1、置业有限责任公司四星级温泉度假酒店项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月置业有限责任公司四星级温泉度假酒店项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月57可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章总论71.1 项目概况71.2 项目提出的背景及建设必要性81.3 可行性研究的依据和范围111.4 项目拟建地2、点111.5 项目预期目标11第1年7月25日结构封顶12第二章市场调研及前景预测132.1 市场形势分析132.2 本项目优劣势分析192.3 本项目前景预测21第三章项目定位223.1 主题定位223.2 功能定位233.3 开发该项目目的定位：243.4 项目开发的市场需求定位243.5 行业发展趋势项目影响253.6 公共的配套条件253.7 市场定位263.8 酒店及商务形象定位273.9 标准四星客房体量定位283.10 项目建设方案及规划设计定位293.11 酒店经营管理模式定位35第一章 酒店项目建设及经营风险分析374.1 政策风险384.2 资金风险384.3 建设风险383、4.4 经营风险394.5 市场风险394.6 竞争风险394.7 突发事件和不可抗力风险40第二章 营销策略405.1 宣传主题概念415.2 卖点整合415.3 销售目标体系整体推广思路415.4 形象与品牌推广效果425.5 资金计划42第三章 投资估算和资金筹措426.1 估算范围和依据426.2 投资估算436.3 资金筹措（见附件）44第七章经济效益预测与财务评价447.1 评价依据、基础数据及相关说明447.2 年收入与营业税金及附加估算477.3 净利润477.4 财务盈利能力分析477.5 财务评价及结论：477.6 附表：48第八章报告要点综述及建议488.1 报告要点综述4、488.2 建议49第九章结论50第一章总论1.1 项目概况太白山国际旅游度假区介绍本报告所陈述的对象为xxxx温泉度假酒店，以下简称本项目。本项目位于著名的xx国家级太白山国际旅游度假区。太白山是秦岭山脉的主峰，海拔3767.2米，孤峰独立、雄宏博大、高峻神奇，是我国青藏高原以东内陆最高峰，堪称华中第一山。秦岭山脉横亘于中国中部，是我国南方与北方的天然屏障，也是长江、黄河两大水系的分水岭。太白山以其高、寒、险、奇、秀、富饶和神秘的特点闻名于世，称雄于华夏；由于地质地貌、山岳冰川、源泉秀水、森林群落、天象景观、奇花异草、人文历史构成了完美的景观体系，是最佳的生态旅游景区。独特的区域位置和神奇的5、自然特征，赋予其厚重博大的自然与文化的双重价值，形成了不同于其它名山大川的独特魅力。被誉为“亚洲天然植物园”、“中国天然动物园”、“世界物种基因宝库”、“第四纪冰川天然博物馆”。除了这些稀有的自然资源外，太白山又是一座宗教名山，东汉时期就成为宗教活动的重要场所，迄今所形成的宗教文化不仅历史悠久，渊源深厚，更是博大精深。由于历史的原因，道、佛、儒三教在太白山相融相通。其地热资源自古负有盛名，汤浴温泉，山环水绕，古木丛郁、景色如画，因地处龙凤、凤凰两山环抱之中，故名凤凰泉。据记载，“凤凰神泽”为眉县八景之一。隋文帝杨坚曾在此建“凤泉宫”作为避暑洗浴之地，唐玄宗曾三临其地，赐名“凤泉汤”。眉县汤浴温6、泉现有大泉3口，10余股泉水，是从地下深处沿山缝古岩裂隙中流出来的，大者如拳，小者如眼，终年不息地向外涌流。特别是它们受到深部地热加温影响，温度很高，经常保持在60左右，日出水量400多吨，非常适宜温泉度假泡汤。另外汤峪景区交通便利，连霍高速、关中环线、310国道交错而过。其区位空间优势突出，位于丝绸之路、宗教旅游、自然生态旅游三条游线的结合部位置；宝鸡人文旅游精品区和周秦汉唐文化旅游精品区重叠区域，人文气息浓厚，使太白山具有国际旅游度假目的地的开发潜质，吸引了大量国内外游客。1.2 项目提出的背景及建设必要性21世纪，以休闲、旅游、娱乐、体育、健身、艺术、文化传播等为主体的“都市休闲经济”将7、成为下一个经济大潮、一个不可忽视的产业。在过去的20多年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业作为国民经济发展有力的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。伴随着我国人均GDP跨越3000美元关口，普通大众对旅游的期望也将由紧凑观光型过渡为休闲度假型。陕西人均GDP已突破5000美元，跨越式发展为旅游产业的未来发展奠定了坚实的基础。随着带薪休假制度的兴起，及对家庭关系的重视，近年来全家外出旅游，不仅可以感受异地风光、风土人情，而且能增进家庭成8、员的亲情，俨然成了一种传统。度假时间不固定，但计划性强，且消费人群一般都比较理性，更倾向于特色休闲和服务体验。其次，由于经济和科学技术的不断发展，参加行业会展、跨国公司的区域年会、调研与考察、公司间跨区域的技术交流、跨区域的产品发布会、大型国际体育比赛、大型纪念或庆祝活动的需求不断增加，以及奖励旅游的兴起，商务旅游业也就应运而生了。商务旅游的时间随机性很强，由各行业本身的性质决定、奖励旅游团在季节上一般都错开旅游的旺季月份。而且在会展地，为了体现公司的实力，一般选择高档酒店及会展中心，据统计一个商务旅行团的消费一般是普通团消费的2-3倍，商务旅客将有力提升高端休闲和旅游纪念产品的需求。根据陕西9、省宝鸡市旅游发展总体规划将以法门寺与太白山为核心构成“法太”国家旅游资源整合增长示范区，通过板块整体联动与项目互补开发，形成宝鸡特有的“法太模式”，共同构成大旅游在国内乃至世界级大品牌。将太白山旅游区发展定位为：以山水风光、温泉养生、休闲度假及高山避暑为核心功能的中国最佳休闲旅游基地的指导思想，太白山国际旅游度假区迎来了历史性的蜕变，明确了以太白山为核心，塑造并强化“中国中央国家公园核心旅游区”品牌，最终将太白山旅游区建成国家5A级景区，成为年入园游客突破百万人次，在全国具有较强影响力的大景区，成为世界旅游目的地的规划定位，太白山国际旅游度假区的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交10、融中脱颖而出。依托景区“一河两岸”的宏伟蓝图和“一轴三段”的区位布局，太白山国际旅游度假区将成为陕西旅游发展的核心标志，其超前的科学规划，系统的资源整合和主题鲜明的产业结构迎合了现代人旅游消费的观念，把简单的观光旅游引入全新的生活体验，必将引领新一轮的休闲旅游热潮。随着景区建设的进一步深化推进，太白山国际旅游度假区也因其良好的环境优势和独特的自然资源得到省内外消费者的关注，人们对到太白山国际旅游度假区避暑、登山、探险、疗养、度假充满热情，客观上将造成了太白山国际旅游度假区度假酒店需求上升。作为国际旅游港的发展要求，高附加值的商务接待基础设施是首要条件。在项目初期阶段，须以自有商业树立景区综合服11、务的新标杆，拉高景区整体品质和内涵，保持自有商业的前瞻性，促进景区整体品质的不断抬升，确保景区服务业在国内始终处于领先位置。在这一产业链中，高端星级度假酒店、温泉水疗会所将占主导位置。在太白山国际度假区区域内，酒店服务项目主要集中在以青园山庄、太白度假村、银龙苑、太白宾馆等为首的几家国有机构内设的宾馆为主，运行前景令人堪忧，与国际化景区的发展目标相差甚远。除两家三星级酒店外，其他均为小型经济型酒店，新兴酒店“凤凰温泉”虽然在环境设计和服务管理上体现出了其专业化特征，保持了最小的接待客流反差，但出现长期客房客满的现状。就其接待规模、硬件水准、服务质量、产品种类来看，难以独此一帜，树立品牌，承载起12、景区发展的规划要求。因此，景区迫切需要有大规模、有特色、专业化、高品质的度假酒店项目发挥典范作用，引领景区规范化、标准化发展，呈现其应有的品牌魅力。在此背景下，我们准备开发建设的xxxx温泉度假酒店无疑适时而上，具有一定的建设必要性。我们将充分利用xx温泉的养生特性，突出生态养生，观光度假的主题特色，打造集会议、温泉泳池、健身、SPA、餐饮为一体的综合性温泉度假酒店，以四星级的品质标准，树立景区自有产业的品牌形象。一方面尽可能的提供给市场高品质的旅游酒店产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。1.3 可行性研究的依据和范围1.3.1 陕西省旅游业”十二五”发展规划1.313、.2 陕西省宝鸡市旅游发展总体规划1.3.3 眉县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要1.3.4 太白山国际旅游渡假区总体规划1.3.5 中华人民共和国建设用地规划许可证（编号：建字T2012016号）1.3.6 中华人民共和国国有土地使用证（编号：眉国用（2001）字第100号）本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。1.4 项目拟建地点陕西省宝鸡市xx镇1.5 项目预期目标本项目总投资万元，建设xxxx温泉度假酒店一期工程xxxx温14、泉度假酒店，酒店按四星级标准建造，拥有豪华套房，商务套房，标准房280间，配套建设会议厅、餐饮中心及配套健身娱乐、温泉浴场设施。1.6 主要技术经济指标名称单位数量或指标备注项目总投资万元18200其中：1、工程建设投资万元16700 2、铺底流动资金万元3、建设期利息万元1500建设期2年建设内容总建筑面积平方米358211、客房区平方米198902、商业区平方米89173、地下区平方米7014正常年份销售收入万元8413.12正常年份营业成本及费用万元2443.49营业税金及附加万元471.13财务费用万元1200固定资产折旧费万元1275营业利润万元3023.5所得税费用万元453.5315、净利润万元2569.97内部收益率%16.5%财务净现值万元1628.2盈亏平衡点%45.26%借款偿还期年6含建设期1.7 施工进度计划第1年3月8日破土动工第1年4月28日结构达到正负零第1年7月25日结构封顶第3年3月7日交付使用第二章市场调研及前景预测2.1 市场形势分析2.1.1 客观区域市场分析xxxx温泉度假酒店的定位是：太白山国际旅游度假区的一家集商务、住宿、餐饮、娱乐、康体、温泉为一体的四星级度假酒店。酒店是旅游产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大的类型之一，项目所处的市场形势利好。1) 从太白山国际旅游度假区来看，这是陕西省近年来旅游业发展最16、迅速的旅游景区之一。根据眉县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指导方针：大力发展以旅游业为核心的现代服务业，培育新的经济增长点，明确以太白山为核心，塑造并强化“中国中央国家公园核心旅游区”品牌，最终将太白山旅游区建设成国家5A级景区，成为年入园游客突破百万人次、在全国具有较强影响力的大景区，可以明确看出，在县区发展概念规划中，秦岭主峰太白山已成为眉县打造中国北方生态旅游度假基础的核心突破口。在过去的20年，随着全国经济持续升温，陕西的旅游业有了长足的增长，其部分景区已跃居世界旅游知名景点之列，如兵马俑、法门寺、大唐西市等；随着丝绸之路的申遗成功，必将引来更多国内外旅游者对陕西的关注。作为关17、天经济区的核心地带，宝鸡旅游资源的核心产品，太白山国际度假区的发展在带动和促进宝鸡经济平衡发展中将起到至关重要的作用。在太白山国际旅游度假区发展的大形势下，旅游业的发展步步升温，度假酒店的建设有了快速的发展。首先是第一家专业温泉机构“凤凰温泉”的投入运营，打破了太白山以往作坊式低品质的温泉服务形象，真正和国际化、高品质的服务文化接轨。同时引入专业管理团队，从服务的理念和细节的表现上首次提出主题化的产品特性，给游客一种新的休闲体验。虽然消费价格较高，但从开业至今保持了饱和的接待业绩，这充分表明，消费者对旅游产品的需求，已不仅仅是功能性的满足，更重要的是文化与休闲的品质化体验。随后开业的“太白印象18、”、“印象锦城”、“逸景营地”这几家小型度假酒店也展现出了其产品特色的影响，在旅游高峰期出现一房难求的景象。由此，可以看到太白山国际旅游度假区旅游业已经驶入健康快速的发展轨道。2) 太白山国际旅游度假区有着得天独厚的资源优势，其集观光、文化、登山、探险、健身、疗养为一体，可满足不同旅游目的需求，是都市休闲生活最佳的选择。太白山是渭河、汉江、嘉陵江的源头，被称为“地质博物馆”，低山、中山、高山区地质地貌具有典型特征，植被垂直带谱清晰，成为东亚地区划分标准，亦称为“典型的自然综合体”；从隋唐时期即为旅游胜地，为陕西关中八景之一。“太白积雪六月天”所描述的就是此处景观，盛夏中也可见白雪皑皑，蔚为奇观19、。太白山独特的自然环境孕育了多种多样的动植物种群，从木本到草本，温带、寒温带、亚热带植物共生一林，共繁共荣。已知太白山有种子植物126科，597属，1850余种，有中国特有属25个，还有蕨类植物110种，藓类植物257种。太白山旅游区内有森林动物及昆虫2007余种，野生脊椎动物有334种，其中兽类72种，鸟类218种，两栖类10种，爬行类26种，鱼类8种，被列为国家重点保护的珍贵野生动物37种，具有极高的科研价值和观赏价值。太白山独特的自然环境孕育了多种多样的生物种群，其种类繁多，起源古老，是天然的物种基因库。姜子牙拔仙台封神，鬼谷子洞天府潜修，诗仙李白醉酒留诗，孙思邈采药悬崖壁，温泉文化中隋20、文帝杨坚兴建“凤泉宫”，唐玄宗赐名“凤泉汤”等，文化资源积淀深厚。太白山的主体由花岗岩体组成，被地质学家称为“太白花岗岩”，所以太白山奇峰林立、山势险奇，并在高山区保留着完整的第四纪冰川遗迹。奇险的山势以及被誉为“神湖”的高山湖泊成为了众多徒步客的圣地。落差166米的漂流河道，可漂1-2小时。山水清澈，急流湍湍，弯叉交错，滩涂延绵。两岸硕果累累，山花野草遍布。泛舟河上，与浪共舞，中流击水，浪遏飞舟，是避暑消夏释放激情的漂流胜地。综合服务中心占地138亩，日接待能力可达2.6万人次。冬季滑雪场宽度达100米、占地80公顷面积最大、可容纳3000-5000人，滑雪场建有长500米的练习、初级和中级21、等滑雪道3条，雪圈道8条，拖牵道2条，是陕西目前雪道最宽自然雪季最长的滑雪场。东距古城西安110公里，咸阳90 公里，西距宝鸡90公里，风景优美，交通便捷，项目繁多，从美国、加拿大等国家引进了世界上最先进的专业造雪机滑雪设备，能满足不同游客对旅游产品多样化的需要，是安全可靠的冰雪运动佳地。温泉水含有丰富的钾、镁、钙、硫磺等矿物质化学元素20余种，经权威机构鉴定为最佳的温泉疗养资源水质。这一稀缺资源对游客的吸引力越来越大。每年有300多万的海内外游客赴太白山国际旅游度假区休闲度假，居住养生。太白山国际旅游度假区已成为城市休闲观光旅游的首选之处。3) 太白山国际旅游度假区项目的发展方向与陕西省乃至22、国家旅游发展战略不谋而合，也是全球旅游消费趋势的共性。依托太白山独特的景观资源及汤峪温泉资源规划，将致力学习日本福冈滨河商业街模式，打造一条西北地区最具特色的滨河景观商业街区。眉县县委、县政府围绕建设“太白山国际度假港”这个发展目标，以中央滨河风情街，作为太白山国际度假港的商业中心，致力打造集游览、观光、购物、休闲、娱乐于一体的特色风情商业街区，结合太白山自身优势及特点，针对不同的国际旅游需求进行业态选择、搭配。突显“人文山水新地标世界旅游目的地”这一区域地位和国际化休闲度假享受体验，着力推进品质度假氛围的营造。通过“公共服务区”、“艺术生态区”、“休闲生活区”、“文化体验区”四个街区的系统规23、划，将会务接待、CITYCLUB、星级酒店、商务娱乐与特色艺术专区、艺术品交易中心、精品SPA和品牌专卖店、生活服务、汽车服务、户外俱乐部、特色餐饮、休闲餐饮、特色客栈，以及文化活动、文化设施、文化教育、公益娱乐、休闲娱乐有机的融为一个综合的大景区规划中，使各种引导新价值观、新生活方式的零售与餐饮有机结合，延长游客逗留时间；以无缝衔接的全日消费链和更多的亲水环境与户外空间与餐饮和酒吧融合，营造独特的娱乐体验；将旅游度假与温泉养生完美结合，打造生态度假体验；将中国本土关中文化与世界潮流文化相融合，打造国际化旅游目的地，从而实现国际化景区形象的塑造。这一切会成功地将太白山国际旅游度假区推向全国、甚24、至世界优秀旅游目的地的前列。综上所述，xxxx的开发有着良好的外部经济环境、社会环境和地理优势。这都是本项目面对的市场基础。2.1.2 市场供求分析太白山国际旅游度假区目前酒店一览表序号名称星级房间数量平均房价出租率备注1青园山庄三星7423090%2仟佰众大酒店无5018080%3神水宫宾馆无4016070%4龙凤山庄无4816070%5银龙苑二星8528090%6太白酒业宾馆二星7518085%7工行太白度假村三星15522078%8国税太白山庄二星16020080%9凤凰温泉无41103895%10国宾酒店无12828090%11汤峪宾馆无3015070%12印象锦城无5646085%125、3太白印象无8030078%14水利宾馆二星7815080%15逸景营地无102350065%全景区共有三星级酒店2家，二星级酒店3家，快捷型酒店10家，新兴温泉度假酒店2家，其他主要为民宿型接待类型，规模和品质较低。随着太白山国际旅游度假区的盛大开园，以“景区运营、宣传营销、文化旅游活动、环境服务、投资融资”五大体系为支撑，景区顺利实现了由大开发、大建设向“精细化管理、规范化运营、标准化服务”的转型，太白山旅游新区迎来了历史性蜕变，国际化大景区映像已初具雏形，正焕发出前所未有的巨大活力。日接待游客量达到超过万人，特别在周末，最高峰时达到三万人的聚集。从目前来看，太白山国际旅游度假区酒店的接待26、能力有较大差距，尤其是在周末和节假日，入住太白山国际旅游度假区酒店要提前一周预订，且根本就供不应求。根据景区旅游管委会提供的资料，近五年来游客预计增长的速度远大于酒店接待能力与增长速度之比如下：从上表可见太白山国际旅游渡假区的酒店发展与景区接待需求相差较大，星级酒店客房接待有非常大的市场，即使在立项的建设增加比例也很难满足不断升温的经济发展需要。xxxx温泉度假酒店开发完全是顺应了这一市场需求的。xxxx的一期与二期将联为一体，在项目产品的开发上突破同质化可能带来的持续性发展制约，不再是简单的模仿和复制，而是融入道家文化中“道法自然、清静无为”之意境，强调“自然释然当然怡然”之身心放松体验，达27、到人景合一，虚心平衡的境界。同时，大量运用先进的科技产品，在品质上致力与国际接轨，以文化为主题，以品质为核心，呈现高质量的服务产品。xxxx温泉度假酒店定位为一家四星级酒店，客房接待能力达到25万人次/年，酒店秉承只倚靠，不依附，相互促进，共同繁荣的发展理念，借助景区良好的发展基础，以其独特的主题风格与品质形象区别于凤凰温泉、逸景营地等酒店，并将牢固的保持其竞争地位。太白山国际旅游度假区旅游市场的稳步发展也将给酒店业带来蓬勃生机。2.1.3 项目比较分析1) 项目地块情况项目的地块约14333.3m2，位于太白山国际旅游度假区顶部，公园景区入口位置，大型音乐主题喷泉和景区迎宾大道入山环岛在其门28、前，视野开阔，观景效果极佳，具有特殊的地理位置。是太白山国际旅游度假区最具旅游综合开发潜力的地块，满足打造综合高端项目的必备条件，是建设高档度假酒店非常珍贵的理想用地。因为政府对度假区的综合规划开发限制，使得这块地有着极大的升值潜力。无论开发为何种物业，它都是稀缺的，不可多得的。2) 市场定位xxxx一期是设计为四星级标准的度假酒店，目标是来太白山国际旅游度假区度假的具有高消费能力的高端游客，同时也包括注重特色休闲和服务品质体验的商务人士、及其它社会机构、单位团体和知名人士。从后期产权发售的角度考虑，同样是为这样一群高端客户提供太白山的自有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标的自有29、资金在百万以上的投资群体。3) 比较分析在同样的地理条件下，太白山国际旅游度假区暂时尚未出现可类比的项目，拥有温泉资源的凤凰温泉、逸景营地等酒店，没有一家具有这样的接待规模和综合接待业态。严格来说太白山国际旅游度假区引入完全服务类高星级酒店概念的项目并不多，目前三星级以上酒店在行业发展上基本是一个空白。2.2 本项目优劣势分析了解项目自身优劣势，综合合城市政府政策及市场竞争状况，结合项目自身环境、行业威胁，从中寻找市场机会，发挥项目优势，规避市场风险。1) 本项目同太白山国际度假区其他酒店相比较，具有共同的特点：A. 都位于景区主要位置，有较好的接待对接。B. 均拥有温泉资源2) 本项目与太白30、山国际度假区其他酒店相比较具有如下优势：A. 位置更好，本项目紧邻主题音乐喷泉，观景效果绝佳；门口即是入山交通环岛，直接驱车入山或进如景区服务区，方便快捷。B. 酒店设计概念主题性突出，结合国家旅游星级酒店设计标准要求，在服务产品的内涵上更突出文化、功能、智能和品位上的消费体验，更符合现代旅游休闲的需求。C. 总体规划与产品概念相一致，高星级酒店综合体，公区环境设计强调文化主题氛围，突显意境美与最佳舒适感；设独立温泉汤池和配套设施，精心打造多维度的度假空间，充分营造度假氛围。D. 景区在规划全面实施提升后，可能迎来跨越式发展机遇；E. 本项目整体大盘开发战略，如将配套用地打造高端物业，可共享高31、端客户资源，达到高度加广度的优势。F. 酒店若引进国际知名品牌管理，酒店更具备号召力；G. 项目经过科学的研究策划，在功能定位上进行了明确定位，可避免投资和规划失误，保证产品流线进行和合理性；H. 项目已取得政府的大力支持。发挥项目环境优势，整合项目资源，以自身旅游客户资源为中心逐步延伸，发展打造特色旅游会议休闲酒店模式。明确项目功能定位，保证产品线的科学性和合理性，保障旅游会议休闲酒店发展空间与政府支持的融合。3) 劣势（Weaknesses）A. 区域社会经济欠发达，居民消费能力较低，目标客户人群规模不足；B. 度假区旅游业吸引力不足够强大，区域外部消费能力有限；C. 项目虽处太白山国际旅32、游度假区中心，但项目地周边商业尚未成形；D. 区域缺乏高端商业设施和基础商业配套，商业人气不足；E. 区域开发还不成熟。F. 采用酒店式设计及配套，公共建筑面积较多；为了满足宾客多元化的住店需求和度假体验，项目的设置较多，运营成本较高。2.3 本项目前景预测我们评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，均是低于目前的市场价格；成本，又是按最高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。本项目采取正确的营销策略，聘请有营销经验的酒店营销专家领衔组织一定规模的营销队伍，创33、新机制，建立立体式销售渠道和高效畅通的分销网络，酒店客源将有充分保证。随着陕西整个旅游经济环境的提升和太白山国际旅游度假区产业的快速、稳定发展，酒店业在旅游产品的综合开发中将占主导作用。太白山国际旅游度假区作为著名的旅游度假目的地，越来越受到人们的关注，而位于即将成为国际旅游目的地的xxxx温泉度假酒店，更会为太白山国际旅游度假区旅游酒店业增添新的亮色，可以预测，本项目具有较好的市场前景。第三章项目定位3.1 主题定位温泉酒店六大经典开发模式上表传统的六大模式中的任意一个模式对本项目而言都存在一定不足，我们从未来客源需求市场、未来业主公司战略发展目标、未来城市开发等诸多因素及综合规划考量，建议34、本项目定位必须跳出传统模式思维，创造属于针对本项目的开发模式：基于本项目相关各方对酒店的诉求：l 达到国家四星级酒店标准；l 酒店客房不少于300间，床位不低于500张，并按四星级酒店要求配备餐饮、商务、会议、公共娱乐、安全等相关服务设施；l 区域内地标性建筑酒店；l 旅游区中心酒店；因此，我们认为本项目：xxxx温泉度假酒店主题定位为：温泉度假社区模式“温泉+旅游度假酒店”由于温泉在健康养生与旅游休闲上的巨大价值，为旅游酒店特别是旅游休闲度假酒店的开发创造了非常突出的优势，往往能够以“养生休闲”特色在旅游市场上形成巨大的竞争力，从而取得非常可观的投资回报。因此，“温泉+旅游度假酒店”模式成为35、全国绝大多数温泉度假酒店最优先考虑的开发模式之一。3.2 功能定位关于功能，可以概括为四大类：客房、餐饮、（会议）、温泉、康体娱乐、；且收入比重以温泉和客房为主，餐饮、康乐为辅；结合xxxx温泉度假酒店整体项目规划，强调完全服务类酒店的文化品位和服务品质，提供综合性服务项目，注重休闲度假的消费特点配套，满足不断增长的客流量的需求，提高接待能力，增强市场竞争优势。3.3 开发该项目目的定位：3.3.1 投资收益的最大化3.3.2 提升xx置业有限责任公司酒店系列项目的品牌形象；3.3.3 为太白山国际旅游度假区成为世界级的旅游目的地做出贡献；3.3.4 增强在市场竞争力；3.3.5 增强客户满意36、度，提升客户重复入住率；3.3.6 完善酒店的配套和运作最佳化，为二期温泉项目做好基础配套。3.4 项目开发的市场需求定位xxxx温泉度假酒店其前身为水利宾馆，公司旗下有国宾酒店正在运营中，在过去的十年里，xx置业有限责任公司在太白山旅游渡假区的酒店经营中积累了许多成功的经验，这些都将成为xxxx温泉度假酒店建成后，成功运作的保障。十年中宾客反馈了很多好的建设性建议，加上太白山国际旅游度假区迎来新的发展机遇是促使业主尽快开发xxxx温泉度假酒店项目的重要源动力。这些意见包括：3.4.1 对总体接待能力的需求，尤其是节假日的客房需求，对房间设施的标准要求应有高星级酒店的品质，强调空间感与舒适度，37、特别是综合服务的能力，真正体现休闲生活的体验；3.4.2 对多功能厅和现代化会议设施的需求；3.4.3 对园林和开敞的空间需求更多的亲近自然的园景设计和主题文化风格；3.4.4 需求更有特色和高品质的自助餐厅；3.4.5 需求更多的康体设施和水疗（SPA）设施；3.4.6 需求更多的独家休闲和VIP空间；3.4.7 需求更多的文化活动和短程旅行活动。3.5 行业发展趋势项目影响xxxx温泉度假酒店建成以后，太白山国际旅游度假区将出现更多知名品牌酒店，多种不同风格的建筑与优美的环境，先进的管理经验与优质服务，对xxxx温泉度假酒店将形成了压力。为了保持在市场上的竞争力，xxxx温泉度假酒店应该在38、以下方面紧跟行业发展趋势，通过全面规划与建设，创造更完美、更能迎合市场需求的温泉主题度假酒店：3.5.1 规划、设计更大面积的客房和可灵活组合的套房；3.5.2 更高质量的建筑、更漂亮的外立面和更精细的室内装饰；3.5.3 体现与其它国际品牌和酒店的合理差异性，以保持自我优势和特色，提高对国际客源的吸引力，提高市场竞争力；3.5.4 招聘、培养、培训并保持高素质的员工队伍，提高服务水准；3.5.5 增加康体和健康水疗设施；3.5.6 为二期的一体化预留服务接口，建成具有中式禅风古韵主题风格的温泉度假休闲酒店泛社区，强化其不可比性。3.6 公共的配套条件3.6.1 太白山国家森林公园于1991年39、经中国国家林业部批准建立，现为陕西省四A级旅游景区，有完整的包括消防、公安、旅游区管委会在内的行政管理架构；3.6.2 邮政储蓄已经设立储蓄所，其他金融机构的营业网点在筹划中；各大酒店设立有POS机的直接交付款操作业务；3.6.3 区域中心邮政、电信设有办公接待场所；3.6.4 文化体育设施包括：太白山国际旅游度假区高尔夫球场、各大酒店的游泳池、水上乐园、漂流站、滑雪场、赛马场和主题音乐喷泉等；3.6.5 度假区设有中心医院；3.6.6 给排水、电、电信及英特网、有线电视等网络健全；3.6.7 排污系统、垃圾站健全；3.6.8 建有游客服务中心，开设多条通往市区和机场、车站的交通专线。3.7 40、市场定位市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。3.7.1 关于客源市场，客房市场可以概括为：商务客户25%（其中：公司50%；政府40%；其他10%）会议客户15%休闲客户35%旅游家庭25%3.7.2 定位依据：1) 高档次的温泉 + 休闲度假酒店在太白山国际旅游度假区市场有一定的空间，用高星酒店的多功能组合扩大其市场客源兼容性；2) 本项目地理条件、交通条件、环境资源条件等从现状看都不具备四星酒店的市场承载力，但以发展的眼光看，随着太白山国际旅游度假区经济成长、旅游休闲的兴起及旅游区其他休闲商业的发展，也适宜商务会议休闲度假酒店的组合定位；3) 档次和影响41、力高的会议、团队能提高酒店品牌知名度与美誉度，成功的会议接待不仅能使他们成为酒店的忠诚客户，而且也会向其他顾客传播酒店良好的口碑，带来了酒店无形资产的增值；4) 高品质的酒店一般接待来自不同国家、地区和本地域的高消费者，他们的综合消费力都比较高，且酒店经营面较广能增加客源供给；5) 酒店接待重要会议，必然会成为新闻媒体关注的焦点，媒体在报道会议的同时也间接的宣传了酒店，从而极大地提高了酒店的知名度；6) 休闲旅游结合温泉、会议能更好的平衡休闲商业酒店中淡旺季问题，而单纯的会议型酒店或单纯的休闲度假酒店都会面临节假日的饱满，和季节性冷清的经营问题；7) 休闲体验类和疗养康体类需求的顾客和批量型的42、会议客源更容易成为酒店客房的主力贡献者。3.8 酒店及商务形象定位3.8.1 标准四星级酒店定位，在当前太白山国际旅游度假区酒店发展市场形象方面具备一定高度，四星级酒店本身就是服务城市，从景观上就是一道风景线，四星级酒店可以为景区整体开发项目和商业配套环境增加一定的“形象价值”，是和整体开发项目不可分割的，从而提升整体项目的市场推广和销售能力。3.8.2 拟建酒店争取引入一家具有品牌影响力的酒店管理公司进行管理，品牌的形象符合投资商企业形象要求，也能提升政府提升太白山国际旅游度假区的投资环境和城市形象。3.8.3 配套商业建议定位为精品休闲商业，以休闲娱乐、餐饮宴请为主的市场化精品商业。针对城43、市发展和当地消费习惯的改变，创造全新的高档休闲活动场所，引入放松的参与性项目和高端消费商业形式，打造旅游区高端“精品休闲商业”综合休闲主题形象。3.9 标准四星客房体量定位3.9.1 标准四星定位模式：根据相关诉求，建议客房定位300 间客房左右，结合1 间总统套房、行政套房30 间，完全满足区域内“中小型会议”+“休闲散客”+ “温泉SPA”客源的住宿接待功能，不过经营的初期几年可能会出现接待不饱和的情况；3.9.2 300间客房的酒店在客源市场中的选择性会削弱，会依赖一些较低收益的客源市场（如：旅游业团体市场），进而影响项目酒店的平均房价；3.9.3 对于希望引进管理公司管理而言，如果客房44、数量不足200 间套，则通常难以实现高效运营，同时，绝大多数酒店管理公司都要求其接管的酒店客房套数最少不得少于200 间套，换言之，管理公司对于中等规模酒店才会考虑接管。3.10 项目建设方案及规划设计定位3.10.1 总体规划设计特色本项目的设计主旨是为度假旅游的成功人士、政府政要、会议团队提供一个高档的休闲度假酒店。本项目设计为一幢“ ”型分布的建筑物，分为裙楼和主楼，楼高八层，裙楼用于度假酒店公共配套。“ ”型建筑物围合部分，组成中心多功能厅。酒店承袭了中式仿古建筑风格，以当今国际流行的设计理念，融合陕西的本土历史文化特色。规模恢弘大气，制作精致完美。入厅以道法自然为主题的水景，甄璞的雕45、塑，幻化的泳池，叠错式的喷泉，户外巴厘岛式的spa,精巧别致的灯饰，加上多种的植物，使得整个酒店精巧别致，入目皆景。风格独具的酒店大堂，快阔舒适的豪华观景客房，融合出尚镜美景的度假酒店效果。3.10.2 建筑设计与规划定位1) 标高大多数的建筑标高按原地形设计，其主要功能都设计在原地面积高（elevation +2.0）以上，以防范在汛期河道涨水的可能侵袭；2) 景观与朝向将客房与高效益的区域尽可能多的设计于有山景的位置，最大限度地减少对二期公共区域和客房视野的影响。建筑主体朝向取最广域的园景、山景，顺应气候特点，保持良好采光性。3) 地形利用充分利用原有的地形特点，通过综合的设计，减少建筑物46、对人的视觉冲击和房间之间的对视。4) 规模与设计（参见技术经济指标表）设计约460套客房，安排不同布局方式的套间和标间，1000平方米以上的多功能厅；配备自助餐厅、中餐厅、酒吧、小型超市和各种小型会议室；地下配有台湾原宿式汤池；二期户外设有巴厘岛风格的户外温泉SPA、中式园林充分考虑其植物的多样性、利用不同植物营造不同季节的观景效果；充分考虑到自然与人居的友好对接，同时与客人户外活动的私密性的相辅相成；同时创造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环境。5) 建设与装修高标准建设。针对xxxx温泉度假酒店项目特点，充分利用太白山国际旅游度假区景区的资源优势，将其建成全宝鸡、也是全陕西最大的一线景区四星47、级度假酒店，在同类度假酒店中，从规模、风格和特色上将充分体现其硬件优势。建筑采用框架结构，房型以标间为主，配以部分双套间和三套间，以适用不同客户的需求。装修：全部按四星级酒店标准装修，配备四星级酒店必备的设施、用品。6) 设计意图和要求：设计方案应体现以人为本的原则，充分依照国家星级饭店划分要求中的指导意见，合理布局，科学地考虑平面布局与各个流线的合理定位，充分满足使用要求。设计风格以现代中式风格为主，突显简洁、大气、庄重的主格调； 水疗中心设计要充分体现以现代文化特色与自然的深度结合，注重对天然材质的运用，充分利用地热温泉，在细节中透出文化内涵，诠释一种云水禅心的意境美。设施的运用要有科技感48、，美观、简约大方，富有现代气息，又要协调统一； 要求重视绿化设计，运用适当的植物品种，巧妙搭配，营造良好的绿化景观。重视对声光环境的设计，包括人造光源设计及自然光源环境设计以及相应的避光、隔声和吸音措施； 利用自然采光、通风，采用合理有效的措施，尽力降低能源消耗，体现生态思想和节能观念，满足可持续发展的需要。3.10.3 功能分类及户型设置定位3.10.3.1 功能分类本项目总建筑面积约35821平方米，其中：客房部分19890平方米，占总建筑面积的55.5%，公用设施部分12876为平方米，占总建筑面积的35.9%，包括大堂、走廊、机电设备房、工作间及电梯候梯厅、烟道和消防楼梯、商务中心、会49、议室、餐厅、小型超市、大堂吧、健身房、商业出租等。地下室部分：7014平方米占总建筑面积的19.6%，包括：办公室、停车场、仓库等。3.10.3.2 完善的酒店设施与服务先进完备的会议设施、多样化的康体设施、ID电话、房内宽带上网冲浪、中外卫星电视、录像节目、智能化管理系统、24小时保安服务、24小时送餐服务、VIP贴身管家服务、导游服务、美容美发中心、按摩桑拿中心、医务室、洗衣服务、邮政收发和快递服务、机票预定、机场接送、车辆租用、停车场、行李寄存、商务中心秘书服务、婴儿看护/婴儿床、免费擦鞋服务、外币兑换、专业摄影摄像、残疾人卫生间/轮椅、插花、叫醒服务、留言服务3.10.3.3 四星级酒50、店标准室内家私配备l 客 厅：名牌空调，名牌电视机，沙发床，茶几，电视桌，灯具，电话机，鞋架，水杯，垃圾筒，烟灰缸；l 卧 室：名牌空调(同客厅)，高级席梦思床，床头柜，写字桌椅，衣架，灯具，电话机，水杯，垃圾筒，烟灰缸；l 洗手间：四星级酒店标准日耗品，口杯，垃圾筒，烟灰缸；l 餐 厅：餐桌椅，餐布，灯具；l 厨 房：灶具，炊具，餐具，品牌电冰箱，微波炉，电磁炉，组合式厨房设备，电热水壶，灯具，垃圾筒；l 窗 帘：高级遮光窗帘；l 床上用品：全套高级优质床上用品。3.10.3.4 装 修 标 准l 外 墙：进口防水、防霉、防盐碱的环保高级涂料；l 内 墙：环保高级防霉高级涂料；l 天 花：环51、保高级防霉高级涂料；l 地 面：实木地板，用热带风情的石材；l 门 窗：高级铝合金；l 厨 房：高级防滑瓷砖；l 卫 生 间：墙体高级面砖，地面高级防滑地砖或石材，大理石台面；l 阳台：高级仿古防滑瓷砖；l 电梯：上海三菱电梯GPS3或同级；通信接口：二个 / 间l 洁具：科勒、美标、TOTO高级洁具或同级；l 信息管理：安保系统，自动消防系统（烟感或自动喷淋到户），热水系统，内部电话交换系统，宽带网接入。3.10.4 客房服务功能定位策划l 客房面积定位：客房产品是消费者停留最久的地方，客房面积的大小直接决定酒店档次，在吸引商务休闲认识方面，客房最重要的特征是空间大，床品质量和舒适度、无噪音52、功能完备的浴室。为进一步增强产品竞争力，达到四星级酒店实施相关的客房标准要求，使客房空间更为宽敞，更为舒适。l 客房房型定位：根据对一些长期在外商旅的消费客户的访谈中获知，双人房的需求比例较高，考虑到商务旅游为本项目的主要客源群体，因此，建议本项目的双人房型的比例占到65%以上，套房是四星级必不可缺的产品，评四星需要套房比例不少于10%，因此套房数量控制在总套数10%左右，建造时在开间和格局上可以取巧，如连通房的设计。l 景观房：尽可能多设置景观房，提高整体客房的品质。景观房的观景阳台考虑设置水压浴缸，供客人一边放松、一边观景。3.10.5 餐饮服务功能定位策划餐饮分为三部分：a) 会议、团53、队餐：考虑餐饮客源多为团队客源，对团餐的需求量大，建议用多功能厅解决，多功能厅面积为500平米可以满足200-300人的集中用餐。b) 高档商务餐：兼顾少量高端客源消费讲究秘密性，设置少量包房，此类包房全部利用层包房设施，不再追加额外投资，大小包房应不少于10间。c) 休闲餐：休闲餐将与酒店进行功能分区，在休闲区设立休闲餐饮区，根据项目休闲商业经营面积及状况，休闲餐饮区域可设置在酒店配套商业区。餐饮的功能应包括如下几部分：中餐厅 1 间（仅包间）风味餐厅（中西混搭自助餐厅）1 间酒吧 1 间大堂吧 1 处自助餐厅的餐位数主要考虑到酒店在早餐高峰期餐位需求。我们假定50%的入住率，平均入住人数为54、1.3，那么在翻台率达到1.5 的情况下需要150 个左右的餐位。为满足政府和业主方在宴请方面的需求，建议中餐厅配备10 个包厢（120 个餐位）。3.10.6 娱乐服务功能定位策划具有一定娱乐健体配套项目，依据如下： 项目地位于国际旅游区发展中心区，同时较大的宾客接待容量，形成酒店泛社区需求，完善的娱乐设施可以为住宿宾客提供丰富娱乐文化体验；娱乐项目的利润较高，且目前景区功能缺乏高档娱乐项目；康体娱乐服务功能规划设施包括:游泳池、健身房、SPA 洗浴、KTV、游戏机、乒乓球、桌球等，方便住店客人需求，丰富酒店配套，提升酒店商业附加值，这些都是投资少，见效快，在酒店评星过程当中获取分数比重较高55、的项目，与 SPA 和保健按摩区、足疗房、干蒸、湿蒸等形成资源共享。以上设置既要照顾休闲旅游客人的需求，同时也要兼顾会议客源的需求。重点是游泳池与SPA 洗浴的结合，即凸显特色，又能同时兼顾盈利。3.10.7 会议服务功能定位策划会议功能也是本酒店的一项重点服务产品，酒店设 800 平米的多功能厅一个，同时还有各类中小会议室3个。随着国家政策调控，相关政府会议缩减，但商务会议客源相对平稳，多集中在年中或年尾，平时仍有团体商务活动。本项目800 平米的多功能厅能满足未来大中型会议接待。3.10.8 其他服务功能定位策划酒店的其他服务功能包括酒店办公、员工食堂、员工更衣室，停车场等。3.11 酒店56、经营管理模式定位3.11.1 度假酒店经营管理模式定位分析目前国内酒店常见的管理方式主要分为五类：l 委托国际酒店品牌管理公司经营管理l 委托国内酒店管理公司经营管理l 业主自行经营管理l 业主自主经营管理，结合加入国际品牌特许经营（贴牌经营）l 业主委托酒店顾问公司顾问咨询管理3.11.2 几种经营管理模式的经营表现1) 房价及入住率对比第1年全国饭店以管理模式经营表现分类项目国际管理五星国内管理五星业主自行管理五星国际管理四星国内管理四星业主自行管理四星出租率62.4%63.5%57.9%68.6%62.7% 57.6%平均房价（元）1014696.3582484388356.7数据来源：57、2013中国饭店业务统计2) 投资成本对比一般来说，国际品牌管理公司会对工程造价和设施设备用品用具品牌有其特定的要求，所以造价相对较高，根据我们的经验，国际品牌酒店的造价大约比其他模式的酒店高20-30%。3.11.3 酒店管理公司引进策略本项目引进管理公司应遵循以下原则：n 品牌档次能与度假酒店相匹配；n 在国内享有较高的知名度和良好的业绩，起码应有成功的国内案例可供参考；n 管理费用标准合理；n 人力资源充沛，不因人力资源匮乏影响整个项目；n 拥有品牌忠诚度较高的固定客源群体，便于快速推广本项目；n 有固定或能开发高端客户渠道的能力。n 具有快速的市场应变能力和紧急状况的预警判断执行能力。58、3.11.4 本酒店经营管理模式建议根据本项目酒店的情况，经营管理模式建议在“业主自行经营管理”或“业主自主经营管理，结合加入国际品牌特许经营（贴牌经营）”两种之间选择业主聘请职业经理人经营管理优劣势优势不需要支付昂贵的管理费，成本较低；经营比较灵活；业主对酒店的经营控制性较强。劣势品牌冲击力不强，培养自主品牌难度较大，服务水平难以保证；业主介入酒店日常管理较多，容易造成外行领导内行的弊端；业主自行管理（聘请职业经理人），结合加入国际品牌特许经营优势相比委托经营管理模式，不需要支付昂贵的管理费，成本较低；经营比较灵活；业主对酒店的经营控制性较强。可借助国际品牌和影响力，提升酒店档次、形象；扩大59、海外销售渠道，提高境外客源市场竞争力。劣势国际品牌不参与实际经营管理，难以真正吸收其经营管理模式；需交纳一定的特许经营费及订房提成，经营管理成本相比全自主经营管理模式会有所增加；制约了业主自身酒店品牌建设和集团连锁化经营发展。第一章 酒店项目建设及经营风险分析4.1 政策风险政策风险包括政府对酒店选址的倾向性和酒店经营规模的要求，比较不便于整体项目的连动效应和营运的经济性。防范措施：1) 项目启动前进行充分调查、分析和论证；2) 加强与政府有关部门的沟通，充分掌握相关资讯，争取得到政府的支持；4.2 资金风险投资者自有资金不足、资金链出现断裂、可能导致：1) 无法完成酒店全面建设；2) 工程无60、法及时完工、设备无力采购、项目被拖延至夭折；3) 经营期间债务过多导致经营压力巨大。防范措施：进行精确的投资测算与紧密地资金投放计划，储备足够的自有资金，与金融单位保持良好的沟通，确保资金能够按计划投放。4.3 建设风险建设风险包括在酒店建设过程中，严重偏离原有酒店定位及设计指导，并在此期间建材、设备和劳动力价格大幅度的上升，导致周期过长、建设成本上升、投资总额增加、投资回收期延长。防范措施：1) 密切关注建材、设备及劳动力等建设成本要素的市场价格，并及时根据上述价格变动调整投资预算及资金的筹集与投放；2) 严格按照对酒店的定位、经营策略及设计指导安排并设计；广泛请有关专业人士，严格审核各种设61、计方案，保证设计方案与酒店定位设计指导不出现大的偏差；工程启动后，设计不做或少做改动。4.4 经营风险主要指酒店行业管理政策和法规范围外给酒店经营带来的风险。防范措施：1) 酒店决策者需密切掌握当地行业管理政策的变化和动向；2) 科学、规范的专业化管理；3) 在政策允许范围内灵活经营、守法经营。4.5 市场风险市场风险，主要指宏观经济发生变化带来的风险，包括国家宏观经济出现危机，当地城市经济、旅游没有出现积极的增长或发展缓慢等，其中后者是本案面临的最大风险；在这种情况下，人们的消费欲望和消费水平下降，酒店住房率下降，餐饮、娱乐收入减少，最终导致经营严重亏损。防范措施：1) 按计划推进酒店及整体62、项目的建设速度，在酒店投入使用后控制营运成本；2) 项目投入使用后，密切掌握和预测当地城市的经济动向，提前采取适当的应对措施，对经营管理进行精心策划，使项目的盈利能力达到最大化；3) 尽量争取政府的支持4.6 竞争风险指统一区域内同档次酒店数量增加，市场供大于求；酒店之间削价竞争，导致酒店收入减少。防范措施：1) 充分做好恶性竞争的思想准备，做好最坏的打算，从投资立项开始就认真进行经营管理策划，把握酒店市场定位，抓住主要客源市场；2) 根据市场变化灵活调整经营策略，实施客户忠诚计划留住主要客源；3) 在项目规划和设计上最大限度的突出差异化、独创性和超前性，使酒店在本区域市场尽量长时间地保持领先63、性和不可替代性（特色、档次）；建立和不断发展良好的人脉关系，保持酒店良好的社会形象和企业形象。4.7 突发事件和不可抗力风险突发事故和不可抗力主要包括区域疫情、区域交通条件严重恶化等突发事件，以及风水火地震等自然灾害和恐怖袭击、战争等风险。防范措施：1) 酒店开业后加强风险管理，建立健全一套危机处理机制；2) 同时加强员工培训，提高他们处理危机的能力；3) 突发事件发生后，积极与政府管理部门沟通，取得政府部门的理解和帮助；4) 建立、健全酒店财产保险和意外保险体系。第二章 营销策略5.1 宣传主题概念阅山亲水悦生活 观山大墅，畅意生活。太白山国际旅游度假区首家“Springs Hotel”主题64、的休闲度假酒店白山国际旅游度假区首家四星级标准温泉度假酒店 时尚释然，共享开放，主题意境，自然美奂5.2 卖点整合 太白山中国国家中央公园，中国南北分水岭，一日阅四季，四时不同天；植物宝库，聆山释心；中原首峰，登高致远；六月积雪，避暑佳地；皇家圣汤，养生xx。 滨临太白山国际旅游度假区，山如丹青，水若画，汤如温玉，肤若脂，云水禅心，释怀若谷。太白山国际旅游度假区首家温泉主题度假酒店，品质高雅，地位显赫，投资、度假两受益。 具有巴厘岛式的SPA温泉，自然、私密、有品质。 太白山国际旅游度假区唯一的围楼式酒店设计，独立的多功能厅； 雍居度假区中心，邻水观泉，配套齐全，交通便捷，入住便利 配有完善的65、酒店配套设施，超大空间客房，舒适幽静；并提供个性化的四星级酒店服务。5.3 销售目标体系整体推广思路销售的目标，毫无疑问就是要顺利地将产品销售出去，这就需要每一个操作步骤都达到了预期的效果，包括形象与品牌的推广效果、公关效果、销售进度和资金回笼计划。这些既独立执行而又要互相协调的操作步骤都各有自己的预期目标，但同时又为了实现同一个最终目标，是一个因果循环的目标体系。各步骤需要达到的预期目标如下。5.4 形象与品牌推广效果企业形象与项目品牌的推广应该要早在销售开始前就进行，以便让目标客户有一个从了解到接受的过程。在本项目的前期宣传铺垫的阶段，应使得“太白山国际旅游度假区首推的四星级温泉度假酒店”66、形象得以确立，使得本项目 “时尚释然，共享开放，主题意境，自然美奂”概念得以确立。这些要首先体现在项目施工围墙、工地POP上。施工队伍进场之日，即要开始建立围墙广告的宣传效果，采用墙体喷绘技术，使项目的主题概念首先体现工地围墙上，并选择较好的位置树立适量大小和数量的工地广告牌，为以后项目提前进入销售状态打下基础。5.5 资金计划1) 本项目建设资金自筹3200万元。2) 银行借款15000万元、第三章 投资估算和资金筹措6.1 估算范围和依据6.1.1 估算范围该项目投资估算范围包括实现项目投入与运营所需的建设投资和建设期利息。其中，建设投资包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费，以及按规定必67、须考虑的建设工程其它费用和预备费等。6.1.2 估算依据l 投资项目可行性研究指南（试用版）；l 建设部颁布的全国市政工程投资估算指标；l 陕西省工程建设概预算文件汇编；l 陕西省建筑安装工程费用定额及相应费率；l 国家关于基本建设投资概算的有关政策和法律规定；l 陕西省建筑安装工程综合定额1999年l 宝鸡工程造价管理并结合宝鸡市当前工程造价的实际情况确定；l 宝鸡地区所辖县（市）征地费用综合指标。l 建设单位提供的有关当地市政建设的有关规定及说明；l 类似工程项目估算指标；l 利率根据中国人民银行公布的最新贷款利率为6.65%。6.2 投资估算 总建设成本费用列项A. 土地费用：2000万68、（含过户）B. 前期费用：580万元（含规划设计、报建、勘探测量、水电配套）C. 土建及安装（含园林、绿化、公共部分装修、地下室工程）：以元/平方米预，共6000万元D. 消防自动系统、集中供热：500万元E. 强弱电、排水、广播等配套及安装工程费用：500万元F. 酒店内部精装修费用：共7000万元小计：16580万元 其它开发费用列项：A、 建设期管理费用：120万B、 建设期贷款利息：1500万成本综计1620万元投资总额18200万元6.3 资金筹措（见附件） 该项目的资金筹措来源由项目资本金和银行借款组成，项目的固定资产投资为18200万元，其中项目资本金3200万元，主要用于建设投69、资、银行利息及流动资金；银行借款15000万元。第七章经济效益预测与财务评价7.1 评价依据、基础数据及相关说明7.1.1评价依据：建设项目经济评价方法与参数（第二版）（国家计委和建设部发布）。7.1.2 项目计算期内不考虑物价总水平的变动。7.1.3经营收入测算:关于客房价格：系根据“旅游饭店标准房定价的千分之一法”，结合宝鸡市当前市场行情价格和本项目客房建设规模与功能的实际情况综合给定的。关于平均出租率：由于饭店酒店业属于“友谊好客工业”，要留有一定的免费招待空间及突然来访或回头客人的再光顾；同时，要保持长远的市场竞争力、取得较好的经济和社会效益，必须把住服务质量关，职工要不断学习培训，设70、施要处于正常无隐患状态，这都要求酒店不能处于满负荷经营状态。客房出租率不宜定得过高，一般认为，标准客房应定在75%85%为宜。c.出租房价等级及100%负荷（见附表说明）时日平均收入表客房类别数量单价元/日出租率%总收入万元所占份额%备注双人房9242080%3091217.9%根据风景区度假酒店运营特点，分为淡旺季，此处出租率取其中间值作为计算基础。标准间27638075%7866045.6%行政标间4668080%2502414.5%行政套房32118075%2832016.4%贵宾套房14138050%96605.6%合计172576 100.%负荷时日平均经营收入估算表 单位：人民币元71、/日序号经营项目金额占收入%说明1客房收入17257673.8%2餐饮收入208008.9%200个餐位按人均130元/日标准3其他收入4032217.3%会议、娱乐、温泉、商业租赁合计233698100%负荷时日平均经营费用测算表 单位：人民币元/日序号费用项目金额成本率%说明1客房成本60401.635%2餐饮费用1456070%3其他成本600030%其中租赁收入除外的20000计费合计80961.634.6%7.1.4本项目计算期及运营计划安排从基建动工月份开始算起，项目计算期为20年，头二年为主是基建，第三年开始，接待区将逐步进入正常运营状态，其它区域正在装修或扫尾。计算期内经营负荷72、依次为：0，0，30%，80%，100%。7.1.5职工工资及福利费：年工资薪酬估算585万元7.1.6管理费用：按收入2.5%计算，再加3%奖励金，共计462.7万元。7.1.7修理费按固定资产的0.5%估算，年修理费为91万元。7.1.8相关税费：酒店服务业营业税税率为5%，城市维护建设税为营业税的5%，教育费附加为3%，地方教育附加为2%，水利建设基金0.08%，年税费471.13万元。7.1.9固定资产及其折旧固定资产总额为18200万元，按直线法进行折旧，折旧年限为20年。年折旧费为1275万元。7.1.10无形、递延资产及其摊销无形资产为2000万元，按20年摊销，摊销费为100万73、元。7.1.11盈亏平衡分析时，假定全体员工工资及福利费、企业管理费及设备修理费均不随经营业绩而变化，如实际经营时采用工效挂钩方式，则企业效益将更加能得到保证。7.1.12 100%负荷是指：四星级酒店客房出租率约为80%85%、豪华套房60%、贵宾套房（总统套房）50%时的情况，亦即总营业额达到设计最大营业额的75.7%时的情形。7.2 年收入与营业税金及附加估算在报告规定的100%负荷时，本项目可实现年收入8413.12万元，年缴纳营业税及其附加税金共471.13万元。7.3 净利润在报告规定的100%负荷时,本项目正常年均可实现利润总额为3023.5万元。7.4 财务盈利能力分析正常年财74、务内部收益率税前为16.5%。正常年项目静态投资回收期税前为6.5年。正常年动态投资回收期税前为16年。借款偿还期经财务平衡分析结果为6年（含建设期）。盈亏平衡点为45.26%。7.5 财务评价及结论：7.5.1财务评价：经财务分析计算本项目正常年可实现利润总额 3023.5万元，财务内部收益率为16.5%，静态投资回收期为6.5年，借款偿还期为6年（含建设期）。投资效益高于国民经济平均水平12%，经济效益从财务分析显示也是较好的。7.5.2抗风险能力：本项目盈亏平衡点正常年为45.26%，大于安全幅度，是具有较强的抗风险能力。7.5.3结论：综上所述，本项目在经济、财务、抗风险能力均是可行的75、。7.6 附表：附1: xxxx温泉度假酒店投资项目现金净流量表附2：xxxx温泉度假酒店运营分析净现值测算表第八章报告要点综述及建议8.1 报告要点综述8.1.1 项目定位为“温泉+会议+休闲标准四星级酒店”，是一个以酒店为核心，以温泉、住宿、会议、休闲为主导功能的高端产品；是一座建筑和经营都有特色的主题时尚酒店！是太白山国际旅游度假区地标性酒店建筑，是宝鸡市、眉县创造温泉会议休闲新典范的四星酒店综合体！8.1.2 整体项目为1.43万平米的策划，温泉为太白山国际旅游度假区专业的温泉机构，国际品牌温泉酒店定位将为游客和商务人士打造一个优质服务平台。8.1.3 酒店配套的温泉、休闲、会议特色，76、将带给客人新颖、丰富的体验，为酒店创造了特有的景观环境和商务平台，以聚集区域人气；8.1.4 私密性极强的高档温泉和国际品牌管理是未来项目核心竞争力；8.1.5 “高度+广度”的档次定位，增强了综合竞争力，提升了酒店的盈利能力，达到了自身造血功能；8.1.6 国际品牌温泉会议休闲酒店定位将提升未来景区影响，并为二期开发、招商聚集人气。而泛酒店社区的成功开发招商，也将为酒店带来稳定的优质客源；8.2 建议8.2.1 项目酒店为太白山国际旅游度假区的唯一四星级酒店，建成营业后可大大提升景区形象，改善和提高投资环境，由于目前该区域消费市场尚不成熟，四星级酒店投资大，投资压力和风险较大，建议在做出巨大77、投资项目和回收期漫长的决策时，尽可能的向政府争取各项投资建设和经营优惠政策，同时要争取将本项目酒店做未来的政府接待、会议基地，在经营上给予最大限度的客源支持；8.2.2 目前的策划方案仅仅是项目工作的开始，后续的设计、建设等各个实施阶段都必须坚持和贯彻这一政策思想和原则；8.2.3 此项目的战略意义在于通过知名品牌酒店带动后续项目的发展。从城市发展的角度证明，高端酒店往往能够提升城市的整体价值，例如北京的国贸商圈经过香格里拉二十余年的影响和改变，已成为京城CBD 地段。建议在项目获准后即需酝酿决定酒店管理模式，并开始前期策划筛选工作，有利于整体项目开发；8.2.4 按照投资匡算严格控制项目建设成本，尽可能降低投资风险。第九章结论通过以上的分析和策略，我们发现，项目达到的盈亏平衡点较低，而且，投资收益率高于行业基准收益率，具有较大的投资吸引力。在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目的赢利目标将是可以实现的。