1、投资有限公司家居广场项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月77可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录一、总 论5（一）项目建设单位概况5（二）项目概况6（三）项目建设背景及必要性7（四）可行性研究报告编制依据及研究范围12（五）项目经济技术指标13二、市场分2、析15（一）、中小城市的商业现状分析15（二）全国家具产业发展现状15（三）全国家具产业发展趋势16（四）XX市家具流通市场的发展趋势18三、项目选址及建设条件21（一）项目选址21（二）建设条件21四、项目定位及产品规划30（一）项目发展目标30（二）项目产品与功能定位30（三）项目商业经营模式定位32五、建筑方案35（一）建筑特征35（二）交通组织35（三）造型设计35（四）人防设计36（五）日照分析：36（六）建筑装修与构造36六、结构设计40（一）结构设计依据40（二）基本技术参数40（三）结构设计41（四）结构计算41（五）供配电设计：42（六）防雷与接地：42（七）可视对讲系统：43、3（八）有线电视系统：43（九）电话及宽带网络系统：43（十）综合布线系统：43七、给排水设计44（一）设计依据44（二）设计范围44（三）室外给水设计44（四）室外排水设计45（五）建筑给水排水设计45（六）管材及接口46（七）隔振与防噪46（八）节水、节能环保措施46（九）消防水池设置46八、暖通设计47（一）设计依据：47（二）设计内容：47（三）设计参数：47（四）管材：47（五）保温：48九、消防专篇49（一）建筑消防设计49（二）给排水消防设计50（三）电气消防设计52十、节能节水措施54（一）节能措施54（二）节水措施54十一、环境影响评价56（一）环境保护的重要性56（二）环境4、保护标准56（三）项目主要污染源和污染物分析56（四）建设项目的环境影响57（五）环保措施的评述及其技术经济论证57（六）环境影响评价结论和建议62十二、项目实施进度安排63（一）建设工期63（二）进度安排63十三、投资估算与资金筹措64（一）投资估算64二、资金筹措66十四、经济效益分析67（一）财务评价基础数据与参数选取67（二）销售收入估算67（三）总成本费用估算68（四）项目财务效益分析68（五）盈利能力分析69（六）不确定分析70（七）财务评价结论71十六、工程招标73（一）发包方式73（二）招标组织形式73（三）招标方式73（四）本项目招标形式和招标内容75第十七章 结论与建议765、(一)、结论76(二)、建议76一、 总 论（一）项目建设单位概况1.项目名称：xx家居广场项目2.项目单位：XX市XX投资有限公司3、法定代表人： 4.联系人：5、联系电话：6.建设单位简介xx家居广场项目是由XX市XX投资有限公司投资开发建设，该公司成立于2013年，注册资金1000万元人民币，企业以“诚信、稳健、互利、共赢”为宗旨，公司法定代表人、董事长陈先明先生，长期从事货物及技术的进出口业务、资本运作、金融投资等服务，凭借理性、知识和经验，为客户提供专业、多元、个性化的投资组合方案及实施支持，使其享受到专业化的投资咨询服务及其附加价值，以实现客户财富增长最大化，在业内享有较高的声誉。6、（二）项目概况1、项目名称：xx家居广场项目2、项目建设目标：该项目是一个集各种板式、实木、钢制家具、家居装饰、床垫、沙发、办公家具、装饰材料、家居饰品等为一体的一站式综合服务功能的家居商品交易中心。项目建成投入运营后，年销售可达50000万元人民币，创税收3000万元人民币，增加劳动就业岗位超过1000个。 3、项目建设地点：座落在XX县XX镇XX村，202省道东侧，项目紧邻XX经济开发区，北邻淮海国际家居广场及新建县中医院，南与濉芜产业园相邻，地理位置优越。 4、项目建设内容： （1）总建筑面积:约100000平方米，其中地上86000平方米、地下停车场14000平方米。 (2）道路、广场7、供排水、绿化等配套设施。 5、占地面积：该项目占地面积约66580平方米(约99.87亩)，其中两条华东电网22WKV高压输电线路安全间距及道路红线的退让共占用土地约23670平方米(约35.5亩)、土地实际使用面积约42900平方米(约64.37亩，准确面积最终以土地部门测绘后提供的宗地平面图为准)。 5、项目投资预算及资金筹措：（1）项目总投资：项目预计总投资额30000万元。（2）资金筹措：全部投资由建设单位自筹。6、项目建设周期：36个月。（三）项目建设背景及必要性1、项目建设背景（1）XX县经济社会发展概况XX县位于安徽省北部，是XX市唯一市辖县，县城依市而建，全县辖11个乡镇和一8、个省级经济开发区，面积1987平方公里，人口106万。XX承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。XX环境优越，交通便捷。市、县连为一体的城市建设格局，热、电、气一体化的能源供应，以及更加优惠的投资政策，为国内外客商提供了大展宏图的空间。举全县之力打造的省级开发区XX经济开发区，现已完成投资5.7亿元，在10平方公里建成区内全面实现“九通一平”，服务配套设施已经完成。一个以开发区为主体，乡镇工业集中区和创业园区为两翼的投资载体和开放平台已经构建。“一条龙”服务制度、“一站式”审批制度、县级领导联系协调制度、投诉举报监督制度和投资优惠政策日臻完善。9、符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线、西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下省会合肥、东进海滨城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。XX物华天宝，资源富饶。矿产资源得天独厚，已探明煤炭资源储量达60亿吨，铁、铜、金矿9700万吨。国家级特大型企业XX矿业集团公司、皖北煤电集团公司18对矿井座落在XX境内，年产原煤3000多万吨；县属煤矿年产原煤200万吨以上。电力供应充足，电力装机容量达200万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。城市化水平不断提高。按照相濉一体化发展战略，10、建设县城区面积20平方公里，并架构起50平方公里的县城区框架。2008年全市城镇化率达到48.3%，低于全省平均水平。随着煤炭资源的大规模开发，一方面县城在短期内将新增大量的煤炭产业职工和配套服务产业的职工，另一方面采煤沉陷区造成大量失去土地的农村居民，需要转移到城镇居住并发展非农产业。加快城镇建设势在必行。农业资源优势明显，肥沃的土地、温和的气候，为XX农业产业化的发展提供了得天独厚的条件。XX县可耕地面积220万亩，待开发的采煤塌陷地7.2万亩，种养业种类多、产量大，小麦、玉米、大豆等主要农作物常年产量稳定在90万吨左右，牛、猪、羊、兔等家畜饲养量300万头左右，鸡、鸭、鸽等家禽饲养量2211、00万只以上。劳动力资源丰富，目前全县有剩余劳动力10-15万人，是全省重要的劳务输出基地，劳动力成本较低，为发展劳动密集型企业提供了人力资源保障。XX厚积薄发，活力四射。在国家促进“中部崛起”战略实施带动下，XX人民正以前所未有的生机和活力，大力实施工业强县战略，优先发展工业经济，积极开展招商引资，全面推进工业化、城市化和农业产业化进程。安徽省“861”行动计划重点工程，投资总额近300亿元的临涣煤焦化电项目，一期工程已经投产。投资额120亿元，年产甲醇170万吨的南坪煤化工项目已经开工建设。投资额100多亿元的XX煤电基地建设如火如荼，11对新建煤、铁矿井正拔地而起。新加坡、上海、浙江、江12、苏等地的客商纷纷前来洽谈合作、投资兴业，恩远铝业、杭淮钢构、顺发食品、鲁王制粉、金沙纺织、巨成化工等一大批骨干企业快速发展，已逐渐形成了以煤化工及精细化工、机械制造及新型建材、针织服装、农副产品深加工等具有特色的四大支柱产业。XX，这颗镶嵌在淮海大地上熠熠生辉的明珠，正以丰富的资源，巨大的发展潜力和广阔的发展前景，受到国内外有识人士的青睐。（2）XX县城市发展规划根据XX县城总体规划【2005-2020】，XX北部与XX市联为一体，已无发展用地；XX东北部临近XX相山区，与XX市区联系密切，属于老城区，城市基础设施薄弱，城市发展用地较少；XX东部土地利用强度低，基础设施薄弱，重新整合后可以有较13、大拓展空间；XX西部用地开阔，基本为农田，尚未开发；XX南部用地比较开阔，对外交通便利，道路网结构已经形成。（3）房地产宏观调控政策一年多来，国家通过抑制房地产业的发展对经济结构进行调整，控制房地产增长的举措及态度较强，房地产交易市场低迷，消费者持币观望心态较为普遍。宏观调控政策的持续周期与走向对房地产投资会起到重要的影响。为此，XX市XX投资有限公司为适应XX市区域市场商贸流通的需求，适时抓住机遇，拟投资建设以产、供、销为资源，集大型、综合、商贸物流一体化的交易平台xx家居广场项目。项目建成后，辐射并服务于XX地区，具有非常好的经济、社会效益。2、项目建设的必要性XX作为XX地区唯一县城，人14、口超百万以上。随着城市建设步伐的加快，城市框架的不断扩大，XX将成为集经济文化、信息物流、贸易为一体的中心城市，特别是近年来房地产业的迅猛发展，人民生活水平的日益提高，家居建材的消费量巨大。而XX目前的家居建材零售市场已具相当规模，年销售收入也相当可观。但家具、家居装饰材料的分散经营已远远不适应经济的发展，致使消费者跨县、市购买，给广大群众的生活带来不便，且形成不了市场化、规范化的管理，存在着脏、乱、差等现象，缺乏一个为其展示交易、规范化管理的一个平台，缺乏一个现代化的新型专业市场，这种状态显然已经不能满足XX商贸业的发展。本项目成功引进国内行业十强品牌“合肥xx家居”，以积极进取的崇高创意，15、追求产品一流、服务一流、风格独创和客户至上的宗旨，更能为各生产企业和各级经销商提供一个广阔的商品展示与发展的平台，建立一个全面、专业、系统、规范的大型家居建材、装饰材料的专业市场，带动我县专业市场的发展与规范，对整合XX现有家居市场，扩大市场占有份额，对XX商贸流通业的发展起着积极的推动作用。本项目的建设属于产业结构调整指导目录（2005年本）鼓励类项目第二十五大类其他服务行业中的第1项现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的专业店等新型零售业态；第7项租赁服务，符合国家产业政策。项目建设是非常必要的。（四）可行性研究报告编制依据及研究范围 1、可行性研究报告编制依据(1)国家房地产开发有关16、政策；(2)XX县建设项目规划设计条件通知书；(3)项目区地质勘探资料； (4)国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)；(5)建设部房地产开发项目经济评价方法；(6)项目单位关于编制该项目可研报告委托书；(7)项目单位提供的其它资料。2、可行性研究报告研究范围根据xx家居广场项目初步规划方案，本研究工作范围主要是商业市场分析及营销战略，建设规模及功能，商业及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。（五）项目经济技术指标1、经济指标：（1）项目总投资：30000万元。（2）销售收入：60200万元。（3）利税总额：12000万元。其中：利润：7500万元、税金：417、500万元。（4）投资利润率：25%。（5）投资利税率：40%。（6）全部投资回收期：7年（含36个月建设期）。（7）项目建成投入运营后，年经营销售可达50000万元人民币，创税收3000万元人民币，增加劳动就业岗位超过1000个。2、技术指标 （1）项目占地面积66580平方米(约99.87亩)。（2）土地实际使用面积约42900平方米(约64.37亩。（3）总投资30000万元。（4）总建筑面积10000平方米。其中：地上商铺建筑面积86000平方米、地下停车场建筑面积14000平方米。（5）容积率:2.01。（6）建筑密度:30%。（7）绿化率：35%。（8）停车位600个。其中：地下停18、车位350个，地上停车位150个。二、市场分析（一）、中小城市的商业现状分析中小城市的商业社会消费品零售总额占全国的6088。它们构成全国商品流通网络的结点，纵横交错、内外衔接、上下沟通，是中国商业的基穿工业品从这里中转或直接流向广大农村，扩散到全国，农产品在这里集聚，保持大城市、工业原料的需要，它是区域经济的中心，直接关系到80左右城市人口的生活质量和生活方式；作为商品流通的中间环节和枢纽，又成为国家调节和监控市场的中心。 中小型商业企业是中国商业的基础和生力军。全国100人以下的零售单位，占整个企业数的987，从业人数占703，提供了818的社会消费零售额。它们点多面广，最贴近生活、贴近城19、乡广大消费者，实现多功能、多方位服务，成为零售业的主体，对发展我国零售市场有不可替代的作用。（二）全国家具产业发展现状 据中国轻工业信息中心统计，2010年全国家具行业调整产业结构，努力开拓国内外市场，取得了优异的成绩，生产、内销、出口均呈现出高速发展的态势，为未来的发展打下了良好的基础。国有及规模以上企业全年完成产值952092亿元，同比增长3415，产销率为9815，销售收入增长3228，利税总额增长2979。2010年度全行业实现总产值12650亿元。 家居行业的高速发展是由于国民经济持续高速发展、人民生活水平不断提高和国际市场需求旺盛的大好形势推动的结果。全年家居行业发展有如下几个特点20、：一是生产规模不断扩大。 二是产品质量不断提高，花色品种不断增加，多功能性产品不断涌现，产品更加丰富多彩。三是产业集群和特色区域逐步形成。四是家具城的建设方兴未艾。规模越来越大，水平越来越高。同时一批经销商的队伍已经形成，对促进家居产品流通和销售起了重要的作用。五是家具出口增势强劲。尽管受到美国木制卧房家具反倾销的影响，但出口仍呈高速增长。 六是在高速发展中也存在不少问题：主要是有一些地区和产品盲目发展，造成与国民经济和人民生活需求不够协调，高档产品不足，中低档产能过剩，竞争激烈；人才缺乏，管理水平不高，劳动生产率还处于较低水平；资源缺乏，土地供给不足，能源紧张也将制约家具行业发展。（三）全国21、家具产业发展趋势 中国家具行业正处于生命周期的第二阶段即成长期。近十年来中国家具行业经历了第一个高速发展期，主要是以量的扩张为主，初步建立起了门类齐全、与国际接轨的完整的工业体系，产品能基本满足经济发展和人民生活需要以及国际市场出口的需要。未来五到十年，在国内经济高速发展、人民生活水平稳步提高和国际市场需求旺盛、国际家具产业转移的大背景下，中国家具行业迎来第二个高速发展期。这个时期主要不是在量的扩张，而是质的提高。用高新技术改造传统产业，转变增长方式，提高产品质量，实现第二次飞跃，基本实现由家具生产大国向强国跨越的目标。1、家具企业向规模化、专业化、品牌化的趋势发展。2、家具企业向集群化、特色22、产业区域不断形成的趋势发展。3、家具产品向功能化、多元化、时尚化趋势发展。4、国际家具产业结构调整，加速向中国转移的趋势。我国良好的投资环境和产业配套水平以及低廉的劳动力将继续吸引大量外资注入。欧元升值，美元贬值，使欧洲家具企业原辅材料涨价，出口受阻，将加速向中国转移。美国、 日本、韩国亦是如此。 5、家具市场向国际化的趋势发展。世界家具商把目光集聚中国，今年家具零关税，进口家具将进一步扩大。国际上大的经销商也看中中国巨大的潜在的发展中的市场。 6、家具流通向专业化、梯度化的趋势发展。面对洋家具商的进攻，我们家具流通企业必须改造目前无限扩大场地的做法，要有特色，专业细分，大中城市、中小城镇梯度23、化经营。 7、出口国家和地区多元化，出口产品多样化的趋势。美国对中国木制卧房家具反倾销使中国全行业受到了教育，同时也促进了我国家具出口国家和地区多元化及产品多元化趋势的形成。目前我国出口国家增加到100多个，但近期仍以美国为主，欧洲和其他地区会增长很快。 8、家具会展国际化、专业化、大型化趋势。目前上海、广东几大家具展展位供不应求，国外采购商持续增长。几大展会将成为世界级的展会，与很多专业展会相结合，中国将成为世界家具的采购中心 9、全国家具行业协会结合“十一五”期间家具行业发展态势，结合2020年国家发展规划，认为“十二五”期间，按GDP增幅7左右，家具行业增长15， 出口增长20为宜。从九24、个方面充分表明，家具行业的发展空间大。（四）XX市家具流通市场的发展趋势除家具产业发展趋势影响XX市家具流通市场外，还从消费者，房地产、工业化和城市化发展XX市家具流通市场四个主要因素着手，全面分析XX市家具流通市场的发展趋势。1、从消费者收入和恩格尔系数分析：根据国家统计局的城市社会经济调查总队2000年调查文献资料我国居民收入群体与消费结构研究结论： 2000年至2005年，我国GDP每年平均按8的速度增长，居民的收入以两位数增长，扣除物价增长因素，收入增长率仍然接近10。通过几年的积累，思格尔系数在15左右的消费人群，积累了庞大的金融资产，为了资产保值、增值的需要，这部分人群会加大投资力25、度。几年来股市跌跌不休，至今风险仍然没有释放殆尽，债市收益太低，由于对中国的发展保有信心，这部分人群往往会把金融资产适时地、有选择地投资到风险相对较低、升值潜力大的商业和铺面上去。思格尔系数在35左右的消费人群从小康型步入富裕型，生活从数量追求型向质量追求型转变。这个群体约为45亿人，从市场角度看，对于家具市场而言是现在的目标消费群体，数量可观。恩格尔系数在50左右的消费人群从温饱型步入小康型，生活品质发生变化，开始关注用、住的品味。这个群体约为7亿人以下，从市场角度看，对于家具市场而言是潜在的消费群体，数量庞大。我市与全国情况一样。由此可见，低、中、高档家具市场蕴藏着巨大的商机和潜力。2、从26、房地产发展状况分析：近10年来，XX市房地产迅猛发展，其中商业部分占比达90，商铺占比达10。商业和商铺的增长有力地拉动了住家家具和办公家具的需求，带动了家具市场的发展。3、工业化、城镇化发展状况分析：XX市工业化、城镇化建设加速发展，人口的净增长，一会增加城镇人口数量，二会提高人民的生活水平，与此相应会拉动居民房地产市场的有效增长，必然拉动家具产业的发展。三、项目选址及建设条件（一）项目选址 项目选址在座落在XX县XX镇XX村，202省道东侧，项目紧邻XX经济开发区，北邻淮海国际家居广场及新建县中医院，南与濉芜产业园相邻，地理位置优越，项目在规划建设选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件27、。 该项目占地面积约66580平方米(约99.87亩)，其中两条华东电网22WKV高压输电线路安全间距及道路红线的退让共占用土地约23670平方米(约35.5亩)、土地实际使用面积约42900平方米(约64.37亩，准确面积最终以土地部门测绘后提供的宗地平面图为准)。（二）建设条件1、自然条件项目区位于安徽省东北部XX市，地处苏鲁豫皖四省之交，作为一座新兴的能源城市，XX市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的旖旎婉约，凭借相山、龙脊山和众多的采煤塌陷湖形成的独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，并先后获得了“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。 XX市城市总体规划确定28、城市性质为皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地。城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。至2020年主城区规划人口为94万人，城市规划建设用地达96.25平方公里。全市辖三区一县和一个经济技术开发区，总面积2741平方公里，耕地面积13.47万公顷（202.05万亩），至2009年末，全市户籍人口217.7万。（1）气候条件XX市地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。历年29、极端最低气温为-11.6C，历年极端最高气温为37.8C；历年平均降水量为854.7毫米，年均无霜期207天，年均相对湿度为70%，年均蒸发量为1815.6毫米，年均日照时数为4430.2小时。（2）水文条件XX市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的XX平原中部。XX市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为1619.72 104立方米/年，多年平均地下水资源总量为8155.09 104立方米/年，地表水和地下水资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年30、减少，呈现超采现象，应该予以防范。全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。（3）地质地貌XX市地处XX平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。其主要类型是：山丘、平原、湖洼地、河流。山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在60400米之间，余者皆为一望无际的平原。其海拔高度23.532.4米，面积2354.5平方公里，占全市总面积的85%。以横贯平原中部的古隋堤（今宿永公路）为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，地面平整，地下水丰富；南部为古老河湖沉积平原，地势较低，地下水位较高，地瘦质差，31、但增产潜力大。封闭型湖洼地主要分布在四铺、南坪、铁佛等地区，全系耕地。总面积为86.67平方公里。XX市域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。由于煤炭的开采，造成地表塌陷积水而形成湖泊。至1992年底，全市辖区内形成大小塌陷湖泊30余个，常年积水面积7.98平方公里，占总塌陷面积的38%，多年平均蓄水量为3040万立方米，占全市平均地表蓄水量的34.4%。塌陷湖泊水质好、浮游生物多、污染少，适合鱼类生长。（4）工程地质条件XX市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32、32.5米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。XX区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7。本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致， 由西北向东南。地下水位升降随季节(降水量)变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分33、述如下：粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上。（5）交通运输条件XX环境优越，交通便捷。符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线，西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下34、合肥、东进港口城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。2、社会经济状况（1）优良的发展环境在城市发展中，XX市始终坚持两手抓，在全力抓好城市硬环境建设，增强城市整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放松，在全市上下持久、深入地开展创建全国最优经济发展环境活动，掀起了一场新的“环境革命”，一是强化效率意识，改革审批制度。充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，加强宏观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手续，引入市场机制，实行“阳光操作”。二是强化服务意识，加快由管理型政府向服务型、效率型政府的转变。推行行政服务中心“一站式”服务，不断优化办事35、模式，推出了“三零”工程模式，即：招商政策更优，实行零收费；办事效率更高，实行零环节服务；打击更有力度，努力实现外商对环境零投诉。三是强化保护意识，为企业发展保驾护航。出台了关于严格控制各类检查活动的通知、关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的意见，设立了“XX市优化投资环境投诉受理中心”，严肃查处一切破坏发展环境的行为，亲商、和商、富商、安商的环境和氛围初步形成，对外商的亲和力、吸引力和凝聚力进一步增强，以政治环境、经济环境和社会环境的全面优化，为推进城市转型和经济跨越发展提供了强大的动力和保证。（2）雄厚的经济基础长期以来，XX市在坚持做大做强煤炭主业的同时，不断加强其他产业的发展36、，初步形成了以煤电为主，纺织、酿酒、建材、电子、化工等共同发展的经济格局。一是工业产业实力雄厚。XX市作为全国重要的煤炭和精煤生产基地，煤炭远景储量350亿吨，以淮矿集团、皖北煤电为代表的煤炭产业，2010年全市原煤产量4734.9万吨，增长10.8%；洗煤产量1013.3万吨，增长7%；焦炭产量228.3万吨，增长9.2%；发电量84.2亿千瓦时，增长25.9%。六大主导产业全面增长，其中煤电、煤化工、机械制造、食品加工、纺织服装和陶瓷建材业增加值分别增长11.1%、5.8%、51.4%、25.6%、21.4%和46%。六大主导产业增加值占全市工业的比重达到89.7%，对工业增长贡献达到7837、.3%,拉动全市工业增长15.3个百分点。 二是企业效益显著提高。全年规模以上工业企业实现主营业务收入987.4亿元，增长64%；实现利税106.7亿元，其中利润45.5亿元，分别增长36.7%和55.7%；亏损企业亏损额3.8亿元，增长149.3%。工业经济效益综合指数达到206.5%，比上年提高22.6个百分点。产品产销率98.6%，比上年提高1.9个百分点。2010年全市规模以上工业企业主营业务收入、利税总额、利润总额分别是2005年的4.2倍、4.1倍和10倍，“十一五”时期年均分别增长33.4%、32.6%和58.5%。三是建筑业稳步增长。年末全市资质内总承包和专业承包建筑业企业5738、家，从业人员35169人，完成建筑业总产值47.7亿元，增长14.9%；实现工程结算收入47.1亿元，增长15.4%，竣工产值35.7亿元，增长14%；建筑业劳动生产率13.56万元/人。全年房屋建筑施工面积234.1万平方米，竣工房屋面积145.2万平方米。四是特色农业经济快速发展。初步形成了近郊型、远郊型、工矿型等现代农业发展模式，建成了水果、水产等八大亿元项目基地，植树造林和绿色长廊工程建设实现了历史性突破，“菜篮子”工程连续16年居全省之冠，是华东地区重要的粮、棉、油、水果、蔬菜等生产基地。（3）较完善的基础设施多年来，XX市始终坚持发展经济与加强基础设施建设并重，不断提高城市的规模水39、平和整体功能。强力推进城市东进南扩，2010年实施项目27个，新建道路123公里，新东外环、沱河东路、合徐高速XX连接线建成通车。市人民医院病房大楼投入使用，市图书馆建成，XX火车站改扩建工程开工建设。持续推进山水生态城市建设，水网一期工程竣工验收，东部山场绿化二期工程全面完成，相山公园被评为国家4A级旅游景区，宇能垃圾发电厂投入运营。认真落实拆迁安置政策，32个城中村改造项目启动建设。深入推进文明城市创建，在全国117个城市公共文明指数和未成年人思想道德测评中，我市分别位居地级城市第33位和第27位，为争创全国文明城市奠定了坚实基础。2010年末，城市人均道路面积10.26平方米，城市用水普40、及率97.01%，建成区绿化覆盖率43.16%，人均公共绿地面积13.26平方米，燃气普及率92.07%。二是邮电通讯业发达。2010年邮电业务总收入13.0亿元，比上年增长12.7%。其中邮政业务收入8571万元；电信业务收入120023万元。年末固定电话用户42.4万户，比上年增加2.3万户，其中城市电话用户29.6户，农村电话用户12.8万户；小灵通用户1.7万户。年末移动电话用户108.4万户。全市电话普及率达到68.7部/百人。综合发展水平进入全国百强市局，是全国邮电通讯枢纽之一。3、施工条件施工场地平整开阔，施工运输可利用现成的铁路、公路和城市道路。高标号水泥、砂石、石灰等建筑材料41、当地产量可观，能满足供应，运距短、价格便宜。其它建筑材料在当地市场上容易购得。施工用水、用电、通讯可以利用开发区已有设施就近解决。四、项目定位及产品规划（一）项目发展目标 全方位迎合并满足未来商业发展趋势与受众消费需求是本项目成功运作的重要保障，鉴于XX县目前家居商业环境落后的基本现状，本项目将引入高标准、现代化的设计理念及商业运营模式，对家居商业现状进行根本性的变革，该项目是一个集各种板式、实木、钢制家具、家居装饰、床垫、沙发、办公家具、装饰材料、家居饰品等为一体的一站式综合服务功能的家居商品交易中心。项目建成投入运营后，年销售可达50000万元人民币，创税收3000万元人民币，增加劳动就业42、岗位超过1000个。（二）项目产品与功能定位1、项目总体规划该项目占地面积约66580平方米(约99.87亩)，其中两条华东电网22WKV高压输电线路安全间距及道路红线的退让共占用土地约23670平方米(约35.5亩)、土地实际使用面积约42900平方米(约64.37亩，准确面积最终以土地部门测绘后提供的宗地平面图为准)。项目总建筑面积10000平方米，地上商业建筑面积86000平方米，地下仓库及停车场建筑面积14000平方米。xx家居广场项目效果图：xx家居广场项目内部空间效果图：装饰家具城业态规划涵盖集各种板式、实木、钢制家具、家居装饰、床垫、沙发、办公家具、装饰材料、家居饰品等，丰富的业43、态组合，满足消费者一站式消费需求。xx家居广场项目业态布局图：（三）项目商业经营模式定位1、实施统一运营管理的商业管理模式为实现项目成功运作，本项目在招商与运营管理上将选择现代商业综合体的运营管理模式实施统一运营管理，把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个统一的经营主题和信息平台上来，实现统一品牌形象、统一业态规划、统一招商管理、统一营销推广、统一服务监督“五统一”。通过统一运营管理与所有合作商户建立并保持一种既对立又融洽和谐统一的关系，这种关系是家居广场这种大型商业项目长期成功的保证。2、招商方案招商周期1年，市场培育期2年。招商目标：同业差异、异业互补。同业差异：就是市场有一定承受力44、，不能盲目的同时招同一品类的店。异业互补：就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验消费变化，提高其消费兴趣。招商顺序：核心主力店先行招商，辅助店随后招商；非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，以增家居广场的整体控制力度。3、目标客户群定位（1）家居广场经营者在地域上主要以XX县县城及周边商户为主，占80%；县域外占20%。在阶层上以各类私营企业主、个体商户、拆迁安置户、中高收入家庭为主。（2）家居广场消费者在地域上主要以XX县居民为主，占70%；县外占30%。（3）家居广场投资者行政、事业单位职员；当地大型厂矿企业的职员；在外地工作或做生意、但家人尚在XX县的人；个体工商户；辖区各乡镇、45、各村的“暴发户”；县城及开发区的职业房产投资者。家居广场将具备完善的信息系统，为管理者、广大签约商户和顾客提供有关：管理便利财务、核算便利、营销推广便利经营决策便利、结算便利、消费便利等等。继续保持家居广场本身的内、外形象，保持与所有签约商户的既对立又融洽和谐统一的关系，并注意与家居广场的经营定位、目标市场多数顾客群体保持吻合协调，既是家居广场开业后经营管理的新难题又是为顾客和商户提供优质服务的新开始。 五、建筑方案（一）建筑特征 抗震设防烈度7度。（二）交通组织1、本工程内、外门厅入口处设有残疾人坡道，满足无障碍设计要求；2、办公及商业人员垂直交通采用楼梯方式。考虑到使用者不同和分开管理方便46、的问题，底层设置了各自入口门厅。（三）造型设计1、强调简洁大方、富有雕塑感的形体：建筑形体由多种元素组成，充分照顾道路街角关系和沿路建筑景观。主体建筑以竖向线条为主，形体简约完整，力求在建筑形体上创造挺拔的建筑效果。在简洁大方的形体内，注重开窗及广告位等处的细部设计，并注重材质的变化与对比。建筑主楼挺拔、强劲，裙楼庄重、大方，建筑整体造型既统一又有变化，融合并创造该地段和谐的建筑群体关系，整体建筑形象与城市经济相适应。2、丰富的形体穿插关系：主楼设计以体块穿插为主，体块之间相互咬接，形体丰富，体块感强烈；3、强调细部设计：在简洁大方的形体内，注重开窗等处的细部设计；4、注重材质的变化：墙面以天47、然石材构成，主楼以真石漆饰面，大小玻璃窗及玻璃体块与天然石材相互呼应，对比中有统一； （四）人防设计应XX县人防办的要求，项目建设六级乙类物资库，平战二用。人防建筑面积约为70 m2。（五）日照分析：楼房南北间距约25m43m，东西间距13m，由XX县建委对日照进行分析，自身建筑及北侧建筑满足2h的大寒日日照标准要求。（六）建筑装修与构造1、屋面（上人屋面）：防水等级为级，二道防水设防。（1）20厚1:25水泥砂浆广场砖铺地（2）40厚细石混凝土刚性层（3）厚SBS改性沥青防水卷材（聚脂胎）防水层（4）20厚：水泥砂浆找平层（5）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层（6）10陶粒混凝土找坡层，最48、薄处厚（7）厚851防水涂膜（8）钢筋混凝土屋面板2、屋面2（不上人屋面）：防水等级为级，二道防水设防。1）银灰色漆保护层2）厚SBS改性沥青防水卷材（聚脂胎）防水层。3）20厚:3水泥砂浆找平层4）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层5）10陶粒混凝土找坡层，最薄处30厚6）厚851防水涂膜7）钢筋混凝土屋面板，网架结构外墙粉刷层中掺适量防渗、防裂剂，分层粉刷。（1）外墙实体：外干挂大规格优质细磨花岗岩,内贴聚苯保温板（具体厚度待节能计算后确定）；（2）主楼立面：优质真石漆，内贴聚苯保温板；3、内墙面：（墙体材料为200厚煤矸石空心砖和120厚GRC板）（1）地下室设备用房和车库：白色防霉涂料49、；（2）楼梯间、值班室、消防控制室、办公室：白色内墙乳胶漆涂料；（3）商场、前室、办公及商业入口门厅、营业厅：高级干挂大理石墙面；（4）卫生间：防水砂浆粘贴优质彩色釉面磁砖，贴至吊顶高度。墙下部300高为C20混凝土防水带；（5）各层新风机房、空调机房：50厚矿棉吸声板墙面；（6）主楼商业及办公内部空间由用户自行装修。4、楼、地面：（1）库房、办公、公共走道：600600高级防滑地砖贴面；（2）楼梯间：高级防滑地砖贴面，踏步加铜质防滑条；（3）各层新风机房、空调机房：20厚水泥砂浆；各层新风机房、空调机房：20厚水泥砂浆；（4）消防控制室、弱电间：优质防静电架空地板，h150；（5）卫生间：防50、水砂浆粘贴优质防滑地砖，下设2厚851防水涂膜防水层，并沿墙上翻300。5、顶棚：（1）卫生间：轻钢龙骨铝合金条板吊顶；（2）商场营业厅、办公及商业入口门厅：轻钢龙骨、微穿孔铝合金吸声板吊顶；（3）楼梯间、库房：白色室内乳胶漆涂料；（4）消防控制室、各层新风机房、空调机房：50厚矿棉吸声板平顶。6、门窗：部分外门窗为深灰色断热铝合金框、浅镀膜Low-E玻璃窗和浅镀膜玻璃幕墙。 （1）窗：90100系列深灰色亚光铝合金窗框料，浅镀膜玻璃；（2）门： 阳台、上屋面门：亚光铝合金料，透明玻璃；房间门：乙级木质防火门；管道井门：丙级木质防火门；人防部分：各类专用门。7、楼梯栏杆与扶手：（1）交通筒内疏51、散楼梯：不锈钢栏杆与扶手；（2）营业厅楼梯： 不锈钢栏杆与扶手；8、落水管：镀锌焊接钢管。9、设备管井： 每层楼层处用与楼板相同耐火极限的混凝土封堵。六、结构设计（一）结构设计依据1、 混凝土结构设计规范（GB50010-2002）2、多层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2002）3、建筑抗震设计规范（GB50011-2001，2008年版）4、 建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）5、建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）6、建筑结构荷载规范（GB50009-2001，2006年版）7、人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）8、已颁布的各有关规范、规程等。（二）基52、本技术参数1、基本风压：W0=0.40KN/，地面粗糙度为B类。2、基本雪压：S1=0.5KN/3、地震作用：本地区地震基本烈度为七度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第二组。4、根据荷载规范及有关资料，本工程主要楼面、屋面活荷载标准值如下：阳台： 2.5KN/楼梯： 3.5KN/商业： 3.5KN/配电房： 10.0KN/上人屋面： 2.0KN/地下室底板按实际受荷考虑。（三）结构设计1、工程概况根据建设方的设计要求，规划全部布置一至四层多层商业，部分商业顶层作跃层处理，结合用地，商业布局方式为行列式，并距离合适。2、填充墙填充墙采用煤矸石空心砖，空心砖的容重小于10KN/m353、，局部采用轻质隔墙。外墙及分户墙厚度200mm。户内分隔墙厚度200mm、120mm。填充墙用M5混合砂浆砌筑。3、混凝土强度等级 一层四层 梁、墙、柱：C40；楼板：C30基础的混凝土强度等级为C40，垫层的混凝土墙度等级为C154、基础设计基础暂定为人工挖孔扩底灌注桩，待甲方提供地质报告后另行设计。（四）结构计算在本工程的初步设计阶段，我们进行了试计算。受力分析采用中国建筑科学研究院编制的PKPM系列程序SATWE进行结构计算。计算采用总刚度振型分解法计算水平作用。主要计算结果如下：a.柱轴压比小于0.95(考虑配置一定的箍筋时轴压比提高0.1)b.结构第一扭转震动周期与第一平动周期之比T54、t/T1小于0.90。c.楼层竖向构件的最大水平位移及层间位移比小于其平均值的1.4 倍。 d.各楼层的侧向刚度比满足规范的相关条款的要求。经分析，主要计算参数均在现行规范的合理范围内（五）供配电设计：1、负荷等级：本工程为二类多层，消防负荷、商业的备用照明等用电负荷等级为二级；空调等用电负荷等级为二级负荷。其余为三级负荷。2、负荷估算：商业用电负荷每平方米按100w估算，项目商业建筑面积为86000平方米，用电负荷估算为8600 KW。（六）防雷与接地：本工程为三类防雷建筑物，按三类防雷设防，屋面设避雷带。利用柱内主筋为接地引下线。本工程采用TN-S接地系统，在变配电所处统一接地。建筑内配线55、采用三相五线制，接地线一律专放。利用基础内钢筋作自然接地极，防雷接地、工作接地、保护接地及弱电共用此接地极，接地电阻1。（七）可视对讲系统：单元入口处设可视对讲单元机（内置摄像头），住户内设置可视对讲户内机。（八）有线电视系统：由见有线电视网引入信号源。室内设置电视终端；商铺每户设一个电视终端；商场每层设置分配器箱，电视终端由二次装修根据用户需要设置。干线采用SYWV-75-9同轴电缆线槽管井内敷设、支线采用SYWV-75-5同轴电缆穿KBG管沿浇楼板、吊顶或墙内暗敷。有线电视系统仅预留管线，具体由当地有线电视部门设计。（九）电话及宽带网络系统：设置电话终端，设宽带网信息终端；干线线槽管井内敷56、设、支线穿KBG管沿浇楼板、吊顶或墙内暗敷。电话及宽带网络系统仅预留管线，具体由当地电信部门设计。（十）综合布线系统：商场部分独立设置设综合布线系统，拟采用六类非屏蔽系统，包括工作区子系统、配线子系统、垂直干线子系统、设备间子系统、管理子系统。七、给排水设计（一）设计依据1、建筑提供的条件图及甲方提供的相关资料。2、建筑给水排水设计规范GB50015-20033、多层民用建筑设计防火规范GB50045-95，（2005年版）4、自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）5、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-976、建筑灭火器配置设计规范GB5014020057、57、商业建筑规范GB50368-2005（二）设计范围室内外给水排水及消防灭火系统的设计。（三）室外给水设计1、水源：分别从市政给水管引入两根DN150供水管，在家居广场四周形成环状。2、给水系统：室外给水由市政给水管网两路引入，并在室外开支管分别进入生活、消防水池等。3、室外消防给水系统：室外消防给水系统设计为两路引入市政管网并形成环状，在环网上设SS150-1.0地上式消火栓，若当地有市政消火栓，则由室外消火栓提供室外消防用水。4、室外给水管DN100采用球墨铸铁给水管，水泥砂浆衬里，T型橡胶圈接口,DN100采用衬塑镀锌钢管，丝扣连接。（四）室外排水设计1、本工程采用雨、污分流制系统，58、本基地雨、污水分别排至路边。雨水直接排至市政雨水管，污水经化粪池处理后排至市政污水管。2、雨水排水采用有组织雨水，暴雨强度q=1.67A（1+ClgP）/（t+b）n，屋面雨水设计重现期P取5年，场地雨水设计重现期P取2年。3、室外雨、污水管均采用UPVC双壁波纹管，承插连接。（五）建筑给水排水设计1、消防给水系统设计：本工程为二类多层民用建筑。消防给水系统：室内外消火栓系统，自动喷淋灭火系统，脉冲超细干粉自动灭火装置系统及建筑灭火器配置。2、热水系统：商业部分：生活热水采用太阳能热水器供给，3、排水系统排水系统采用污、废合流制，排水立管设置专用通气立管，H型结合透气管每隔二层与伸顶通气管相连59、，空调冷凝水排至室外散水，屋面雨水经管道排至室外检查井，并入室外雨水系统排至市政雨水管网。（六）管材及接口生活给水管采用外镀锌内衬塑复合钢管,连接采用衬塑管路连接或沟槽式连接。消防管采用消防给水涂塑钢管卡箍连接。生活排水管采用法兰全承式排水用柔性铸铁管，雨水管采用热镀锌钢管，丝扣接口。（七）隔振与防噪水泵进出水管及水泵基础均采用减震以及柔性接头，水泵选用优质泵，排水管选用柔性铸铁管以改变普通UPVC管带来的噪音问题。（八）节水、节能环保措施节水方法：洁具选用节水环保方面：水咀选用陶瓷阀蕊。节能方法：生活给水选用变频供水设备。（九）消防水池设置池内储三小时室内消火栓用水，一小时自动喷淋用水，减去60、火灾延续时间内DN100管网的补水，即设500T消防水池，水池水位由液压阀控制。室外消防水由室外消火栓解决。八、暖通设计（一）设计依据：1、采暖通风与空气调节设计规范GB500192003；2、多层民用建筑设计防火规范GB5004595 (2005年版)；3、公共建筑节能设计标准GB501892005；4、人民防空地下室设计规范GB50038-2005；5、建设单位提供的招标文件及相关资料。（二）设计内容：商业设分体空调；（三）设计参数：室外设计参数：（XX市）夏季：空调干球温度35.3， 湿球温度27.8。 最热月日平均相对湿度：80%冬季：空调温度8。 最冷月日平均相对湿度：67% （四）61、管材：（1）空调风管采用复合玻镁风管,重量轻,强度高,不燃,隔声。（2）水管：DN70时采用热镀锌钢管，丝接。DN70时。采用无缝钢管，焊接；空气凝结水管亦采用热镀锌钢管。（五）保温：空调水管保温采用福乐斯橡塑管壳，管径DN100时，壁厚29，管径100时，壁厚36。福乐斯橡塑燃烧等级为B1级。九、消防专篇（一）建筑消防设计1、总平面消防：主楼设1818m的消防登高操作场地；裙房四周道路可兼作消防车道，建筑与周边其他建筑的距离均大于13米，满足防火间距要求。2、主楼：每层作为一个防火分区，均设有独立楼梯间，标准层采取设置核心交通筒的布局方式，其中二台电梯和一部疏散楼梯为合用消防前室，设正压送风62、井，乙级防火门，开向疏散方向；另设一台消防楼梯，单独消防前室，设正压送风井，乙级防火门，开向疏散方向；顶层消防电梯机房与普通电梯机房用防火墙分开。两个疏散出口间距大于5m，楼梯通至屋顶的空中花园，作为屋面疏散平台；3、设备管井与线缆孔洞防火：管井在每层楼层处用与楼板相同耐火极限的混凝土封堵，检修门均为丙级防火门；4、幕墙防火：每层梁和上翻板总高度为1000，楼层处均设防火阻燃材料作为层间防火分隔；5、墙体及装修防火：墙体材料均采用不小于3h的空心砖及GRC轻型墙板，装修材料均按建筑内部装修防火设计规范（GB50222-95修订版）进行选材和设计，并不低于B1级耐火材料。（二）给排水消防设计本工63、程为二类多层综合办公楼。消防灭火系统有：室内、外消火栓系统、自动喷水灭火系统，超细干粉自动灭火系统及建筑灭火器。1、设计依据多层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-972、消防用水量室内消火栓系统： 40L/S（火灾延续时间按3h计）室外消火栓系统： 30L/S（火灾延续时间按3h计）自动喷水灭火系统：35L/S（火灾延续时间按1h计）3、消防水源本建筑消防水源为开发区自来水，从玉兰路和国槐路的市政给水管网上分别接出64、DN150的给水管，在室外构成环状管网。4、室外消火栓给水系统由于本建筑有两路水源，市政给水管网的供水压力为0.20MPa0.24MPa.故室外消火栓系统采用低压制，在本建筑物内的给水环状管上接出六套室外消火栓，并利用市政道路上的原有市政消火栓，供城市消防车取水，向着火楼加压供水灭火。5、室内消火栓给水系统本工程每层均设有室内消火栓，消火栓设计间距保证同层相邻两个消火栓的水枪充实水柱同时达到室内任何部位，且间距不大于30米。消火栓箱内DN65消火栓，箱内配19水枪DN6525尼龙衬胶水带和启动消防泵按钮。十分钟消防用水18m3储存在楼屋顶水箱中，屋顶设增压设施一套。6、自动喷水灭火系统：系统竖65、向分为两个区，1F4F为低区。房间内选用ZSTB型玻璃球水平边墙洒水喷头外,其余均采用快反应玻璃球喷头。7、消防水池室外设一座地下消防专用水池。水池容积按室内消火栓用水量3小时计，自动喷淋灭火系统用水量按小时计。（35L/S）。减去火灾延续时间内DN100管网的补水。即在室外设500消防水池。8、消防电梯集水坑 设排污泵两台(一用一备),以满足消防规范要求。9、管材 采用热镀锌钢管，立管采用厚壁镀锌钢管。DN=100mm以上者沟槽连接。管材和接口要求承压1.6Mpa.10、其它灭火设备依建筑灭火器配置设计规范，在各场所消火栓箱下配置磷酸铵盐干粉灭火器。除地下车库、配电房按中危险级B类配置外，其66、余均按中危险级A类配置。（三）电气消防设计1、消防电源：1）本工程消防设备负荷等级为一级。2）消防泵、防排烟风机、消控室等消防设备由本工程变电所两个不同变压器引来两路电源，末端切换。3）消防配电线路采用NH-YJV-1KV型耐火电缆防火桥架内敷设，或穿钢管敷设。穿钢管敷设暗敷在不燃烧结构内切保护层不小于30mm，或刷防火涂料保护。2、应急照明：1）本工程安全出口、疏散走道等处设消防疏散指示标志，自带蓄电池，应急90分钟。2）本工程楼梯间、疏散走道、消防控制室、消防泵房等场所设置火灾应急照明。采用自带蓄电池的应急灯具，应急90分钟。3、漏电火灾报警系统：本工程设置漏电火灾报警系统，在消防设备配电67、箱（柜）、商场照明配电箱、商铺照明配电箱内设置漏电火灾探测设备，控制主机设于一层消防控制室。4、火灾自动报警系统：1）保护等级：本工程为一类多层建筑，按一级保护对象进行消防设计。2）系统组成：本工程采用集中报警系统，整个系统报括火灾报警、消防联动控制、消防专用电话、消防广播。消防控制室设于一层。3）消防专用电话：本工程设置消防电话系统。消防泵房、变配电室等处设置消防专用电话，手动报警按钮处同时设置消防对讲电话插孔。4）线路敷设：消防线路一律穿钢管吊顶、墙内敷设。消防电话、消防广播与其它线路分管敷设。线路吊顶内敷设时需对保护管刷防火涂料保护。十、节能节水措施（一）节能措施1、设计依据民用建筑节能68、设计标准（采暖居住部分）JGJ2695民用建筑节能设计标准（采暖居住部分）安徽省实施细则DB22/1641998公共建筑节能设计标准GB 5018920052、节能措施（1）控制体形系数S0.3；（2）控制窗墙面积比0.35；（3）采用外保温节能墙体；（4）采用单框双玻塑钢窗；（5）商业朝向以南北朝向为主，可减小建筑能耗；（6）采用大寒日2小时日照标准，争取尽可能多的日照以减小采暖能耗；（7） 供电、供暖设备用房尽量设在负荷中心，缩短管线距离，减少能源浪费；（8）集中采暖系统采用水利平衡措施，室内分户控制并预留热表位置；（9）锅炉及机电设备选用高效节能产品，并采取节能措施，鼓、引风机及水泵均采69、用变频控制；（10）直埋采暖管道采用聚氨酯保温，厚度满足节能要求。（二）节水措施1、设计依据（1）建筑给水排水设计规范GB500152003。（2）民用建筑节水设计标准（试行）2、节水措施（1）给水系统使用优质管材、管件、阀门等，防止跑冒滴漏；产品符合行业标准；（2）合理设计供水压力，避免系统压力过高或压力骤变；（3）选择高灵敏度水表及节水型卫生器具；（4）适当考虑雨水、再生水的使用，景观用水不采用自来水；（5）绿化用水采用灌喷、滴灌等节水灌溉方式。（6）加强宣传教育和制度建设，共同建设节约型社会。十一、环境影响评价（一）环境保护的重要性为了保护人类赖以生存的环境，实施可持续发展战略，历年来我70、国相继制定了一系列法律法规，不仅为进行环境影响评价，也为环境保护方案设计提供了政策依据。本工程将根据国家颁布的有关环保法规及地方政府发布的环境保护管理暂行条例等文件精神，结合项目建设“三同时”的原则，在建设和营运过程中必须对“三废”进行治理，使各项指标均达到国家环保法规要求。（二）环境保护标准1、中华人民共和国国务院令253号建设项目环境保护管理条例2、国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（87）国环字第002号文件建设项目环境保护设计规定3、环境空气质量标准（GB30951996）4、地表水环境质量标准（GB38382002）5、城市区域环境噪声质量标准（GB309693）671、污水综合排放标准（GB897896）（三）项目主要污染源和污染物分析1、主要污染源本项目产生的主要污染源为建设过程的建筑垃圾和项目完成后的少量生活废水。2、预计排放情况（1）施工期施工期间主要是建设过程中产生的废水、固体废弃物、施工扬尘以及设备产生的噪声污染。（2）运营期运营期间主要是一些工作生活中的废水、固体废弃物的污染。（四）建设项目的环境影响该项目对环境的影响主要发生在工程的建设期及后期的运营期，但只要做好施工期及运营期的防护工作，不会对周边造成大的环境污染。（五）环保措施的评述及其技术经济论证1、施工期环境质量保护措施（1）大气环境在土地平整、开挖、取、弃土以及建筑材料装卸运输易飞散72、物料时，要采取防风遮挡措施，必要时加盖蓬布。在工程建设过程中必要的扬尘防治措施，物料搅拌点应选在下风向300m内无居民处.配备洒水设备定量洒水,防止扬尘污染.项目建设要控制施工人员数量,施工单位生活服务设施应使用液化气、电力等清洁能源，尽可能减少使用燃煤。（2）水环境执行国家污水综合排放标准（GB8978-1996）；有效地利用水资源，制定污水处理措施，坚决杜绝乱排乱放污水。禁止利用渗坑、渗井、裂隙排放、倾倒污水；禁止向水体排放生活垃圾、废渣、废油、酸碱液及其它有毒废液；禁止在水体中清洗装过油类或其它有毒污染物的容器；禁止向水体排放或倾倒任何超标的放射性废渣和废水。对所有污水、垃圾、应进行集中73、定期进行处理，污水应经过处理符合排放标准后才能排放，垃圾、污水的处理标准必须符合环境保护的要求，就其处理方式和地点，应接受当地环保部门的指导。（3）声环境施工机械为高强度非稳态声源，操作和施工人员应安排轮流休息，减少连续接触声源时间。连输车辆应禁鸣嗽叭。尽量选用低噪声施工设备，高噪声设备夜间（22.006.00）停止施工，减轻施工噪声对周边居民及野生动物的影响。2、固体废物（1）建设施工期间按照施工计划进行。工程完成后，不能残留废弃建筑材料，建设单位应要求施工单位规划运输，加强管理，这些建筑垃圾应尽量分类后回收利用，对有利用价值的废弃物应该循环利用，对无利用价值的废弃物应送至建筑垃圾填埋场，而74、不能随意丢弃倾倒，以减少对周围环境的影响。（2）设置临时垃圾贮存设施，防止流失，并定期把垃圾送到指定垃圾场；（3）禁止将含有毒成分的废碴随意倾倒或直接掩埋。3、生态环境影响的保护与恢复措施施工期生态环境影响的保护与恢复措施为：（1）尽可能减小对水体和植被的破坏，注意保护水体、植被，防止泥沙流入水体，同时要减少工程临时占地对植被的破坏，（2）合理安排施工活动时间。在排施工时注意施工作业等产生高噪声的活动，尽量避开夜间施工（3）施工期间在修建必不可少的建筑物时，要精心选点，以减少与环境的不和谐感；在进行排水、电力、通信管线施工时，采用埋地敷设（埋深0。5m）.（4）施工完成后,要实施植被恢复工程、75、绿化补缺工程建设，对生态环境遭破坏地段，要进行全面恢复，恢复原有生态平衡和自然环境，恢复景区的整体景观效果。4、景观保护措施针对项目区环境现状，特提出以下景观保护措施：（1）工程建设力求做到与自然相协调，对工程施工破坏的地形及施工临时占地进行人工修复，并对用地布局进行规划，力求项目与风景资源背景之间景观相融性评价分级达到景观指标要求。（2）工程施工结束后，对征地范围内造成的植被破坏尽快采取必要的恢复及补救措施，并注意林相和谐，对于施工区域，破坏什么植被就补救什么植被。5、水土流失防护措施拟建项目水土流失防治责任范围为建设项目全部范围。水土流失防治责任范围包括工程直接影响和间接影响区，直接影响区76、为项目直接征用并进行开发建设的范围；间接影响区为直接影响区外的范围。水土流失防治的主要时段为施工期。工程建设中除场地建设、建筑物基础等必要的开挖外，严禁其它类型的开挖行为和越界开挖。施工所需土石料除自身的挖方回用外，不足部分应购买商品土石料，严禁就近开挖取土采石。工程设计要做好土石方平衡，制订详细的弃渣回用方案。施工过程中要合理安排进度和工期，避免开挖后作业面长期闲置产生水土流失，施工临时弃渣要运至地势平坦处堆放，并尽快回填，减少准积的时间。道路和临时弃渣场应设置排水沟和沉淀池，在雨天必须弃渣堆覆盖土工布以减少土流失。（1）工程护坡措施：建成后的路基边坡及涵边坡容易成为水土流失源。应采取工程措77、施如水泥坡、沙灰坡面等，以防止水土流失。（2）完善排水设施：根据路基地势的不同情况及路基排水需要设置涵洞或导排水沟渠，以起到消能防冲的作用，使水流自然流至沟渠或其它排水设施内，并根据排水河河道情况适当增加排水设施。（3）绿化管护措施：绿化苗木种植初期，应注重水肥管理，保证成活率在90%以上，对死亡的苗木要及时补栽，以维持绿化体系的完整性，成活后应对沿线防护林带和路基边坡进行定期的管理维护，并根据实际情况不断改进，加以巩固、完善、提高其防护能力，防止土壤受到侵蚀。6、运营期（1）废水治理项目运营期间主要是一些生活污水，设置雨污分流排水系统，这样生活污水直接排入市政管网，对周边环境不会造成影响，只78、需进行简单的处理，达标后排入市政管网。对其污水处理处理应按科学实验建筑设计规范JGJ91-93及相关标准执行。凡含有毒和有害物质的污水，均应进行必要的处理，符合国家排放标准后，方可排入城市污水管网。（2）废气治理本项目基本无废气排出。（3）生活废弃物治理固体废弃物采取垃圾分类存放集中收集，统一由环卫部门清运作无害化处理。因此项目固体废弃物对周围环境不会造成不良影响。（4）绿化绿化在生态建设中具有极其重要的作用，不仅可以改善当地微小气候，而且具有较好的调温、调湿、吸尘、降噪及净化空气等功能，在减轻噪声污染、美化环境方面具有特殊意义。建设项目除车道及地面局部停车外，建筑周围空地均合理地布置绿化面、79、点，树木及草坪绿化等，美化园区环境。（5）照明与噪音控制应避免光污染的产生，加强夜间中心区照明，重点突出地表建筑的照明，接待区附近的建筑应控制性安装夜间照明系统。建筑室内应尽量避免噪声干扰，保证室内安静的工作和起居环境。7、技术经济论证对本项目拟采取的施工期和营运期环境保护对策措施进行技术经济论证的结果表明：本项目环境保护措施选择适当，能够产生较好的效果。（六）环境影响评价结论和建议施工期和运营期的环境经综合治理以后，都将达到国家标准，不会对周围环境造成污染。 十二、项目实施进度安排（一）建设工期本项目建设期拟按36个月安排。全过程分为项目前期准备阶段；设计阶段；施工前准备阶段；项目实施阶段；80、设备购置、验收、试运行阶段；竣工验收阶段。（二）进度安排本项目实施过程中各项投资和各工作环节有些是同时开展和交叉进行的，因此，在可研阶段需将项目实施的各阶段的工作环节进行统一规划，以便对项目实施作出切实、合理的安排。工程工期尽量压缩，拟安排在年完成全部建设项目。根据项目所在地的自然条件和社会环境，结合本工程实际，对工程进度做如下安排；（1）利用1个月时间完成项目可行性研究报告并报批立项。（2）利用2个月时间天场地整理、图纸设计，施工建设；（3）利用28个月时间施工建设。（4）利用5个月时间设备购置、安装，配套工程。（5）利用2个月时间项目竣工验收，使用。十三、投资估算与资金筹措（一）投资估算181、投资估算依据：（1）安徽省建设厅颁布的有关工程造价定额（2001年）；（2）外购材料、设备市场询价（含运费）；（3）建设单位提供的有关资料。（4）2000年全国统一建筑工程基础定额安徽省综合估价表（5）2000年全国统一市政工程预算定额安徽省估价表（6）XX市工程造价价格信息，不足部分参照市场调研价。（7）建设部工程勘察设计收费管理规定计价200210号文。（8）项目单位提供的有关资料。2、估算原则：建筑材料的选择应通过对XX及周边市场的调查，以质量好，价格低，运距短，符合项目设计要求的原则进行，力求降低工程的直接费用；建设单位管理费考虑项目单位投资较大，工程复杂程度较低的特定情况，按直接工82、程费用的1%估算；勘察设计费按直接工程费的0.3%估算；工程监理费用结合有关部门工程实例,按直接工程费的1%估算;预备费按直接工程费用的6%估算。3、投资估算内容：本工程建设投资由建筑工程费、工程建设其他费用、基本预备费、建设期利息构成。其中，建筑工程费形成固定资产；工程建设其他费用可分别形成固定资产、无形资产、递延资产。基本预备费、建设期利息，在项目论证阶段为简化计算方法，一并计入固定资产。4、建设建设资金估算 项目投资估算表 单位：万元序号项 目分项投资1土地费用30002前期工程费2003主体工程建设费160003配套设施建设费23004建筑安装工程费5006开发间接费3007管理费用283、008招商、销售费用10009财务费用、开发期税费500010其他费用50011不可预见费1000合 计30000二、资金筹措 本项目总投资30000万元，建设资金完全由建设单位自筹。十四、经济效益分析（一）财务评价基础数据与参数选取1、税率（1）营业税率：5%。（2）城乡建设维护税按营业税的7%。（3）教育附加按营业税的4%。（4）水利建设基金按营业额的0.6。（5）印花税按营业额的0.5。（6）所得税率按利润总额的25%。2、基准收益率：ic=13%。3、项目计算期：4年（含建设期）。（二）销售收入估算1、销售价格确定本项目竣工后即可销售，根据XX县商贸城近期房地产价格走势，确定销售价格如84、下：商业用房按均价按7000元/ 平方米估算。 2、销售收入确定商业用房建筑总面积86000平方米，商业用房按均价按7000元/ 平方米计算。则项目销售收入7000元/平方米86000平方米 60200万元。（三）总成本费用估算本项目总成本有下列项目构成：1、 建造成本：项目建设投资摊入各年计入总成本。2、 销售费用：按年销售额的10%计取。3、 管理费用（含工资福利费支出）：按年销售额的7%计取，分年计入销售总成本。4、 开发成本；5、 期间费用（含资本化利息）。经估算项目总成本费用：48200万元。（四）项目财务效益分析1、项目利润总额估算项目利润总额销售总收入总成本费用 60200万元485、8200万元 12000万元。2、税收及附加估算本报告采用的各种税费率见下表。税费率表()税 费 项 目税费率税 费 项 目税费；营业税5土地增值税30、40、50超率累进城市维护建设税7公益金5教育费附加费3法定盈余公积金10企业所得税25任意盈余公积金8房产税(按租金)12不可预见费7.5经估算项目税收及附加4500万元。3、净利润估算净利润利润总额税收及附加12000万元4500万元7500万元。（五）盈利能力分析静态指标分析根据损益与利润分配表与投资计划与资金筹措表计算以下静态指标：投资利润率=净利润/总投资100% =7500万元/30000万元100% =25%销售利润率=净利润销86、售总额100% =7500万元60200万元100% =12.5%投资利税率=利润总额全部投资100% =12000万元30000万元100% =40%项目投资回收期（税后）=全部投资净利润建设期 =30000万元7500万元3年 =7年经计算，各项财务静态指标如下：总投资利润率：25%；销售利润率：12.5%；投资利税率：40%；项目投资回收期（税后，含建设期）：7年。从静态指标看，项目具有很强的获利能力。（六）不确定分析1、盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且房产售价按基准方案所设，则当利润为零也即销售收入等于总成本时，则项目刚能保本，根据用实际销售量表示计算盈亏平衡点得出，本项目盈亏平衡87、点的销售率为78.73。通过盈亏平衡分析，项目也是可以接受的。从盈亏平衡分析，本项目是可行的。2、敏感性分析为了进一步测算项目抗风险能力，现对建设投资和销售收入做增加和减少5的单因素变化分析，项目财务收益率（税后）变化详见下表敏感性分析表。表14-1 敏感性分析表 项 目基本方案投资变化销售收入变化+5-5+5-5内部收益率（）47.4232.1866.7969.1228.95 根据敏感性分析表，项目对建设投资、销售收入的变化都比较敏感，尤其是建设投资的变化影响更大，但均远高于13的基准收益率，项目有很强的抗风险能力。（七）财务评价结论通过财务分析，项目在财务上是可行的。通过盈亏平衡分析，项目88、也是可以接受的。通过敏感性分析，项目有很强的抗风险能力。十五、风险分析及对策1、本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。2、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用；降低投资成本。降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。3、做好物业管理和售后服务工作。1）金融财务风险分析本项目资金完全自筹，不从银行贷款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑十减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：(1)次性付款方式；(289、)分期付款方式；(3)七成银行按揭方式；(4)建筑分期付款+银行按揭；(5)特惠免息分期付款；(旬。全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼厂消减金融财务风险。 十六、工程招标根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令，建设项目可行性研究报告增加招标内容，本工程项目应按国家有关文件和政策进行工程招标。（一）发包方式招标的工作范围是指招标文件中约定承包方完成的工作内容，工作内容可以由一个承包方完成包括勘察设计、施工、试运等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包或“交钥匙工程承包”，简称总承包；后者称为单项工作内容承包。90、何种发包方式最适合项目的投标，取决于项目的性质和复杂程度、投资来源、业主的技术和管理能力。（二）招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应委托具有相应资质证书的建设工程招标投标机构代理招标。本项目的业主拟自行招标，这需要按照工程建设项目招标试行办法（国家发展计划委员会第5号令）的规定向项目审批部门报送书面材料。（三）招标方式招标方式可分为公开招标、邀请招标和议标。1、公开招标公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告，凡具备相应资质，符合投标条件的单位不91、受地域和行业限制均可以申请投标。这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务交于可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由于申请投标人的数量多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，因此招标的时间长、费用高。2、邀请招标邀请招标亦称有限竞争性招标，是指业主向预先选择的若干家具备相应资质、符合投标条件的单位发出邀请函，将招标工程的情况、工作范围和实施条件等做出简要说明，请他们参加投标竞争，被邀请单位同意参加投标后，从招标单位获取招标文件，并按规定要求进行投标报价。邀请投标对象是项目法人对其资质信誉、技术水平、过去92、承担过类似工程的实践经验、管理能力等方面比较了解，信任他有能力完成所委托任务的单位。3、议标议标是指招标单位与两家或两家以上具备相应资质，符合投标件的单位，分别就承包范围内的有关事宜进行协商，直到与某一单位达成协议，将合同工程委托他去完成。议标与前两种招标方式比较，招标程序简单、灵活，但由于投标的竞争性较差，往往导致合同条件和合同价格对承包方较为有利。议标方式仅适用于不宜公开招标或邀请招标的特殊工程或限定条件下的工作内容，而且必须报请建设行政主管部门批准后才能采用。本工程勘察设计、监理、建筑安装等工程均宜采用公开招标方式，可以根据不同路段、不同工程类别，分成多个标段，分别招标。这样业主能取得有93、竞争力的合同。（四）本项目招标形式和招标内容1、根据本项目的规模和性质，建议采取公开招标形式。2、招标范围本项目招标内容主要是土建工程、设备采购与安装，以及与之配套的管网工程、家居广场道路、绿化工程等配套设施的勘察设计、施工、监理。有关招标范围和情况见下表16-1。表16-1 招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料第十七章 结论与建议(一)、结论通过对xx家居广场项目建设项目市场需求、建设方案、投资估算、财务评价等方面的反复论证，认为该项目建设符合我县经济社会发展需要，方案设计合理，投资估算准确，资金筹措有保障。项目建成后，对于推进城镇化进程、促进城乡一体化协调发展、加快社会主义新农村建设，将起到重要作用。该项目在XX县树立了一个具有知名品牌、高品质、高档的大型综合体，项目投资风险较低，但回报周期较长，对于推动XX县商业繁荣及城市化水平意义重大，具有开发价值。 (二)、建议1、项目建设单位要抓紧时机，做好项目建议书的上报审批和自有资金的筹措工作，争取早日开工实施。2、要采取公开、公正、公平的投标招标方式，遴选优秀的设计、施工和监理单位实施本项目，确保工程按期完成，争创优质工程。