1、优尼华盛国际初稿中华人民共和国广州待建增城度假酒店可可行行性性研研究究报报告告待待建建增增城城度度假假酒酒店店中中华华人人民民共共和和国国广广州州敬敬呈呈至至：金地集团广州市东凌房地产开发有限公司广州增城新塘永和新新五路 15 号金地荔湖城 C馆邮编 511356提提交交方方：优尼华盛国际（HVS）Temasek Boulevard,#23-01A Suntec Tower Four,Singapore 038986电话：+65 6293 4415传真：+65 6293 54262010 年 11 月 19 日优尼华盛国际报告编号：20104500412010 年 11 月 19 日金地集团广2、州市东凌房地产开发有限公司广州增城新塘永和新新五路 15 号金地荔湖城 C 馆邮编 511356尊敬的先生/女士：关关于于：中中华华人人民民共共和和国国广广州州待待建建增增城城度度假假酒酒店店按照您的要求，我们特呈上上述待建物业的可可行行性性研研究究报报告告。我们考察了项目选址和当地市场，并分析了广州酒店市场的需求情况。现特将我们的调研及报告成果呈上。我们特此证明我们对该项目没有任何未能说明的利益，我们的工作及报酬并非取决于我们的报告成果。报告中出现的所有评注以及所有假设和限制条件适用于整份报告。此致敬礼张峻荣咨询及估价顾问Marc Kramer,BHA副总裁封官禄经理优尼华盛国际报告编号：23、010450041优尼华盛国际初稿目录目录1.行政摘要.12.调研性质.73.市场区域分析.94.地域分析及地块描述.355.供求分析.486.待建项目描述及设施推荐.767.酒店需求、入住率和平均房价预测.928.收支预测.105附录附录 1投资回报分析附录 2假设及限制条件附录 3收入建立模型优尼华盛国际初稿行政摘要11.行行政政摘摘要要此可行 性调研 的对 象是位 于中华人民共和国广州增城（邮政编码511356）的五星级度假酒店项目（以下简称“待建酒店”）。此可行性研究报告的目的在于评估待建酒店项目的需求，以确定待建酒店的最佳市场定位及设施配置，并分析其经济状况和对收支进行预测。通过对酒4、店运营收入的预测，及所设想的建设及土地购买成本，进行整体投资回报分析（投资回报率）。此可行性研究报告为金地集团所准备。如无优尼华盛国际的书面许可（将不会被无理由拒绝），该报告不可公开或向第三方透露。所有信息的收集和分析均来源于优尼华盛国际。历史经营信息、地块信息、楼层计划等信息均由金地集团提供。我们假设所得到的信息全部属实并未另作认证。除非另作说明，我们已经对在第 5 章供求分析 中所提及的竞争酒店进行考察分析。我们的财务结论在此调查和分析的基础上给出。几年来，国际来华游客一直呈上升趋势。从 1999 年到 2009 年，年增长率达 5.7%。2009 年，来华游客数量约达到 1.26 亿人次5、。国家经济的强健发展和外国直接投资的注入不仅有助于开发商务游客市场，也提高了中国做为休闲目的地的形象。奥运会和世界博览会等大型活动的举办，加强了中国做为主要旅游目的地的地位。旅游限制的放宽及交通系统和基础设施的快速发展，使游客数量达到几年来的空前高峰。几年来，来穗游客数量一直呈上升趋势，2009 年约达到 3,980 万人次，同比增长了 12.7%。2000 年到 2009 年，游客总数年增长率达到 6.3%。此间，国内外来穗游客数量均有所增加。年增长率分别为国际 5.6%，国内6.4%。2009 年国际游客总数同比增长 12.6%，约达到 690 万人次。2010 年 11 月 12 日至 6、11 月 27 日，第 16 届亚洲运动会于广州举行。在准备过程中，广州市政府快速发展其基础设施。旨在通过亚运会的举办，提高全球对广州的关注，使之迅速成长为国际化的大都市。表 1-1 和表 1-2 显示了竞争市场主要营运特征。调调研研性性质质报报告告使使用用调调研研范范围围国国家家旅旅游游市市场场旅旅游游市市场场广广州州酒酒店店竞竞争争市市场场广广州州优尼华盛国际初稿行政摘要2图图 1-1竞竞争争市市场场营营运运概概况况，200709（人人民民币币）来源：优尼华盛国际46%48%50%52%54%56%58%60%01002003004005006007008009001,00020072007、82009整体市场平均房价整体市场每可售房收入整体市场入住率表表 1-1竞竞争争市市场场营营运运概概况况，200709（人人民民币币）百百分分点点平平均均房房价价每每可可售售房房收收入入年年份份入入住住率率增增长长（人人民民币币）增增长长率率%（人人民民币币）增增长长率率%200758%911527200850%-8%871-4%435-17%200954%4%765-12%416-4%来源：优尼华盛国际2007 年广州竞争市场入住率水平为 58%。2008 年，随着富力君悦大酒店、丽嘉酒店等新建酒店于这一年投入市场运营，竞争酒店入住率急剧降低 8 个百分点，降至 50%的水平。全球经济危机极8、大地影响了旅游业，使来穗国际游客数量减少，这也是导致广州酒店入住率下降的一个重要因素。2009 年，尽管又有广州东圃合景福朋喜来登酒店、广州翡翠皇冠假日酒店等加入，酒店入住率与 2008 年相比开始回升，上升了 4 个百分点，达到 54%。酒店入住率回升的主要原因在于全球经济回暖使 2009 年来穗游客增多。2008 年，竞争市场平均房价与 2007 年的人民币 911 元相比，下跌了大约4%，达到人民币 871 元。鉴于新开业酒店的竞争以及全球经济危机的影响，该市酒店降低平均房价以将市场份额损失保持在可控水平。如以上段落所述，尽管 2009 年入住率水平有所好转，是年市场平均房价依然走低。29、009 年平均房价为人民币 765 元，与 2008 年相比下降了约 12%。主要原因是 2008 年和 2009 年新投入运营的酒店，给市中心酒店市场带来了激烈的竞争。入入住住率率平平均均房房价价优尼华盛国际初稿行政摘要3每可售房收入（revenue per available room，RevPAR）是入住率和平均房价的应变量。与 2007 年相比，2008 年入住率和平均房价均有所下降，从而导致 2008 年竞争酒店每可售房收入下降。2008 年每可售房收入为人民币 435 元，较 2007 年下降了约 17%。尽管 2009 年入住率较 2008 年有所增加，但由于平均房价暴跌，20010、9 年每可售房收入仍下降至人民币 416元。待建酒店将成为一家全方位五星级酒店，预计将于 2013 年 7 月 1 日开始营业。待建酒店是名为广州金地荔湖城的大型、多用途开发项目的一部分。项目由 1988 年成立的大型房地产开发公司金地集团开发。该集团在中国有 60 多个项目，包括深圳金地金海湾、北京金地格林小镇和上海金地格林郡。广州金地荔湖城是金地集团在广州的第一个项目，占地超过 2.6 平方公里。该项目外环连绵起伏的群山，内绕清幽明澈的余家庄水库，南望林木葱郁的南香山西麓，与荔湖高尔夫球会隔水相望。金地荔湖城以住宅为主，涵盖多种产品类别，包括多层、小高层、公寓、特色花园洋房等。并配有购物中11、心、休闲会所和教育学院等设施。整体开发旨在建设集休闲和工作为一体的新型城市社区。考虑到待建酒店的规模、周边设施及其市场导向，我们预计该物业在广州地区将成为领先的五星级度假酒店之一。根据我们的调查和设施推荐，同时结合金地集团提供的信息，表1-2 进一步总结了优尼华盛国际推荐的待建设施。表 1-3 说明了我们对由信誉良好的国际知名酒店运营商运营的待建酒店的财务预测。我们的现金流量预测以财政年计，开始于 2013 年 7 月 1 日。分析表明，酒店预期将稳定在一个获益水平上。我们对每项收入和支出水平的定位是在市场上可比运营及该特定市场趋势的基础上得出的。如表 1-4 所示，根据参考开发成本预计，我们12、的分析表明开发项目总投资（非杠杆）的投资回报期如下：投资回报期:15 年 213 天每每可可售售房房收收入入待待建建酒酒店店描描述述推推荐荐设设施施收收支支预预测测投投资资回回报报分分析析优尼华盛国际初稿行政摘要4表表 1-2推推荐荐设设施施概概况况地地址址：中国广州增城县开开业业日日期期2013年7月使使用用权权：租用客客房房大大约约面面积积/平平方方米米数数量量标准客房50152娱乐室5050高级套房7515行政套房1507总统套房2001合合计计225会会议议室室大大约约面面积积/平平方方米米宴会厅 1250宴会厅 2250宴会厅 3250会议室 1120会议室 2120董事会会议室 113、70董事会会议室 270董事会会议室 350董事会会议室 450合合计计1230餐餐饮饮设设施施大大约约面面积积/平平方方米米全日制餐厅625中餐厅565风味餐厅280大堂吧/吧150合合计计1,620其其他他设设施施大大约约面面积积/平平方方米米商务中心50水疗和康乐俱乐部800泳池区域500水上运动中心300零售商店150大堂、前台、接待处及相关服务处400合合计计2,200来源：优尼华盛国际3025080最最大大容容量量910302102102107070404050540座座位位数数量量160优尼华盛国际初稿行政摘要5表表 1-3收收入入和和支支出出十十年年预预测测，2013/141614、/17（人人民民币币 千千元元）2013/142014/152015/162016/172017/182018/192019/202020/212021/222022/23客客房房数数量量225225225225225225225225225225已已售售房房43,52647,63350,91853,38153,38153,38153,38153,38153,38153,381入入住住率率53%58%62%65%65%65%65%65%65%65%平平均均房房价价789.33874.84966.931,015.281,050.811,087.591,125.661,165.051,205.8315、1,248.04每每可可售售房房收收入入418.35占占比比%507.41 占占比比%599.50 占占比比%659.93 占占比比%683.03 占占比比%706.93 占占比比%731.68 占占比比%757.29 占占比比%783.79 占占比比%811.22 占占比比%收收入入客房34,35747.4%41,67148.0%49,23448.8%54,19748.8%56,09448.8%58,05748.8%60,08948.8%62,19248.8%64,36948.8%66,62248.8%餐饮23,97233.127,93932.231,90631.635,32231.836,16、55831.837,83831.839,16231.840,53331.841,95131.843,42031.8宴会7,2019.98,5709.910,20110.111,61410.412,02010.412,44110.412,87610.413,32710.413,79410.414,27610.4水疗/康乐俱乐部3,9915.55,4526.36,2726.26,4915.86,7185.86,9545.87,1975.87,4495.87,7095.87,9795.8其他收入3,0024.13,1833.73,3573.33,5243.23,6473.23,7753.23,90717、3.24,0443.24,1853.24,3323.2合计72,523100.086,816 100.0100,970 100.0111,148 100.0115,038 100.0119,064 100.0123,231 100.0127,544 100.0132,009 100.0136,629 100.0部部门门支支出出客房8,60225.09,19922.19,76519.810,29719.010,65819.011,03119.011,41719.011,81619.012,23019.012,65819.0餐饮19,11579.719,78470.820,47664.221,1918、360.021,93560.022,70360.023,49760.024,32060.025,17160.026,05260.0宴会6,07584.46,28873.46,50863.86,73658.06,97258.07,21658.07,46858.07,73058.08,00058.08,28058.0水疗/康乐俱乐部3,39685.13,51564.53,63858.03,76558.03,89758.04,03358.04,17458.04,32058.04,47258.04,62858.0其他支出1,71957.31,79256.31,86555.51,93855.02,00619、55.02,07655.02,14955.02,22455.02,30255.02,38255.0合计38,90753.640,57746.742,25341.843,93039.545,46739.547,05839.548,70539.550,41039.552,17539.554,00139.5部部门门收收入入33,61646.446,23953.358,71858.267,21860.569,57160.572,00660.574,52660.577,13460.579,83460.582,62860.5未未分分配配经经营营支支出出行政及一般支出7,1969.97,2478.37,2620、07.27,5726.87,8376.88,1116.88,3956.88,6896.88,9936.89,3086.8营销费用4,9826.95,0175.85,0265.05,2424.75,4264.75,6154.75,8124.76,0154.76,2264.76,4444.7物业运营及保养3,3974.73,7834.44,1894.14,3683.94,5213.94,6803.94,8433.95,0133.95,1883.95,3703.9能源6,2908.76,6377.66,9816.97,2816.67,5366.67,7996.68,0726.68,3556.68,621、476.68,9506.6合计21,86430.222,68426.123,45623.224,46322.025,31922.026,20622.027,12322.028,07222.029,05522.030,07222.0经经营营毛毛利利润润（GOP）11,75116.223,55527.235,26235.042,75538.544,25138.545,80038.547,40338.549,06238.550,77938.552,55738.5管理费1,8132.52,1702.52,5242.52,7792.52,8762.52,9772.53,0812.53,1892.53,322、002.53,4162.5扣扣除除基基本本管管理理费费后后经经营营毛毛利利润润9,93813.721,38524.732,73832.539,97636.041,37536.042,82336.044,32236.045,87336.047,47936.049,14136.0固固定定费费用用房产税3,0954.33,2043.73,3163.33,4323.13,5523.13,6763.13,8053.13,9383.14,0763.14,2193.1保险费6010.86230.76440.66670.66900.67140.67390.67650.67920.68200.6奖励管理费94023、1.31,8842.22,8212.83,4203.13,5403.13,6643.13,7923.13,9253.14,0623.14,2053.1营业税5,5147.65,7076.65,9065.86,1135.56,3275.56,5495.56,7785.57,0155.57,2605.57,5155.5重置费用准备金1,4502.02,6043.04,0394.04,4464.04,6024.04,7634.04,9294.05,1024.05,2804.05,4654.0合计11,60116.014,02216.216,72616.518,07816.318,71116.319,24、36616.320,04416.320,74516.321,47116.322,22316.3净净营营业业收收入入(1,663)(2.3)%7,3638.5%16,01216.0%21,89819.7%22,66519.7%23,45819.7%24,27919.7%25,12819.7%26,00819.7%26,91819.7%1111111111*各部门支出比例是相对应部门收入而言优尼华盛国际初稿行政摘要6表表 1-4待待建建酒酒店店预预计计投投资资回回报报期期（人人民民币币）开开发发总总成成本本379,720,000运运营营年年份份年年份份现现金金流流量量分分期期偿偿还还第1年201325、1,432,000 378,288,000第2年201410,567,000 367,721,000第3年201519,327,000 348,394,000第4年201625,330,000 323,064,000第5年201726,217,000 296,847,000第6年201827,134,000 269,713,000第7年201928,084,000 241,629,000第8年202029,066,000 212,563,000第9年202130,084,000 182,479,000第10年202230,837,000 151,642,000第11年202331,608,0026、0 120,034,000第12年202432,399,00087,635,000第13年202533,209,00054,426,000第14年202634,040,00020,386,000第15年202734,891,000-14,505,000投投资资回回收收期期15年年213天天来源：优尼华盛国际优尼华盛国际初稿调研性质72.调调研研性性质质此可行性调研的对象是位于中华人民共和国广州增城的五星级度假酒店项目（以下简称“待建酒店”）。待建酒店拟用地块（以下简称“地块”）位于广州市东 35 公里的增城县新塘镇。此可行性研究报告的目的在于评估待建酒店项目的需求，以确定待建酒店的最佳市场定位27、及设施配置，并分析其经济状况和对收支进行预测。通过对酒店运营收入的预测，及所设想的建设及土地购买成本，进行整体投资回报分析（投资回报率）。此可行性研究报告为金地集团所准备。如无优尼华盛国际的书面许可（将不会被无理由拒绝），该报告不可公开或向第三方透露。所有信息的收集和分析均来源于优尼华盛国际。历史经营信息、地块信息、楼层计划等信息均由金地集团提供。我们假设所得到的信息全部属实并未另作认证。除非另作说明，我们已经对在第 5 章供求分析中所提及的竞争酒店进行考察分析。我们的财务结论在此调查和分析的基础上给出。我们假设待建酒店将由一家合格的国际酒店管理公司经营管理。正如在报告稍后部分详细阐述的，我们28、对待建酒店的收支预测中，允许在总收入基础上按一定比例收取基本管理费，并将调整后的运营利润总额一定比例作为奖励费用。除非特殊说明，该可行性报告中所有的财务数据、预测均以人民币表示。我们的报告和财务总结生效日期为 2010 年 11 月 12 日。然而，我们预测待建酒店将于 2013 年 7 月 1 日开始营业。Marc Kramer 先生和张峻荣先生于 2010 年 9 月 29 对待建地块进行了勘察，并于此后完成了本报告。我们进一步假设在待建酒店开业前一段合理期限内，将积极推行市场和营销活动。本可行性研究报告使用的方法是以优尼华盛国际为美国房地产估价师学会和美国估价学会所编写的著作中的市场调研29、和估值技术为基础。参考著作调调研研性性质质报报告告使使用用调调研研范范围围业业主主和和管管理理假假设设货货币币相相关关日日期期研研究究方方法法优尼华盛国际初稿调研性质8主 要 有：The Valuation of Hotels and Motels1、Hotels,Motels andRestaurants:Valuations and Market Studies2、The Computerized IncomeApproach to Hotel/Motel Market Studies and Valuations3、以及Hotels andMotels:A Guide to Market30、 Analysis,Investment Analysis,and Valuations4。我们的分析所采取的具体步骤如下：1.评估目标地块的国家、城市和地区周边环境，以确认可能影响住宿业市场需求、与旅游和商务相关的特定经济发展趋势。2.对竞争区域现有和待建的酒店进行分析，以了解住宿需求水平。3.对主要细分市场进行分析，以确认竞争市场中住宿需求的典型特征。4.分析市场物理特征，为待建酒店进行设施及配置推荐，并界定其定位。5.我们使用渗透分析法对待建酒店入住率和平均房价进行预测。6.根据对可比竞争酒店营业表现的分析研究，我们为待建酒店进行十年收支预测。7.根据现金流量预测、开发成本估算和可使用项31、目融资假设数额，我们进行了投资回报分析。1Stephen Rushmore(1978)The Valuation of Hotels and Motels,American Instituteof Real Estate Appraisers,Chicago.2Stephen Rushmore(1983)Hotels,Motels and Restaurants:Valuations and MarketStudies,American Institute of Real Estate Appraisers,Chicago.3Stephen Rushmore(1990)The Computer32、ized Income Approach to Hotel/MotelMarket Studies and Valuations,American Institute of Real Estate Appraisers,Chicago.4Stephen Rushmore(1992)Hotels and Motels:A Guide to Market Analysis,Investment Analysis,and Valuations,Appraisal Institute,Chicago.优尼华盛国际初稿市场区域分析93.市市场场区区域域分分析析酒店经营的宏观经济环境是预测酒店住宿需求与盈33、利潜力时考量的重要因素。经济及人口发展趋势可以反映出游客数量，再以此预测酒店客房需求。市场区域分析旨在通过对相关的经济和人口数据的分析，以确定目标市场区域将来是否会呈现需求增长、稳定或者衰退的情况。除了预测经济发展方向，还需要量化增长率。这些变化趋势相互关联，反应了需求的变化情况，从而可以预测各个细分市场上短期游客数量的增长或下降。本章将对如下方面进行讨论：国家概况城市概况；以及城市旅游业概况。中华人民共和国，通常称为中国，是世界上继俄罗斯、加拿大和美利坚合众国之后的第四大国。中国地处亚洲东部、太平洋西岸，与以下国家毗邻：东邻韩国，东北、西北与俄罗斯交界，北部与蒙古相接，西部和西南部比邻印度、34、巴基斯坦、不丹和尼泊尔，南部与缅甸、老挝和越南接壤。中国国土总面积约为 960 万平方公里，人口约为 13 亿，是世界上人口最多的国家之一。中国的行政区划包括 23 个省、4 个直辖市和 5 个自治区，首都为北京市。表 3-1 列出了中华人民共和国的主要概况。国国家家概概况况优尼华盛国际初稿市场区域分析10表表 3-1国国家家概概况况，2009国国家家：中华人民共和国总总面面积积：9,596,961平方公里人人口口：1,330,141,295（2010年7月预测）行行政政区区划划：23个省，5个自治区，4个直辖市首首都都：北京政政府府类类型型：社会主义国家现现任任国国家家元元首首：胡锦涛主席现35、现任任政政府府领领导导：温家宝总理下下届届国国家家选选举举：2013年3月中旬货货币币：人民币人人均均国国内内生生产产总总值值：6,600美元（2009年预测）气气候候：气候多样化，南北差异大地地形形：自自然然资资源源：年年龄龄结结构构：014岁岁：17.9%（男：128,363,812/女：109,917,641）1564岁岁：73.4%（男：501,987,034/女：474,871,442）65岁岁及及以以上上：8.6%（男：55,287,997/女：59,713,369）种种族族构构成成：汉族：91.5%，其他：8.5%（2000年普查）宗宗教教构构成成：道教、佛教、基督教（3%-4%36、）、穆斯林（1%-2%）来源：中央情报局世界概况，2010年西部多山区、高原及沙漠；东部多平原、三角洲和丘陵煤、铁矿石、石油、天然气、水银、锡、钨、锑、锰、钼、钒、磁铁矿、铝、铅、锌、铀及水利资源中中华华人人民民共共和和国国地地图图经过 8 年抗日战争和 3 年解放战争后，中华人民共和国于 1949 年正式宣告成立，当时中国的基础设施建设相对落后。中国共产党作为执政党建立了社会主义体制，实行计划经济。1978 年后，在邓小平及其继任者的领导下，中国开始逐渐向市场经济转变，改善了基础设施建设，人民生活水平得到了极大的提高。政政治治环环境境优尼华盛国际初稿市场区域分析112002 年 11 月，胡37、锦涛正式接任国家主席，成为中国第四代领导人。目前中国政府正在进行大规模机构改革及地方党政高层编制消减。政府政策以保持经济增长为目标，提供就业机会，减少社会变革带来的动荡和不安定因素。与此同时，政府正继续努力将依靠投资和出口拉动的粗放型经济转变为消费型经济。2008 年 3 月，胡锦涛连任国家主席，承诺将实施积极的财政政策以确保国家经济增长。随着中国进入第 12 个五年规划（20112015 年），国家最高政治协商机构中国人民政治协商会议全国委员会力促国家政府完善教育体制，调整收入分配，发展西部地区，优化国家创新能力并解决公共福利等问题。区域经济的总体情况可由游客人数的变动趋势反映出来。未来酒店38、住宿需求的主要指标是反映社会经济健康程度的个体消费能力。本章节讨论了国内经济主要指标，该指标可能对中国酒店住宿需求产生重要影响。下表列出了中华人民共和国 2004 年至 2012 年（预测）历史及预测的经济指标。表表 3-2中中国国主主要要经经济济指指标标，200412（预预测测）经经济济指指标标200420052006200720082009E2010F2011F2012F国内生产总值增长（%）10.111.312.714.29.69.19.98.38.6通货膨胀率（%）3.91.71.84.86.0-0.73.03.33.4人口（百万）1,299.91,307.61,314.51,321.39、31,328.01,334.71,339.21,345.71352.0个人可支配收入（美元 百万）886,4721,015,8731,182,8261,471,9541,871,9402,165,8142,493,9972,853,4983,269,975经常项目余额（占GDP比例%）3.57.09.110.89.66.14.23.52.8出口总额（美元 十亿）593.33761.95968.941218.121429.521201.851494.531646.531842.97汇率（人民币：美元）8.38.28.07.66.96.86.86.66.5贷款利率5.65.66.17.55.35.40、35.65.56.0外国直接投资（美元 十亿）245.5272.1292.6327.1378.1456.3557.5667.7781.2来源：经济学人信息部，2010年7月基于上表我们做出以下评论：作为世界上最大的新兴经济体，30 年前中国开始由计划经济向市场经济转变并同时保持高度的政策层面控制，之后中国经历了巨大的经济和社会变革。中国经济发展的特点是国内生产总值（Gross Domestic Product,GDP）高增长率和外资的持续快速流入。尽管由于全球经济危机导致 2008 年中国 GDP 增长降至 9.6%，不过，此前它连续五年保持了两位数的增长。该增长由中国的三大产业，特别是第二产41、业，以及外贸出口迅速扩张和强有力的固定资产投资引领。自 20世纪 80 年代实施改革开放政策以来，中国经济得到了快速增长。2005 年，中国 GDP 超过英国，成为继美国、日本和德国之后的第国国家家经经济济概概况况优尼华盛国际初稿市场区域分析12四经济大国。根据中央情报局世界概况手册，2009 年中国经济总量仅次于美国，位居第二。2009 年，中国消费者物价指数下降约 0.7%。中国国家统计局表示，这是由于 2008 年下半年到 2009 年年初的经济低迷导致商品价格下滑。然而，2010 年房地产价格一路飙升，于 3 月份再创新高。根据国家统计局统计，今年 3 月份 70 个城市的住宅和商品房42、价格同比暴涨 11.7%。随着房屋及消费品价格快速上涨，经济学人信息部预测，在 2010 年到 2012 年间，中国消费者物价指数平均将达到大约 3.2%。自 2001 年 11 月加入世贸组织以来，根据市场开放和透明化的承诺，中国已在其几大贸易区域如农业、零售业和银行业等实施了意义深远的改革举措，以促进其在国际舞台上的贸易往来。但入世以后，中国仍要面对一系列的挑战，诸如根据世贸协定的要求进行结构调整，以及开放金融业（银行、证券和保险）和其他服务业所带来的风险。中国所面临的主要挑战还包括国有企业改革及缓解贫富差距等社会问题。2005 年 7 月 21 日起，人民币结束了长达 11 年与美元汇率43、锁定的机制，开始实行以市场供求为基础的浮动汇率管理制度。自 2008年起，人民币一直呈升值态势，预期该趋势将会持续到 2012 年。信贷紧缩风暴的爆发导致出口增长放缓和全球金融市场减缩，给中国的经济增长带来了压力。2008 年下半年世界经济开始衰退，2009 年中国 GDP 增长无可避免地有所减慢。中国政府公布了一项人民币 4 万亿元的经济刺激方案，以抵消出口下降并防止经济硬着陆。同时旨在将失业增长率维持在可接受范围之内，以免影响社会稳定性。此外，政府还放宽信贷条件并实行增值税改革，为出口业削减成本达人民币 1,200 亿元。据经济学人信息部预测，2010 年中国 GDP 将升至 9.9%，而44、2011、2012 年则稍有下滑，分别为 8.3%和 8.6%。中央政府实施宽松的信贷政策并增加政府开支，使中国避免了经济剧烈衰退，并吸引了大量国外直接投资到本国。2010 年年初，中国国家媒体宣称，为了抑制经济过热，当局计划减少银行贷款，引得全球市场关注。尽管如此，预期货币和信贷政策仍会相对宽松。据预测，中国的出口行业在 2009 年剧烈下滑后，会于未来数年逐步复苏。此外，尽管中国主要贸易伙伴要求人民币升值，人民币依然保持相对稳定。中国相对强劲的经济增长，给本国货币带来升值压力。据预测，2010 年人民币升值的进程将会加快。今年 6 月，中央银行在一份声明中的确宣布将增加汇率弹性。这表明人民45、币将很快会实现逐步升值。优尼华盛国际初稿市场区域分析13我们关于酒店住宿需求增加和平均房价上涨的预测将在第 5 章供求分析和第 7 章酒店需求、入住率和平均房价预测中进行阐述。下表显示了从 2006 年到 2008 年，所选国家对中国直接投资情况。外外国国直直接接投投资资优尼华盛国际初稿市场区域分析14表表 3-3所所选选国国对对华华直直接接投投资资，中中华华人人民民共共和和国国，200608单单位位：万万美美元元200620072008CAGR*200608数数量量投投资资总总额额%数数量量投投资资总总额额%数数量量投投资资总总额额%数数量量增增长长率率%投投资资总总额额增增长长率率%总总计46、计41,4856,946,75337,8928,352,08927,53710,831,244-19%25%亚亚洲洲10国国28,8653,458,83649.8%27,3634,138,335 49.5%20,4445,540,99451.2%-16%27%日本2,590459,8066.61,974358,9224.31,438365,2353.4-25-11韩国4,262389,4875.63,452367,8314.42,226313,5322.9-28-10台湾3,752213,5833.13,299177,4372.12,360189,8681.8-21-6香港15,4962,0247、3,29229.116,2082,770,342 33.212,8574,103,64037.9-942马来西亚33639,3480.628539,7250.521924,6960.2-19-21新加坡1,191235,0463.41,059318,4573.8757443,5294.1-2037印度尼西亚11510,0680.16813,4410.24516,7250.2-3729泰国10814,4820.2798,9480.15612,9210.1-28-6澳门86860,2900.985663,7000.843558,1610.5-29-2菲律宾14713,4340.28319,532048、.25112,6870.1-41-3北北美美4,097697,82510.0%3,320301,2813.6%2,182348,7623.2%-27%-29%美国3,208655,4099.42,627261,6233.11,772294,4342.7-26-33加拿大88942,4160.669339,6580.541054,3280.5-3213自自由由港港4,1061,591,32922.9%3,2332,262,560 27.1%1,7202,439,74722.5%-35%24%毛里求斯281103,2711.5243133,2501.6133149,3711.4-3120巴巴多斯-49、50125,5201.2-开曼群岛414209,5463.0342257,0783.1216314,4972.9-2823维尔京群岛2,6051,124,75816.21,8831,655,244 19.89751,595,38414.7-3919西萨摩亚806153,7542.2765216,9882.6346254,9752.4-3429欧欧盟盟2,624670,9369.7%2,384383,8384.6%1,844499,4514.6%-16%-14%法国33838,2690.626845,6010.519958,7750.5-2324荷兰26284,3041.218261,6660.50、715286,2160.8-241德国578324,9714.754873,3970.939090,0490.8-18-47英国46275,4101.147583,0941.036591,4010.8-1110比利时698,8160.1529,5840.1385,5860.1-26-20丹麦5619,3410.37112,5140.14929,3760.3-623爱尔兰162,4020.0306,1030.12719,8290.230187卢森堡4216,2660.2318,2460.12913,2830.1-17-10意大利41035,6990.534834,7920.429349,326051、.5-1518希腊11170.0162350.051,3090.0-33777葡萄牙199900.0128230.0108290.0-27-8西班牙16723,5170.319321,3240.312720,8900.2-13-6奥地利6714,9430.2578,2340.14313,2550.1-20-6芬兰395,5440.1235,5890.1395,4100.00-1瑞典8820,4470.37812,6360.27813,9170.1-6-17其其他他1,793527,8277.6%1592 1,266,07515.2%1,3472,002,29018.5%-13%95%总计41,52、4856,946,753100%378928,352,089100%27,53710,831,244100%-19%25%*CAGR-复合年均增长率来源：中华人民共和国商务部（2010年4月27日公布）优尼华盛国际初稿市场区域分析15表表 3-4所所选选国国对对华华直直接接投投资资，中中华华人人民民共共和和国国，2008年年和和 2009 年年（1月月至至 6月月）单单位位：万万美美元元项项目目数数量量投投资资总总额额2009年年1月月至至6月月2008年年1月月至至6月月 增增长长率率%2009年年1月月至至6月月2008年年1月月至至6月月 增增长长率率%总总计计10,41914,544-53、28.4%4,300,8585,238,794-17.9亚亚洲洲10国国7,64110,777-29.1%2,683,9433,155,667-14.9%日本579694-16.6203,497217,208-6.3韩国7241,181-38.7135,263183,080-26.1台湾1,1431,193-4.287,15299,608-12.5香港4,6076,900-33.21,999,8962,339,429-14.5马来西亚91103-11.722,88013,89164.7新加坡285406-29.8190,447252,158-24.5印度尼西亚2528-10.76,5545,854、4412.1泰国2631-16.11,1263,566-68.4澳门142219-35.230,88732,878-6.1菲律宾1922-13.66,2418,005-22.0北北美美9251,160-20.3%169,914193,794-12.3%美国721967-25.4137,405163771.0-16.1加拿大2041935.732,50930023.08.3自自由由港港5031,022-50.8%965,2641,417,550-31.9%毛里求斯3993-58.165,99789,939-26.6巴巴多斯628-78.638,78378,094-50.3开曼群岛57120-5255、.5157,668159,581-1.2维尔京群岛314579-45.8585,220942,439-37.9西萨摩亚87202-56.9117,596147,497-20.3欧欧盟盟712921-22.7%252,431255,812-1.3%法国1061006.027,83825,9217.4荷兰5575-26.743,54232,45634.2德国159197-19.351,31750,5331.6英国132179-26.330,76345,561-32.5比利时1819-5.33,7012,40354.0丹麦25238.77,45017,968-58.5爱尔兰1011-9.14,75456、12,777-62.8卢森堡713-46.212,2409,68926.3意大利72154-53.220,37725,038-18.6希腊34-25.013541-97.6葡萄牙7540.079049659.3西班牙5860-3.315,09513,37912.8奥地利1819-5.33,5389,081-61.0芬兰1519-21.12,4754,304-42.5瑞典2743-37.228,5385,665403.8其其他他851979-13.1%229,306215,9716.2%总计10,41914,544100%4,300,8585,238,794100%来源：中华人民共和国商务部优尼57、华盛国际初稿市场区域分析16基于表 3-3 和表 3-4，我们做出以下评论：2006 年到 2008 年，获批项目总数每年减少 19%。同期，外国直接投资总额每年增加 25%。这表明，尽管项目数量有所下降，单个项目额度上升，显示出投资者对该国的强烈信心；2006 年到 2008 年，亚洲和自由港对华直接投资年增长率最高。其中，亚洲为 27%，自由港为 24%。亚洲地区以香港特别行政区居首，对华直接投资增长超过 42%；西萨摩亚增长 29%，在自由港中位列第一；作为中国的特别行政区，香港成为中国最大的直接投资者不足为奇。二者紧密的经济联系可以通过内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排得以阐释。该58、协议的履行，使香港在内地的商品及服务交易中享有优惠待遇；来自北美和欧盟的外国直接投资总数分别下降了 29%和 14%。但是，部分国家大幅提升对华直接投资，尤其是爱尔兰和希腊。可以看出，2006 年到 2008 年爱尔兰和希腊对华投资总额出现了三位数的增长；2009 年 1 月到 6 月的数据表明，全球经济危机极大地影响了外国对华直接投资。与 2008 年同期相比，来自自由港的直接投资降幅最大，项目数量下降 50.8%，投资总额下降 31.9%；与 2008 年同期相比，2009 年 1 月到 6 月项目总数下降 28.4%，投资总额下降 17.9%，从约 524 亿美元降至约 430 亿美元；59、以及积极的方面是，2010 年 1 月到 5 月外国直接投资项目总数达 9,638个，同比增长 22.15%。投资总额也从约 340 亿美元增至 395 亿美元，增长了 13.75%。表 3-5 列出了 1999 年以来及 2010 年 1 月到 6 月外国来华游客情况。国国家家旅旅游游概概况况优尼华盛国际初稿市场区域分析17表表 3-5国国际际游游客客中中华华人人民民共共和和国国，19992010年年 8月月年年份份国国际际访访客客人人次次199972,795,600200083,443,90014.6%200189,012,9006.7200297,908,30010.0200391,6660、2,100-6.42004109,038,20019.02005120,292,25510.32006124,942,0963.92007131,873,2875.52008130,027,393-1.42009126,475,900-2.75.7%2009年1月到8月83,874,600%2010年1月到8月88,735,4005.8来源：中国国家旅游局*复复合合年年均均增增长长率率199909增增长长率率%国家经济的强健发展与外资注入，不仅繁荣了商务来访市场，而且提升了中国作为休闲目的地的形象。此外，国际游客来华旅游相关条例及中国出境游的限制也有所放松。国内各大航空枢纽的国际航班连通，也增61、加了中国与世界其他各国的交流。这些举措使国际到访人数出现几年来的空前高峰。近年来，中国政府采取多项积极举措以营造良好的国际旅游环境。这些措施包括放宽外汇管理条例，改善城市基础设施，扩大服务行业市场容量，提升服务质量。从而使 2009 年国际访客数量达到约 1.26 亿人次，1999 到2009 年复合年增长率达 5.7%。由于 2008 年下半年开始的经济危机对旅游业影响巨大，且北京奥运会的举办使 2008 年外国来华游客激增，因此导致 2009 年游客数量较 2008 年显著下跌。不过，鉴于先进的基础设施，不断更新的旅游产品，后奥运会的氛围以及2010 年上海世博会的举办，预期在现有经济环境62、得到改善后，国际到访游客数量会出现反弹并在中长期保持持续增长。2010 年 1 月到 8 月的数据显示，到访人次较 2009 年同比增长了 5.8%，这表明随着全球经济回暖，旅游业开始复苏。表 3-6 显示了 2005 年以来截至 2010 年 3 月来访者的交通方式及来访目的情况。优尼华盛国际初稿市场区域分析18表表 3-6国国际际访访客客交交通通方方式式中中华华人人民民共共和和国国，20052010年年 3月月200520062007200820092009占占比比%*CAGR2005092009（截截至至3月月）2010（截截至至3月月）增增长长率率%200910（截截至至3月月）游游客63、客总总数数120,292,255124,942,096131,873,287130,027,393126,475,900100.0%1.3%30,270,700 31,428,9003.8%交交通通方方式式航空14,736,17016,499,85918,815,42416,813,51216,300,70012.9%2.6%3,544,5004,298,50021.3%海运5,211,6235,484,0925,920,1055,480,2234,672,4003.7-2.71,092,6001,093,2000.1机动车31,937,85233,540,43534,773,30832,6864、0,70630,483,70024.1-1.27,287,7007,527,4003.3铁路1,609,7511,660,6131,664,4011,613,1071,228,9001.0-6.5291,800295,0001.1步行66,796,85967,757,09770,700,04973,439,84573,790,30058.32.518,054,000 18,214,9000.9*复合年均增长率来源：中国国家旅游局基于表 3-6，我们做出如下评论：2005 年到 2009 年，来华国际访客总数年增长 1.3%，去年数目约为1.26 亿人次。今年截至 3 月的国际到访数据同样实现了65、 3.8%的增长；以及2009 年国际到访游客中，步行者构成比例最大（58.3%），其次通过机动车来访游客占 24.1%，通过航空方式占 12.9%。其他运输方式中海运和铁路分别占 2009 年总数的 3.7%和 1.0%。作为交通方式的航空旅行同期年增长率达 2.6%，该数字预计将来会继续增加。中国民航总局已在最新的发展计划中声明，2020 年之前会再增加97 个机场，耗资约人民币 4500 亿元。下表概括出游客到访目的。表表 3-7游游客客到到访访目目的的中中华华人人民民共共和和国国，20052010年年 3月月来来访访目目的的20052006200720082009*CAGR20050966、2009（截截至至3月月）2010（截截至至3月月）增增长长率率%200910（截截至至3月月）休闲9,344,63111,331,92313,140,84012,039,58510,132,7002.0%2,119,7002,558,80020.7%商务4,598,0915,548,3436,960,5485,677,6945,237,2003.31,157,2001,398,90020.9访亲405,414170,27279,55167,91080,100-33.320,00021,8009.0其他5,907,0015,159,7285,928,7296,540,1486,487,500267、.41,530,1001,771,30015.8*复合年均增长率来源：中国国家旅游局注释：统计数据不包括来自香港、澳门和台湾的游客优尼华盛国际初稿市场区域分析19关于表 3-7，我们做出如下评论：与 2008 年相比，2009 年休闲和商务访客均有所下降，分别下降了大约 15.8%和 7.8%。这要归因于 2008 年下半年开始并殃及 2009 年部分月份的全球经济危机，使消费者在经济危机期间对旅游开支持谨慎态度；以及尽管 2009 年休闲和商务访客数量出现下降，2005 年到 2009 年期间总体仍呈上升趋势。其中休闲访客年增长 2.0%，商务访客年增长3.3%。交通方式的改善（如机场增建）68、将推动访客数量继续增长。酒店市场区域即产生酒店住宿需求的地理区域。在某些国家，该需求几乎全部来源于国内市场，这就表明相关市场区域即为该国本身。然而，如果某地酒店住宿总需求中有很大一部分来源于世界上的其他国家，那么就要对影响来源国游客的经济因素进行评估。住宿设施的市场区域指具有短期逗留需求，并具备优势供给资源的地理区域。目标物业位于广州市。市市场场区区域域定定义义城城市市概概况况 广广州州优尼华盛国际初稿市场区域分析20市市场场区区域域图图广州市地处珠江三角洲北部，距位于其东南方向的香港 182 公里。广州市是广东省的省会，占地约 7,434 平方公里，2009 年人口约为 1,030 万，已发69、展成为中国南方地区的商业、工业及金融中心。广州市辖 10 个区：越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔、花都、番禺、南沙和萝岗；以及 2 个县级市：从化和增城。优尼华盛国际初稿市场区域分析21广州是广东省省会。广东省位于中华人民共和国南海岸，总面积 177,900平方公里。自 16 世纪起，广东就与世界其他地区建立了广泛的贸易联系。自中华人民共和国成立后，直到 1978 年邓小平改革开放开始，广东省一直处于经济落后的地位。邓小平的改革开放政策从根本上改变了该省的经济状况，这得益于其海路、与香港毗邻的位置及其与海外华侨的历史联系。此外，直到 20 世纪 90 年代中国税制改革，广东省一直从中央政府根70、据其经济落后的历史状况所制定的低税率政策中受益。目前，广东省是中国最富裕的省区之一，其 GDP 在所有省区中居首。2009 年该省名义GDP 超过 5,720 亿美元，约占全国经济总产值的 12%。广东省现有于1980 年成立的全国 4 个经济特区中的 3 个：深圳、汕头和珠海。广州还是泛珠江三角洲地区的重要构成部分。泛珠江三角洲地区还包括香港、澳门、深圳、珠海、佛山、江门、东莞、中山、惠州和肇庆。1997 年香港回归后，巩固对该次区域的管理成为中国中央政府的首要任务。从而，出台了内地与香港/澳门关于建立更紧密经贸关系的安排，旨在建立一个巨大的城区，以其交互式开放的市场经济与亚太地区其他经济大71、国相抗衡。因此，像新的港口、机场和高速公路等主要基础设施都已建设完成或在建设之中，以提高进入该地区以及地区之间的交通便利性。下图显示了广东省主要城市及其相邻的香港特别行政区及澳门特别行政区的地理位置。广广东东省省及及泛泛珠珠江江三三角角洲洲地地区区优尼华盛国际初稿市场区域分析22广广东东省省地地图图广州的珠江新城位于珠江和白云山之间，是天河区、越秀区和海珠区的交汇点，与繁华的天河北商业区相毗邻，有 21 世纪广州市新中央商务区之称。珠江新城周边交通便利，紧邻广州大道、黄埔大道和华南快速干线，地铁3 号线和 5 号线在此有站。到广州白云国际机场、黄埔港和南沙港仅需半小时。珠江新城将于 2010 72、年年底建成，届时它将成为一个现代化的商业中心，从而加快广东省的发展。公共地标建筑如广东省博物馆新馆、广州歌剧院的建设将于今年年底完成，而广州新图书馆于 2012 年建成开放。眼下，已有华普广场、保利大厦及星汇国际大厦等 10 余处甲级办公大楼落成或出售。亚洲最大的会展中心广州国际会展中心位于海珠区琶洲地区。海珠区早年曾以工业为主，现已转型为融合旅游、零售、会展、高科技、物流以及商务用途的综合用途区域。洲头咀隧道还使海珠区成为广州与珠三角其他城市之间重要的交通节点。广广州州新新中中央央商商务务区区（CBD）珠珠江江新新城城琶琶洲洲会会展展中中心心优尼华盛国际初稿市场区域分析23南沙开发区据说是对73、应上海浦东区而建。计划在 22 平方公里的区域内建有深水港，造船厂和钢铁厂，以及高新技术区。广州市将南沙视为其发展区域经济、强化与香港、珠三角东部联系计划的中心。南沙在广东发展其他新区域过程中将承担主要的后勤角色。广州经济技术开发区是首批国家级经济技术开发区之一。位于广州东部，现在的萝岗区。开发区内建有 700 多家高产企业，约 70 家财富世界500 强的跨国公司在此投资。这些投资来自世界上 30 多个国家和地区。开发区内业已形成一条以光电子、生物药物、特型钢材、汽车、食品、饮料、精细化工、电子、电器、包装及材料为主的产业链。广州经济技术开发区现已成为广州市重要的工业基地和经济增长点。其各种74、经济数据在全国所有高新区中均位列榜首。广州作为中国南方的经济大户，几年内实现了经济快速增长。表 3-8 提供了 2002 年至 2009 年广州主要经济指标。表表 3-8主主要要经经济济指指标标，广广州州，200209经经济济指指标标20022003200420052006200720082009国内生产总值增长（%）13.215.015.012.914.915.312.511.5消费者物价指数97.6100.1101.7101.5102.3103.4105.997.5人口（万人）720.6725.2737.7750.5975.51,004.61,018.21,033.5人均可支配收入*（人民75、币）13,38015,00316,88418,28719,85122,46925,31727,610固定资产总投资（亿人民币）1001.51157.81322.01445.31696.41863.32105.52659.9外外国国直直接接投投资资：项目数量7768701,0461,0611,025959991844外商合同投资（万美元）302,322351,117320,494340,205439,124703,506591,864388,600出口总额（万美元）1,377,8511,688,9092,147,4342,666,7723,237,7133,790,2304,296,413 3,76、740,500进口总额（万美元）1,414,8571,805,4972,331,4092,680,7703,138,4483,559,1263,900,345 3,933,200*市区数据来源：广州统计局基于上表，我们做出如下评论：如表 3-8 所示，广州实现了巨大的经济增长。其 GDP 从 2002 年到2009 年一直呈两位数增长，2009 年达到人民币 9,113 亿元，较前一年增长了 11.5%，在全国内地所有城市中位列第三，在广东省所有城市中居首；同期，固定资产总投资和外国直接投资年增长率分别达到 15%和3.7%。2009 年固定资产总投资约达到人民币 2,660 亿元，较 20077、8 年增长了大约 26.3%；市区人均可支配收入几年内稳步上升，2009 年达到人民币 27,610元。这得益于广州经济开发区的不断发展带动广州的经济不断增长；以及南南沙沙开开发发区区广广州州经经济济技技术术开开发发区区经经济济发发展展优尼华盛国际初稿市场区域分析24正如预期的那样，广州经济增长受到全球经济危机影响，2009 年GDP 增长放缓，外国直接投资和出口有所减少。尽管如此，2002 年到 2009 年间，广州的进出口额仍呈现出强劲的增长。出口额从2002 年的约 138 亿美元增加到 2009 年的约 374 亿美元，年增长率超过 15%。高新技术轻工业、交通运输、商品交易、金融保险78、建筑和房地产、汽车与旅游业等基础工业得到优先发展。这些经济发展将可能给高端酒店住宿需求带来积极的影响。广州是中国南方的交通枢纽，具有高度发达的交通运输网。国际间可通过航空和海运到达，邻近的城市和国家之间通过公路、铁路到达，交通便利。下图显示了 2005 年到 2009 年广州白云国际机场旅客运载情况。表表 3-9广广州州白白云云国国际际机机场场国国内内外外旅旅客客运运载载情情况况，200509年年份份乘乘客客总总流流量量200523,558,274200626,222,03711.3%200730,958,46718.1200833,435,4728.0200937,048,71210.8179、2.0%增增长长率率%复复合合年年均均增增长长率率 200509来源：中国民用航空局2009 年，广州白云国 际机 场完成运载乘客 37,048,712 人次，货 物955,269.7 吨。在最繁忙的机场中，以客运量计，广州白云机场在中国位列第 2，世界排名第 22；以货运量计，该机场在中国位列第 3，世界排名第21。自 2005 年起，除 2008 年外，广州白云国际机场旅客吞吐量均实现了每年两位数的增长。2008 年数据显示稍有下滑，这是由于全球经济危机导致旅游业受到重创。2005 年到 2009 年，该机场吞吐量复合年均增长率稳步上升至 12%。交交通通机机场场优尼华盛国际初稿市场区域分80、析25表表 3-10航航空空公公司司及及其其线线路路，广广州州白白云云国国际际机机场场航航空空公公司司航航线线中中国国国国际际航航空空公公司司法法国国航航空空公公司司巴黎戴高乐机场马马达达加加斯斯加加航航空空公公司司塔那那利佛、曼谷苏凡纳布亚亚洲洲航航空空公公司司吉隆坡全全日日空空航航空空公公司司东京成田机场韩韩亚亚航航空空釜山、首尔仁川巴巴达达维维亚亚航航空空雅加达苏卡诺哈达机场宿宿务务太太平平洋洋航航空空马尼拉机场中中华华航航空空公公司司台北桃园机场中中国国东东方方航航空空公公司司中中国国南南方方航航空空公公司司中中国国联联合合航航空空公公司司北京南苑机场中中国国西西部部航航空空重庆金金鹿81、鹿航航空空公公司司成都、重庆、海口、杭州、昆明、丽江、三亚、张家界来源：优尼华盛国际北京首都国际机场、长沙、成都、重庆、达县、桂林、贵阳、杭州、呼和浩特、九寨沟、泸州、南京、上海虹桥、天津、万州、温州、宜宾、运城海口、杭州、合肥、黄岩、济南、昆明、兰州、丽江、芒市、南昌、南京、宁波、青岛、上海虹桥、上海浦东、石家庄、太原、温州、无锡、武汉、宜昌阿姆斯特丹、奥克兰（自2010年11月1日开始）、曼谷苏凡纳布、保山、北海、北京首都机场、布里斯班（自2010年11月1日开始）、宿务岛、长春、常德、长沙、长治、常州、成都、重庆、大理、大连、砚港、丹东、大庆、大同、新德里、登巴萨/巴厘岛、达卡、迪庆、迪82、拜、恩施、福冈、福州、赣州、桂林、贵阳、海口、邯郸、杭州、河内、哈尔滨、合肥、胡志明市、呼和浩特、香港、和田、黄山、雅加达苏卡诺哈达、济州岛、佳木斯、吉林、景洪、济宁、晋江、加德满都、喀什、库尔勒、哥打京那巴鲁、吉隆坡、昆明、库车、拉各斯（自2010年10月10日开始）、兰州、拉萨、连云港、丽江、黎平、柳州、洛杉矶、洛阳、马累、马尼拉、梅县、墨尔本、绵阳、莫斯科雪列梅也沃（自2010年10月31日开始）、牡丹江、名古屋中部国际机场、南昌、南充、南京、南宁、南通、南阳、宁波、大阪关西国际机场、巴黎戴高乐机场、槟城、金边机场、普吉岛、且末、青岛、齐齐哈尔、塞班岛、三亚、首尔仁川、上海虹桥、上海浦东83、汕头、沈阳、石家庄、暹粒、新加坡、悉尼、塔城、台北桃园机场、太原、天津、东京成田机场、铜仁、乌鲁木齐、威海、温州、武汉、无锡、武夷山、梧州、厦门、西安、襄樊、西宁、徐州、盐城、仰光、延吉、烟台、宜昌、银川、伊宁、义乌、永州、张家界、湛江、郑州、芷江季季节节性性：砚砚港港、兰兰卡卡威威岛岛、花花莲莲、苏苏梅梅岛岛、普普吉吉岛岛优尼华盛国际初稿市场区域分析26表表 3-10航航空空公公司司及及其其线线路路，广广州州白白云云国国际际机机场场（续续上上表表）航航空空公公司司航航线线港港龙龙航航空空香港埃埃及及航航空空公公司司曼谷苏凡纳布机场、开罗阿阿联联酋酋航航空空公公司司迪拜埃埃塞塞俄俄比比亚亚航84、航空空公公司司亚的斯亚贝巴、曼谷苏凡纳布机场长长荣荣航航空空高雄、台北桃园机场印印尼尼航航空空公公司司雅加达苏卡诺哈达机场海海南南航航空空公公司司日日本本航航空空公公司司东京成田机场肯肯尼尼亚亚航航空空曼谷苏凡纳布机场大大韩韩航航空空公公司司首尔仁川机场鲲鲲鹏鹏航航空空公公司司百色德德国国汉汉莎莎航航空空公公司司法兰克福马马来来西西亚亚航航空空公公司司哥打京那巴鲁、吉隆坡、古晋卡卡塔塔尔尔航航空空公公司司多哈山山东东航航空空公公司司济南、临沂、青岛、烟台上上海海航航空空公公司司桂林、杭州、南京、三亚、上海虹桥、温州、厦门深深圳圳航航空空公公司司四四川川航航空空公公司司成都、重庆新新加加坡坡航航85、空空公公司司新加坡春春秋秋航航空空公公司司上海虹桥斯斯里里兰兰卡卡航航空空公公司司科伦坡（2011年初开始）泰泰国国亚亚洲洲航航空空曼谷苏凡纳布机场泰泰国国国国际际航航空空公公司司曼谷苏凡纳布机场欣欣丰丰虎虎航航空空公公司司新加坡鹰鹰联联航航空空成都、柳州越越南南航航空空河内、胡志明市厦厦门门航航空空公公司司福州、晋江、武夷山、厦门也也门门航航空空公公司司迪拜、萨那来源：优尼华盛国际北京首都机场、长沙、大连、贵阳、哈尔滨、海口、杭州、合肥、南昌、南京、宁波、青岛、三亚、沈阳、台北桃园机场、太原、天津、武汉、西安、厦门、银川、郑州包头、长春、长沙、常州、成都、大连、登巴萨/巴厘岛、贵阳、桂林、海86、口、哈尔滨、呼和浩特、黄岩、济南、昆明、兰州、南昌、南京、南宁、青岛、三亚、上海虹桥、沈阳、天津、武汉、无锡、西安、郑州、舟山现有航站楼下方已建成新的地铁站，站名为机场南站。该地铁站位于 3 号线北延段上，实现机场与市区的对接。新建线路于 2010 年第 16 界亚洲运动会开始前完工，将机场到市中心所需时间减至约半小时。2008 年 8 月，广州白云国际机场的扩建计划获得了中华人民共和国国家发展和改革委员会的批准。根据该扩建计划，白云机场将在既有东跑道东侧400 米处新建一条长 3,800 米，宽 60 米的跑道。扩建计划中的其他设施还包括占地 53.1 万平方米的 2 号航站楼，停车楼及停车87、场，交通中心及与 2 号航站楼相连通的地铁站。项目总投资人民币144 亿元。2 号航站楼的建设预计将于 2010 年开始。2015 年扩建工程项目全部完成后，可实现年旅客吞吐量 7,500 万人次，货物吞吐量超过 217 万吨。海海港港及及河河港港优尼华盛国际初稿市场区域分析27广州是中国南海岸重要港口，有 2 个主要客运枢纽站：珠江南缘的洲头嘴码头和北岸的大沙头码头。常规轮渡业务可通往珠三角大部分地区及中国沿海其他各城市，与香港和澳门之间，有高速双体船提供服务。广州有着完善的公路网。4 条国家级高速公路与 3 条环城公路相连通，使广州通往香港及珠三角大部分地区十分便利。广州还积极参与以广州为88、中心的珠三角公路网的建设。参与的项目主要有：东二环高速、西二环高速、东新高速、机场高速北延段以及广河高速公路的建设。广州地铁线路全长约 150 公里，日平均客运量达 185 万人次。在建线路有2 号线和 8 号线延长线、3 号线北延线、4 号线（黄村到车陂南段）、6 号线、广佛线和珠江三角洲城际轨道交通部分以及广州市珠江新城核心区市政交通项目旅客自动输送系统。广广州州地地铁铁线线路路图图公公路路地地铁铁优尼华盛国际初稿市场区域分析28广州是中国南方铁路系统的枢纽和集散中心。现与北京、上海、香港等几大城市直接相连，通过这些主轴与中国大部相接。广州茂名铁路还将广州和越南连接起来。广州建有 4 个火89、车站：广州新站、广州火车站和广州东站是主站，广州北站是辅站。下表列出财富世界 500 强在广州的业务情况。通常这些跨国公司的公司旅游、会展和大型活动是酒店业住宿需求的主要来源。表表 3-11财财富富世世界界 500强强在在广广州州的的业业务务情情况况公公司司国国家家行行业业类类型型位位置置丰田日本汽车技术研究广州高新技术产业开发区陶氏化学公司新加坡化工生产，销售广州经济技术开发区LG韩国电子工厂广州高新技术产业开发区摩托罗拉美国电子研发，生产广州高新技术产业开发区松下日本电子生产基地广州经济技术开发区西门子德国电子研发，生产，销售广州经济技术开发区雅马哈日本电子工厂广州经济技术开发区施奈德法国90、能源工厂广州经济技术开发区雀巢瑞士食品饮料工厂广州经济技术开发区百事美国食品饮料工厂广州经济技术开发区汉高德国家庭用品工厂广州高新技术产业开发区宝洁美国家庭用品中国总部广州经济技术开发区IBM美国信息技术软件更新中心广州高新技术产业开发区Intel美国信息技术安全解决方案中心广州高新技术产业开发区微软美国信息技术工业基地广州高新技术产业开发区三菱日本动力设备生产，销售广州经济技术开发区ABB瑞士发动机与自动化工厂广州经济技术开发区家乐福法国零售超市海珠区、荔湾区、天河区、白云区JTB日本旅游旅行社天河区DHL德国运输分支机构广州高新技术产业开发区来源：优尼华盛国际会展中心是衡量特定市场客流量的91、标尺，也会给当地酒店住宿需求带来显著增长，并在团体活动中充当联络点的角色。通常，距会展中心最近的酒店受惠最大。酒店作为活动的指挥部，大多从高收费的服务及活动相关宴会的举办中获益。在大量的展会期间，外围酒店会因城市总体酒店供应缩减而获益。表 3-12 列出了广州主要的会展中心，表 3-13 显示了该市年度举办的展会情况。铁铁路路主主要要工工商商业业会会展展活活动动优尼华盛国际初稿市场区域分析29表表 3-12广广州州会会展展中中心心情情况况中中国国进进出出口口商商品品交交易易会会（琶琶洲洲）展展馆馆中中国国进进出出口口商商品品交交易易会会（流流华华）展展馆馆广广州州锦锦汉汉展展览览中中心心广广州92、州白白云云国国际际会会议议中中心心会展/会议厅数量N/AN/A628总面积（平方米）2,7179,273最大厅（平方米）1,036624剧院座位风格650276展览大厅数量261433总面积（平方米）260,000120,00025,0007,345最大厅（平方米）10,0004,29023,0002,747宴会厅数量1N/AN/A2总面积（平方米）2,956最大厅（平方米）2,456剧院式座位数1,0002,000剧院数量N/AN/AN/A5总面积（平方米）3,104会议室数量6 1412630总面积（平方米）5,0001,3004863,630最大会议室（平方米）380160121剧院式座93、位数1,00013012060来源：优尼华盛国际表表 3-13广广州州举举办办的的展展览览举举例例展展览览时时间间频频率率广州国际钓鱼用品展3月每年一次500中国（广州）国际3G产业暨手机展览会3月每年一次210中国（广州）LED交易会3月每年一次1,006中国高尔夫球博览会4月每年一次300中国进出口商品交易会4月和10月每年两次22,000国际采购博览会暨五金展4月至5月每年两次700国际橡塑展5月每年一次2,144国际酒店设备及用品展览会7月每年一次600中国（广州）国际建筑装饰博览会7月每年一次2,800中国（广州）国际纺织机械展览会11月每年一次307琳琅沛丽亚洲皮革展12月每年一次94、118中国（广州）国际汽车展览会12月每年一次1,500中国广州国际海事贸易展览会暨论坛12月每年一次600来源：优尼华盛国际参参展展商商中国进出口商品交易会，俗称广交会，创办于 1957 年春，每年春秋两季在广州举办。在国际综合性交易会中，以广交会历史最久、规模最大、与会客商最多、商品最全、交易额最高。其特色在于具有 10 多万各种知名广广交交会会优尼华盛国际初稿市场区域分析30品牌产品参展。每年秋季都会有 25 万以上采购代表参加。广交会以其庞大的与会人数成为中国最重要的商品交易会。今年 4 月举办的第 107 界广交会设展位 56,195 个，接待客商 20 余万人。总成交额达 343 95、亿美元。广交会已成为广州每年整个酒店市场住宿需求的主要来源。表 3-14 和 3-15 分别列出了广州 2000 年到 2009 年访客总量和国际到访情况。表表 3-14国国内内外外游游客客到到访访情情况况 广广州州，200009年年份份游游客客总总数数游游客客游游客客200022,999,7004,207,30018,792,40018.3%81.7%200125,116,8009.2%4,423,7005.1%20,693,10010.1%17.682.4200231,800,30026.64,739,7007.127,060,60030.814.985.1200323,698,200-296、5.53,625,400-23.520,072,800-25.815.384.7200426,747,10012.94,371,50020.622,375,60011.516.383.7200528,505,7006.65,103,10016.723,402,6004.617.982.1200629,600,1003.85,642,30010.623,957,8002.419.180.9200733,387,30012.86,113,3008.327,274,00013.818.381.7200835,287,4005.76,124,8000.229,162,6006.917.482.620097、939,755,20012.76,894,00012.632,861,20012.717.382.7200009增增长长率率72.9%63.9%74.9%6.3%5.6%6.4%来源：广州旅游局复复合合年年增增长长率率200009国国际际总总数数国国内内总总数数国国际际国国内内增增长长率率%增增长长率率%增增长长率率%份份额额%份份额额%基于上表，我们做出如下评论：2000 年到 2009 年，广州游客到访总量稳步上升，复合年均增长率达 6.3%。2009 年广州游客总数约达 3,980 万人次，较前一年增长了 12.7%；此间，国内外来穗游客均有所增加。国际游客增长率为 5.6%，国内游客增98、长率为 6.4%。2009 年国际游客到访总数较 2008 年增加了 12.6%，达到约 690 万人次；以及受 2008 年开始的国际经济危机影响，来穗的国内外游客市场增长均有所放缓。不过，2009 年数据显示国际、国内到访游客较 2008年分别增加了 12.6%和 12.7%，表明旅游业已开始好转。旅旅游游业业概概况况广广州州优尼华盛国际初稿市场区域分析31表表 3-15境境外外游游客客到到访访情情况况，广广州州，200009国国家家2000200120022003200420052006200720082009%总总数数2009CAGR*2000-09主主要要亚亚洲洲客客源源市市场场日本99、133,295160,153210,750177,301212,735226,744291,875247,253211,799185,1762.7%4%韩国15,71424,10734,21634,47738,92351,91747,32154,35260,47160,4820.9%16%马来西亚41,69942,98463,91744,16784,19190,99791,331112,399101,25587,7031.3%9%新加坡27,97030,57236,72022,55635,42746,93846,62250,64148,29048,8240.7%6%泰国17,29318,151100、25,47116,96029,46431,86034,41039,00435,18540,0930.6%10%总总计计235,971275,967371,074295,461400,740448,456511,559503,649457,000422,2786.1%7%增长率%17%34%-20%36%12%14%-2%-9%-8%主主要要北北美美客客源源市市场场美国75,05486,428104,43277,37796,902116,957113,141103,620105,726105,6471.5%4%加拿大14,25116,77120,38615,53322,49026,91330,2101、4230,85327,82425,3530.4%7%总总计计89,305103,199124,81892,910119,392143,870143,383134,473133,550131,0001.9%4%增长率%16%21%-26%29%21%0%-6%-1%-2%主主要要欧欧洲洲客客源源市市场场英国20,00321,05922,80819,13226,50729,45132,62030,86228,32628,2650.4%4%法国26,50324,12625,09913,69332,05245,13642,87844,58238,71236,3050.5%4%德国28,17230,66102、328,24016,61223,35336,13839,08535,95035,07031,3150.5%1%总总计计74,67875,84876,14749,43781,912110,725114,583111,394102,10895,8851.4%3%增长率%2%0%-35%66%35%3%-3%-8%-6%澳澳大大利利亚亚15,48417,98820,50716,50324,28331,41344,67440,45736,97439,8260.6%11%增长率%16%14%-20%47%29%42%-9%-9%8%其其他他483,065618,895679,123562,689763,103、2731,032,0361,261,1011,441,6271,415,2681,622,81123.5%14%增长率%79%28%10%-17%36%35%22%14%-2%15%外外国国游游客客小小计计898,5031,091,8971,271,6691,017,0001,389,6001,766,5002,075,3002,231,6002,144,9002,311,80033.5%11%增长率%22%16%-20%37%27%17%8%-4%8%港港澳澳台台地地区区3,308,7973,331,8033,468,0312,608,4002,981,9003,336,6003,566,9104、003,881,7003,979,8004,582,20066.5%4%增长率%1%4%-25%14%12%7%9%3%15%境境外外游游客客总总计计4,207,3004,423,7004,739,7003,625,4004,371,5005,103,1005,642,3006,113,3006,124,8006,894,000100.0%6%增长率%5%7%-24%21%17%11%8%0.2%13%*复合年均增长率来源：广州旅游局基于上表，我们做出以下评论：在过去的六年中，除 2008 年外，广州到访国际游客数量呈现出强劲的增长。特别是韩国、泰国和澳大利亚在 2000 年到 2009 年间105、实现了年均两位数增长；2009 年，亚洲来穗游客中，日本所占份额最大，为 185,176 人次，占到访游客总量的 2.7%。不过从 2006 年开始，日本游客数量较以优尼华盛国际初稿市场区域分析32前呈下滑趋势。来自韩国的游客数量迅速上升，2000 年到 2009 年间复合年均增长率达 16%。鉴于这样的增长趋势，广州政府计划于今年 4 月在韩国釜山设立广州旅游推广中心；2008 年下半年开始的全球经济危机明显影响了 2008 年到 2009 年国际到访游客数量，并使广州许多外资市场遭受打击。如表所示，2008 年到 2009 年来自主要亚欧市场的游客数量显著下降。不过 2010 年随着全球经106、济开始复苏，游客对旅游消费所持谨慎态度有所放松，预期游客数量将会增加；以及香港、澳门和台湾合计占 2009 年广州到访境外游客总量最大比例，为 66.5%。2009 年，来穗海外华人游客达 4,582,200 人次，增加了 15%。鉴于香港和澳门紧邻广州，且交通设施逐步完善，预计港澳游客数字仍会居高不下。下图显示了 2006 年到 2009 年，广州到访游客人数的季节性分布情况。图图 3-1季季节节性性分分布布，200609来源：广州旅游局01,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,0001月2月 3月 4月5月6月 7月8月9月 1107、0月 11月 12月2006200720082009就广州到访游客的季节性问题而论，有两个明显的时间段，即 3 月到 4 月和 10 月到 11 月。这两个高峰主要是由一年两次、分别于每年 4 月和 10月在广州举办的广交会引起的。优尼华盛国际初稿市场区域分析33表表 3-16旅旅游游收收入入广广州州，200309年年份份总总计计（人人民民币币 十十亿亿）增增长长率率%国国内内（人人民民币币 十十亿亿）增增长长率率%占占比比%国国际际（美美元元百百万万）增增长长率率%占占比比%2003463269.6%1,62230.4%20045519.6%3921.9%70.91,89717.0%29.1108、20056212.74310.369.42,29420.930.620067012.9479.367.12,79721.932.920078014.35517.068.83,19114.131.32008845.06212.773.83,130-1.926.220099917.97521.075.83,62315.824.2复复合合年年均均增增长长率率20030913.6%15.3%14.3%来源：广州旅游局如表 3-17 所示，2003 年到 2009 年来自国内外市场的旅游收入均有所增加，旅游总收入复合年均增长率达 13.6%。2009 年，旅游总收入达到人民币 990 亿元。来自国外市场109、的旅游收入增长受全球经济危机影响，2008 年增长放缓，2009 年较 2004 年至 2006 年的增幅亦有所下降。旅游市场的繁荣得益于众多的旅游休闲景点。下表列出了广州地区主要旅游景点。表表 3-17主主要要旅旅游游景景点点，广广州州主主要要景景点点景景点点类类型型位位置置越秀公园风景胜地越秀区光孝寺宗教文化胜地越秀区孙中山纪念堂文化胜地越秀区六榕寺宗教文化胜地越秀区怀圣寺宗教文化胜地越秀区石室圣心大教堂宗教文化胜地越秀区西汉南越王博物馆文化胜地越秀区白云山风景胜地白云区长隆水上乐园游乐园番禺区陈氏书院/陈家祠堂文化胜地荔湾区来源：优尼华盛国际2010 年 11 月 12 日至 11 月 110、27 日，第 16 届亚洲运动会于广州举行，这使广州成为中国继北京之后第二个举办亚运会的城市。在准备过程中，广州市政府快速发展其基础设施建设。旨在通过亚运会的举办，提高全球对广州的关注，使之迅速成长为国际化的大都市。旅游设施的完善以及通过亚运会而提升的知名度，可能会给该地区旅游休闲需求带来巨大的增长空间。主主要要旅旅游游景景观观2010 年年亚亚运运会会优尼华盛国际初稿市场区域分析34广州在过去的数十年中取得了卓越的成就，成为珠江三角洲地区的经济大户。鉴于其雄厚的经济实力和完善的基础设施，预期广州将进行持续的经济扩张并增加外国直接投资。依靠其在珠三角的战略位置，且紧邻香港，广州积极加强与外部的111、经济合作，同时完善其商务环境，这些举措有望带来公司需求的增长。珠江新城新 CBD 的开发将进一步加强广州作为区域性金融商务中心的地位。在提高城市基础设施建设、体育运动以及和旅游相关的设施与服务方面，2010 年亚运会的举办有望成为广州经济发展的驱动力。这一盛会还将提高广州市在国际舞台的关注度，刺激该市未来旅游需求的增长。结结论论优尼华盛国际初稿地域分析及地块描述354.地地域域分分析析及及地地块块描描述述特定区域内酒店的地块和位置，都将对其在市场竞争中的表现产生直接影响。下文介绍了待建酒店的位置及周边环境以及在第 3 章市场区域分析中所描述的市场区域。待建酒店的推荐硬件设施详见第 6 章待建项112、目描述及设施推荐。此外，住宿硬件设施建设用地的适应性是一个重要的考虑因素，它影响了其物业的经济生存能力和其最终可行性。例如规模、位置、地形、交通、可视性以及水电供应情况等因素都对特定地块的可取性产生直接影响。目标地块位于中华人民共和国广东省增城县新塘镇北区。增城县地处广州东部，占地 1,741 平方公里，人口为 81.8 万。因连结香港、深圳、广州，被称为“黄金走廊”。位位置置优尼华盛国际初稿地域分析及地块描述36鸟鸟瞰瞰图图待开发项目位置优尼华盛国际初稿地域分析及地块描述37区区域域概概况况整个项目开发场地总体规划分为三个部分，即 A区、B区和 C 区。经与客户探讨，我们确定了 3 个可供待113、建项目进行开发的地块，即 A 区的地块1，以及 C 区的地块 2 和地块 3。除开发住宅项目外，3 个区域内还会建有商务、教育和休闲设施。A 区将开发成文化教育区，B 区开发成休闲区，C 区开发成运动娱乐区。下图表明了各地块的部分开发计划。123ABC优尼华盛国际初稿地域分析及地块描述38待待开开发发地地块块概概览览优尼华盛国际初稿地域分析及地块描述39地地块块 1照照片片地地块块 1优尼华盛国际初稿地域分析及地块描述40地地块块 2和和地地块块 3 照照片片地地块块 3地地块块 2地地块块 3地地块块 2优尼华盛国际初稿地域分析及地块描述41地地块块 3照照片片优尼华盛国际初稿地域分析及地块114、描述42优尼华盛国际受客户委托在待开发区域内为待建酒店推荐合适地块。如前所述，我们选定了 3 个可能的地块，称之为地块 1、地块 2 和地块 3。下表显示了我们的选择标准。表表 4-1地地块块选选择择标标准准一一览览标标准准地地块块1地地块块2地地块块3位置高高中交通高中中可视性高中中宁静程度低高中景色中高中靠近需求驱动因素高中中潜在散客需求高中中未来扩建潜力低高低地势开发适宜性中高低地块对休闲设施开发的吸引力低高中建设成本对比创收机会高中低地块对休闲需求的吸引力低高高总总计计分分布布点点权权重重地地块块1地地块块2地地块块3位置15%221交通10%211可视性10%211宁静程度5%021115、景色5%121靠近需求驱动因素5%211潜在散客需求10%211未来扩建潜力10%020地势开发适宜性5%120地块对休闲设施开发的吸引力10%021建设成本对比创收机会10%210地块对休闲需求的吸引力5%022总总计计100%1.301.550.80来源：优尼华盛国际如表 4-1 所示，我们确定了 12 个要考虑的因素，并给予它们不同的权重。考虑到各地块各方面特性，并根据我们的标准进行衡量，我们认为地块 2 最适宜用来开发待建酒店。地块 2 评分较高，因其位置优越，环境怡人，景色优美。与地块 3 相比，地块 2 丘陵不多，更适合进行物业开发。地块 1 陆地面积固定，与之相反，地块 2 未来116、扩张潜力巨大，可占有更大陆地面积。同时，地块 2 的位置对休闲设施的开发也极具吸引力。因此，我们认为该地块最适合用来开发待建酒店，为其带来收益及知名度最大化。位位置置分分析析优尼华盛国际初稿地域分析及地块描述43该地块交通环境良好，地处中国南方的重要门户广州白云国际机场东南方向 70 公里处。此外，该地块与主要需求驱动因素相去不远。距广州市区东约 35 公里，东莞市西北 35 公里，深圳以北 120 公里。通过新新公路南向与广惠高速、广园快速、广深公路及广深高速，北向与广汕高速交接，使该地块与区域内所有主要目的地相连通。区区域域交交通通线线路路图图下表显示了正常交通状况下，该地块与广州各主要区117、域间距离情况。交交通通待待建建酒酒店店新塘镇中心永和经济区优尼华盛国际初稿地域分析及地块描述44表表 4-2待待建建酒酒店店距距主主要要地地区区预预计计行行程程目目的的地地预预计计行行程程（分分钟钟）广州市区（天河中央商务区）珠江新城35东莞市深圳市广州白云国际机场香港机场来源：优尼华盛国际16030309050120距距离离（公公里里）35351207040住宿设施周边环境常常会影响酒店地位、形象、等级、运营方式及吸引服务其细分市场的能力。此处报告将研究待建酒店的周边环境，评估可能影响其入住率、平均房价和整体盈利能力的各类因素。整体开发将包括高端公寓和别墅，及其他如公园、教育学院、运动设施和118、商务中心等组成部分。位于开发区中央的荔湖高尔夫球会，增加了周边地区的吸引力。紧靠永和经济区的地理位置，也有助于住宿需求、特别是来自商务和会奖细分市场的需求的产生。总之，我们认为开发区周边环境可对待建酒店予以支持，适合且有益于待建酒店的运营。以下段落介绍了与待建酒店位置相关的主要需求因素。散散客客如关于待建酒店距主要地区预计距离的表 4-1 所示，待建酒店到各地交通便利。随着各种大型活动如 2010 年亚运会的举办，广州的知名度将进一步提高，预计国内外来穗游客也会随之增加。广州政府本身也积极推进旅游业发展，在原有的澳大利亚和日本旅游推广中心基础上，2010 年 4 月在韩国釜山再设广东旅游推广中119、心。随着广州旅游业的发展，待建酒店以其与各大枢纽间交通便利性，将从散客细分市场中受益。商商务务市中心酒店数目不断增加，给待建酒店来自商务细分市场的需求带来激烈竞争。尽管待建酒店距市中心只有 30 分钟车程，距广州白云国际机场只有 50 分钟车程，但商务游客更愿意选择位于市中心、靠近金融商务区的酒店，而非像待建酒店这样位于郊区的酒店。对于待建酒店而言，其商务细分市场需求将主要来源于紧邻的经济开发区，如最邻近的永和开发区。其它较近的开发区有萝岗区的科学城和增城市的汽车产业基地等。永和开发区西南方向距该地块约 12 公里，是广州经济技术开发区的主要构成部分。广州经济技术开发区位于广州高新技术研发基地120、内，区内建有周周边边地地区区需需求求驱驱动动因因素素优尼华盛国际初稿地域分析及地块描述45很多跨国企业。美国、日本、德国、澳大利亚、新加坡、台湾和香港等多国投资者在此建有工厂。如上文中提到，商务需求的另外一个来源是广东增城工业园。广东增城工业园是一个综合性经济技术开发区，其重点产业为汽车、发动机及零附件产业。广州东部汽车产业基地位于工业园内。该基地占地 22 平方公里，旨在通过汽车、发动机及零附件业的发展，藉高新技术产业及现代物流业发展的支持，建设提高与整合广东东部汽车业发展的核心区域。据称，增城工业园将升级为增城经济技术开发区，成为广州的第 3 个国家级开发区。会会奖奖尽管待建酒店所在位置没121、有市中心其他酒店交通便利，但鉴于酒店的独特性，使其可能成为会奖细分市场的黄金之地。该地面朝风景如画的余家庄水库，又有优美的山景，使顾客得以远离刻板而又缺乏自然景观的市中心。在这样的地点举办活动的新观念可能对会奖细分市场产生吸引力。况且，该地块位置距市中心也不是很远，仅 40 分钟车程。休休闲闲休闲细分市场将是待建酒店住宿需求主要来源。如以上开发概况中所述，待建酒店是包含了高尔夫和其他运动设施等不同休闲元素的大规模开发项目的一部分。广州市旅游业的振兴，加上亚运会的举办，会给待建酒店带来积极的影响。新的基础设施建设，如新建 2 号航站楼及广州现有地铁线路的完善，也将增加广州作为休闲目的地的吸引力。122、根据客户要求，待建酒店计划用地 4 万到 5 万平方米。优尼华盛国际推荐地块地块 2 所在的 C 区可用陆地资源约为 120 万平方米。地块 2 对面是余家庄水库，地形方面有少量丘陵。由于 C 区地面较广，作为 C 区的一部分，地块 2 与地块 1 相比，开发限制较少而扩张的潜力较大。地块 2就位于地块 3 以南，地块 1 的东北方向。建设完成后，目标地块将无可进行出售、授权或开发以供他用的明显未开发土地。预计地块将随着地块或建筑改善而得到全面开发，这将有助于提高酒店总体盈利能力。在准备该报告的过程中，没有地质报告提供给或可供我们参考。因而，除了对地表进行目测以外，我们没有资格对土壤条件进行评123、估。表面无特殊状况。调研期间，我们未被告知任何特定场地危害滋扰，且无可见有毒地面污染。因为我们并非该领域专家，故不保证不存在有害废弃物。强烈要求读者就该因素进行独立分析。我们从客户处得到一张目标地块及其周边区域的区划图。不同区划包括住宅区、商用区、文化休闲区和绿化区。下图对不同区划及其土地使用进行自自然然特特征征地地块块使使用用土土壤壤及及下下层层土土条条件件危危害害及及滋滋扰扰区区划划优尼华盛国际初稿地域分析及地块描述46了详细说明。根据所得到的信息及我们对目标地块区划的分析，目标物业拟议地块使用应符合当地区划条例。目目标标地地块块及及周周边边地地区区区区划划图图然而，我们不保证目标物业与当124、地区划条例相一致，并建议进行独立核实。我们假设可得到所有必需的许可和认证（可能的话，包括恰当的酒牌许可），且假设目标物业的建造符合当地区划条例，建筑法规及一切其他适用章程。我们的区划分析应在任何物理变化产生之前进行核实。除非另有指示，我们通常不会协同各公共部门展开调查，以确认待建物业是否会受到任何城市规划问题的负面影响，如区划变更、土地用途管制、和公共设施规划，如公路铺设或排水渠道等等。我们并不保证目标物业符合当地法律制度。如需相关确认，我们建议由您的法律顾问咨询相关事宜。规规划划优尼华盛国际初稿地域分析及地块描述47我们将在下面的 SWOT 分析中，如表 4-2 所示，对目标地块和待建酒店的125、优势和面临的挑战继续进行阐述。表表 4-2SWOT分分析析拟拟用用地地块块优优势势 待建酒店地理位置远离市区，可以给客户提供安静的休息场所，远离城市的喧嚣 紧邻荔湖高尔夫球会，无形中提高了待建酒店作为假日休闲场所的吸引力 山、湖、森林等自然景色优美 待建酒店与著名五星级酒店经营者合作 待建酒店与像金地集团这样的著名开发商合作劣劣势势 待建酒店距市中心其他景观较远 商务游客可能不倾向于选择远离金融商务区的酒店 待建酒店附近缺乏著名的旅游点机机遇遇 广州是中国重要的经济城市，其经济有望继续增长 待建酒店位置紧邻永和经济区，会给待建酒店带来商务相关的需求 广州政府积极振兴城市旅游业 未来几年中，交通126、基础设施开发进一步完善威威胁胁 新建酒店使竞争加剧 来自中国各区域度假村的竞争 位于未被发掘地区的项目固有风险 待建酒店位置偏远，知名度的提高用时较长 广州缺乏著名旅游景点，非人们熟知的旅游目的地我们已经对目标地块的规模、地形、交通和可视性进行了分析。总之，该地块交通、可视性及地形状况良好，宜于酒店的高效运营，适合用于酒店开发。尽管目标地块远离市中心，但距广州各主要区域行程并不是特别长。待建酒店将成为因自然环境而别具一格的新开发项目的一部分。开发项目与众不同的休闲理念在为酒店带来住宿需求方面将显得十分重要。整体开发项目概况及各组成部分将在第 6 章待建项目描述及设施推荐中进行详细描述。SWOT127、 分分析析拟拟用用地地块块结结论论优尼华盛国际初稿供求分析485.供供求求分分析析本章旨在探讨现有竞争性市场当前的供求趋势，作为未来供求趋势预测的基础。待建酒店将位于广州。2009 年待建酒店周边的大区域市场中有酒店 232家，客房共 36,726 间。不过，在这样的供应大背景下，预测待建酒店只能和其中的一小部分酒店构成竞争。这有多方面的原因，包括位置、价格、产品质量、逗留天数（如以长期住宿为主对比以非长期住宿为主）、房间类型（全部套房对比标准客房）、酒店楼龄、品牌及其他因素。我们已对这些相关属性进行了分析，并在此基础上建立了一个预期竞争酒店。我们对待建酒店在广州地区竞争酒店详情所给出的意见从128、第 55 页开始。2003 年到 2009 年期间，广州酒店市场不断增长。2003 年，市场上的可用酒店仅有 196 家，其中大多数是三星级及以下酒店。然而，在接下来的 6年中，酒店总数以每年大约 2.9%的速度增长，到 2009 年达到了 232 家。2009 年有 4 家五星级酒店开业，其中包括广州翡翠皇冠假日酒店和广州白云机场铂尔曼大酒店。在 2009 年，共有 36,726 间客房接待了约 6,894,000人次来穗国际游客。根据我们的市场调研，随着未来两年即将开业的新建酒店的落成，预计供给量会继续增加。目目标标酒酒店店市市场场定定义义整整体体市市场场酒酒店店供供应应优尼华盛国际初稿供129、求分析49表表 5-1广广州州酒酒店店历历史史供供给给情情况况，200309酒酒店店数数量量2003200420052006200720082009CAGR*五星级酒店5567891317.26四星级酒店212326303132348.36三星级酒店838489951011061236.78其他87838577696962-5.49酒酒店店总总数数1961952062092092162322.85增增长长率率%-1%6%1%0%3%7%客客房房数数量量2003200420052006200720082009CAGR*五星级4,2754,2374,7214,8785,3294,9247,0568130、.71四星级6,8377,2788,0429,6739,6329,7949,7646.12三星级11,94412,92414,47113,79513,90513,43514,9083.76其他7,4297,3896,9796,2945,6317,8184,998-6.39客客房房总总数数30,48531,82834,21334,64034,49735,97136,7263.15增增长长率率%4%7%1%0%4%2%*CAGR-复合年均增长率来源：广州旅游局优尼华盛国际初稿供求分析50表表 5-2广广州州酒酒店店历历史史业业绩绩，200509平平均均房房价价每每可可售售房房收收入入年年份份类类型131、型入入住住率率（人人民民币币）（人人民民币币）2005五五星星级级72%763549四四星星级级67%451302三三星星级级62%281175全全部部酒酒店店64%3742402006五五星星级级69%733503四四星星级级66%479314三三星星级级60%276164全全部部酒酒店店62%3882412007五五星星级级63%770486四四星星级级66%472312三三星星级级59%271159全全部部酒酒店店61%3972422008五五星星级级51%700357四四星星级级57%430245三三星星级级全全部部酒酒店店59%2009五五星星级级56%73341050%四四星星级级132、61%4132520.00三三星星级级54%273147全全部部酒酒店店59%346204来源：广州旅游局优尼华盛国际初稿供求分析51图图 5-1广广州州五五星星级级酒酒店店历历史史业业绩绩，200509来源：广州旅游局20%30%40%50%60%70%80%010020030040050060070080090020052006200720082009入入住住率率平平均均房房价价/每每可可售售房房收收入入（人人民民币币）平均房价（人民币）每可售房收入（人民币）入住率在中国，酒店的星级评定需要经过国家旅游局进行星级评估后予以批准。除星级酒店外，国内住宿设施也有分类。一般分为精品酒店、服务式公133、寓、舒适客栈、中国农家院和招待所。纵观五星级酒店的入住率，在 2005 年到 2009 年期间呈下降趋势。这是由于几年间众多国际五星级品牌的入驻加剧了市场竞争。2005 年，广州的五星级酒店仅有 6 家。到 2009 年，则出现了包括广州海航威斯汀酒店、广州富力君悦大酒店和广州富力丽思卡尔顿酒店在内的 13 家五星级酒店。优尼华盛国际初稿供求分析52图图 5-2预预计计广广州州五五星星级级酒酒店店客客房房供供应应，200311（预预测测）02,0004,0006,0008,00010,00012,00020032004200520062007200820092010F 2011F来源：优尼华盛134、国际上图显示了五星级酒店供应情况。2003 年到 2009 年数据来源于广州旅游局。2010 年到 2011 年的供应情况预测是根据我们的调研以及对广州酒店管理方的访谈得出的。如图 5-1 所示，2009 年五星级酒店客房供应激增，与 2008 年相比，客房总数增加了约 43%，达到 7,056 间。我们的预测显示，该趋势会继续保持至 2011 年，预计客房总数将达到 11,243 间。特别是 2011 年，将会有广州W 酒店、广州天河万豪酒店、广州中心皇冠假日酒店、朱美拉广州酒店及广州日航大酒店等 8 家五星级酒店开业。市场区域供求关系对酒店业绩有着直接影响。该供求关系的整体构成是现在及未来135、有竞争力的酒店设施供应。为了评估区域竞争环境，应采取以下步骤：确定区域酒店设施并判定与待建酒店是否构成直接或间接竞争；确定在可见未来是否另有酒店客房（扣除损耗）进入市场；量化市场上现有及待建酒店可用客房数；分析每个竞争酒店的费率结构、入住率、市场导向、基础设施与便利设施。通过对区域内酒店入住率、费率结构、市场导向、连锁机构、位置、基础设施、便利设施、品质与声誉的分析，及其管理代表的评价，我们认为市场上没有任何一家酒店可成为待建酒店的主要竞争酒店。竞竞争争市市场场优尼华盛国际初稿供求分析53不过，10 家酒店合起来可能构成待建酒店的次要竞争酒店。尽管这些酒店在设施、费率结构或市场导向方面使它们无136、法成为主要竞争酒店，它们与待建酒店在一定程度上确实构成竞争。我们对每家次要竞争酒店的房间数加以权衡，以反映其与待建酒店的竞争程度。下面的市场竞争图标出了这些酒店各自的位置，以下段落对广州酒店市场上的这些竞争酒店进行了说明。优尼华盛国际初稿供求分析54市市场场竞竞争争图图地地块块位位置置1.广州东圃合景福朋喜来登酒店2.广州翡翠皇冠假日酒店3.广州白云机场铂尔曼大酒店4.广州金叶子度假酒店5.索菲特东莞御景湾酒店6.广州海航威斯汀酒店7.广州富力君悦大酒店8.广州中国大酒店9.广州富力丽思卡尔顿酒店10.广州香格里拉大酒店45211067983优尼华盛国际初稿供求分析55广州有 10 家酒店被我137、们认定为待建酒店的次要竞争酒店，预计会在一定程度上对待建酒店构成竞争。尽管这些酒店在设施、费率结构或市场导向方面使它们无法成为主要竞争酒店，我们还是对每个次要竞争酒店的房间数加以权衡，以反映其与待建酒店的竞争程度。2009 年次要竞争酒店客房合计数量为 1,333 间。我们插入了一类酒店，该类分组中共包括广州市区的 5 家五星级酒店，包括：广州海航威斯汀酒店、广州富力君悦大酒店、广州中国大酒店、广州富力丽思卡尔顿酒店和广州香格里拉大酒店。尽管这 5 家酒店离我们的待建酒店较远，且以接待商务游客而非休闲游客为主，我们仍认为它们会在一定程度上与待建酒店构成竞争，尤其是对会奖细分市场需求的竞争。鉴于138、这些酒店到广州其他地区便利的交通，会奖游客将强烈希望选择这类酒店。广州东圃合景福朋喜来登酒店位于广州东部中心地带，紧邻天河区和珠江新城。与科学城、广州经济技术开发区和琶洲国际会展中心也相去不远。酒店共有客房 300 间，包括套房 26 间。会议设施方面，广州东圃合景福朋喜来登酒店设有 2 个配备了最先进设施的会议室和一个 300 平方米、最多可容纳 240 人的无柱式宴会大厅。该酒店还设有 2 家餐厅，即一家全日制餐厅和一家中餐厅，以及一个大堂吧。标标房房次次要要竞竞争争酒酒店店广广州州东东圃圃合合景景福福朋朋喜喜来来登登酒酒店店优尼华盛国际初稿供求分析56套套房房广州翡翠皇冠假日酒店位于广州139、市区以东的广州高新技术开发区（广州科学城），是一家高档酒店，共有客房 430 间。该酒店到天河中央商务区约25 分钟车程，驱车 45 分钟即可抵达广州白云国际机场。广州翡翠皇冠假日酒店共有 12 个会议室，其中 910 平方米的宴会大厅可容纳 900 余人。该酒店还配有大量餐饮设施，6 家餐厅及酒吧可提供中西式各色食品及饮料。广广州州翡翡翠翠皇皇冠冠假假日日酒酒店店优尼华盛国际初稿供求分析57标标房房套套房房广州白云机场铂尔曼大酒店是唯一一家位于广州白云国际机场的酒店。该酒店原属诺富特品牌，直到 2009 年 5 月才更名为铂尔曼。从该酒店步行至机场航站楼仅需 2 分钟，给酒店顾客带来了极大的140、便利。酒店设有客房460 间，其他设施包括露天游泳池、露天网球场，还有一个篮球场。此广广州州白白云云机机场场铂铂尔尔曼曼大大酒酒店店优尼华盛国际初稿供求分析58外，广州白云机场铂尔曼大酒店有 4 家不同风味的餐厅和酒吧，13 个配有最新高端技术设施的会议室，460 平方米的无柱式宴会大厅可供举行各种活动和社交聚会。标标房房套套房房优尼华盛国际初稿供求分析59广州金叶子度假酒店靠近中国最高的瀑布广州增城的白水寨瀑布。于2007 年开业，共有 45 平方米到 90 平方米不等的客房 221 间。该酒店的温泉区在南昆山的半山腰，是广东海拔最高的温泉。设施方面，广州金叶子度假酒店提供 3 家餐厅、4 141、家酒吧、室内外游泳池、1 个健身房及 1 个网球场，还可以提供 900 多平方米的会议空间。外外部部广广州州金金叶叶子子度度假假酒酒店店优尼华盛国际初稿供求分析60豪豪华华客客房房索菲特东莞御景湾酒店临近虎英公园。2002 年开业，共有客房和套房 268间，多数房间配有阳台，供欣赏湖景和山景。除 40 平方米到 152 平方米不等的宽敞客房外，该酒店还可提供水疗、餐饮及度假活动综合设施。会议设施方面，该酒店大约 2,500 平方米的剧场风格会议厅，可容纳 2 千多人。2009 年 3 月，索菲特东莞御景湾酒店对外墙、地毯及壁纸进行了翻新处理。索索菲菲特特东东莞莞御御景景湾湾酒酒店店优尼华盛国际142、初稿供求分析61卧卧室室餐餐厅厅广州威斯汀酒店位于该市主要的商务和购物区天河区。于 2007 年 5月开始营业。楼高 40 层，是最突出的地标建筑之一，也是附近第一家五星级国际酒店。该酒店到广州东站步行仅需 5 分钟，驱车到广州白云国际机场约 45 分钟。广州威斯汀酒店拥有包括 39 个套房在内的 446 间大型客广广州州威威斯斯汀汀酒酒店店优尼华盛国际初稿供求分析62房。1 千多平方米的会议空间及 5 个会议室配有最先进的试听设备。该酒店还有 6 个不同类型的餐厅和酒吧，可满足客户在餐饮方面的不同需求。标标房房套套房房广州富力君悦大酒店于 2008 年开始营业，位于天河区的珠江新城。从该酒店143、到广州东站约 15 分钟车程，驱车到达广州国际会展中心需 20 分钟。广广州州富富力力君君悦悦大大酒酒店店优尼华盛国际初稿供求分析63该酒店拥有客房及套房共 375 间，是广州首家拥有空中大堂的酒店。大堂位于酒店第 22 层，还可以拥揽珠江和中央商务区的美景。酒店可提供会议空间总面积约为 1,314 平方米。979 平方米剧院风格的宴会厅可容纳 900人。该酒店特色还在于拥有 5 间餐厅及酒吧，包括一家全日制餐厅、一家粤菜餐厅、自助餐厅、大堂吧及酒吧。大大床床房房套套房房广州中国大酒店位于市中心，1984 年开始营业。距广州白云国际机场 35分钟车程。紧邻地铁越秀公园站。该酒店 1997 年编144、入万豪国际品牌酒店。目前拥有客房 850 间，会议室 14 间，共约 2,443 平方米的会议空间可满足各种不同需求。酒店共有 5 家餐厅，可提供传统的亚洲菜到国际菜肴等多种风味餐饮。除了基本的会议和娱乐设施，该酒店还有一个小型高尔夫球场，位置与附近几个高尔夫球场相毗邻。广广州州中中国国大大酒酒店店优尼华盛国际初稿供求分析64标标房房套套房房广州富力丽思卡尔顿酒店位于广州新中央商务区天河区的珠江新城。距广州东站 20 分钟车程，驱车前往白云国际机场约需 30 分钟。从该酒店到广州国际会展中心刚好从江底横穿珠江。酒店拥有豪华客房 351 间，包括套房 39 间。其中有一半客房和公寓可以观看珠江全145、景。该酒店特色还广广州州富富力力丽丽思思卡卡尔尔顿顿酒酒店店优尼华盛国际初稿供求分析65有 1 千多平方米、配有先进设备的多功能厅。最大剧场风格会议室可容纳800 人。酒店有 6 家餐厅及酒吧，包括西餐厅、中餐厅、全日制餐厅、2个酒吧和 1 个大堂吧。标标房房套套房房广州香格里拉大酒店 2007 年 1 月开始营业，由 704 间豪华客房及套房组成，其中最小的标房面积为 42 平方米。酒店位置优越，位于会展东路，俯瞰珠江，紧邻琶洲国际会展中心。该酒店特色还在于其完备的会议及宴会设施，包括面积超过 2 千平方米、可容纳近 3 千人的剧院风格豪华宴会厅，8 个会议室可满足各种不同的谈判和会议需求。146、各式菜肴及饮料可满广广州州香香格格里里拉拉大大酒酒店店优尼华盛国际初稿供求分析66足顾客不同口味需求。该酒店其他娱乐设施包括健身俱乐部、户外网球场和概念新颖的“气”Spa。标标房房套套房房以下部分我们继续对 2007 年到 2009 年竞争酒店的住宿情况进行分析。表 5-3、5-4 和 5-5 总结了次要竞争酒店重大运营特征。这些资料来源于个人访谈、市场调研、酒店指南以及我们的内部数据库资料。竞竞争争酒酒店店历历史史业业绩绩优尼华盛国际初稿供求分析67表 5-3 列出了各竞争酒店的市场细分、入住率、平均房价及每可售房收入（revenue per available room，RevPAR）。每147、可售房收入由酒店入住率乘以平均房价得出，反映了酒店客房收入最大化的能力。表 5-4 列出了每家竞争酒店的物理特征，以及各酒店公布价格和品牌隶属情况。优尼华盛国际初稿供求分析68表表 5-3次次要要竞竞争争酒酒店店运运营营概概况况，200709（人人民民币币）预预计计细细分分市市场场2007年年预预计计2009年年预预计计2008年年预预计计2009年年加加权权客客房房数数总总竞竞争争水水平平散散客客商商务务会会奖奖休休闲闲次次要要竞竞争争酒酒店店入入住住率率平平均均房房价价每每可可售售房房收收入入入入住住率率平平均均房房价价每每可可售售房房收收入入入入住住率率平平均均房房价价每每可可售售房房收148、收入入广州东圃合景福朋喜来登酒店30015%55%20%10%75%590%000%0020%600120广州翡翠皇冠假日酒店（科学城）15056025107511300000035497174广州白云国际机场铂尔曼大酒店4601253287502300006548031260485291广州金叶子度假酒店2321545221850116805504406256535076540410索菲特东莞御景湾酒店2681345271550134676804566569044963650410已选广州五星级酒店2,726106220825682501,127567401,22548953986525合合149、计计/平平均均4,13611%56%23%10%32%1,33358%91152750%87143554%765416注释：根据保密原则，优尼华盛国际不会公布每个酒店经营业绩2009年年加加权权客客房房数数客客房房数数总总竞竞争争水水平平散散客客商商务务会会奖奖休休闲闲优尼华盛国际初稿供求分析69关于表 5-3，我们做出如下评论：2007 年广州竞争市场入住率水平为 58%。2008 年，随着广州富力君悦大酒店、广州富力丽思卡尔顿酒店等新建酒店于这一年投入市场运营，竞争酒店入住率急剧降低 8 个百分点，达到 50%的水平。全球经济危机极大地影响了旅游业，使来穗国际游客数量减少，这也是导致酒店入150、住率下降的一个重要因素。2009 年，尽管又有广州东圃合景福朋喜来登酒店、广州翡翠皇冠假日酒店等加入，酒店入住率与 2008 年相比开始回升，上升了 4 个百分点，达到 54%。酒店入住率回升的主要原因在于全球经济回暖使 2009 年来穗游客增多。营商意欲的好转也见证了年度会奖和商务细分市场需求的逐步复苏。2008 年，竞争市场平均房价与 2007 年的人民币 911 元相比，下跌了大约4%，达到人民币 871 元。鉴于新开业酒店的竞争以及全球经济危机的影响，该市酒店降低平均房价以将市场份额损失保持在可控水平。广州富力君悦大酒店等酒店也由于地处珠江新城，开发尚不成熟，从而苦于缺少需求驱动。如以151、上段落所述，尽管 2009 年入住率水平有所好转，是年市场平均房价依然走低。2009 年平均房价为人民币 765 元，与 2008 年相比下降了约12%。主要原因是 2008 年和 2009 年新投入运营的酒店，给市中心酒店市场带来了激烈的竞争。因而，市中心的许多酒店在 2009 年开始降价以保证市场盈利。每可售房收入是入住率和平均房价的应变量。与 2007 年相比，2008 年入住率和平均房价均有所下降，从而导致 2008 年竞争酒店每可售房收入下降。2008 年每可售房收入为人民币 435 元，较 2007 年下降了约 17%。尽管 2009 年入住率较 2008 年有所增加，但由于平均房152、价暴跌，2009 年每可售房收入仍下降至人民币 416 元。下表列出了次要竞争酒店可用设施情况。市市场场业业绩绩概概况况入入住住率率平平均均房房价价每每可可售售房房收收入入竞竞争争酒酒店店设设施施优尼华盛国际初稿供求分析70表表 5-4次次要要竞竞争争酒酒店店设设施施情情况况广广州州东东圃圃合合景景福福朋朋喜喜来来登登酒酒店店广广州州翡翡翠翠皇皇冠冠假假日日酒酒店店（科科学学城城）广广州州白白云云机机场场铂铂尔尔曼曼大大酒酒店店广广州州金金叶叶子子度度假假酒酒店店索索菲菲特特东东莞莞御御景景湾湾酒酒店店广广州州威威斯斯汀汀酒酒店店广广州州富富力力君君悦悦大大酒酒店店广广州州中中国国大大酒酒店店153、广广州州丽丽嘉嘉酒酒店店广广州州香香格格里里拉拉大大酒酒店店地地址址汇彩路菁映1号凝彩路28号白云国际机场白水寨旅游区迎宾路8号林和中路6号珠江西路12号流花路122号兴安路3号会展东路1号子子市市场场区区天河区中心区白云区增城东城区天河区天河区越秀区天河区海珠区管管理理公公司司喜达屋洲际雅高当地管理雅高喜达屋凯悦万豪国际万豪国际香格里拉开开业业年年份份2009200920082007200220072008198420082007最最近近更更新新年年份份20092007更更新新类类型型内部客房客客房房配配置置标准房间2743394161842374073477363126391-/2-卧室套154、房252143373038271133864总统套房11111111客房总数300360460221268446375850351704套房总数26214437313921193938套房所占比例9%6%10%17%12%9%6%2%11%5%客客房房面面积积（平平方方米米）标准房间33453032454045504555325042441-/2-卧室套房66906490801529715090225619010015087261总统套房233236550250270361420305会会议议空空间间（平平方方米米）总会议空间4012,1951,7329132,5051,0681,3142,4155、431,0643,751最大会议空间3009104605089505499791,2726482,240剧场2409202507602,0135509001,0808003,000会议室总数21213615561458每客房会议空间1.36.13.84.19.32.43.52.93.05.3来源：优尼华盛国际优尼华盛国际初稿供求分析71表表 5-4次次要要竞竞争争酒酒店店设设施施情情况况（续续上上表表）广广州州东东圃圃合合景景福福朋朋喜喜来来登登酒酒店店广广州州翡翡翠翠皇皇冠冠假假日日酒酒店店广广州州白白云云机机场场铂铂尔尔曼曼大大酒酒店店广广州州金金叶叶子子度度假假酒酒店店索索菲菲特特东东莞156、莞御御景景湾湾酒酒店店广广州州威威斯斯汀汀酒酒店店广广州州富富力力君君悦悦大大酒酒店店广广州州中中国国大大酒酒店店广广州州富富力力丽丽思思卡卡尔尔顿顿酒酒店店广广州州香香格格里里拉拉大大酒酒店店餐餐饮饮设设施施餐厅 1食堂ADDU8 Action西式自助芝味餐厅凯菲厅丽朗咖啡厅FOODS国际美食舞台妙趣咖啡厅座位数量/概念全日制全日制全日制全日制全日制全日制全日制全日制全日制全日制座位数量200230226200190240200401用餐时间早/中/晚早/中/晚早/中/晚早/中/晚早/中/晚早/中/晚早/中/晚早/中/晚早/中/晚早/中/晚餐厅 2中国风味美华田园亚洲巴西红棉顶楼酒吧美食街丽157、嘉轩夏宫座位数量/概念粤菜粤菜粤菜亚洲菜巴西菜粤菜粤菜粤菜粤菜中餐座位数量250350172160230240100302用餐时间中/晚中/晚中/晚中/晚中/晚中/晚中/晚中/晚中/晚中/晚餐厅 3Hai Chi西式日本普利哥G云端意轩滩万座位数量/概念中餐西餐日本料理意大利菜西餐西餐意大利菜日本料理座位数量178802301366075120用餐时间中/晚中/晚中/晚中/晚中/晚中/晚中/晚中/晚餐厅 4Inspire法国和意大利四季酒店爱弗罗座位数量/概念西餐法国菜和意大利菜粤菜意大利菜座位数量7015084用餐时间中/晚中/晚中/晚中/晚餐厅 5粤式The Living Room香泰餐厅158、座位数量/概念粤菜中东菜意大利菜座位数量35088用餐时间中/晚中/晚中/晚大堂吧大堂汇点相聚大堂吧大堂吧大堂吧威斯汀酒店关系酒廊相聚大堂吧珍珠酒廊大堂吧座位数量5080212080303578106吧台 1快餐美食咖啡屋和商务网吧雪茄吧爵士吧QbaG Bar酒吧邱吉尔吧生活吧概念咖啡咖啡饮料/鸡尾酒饮料/鸡尾酒拉美葡萄酒/鸡尾酒饮料/鸡尾酒葡萄酒/鸡尾酒饮料/鸡尾酒吧台 2山景吧古巴雪茄Shisha on 4H2O池畔吧和烧烤概念饮料/零食葡萄酒/鸡尾酒中东吧饮料/零食饮料/零食吧台 3财富茶馆概念饮料/零食房间服务有有有有有有有有有有其其他他设设施施水疗/康乐俱乐部有有有有有有有有有有按摩159、室总数6410761161111游泳池有有有有有有有有有有零售店有有有有有有有有有有健身中心有有有有有有有有有有商务中心有有有有有有有有有有停车位128250220100192346400250600来源：优尼华盛国际优尼华盛国际初稿供求分析72对待建酒店业绩构成影响的新增酒店的考量也十分重要。我们根据现场调查以及与当地经营者的探讨，在表 5-5 中列出了在可预见的未来准备开发并可能与待建酒店构成竞争的酒店（包括待建五星级度假酒店）。下表列出了我们分析过程中需要加以考虑的项目和开发工程。表表 5-5待待建建新新增增供供应应待待建建酒酒店店客客房房数数量量竞竞争争总总水水平平预预计计开开业业日日160、期期开开发发阶阶段段广州增城待建酒店225100%7/1/2013权利申请过程中花都喜来登度假酒店102504/1/2011建设当中广州嘉华花都皇冠假日酒店2995012/1/2010建设当中广州日航大酒店411504/1/2011建设当中广州东圃合景福朋喜来登酒店445251/1/2011建设当中广州中心皇冠假日酒店463251/1/2011建设当中琶洲威斯汀酒店325252/28/2011建设当中广州圣丰索菲特酒店4932512/1/2010建设当中广州天河万豪酒店278251/1/2011建设当中假设新增供应250751/1/2014建设当中合合计计/平平均均3,291花都区将有 2 处161、新建物业开业。一处是花都喜来登度假酒店，将于 2011年 4 月 1 日开始投入运营，共有别墅 102 套。尽管该酒店距我们的待建酒店较远，鉴于其产品及定位与待建酒店的相似程度，我们仍然认为该项目对待建酒店构成 50%的竞争度。花都区另一家即将开业的酒店是广州嘉华花都皇冠假日酒店，地处广州白云国际机场附近。另外一家新增酒店为位于广州天河软件园的广州日航大酒店。该酒店远离广州市中心，可能与广州东圃合景福朋喜来登酒店、广州翡翠皇冠假日酒店拥有相似的细分市场。我们仍然认为该项目的竞争度为 50%。大多数新增酒店都集中在市中心，如广州东圃合景福朋喜来登酒店、广州中心皇冠假日酒店、琶洲威斯汀酒店、广州圣162、丰索菲特酒店和将在 2011年开业的广州天河万豪酒店。与我们的待建酒店以休闲市场为目标不同，这些酒店主要面向商务市场。因而，我们认为这些项目的竞争度为 25%。我们已经采取合理步骤对待建酒店项目及其情形进行调查。然而，由于房地产开发的特殊性，不可能对未来将开业的所有酒店或它们的市场策略及在市场上的影响进行完全判定。因此，我们引入一家有 250 个房间、于2014 年在广州投入运营的假想酒店。假设该假想酒店与我们的待建酒店具有相似的运作和定位，因此，我们认为其竞争度为 75%。另外，从我们在业界的调查中可知，以下广州现有竞争酒店将进行翻新和扩建。新新增增供供应应优尼华盛国际初稿供求分析73表表 163、5-6扩扩建建酒酒店店扩扩建建酒酒店店客客房房数数量量变变化化竞竞争争总总水水平平开开业业日日期期开开发发阶阶段段广州翡翠皇冠假日酒店25075%10/15/2010最近开业广州翡翠皇冠假日酒店307512/31/2010建设当中合合计计/平平均均280根据我们对广州翡翠皇冠假日酒店总经理的采访得知，该酒店在 2009 年 1月开业初期只有 150 间客房。到 2010 年 10 月中旬将新增 250 间，2010 年年底之前会再增加 30 间。酒店最终客房数将达到 430 间。对各个细分市场进行需求分析的重要性在于，每一个细分市场通常会揭示出相关因素，诸如增长潜力、需求的季节性变化、平均逗留164、时间、平均住客人数、设施要求、价格敏感程度等特征。通过量化细分市场总体夜晚数需求并界定每个细分市场的个体特征，我们可以预测出各个细分市场未来的发展潜力。特定市场短期住宿需求可主要分为以下 4 个细分市场：细分市场 1散客细分市场 2商务细分市场 3会奖细分市场 4休闲根据实地调查、区域分析以及对当地酒店市场的了解，我们预测 2009 年竞争酒店的过夜客房需求分布如表 5-7 所示。表表5-72009年年竞竞争争酒酒店店的的过过夜夜客客房房需需求求分分布布整整体体市市场场细细分分市市场场散客29,49111%商务148,19256会奖60,45923休闲26,40810总总计计264,54910165、0%已已满满足足客客房房需需求求比比例例在该综合市场需求中，商务和会奖需求分别占 56%和 23%。休闲需求仅占该区域总需求的 10%，表明该区域主要是商务目的地。散客需求通常直接从酒店的管理公司或隶属集团的品牌效应和分销渠道中而来。与其他细分市场需求相比，散客需求通常产生最高平均房价，因而是酒店细分市场中比较令人满意的部分。需需求求分分析析过过夜夜客客房房需需求求散散客客细细分分市市场场优尼华盛国际初稿供求分析74散客需求在旺季表现强劲。这部分需求的客人在广州停留天数平均为 3 到5 天。市区到机场的地铁延长线项目及即将投入使用的 2 号航站楼等交通设施的完善，将推动来穗游客数量继续增加。2166、010 年亚运会的举办也将大幅提高广州市作为旅游目的地的知名度。由广交会带来的大量散客需求，已被归入会奖需求，将在后面做进一步讨论。通常周一至周四商务需求最为旺盛，周五和周六出现显著下降，周日则略有回升。此部分需求在全年的市场中相对稳定，从 11 月到次年 2 月以及 8月期间明显地回落，主要是因为商业及会议人士在此期间到其他目的地休假。作为中国的经济大户，广州对该细分市场有着强劲的需求。这得益于许多跨国企业的存在，包括第 3 章市场区域分析中列出的财富世界 500 强中的许多企业。该细分市场未来的需求与中国和广州以及需求来源市场的经济、商务健康程度紧密相关。随着全球经济复苏，需求主要来源市场167、经济出现好转并趋于稳定，随之，商务旅游相应增加。珠江新城新中央商务区也将成为现有天河中央商务区的补充，协助加强广州商务细分市场的地位。会奖需求主要来自特定竞争市场中在酒店中，当地、区域性公司以及跨国公司举办的培训、会议、产品发布会和小型的会议和活动等。我们还将在这些酒店中举办的奖励会议和社团会议包括在这部分细分市场中。这部分细分市场不包括入住在竞争市场外参加会展或类似活动的与会者，但作为公司客户加以考虑。虽然对于大型团队房价经常给予折扣，酒店仍然从对会议设施的使用和接待用的酒店内宴会和鸡尾酒会中受益。大多数商务团队选择在周一至周四住宿酒店，社团和协会有时选择周末住宿。会奖细分市场重要性在于，对168、该部分市场产生需求是来此参加会议/社交的相对大型的团体。这些团体通常带来包括食品饮料收入的全日整体消费。大多数会议都具有直接或间接的商业目的，对商务旅游产生影响的经济考虑也会对会奖细分市场产生影响。随着全球经济逐步复苏，会奖细分市场可能会出现强烈反弹。广州的会奖市场是一个值得注意的细分市场，因为该市经常举办不同层面的会展，如广交会。广交会是广州酒店市场一个非常重要的事件。如第 3 章市场区域分析中所述，广州每年举办的大型展览包括中国（广州）LED 交易会、国际橡塑展和中国（广州）国际汽车展，每个展会的参与者都超过 1 千人。会奖市场的力量还来自于许多位于广州的跨国公司的存在。这些公司主要有位于169、广州高新技术产业开发区及待建酒店和广州市中心之间的广州经济技术开发区的 LG、松下、西门子、雀巢、IBM、微软和丰田等。休闲需求通常具有季节性。广州市场需求旺季月份是 3 月到 4 月和 10 月到 11 月。该细分市场的未来需求与待建酒店主要区域性客源市场的商务和经济健康程度息息相关。如第 3 章市场区域分析中所述，广州主要客源市场包括日本、韩国和来自香港、澳门、台湾的华人。著名的旅游景商商务务细细分分市市场场会会奖奖细细分分市市场场休休闲闲细细分分市市场场优尼华盛国际初稿供求分析75点有长隆水上乐园、六榕寺和白云山。广州边缘区域热门的温泉度假村，如广州金叶子度假酒店和望谷温泉度假村也会对休170、闲游客产生吸引。广州本身并非主要的休闲目的地。该市并没有很多可以吸引大量游客的著名旅游景点。不过，它确实具有来自休闲细分市场相当大数量的客房夜晚数。这部分需求大部分来自邻国，如海外华人，特别是港澳华人来此度周末。如前面在散客细分市场提到的，随着交通系统的完善和举办亚运会而提高的知名度，预计该细分市场需求将出现持续增长。我们对本细分市场增长率的预测见表 5-8。将酒店需求细分是为了确定各种需求形式和访客性质，从而评估未来需求的增长趋势。通过对区域市场进行分析，我们得出了待建酒店的 4 个细分市场特点。随后我们将对各类经济和人口数据进行评估，以推测酒店需求的未来变化趋势。基于上述步骤，我们对细分市171、场未来增长率做出如下表5-8 的预测。在本调研报告的随后章节中，将利用这些增长率数据，预测酒店需求的变化。表表 5-8竞竞争争市市场场预预测测年年增增长长率率，200917细细分分市市场场散客20.2%18.0%18.0%15.0%12.0%9.0%6.0%5.0%5.0%商务27.122.020.018.012.09.06.05.05.0会奖22.220.020.015.012.010.06.05.05.0休闲24.323.022.020.015.010.07.05.05.0基基础础需需求求增增长长率率24.9%21.2%20.0%17.2%12.3%9.3%6.1%5.0%5.0%2014172、200920152017年年增增长长率率20112010201220132016关于表 5-8，我们做出如下评论。我们预测 2010 年散客、商务、会奖、休闲细分市场增长率分别为18%、22%、20%和 23%。鉴于全球经济复苏及由国内旅游增长产生的推动力，预计需求会出现强劲增长，我们进一步预测，该增长势头会持续到 2011 年；随着广州交通系统和基础设施的完善，预期新客源市场需求会出现增长。我们预测 2012 年以后，所有细分市场需求都会持续增长，即便是小幅增长；以及最后，我们预测需求增长会逐步减少，最终于 2016/17 年达到稳定。我们预计所有细分市场需求会以 5%的速度连续增长，且在接173、下来的年份中，有望保持这一增长势头。需需求求预预测测总总结结优尼华盛国际初稿待建项目描述及设施推荐766.待待建建项项目目描描述述及及设设施施推推荐荐酒店物理设施质量直接影响到酒店的适销性、入住率及平均房价。其设计和功能也会影响运营效率和总体盈利水平。下文描述待建酒店的物理设施情况，以确定其如何影响开发项目潜在的未来开发价值。应金地集团要求，我们已经对待建设施给出我们的建议。以下各段分别对客房的数量、类型及面积，餐饮设施的数量及类型，推荐会议室的数量和面积，水疗中心和健身中心的规模以及其他设施进行阐述。需要指出的是，我们推荐的设施符合开发商的开发目标，并且从市场和商业的角度提出我们对待建酒店的174、意见和推荐，以便达成一个最可取的设施计划。待建酒店将成为一家全方位五星级酒店，预计将于 2013 年 7 月 1 日开业。待建酒店是名为广州金地荔湖城的大型、多用途开发项目的一部分。项目由 1988 年成立的大型房地产开发公司金地集团开发。该集团在中国有 60 多个项目，包括深圳金地金海湾花园、北京金地格林小镇和上海金地格林郡。待待建建酒酒店店项项目目概概况况优尼华盛国际推荐待建酒店位置客户初始选定待建酒店位置优尼华盛国际初稿待建项目描述及设施推荐77待待建建酒酒店店内内部部根据客户提供的开发计划，待建酒店用地面积尚未确定，迹象表明，约为4 万到 5 万平方米。客房数约为 300 间，标准房间175、面积最小 45 平方米。客户还要求优尼华盛国际为待建项目推荐适合的地块。优尼华盛国际既而选定的地块如上图所示。关于地块选择的更多详情，见第 4 章地域分析及地块描述。优尼华盛国际初稿待建项目描述及设施推荐78广广州州金金地地 荔荔湖湖城城概概况况如上图所示，开发项目分为 3 个区，即 A 区、B 区和 C 区。3 个地块上都将建有住宅部分。如第 4 章地域分析及地块描述中所述，B 区和 C 区各部分开发构成计划已经准备就绪。目前，只有 A 区有详细的开发计划。下图表明了 A区构成的详细情况。优尼华盛国际为待建酒店推荐地块（地块 2）荔湖高尔夫球会余家庄水库ABC优尼华盛国际初稿待建项目描述及设176、施推荐79A 区区开开发发概概况况如 A 区开发总揽图所示，除住宅项目之外，计划中还有公园、教育学院、休闲设施和商务中心。A 区占地合计约为 554,477 平方米。优尼华盛国际初稿待建项目描述及设施推荐80住住宅宅视视图图优尼华盛国际初稿待建项目描述及设施推荐81广州金地荔湖城是金地集团在广州的第一个项目，占地超过 2.6 平方公里。该项目外环连绵起伏的群山，内绕清幽明澈的余家庄水库，南望林木葱郁的南香山西麓，与荔湖高尔夫球会隔水相望。金地荔湖城以住宅为主，涵盖多种产品类别，包括多层、小高层、公寓、特色花园洋房等。并配有购物中心、休闲会所和教育学院等设施。整体开发旨在建设集休闲和工作为一体的177、新型城市社区。为了对待建酒店做出最合理的设施推荐，我们分析了市场上现有国际品牌酒店的硬件特征。表 6-1 列出了如今市场上我们认为对待建酒店最具可比性的酒店，及其客房数量和套房比例。表表 6-1竞竞争争市市场场客客房房数数量量和和套套房房比比例例竞竞争争酒酒店店客客房房数数量量套套房房数数量量套套房房比比例例标标准准客客房房平平均均面面积积（平平方方米米）广州东圃合景福朋喜来登酒店300269%33广州翡翠皇冠假日酒店1502114%45广州白云机场铂尔曼大酒店4604410%30广州金叶子度假酒店2323716%45索菲特东莞御景湾酒店2683112%40广州威斯汀酒店446399%50广州178、富力君悦大酒店375216%45广州中国大酒店850192%32广州富力丽思卡尔顿酒店3513911%50广州香格里拉大酒店704385%42平平均均414329%41待待建建酒酒店店推推荐荐客客房房数数量量2252310%50来源：优尼华盛国际竞争酒店客房数量平均为 414 间，其中广州中国大酒店最多，为 850间；金叶子度假酒店最少，为 232 间。尽管广州翡翠皇冠假日酒店最初客房数量只有 150 间，但最终将达到 430 间。鉴于待建酒店远离市中心，我们不建议配备过多的客房。建议客房总数为 225 间。客户计划配备客房 300 间，但优尼华盛国际认为，在如待建酒店这样的边缘位置配置过多的179、客房并不可行，因为固定运营成本较高，客房数量过多预计会影响待建酒店房价及盈利能力。注意竞争酒店中的可比酒店，广州金叶子度假酒店和索菲特东莞御景湾酒店客房数都少于 300。推荐的 225 间客房在容量方面足以吸引大型会奖团体并满足休闲市场的需求。竞争酒店套房数量平均为 32 套，所占比率为 9%。我们建议待建酒店将套房数定为 23，使其套房数所占比率达到 10%，与我们的竞争酒店大致保持一致。我们认为待建酒店不应配置过多套房，因为配置更多的可用标房将使我们的入住水平达到最佳。设设施施推推荐荐客客房房配配置置建建议议及及推推荐荐优尼华盛国际初稿待建项目描述及设施推荐82竞争酒店客房面积平均为 41180、 平方米。不过，由于待建酒店将是一家国际品牌酒店，我们建议标准客房面积应为 50 平方米。这也和客户标准客房至少 45 平方米的计划相符。下图概括了我们建议的客房面积及配置情况。表表 6-2推推荐荐客客房房配配置置客客房房大大约约面面积积/平平方方米米数数量量标准客房50152娱乐室5050高级套房7515行政套房1507总统套房2001合合计计225我们建议待建酒店客房及套房应按以下最低标准配备设施及家具。卧卧室室高品质的床（五星级标准）；两部电话（安装在书桌和床头），其中一条电话线有数据端口；一把大而舒适的安乐椅，一张休闲桌及良好的照明设施；进入浴室的夜灯；设有信息频道、资讯频道、卫星频道181、网际网路和内部电影的大型平板电视；独立可控冷热空调；拥有高质室外家具的阳台及独立照明；高品质窗帘和遮光窗帘；高品质床单和大枕头较大的衣柜和抽屉柜储备齐全的小冰箱；以及高速互联网接入（最好是无线接入）浴浴室室独立淋浴、浴缸、厕所和盥洗盆（可考虑仅为标准客房和别墅配备独立淋浴）；浴室内手持式淋浴花洒；电话分机；优尼华盛国际初稿待建项目描述及设施推荐83收音机或电视机扬声器（可选）；以及优质毛巾和浴袍。服服务务和和便便利利设设施施24 小时客房服务、接线员和礼宾服务；全天候洗衣、干洗和熨烫服务；商务中心；电子化个性语音信息服务；去到开发区其他部分的轮渡服务去到高尔夫球场的机动车服务；以及去到城市其182、他部分的租车服务。表 6-3 和 6-4 列出了竞争酒店餐饮设施数量及我们对待建酒店的推荐。表表 6-3竞竞争争市市场场餐餐饮饮设设施施竞竞争争酒酒店店客客房房数数量量餐餐饮饮设设施施数数量量客客房房/餐餐饮饮设设施施比比例例广州东圃合景福朋喜来登酒店3003100广州翡翠皇冠假日酒店150625广州白云机场铂尔曼大酒店4604115广州金叶子度假酒店232733索菲特东莞御景湾酒店268738广州威斯汀酒店446674广州富力君悦大酒店375575广州中国大酒店8508106广州富力丽思卡尔顿酒店351659广州香格里拉大酒店704888平平均均6.071待待建建酒酒店店客房数量225客房/183、餐饮设施56建建议议餐餐饮饮设设施施总总数数4.0餐餐饮饮设设施施大大约约面面积积（平平方方米米）大大约约座座位位数数大大约约每每座座位位数数面面积积（平平方方米米）全日制餐厅6252502.50中餐厅5651603.50风味餐厅280803.50大堂吧/酒吧150503.00合合计计1,620540来源：优尼华盛国际餐餐饮饮设设施施优尼华盛国际初稿待建项目描述及设施推荐84表表 6-4中中餐餐厅厅包包房房参参考考分分类类私私人人用用餐餐包包间间类类型型大大约约面面积积（平平方方米米）大大约约座座位位数数大大约约每每座座位位面面积积（平平方方米米）私人用餐包间A40104.00私人用餐包间B4184、0104.00私人用餐包间C40104.00私人用餐包间D40104.00私人用餐包间E60154.00私人用餐包间F60154.00私人用餐包间G80204.00私人用餐包间H80204.00公共用餐区125502.50总总计计5651603.53来源：优尼华盛国际餐饮部门是酒店运营很重要的组成部分。正如预期中一样，酒店的中餐厅在当地人中特别受欢迎，因而成为重要的收入来源。中餐厅的主要特点是包房爆满，因为一般用餐者都很重视免受干扰的程度。根据我们对广州市场上的酒店所进行的调查，所有酒店通常都配有一个全日制餐厅，至少一个中餐厅和风味餐厅，以及一个大堂吧。因此，我们建议待建酒店配置相似设施，即一185、个座位数为 250 个的全日制餐厅，及一个座位数为 80 个的风味餐厅。好的中餐厅是酒店或物业强有力的支柱，是一个重要的收入来源，尤其针对社会聚会。表 6-4 表明了我们对中餐厅包房的分类。我们建议配置 8 个面积在 40 平方米到 80 平方米不等的包房，其中最大的可容纳 20 人。还应配置一个最多可容纳 50 人的公共区域。中餐厅可用座位总数为 160 个。我们使用相同的比较方法以便获得会议场所最合适面积。表 6-5 列出了我们的研究结果。建建议议和和推推荐荐会会议议设设施施优尼华盛国际初稿待建项目描述及设施推荐85表表 6-5竞竞争争酒酒店店会会议议设设施施竞竞争争酒酒店店客客房房数数会186、会议议空空间间（平平方方米米）会会议议空空间间与与客客房房数数比比例例广州东圃合景福朋喜来登酒店3004011.3广州翡翠皇冠假日酒店1502,19514.6广州白云机场铂尔曼大酒店4601,7323.8广州金叶子度假酒店2329133.9索菲特东莞御景湾酒店2682,5059.3广州威斯汀酒店4461,0682.4广州富力君悦大酒店3751,3143.5广州中国大酒店8502,4432.9广州富力丽思卡尔顿酒店3511,0643.0广州香格里拉大酒店7043,7515.3平平均均/总总计计4141,7395.0待待建建酒酒店店客房数225比例5.5推推荐荐会会议议空空间间总总数数（平平方方米187、米）1,230待待建建会会议议空空间间待待建建会会议议室室房房间间数数大大约约面面积积（平平方方米米）最最大大容容量量假假设设布布局局宴会厅11250210剧场宴会厅21250210剧场宴会厅31250210剧场会议室1112070教室会议室2112070教室董事会会议室117040U型董事会会议室217040U型董事会会议室315030U型董事会会议室415030U型合合计计101,230910来源:优尼华盛国际相连广州市场的会议收入主要来源于婚宴、商务会议和展览等活动。在我们的竞争酒店中，广州香格里拉大酒店会议空间最大，为 3,751 平方米。市中心酒店位置利于商务和会奖细分市场，因需求可188、观，所以它们通常提供较大的会议空间。根据待建酒店的位置和定位，我们不建议待建酒店配置和广州香格里拉大酒店及广州中国大酒店这样位于市中心的商务酒店类似大小的会议空间。然而，一些公司可能会重视在如待建酒店这样位置偏远的酒店举行会议或举办活动的独特经历，我们仍应配置足够的会议空间以满足这些公司的潜在需求。通过我们的现场调查和对市场的了解，并考虑到待建酒店的市场细分，我们建议配置的客房数与会议空间比率建建议议和和推推荐荐优尼华盛国际初稿待建项目描述及设施推荐86为 5.5 平方米每间客房。以上表 6-5 表明了我们对待建酒店会议室分类情况。我们建议开发商通过会议室分区功能实现会议空间的高度灵活性。例如189、，将 1 到 3 号宴会厅相连，以实现不同的配置，来适应不同的会议场景。不论是盛大的公共集会还是普通的会议，都要有最新的试听设备和技术装备可以使用。部分会议室应有自然光。我们建议待建酒店留出约 2,200 平方米，用以配置水疗和康乐俱乐部、水上活动中心等其他设施。同时建议这些设施不应仅仅供酒店顾客使用，还应吸纳相当数量的外部会员。表 6-6 概括了我们的推荐设施。表表 6-6其其他他推推荐荐设设施施参参考考分分类类其其他他设设施施大大约约面面积积（平平方方米米）商务中心50水疗/康乐俱乐部800泳池区域500水上运动中心300零售商店150大堂、前台、接待处及相关服务处4002,200来源：优190、尼华盛国际总总计计我们已为酒店普通设施，如商务中心、泳池区域以及零售商店等分配了空间，也考虑了大堂、前台、接待处和相关服务所需空间。尽管在中国现代水疗概念尚未成型，但长远来看，中国市场增长潜力巨大。究其原因在于中国消费者消费力增加，且由于对世界其他地区文化的接触增多，中国消费者日益成熟起来。我们认为 800 平方米的面积比较适合一个有成效的水疗和康乐俱乐部的运营。如前面项目概述中提到，待建酒店环余家庄水库而建。据此，优尼华盛国际建议建立一个水上活动中心，使能够进行滑艇、水上摩托车、帆船等运动。现在水上活动越来越受欢迎。既然我们的定位是度假酒店，这一额外的休闲元素将对酒店顾客产生吸引力。总之，需191、要重点注意的是，待建酒店的公共区域应以五星级标准进行设计及完成，以创建并强调整体的五星级酒店的定位。设计上应该与餐饮区域保持和谐，并且在一定程度上与客房设计相呼应。指示标志应清晰、准确但不夸张并且精心策划以保证通行无忧。其其他他设设施施建建议议和和推推荐荐优尼华盛国际初稿待建项目描述及设施推荐87应具备充足的后备设施以支持五星级酒店的经营。应考虑满足厨房、仓储及管理区域足够的供应，而大部分的洗熨服务可以外包。所有区域应该确保安全并且满足消防、安全和建筑法规。待建酒店的管理应该由顶尖的计算机系统给予支持，并且考虑到能源管理、暖通空调、垂直交通体系、生命安全和物业管理系统等。尽管以下的建议应该由酒192、店管理公司的经验丰富的酒店设计师和技术支持部门负责，我们在现阶段提醒他们在开发过程中应特别注意以下项目：很多酒店的公共区域、客房及浴室采光不足。为避免该情况的发生，我们建议聘请专业灯光师进行灯光设计；另一种较常见的问题就是很多酒店食物、饮料、床单、清洁用品和零配件、家具、功能设备等贮存空间不足。因此，我们建议待在设计上就考虑到成本和建筑楼面面积使用率的同时也兼顾到充足的存储空间；同样，我们建议酒店在大门处开辟一个较大的行李存放区，以避免行李暂时放置于大堂的问题，这一现象在很多酒店十分常见；特别注意一些功能区的入口设置，如货物装卸区、垃圾堆放区、货物过秤及清洗区应远离客人视野范围。设计上需保证将193、偷窃和食物腐烂的可能性降至最低；其他设计面积不足的区域通常包括：员工更衣室、员工餐厅、客房服务准备区和设备维护区。我们认为，若此类区域能根据我们的建议精心设计将会极大提高酒店的运营效率和经营利润；后台区域的运输流程应给予特别关注，货物、垃圾和后台员工应避免进入公共区域；由于我们并不了解酒店及目标地块上其他开发项目的详细的构造方面的开发计划，我们建议应设计一个高效的车辆入口及上下客区避免拥堵情况的发生。理想的情况是设立出租车停车区和临时停车场，避免大堂入口区域的混乱和拥挤情况发生；以及墙面、地毯、家具和其他装饰应该选择明亮、不易暴露污渍和烟头烧灼迹印的颜色。我们强烈建议聘请具备丰富酒店经验的建筑194、师以避免酒店开发中容易出现的诸多问题。可能短期来看需支付较高费用给此类建筑师，但从长远来看，功能齐全且效率较高的设计将大大提高待建酒店的长期盈利能力。表 6-7 总结了我们对待建酒店的推荐设施。在第 8 章收支预测中，我们对收入的预测基于这个设施推荐表及上述建议。推推荐荐总总结结设设施施表表和和总总建建筑筑面面积积分分类类优尼华盛国际初稿待建项目描述及设施推荐88表表 6-7待待建建酒酒店店推推荐荐设设施施概概况况地地址址：中国广州增城县开开业业日日期期2013年7月使使用用权权：租用客客房房大大约约面面积积/平平方方米米数数量量标准客房50152娱乐室5050高级套房7515行政套房1507195、总统套房2001合合计计225会会议议室室大大约约面面积积/平平方方米米宴会厅 1250宴会厅 2250宴会厅 3250会议室 1120会议室 2120董事会会议室 170董事会会议室 270董事会会议室 350董事会会议室 450合合计计1230餐餐饮饮设设施施大大约约面面积积/平平方方米米全日制餐厅625中餐厅565风味餐厅280大堂吧/吧150合合计计1,620其其他他设设施施大大约约面面积积/平平方方米米商务中心50水疗和康乐俱乐部800泳池区域500水上运动中心300零售商店150大堂、前台、接待处及相关服务处400合合计计2,200来源：优尼华盛国际3025080最最大大容容量量9196、10302102102107070404050540座座位位数数量量160表 6-8 概括了我们推荐的待建酒店总建筑面积分类。优尼华盛国际初稿待建项目描述及设施推荐89表表 6-8待待建建酒酒店店总总建建筑筑面面积积分分类类净净面面积积净净动动线线比比例例 动动线线面面积积 总总面面积积 建建筑筑面面(平平方方米米)%平平方方米米平平方方米米 积积比比例例酒酒店店客客房房客客房房数数每每房房单单位位比比率率开开间间（Bay）面面积积标准客房152115250.07,600娱乐室5015050.02,500高级套房151.522.575.01,125行政套房7321150.01,050总统套房1197、44200.0200客客房房总总数数2251.1249.512,47530.0%3,74316,21861%餐餐饮饮座座位位数数单单位位面面积积面面积积全日制餐厅2502.50625中餐厅1603.50565风味餐厅803.50280大堂吧/酒吧503.00150餐餐饮饮设设施施小小计计1,62030%4862,1068%宴会和会议室1,23030%3691,599会前准备区域25015%38288商务中心5020%1060水疗/康乐俱乐部80025%2001,000大堂、前台、接待处和相关服务40020%80480泳池区域50020%100600零售商店15020%30180水上运动中心30198、025%75375公公共共区区域域小小计计3,6809024,58217%净净面面积积动动线线动动线线总总建建筑筑面面比比例例面面积积面面积积积积比比例例管理30015%45345财务5015%858餐饮辅助区域50030%150650接收和存储区35035%123473客房服务及洗熨部40020%80480保卫7515%1186员工设施30015%45345维修保养30020%60360宴会及会议后备区域35030%105455机电部50020%100600后后勤勤区区域域小小计计3,1257263,85114%合合计计20,9005,85626,756100%总总面面积积/客客房房9311199、9来源：优尼华盛国际预计与推荐为了更好地展示五星级细分市场中每个竞争酒店的市场定位，我们将每个竞争酒店的业绩都绘制在矩阵图中，图中心为整体市场平均入住率和平均房价。这有助于找出现有市场定位中可能由待建酒店的开发而加以填补的空白点。待待建建酒酒店店定定位位优尼华盛国际初稿待建项目描述及设施推荐90图图 6-1竞竞争争酒酒店店每每可可售售房房收收入入定定位位，2009待建广州增城度假酒店广州东圃合景福朋喜来登酒店广州翡翠皇冠假日酒店广州白云机场铂尔曼大酒店广州金叶子度假酒店索菲特东莞御景湾酒店选取广州五星级酒店3005007009001,1001,3001525354555657585平平 均均 200、房房 价价（人人 民民 币币）入入住住率率（%）来源：优尼华盛国际我们通过以下每可售房收入定位图来对待建酒店给出建议。需要重点注意的是，该图仅供参考。按 2009 年价格标准，待建酒店在稳定年（2016/17）运营每可售房收入在市场上将位列第二。这意味着，如果该酒店在 2009 年运营，在稳定市场、稳定的运营条件下，在以上所选出的广州五星级酒店中，该酒店的每可售房收入在市场上将位列第二。这是明显可以做到的。原因在于该酒店产品为高品质客房；定位为国际品牌房地产开发项目的一部分；缺少直接竞争对手，从而与位于市中心边缘的酒店，如广州东圃合景福朋喜来登酒店、广州翡翠皇冠假日酒店及其他非品牌酒店，如广州201、金叶子度假酒店相比，管理部门能够以较高房价进行销售。市中心酒店房价较高，主要是因为地处商务区的优越地理位置，去到城市其他地区交通便利。总之，目标物业应该提供设计良好、功能齐全的支持区域和客房设施。所有典型的和适应市场需求的功能和设施都已包含在酒店的设计中。我们的推荐根据是待建酒店所在地特点及其预计可能吸引的细分市场。我们假设，该建筑将于假定的开业日期全面开业，而且将符合所有当地建筑规则和品牌标准。此外，我们假设酒店的职员将进行充分的培训，以确总总结结优尼华盛国际初稿待建项目描述及设施推荐91保酒店开业顺利，并且在开业前至少 6 个月前向当地主要客户介绍酒店，进行营销活动。优尼华盛国际初稿酒店需202、求、入住率和平均房价预测927.酒酒店店需需求求、入入住住率率和和平平均均房房价价预预测测根据实地考察和对公司内部数据库的分析，我们对截至 2009 年竞争酒店的入住率进行了估算，然后预测竞争酒店已满足的总客房需求。计算每个竞争物业市场划分的平均加权以确定包括目标酒店在内的竞争市场整体的过夜客房需求细分。2009 年每个细分市场的过夜客房需求构成历史基础需求。表 7-1 显示了待建酒店竞争市场的这些计算结果。表表 7-1竞竞争争市市场场过过夜夜客客房房需需求求，2009整整体体市市场场细细分分市市场场散客29,49111%商务148,19256会奖60,45923休闲26,40810总总计计2203、64,549100%比比例例已已满满足足客客房房需需求求在第 5 章的供求分析中，我们针对市场需求增长前景，对竞争市场各细分市场做出了预测。表 7-1 中，我们已经将需求增长率（如第 5 章供求分析的表 5-8 所总结的），应用于对住宿需求基础水平进行的分析。表 7-2 总结了我们对整体市场基础需求增长预测的结果。表表7-2整整体体市市场场基基础础需需求求预预测测，200917基基础础年年细细分分市市场场200920102011201220132014201520162017散客29,49134,79941,06347,22252,88957,64961,10864,16367,372商务14204、8,192180,794216,953256,005286,725312,530331,282347,846365,239会奖60,45972,55087,060100,119112,134123,347130,748137,285144,149休闲26,40832,48239,62847,55354,68660,15564,36667,58470,963总总计计264,549320,625384,704450,900506,434553,681587,504616,879647,723需求增长率21.2%20.0%17.2%12.3%9.3%6.1%5.0%5.0%表 7-2 显示了待建酒店205、竞争市场的过夜住宿需求。由于该需求是基于酒店入住率进行估算的，所以只考虑了酒店已满足的住宿需求。潜在需求包括历历史史住住宿宿需需求求统统计计基基础础需需求求增增长长潜在需求优尼华盛国际初稿酒店需求、入住率和平均房价预测93由于各种原因现有竞争市场无法满足的住宿需求。潜在需求可分为两种：“未满足需求”和“诱导性需求”。未满足需求指在竞争市场中由于酒店客满而无法解决住宿需求的客人。这些客人只能推迟行程、选择不太满意的酒店投宿，或者选择竞争市场外的酒店。由于这些需求没有在竞争市场中占用过夜客房，因此在对市场历史住宿需求的估计中没有被纳入考虑范围。未满足需求通常是由酒店业的周期性本质所导致的超量需求。206、比如，在商务市场中住宿需求没有平均分配到一周中的每一天，酒店日常入住率会呈现出高峰期和低谷期。总体而言，商务酒店从周一到周四入住率较高，这一时段商务旅行较为频繁，周五和周六入住率较低。当酒店入住率超过70%至 75%，或当一周中出现一至两天客满，我们通常就认为存在超量需求，自然会导致一部分住宿客人被拒之门外。如果有新酒店进入市场，我们可以合理的假设未满足的住宿需求将会得到满足，因此需要顾及未满足的需求量。未满足需求通常以满足需求的百分比表示。尽管竞争酒店的总体入住率只有 54%，在 4 月和 10 月的广交会期间，有的时候还是可能会出现所有主要酒店客满，从而产生未满足需求的情况。根据我们的实地207、考察和对市场的分析，我们估计在 2009 年，竞争市场的未满足住宿需求约占已满足需求的 8.8%。在拥有 1,333 间客房数的竞争市场中，这一比例相当于每年 23,320 间过夜客房数。这一水平的未满足需求将在我们的预测中逐年增加，并与上述的基础需求增长率相符。表 7-3 显示我们对确定竞争市场 2009 年以后未满足需求的预测。表表7-3整整体体市市场场未未满满足足需需求求预预测测，200917基基础础年年细细分分市市场场200920102011201220132014201520162017散客15,15817,88621,10624,27227,18429,63131,40932,97208、934,628商务3,4984,2685,1216,0436,7687,3777,8208,2118,621会奖3,4984,1985,0375,7936,4887,1377,5657,9438,340休闲1,1661,4341,7502,1002,4152,6562,8422,9843,133总总计计23,32027,78633,01438,20742,85546,80149,63552,11754,723需求增长率19.2%18.8%15.7%12.2%9.2%6.1%5.0%5.0%需要指出的是，由于之前所提及的住宿需求的季节性，在预测期仍有部分的未满足需求未能得到满足。在我们的分析中，209、我们称其为“仍未满足需求”。实际情况中，因为市场入住率、季节性变化和新增供应等原因，未满足需求变成了已满足需求（即不再是“仍未满足需求”）。未未满满足足需需求求诱诱导导性性需需求求优尼华盛国际初稿酒店需求、入住率和平均房价预测94诱导性需求是指由于市场中出现的一种新的需求驱动因素而产生的额外过夜客房需求。能够产生诱导性需求的情况包括新商务园区的投入运营、会议中心的扩建、或新增酒店带来品牌忠诚客户或独特设施等情况。即将出现的酒店供应也会对创造广州市场的诱导性需求产生影响。位于市中心的酒店，如广州东圃合景福朋喜来登酒店和广州天河万豪酒店，将因其品牌价值及其带入当前酒店市场的高品质设施而产生诱导性需210、求。新开发酒店，如我们的待建酒店和花都喜来登度假酒店，则可能对休闲市场产生巨大的诱导性需求。表 7-4 显示了我们对 2010 年到 2017 年竞争市场的诱导性总需求预测。新增酒店的诱导性需求将持续并计入未来的需求计算中。诱导性需求并不随之前所述的基础需求增长而增长。表表 7-4整整体体市市场场诱诱导导性性需需求求预预测测，201017细细分分市市场场20102011201220132014201520162017散客239361,4582,0282,1922,2812,3252,325商务1044,2996,6959,31210,06310,47310,67810,678会奖401,669211、2,5993,6163,9074,0664,1464,146休闲156189621,3381,4461,5051,5351,535总总计计1827,52211,71416,29417,60818,32518,68418,684总体潜在需求是竞争市场基础需求、未满足需求和诱导性需求的总和。如前面第 5 章节所述，假定基础需求和未满足需求的增长率保持一致。表 7-5 显示了从 2010 年至 2017 年竞争市场的总体潜在需求。表表 7-5整整体体市市场场潜潜在在需需求求预预测测，201017细细分分市市场场20102011201220132014201520162017散客52,70863,10212、572,95282,10189,47294,79899,468104,325商务185,166226,373268,742302,805329,970349,575366,735384,538会奖76,78893,767108,511122,237134,391142,379149,374156,636休闲33,93141,99550,61558,43964,25768,71372,10375,631总总计计348,593425,240500,820565,583618,090655,464687,680721,130需求增长率22.0%17.8%12.9%9.3%6.0%4.9%4.9%正如213、前文所述，由于市场范围和单体酒店的季节性和供给制约，在相当一段时间内，一些潜在性需求将会持续表现为未满足需求。一定数量的仍未满足需求将持续存在。表 7-6 总结了我们分析和预测过程中计算出的剩余需求。基础年 2009 年的剩余需求与表 7-3 中的基础未满足需求相等。如前文所述，该未满足需求主要是由每年两次的广交会引起的。我们预计，随着大量新竞争酒店供给的加入，该未满足需求将被完全满足。因而，从2011 年到 2015 年，将没有未满足需求存在。总总体体潜潜在在需需求求优尼华盛国际初稿酒店需求、入住率和平均房价预测95表表 7-6整整体体市市场场仍仍未未满满足足需需求求，200917基基础础年214、年细细分分市市场场200920102011201220132014201520162017散客15,158261000005921,470商务3,498916000002,1825,417会奖3,498380000008892,206休闲1,166168000004291,066总总计计23,3201,725000004,09110,158总可用需求包括了已满足需求和潜在需求（即可被预期进入市场的酒店客房总量满足的潜在需求）。表 7-7 总结了我们对 2009 年至 2017 年间竞争市场总可用需求，或入住客房夜晚数的预测。表中也包含了剩余需求数量，即入住客房夜晚数每年出现的增长。通过在竞争酒215、店客房供应总数的预测中引入预估的入住客房总夜晚数，我们可以预测出整体市场每年的入住率。我们以 2009 年已满足的和未满足的需求为基础，用各细分市场需求的增长率预测未来的需求水平。表 7-7列出了我们对酒店每年需求的预测。总总可可用用过过夜夜客客房房需需求求优尼华盛国际初稿酒店需求、入住率和平均房价预测96表表 7-7竞竞争争市市场场总总可可用用过过夜夜客客房房需需求求，20091729,49152,44763,10572,95282,10189,47294,79898,876102,85615,158261000005921,47077.8%20.3%15.6%12.5%9.0%6.0%4.216、3%4.0%148,192184,250226,373268,742302,805329,970349,575364,553379,1213,498916000002,1825,41724.3%22.9%18.7%12.7%9.0%5.9%4.3%4.0%60,45976,40893,767108,511122,237134,391142,379148,485154,4293,498380000008892,20626.4%22.7%15.7%12.6%9.9%5.9%4.3%4.0%26,40833,76341,99550,61558,43964,25768,71371,67474,5661217、,166168000004291,06627.9%24.4%20.5%15.5%10.0%6.9%4.3%4.0%264,549346,868425,240500,820565,583618,090655,464683,588710,97123,3201,725000004,09110,15831.1%22.6%17.8%12.9%9.3%6.0%4.3%4.0%每晚可用客房数1,3331,5712,5462,6162,7293,0293,0293,0293,029每年可用客房数486,385573,538929,236954,840996,2401,105,4031,105,4031,105218、,4031,105,403每晚可用客房数增长17.9%62.0%2.8%4.3%11.0%0.0%0.0%0.0%整整体体市市场场入入住住率率54%60%46%52%57%56%59%62%64%201420152016201720132009201020112012入住客房夜晚数入住客房夜晚数剩余需求已满足需求增长会会奖奖已满足需求增长剩余需求已满足需求增长休休闲闲入住客房夜晚数剩余需求散散客客入住客房夜晚数剩余需求已满足需求增长商商务务总总计计入住客房夜晚数剩余需求已满足需求增长我们认为广州整体市场的稳定入住率约为 63%（取自 2016 年和 2017 年的整体市场入住率平均值），根据预219、测的市场供求的变化，我们预计市场将在 2016/17 年达到这个入住率水平。稳定的入住率旨在反映市场的预测结果，该预测不考虑任何不寻常的供求关系和可能会导致入住率异常偏高或偏低的非经常性情况。虽然整体市场的入住率将可能超过这个稳定水平，我们认为新的竞争和暂时性的经济衰退，同样有可能使入住率低于这个稳定水平。一家酒店的平均房价和入住率水平是该物业财务业绩和市场价值的基础。大多数的住宿业设施的其他收入来源（如食品、饮料和电话收入），都取决于顾客数量，而且许多支出水平也随入住率变化而变化。在某种程度上来说，入住率可以由管理层操控。比如酒店运营者可以选择较低的房价来提高入住率。我们的预测反映一种运营战220、略，我们相信这种运营策略将被有代表性的、专业的管理团队运用，来取得入住率与平均房价的最佳组合。待建酒店预计市场份额和入住率预测的前提是待建酒店预期的市场定位，市场定位预测是通过市场渗透率来量化的。渗渗透透率率分分析析优尼华盛国际初稿酒店需求、入住率和平均房价预测97待建酒店市场份额预测基于渗透率分析。渗透率是酒店实际市场份额和其市场应有份额的比率。如果一家物业的应有市场份额为 5%，而且该年其实际市场份额为 5%，这样其入住率与整体的入住率水平相一致，即渗透率将等于 100%（5%/5%=100%）。如果同一物业获得市场份额超过其应得的市场份额，则入住率大于整体市场入住率，即渗透率大于 100221、%。渗透率可用于每个细分市场和整体市场。细分市场 1：散客市场尽管预计游客数量会增加，但由于待建酒店地理位置比较偏远，在一定程度上会限制酒店吸引该细分市场需求的能力。因此，待建酒店 2013 年 7月 1 日投入运营后，其渗透率不太可能达到市场平均份额。不过，随着全部开发的完成，其知名度会随之提高，加上附近区域交通系统的完善，待建酒店在该细分市场的渗透率会大幅提高。酒店直接以门市价举行促销将带来大量客房夜晚数。同样，酒店还可以通过诸如第三方网站等不同媒介平台提供有吸引力的价格，以此吸引潜在客户。预计待建酒店在稳定年（自然年 2016/17 年）渗透率将达到 97.5%。细分市场 2：商务市场鉴222、于待建酒店的地理位置特性及其相对靠近商务需求驱动因素，该酒店不太可能定为为商务酒店，我们预计待建酒店对商务细分市场吸引份额将无法达到应得份额。这是由于待建酒店距市中心较远，远离广州的金融区。像威斯汀、喜来登、索菲特和万豪等即将进入市场的五星级酒店供应也会给该细分市场带来激烈的竞争。不过，待建酒店可以通过具有吸引力的促销来吸引商务市场的业务，特别是待建酒店附近经济区的业务。因而，我们预测在 2016/17 年，渗透率将缓慢增长至 87.5%。细分市场 3：会奖细分市场由于待建酒店位置远离市中心，及市中心众多五星级商务酒店的存在，所以待建酒店在 2013 年 7 月 1 日运营之初对会奖细分市场的223、渗透率定位低于平均份额。市中心的酒店会带来激烈的竞争，待建酒店在该细分市场需尽可能多地争取市场份额。这可以通过提供适合这些会议和展览的、有竞争力的价格和促销来实现。待建酒店地理位置独特，与市中心酒店常规场地截然不同。待建酒店也应该善于利用在这样的位置举行会议的吸引力。这些不同营销战略的成功实施将有助于接下来的数年中待建酒店渗透率的提高。会奖细分市场对待建酒店十分重要，因为这会在周末产生充足的基本入住率并带来餐饮收入。因而，我们认为这对于待建酒店是一个需要仔细考虑的营销和定位策略。虽然开业之初同样不能达到应得份额，我们预测到 2016/17 年，会奖细分市场渗透率将达到 102.5%。细分市场 224、4:休闲细分市场由于缺乏直接竞争对手，从而待建酒店在 2013 年 7 月 1 日开业后在休闲细分市场的渗透率将能够达到应得份额。随着当地政府积极提高城市做为休闲目的地的形象，预计广州休闲细分市场需求将显著增加。待建酒店具优尼华盛国际初稿酒店需求、入住率和平均房价预测98有优越的地理位置和先进的休闲设施，酒店定位使其能够成为酒店市场区域内的竞争者。休闲细分市场的重要性在于有助于调和像周末这样的低入住率区间。我们预计开业后数年中，休闲细分市场的渗透率将超过平均份额，在 2016/17 年将达到 200%。良好的渗透率水平预测是基于总体开发规划中分阶段进行开发的其他构成部分最终全部完成的假设得出的225、。表 7-8 列出了我们从酒店开业到稳定年期间，待建酒店在其竞争市场中的具体渗透率预测。我们已经估算出各细分市场在各自然年的渗透率水平，而且反映了我们的观点，即待建酒店可能获得的应得市场份额，或在其竞争市场总获得的需求。表表7-8待待建建酒酒店店各各细细分分市市场场渗渗透透率率预预测测输输入入，201317细细分分市市场场散客80.0%90.0%95.0%97.5%97.5%商务80.085.087.587.587.5会奖90.095.0100.0102.5102.5休闲125.0150.0175.0200.0200.020162017201320142015由于竞争市场的供求关系是动态变化的226、，特别是当新增酒店进入市场会对每一家酒店的渗透率产生影响。新增酒店的业绩会直接影响到市场业绩；同样当现有酒店的业绩发生变化，也会对市场产生正面（例如酒店重新装修）或负面影响（例如酒店因没有维修而失去相应市场份额）。酒店的渗透率表示为酒店已获得市场需求份额除以应得份额，因此当一家酒店的渗透率情况上升时，其市场实际份额也相应增加，市场上剩余的需求将会减少，这势必会导致部分其他竞争酒店的渗透率下降。当有新酒店进入市场或现有酒店渗透率发生变化，各个酒店的市场实际份额将会有所调整。我们对待建酒店的渗透率、需求占有份额和入住率的预测中考虑到特定竞争市场中市场份额的这些调整。因此，待建酒店预测期中每年在各细227、分市场的实际渗透率（渗透率输出）将和表 7-8 中的预测输入有所差异。表 7-9 显示了待建酒店在进行市场份额调整之后的渗透率预测输出。表表7-9待待建建酒酒店店各各细细分分市市场场渗渗透透率率预预测测输输出出，201317细细分分市市场场散客83.5%93.5%97.9%99.2%98.7%商务83.688.989.987.987.9会奖92.697.5101.8103.9103.9休闲131.6150.8171.3190.3190.3总总体体渗渗透透率率90.5%97.9%102.2%103.7%103.7%20132014201720162015优尼华盛国际初稿酒店需求、入住率和平均房价228、预测99对于酒店所占有的市场需求份额和入住率的预测是基于以上渗透率预测输出计算的，结果如表 7-10 所显示。该表展示了由于待建酒店未来获取的需求和入住率表现，导致市场份额调整（输出）的结果、每年市场范围的入住率和因此表现出的市场结构及根据各细分市场分析的总需求占有份额。该预测是从自然年 2013 年到 2017 年，我们认为酒店的市场渗透率和入住率将在这段时期内逐渐趋于稳定。表表 7-10待待建建酒酒店店市市场场渗渗透透率率、需需求求占占有有份份额额和和入入住住率率预预测测，201317细细分分市市场场散散客客需求82,10189,47294,79898,876102,856市场份额3.5%229、6.9%7.3%7.4%7.3%可获得需求2,8486,2156,8927,2857,544市场渗透率83%93%98%99%99%商商务务需求302,805329,970349,575364,553379,121市场份额3.5%6.6%6.7%6.5%6.5%可获得需求10,52421,79923,35723,81624,768市场渗透率84%89%90%88%88%会会奖奖需求122,237134,391142,379148,485154,429市场份额3.8%7.2%7.6%7.7%7.7%可获得需求4,7049,73210,76611,45811,916市场渗透率93%97%102%1230、04%104%休休闲闲需求58,43964,25768,71371,67474,566市场份额5.5%11.2%12.7%14.1%14.1%可获得需求3,1977,1988,74610,13210,541市场渗透率132%151%171%190%190%可可获获得得客客房房夜夜晚晚总总数数21,27344,94449,76052,69154,769可获得客房夜晚数41,40082,12582,12582,12582,125待待建建酒酒店店入入住住率率51%55%61%64%67%整体市场可获得客房夜晚数996,2401,105,4031,105,4031,105,4031,105,403平平231、均均份份额额4%7%7%7%7%整体市场已入住客房夜晚数565,583618,090655,464683,588710,971市市场场份份额额4%7%8%8%8%整整体体市市场场入入住住率率57%56%59%62%64%总总渗渗透透率率91%98%102%104%104%20132014201520162017表 7-11 显示了根据各细分市场分析的待建酒店的市场结构，或总体需求占有份额。优尼华盛国际初稿酒店需求、入住率和平均房价预测100表表7-11待待建建酒酒店店市市场场份份额额组组成成预预测测，201317细细分分市市场场散客13%14%14%14%14%商务4949474545会奖22232、22222222休闲1516181919总总计计100%100%100%100%100%20132014201520162017我们预测待建酒店的渗透率将在 2016/17 年达到稳定，即相应的竞争市场中的入住率表现达到稳定。届时，预测待建酒店总体渗透率将达到104%。稳定的入住率旨在反映对待建酒店剩余生命周期的预测，该预测考虑了酒店生命周期中会发生的所有变化。由于待建酒店所提供产品在广州市场上的需求尚未得到满足。而且，待建酒店到广州市中心和广州白云国际机场也比较方便，预计待建酒店渗透率仍会高于市场渗透率。对住宿业设施价值估算的最重要的考虑因素之一，在于对其可获得的平均房价的得力预测。平均房价233、的正式定义是每个已售客房的平均价格。可以通过某一时段内客房总收益除以销售客房数来计算平均房价。预测的平均房价和入住率用于预估客房收益，客房收益又可作为估算大多数其他收益和开支项目的基础。酒店平均房价是不同细分市场中各种价格，如门市价、宣传价、商务价、协议价等的加权平均。平均房价也包括了旺季和淡季的价格差异，如季节变化、节假日和周末。不同房间类型也有不同价格，这会影响到酒店整体的平均房价。考虑到待建酒店的设施情况，根据市场情况和该物业的竞争力相关度，我们可以使用待建酒店市场竞争者的历史运营数据作为平均房价预测的出发点。这个过程概述如下：1.确定待建酒店的平均房价定位时，需要考虑各竞争酒店的平均房234、价。2.对影响未来平均房价的增长因素进行分析，并且对未来的增长率进行估算。3.根据估算的增长率，预计待建酒店的平均房价。通过竞争性定位法来预测待建酒店的平均房价。该方法首先对竞争酒店的平均房价进行分析。该价格将确立特定范围用以反映市场特性，如价格敏感度、需求来源和入住率。待建酒店的平均房价将在面积、质量、设施、配置、市场定位、地理位置、管理公司、品牌形象等类似的酒店基础上进行定位。并根据相关差异做出相应调整。虽然平均房价分析在入住率预测之后，但这两个数据是彼此紧密相关的，如果没有对平均房价做出一定假设是无法预测入住率的。反映酒店客房收小小结结总总体体入入住住率率平平均均房房价价预预测测平平均均235、房房价价概概念念竞竞争争定定位位优尼华盛国际初稿酒店需求、入住率和平均房价预测101入 最 大 化 的 能 力的每 可售房 收入（revenue per available room，RevPAR）最能体现这种关系。表 7-12 总结了待建酒店的次要竞争酒店在2009 年的平均房价和每可售房收入。表表 7-12主主要要竞竞争争酒酒店店平平均均房房价价和和每每可可售售房房收收入入（人人民民币币）酒酒店店广州东圃合景福朋喜来登酒店600.00120.00广州翡翠皇冠假日酒店497.00173.95广州白云机场伯尔曼大酒店485.00485.00广州金叶子度假酒店540.00540.00索菲特东莞御236、景湾酒店650.00650.00选取广州五星级酒店986.21986.21平平均均765416.注释：根据保密原则，优尼华盛国际不会公布每家酒店经营业绩预预计计2009年年房房价价每每可可售售房房收收入入在基础年 2009 年，特定酒店竞争市场上，整体平均房价为人民币 765元。根据我们对市场的了解和其他酒店的房价表现来看，我们已经将待建酒店的平均房价定位于人民币 750 元，以 2009 年价格计。也就是说，我们假设该酒店 2009 年开业并全面投入运营、稳定运营的情况下，其将可以获得人民币 750 元的平均房价。该平均房价的确定，我们考虑了以下因素：地理位置；国际酒店管理公司隶属品牌；产品237、的独特性和高品质；酒店规模；以及待建酒店是包含了高端住宅及教育机构、高尔夫球场等其他组成部分的多用途开发项目的一部分。待建酒店有 2 家竞争酒店，即广州金叶子度假酒店和索菲特东莞御景湾酒店。广州金叶子度假酒店并非由国际酒店管理公司经营，而位于东莞的索菲特东莞御景湾酒店与其说是一个实力相仿的竞争酒店，不如说是一个区域内的竞争酒店。除了即将投入运营的花都喜来登度假酒店外，广州市场上几乎还没有在运营的国际五星级酒店。待建酒店隶属于国际五星级品牌酒店，有助于增加其知名度。同时，与其他如广州金叶子度假酒店等非品牌酒店相比，更具有优势。待建酒店与市中心酒店明显的不同还在于，具有大量的休闲设施，因而适合休闲238、市场；又因其独特的地理位置，而对会奖市场极具吸引力。优尼华盛国际初稿酒店需求、入住率和平均房价预测102当开发总体规划最终实施完成之时，待建酒店将参与到酒店市场中来。酒店与众不同的属性，及其具有的、市场上尚未出现的休闲理念证明待建酒店平均房价方面的定位是正确的。待建酒店将从高尔夫球场、公园和商业中心等不同构成部分的存在中获益，从而推动我们的预计平均价格定位的实现。需要重点指出的是平均房价的增长不一定与通货膨胀率保持一致，因为酒店价格受供求关系等市场条件的影响很大。以下是影响酒店提高平均房价能力的因素：供供求求关关系系供求关系是决定酒店入住率和房价的因素之一。在酒店需求速度快于供应增长快速的强劲239、市场中，房价上涨通常超过通货膨胀率。供过于求或者需求下降时，平均房价不会表现出明显的增加趋势；通通胀胀压压力力由通货膨胀引起的价格上涨会减少酒店的利润空间，因而会导致酒店提高房价。该策略仅在具有健康供需关系的市场中才行之有效；提提高高竞竞争争水水平平新酒店进入成熟市场时，其房价通常会高于市场平均水平以均衡其投资开发成本。这种短时效应会导致其他竞争酒店相继提高房价至市场可接受程度。但是，如果新增酒店产生的需求影响到其他酒店的入住率，将会导致价格竞争；以及酒酒店店设设施施改改善善酒店设施的变化会影响酒店对客户的吸引力，也会对平均房价产生影响。扩建、翻修、升级或引进新设施和配套设施都会引起高于通膨率240、的房价上涨。同样，酒店未能及时翻新或维修可能会降低酒店竞争力因而导致平均房价的下滑。在入住率达到稳定水平之前，平均房价的变化主要受物业和市场相关因素影响。当酒店入住率达到稳定之后，平均房价通常在剩余的预测期间内将随通货膨胀率继续增长。我们对广州酒店市场平均房价增长的预测，已经考虑到来自访谈、市场调研和优尼华盛国际的内部数据库的酒店历史数据。鉴于目前的入住率水平和未来 2 年到 3 年即将投入市场的五星级酒店供应，我们预测 2010 年平均房价不会产生增长。预计 2011 年以后，房价将随着通货膨胀稳定增长 3.5%。尽管广州经济凭借其金融区的持续发展而出现强劲增长，但由于市场上房价的敏感度，同241、时预计客房供给过多的情况在中长期将持续存在，预计房价增长会比较低。基于这些考虑，表 7-13 总结出了待建酒店从开业到稳定年的平均房价和房价增长率。平平均均房房价价变变化化优尼华盛国际初稿酒店需求、入住率和平均房价预测103表表 7-13待待建建酒酒店店平平均均房房价价预预测测，200917年年份份基础年54.4%764.53750.0098.1%201060.50.0%764.530.0%750.0098.1201145.83.5791.283.5776.2598.1201252.53.5818.985.0815.0699.5201356.83.5847.6451.0%5.0855.8210242、1.0201455.93.5877.3155.05.0898.61102.4201559.33.5908.0261.05.0943.54103.9201661.83.5939.8064.05.0990.71105.4201764.33.5972.6967.05.01,040.25106.9平平均均房房价价渗渗透透率率区区域域范范围围（自自然然年年）待待建建酒酒店店（自自然然年年）入入住住率率平平均均房房价价增增长长平平均均房房价价入入住住率率平平均均房房价价增增长长平平均均房房价价由于待建酒店新的设施、优越的位置、隶属优秀品牌及其独特性，其房价定位受市场趋势影响，应出现增长。到稳定年（2016243、/17 财政年度），预测待建酒店渗透率将达到 106.2%（2016 年的 105.4%和 2017 年的 106.9%的平均值）。一个新的物业在发展期必须在市场上建立起其声望和客户基础，因此，待建物业在开始的运营期的平均房价将给予一定的折扣。我们预测待建酒店在开业后的首两年给予房价 10%和 5%的折扣，这是该类型新投入运营的物业的典型做法。接下来平均房价将用于预测目标物业的客房收入，这些预测反映的年份从2013 年 7 月 1 日起，并且符合我们的财务预测。根据以上分析，我们对待建酒店的入住率和平均房价预测如下：表表 7-14待待建建酒酒店店入入住住率率和和平平均均房房价价预预测测（人人民244、民币币）年年份份2013/1453877107894186882014/155892158755077372015/166296709675997872016/17651,01501,015660798入入住住率率折折扣扣前前平平均均房房价价折折扣扣折折扣扣后后平平均均房房价价折折扣扣后后平平均均房房价价（以以2009年年价价格格计计）每每可可售售房房收收入入我们对待建酒店入住率和平均房价的预测是基于由国际著名五星级品牌酒店进行管理的假设。市场范围的数据预测是根据自然年计算，而由于待建度假酒店预计于 2013 年 7 月 1 日开业，因此其数据预测则以财政年为基础。小小结结入入住住率率和和平平245、均均房房价价总总结结优尼华盛国际初稿酒店需求、入住率和平均房价预测104我们对待建酒店的建议是根据分析时的市场条件所做出。如之后有任何异常情况出现，我们保留修改预测的权利。我们对待建酒店的收入和支出预测根据以上内容为基础，以及对上述市场定位的假设。优尼华盛国际初稿收支预测1058.收收支支预预测测本章我们对待建酒店的收支做出预测。该预测是在之前的设施推荐以及入住率和平均房价的预测上做出的。根据我们前面对入住率和平均房价的预测，以及对可比酒店财务经营状况的了解，我们已经制定了从 2013 年 7 月 1 日起对待建酒店的 10 年收支预测。我们将年通货膨胀率定为 3.5%。此收支预测以每年计入通246、货膨胀的人民币为单位。稳定年旨在反映酒店在生命周期中建成、高峰和低谷任一阶段中的预期经营业绩。因此，从稳定年份开始的收支预测将不考虑任何异常供求关系以及任何会导致不正常收支的非周期性情况。十年期反映了一个大型地产项目，如酒店的典型持有期。此外，以十年时间为框架，可以建立稳定的收入流和比较同类型替代房地产收益。预测的收入流反映拥有可以产生收入的房地产的特定权利在未来产生的益处。本章概述了建立在我们十年收支预测基础上对酒店提出的假设。收支预测是为了反映我们的顾问对一个典型的买方将如何规划目标物业的未来运营业绩的主观预测。对酒店的营运收支预测中，优尼华盛国际使用了固定/可变成分模型。该模型的前提是酒247、店收支中有一部分构成是固定的，而另一部分则根据客房入住率和设施使用状况而发生变化。根据一个已知的收支水平并计算出其固定和可变部分，从而可以做出相关预测。固定部分仅根据通货膨胀进行调整，可变成本还需要根据如总收入等指标的变化进行调整。我们的固定/可变成分预测模型，是以我们对“基础年”每项收入和支出项目的变量为基础，在本案中即 2009 年为基础年。基础年预测表明了收入的比率和每可售房（per available room，PAR）数量或每已售房（peroccupied room，POR）数量，我们确信在基础年可以达到规定的基础年的平均房价和入住率。我们输入的变量来自可比酒店报表，然后该模型计算出248、基础年的收入和支出预测，以基础年人民币计。实际的预测是根据调整每年的收入和支出，以固定部分的数值（固定费用为考虑通胀后的基础年数值）加上可变部分的数值（可变费用为考虑通胀后的基础年数值），乘以预测年与基础年入住率的比值（如考虑各部门收入和支出）或乘以预测年与基础年收入的比值（如考虑未分配经营开支）。固定费用保持不变，只考虑通货膨胀因素。我们在本报告中讨论的收入和支出预测，是以固定和可变模型输出为根据。收入和支出的预测是固固定定与与浮浮动动收收支支分分析析优尼华盛国际初稿收支预测106按照“酒店统一会计制度”的形式，通过一步一步的推进来完成的。每项收入和支出都分别估算并在最后汇总成最终的收支报表249、。根据广州地区的酒店市场情况与待建酒店对未来预期的市场定位，我们进行了收支预测。预测待建项目将用 4 年时间实现稳定运营。收支预测中的每一项都是在对可比收支报告分析的基础上得出的。预测期始于 2013 年 7 月 1 日，以每年计入通货膨胀的人民币为单位，表达了我们对一家有能力的管理公司应如何运营待建酒店的看法。由于待建酒店是一家新酒店，其收支预测是通过与广州可比物业的酒店管理方的访谈，对这些物业目前的经营情况进行分析所得出的预测结果。客房收入取决入住率和平均房价这两个变量。具体参见第 7 章酒店需求、入住率和平均房价预测。预计待建酒店在稳定年（2016/17）入住率将达到 65%，平均房价达250、到人民币 1,015 元。此后，平均房价预计会随着通货膨胀率而增长。餐饮收入指酒店餐厅、大堂吧、咖啡厅、快餐店、宴会厅及客房服务所产生的收入。除了作为收入来源，这些设施提供的舒适服务也为销售客房也起到了一定的辅助作用。除了拥有活跃的大堂吧和宴会设施可以吸引本地居民外，在住客人一般也会占到酒店餐饮顾客的很大比例。尽管餐饮收入直接与入住率的变化相关系，但是宴会销售产生的部分则是相对固定的。我们预测餐饮收入在预测期间第一年将达到每已售房人民币 550.75 元，在稳定年将升至每已售房人民币 661.69 元。预计待建酒店的餐饮运营将成为酒店的重要组成部分。因此，基于对可比酒店运作报告的分析，我们认为251、在其社会规划和价格定位上可以选取适当的水平。我们预计在未来酒店开业后，这一部分收入将温和增长。我们对待建酒店用需求建立模型预测餐饮收入。具体方法和假设详见附录3。由于待建酒店位置较为偏远，我们假设待建酒店对酒店客人和周边的吸引力相对较为温和。预测餐饮收入按 2009 年价格在稳定年（2016/17）将达到每已售房人民币 511.21 元。表 8-1 显示了我们对预测期间宴会收入的预测。以下宴会收入是基于对当地酒店经营者的访谈，并预测很大一部分将来自商务细分市场，且已将广州地区不断扩大的会奖需求考虑在内。收收支支预预测测收收入入客客房房收收入入餐餐饮饮收收入入宴宴会会收收入入优尼华盛国际初稿收支252、预测107表表8-1宴宴会会收收入入预预测测，2013/1416/17（人人民民币币）会会议议类类型型每每月月接接待待平平均均参参与与人人数数每每月月参参加加人人数数总总平平均均花花费费每每额额外外人人数数租租金金费费用用食食品品饮饮料料Room Hire日常会议 I130030047012027080日常会议 II2150300350-2708010日常会议 III480320350-2708010婚宴3300900450-350100董事会51575350-2708050总总计计/平平均均1,89539724308895年年份份2013/141,24114,887353103285,261253、,5961,528,941410,0017,200,5392014/151,42715.0%17,120366106296,262,6141,819,822488,0048,570,4412015/161,64110.0%19,688379110307,454,0772,166,044580,84710,200,9672016/171,8055.0%21,657392114318,486,4662,466,041661,29411,613,801平平均均人人数数同同比比增增长长平平均均每每年年人人数数食食物物平平均均花花费费房房间间租租用用收收入入宴宴会会总总收收入入饮饮料料平平均均花花费费租254、租用用房房间间平平均均花花费费宴宴会会收收入入食食品品宴宴会会收收入入饮饮料料表 8-2 表明了我们对水疗/康乐俱乐部的收入预测，我们假设其来自有限的本地顾客会员费收入和按摩收入。我们假设一个成功的水疗运营机构将对住店客人形成较高的吸引力。预测水疗/康乐俱乐部收入按 2009 年价格在稳定年（2016/17）将达到每已售房人民币 93.95 元。水水疗疗收收入入优尼华盛国际初稿收支预测108表表 8-2水水疗疗收收入入预预测测，2013/1416/17（人人民民币币）2013/142014/152015/162016/17酒酒店店客客房房销销售售43,52647,63350,91853,381255、酒酒店店人人数数每每间间客客房房平平均均1.460,93766,68671,28574,734理理疗疗室室收收入入理疗平均花费（大约）700725750776会员理疗平均花费（9折）630652675698使用理疗室客人数量4,8756,6697,1287,473使用理疗室客人比例%8.0%10.0%10.0%10.0%每人理疗次数1111使使用用理理疗疗室室客客人人总总数数4,8756,6697,1287,473在在住住客客人人理理疗疗室室收收入入小小计计3,412,4584,831,3645,345,3225,800,105年按摩总计4,8756,6697,1287,473天按摩总计131256、82020总总理理疗疗室室收收入入3,412,4584,831,3645,345,3225,800,105每每日日水水疗疗容容量量每日散客数量2233年接待外部客人数量（按摩室）7307301,0951,095散客平均每日花费700725750776每月接待外部客人数61619191散客收入总计（按摩室）511,000528,885821,094849,832产产品品销销售售收收入入在住客人使用按摩室购买产品比例%10%10%10%10%外部客人使用按摩室购买产品比例%10%10%10%10%购买产品的在住客人总数487667713747购买产品的外部客人总数7373110110平均花费120257、124128132产产品品销销售售总总收收入入67,25991,742105,260113,103水水疗疗总总收收入入3,990,7175,451,9916,271,6766,763,040其他收入所包含的内容在各个酒店有所不同，因而无法据此与其他酒店进行比较。待建酒店的其它收入主要包括干洗、机场接送、外币兑换手续费和商务中心收入。在预测其他收入来源时，我们考虑了待建酒店按细分市场划分的已入住客房总数，因为酒店住客对于上述设施的使用将根据个别细分市场有所不同。预计其他收入按 2009 年价格在稳定年（2016/17）将达到每已售房人民币 51 元。其其他他收收入入优尼华盛国际初稿收支预测109258、表表 8-3其其他他运运营营部部门门收收入入（以以 2009年年为为基基础础年年）入入住住率率65%客客房房数数225客客房房夜夜晚晚数数53,381收收入入部部门门客客人人使使用用率率客客房房夜夜晚晚数数平平均均花花费费收收入入(*)POR洗熨部和干洗部15%8,00760480,4319.00机场接送()20%10,6762002,135,25040.00各类佣金10%5,33820106,7632.00总总计计2,722,44451.00即即：2,722,00051.00(*)不含税及服务费()单程根据我们对类似物业的评估，我们已经对待建酒店收入水平进行适当的定位。客房支出由客房销售所涉259、及的开支和客房及公共区域维修费用组成。薪水、工资和雇员福利占了此项支出相当大一部分比例。尽管薪资部分根据入住率改变，但由于经理们可以根据客房入住率的需要灵活安排客房清洁工、行李员和酒店环卫工的工作安排，大部分酒店的薪资部分是固定的。其它客房部门支出包括清洁设备成本、旅行社应付佣金和预订费用。佣金和客房预订通常以客房销售量而定，因此对入住率和平均房价的变化十分敏感。虽然顾客人数受入住率的影响达 100%，但是布草和其他经营费用受入住率的影响非常微小。我们预测酒店第一年的客房支出占客房收入的 25%，2016/17 年将稳定在19%。餐饮支出由酒店食物、饮料和宴会设施运营所需的项目构成。食品销售和260、工资方面的支出对于餐饮收入来说，达到中等至高度相关程度。类似瓷器、布草和制服项目的支出对收入的依赖较少。尽管其他费用项目支出基本固定，他们代表的是相对较小的因素。饮料支出包含酒店大堂吧和酒吧区域必要的运营项目开支。饮料销售的支出和工资支出对于饮料收入来说，关联度为中等到高度相关程度。预计 2016/17 年餐饮开支将稳定在餐饮收入的 60%，宴会开支将稳定在宴会收入的 58%。待建物业的餐饮运营将进行高效的管理和运营，其价格水平预计将与其他可比运营商保持一致。客客房房支支出出餐餐饮饮支支出出水水疗疗支支出出优尼华盛国际初稿收支预测110水疗支出指运营酒店水疗及康乐俱乐部相关休闲设施的所有支出。261、预计水疗支出按 2009 年价格在稳定年（2016/17）将达到水疗收入的 58%，即每已售房人民币 54.49 元。其他部门支出由产生其他收入而导致的相关成本构成并且与各项收入的特性相关。我们预计其他支出为其他收入的 55%。行政及总务费用包括所有行政部门员工以及并不直属于任一部门的员工薪资。酒店管理和运营而产生的相关开支项目也归属于此类开支。大部分行政及总务开支都是固定的，除了现金富余和短缺、信用卡费用佣金和坏账准备金。近年来，一些新的开支项目，如人力资源行政费用和安保费用等也被纳入到行政及总务开支项目中。此外，一般保险开支包括公共义务保险费、盗窃险费及营业中断保险费等也归于此类开支中。建262、筑物及内部设施的火灾险及附加险则作为单独保险费用开支被归入固定开支中。预计行政及总务费用按 2016/17 年价格将在稳定年达到每可售房人民币33,653 元，约占总收入的 6.8%。鉴于新建酒店相关行政费用增加，我们的预测中行政及总务费用第一年上调 10%，第二年年上调 5%。营销费用由所有的广告、销售和促销成本组成，旨在吸引新的客户并保持现有客户。营销的目的是创建形象、提高酒店知名度，刺激酒店各类服务设施的客户光临。在所有的费用项目中，营销费用的用途是非常独特的，除了酬金和佣金以外，全部由管理者所控制。多数酒店经营者每年会设定营销预算、罗列所有计划开支。如果严格按照预算进行开支的话，我们可263、以精确地估算出总营销费用。预计营销费用按 2016/17 年价格将在稳定年达到每可售房人民币 23,298元，约占总收入的 4.7%。我们已经在市场营销费用的第一年和第二年分别增加 10%和 5%，以满足酒店开业初期必要的市场营销费用。物业运营和维护费用很大程度上是由管理者所控制的另外一项支出种类。除了为保持必要设施的运营（管道、供暖和电子设备等）而进行的维修外，多数项目的维修时间都可以不同程度地推延。维护费用是一笔累积费用。如果管理者决定推迟一项必要的维修，这笔支出并没有节掉，而只是被推迟到一个较晚的日期而已。如果一家酒店维持了一个低于正常水平的维护保养预算，那么将积聚起一笔相当大的推迟维护264、费。酒店楼龄在很大程度上影响了其所需的保养程度。一家新建或彻底翻新的物业在好几年内将受益于现代设备和制造商的质保。但是，当酒店建筑老化后，维护费用会逐步上升。一套规划良好的预防性维护体系经常有助于延缓设备的老化，然而无论客房入住率变化趋势如何，多数设施每年仍将面对更高的物业运营和维护成本。其其他他支支出出行行政政及及总总务务费费用用营营销销费费用用物物业业运运营营与与维维护护费费用用优尼华盛国际初稿收支预测111预计物业的运营和保养费按 2016/17 年价格将在稳定年达到每可售房人民币 19,415 元，占总收入的 3.9%。鉴于新建酒店设施所需的维护费用较少，我们将前两年物业运营和维护费用265、分别减少 10%和 5%。酒店很大一部分的能源开支是相对固定的，受入住率的变化影响很小。无论入住率如何，除去客房和会议室外，酒店的大部分区域必须提供维持照明、供热或供冷。额外入住客房的边际能源成本很少。总能源成本取决于所使用的燃料来源和数量。电力往往是最昂贵的来源，石油和天然气次之。虽然所有酒店的电力消耗数量非常可观，许多物业仍可以选取相对便宜的能源，如天然气和石油作为能源补充，用于取暖和烹饪等。预计能源支出按 2016/17 年价格在稳定年将达到每可售房人民币 32,359元，占总收入 6.6%。管理费包括支付给负责运营酒店的管理方的基本管理费。大部分酒店管理公司采用的管理费方案包括“基本管266、理费”（通常表示为总收入的百分比）和“奖励管理费”（通常为明确利润的百分比）。我们假设待建酒店由一家国际知名酒店管理公司管理。预计基本管理费为总收入的 2.5%，奖励管理费为经营毛利润的 8%。保险费用包括针对酒店及其财产设施因火灾、天气、消防装置渗漏、锅炉爆炸、以及平板玻璃破损等损失所需缴纳的保险金。一般保险费用还包括和盗窃有关的保险。责任保险归属于行政及总务开支，不计入此项开支。我们预计保险费用约为稳定收益的0.6%。根据中国的惯例，房产税是以物业价值的 70%乘以 1.2%计算。在我们的预测期间，此部分费用是固定不变的。预计待建酒店的总开发成本大约为人民币 3.45 亿元，包括地块成本、267、建筑成本（含陈设、家具和设备）、专业费用及其他风险收费。如下表所示，预计房产税约为人民币 2,651,383 元，以 2009 年价值计，相当于每年每可售房人民币 11,784 元。能能源源支支出出管管理理费费保保险险费费房房产产税税优尼华盛国际初稿收支预测112表表 8-4房房产产税税计计算算客客房房总总数数225总总建建筑筑面面积积（平平方方米米）26,756开开发发面面积积（平平方方米米）40,000每每间间客客房房面面积积（平平方方米米）119.总总成成本本每每房房间间每每平平方方米米%总总计计地块购置成本18,400,00081,7786885%建筑成本182,745,188812,268、0006,83053陈设、家具和设备69,153,750307,3502,58520专业人员费用（8%）20,151,91589,5647536应急费用（10%）25,190,000111,9569417建筑期间利息25,729,541114,3549627开业前成本3,841,87517,0751441预预计计开开发发成成本本345,200,0001,534,00012,902100%345,212,269来源：优尼华盛国际计算以及威宁谢建筑造价手册2010房房产产税税2,651,383每每可可售售房房房房产产税税11,784营业税是对在中国所得的总营业额进行征取的税费。在整个预测期间，预计269、营业税为总收入的5.5%陈设、家具和设备（FF&E）准备金对酒店的运营作用非常重要，它们的质量经常会影响酒店的档次和星级。此类开支中都是通常被资本化而非费用化的非房地产项目。酒店的陈设、家具和设备使用非常频繁，必须定期更换。定期置换陈设、家具及设备对维持酒店的品质、形象及收益至关重要。因为资本化支出并不包含在营业报表中却影响业主的现金流量，估算时应扣除一定的设备更换准备金以反映出这些费用。根据我们的行业经验，我们认为总收入 4%的重置费用准备金足以应付陈设、家具和设备的定期更换。因此，基于典型管理公司与酒店投资者之间的协议，我们认为待建酒店第一年的重置费用准备金为总收入的 2%，第二年为 3%270、，第三年起均为 4%。表 8-5 列出了到开业第 5 年的收支预测明细，包括每可售房和每已售房的数量。表 8-6 为我们十年收支预测，细化程度相对较低。营营业业税税重重置置费费用用准准备备金金预预测测总总结结优尼华盛国际初稿收支预测113表表 8-5收收支支预预测测明明细细，2013/1416/17（人人民民币币千千计计）2013/142014/152015/16稳稳定定客客房房数数量量225225225225入入住住率率53%58%62%65%平平均均房房价价789.33874.84966.931,015.28每每可可售售房房收收入入418.35507.41599.50659.93开开业业天271、天数数365365365365已已出出售售客客房房43,526占占比比%PARPOR47,633占占比比%PARPOR50,918占占比比%PARPOR53,381占占比比%PARPOR收收入入客房34,35747.4%152,698789.3441,67148.0%185,204874.8449,23448.8%218,818966.9454,19748.8%240,8761,015.28餐饮23,97233.1106,542550.7527,93932.2124,175586.5631,90631.6141,805626.6335,32231.8156,986661.69宴会7,2019.272、932,002165.438,5709.938,091179.9310,20110.145,338200.3411,61410.451,617217.56水疗/康乐俱乐部3,9915.517,73791.695,4526.324,231114.466,2726.227,874123.176,4915.828,850121.60其他收入3,0024.113,34368.983,1833.714,14866.833,3573.314,92265.943,5243.215,66166.01收入总计72,523100.0322,3221,666.1886,816100.0385,8491,822.62273、100,970100.0448,7571,983.02111,148100.0493,9902,082.15部部门门支支出出*客房8,60225.038,230197.629,19922.140,883193.129,76519.843,402191.7910,29719.045,766192.90餐饮19,11579.784,956439.1619,78470.887,929415.3520,47664.291,007402.1521,19360.094,192397.02宴会6,07584.427,002139.586,28873.427,947132.016,50863.828,9251274、27.826,73658.029,938126.19水疗/康乐俱乐部3,39685.115,09278.023,51564.515,62073.783,63858.016,16771.443,76558.016,73370.53其他支出1,71957.37,64039.491,79256.37,96337.611,86555.58,28836.621,93855.08,61436.31总计38,90753.6172,920893.8740,57746.7180,343851.8842,25341.8187,789829.8243,93039.5195,242822.94部部门门收收入入33,6275、1646.4149,402772.3046,23953.3205,506970.7458,71858.2260,9681,153.2067,21860.5298,7481,259.21未未分分配配经经营营支支出出行政及一般支出7,1969.931,982165.327,2478.332,210152.157,2607.232,267142.597,5726.833,653141.85营销费用4,9826.922,141114.455,0175.822,299105.335,0265.022,33998.715,2424.723,29898.20物业运营及保养费用3,3974.715,09678276、.043,7834.416,81379.424,1894.118,61682.264,3683.919,41581.83能源支出6,2908.727,956144.516,6377.629,496139.336,9816.931,026137.107,2816.632,359136.39合计21,86430.297,175502.3322,68426.1100,817476.2323,45623.2104,248460.6624,46322.0108,726458.27经经营营毛毛利利润润（GOP)11,75116.252,227269.9823,55527.2104,689494.5235,277、26235.0156,720692.5342,75538.5190,022800.94管理费1,8132.58,05841.652,1702.59,64645.572,5242.511,21949.582,7792.512,35052.05扣扣除除基基本本管管理理费费后后经经营营毛毛利利润润9,93813.744,169228.3221,38524.795,043448.9532,73832.5145,501642.9639,97636.0177,672748.88固固定定费费用用房产税3,0954.313,75771.113,2043.714,23867.263,3163.314,73765278、.123,4323.115,25364.29保险费6010.82,67313.826230.72,76713.076440.62,86412.656670.62,96412.49奖励管理费9401.34,17821.601,8842.28,37539.562,8212.812,53855.403,4203.115,20264.07营业税5,5147.624,505126.675,7076.625,363119.815,9065.826,251116.006,1135.527,169114.52重置费用准备金1,4502.06,44633.322,6043.011,57554.684,0394.279、017,95079.324,4464.019,76083.29合计11,60116.051,560266.5314,02216.262,319294.3716,72616.574,339328.5018,07816.380,347338.66净净营营业业收收入入(1,663)(2.3)%(7,391)(38.21)7,3638.5%32,724154.5816,01216.0%71,162314.4621,89819.7%97,325410.22*各部门支出比例是相对应部门收入而言优尼华盛国际初稿收支预测114表表 8-6十十年年收收支支预预测测，2013/1422/23（人人民民币币千千计计280、）2013/142014/152015/162016/172017/182018/192019/202020/212021/222022/23客客房房数数量量225225225225225225225225225225已已售售房房43,52647,63350,91853,38153,38153,38153,38153,38153,38153,381入入住住率率53%58%62%65%65%65%65%65%65%65%平平均均房房价价789.33874.84966.931,015.281,050.811,087.591,125.661,165.051,205.831,248.04每每可可售售房281、房收收入入418.35占占比比%507.41 占占比比%599.50占占比比%659.93 占占比比%683.03 占占比比%706.93 占占比比%731.68占占比比%757.29 占占比比%783.79 占占比比%811.22 占占比比%收收入入客房34,35747.4%41,67148.0%49,23448.8%54,19748.8%56,09448.8%58,05748.8%60,08948.8%62,19248.8%64,36948.8%66,62248.8%餐饮23,97233.127,93932.231,90631.635,32231.836,55831.837,83831.8282、39,16231.840,53331.841,95131.843,42031.8宴会7,2019.98,5709.910,20110.111,61410.412,02010.412,44110.412,87610.413,32710.413,79410.414,27610.4水疗/康乐俱乐部3,9915.55,4526.36,2726.26,4915.86,7185.86,9545.87,1975.87,4495.87,7095.87,9795.8其他收入3,0024.13,1833.73,3573.33,5243.23,6473.23,7753.23,9073.24,0443.24,1853283、.24,3323.2合计72,523100.086,816 100.0100,970 100.0111,148 100.0115,038 100.0119,064 100.0123,231 100.0127,544 100.0132,009 100.0136,629 100.0部部门门支支出出客房8,60225.09,19922.19,76519.810,29719.010,65819.011,03119.011,41719.011,81619.012,23019.012,65819.0餐饮19,11579.719,78470.820,47664.221,19360.021,93560.022284、,70360.023,49760.024,32060.025,17160.026,05260.0宴会6,07584.46,28873.46,50863.86,73658.06,97258.07,21658.07,46858.07,73058.08,00058.08,28058.0水疗/康乐俱乐部3,39685.13,51564.53,63858.03,76558.03,89758.04,03358.04,17458.04,32058.04,47258.04,62858.0其他支出1,71957.31,79256.31,86555.51,93855.02,00655.02,07655.02,14285、955.02,22455.02,30255.02,38255.0合计38,90753.640,57746.742,25341.843,93039.545,46739.547,05839.548,70539.550,41039.552,17539.554,00139.5部部门门收收入入33,61646.446,23953.358,71858.267,21860.569,57160.572,00660.574,52660.577,13460.579,83460.582,62860.5未未分分配配经经营营支支出出行政及一般支出7,1969.97,2478.37,2607.27,5726.87,837286、6.88,1116.88,3956.88,6896.88,9936.89,3086.8营销费用4,9826.95,0175.85,0265.05,2424.75,4264.75,6154.75,8124.76,0154.76,2264.76,4444.7物业运营及保养3,3974.73,7834.44,1894.14,3683.94,5213.94,6803.94,8433.95,0133.95,1883.95,3703.9能源6,2908.76,6377.66,9816.97,2816.67,5366.67,7996.68,0726.68,3556.68,6476.68,9506.6合计21287、,86430.222,68426.123,45623.224,46322.025,31922.026,20622.027,12322.028,07222.029,05522.030,07222.0经经营营毛毛利利润润（GOP）11,75116.223,55527.235,26235.042,75538.544,25138.545,80038.547,40338.549,06238.550,77938.552,55738.5管理费1,8132.52,1702.52,5242.52,7792.52,8762.52,9772.53,0812.53,1892.53,3002.53,4162.5扣扣除除288、基基本本管管理理费费后后经经营营毛毛利利润润9,93813.721,38524.732,73832.539,97636.041,37536.042,82336.044,32236.045,87336.047,47936.049,14136.0固固定定费费用用房产税3,0954.33,2043.73,3163.33,4323.13,5523.13,6763.13,8053.13,9383.14,0763.14,2193.1保险费6010.86230.76440.66670.66900.67140.67390.67650.67920.68200.6奖励管理费9401.31,8842.22,8212289、.83,4203.13,5403.13,6643.13,7923.13,9253.14,0623.14,2053.1营业税5,5147.65,7076.65,9065.86,1135.56,3275.56,5495.56,7785.57,0155.57,2605.57,5155.5重置费用准备金1,4502.02,6043.04,0394.04,4464.04,6024.04,7634.04,9294.05,1024.05,2804.05,4654.0合计11,60116.014,02216.216,72616.518,07816.318,71116.319,36616.320,04416.3290、20,74516.321,47116.322,22316.3净净营营业业收收入入(1,663)(2.3)%7,3638.5%16,01216.0%21,89819.7%22,66519.7%23,45819.7%24,27919.7%25,12819.7%26,00819.7%26,91819.7%1111111111*各部门支出比例是相对应部门收入而言优尼华盛国际初稿附录1 投资回报分析1附附录录 1 投投资资回回报报分分析析继前文的分析，在概述了市场定位、待建酒店的市场收益性和设施推荐，我们进行投资回报分析，以便确定此开发项目方案的经济回报水平。在第 8 章收支预测中，在使用净现金流和投资291、回报分析的基础上，我们已经对待建酒店使用净运营收入对十年的收入和支出进行预测。如本章前面提到的，在之前的分析和推荐基础上，我们概述了对基础场景的投资回报分析。表 9-1 表明了待建酒店的开发成本、预计财政结构和预期的资本分期。基于表 9-1，我们做出如下分析：我们已经计算该酒店的开发成本，包括土地成本。这是根据金地集团提供的数据和出版的行业数据和优尼华盛国际进行的调研。特别是每平方米建筑面积的开发成本，基于威宁谢出版的建筑造价手册2010。此外，我们还根据已公布的市场数据和现有土地交易计算出了地块成本；特别强调，由于优尼华盛国际并非持有专业资格的建筑成本估算师，因此我们的预测仅供参考。并且我们292、强烈建议客户在建筑规划和详细规格完成之后聘用持有专业资格的建筑成本估算师对相关的开发成本进行精确核算。我们预估的开发成本如有任何变化都将影响到项目的可行性和实际结果。因此，建议客户在开发成本正式评估之后，在做出任何投资决策之前重新评估项目的可行性；对待建 225 间客房的酒店，我们假设一间客房的总开发成本共需人民币 1,534,000 元，我们认为这样的假设是合理的；我们认为对于该投资项目，结合贷款和财政自给比较适合。因此我们假设一个总数为人民币 227,832,000 元的贷款计划，占总开发成本的60%；以及 我们假设开发项目将为期 3 年以上，并相应的分阶段进行资本注入。投投资资回回报报分293、分析析基基础础场场景景优尼华盛国际初稿附录1 投资回报分析2表表 9-1待待建建酒酒店店参参考考开开发发成成本本（人人民民币币）单单元元数数225总总开开发发面面积积（平平方方米米）26,756开开发发地地块块面面积积（平平方方米米）40,000每每单单位位面面积积（平平方方米米）119.总总成成本本每每单单元元成成本本每每平平米米成成本本占占总总额额比比例例地块购买成本18,400,00081,7786885建筑成本182,745,188812,0006,83053家具、陈设及设施69,153,750307,3502,58520专业费用（8%）20,151,91589,5647536紧急预备294、金（10%）25,190,000111,9569417建筑期利息25,729,541114,3549627开业筹备金3,841,87517,0751441预预计计开开发发成成本本345,200,0001,534,00012,902100%345,212,269开开发发商商利利润润（10%）34,520,000153,4221,290总总开开发发成成本本379,720,0001,687,00014,200待待建建财财务务结结构构总成本379,720,000100%贷款（建筑贷款）227,832,00060%股本（包括土地）151,888,00040%待待建建资资金金注注入入20102011201295、22013201420152016总总计计待建股本注入75,944,00045,566,40030,377,600151,888,000贷款136,699,20091,132,800227,832,000总总计计379,720,000来源：优尼华盛国际及威宁谢建筑造价手册2010020,000,00040,000,00060,000,00080,000,000100,000,000120,000,000140,000,0002010201120122013201420152016股本债务优尼华盛国际初稿附录1 投资回报分析3下表分析了我们对待建酒店的贷款结构和偿还计划。表表9-2贷贷款款结结构296、构（人人民民币币 千千元元）贷贷款款1贷贷款款2贷贷款款3贷款时间201120122013贷款金额 2009136,699贷款金额 201091,133贷款金额 2011252,104贷款金额 2012利息6.50%6.50%6.50%周期（年）2110摊销期（年）0010年年偿偿付付金金额额0035,069期期末末大大额额偿偿还还155,04897,056我们对表 9-2 作出如下分析：此处描述贷款的摊销年限、贷款数目、再融资、宽限期等理论的贷款假设依据。基于我们的现金流分析，建议获得一份 2 年期和一份 1 年宽限期的两份贷款，对接下来提出的建筑再融资贷款一份 10 年期的摊销贷款，6.5297、%的利息较为适宜；我们假设两份贷款都有两年的宽限期，因为这是对这种开发项目的惯例；以及我们的财政结构不考虑任何前期债务或夹层融资情况。表 9-3 详细的介绍了在表9-2 中所示的贷款项目所需的贷款偿还计划。优尼华盛国际初稿附录1 投资回报分析4表表 9-3贷贷款款偿偿还还计计划划贷贷款款（人人民民币币 千千元元）贷 贷款 款1201120122013201420152016201720182019202020212022未偿本金136,699145,585155,048利息8,8859,463偿还本金155,048总计偿还剩 剩余 余未 未偿 偿本 本金 金145,585155,0480000298、000000贷 贷款 款220122013201420152016201720182019202020212022未偿本金91,13397,056利息5,924偿还本金97,056总计偿还剩 剩余 余未 未偿 偿本 本金 金97,0560000000000贷 贷款 款3 32013201420152016201720182019202020212022未偿本金252,104233,422213,526192,336169,769145,735120,13992,87963,84732,929利息16,38715,17213,87912,50211,0359,4737,8096,0374,150299、2,140偿还本金18,68219,89621,19022,56724,03425,59627,26029,03230,91932,929总计偿还35,06935,06935,06935,06935,06935,06935,06935,06935,06935,069剩 剩余 余未 未偿 偿本 本金 金233,422213,526192,336169,769145,735120,13992,87963,84732,9290合 合并 并付 付款 款201120122013201420152016201720182019202020212022未偿本金136,699236,717504,208233300、,422213,526192,336169,769145,735120,13992,87963,84732,929利息8,88515,38716,38715,17213,87912,50211,0359,4737,8096,0374,1502,140偿还本金00270,78619,89621,19022,56724,03425,59627,26029,03230,91932,929总计偿还0035,06935,06935,06935,06935,06935,06935,06935,06935,06935,069剩 剩余 余未 未偿 偿本 本金 金252,104233,422213,526192301、,336169,769145,735120,13992,87963,84732,9290优尼华盛国际初稿附录1 投资回报分析5为了明确开发项目投资回报，我们使用了投资回报分析。下表说明了待建五星级酒店投资回收期。我们特别强调，为此回报分析所做的开发成本预测中不包括建筑成本利息和开发商利润预期。表表 9-4预预计计回回收收期期（人人民民币币）开开发发总总成成本本379,720,000运运营营年年份份年年份份现现金金流流量量分分期期偿偿还还第1年20131,432,000 378,288,000第2年201410,567,000 367,721,000第3年201519,327,000 348,3302、94,000第4年201625,330,000 323,064,000第5年201726,217,000 296,847,000第6年201827,134,000 269,713,000第7年201928,084,000 241,629,000第8年202029,066,000 212,563,000第9年202130,084,000 182,479,000第10年202230,837,000 151,642,000第11年202331,608,000 120,034,000第12年202432,399,00087,635,000第13年202533,209,00054,426,000第14年303、202634,040,00020,386,000第15年202734,891,000-14,505,000投投资资回回收收期期15年年213天天来源：优尼华盛国际从待建五星级酒店预测的调整后投资成本人民币 379,720,000 元和我们的现金流量预测，我们确定投资回报期为 15 年 213 天。基于指示性开发成本预测，我们的分析表明开发项目总投资（非杠杆）回收期可能如下：投资回报期:15 年 213 天这种投资回报分析是遵守附录 2 中的所有假设条件和限制条件而做出的。回回报报期期分分析析总总结结优尼华盛国际初稿附录 2假设及限制条件1附附录录 2假假设设及及限限制制条条件件1.我们不对任何304、法律性质的事务负责，也不对土地所有权发表任何意见，我们认为该土地所有权能进行市场交易，没有其他的限制。2.待建物业、地基或结构没有任何隐藏或模糊的条件。我们不对这些情况负责或需要发现这些情况所需的工程负责。3.我们并没有考虑潜在危险材料，例如石棉、脲醛泡沫保温或多氯联苯在建造或维护酒店的过程中被使用。我们并没有调查现在或过去待建酒店的地块是否受到污染，因此无法保证待建物业不存在此方面的缺陷或风险。我们报告的前提是待建物业的地块没有受到任何污染，任何专业调查都不会发现上述任何不利于待建物业的情况。4.草图、图片、地图和其他帮助读者更好理解物业的信息都包括在此报告内。我们认为土地和物业的使用都在合305、理的范围内，除非特别注明，否则将不存在任何侵权行为。5.此可行性研究报告并非系统完善的调查，我们假设物业按照设计进行施工建造，没有任何固有缺陷，并在此基础上作出我们的预测。6.所有从非优尼华盛国际雇用方获得的信息（包括财务报告、预测及意见）都视作真实准确。若出现信息有误，优尼华盛国际不承担任何责任。7.除非特别注明，否则假定不存在侵权事实或者规划及建筑违规而阻碍待建物业开发的情况。8.假定该待建酒店完全符合所有适用的城市、地方或私人条例、法律、允诺、许可及规章（包括适用酒类销售许可证的）。同时也假定所有相关执照、许可证、证书及特许经营许可等可自由更新和（或）自由转让给购买方。9.未经优尼华盛国306、际事先许可，不得擅自以任何形式复制此报告任何内容。如无优尼华盛国际书面许可，亦不得将此报告通过广告、公关、新闻、销售或其他媒介手段向公众散布。10.若无事先安排，不得要求优尼华盛国际因本报告提供证据或出庭作证，并且在出庭前须按优尼华盛国际的标准向优尼华盛国际支付出差津贴及差旅费用。11.假若读者受托或做个人投资决策，关于该报告内所提供材料，如有任何问题，建议您与优尼华盛国际联系。优尼华盛国际初稿附录 2假设及限制条件212.我们不承担实地考察之后发生的任何影响待建物业财务预测的事件、条件或状况的责任。13.酒店现场管理的质量会直接影响其经济生存能力和市场价值。此调研报告所做的财务预测假设所有权307、负责可靠和经营管理胜任合格。若与此假设有任何不一致，都可能对所预测的经营业绩产生重大影响。14.本报告中的经营业绩预测是在评估当前该地区的整体经济状况的基础上进行的，对地方或经济环境中可能出现激增或陡降造成的影响，既不作考虑，亦不作规定。至于该物业的经济年限内可能出现工资或其他经营费用的上涨，也预期能够通过客房价格、餐饮及服务费的上调至少能弥补前述上涨程度。优尼华盛国际不保证能够实现这些预期经营业绩，但预测结果是根据调研期间所获得的信息得出的，并能反映典型投资者的预期。15.此报告中的许多数据都是用复杂的计算机模型进行三位及以上小数计算得出。为了简化起见，大部分数据都四舍五入至十位。因此，这些308、数据有时可能会因为四舍五入而出现微小误差。16.人民币与其它主要国际货币间汇率，在我们实地调查时保持稳定。17.虽然此报告中包含的信息视作正确无误，但仍可能修改变化。任何此报告中的内容都不应解释为任何形式的陈述或保证。18.我们没有特别考虑开发或清除可能产生赠款偿还。19.本 报 告 中“优 尼 华 盛 国 际”是 SG&R Valuation ServicesCompany LLC 的商号。SG&R Valuation Services Company LLC是在美国特拉华州法律下创建的美国有限责任公司，其成员包括SR London Corporation和 HEI Internationa309、l Inc（两者皆为特拉华 州法 律下创建的美国公司）。SG&R Valuation ServicesCompany 在英国的运作由 HEI International Inc.管理。优尼华盛国际初稿附录3收入建立模型1附附录录 3收收入入建建立立模模型型餐餐饮饮收收入入建建立立模模型型，2013/1416/17餐餐饮饮收收入入说说明明早早餐餐收收入入2013/142014/152015/162016/17访客人数（酒店）60,93766,68671,28574,734所占百分比75%75%75%75%早餐次数2222平均花费110110110110收入5,107,5825,581,8545,310、961,2716,245,834小小酒酒吧吧收收入入2013/142014/152015/162016/17访客人数（酒店）60,93766,68671,28574,734所占百分比10%10%10%10%平均花费25252525收入152,342166,714178,211186,8342013/142014/152015/162016/17客客房房服服务务收收入入食食品品酒酒水水食食品品酒酒水水食食品品酒酒水水食食品品酒酒水水访客人数60,93760,93766,68666,68671,28571,28574,73474,734所占百分比10%15%10%15%10%15%10%15%平均311、花费10025100251002510025收入609,368228,513666,855250,071712,845267,317747,338280,2522013/142014/152015/162016/17全全日日制制餐餐厅厅食食品品酒酒水水食食品品酒酒水水食食品品酒酒水水食食品品酒酒水水访客人数60,93760,93766,68666,68671,28571,28574,73474,734访客午餐所占百分比10%10%10%10%10%10%10%10%每日午餐次数11222233每年午餐次数3643647287287287281,0921,092访客晚餐所占百分比15%15%15312、%15%15%15%15%15%每天晚餐次数22223344每年晚餐次数7287287287281,0921,0921,4561,456净平均花费午餐11025110251102511025净平均花费晚餐17040170401704017040收入2,387,991556,1822,637,861614,1472,867,604667,7983,095,422720,7772013/142014/152015/162016/17中中餐餐厅厅食食品品酒酒水水食食品品酒酒水水食食品品酒酒水水食食品品酒酒水水访客人数60,93760,93766,68666,68671,28571,28574,734313、74,734访客午餐所占百分比5%5%5%5%5%5%5%5%每日午餐次数1010121215151515每年午餐次数3,6403,6404,3684,3685,4605,4605,4605,460访客晚餐所占百分比20%20%20%20%20%20%20%20%每天晚餐次数1010151520202525每年晚餐次数3,6403,6405,4605,4607,2807,2809,1009,100净平均花费午餐25050250502505025050净平均花费晚餐25050250502505025050收入5,628,5471,125,7096,624,8441,324,9697,640,28314、11,528,0568,310,8591,662,172优尼华盛国际初稿附录3收入建立模型2餐餐饮饮收收入入建建立立模模型型，2013/1416/17（续续）2013/142014/152015/162016/17风风味味餐餐厅厅食食品品酒酒水水食食品品酒酒水水食食品品酒酒水水食食品品酒酒水水访客人数60,93760,93766,68666,68671,28571,28574,73474,734访客午餐所占百分比0%0%0%0%0%0%0%0%每日午餐次数00000000每年午餐次数00000000访客晚餐所占百分比15%15%15%15%15%15%15%15%每天晚餐次数11223344每315、年晚餐次数3643647287281,0921,0921,4561,456净平均花费午餐00000000净平均花费晚餐20070200702007020070收入1,900,903665,3162,146,165751,1582,356,935824,9272,533,213886,6242013/142014/152015/162016/17大大堂堂吧吧食食品品酒酒水水食食品品酒酒水水食食品品酒酒水水食食品品酒酒水水访客人数60,93760,93766,68666,68671,28571,28574,73474,734访客午餐所占百分比5%5%5%5%5%5%5%5%每日午餐次数111111316、11每年午餐次数364364364364364364364364访客晚餐所占百分比10%15%10%15%10%15%10%15%每天晚餐次数22222222每年晚餐次数728728728728728728728728净平均花费午餐50125501255012550125净平均花费晚餐50125501255012550125收入511,6261,659,919554,7411,803,638589,2341,918,613615,1032,004,844餐餐饮饮收收入入汇汇总总2013/142014/152015/162016/17食食品品酒酒水水食食品品酒酒水水食食品品酒酒水水食食品品酒酒水317、水早餐收入5,107,582N/A5,581,854N/A5,961,271N/A6,245,834N/A小酒吧收入N/A152,342N/A166,714N/A178,211N/A186,834客房服务收入609,368228,513666,855250,071712,845267,317747,338280,252全日制餐厅2,387,991556,1822,637,861614,1472,867,604667,7983,095,422720,777中餐厅5,628,5471,125,7096,624,8441,324,9697,640,2811,528,0568,310,8591,662318、,172风味餐厅1,900,903665,3162,146,165751,1582,356,935824,9272,533,213886,624大堂吧511,6261,659,919554,7411,803,638589,2341,918,613615,1032,004,844合合计计16,146,0164,387,98118,212,3204,910,69520,128,1715,384,92221,547,7695,741,503餐餐饮饮总总收收入入20,533,99723,123,01525,513,09327,289,27256789收收入入来来源源餐餐饮饮2013/142014/15319、2015/162016/17食食品品16,146,01618,212,32020,128,17121,547,769酒酒水水4,387,9814,910,6955,384,9225,741,503合合计计20,533,99723,123,01525,513,09327,289,272考考虑虑通通货货膨膨胀胀后后收收入入来来源源餐餐饮饮2013/142014/152015/162016/17食食品品18,849,37522,005,80125,171,93427,890,412酒酒水水5,122,6695,933,5546,734,2897,431,529合合计计23,972,04427,939,35531,906,22235,321,941