1、目 录第一章 总论1第一节 项目基本情况1第二节 项目承办单位概况2第三节 可行性研究的依据及方法3第四节 简要的研究结论5第二章 项目建设的背景和必要性8第一节 项目开发的背景8第二节 项目建设的必要性14第三节 项目建设的可行性16第三章 项目发展分析17第四章 项目选址及建设条件24第一节 项目选址24第二节 建设条件25第五章 项目规划建设方案28第一节 项目总体规划28第二节 项目功能分区与结构布局33第四节 游览线路组织方案36第五节 综合交通规划方案37第六节 配套设施规划方案37第六章 环境及生态保护42第七章 劳动安全、卫生与消防45第八章 节能、节水分析50第一节 用能标准2、和节能规范50第三节 节能措施和节能效果分析51第九章 项目开发计划及进度安排54第十章 项目组织管理及人力资源配置56第十一章 项目招标方案59第一节 编制依据59第二节 招标方案59第十二章 投资测算及财务评价64第一节 投资估算64第二节 资金筹措66第十三章 效益评价67第一节 评价原则和方法67第二节 财务分析67第十四章 项目风险分析73第十五章 综合效益评价75第十六章 结论78凤凰湖水上主题乐园及度假酒店建设项目 可行性研究报告第一章 总论第一节 项目基本情况一、项目名称凤凰湖水上主题乐园及度假酒店建设项目二、项目承办单位旅游发展有限公司四、项目选址聊城江北水城旅游度假区五、可3、行性研究报告编制单位单位名称：证书编号：资质等级：乙级发证机关：国家发展和改革委员会六、项目简介拟建的凤凰湖水上主题乐园项目坐落于美丽的江北水城，该项目占地约600亩，建成后将成为北方最大的水上游乐基地。水上主题乐园将引进世界一流的游乐设备和完善的配套设施，主要用于水上游乐园、室内馆、羽毛球馆等项目的建设，并且临湖新建超五星级度假酒店，为前来娱乐、休闲的游客提供高标准的服务，极大提升旅游度假区的接待水平。该园区项目落成后将极大丰富聊城的旅游品种，最大限度的吸引晋冀鲁豫地区游客的眼球，有利于进一步改善聊城的旅游休闲环境，提升整体竞争力。其中最引人瞩目的是水上游乐园区，它引进当今国际最新颖、最流行4、的水上乐园设备，主要主题有眼镜蛇、大喇叭滑梯、海啸池及沙滩、水上漂流等。眼镜蛇滑梯以其鲜亮的色彩、逼真的造型打造惊悚的视觉效果，让游客置身于堪比好莱坞大片的奇景。大喇叭滑梯是近年水上游乐项目当之无愧的王者，它以其先进的设计理念让游客宛如穿越时空黑洞，享受失重带来的惊险与刺激。想看海冲浪就要到海啸池报到，在这里，游客既可以体验大海冲浪的刺激、观看精彩的节目表演，又可以在沙滩上享受美好的日光浴。另外，该园区还设有亲子活动区，让游客在与孩子嬉戏游乐中培养深厚的感情。整个乐园休息区、服务区、游乐区交错穿插，布局合理，在给游客提供极大的方便、优化游客体验流程的基础之上充分合理的利用了土地。除了水上乐园、5、室内游泳馆、羽毛球馆外，综上所述，凤凰湖水上主题乐园将凭借自身科学先进的设计理念、一流的配套设施、合理的布局、齐全的游乐项目，打造成为国家5A级景区。它必将掀起山东乃至全国游客前往聊城过盛夏的浪潮，极大带动聊城旅游收入的增加，成为聊城乃至山东旅游业的一颗冉冉升起的明星。第二节 项目承办单位概况旅游发展有限公司成立于2016年4月，注册资金2600万元，企业地址位于聊城市南外环路湿地公园内。主要经营范围为：投资、地产、酒店、温泉度假、旅游资源开发等。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限责任公司制度的运作方式，下设行政管理部、项目执行部、市场策划部、法律法务部、财务部，在公司领导层的专业领导下6、，通力合作，相互协调，初步形成了一个积极上进、勇于开拓的企业团队。公司始终坚持以市场为导向，开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，切实转变思想，强化管理。凭借雄厚的资金、技术力量，高素质、专业的管理、技术人才，具有从规划设计、施工管理、市场营销、经营管理等全过程综合开发的能力，可独立承揽：酒店温泉项目、旅游娱乐项目、地产开发项目及公共设施的开发建设任务。“专业、诚信”是我们的经营理念，“追求卓越、力臻完美”是我们的质量方针，“开发一个项目，造福一方人民，树立一方口碑”是我们永远不懈的追求。拟开发的凤凰湖水上主题乐园及度假酒店项目，该项目占地面积约500亩，预计投资约10.6亿7、，建成后将成为北方最大的水上游乐基地。乐园将引进世界一流的游乐设备和完善的配套设施，主要用于水上游乐园、室内馆等项目的建设。它的落成必将极大丰富聊城的旅游品种，最大限度的吸引晋冀鲁豫地区游客的眼球，有利于进一步改善聊城的旅游休闲环境和商业氛围，提升整体竞争力。第三节 可行性研究的依据及方法一、可行性研究报告的编制依据1、相关法规、规范及目标（1）中华人民共和国城乡规划法2008年1月（2）城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）（3）城市居住区规划设计规范（GBJ50180-93）(2002年版)（4）城市道路工程设计规范（CJJ11-2011）（5）城市给水工程规划规范（G8、B50282-98）（6）城市排水工程规划规范（GB50318-2000）（7）城市电力规划规范（GB50293-1999）（8）聊城市城市规划管理技术规定聊政发2000320号（9） 其他有关法规、规章、技术标准、技术规范2、相关规划（1）聊城市城市总体规划（20132030年）（2）聊城市旅游产业发展总体规划（3）聊城市国民经济和社会发展第十二个五年规划（3）聊城江北水城旅游度假区发展总体规划3、其他（1）当地自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料（2）建设项目经济评价方法与参数（3）产业结构调整指导目录（2011年本）修正版（4）聊城市“服务业倍增”战略实施方案(2013-209、15)（5）委托方提供的关于本项目的原始材料及数据（6）委托方关于编制本项目可行性研究报告的委托二、研究工作的范围1、对建设项目符合国家有关政策、法规和规划进行研究。2、满足项目建设单位对该项目功能等投资方面的要求。3、对项目的消防、环保的评价。4、节能分析。5、对项目进度的确定。6、项目招标方案。7、进行投资估算。8、进行项目经济效益分析。9、社会影响分析。10、提出本项目工作结论。三、编制原则1、先进性。在研究过程中坚持实事求是的原则，以经济效益、社会效益双赢为目的，选择优秀的规划方案、先进的设计和施工方案，确保项目质量的先进性。2、科学性。在研究过程中要认真研究本项目充分利用拟建项目区域10、优越的建设条件和政府优惠的政策等方面的优势，节约投资，缩短工期，提高效益，尽快收回投资。3、全面性。在研究过程中，认真贯彻执行国家有关法规、规范，搞好环保、节能、卫生安全及消防等设计。第四节 简要的研究结论一、主要建设内容依托聊城市丰富的旅游资源，引用参与式旅游度假模式，以生态化、国际化、和可持续发展的理念规划，开发项目拟建地周边丰富的自然旅游资源，打造地方特色浓郁的人与自然和谐共生的旅游度假精品。拟建的凤凰湖水上主题乐园及度假酒店项目主要建设内容包括：水上运动游乐区、室内水上世界、超五星级度假酒店、休闲娱乐区、滨水景观区五大功能分区组成。1、水上游乐区在项目地点水上区域岸边设有浅水码头、“未11、来水世界”亲水乐园游艇、碰碰船、滑水、水上蹦床、水球等，做到“凭波碧水心自爽，老少皆宜都开心”。湖面水域设有水上运动项目水上摩托艇、帆板等，利用凤凰湖水域，全力打造鲁西地区水上运动项目基地。另外，水上世界包括戏水区、海啸沙滩、大喇叭、水上漂流、环流河等游乐项目。2、超五星级度假酒店酒店为豪华五星级度假酒店，酒店设置500间客房及套房，其中200余间为湖景客房，拥有多个风格各异的餐厅，提供各种风味美食。宽大、雅致而别出心裁的客房几乎达到国际艺术级设计的顶尖。所有的客房都将宽阔的水面视野、柚木装饰、完美的细节设计、豪华舒适的浴室完美的结合在一起。酒店功能齐全，大型多功能宴会厅可同时容纳1200人开12、会或600人就餐，另备有7间小型会议厅，大型多功能宴会厅可同时容纳1200人开会或600就餐；同时酒店配有特色的水疗、健身房、灯光网还球场、6.5米深的潜水池、25米长的标准比赛游泳池。3、休闲娱乐区包括演艺中心、室内馆、亲子活动区、羽毛球及网球场等休闲娱乐项目。4、滨水景观区新建水上主题乐园毗邻拟建凤凰湖，着力打造滨水景观，设置喷泉广场、景观小品，以及大面积、高密度的绿化，提升景区整体环境质量。二、项目建设规模项目规划总用地约600亩，总建筑面积14.5万平方米，其中室内游乐馆2万平方米，超五星级度假酒店8万平方米，休闲娱乐场馆2万平方米，接待服务设施0.5万平方米，购物商业街2万平方米，以13、及配套的停车场、景观绿化等设施。三、项目实施计划安排本项目计划建设期3年。进度计划：计划于2015年8月-12月进行项目前期调研和手续办理，2016年1-5月进行规划设计，2016年6月动工建设，预计2018年6月底竣工投入运营。三、项目总投资及资金筹措方式项目总投资106316.0万元人民币，其中：建设投资104848.7万元；流动资金1467.3万元。本项目所需资金全部由企业自筹。四、主要经济技术指标主要经济技术指标如下表主要经济技术指标表序号项 目单 位指 标备 注1总规划占地面积平方米40万约600亩2总建筑面积平方米14.5万2.1室内游乐馆平方米2.02.2超五星级度假酒店平方米814、.02.3休闲娱乐场馆平方米2.02.4接待服务设施平方米0.52.5购物商业街平方米2.03停车场用地面积平方米200004绿地面积平方米600005水体面积平方米300006能耗其中：年耗水量m391250年耗电量万kwh136.397项目定员人2708项目总投资万元106316.0其中：建设投资万元104848.7 流动资金万元1467.39年营业收入万元38640.0正常年10年利润总额万元25572.0正常年11年所得税万元6393.0正常年12财务内部收益率%25.01税前%19.01税后财务净现值万元78451税前万元43899税后13资金来源企业自筹10631677第二章 项目15、建设的背景和必要性第一节 项目开发的背景一、区域背景概况聊城地处中原腹地、山东省西部，临河南、河北，位于华东、华中、华北三大区域交界处，是国家历史文化名城，中国优秀旅游城市。黄河与京杭大运河在此交汇。聊城是京九铁路与胶济铁路、胶济邯铁路、济郑高铁在山东省内的交汇点，横跨冀鲁豫三省的最大交通物流枢纽。聊城是中国重要的能源基地、内陆口岸，是辐射冀鲁豫交界地区的中心城市，中原经济区东部的核心城市。全市总面积8715平方公里，辖 8个县（市、区）、1个国家级经济技术开发区、1个高新技术产业开发区和1个旅游度假区。136个乡（镇、街道），5782个村（社区）。年末全市常住人口591.13万人。全年实现生16、产总值2365.87亿元，比上年增长10%。其中，第一产业增加值287.15亿元，第二产业增加值1258.15亿元，第三产业增加值820.57亿元。全社会固定资产投资 1511.09亿元，公共财政预算收入135.55亿元，公共财政预算支出 258.25亿元。年末金融机构人民币各项存款余额1930.94亿元，其中居民储蓄存款余额1185.41亿元。社会消费品零售总额820.82亿元，进出口总额61.89亿美元。农林牧渔业总产值521.00亿元。粮食总产466.06万吨，瓜菜总产1017.68万吨，水产品总产7.52万吨，肉、蛋、奶总产 92.91万吨。规模以上工业企业2487家，实现工业增加值比17、上年增长12.3%。实现主营业务收入7924.19亿元，实现利润542.45亿元，实现利税787.88亿元。资质三级及以上建筑企业212家，完成建筑业总产值 185.08亿元。公路通车里程17402公里，其中高速公路通车里程181公里。公路客运量9305万人次，完成货运量1.57亿吨。完成电信业务总量24.94亿元，邮政业务总量3.94亿元。全市城镇化率达到43%，开工保障性安居工程2.15万套，城市基础设施建设完成投资188.64亿元。城市污水集中处理率达到 91.2%，无害化垃圾处理率达到99.8%。A级及以上旅游景区25家，全年实现国内旅游总收入100.08亿元。全市有中等职业学校26所18、，在校生5.5万人。普通中学197所，在校生26.1万人。小学944所，在校生41万人。幼儿园1492 所，在园幼儿22.99万人。共取得省级及以上科技计划项目111 项，专利申请量2946件，授权专利1915件。博物馆11个，档案馆8个，公共图书馆8 所，文化馆9 个，农村文化大院4606个。广播、电视人口综合覆盖率均达到100%。卫生机构553个，其中，医院、卫生院203个，社区卫生服务中心118个。各类卫生机构共有床位24460张，卫生技术人员26750人。成功举办聊城市第二届运动会。在全国第十二届运动会上获4金1银1铜，1个第六名；在亚洲锦标赛上获3个冠军；在省锦标赛和冠军赛上获7金719、银15铜，54个前八名。资助建设乡镇体育健身示范工程29个、农民体育健身工程1600个。城镇居民人均可支配收入26087 元，人均消费性支出 16766元。农村居民人均纯收入10083元，人均生活消费支出5623元。城镇职工基本养老、医疗、失业、工伤和生育保险参保人数分别达到54.43万人158.7 万人、31.08万人、 43.61万人和 20.26万人。城乡居民社会养老保险参保人数 295.57万人，新型农村合作医疗参合率达99.87。城镇最低生活保障人数 3.06万人，农村最低生活保障人数16.78万人。聊城曾因京杭大运河而兴，明清时期，商贾云集，会馆林立，帆樯如林，百业兴隆，被誉为“漕20、挽之咽喉、天都之肘腋”，“江北一都会”，“一泓清水出聊城”，聊城又因东昌湖和古城而闻名。面对宝贵的历史文化遗产、秀丽的自然环境和独特的城市水系格局，聊城的决策者和规划建设者们审时度势，精雕细琢，用心打造出一张靓丽的城市金名片。把水的个性与社会需求结合起来，让盛世重演。聊城人把城市形象定位在园林式、生态型、卓越秀美的“江北水城运河古都”上，打造融南方水韵和北方风情于一体、自然景观与人文景观交相辉映、风格独特的优秀旅游城市，着力发展绿色生态观光旅游，使之成为济南的西花园、京津的度假村，成为山东乃至华北优秀的绿色生态观光旅游基地。二、江北水城旅游度假区旅游规划发展背景江北水城旅游度假区行政辖区总面积21、约226平方公里，辖湖西街道、凤凰街道、于集镇和朱老庄镇4个镇街道），人口14.6万。规划城区面积46平方公里，徒骇河、古运河、南水北调等水系密布其间，水资源丰富辽阔；京九铁路及未来的郑济高铁、青兰高速纵横交织，交通运输四通八达；凤凰苑植物园、荷花湿地公园、姜堤乐园及规划建设的梧桐山生态公园等交相点辍，生态环境和谐自然；得天独厚的区域交通位置和生态环境为度假区的发展勾勒出了一副宏伟秀丽的蓝图，“六纵五横”的主干路网拉出城市框架，为度假区的开发奠定了良好的基础。目前，江北水城旅游度假区新城核心是挖出凤凰湖堆成梧桐山。新城内的核心景观依托南水北调东线一期工程南部新城续建配套工程而成，其中，凤凰湖为22、续建配套工程的凤凰水库，设计最大蓄水库容2111.3万立方米。凤凰湖是新区的核心，建成后由南水北调引来长江水，与东昌湖互联互通，将实现长江与黄河在聊城的融会贯通。围绕5000亩凤凰湖水体，今后将形成开放式滨湖公园凤凰湖生态公园。梧桐山生态公园，利用凤凰湖挖方堆积成蜿蜒山体，沿湖南路南侧形成带状的生态公园，堆山最高点约70米。随着凤凰湖的建成及度假区开发，度假区规划范围内的生态格局将发生显著变化。水域、建设用地面积显著增加、农田全部消失，同时，梧桐山生态公园建成后，区内绿化面积将大幅增加，占区内总面积的49.4%。南部新城规划形成“一核、三心、八区”的功能结构。凤凰湖及周边绿地，是整个江北水城生23、态旅游度假区的核心。环湖形成商务服务中心(城市CBD)，娱乐休闲中心(城市RBD)，公共管理中心，是驱动凤凰湖地区开发的重要节点。另外，生态滨湖区、生态公园区、生态办公区、站前商务区、创智休闲区、养生度假区、田园度假区、生态居住区八个功能区和谐发展。南部新城规划期限为20132030年，其中，近期为20132015年;中期为20162020年;期为20212030年。根据规划，南部新城分为三个开发阶段。近期，重点开发南环路以北的地区，打通南北生态空间;中期，重点开发凤凰湖东西两侧的地区，通过高品质旅游项目的建设，实现旅游产业的多元化和创新化发展;远期重点发展高铁站前地区，以图未来高铁站点的建设24、，为凤凰湖地区的开发注入新的发展动力。江北水城旅游度假区未来开发的旅游项目，主要依托四个主题，打造十大项目。打造融合传统特色、自然特色和时代特色为一体的综合性旅游度假胜地，是南部新城的整体发展定位。旅游开发活动将改变南部新城单一的农业经济，形成全新的旅游休闲度假产业，促进当地经济发展，增加就业机会，提高人民生活水平;完善南部新城的基础配套设施，改善生活居住环境。四大主题包括：生态游、人文游、乐活游、健康游四大主题，将满足不同消费群体的旅游需求，实现吃、住、行、玩、购、养一站式的多元化旅游体验。依托四个旅游主题，南部新城打造十大旅游服务项目。生态游主题项目包括：凤凰苑植物园，由现有的凤凰苑公园改25、造而成;“四河头”水文化观光园，由江堤乐园升级扩建而成;荷花湿地公园，由聊城植物园改造而成;梧桐山生态公园;凤凰湖生态公园。人文游主题项目包括：运河文化创意园，打造艺术家创作基地，古运河文化商业街，再现运河古城的传统商业文化。乐活游主题项目包括：田园度假小镇，包含农业工业园和生态公园部分，展示田园风情;聊阳路文化商业街区，打造规模化的商业休闲活力街区。健康游主题项目包括：凤凰湖养生城，集合现代化的医疗服务设施，提供高品质的康复疗养和养生度假服务。江北水城旅游度假区党工委书记、管委会主任胡廷金表示，以打造旅游目的地城市为目标搞好现有旅游项目的提升改造和旅游新项目的招商引资。要以提升改造与引资合作26、为重点，对凤凰苑、姜堤乐园和聊城植物园等进行提档升级，同时，引进一批旅游项目，为建设国家级旅游度假区积聚人气。凤凰苑、姜堤乐园和植物园是水城的绿肺，也是度假区的亮点。凤凰苑、姜堤乐园和植物园要在现有绿化植被的基础上提质增绿，新建改建高档次的游乐项目，切实打造成极具吸引力的旅游风景区。另外，南部新城整合凤凰湖、凤凰苑、植物园等旅游资源，将有针对性地对国内有实力、善策划的旅游业大公司，加大招商力度，吸引项目落地，早日建成既能吸引人，又能留住人的旅游目的地城市。针对江北水城旅游度假区交通发展，结合城市快速路和“六横五纵”的主干路网打造南部新城高效有机的路网结构;依托现有丰富水系，结合滨水绿化打造南部27、新城绿色生态的路网结构。“六横五纵”11条道路将成为南部新城的主干道，和主城区、凤凰工业园区的路网进行合理衔接；“六横”为湖南路、凤城路、松桂大街、南环路、南外环路等6条主干道，其中南环路、南外环路为城市快速道路；自西向东，“五纵”为阳平路(站前街)、昌润路(正在修建)、聊阳路、碧水路、柳园路。“六横五纵”11条道路将构建一个低碳化交通体系，以公交为主打，规划城区快速公交线路、常规公交线路和旅游公交线路三种公交线路，公交站点覆盖整个地区，满足不同人群需求;规划慢性交通系统，包括路边自行车道、滨水自行车道、沿河步行道、商业活力步行道等，引导健康低碳的出行方式。第二节 项目建设的必要性聊城市市委、28、市政府一直把发展作为强市富民第一要务，凤凰湖水上主题公园及旅游度假酒店景区项目的提出，就是充分发挥本地优势，突出地方特色。实施可持续发展战略，培育新的经济增长点，着力解决人民脱贫致富的问题，以及满足社会、经济需要的重大举措。聊城市旅游业的不温不火不在于宣传促销不力，其根本症结是产品老化、单一，从而引发出环环相扣的关联问题。时代的发展和市场供求的变化决定了聊城旅游业已不可能再凭单一的观景来吸引更多的游客了。聊城旅游业必须从体制改革、资源整合、招商引资、旅游产品创新、培养人才、提升档次、增加卖点、迎合休闲旅游、度假旅游和会议旅游的时代需求等各个方面科学有序而又大刀阔斧地推进，方能重振雄风，再现辉煌29、。根据聊城旅游资源的价值及其开发潜力，加上政府的信心与全市人民的努力，聊城的旅游业完全能够再度兴旺起来，以新的产品和好的效益去赢得更大的市场。所以本项目建设是必要的，其必要性体现在如下几个方面：1、水上主题乐园项目开发建设是聊城市经济快速发展的需要。在改革开放政策的指引下，聊城市的各项事业都取得了长足的发展。随着旅游业的兴起，旅游产业被列入聊城市新的经济增长点受到党委、市政府高度重视。积极招商引资，大力发展旅游业，已成为聊城市经济发展不可缺少的一部分。2、是国家产业结构调整政策的需要聊城市经济属农业型的结构，虽说近几年我们尽了最大力度重视农业这个基础产业的发展，但由于诸多原因，农业带来的经济效30、益仍是十分有限的。聊城市的现状迫切需要进行产业结构的调整，加大招商引资力度，发展旅游业，将为聊城市提供新的产业支柱。3、是充分开发利用旅游资源，加强生态环境保护的需要。江北水城旅游度假区拟建的凤凰湖自然风光秀丽，具有丰富的自然资源和深厚的文化底蕴，多少年来一直被弃置，资源得不到开发利用，生态环境得不到保护和治理。该项目的建设，使聊城市的旅游资源得到充分开发利用，既改善了生态环境，又开发了一个新的旅游景区。 4、是社会发展和改善人民生活水平的需要当前，随着社会对精神文化的需求，随着社会经济的发展，随着人们生活水平的不断提高，追求高尚、健康、优雅舒适，多层次多内涵的观光休闲与旅游正成为一种时代气息31、的生活方式，回归大自然已成为当代人们生活的主流和发展方向。我市在这方面有独得的优势，凤凰湖水体及湖滨景区项目的开发是社会市场经济发展的需求。 5、是发挥本地资源优势和地方特色，创造财富的战备选择。聊城市的发展仅仅依赖农业是远远不够的，必须大力发展第三产业，有这样丰富多彩的旅游资源不利用、不开发，是一种极大的浪费，因地制宜，建设符合大众消费的旅游区是对资源的合理利用，是实事求是的必然选择。综上所述可以看到，聊城市发展旅游业有很多优势和机遇，凤凰湖水上主题乐园项目的建设只要在明确聊城市旅游发展动力的基础上，采取有效的对策，确立合理的发展战略和目标，利用好资源和区位条件，就能达到满足市场需求，构建有32、益于聊城市旅游业快速有序发展的旅游产业体系的目的。所以说凤凰湖水上主题乐园项目的建设是必须的。第三节 项目建设的可行性1、优越的区位优势，丰富的自然资源和文化资源为旅游开发奠定了坚实的基础。2、项目基础牢固，前景广阔，发展空间大，风险系数小。由于与聊城市4A级景区东昌湖风景区、中华水上古城、姜堤乐园等景区的距离不远，所以客源充足，用以作为休闲娱乐、避暑、度假的市场前景广阔。同时，其电力、水资源和通讯生活设施到位为项目开发提供有力保障。 3、与现时代人们的生活方式相适应。随着人们经济收入的增长，素质的不断提高，对精神生活的需求日益增大。追求文明、向往高位的生活方式越来越成为一种潮流，这样为项目的33、开发提供了可持续发展的空间。 4、从市场经济上来讲，项目的开发克服了随意性和盲目性，只要抢得市场先机，一定会给当地的经济带来腾飞。 综上所述，只要因地制宜、合理布局、科学规划、有效开发有效资源，它将成为投资见效快、风险系数小、可持续发展的好项目，项目建设是必要且可行的。第三章 项目发展分析一、发展条件SWOT分析（1）优势(Strengths)区位优越。交通便利，景区所在地位于聊城江北旅游度假区，距离城市中心区仅10公里左右，毗邻城区东昌湖风景区和中华水上古村，具有优越的区位优势。政策支持。聊城市制定了“旅游强市”的发展路线，着力建设“江北水城、运河古都”旅游品牌。本项目的建设为聊城市旅游业的34、发展提供了有力的支撑条件。自然旅游资源丰富。拟建凤凰湖水域水文气候条件适合水上游乐运动项目的开展，项目地势平缓，地质构造稳定，不存在影响本项目安全性的裂缝、地震等问题。（2）劣势(Weaknesses)项目拟建地旅游项目开发处于初级阶段，旅游服务设施薄弱，旅游产业体系尚不完备。项目地周边尚未开发，配套设施不完全，给施工增加了一定的难度，施工进度延缓。项目的基础设施量比较大，建设周期长，回收期长，资金投入困难。（3）机遇(Opportunities)内需的崛起和运动休闲旅游产业的蓬勃发展，将给旅游业带来巨大的商机，尤其是在聊城市及周边城市居民对休闲度假需求不断增加的背景下，将给景区带来巨大的商机35、。 旅游业发展的宏观背景良好，在山东省大力发展旅游业的背景下，项目依托丰富的旅游资源和有利的政策条件给项目景区的旅游发展提供较好的发展机遇。聊城与济南城市发展一体化对接，济聊一级路、城际铁路的建设，是本项目发展的最大商机。度假区内其他旅游基础设施项目的开发建成可以给本项目依托建设提供服务设施，节省了大量的建设资金。（4）威胁(Threats)景区。旅游区之间的竞争。一方面是山东省内同一层次旅游区之间的竞争，也面临着旅游后发地区的竞争。由于区域经济发展，在景区内也面临旅游业与其他产业的竞争。利益平衡问题，涉及各个利益主体的利益。（5）分析结论上述分析表明，本项目景区具有良好的自然生态环境、拥有较36、优越的区位市场条件并迎来了良好的发展机遇，但同时也存在不足并面临挑战。聊城市政府必须高度重视和大力扶持凤凰湖水上主体乐园景区旅游项目的发展，应紧抓机遇，高起点开发旅游产品，建设精品景区，积极塑造个性化的品牌形象，并通过强势的旅游市场促销，现代化的管理手段和先进的经营策略来营造项目发展的整体优势，创造景区新的辉煌。优势区位优越，位于江北水城旅游度假区，毗邻聊城其他知名景区；聊城市各方面的政策支持；丰富的民族文化旅游资源。威胁空间竞争与旅游产品的同质化竞争加剧；景区内也面临旅游业与其他产业的竞争；涉及各个利益。劣势项目拟建地旅游项目开发处于初级阶段，旅游服务设施薄弱；道路交通系统不完善；地势复杂，37、给施工增加了一定的难度。机遇内需的崛起和运动休闲旅游产业的蓬勃发展;文化旅游成为热点；项目周边的旅游基础设施的开发建设给本项目的开发带来了契机。本项目景区应努力变优势为胜势、转劣势为优势、化威胁为机遇、抓机遇求发展，加快景区开发建设，将本项目景区建成聊城市水上娱乐精品景区。优机强化优劣转化危劣弱化机威转化二、开发思路1、选准突破“亮点”，实施集中开发 选准“亮点”区域实施集中开发，带动周边区域的旅游资源开发，是国内外发展旅游的重要经验。“亮点”的选择要综合考虑各方面的条件，既要考虑交通通达条件、城市的依托性，也要避免简单的城市中心论；既要考虑资源品位和特色，也要注意开发的难度与对周边区域的带动38、；既要考虑地域文化的积淀、民俗民风的浓郁，也要考虑对自然景观、其他优势资源的依托；既要考虑资源开发的最初引爆点，也要考虑持续发展的效应与后劲。总之，要立足通过一个亮点的突破，实现对一个地区的综合带动，使这一地区尽快成为旅游热线中的一个点、或者一个段、或者一条支线。 2、高起点、新思路的发展战略 这是宏观层面的发展思路，属于一个地区文化资源开发的指导思想。高起点，应首先是在策划、设计方面，然后是具体的开发，再是相关的配套和管理；新思路，主要是指发展模式、策划理念，并非过于具体的一些方面。一些民族文化旅游资源的开发，可采取经营权有偿转让、宣传促销委托独家代理等方式，也可以采取有关地区、投资者联合开39、发的方式，也可以保护为切入点实施适度规模的开发。 3、突出自然文化资源与地域特色 突出自然文化资源与地域特色，是增强旅游产品竞争力的重要方面。如何深入挖掘资源，是一个值得深入研究的问题。一是表现形式。二是地域文化与其他旅游资源的有机组合。三是进行深度挖掘，形成地域文化旅游产品的特色。这三种表现形式，从实际情况出发，无所谓谁高谁低，关键是看对自然资源和地域文化的挖掘和利用深度，也要看自然资源类旅游产品的市场需求。但注意突出特色、提高表现品位、增强吸引力，应是共同追求的主题。 4、要认真办好民俗节庆活动 民俗节庆活动是民族文化集中对外展示的机会和场合，由于这些活动历史悠久、有深厚的文化底蕴、广泛的40、群众参与基础，因此，虽然持续时间一般不长，但由于媒体的关注报道、外地游人商旅的参与，成为促销民族文化的一个重要机会。三、目标市场定位（一）旅游市场分析聊城市旅游业一直受到省、市二级领导的高度关注，已经具有一定的知名度。聊城市应以江北水城旅游度假区建设为契机，最终提高聊城市的知名度和美誉度。1、需求层面(1)国内休闲旅游市场的持续快速发展巨大的需求首先来自国家旅游业的蓬勃发展。我国是旅游资源大国，正在成为旅游经济强国。到2020年，国内休闲旅游将达到年人均1.22次，旅游业成为国民经济支柱产业。届时，政策将更为灵活，行业规则制度将更为开放，刺激国民旅游消费的措施将更多。同时，随着我国人民生活水平41、的提高，人们旅游活动的参与度明显提高。(2)自驾车旅游市场的成熟（含散客）随着我国经济的飞速发展，尤其是沿海地区经济建设的先行，私家车已经具有一定的数量，自驾车旅游因其自由、新颖、灵活、刺激而受到人们的青睐，以自驾车旅游为主体的散客已经成为新的旅游形式并呈现强劲增长势头，自驾车旅游的黄金时代已经到来。聊城市恰好位于冀鲁豫三省交界处，景区能够辐射周边省市，人口达1亿人，在聊城市建立大型的水上体验性游乐项目，能够吸引众多游客来此旅游度假。(3)旅游业成为社会资本投资热点目前，社会经济的发展以效益为中心，进入多元化的阶段。旅游业因其较佳的效益而得到青睐，社会资本加速流入，其投资、开发和经营得到进一步42、的放开。随着旅游业对外开放和市场化程度的提高，这一趋势将进一步加强。外资和民间资本将在旅游业投资，特别商业性旅游项目的投资占据主导地位，投资的方式、渠道也将更为多样化。聊城市应健全相关规制，完善社会投资的配套服务，加强旅游项目的协调与管理，降低社会投资的进入门槛，为社会资本大规模进入旅游业营造更加宽松的环境。(5)融入大区域发展的潜力和机会（含城乡建设、市场推广）聊城凤凰湖水上主题乐园景区不仅是服务整个度假区，同时也是聊城市的。凤凰湖区域的环湖旅游开发是一盘棋，凤凰湖的旅游开发要主动融进大区域发展之中，借周边大中城市之力实现双赢。这包括城市规划、政策、社会发展、基础建设、工业园区、城市信息化、43、房地产开发、推广促销渠道等。以上机遇揽括政治、经济、社会、技术等方面。四、市场定位1、区域市场定位：凤凰湖水上主题乐园项目的目标市场以省内项目周边客源市场为主，以国内旅游市场为辅。区域旅游市场定位如下（表3-1）：表3-1 区域旅游市场的定位客源市场国内旅游市场定位一级市场（核心市场）聊城、济南及周边地区（重点是都市带）二级市场（开拓市场）除一级市场以外的省外地区，特别是晋冀鲁豫地区三级市场（机会市场）除一、二级市场以外的全国其它地区2、细分市场定位： 消费阶层：主要面向大众的观光运动、休闲度假、商务活动旅游者，兼顾地方文化旅游市场和可转化为观光游客的商务旅游市场； 出游方式：团队与散客并重，44、其中散客以家庭出游与伙伴式出游为主，自驾车旅游占有越来越大的比重。 按职业划分：以公务员、中高收入者、私营企业主、外来投资经商客、教师与专业技术人员、离退休人员为主，兼顾家庭和他旅游者。第四章 项目选址及建设条件第一节 项目选址一、地理位置江北水城旅游度假区位于聊城市城区南部，行政辖区总面积约226平方公里，辖湖西街道、凤凰街道、于集镇和朱老庄镇4个镇街道），人口14.6万。规划城区面积46平方公里，徒骇河、古运河、南水北调等水系密布其间，水资源丰富辽阔；京九铁路及未来的郑济高铁、青兰高速纵横交织，交通运输四通八达；凤凰苑植物园、荷花湿地公园、姜堤乐园及规划建设的梧桐山生态公园等交相点辍，生态45、环境和谐自然；得天独厚的区域交通位置和生态环境为度假区的发展勾勒出了一副宏伟秀丽的蓝图，“六纵五横”的主干路网拉出城市框架，为度假区的开发奠定了良好的基础。二、项目选址本项目选址在江北水城旅游度假区拟建凤凰湖的西岸。该处环境优美，交通便利，有利于本项目的建设实施。第二节 建设条件一、自然条件1、地形、地貌本区域地形平坦，地貌属黄河冲击平原，区内04米以粘土、亚粘土、亚砂土为主，48米之间以亚砂土为主，1540米为主要含水层，以粉砂细砂为主，富水条件较高，该区地层水压为10吨/平方米。境内地势平坦，自西南向东北倾斜，坡度为1/7000，海拔29-38米。地貌有6种类型：河滩高地约541平方公里，46、占总面积的56.5；沙质河槽地112.5平方公里，占11.8；决口扇形地17平方公里，占1.8；缓平坡地165.5平方公里，占17.3；河间浅平洼地49平方公里，占5.1；背状槽状洼地72平方公里，占7.5。2、气候、气温聊城属暖温带半干旱季风区域大陆性气候，具有显著的季节变化和季风气候特征。年降雨量306.0975.9mm，年平均气温12.014.1，历年极端最高气温为41.2， 极端最低气温-20.8，气候资源中热量、光照充足，水资源欠缺。各季节特征如下：春季降雨少，风速大，气候干燥，温度回升快，季降水量占全年降水量的13.7%，由于上述气候特点， 所以常造成春旱，素有“十年九旱”之说；夏47、季温度高、湿度大、降雨多而集中且强度大，季降水占全年降水的66.5%； 秋季气温急降，雨量骤减，季降水量占全年降水量的17.1%；冬季低温寒冷，雨雪稀少，季降水只占全年降水的2.7%。3、河流水文该项目所处地段，地形平坦、自然地面绝对标高约23.34-25.65m，地下水位埋深为8.6m，应水位标高为14.74-17.05m。4、工程地质、水文地质条件本项目场址位于黄河冲击平原，土壤类型为亚沙土。地层为第四纪全新统黄河冲击层，第四系沉积较厚。（1）填土：上部为杂填土，下部为素填土厚0.71.2米。（2）粘土：棕黄棕红色，可塑，含少量砖和生活垃圾，厚度0.91.2米，承载力120Kpa。（3）粉48、土：灰黄色，承载力100Kpa。（4）粉砂：褐黄色，锈黄色，湿、中密层厚1.11.3米，承载力130Kpa。二、交通条件项目选址于聊城江北水城旅游度假区，距离聊城市市区10公里以内，新建的水城大道可直达项目区，交通便利。同时，聊城市是山东省西部交通比较发达的城市，京九铁路、邯济铁路、济馆高速公路在此交汇，是连接东西南北的重要交通枢纽。聊城铁路编组站是京九线上的4大编组站之一。从聊城出发，沿济聊馆、济青高速1小时可达济南国际机场，4小时可达青岛海港，沿京九线4小时可到达北京。火车平均运行速度120公里/小时。三、外部基础设施条件聊城市供水、供热、供气、治污等市政建设近几年取得重大进展，城市功能有49、了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。（1）给水主要是生活用水，消防用水和其他用水等，供水水源为东阿黄河地下渗透水源，供水普及率将达到100。根据聊城市总体规划，沿规划主干道敷设给水主管，配给水管采用环状与枝状相结合的供水形式，以确保用水的安全性和可行性。（2）排水本项目排水实行雨污水分流体系。为减少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周围市政雨水管道；污水达到国家和当地有关排放标准后接入市政污水管道。（3）供电本项目用电由供电部门统一解决，目前城市生活用电供应充足，能够满足项目的用电需求。（4）供暖项目冬季取暖采用城市集中供暖，由附近城50、市供暖管线接入即可。第五章 项目规划建设方案第一节 项目总体规划本项目建设方案是根据规划用地的现状、地势、地形、地貌、周边发展要求等方面因素来分析、拟定的确实可行的水上主题乐园规划。设计意在创造一个阳光、休闲、运动、健康、生态的高标准水上主题的游乐景区。一、 现状分析凤凰湖水上主题乐园在规划时应确保生态系统的延续性。尊重充分利用现有场地，尽可能减少对地貌的破坏，尊重以当地原生态植被和林带等自然风光为代表的文脉特征。从安全性与美观性考虑周边以微地形草地和疏林植被为主，形成幽闭空间，交通与园区隔离，景观相融合。道路现状：规划场地内的现状道路多为田间土路，部分为田间羊肠小径，路面未经硬化，多数道路与51、用地外部道路相接。宽度比较窄，通行能力有限，很难适应未来的需求。规划中依地形走势和景点分布进行重新调整，综合解决现状所存在的问题，提高土地利用价值。地形地貌：游乐园规划用地为平原地貌，地势较为平坦、绿化率高、生态环境较好，规划用地内北侧的徒骇河水位常年稳定，较利于规划建设的发展。二、规划原则1、维护原貌：充分利用现有场地，把新建景观融入自然景观中，尽可能减少对地貌的破坏，尊重以当地原生态植被和林带等田园风光为代表的文脉特征。2、珍惜水体：保持水质自然、古朴、纯净，提高水体景观质量。充分保护现有河水状态，人工湖水则通过循环使用减少耗水量，利用生物净化减少水中杂质。3、保护田园景观特征及其可延续性52、：地段为社区共享的空间，与南北两侧未来的田园风光结合，层层过渡，相互借景，利用交通线路在不同景区间提供便捷和启示性的联系。4、减少车流：引导车流直接进入目的地，减少场地内不同功能区域之间的过境交通。在入口处设停车场，以便尽早分流，使部分游客和工作人员尽早换乘园区内的电瓶车。三、规划设计总体要求1、规划设计要求根据莘县地域特点和人文风情，贯彻经营城市和可持续发展的指导思想，按照游艺游乐专类主题公园性质，结合自然现状条件，为家庭休闲游乐，体育活动、娱乐健康等创造一个活动场所；确定编制规划的原则，明确各功能区的具体布局；确定主要景观节点、广场、停车场位置；确定园内道路(包括主、次干道)位置、断面形式53、及控制点坐标、竖向标高；确定各类工程管网及主要市政公用设施的规划；各项技术经济指标符合有关规范及文件规定，2、规划设计目标通过规划设计，为创造和提供以水上游乐项目为主，拥有安全、完善活动设施的知识性、 趣味性强的良好活动场所；景观造型新颖，形式多样，色彩鲜艳，营造轻松热烈的气氛和舒适自然的环境，提供家庭休闲游乐游戏、文化娱乐、开展体育活动和，创造有利于现代人身心健康开发，促进现代人开展各类活动与相互交往的心理要求的城市主题游乐园。四、主要设计项目内容随着现代社会的飞速发展，现代人的工作与生活节奏越来越快，人们所要面对的是高度紧张的生活方式及越来越小的生存空间，因此能使人身心得到放松的休闲度假旅54、游将会成为一种趋势。水上主题乐园的规划建设正要适应了这种需求。结合凤凰湖水上主题乐园规划地址地质地形条件,以及其旅游景区的现有人文地位,作出以下规划设计大要.(一)游乐园主题的确立整体构思是一个乐园的灵魂所在，它直接关系到该乐园的成败，在乐园设计中没有一个一成不变，万试万灵的整体构思，它应是由游客心态、市场环境、经济发展水平、基地环境等因素综合影响所决定的。综观国内的主题公园，有两种主流，一是以微缩景区为代表的以介绍各种文化为主的公园，此类公园内涵丰富，文化含量高，但这种模式游人往往作为旁观者的身份去参与，给人不能全身心投入其中的感觉，已无法满足越来越多以注重自我强调参与为主的现代人的生活观念55、和休闲方式；二是前些年流行的游乐场，这类游乐场虽然刺激性及参与性都比较强，但环境质量较差，层次单调，缺乏文化内涵。著名的迪士尼乐园虽在参与性、刺激性、环境、内涵方面都有突出表现，但造价高昂，按国内目前的情况还难以接受，再者中国人性格较西方人内向，迪士尼式的强烈刺激恐怕有相当数量的人接受不了。城市游乐园规划应该充分利用和发挥这个珍贵的自然资源，通过合理巧妙的人工开发创造出一个全新的景观，再现一个新的辉煌。根据聊城市整体城市现状和城市规划计划，我们认为水上主题乐园应兼具上诉两种主题公园的精髓。营造出一个功能性与实用性完美结合的主题公园，展示给整个莘县市民游乐和使用。体现自然、生态的设计理念，充分考56、虑现代人对休闲娱乐健身的强烈要求；有地方特色，有明显的文化内涵，并注重对原有自然景观、古树名木的保护和利用；结合专类主题公园特点，塑造具有地方特色的水上娱乐系统，提升游乐园品质和形象。（二）规划设计指导思想设计理念：尊重历史、尊重文脉、满足民众健康生活的多重需要。设计立意：根据理念，我们对在城市进化过程中形成的内容与原乡土文化的沉淀进行了分析与比较，得出以下结论：在前进中得到了城市生活的紧张充实，但失去了田园生活的闲适与随意；得到了现代人的生活方式，失去了先民们深厚的文化积淀；得到了匆忙的高层办公空间，失去了自身的健康；得到了城市紧凑规则的景观肌理，失去了原有的自然生态系统。主题定位：在此基础57、上，针对以上几点和规划现状对综合类体育文化空间的缺失，我们力求在游乐园区建成后确保这些因素得以保留。将项目做成以水上娱乐、体育为主题的运动休闲、生态延续的公园，但强调环境和气氛的营造，我们奉献给游人的是一种身临其境的空间美感和强烈欢快的气氛，使游人乐而忘返，得到身心的愉悦。（三）主要的空间规划1、空间的营造是在这次设计过程中最重要的部分，立体的空间给人的印象是全方位的，给人的感觉会更深刻、更持久、更易震撼人心。整个游乐园的空间构成中心应该占居主导地位，因此，对于这些构图的中心处，我们对于规划空间环境仔细推敲，以求和游乐内容形成统一完美的结合，使绿因水更娇媚，水因绿更青秀。2、游乐园在功能分区上58、，我们通盘考虑，综合分析，科学合理地设置布局游艺游乐项目，充分考虑安全防护设施，有方便的出入口及专用出入口，保证安全疏散。尤其在主入口的设置及交通系统组织方面，要充分考虑游人的安全及人流的疏导，满足家长看护的需求；并结合周边城市道路环境情况，综合考虑主题园入口景观设计，塑造具有现代城市游乐园特色并与城市环境相协调的入口景观，使之成为该区域城市景观的亮点。 3、对游乐园建筑群体组合方面，我们以一代表性建筑作为环境主题；建筑群整体风格结合莘县地方建筑特色，体型活泼多样，色彩对比鲜明，易于识别记忆，富于想象力、尺度适当，安全设施齐备；灵活采用多种结构形式和材料构筑；满足游艺、服务、健身、休憩等功能。59、4、在空间序列的设计上，我们强调一种节奏性，游人不能长时间地保持情绪和体力的投入状态，若连续不断地形成兴奋点，反而会减弱兴奋点的强度。因此，在乐园的空间序列上，我们遵从了一种序幕高潮松弛过渡高潮的模式，使整个游乐园环境组成结构更具逻辑性，各主题景区的个性更加突出，对游人感观的刺激更具强度，并避免了风格各异的区域间的性格冲突。5、游艺游乐项目设施设计充分地考虑了趣味性、互动性和安全性，灵活利用草坪、铺面、沙土、水、游戏器械等设计要素，营造尽情发挥和玩耍的快乐环境。园林小品以活泼的造型，鲜艳的色彩，亲切宜人的尺度，使成为游戏空间环境的点缀；小品设置结合游憩空间的形式选用适合的材料和内容，与周围环境60、和谐统一。总体上在乐园功能分区规划方面充分注重自然、生态、可持续发展思想的体现，以休憩游乐为主，迎合地形地貌及游乐园游乐设备的建设，塑造具有娱乐健身特色的游乐园，提升莘县整体城市品质和形象。（四）植物景观设计1、绿化植物设计根据适地适树原则，优先考虑莘县本土优良树种，突出本土植物景观特色，科学搭配乔、灌、草，并注重植物的季相变化，营造出有层次的绿化植物群落景观。还可设计园中园、盆景园，蔬菜园等，形成多样的植物风景。2、重点选择香气宜人、花色艳丽、色彩丰富、品种奇特和开花结果的植物，突出表现植物景观的同时，增加体验、感受、认识自然的机会，寓教于学；其是游戏场的周围应种植浓密的乔木和灌木，形成封闭61、场地，有利于保证安全。 3、对一些古树名木进行合理的保护和景观塑造，可在一些大型树木上挂上该树木的标牌，方便保护和管理，也是提高市民科普知识的一个重要途径。第二节 项目功能分区与结构布局拟建的凤凰湖水上主题乐园及度假酒店项目主要建设内容包括：水上游乐区、超五星级度假酒店、休闲娱乐区、滨水景观区四大功能分区组成。1、水上游乐区在项目地点水上区域岸边设有浅水码头、“未来水世界”亲水乐园-游艇、碰碰船、滑水、水上蹦床、水球、海啸沙滩、大喇叭滑梯等，做到“凭波碧水心自爽，老少皆宜都开心”。湖面水域设有水上运动项目-水上摩托艇、帆板等，利用凤凰湖水域，全力打造鲁西地区水上运动项目基地。2、超五星级度假酒62、店酒店为豪华五星级度假酒店，酒店设置500间客房及套房，其中200余间为湖景客房，拥有多个风格各异的餐厅，提供各种风味美食。宽大、雅致而别出心裁的客房几乎达到国际艺术级设计的顶尖。所有的客房都将宽阔的水面视野、柚木装饰、完美的细节设计、豪华舒适的浴室完美的结合在一起。酒店功能齐全，大型多功能宴会厅可同时容纳1200人开会或600人就餐，另备有7间小型会议厅，大型多功能宴会厅可同时容纳1200人开会或600就餐；同时酒店配有特色的水疗、健身房、灯光网还球场、6.5米深的潜水池、25米长的标准比赛游泳池。3、休闲娱乐区主要包括演艺中心、室内馆、亲子活动区、羽毛球及网球场等休闲娱乐项目。可以为来景区63、游玩的人提供除了水上游乐项目以外的休闲空间。演艺中心主要定期举行大型具有齐鲁特色文化演出项目，突出当地特色文化；室内馆主要为儿童提供的职业体验性的娱乐项目，如让儿童体验警察、医生、消防员等职业，在玩耍中成长；亲子活动区主要开发一些供孩子与父母共同参与的益智类的娱乐项目；另外，设置羽毛球、网球等运动场地，供游客运动锻炼使用。4、滨水景观区新建水上主题乐园毗邻拟建凤凰湖，着力打造滨水景观，设置喷泉广场、景观小品，以及大面积、高密度的绿化，提升景区整体环境质量。滨水景观区是一平缓的开放空间，亲切迷人、富有现代气息，视野开阔，可与对面市政林相借景。委婉优美的滨水轮廓线，小巧精致的构筑物景点，到处都是风64、景无限的视觉走廊。第四节 游览线路组织方案拟建的水上主题乐园建成后，将在园区主入口设置一处大型停车场，承担主要的换乘功能。园区内部鼓励非机动化和环保化交通方式，游客可在主入口换乘其他绿色交通工具，例如电瓶车、自行车、游览车等。一、主要步行游乐线路组织游乐园区主要步行游览线路集中在片区的西南部。从度假区主入口经接待服务中心到度假酒店，转至滨水景观带，形成了一个较为适宜步行游览的范围，同时基本覆盖了度假区旅游的重点区域。二、陆上游乐线路组织游乐园区陆上游乐项目位于本项目的东北部，集健身亲自休闲娱乐为一体，途经亲子活动区、羽毛球及网球场。三、水上游乐线路组织游乐园区的水上游乐项目是本游乐园区的主要活65、动中心，临近出口的度假酒店，使您彻底忘记都市的繁忙，进入游乐世界。环流河将水上游乐设施环抱其中，经儿童戏水池来到本游乐园重要的项目大型水上海啸沙滩，经海啸沙滩来到大喇叭滑梯，接下来就是水疗区，在此线路上，让您在戏水中充分放松身心，尽情享受休闲娱乐带给您的快乐和舒适。第五节 综合交通规划方案一、对外交通规划规划园区内交通系统由道路、停车场、休憩场地三部分构成。道路分三种形式：园区主干路、园区次干路、水上游览线路。 园区主干路连接场地各出入口，宽4-6米，主要为人车混行系统，满足观光与后勤服务的需求；园区次干路为步行系统，宽1-3米，穿越景点与主干路相接；水上游览线路主要分布于水上娱乐区，联系水上66、景点。 各线路与停车场、休憩场地完美衔接，为各景点提供便捷交通，达到“移步换景”、“景随步移”的效果。二、交通设施规划规划园区设南北两个停车场，分别布置在出入口地带。场地铺设透草防滑地砖，空间宽阔、流线清晰、为不同的车辆预留不同的停靠区域，避免车辆之间的碰撞、刮擦。植物以阔叶乔木为主，配以常绿灌木，形成大面积绿荫空间。停车服务以“人性化”为标准，控制程序专业，为游客提供一个安全、便捷、环保的停车氛围。第六节 配套设施规划方案一、给水工程规划1、现状分析项目区现状有城市供水管网接入，供水水源由城市管网统一供给，以满足游乐园区的生活、消防要求。2、用水量预测根据游乐园区平均客流量及单位人口用水量进67、行测算，每天平均客流量为5000人，单位人口用水量指标取50L/人日，园区内平均用水量为250m3/日，一年按365天计算，则全年园区耗水量为91250m3。3、给水工程（生活用水）供水管网随道路建设，同步实施。为保证供水可靠性及降低管网造价，地块内部道路下供水管网的布置采用环状管网与枝状网相结合的形式。在区内主要道路下敷设供水干管，呈环状布置；支路下敷设枝状管道，以降低造价。规划区块内应采用节水工艺，使用节水器具和设备，建设内部水循环系统，以提高生活用水的利用效率。二、排水工程规划规划采用雨污分流的排水体制。1、污水工程规划污水通过管道有组织的汇入设在游乐园片区主要道路上的污水管道中，然后送68、入城市污水管网，通过污水管道送入污水处理厂。燕塔公园片区内设置化粪处理池，污水管道出口就近设置。2、雨水排除工程规划规划区块北侧为徒骇河水域，现状雨水主要依托天然河道和排水渠排放。规划采用分散、就近排放的原则，结合河道分布情况，在各级道路上安排雨水管道，分别排入河道（或排水渠）。三、电力工程规划1、现状概况 区块目前供电电源主要依靠度假区110KV电力线接入。地块内电力线以架空线为主，对游乐园区的景观环境影响较大。2、用电负荷预测由附表四设备表中各设备功率，可得本项目装机总功率为582KW，游乐园每天开放时间平均为10小时，全年按365天计算，使用系数为0.45，为全年用电量约为95.59万k69、wh。根据工业与民用配电设计手册（第三版）民用建筑负荷密度指标，室内负荷密度10W/同时使用系数取0.35，室内建筑面积为23490，每天用电时间为10小时，每年按365天计算，则室内年用电量为30.00万kwh；公共照明负荷密度8W/、同时使用系数取0.5，每天用电时间为4小时，每年按365天计算，绿地建筑面积为37685，则公共照明年用电量为10.80万kwh；则本项目年用电总量为136.39万kwh。用电单位名称用电负荷(kw)使用系数年用电小时数年用电量 （万kWh)设备用电5820.45365095.59室内用电234.90.353650 30.00公共照明301.48 0.514670、010.80合计136.39四、环卫规划1、生活垃圾收运处置规划生活垃圾收集、运输和处置应力求达到减量化、资源化、无害化。实行垃圾分类收集，回收利用，源头减量；垃圾处理实现资源化、无害化。2、建筑垃圾收运处置规划为了加强对此类垃圾的管理，需建立、完善和执行城市建设工程渣土管理办法，由专门部门对工程渣土进行统一管理、调配、运输和处置，工程渣土的处置按规定实行有偿服务，建设工程开工前，建设单位应当到所地在的有关部门运输工程渣土处置手续，工程渣土运输须由有准运证的专业部门统一运输，运输车辆应当符合限定载重吨位和密闭化要求，按规定路线运到指定地点，集中堆放或综合利用，严禁随意倾倒。3、特种垃圾收运处置71、规划特种垃圾主要包括医疗卫生垃圾及其他对环境污染影响较大的垃圾（如废旧电池），此类垃圾的收集运输，要求特种垃圾收集容器化，运输密闭化和机械化。特种垃圾的收集采用专门容器，运输时连同容器一起运往特种垃圾焚烧厂。特种垃圾焚烧厂应配置垃圾容器清洗消毒设备，容器清洗消毒后返回特种垃圾收集点重复使用。4、道路清扫保洁规划对于游乐园区道路要求全部列入清扫保洁范围，增加清扫次数，提高保洁质量，要求实行“降尘与冲洗相结合，人扫与机扫相补充，清扫与保洁为一体”的道路清扫保洁模式。5、环卫设施规划垃圾收集：果壳箱位于特色项目区、繁华路段及风景区主要道路两旁和路口设置，按主要道路不大于50米、游乐园区次要道路不大于72、80米间隔标准设置，废物箱应美观、卫生、耐腐蚀、防雨、易清洗。游乐园区内共设1处垃圾收集站，用地100150平方米，与周围建筑物的间隔不小于5m。公共卫生间：公共卫生间是园区的基础设施之一，结合公建设置内附式公厕，各区域在游人的步行范围之内均有设置，并有明显的指引标志。外型与所处环境协调、材料环保、设施齐全、设计人性化。游乐园区共设公厕10处。车辆通道：规划通往环境卫生设施的车辆通道宽度不小于4米，环境卫生车辆通往工作地点倒车距离不大于30米，作业点必须调头时，应保证空地面积不小于150平方米。第六章 环境及生态保护一、生态与环境现状凤凰湖水上主题乐园及度假酒店项目的开发过程中必须注重生态环境73、的保护，充分考虑环境的承载能力。项目规划在江北水城旅游度假区拟建凤凰湖的西岸，项目片区内地势平坦。本项目地址周围以高绿化率的自然景观为主，无工业污染源存在，环境状况良好。该地段周围环境幽雅、空气清新、污染较少。本项目建成投入使用后，除产生的少量生活污水、生活垃圾等需采取治理措施处理后，基本上没有其它污染排放，因此，对周围环境不会产生不良影响。二、项目对水环境的影响分析本项目建成后对环境的影响，主要是新增流动人口生活娱乐活动带来的污染。项目预计每年接待游客将超过200万人次，每年将新增废水排放量73000m3，废水主要为生活废水。生活废水进入项目建设的污水处理站处理，处理后水质达到山东省海河流域74、水污染物综合排放标准（DB37/675-2007）中的二级标准。针对项目对水环境的影响，可采取如下措施：1、建设和完善区域污水收集输送系统，采用集中与分散处理相结合的办法，综合治理生活污水。2、景区生活用水统一排入污水管网，经污水处理厂处理达标后方可排放。2、制定流域规划，加强水环境综合整治。实行以集中处理为主，分散处理为辅的治理方案，点源治理和面源治理相结合。通过截污、疏浚、引水等综合治理措施，提高河湖水质。3、加强对娱乐业、服务业以及规划范围内其他相关用地的排水方式的管理，严禁生活污水未经处理即排入水体。通过采取以上措施，对项目区水环境影响较小。三、固体废弃物影响分析项目产生的固体废弃物主75、要为生活垃圾等。针对废弃物影响采取如下措施：1、制定固体废物资源化政策，开展综合利用。2、强化有毒有害废物的管理，有毒有害废物全部综合利用和进行无害化处理。3、制定具体的技术经济政策，鼓励并推广废渣综合利用技术。4、建立城市生活废弃物的统一收集、运输、处理体系。在垃圾分类收集的基础上发展资源化处理。通过加强对固体废弃物的制度管理，对环境影响较小。四、声学环境影响分析声环境保护工程的重点是以“噪声达标”为基础，加强对噪声的控制。1、对于范围内所涉及到的铁路、省道等大型交通设施，要求通过建设防护林等措施减少和控制噪音，周边建设用地在建设过程中应该在功能安排和建筑退让距离上加以考虑，要求达到相关环境76、保护的要求。2、游乐园区内控制机动车数量，生态景观区域内限制机动车通行，降低交通噪声。 3、加强交通和车辆管理，实行人车分流，综合防治交通噪声。 4、加强公共娱乐场所的噪声管理，实行商业噪声管理的规范化和标准化。5、严格施工场地的噪声管理。五、环境空气影响分析1、改进能源结构，规划采用天然气，项目建设中不增加生活锅炉和食堂大灶等废气污染设施。2、对建筑工地进行严格管理，严禁野蛮施工，降低尘土飞扬。 3、加强道路两侧和街头绿地建设，选择抗污染能力强的植物并采用密植法，降低大气污染的程度。通过以上措施，使项目对环境空气影响最低。六、生态环境影响本项目开发范围较大，建设时应通过合理规划，能够尽量避免77、项目区林木和原生态地貌受到破坏，因总体效果的需要，确需对树木和原始地貌进行改造的，要坚持从小从少的原则。运营期内，加强对生态环境的保护，制定相关制度，不会对整体生态环境造成影响。规划时应尽量避免园内林木和原生态地貌受到破坏，保护生态环境和可持续发展。通过科学合理的安排和计划，能把项目建设对生态环境的影响控制到最低。七、环境影响综合评价作为大型水上主题乐园项目，针对环境保护进行了全面的分析。通过以上项目对水环境、固体废弃物、声环境、空气环境以及生态环境的影响分析，项目对生态环境影响较小；同时项目管理机构在规划建设时提前考虑，运营时加强科学管理，尽可能保护生态环境，降低项目对环境的影响。第七章 劳78、动安全、卫生与消防一、设计依据和规范（1）中华人民共和国安全生产法（2002年11月1日起执行）；（2）中华人民共和国职业病防治法（2001年10月27日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十四次会议）；（3）中华人民共和国消防法；（4）建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定（原劳动部令第3号，1996年10月）；（5）职业性接触毒物危害性程度分级（GB5044-85）；（6）噪声作业分级（LD80-1995）；（7）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（8）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；（9）建筑物防雷设计规范GB50057-94（2001版）；（10）建筑抗震79、设计规范（GB50011-2010）。二、劳动安全根据中华人民共和国劳动法第六章规定，用人单位建立、健全劳动安全卫生制度，严格执行国家劳动安全卫生规程和标准，对劳动者进行劳动安全卫生教育，防止劳动过程中的事故，减少职业危害。1、施工安全项目建设过程中，机械传动设备易发生机械性伤害事故；起重机检修等高空作业点、平台、梯子、坑、井、沟等处易发生人体坠落。针对以上情况，我们将裸露的设备旋转部件均设安全罩等防护措施。起重机设有检修平台和安全走道。梯子、坑、井、沟等处分别设有安全栏杆或盖板，并设有警示标志。2、建筑安全本项目按抗震7度设防，施工中将有严格的质量保证措施，公共卫生间采取防滑措施。3、防火本80、项目有关防火措施应严格按建筑防火规范设计。4、电气安全本工程采用TN-S接地系统，各种建构筑物采用等电位联结，洗手盆及其管道等装置进行辅助等电位联结。为减少接地故障引起电气火灾危险而装设的漏电电流作用保护器，其额定动作电流不应超过0.5安。游客服务用房内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加漏电保护开关。本工程电气线路和用电设备按规范要求分别设有负荷保护和短路保护，对插座及照明器具等采用标准电压不超过12伏的安全超低压供电。对走廊等处安装高度较低的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。5、防雷设施按建筑物防雷设计规范（GB500572010）规定，本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电波被浸入的81、措施，以及防侧击的保护措施。6、旅游安全措施 大型游乐场设备多、专业性强。除向有特种设备生产资质的企业订制产品外，还要有专人培训、考证上岗。在较为危险处设置醒目的警示标志，对游客进行旅游安全教育，定期对游乐园区防护设施进行检查，及时维修、加固，确保游客人身安全。特别要对游览高峰期防护设施的承载能力加强保障，全面加固道路护栏，游客高峰时控制游客数量，及时疏导客流。安全保卫工作在当地公安机关指导下进行，设立警务区，做好电子监控、森林防火工作。安全保卫人员需接受严格训练。三、卫生防护1、生活给水对生活用水加装紫外线消毒设施。2、排水盥洗污水、粪便污水、生活污水、绿化用水及雨水采用分流系统。3、噪声控82、制本工程采用整体性较好的结构体系，为此经常产生撞击、振动的部位（如设备管道等）采取了防止结构声学传播的措施。本工程内的水泵等均设置在单独的房间内，并采取了一定的隔声减噪措施。4、医疗服务 除依托当地附近医院的辐射功能进行服务保障以外，在园区内设立医疗急救点，并配备医务人员及医疗设备。四、消防1、设计依据 中华人民共和国消防法 建筑设计防火规范（GB50016-2006） 消防安全标志 火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2008）2、火灾因素分析本工程存在的火灾隐患主要是高低压配电室、变压器室等。3、消防措施本设计认真贯彻执行“预防为主、防消结合”的消防工作方针及有关安全防火方面的规定，83、在总图布置、消防给水、易发生火灾场所的消防措施和建筑设计等方面均按现行有关规范要求进行设计。建筑物要保证足够的通风量，设置应急照明系统、备用发电系统及报警通讯系统，并安排专职保卫人员负责紧急情况下的人员疏散。在建设时根据项目现状，须充分考虑消防安全布局、消防供水、消防通道、消防装备等内容。具体做好以下几点： (1) 制定消防安全制度结合园区的建筑特点及经营性质，制定清晰、简洁、高效的“防患于未然”的防火制度，便于有关人员掌握、学习和在工作中严格执行，尽量将火灾风险降低到最小。 (2) 确定消防安全的岗位责任人确定消防安全责任人应完成的消防工作任务和应尽的消防工作责任，并同经济奖惩制度挂钩，使防84、火安全工作真正落到实处。(3) 针对项目特点抓好消防宣传、教育结合本项目实际，有针对性地进行消防宣传教育，使人们时刻保持警惕性。在景区不同的部位，挂放消防安全标志，利用广播、标语等各种形式开展经常性的消防安全教育，提高内部职工及游客防事故的能力。 (4) 定期组织防火检查，及时消除火灾隐患。定期严格组织防火检查，主要包括两方面：一是对思想、制度方面的检查；二是对机械设备、物资方面的检查。防火检查要坚持采用直观检查法和现代技术设备检查法相结合，对所发现问题及时解决处理。 (5) 按照国家有关规定配置消防设施和器材，并定期检查、维修，确保消防设施和器材完好、有效。根据实际需要，配置消火栓、灭火器、85、消防水池等相应种类、数量的消防器材、设备和设施，并指定专人负责保养、维修和管理。 (6) 保障疏散通道、安全出口畅通，设置符合同家规定的消防安全疏散标志。第八章 节能、节水分析第一节 用能标准和节能规范一、国家和省有关法律、法规1、中华人民共和国节约能源法(1997年)；2、中华人民共和国清洁生产促进法(2012年修正)；3、国务院关于加强节能工作的决定(国发200628号)；4、国家发展改革委员会发布的节能中长期规划(发改环资【2004】2505号) ；5、国家发改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知(发改投资2787号文)；6、山东省节约能源条例（2009修订）【2009-086、8-11】；7、山东省综合利用资源条例(2004年) ；8、综合能耗计算通则(GBT 25892008)；9、聊城市基本建设和技改投资项目节能评估审核暂行办法（2005 23号）。二、设计原则1、根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择能源种类、品种与质量。2、充分挖掘潜力，结合建设项目具体情况，尽可能做到能源综合利用。三、综合能耗指标及分析1、能耗指标对本项目生产消耗的能源：水和电，经综合计算得到总耗能，如下表。项目能源消耗表序号能源名称计量单位年耗用量折标准煤系数折标准煤（吨）1电万kWh136.390.1229kgce/kWh167.62 2水m3912500.0857kgce/m37.87、82 合 计175.44本项目年耗能折合175.44tce标准煤。2、能耗分析从上表可以看出，虽然煤消耗指标较高，但相对较为节能。第三节 节能措施和节能效果分析一、节水、节能原则1、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。2、积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术，严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备。二、节能措施1、建筑节能（1）本项目在规划中引进生态环保设计理念，通过合理的建筑布局和环境设计，充分利用自然环境。（2）建筑物采用简洁的几何造型，以减少外立面不必要的凹凸变化，以较小表面积达到节能的目的。在保证合理布局的前提下，尽可能缩88、短供水、供电线路，减少线路能耗损失。（3）建筑设计不同朝向的窗墙面积比要符合节能规范要求，适当加大南向窗的面积比例，尽量采用天然采光、自然通风，以减少采光、暖通耗能。（4）根据建筑功能要求，积极采用节能材料，外墙窗均为双层中空白玻塑钢门窗，墙体采用采用自保温砌块，外贴保温层。照明灯具采用高效节能灯，电气设备造型，应本着节约能源、减少设备用房面积进行优选。（5）建筑外墙、门窗等按照节能要求设计，指标应达到以下要求：节能指标表项 目单位细则限值设计指标体形系数0.350.247外墙平均传热系数W/( m2.k)1.160.849建筑物耗热量指标W/ m220.519.61采暖耗煤量指标Kg/ m289、11.811.14通过以上节能措施，达到国家公共建筑节能设计标准的要求。2、节电措施（1）利用科学管理方法是节电的有效措施，建立长效的技术管理部门，对动力设备和配线按规程进行定期检查，保证设备在最佳状态下运行，减少电损耗。（2）采用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料，照明光源采用新型高效节能光源，选用效率高、配光合理的灯具及绿色照明设施等。（3）选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的灯用电器件、灯具、配线器材及调光控制设备和光控器件。（4）严格执行国家建筑照明设计标准，按不同的功能区需要确定合理的照度标准配置照明，以达到节能目的。（5）选用S系列主变压器和配电变压器，降低空载损耗，有利于节能。（90、6）制定节电管理制度。通过以上电气节能措施，达到电气节能的要求。3、空调系统节能（1）办公室、休息室等房间需设置相应的空调系统，可以根据房间的位置及面积设置普通的空调器或小型柜式空调机组。（2）空调系统设自动控制系统，可准确调节室温，同时减少不必要的能源消耗。（3）设备及器材的选型采用符合国家现行技术标准的高效节能设备和器材。设备的负荷率须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率。三、节水措施1、积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识。2、该项目应采用节水暖通器材设备、节水的卫生洁具、龙头、阀门等。禁止使用耗水量大的设备和国家规定淘汰的卫生洁具。3、以功能区为单元，配备用水计量装置，划小91、核算单位，鼓励节约用水。4、制定节水管理制度。在日常管理和工作岗位中实行经济目标责任制，节水设备和卫生洁具，必须设专人负责管理、维修、保养和安全运行，杜绝用水设备和输水管道的跑、冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。第九章 项目开发计划及进度安排一、工程进度建议本项目作为莘县最大的游乐园建设项目，项目建设内容多，规模大，在项目开发过程中，根据资金状况分阶段进行。在可行性研究报告正式批复后，应及时进行工程设计的招标，保证项目早投入使用，早见效益。在整个项目的实施过程中要抓住工程设计、工程施工、设备材料购置安装等重要环节，并统筹科学安排各项工作，力求快速、优质地搞好项目建设。 二、项目实施计划项目计划建92、设期为3年。计划于2015年8月-12月进行项目前期调研和手续办理，2016年1-5月进行规划设计，2016年6月动工建设，预计2018年6月底竣工投入运营。鉴于本项目建设内容多，部分工作可以交叉进行，以缩短工程建设期。三、项目实施进度计划表 项目实施进度计划表如下：项项目实施进度计划表年月项目2015年2016年2017年2018年三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度项目前期调研前期手续办理规划设计工程施工设备设施购置安装项目全面竣工正式运营凤凰湖水上主题乐园及度假酒店建设项目 可行性研究报告第十章 项目组织管理及人力资源配置一、项目建设组织管理项目建设初93、期，旅游发展有限公司应针对本项目临时组建项目管理部。项目管理部负责项目的策划、资金筹措、工程建设。设置两个管理部：1、工程管理部编制建设项目初步设计和概算文件，提出开工报告，施工整个过程的管理监督，提出项目竣工验收申请，审查工程预算，项目合同管理，研究解决项目实施中的具体问题，工程技术管理，质量管理，拟定项目招标方案等，组织协调工程设计、监理、施工和设备材料采购。2、财务管理部编制项目建设资金计划，负责建设资金的全过程管理。二、项目运营组织管理项目运营后，管理公司组织结构按现代企业制度建设，通过转换政府职能，理顺关系，提高效率，建立高效权威，运转协调，行为规范的行政管理体制。按照所有权、管理权94、经营权相分离的原则，采取灵活的管理体制。同时建立完善的游乐园区开发和保护的监督体系，实现旅游与资源、环境的协调，确保游乐园区的可持续发展。本项目运营后的管理公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设行政部、办公室、财务部、人力资源部、企业发展部、工程项目部、经营管理部等，详见下图：董事会总经理人力资源部市场营销部公共事业部物资采购部经营管理部财务管理部行政管理部项目开发部三、劳动定员本项目工作制度按国家有关规定原则上实现每周五天工作制，部分岗位轮班执行，全年按淡旺季工作量估算。根据相关行业的规模特点，确定管理、技术和营业人员，本项暂确定为270人。劳动定员表序号岗 位 名 称定员(人)备 注195、人力资源部4负责员工招解聘、绩效考核等2行政管理部4负责度假区行政管理等3财务管理部6全面负责度假区财务工作4经营管理部200负责对度假区旅游项目的经营管理4.1接待中心及场馆40服务区、休息区4.2游乐园管理中心140游乐园其它经营项目的管理4.3酒店管理部120酒店的运营管理5物资采购部5负责度假区所需物资的采购6项目开发部5负责项目的开发、工程管理等7公共事业部26负责物业管理、环境保护8市场营销部20负责对外宣传、市场开发合 计270四、人力资源管理从整个聊城市旅游业发展情况来看，起步较晚，基本上属于“接待事业型”。随着全市旅游业的逐步发展，现已逐步步入正常发展轨道。作为聊城市旅游资源96、的一部分，除与其它资源协调发展外，凤凰湖水上主题乐园将加强自身人力资源建设，加强旅游人才、旅游队伍的建设，主要做好以下几个方面的工作：1、引进和培育专业的旅游管理人员；加强旅游人才结构建设；提高导游人员素质。通过旅游职业教育、从业人员培训和旅游社会教育，促进旅游教育事业的发展；2、培训对象及内容包括:对游乐园管理人员进行旅游教育培训；对游乐园管理人员、导游进行专业知识培训；对各餐厅、娱乐主管成员进行服务技能培训；3、通过建立培训中心，选拔人员到正规旅游学校学习，引进旅游经营、营销策划、管理、礼仪攻关等多个领域的高层人才，聘请专家、学者到公司办班、讲课，开设讲座；4、建立一套系统的对旅游从业人员97、监督、管理、评价、惩罚奖励等制约规则，会同有关部门对公司高层管理人才的经济行为、竞争行为、经营行为进行联合监督，形成一套有效的管理规则；5、对于受训的旅游人才，取得合格证后，实行持证上岗，竞争上岗。第十一章 项目招标方案第一节 编制依据1、中华人民共和国招标投标法2、国家计委第5号令工程建设项目自行招标试行办法3、工程建设项目招标范围和规模标准规定4、国务院办公厅印发国务院有关部门实施招标投标活动 行政监督的职责分工意见的通知(国办发200034号)5、关于编报工程建设项目招标初步方案的若干规定第二节 招标方案一、招标基本原则根据中华人民共和国招标投标法、建设工程施工招标投标管理办法和建设工程98、施工监理招标投标管理办法的要求，为确保项目建设的质量，缩短工期，节省投资。防范和化解工程建设中的违规、违法行为。为保证建设单位利益本项目建设的各主要环节应通过招标方式进行。根据本项目的具体情况，招标工作应遵循以下原则：1、公开原则。工程项目招标应具有高的透明度，实现招标信息，招标程序公开。2、公平原则。应给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行共同的义务。3、公正原则。评标时应按事先公布的标准对待所有的投标人。4、诚实信用原则。招标人应以诚实、守信的态度行合权利，履行义务，以维护招投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5、独立原则。招标人应是独立的法人，在招标过程中应自99、主决策，不受任何外界因素的干扰。6、接受行政监督原则。遵守有关法律法规以及有关规定，接受有关行政监督部门依法实施的监督。二、招标程序根据有关规定，项目工程招标应按下列程序进行：1)建设单位向招标主管部门提出招标申请，经批准后，编制招标文件。或委托经建设行政主管部门审批的具有相应资质的招标代理机构办理。2)发布招标公告或招标通知书。3)对招标企业进行资格审查，组织投标企业勘察施工现场。4)编制标底。委托招标代理机构招标时，审定标底。5)工程开标。由招标单位主持，在招标管理部门的监督下进行。当众启封标书，宣布标价，公开标底，进行评标、决标。6)签订承包合同，中标企业确定后，由招标单位发出经招标管理100、部门签订的中标通知书，招、投标双方在一个月内签订承发包合同，并经招标管理机构审定。三、招标的具体方案根据该院实际情况对建设项目和设备选择委托招标代理机构代理招标的形式。对招标代理机构应从信誉、实力、资质等方面择优考虑。 制定合理、具体的招标方案 1、选择合理的招标方式 目前我国现行的招标主要有三种形式：公开招标和邀请招标。本工程原则上采用公开招标方式，选择实力强，信誉高，技术力量良好的施工企业。针对投资小，专业性强或拆补的不适合公开招标的项目，采用邀请招标。 2、选择合理的资格预审方案 A、通过资格预审选择信誉好、技术力量强的施工单位。对投标人资格的审查，是做好工程施工工作的必要保证，首先编制101、资格预审文件，发布招标预审公告。由于施工单位的技术力量，施工经验、现场管理、内部质量控制制度对工程质量的影响较大，一般都应通过资格预审的方式来选择信誉好，技术力量强的施工单位，具体的资格预审的方式应根据项目的特点来设计。 B、对于技术要求简单，施工单位难度不大，投资额小的项目资格预审方案。对于技术要求管理，施工单位难度不大，投资额小的项目，资格预审的条件设置应该简单，主要施工企业的资质等级和项目经理的条件符合工程的要求，施工企业未有不良记录，就应该通过资格预审，资格预审的条件在招标公告上刊出，投标报名时即可递交资格预审资料，招标代理协助招标人在一、二天内完成资格预审。 C、对于技术要求复杂，施102、工难度大，投资额大的项目的资格预审方案。对于技术要求复杂，施工难度大，投资额大的项目可采用预审公告形式，招标代理应编制资格预审文件制定资格预审评分表和详细的资格预审评审方法，通过评审委员会，评审出信誉好，技术力量强的施工单位，以确保实现项目目标。 项目投资额大，工期紧、施工难度大，故对施工单位要求高，原则上应采用详细的资格预审评审方式，通过对施工单位编制的施工组织设计、对本项目的人员架构、施工机械的配置、类似施工经验、企业信誉等详细的评审来合理地确定施工单位。 3、选择合理的评标定标办法 如选用合理低价法、平均报价评标法、技术标和经济标综合评定的方法及总价、单价同时评分法。各种不同的方法有各自103、的优缺点，要根据工程实际来选择，根据各不相同项目要求选择各自相适应的方法。 本工程可采用： 技术标通过评审合格后才能进入经济标的评审，最后通过采用“合理低价法”评审经济标来确定施工单位。 4、合理选用承包合同价格 现行的合理建设工程承包合同价格有几种： (1)固定价：是指合同总价或者单价在合同的实施期间不因资源价格等因素的变化而调整的价格，又分固定单价和固定总价。 (2)可调价：指合同总价或者单价，在合同实施期内根据合同约定的办法调整，即在合同的实施过程中可以按照约定，随资源价格等因素的变化而调整的价格，又分可调总价和可调单价。 (3)成本加酬金：成本加酬金合同是将工程项目的实际投资划分成直接104、成本费和承包方完成工作后应得酬金两部分。工程实施过程中发生的直接成本费由发包方实报实销，再按合同的约定的方式另外支付给承包商相应报酬。 本项目宜采用固定价形式，避免合同纠纷。 四、招标的内容招标的内容主要包括：设计招标，施工、监理招标，材料及设备招标等。1）、建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动全部招标。2）、建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用委托招标；3）、建设项目勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用公开招标；招标基本情况表基本条目招标范围招标组织形式招标方式不招标招标估算金额（万元）全部招标部分招标自行招标委托招标105、公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理主要设备重要材料其他第十二章 投资测算及财务评价第一节 投资估算一、编制依据1、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、投资项目经济咨询评估指南；3、全国市政工程投资估算指标；4、山东省市政消耗定额；5、山东省建筑工程消耗量定额；6、山东省安装工程消耗量定额；7、有关行业规范、规定、标准；8、国家现行有关投资估算的规定； 9、建设单位提供的有关基础数据资料；10、当地同类建筑工程预算或结算资料。二、建设投资构成1、总投资本工程估算的范围包括建设水上、陆上设施、度假酒店等所需要的土建、设备、安装等其他费用。按照投资项目可行性研究指南106、的规定，将建设投资(不含建设期利息)的估算分为工程费用、工程建设其他费用和预备费用三部分，分别估算。工程费用又分为建筑工程费、设备购置费和安装工程费三部分。经估算，包括全部流动资金的总投资106316.0万元。其中：建设投资104848.7万元，流动资金1467.3万元。2、建设投资2.1建筑工程费根据对拟建度假酒店、水上游乐土建设施、室内游乐馆等建筑工程费用进行估算，本项费用估算额为64579.0万元。2.2设备及工器具购置费设备采用询价，本项目设备购置费总额估算为15294.1万元。2.3安装工程费安装工程费根据单项工程的设备购置费采用综合指标估算，取设备购置费的5%。其主要材料按现行市场107、价格确定。本项目安装工程费总额估算为764.7万元。2.4工程建设其他费用本工程建设其他费用中主要包括设计费（含前期工作费）、建设管理费、生产准备费、试运转费、办公及生活家具购置费等。其费用的估算按照国家有关规定，并结合本工程具体情况。估算值为16444.4万元。详见附表5其他费用估算表2.6基本预备费基本预备费按工程费用和其他费用之和的8%计算，其估算值为7766.6万元。2.7建设投资以上各项合计为建设投资，其估算值为104848.7万元。3、流动资金按照分项详细估算法，本项目流动资金估算额为1467.3万元。详见附表6流动资金估算表第二节 资金筹措项目建设期为3年，项目总投资106316108、.0万元。所有资金来源均为企业自筹资金。第十三章 效益评价第一节 评价原则和方法项目的财务评价按照国家发展改革委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)和有关现行财税制度的原则进行。以工程投资项目运行管理、生产成本等作为项目的成本费用进行评价，以此作为判断项目财务可行性和经济合理性的主要依据。第二节 财务分析一、基本假设1、所有基础数据均以近期物价水平为基础；2、项目运营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑相对价格变化；二、编制说明1、本项目经济评价主要依据2006年国家发展改革委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版），结合本项目的实际情况编制。2、本项目投资估算计算期12年。3、本109、项目原材料、产品价格是按照目前市场实际销售价格确定的。 4、项目基准收益率为12%。三、资产构成本工程固定资产92838.7万元，其中建筑物76779.9万元，设备16058.8万元；无形资产12000万元，递延资产10万元。四、总成本费用估算采用成本费用要素法分类测算。原材料费用主要是水上主题乐园和度假酒店经营过程中需要采购的原辅材料，根据类似项目的原材料费用占经营收入的比例15%进行估算，预计本项目原材料费用为5796.0万元。燃料动力燃料动力消耗量根据目前同类产品消耗定额确定，按当前市场价格计算电费及水费为 329.0万元。详见附表9外购原材料及燃料动力费用估算表工资及福利根据设计方案确110、定的新增职工人数270人和每一职工人平均年工资及福利费计算。职工平均工资按2500元/人.月计算，福利费为工资总额的14%，各项社会保险及住房公积金按工资总额的26.5%计取，工资福利费用为1138.1万元。折旧、摊销应计提的固定资产原值为92838.7万元。固定资产折旧按分类折旧法计算，建构筑物折旧年限40年，机械设备折旧年限12年，净残值率按5%考虑，年计提3094.8万元/年。无形资产按50年摊销，年计提摊销费为240万元。递延资产按5年摊销，年计提摊销费为2.00万元。固定资产折旧费详见附表8，无形及递延资产摊销费详见附表7。修理费修理费按折旧费的10%计取，每年309.5万元。其他费111、用通过分析同行业各项费用数据，结合本项目生产规模、人员和设备等具体情况，分别预测计算期各年其他制造费用、其他管理费用和其他营业费用。其他制造费用根据企业的具体情况，暂按工资福利的20%计提；其他管理费用根据企业的具体情况，暂按工资福利的10%计提；其他营业费用暂按销售收入的3%计提。运营期的其他费用估算平均为1500.6万元。总成本费用总成本费用预测结果为运营期内平均总成本费用12481.9万元，其中，固定成本12152.9万元，可变成本329.0万元。五、流动资金构成流动资金按分项详细法估算，经计算，正常年份流动资金需要量1467.3万元。六、销售收入 估算1、游客量估算项目游客量参照周边各112、大景区游客量进行计算，如泰安方特乐园（年游客量约400万人）、泉城海洋极地世界（年游客量约260万人）、齐河欧乐堡乐园（年游客量约400万人）的游客量，保守估计本项目年接待游客量为200万人。2、门票价格参照周边各大景区门票价格，本项目门票保守定价150元/人，低于齐河欧乐堡乐园的220元/人、泰安方特乐园的200元/人。3、销售收入（1）门票收入根据以上估算，项目投入运营第1年按正常年收入的80%考虑，第2年达到设计运营规模，预计年门票收入为30000万元。（2）酒店收入酒店主要为水上乐园和聊城其他景点的游客提供高标准的接待服务，包括客房、餐饮、康体、娱乐等服务，度假酒店客房设计500套，入113、住率按80%计算；度假酒店标准拟定位豪华五星级，按每间客房日消费600元估算，预计全年酒店收入为8640万元。根据以上估算，预计本项目可实现年销售收入38640万元。七、税金、利润1、营业税：根据国家有关规定，营业税按5%计提；2、所得税：按25%计算。3、盈余公积金：盈余公积金按税后利润15%计算。项目正常生产年份利润总额平均为25572.0万元，正常年所得税按25%计取，年税后利润平均为19179.0万元，盈余公积金公益金按年税后利润的10%提取，年盈余公积金为1917.9万元。利润估算详见附表12利润和利润分配表八、财务评价1、盈利能力分析财务现金流量计算详见附表13项目投资现金流量表和114、附表14项目资本金现金流量表，据此计算以下财务指标：评价主要指标：（1）静态指标投资利润率（年均） 24.05%（2）动态指标财务内部收益率 25.1%（所得税前）财务净现值 78451万元（所得税前）财务内部收益率 19.01%（所得税后）财务净现值 43899万元（所得税后）根据利润及利润分配表和建设投资估算表，可计算出以下指标：总投资收益率 =年均息税前利润项目总投资=24.12%资本金净利润率=年均净利润项目资本金=18.04%资金来源及运用见附表12财务计划现金流量表，从该表中可以看出，项目计算期内各年资金均收支平衡，生产期各年均有盈余。项目计算期内累计盈余资金242887.9万元。115、2、不确定性分析（1） 盈亏平衡分析BEP=年固定成本(销售收入-可变成本-销售税金及附加)100%=32.3%经计算，当项目达到设计能力的32.2%时，企业经营即可保本，由此可见，项目盈亏平衡点较高，项目抗风险能力较强。（2）敏感性分析考虑到该项目在实施中有一些不确定因素的变化，就固定资产投资、经营成本、销售价格三个主要因素，对内部收益率进行敏感性分析，取变化率为5%计算结果如下：序号项目不确定因素变化率（%）全部投资内部收益率（税前）敏感度系数全部投资内部收益率（税后）敏感度系数基本情况25.01%19.01%1建设投资增加5%23.67%-1.0717.89%-1.182建设投资减少5%116、26.46%1.1620.23%1.283产品售价提高5%26.80%1.4320.86%1.954产品售价降低5%23.21%-1.4417.14%-1.975经营成本增加5%24.58%-0.3418.57%-0.476经营成本降低5%25.44%0.3419.46%0.46经以上分析可以看出，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率，其中销售价格最为敏感，其次是建设投资，经营成本影响较小。因此，该项目建成投产后，在经营工作中应制定先进的营销策略，科学制定门票价格和酒店经营标准，搞好各项服务工作，尽量降低经营成本；采取科学的成本管理办法，认真推行成本控制制度，严格控制成本增加，并要从能源综合117、利用等因素采取措施降低成本，强化经营管理。为了达到降低项目风险的目的，项目建设过程中，应加强基建管理，杜绝浪费，减少基建开支。第十四章 项目风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对凤凰湖水上主题乐园项目投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。一、风险因素分析1、经营风险客源、价格、自然条件、服务质量、人力资源管理和公司融资能力等因素，都可能对公司旅游产业经营造成一定影响。同时，也并不排除公司以后由于经营管理出现偏差、销售不畅等因素，导致其盈利能力下降，从而对公司经营业绩造成一定的负面影响。2、行业风险旅游118、业对社会经济的依托性比较强，任何一种不利条件都可能使旅游业的发展受到制约。同时，随着旅游行业内部竞争的激烈程度不断加剧，公司所投资经营的旅游业务将面临较大的竞争压力。3、市场风险居民消费特点、承受能力和变化趋势均是不易把握的因素，加之旅游业的投入成本大，这都构成了本项目的经营方向和投资选择的市场风险，而莘县所处的中部地区的气候、季节等因素也使旅游市场呈现多样性和不稳定性。4、政策风险旅游业与社会经济环境具有较高的相关性，国家的宏观经济政策和相关政策规定的变化，均可能增加本公司的经营成本，降低经营收入，影响收益水平。二、风险对策针对旅游业市场存在的风险，主要应从以下几个方面采取措施规避：1、合理119、规划，避免滥建滥开发，保护好资源与环境；2、系统分析国际、国内旅游市场变化趋势，提供相应的产品和服务满足需求，并有适当的超前意识；3、积极分析目标市场的容量与特点，加大旅游促销力度，提高本地旅游产品在市场上的占有率；4、制定有利的政策引导项目发展，调动各方面的积极性，通过地区交通的调整，增加外地游客数量；结合邯济铁路复线改造，合理预留和规划园区主要出入口。5、加大项目宣传力度，通过电视、网络等媒体的影响，提高凤凰湖水上主题乐园的知名度，以保证稳定的客源，尽可能吸引外地区域的游客来度假观光；6、建立反映灵敏的防灾抗灾系统，维护本地旅游市场秩序和旅游地形象；7、加强旅游对环境、文化的保护和促进作用120、，协调和完善顺畅的旅游营销网络渠道；8、项目运营后加强对从业人员的职业培训，加强安全教育和环境保护意识教育，使得项目建设得到可持续的良性发展。第十五章 综合效益评价一、生态效益分析整个凤凰湖水上主题乐园项目建成后，将形成一个集休闲、度假、娱乐、游览、观光为一体的生态游乐园，树立一个全新的聊城旅游度假形象，增强项目区水资源涵养功能，保护项目区生态和植被，使项目区及其周边的生态环境得到进一步提升和改观，为周边地区的发展创造有利条件。1、增加植被，净化大气和水质本项目的实施将通过植树造林，增加植被面积与游乐园区的森林覆盖率，发展适合本地的生态养花业。这将减少水域污染，净化水质，同时造林种花工程还对净121、化气候、改善局部气候大有裨益。2、为生态建设提供资金支持和知识支持在游乐园区的前期开发工作中，投入大量资金用于景观绿化、水系建设等工作，后期的经营中，将从旅游收入中拿出一定比例的资金继续用于生态建设，例如树木植被的保护、“三废”处理设施、旅游生态保护科学研究等。3、促进当地居民和旅游者的环境保护意识。通过开展生态旅游，使更多的当地居民直接从旅游业受益，使更多的旅游者享受到生态美，这样当地居民和旅游者可以从切身利益中认识到，生态质量的提高与生活质量的提高息息相关，从而大大提高社区居民和旅游者对生态保护和建设的支持。二、社会效益分析1、改善当地的投资环境生态旅游业的发展将有利于形成以旅游业为核心，122、不破坏生态环境的产业结构，这将进一步改善莘县和聊城市的投资环境，对区域发展具极大的促进作用。而凤凰湖水上主题乐园项目的实施有利于促进聊城市、山东省和外省、外国的人流、物流和资金流导向乐园及其周边区域，有利于提高区域经济水平，促进区域间经济的合作和社会的协调发展。2、提升聊城市的旅游形象聊城市由于发展旅游业较晚，在山东省旅游业中地位不突出。凤凰湖水上主题乐园一旦推向市场，将改变现状，突出莘县乃至聊城市休闲旅游的形象，可以预料的是，休闲旅游将会加快莘县及聊城市社会经济发展的进程，从而将极大改善莘县和聊城市的整体休闲度假形象。三、经济效益分析1、增加就业机会；旅游业是劳动密集型产业，可为当地居民创造123、诸多的就业机会，使当地居民参与到旅游产业建设中来。据估算，一个游乐园区10000个游客日可以创造13个就业机会。这对于实现社会就业工程的贡献力是非常明显的。根据估算，本项目建成后，旅游景点年客流量将超过100万人次，这将可以创造出1300个服务业就业机会。因此，本项目开发的经济效益的直接表现就是能促进就业机会的增加。2、增加当地居民收入和财政收入本项目的开发将会直接带动地方经济的发展，增加当地居民收入，增加地方就业机会，提高地方财政收入3、产生乘数效应，带动区域经济增长。本项目总投资约10亿元，通过“投资消费收入再投资再消费再收入”这一循环、周转的过程，对当地相关经济部门所产生的连锁效应和最终124、影响，包括直接效应、间接效应、诱发效应和继发效应。在这一循环、周转的过程中，旅游地经济总量相对于投入会成倍地增长，包括游乐园区产值的增长、为旅游企业提供产品与服务的部门和企业的产值增长、以及旅游业从业人员会因旅游收入的增加而获得个人新增收入。如果按3至5倍的乘数效应来计算，本项目将带动地方GDP增长30亿至50亿元，为当地经济建设作出较大的贡献。第十六章 结论以上针对凤凰湖水上主题乐园及度假酒店项目，分别从项目旅游资源、旅游产业市场分析、规划建设方案、环境及生态保护以及投资测算与效益评价等多方面进行了分析研究，结论如下：一、该项目开发顺应国家生态旅游、度假旅游产业政策的方向，符合国家政策和地方区域性经济发展规划。二、项目依托区块稀缺旅游资源的，与周边已建成的旅游景区优势互补，功能全面，项目整体定位合理。三、项目土地利用规划合理，功能结构划分明确，独具特色的构思设计，保证了项目建设的超前性。四、项目生态效益、社会效益以及经济效益较为明显，能够有效促进自然、社会以及经济的协调发展。综上可以看出，凤凰湖水上主题乐园及度假酒店项目的开发是可行性的。