1、鸡西市鸡冠区利民居住区绿色环保节能建筑项目可研报告（编制人：范晔武）哈尔滨市鸿发房地产开发有限公司2013年7月15日利民三期棚改工程说明项目位于鸡西市鸡冠区兴国西路以南，铁路以北，规划用地16.8公顷，容积率2.88，建筑覆盖率30%，规划建设4.8万平方米商业服务配套设施，满足区域服务配套要求。住宅以点式高层、板式小高层为主。设计以用地节约建筑节能优化环境为手段，打造一个鸡西宜居节能社区典范。建筑标准，绿色建筑住宅产业化新型建筑体系为MB轻钢、轻板房屋体系，主体结构采用轻钢方钢管与混凝土结构，维护结构内测采用稻草板复合墙体，外维护装饰结构采用幕墙构造，大多幕墙采用太阳能发电玻璃（使用高寒地2、区）。利用地能供热，采用地下源热泵通过热能转换器输送室内，使室内常年保持18-22度（也可接外网取暖）。排水实施污水分流处理后回收冲洗卫生间。垃圾采取粉碎生化无害化处理。小区供电将太阳能发电并入市政电网一起使用。居民入住：1、该建筑的抗震性能比混凝土框架结构提高三倍；2、该公司承诺达到三星及装修标准；3、每户使用100度电不花钱；4、物业费利用超市和其他的收入补贴，住户可少交物业费。形成一个核心四个居住组团，内部形成居住区交通环路，考虑北方地区冬季气候寒冷等因素，设计冬季活动场地、步行交通线路，营造邻里交流空间，以用地北侧兴国路为延展不知沿街公建，作为居住区对外的联系，因考虑到用地东北角作为城3、市的主要人流方向，因此在此设置一座地块标志性建筑物以提高用地的知名度。小区内设有幼儿园、诊所、物业、居民娱乐中心等相关配套设施，在景观上以中心绿带为轴心向四周辐射，将各个景观节点连接在一起，使景观与楼宇之间紧密结合在一起，达到景随步移的景观视觉效果，综上所诉：我们要共同将此项目打造成为一座节能环保、环境优异、设施齐全、高现代化、高科技化为一体的现代居住区。第一章.总 论71.1项目概况71.2项目承办单位概况111.3编制依据121.4主要经济技术指标121.5报告范围131.6结论15第二章项目市场分析142.1住宅市场发展状况142.2商业市场发展状况172.3项目优劣势分析182.4产品4、定位及营销策略19第三章拟建项目情况213.1建设场址213.2拟建情况213.3地理位置213.4自然条件223.5通讯24 3.6气象资料.24第四章.工程设计方案254.1设计依据254.2设计原则264.3总图布局274.4建筑工程294.5给水设计314.6排水工程334.7供电工程354.8电信、有线电视364.9采暖通风工程364.10燃气工程38第五章.环境影响评价385.1项目建设过程中的环境影响385.2环境保护395.3人群健康保护415.4综合环境影响评价41第六章 节约能源426.1设计依据及原则426.2节能措施43第七章安全及消防467.1安全措施467.2消防45、77.3消防系统49第八章.项目实施进度建议528.1项目开发分期528.2工程进度52第九章.投资估算549.1总投资估算依据549.2总投资估算549.3资金筹措55第十章 财务测算及评价5610.1测算依据5610.2财务测算5610.3财务盈利能力分析5910.4财务评价结论59第十一章. 项目的风险分析6011.1盈亏平衡分析60附件:1、营业执照2、利民居住区规划方案3、会议纪要4、国务院办公厅关于转发发展改革委住房城乡建设部绿色建筑行动方案5、国务院办公厅转发建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知6、关于国家重点技术创新项目“轻钢轻板防务体系”可行性论证报告6、的批复第一章.总 论1.1项目概况1.1.1项目名称：鸡冠区利民居住区（绿色节能建筑）1.1.2项目性质：新建棚改项目1.1.3项目承办单位：哈尔滨鸿发房地产开发有限公司1.1.4项目法人：刘忠秀1.1.5项目位置鸡冠区兴国路1.1.6规划用地面积总用地面积1953001.1.7总建筑面积总建筑面积562844，其中：住宅：514406，公建面积：484381.1.8居住户数、居住人口5715户，90户20002人3.50人户1.1.9建筑密度17.041.1.10绿地率 40.001.1.11容积率2.881.1.12地下停车面积 114590主要建设内容包括：住宅、商业、公共建筑：包括土建7、工程、给排水消防工程、电气工程、采暖通风工程、燃气工程等安装工程。室外工程：包括主要为该小区范围内的给水管网、污水管网、雨水管网、采暖管网、燃气管道、场地硬化、场地绿化、照明工程、变配电设备等建筑安装工程。1.1.13项目总投资项目总投资为150000万元。其中：工程费用132000万元；其他费用28800万元；预备费 万元；建设期贷款利息 万元。1.1.14项目资金来源上海现代房地产事业有限公司利用公益扶助基金会的资金，根据项目投资额分批次向建设银行对项目开据包涵，银行按照国家规定以信用包涵形式批准后的资金依次转到上海现代公司委托的信托公司账户上，由信托公司按国家信托法规定对该项目资金使用和8、管理。根据双方签订的合同和工程进度分批付款。1.1.15项目建设工期项目建设期3年。1.1.16项目现状本项目位于鸡西市中心区，位于鸡冠区兴国西路与四郊街交汇处。北邻赛洛城商品住宅区和穆棱河水上公园，南临铁路沿线，东临文化广场，是鸡西市棚户区改造的重点项目之一，交通便捷，有169路、139路、30路灯多条交通线路，距离市中心仅8分钟，生活圈有：市医院、市妇幼保健院、万达五星级酒店、大商新玛特商圈、金港商城、义乌小商品城、火车站、客运站、果品交易市场、兴国小学校等等。1.1.17项目总体规划要求按照国务院关于印发“十二五”节能减排综合性工作方案的通知（国发201126号）统一部署，进一步深入推进9、建筑节能，加快制定并实施绿色建筑行动方案。落实财政部住房和城乡建设部（财建20123167号）关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见文件精神，积极支持绿色建筑重大共性关键技术研究。加大高强钢、高性能混凝土、防火与保温性能优良的建筑保温材料等绿色建材的推广力度，积极推广适合住宅产业化的新型建筑体系。该项目总占地面积195300平方米，规划建造一个以居住为主，商业、酒店为一体的综合型城市居住生活区。土地使用年限为50年。建筑规划总面积为562844平方米，（其中地上建筑面积562844平方米），容积率为2.78，预计容积率可调增至3.0以上，建筑高度100米以下，绿地率为30%以上，主要规划内容是10、：住宅514406平方米，商服48438平方米，阳光休闲大厅10000平方米，会所3240平方米，幼儿园1350平方米，地下一层超市15000平方米，地下停车位126600平方米（3538个车位），还建设计算机学校3315平方米。项目开发规划时充分考虑周边居住区的人口、公建设施、道路及绿化状况，在城市发展中保留和继承城市自身的特点，同时运用专业的角度把握建筑文化的亮点，以提高该地块的经济效益、社会效益。1.2项目承办单位概况项目承建单位：哈尔滨鸿发房地产开发有限公司企业名称：哈尔滨鸿发房地产开发有限公司 法定代表人：刘忠秀 企业类型：有限公司 经营范围：房地产开发经营哈尔滨鸿发房地产开发有限公11、司是经哈尔滨市工商行政管理局批准注册成立的一家专业化房地产开发企业，成立于2007年4月24日，注册资本人民币2000万元。公司下设六部一室，即：总经理办公室、外联部、销售部、工程部、财务部、行政及计划设备部。云集本市房地产界各种专业技术人员39人，其中资深高级人才6人，中级职称11人。 公司具有雄厚的经济实力和技术力量完善的管理体系，目标是创一流的房地产品牌，更好的为客户服务。为进一步适应市场需求，扩大销售市场，公司制定了以市场为中心，以市场为需要的经营宗旨，建立了现代化的企业运行机制，加强企业内部管理，不断增强企业活力，使企业得以健康稳步发展。公司的目标是创一流的房地产品牌，更好的为客户服12、务。为进一步适应市场需求，扩大销售市场，公司制定了以市场为中心，以市场为需要的经营宗旨，建立了现代化的企业运行机制，加强企业内部管理，不断增强企业活力，使企业得以健康稳步发展。1.3编制依据本报告是根据哈尔滨鸿发房地产开发有限公司提供的资料，结合有关鸡西市政策法规和鸡西市有关规划，通过客观分析和经济评估，为项目的开发提供科学的决策依据。1.3.1城市总体规划纲要（2000-2020）技术论证会议纪要的通知1.3.2 国家建设部发布的房地产项目经济评价方法1.3.3黑龙江省建筑工程定额1.3.4建设部1992102号文件建筑工程设计文件编制深度的规定1.3.5黑龙江省建筑工程投资估算指标1.3.13、6黑龙江省建筑工程其他费用暂行标准1.3.7国家有关行业部门颁布的建筑设计规范。1.3.8项目单位提供的相关资料1.4主要经济技术指标1.5报告范围本项目申请书主要内容：.项目申报单位情况.拟建项目情况.拟建设用地与相关规划.工程建设方案.环境保护与安全防护.节约能源.工程建设进度计划.销售计划.总投资估算及资金筹措.财务测算及经济效益评价1.6结论该地块处于鸡西市规划的未来城市居住区内，周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在逐渐完善，具有良好的发展前景。而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。项目资金来源为企业自筹及银行贷款，投资成本合理，售价适中，投资回收期短，资金有保障。14、经估算，项目工程总投资为150000万元，利润总额为105063.75万元，投资利润率为58.8%，财务效益较好。 经以上分析，本项目可行，应给予支持。第二章项目市场分析2.1住宅市场发展状况鸡西地区是祖国东北边陲开发较早的地区。早在六千年前，鸡西地区的先民肃慎人就开始生息繁衍在这片肥沃的黑土地上，创造了灿烂的古代渔猎文明新开流文化。以后，肃慎人的后裔挹娄、勿吉、女真人的足迹又遍及了鸡西大地。唐朝时，鸡西地区正式和中原地区有了交往，渤海国在此设立了东平府（府治在今密山市），鸡西地区正式划入了政权版图。鸡西的古代居民在这片土地上留下了大量的遗迹，至今已发现的文物遗址达成123处之多，其中古墓葬915、处，古城址15处，革命文物遗址15处。有7处文物遗址被列为黑龙江省文物保护单位（鸡西市刀背山墓地、滴道区的万人坑和炼人炉、鸡东县的永安大锅盔山金代古城、密山市的新开流遗址、虎林市的虎头侵华日军地下工事和虎头关帝庙），11处遗址被列为县（市）级文物保护单位（鸡冠区烈士墓、梨树东山烈士墓、城子河小城山古城、恒山区柳毛乡小四平山古城、鸡东县平阳镇八角楼、向阳古城、金城古城、密山市的大珠山古城、承紫河古城、虎林市的安兴古城、迎南古城）。征集文物标本近三千件，其中已定为国家一级文物1件，二级文物8件，三级文物90余件。鸡西市位于黑龙江省东南部，因市区地处鸡冠山西麓而得名，东、东南以乌苏里江和松阿察河为界16、与俄罗斯隔水相望，西、南与牡丹江市接壤，北与七台河市相连。鸡西1957年正式建市，市域总面积2.25万平方公里，辖密山市、虎林市、鸡东县和6个区，有人口200万，是一座正在崛起的综合性工业城市、景色宜人的边境旅游城市、宜居宜业的滨水园林城市。域内有农垦牡丹江分局及所属的12个大型国有农场，有东方红林业局、迎春林业局2个森工林业局，有大型国有企业龙煤集团鸡西分子公司（原鸡西矿务局）和沈煤（集团）鸡西盛隆公司。最近几年是我国住房制度改革的重要时期，也是我国住宅与房地产业发展成绩最为显著、取得突破最大的时期。特别是以国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知出台为标志，住房分配体制改革取17、得了突破性进展。随着鼓励住房消费各项政策的陆续出台和落实，住房旧体制基本打破，新体制初步形成，个人买房迅速启动，住宅建设规模不断加大。国家配套政策的出台对房地产业产生了重要的、深远的影响，极大地刺激了房地产业的发展。鸡西市房地产业从二十世纪八十年代中期起步以来，经历了从无到有、从缓慢到稳步高速增长的发展过程，近几年来，鸡西市房地产业发展迅速，不论从投资总量，还是对拉动GDP贡献上都有较快增长。已成为鸡西市启动内需的消费热点，和新的经济增长点，对拉动国民经济持续、健康、快速发展发挥了重要作用。随着“十一五规划”的进一步实施，鸡西市房地产业将面临一个良好的发展契机和广阔的发展空间。2.1.1住宅市18、场需求状况与全国、全省其他城市相比，鸡西的房地产既有相同点，也有诸多不同之处。在国家宏观调控政策下，虽然也面临着一些不利因素，但鸡西房地产的价格是合理的，发展的势头是良好的，发展的空间和潜力也是巨大的。过去，鸡西的房地产市场一直处于小打小闹、摸着石头过河、“提篮小卖”阶段。去年以来，鸡西房地产业呈现出蓬勃发展的良好态势，今年上半年，全市房地产施工面积达到258.8万平方米，全年施工面积将达到600万平方米，虽然无论从开发规模、投资额度还是质量上看，都是我市历史上的最好时期，但与哈尔滨、大庆乃至牡丹江、佳木斯等先行一步的城市相比，我们的房地产开发程度还远远不够，还刚刚进入大规模开发的初始阶段，在19、时间上具有很大的后发优势。从空间的优势上看，我们提出打造“四区一县城”350平方公里、120万人口的主城区，主城区面积由现在的70平方公里增加到350平方公里，“四区一县城”人口由现在的103万增加到120万，必将带来房地产开发的热潮。特别是伴随着城镇化的发展和人民生活水平的提高，大量的农民要转移到城市里来，人民对居住质量的要求也越来越高，商品房的市场需求量将大幅度增长，房地产业发展面临着难得的机遇、广阔的空间。2.2商业市场发展状况2.2.1发展现状目前鸡西市已开业建筑面积在 5000平方米以上的大型商场已有多家，截至目前，鸡西市已有批发和零售贸易、餐饮、服务等商业网点若干个，2.3项目优劣20、势分析2.3.1优势1、位置优势：地理位置优越，西与四郊街交汇，南临铁路沿线。东临文化广场， 北邻赛洛城商品住宅区和穆棱河水上公园，安静且生活配套齐全的环境正是凸显的魅力所在，也将是水上公园发展的有力支撑。生活居住在这个区域，可以远离市中心的嘈杂，却不远离现代生活。2、规模优势：本项目开发范围为16万平方米，总建筑面积达50多万平方米，将营造一个规模较大的集住宅、商业、娱乐为一体的综合型生活区。3、环境优势：紧邻水上公园，周边环境优美。已拥有水上公园及上万平方米绿地，成为了我市当之无愧的“绿肺”。据权威部门观测，水上公园区域夏季最高气温比其他区域降低4左右，相对湿度提高10%至20%，每日可生21、产新鲜氧气678.5吨，吸收降解废气3480余吨。正是利民居住区域发挥着这种不可或缺的作用，水上公园景区一带的环境质量明显优于市区其它地域，令市民对这一小区产生极大的热情。2.3.2劣势1、配套设施不齐全：项目周边的城市基础设施配套不够齐全，煤气、暖气、电信、给排水设施等需远端接入。2、周边项目较多，竞争比较激烈。2.4产品定位及营销策略2.4.1产品定位根据黑龙江省及鸡西市整体的经济发展，房地产市场的高速增长，以及区域房地产市场的发展情况，将项目定位于居住为主，商业、酒店、娱乐等为辅的复合型城市居住生活区2.4.2目标客户定位1、商品住宅：事业单位中层以上管理人员、政府机关干部、高级知识分子22、外企中的白领、金融界职员等。2、商用部分：具有管理经验和信誉度的大型经营主和投资商。2.4.3销售价格定位根据项目定位对周边楼盘的调查，确定了本项目建成后的销售价格，住宅4700元/，综合商业10000元/，地下车位15万元/泊。地下超市80002.4.4营销策略产品本身的品质是项目销售成功的根本，让客户真正感觉到“物有所值”才能取得良好的销售业绩。以规模开发为重点，避免过度竞争，形成规模优势。从项目策划开始，以优良的设计、配套的服务设施、优越的地理位置、完善的社会基础设施以及良好的用地环境等形成产品竞争优势。以诚意打造经典新型的居住、休闲、购物、娱乐中心建筑物，建立统一的品牌形象的品牌形象23、。第三章拟建项目情况3.1建设场址 本项目位于鸡西市中心区，位于鸡冠区兴国西路与四郊街交汇处。北邻赛洛城商品住宅区和穆棱河水上公园，南临铁路沿线，东临文化广场3.2拟建情况项目总占地面积19万平方米，规划建造一个以居住为主，商业、酒店为一体的综合型城市居住生活区。居住地块建筑密度（不大于）20.0%，容积率（不大于）3.0，绿地率（不小于）30%。3.3地理位置（一）地貌鸡西市境内地势起伏，地形以山地、丘陵、平原为主，地貌特征为“四山一水一草四分田”。鸡西市地处中纬度带，地理座标为东经1302324131530，北纬445712452855。土壤类型多，以暗棕土壤为主。境内有4条主要河流，均属24、乌苏里江水系，其中，穆棱河由西南向东北纵贯全境。全市河川年均径流量4.09亿立方米。（二）土地经2007年鸡西市第二次土地调查，全市各地类面积如下（含农垦、森工系统）:耕地1474.44万亩；园地7.42万亩；林地1099.22万亩；草地109.56万亩；城镇村及工矿用地95.62万亩；交通运输用地49.57万亩；水域及水利设施用地398.25万亩；其他土地140.08万亩。3.4自然条件生物资源。鸡西市地处三江平原穆棱河流域，寒温带大陆性季风气候，四季分明,雨热同季，跨二、三、四积温带。耕地都处于中国东北黑土带上，土壤以暗棕壤、白浆土、草甸土为主，有机质含量高，自然肥力好，是优质农产品生产基25、地。鸡西市盛产水稻、玉米、大豆、马铃薯等粮食作物，以及白瓜、甜玉米、万寿菊等经济作物。草原草质优良、营养丰富，适合发展畜牧业。2矿产资源。鸡西市矿产资源比较丰富，已发现矿产资源 54种，查明储量的有28 种，主要有煤炭、石墨、硅线石、钾长石、大理岩、黄金、钯、铂、矿泉水等。其中，煤炭储量63.9亿吨，煤田分布广、煤种齐全，有焦煤、气煤、肥煤等7个煤种，石墨查明矿石量4.9亿吨，储量居亚洲之首；硅线石查明矿石量3800万吨，矿物量680万吨；钾长石查明矿石量1.7亿吨；大理岩查明储量5.7亿吨。涉矿企业在县(市)、区均有分布，较为集中的是鸡东县、恒山区、滴道区。3森林资源。鸡西地区林业经营总面积26、86.3万公顷，有林地68.6万公顷，活立木总蓄积3627万立方米(不含森工、农垦系统)，森林覆盖率达到28%，森林树种达到20余种，林下野生植物比较丰富，种类多、分布广，药用植物有240种，食用经济植物近50余种。4动植物资源。全市共有脊椎动物360种， 兽类41种，鱼类 68种，鸟类 238种，高等植物691种。鸡西市野生资源比较丰富，有药材上百种，山产品 300 余种，蕨菜、薇菜等闻名中外。兽类41种（虎、熊、鹿、貂、狍、狼等）；鱼类 68 种，其中，翘嘴红鲅 ( 大白鱼 ) 为中国四大淡水名鱼之一；鸟类 238种，其中，国家一级保护鸟类9种（丹顶鹤、东方白鹳、白尾海雕、金雕、虎头海雕、27、白肩雕、白头鹤、中华秋沙鸭、白鹤）。植物 691种，其中，国家二级植物 9 种（兴凯松、兴安桧、野大豆等）。5能源。2011年，全市原煤产量2737.38万吨。其中，规模以上工业企业原煤产量2124万吨。截至2011年年底，全市共有发电企业19户，总装机容量133万千瓦，发电量36亿千瓦时。其中，火电企业8户，总装机容量100.8万千瓦，发电量30亿千瓦时；生物质发电企业6户，总装机容量8.4万千瓦，发电量2.68亿千瓦时；风力发电企业2户，总装机容量14.4万千瓦，发电量2亿千瓦时；瓦斯发电企业2户，总装机容量8.4万千瓦，发电量1亿千瓦时；焦炉煤气发电企业1户，总装机容量0.3万千瓦，发电28、量0.03亿千瓦时。6湿地资源。鸡西市湿地面积547万亩。其中，密山市320万亩，虎林市219万亩，鸡东县2万亩，鸡西市区6万亩。目前有湿地自然保护区4处，其中，国家级湿地自然保护区2处（兴凯湖湿地自然保护区、珍宝岛湿地自然保护区），省级湿地自然保护区2处（虎口湿地自然保护区、东方红湿地自然保护区），有兴凯湖、珍宝岛2块国际重要湿地。3.7通讯鸡西市通讯、邮政设备居世界先进水平。形成了光缆传输、数字微波、程控交换、移动通讯等多种手段的现代通讯网。全市有移动电话基站个。邮政连接全国，通达世界。 3.8气象资料鸡西市地处中纬度亚洲大陆东岸，黑龙江省东南部，属于中温带大陆性季风气候。四季气候变化明显29、，春季易干旱多大风，夏热短促雨水集中，秋季寒潮降温，常有冻害发生，冬季寒冷漫长且干燥。全市年平均气温在3.54.2之间,由南向北递减。全市10的积温在24502720。全市无霜期在140天左右，大部分地区初霜冻在9月下旬出现，终霜冻在五月上旬结束。全市年平均降水量多介于520550毫米，夏季降水占全年降水量60%以上。年平均相对湿度为65%左右。全市太阳辐射资源比较丰富。年太阳辐射总量在4610848108焦耳平方米之间。其中，59月太阳辐射总量占全年的5460。全市日照时数在2274-2564小时。风能资源比较丰富。全市年平均风速为3米秒左右，风力3米秒的时数主要出现在3-6月和10-11月30、。第四章.工程设计方案4.1设计依据鸡西市城市规划管理细则城市居住区规划设计规范GB50180-93建筑地基处理技术规范JGJ79-2002鸡西市城市规划管理技术规定住宅建筑设计规范（GB50368-2005）民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）建筑结构可靠度设计统一标准（GBJ50068-2001）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）混凝土结构设计规范（GB50010-2002）建筑地面设计规范（GB50037-96）建筑抗震设计规范（GB50011-2001）建筑设计防火规范（GBJ16-87 2001年修订）委托方提供的规划设计条件国家现行的建筑设计规范以及其它相关规范和规定31、4.2设计原则随着国民经济的发展和人民生活水平的提高，城乡居住条件逐步得到改善，我国住宅的发展也正从安置型向健康型、文明型、舒适型过渡。随着住房制度的改革，住宅作为一种特殊的商品，正在逐渐走向市场，接受人们的挑选，因此，本项目的设计着重突出商品住宅多样化、个性化的特色。既要考虑到房屋造价的合理性，又要考虑到对住宅的舒适、安全、方便等方面的要求，体现居住环境的舒适性，安全性，创造优美的空间环境。住宅：在规划和景观设计中努力创造出多层次社区空间的环境组合，依据公园、组团、庭院的空间顺序，建立微笑、问候、聊天、游戏、独处等不同的情绪场所，精心策划从城市进入社区组团的回家线路和空间层级，营造出居住者强32、烈的区域归属感。商业：以人文休闲为中心原则，充分挖掘周边人文、古迹、历史、景观等题材，通过建筑空间的变幻，打造多层面的物质精神享受形式，彰显出历史名城的深厚文化基础，进而提炼出更深层次的消费雅韵。4.3总图布局4.3.1总图布局从总体布局来看，本项目用地以居住为主，布置了高层住宅、酒店及综合商业等。配套公建包括商业服务、会所、幼儿园、活动设施、物业管理用房及相应配套设施，如：地下车库、变配电站等。小区规划本着“以人为本、尊重自然”的原则，以北部的公共绿化带为构图中心，以东西向自由灵活的曲线形道路为骨架，将整个小区串联为一个整体。环绕中心绿化布置四个小的组团，增强了中心景观的通透性并提高了小区的33、景观均好性。既有中心绿化又有组团绿化，既有公共空间有半公共空间。自由灵活的布局打破常规方正整齐的设计模式，带给人置身小区步移景异的感受。规划布局充分尊重与周菌环境的对话关系。由于小区北邻水上公园及绿地景观，东临文化广场，因此小区东北角是人气最旺的地方，在这里布置会所和主入口，为小区带来盎然生气。为了充分利用绿地景观价值，稍微旋转的建筑布局，活化了空间，体现了现代住宅小区的基本特点。4.3.2交通规划目前，鸡西市私人拥有汽车的数量呈快速增长的态势，居住区内机动车行使与停放已成为一个重要问题，合理进行交通组织并建立与景观相配合的有序的道路系统是重中之重，并成为一个住宅小区品质的重要衡量标准，“人车34、分流”是解决问题的理想方法，本规划最大限度的实现了这一理念。方案在小区的出入口附近设置地下停车场出入口，车辆在入口处直接进入车库，不进入小区内部。车库入口处设多辆停车位，满足访客临时停车需求。区内住宅地下停车库面积约为126600平方米，共有停车位3000余辆，停车率为0.5辆户。地下停车库和地上停车位基本可满足本区停车需求。住户均可通过地下车库直接到达住宅单元，提高了住区的舒适性和品质。小区内部的步行道系统形成环路，不仅强化了组团，同时利于满足消防要求。整个路网形式活泼，充分体现了“通而不道，畅而不直”的设计原则。4.3.3绿化布局环境景观是保证现代住宅小区品质的核心内容，小区绿化系统分为中35、心集中绿地、组团绿地及道路绿化带三个层次。本规划充分利用较大的集中公共绿化区，灵活地布置各种绿化、广场、活动平台。并且利用地形的高度变化做出一些台地式绿化，充分实现花园式小区的梦想，提高住区品质和可识别性。组团绿地为居民提供舒适的绿化空间和适宜的硬地铺装活动场所，成为居民的“室外起居室”，增强居民交往。每个组团可分别设置主题，提高住区的可识别性及趣味性。商业裙房屋顶设置屋顶绿化，与小区内道路绿化、平台绿化一起形成错落有致的立体绿化系统。为了加强小区内部空间的连贯性和景观通透性，各个组团景观均向中心绿化敞开。通过两条斜向的轴线，将南侧的两个组团景观和中心绿化相连。沿轴线布置广场、平台、小品等等，36、各种景观互相渗透，从而形成点、线、面组合起来的完整绿化景观环境体系。4.4建筑工程4.4.1设计规范1、住宅建筑设计规范（GB50368-2005）2、智能建筑设计标准（GB/T50314-2000）3、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（DBJ04-216-2006）4、建筑结构可靠度设计统一标准（GBJ50068-2001）5、建筑结构荷载规范（GB50009-2001）6、混凝土结构设计规范（GB50010-2002）7、建筑地面设计规范（GB50037-96）8、建筑抗震设计规范（GB50011-2001）9、建筑设计防火规范（GBJ16-87 2001年修订）4.4.2户型设计37、1、户型设计做到三明（明厅、明卧、明厨、）。起居室与主卧室考虑好的景观与朝向，冬季最大限度地利用太阳能，夏季便于穿堂风，降低室内温度。平面布局合理，室内空间功能区分明确，厅房平面方正，每户内均配有足够的储藏空间、卫生间的布置与大小满足规范要求；2、追求经济紧凑的布局，强调住宅的均好性和实用性，积极运用科技手段，在设计中合理组织各功能空间的平面关系，明确各行为空间的专用性，减少互相干扰，以满足不同功能的要求；3、在结构上考虑房型的灵活分隔，可根据业主的要求进行各种不同的厅室组合，使住宅具有可持续发展性；符合模数的厨卫设计，节约能源，节省材料，方便工业化生产。将两个至三个开间合并为一个开间来设计，38、使用轻质隔墙材料分隔空间，以提供更大的灵活性和更广泛的适应性。4.4.3结构设计需采用MB-2轻型房屋钢结构建筑体系进行设计，满足绿色建筑评价标准（GBT50378-2006）达到三星标准。结构体系设计应满足安全性、耐久性、经济性和施工简便的规定与要求。结构设计使用年限不少于50年。4.4.4建筑设计现代主义建筑的自由简洁符合开拓发展的时代精神，在色彩的运用上采用黄、褐色调达到历史感的隐喻效果，给人以耳目一新的感觉。普通住宅：层高2.9米。酒店：层高3.3米。商业用房：层高3.9米、4.2米。其他建筑物层高由设计确定4.5给水设计4.5.1设计依据1、建筑给排水设计规范GBJ50015-20039、32、室外给水设计规范GBJ50013-20064.5.2给水部分1、用水量本项目最大用水量为1040m3/d。其中：居民用水以150L/ 人.d（5990人）。商业及公建用水以3.0 L/ m2.d。绿化洒水以2.0 L/ m2.d。不可预见用水量按以上用水量的10%计。共计1144m3/d。 2、水源本项目供水主要是住宅生活用水、商业及配套公建用水、绿化及消防用水。给水管线由配套市政给水管引入，经小区规划路输送至小区布设的蓄水池，经加压后再送往各用水点使用。3、主要设备选择为保证项目用水的均衡供应，项目中需新建3座500立方米贮水池，配套下分式枝状管网，给水管材料采用PP-R新型塑料管，热40、熔连接，以满足项目供水要求（可根据实际需要设计）。4、消防给水及应急设施说明建筑室内消火栓用水量为30升/秒。室外消火栓给水量为20升/秒。按同时火灾次数一次，火灾延续时间2小时计算，最大消防用水量为360 m3。水喷淋用水量按中危险级级，用水量20升/秒，火灾延续时间1小时，用水量72 m3。消防水喷淋总用水量432 m3。室外建500 m3消防水池1座，消防水池设两条供水管给水池供水。4.6排水工程4.6.1设计依据1、建筑给排水设计规范GBJ50015-20032、室外排水设计规范GBJ50014-2006污水量按给水量的80%计算，污水量为915 m3/d。排水系统分为排污水系统和排雨41、水系统。4.6.2排污水系统排污水系统：室内洗涤污水和粪便污水采用合流制系统，污水管采用UPVC双壁波纹管；接口采用承插橡胶圈接口；管道基础原土夯实后铺100mm毛砂垫层，沟槽回填土时，管道管腔到管顶部分回填物均应采用毛砂回填。压实系数不应小于0.95；排污水管道设置在规划用地内道路下面，呈枝网状通向各建筑物，污水管线经楼前规划位置布设的管线收集后排至污水处理站，经二次生化处理达标后，经院内污水管道排入城市污水管网统一处理。室外、室内排水系统由卫生器具、存水弯、管道系统、检查口、清扫口、室内检查井及地漏组成。4.6.3排雨水系统屋面雨水经落水管流经地面与地面雨水汇集到排雨水管沟，地面坡度为0.42、4%，雨水沿地面坡度排入生活区雨水系统，统一排放。雨水口设置间距40米。雨水量计算雨水量计算公式采用Q=qF式中：Q雨水设计流量（L/S）q暴雨强度（L/S.ha）F汇水面积（ha）径流系数，取=0.6 暴雨强度q依据总体规划采用太原市暴雨强度公式 q=1446.22（1+0.867LgT）/（t+5）0.796式中：T设计重现期：取T=1年 t降雨历时（min） t=t1+mt2 t1起点集水时间，取10min t2管内雨水流行时间（min） m管渠延缓数，取m=2排雨水管网采用UPVC隔声塑料管和钢筋砼预制管。4.7供电工程4.7.1设计依据1、民用建筑电气设计规范JGJ/T16-922、43、住宅设计规范GB50096-1999 2003年版3、低压配电设计规范GB50054-954.7.2负荷等级及容量消防用电负荷为一级；电梯、排水泵、生活泵等重要用电负荷为二级；其余用电负荷等级为三级。用电负荷计算：住宅负荷为40W/ m2（面积390000m2），商业及公建用电负荷为50W/ m2（面积90000m2）。经计算：住宅用电负荷为 KW，商业及公建用电负荷为 KW。供电负荷： KW。（根据电器专业设计要求设计）4.7.3供电系统具体设置方式和开关站电压等级与供电所商定。在高层住宅、商业等一层或地下层设置配电间，配电间出线引至强电管井，电源沿强电管井引上，管井内设明装电表箱，电源引出44、表箱后送至住户配电箱。对重要负荷由二路电源供电，末端自动切换。每个用户的住户配电箱配出回路至照明、空调、插座等负荷。高层配电干线采用分支电缆，多层采用铜导线。室内配电分支线采用BV导线穿PVC管或金属管暗敷。4.8电信、有线电视4.8.1电信工程本项目电信由市通信公司就近引入，由通信公司布线并设分线箱，根据用户需要安装电话。住宅每户配置1部电话，商业、公建按30 m2配1部。4.8.2有线电视有线电视由鸡西市有线电视台提供，就近引入，经光电转换送至各户。传输频率为860兆，双向传输，每户设两个终端，收视电平683db，收视标准为四级以上。4.9采暖通风工程4.9.1设计依据1、采暖通风与空气调45、节设计规范GB50019-20032、民用设计防火规范GBJ16-87 2001年版3、住宅设计规范GB50096-1999 2003年版4、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）山西地区实施细则（第二阶段）GBJ04-216-20064.9.2采暖室外设计计算参数冬季采暖计算温度：冬季通风计算温度：夏季通风计算温度：当地夏季大气压力：当地冬季大气压力：4.9.3热源热源为城市集中供热系统,由供热管网提供80/60低温热水。4.9.4热负荷根据国家规范，结合太原市的实际情况，供热指标住宅采用60W/ m2，公建采用80W/ m2。负荷为17038KW。4.9.5采暖系统建筑室内采暖系统分区设46、计，除门厅系统为水平串联外，其余采用双管上供下回同程系统。采暖系统供回水干管分别敷设在建筑物顶层和地下室内，沿墙敷设。各层均装设三通调节阀。并根据使用情况，自行调节温度。室内干管尽量沿墙布置，系统布置应力求各环路压力平衡，干管宜按“先北后南”的水流方向进行设置。住宅采暖系统采用分户计量,分室控制,采暖方式为散热器采暖.4.9.5通风系统建筑内设置机械排风系统，防烟楼梯间设置机械加压防烟系统。4.10燃气工程本项目生活燃料为天然气。管网送至小区内调压站,经管道送至各用户。燃气用户用量按一户一台煤气灶考虑。第五章.环境影响评价5.1项目建设过程中的环境影响建设项目一般都会引起所在地的自然环境、社会47、环境和生态环境的变化，对环境状况、环境质量产生不同程度的影响。环境评价是在研究技术方案，调查环境条件，识别和分析拟建项目影响环境的因素，提出治理和保护环境措施，比选和优化环境保护方案。本项目在建设过程中应引起重视的环境问题主要有施工人员生活垃圾和生活污水的处理，机械与运输车辆运行时产生的噪声和废水废气的处理，施工过程中废弃或丢弃的砼砂浆的处理以及运输车辆产生的粉尘处理问题等。这些问题处理不当，将有可能对周围的生态环境、大气环境、人民群众的健康产生不利影响。针对以上问题，应按照有关规范要求进行处理，防止各种污染的发生。5.2环境保护本工程在施工期间对环境的影响是短暂的，是可以控制和防范的。因此，48、在施工期要严格按照施工要求，文明施工，遵纪守法，加强环境保护，具体要求和措施如下：5.2.1大气环境1、施工生产区和生活区的大气环境质量应满足规定的标准。2、燃油机械应安装除尘装置，如果使用柴油机械和设备，排出的烟尘需与同一型号的柴油机烟尘排放限度值FSN4.0限值相一致，如果使用汽油机械和设备，汽油机械污染负荷须低于机动车辆汽油机械污染排放标准。3、为避免运输物质的洒落形成粉尘危害，运输水泥、石灰、砂子和垃圾的车辆必须掩盖起来。为避免道路上飘尘造成的空气污染，降低扬尘及飞灰，施工场地及道路上应经常清洁、洒水抑尘。5.2.2生态环境的保护1、施工期间生态环境的保护A、工程建设期为3年，施工过程49、中产生的汽车尾气、扬尘、噪声以及施工废水将对当地生态环境、周围居民产生不利影响。同时，施工中的临时占地、原材料堆放，也将给当地的植被产生负面影响。B、施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求。C、地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。2、运营期间生态环境的保护A、室内卫生间采用污、废水分流系统，排水系统均设置专用通气立管。污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管网。B、室外采用雨、污水分流排水系统，雨水排入城市雨水管。C、设备专人管理，加强保养与维修，保证其良好运行状态和效率。D、厨房油烟废气采取油烟净化处理。50、E、进出住宅区的车辆限制行使路线及速度，禁鸣喇叭。F、生活垃圾由清洁车搬运到城市指定堆放点。5.3人群健康保护1、抓好环境和饮食卫生，垃圾、粪便应及时清理。2、加强施工期间卫生防疫和疾病防治工作，以预防为主，进行广泛的卫生保健宣传教育，并建立健全卫生防疫制度。3、施工过程中严格按照环境要求施工，禁止超标的污染物排入项目区内。4、施工过程中，一线人员要佩带口罩或面具，并应采用湿式除尘作业。操作搅拌机、震动碾、钻机等施工机械的人员或附近的工作人员必须采取劳动保护措施，配备个人防护用具，如工作服、耳塞等。5.4综合环境影响评价综上所述，本项目区内的环境影响主要表现在施工期间，而且这些影响都是短暂的，51、且经过相应的措施处理后是可以避免的。工程建成后，将会增加项目区内绿地面积，对环境进行美化，使本项目成为一个集住宅、娱乐、购物、休闲的好场所，对社会及环境都是有益的。第六章 节约能源6.1设计依据及原则1、采暖通风与空气调节设计规范GB50019-20032、住宅设计规范GB50096-1999 2003年版3、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）山西地区实施细则（第二阶段）GBJ04-216-2006为了贯彻国家颁布的节约能源的政策，扭转我市居住采暖能耗大，环境质量差的现状，建筑设计和采暖设计中采用适当的技术措施，在保证使用功能和建筑质量并符合经济合理的原则下，将采暖能耗控制在国家规定的水52、平上。建筑总平面的布置和设计，利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风。结合现有场地，总图规划设计中尽可能将建筑的主朝向选择太原市最佳朝向或接近最佳朝向。围护结构热工设计参数，维护结构热工设计符合公共建筑节能设计标准GB 50189-2005和民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）黑龙江地区实施细则（DBJ04-216-2006）规定。6.2节能措施6.2.1建筑物设计中严格执行中华人民共和国节约能源法、中华人民共和国建筑法、建筑工程质量管理条例和有关行政法规，加强建筑物外围结构的隔热保温性能和气密性，采用节能墙体和屋面的保温、隔热技术与材料；合理设计门窗，减少热量、冷气的消耗。6.53、2.2选择高性能的建筑材料产品，是高效率利用资源的前提，建筑结构材料要有足够的强度和耐久性，围护结构要有良好的保温隔热性能，防水、隔声、涂料、管道等专用功能性材料，都要具有相应的高性能。6.2.3采用外墙外保温技术，可以有效阻止室内外热量交换，保持良好的室内热环境，大幅度降低建筑物的耗热量。墙体围护结构采用节能保温材料：1.剪力墙混凝土外敷设钢丝网架聚苯板，钢丝网架聚苯板（50mm厚）外贴于钢筋混凝土剪力墙的施工，采用在模板安装时将双面钢丝网架聚苯板一并安装在模板的内侧，当混凝土浇筑时与混凝土一起成型；2.框架部分采加气混凝土砌块填充墙体，加气混凝土砌块是封闭型气孔结构，表面初始吸水快，当直接54、在其表面抹灰时水分很快被吸收，使水泥砂浆失水而失去水化凝固条件达不到预期强度容易产生墙体裂缝，为此在砌筑时一方面将砌块浇水浸湿，另一方面在砌筑砂浆中掺入ZS-1型强力粉灰（外加剂）以改善水泥砂浆的和易性和固化条件，保重砌体的强度。6.2.4门窗节能：外墙立面上的所以门窗（含南、北阳台）均采用双层中空玻璃塑钢门窗，具有保温、隔热、隔声等多重功能。6.2.5屋面节能：在屋顶露台、坡屋顶部位采用50mm厚XPS挤塑聚苯板屋面保温材料、隔热防水膏，增加屋面保温、隔热、防水等节能效果。6.2.6电器照明节能措施1、照明设备的节能：适当增加照明分支回路，增设照明开关，采用分区控制方式，以减少不必要的照明，55、照明电源线路采用三相五线制，以减少压力损失，设计尽量使三相负荷平衡，照明灯具采用外镇流器节能灯，避免使用大功率白炽灯。2、低压电器的选型为DZ20、DW20、AE、AH型。3、住宅公共部位的照明采用高效光源、高效灯具和控制措施。4、住宅内使用的电器、水泵、风机等设备采用节能措施。5、动力负荷功率因数在变电所低压侧集中补偿，照明负荷功率因数采用分散补偿，补偿后功率因数大于0.9。6、采用分户式水、电、气表计量消耗，有利于节能管理。7、公共照明采用节能灯具，减少电能消耗。8、选用节能变压器，变压器尽量靠近负荷中心布置，减少电量损失。6.2.7供水节能措施1、推广使用优质管材、阀门：采用新型管材如铝56、塑复合管、钢塑复合管、不锈钢管等；阀门也是建筑给排水中最常用的配件之一，其类型和质量的好坏也能影响用水的质量，选用更能够节水的阀门。2、推广使用节水型卫生器具和配水器具：一套好的设备能够对水资源的节约产生非常大的作用。例如：通常淋浴喷头每分钟喷水20多升，而节水型喷头则每分钟只需要9L水左右，节约了一半的水量，大力推广使用节水型卫生器具和配水器材是建筑节水的一个重要方面。3、以瓷芯节水龙头和充气水龙头代替普通水龙头。在水压相同的条件下，节水龙头比普通水龙头有着更好的节水效果，节水量为3%-50%，大部分在20%-30%之间。且在静压越高、普通水龙头出水量越大的地方，节水龙头的节水量也越大。4、57、小容器水箱大便器。目前我国正在推广使用6L水箱节水型大便器。也可以参考国外（以色列）的做法，采用两档冲洗水箱：两档冲洗水箱在冲洗小便时，冲水量为4L（或更少）；冲洗大便时，冲水量为9L（或更少）。5、在生活蓄水池、消防、配电设备选择上，要严格把关，积极选用合理用能的高效设备，在价格合理的情况下，尽量采用技术先进、材料优良、结构合理、机械化强度高、使用寿命长的节能型机电设备，以有效降低产品的能耗。第七章安全及消防7.1安全措施7.1.1设计依据1、建设项目工程劳动安全卫生监察规定（1996.10）2、工作场所有害因素职业接触限值（GBZ2-2002）7.1.2安全措施方案本工程系高层高空建筑物，58、在施工过程中，有较多的不安全隐患，因此，应严格按照国家建筑施工规范执行。所有进、出场人员在施工现场必须佩带安全帽，特殊建筑施工时，必须架设周围安全网。在钢筋砼施工中必须有专门的安检人员，安装和拆除混凝土模板工作必须由专业人员施工。7.1.3自然环境危害及防范1、地震：鸡西市地震基本烈度为7度，各类建、构筑物均按规范要求进行设防。2、防雷：为预防雷击灾害，各类建筑物、特别是独立的超高建筑物，均应按金属接闪器，钢筋混凝土基础做接地极，同时，需埋设水平地带构成接地网。3、降雨：本地区年最大降雨量为mm，为防止暴雨形成内涝，拟设排水系统，雨水经排水系统排入下水道。4、防暑降温：太原市绝对最高温度39.59、4，拟设计利用自然窗户进行通风降温。特殊建筑，可装置机械通风降温设施。5、防火防爆：在贮存使用煤气的场所，均设置煤气检漏报警系统。7.2消防7.2.1设计依据1.中华人民共和国消防法（1998年）2.建筑设计防火规范GBJ16-87（2001年）3.建筑灭火器配置设计规范GB50140-20054.通用用电设备配电设计规范GB50055-19935.高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95 2001）7.2.2消防任务及防火等级根据高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95 2001）规定，18层的普通住宅建筑分类为二类，耐火等级为二级。26层普通住宅建筑分类为一类，耐火等级为一级。60、消防设施研究，主要是分析建筑物在运营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定的消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出该建筑物消防监控报警系统和消防设施配置方案。并经当地消防部门审批后实施及验收。7.2.3消防措施1、消防道路主干道宽6米，支干道3.5米，路面结构为城市型混凝土路面。利用干、支道路兼作消防道路，消防车可以到达各个建筑物。2、防火间距:建筑物与其他建筑物间距均应满足建筑设计防火规范要求。3、建筑物安全出口：根据建筑布局和功能分区设置防火分区，二类建筑每个防火分区建筑面积不超过1500平方米；地下室的防火分区不超过500平方米。高层建筑每个防火分区的安全出口不61、应少于两个。4、电梯井应独立设置，井内严禁敷设可燃气体和甲、乙、丙类液体管道，并不应敷设与电梯无关的电缆、电线等。电梯井井壁除开设电梯门洞和通气孔外，不应开设其它洞口。电梯门不应采用栅栏门。5、电缆井、管道井、排烟道、排气道、垃圾道等竖向管道井，应分别独立设置；其井壁应为耐火极限不低于1.00h的不燃烧体；井壁上的检查门应采用丙级防火门。6、每座高层建筑均设消防电梯1部。7.3消防系统7.3.1室内消防设计室内设置消火栓灭火系统。消火栓管网采用环状管网，消火栓布置保证同层相邻两支水枪的充实水柱同时到达建筑物的任何部位，室内消防给水采用高压或临时高压给水系统。当室内消防用水量达到最大时，其水压应62、满足室内最不利点灭火设施的要求。消防所需水量水压由室外水泵内专用消防水泵来保证。消防用水量及消防管道见给排水。室内消防给水系统与生活、生产给水系统分开独立设置。室内消防给水管道应布置成环状。室内消防给水环状管网的进水管和区域高压或临时高压给水系统的引入管不应少于两根，当其中一根发生故障时，其余的进水管或引入管应能保证消防用水量和水压的要求。消防竖管的布置，应保证同层相邻两个消火栓的水枪的充实水柱同时到达被保护范围内的任何部位。每根消防竖管的直径应按通过的流量经计算确定，但不应小于100mm。室内消防给水管道应采用阀门分成若干独立段。阀门的布置，应保证检修管道时关闭停用的竖管不超过一根。室内消火63、栓给水系统设水泵接合器，水泵接合器的数量按室内消防用水量计算确定。每个水泵接合器的流量按1015L/s计算。消火栓应设在走道、楼梯附近等明显易于取用的地点，消火栓的间距应保证同层任何部位有两个消火栓的水枪充实水柱同时到达。消防电梯间前室应设消火栓。屋顶设高位消防水箱，消防储水量，不小于30m3。保证火灾前10分钟的消防用水量。7.3.2室外消防设计室外设消火栓，室外消防给水管道布置成环状，进水管不少于两条。消火栓距离建筑物外墙大于5米，每个消火栓用水量20升/秒。室外消火栓按120米间距布置，每个消火栓保护半径为150米。消防给水压力由生活区消防管网提供。7.3.3防报警系统高层建筑设置消防报64、警系统。报警区域应根据防火分区或楼层划分。探测区域的划分：探测区域应按独立房（套）间划分，一个探测区域的面积不宜超过500m2。下列场所分别单独划分探测区域：（1）敞开或封闭楼梯间；（2）防烟楼梯间前室；（3）走道、管道井、电缆隧道；系统设计：每个防火分区至少应设一个火灾报警装置，其位置宜设在各楼层走道靠近楼梯出口处。警报装置宜采用手动或自动控制方式。火灾自动报警系统应设有自动和手动两种触发装置。火灾报警控制器容量和每一总线回路所连接的火灾探测器和控制模块或信号模块的地址编码总数，宜留有一定余量。一个报警区域宜设置一台区域火灾报警控制器或一台火灾报警控制器。消防控制设备应由下列部分或全部控制装65、置组成：（1） 火灾报警控制器；（2） 自动灭火系统的控制装置；（3） 室内消火栓系统的控制装置；（4） 防烟、排烟系统的控制装置；（5） 常开防火门、防火卷帘的控制装置；（6） 电梯回降控制装置；（7） 火灾应急广播的控制装置；（8） 火灾警报装置的控制装置；（9） 火灾应急照明与疏散指示标志的控制装置。消防控制室设在大楼1层，控制室内设置消防专用电话，对讲通信电话设备。第八章.项目实施进度建议8.1项目开发分期本项目计划建设工期三年。8.2工程进度1.项目前期工作阶段：2个月项目建议书编制及报批：1个月勘察设计：1个月场地三通一平：3个月2.工程实施阶段：3年地基处理及基础工程：6个月主体66、工程建设：24个月室内安装工程：15个月室外工程建设：12个月公用及市政配套设施：10个月场地绿化：7个月3.全部工程竣工验收：2个月本项目建设分阶段实施，为使项目尽快实施，各阶段应穿插进行。详见附表工程进度计划表第九章.投资估算9.1总投资估算依据1.黑龙江省建筑工程投资估算指标2.黑龙江省建设工程其他费用标准3.工程勘察设计收费标准4.黑龙江省建筑安装工程概算定额5.黑龙江省建设工程费用定额6.建设工程造价信息9.2总投资估算估算工程量根据建设方案及有关说明确定。由于建筑设计、调研深度不足，各种费用估算及效益评价均是初步的。9.2.1项目总投资 150000万元1.工程费用 建安工程费 167、36884.2万元 2.其他费用 13317万元3.预备费 5000万元4.建设期贷款利息 万元9.2.2编制说明1、工程费用包括：建设工程费、设备购置及安装费、室外工程费、绿化工程费等。工程造价根据建筑物的结构类型和设施要求估算。2、其他费用根据黑龙江省建设工程其他费用标准规定的内容并结合本项目实际情况计算，包括：土地征用费、建设单位管理费、勘察设计费、建设单位临时设施费、工程监理费、水增容费、城市基础设施配套费、城市消防设施配套费等。（1）根据建设单位提供土地情况，估算土地费用为政府划拨。（2）建设单位管理费：根据黑龙江省建设工程其他费用标准按建安工程费的0.8%计算。（3）勘察设计费：根68、据国家发展计划委员会、建设部计价格（2002）12号工程勘察设计收费管理规定计算。（4）施工图预算编制费按照设计费的10%计算。（5）项目建议书编制费：根据国家发展计划委员会（1999）1283号，黑龙江省计委、黑龙江省物价局黑价字号规定计算。（6）建设单位临时设施费：根据黑龙江省建设工程其他费用标准按建安工程费的0.8%计算。（7）工程监理费：按建安工程费的1.0 %计算。（8）水增容费：根据估算的日用水量，按2000元/吨计算。（9）城市基础设施配套费：根据鸡西市人民政府鸡西市征收城市基础设施配套费办法，按元/平方米计取。（10）城市消防设施配套费：根据黑龙江省物价局、黑龙江省财政厅黑价房69、字，按5元/平方米计取。（11） 人防工程易地建设费：本项目地下建筑可作为地下防空设施,故未计人防工程易地建设费.3、建设期贷款利息，贷款利率按照中国人民银行2008年12月23日最新公布的贷款利率表1-3年期年利率5.40%为准。9.3资金筹措9.3.1资金使用计划上海现代房地产事业有限公司利用公益扶助基金会的资金，根据项目投资额分批次向建设银行对项目开据包涵，银行按照国家规定以信用包涵形式批准后的资金依次转到上海现代公司委托的信托公司账户上，由信托公司按国家信托法规定对该项目资金使用和管理。根据双方签订的合同和工程进度分批付款。第十章 财务测算及评价10.1测算依据1、国家计委、建设部联合70、发布的建设项目经济评价方法与参数(第二版)。2、中华人民共和国建设部发布的房地产项目经济评价方法3、国家现行的有关法规和政策。4、相关专业提供的资料和数据。 10.2财务测算项目费用收取、建安成本测算表总建筑面积：562844 拆迁面积：91992 2013年7月15日序号费用名称单位数量（）单价（元）金额 （万元）备 注一、减免税费项目部分1土地出让金1953001753417.82城市基础设施配套费470852904437.73防控地下室易地建设费4708520.00有地下室的课减免4公共消防建设费4708525235.45散装水泥专项资金470852147.16新型墙体材料专项资金47071、8528376.77社区办公用房建设资金470852104718建筑垃圾固体废物处理吨80.009工程监理与相关服务造价11256881.4157按工程造价10房屋安全鉴定费91992546按拆迁面积11文物调查、勘探470852147.1合计：9235.8二、优惠收费部分12防洪费造价 150%13防雷装置检测470852123.550%14土地评估费0.00土地评估价450%15施工图审查投资1125688156050%16地震安全性评价470852123.550%合计：607三、正常收取税费项目部分17契税税率5%0.00适用税率18土地登记费0.00按实际发生19绿色图章制度4708572、24188.320占挖、占用、破坏绿化0.00按实际发生21绿化延误费0.00按实际发生22公共设施建设保证金47085220941.7建筑面积20元23房屋所有权登记证0.00见文件24住房交易手续费4708523141.3新建商品住宅25价格调节基金4708525235.426项目用地测绘47085212.8602.727招标代理服务造价0.350.00工程投资28工程交易中心服务费案185000.858500元案29工程勘察设计0.00见文件附表30工程规划设计47085215706.3建筑面积15元31工程造价咨询服务0.00见文件附表32住宅供电设施工程收费0.00低于成本33有线电73、视初装费户5715260148.6房屋套数260元34电视预埋安装工程费户571512068.6房屋套数120元35环境评估栋453135建楼栋数3万元36工程测绘0.00见附表37房产测绘费4708526.5306.1建筑面积6.5元38规划技术中介服务费0.00见文件合计：3474.85四、建安成本39土建工程562844220012382640图纸设计费56284420112641图纸审查费5628442112.642工程监理费56284410562.843小区绿化5628441005628.444其他不可预见5628441005628.4合计：136884.2总合计：一二三四=923574、.86073474.85136884.2=150201.85万元房屋销售估算项目单位数量单价金额住宅4708524700221300商服484381000048438地下停车114590430049274合计：319012销售税：319082万元20%=63816.4利润：销售319082税金63816.4其他收费、建安150201.85=105063.75万元10.3财务盈利能力分析由“现金流量表(全部投资)及损益表”计算而得出以下财务指标指标名称单位所得税前所得税后财务内部收益率29.6623.32财务净现值(ic=10)万元18943.7112695.46投资回收期年3.864.07由“75、损益表”计算得出以下指标：投资利润率 42.28%投资利税率 65.12%10.4财务评价结论项目盈利能力指标分析：项目的财务内部收益率、投资回收期、财务净现值、投资利润率和投资率税率，均达到行业基准值，各项指标均表明项目盈利能力较好。在实施过程中，应严格控制投资，强调经营策略，使项目取得预期效益。本项目的抗风险性、还本付息能力强，是比较理想的房地产开发因此，具有一定的经济效益和较好的社会效益。项目，财务盈利能力较强，完全有能力归还银行到期贷款。第十一章. 项目的风险分析11.1盈亏平衡分析盈亏平衡点=固定成本/（销售收入-税金-可变成本） =150201.85（319082-63816.4） =58.8%结论：当销售面积达到总建筑面积的58.8%时，工程基本上可实现保本，反之，当销售面积低于临界点，则项目将出现亏损。由于资料不齐全，待资料齐全后再续69