1、 工 程 咨 询 资 格 证 书资 格 等 级 ： 甲 级 证书编号：工咨甲12320070066 发证机关：国家发展和改革委员会 咨询编号：琼工咨2011-35三亚新海岸休闲度假酒店项目可行性研究报告广州市国际工程咨询公司海南分公司GuangZhou International Engineering Consulting Corp. HaiNan Branch二一一年七月十七日三亚新海岸休闲度假酒店项目 可行性研究报告三亚新海岸休闲度假酒店项目可行性研究报告编组人员表总 经 理赖 布 克高 级 经 济 师副 总 经 理李 拥 宪高 级 工 程 师项目负责人唐 明 山高 级 工 程 师编 写2、 人 员唐 明 山高 级 工 程 师张 维高 级 工 程 师李 民 奎工 程 师蒋 燕助 理 工 程 师审 核张 维高 级 工 程 师审 定李 拥 宪高 级 工 程 师三亚新海岸休闲度假酒店项目 可行性研究报告目 录第一章 总 论11.1 项目基本情况11.1.1 项目概述11.1.2 项目所在区域概况11.1.3 项目建设地点及建设条件21.1.4 项目资金筹措31.2 编制依据和研究范围31.2.1 编制依据31.2.2 研究范围41.3 主要技术经济指标41.4 结论与建议5第二章 项目背景和发展状况62.1 社会发展状况62.2 项目提出的背景及建设必要性72.2.1 项目提出的背景73、2.2.2 项目建设的必要性8第三章 场址选择与建设条件113.1 场址所在位置现状113.2 场址周边现状图123.3 建设条件143.3.1 地理、环境及气候143.3.2 地形、地貌153.3.3 水文、地质163.3.4 交通条件173.3.5 建设条件17第四章 建设规模与行业市场分析184.1 建设规模184.2 主要技术指标184.3 度假酒店行业市场分析194.3.1 市场需求预测194.3.2 休闲度假酒店行业投资前景分析214.3.3 休闲度假酒店行业投资的经济性分析234.3.4 休闲度假酒店行业竞争势态分析24第五章 建设方案255.1 指导思想和建设原则255.1.14、 指导思想255.1.2 建设原则265.2 设计依据265.3 总平面规划设计275.3.1 规划原则275.3.2 建筑平面设计285.3.3 建筑立面设计295.4 项目概况及建设方案305.4.1 项目概况305.4.2 建设方案305.4.3 人防设计315.5 结构设计335.6 绿化工程355.7 建筑防雷355.8 白蚁防治365.9 公用工程375.9.1 给排水工程375.9.2 供电工程405.9.3 消防系统415.9.4 空调、通风系统435.9.5 通讯工程445.9.6 道路交通规划44第六章 项目定位与营销策略456.1 功能定位456.2 开发该项目目的定位45、56.3 项目开发的市场需求定位456.4 市场定位466.4.1 以“家庭生活的阶段性”为划分标准的客户分析466.4.2 以“区域”作为划分标准对目标客户层的分析506.5 价格定位526.6 物业管理定位526.7 营销策划52第七章 财务评价与社会效益分析547.1 评价范围、依据、原则和方法547.1.1 评价范围547.1.2 分析依据547.1.3 分析原则547.1.4 假设条件557.2 基础数据及其测算557.3 成本费用估算567.4 盈亏平衡分析57第八章 环保、节能专篇588.1 环境保护设计依据588.2 建设期对环境影响的因素588.3 运营期对环境影响的因素596、8.4 环境保护措施618.4.1 建设期间环境保护措施618.4.2 运营期间环境保护措施638.5 节能措施648.5.1 节能标准依据648.5.2 建筑节能648.5.3 节水措施66第九章项目建设管理和招投标699.1 项目组织与建设管理699.2 项目的招投标709.2.1 招标依据709.2.2 招标范围719.2.3 招标组织形式及招标方式719.2.4 评标729.2.5 招标基本情况72第十章 项目的进度安排73第十一章 组织机构与人力资源配置7411.1 概述7411.2 建设期组织机构和人力资源配置7411.3 项目资金管理75第十二章 风险分析与社会评价7612.1 7、项目主要风险因素识别7612.2 项目抗风险措施7612.3 社会评价7712.3.1 社会影响分析7712.3.2 互适性分析7812.3.3 社会风险分析7812.3.4 社会评价结论78第十三章 投资估算与资金筹措8013.1 投资估算8013.1.1 投资估算的依据及估算说明8013.1.2 单价8013.1.3 其他8113.1.4 估算结果8113.2 资金筹措81第十四章 结论与建议8314.1 结论8314.2 建议83附表： 1、投资估算总表 T-1 2、工程费用明细表 T-2 3、工程建设其他费 T-3 4、经济效益分析表附图：1、项目地理位置图2、项目总平面布置图3、项目8、噪声监测点位示意图4、项目污水系统规划图V第一章 总 论1.1 项目基本情况1.1.1 项目概述项目名称：三亚新海岸休闲度假酒店项目项目建设性质：新建建设单位：三亚市榕根社区居民委员会项目总规模：本项目占地面积9333.36 m2，总建筑面积为32539.8 m2 (含架空层和地下室，其中太阳能热水系统补偿的建筑面积约420 m2不计入)，计入容积率建筑面积28000 m2，其中地上建筑面积为29206 m2 (含架空层786 m2)，地下建筑面积为3333.8 m2，停车位为136个，建筑高度为66.2m(至第18层顶层结构层)，客房310间，可接待游客约620人。项目总投资：7818.749、万元1.1.2 项目所在区域概况拟建项目属于河东片区，河东区是三亚市委、市政府的派出机关，主要具有管理职能（市政建设、人口与计划生育、社会治安综合、经济、文化教育卫生等管理）；领导和指导各基层事业单位和社区居委会、村委会工作的职能；服务和协调的职能。总面积51平方公里。管辖9个社区居委会和2个村委会。社区总人口69728人。管辖区内有党政机关和事业单位63个。有南中国大酒店等星级酒店、宾馆51家。1.1.3 项目建设地点及建设条件本项目位于三亚市月川新城区E-25-1-1地块，基地形状为正方形，南侧临三亚市主干道迎宾路，东北临三亚丰和学校规划用地，西南临丹州小区出入口及三亚市人力资源局，西北临10、建成规划路，东侧有一个汽车修理厂，属于城市景观敏感地带。（如图1-1 项目位置图）。项目所在区域，给水，排水，排污，电力，天然气均已到位。图1-1 项目地理位置图1.1.4 项目资金筹措本项目总投资估算为7818.74万元，其中：工程费用6805.47万元，工程建设其他费640.95万元，基本预备费372.32万元。资金来源为业主自筹。1.2 编制依据和研究范围1.2.1 编制依据1、中华人民共和国城乡规划法2、中华人民共和国环境影响评价法3、中华人民共和国建筑法4、中华人民共和国土地管理法5、三亚市城市总体规划6、建筑结构荷载规范GB500092001(2006年版)；7、建筑抗震设计规范G11、B500112010；8、建筑地基基础设计规范GB500072002； 9、砌体结构设计规范(GB500032001)； 10、混凝土结构设计规范(GB500102010)； 11、城市道路和建筑物无障碍设计规范(JGJ502000)；12、建筑设计防火规范GB500162006；13、投资项目可行性研究指南(试用版)(计办投资200215文通知)；14、国家有关编制可行性研究报告的规范规定；15、业主提供的其他资料。1.2.2 研究范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，对项目建设的必要性、可行性、建设区域的资源条件、市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推12、广策略以及项目的财务评价进行研究。提出项目的建设目标与方案，通过投资估算，对可能产生的经济效益和社会效益进行分析和评价，提出结论性的意见，以及招投标方案和建设进度安排意见。1.3 主要技术经济指标表1 主要技术经济指标表序号名称单位数量备注1用地总面积m29333.36约14亩2建筑总占地面积m225003总建筑面积m232539.8其中地上总建筑面积m229206其中计容建筑面积m228000首层架空层建筑面积m2786太阳能热水系统补偿面积m2420地下总建筑面积m23333.8其中人防地下室建筑面积：1185 m24容积率3.05建筑密度26.86绿地率45.54246.7 m27标准间13、间2328豪华间间789停车位个136其中地下室停车位个79地面生态停车位个5710总投资万元7818.74资金来源为业主自筹1.4 结论与建议三亚市有许多世界著名的旅游风景区，以海景为主题景观优美而独具特色，旅游资源丰富，每年都吸引很多的观光游客到三亚旅游或休闲度假，而作为旅游配套设施的休闲度假酒店自然就成了广大游客们精挑细选的话题，优越的住宿条件直接影响着游客们旅游度假的心情。本项目的建设符合国家产业政策，能有效地促进三亚市建设优秀旅游的步伐，加快海南国际旅游岛的建设，提高旅客接待能力，更好的满足游客餐饮、住宿、娱乐、购物等需求。同时项目的建设是以旅游带动产业结构调整，能有效地促进三亚市经14、济的发展，改善投资环境。因此，本项目的建设是必要的。本项目的建设基地条件适宜，技术可靠，前期工作扎实，建设规模合理。经测算，本项目在技术上。经济上都是可行的。从建设项目的诸多方面的研究情况表明，本项目的投资开发实际可行，建议有关部门对该项目的建设给予大力支持，为该项目的建设营造一个宽松的外部环境，以吸引更多的外商来三亚投资兴业。 84第二章 项目背景和发展状况2.1 社会发展状况三亚市现设有河东、河西两个管理区，崖城、天涯、凤凰、吉阳(三亚田独镇于2011年1月1 0正式更名为吉阳镇)、海棠湾、育才六个镇。此外还管辖南田、南新、南岛、立才、南滨五个国营农场。2008年末，全市常住人口56.5万15、人，户籍人口54.58万人，其中农垦系统人口6.62万人，是汉、黎、苗、回等20多个民族聚居的地方。为经济社会持续快速发展创造了良好的人口环境。多民族聚居，有汉、黎、苗、回等20多个民族。三亚市2010年前三季度实现地区生产总值166.28亿元，同比增长18.3%，增幅同比加快4.7个百分点。其中，第一产业完完成增加值24.28亿元；第二产业完成增加值36.83亿元；第三产业完成增加值105.17亿元。服务业完成增加值105.17亿元，比上年同期增长20.1%，高于GDP增速1.8个百分点。全市工业实现总产值31.27亿元，增长32.9%，其中规模以上工业29.69亿元，增长32.2%。主要工16、业产品产量均有较大增长，其中水泥、商品混凝土分别增长86.9%、50.5%。农业增加值24.28亿元；全社会固定资产投资214.92亿元，其中，基本建设投资114.68亿元，增长54.4%；房地产开发投资97.39亿元，增长33.8%；社会消费品零售总额43.30亿元；增长26.1%；全市城镇居民人均可支配收入13086元；城镇从业人员参加失业保险人数135164人，覆盖率达96.26。全市接待旅游过夜人数604.15万人次，比上年增长 12.2% 。其中，接待国内旅游者553.00万人次，比上年增长13.7%；接待海外旅游者51.15万人次，比上年下降 2.0%。全年旅游收入91.05亿元，17、比上年增长13.7% 。其中，境外旅游收入26206.84万美元，比上年增长7.4%。2.2 项目提出的背景及建设必要性2.2.1 项目提出的背景在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。近几年，三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济的阴影，开始复苏，并朝着良性的方向18、发展，三亚的房地产开始了新一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及三亚旅游综合环境的不断改善，使得三亚作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时，三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到三亚过冬、度假充满热情，业内人士认为，未来几年的三亚休闲度假式酒店具有较大的市场需求。随着海南国际旅游岛的建设，会吸引越来越多的游客来三亚观光、度假，而作为旅游配套设施的休闲度假酒店自然就成了广大游客们精挑细选的话题，优越的住宿条件直接影响着游客们旅游度假的心情。三亚市有很多高端型酒店，这样也造成了部分中19、低消费者人群的流失，本项目正是在这种大的背景下提出的，项目的建设有效地促进三亚市建设优秀旅游的步伐，加快海南国际旅游岛的建设，提高旅客接待能力，更好的满足游客餐饮、住宿、娱乐、购物等需求。同时项目的建设是以旅游带动产业结构调整，能有效地促进三亚市经济的发展，改善投资环境。2.2.2 项目建设的必要性一、发展旅游娱乐休闲业是国家产业政策的需要发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入人们的生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，国务院和海南省政府已制定了20、关于发展第三产业有关决定，把旅游列入重要发展行业，要求办成“三头”（龙头、带头、牵头）产业，并出台一系列优惠政策鼓励发展。随着海南国际旅游岛如火如荼的建设，会吸引跟多的游客至此，因此就需要有良好的旅游配套设施的建设与发展，这位开发建设本项目带来了良好的契机。本项目的建设符合了国家产业政策的策略。二、项目的建设是当地经济和社会发展的需要三亚新海岸休闲度假酒店的营业收入由娱乐、住宿、餐饮及其他服务项目构成，通过丰富多彩的服务让宾客享受实实在在高品位的消费。上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。同时本项目是建设在市区，可为市民开辟新的就业门路，缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到21、繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济快速的发展。三、项目的建设是加快海南国际旅游岛建设脚步，满足旅客餐饮、住宿、娱乐、购物的需要2011年2月21日，海南省四届人大四次会议开幕并审查海南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要草案（简称“草案”），草案提出，“十二五”期间，海南省将提升发展以旅游业为龙头的服务业。按照把海南建设成为我国旅游业改革创新的实验区和世界一流的海岛休闲度假旅游目的地，推动形成海岛特色鲜明、山海优势互补、城乡和谐发展、人文环境优良的旅游格局，彰显“阳光海南、度假天堂”整体旅游形象。到2015年，接待国内外游客达到4760万人次，建成国家5A22、级旅游景区（点）达到8-10家，旅游业增加值占全省比重达到50%以上，第三产业从业人数占总从业人数的比重达到45%以上。随着海南国际旅游岛的不断建设与发展，会有越来越多的游客来海南岛旅游、休闲度假。三亚市旅游资源得天独厚，是海南省风景名胜最多而又最密集的地方，在约两百公里的海岸线上，密布亚龙湾、大东海、鹿回头公园、天涯海角、海山奇观、南山文化旅游区等闻名中外的旅游景点。她不仅具备现代国际旅游五大要素阳光、海水、沙滩、绿色植被、洁净空气，而且还拥有河流、港口、温泉、岩洞、田园、热带动植物、民族风情等各具特色的旅游资源，在国内外堪称一绝。随着海南国际旅游岛的建设会吸引很多外地客人前来休闲、娱乐、观23、光、购物，因此本项目的建设是十分必要的。第三章 场址选择与建设条件3.1 场址所在位置现状本项目位于三亚迎宾路195号月川新城区E-25-1-1地块，基地形状为正方形，南侧临三亚市主干道迎宾路，东北临三亚丰和学校规划用地，西南临丹州小区出入口及三亚市人力资源局，西北临建成规划路，东侧有一个汽车修理厂，属于城市景观敏感地带。项目所在区域，给水，排水，排污，电力，天然气均已到位。（见下图3-1）。图3-1 项目地理位置图3.2 场址周边现状图3.3 建设条件3.3.1 地理、环境及气候三亚位于北纬18934183727,东经10856301094828之间。东西长91.6公里，面积1919.6平方24、公里，海岸线209.1公里，南北宽51公里，面积1019.6平方公里。年平均降水量1263毫米，610月雨季，台风季节往往雨水增多。降水量占全年的90.2。三亚港终年无雾。年平均气温25.5，7月份气温最高，月平均28.3，1月份气温最低，月平均20.7。为不规则日潮型，以日潮为主，每月14天为日潮，日潮时最高潮位2.2 米，持续16小时，最低潮位0.6米，平均潮位1.03米，最大潮差2.26米，最小潮差0.06米。平均潮差0.79米。涨潮时水分为两支流，一支向东南流经码头处进入三亚河，流速0.35米秒；另一支自白排礁缺口向西北流，流速0.35米秒。落潮流向相反，流速分别为1.08米秒和0.025、7米秒。落潮时间持续8小时，泥沙被落潮带入大海，港池回淤量较少。三亚属于热带海洋性季风气候，阳光充足，长夏无冬，秋春相连。累年平均气温23.1。湿度变化比较稳定，约在7290%之间。年平均降水量1279.3mm，每年11月到翌年4月降水总量占全年的10%；5至10月的降水量约占全年的90%。三亚累年平均蒸发量为2339.2mm。累年平均相对湿度为75%。累年平均风速2.7m/s。年风向多东风，次为东北风。台风累年年平均影响个数4个，累年年最高影响个数10个。三亚台风季节从每年的6月份开始，10月份结束。累年平均日照时数2523.5小时，辐射总量160.6千卡/平方公里。每天平均7个小时，5至726、月每天8至9个小时。3.3.2 地形、地貌三亚市北靠高山，南临大海，地势北高南低、西高东低，东西长 91.6km，南北宽 51km，地势为狭长状的多角形。北部山高岭峻，峰峦连绵，南部平原沿海海岸呈东西向分布。全市有大小山峰 200 多座，山峰大多在海拔 3001090m之间，其中海拔 800m 以上的山峰有 23 座，最高山峰是尖岭，海拔 1090m。全市境内分布有山地（海拔 5001000m）、丘陵（海拔 100500m）、台地（海拔50100m）、谷地和阶地平原（海拔 50m 以下）。它们分别占土地总面积的 33.4%、25.2%、15.5%、2.6%和 23.3%。土壤成分为壤土和沙质土27、，壤土主要分布西北部山区和丘陵地带，沙质土主要分布在东南沿海平原地区。场地地层有第四系新统沉积土（Q4）、第四系下更新统沉积土（Q1），根据地基土的岩性特征分为第层低液限粘土（Q4m）、第层高液限粘土淤泥质粉质粘土（Q4m）、第层含细粒土中沙（Q4m）、第1层低液限粘土淤泥质粉质粘土（Q4m）、第层低限粘土（Q1m）共四个工程地质和一个工程地质亚层。3.3.3 水文、地质三亚市的河流呈东北东南走向，并在东、中、西三个自然区形成了分别以藤桥河、三亚河和宁远河为主体的相对独立的河流水系。最大河流是宁远河，发源于北部保亭县的甘蔗山，干流90.2km，流域面积1073.81km，总落差 1100.6m28、。全市多年平均径流量为10.682亿m3。保证率 10%丰水年年径流量为10.015亿m3；保证率 90%枯水年年径流量为 5.336亿m3。境外流入本市客水年均径流量为6.247个m3，保证率 90%枯水年客水为3.082亿m3。地下水动储量 1.420亿m3，地下水按利用 1/4 计，则年总水量：丰水年为16.617亿m3，枯水年为8.773亿m3。大中型水库有：半岭、福万、汤他、抱古、水源地、大隆、麦田水库等。项目场地周围无地表水系。三亚地区地质构造为第四系海相沉积所形成的细砂、粘土等。据历史记载和海南地震局资料，三亚市区未发生过强烈破坏性地震，按中国地震烈度区划图（1990）和海南省地29、震烈度区划图，三亚地震基本烈度为6度。设计基本地震加速度值为0.05g，设计特征周期为0.35s。按6度设防时可不考虑饱和砂土或粉土液化的影响。场地类型规定为中软场地土，场地类别为类，建筑抗震分类属可进行建设的一般场地。3.3.4 交通条件三亚新海岸休闲度假酒店位于三亚迎宾路西北侧，东北临学校规划用地，西南临丹州小区入口路, 西北临丹州小区现状路；周边交通便利，方便了施工期间的运输。3.3.5 建设条件项目所在区域，给水，排 水，排污，电力，天然气均已到位。建设条件成熟。第四章 建设规模与行业市场分析4.1 建设规模本项目位于三亚市月川新城区E-25-1-1地块，基地形状为正方形，南侧临三亚市30、主干道迎宾路，东北临三亚丰和学校规划用地，西南临丹州小区出入口及三亚市人力资源局，西北临建成规划路，东侧有一个汽车修理厂，属于城市景观敏感地带。拟建占地面积9333.36 m2，总建筑面积为32539.8 m2 (含架空层和地下室，其中太阳能热水系统补偿的建筑面积约420 m2不计入)，计入容积率建筑面积28000 m2，其中地上建筑面积为29206 m2 (含架空层786 m2)，地下建筑面积为3333.8 m2，停车位为136个，建筑高度为66.2m(至第18层顶层结构层)，客房310间，可接待游客约620人。本栋建筑采用对称布局，分别设置标准间、少量豪华客房、酒店大堂、中西餐厅、美容美发31、办公、健身房等酒店配套设施，建筑形态舒展、错落有致、被绿树环抱，形成独特的生态城市景观。4.2 主要技术指标序号名称单位数量备注1用地总面积m29333.36约14亩2建筑总占地面积m225003总建筑面积m232539.8其中地上总建筑面积m229206其中计容建筑面积m228000首层架空层建筑面积m2786太阳能热水系统补偿面积m2420地下总建筑面积m23333.8其中人防地下室建筑面积：1185 m24容积率3.05建筑密度26.86绿地率45.54246.7 m27标准间间2328豪华间间789停车位个136其中地下室停车位个79地面生态停车位个5710总投资万元7818.74资32、金来源为业主自筹4.3 度假酒店行业市场分析4.3.1 市场需求预测随着人们收入水平的提高，可自由支配时间的增多，一个休闲时代正在降临。5+2的生活工作方式，三个黄金假期，不同程度的带薪休假，私家车的普及，高速公路网的建设，时尚的假日消费，人们的休闲需求不断膨胀，旅游作为休闲的一种方式，也在从单纯的观光向度假转变，而结合了旅游休闲的度假酒店，成为中国休闲市场和房地产市场消费的新时尚。休闲度假酒店主要是满足城市居民短期居住，它以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主题。休闲度假酒店客户群体目前主要分为两类，一类为休闲度假的个体旅游者，旅游旺季该客户的入住率较高；另一类为团体客户，主要是公司、机33、关客户商务会议使用，一般在淡季的入住率较高。由于两类客户的互补，决定了休闲度假酒店有很大的市场发展空间。我国休假日目前共有115天，工薪阶层全年约有1/3时间休闲度假过，人们的消费观念有了极大的转变，健康、休闲、度假成了人们追求的时尚潮流。旅游度假成为一种时尚之后，集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的休闲度假酒店也将随之应运而生，成为消费者选择的热点。而三亚市旅游资源得天独厚，是海南省风景名胜最多而又最密集的地方，在约两百公里的海岸线上，密布亚龙湾、大东海、鹿回头公园、天涯海角、海山奇观、南山文化旅游区等闻名中外的旅游景点。她不仅具备现代国际旅游五大要素阳光、海水、沙滩、绿34、色植被、洁净空气，而且还拥有河流、港口、温泉、岩洞、田园、热带动植物、民族风情等各具特色的旅游资源，在国内外堪称一绝。三亚古称崖州，也称鹿城，历史悠久，源远流长，文化多姿多彩。天涯海角、大小洞天、崖州古城、落笔洞三亚古人类遗址等都蕴涵着丰厚的历史文化。三亚地处海南省的最南端，是我国唯一的热带滨海旅游城市，境内汇集了阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、田园、风情等十大风景资源。三亚有着天生丽质的自然美。阳光、海水、沙滩、椰树是这个城市美为骄人的资源。国家环保总局对全国17个沿海城市的28个海水浴场进行的水质监测结果表明：三亚大东海浴场、亚龙湾浴场是全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场35、。这一稀缺资源对世人的吸引力越来越大。每年有300多万的海内外游客赴三亚休闲度假，居住养生。近年来三亚城市发展日新月异，城市品位显著提升。市委、市政府围绕建设“国际性热带滨海风景旅游城市”这个目标， 以“旅游度假、生态示范”为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了“山、海、河、城”融为一体的城市生态环境，大力营造城在绿中、城在花中、城在水中的大生态环境。为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的知名度，三亚市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大文化活动，这一切都成功地将三亚推向全国、甚至世界优秀旅游城市的前列。根据相关统计数据显示，2009年，尽管受到国际金融危机冲击，但三亚36、市游客数量、旅游收入不降反升，共接待过夜游客669万人次，同比增长10.74；实现旅游收入103.77亿元，同比增长13.97。2010年上半年，三亚旅游产业增速保持较快发展势头，产业效益明显改善，结构不断优化，共接待过夜游客476.19万人次，同比增长23.2；实现旅游收入75.40亿元，同比增长29.6。旅游饭店客房平均开房率达65.7，同比提高3.0个百分点。根据以上数据显示，三亚的休闲度假酒店的发展市场还有很大的空间，市场的需求也会随着海南国际旅游岛的建设不断的增加。本项目的建设为三亚旅游配套设施注入新的血液，提高了游客接待能力，满足了部分游客餐饮、住宿、娱乐、购物等需求。4.3.2 37、休闲度假酒店行业投资前景分析中国是休闲度假发展的一个巨大潜力市场，旅游休闲度假资源体系在全国各区域形成一张大网，旅游风景区（景点）、休闲度假区、大型休闲娱乐度假地和度假酒店等应运而生，休闲度假、旅游房地产、分时度假等模式也随之发展，旅行社营销网络、互联网站、传统旅游产业公司、营销销售代理等机构大量介入，极大促进了休闲度假产业的形成与发展。目前，中国国际旅游行政部门已经把如何适应市场变化，开发更多的休闲旅游度假产品来满足老百姓和市场的需求，并引导国民健康、理性出游，提高旅游的质量，纳入了国家旅游行政部门的议事日程。我国旅游市场可供国民进行休闲度假的旅游产品太少，形式也比较单一，不能很好地满足人们38、的需求。我国目前休闲度假项目很多，但是缺乏创新、模仿现象严重。很多项目要么盲目地引用国外休闲度假产品，要么仿造国内其它同行的产品。我国休闲度假产品最大的问题在于没有灵魂、没有主题、没有特色，非常缺乏像美国迪斯尼这样的休闲度假精品。 中国旅游业经过了30年的发展，在不断的经验摸索和国际经验学习中，快速成长起来，已经开始走上转型增效的成熟道路，在不断的实践创新和理论提升基础上实现与国际接轨，成功融入了世界休闲产业革命的发展大趋势之中。特别是进入21世纪以来，在休闲时代的引领下，中国开始进入旅游大发展的新时期，涌现了一批新的旅游产业模式和形态，更加推动了旅游与地方经济发展、社会和谐以及国际化进程,突39、显出旅游的广阔开发前景和巨大的发展潜力。目前出现的很多旅游新变化正是休闲旅游时代的具体表现，如投资主体的多元化，旅游产品的多样化，旅游线路的组合化，旅游服务的精细化，旅游目的地的差异化，旅游经营的标准化，景区营销的数字化，旅游经济的产业化等等。这些表现进一步催生着集旅游、休闲、娱乐、健身运动等为一体的休闲度假酒店的发展，我国目前休闲度假酒店的营销模式还不完善，具有很大的市场潜力，也是近几年来旅游配套设施建设的投资热点。4.3.3 休闲度假酒店行业投资的经济性分析1、三亚休闲度假、星级、经济型酒店经营状况非常好，尤其是旅游旺季还会出现供不应求的现象，这些酒店有着各自的目标客户群和市场份额，而一些40、小规模硬件设施不好的酒店、旅馆等经营较为惨淡。2、星级酒店主力客户为商务休闲，经济型酒店主要针对短暂停留商务人士和自助旅客，休闲度假酒店主要客户群体为休闲度假，同时占有很大比例的公司、机关商务客户。3、星级酒店主要分布在中央商务区，经济型酒店主要分布在新建酒店式公寓中，中央商务区外围成本较低区域，而休闲度假酒店主要是为了游客们方便出行、旅游、休闲、娱乐，主要分布在景区周围。4、入住率星级、经济型、休闲度假酒店都比较高，基本保证淡季、旺季平衡。而只有休闲度假酒店旺季休闲度假的个体旅游者入住率较高；公司、机关客户商务会议使用团体客户淡季的入住率较高，实现很好的淡旺季的互补。5、从经营规模、费用、成41、本、配套来看，休闲度假酒店规模中等偏大、成本较低配套设施、休闲、度假、运动建身、会议、培训等多功能一应俱全。综上所述，休闲度假酒店由于具有较低的成本、较高的收益、很强的目标客户群以及完整的配套功能和服务优势，因此，具有较强的生存性和良好的投资效益。4.3.4 休闲度假酒店行业竞争势态分析三亚新海岸休闲度假酒店位于三亚迎宾路西北侧，东北临学校规划用地，西南临丹州小区入口路, 西北临丹州小区现状路。周围大型的休闲度假酒店不多，有竞争势态的是位于地块南侧的巴哈马度假酒店。1、本项目同巴哈马度假酒店相比较，具有共同的特点：a、都位于三亚迎宾路旁边b、均为休闲度假酒店2、本项目与巴哈马度假酒店相比较具有42、如下优势：产品概念、户型设计更符合市场的需求（突出旅游房地产概念，迎合客户对旅游度假房屋的需要，套房户型可自由组合）总体规划与产品概念相一致，酒店式外观，花园式环境，设专用循环水游泳池，精心打造度假空间，充分营造度假氛围。3、本项目与其他项目相比较具有的劣势：本项目属于新建休闲度假酒店，与建成有一段时间的巴哈马度假酒店相比较，在客户市场上可能会有所不足。第五章 建设方案5.1 指导思想和建设原则5.1.1 指导思想1、设计中贯彻执行国家强制性条文及国家规范、规定及规程。2、总平面图设计符合城市规划要求，使建筑布局及空间组合与环境相适应，有利于改善城镇景观，有利于节约用地，有利于居住者生产与生活43、。3、建筑平面布局合理，功能齐全，户型多样，以满足游客的不同需要及适应性。4、对场地进行充分绿化，创造一个优美的居住环境。5、合理利用能源，采取措施节约能源，注重环境保护。6、本工程的建设应符合海南省土地利用总体规划和城市总体规划、控制性详细规划、酒店建设规划的要求，要按照发展节能省地环保型的要求，坚持适用、安全、经济、美观的原则，优选规划设计方案，满足使用功能。7、休闲度假酒店的建设应坚持节约资源、保护环境、保证质量的原则，合理选择实用的建设技术和工程材料，达到节地、节能、节水、节材和环境保护的目标要求。并积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。5.1.2 建设原44、则1、要与周边的自然环境相协调，具备文化内涵2、确保软硬件的一流水准，具备举办大型会展、休闲度假功能，要求功能齐全、便利、舒适3、配套设施要一应俱全，满足不同游客的休闲、度假、餐饮、住宿、娱乐、购物等需求5.2 设计依据1、三亚市城市总体规划2、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；3、混凝土结构设计规范（GB50010-2010）；4、建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；5、建筑结构荷载规范；6、高层建筑设计防火规范（GB50045-95）2005年修订版；7、城市居住区规划设计规范；8、住宅建筑规范；9、居住建筑节能设计标准；10、公共建筑节能设计标准；11、海南省现行有45、关技术规范、标准及相关法律法规。5.3 总平面规划设计5.3.1 规划原则鉴于该地带位于迎宾路主干道旁，属于城市景观敏感地带，因此在酒店总平面规划上强调以下几个设计原则。1、建筑主体尽量后退迎宾路，建筑退后规划道路红线32米，大大超过规划设计条件的26.5米，把更大的空间留给城市，使城市道路的景观更加开阔、大气。2、临迎宾路布置大面积的绿化及生态停车场，和道路绿线范围内的绿化结合在一起，其间点缀酒店泳池，花丛、园林小品，在提高酒店园林配套设施品位的同时给城市增添一景。3、由于迎宾路为城市主要干道，因此本地块主要出入口设计避开迎宾路，位于地块西北侧临丹州小区规划路上，次要出入口位于西南丹州小区入46、口路上，减轻城市交通的压力，使交通更顺畅。4、在沿迎宾路城市考虑的角度，整个建筑呈U型布局，面向迎宾路，使整个建筑从迎宾路上的视觉观感开阔、包容，和城市融为一体；在建筑形体处理上，沿迎宾路向用地内侧层层退后，屋顶露台种植绿化，整个建筑错落有致，被绿树环抱，形成独特的生态城市景观。5、建筑低层U型平面变成一字型布局，U型的两翼做架空层，架空层下种植绿化及作为活动空间，使整个建筑更通透轻盈，室内外空间更加融合，具有浓郁的热带风情。5.3.2 建筑平面设计1、整体布局建筑平面采用对称布局，酒店标准层采用单外廊式布置客房。外廊配备活动百叶窗，适应各种不同天气的变化，可遮阳、挡雨。灵活使用，更加人性化，47、适应三亚当地气候特征，并有良好的节能效果。2、交通组织四个交通核沿外廊布置，平面功能分区明确，交通流线便捷方便，交通平面及外观上具有良好的可识别性，每个楼梯间都有大开窗，自然采光通风，节约能源，宽敞明亮。3、通风组织每间客房都有良好的穿堂风，适应三亚热带海洋性气候条件，减少空调费用，每间客房都设计大阳台，在屋顶错层部份设置大露台，阳台露台立体绿化丰富，平屋顶用于太阳能设备4、平面功能酒店做一层为两层通高的酒店大堂、前台服务及中西餐厅和配套设施，所用公共空间均双向采光通风，视线通透，景观优美，临入口处外墙边布置水池，减少太阳能辐射量，休闲花园布置大量绿化、泳池及休闲设施。酒店二层为美容美发、办公48、健身房等酒店配套设施及部份客房。三层以上为客房，客房主要为标准间及少量的豪华客房。5.3.3 建筑立面设计立面设计采用轻灵明快的现代建筑风格，符合海滨度假休闲的气氛，由于层层退台，建筑的体量关系高低错落丰富生动，再配以阳台，构架、挑板、花台、木百叶窗等细部元素，使建筑具备了亲切宜人，赏心悦目的观感，展现了热带居住建筑性格。建筑的色彩运用柔合的浅米黄色和咖啡色的有机组合，给人以典雅宁静的视觉印象。表5-1 项目总平面布置图5.4 项目概况及建设方案5.4.1 项目概况本项目占地面积9333.36 m2，总建筑面积为32539.8 m2 (含架空层和地下室，其中太阳能热水系统补偿的建筑面积约4249、0 m2不计入)，计入容积率建筑面积28000 m2，其中地上建筑面积为29206 m2 (含架空层786 m2)，地下建筑面积为3333.8 m2，停车位为136个，建筑高度为66.2m(至第18层顶层结构层)，客房310间，可接待游客约620人。本栋建筑采用对称布局，分别设置标准间、少量豪华客房、酒店大堂、中西餐厅、美容美发、办公、健身房等酒店配套设施，建筑形态舒展、错落有致、被绿树环抱，形成独特的生态城市景观。5.4.2 建设方案在建筑体型方面，利用建筑本身出挑的阳台、走廊以及檐口的出挑，保证了相当好的遮阳效果，控制了能耗。在高层酒店客房是外廊式的平面布局，保证了建筑本身良好的通风性能及50、较为优越的遮阳效果。在酒店公共区域采用了宽阔外檐廊结构，大阳台，通风好。建筑构造上采用底部架空的楼板，均采用附贴聚苯乙烯泡沫塑料板，保证整个建筑的节约效果，充分考虑了海南的气候条件，利用自然风，大堂等一些公共开敞空间均不采用空调制冷。门窗：外窗采用单框双层中空玻璃或德国呼吸式玻璃幕墙降低传热系数，并使围护结构符合最新节能标准，从而使冷、热负荷减少，节约能源及运行费用。外墙及屋顶：外墙装修易采用安全、耐久、节能、低维修、易维护晌防潮防火的做法，避免脱、坠。装修简洁适度，不奢华。填充墙或复合墙的复合部分必须与主体结构有可靠的连接。屋面便于检修，可设置屋顶绿化，屋顶为上人屋顶时，必须设置安全防护栏杆51、。女儿墙的防护栏杆的最小高度为1.5m；利用上人屋顶开展文体活动时，屋面必须采取隔声措施。5.4.3 人防设计本方案人防地下室位于三亚新海岸休闲度假酒店地下一层，平时作为车库；人防地下室为全埋式,抗力等级为乙类常6级。本工程人防地下室按照平战结合的原则设计，平时作为车库，战时转换为防核武器6级，防常规武器6级，防生化武器丙级甲类人防汽车库。本工程人防地下室地下室(含两个防护单元):独立全埋式汽车库: 地下室建筑面积：3333.8m2，平时作为车库，战时转换为防核武器6级，防常规武器6级，防生化武器丙级甲类人防汽车库。其中防护区总建筑面积1185m2,地下室含两个防护单元, 各防护单元内的防护设52、施及设备自成体系。抗爆隔墙及抗爆挡墙用500厚粗砂砂袋堆垒,防护单元设两个战时出入口，直通一层,按防倒踏考虑,防护单元口部设防护密闭门,密闭门各一道，各通风口部设有扩散室及悬板活门。人防地下室采用一级负荷要求供电，一路供电、自备发电，在末端切换，正常电源引自市电系统，备用电源由自备柴油发电机配电系统引来。所有电缆和电线均采用铜芯导线，动力配电线路和照明配电干线，采用全塑型电缆，支线采用塑料绝缘线，所有导线均采用钢管敷设。人防地下室接地方式采用电源中性线（N）与保护线（PE）分开的（TN-S）接地保护系统，接地电阻不大于1欧。人防地下室顶板厚250，外墙厚300，内隔墙厚250。抗渗等级S6。地53、下室基础为桩筏板基础。人防等效静荷载标准值：钢筋砼顶板=60KN/m2；钢筋砼外墙=50KN/ m2；钢筋砼底板=40KN/ m2；出入口临空墙=240KN/ m2。与防空地下室无关的管道，不宜穿入人防围护结构。当因条件限制需要穿过其顶板时，只允许给水、采暖、空调冷媒管道穿过，且其公称直径不得大于150mm。所有埋入墙内和混凝土内的木制构件均需涂刷防腐油，埋入砌体内的金属件需刷防锈漆，外露金属构件涂红丹防锈漆二度，银粉漆二度。凡设有地漏的地面，均不小于0.5%坡度坡向地漏，且其地面应比相连房间或通道地面低20mm。人防构件的预埋均需按厂家要求安装，不得遗漏。经密闭通道的门，若为平时疏散门则为活54、门坎,否则设150高的固定门坎。凡给排水，电气，通风等设备孔洞应严格按结构及公用专业，不得临时打洞，外墙穿管均按翼环套管预埋。5.5 结构设计1、设计荷载（1）楼面屋面活载按建筑结构荷载规范采用或根据实际使用情况采用。（2）风荷载基本风压 Wo=0.85KN/m2（按50年一遇考虑）（3）地震荷载根据建筑抗震设计规范(GB500112001)2008年修订版,陵水县地震基本烈度为六度，本工程设防烈度为六度，应对整个小区大楼进行结构抗震设计。本工程建筑物类别为丙类，因无地质勘察报告，场地类别、场地特征周期、场地砂土液化分区暂时无法确定。2、结构体系本工程为18层高层休闲度假酒店，根据建筑平面布置55、特点及建筑功能设计要求，采用框架剪力墙结构。本工程所有单体建筑结构安全等级为二级，结构设计正常使用年限为50年。3、基础工程（1）因无地质勘察报告，基础设计拟采用机械钻孔灌注桩基础或预应力管桩基础。（2）本工程基础土方开挖采用机械开挖、人工修整挖土，明沟排水与挖土相结合的施工方法，挖出土方原则上考虑场地及后期回填就近堆放，多余土方外运至业主指定弃土地点。（3）土方开挖应采用排水沟、挡水土堤做好地面排水，避免地面水流入基坑内浸泡地基。4、楼地面工程（1）地面基层分层夯填，排夯密实；楼地面找平层现浇板部分为水泥砂浆找平层、细石砼找平层，地面设砼垫层；垫层、找平层采用贴饼冲筋保证面层标高、平整度。有56、排水要求房间排水坡度在找平层中找出；卫生间找平层与四周墙面转角处抹出八字角。（2）块料面层作业试拼：在正式铺设前，对图案、颜色、纹理试拼。试拼后按两维方向编号排列，然后按编号码放整齐；弹线：在房间的主要部位弹互相垂直的控制十字线，用以检查和控制块料的位置；十字线弹在混凝土垫层上，并引至墙面底部；基层处理：在铺砌地砖之前将混凝土垫层清扫干净(包括试排用的干砂及块料)然后洒水湿润，扫一遍素水泥浆。5、主要结构材料选用砼等级拟采用C25、C30、C35、C40四个等级；钢筋采用HPB235、HRB335、HRB400钢筋；填充墙除卫生间与厨房隔墙外，内墙采用A5B07级蒸压加气砼砌块，外墙、分户墙、57、楼梯间墙、卫生间隔墙、厨房隔墙采用MU10.0蒸压灰砂砖。5.6 绿化工程在绿化方面，小区绿化以公共绿地，道路绿地为主，各类绿地在区内均衡分布，做到点、线、面相结合，大、中、小相结合；集中与分散相结合，重点与一般相贯合，并结合相应的景观小品形成一个完整的系统，保持整个区域生态平衡，并促进生态系统中各因素协调发展。5.7 建筑防雷1、本建筑按二类防雷设计。2、防直击雷：沿主裙楼屋顶、女儿墙四周用D12镀锌圆钢敷设避雷带，作接闪器，网格不大于1010m；利用外墙柱内2根大于D16的钢筋为一组作引下线；利用基础内钢筋作接地装置，将三者焊成电气通路，屋面所有突出金属体均与避雷带连接。 3、防侧击雷：建58、筑物45m及以上部分应每层利用周边连通之圈梁钢筋作均压环；并将外墙上所有金属栏杆、门窗等与均压环相连；建筑内各种竖向金属管，电梯钢轨等均与之相连。 4、防雷电波入侵：进出建筑物的各种金属管道、电缆钢铠等均于入户处与防雷接地装置连接。计算机及通信系统等设备装设电子式避雷器。5、接地电阻应不大于1欧。5.8 白蚁防治白蚁防治应贯彻“预防为主，防治结合，综合治理”，的方针。白蚁的活动具有隐蔽性，因而对建筑物的破坏也十分隐蔽，很难使人察觉，一旦造成危害，纵然施用再多的化学药物，也无法挽回已造成的经济损失。因此，结合建筑物的设计、场地调查和施工，开展新建房屋的白蚁预防，用较少的投资，换来长年不发生白蚁的59、危害，能达到事半功倍的效果。国家建设部1993年3月建厉(1993)166号认真做好新建房屋白蚁预防工作的通知以及1999年10月72号部长今城市房屋白蚁防治管理规定都明确规定，凡蚁害地区的新建、改建、扩建、装饰装修的房屋必须实施白蚁预防处理。新建房屋白蚁预防包括建筑设计预防和工程措施预防。在建筑施工前，结合平整场地，清理树根，棺木、朽木等一切废旧木材的同时，做好建筑基地内的排水设施等一系列工作；对墙基、地坪和土壤施用化学药物，使墙基内外、室内地基、踏步、台阶等部位形成一个毒土防蚁层，从而防止白蚁从地下侵入房屋内部进行危害；对房屋所有木构件用化学药物进行处理，避免白蚁直接危害的可能性等等，从而60、延长建筑物的使用年限总之，新建房屋应采取预防为主的方针，才能从根本上预防和消除蚁害隐患，确保国家财产和人民的生命安全。5.9 公用工程5.9.1 给排水工程一、给水1、水源生活用水水源由市政供水管供给。2、给水方式项目地块南侧的迎宾路上设有DN300的市政给水管，供水压力不小于0.11Mpa，可满足酒店用水。即从迎宾路市政管网上，引进二根DN160给水管，与区内环状管网连接，由环状管网供区内消防、生活、水景娱乐、绿化用水。其中：冷水给水系统：由市政压力管直供小区地下水池，采用市政水源贮水池变频水泵水泵房。热水给水系统：酒店采用太阳能热水系统，酒店全玻璃真空管太阳能热水器工程主要由太阳能集热器、61、储水箱、支架及相关附件组成。3、用水量表2-2 用水量估算用途用水定额最高日用水量备注客房500L/人日194.00 m3/d客房310，按388床计算商业及会所8L/ m2日22.31 m3/d包括中西餐厅、商务中心、美容美发、健身房、酒吧区等，约2788.54 m2管理与服务人员200L/人日40.00 m3/d按200人计车库冲洗3L/ m2日6.45m3/d约2148.8 m2洗衣房用水60L/ kg（干衣）93.12 m3/d4 kg干衣/床日绿化用水4L/ m2 次16.99 m3/d约4246.7 m2，2次/天游泳池补水15%15.00 m3/d约1000 m2，换水日未预见用62、水按总用水量的15%计58.18m3/d合计446.05m3/d二、排水（1）排水方式迎宾大道市政路上均已建有完善的市政污水管、雨水管，且均能满足本项目的排水要求。室外采用雨污分流制。室内采用污、废、雨水分流系统。1、污水项目地下室设置污水池，经潜水泵将污水提升排至市政管网。项目产生的粪便污水、餐饮污水、车库冲洗含油污水等分别经化粪池、隔油池、沉淀隔油池处理后与其他洗涤污水一并进入市政污水管网，最后进入三亚红沙污水处理厂统一处理后外排。具体见附图5-2和5-3。2、雨水雨水经区内雨水管网收集汇总后一部份就近排入市政雨水管网。（2）排水量本项目污水量按生活用水量85%计算，产生量为347.87m63、3/d。图5-2 三亚市污水管网总体布置图图5-3 项目污水系统规划图5.9.2 供电工程一、变配电所供电设计1、酒店按实际情况布设二个变电所供电。2、本工程电力负荷中消防电梯、消防用电设备、地下室、走道公共照明和部分室外照明等用电为二级负荷，其他电力负荷按三级负荷设计。3、参照本地区用电标准，本工程负荷指标按如下标准：4、酒店为90W/m2；地下车库为15 W/m2；人防地下室为15 W/m2。5、预计其它用电320KW，总用电负荷估算为2855.0KVA。6、主电源为市电，由上级变电所引入电源电压10KV。备用电源为项目内自备柴油发电机，电压380/220V，当市电停电时备用电源为二级负荷64、供电。7、配电站设在地下室设备房内，以方放射式向两个所供电，区内高压线中采用电缆埋地敷设。二、配电1、配电所出线采用电缆埋地敷设至各幢楼总配电箱或直接进房。2、酒店配电线路采用电缆由低压配电沿电气竖井至各层动力及照明配电箱。3、区内道路照明等公共用电由变电所供给，出线采用电缆埋地敷设。4、室内照明、插座线路穿PVC管暗敷设，消防线路穿钢管暗敷。5、插座回路设专用PE线，并装设漏电保护断路器。三、照明1、照明以荧光灯为主。2、服务中心采用筒灯、花灯及各种装饰灯。3、走廓、卫生间、设备房采用白炽灯。5.9.3 消防系统1、项目消防中心设在地下室，与消防水池泵房等设备相连，在地下车库设两个防火分区，65、用防火卷帘分隔。2、本工程是高层建筑，设消防电梯兼客梯。3、室内室外设置消火栓。室内消火栓系统采用区域集中临时高压给水系统，系统设置消火栓泵二台，一备一用，设于项目水泵房；室外消火栓沿路边设置，间距不大于120米，距路边不大于2米，距建筑物外墙不小于5米，室外消防用水由市政管网直供，其保护半径不大于120米。4、酒店、地下车库设自动喷水灭火系统，它为临时高压给水系统，系统稳压由楼顶水箱保证。贮存18m3火灾初期消防用水量。系统设置两台自动喷水泵，一用一备，设于项目水泵房，5、消防管村料采用镀锌管，卡箍连接。6、在地下车库、发电机房、变配电房、水泵房设置防烟、排烟和通风，空调系统防火系统。7、电66、气消防系统：服务中心地下室消防按二级设计，地下室设消防控制室，内设总线制火灾报警控制，能接受火警信号，联控防设备并进行统一联动控制，服务中心，地下车库均设火灾自动报警系统；在大厅、走道、办公室、地下室及设备房内设火灾探测器、出入口设手动报警器，按规范设消防广播及消防对讲机；所有消防设备均采用双电尖供电，末级切换；公共场所设事故照明，出入口、走道、梯间设疏散指示照明。8、建筑内部装修的消防设计，根据不同部位的防火要求，地下室设备用房设甲级防火门，封闭分隔入口处设甲级防火卷帘；本工程在柱、梁、板、钢筋保护层的耐火极限均能达到耐火等级二级的要求；其它装修材料均按防火等级设计。9、在服务中心、酒店每层67、按要求设置若干瓶干粉灭火器。5.9.4 空调、通风系统5.9.4.1 空调系统一、设计参数1、室外：夏季通风室外室外计算干球温度tf=32。2、室内：酒店餐厅及中餐包箱室内温度tn=2426,相对温度n=4065%；综合楼其它房间及住宅房间室内温度tn=2527,相对温度n=4060%。二、空调系统设计1、建筑面积28000m2，其中空调建筑面积约为28000 m2，空调概算冷负荷560kw、2、二层会议厅及休息室拟采用分体式接风管机组，室内机为吊柜式接风管机，室外机设在会议室外地坪上，采用绿化手段加以遮掩。3、综合楼其余部份采用集中冷源空调系统，设两组独立冷源，一组供酒店客房部份用风冷冷水机68、组织内置循环水泵型，冷水机组设在附近的地坪上，除中餐大厅、大堂内采用一次回风式全气系统外，其余均采用风机盘管回新风系统。4、客房采用分体式空调，建筑设计留出室外机的位置，首当其冲应该尽可能用百叶加以装饰，电气留出空调电源。5.9.4.2 通风系统1、公共卫生间设机械排风系统，中餐厨房设机械通风和机械排油烟系统。2、中餐厅包箱设机械排风系统天。中餐厨房设机械通风和机械排油烟系统，机械排油脂系统上设置高效油烟过滤器。3、地下车库设置四个机械排风兼排烟系统，车库进风靠排风形式的车库负压，从车道口和人行道口补充。4、发电机房、配电房、水泵房设机械通风系统。5、酒店内走道设置机械排烟系统。5.9.5 通69、讯工程1、有线电视信号源按入有线电视网，用户终端电平为735db。2、电话由市网直供，进入各用点，电话线路由城市电话网络引来，项目敷设线路至各配线点。3、宽带线路由城市宽带网络引入，项目沿道路敷设，再敷设各配线点线路。5.9.6 道路交通规划由于迎宾路为城市主要干道，因此本地块主要出入口设计避开迎宾路，位于地块西北侧临丹州小区规划路上，次要出入口位于西南丹州小区入口路上，地下车库出入口设在地块东南侧，减轻城市交通的压力，使交通更顺畅。第六章 项目定位与营销策略6.1 功能定位结合三亚市旅游市场的发展需求，完善海南国际旅游岛基础设施建设，满足不断增长的客流量的需求，提高接待能力，增强市场竞争优势70、。6.2 开发该项目目的定位1、投资收益的最大化 2、提升海南岛休闲度假酒店的品牌形象3、为建设海南国际旅游岛成为世界级的旅游目的地做出贡献4、完善三亚市旅游服务配套设施，提高在国际市场上的竞争力5、完善三亚市旅游服务硬件设施，增强客户满意度，提升客户重复入住率6.3 项目开发的市场需求定位1、对三亚市总体接待能力的需求，尤其是旅游旺季、节假日的客房需求 2、对多功能厅和现代化会议设施的需求3、对现有园林和开敞的空间的满足和称赞，需求更多的自然园景和多变的热带植物4、需求更多的娱乐、休闲设施，包括海滩和水上运行5、需求更多的康体设施和水疗（SPA）设施6、需求更多的独家休闲和VIP空间7、需求71、更多的文化活动和短程旅行活动6.4 市场定位市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。下面将根据“家庭生活的阶段”及“区域”两个标准进行划分及详细分析，从而最终准确地确定项目的目标客户群体。6.4.1 以“家庭生活的阶段性”为划分标准的客户分析家庭生活周期阶段与特点消费特点旅游及旅游物业购买消费特点1、单身阶段：年轻、单身几乎没有经济负担，新消费观念带头人。但普遍没有厚实的经济基础。好动型青年公寓的主要租买者。对新生事物的接受较快，对旅游拥有浓厚的兴趣与热情，尤其对自助游情有独钟。贷还款能力强，接受贷款购物的方式。出游以朋友同事作为组合元素。2、新婚阶段：年轻夫妻72、，无子女经济条件比最近的将来要好。消费力强，对耐用品、大件商品的期望和要求强烈。对中小型住宅购买需求较为强劲。经济处于上升阶段，购买力强，开始以家庭为旅游的组合方式。对自助游拥有更充足的财力、精力和兴趣，而暂时没有繁重的工作与家庭负担。购买住宅削弱了一定的经济能力，但处于上升阶段的贷还款能力仍对其购买力给予有力支持。3、满巢阶段（一）：年轻夫妻，有6岁以下子女家庭用品购买的高峰期。不满足现有的经济状况，注意储蓄，购买较多儿童用品，大多数处于正在承担还贷购房款的压力。开始承担繁重的工作及家庭压力，开支剧增，对旅游的兴趣和精力明显减弱。4、满巢阶段（二）：年轻夫妻，有6岁以上子女经济状况较好。购买73、趋向理智，受广告及其他营销刺激的影响减少，注意档次较高的商品及子女教育投资。职位上升快，有较好的能力调整住房到更大、更高档次经验的积累，职位的升迁令该群体拥有更强、更稳固的经济实力。开始注重投资及对生活质素的提高，高质量的休闲度假生活已经提到议事日程。时间与财力对此的支持处于不断上升阶段，同时财力和对新事物的接受程度正处一个最佳的平衡点。5、满巢阶段（三）：年长夫妇与尚未独立的成年子女同住经济状况仍然好。伴侣或子女皆有工作，注重储蓄，购买冷静、理智，住房储蓄购买力已达高峰。仍然拥有较强的经济实力，对高质素度假生活的需求及消费能力正达到高峰。但消费态度日趋理智，并随积蓄的不断增多，对投资保值拥有74、越来越浓厚的兴趣。6、满巢阶段：年长夫妇，子女离家自立前期收入较高。购买力达到高峰期，住房购买力释放大部分，较多购买老年人用品，如医疗保健品等。对医院等配套设施依赖性增强，后期退休收入减少。有充足的时间和金钱计划度假的生活，其中部分由于子女的支持，更拥有强大的经济实力实现高质素的退休后的度假生活，投资的兴趣开始减退，并且对新生事物的接受程度已经大幅度下降。7、孤独阶段：单身老人独居收入锐减。特别注重情感沟通、关注安全保障，着重社区人事因素，怕孤独和冷落。消费力和消费兴趣明显下降。从上表分析可知，以“家庭生活的阶段性”为标准划分的不同客户群中，项目的主要目标客户群应包括下列3个部分：6.4.1.75、1 经济富裕的年轻阶层包括上表中阶段1、2的人群：年轻夫妻，无子女或单身人士。一、行为及性格特征1、对新生事物拥有最快的接受速度和最浓厚的兴趣，因而，是旅游度假物业推广的突破点。2、对自助游情有独钟，因而对可以边度假边休闲式的旅游以及拥有较为完善的配套服务，对他们来说有极大的吸引力。3、容量大，快节奏的旅游活动比较适合他们的口味。因而，周边旅游景点广泛分布的三亚将对其有强大的吸引力。4、价格适中偏低，使用时间灵活，旅游配套服务齐备的度假物业产品较能迎合该群体的口味。二、经济实力及消费习惯1、本阶段的客户群体虽然积蓄有限，但已经开始进入经济实力的上升阶段，还贷能力较强，而且对贷款购物的方式比较容76、易接受。随着产业结构的改变，高薪年轻一族的比例正呈不断上升的趋势。2、由于暂时没有很重的经济负担，所以消费欲望相对较强，而且容易受到媒体及市场营销活动的影响。同时，彼此间的相互影响力也不容忽视。6.4.1.2 注重生活质素的成熟家庭包括上表中阶段4、5的人群。一、行为及性格特征该类人群的家庭结构及经济收入已经进入稳固并不断上升的阶段。经济实力的不断提高使他们对生活质素的要求提升到一个更高的层次，享受型而非纯粹观光型的度假生活更迎合该群体的口味。家庭拥有一定的积蓄，并进入有计划的收支模式中，对可以放松心情、缓解社会压力的休闲旅游有着最浓厚的兴趣及较强的实力。度假及其余的消费活动通常以家庭为单位进77、行。二、经济实力及消费习惯经济实力不断加强的同时，消费态度也日趋理智，在整个家庭有条理的理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动的影响而激发的冲动型消费行为已基本不存在。但由于处于基本稳定期，具有一定的社会地位，更注重休闲养生式的旅游度假。6.4.1.3 财力雄厚人包括上表中阶段6的人群一、行为及性格特征拥有最充足的时间和精力计划退休后的度假生活。回复年轻时代的习惯，喜爱与同龄人结伴而行。节奏缓慢配套服务细意周到、环境良好的乡居式度假生活较为迎合该类人群的口味。二、经济实力及消费习惯虽然逐步进入“无收入”的阶段，但由于多年的积蓄及子女在经济上的支持，拥有充裕的时间和金钱计划去享受退休后的悠闲日78、子。期望可供支配的入住时间和其它优惠远比年轻一族要多，拥有长时间自住机会的度假物业更迎合该类客户的需要。另外，随着三亚作为旅游度假目的地地位的日趋形成，三亚越来越成为北方银发一族养老度假所钟情的地方。因此，本项目推出的旅游度假物业将会成为银发一族充分享受人生的最后一个机会。6.4.2 以“区域”作为划分标准对目标客户层的分析6.4.2.1 以上海为核心的长三角地区一、主观影响因素长三角地区人士的务实特征令其对投资风险的承受能力相对于北方地区人群弱，通常不作风险较高的无把握的投资选择。对新生事物的接受速度较慢，接受程度偏低。但由于该地区客户经济上较富足，且当地房价处于国内领导水平，因此，该区域的79、现实购买能力较强。因而在宣传推广中，侧重于低风险的稳健投资，会更有吸引力；同时，发展商的实力和信誉也是他们最关注的部分。二、客观影响因素长三角地区与三亚地区气候上的差异一般，令海滨度假对之所产生的吸引力不如北京地区及北方其他地区的客人大。但同时，也因地域交通的近便和消费的节省，使三亚成为他们乐于选择的度假地点。6.4.2.2 以北京为核心的三北地区一、主观影响因素与南方地区人群的冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪气与冲动，往往会凭一时的冲动而决定一项投资或一项消费。因此，北方地区人群的消费阵线更容易攻破,更容易激发他们内心放松心情的渴望。一项产品，只要能强烈地刺激他们的感官，便会不经推敲琢80、磨就可赢得他们的青睐。二、客观影响因素以北京为核心的北方地区与三亚地区气候上的差异较大，令海滨度假对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地区。而且，随着北京地区现代化进程的不断加快，北京地区集聚着相当一部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区无疑是最大的。到三亚旅游度假，一方面可以满足休闲度假、家庭度假和养老度假的需要，另一方面在三亚较低房价的情况下会显得轻松而从容。因此 ，综上分析，本项目的目标客户应确定为：1、区域市场应为“三北”地区和长三角地区2、 目标客户应以养老度假为目的的富有的中老年人和注重生活质量的成熟家庭3、三北地区和长三角地区的中小企业具体细分，该项目的细分市场应是：第一81、类市场：以度假休闲为主要目的的岛外中产阶层（在工作地拥有一至两套住宅，并有富裕资金）享受型市场第二类市场：以养老为主要目的的岛外退休老人（子女出资）养老型市场第三类市场：以改善居住质量为主要目的的三亚市本地居民和在三亚从事旅游、饭店管理工作的高级经理居住型市场第四类市场：内部接待和员工度假为目的的岛外机构客户6.5 价格定位该项目的价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸纳客户。选择景观及楼层相对较差的套房，制订有竞争力的起价，并根据质素调整不同套房的价格，令景观较好部分的套房承担更多的成本，从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，以快速回收资金。景观较好的套房虽然价格较高，但由于好的82、景观会十分吸引潜在客户，再加上多元化的轻松付款方式，也能吸引买家。6.6 物业管理定位本项目将采用酒店式模式进行日常的经营和管理，酒店管理公司在本项目业主的物业闲置期间统一按照星级酒店管理标准进行管理和服务。本项目建成后将委托有丰富酒店管理经验的酒店管理公司经营管理，此后可通过业主委员会自主选择酒店管理公司经营管理，以确保本项目的高效、高品质经营管理。6.7 营销策划一、营销建议要点引进该行业内富有实际操盘经验的能人来经营管理1、加大对外宣传的力度，选择恰当的时机举行公关活动2、对外树立良好形象，扩大品牌知名度和美誉度3、建立一套完善有效的应付突发事件的预防机制4、扩大项目经营的范围，扩大客源83、的范围5、在国家重大假日或旅游高峰时期进行有效的促销活动二、广告策略及媒体选择1、广告策略建议：整个广告活动的宣传应贯穿于整个项目的前期，奠基及后期。前期的广告宣传主要为市场造势，引起市场关注，扩大影响力。项目奠基期主要以庆典活动和电视广告为主要宣传媒介，在该阶段，力将信息全面覆盖到主要目标和潜在客户所在区域。后期广告宣传主要为了增加受众的记忆度，提升项目的品牌度。在整个广告宣传活动中，应与崇义县的旅游宣传媒体进行良好的合作。2、户外媒体户外媒体能迅速，有效的提高产品知名度，建立产品品牌度。在这里我们力推大型广告牌和路灯POP或灯箱广告。大型广告牌可以很好的体现项目的档次，有利于项目品牌形象的84、建立。路灯POP或灯箱广告信息覆盖面广，可以迅速提高项目的知名度。3、电视媒体电视媒体历来是注目率最高，覆盖面最广的一种大众媒介。电视广告能够使信息量的到达率达到最高，是快速提高产品知名度最适合的媒体。4、互联网 互联网做为一种新型的传播媒体，已越来越多的运用于商业活动中，互联网主要特点为没有地域传播的限制，信息可以通过网络传输到达任何一个地区和国家，而且还可以用来进行商务活动。第七章 财务评价与社会效益分析7.1 评价范围、依据、原则和方法7.1.1 评价范围根据项目总体规划及建议安排，本次可行性研究报告从三亚市旅游整体开发角度对本项目进行动态经济评价。7.1.2 分析依据1、建设项目经济评85、价方法与参数（第二版）2、国家及海南省颁发的有关税、费征收政策3、主要原材料、产品近期市场价格4、项目建设规模7.1.3 分析原则1、财务评价本着稳妥可靠的原则，在计算费用是取上限，计算效益时取下限2、遵循动态分析为主、静态分析为辅；定量分析为主、定性分析为辅的原则3、遵循效益与成本费用计算口径一致的原则4、项目计算期内不考虑通货膨胀因素7.1.4 假设条件1、假定条件假定建设内容和规模按计划实施并如期完成，建成后其功能和经营状况达到预期目标，且期间国家、地方宏观经济政策保持相对稳定。2、评价方法本项目按新建项目进行财务评价7.2 基础数据及其测算一、工程建设期、计算期、比较基准项目计算期为186、3年（2012-2025年），其中，建设期17个月。基准收益率取IC=10%。二、营业收入本项目收入主要为酒店运营收入酒店运营收入包括客房收入、餐饮收入、会议收入及商务、娱乐等其他方面收入。按2013年为建成运营的第一年，第一年客房平均价格550元/天，餐饮人均80元，今后各年年增长率为2%，各年平均入住率按70%计算开房率=酒店客房年实际出租总房间数（自然营业天数可出租房间数）100%；年平均房价=酒店年客房经营收入年实际出租总房间数；酒店年客房经营收入=年开房率年平均房价可出租房间数年自然营业天数。三、税金及附加本项目涉及的营业税税率为5.0%，城建税税率为5%，教育费附加税率为3%。所得87、税按营业利润的25%计算。房产税按照固定资产原值的80%乘以1.2%计算。7.3 成本费用估算1、建设期成本包括土地成本、前期费用、配套费用、建安费用、管理费用和销售费用等构成。2、酒店运营成本运营成本主要包括客房成本、餐饮成本、会议成本和其他成本，客房成本按客房收入的3%计取，餐饮成本按餐饮收入的40%计取，会议成本按会议收入的5%计取，其他成本按其收入的25%计取。3、酒店运营费用运营费用包括：人工费、能源费、维修费、折旧摊销费、管理费。人工费按照定员600人，人均工资1500元/月，每年上调2%计算，年平均培训费及福利费100万元；能源费为营业收入的12%计取；维修费为营业收入的2%；固88、定资产折旧按直线法计算，期末残值为10%，按40年折旧；管理费按营业收入的2%计取。7.4 盈亏平衡分析由前一章分析得知本项目总建设费用为7818.74万元，故此，本项目盈亏平衡点为：盈亏平衡点=总建设费用/总销售收入=7818.74/14682.31=53.3%就是说本项目如果实现了53.3%的销售率就可以保证本项目的总投资成本全部回收。第八章 环保、节能专篇8.1 环境保护设计依据1、中华人民共和国环境保护法2、中华人民共和国大气污染防治法3、中华人民共和国环境噪声污染防治法4、建设项目环境保护管理办法5、建设项目环境保护设计规定6、大气环境质量标准（GB3095-1996）中的二类标准。89、7、污水综合排放标准（GB8978-1996）中一级标准。8、地表水环境质量标准（GB3838-2002）中的类。9、建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）；10、污水综合排放标准（GB8978-1996）中一级。8.2 建设期对环境影响的因素1、废气、污水、废水和固体废弃物排放的影响施工期间的污染物物排放可能包括：土石方开挖、爆破、砂石料加工、混凝土拌和、物料运输和储存及废渣运输、倾倒产生的粉尘、扬尘；燃油、施工机械、车辆及生活燃煤排放废气，施工过程产生的废水和生活污水、垃圾的排放；施工原材料运输过程的散失；施工废料的随意弃置等。2、施工期间的噪声影响施工期的噪音主要是施工机械产生的。90、除固定设备的噪音外，施工运输车辆频繁进出工地，对沿途交通噪音及施工场地噪音也有较大的影响。特别是夜间将产生严重的扰民问题，影响附近居民的工作和休息。本工程噪音评价标准采用（GB12523-90）建筑施工场界噪声标准。对不同施工阶段作业所产生的施工噪声在其施工场界的噪声标准限值详见表9-1。表9-1 建筑施工场界噪声限值标准 LeqdB（A）施工阶段主要噪声源噪声限值昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机等7555打桩机各种打桩机等85禁止施工结构混凝土搅拌机、振捣机、电锯等7055装修吊车、升降机等65558.3 运营期对环境影响的因素营运期对声环境的影响主要有各设备间的设备噪声对环境的影响、停91、车场机动车辆进出车库行驶时对环境的影响等。外环境对本项目声环境的影响主要表现为迎宾路的交通噪声的影响设备噪声源包括备用发电机组、水泵等，一般以备用发电机组的噪声值最大。因此本评价主要针对备用发电组的噪声进行环境影响分析。根据实测资料，一般酒店备用发电机组运行时噪声值为82dB88dB（据声源2m处），根据点声源距离衰减公式，如完全暴露在室外空气中，发电机组产生的噪声经约90m的距离才能衰减到55dB。本项目备用发电机位于地下车库设备房内，地下室采用混凝土结构，顶层厚度大于200mm。一般而言，200mm以上厚度的现浇实心钢筋混凝土墙的隔声量与240mm粘土砖墙的隔声量接近，240mm粘土砖墙的92、隔声量约在50dB（A）。考虑到加气混凝土密度的不同，隔声量有所区别，按保守值估算地下室隔声量也可达到30dB(A)以上，经两层地板隔声，再通过发电机的减振、隔声降噪措施及距离衰减，辐射至地面的噪声远小于声环境质量标准（GB3096-2008）中的2类标准限值（昼间60 dB(A)、夜间50 dB(A)）。水泵房也位于地下室设备房，水泵采取减震处理，经过减震和墙体隔声之后，水泵产生的噪声辐射到地面后噪声值较小，可满足声环境质量标准（GB3096-2008）中的2类标准限值要求。噪声源还有汽车在进出停车场时产生的噪声，该项目有地下停车场，其出入口设置在地块东南角，地面停车场设置在酒店周边，相对分93、散。车辆在进出停车场时会对酒店的产生影响，本次环评主要预测停车场出入口噪声对距离出入口20米处的噪声影响。8.4 环境保护措施8.4.1 建设期间环境保护措施项目用地周边声敏感点主要为居民区和行政办公楼，本项目受项目施工噪声影响的敏感点主要有丹州小区（距离约30m）、三亚丰和学校及其宿舍区（距离约40m）、三亚市人力资源局（距离约25m）。评价区离这三个敏感点的距离都较近，受到项目施工期噪声的影响都很大。为了控制施工噪声对场界的影响，施工单位在施工作业中应选用低噪声的施工机具和先进的工艺，同时必须合理安排各类施工机械的工作时间，尤其是夜间严禁打桩机等强噪声机械进行施工，同时对不同施工阶段，严格94、按建筑施工场界噪声限值(GB12523-90)对施工场界进行噪声控制，以减少这类噪声对周围环境的影响。另外建议从以下几方面着手，采取适当的措施来减轻其噪声的影响：（1）从声源上控制：建设单位在与施工单位签订合同时，应要求其使用的主要机械设备为低噪声机械设备，例如如采用静压、喷注式打桩机进行桩基工程，相对于冲击式打桩机，其噪声值可降低1020dB（A）。同时在施工过程中应对设备进行定期保养和维护，并严格按操作规范使用各类机械。（2）局部吸声、隔声降噪技术：对各施工环节中噪声较为突出且又难以对声源进行降噪可能的设备装置，应采取临时围障措施，围障最好敷以吸声材料，以此达到降噪效果。备用柴油发电机组应95、设置在专用机房内，并对其进行隔声、消声、减振等综合治理，在有市电供给的情况下，禁止使用柴油发电机组。对后期施工过程中使用的电锯在运转时，建议采取取消滑架上的集屑斗、在工作平台上粘附泡沫塑料、在机腔内四壁和轴承座平面上贴附吸声材料、在距平台高100mm处增加吸尘消声器等措施。（3）合理安排施工场所：高噪声作业区远离声环境敏感区，在施工边界设临时隔声屏障，对建筑物的外部也采用围挡，以减少设备噪声对周围环境的影响。（4）施工作业应当采取不扰民措施并遵守作业时间规定。禁止12时到14时、22时至次日6时在城市噪声敏感区域内进行产生噪声污染的施工作业；确因抢险、抢修、生产工艺要求等特殊需要必须连续作业的96、，应当向市环保行政主管部门申领特殊时段施工作业时间许可证后方可施工；施工单位应当在作业前公告附近居民。（5）使用商品混凝土，避免混凝土搅拌机等产生的噪声对周边敏感点造成影响。（6）施工场地的施工车辆出入地点应尽量远离敏感点，车辆出入现场时应低速、禁鸣。（7）严格禁止用高音喇叭进行施工调度作业；（8）建设管理部门应加强对施工场地产生噪声的施工作业管理，施工单位也应对施工作业进行自律，文明施工。只要项目建筑施工单位加强管理，严格执行以上有关的管理规定，本项目施工过程中产生噪声是可以得到有效的控制，可以将其对周围的影响降低到最小。8.4.2 运营期间环境保护措施（1）加强停车场管理，车辆进出停车场严97、格禁鸣喇叭，规范车辆进出的时间。（2）隔振措施：备用发电机房、水泵房等噪声比较高，由于单独置于机房内（位于地下室），除必需的通道外都是墙体或地板，所以噪声传递的主要途径是固体传声；因此，设备安装时，根据设备的自重及振动特性采用合适的钢筋混凝土台座或隔振垫、减振器和隔振动钓钩。管道穿过墙壁、楼板等结构物时，管道振动会沿建筑物传播，也会产生噪声辐射；因此建议采取弹性支撑，即在管道穿过墙壁、地板处用弹性垫或橡胶套管隔离，水泵的进出口可用橡胶软接管连接，或用曲绕橡胶接头。（3）隔声措施：由振动产生的噪声还会通过空气传播，因此在一些发出强噪声的机房内还要采取各种隔声措施降低噪声对周围环境的影响。在对机房98、围护结构的设计时，可采用双层匀质密实墙结构，双层墙中间的空气层相当于“弹簧”具有减振作用，使其发出的声音传至第二层墙时的声能大大减弱，从而提高隔声能力。门、窗是隔声的薄弱环节，尤其是机房的门窗更要作特别的处理，通常将机房的窗改成玻璃隔声窗，同时在窗口周围用橡皮条密封，并涂上玻璃胶。门则采用多层复合隔声门，甚至采用双层门。自然进风口则可采用双层小百叶窗，这样可大大减少机房噪声对外界的干扰。当围护结构已确定，但又达不到隔声效果时，就应增设隔声屏障(又称吸声体)。隔声屏障一般由铁丝网、超细玻璃棉、玻璃布和铝合金穿孔板构成。隔声屏障可铺设在墙面、顶部，也可悬挂在适当的位置。对于某些高噪声设备，可以用隔99、声小间或隔声罩隔离。隔声罩实际上就是用隔声屏障将设备完全隔离开。8.5 节能措施8.5.1 节能标准依据1中华人民共和国节约能源法(1997)；2公共建筑节能设计标准(GB 501892005)；3采暖通风与空气调节设计规范(GB 500192003)；4国家发改委有关加强固定资产投资项目节能方面有关要求8.5.2 建筑节能建筑物自身的节能主要从建筑设计规划、维护结构、遮阳设施等方面考虑。1、节能建筑规划设计根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性。对建100、筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。2、合理规划空间布局及控制体型系数如果是依靠自然通风降温的建筑，空间布局应比较开敞，开较大的窗口以利用自然通风。设有空调系统的建筑，其空间布局应十分紧凑，尽量减少建筑物外表面积和窗洞面积，这样可以减少空调负荷。3、外墙的节能措施使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。采用新型墙体材料与复合墙体围护结构。在进行经济性、可行性分析的前提下，在墙体内外侧敷设保温隔热的新材料。4、门窗的节能技术措施（1）尽量减少门窗的面积。门101、窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，面积约占建筑外维护结构面积的30%，其能耗约却占建筑总能耗的2/3，其中传热损失为1/3。所以门窗是外维护结构节能的重点。在保证日照、采光、通风、观景条件下，尽量减少外门窗洞口的面积。（2）设置遮阳设施。设置遮阳设施，考虑空调设备的位置。减少阳光直接辐射屋顶、墙、窗及透过窗户进入室内，可采用外廊、阳台、挑檐、遮阳板、热反射窗帘等遮阳措施。门窗的遮阳设施可选用特种玻璃、双层玻璃、窗帘或遮阳板等。（3）提高门窗的气密性。设计中应采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构（如加装密封条），提高门窗气密性。防止空气对流传热，加设密闭条是提高门窗气密性的重要手段之一。（4）102、尽量使用新型保温节能门窗。采用热阻大、能耗低的节能材料制造的新型保温节能门窗（塑钢门窗）可大大提高热工性能。5、屋顶的节能技术措施隔热太阳辐射热，减少阳光直射，对屋顶可采用架空屋面，浅色屋面，种植屋面等。对屋面进行绿色覆盖，既可遮阳，又能隔热，而且通过光合作用，可消耗或转化部分能量，也起到美化环境作用。因此植物覆盖法是屋顶节能的较好的方法。6、电气节能灯具和环境的清洁是提高照明质量、效率的重要因素，首选新型的节能型电感镇流器，与建筑物外窗平行的灯具独立控制，自然光充足时可关闭照明灯具。电气产品中可以从变压器、高低压电气开关、继电器、接触器的节能型着手；功率因数可分级补偿、就地补偿；电能采取分级103、计量结合成本核算，有计划地控制电能使用和分配，减少大面积照明集中控制方式，增加小范围局部灵活控制方式等。此外，电气专业要配合建筑、给排水、暖通等专业的节能设计。8.5.3 节水措施建筑节水是一个系统工程，除应制订有关节水的法律法规、加强日常管理和宣传教育、利用价格杠杆促进节水工作外，还应采取有效的技术措施，以保证建筑节水工作全面深入的开展。1、防止给水系统超压出流造成的隐形水量浪费。在给水系统中合理配置减压装置，如设置减压阀、减压孔板或节流塞，可以将水压控制在限值要求内、减少超压出流。 2、采用节水龙头。在同一压力下，节水龙头具有较好的节水效果，节水量从3%50%不等，大部分在20%30%之间104、。且在静压越高，普通水龙头出水量越大的地方，节水龙头的节水量也越大。因此，应在建筑中（尤其在水压超标的配水点）安装使用节水龙头，减少水量浪费。3、使用优质给水管材。由于镀锌钢管易受腐蚀，造成水质污染，一些发达国家和地区已明确规定普通镀锌钢管不再用于生活给水管网。我国建设部等四部委也联合发布文件，要求在全国城镇新建住宅给水管道中，禁止使用冷镀锌钢管，并根据当地实际情况逐步限时禁止使用热镀锌钢管，推广应用新型管材。在建筑给水中，目前有铜管、不锈钢管、聚氯乙烯管、聚丁烯管、铝塑复合管、高密度聚乙烯管等新型管材可以取代镀锌钢管。塑料管与镀锌钢管相比，在经济上具有一定优势。铜管和不锈钢管虽然造价较高，但105、使用年限长，还可用于热水系统。应根据建筑和给水性质，选择合适的优质给水管材。4、使用节水器具。配水装置和卫生设备是水的最终使用单元，它们节水性能的好坏，直接影响着建筑节水工作的成效，因而使用节水器具是实现建筑节水的重要手段和途径。对于定容类卫生器具，在不影响使用功能的前提下，适当减少卫生器具的容器，以减少一次用水量。（1）减少大便器水箱容积，采用一次冲水量为不大于6L/次的大便器。（2）也可根据用户要求使用其他节水形定容类卫生器具，如：采用带洗手水管的坐便器背式冲洗水箱，洗手的排水补入水箱进行再利用。采用延时自闭式冲洗阀，根据给水压力调节水量。采用气压式冲洗水箱，以压力冲洗方式取代重力方式。 106、目前节水型水龙头大多采用陶瓷阀芯水龙头。这种水龙头与普通水龙头相比，节水量一般可达20%30%；与其它类型节水龙头相比，价格较便宜。另外，小容积水箱大便器、延时自闭式水龙头和光电控制式水龙头、小便器、大便器水箱均有节水功能。第九章 项目建设管理和招投标9.1 项目组织与建设管理本项目由项目业主负责项目的组织和项目的建设管理。为加强建设管理，建设单位应采取如下管理办法：1、严格工程管理，建立层层负责质量责任制，逐级明确责任，对工程质量长期负责；2、严格项目的监理、监督，特别对隐蔽工程重点监理，严防偷工减料。实施“监理”，即：质量监理、工程监理、财务监理；3、建设资金要严加管理，严禁挪用资金，切实107、做到专款专用；4、加强项目档案工作，严格按规定收集、整理、归档，建立健全的项目档案。5、切实加强工程建设的技术管理，从设计到施工必须严格执行工程建设技术管理规格；6、加强组织与计划在施工过程中，应加强组织与计划工作。施工前要有切实可行的施工组织设计，要充分考虑地理条件、季节等不利因素对工程的影响，减少工程对周围环境的破坏。工程项目应参加建筑保险，降低工程风险。加强组织与计划工作，实际上是加强工程实施过程中风险的防范，与本工程对社会起到的最终效果是密不可分的；7、加强质量与进度管理施工单位的资质应严格审核。监理单位应本着“严格监理、公正科学、热情服务、一丝不苟”的监理原则，对工程的质量、进度、支108、付进行全面监理，各分项工程必须严格按照设计标准及质量验收标准执行，要树立“百年大计、质量第一”的原则。此外应采取有效措施，避免工期延长，在分项工程进度落后于计划进度时，要及时调整计划，制定弥补办法，避免赶工期、赶进度等增加质量隐患问题的发生。精心设计、精心施工、精心管理、创造良好的工程形象。9.2 项目的招投标9.2.1 招标依据（1）中华人民共和国招标投标法；（2）工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家计委令第3号）；（3）房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法（建设部令第89号）；（4）关于集中规范开展招标投标活动的意见（琼府200885号）；（5）海南省建设厅关于进一步加强和改109、进房屋建筑和市政基础设施工程招标投标管理工作的意见(琼建管200937号)。（6）海南省发展和改革委员会关于印发海南省工程建设项目招标事项核准办法的通知（琼发改招概审2011213号）。9.2.2 招标范围根据海南省发展和改革委员会关于印发海南省工程建设项目招标事项核准办法的通知（琼发改招概审2011213号）第七条规定，政府投资工程项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备材料等的采购，达到下列标准之一，应当进行公开招标：（一）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的； （三）勘察、设计、监理等服务的采110、购，单项合同估算价在50万元人民币以上的。9.2.3 招标组织形式及招标方式根据中华人民共和国招标投标法及海南省建设厅关于进一步加强和改进房屋建筑和市政基础设施工程招标投标管理工作的意见的有关规定，本项目业主应当通过市场竞争的方式择优委托有资质的招标代理机构，对需要进行公开招标的工程项目，可以在较广的范围内择优选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及丰富经验的设计单位、监理公司、施工企业和生产供应商，以保证工程的质量和降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响。招标活动遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，不受地区和部门的限制。开标、评标和中标活动及其当事人接受依法实施的监督。9.2.4 评标项111、目的评标由建设单位依法组建的评标委员会负责。评标委员会由建设单位代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。9.2.5 招标基本情况招标基本情况表建设项目名称：三亚新海岸休闲度假酒店项目项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑安装工程监理设备重要材料其他注：情况说明在表内填写不下，可附另页。第十章 项目的进度安排三亚新海岸休闲度假酒店项目，建设周期为17个月，即从2011年7月至2012年12月，2013年1月全部建成投入使用。本工程分为四个阶段，进度设112、想如下：1、前期工作阶段 2011年7月-2011年8月2、地质勘察、设计、报建及招标阶段 2011年9月-2011年10月3、土建施工、设备安装及调试阶段 2011年11月-2012年11月4、竣工验收阶段 2012年12月第十一章 组织机构与人力资源配置11.1 概述拟建项目由三亚市榕根社区居民委员会负责建设，考虑到本项目虽不设计土地因素，但需要协调计划、资金调度、施工安全等多方面因素，因此，建议成立职专限价房工程指挥部，加强项目组织管理与协调。11.2 建设期组织机构和人力资源配置1、指挥部指挥部下设综合策划部（2人）、规划设计部（3人）、综合保障部（2人）、建设工程部（3人）、项目监察113、部（1人）和办公室（8人）等部门，工作人员从有关部门抽调,指挥部工作人员共计18人。 2、建设单位项目建设单位为三亚市榕根社区居民委员会，在指挥部的领导下负责项目的前期协调和项目管理工作。三亚市榕根社区居民委员会设置了项目建设组织机构，由局长负责，设立综合部（3人）、工程部（13人）、计划合同部（4人）三个部门，工作人员共计20人。 各部门职责如下：（1）综合部 负责日常事务处理和后勤保障工作，包括文件收发、办公用品采购、交通工具安排和档案资料管理等。（2）工程部负责项目实施过程的技术协调和管理、推进工程的实施与控制。负责技术方案的协调管理，监督设计进度、设计质量。组织各阶段的设计评审，对技术114、方案进行技术审核。对设计变更进行控制管理，对影响设计的资料和设计成果资料进行管理。进行房屋的管理，为工程施工协调水、电、交通等方面事宜。监管工程施工，对施工组织方案、技术保证措施、安全卫生保证措施进行控制管理。监管施工进度，对施工中出现的问题进行协调处理。（3）计划合同部负责项目建设进度，进行工程设计、工程施工、工程监理、重要工程设备材料采购的招标管理，对设计、施工、监理、供货合同进行管理；进行项目资金筹措，审核工程款项的支出，资金统筹安排；进行财务管理，监管资金与合同落实与使用。11.3 项目资金管理本项目的建设资金的管理和使用，严格按照国家项目资金使用制度，由分管财务的领导和财务处负责人组115、成的财务管理领导小组，按项目建设要求，统一调度，分期安排资金，对本项目资金管理实行“全程跟踪审计”，确保项目圆满完成的同时，确保资金使用和管理的规范。第十二章 风险分析与社会评价12.1 项目主要风险因素识别根据项目的具体情况，影响项目收益的主要风险因素有：一、技术风险本项目工程及地质情况较为复杂，项目设计和施工采用技术的先进性、可靠性、适用性都将直接影响项目的投资与建成后的运行效果。二、工程风险主要为工程地质条件、水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加、投资增加，工期延长。三、资金风险主要为资金供应不足或者来源中断导致项目工期拖延甚至被迫终止；利率发生变化导致融资成本升高。四、外部协116、作条件风险主要为交通运输、供电、供水等主要外部协作配套设施条件发生重大变化，给项目建设和运营带来困难。12.2 项目抗风险措施根据项目风险分析主要应从以下方面采取措施：一、设计、施工在设计、施工中从技术和经济相结合的角度采用多方案比较、选用技术先进、投资合理、工期较短的设计施工方案，严格控制建设投资。二、在施工前应提前预计到各种外部及内部不利因素，合理安排建设工期。三、按施工计划合理安排投资，保证资金按计划即时到位。12.3 社会评价12.3.1 社会影响分析本项目的实施对于完善当地旅游基础设施、实现三亚市总体规划，加速三亚市经济发展、提高人民生活水平，对海南国际旅游岛的建设也起到较大的促进和117、推动作用，有明显的积极的社会影响。在社会评价中，本着以人为本的原则出发，经考察，项目社会影响主要表现在以下几个方面：项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度可能出现的后果措施建议1对居民收入的影响直接影响较大收入增加2对居民就业的影响有较大正面影响增加少量就业机会3对弱势群体的影响具有一定正面影响繁荣地区经济4对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响影响较大可改善区域基础设施并可加速城市化进程5对少数民族风俗习惯和宗教的影响基本无影响12.3.2 互适性分析本项目的建设将对增加当地居民收入，促进三亚市区域经济的发展，促进和加快城镇化进程，以及维护社会的稳定起到不可替代的作用，有着良118、好的社会效益，其建设是必要的。可见，当地政府组织和广大人民群众都对本项目持有肯定、积极支持的态度。本项目与当地社会环境适应良好。社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的情况措施建议1不同利益群体适应支持肯定态度2当地组织机构适应支持肯定态度3当地经济技术条件适应能保障本项目开展12.3.3 社会风险分析本工程符合当地广大居民的利益要求，不损害其他利益群体的利益，可改善当地旅游基础设施，不会产生、激化社会矛盾。本项目对三亚市风景名胜区旅游业的发展，提高人民生活水平，加快海南国际旅游岛的建设步伐。综上所述，项目本身不会诱发民族矛盾，宗教矛盾，基本上不存在大的社会风险。12119、.3.4 社会评价结论综上所述，本项目建成后，将极大地完善三亚市旅游的配套设施，提高旅游的接待能力，促进当地旅游业的进一步发展；此外，项目的建设可以促进下岗职工再就业、提高人民生活水平，具有重大的现实意义。本项目的建设对地区社会、经济、发展将有较大的促进作用，项目具有正面社会影响，与地方政府、群众、工程技术条件互相适应，无大的社会风险，社会效益非常突出，社会可行性良好。第十三章 投资估算与资金筹措13.1 投资估算13.1.1 投资估算的依据及估算说明1国家发展改革委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数(第三版)；2国家计委投资项目可行性研究指南(2002版)；3海南省建设厅颁布的2005120、年海南省建筑工程综合定额；4海南省建设厅颁布的2005年海南省市政园林工程综合定额；52008年海南省建设厅发布的海南省安装工程费用定额； 6建设项目投资估算编审规程；7国家及海南省有关规定。13.1.2 单价1人工工资：依据琼建定2010289号规定人工单价按56.03元工日计算； 2材料单价：采用海南工程造价信息2011(第7期)的市场价格。13.1.3 其他1建设单位管理费依据2002年财政部发布的“基本建设财务管理规定”估算；2勘察设计费依据国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知(计价格200210号)估算；3工程监理费依据国家发改委、建设部发改价格2007670号文件121、规定估算；4前期工作费依据海南省物价局转发国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知(琼价营字1999344号)；5其他工程咨询费参照琼发改收费2007170号规定计算； 6工程技术方案；7业主提供的有关资料；8类似工程的技术经济指标；9基本预备费按一、二部分的5%估算。13.1.4 估算结果本项目总投资估算为7818.74万元，其中：工程费用6805.47万元，工程建设其他费640.95万元，基本预备费372.32万元。13.2 资金筹措项目的建设资金来源为业主自筹。总投资估算表工程名称：三亚新海岸休闲度假酒店项目序号工程或费用名称投资估算占总投资比例（万元）第一部分 工程费用6122、805.4787.04%一建安工程6675.8285.38%二配套工程129.651.66%第二部分 工程建设其他费640.958.20%1建设管理费215.902.76%2前期工作费41.240.53%3勘察设计费257.853.30%4环境影响咨询服务费7.640.10%5工程保险费20.420.26%6招投标代理服务费22.720.29%7初步设计审查费8.620.11%8施工图及预算审查费26.020.33%9白蚁防治费6.510.08%10场地准备费及临时设施费34.030.44%第三部分 基本预备费372.324.76%1基本预备费372.324.76%2涨价预备费0.000.00123、%项目总投资7818.74100.00%第十四章 结论与建议14.1 结论本项目的建设符合国家产业政策，能有效地促进三亚市建设优秀旅游的步伐，加快海南国际旅游岛的建设，提高旅客接待能力，更好的满足游客餐饮、住宿、娱乐、购物等需求。同时项目的建设是以旅游带动产业结构调整，能有效地促进三亚市经济的发展，改善投资环境。通过对本项目的市场分析、应用技术方案、财务评价等经济数据的分析，本项目的实际收益率将会高于预测的理论收益率。随着海南整个经济环境的逐步改善和海南旅游产业的快速、稳定发展，休闲度假酒店将会有很大的发展空间。因此，本项目的建设是可行的，也是必要的。 14.2 建议1、本项目为海南国际旅游岛的旅游配套设施，其规划与方案设计应与海南旅游总体规划协调一致。2、力争地方政府各部门的大力支持，并配合项目业主单位，尽快推进本项目的实施。3、项目业主应尽快落实资金的到位情况，做好资金的筹措和使用计划。4、业主应抓紧时间做好项目的前期工作，为项目的顺利实施做好基础。