1、2013年12月保定白洋淀待建度假酒店市场及经济保定白洋淀待建度假酒店市场及经济可行性研究报告可行性研究报告(过程讨论稿）过程讨论稿）目 录1.保定市概况 32.京 津 酒 店 市 场 研 究 63.待建 酒 店地 块 分析 134.竞 争 度 假 酒 店 市 场 及 需 求 分 析 185.待建度假酒店定位及客源需求、设施推荐296.待建度假酒店需求、入住率及平均房价预测397.待建度假酒店收支及投资回收期预测438.竞争奢华度假酒店市场及需求分析479.待建奢华度假酒店定位及客源需求、设施推荐5210.待建奢华度假酒店需求、入住率及平均房价预测6211.待建奢华度假酒店收支及投资回收期预测2、6612.目的地度假酒店案例分析.70-3-1.保定市概况保定市概况-4-保定市概况保定市概况保定在河北省内位置保定在河北省内位置 保定市位于华北平原中部、河北省中部，总面积22,190平方公里。同时，保定是河北省人口最多的区市，2012年末常住人口为1135.14万，主城区人口近240万，市区建成区面积300平方公里。保定市区位优势显著，市中心距北京140公里、天津145公里，距省会石家庄125公里。与北京、天津构成黄金三角，自古是“北控三关，南达九省”的“通衢之地”，曾长期为河北的政治、经济、文化中心，是京津冀地区中心城市之一。2006-12年期间，保定市GDP呈现稳步增长态势，名义地区生3、产总值的复合年增长率达到15.4%。其中第二产业增加值增长最快，复合年均增长率达16.3%，工业占GDP比重较高，2012年占比达55%，主导地位显著。人均生产总值7年内以13.2%的复合增长率稳步增长，至2012年达到24,054元；项目地块-5-保定市经济与旅游概况保定市经济与旅游概况保定市生产总值增长情况保定市生产总值增长情况2006-2012 2006-12年期间，保定市GDP呈现稳步增长态势，地区生产总值的复合年增长率达到15.4%；固定资产投资总额在2006年至2012年期间增长显著，复合增长率达22.8%；根据最新的规划，定位保定城市性质为：国家历史文化名城，以先进制造业和现代服4、务业为主的京津冀地区中心城市之一。保定市旅游人次和收入情况保定市旅游人次和收入情况2005-2012 2012年，保定市全年共接待旅游访客4492万人次，实现旅游总收入人民币237.3亿元。与上年相比，旅游访客人次上升了20.0%，实际旅游总收入提高了12.1%。2007-08年受全球性金融危机影响，国内旅游市场略有下挫，但之后迅速反弹，均以超过20%的比率增长；同期，旅游外汇收入复合年均增长率达33.4%，显示了国际游客较高的消费水平。05010015020025005001000150020002500300035004000450050002005200620072008200920105、20112012旅游人数（万人次）收入（亿元）0.02.04.06.08.010.012.014.016.00.0 50.0 100.0 150.0 200.0 250.0 300.0 2006200720082009201020112012GDP 人民币（十亿元）增长率（%）-6-2.京津酒店市场研究京津酒店市场研究-7-北京星级酒店供应北京星级酒店供应作为中国的旅游目的地之一和商业中心，北京的星级酒店总数在过去10年间位居全国城市之首。截止2012年（估计）年底，北京共有590家星级酒店，提供118,657间客房。2005年至2012年（估计）间，北京星级酒店客房供应的复合年均增长率约为16、%。自2008年北京奥运会以来，开发商对北京高档酒店市场一直保持强烈兴趣。2012年，300间客房的北京康莱德酒店，220间客房的北京万豪行政公寓和313间客房的北京四季酒店等5家五星级酒店相继开业。其中，46%的酒店客房分布在朝阳区，35%的酒店客房分布在东城区。这些酒店为北京高端酒店市场新增客房1,400多间。0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 20052006200720082009201020112012E客房数客房数 No.of Rooms来源：优尼华盛国际Source:HVS Research一、二星级酒店 O7、ne-&Two-Star Hotels三星级酒店 Three-Star Hotels四星级酒店 Four-Star Hotels五星级酒店 Five-Star Hotels-8-北京酒店市场表现北京酒店市场表现入住率及平均房价入住率及平均房价由于北京酒店市场供应量快速增长，整体市场入住率在2005年至2008年间从65%降至55%。但在经济快速增长和北京奥运会的推动下，2008年整体市场平均房价比上年增长了将近20%。2012年，所有星级酒店市场的平均房价增长较快，特别是五星级酒店市场，增幅达到10%。预计各星级酒店市场的平均房价将从2013年（预测）开始趋于稳定。鉴于良好的访客人次增长趋势，8、以及北京作为全球商务、会奖和旅游目的地的地位，预计北京三星级和五星级酒店市场入住率将从2012年（估计）开始趋于稳定。虽然四星级酒店市场的入住率在2011年及2012年（估计)分别为74%和72%，但预计在2013年（预测）和2014年（预测）将有所下滑。02004006008001,0001,2001,4000%10%20%30%40%50%60%70%80%20052006200720082009201020112012E2013F2014F平均房价（人民币平均房价（人民币/元）元）ADR(RMB)入住率入住率 Occupancy五星级酒店Five-Star Hotels四星级酒店Four9、-Star Hotels三星级酒店Three-Star Hotels系列7来源：优尼华盛国际Source:HVS Research-9-北京部分新增高端酒店北京部分新增高端酒店拟开业时间拟开业时间Proposed Opening酒店名称酒店名称Hotel星级星级Star-Rating地点地点Location客房数（估计）客房数（估计）No.of Rooms(Est.)2013北京通州希尔顿酒店Hilton Beijing Tongzhou五星级Five-Star东城区Dongcheng District300中粮北京华尔道夫酒店Waldorf Astoria Beijing五星级Five-St10、ar东城区Dongcheng District176北京瑰丽酒店Rosewood Hotels五星级Five-Star朝阳区Chaoyang District2792014北京通盈中心洲际酒店InterContinental Tongying,Beijing五星级Five-Star朝阳区Chaoyang District320北京文华东方酒店Mandarin Oriental,Beijing五星级Five-Star朝阳区Chaoyang District241北京W酒店W Beijing Changan五星级Five-Star朝阳区Chaoyang District3402015北京西南华邑酒11、店South-West Hualuxe,Beijing五星级Five-Star待定TBC380北京诺金NUO Beijing 五星级Five-Star待定TBC待定TBC北京安麓Ahn Luh Beijing五星级Five-Star待定TBC待定TBC2016北京宝格丽酒店Bulgari Beijing五星级Five-Star待定TBC120待定TBC北京房山铂骊Fangshan Primus 五星级Five-Star房山Fangshan待定TBC北京泰姬陵天坛酒店Taj Temple of Heaven,Beijing五星级Five-Star东城区Dongcheng District106中12、关村西区凯宾斯基大饭店Zhongguancun Kempinski Hote五星级Five-Star海淀区Haidian District380代建酒店总供给量（指标性）代建酒店总供给量（指标性）Total Proposed Room Supply(Indicative)2,652来源：优尼华盛国际Source:HVS Research-10-天津星级酒店供应天津星级酒店供应截止2012年，天津市共有112家星级酒店，提供18,795间客房，其中四、五星级酒店的客房数共占客房总量的60%，并且也是增长最快的细分市场，在2005年至2012年复合年均增长率分别达到14%和13%。随着近几年滨海新13、区的规划开发，众多高星级酒店选择落户在这一投资热点区域内。2012年有多家五星级标准的酒店陆续开业，如96间客房的天津海河英迪格酒店和350间客房的京基皇冠假日酒店。而由于市场竞争激烈，多家原本打算在2012年开业的酒店都推迟到了2013年。0 4,000 8,000 12,000 16,000 20,000 20052006200720082009201020112012E客房数客房数 No.of Rooms来源：优尼华盛国际Source:HVS Research一、二星级酒店 One-&Two-Star Hotels三星级酒店 Three-Star Hotels四星级酒店 Four-Sta14、r Hotels五星级酒店 Five-Star Hotels-11-天津酒店市场表现天津酒店市场表现入住率及平均房价入住率及平均房价2012年，天津市星级酒店市场的入住率在经历了国际金融危机的低谷后稳步增长，尤其是四星级酒店，入住率从2009年的49%上升至2012年（估计）的51%。由于五星级酒店市场的入境客源占较大比例，受金融危机的影响也最大，入住率在2009年跌至41%。而2012年(估计）仅上升至44%，这也是受近两年大量开业的五星级酒店的影响。在平均房价方面，天津市场表现低迷，自2009年以来未出现明显增长，随着这些新增供应逐渐被市场吸收，高星级酒店市场在2013年（预测）和201415、年（预测）的平均房价将会增长3%到5%。01002003004005006007008009000%10%20%30%40%50%60%70%20052006200720082009201020112012E2013F2014F平均房价（人民币平均房价（人民币/元）元）ADR(RMB)入住率入住率 Occupancy五星级酒店Five-Star Hotels四星级酒店Four-Star Hotels三星级酒店Three-Star Hotels来源：优尼华盛国际Source:HVS Research-12-天津部分新增高端酒店天津部分新增高端酒店拟开业时间拟开业时间Proposed Openin16、g 酒店名称酒店名称Hotel星级星级Star-Rating地点地点Location客房数（估计）客房数（估计）No.of Rooms(Est.)2013梅江南皇冠假日酒店Crowne Plaza Meijiang South五星级Five-Star河西区Hexi District381天津马哥波罗酒店Marco Polo Hotel Tianjin五星级Five-Star待定TBC300天津悦榕庄酒店Banyan Tree Tianjin Riverside五星级Five-Star河北区Hebei District159天津希尔顿逸林酒店Double Tree Tianjin Donglih17、u五星级Five-Star东丽区Dongli District500天津帝旺凯悦酒店Hyatt Hotel Tianjin五星级Five-Star滨海新区Binhai New Area366天津泛太平洋酒店Pan Pacific Tianjin Hotel五星级Five-Star红桥区Hongqiao District289天津昆仑铂尔曼酒店Pullman Tianjin Binhai Nailun Hotel 五星级Five-Star河西区Hexi District300天津滨海彩虹艾美度假酒店Le Mridien Tianjin Binhai Resort 五星级Five-Star滨海新区18、Binhai New Area400天津万达文化酒店Wanda Realm Hotel,Tianjin五星级Five-Star河东区Hedong District298天津滨海碧桂园希尔顿酒店Country Garden Hilton Hotel,Tianjin五星级Five-Star滨海新区Binhai New Area1,224圣光万豪酒店Shengguang Marriott Hotel五星级Five-Star蓟县Ji County 2272014天津丽思卡尔顿酒店Ritz-Carlton Tianjin五星级Five-Star河平区Heping District278天津香格里拉大酒店19、Shangri-La Tianjin 五星级Five-Star河东区Hedong District5072016天津凯悦居所Hyatt Place Tianjin五星级Five-Star南开区Nankai District220待建酒店客房总供应量（指示性）待建酒店客房总供应量（指示性）Total Proposed Room Supply(Indicative)5,449来源：优尼华盛国际Source:HVS Research-13-3.待建酒店地块分析待建酒店地块分析-14-地块位置地块位置待建度假酒店位置 待建度假酒店属于保定市白洋淀美庐庄园综合开发项目的一部分，紧邻华北最大天然湿地-白洋20、淀，属保定郊区范畴内，项目拥有温泉资源，是区域内休闲旅游的理想目的地。项目用地面积约136亩（约合90827平方米）-15-待建项目地块可达性待建项目地块可达性十一五期间，保定通过对基础交通设施的大力投入，交通格局有了很大的提升，目前基本形成了高速公路、铁路及航空的立体交通网络。未来五年，保定将继续实行“对接京津”的战略，继续推进路网等基础交通设施建设，以成为京津冀都市圈中“高速公路港”交通枢纽。预计2013年津保高铁主线将建成并通车，届时从天津到保定1小时内的快速通达将成为现实。首都第二机场预计2014年全面建设开工，2018年初步建成，建成后将成为世界第一大民用机场，年客流量近4500万人21、次。该机场距项目所在地仅仅30分钟车程。截至2011年底，保定高速公路已建成10条段：京港澳高速、保津高速、保沧高速、廊涿高速、张石高速涞水至曲阳京昆段及密涿支线、张石高速西陵互通至涞水枢纽互通段、张石高速张保界至涞源南互通段、保阜高速、大广高速、荣乌高速一期，高速公路通车总里程达757公里（全省4756公里），跃居省第一位。项目位置距北京120公里距天津110公里距石家庄187公里距保定50公里-16-待建项目地块可达性待建项目地块可达性河北省主要旅游景点河北省主要旅游景点-17-地块地块SWOTSWOT分析分析优势优势：待建度假酒店与声誉卓著的国际酒店管理公司的挂靠；待建度假酒店属于保定市22、未来旅游重点开发项目的一部分；待建度假酒店项目自然景观优越，迎合京津冀周边城市居民对田园休闲体验的喜爱；填补高端田园休闲度假产品的市场空隙；除休闲和乡村农业体验设施以外，待建度假酒店项目还将配备完善的商业、住宅元素（别墅），如高尔夫球场和温泉设施。有针对性设计的酒店设施确保功能和效率的最大化；待建度假酒店将满足市场高端休闲度假和大中小型会议设施的期望；待建度假酒店项目有望提供领先的度假产品和一流的度假氛围；交通快速便捷，地理位置显著，距世界级都市“一小时”半径。机遇机遇：保定市尚无高端国际休闲度假酒店；河北将“两山一淀一古城”定为核心重点，构建“一城五区”旅游发展格局，其中包括白洋淀白沟湿地温23、泉购物旅游产业聚集区；周边未来交通基础设施将得到进一步的改善；待建度假酒店所处国家5A级旅游景区，是北方第一大湿地；PM2.5成为生活质量的重要指数，提升京津冀的空气质量势在必行；待建开发项目有机会创造一种结合自然田园风光和各种体验活动的独特 度假产品。劣势劣势：项目分段实施，整体氛围需要一定的时间培育，对酒店经营有所影响；待建度假酒店预计将依赖休闲需求，受周末时段和季节性因素影响较大，因此要加强项目周边配套，延长客户停留期；保定地区缺少高端旅游、娱乐及休闲设施来吸引高端游客；目标地块附近现有大片闲置及未规划用地，不利于待建度假酒店高端品牌形象的树立；待建度假酒店的休闲需求对整体项目的开发成功24、依赖度较高；酒店依赖自身的设施组合和销售队伍以吸引休闲和会奖需求；要将开发项目树立成为知名旅游目的地，可能需要大量的市场营销努力和成本。挑战挑战：天津、北京市及霸州市附近大量度假酒店项目将对市场业绩构成压力；项目位于郊区的地理位置固有的风险；鉴于地理位置及项目整体开发进程因素，待建度假酒店可能要花费相当一段时间才能建立起认知度；省市两级政府是京津冀及周边地区会议及团体需求的主要需求驱动因素。中央政府紧缩三公经费（即出国费、车辆购置费及运行费和公务接待费）的政策，限制了政府用于会议和接待的开支，这对整个酒店市场造成了负面影响。-18-4.竞争度假酒店市场及需求分析竞争度假酒店市场及需求分析-1925、-竞争酒店竞争酒店由于目标区域周边缺少高端度假村产品，因此待建度假酒店暂无主要竞争酒店。由于待建度假酒店的客源预计主要来自京津翼地区，因此我们将京津翼近郊的现有高档度假酒店纳入考虑以了解大京津翼地区高端度假酒店的整体运营状况。待建酒店次要竞争酒店1.长城脚下公社2.北京春晖园温泉度假酒店3.霸州玫瑰庄园温泉度假酒店4.茗汤日月潭温泉会馆5.天津恒大酒店6.一渡假日酒店1新增供应酒店1.待建京津悦榕（悦椿）酒店2.华银天鹅湖喜来登度假酒店3.牛驼温泉极品酒店1654321312-26-竞争度竞争度：现存酒店竞争度相对较小现存酒店竞争度相对较小：根据待建度假酒店的定位，我们认为2家竞争酒店总体竞争26、力度均为50%，周边市场中的温泉度假酒店总体竞争力度为25%。6家竞争度假酒店的细分市场以会奖市场为主；对于周边市场的五星级酒店来说，其细分市场以会议市场为主，达到50%-60%。其次为商务市场，达到25%-30%。经营状况经营状况：市场竞争激烈市场竞争激烈：整体竞争酒店市场2010年的平均入住率约为50%，2011年下降了近6个百分点，达到44%，而之后2012年回升至51%。2012年入住率下降的主要归因于拥有174间客房的靑源国际大酒店及数家五星级酒店于该年进入市场，拉低了竞争市场的平均入住率；根据我们的市场调研和对当地酒店业者的访谈，在未来几年将有大量高星级酒店进入本项目所在市场，尽管27、与本项目定位有所差别，但预计到时对整体入住率产生较大程度的影响。平均房价保持稳步增长：平均房价保持稳步增长：平均房价由2010年的人民币840元上涨至2012年的人民币921元。这说明即使在周边市场星级酒店客房数量连年增长的情况下，区域内市场仍缺乏同类型酒店供应量，特别是五星级度假酒店，这也表明了位处京津近郊的所选竞争度假酒店能够保持各自的平均房价定位；虽然周边酒店市场在未来将面临较大的竞争压力，但新增供应多为高端国际品牌酒店，因此对市场的整体平均房价有拉动作用。竞争酒店市场表现竞争酒店市场表现-27-新增酒店供应新增酒店供应除了分析现有竞争酒店的设施，考虑任何新增酒店项目对待建度假酒店未来经28、营业绩的冲击也非常重要。经过实地考察和对有关市场报告进行分析，我们了解到，京津与河北省内将有大量高星级酒店项目在可预见的未来进入竞争酒店市场。但考虑到待建度假酒店的定位，我们只将未来新增高级度假型酒店纳入我们的考察范围。待建的新增酒店供应表待建的新增酒店供应表 待如上表所示，含待建度假酒店及2家同类型假设性酒店，总数2,146间新增客房将于2013年底开始逐步进入竞争酒店市场。这些新增的客房带来的结果是，待建度假酒店的竞争市场在接下来的5年内，客房数量将增加一倍，但同时由于上述新增酒店的品牌定位、发展阶段及其所处地理位置，我们也将其对待建度假酒店的竞争力度进行了区分。新增酒店新增酒店客房数客房29、数 总竞争度总竞争度预计开业日期预计开业日期白洋淀待建度假酒店220100%2018年1月1日待建京津悦榕（悦椿）酒店500752018年1月1日华银天鹅湖喜来登度假酒店300502015年1月1日牛驮温泉极品酒店160252015年1月1日区域内待建度假酒店500502018年1月1日总数总数1,680-29-5.待建度假酒店定位及客源需求、设施推待建度假酒店定位及客源需求、设施推荐荐-33-酒店市场区域的定义是酒店需求所定。与办公楼和住宅需求相反，酒店的需求并不取决于当地居民或工作人员，而是由旅游资源、当地企业、工业园区、会展中心等可吸引外来访客所诱导产生的需求。因此，待建地块的当前和未来30、的客源包括：待建酒店可能的需求驱动因素及定位待建酒店可能的需求驱动因素及定位我们综合考虑了如下因素：业主对待建度假酒店的构想、假设酒店管理方（如悦榕或悦椿等）对项目体量和设施的要求、酒店的地理位置、地形布局、区域内度假酒店住宿市场供求和定价的动态变化，以及国际品牌精品度假酒店开发的品牌标准。通过对区域内度假酒店市场供应、需求现状，以及对待建度假酒店周边环境和潜在客源的实地考察及分析，我们建议待建度假酒店突出自身区位及资源优势，规划建设成为一家“重点“重点满足高端休闲客源住宿需求，兼顾区域内中小型高端会展、会议需求，并配有高档餐饮及休闲设施的国际品满足高端休闲客源住宿需求，兼顾区域内中小型高端会31、展、会议需求，并配有高档餐饮及休闲设施的国际品牌高端度假休闲精品酒店。待建度假酒店应注重客房的品味和舒适性，会议设施的豪华和先进性，同时拥有牌高端度假休闲精品酒店。待建度假酒店应注重客房的品味和舒适性，会议设施的豪华和先进性，同时拥有高品质水疗，健身运动配套设施。”高品质水疗，健身运动配套设施。”待建酒待建酒店客群店客群休闲旅游休闲旅游会奖会奖商务商务-34-待建酒店酒店设施推荐待建酒店酒店设施推荐竞争项目竞争项目地点地点客房数客房数套房数套房数套房率套房率标准间平均面积标准间平均面积（平方米）（平方米）长城脚下公社北京1812011%35北京春晖园温泉度假酒店北京424256%45霸州玫瑰庄32、园温泉度假酒店霸州1193429%30茗汤日月潭温泉会馆霸州1091716%38天津恒大酒店天津2000%60一渡假日酒店北京46613%25平均平均1501712%39可比项目可比项目地点地点客房数客房数套房数套房数套房率套房率标准间平均面积标准间平均面积（平方米）（平方米）抚仙湖悦椿度假酒店玉溪811519%30云南丽江铂尔曼度假酒店丽江1307961%42杭州西溪悦椿度假酒店杭州590%35绿城千岛湖喜来登度假酒店千岛湖248218%48平均平均13011526%39待建酒店待建酒店总客房数总客房数套房数套房数套房率套房率推荐客房数推荐客房数2209845%客房客房客房数客房数面积面积/33、平方米平方米平方米平方米高级房60422,520高级景观房50422,100豪华房45582,610豪华景观房40582,320一室套房131161,508一室景观套房101161,160二室景观套房2180360总计总计22012,578来源:优尼华盛国际研究组 考虑到待建产品定位于高端度假酒店，我们建议酒店应配备220间客房，稍大于区域内度假酒店的客房平均值。这是因为我们也考虑到区域内企业中小型会议市场的需求以及酒店管理公司对此类度假酒店的客房数要求以确保运营效率。考虑到本酒店作为本次规划两座酒店中较大规模的产品，主要承接企业会议与高级休闲旅游客源，因此在房型配比上设置了更多标准房（包括高34、级房与豪华房），以扩大对房价更为敏感的此类目标客群的吸引力。于此同时，我们也针对企业高管与家庭住客配备了一定比例的套房。房间面积上结合投资回报与区域内现实情况，我们没有刻意在数字上追求最大化，但仍在同类产品中保证了领先优势。-35-待建酒店酒店设施推荐待建酒店酒店设施推荐 可比度假酒店平均设有5个餐饮设施以满足高端休闲散客的需求，平均座位数为386个。综合考虑可比度假酒店的餐饮设施和本次产品定位所可能产生的需求，我们建议待建酒店设置5个餐饮设施，约465个餐位，略高于可比度假酒店平均值；考虑到该地区用餐习惯的特点，我们建议中餐厅应以北方菜系，粤菜为辅，并配置10个高档包间以满足企业客户和以家庭35、为单位的高端休闲旅游客人的需求；考虑到区域内缺乏西餐厅的情况，我们建议在本酒店中设置以更容易被国内人士接受的意大利菜为特色的餐厅；另外结合对国内消费的实际需求，我们建议了“茶室”这一餐饮形式，其中可以设立包房以提供更大程度的隐私。竞争项目竞争项目地点地点客房数客房数大约座位数大约座位数每客房座位容量比每客房座位容量比例例长城脚下公社北京181360199%北京春晖园温泉度假酒店北京424735173%霸州玫瑰庄园温泉度假酒店霸州119230193%茗汤日月潭温泉会馆霸州109200183%天津恒大酒店天津292690236%一渡假日酒店北京46100217%平均平均386386200.45%可36、比项目可比项目地点地点客房数客房数大约座位数大约座位数每客房座位容量比每客房座位容量比例例抚仙湖悦椿度假酒店玉溪819901222%云南丽江铂尔曼度假酒店丽江130340262%杭州西溪悦椿度假酒店杭州59230390%绿城千岛湖喜来登度假酒店千岛湖248660266%平均平均130555535%待建酒店待建酒店客房数220座位数465每客房座位容量比例每客房座位容量比例2.1餐饮设施餐饮设施大约面积大约面积（平方米）（平方米）大约座位数大约座位数每座位大约面积每座位大约面积(平方米平方米)中餐厅（10间包房）5251503.5全日制餐厅4051353.0西餐厅（2间包房）245703.5茶室37、150503.0大堂酒廊150602.5总计总计1,475465来源:优尼华盛国际研究组-36-待建酒店酒店设施推荐待建酒店酒店设施推荐 竞争酒店市场的会议设施配置平均达到795平方米（或每客房会议面积5.0平方米），最大会议室平均面积为540平方米。同样，与待建度假酒店相似定位的可比度假酒店中，会议设施配置平均达到742平方米（或每客房会议面积5.5平方米）。这里体现了区域内因会议催生的酒店需求在整体酒店市场中的比重；会议客源在此类度假产品中，尤其是节假日之外成为酒店收入的重要来源；结合度假酒店的市场定位，我们建议可以设置较大体量的会议空间，包含1个可一分为二的宴会厅，2个可以连接为1个会议38、室的多功能厅，2个贵宾会议室及合适的室外露天活动区域，以满足中小型高端会议及企业年会需求。预计这样的设置将在短时间内确立本酒店在区域内领先会议酒店选择的地位。竞争项目竞争项目地点地点客房数客房数会议面积会议面积（平方米）（平方米）每客房会议面积每客房会议面积比例比例长城脚下公社北京1819505.2北京春晖园温泉度假酒店北京4241,7744.2霸州玫瑰庄园温泉度假酒店霸州1194754.0茗汤日月潭温泉会馆霸州1093102.8天津恒大酒店天津2927502.6一渡假日酒店北京4651011.1平均平均1957955.0可比项目可比项目地点地点客房数客房数会议面积会议面积（平方米）（平方米）39、每客房会议面积每客房会议面积比例比例抚仙湖悦椿度假酒店玉溪813534.4云南丽江铂尔曼度假酒店丽江1307715.9杭州西溪悦椿度假酒店杭州591502.5绿城千岛湖喜来登度假酒店千岛湖2481,6946.8平均平均1307424.9待建酒店待建酒店客房数客房数220每客房会议面积比例每客房会议面积比例6.8推荐的会议面积（平方米）推荐的会议面积（平方米）1,490会议室会议室数量数量大约面积（平方米）大约面积（平方米）最多可容纳最多可容纳人数人数每座位面积每座位面积（平方米）（平方米）布局假设布局假设宴会厅（可分隔成2间）18006701.2剧院式多功能厅1（可分隔成2间）1400330140、.2剧院式多功能厅211801501.2剧院式贵宾会议室1170204.0长桌式贵宾会议室2140103.5长桌式总计总计51,4901,180来源:优尼华盛国际研究组-37-待建酒店酒店设施推荐总结待建酒店酒店设施推荐总结客房客房数量数量比例比例%净面积（平方米）净面积（平方米）平方米平方米高级房6027%422,520高级景观房5023%422,100豪华房4520%582,610豪华景观房4018%582,320一室套房136%1161,508一室景观套房105%1161,160二室景观套房21%180360后台工作间5%629总计总计22013,207餐饮设施餐饮设施座位数座位数净面积41、（平方米）净面积（平方米）平方米平方米中餐厅（10间包房）1503.5525全日制餐厅1353.0405西餐厅（2间包房）703.5245茶室503.0150大堂酒廊602.5150后台工作间60%885总计总计1502,360会议空间会议空间最多可容纳人数最多可容纳人数每座位面积比率每座位面积比率平方米平方米宴会厅（可分隔成2间）6701.2800多功能厅1（可分隔成2间）3301.2400多功能厅21501.2180贵宾会议室1204.070贵宾会议室2103.540玄关/会务接待600后台工作间50%1,045总计总计1,1803,135-38-待建酒店酒店设施推荐总结待建酒店酒店设施推42、荐总结综合考虑到业主构想、假设酒店管理方（如悦椿等）对项目体量和设施的要求、可比度假酒店配置、以及市场因素等，我们的设施推荐得出的示意性建筑面积为32553平方米，稍大于业主的初步安排。这也是结合了本项目两座酒店中部分设施（尤其是会议设施等）将进行共享的考量。其他公共区域其他公共区域数量数量平方米平方米健身中心（瑜珈室、跳操房）1300室内泳池1250水疗中心（8间水疗室）1380商务中心190商店190棋牌室（10间包房）1200小型影院（35座左右）1150综合性活动中心1300大堂1300后台及辅助区域10%206总计总计2,266后台后台15%3,145示意性净面积示意性净面积24,143、13估算的净面积与建筑面积比率估算的净面积与建筑面积比率1.35示意性建筑面积示意性建筑面积32,553注:上述计算仅供参考。建议客户在做出任何法律或财务承诺前，寻求合格建筑师提供专业服务，就物理地快上的代建设施和建筑面积是否可行听从建筑师的建议。来源：优尼华盛国际推荐-39-6.待建度假酒店需求、入住率及平均房价待建度假酒店需求、入住率及平均房价预测预测-40-竞争市场入住率及细分市场预测竞争市场入住率及细分市场预测39,30835,37733,60854,00880,69783,964111,920116,272119,623123,209127,045-10.0%-5.0%60.7%4944、.4%4.0%33.3%3.9%2.9%3.0%3.1%18,46816,99116,31120,03132,84733,70344,56245,71646,94048,23749,612-8.0%-4.0%22.8%64.0%2.6%32.2%2.6%2.7%2.8%2.9%12,96013,60814,28828,20347,40349,02363,16265,15867,13569,28971,637 5.0%5.0%97.4%68.1%3.4%28.8%3.2%3.0%3.2%3.4%70,73665,97664,208102,242160,947166,690219,644227,145、47233,698240,735248,294-6.7%-2.7%59.2%57.4%3.6%31.8%3.4%2.9%3.0%3.1%每晚可售客房数3834444606346346041,4491,4491,4491,4491,449每年可售过夜客房数139,941162,060167,950231,410231,410220,551528,976528,976528,976528,976528,976可售过夜客房增长率15.8%3.6%37.8%0.0%-4.7%139.8%0.0%0.0%0.0%0.0%整体市场入住率整体市场入住率51%41%38%44%70%76%42%43%44%446、6%47%入住过夜客房数入住过夜客房数休闲休闲商务商务住宿需求增长率住宿需求增长率总计总计入住过夜客房数住宿需求增长率202020122013201420172018201920162015会将会将入住过夜客房数住宿需求增长率20212022-41-基于待建酒店定位、细分市场发展趋势，我们认为，待建酒店对休闲旅游市场的捕获力大于对会奖和商务市场的捕获力。预计稳定年后，待建酒店对市场整体的渗透率约为108%，略高于竞争酒店的整体水平；酒店开业年份入住率稍低于市场水平。稳定年（2020年）之后入住率将维持在48%左右，与竞争市场持平；待建酒店入住率及细分市场预测待建酒店入住率及细分市场预测方法方法47、待建酒店市场份额和入住率预测的前提是待建酒店市场定位的预测，市场定位预测是通过市场渗透率来量化的。待建酒店市场份额预测基于渗透率分析，渗透率是其实际市场份额和其市场应有份额的比率。如果一间物业的市场应得份额为5%，而且该年其实际市场份额为5%，这样其入住率与市场范围的入住 率 水 平 相 一 致，即 渗 透 率 将 等 于 100%（5%/5%=100%）。如果相同的物业获得了超过其应得的市场份额，则入住率大于整体市场入住率，即渗透率大于100%。渗透率可用于酒店的每个细分市场和整个酒店。细分市场细分市场会奖会奖需求111,920116,272119,623123,209127,045市场份额48、15.1%16.4%16.9%17.1%17.1%可获得需求16,85519,04120,21521,07821,735渗透率99%108%111%113%113%商务商务需求44,56245,71646,94048,23749,612市场份额14.5%15.2%16.0%17.5%17.5%可获得需求6,4546,9437,4938,4358,675渗透率95%100%105%115%115%休闲休闲需求63,16265,15867,13569,28971,637市场份额13.2%14.2%16.0%18.4%18.4%可获得需求8,3579,28310,76812,76213,195渗透率49、87%94%106%121%121%入住过夜客房总数入住过夜客房总数31,66535,26738,47642,27543,605可售过夜客房数80,30080,30080,30080,30080,300待建度假酒店入住率待建度假酒店入住率39%44%48%53%54%整体市场可售过夜客房数528,976528,976528,976528,976528,976市场应得份额市场应得份额15%15%15%15%15%整体市场入住过夜客房数219,644227,147233,698240,735248,294市场份额市场份额14%16%16%18%18%整体市场入住率整体市场入住率42%43%44%450、6%47%总渗透率总渗透率95%102%108%116%116%20192020202120222018-42-竞争市场及待建酒店平均房价预测竞争市场及待建酒店平均房价预测方法方法 竞争性市场定位竞争性市场定位通过竞争性定位来预测待建酒店的平均房价。该方法首先对待建酒店的竞争对手的平均房价进行分析。该价格将确立特定范围用以反映市场特性，如价格敏感度、需求来源和入住率。待建酒店的平均房价将在类似面积、质量、设施、配置、市场定位、地理位置、管理公司、品牌形象等基础上进行定位。可根据相关差别相应调整价格；我们假设在稳定年之前，市场平均房价将受新增酒店及通货膨胀的影响，增幅在5%左右；稳定年之后增幅将51、与通货膨胀维持一致，约为5.0%；预测房价不包括所有税费，折扣，退税以及餐饮费用。待建度假酒店的平均房价基础年渗透率约为100%，主要由于市场缺乏国际品牌近郊度假酒店产品。随着上述豪华度假酒店于2014年至2017年之间陆续进入市场，拉高市场平均房价，待建度假酒店的平均房价渗透率将下降至约111%。我们强调，待建度假酒店的平均房价渗透率高于市场平均水平，因为竞争市场包含了一些较低星级、非品牌或以会奖需求为主的酒店。一家新酒店开业后必须建立自己的声誉和客户群，因此，我们将待建度假酒店的平均房价在开业初期打了折扣以反映这种情况。我们预测在开业第一年给予5%折扣,折扣后的第一年（折扣后的第一年（2052、18）平均房价为人民币）平均房价为人民币1232元元。年份年份基准年50.5%921.17%920.0099.9%201340.75.0%967.235.0%966.0099.9201438.25.01,015.595.01,014.3099.9201544.25.01,066.375.01,065.0299.9201669.65.01,119.695.01,118.2799.9201775.65.01,175.685.01,174.1899.9201841.55.01,234.4639.05.01,232.8999.9201942.95.01,296.1844.05.01,294.5399.53、9202044.25.01,360.9948.05.01,359.2699.9202145.55.01,429.0453.05.01,427.2299.9202246.95.01,500.4954.05.01,498.5899.9平均房价增平均房价增长长平均房价平均房价入住率入住率平均房价增平均房价增长长入住率入住率平均房价平均房价整体市场（日历年）整体市场（日历年）待建度假酒店（日历年）待建度假酒店（日历年）平均房价渗平均房价渗透率透率-43-7.待建度假酒店收支及投资回收期预测待建度假酒店收支及投资回收期预测-44-201820192020202120222023202420252026254、027客房数：客房数：220220220220220220220220220220入住过夜客房数：入住过夜客房数：31,31735,33238,54438,54438,54438,54438,54438,54438,54438,544入住率：入住率：39%44%48%48%48%48%48%48%48%48%平均房价：平均房价：1,171.241,294.531,359.261,413.631,470.171,470.171,470.171,470.171,528.981,590.14每可售房收入：每可售房收入：456.79比例比例%569.59比例比例%652.44比例比例%678.54比例55、比例%705.68比例比例%705.68比例比例%705.68比例比例%705.68比例比例%733.91比例比例%763.27收入收入客房36,68058.9%45,73857.8%52,39155.7%54,48755.5%56,66655.5%56,66654.5%56,66653.5%56,66652.6%58,93352.6%61,29052.6%餐饮18,25029.325,52932.233,24335.334,92235.636,31935.637,77236.339,28337.140,85437.942,48837.944,18837.9其他收入7,36411.87,91356、10.08,4409.08,7788.99,1298.99,4949.19,8749.310,2699.510,6799.511,1069.5合计62,294100.079,180100.094,074100.098,187100.0102,114100.0103,932100.0105,823100.0107,789100.0112,101100.0116,584100.0 部门支出部门支出*客房7,17019.57,79217.08,38416.08,71916.09,06816.09,43016.69,80817.310,20018.010,60818.011,03218.0餐饮14,957、1981.818,79073.622,60568.022,70065.022,51862.023,41962.024,35562.025,33062.026,34362.027,39762.0其他支出4,21957.34,43056.04,64255.04,82855.05,02155.05,22255.05,43055.05,64855.05,87455.06,10955.0合计26,30842.231,01339.235,63137.936,24636.936,60635.838,07136.639,59437.441,17738.242,82438.244,53738.2部门收入部门收入58、35,98657.848,16760.858,44362.161,94163.165,50864.265,86163.466,22962.666,61261.869,27661.872,04761.8未分配的运营支出未分配的运营支出行政及总务11,24018.010,96913.911,63012.412,09412.312,57812.313,00812.513,45512.713,92012.914,47712.915,05612.9市场营销5,9169.56,0627.76,1216.56,3656.56,6206.56,8466.67,0826.77,3266.87,6196.87,959、246.8物业运营及保养维护费4,1146.64,9076.25,2035.55,4115.55,6275.55,8195.66,0195.76,2275.86,4765.86,7365.8能源费8,06713.08,65910.99,1819.89,5489.79,9309.710,2699.910,62210.010,98910.211,42910.211,88610.2合计29,33747.130,59638.732,13534.233,41834.034,75534.035,94334.637,17835.138,46335.740,00235.741,60235.7经营毛利润经营毛利60、润6,64810.717,57022.126,30827.928,52329.130,75330.229,91828.829,05127.528,14826.129,27526.130,44526.1管理费1,2462.01,5842.01,8812.01,9642.02,0422.02,0792.02,1162.02,1562.02,2422.02,3322.0扣除管理费后经营总利润扣除管理费后经营总利润5,4028.715,98720.124,42725.926,55927.128,71028.227,84026.826,93425.525,99324.127,03324.128,114261、4.1固定支出固定支出房产税3,5555.73,6984.73,8454.13,9994.14,1594.14,3264.24,4994.34,6794.34,8664.35,0604.3保险费2540.42640.32750.32860.32980.33090.33220.33350.33480.33620.3家具、陈设和设备重置费用1,2462.02,3753.03,7634.03,9274.04,0854.04,1574.04,2334.04,3124.04,4844.04,6634.0合计8,48213.610,69213.514,76715.715,47215.816,16715.962、16,45715.916,75915.917,07315.817,75615.818,46615.8净营运收入净营运收入(3,079)(4.9)%5,2956.6%9,66010.2%11,08711.3%12,54312.3%11,38310.9%10,1759.6%8,9208.3%9,2778.3%9,6488.3%1111111111*部门支出以部门收入的百分比表示比例比例%待建酒店收支预测待建酒店收支预测2020年待建酒店进入稳定年。客房收入占酒店总收入的56%，餐饮收入约为35%。各部门收入的测算采用固定与变动相结合的方法。-45-注：特别强调优尼华盛国际并非专业的工程估算师。我们63、对开发成本的初步估计若出现任何变更，将影响项目的可行性，其影响将可能是非常重大的。因此，我们建议开发前，首先由一名合格的估算师对待建的酒店的开发做出法律及金融的审视。如果以上预测与目前的项目开发预算不符，开发商需及时告知我们。待建酒店开发费用预测待建酒店开发费用预测资料来源：HVS优尼华盛国际客房数220 预计的建筑面积33,116 平方米金额金额每客房每客房每平方米每平方米比例比例%建筑成本（含家具、陈设和设备准备金）364,275,883 1,655,799 11,00086专业费29,142,071 132,464 8807开业筹备金12,100,000 55,000 3653应急费1864、,214,000 83,000 5504开发成本合计开发成本合计(取整取整)423,700,0001,926,00012,795100%来源：利比有限公司/优尼华盛国际估算建筑成本（含家具、陈设和设备准备金）86%专业费7%开业筹备金3%应急费4%-46-非常重要的是，全部融资结构到位后才能做投资决定。此外，由于投资回报很大程度上取决于项目开发成本，则应核实并密切关注开发成本因为该成本对对投资回报具有决定性的影响。*总投资金额不包括土地出让金、建筑成本利息和发展商的预期利润。待建酒店投资回收期分析待建酒店投资回收期分析估算的总开发成本估算的总开发成本423,731,954年份年份现金流现金流余65、额余额12018(3,079,000)426,810,954220195,295,000421,515,954320209,660,000411,855,9544202111,087,000400,768,9545202212,543,000388,225,9546202311,383,000376,842,9547202410,175,000366,667,954820258,920,000357,747,954920269,277,000348,470,9541020279,648,000338,822,95411202810,033,920328,789,03412202910,435,66、277318,353,75713203010,852,688307,501,06914203111,286,795296,214,27415203211,738,267284,476,00716203312,207,798272,268,20917203412,696,110259,572,09918203513,203,954246,368,14519203613,732,112232,636,03220203714,281,397218,354,63521203814,852,653203,501,98322203915,446,759188,055,22423204016,064,62967、171,990,59524204116,707,214155,283,38025204217,375,503137,907,87726204318,070,523119,837,35427204418,793,344101,044,01028204519,545,07881,498,93329204620,326,88161,172,05230204721,139,95640,032,09631204821,985,55418,046,54132204922,864,977-4,818,435估算的投资回收期估算的投资回收期32 年零9个月-47-8.竞争奢华度假酒店市场及需求分析竞争奢华度假68、酒店市场及需求分析-48-竞争奢华度假酒店竞争奢华度假酒店由于目标区域周边缺少高端度假村产品，因此待建度假酒店暂无主要竞争酒店。由于待建度假酒店的客源预计主要来自京津翼地区，因此我们将京津翼近郊的现有高档度假酒店纳入考虑以了解大京津翼地区高端度假酒店的整体运营状况。-49-竞争度竞争度：现存酒店竞争度相对较小现存酒店竞争度相对较小：根据待建度假酒店的定位，我们认为2家竞争酒店总体竞争力度均为50%，周边市场中的温泉度假酒店总体竞争力度为25%。2家竞争度假酒店的细分市场以会奖市场为主；其余两家细分市场以休闲市场为主。经营状况经营状况：市场竞争较为激烈市场竞争较为激烈：整体竞争酒店市场2010年69、的平均入住率约为47%，2011年下降了近3个百分点，达到44%，而之后2012年回升至49%。2012年入住率受国内整体经济良性发展以及以大中型国企为主导的会议旅游需求的拉动，酒店入住率普遍上升。但酒店设施与接待能力以及其所处区位也同样对目标客群有着不可小视的影响力，因此以城市度假为定位的酒店普遍入住率不及城市商务型酒店；平均房价保持稳步增长：平均房价保持稳步增长：平均房价由2010年的人民币1288元上涨至2012年的人民币1461元。这说明即使在周边市场星级酒店客房数量连年增长的情况下，区域内市场仍缺乏同类型酒店供应量，特别是五星级度假酒店，这也表明了位处京津近郊的所选竞争度假酒店能够保70、持各自的平均房价定位；虽然周边酒店市场在未来将面临较大的竞争压力，但新增供应多为高端国际品牌酒店，因此对市场的整体平均房价有拉动作用。竞争奢华度假酒店市场表现竞争奢华度假酒店市场表现-50-新增奢华度假酒店供应新增奢华度假酒店供应除了分析现有竞争酒店的设施，考虑任何新增酒店项目对待建度假酒店未来经营业绩的冲击也非常重要。经过实地考察和对有关市场报告进行分析，我们了解到，项目辐射区域内将有大量度假型酒店项目在可预见的未来进入竞争酒店市场。但考虑到待建度假酒店的定位，我们只将未来新增高级度假型酒店纳入我们的考察范围。待建的新增酒店供应表待建的新增酒店供应表 待如上表所示，含待建度假酒店及同处于本项71、目的高级度假酒店在内，总数约1430间新增客房将于2015年开始逐步进入竞争酒店市场。这些新增的客房带来的结果是，待建度假酒店的竞争市场在接下来的5年内，客房数量将增加一倍，但同时由于上述新增酒店的品牌定位、发展阶段及其所处地理位置，我们也将其对待建度假酒店的竞争力度进行了区分。新增酒店新增酒店客房数客房数 总竞争度总竞争度预计开业日期预计开业日期白洋淀待建奢华度假酒店50100%2018年1月1日待建京津悦榕（悦椿）酒店500752018年1月1日待建白洋淀度假酒店2220502018年1月1日牛驮温泉极品酒店160252015年1月1日区域内待建度假酒店500502018年1月1日总数总数72、1,430-52-9.待建奢华度假酒店定位及客源需求、设待建奢华度假酒店定位及客源需求、设施推荐施推荐-56-酒店市场区域的定义是酒店需求所定。与办公楼和住宅需求相反，酒店的需求并不取决于当地居民或工作人员，而是由旅游资源、当地企业、工业园区、会展中心等可吸引外来访客所诱导产生的需求。因此，待建地块的当前和未来的客源包括：待建奢华度假酒店可能的需求驱动因素及定位待建奢华度假酒店可能的需求驱动因素及定位我们综合考虑了如下因素：业主对待建度假酒店的构想、假设酒店管理方（如悦榕等）对项目体量和设施的要求、酒店的地理位置、地形布局、区域内住宿市场供求和定价的动态变化，以及国际品牌精品度假酒店开发的品牌73、标准。通过对本项目辐射范围内酒店市场供应、需求现状，以及对待建度假酒店周边环境和潜在客源的实地考察及分析，结合同项目另一家以会展与高级休旅客源为目标客群的度假酒店的考量，我们建议待建度假酒店突出自身区位及资源优势，规划建设成为一家“针对高端休闲游客以及小规模高级企业客户，提“针对高端休闲游客以及小规模高级企业客户，提供奢华体验的全别墅型度假酒店，依托项目自然资源，为住客提供全方位的高端餐饮与温泉水疗服务，成为供奢华体验的全别墅型度假酒店，依托项目自然资源，为住客提供全方位的高端餐饮与温泉水疗服务，成为区域内首屈一指的私有度假目的地”区域内首屈一指的私有度假目的地”待建酒待建酒店客群店客群休闲旅74、游休闲旅游商务商务-57-考虑到本待建产品奢华度假酒店的定位，我们建议待建度假酒店应配备50间客房，以充分与同项目的高级度假酒店区分；考虑到待建度假酒店将作为全别墅型酒店，我们将入门级的别墅面积采取较为保守的建议，使其更容易被当地消费客群所接受，以提高入住率；待建奢华度假酒店设施推荐待建奢华度假酒店设施推荐竞争项目竞争项目地点地点客房数客房数套房数套房数套房率套房率标准间平均面积标准间平均面积（平方米）（平方米）安縵颐和Beijing513365%85长城脚下公社Beijing1812011%35瑜舍Beijing991010%58北京春晖园温泉度假酒店Beijing424256%45平均平均75、1892223%49可比项目可比项目地点地点客房数客房数套房数套房数套房率套房率标准间平均面积标准间平均面积（平方米）（平方米）重庆北碚悦榕庄重庆107107100%85丽江悦榕庄丽江126126100%120杭州西溪湿地公园悦榕庄杭州7272100%120普吉岛悦榕庄泰国普吉岛148148100%170莫干山裸心谷湖州1214033%54-64平均平均453453100%495待建酒店待建酒店总客房数总客房数套房数套房数套房率套房率推荐客房数推荐客房数5050100%客房客房客房数客房数面积面积/平方米平方米平方米平方米一房温泉别墅171402,380一房豪华泳池别墅132002,600双卧76、温泉别墅103303,300双卧豪华泳池别墅74503,150三卧室泳池别墅28001,600总统别墅111001,100总计总计5014,130来源:优尼华盛国际研究组-58-待建奢华度假酒店酒店设施推荐待建奢华度假酒店酒店设施推荐 为了营造本酒店产品在项目两个酒店中更为奢华的定位，我们建议仅设置2家餐厅，其中全日餐厅提供早餐服务，并在午餐与晚餐时段提供多种国际化菜肴，作为零点与家庭聚餐为主的选择；而另一家餐厅我们建议全包房的配置，以中餐为定位，融合白洋淀湖鲜以及当地特产为特色的菜肴，吸引高端客群消费 若以上餐厅不能满足本酒店住客的需求，同项目另一家酒店应当能提供更多选择；竞争项目竞争项目地77、点地点客房数客房数大约座位数大约座位数每客房座位容量比每客房座位容量比例例安縵颐和Beijing5190176%长城脚下公社Beijing181360199%瑜舍Beijing99200202%北京春晖园温泉度假酒店Beijing424735173%平均平均189346188%可比项目可比项目地点地点客房数客房数大约座位数大约座位数每客房座位容量比每客房座位容量比例例重庆北碚悦榕庄重庆107474443%丽江悦榕庄丽江126232184%杭州西溪湿地公园悦榕庄杭州72170236%普吉岛悦榕庄泰国普吉岛148187126%莫干山裸心谷湖州121225186%平均平均4531,0632.47待建78、酒店待建酒店客房数50座位数105每客房座位容量比例每客房座位容量比例2.1餐饮设施餐饮设施大约面积大约面积（平方米）（平方米）大约座位数大约座位数每座位大约面积每座位大约面积(平方米平方米)全日餐厅105353.0全包房特色餐厅280704.0总计总计385105来源:优尼华盛国际研究组-59-待建奢华度假酒店酒店设施推荐待建奢华度假酒店酒店设施推荐 本项目定位高端度假人群与部分企业高层管理人员的小规模会议，因此不另外设置大规模的会议空间；会议空间根据需要可以与同项目的另一家酒店共享，以充分体现本酒店产品尊贵、私有与不受打扰的奢华定位 本酒店仅设置两间小型贵宾会议室，供召开董事会以及小规模商79、务洽谈使用；竞争项目竞争项目地点地点客房数客房数会议面积会议面积（平方米）（平方米）每客房会议面积每客房会议面积比例比例安縵颐和北京511803.5长城脚下公社北京1819505.2瑜舍北京992572.6北京春晖园温泉度假酒店北京4241,7744.2平均平均1897904.2可比项目可比项目地点地点客房数客房数会议面积会议面积（平方米）（平方米）每客房会议面积每客房会议面积比例比例重庆北碚悦榕庄重庆1078237.7丽江悦榕庄丽江1267115.6杭州西溪湿地公园悦榕庄杭州725908.2普吉岛悦榕庄泰国普吉岛1481000.7莫干山裸心谷湖州1218006.6平均平均1135565.6待80、建酒店待建酒店客房数客房数220每客房会议面积比例每客房会议面积比例6.8推荐的会议面积（平方米）推荐的会议面积（平方米）1,490会议室会议室数量数量大约面积（平方米）大约面积（平方米）最多可容纳最多可容纳人数人数每座位面积每座位面积（平方米）（平方米）布局假设布局假设宴会厅（可分隔成2间）18006701.2剧院式多功能厅1（可分隔成2间）14003301.2剧院式多功能厅211801501.2剧院式贵宾会议室1170204.0长桌式贵宾会议室2140103.5长桌式总计总计51,4901,180来源:优尼华盛国际研究组-60-待建奢华度假酒店酒店设施推荐总结待建奢华度假酒店酒店设施推荐总81、结客房客房数量数量比例比例%净面积（平方米）净面积（平方米）平方米平方米一房温泉别墅1734%1402,380一房豪华泳池别墅1326%2002,600双卧温泉别墅1020%3303,300双卧豪华泳池别墅714%4503,150三卧室泳池别墅24%8001,600总统别墅12%11001,100后台工作间5%707总计总计5014,837餐饮设施餐饮设施座位数座位数净面积（平方米）净面积（平方米）平方米平方米全日餐厅353.0105全包房特色餐厅704.0280后台工作间60%231总计总计105616会议空间会议空间最多可容纳人数最多可容纳人数每座位面积比率每座位面积比率平方米平方米贵宾会82、议室1103.530贵宾会议室2203.570后台工作间50%50总计总计30150-61-待建奢华度假酒店酒店设施推荐总结待建奢华度假酒店酒店设施推荐总结综合考虑到业主构想、假设酒店管理方（如悦榕等）对项目体量和设施的要求、可比度假酒店配置、以及市场因素等，我们的设施推荐得出的示意性建筑面积为26,475平方米其他公共区域其他公共区域数量数量平方米平方米健身中心100商店45室内泳池200水疗（7间水疗室）320大堂100后台及辅助区域10%77总计总计842后台后台15%2,467示意性净面积示意性净面积18,911估算的净面积与建筑面积比率估算的净面积与建筑面积比率1.40示意性建筑面积83、示意性建筑面积26,475注:上述计算仅供参考。建议客户在做出任何法律或财务承诺前，寻求合格建筑师提供专业服务，就物理地快上的代建设施和建筑面积是否可行听从建筑师的建议。来源：优尼华盛国际推荐-62-10.待建奢华度假酒店需求、入住率及平均待建奢华度假酒店需求、入住率及平均房价预测房价预测-63-待建奢华度假酒店竞争市场入住率及细分市场待建奢华度假酒店竞争市场入住率及细分市场预测预测20,77818,70017,76517,74314,01413,82317,76517,76517,76517,76517,765-10.0%-5.0%-0.1%-21.0%-1.4%28.5%0.0%0.0%084、.0%0.0%11,92810,97410,53528,49932,29632,19651,45051,92452,41752,93053,463-8.0%-4.0%170.5%13.3%-0.3%59.8%0.9%0.9%1.0%1.0%11,09811,65312,23654,77758,35358,64692,11594,24196,22597,97199,856 5.0%5.0%347.7%6.5%0.5%57.1%2.3%2.1%1.8%1.9%43,80441,32740,535101,020104,664104,664161,330163,930166,407168,66517185、,084-5.7%-1.9%149.2%3.6%0.0%54.1%1.6%1.5%1.4%1.4%每晚可售客房数2472472502872872871,0721,0721,0721,0721,072每年可售过夜客房数90,06490,06491,304104,664104,664104,664391,189391,189391,189391,189391,189可售过夜客房增长率0.0%1.4%14.6%0.0%0.0%273.8%0.0%0.0%0.0%0.0%整体市场入住率整体市场入住率49%46%44%97%100%100%41%42%43%43%44%入住过夜客房数入住过夜客房数休闲休86、闲商务商务住宿需求增长率住宿需求增长率总计总计入住过夜客房数住宿需求增长率202020122013201420172018201920162015会奖会奖入住过夜客房数住宿需求增长率20212022-64-基于待建酒店定位、细分市场发展趋势，我们认为，待建酒店对休闲旅游市场的捕获力大于对会奖和商务市场的捕获力。预计稳定年后，待建酒店对市场整体的渗透率约为107%，略高于竞争酒店的整体水平；酒店开业年份入住率低于竞争市场2个百分点。稳定年（2020年）之后入住率将维持在46%左右，与竞争市场持平；待建奢华度假酒店入住率及细分市场预测待建奢华度假酒店入住率及细分市场预测方法方法待建酒店市场份额和入87、住率预测的前提是待建酒店市场定位的预测，市场定位预测是通过市场渗透率来量化的。待建酒店市场份额预测基于渗透率分析，渗透率是其实际市场份额和其市场应有份额的比率。如果一间物业的市场应得份额为5%，而且该年其实际市场份额为5%，这样其入住率与市场范围的入住 率 水 平 相 一 致，即 渗 透 率 将 等 于 100%（5%/5%=100%）。如果相同的物业获得了超过其应得的市场份额，则入住率大于整体市场入住率，即渗透率大于100%。渗透率可用于酒店的每个细分市场和整个酒店。细分市场细分市场会奖会奖需求17,76517,76517,76517,76517,765市场份额4.7%4.7%4.8%4.688、%4.6%可获得需求838827856812812渗透率101%100%103%98%98%商务商务需求51,45051,92452,41752,93053,463市场份额4.6%4.8%5.0%5.0%5.0%可获得需求2,3502,4672,6192,6632,690渗透率98%102%107%108%108%休闲休闲需求92,11594,24196,22597,97199,856市场份额5.0%5.3%5.0%5.7%5.7%可获得需求4,6334,9484,8415,5905,697渗透率108%113%108%122%122%入住过夜客房总数入住过夜客房总数7,8208,2428,389、169,0659,199可售过夜客房数18,25018,25018,25018,25018,250待建度假酒店入住率待建度假酒店入住率43%45%46%50%50%整体市场可售过夜客房数391,189391,189391,189391,189391,189市场应得份额市场应得份额5%5%5%5%5%整体市场入住过夜客房数161,330163,930166,407168,665171,084市场份额市场份额5%5%5%5%5%整体市场入住率整体市场入住率41%42%43%43%44%总渗透率总渗透率104%108%107%115%115%20192020202120222018-65-竞争市场及90、待建奢华度假酒店平均房价预测竞争市场及待建奢华度假酒店平均房价预测方法方法 竞争性市场定位竞争性市场定位通过竞争性定位来预测待建酒店的平均房价。该方法首先对待建酒店的竞争对手的平均房价进行分析。该价格将确立特定范围用以反映市场特性，如价格敏感度、需求来源和入住率。待建酒店的平均房价将在类似面积、质量、设施、配置、市场定位、地理位置、管理公司、品牌形象等基础上进行定位。可根据相关差别相应调整价格；我们假设在稳定年之前，市场平均房价将受新增酒店及通货膨胀的影响，增幅在5%左右；稳定年之后增幅将与通货膨胀维持一致，约为5.0%；预测房价不包括所有税费，折扣，退税以及餐饮费用。一家新酒店开业后必须建立91、自己的声誉和客户群，因此，我们将待建度假酒店的平均房价在开业初期打了折扣以反映这种情况。我们预测在开业第一年给予5%折扣,折扣后的第一年（折扣后的第一年（2016）平均房价为人民币）平均房价为人民币1,958元元。年份年份Base Year48.6%1,461.14%2,550.00174.5%201345.95.0%1,534.205.0%2,677.50174.5201444.45.01,610.915.02,811.38174.5201596.55.01,691.465.02,951.94174.52016100.05.01,776.035.03,099.54174.52017100.092、5.01,864.835.03,254.52174.5201841.25.01,958.0743.05.03,417.24174.5201941.95.02,055.9845.05.03,588.11174.5202042.55.02,158.7846.05.03,767.51174.5202143.15.02,266.7250.05.03,955.89174.5202243.75.02,380.0550.05.04,153.68174.5平均房价增平均房价增长长平均房价平均房价入住率入住率平均房价增平均房价增长长入住率入住率平均房价平均房价整体市场（日历年）整体市场（日历年）待建度假酒店（日93、历年）待建度假酒店（日历年）平均房价渗平均房价渗透率透率-66-11.待建奢华度假酒店收支及投资回收期预待建奢华度假酒店收支及投资回收期预测测-67-2018201920202021202220232024202520262027客房数：客房数：50505050505050505050入住过夜客房数：入住过夜客房数：7,8488,2138,3958,3958,3958,3958,3958,3958,3958,395入住率：入住率：43%45%46%46%46%46%46%46%46%46%平均房价：平均房价：3,246.38%of3,588.11%of3,767.51%of3,918.21%o94、f4,074.94%of4,074.94%of4,074.94%of4,074.94%of4,237.94%of4,407.46每可售房收入：每可售房收入：1,395.94Gross1,614.65Gross1,733.06Gross1,802.38Gross1,874.47Gross1,874.47Gross1,874.47Gross1,874.47Gross1,949.45Gross2,027.43收入收入客房25,47667.0%29,46760.6%31,62857.5%32,89356.7%34,20955.9%34,20955.0%34,20954.0%34,20953.0%35,95、57753.0%37,00153.0%餐饮10,85828.617,37235.721,53539.223,20440.024,97240.825,97141.727,00942.628,09043.529,21343.530,38243.5合计38,001100.048,595100.055,001100.058,008100.061,169100.062,247100.063,369100.064,535100.067,116100.069,802100.0 部门支出部门支出*客房5,06419.95,36018.25,62317.85,84817.86,08217.86,32618.5696、,57919.26,84220.07,11520.07,40020.0餐饮8,37477.112,44771.614,64468.015,08265.015,48262.016,10262.016,74662.017,41662.018,11262.018,83762.0其他支出92955.897055.31,01155.01,05155.01,09455.01,13755.01,18355.01,23055.01,27955.01,33055.0合计14,36737.818,77738.621,27838.721,98237.922,65837.023,56537.924,50738.72597、,48839.526,50739.527,56739.5部门收入部门收入23,63462.229,81861.433,72361.336,02662.138,51163.038,68362.138,86261.339,04860.540,60960.542,23560.5未分配的运营支出未分配的运营支出行政及总务2,4186.42,3294.82,4364.42,5334.42,6334.32,7234.42,8174.42,9144.53,0304.53,1524.5市场营销1,3823.61,3982.91,3922.51,4472.51,5052.51,5562.51,6102.51,698、652.61,7322.61,8012.6物业运营及保养维护费9612.51,1312.31,1832.21,2302.11,2792.11,3232.11,3682.21,4152.21,4722.21,5312.2能源费1,7594.61,8633.81,9493.52,0263.52,1073.42,1793.52,2533.62,3313.62,4243.62,5213.6合计6,52017.16,72213.86,95912.67,23612.57,52412.37,78112.58,04812.78,32512.98,65812.99,00512.9经营毛利润经营毛利润17,11399、45.123,09647.626,76348.728,79049.630,98750.730,90249.630,81448.630,72247.631,95147.633,23047.6管理费7602.09722.01,1002.01,1602.01,2232.01,2452.01,2672.01,2912.01,3422.01,3962.0扣除管理费后经营总利润扣除管理费后经营总利润16,35343.122,12545.625,66346.727,63047.629,76448.729,65747.629,54746.629,43245.630,60945.631,83445.6固定支出固100、定支出房产税3,5559.43,6987.63,8457.03,9996.94,1596.84,3266.94,4997.14,6797.24,8667.25,0607.2保险费1380.41440.31500.31560.31620.31680.31750.31820.31900.31970.3家具、陈设和设备重置费用7602.01,4583.02,2004.02,3204.02,4474.02,4904.02,5354.02,5814.02,6854.02,7924.0合计6,54417.37,97216.411,01720.111,60020.012,21620.012,48420.01101、2,76220.213,05220.213,57420.214,11720.2净营运收入净营运收入9,81025.8%14,15229.2%14,64726.6%16,03027.6%17,54828.7%17,17427.6%16,78526.4%16,38025.4%17,03525.4%17,71725.4%1111111111*部门支出以部门收入的百分比表示%ofGross待建奢华度假酒店收支预测待建奢华度假酒店收支预测2020年待建酒店进入稳定年。客房收入占酒店总收入的58%，餐饮收入约为39%。各部门收入的测算采用固定与变动相结合的方法。-68-注：特别强调优尼华盛国际并非专业的工102、程估算师。我们对开发成本的初步估计若出现任何变更，将影响项目的可行性，其影响将可能是非常重大的。因此，我们建议开发前，首先由一名合格的估算师对待建的酒店的开发做出法律及金融的审视。如果以上预测与目前的项目开发预算不符，开发商需及时告知我们。待建奢华度假酒店开发费用预测待建奢华度假酒店开发费用预测资料来源：HVS优尼华盛国际建筑成本（含家具、陈设和设备准备金）88%专业费7%开业筹备费1%应急费4%客房数50 预计的建筑面积26,475 m金额金额每客房每客房每平方米每平方米比例比例%建筑成本（含家具、陈设和设备准备金）529,496,800 10,589,936 20,00088专业费42,3103、59,744 847,195 1,6007开业筹备金2,750,000 55,000 1040应急费26,475,000 530,000 1,0004开发成本合计开发成本合计(取整取整)601,100,00012,022,00022,704100%来源：利比有限公司/优尼华盛国际估算-69-非常重要的是，全部融资结构到位后才能做投资决定。此外，由于投资回报很大程度上取决于项目开发成本，则应核实并密切关注开发成本因为该成本对对投资回报具有决定性的影响。*总投资金额不包括土地出让金、建筑成本利息和发展商的预期利润。待建奢华度假酒店投资回收期分析待建奢华度假酒店投资回收期分析估算的总开发成本估算的总104、开发成本601,081,544年份年份现金流现金流余额余额120189,810,000591,271,5442201914,152,000577,119,5443202014,647,000562,472,5444202116,030,000546,442,5445202217,548,000528,894,5446202317,174,000511,720,5447202416,785,000494,935,5448202516,380,000478,555,5449202617,035,000461,520,54410202717,717,000443,803,54411202818,42105、5,680425,377,86412202919,162,707406,215,15713203019,929,215386,285,94114203120,726,384365,559,55715203221,555,439344,004,11816203322,417,657321,586,46117203423,314,363298,272,09718203524,246,938274,025,15919203625,216,815248,808,34420203726,225,488222,582,85621203827,274,508195,308,34922203928,365,4106、88166,942,86123204029,500,107137,442,75324204130,680,112106,762,64225204231,907,31674,855,32626204333,183,60941,671,71727204434,510,9537,160,76428204535,891,391-28,730,627估算的投资回收期估算的投资回收期27年零2个月-70-12.目的地度假酒店案例分析目的地度假酒店案例分析-71-目的地度假酒店案例分析目的地度假酒店案例分析莫干山裸心谷莫干山裸心谷同一时期最低房价：同一时期最低房价：人民币人民币1,800元元裸心谷位于浙江省107、风景秀丽的田园胜地莫干山，距离上海仅2.5小时车程。强调可持续理念的豪华养生中心兼牧马自然保护区占地60英亩，坐落于一个私人山谷之中，四周环绕着大型水库、翠竹、茶林以及一些小村庄。裸心谷由裸心酒店管理集团打造。该项目的构思围绕“裸心理念”展开，提倡远离尘嚣的纷繁困扰，回归生命的纯净状态，与自然、环境和周围生灵融为一体，享受纯美自然的生活理念。度假村设有121间客房，分布于独栋树顶别墅及夯土小屋之中所有建筑均采用业内领先的可持续材料建造，30栋树顶别墅均采用复式设计，提供豪华的双卧室、三卧室或四卧室套房选择。挑高的楼层和从地面到天花板的玻璃幕墙带来无障碍的绝佳视野。别墅的第2层高于树冠，室内为设108、备齐全的厨房和客厅，而开阔的室外露台设有浴缸、烧烤台和用餐区。借鉴意义：借鉴意义：度假村内提供多种娱乐活动及设施，其中包括：骑马、爬山、山地车、路虎越野体验、采茶、游泳、绘画、钓鱼、高尔夫、放风筝、射箭等。另外，度假村还提供高端水疗中心养生水疗项目和瑜伽课程。-72-目的地度假酒店案例分析目的地度假酒店案例分析台湾清境丰田度假庄园台湾清境丰田度假庄园 台湾清境丰田渡假庄园位于台湾地区南投县仁爱乡清境境内，是从农产生产业转型升级，以农业搭配观光休闲旅游的一家优良特色民宿庄园。度假庄园位于中央山脉脊梁山上，邻近庐山温泉，群峰翠峦、风景秀丽，维护山林生态原貌，以原木建筑为主体，一栋栋的木屋融入高山美109、丽的景观，是游客踏青、采果、泡汤的绝佳去处，亦是游客观日出、看云海、踏雪合欢必经之地。清境丰田庄园位于台湾台14甲线11.5公里，清境农场的青青草原附近，海拔2,000公尺，每年5月至9月平均气温在15-23摄氏度左右。丰田度假庄园占地达（150亩），园区内栽种果树多达十余种，水蜜桃、加州李、蜜苹果、甜柿、雪梨等。农场提供全新A馆、B馆两栋休闲度假木屋，并以从加拿大进口的原木建材建筑；同时，也有老英格兰酒店作为住宿选择，丰田渡假庄园最大的特色就是让游客可以亲身体验采收蔬果的乐趣，也可以野炊烤肉，清境农场地区饮食文化以滇缅料理闻名。另，清净丰田渡假庄园内还包括青青草原、清境小瑞士花园、博望新村、110、合欢山主峰、武岭石门步道、奥万大森林游乐区等游玩景点，为游客提供了除住宿以外的多种度假游玩选择。借鉴意义：借鉴意义：除了度假酒店的周边环境以及游玩景点以外，度假庄园还提供绵羊区、牧牛区、蔬果区、高冷蔬菜区、高山花卉区供游客体验和参观。同时，清境公园丰田庄园已成为台湾地区乡村田园度假首选目的地。同一时期最低房价：同一时期最低房价：人民币人民币700元元（度假木屋）（度假木屋）人民币人民币2,300元（老英格兰庄元（老英格兰庄园酒店）园酒店）-73-目的地度假酒店案例分析目的地度假酒店案例分析The Inn at Dos BrisasThe Inn at Dos BrisasThe Inn at 111、Dos Brisas 坐落在得克萨斯州郊区的一座小山上，距离休斯敦大约一个小时车程，凭借其设计典雅的建筑、私人游泳池以及充斥着皮革和柔滑面料的内部装饰，这片牧场为住客提供了体验牧场生活的机会，被马匹、有机农场和连绵起伏的丘陵环绕。度假村占地120公顷，有5个大型别墅和5个额外的客房。度假村的有机耕种计划已生产了超过900种作物。度假村提供的美食与众不同，堪称得克萨斯州最佳美食。客人可选择进行多种活动如骑马、有机园艺课程、钓鱼、打网球等，尽情体验乡村之旅。借鉴意义：借鉴意义：度假村为客人提供一个既可以进行各种精彩户外活动，又可以享受宁静悠闲的的度假体验。此外，著名的餐厅和酒窖是目前得克萨斯州唯一获得福布斯五星级殊荣的餐厅，提供由度假村有机果园和温室生产的新鲜美食。此外，度假村拥有得克萨斯州第2大的室内骑马场。同一时期最低房价：同一时期最低房价：人民币人民币4,200元元-74-目的地度假酒店案例分析目的地度假酒店案例分析总结总结综合各酒店案例，我们建议待建度假酒店可参考配置的娱乐项目为：综合各酒店案例，我们建议待建度假酒店可参考配置的娱乐项目为：可参考配置娱乐项目推荐可参考配置娱乐项目推荐爬山骑马山地车越野有机果蔬采摘烹饪体验温室花卉观赏游泳网球休闲钓鱼高尔夫推杆体验放风筝射箭越野车驾驶体验野炊烧烤丛林定向越野酒庄参观及红酒评鉴-75-=谢谢谢谢=