1、投资有限公司综合型温泉度假酒店项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月57可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一部分 项目总论31.1项目概况31.2项目提出的背景及建设必要性41.3研究工作依据51.4可行性研究报告编制原则61.5项目的建筑规模和内容61.62、主要技术经济指标61.7施工进度计划61.8可行性研究结论7第二部分 市场分析72.1项目投资环境和市场研究72.2市场宏观背景132.3合肥酒店业发展的条件162.4高端酒店增长势头强劲17第三部分 项目分析及评价173.1地块解析173.2项目SWOT分析193.3项目评价223.4市场定位及项目评估223.5项目定位243.6方案评估意见253.7建设条件253.8组织机构与人力资源配置273.9项目实施规划28第四部分 环境保护314.1编制依据314.2设计采用的标准314.3建设项目对环境可能造成的主要影响314.4施工期拟采取的环境保护措施324.5营运期拟采取的环境保护措施323、4.6绿化33第五部分 公用工程335.1电气335.2通讯设施355.3空调设计365.4水系统395.5公用系统消耗405.6建筑方案40第六部分 消防、节能、职业卫生426.1消防426.2节能456.3职业卫生46第七部分 经营策略与客户群定位507.1树立良好的社会形象（酒店可持续发展的首要条件）507.2建立稳定的合作关系（酒店可持续发展的重要基础）507.3打造卓越的酒店品牌（酒店可持续发展的重要资本）517.4坚持以人为本的管理（酒店可持续发展的根本保证）517.5目标客户群定位与分析51第一部分 项目总论1.1项目概况安徽xx投资有限公司：是由辽宁、北京、合肥等多家知名洗浴、4、餐饮及房地产企业家于2008年3月在合肥合资组建的一家以投资洗浴、餐饮、演艺项目为主的有限责任公司。公司注册资金2000万元人民币，建立了以董事会为核心的管理体制，下设：行政管理部、财务管理部、项目管理部、运营管理部、审计监察部、后勤保障部等。安徽xx投资有限公司积累了多家合作企业的经营管理资源以“外观与内涵上的完美”为不懈的追求目标，力求在合肥建成华东规模最大，最为典雅大气的洗浴度假生活体验场所-xx温泉公馆。 xx温泉公馆座落于合肥风景秀美的xx新区，地处xx最佳地带xx处，距市中心商业繁华地段仅20分钟车程。xx温泉公馆系安徽xx投资有限公司在合肥投资兴建以洗浴为中心，集餐饮、住宿、休闲5、娱乐为一体的综合型度假酒店。项目总建筑面积约6万平方米，总投入资金约2.5亿元人民币。酒店内设洗浴广场、餐饮中心、演艺广场、宴会大厅、室外温泉、游泳池、戏水池、多样客房、会议中心、健身中心、影视中心、票务中心、美容美发中心、茶艺、棋牌室、园林景观绿化及相关配套设施，酒店以纯正欧式外观与极具品味的现代化内部设施一脉相承，典雅大气，独具风格。即将成为xx新区标志性建筑之一。1.2项目提出的背景及建设必要性1.2.1项目名称xx温泉公馆 1.2.4项目地址项目位于xx新区xx交汇处西北角，该项目是xx城市天地的一个子项目。1.2.5项目提出的背景及建设必要性在过去的30年，随着中国经济持续升温，中6、国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。从2002年2008年，外国对中国入境旅游人数年平均增长9.4%，和国民经济增长基本保持同步。旅游外汇收入年平均增长高达17.9%，增长速度远远高于国民经济增长。而旅游国内市场也在迅猛增长之中。国际和国内的旅游出行人群，构成了酒店业的主要消费群体，强劲需求，促成了中国酒店业的快速扩张。随着中部经济的迅速发展以及旅游资源的进一步开发，中部酒店业已经成为中国酒7、店业新的、最有希望的增长区域。安徽省位于华东西北部，交通便利，依托国家“中部崛起”战略，近年来经济高速增长；境内旅游业资源丰富，是我国重要的旅游目的地之一。合肥市地处安徽省中心位置，为全省政治、经济、文化、科技、旅游中心，会晤、旅游度假休闲等资源丰富，酒店业的发展已成为合肥市新的经济增长点。安徽省位于中国华东地区，是中国经济最具发展活力的长江三角洲的腹地，安徽省现有人口6500多万，省会合肥人口为462.73万，其中市区人口258.39万。合肥紧靠以上海为中心的长江三角洲经济区，水陆空交通方便发达，区位优势十分明显。合肥市xx新区位于合肥主城区东南部，南依巢湖，北靠二环南路，西接沪蓉高速公路，8、东临南淝河，规划总用地面积约190平方公里。xx新区是未来合肥通过巢湖、走入长江、融入长三角地区的水上门户，是合肥未来新形象的集中展示区，也是合肥对外交流和发展的重要窗口和基地。按照“世界眼光、国内一流、合肥特色”，建设独具魅力的现代化xx大城市的要求，xx新区的规划高起点、高标准，其核心功能包括行政办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地和综合居住社区等。酒店项目位于合肥市xx新区，是省内第一家新概念综合度假酒店，其投入运营，将填补合肥xx新区缺少优质高档酒店的空白，为xx经济发展提供一流的配套服务。1.3研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参考数房地产评估规范19、999以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。1.4可行性研究报告编制原则（1）技术方案采用成熟可靠而且达到国内先进水平的技术，合理利用资源，节能降耗，保护环境。（2）项目建设在环保、消防、安全与卫生等方面严格按照国家规定做到“三同时”。（3）严格执行质量管理制度，树立“质量第一”的思想，精心设计，确保工程设计质量。1.5项目的建筑规模和内容项目占地面积为8530。总建筑面积为58600。功能设置为餐饮、洗浴、演艺广场、宾馆，各类套房381间。餐饮用房面积约为6000。洗浴娱乐面积约为32000（华南一带最高级的洗浴广场面积为32000）。客房面积约为20600。1.6主要技术经济指标10、土地建设批准用地号： 0704227总占地面积：20040平方米总建筑面积：58600平方米项目占地面积为8530建筑密度：40.86%容积率：2.55绿化率：37.12%1.7施工进度计划1.7.1 2008年10月破土动工1.7.2 2009年2月结构达到正负零1.7.3 2009年10月结构封顶1.7.4 2010年11月交付使用总建设期为2年。1.8可行性研究结论经过对全国和合肥经济状况的研究分析，以及对2008-2009年产业导向的理解，经过详细的市场调研后认为： 项目的建设是必要的、可行的、合理的； 在目前各种利好因素的作用下，近几年内合肥市酒店市场是乐观的； 在2009-201011、年将该项目投放市场的时机是可行的； 考虑目前安徽xx投资有限公司经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟； 第二部分 市场分析2.1项目投资环境和市场研究2.1.1项目投资环境分析合肥是全国首批园林城市之一，城市绿化覆盖率36.2，人均公共绿地面积8.5平方米，全年空气质量良好率超过300天，是中国最适宜人类居住的城市之一，2004年荣膺“中国人居环境范例奖”。合肥还是中国优秀旅游城市，市内拥有逍遥津、教弩台、包公祠、包公墓、清风阁、李鸿章故居、大蜀山火山遗址、徽园、欧洲风情街、南淝河水上风景带、双凤湖休闲度假区等古文化遗址和现代旅游景观，因其位居皖中的地缘优势，12、与周边的黄山、九华山、太平湖以及天柱山、琅琊山等著名旅游景点连线，构成了安徽的黄金旅游线路。合肥是以加工工业为主的综合性工业城市。现有34个工业行业，200多个工业门类，2000多种大类产品，有近20万名技术熟练的产业工人。已形成了以电冰箱、洗衣机、电视机、空调机为主的家用电器和配件工业，以轮胎、日用化工、化肥为主的化学工业，以汽车、叉车、挖掘机、成套配变电设施为主的汽车和工程机械等支柱产业，新型建材也初具规模。海尔电器、美菱电器、荣事达电器、联合利华日用化工品、合力叉车、日立挖掘机、佳通轮胎、江淮汽车等一大批名牌产品享誉国内外。合肥是长江中下游地区重要的商业中心。法国家乐福、马来西亚百盛集团13、等外资企业和国内世纪联华、华联集团的进入，更为兴旺发展的合肥商业锦上添花。合肥是全国铁路、公路、航空兼具的综合性交通枢纽。淮南铁路、合九铁路、京九铁路与即将建成的宁西铁路在此交汇，使合肥成为全国重要的铁路交通枢纽；206国道、312国道和合宁、合芜、合徐高速公路等数十条公路干线将合肥造就成安徽及全国公路交通中心；合肥骆岗机场是国际航空备降机场，也是全国主要机场之一，有直达北京、上海、广州、深圳等20余条国内航线，并有直通香港的定期航班。合肥良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，合肥工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。a. xx世纪城xx世纪城是由世纪金源集团投资兴14、建的超大型复合型地产项目，项目占地为2500亩，总建筑面积约为480万平方米，商品房数量约24000套，规划入住居民数量约7万人。项目的物业形态包括住宅、高级公寓、超大型购物中心、五星级标准酒店、学校、商业街、写字楼等多种物业类型，建成后的xx世纪城将成为合肥市规模最大的高尚综合社区。 xx世纪城项目用地位于xx新区，西面紧邻徽州大道，南临紫云路，东临庐州大道，北临南京路。项目内部通过东西向的万泉河路、福州路和南北向的广西路、天山路分为10个地块。项目的交通条件极为便利，随项目进展将有多路公交车线开通，通过徽州大道可直达主城区中心地带，即将建设的城市轻轨也将经过xx世纪城，为城市生活加速。合肥15、市的战略规划是“一主城，四组团，一个xx新区”，作为合肥战略规划之一的xx新区，其北面通过徽州大道与主城区紧紧相连，东、南临全国五大淡水湖之一的“巢湖”，其独特的地理优势将使xx新区成为一个全国范围内独具魅力特色的以休闲、旅游、商务、会展、居住为主的生态型、高档次现代化新城区。另外，在项目南侧，是合肥市中心医院，该医院按照全国三级特等医院的规模，是全国技术含金量最高、规模最大的特大型一流医院之一；在项目西南侧，是已开学的合肥一中、师范附小、四十六中，高品质的教育设施，构成区域级完善的城市综合配套。 bxx新区的近期规划近期规划包括：总投资达17亿元的xx国际商贸城、占地840.3亩的景观居住区16、总投资约19.5亿元的商务居住及会议中心等重大项目。 一、合肥xx国际商贸城 规划中的xx国际商贸城项目位于xx新区启动区以北，东至徽州大道，西至玉龙路，南至规划支路，北至锦绣大道。主要是依托沪汉蓉高速、徽州大道等发达的交通网络，建立以市场为主，集酒店、办公、居住为一体的大型物流项目。其中规划中的市场面积超过50万平方米，酒店为五星级标准，整个项目占地约506.8亩，需投入资金17亿元。 二、合肥xx文化娱乐城 规划中的xx文化娱乐城项目位于xx新区启动区以北，东至徽州大道，西至玉龙路，北至规划支路，南至紫云路。主要是结合塘西河风景带，按照高起点、高标准的设计要求，提供集购物、餐饮、宾馆、休17、闲娱乐于一体的现代化综合服务设施。该项目的商业用地约173.19亩，住宅用地约10.99亩，总建筑面积约24万平方米，需投入资金6亿元。 三、商务居住及会议中心 规划中的商务居住及会议中心项目位于xx新区启动区以南，东至徽州大道，西至西藏路，北至中山路，南至方兴大道。该项目综合高档居住(约93亩)、办公商务(约93亩)、五星级宾馆、3000人会议中心(两者共约69亩)等功能于一体，依托启动区完善的基础配套设施，综合开发，充分利用周边教育、医疗、办公等优质社会资源，进一步完善板块功能。总投资约19.5亿元。 四、景观居住项目 在紧邻xx新区拓展区塘西河景观带的区域内，将出现占地约840.3亩的景18、观居住项目。该项目东至庐州大道，西至广西路，北至长沙路，南至中山路。目前该区域周边已陆续建起医疗、教育、商业等基础配套设施，区内的xx明珠等商住项目也成了合肥最热的房产。 五、会展综合开发项目 规划中的xx新区会展中心将是一个集会展、酒店、办公、居住等功能于一体的大型综合开发项目。该项目位于xx新区启动区东北，东至庐州大道，西至徽州大道，北至锦绣大道，南至南京路。总投资约45亿元，占地面积约1200亩，其中会展中心面积超过25万平方米。 c.xx城市天地xx新区着力打造现代服务业基地，xx城市天地项目采取小块招商模式，使土地利用精细化、产业配套集聚化，精心打造现代服务设施，集酒店、购物、餐饮、19、演艺、酒吧、休闲娱乐等功能于一体，让更多有特色的中小型企业有机会进驻xx新区。xx城市天地项目位于xx，通过城市轨道交通及BRT快速公交链接主城区，西南部有“塘西河水街”风貌，周边有40万平方米在建的Shopping Mall、五星级酒店以及本项目，交通、生态、商业 、娱乐环境优越。产业的聚集必将体现规模效益，逐渐形成面向全市、辐射周边的商业旗舰，市场辐射力成倍激增，将彻底改变合肥商业格局。2.1.2市场研究xx新区的战略意义并非仅限于合肥，已经上升为安徽全省层面，省市共建的价值逾发明显。区域学家预测，随着，安徽加快参与泛长三角区域分工与合作的步伐，以及整体进入崛起的快车道，xx新区将成为全省20、的支点。现代服务业的增长，已成为引领世界经济发展的最重要引擎之一。国务院常务会议首次在国家层面明确表态，长三角将“努力形成以现代服务业为主的产业结构”。事实上，现代服务业是合肥xx新区的主体功能之一。“中国服务外包基地城市”合肥市乃至安徽省高层自决策之日起，已经将发展现代服务业摆上xx新区首位。近年来，合肥市沐浴休闲业发展迅速，营业额、利税、就业人数均有明显增长，经营规模也不断扩大，对丰富人民生活，提高生活质量，带动服务业整体发展，扩大社会就业都发挥着重要作用。合肥沐浴休闲业的发展主要经历了三个阶段：一、粗放式经营在计划经济时代，洗浴业只是人们用来洁身的场所，俗称洗澡。由于人民大众居住条件普遍21、较差，人们洗澡都要到国营的大众浴室。因为人数众多时常会出现排队洗、无处洗等现象，为了解决人民群众“洗澡难”问题，合肥市政府曾花大力修建了一批浴池。二、从粗放到细分改革开放的深入发展，给合肥沐浴业的发展也带来了机遇，合肥沐浴业从单一的洁身浴池逐渐发展为大众浴室、桑拿中心、浴场等多种经营业态，各业态已经呈现明显的差异性服务特征。三、从细分到综合如今合肥市沐浴业已向保健、休闲、餐饮、娱乐及至商务等多功能为一体的综合性服务转变，发展为沐浴休闲业，增加休闲两字，表明这一传统的服务业已适应市场需求，拓展了新的发展空间，传统沐浴业焕发了青春，大有可为。本项目将展示和提升沐浴休闲业的整体形象，协助政府制定产业22、政策和行业规划，推进行业的发展，培植品牌，打造行业的核心竞争力，同时加强与兄弟行业联系合作，共同促进合肥沐浴休闲业向健康、有序的方向发展。按合肥文化发展规划（20072015）发展目标，到2015年，把合肥建成文化特色鲜明、文化基础设施完备、公共文化服务体系完善、文化生态良好、历史文化和现代文化高度融汇、具有较强竞争能力和辐射能力的区域性文化中心。随着人均GDP由1000美元向3000美元跨越，全面建设小康社会将释放巨大的文化消费需求；“大发展、大建设、大环境”强力推进，奥林匹克中心、文化艺术中心、城市森林公园、海洋馆等一批重大项目建成，将为文化产业发展不断积累后发优势；合（肥）宁（南京）、合23、（肥）武（汉）高速铁路和合（肥）铜（陵）黄（山）高速公路建设，机场的迁建和升级，区域性综合交通枢纽地位进一步凸显。未来合肥将成为“引领皖中、辐射全省、联动中部、接轨长三角”的区域性旅游中心城市。我国的文化需求与经济发展中的短缺；省会经济圈、安徽省文化中心，区域经济文化中心等决定着文化市场前景广阔。本项目演艺广场的建设正是在此背景下确立的。2.2市场宏观背景2.2.1我国酒店业的发展趋势a.保持稳步增长的趋势随着我国经济形势的进一步好转，酒店业目前呈现经济快速增长的趋势，但这种现象不可能长期存在，在保持效益增长的情况下，酒店行业存在利润平均化的趋势，将会保持一个稳定的发展速度。b.经营集团化、国24、际化的趋势由于规模经济的优势，生产与资本的国际化进一步促使经营的集团化与国际化。通过兼并与重组，形成酒店规模与网络的大集团在市场上的占有量日益增大，发展具独特的规模效应，从而在经营与管理方面起着领导潮流更为突出的支配与主宰作用。c.高度竞争的趋势我国酒店业不仅存在国内企业间的竞争，而且也直接面临国际市场的竞争，同时，不仅在传统的酒店间存在激烈竞争。而且还需迎接新型产业的挑战(如经济酒店的冲击)。d.产品多样化与综合性经营的趋势旅游者的需求是多种多样的。因此，我们要不断提高酒店产品的档次结构，改变产品形象，尽力提供多样化的产品，寻找新的市场机会。e.酒店服务个性化的趋势酒店的生意多取决于服务，而25、优良的服务又多体现在细微处和是否有人情味，是否做到了微笑服务，使宾客有何良好的感受，也是宾客取舍酒店的关键。f.人才竞争、服务竞争、品牌竞争的趋势当今国际、国内酒店的竞争，除表现为服务质量、管理水平、价格、客源市场，服务设施，酒店特色与酒店风格等一般性的竞争外，酒店经营管理与服务方面人才缺乏，是目前酒店业发展面临的紧迫问题，也是酒店竞争的关键因素。2.2.2合肥市经济分析a.投资延续扩张势头2009年月份合肥市完成固定资产投资145.92亿元，同比增长33.9，高出去年同期6.5个百分点，净增36.96亿元。1月份，一、二、三次产业分别完成投资额1.23亿元、48.15亿元、96.54亿元，占26、投资总额的比重分别为0.8、32.99和66.16。尤为值得一提的是，当金融危机仍在全球蔓延之际，合肥工业投资势头不减，1月工业投资完成45.66亿元，比去年同期净增13.09亿元，增幅高于全市固定资产投资增幅6.3个百分点。月份，城市基础设施建设扎实推进。市政基础设施投资14.6亿元，同比增长21；服务业投资不断加强，其中现代服务业完成投资69.83亿元，增长29.1；房地产投资增长较快，当月完成44.57亿元，同比增长37.5，比去年同期净增12.15亿元。b.大项目建设加速推进重大项目的顺利实施为促进投资和经济发展提供了重要支撑。月日，蔡田铺污水处理厂一期续建工程、包河大道跨十五里河桥等27、一批城市重点工程的集中开工建设，拉开了2009年项目新开工序幕。经初步统计，1月份，合肥市1000万元以上新开工项目100多个，计划总投资近90亿元；其中亿元以上项目20个，比上年同月增加7个。不仅合力工业园、长虹工业园、桑铌科技、江汽客车、合蚌高铁、合肥港、新桥机场、南淝河截污及水质改善、城市出入口道路建设和改造，二环改造，一环畅通、渡江战役纪念馆、会展中心改造等一批续建项目进展顺利；京东方、熔安动力、大陆轮胎、合肥电厂6号机组、铁路枢纽、轨道交通等11个重大项目前期工作也均扎实推进，将陆续开工建设。2.2.3合肥市主要酒店情况宾馆名称房间价格酒店位置备注合肥外商国际俱乐部酒店RMB389位28、于中国亚太经济组织成员、花园式国家高新技术产业开发区内，距合肥市政府新址仅需2分钟，紧邻蜀山风景区。5星级合肥明珠国际大酒店RMB520位于合肥市南部的经济技术开发区5星级合肥元一希尔顿酒店RMB518坐落于合肥新火车站开发区中心5星级合肥天鹅湖大酒店RMB550紧邻政务文化大楼，矗立于靓丽的天鹅湖畔。5星级合肥古井假日酒店RMB469位于市中心美菱大道和芜湖路的交汇处，周围环绕名胜古迹，逍遥津、包公祠和九狮苑等近在咫尺。5星级合肥索菲特明珠国际大酒店RMB518位于经济技术开发区的中心，毗邻安徽国际会展中心，与易初莲花大型卖场仅一步之遥。5星级合肥澳瑞特酒店RMB298南望长江中路闹市，北依29、安徽省博物馆，东临城隍庙购物中心，西近琥珀山庄高档社区及雨花潭、黑池坝风景区，地理位置优越。4星级东怡酒店RMB380阜南路169号4星级诺富特合肥齐云山庄RMB380位于市中心绿树成荫的芜湖路上，距风景秀丽的包河公园仅一步之遥。4星级合肥万豪大酒店RMB348坐落于合肥市金寨路和东流路交叉口（南门换乘中心对面）。4星级新文采国际酒店RMB348位于合肥市长江西路十里庙北30米，蜀鑫大道9号。4星级合肥海汇假日酒店RMB348坐落于和平广场休闲中心。4星级合肥华仑瑞雅大酒店RMB378酒店坐落于合肥市中心枢纽长江中路段。4星级安徽金环大酒店RMB428一环路金屯立交桥东侧（屯溪路528号）。430、星级良苑商务会馆RMB478美菱大道与芜湖路立交桥旁。4星级合肥银瑞林国际大酒店RMB458座落在荣事达大道。是一家集客房、餐饮、娱乐、桑拿、休闲为一体的综合性酒店。4星级安徽圣大国际饭店RMB428长江东路1127号4星级安徽饭店RMB660位于合肥市景色旖旎的西山风景区。4星级合肥和平国际大酒店RMB478位于市中心，美菱大道和芜湖路交汇处，东倚包河公园，西临银河景区，环境幽雅，交通便利。4星级合肥美菱大酒店RMB215座落在风景秀丽的南淝河之滨，位于合肥市巢湖路和芜湖路交汇口。3星级合肥安港大酒店RMB238位于美菱大道和芜湖路交汇处。3星级合肥新长城大酒店RMB264位于风景秀丽的包河31、之畔，西接长江路，北临淝河之滨，是一家环境优雅，闹中取静的三星级商务酒店。3星级2.3合肥酒店业发展的条件合肥越来越多的各类会议以及会展带来的巨大商机正成为各家星级酒店争夺的“焦点”。据统计，合肥市2005年大大小小的会议上万个。这类会议主要包括各种企事业单位举办的商务洽谈会、产品展示发布会、新闻发布会、行业研讨会、管理会议、娱乐联欢会、阶段总结会、内部培训会等。 而全球每年将有2800亿美元的会议旅游市场，国内政府及商务会议旅游市场估计也不会少于上千亿元人民币。高档会议接待不仅会带来很高的会议接待收入，还会因会议客户的高消费特性，带来吃、住、观光、娱乐等一系列高档消费，进而获得比一般旅游、住32、宿接待更全面和更高的收益。 据了解，会议给酒店带来的利润是非常可观的，通常一个会议都会住宿一两晚左右，以一个百人全天会议计算，如果含3餐，住100间标准房，以每个人250元计算，大约会带来10万元消费额。合肥市计划经过5到10年的努力，把合肥打造成中西部地区乃至全国有名的会展新城，力争使会展业的直接营业收入、就业人数和品牌会展数位居全国前20位。安徽酒店业会议市场迎来了发展的良机，市场潜力巨大。2.4高端酒店增长势头强劲高端酒店市场在寻求自己更细的市场定位。业内人士表示，2003版旅游饭店星级的划分与评定的实施，特别是2007年初正式产生的首批白金五星级酒店，将会在促进酒店管理和服务的规范化和33、专业化的同时，拉动豪华和高端酒店市场形成一个以改造升级和设计攀高为特征的投资热点。业内人士分析认为，国民经济的持续增长和土地供给制度的改革也给不动产投资者以更多的想像空间。随着宏观调控政策对住宅地产开发的影响不断明显，预计将会有更多的地产资本分流到高档酒店物业开发。有调研表明，国内按四五星级标准在建或已建成并在2007年年底前投入运营的酒店有1057家，其中五星级标准的就有507家。第三部分 项目分析及评价3.1地块解析3.1.1项目技术经济指标n 建筑面积：58600（不包括地下车库）餐饮用房面积约为6000。洗浴娱乐面积约为32000。客房面积约为20600n 主楼层数共17层1-4层：餐34、饮5层：办公（大小会议室3个）6-14层：酒店客房15-17层：行政办公地下：设备层n 辅楼1：1层：大厅2层：VIP会员洗浴会所3层：休息大厅、茶吧、健身房、电影厅、棋牌室4层：自助餐、按摩包房辅楼2：4层，为演艺广场辅楼3：6层，洗浴客房n 客房总数：381间标准客房：188套；豪华套房：50套普通套房：47套；豪华单间：88套总统套房：8套3.1.2交通条件及周边配套分析xx温泉公馆位于xx新区xx，旁边有塘西河蜿蜒流过，并依托在建的40 万平方米的大型ShoppingMall，交通、生态环境优越，各种配套设施完善；徽派古居、客家围屋、江南水苑、山西民居、北京四合院等全国各地具有传统特色35、的民居、院落将齐聚xx，打造具有浓郁文化特色的文化街区塘西河水街。目前，合肥xx新区正在打造一个集酒店、购物、餐饮、演艺、酒吧、休闲娱乐等功能于一体的xx城市天地。xx温泉公馆和水街正是这项目中的一部分。3.1.3景观价值分析项目的景观资源丰富，坐拥合肥xx新区塘西河景区位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。3.2项目SWOT分析3.2.1 SWOT分析优势（S）1、项目位于xx城市天地，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻塘西河，具备良好展示面；2、区域最高档酒店，享有一定的市场知名度，目前以洗浴广场为主，是典型的综合服务型酒店，对客户的综合吸引力较大； 3、项目本身已具36、有一定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。劣势（W）短期经营和管理：虽然是安徽省内的4星级酒店，毕竟该酒店刚刚建设，酒店内部的招聘与管理存在很大的波动性，内部问题不可能短时间内解决，内部制度还在完善中。机会（O）1、旅游业全面振兴2006年中国旅游业产值将增长23%，达到3010亿美元，中国将成为世界第三大旅游国。到2020年，中国海外旅游人数将超过21000万人次，旅游外汇收入将达到580亿美元，国内旅游将达到29亿人次，旅游收入将达到50400亿人民币以上，旅游业总产值将达到2.5万亿人民币，相当于国内生产总值的比重再提高8%左右。2、居民收入持续上升，旅游、餐饮、娱乐需求逐年提37、高 2008年合肥市经济社会发展主要成绩为：地区生产总值增长15%，财政收入增长15%，固定资产投资增长25%，实际利用外资增长14%，社会消费品零售总额增长18%以上，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入均增长13%。预计到2012年，地区生产总值年均增长16%以上，人均生产总值达到6万元；财政收入年均增长15%以上；城镇居民人均可支配收入增长12%以上，农民人均纯收入年均增长13%；上述数据显示，市民的消费水平逐渐在提高，根据马斯洛的需求层次理论，当人们的生活水平达到一定程度时，他们就希望满足精神需求。酒店的各种设施会吸引他们，因此去酒店消费的人 也会不断的增加。3、人民币币值低估，实际38、购买力大于汇换价格 短期来看，美元的持续走低和人民币现行的汇率制度，吸引大量的境外人士来中国观光购物。从购买力角度来看，最乐观的估计是人民币币值被低估了 40% ，保守的估计是 10% 左右。国外游客选择中国作为旅游目的地，除了地大物博和五千年的文明史外，享受超值的休闲和购物享受也是一个很重要的原因。而合肥作为安徽的政治，经济，文化中心必然会吸引大量的国内外人士来此洽谈，商务会议等。届时，不仅合肥的旅游与酒店业的经济收入在增加，也会带动其他行业的发展。4、合肥和周边的客户资源 随着安徽两山一湖旅游政策的推出，随着市内投资项目的陆续建成，合肥的旅游和酒店业优势已经凸现，省会的优势是发展酒店业的关39、键因素，再加上合肥市要打造成生态型，现代化的xx新区和科技合肥，绿色合肥，今后的合肥将有质的变化。届时，市内甚至省内的企业的中外高管人员，经营人员，政府也将成为酒店的常住客源。5、商会经济 合肥市的第一届工商会于1951年4月10日至12日召开，迄今已历十届。这几年，有会员近8000人（户）。有市泉州商会，市庐江商会 ，上海合肥商会，市怀远商会 ，肥东工商联，合肥市福州商会等商会、每年这些商会都会有重大会议在合肥召开，这些商会需要的都是高级的服务，对价格不敏感，这对四星级的xx温泉公馆来说，是极佳的市场机会。威胁（T）品牌化的经济型酒店的逐步渗透。依品牌为依托，连锁和特许加盟的经济型酒店正在逐40、步兴起，市场份额逐渐扩大，成为旅游行业不可忽视的的新兴力量。目前主要的经济型酒店品牌国内有锦江之星、如家快捷、中江之旅和金陵饭店旗下的“金一村”，外资经济型酒店“宜必思”、“速八”和“假日快捷”。这些经济型酒店正在快速地扩张和渗透。这些经济型酒店价格合理，服务周到，很受中下阶层客源的欢迎，虽然其主要的替代对象是三星级以下的酒店，但对普通商务人员和自助旅游的散客客源的分流影响不可忽视。希望xx温泉公馆也向这些客源敞开大门！ 相信xx温泉公馆在高质量，高品牌的管理下一定会成为合肥地区的“掌上明珠”！ 乃至全省的酒店巨头！3.2.2应对策略四大SO策略（强化优势与机会策略）1、强化项目自身的高档性和41、唯一性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜；2、配合项目xx城市天地地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注；3、利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能吸引更多的消费客户；4、强化、利用发展商良好的社会资源和背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团消费。两大WT策略（化解劣势与规避风险）1、项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案，吸引客户消费；2、针对自身酒店配套设施经营的特点，建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次；3、利用背景优42、势对项目进行信誉担保；4、规避政策风险。结论：通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，认为：本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。3.3项目评价xx温泉公馆项目在xx新区目前仍属于独一无二的，在整个合肥市市场来说，属于高档的综合服务式酒店项目。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，提高度假酒店品牌形象。整体来看，xx温泉公馆项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿43、形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及合肥市经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。3.4市场定位及项目评估3.4.1市场定位xx温泉公馆由注册资金2000万的安徽xx投资有限公司投资兴建，是一所以洗浴为中心的集餐饮、演艺、健身等于一体的综合性休闲场所。建筑物的外观为欧式与现代风格相结合，将成为xx新区又一标志性建筑。是省内第一家新概念综合度假酒店，其投入运营，将填补合肥xx新区缺少优质高档酒店的空白，为xx经济发展提供一流的配套服务。3.4.2项目评估在整个xx新区中，xx温泉公馆作为目前唯一的新概念综合度假酒店，具有很强的独特性、唯一性，是市场中极具竞争力的产品。目前本项目面临资金44、和经营两大问题，项目的最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。根据项目目前情况，该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求：1、在短期内能快速回笼大量资金2、能保持并促进对项目的高效经营管理根据本项目情况，有两种方案可供选择：n 商业贷款n 产权式酒店1、项目商业贷款概念：商业贷款是指向银行申请的贷款，只要有足够的偿还能力，有稳定的收入即可以向银行申请。优势：（1）能回笼部分资金；（2）能保持对酒店的经营管理。劣势：（1）贷款额度有限，回笼资金少；（2）将背负利息负担；小结：基于以上分析，商业贷款能保持对酒店的经营管理，而且符合公司对快速回笼大量资金的要求，因此，此种方式符合对酒店最佳出45、路的要求。2、产权式酒店：概念：即将酒店的整体产权以客房为单位划分为独立小产权出售给业主，业主再以委托经营的形式在一定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报的方式。优势：（1）能以市场价格快速回笼资金；（2）能保持对酒店的经营管理；劣势：（1）操作方式较为复杂；（2）存在后续经营回报的风险。（3）没有所有权，不符合投资者的初衷。小结：基于以上分析，酒店的产权化销售虽然能一次性回笼大量资金，在很大程度上解决资金利息问题，但丧失了对酒店所有权的要求，因此，此种方式不符合对酒店最佳出路的要求。3.5项目定位xx温泉公馆由注册资金2000万的安徽xx投资有限公司全资拥有，是为了填补合肥46、xx新区缺少优质高档酒店的空白而兴建起来的。该酒店主楼高17层，总投资2.4亿元。xx温泉公馆是一所以洗浴为中心的集餐饮、演艺、健身等于一体的综合性休闲场所。位于徽州大道与紫云路的交汇处。酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。因此，项目应该定位为：xx新区首个国际级综合服务酒店。3.6方案评估意见综合3.4.2项目评估两种方案的比较分析，商业贷款符合对本项目最佳出路的要求，对于酒店而言，具有三大战略性意义： 快速回笼资金，缓解资金压力。能保持对酒店的所有权和经营管理权。 促进酒店管理水平的全面提高，保证酒店的高效可持续发展。47、3.7建设条件3.7.1水文、地质、气象资料根据中国地震烈度区划图案（1990），合肥市地震烈度为7度。合肥市位于安徽省中部的江淮分水岭南侧，巢湖西北岸，地理坐标为东经116040117052，北纬3003132037，属于季风副热带湿润气候，四季分明，总的气候特点是春季温暖多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季干冷少雨。具体气象条件如下：（1）气温：年平均温度 15.7极端最高温度 41.0极端最低温度 -20.6最热月（七月）平均温度28.5最冷月（一月）平均温度1.9夏季通风室外计算温度33.0冬季通风室外计算温度2.0（2）气压：年平均气压 101240pa冬季最高气压 102320p48、a夏季最低气压 99890pa（3）湿度：年平均相对湿度 76%最冷月平均相对湿度74%最热月平均相对湿度80%（4）风向及风速：常年主导风向 东北偏东风到南风，其次是东北风、西北风冬季主导风向 北、东北夏季主导风向 偏南风年平均风速 2.6m/s最大风速（10米高处）21.3m/s风荷载 300N/m3（5）降雨：年平均降雨量 1008.1毫米日最大降雨量 129.6毫米小时最大降雨量 72.1毫米10分钟最大降雨量26.3毫米（6）雪：最大积雪深度 450毫米最大冻土深度 300毫米雪荷载 500n/m2厂区工程地质情况良好，无矿藏、崩塌、冲沟、断层、熔岩等不良地质情况；地下水质良好。3.49、7.2设计条件xx新区已建成市政道路总长33.4公里，高标准的路网结构已经形成；徽州大道及BRT公交专线建成通车，新区与老城区的通行时间缩短为20分钟；紫云路下穿沪蓉高速实现贯通，18路公交环线将xx新区、经开区、政务文化新区、高新区连成一体；日处理1万吨的小型污水处理厂一期工程竣工开始运行； 10kv变电所、垃圾中转站、消防站等一系列市政配套设施正在抓紧建设；17公里的巢湖岸线综合治理以及十五里河、塘西河生态修复、全线截污等一系列重大工程已经启动，塘西河1.98公里河道治理工程基本完工。 3.8组织机构与人力资源配置3.8.1组织机构本项目承办单位为安徽xx投资有限公司，该公司实行董事会领导50、下的总经理负责制，组织机构完善，规章制度健全。运营阶段的组织机构详见管理机构图。管 理 机 构 图董事会总经理运转总经理行政部审计部餐饮部副总经理财务部后勤部客房部营销部娱乐部物常务副总经理环 卫水 电通 讯设备维修基 建职工食堂节 能安全生产环 保绿 化财 税审 计中西餐饮中西餐厅特色餐饮餐饮策划原料采购文秘档案资料汇总人事管理外事联络内部协调打印接待员工培训信息中心会 计统 计出 纳财 税接待大厅各楼层清洁卫生服务质量用品配备防疫医疗服务营销策划市场开拓驻外营销会议接待外语翻译演艺广场洗浴中心健身娱乐项目策划项目组织旅游组织3.8.2人力资源配置a.生产作业班次三班制b.年工作日年工作日351、65天，每班工作8小时。c.劳动定员本项目劳动定员395人。其中管理人员14人。3.8.3员工来源及招聘方案本项目员工实行全员聘用制。管理人员应具有相应专业大专以上文化水平。客房部服务员在旅游学校应届毕业生中招聘，英语口语优秀者择优录用。2/3招聘人员送上海、南京、杭州四星级以上宾馆实习6个月。全体员工上岗前需经过不少于一星期安全培训。3.9项目实施规划3.9.1项目建设前期工作（1）办理建设项目前期手续，开展论证工作，筹措建设资金。编制工程项目投资概算，制定工程实施进度计划，确定工程建设工期，明确工程质量目标。（2）办理工程报建、申报审批手续。（3）平整场地，拆除清理部分有碍施工的设施，为施52、工进驻做准备。（4）测算建设项目各分项工程投资概算，项目管理部作好统计汇总，报公司领导小组决策。（5）完成建设项目工程委托设计工作。（6）完成工程建设委托监理的邀请招标工作。（7）工程的招标工作。在公司有关部门的监督下，项目管理部成立由专业技术人员组成的招标小组，按照建设项目招标的程序、招标投标法和公司有关规定，坚持公开、公平、公正合理的原则，组织招标。经招标小组评议，推荐中标单位，上报项目领导小组决策。3.9.2项目施工的实施本项目工程的施工标段可根据工程项目特点、施工工期要求和施工期间对外环境的影响最小化等因素，做出合理的划分。为此应做到以下几点（1）加强建设项目的进度控制、质量控制和投资53、控制根据建设项目工期、进度、质量要求，落实目标责任，落实分部、分项工程，以及单位工程、单项工程的工期和质量目标；在总工期的框架内，确定各自分管的建设任务的工程实施进度计划，充分协调，相互配合，协同作战，保证建设项目的顺利实施；详细编制工程进度计划，制定实施措施，强化执行力度。应及时对照计划执行情况，反馈实施过程中存在的问题，及时纠正进度偏差；严格控制建设项目各项工程的技术变更，所有的技术变更，必须经相关使用单位认可后，由技术员出具技术变更通知，负责人确认、经领导签字批准后，方可实施，避免增加项目投资。加强全面预算管理和目标成本管理，严格控制建设项目投资。 （2）强化过程管理，加强实施过程中的检54、查监督严格执行国家现行的法律、法规和行业标准。必须坚持建设项目实施阶段重点部位的“旁站”监督管理，加强对施工、安装现场的巡视和抽检，以“主动控制”促进工程质量全面提高；严格按照设计文件、合同条款、设备清单、采购清单及标准，分别进行工程分部分项验收和设备、材料进场验收，严格把好材料进场关；明确责任，责任到人；工程建设过程中，要强化各分部、分项工程质量形成的过程管理，严格执行隐蔽工程三级检验制度，切实做到逐级检查逐级签字，谁越级谁负责；及时消除工程质量隐患，保证工程质量符合有关规定；经常深入一线，随时掌握工程情况，详细进行隐蔽工程式的检查验收，及时办理有关手续；隐蔽工程未经验收，施工单位擅自隐蔽的55、，按行业规定处罚；严格控制工程项目各环节使用的原材料的质量。部分材料必须经验证、复试合格后方可使用，严禁不合格产品和材料进场。（3）强化项目建设实施阶段的安全管理加强建设项目实施阶段的安全管理，贯彻执行建设工程安全生产管理条例，明确任务，分清责任，严格约定，预防索赔。加强对项目实施阶段安全管理的检查，强化执行，对违反规定者从重处罚；加强项目实施阶段施工现场管理，监督实施，做到文明施工。禁止长明灯和长流水，严禁违章作业，对违反国家强制性标准和公司规定的行为给予必要的处罚。第四部分 环境保护4.1编制依据 a.中华人民共和国环境保护法；b.国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会(8656、)国环字第003号文关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知；c.国家计委、国务院环委87国环字第002号文建设项目环境保护设计规定；4.2设计采用的标准 a.环境质量标准 （1）大气环境质量执行：GB3095-1996大气环境质量标准的二级标准； （2）噪声环境质量执行：GB3096-93城市区域环境噪声标准的2类标准。 b.污染物排放标准 （1）废污水执行：GB8978-1996污水综合排放标准的二级标准； （2）废气执行：GB16297-1996大气污染物综合排放标准的二级标准； （3）噪声执行：GB12348-2008工业企业厂界噪声标准的类标准。4.3建设项目对环境可能造成的主要影57、响（1）施工期水土流失及施工废水对附近水系水质的影响；施工扬尘及废气影响周边环境空气；施工噪声影响周围居民的正常工作和生活；建筑垃圾占地，影响景观。（2）运营期项目酒店厨房燃气、饮食油烟及汽车尾气排放对周边环境空气的影响；社会生活噪声、设备噪声和周边交通噪声的影响；生活垃圾的影响；高层建筑的光遮挡、光污染、高楼风等特殊环境影响。4.4施工期拟采取的环境保护措施使用清洁能源、运输车密闭、道路洒水等，以控制施工废气和扬尘。施工废水设隔油、沉淀池处理后循环利用，定期排放，生活污水设生化池处理后排入市政污水管网。合理确定施工地点和施工时间，以控制施工噪声对环境的影响。挖方及时回填，建筑垃圾运到市政部门58、指定渣场，以控制施工固体废物对环境的影响。先挡后弃，挖方及时回填，修建排水沟、沉砂池以及采取遮盖等措施，以防治水土流失。4.5营运期拟采取的环境保护措施拟建项目生活污水经简易生化处理达三级标准后通过市政污水管网排入城市处理厂处理后达标排放。营运期餐厅厨房油烟通过油烟净化器净化过滤后经专用烟道引至塔楼屋顶高空排放；应急柴油发电机和地下车库的汽车尾气量小，通过排烟道引至塔楼屋顶高空排放；餐厅配套建设专用排烟管道，餐饮油烟必须经静电油烟处理器处理后由专用烟道引至塔楼屋顶高空排放。所有排放口均高出上人屋面2.0m。各类机械设备通过合理布置，并采取隔声、吸声、消声、座垫减震等措施加以处理，降低噪声对外环59、境的影响。会所、娱乐场所在装修时选用吸声、隔声材料，并采取减震措施，可降低对环境的影响。生活垃圾袋装化后采取即收即运的方式，每天有专人收集后运往城市垃圾处理场统一处置。4.6绿化本项目将生态绿化与景观绿化相结合，平面景观与立体景观相辉映，将对环境的绿化分几个层次。（1）用高大的热带树木作为建筑周围的点景；（2）布置较为低矮的灌木，营造园林小环境；（3）采用规整的草坪和水面、硬地相结合，用喷水池、花池、雕塑点缀，漫步其中情趣自生。（4）把绿色景观引入室内，在室内造景，使人在室内仍能够呼吸到自然的气息。（5）以抬高的草坡来分隔建筑与周边的环境而不是用围墙。这样形成的多层次、复合型、生态型的绿色景观60、，使建筑能够在绿色环境中自由“呼吸”，整个建筑如孕生于绿色之中。综上所述，拟建项目对环境的影响可以接受。项目的开发建设可实现经济效益、环境效益、社会效益的和谐统一。第五部分 公用工程5.1电气（1）供电设计a. 用电负荷等级：按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按二级负荷考虑；b. 供电系统：本项目用电均由变配电房供给。电缆可架空或埋地引至用电点；c. 电力线路敷设应考虑场区内照明、防腐方面的要求；d. 设置功率因数自动补偿屏，平均功率因数COS0.9；e.采用变压计量，在变电房高压侧设总计量柜，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。（2）过电压及接61、地保护为了使变电房及各用电设备安全运行，在变电房设工作接地及过电压接地保护，并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距变电房距离大于50米的均设置重复接地装置。进户后采用TN-C-S系统。变电房接地电阻R10。（3）电力设计负荷计算及变压器容量选择根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。装机容量为4000KVA，本项目设置2台2000VA变压器。设置应急柴油发电机组，以保证在10KV系统发生故障停电或计划检修时，酒店中的重要负荷供电：如通讯设施，事故照明用电和食堂炊事、冷藏冰柜用电等，柴油发电机容量按实际需要配置。并在62、供电线路设计上考虑能够灵活切换，以保证重点用电并应与变电所供电的开关连锁，防止倒送电。（4）电源及电压本项目10KV电源由高压线路直接引至配电房。动力及照明均采用三相四线（380V/220V），供给电源进入后，经总配电柜、各分配电柜引至各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。内部动力线路采用BV铜芯穿焊接钢管或UPVC管明设或暗设，或沿桥架敷设。（5）照明设计场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。照明电源由变电房照明配电柜引出专线。各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射树干混合系统。照明线路配63、线采用BV铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据建筑电气设计技术规程的推荐值并结合具体情况确定。场地照明采用荧光灯，空间净高超过6m时采用高压汞灯和高压钠灯的混光照明。潮湿场所，采用防潮型荧光灯。浴室和淋浴间采用防水型灯具。办公室、生活用房照明采用日光灯。路灯一般采用80-125W高压汞灯或110W高压钠灯，集中控制。大面积的场地照明控制开关分片集中布置。各类场地最低照度不同，场地高于100LX，库房、锅炉房、办公室等场所高于50LX。5.2通讯设施a. 通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），数据网络和消防监控。b. 在场区内装设光缆通讯设施和宽带传输设施。c. 有线64、电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富游客文化生活。d. 场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有客房和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟，喷淋等自动控制设施。e. 场区内设置有线电视监视系统。在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。g. 通讯设施费用分别计入工艺设备，消防费用中。5.3空调设计5.3.1室外气象参数（参照合肥地区）夏季空气调节室外计算温度 34.9。夏季空气调节室外相对湿度79%。冬季空气调节室外计算温度-5。冬季空气调节室外相对湿度76。5.3.2室内65、空调参数（净化区）三十万级。 夏季t=24C2 =4565 冬季t=202 =45655.3.3空调室内设计参数室内空调主要设计参数 空调场所室内温度（）（夏季/冬季）相对湿度（%）（夏季/冬季）噪声NC（dBA）新风量（m3/hoP）客房25/2250603035餐厅25/205565305025洗浴区27/255565305030洗浴客房25/225565305040包房25/215565305030健身房26/225565305030大堂、走廊26/205565305020会议室（酒店）26/205565304030按摩房26/2555654530演艺大厅26/18506050205.366、.4主要空调负荷夏季各房间得热量，根据下列各项确定：(1)通过围护结构传入的热量；(2)透过外窗进入的太阳辐射热量；(3)人体、食品、照明或物料散热量；(4)设备、管理及其它内部热源的散热量；(5)渗透空气带入的热量；(6)伴随各种散湿过程产生的潜热量。通过围护结构进入的不稳定传热、透过外窗进入的太阳辐射热、人体散热量以及非全天使用的设备、照明灯具的散热量等形成的冷负荷，按不稳定传热方法计算确定。冬季各房间的耗热量，按围护结构耗热量和冷空气进入的耗热量确定。5.3.5送回风方式全空气空调系统干管采用矩形风道低速送风。送风方式以采用方形或圆形散流器下送为主，少量采用百叶风口侧送。回风采用吊顶百叶67、回风口，通过吊顶空间，由回风管道回至空调机房的回风方式和由空调机房侧壁百叶直接回风的方式。空调系统根据房间的功能和防火分区的划分情况进行划分。为了减小空调风管道占用吊顶内的高度，每个空调系统不宜风量太大。5.3.6通风及防排烟设计根据防火分区的划分情况和高层建筑设计防火规范的要求，地下室分别设置排风兼排烟系统。地上各个楼层的大于20m的无外窗内走廊，没有自然排烟条件的内大厅，分别设置排烟系统或排风排烟系统。担负一个排烟分区排烟系统的排烟量按60m3hm2计算。排风排烟系统日常排风，火灾时排烟。排风量与排烟量相差较大的系统，采用双速斜流风机，在风机的入口处设置280防火阀。日常排风时风机低速运转68、，火灾时排烟风机高速运转。防烟楼梯间及其前室、合用前室均采用机械加压送风的方式防烟。防烟楼梯间及其前室、合用前室分别设置独立的加压送风系统。防烟楼梯间每隔两层设置一个加压送风口，竖向设置加压送风井。防烟前室、合用前室层层设置加压送风口，竖向设置加压送风竖井。防烟楼梯间采用铝合金百叶风口，常开。防烟前室、合用前室采用常闭加压送风口，火灾时开启火灾层及上下层风口送风。前窒加压送风口与加压送风机连锁动作。5.3.7空调水系统空调水系统采用两管制定流量系统。冷热源循环水泵与冷热源设备一一对应，并联运行。根据冷热负荷的变化，通过调节循环水泵的运行台数来改变流量。空调末端设备均采用电动二通调节阀，根据室内69、负荷的变化，调节空调末端设备的水流量。循环水系统采用稳压罐定压方式。水处理采用全自动软化水设备。5.3.8自动控制空调主机房的循环水系统冷热源循环水泵自动控制采用压差控制法。系统供回水分、集水器间按1台冷水机组的额定流量的一半设置一根旁通管。在旁通管上设置压差控制器，当负荷侧供回水管压差超过设定值时，旁通管上的阀门开启。当压差达到特定值时，自动停开一台循环水泵及相应设备。冷水机组配有自控装置，汽水换热机组采用温度控制器控制，根据出水温度自动控制蒸汽电动调节阀的开启度。为了防止在突然停电的情况下，汽水换热机组发生汽化爆炸事故和溴化锂吸收式冷水机组的蒸汽人I：21处设置电磁阀。突然停电时，电磁阀自70、动切断蒸汽，以避免事故的发生。冷却水系统采用温度控制器，根据供水温度，自动控制冷却塔风扇的运转台数和供回水干管间旁通管上的电动二通调节阀的开度，以避免冬季冷却水温低于19。空调机组采用DDC控制器，一是，通过回风温度控制设置空词回水管上的电动二通调节阀，自动调节室内温度；二是，由新风焓值控制设置在新回风口上的电动风量调节阀，采用比例积分的方式，自动调节新回风混合比例。且新风调节与送风机连锁，避免冬季冷风侵入，冻裂盘管。5.4水系统5.4.1给水a. 用水量本项目设计日最大用水量为760吨。本项目所需生活用水由合肥市市政管网供应。b. 水质水压要求（1）水质要求：职工生活用水及生产用水应符合生活71、饮用水卫生标准GB5479-85要求。（2）水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水能力设计采用生活生产消防联合供水的管网形式。自来水公司管网 场区管网 消防水池 用水点 室内消防管网室外消火栓 火点5.4.2排水项目排水采用雨污分流制。大部分地面雨水经过地形自然排放水系，不易自然排水处可设置雨水口，将雨水汇总后通过雨水管排入附近水域。生活污水经污水处理装置处理达到GB8978-2002一级标准后排入市政管网，另一部分再经深化处理后用于浇洒道路绿化。为了防止受纳水体的富营养化，需进行脱氮除磷处理。5.5公用系统消耗序号系统名称规 格单位消 耗 量小时最大日消耗量1电380V72、/220V，50HZKVA4000装机容量2蒸汽0.7 MPat63水自来水t760水：拟接入自来水供水干管DN150，压力大于0.2MPa。电：拟设置2台2000KVA干式变压器满足本项目的要求。汽：外购蒸汽。5.6建筑方案5.6.1建筑设计指导思想与原则（1）贯彻“以人为本”的思想，体察“人的场所”之多元性要求，追求“布局合理、用地经济、设施完备、生活方便、便于管理、环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化、满足居民健身、交往、娱乐等不同的日常生活的要求，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便、具有丰富人文内涵底蕴的现代高级酒店。（2）注重居住地的生态环境和居住的生活73、质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高居住环境质量、生活品质作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。（3）尊重自然、保护环境、尽可能动态整合所有要素，结合土地状况，依据自然因素及人为因素进行合理调整，尽可能避免不良因素，强化最佳特点。（4）沿袭地方文化，体现现代文明，创造内函丰富的文化环境。（5）以人的休闲、度假行为作为中心事件，试图通过对酒店空间的组织，酒店周围环境的塑造，来探讨适合容纳各种不同人群的各种休闲度假娱乐事件的综合空间，营造既温馨、浪漫、又优雅迷人的度假酒店氛围。（6）保护环境，作好绿化、生态，做到“三同时”。（7）本项目建筑按四星级饭店标准建设和装修74、。5.6.2功能系统基础系统即为酒店的传统功能项目，是所在项目依附的基础，主营项目有：中高档商务客房。中西餐厅，配套项目有风情咖啡厅、水中酒吧等。温泉度假公寓：供业主养生度假使用，并免费享受五星级酒店温泉配套设施。特色温泉系统本项目主题功能之一，是酒店实现效益的关键，主营项目有：温泉SPA水世界区域包括20几种特色治疗、保健泡池，温泉游泳池(含)大型温泉生态水疗馆)，温泉SPA水疗按摩区、冷热水池按摩区。盐浴池。日光浴广场。石板泉。沙浴廊、光波浴，盐雾浴。冰浴。儿童喷泉戏水池，男、女桑拿按摩区，干湿蒸汽室。三温休息区。更衣淋浴区，有氧健身房、电视休息大厅、电影休息大厅、香薰室、阅览室、网吧、演75、艺厅、酒吧、足浴区、保健区、棋牌区、壁球室、台球厅、乒乓球室、景观咖啡吧、茶语堂、古典宫廷推油、温泉养生贵宾俱乐部、医疗中心、白领丽人SPA美容美体生活馆等等。商务系统本项目主题功能之二，是体现酒店档次的关键，主营项目有：高级商务中心、高级行政服务中心，配套项目有银行代办处、宾客接待中心，公共休息厅等。娱乐系统本项目经营亮点所在，是酒店制造人气的关键，主营项目有：大型歌舞演绎多功能厅、中高档KTV包房，配套项目有风情酒吧等。智能化、信息化系统酒店采用目前国内最先进的的智能化管理系统、智能化办公系统、智能化商务系统、智能化会务系统、智能化保安系统、智能化客服系统，使酒店成为真正的智能化。信息化酒76、店。企业文化系统以企业文化建设提升员工素质，保证软件质量，体现企业特色。使企业长盛不衰。第六部分 消防、节能、职业卫生6.1消防6.1.1设计依据（1）中华人民共和国消防法（1998年9月1日起施行）（2）建筑设计防火规范GB50016-2006（3）建筑物防雷设计规范GB50057-1994（2000年修订）（4）建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005（5）消防安全标志GB13495-1992（6）消防安全标志设置要求GB15630-19956.1.2消防措施a.总图(1) 四周为环形通道。(2) 根据卫生要求，人、物严格分流，防止交叉污染。结合厂址地形特点，在厂内的不同方位设置2个77、主要出入口，即人流出入口和货流出入口，并以酒店区为核心组成环形通道，路宽主干道6米，支干道4米，满足消防要求。（3） 本项目建筑耐火等级均为二级，其房物间距设计应满足建筑防火规范要求。b.建筑（1）建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯、建筑物耐火等级为二级。（2）建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与场区各建筑有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。（3）办公区楼层之间采用防火楼板隔离。（4）楼内空调机房、变配电房、洗衣房之间采用防火墙隔离。（5）建筑物装修材料均为阻燃材料。c. 电气消防（1）全场供电线路采78、用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。（2）配电箱（柜）外壳，各建筑物内所有正常带电设备外壳均可靠接地。（3）各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。（4）火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不应少于20mim。（5）消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生产、生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。（6）建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。变电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。（79、7）在建筑内设置火灾自动报警系统，火灾自动报警系统采用TA1000系统并配备应急电源。d.消防给水本项目的消防给水一般与生产、生活给水管合并，采用合流给水系统。依据有关规范及现场条件，本设计采用临时高压消防系统。当采用高压给水系统消防时，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10m；室内两股水柱水量保证同时达到室内任何部位，管道内压力保证水枪出口充实水柱不小于10m。依据现场条件，本项目消防水源为市政管网水源、消防水池供水水源。e.教育全体职工牢固树立安全生产意识、遵守防火规范，熟知防火安全技术知识，并掌握各类消防器具的使用。6.2节能6.2.1设计80、依据a.国家计委、经委、统计局(84)统工物字第7号文关于能源节约的能量计算方法(试行稿)的通知b.根据国务院颁发的中华人民共和国节约能源法和国家计委、国家经贸委、建设部文件计交能19972542号“印发关于固定资产投资工程项目可行性研究报告节能篇（章）编制及评估的规定的通知”编制本章节。6.2.2设计采用的节能标准 企业能量平衡通则（GB3484-83） 综合能耗计算通则（GB2589-87） 工程设计节能技术暂行规定（GBJ6-85） 工业管道绝热工程设计规范（GB50264-97） 设备热效率计算通则（GB2588-81） 评价企业合理用电技术导则（GB3485-83）6.2.2节能措施81、建筑物在设计时考虑尽量采用自然采光，自然通风以节约电能消耗。合理确定建筑物面积、层高及结构形式以降低建材消耗。合理安排总图，使总体布局合理、紧凑、提高土地利用率。本项目实行清污分流，减少污水处理负荷，同时对冷凝水采用循环使用，有效节约水资源，冷凝水回收率达90%以上。客房生活污水包括：（1）灰水（graywater），主要有洗澡水、盥洗水、洗涤水，这部分排量占污水7080%；（2）黑水（blackwater），主要指恭桶排水，占污水排量2030%；（3）中央空调排水。对酒店经营来说要进行中水回用，实际的做法，对（1）、（3）排水处理后回用于冲厕、绿化、消防、洗车等。在设计排水系统时按排水类别分82、设系统，如客房排水将恭桶与其他排水分设两个系统排放，回水利用，可节水30-40%。选用节能型变压器，降低电源能耗。采用低压侧无功集中补偿，提高功率因数，降低无功功率损耗。照明灯具采用了高效节能型灯具，在保证照度的前提下节约了电耗30%。合理的选用电缆电线的截面和线路敷设方式，以减少有色金属的消耗和馈电线路的电能损耗。尽量减少生产用电设备的开停次数，减少空负荷运行时间。水电等能源在各用户点装设计量装置，加强能源计量，以便监督和经济核算。6.3职业卫生6.3.1设计依据为贯彻“安全第一、预防为主”的方针，保障职工的安全与健康，根据1997年7月1日原劳动部3号文建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定83、的精神要求编制本篇章内容。本工程劳动安全与工业卫生设计，遵循中华人民共和国劳动部令第3号“建设项目(工程)劳动卫生监察规定”，贯彻“安全第一、预防为主”的方针，实行“三同时”，确保本工程投产后符合劳动安全卫生要求。设计采用的安全卫生标准如下：建筑设计防火规范(GB50016-2006)建筑防雷设计规范(GBJ50057-94)工业企业照明设计标准(GB50034-92)生产过程安全卫生要求总则(GB12801-91)本项目对营运过程中可能产生的噪音、高温、机械伤害等事故，采取切实可行的防护措施，以做到安全文明生产。本项目职业安全卫生工作严格按照国家有关法律法规进行，从保护劳动者身心健康，保证安84、全、高效生产的角度进行防范工作。6.3.2职业危害因素分析生产服务过程均无毒、无害。职业危害因素为：餐饮部厨房产生的油烟。空调机房、发电机房产生的噪声。洗衣房产生的高温以及机械伤害。6.3.3主要防护措施（1）油烟针对餐饮部产生的油烟，安装环保部门推荐的油烟处理装置处理，可以保证有一个良好的操作环境，且对外界不产生污染。（2）防噪声按工业企业噪声控制规范设计，对噪声源、振动设备要采取消声、隔音、吸声、减振措施。本项目主要噪声源为空调机组、锅炉房、发电机组，设计中将主要噪声源设备隔离在单独房间，墙面采用隔音、吸声材料，对振动大的设备采取减振处理措施。（3）防烫伤对于产生高温的设备采取局部送冷风措85、施，高温管道容器采用保温材料包裹内外表面，用醒目颜色标出高温区，以防烫伤。（4）防机械伤害配齐配全传动系统安全防护装置，严格按有关操作规范进行操作，操作工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。同时要求严格按以下操作规程操作，防止机械伤害。a. 不了解设备结构、性能和操作程序不准擅自开动机器。b. 当机器出现故障时，应停车分析原因，设法排除，不得带故障投入生产。c. 机械运行过程中，不得进行检查。（5）防火在总平面布置中考虑到了消防通道，以便发生火灾时消防车可深入现场。对各建筑物的间距按防火规范要求设置。建筑内设安全出口、消防通道等。（6）防止电气伤害对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护86、规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。（7）个人防护a.凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事饮食服务工作。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。b.餐厅工作人员必须穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作场所。c.严禁在工作时间吸烟和吃食品。d.注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发。培养良好的卫生习惯。定期进行健康检查，进行保健知识教育。6.3.4卫生要求（1）场址87、卫生要求a.通风日照良好，空气清新，地势高燥；b.场区内外土壤清洁并适于绿化；c.能源供应充足，并有清洁的水源；d.交通方便，但又必须与公路、马路有一定的间距；e.场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足游客卫生要求；f.给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准；g.污物远离生产生活区，且不得位于生活区上风向。（2）平面布置卫生要求场内布局首先必须注意污染及被污染的问题，目的是防止外环境对生活区的污染。a.生活场地应有单独的院落。b.场区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。c.建筑物密度不可过大，以利通风。d.88、必须配备生活卫生用室：更衣室、洗衣房、浴室、容器洗消室；生活卫生用室：食堂、厕所、休息室、活动室。（3）卧室卫生要求a. 卧室结构本身应便于清洗消毒，能防蝇、防尘、防虫、防鼠。b.保证室内有良好的小气候，应避免夏季过热，冬季过冷。c.卧室应有充足的自然光和人工照明。6.3.5 预期效果及评价通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害工人事故发生的可能性。使游客和工作人员在一个清洁舒适的环境中操作。同时配套有劳保卫生设施，对工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生89、达到较高的水平。6.3.6 机构设置、人员配备应设置全场性职业安全卫生领导机构，酒店级领导分管，并配备职业安全卫生管理人员（兼职）。第七部分 经营策略与客户群定位7.1树立良好的社会形象（酒店可持续发展的首要条件）酒店企业是社会主义市场经济机体的一个细胞，它的生存和发展取决于社会对它的承认，而社会对它的承认则取决于它对社会所作的贡献。因此，良好的社会形象是酒店企业生存和发展的根基，是酒店实现可持续发展的首要条件。7.2建立稳定的合作关系（酒店可持续发展的重要基础）酒店的经营活动，从某种意义上说，是一种包括供应商、分销商以及竞争对手在内的系统合作行为。在市场经济中，竞争是不可避免的。随着市场的日90、益成熟，那种“你死我活”式的争斗只会带来两败俱伤的结果，并造成忠诚客户的大量流失。酒店经营者应充分认识到，酒店之间的竞争是一种管理水平和服务质量的竞争，是一种开拓创新和相互提高的过程。实践表明:许多看似竞争对手的酒店，其实正是有较大发展潜力的合作伙伴。面对新世纪，各酒店必须抛弃病态竞争的错误做法，而应以“共赢”的思想指导酒店的经营活动。在稳固合作关系的前提下，相互传递市场信息，共同组织和开展一些活动和经营项目，共同抵制一些有碍于企业发展的行为，形成互补互利的共同优势，从而获取更为理想的经济效益。这样在合作的基础上竞争，在竞争的过程中合作，既促进了酒店自身的提高，也促进了整个酒店业市场的健康发展91、。7.3打造卓越的酒店品牌（酒店可持续发展的重要资本）随着知识经济的来临和感性消费时代的到来，未来酒店之间的竞争将更多地表现为酒店品牌的竞争。是否拥有著名的酒店品牌,将直接决定着酒店的生存与发展。加强品牌建设,实施品牌经营，创造卓越的酒店品牌,是我国酒店可持续发展的重要资本。酒店品牌，一般是指为了识别其酒店和产品,并区别于其他竞争者所用的一种具有显著特征的标记。她既是一种商标，又是酒店品质的标志和酒店文化的体现，还是一种良好的口碑和重要的无形资产。酒店的品牌经营，则是通过品牌设计、品牌推广、品牌保护及品牌资产评估等活动，以提高客人的满意度、忠诚度和酒店企业的知名度、美誉度。7.4坚持以人为本的92、管理（酒店可持续发展的根本保证）古往今来，为政之要惟在用人，企业兴旺人才为本。酒店业的竞争，其实质就是人才的竞争。因此，充足的人力资源是酒店可持续发展的根本保证。这里所说讲的充足，包括两层含义：一是指数量充足。酒店拥有与自身规模、业务经营相匹配的足量员工。二是指能量充足。员工的个人价值观与企业的价值观和谐一致，员工的潜能得到最大发挥，形成强大的凝聚力。这就需要酒店运用人性化的人事政策、人事制度、培训体系和激励机制，使员工愿意并且能够发挥出自己的最大潜能，使酒店的人力资源得到最充分最科学的利用，即实行人本化的管理7.5目标客户群定位与分析在年龄上：并没有明显的区隔，一般可界定 3060岁成年人范围；在收入上：家庭有足够的收入支付生活必需品之外的休闲娱乐消费；在行业上：主要是收入较高的诸如金融、保险、商贸、IT等行业； 在消费结构上：每年至少2次以上选择居住城市以外区域旅游，旅游支出占个人娱乐休闲消费支出的60%以上；在消费心态上：多为温馨浪漫型，寄情山水间，注重生活质素，提倡休闲生活。总之，目标客户群在消费心态上趋于休闲一族，收入上是富有一族，时间上是富足一族，这三者缺一不可。否则，无法划入目标 消费群当中。