1、鲁山县国际温泉大酒店项目 可行性研究报告目 录1总论51.1 项目核心目标51.2 项目背景51.3项目概述71.4 项目承建单位概况81.5项目建设的规模和内容81.5 营运与管理91.6项目总投资和财务评价101.7 效益分析101.8主要经济技术指标111.9 可行性研究报告编制说明121.9.1 可行性研究及报告编制依据121.9.2 项目的主要研究内容131.10项目综合评价和研究结论131.10.1 综合评价131.10.2 综合结论141.11 建议152项目背景及建设必要性172.1项目背景172.1.1旅游和酒店行业的宏观背景172.1.2行业背景：旅游业快速发展亟需旅游配套2、设施的完善182.1.3 市场背景：高端星级酒店市场前景十分乐观182.1.4鲁山县推进旅游强现建设势在必行192.1.5鲁山县旅游配套资源“短腿”，制约旅游业发展202.1.6鲁山旅游产业发展面临良好市场机遇202.1.7国家规划与产业政策：为酒店项目的建设的发展提供了政策基础212.1.8区域政策：地方十二五规划及产业政策对酒店行业支持力度大222.2建设必要性252.2.1城市名片，提升城市形象的需要252.2.2是加快鲁山县旅游国际化进程，促进旅游业发展的需要252.2.3是鲁山县推进旅游强县，完善旅游服务设施的要求262.2.4有利于完善鲁山酒店服务体系，提升旅游服务产业综合实力263、2.2.5有利于促进区域内劳动就业，减轻就业压力262.2.6增加县域税收，培育新的经济增长点262.2.7发挥优势，发展有特色的酒店项目272.3高端星级酒店市场环境深入分析272.3.1 酒店行业的重要性272.3.2利好政策有助于酒店行业的发展282.3.3 人均出游次数增长、 消费水平提高，对高端酒店的需求不断增加282.3.4 我国旅游市场的火爆，亟需酒店等旅游配套设施的完善292.3.5 会展业的发展成为高端星级酒店不断增加的重要因素之一293星级酒店市场分析303.1我国酒店行业地位及特点303.1.1酒店的产业地位303.1.2酒店行业特点313.2我国酒店行业的总体发展概况34、13.2.1我国酒店行业发展形势分析313.2.2 我国酒店市场规模分析323.2.3我国酒店档次分析353.2.4 我国酒店类型和品牌363.2.5 我国酒店分布区域363.2.6中国酒店市场结构分析373.3 我国酒店行业的发展趋势383.4河南省星级酒店市场393.4.1酒店数量393.4.2业态特点393.4.3酒店行业数据分析403.4.4未来市场发展预测423.5项目市场运营方案423.5.1 项目方案423.5.2项目定位433.5.3 酒店运营模式433.5.4 项目推广宣传方案443.4.5 初步销售策略453.5.6 营运和管理464项目选址及建设条件分析494.1项目选址5、494.2建设条件分析494.2.1资源环境优越494.2.2交通快捷便利504.2.3旅游资源丰富，产业发展势头良好504.2.4教育条件良好514.2.5卫生事业完善514.2.6电力设施充足514.3区位建设分析小结525项目规划方案535.1建设内容及规模535.1.1客房方案535.1.2功能要求和总平面布置545.1.3建筑功能分区555.1.4工程建设指标555.1.5后勤设施565.2经营业务565.2.1客房服务565.2.2会议、展览、展示服务565.2.3餐饮服务575.2.4娱乐服务575.2.5其他服务575.3功能布局与建设基本思路585.3.1功能设置585.3.6、2酒店设计建议585.4 酒店建设标准595.5 酒店规划及装修设计规划605.5.1主楼设计605.5.2酒店内部景观设计615.5.3酒店大堂设计615.5.4 餐厅和酒吧设计625.5.5温泉游泳休闲区设计635.5.6 酒店客房设计645.5.7 酒店会议中心设计655.5.8 其他休闲区设计665.6主体工程装修方案675.6.1建筑工程675.6.2外装饰改造675.6.3内装饰685.7配套工程方案695.7.1给排水改造695.7.2暖通设计705.7.3电气建设方案715.7.4通风与空调工程方案715.7.5智能工程725.7.6公共广播工程方案735.7.7 IP智能视频7、监控系统735.7.8客房无线网络系统746安全及消防766.1劳动保护与安全卫生766.1.1劳动安全766.1.2卫生防护766.2消防安全776.2.1 消防措施776.2.2消防管理制度787节能分析797.1节能标准及规范797.2节能措施797.2.1建筑节能措施797.2.2节水措施797.2.3公用工程节能807.2.4主要管理节能分析818环境影响评价828.1编制依据828.2污染源828.2.1项目改造装修期对环境产生的污染828.2.2项目运营期对环境产生的污染838.3环境保护838.3.1项目改造装修期的环境治理838.3.2项目运营期的环境治理838.4环境影响评8、价848.4.1防治措施的合理性848.4.2环境影响评价849项目管理及劳动定员859.1机构设置及职责859.1.1设置原则859.1.2组织机构859.1.3劳动定员879.2人员培训889.3销售激励制度889.4营运和管理889.4.1遵循的标准889.4.2营运管理计划8910项目建设进度规划9010.1项目建设工期9010.2项目实施进度表9011投资估算与资金筹措9111.1总投资估算及资金使用计划9111.1.1投资估算依据9111.1.2总投资估算9111.1.3资金使用计划9211.2资金筹措方案9212财务效益分析9312.1评价说明9312.2财务效益与费用估算9319、2.2.1销售收入及其税费计算9312.2.2总成本费用9512.2.3项目总成本费用9512.2.4项目年效益预测9512.2.5 项目投资盈利能力9513项目综合效益分析9613.1项目对GDP、产值和税收的经济效益9613.2对就业的收益9613.3对产业结构的影响9614综合结论和建议9714.1 项目综合结论9714.2建议9715财务附表991总论项目名称：鲁山县国际温泉大酒店项目建设地点：平顶山市鲁山县建设单位：某某投资发展有限公司项目占地：100亩总投资：1.5亿元建设期：2年联系人：联系电话：1.1 项目核心目标1.2 项目背景1、旅游业市场前景广阔，旅游业的快速发展亟需旅游10、配套设施的完善随着中国经济持续增长，居民收入水平稳定提高，在“衣食住行”等基本需求得到满足之后，人们的旅游消费意愿逐步提高。2010年中国人均GDP可望达到4000美元左右，中国旅游业迎来了快速发展的时期。随着旅游业的快速发展，要求相应的旅游服务配套设施进行完善，跟上旅游市场的需求。2、“旅游立省”战略实施优化了外部环境河南省“十二五”旅游产业发展规划提出：“提升旅游住宿业。按照“布局合理、结构优化、功能完善、特色突出”的思路,构建与我省旅游产业发展相适应的,集星级酒店、经济型酒店、文化主题酒店、度假酒店、汽车旅馆、特色农家宾馆等为一体的多元化住宿体系。大力发展高档星级酒店,引进香格里拉、喜来11、登、凯悦、雅高等国际知名酒店管理品牌,提升高档星级酒店服务管理水平。积极倡导低碳绿色酒店经营理念和“金钥匙”服务理念。到2015年,建设3050个五星级酒店(力争每个省辖市均有12家五星级酒店)、100个四星级酒店,形成一批文化主题酒店和经济型酒店,培育30个特色农家宾馆示范区域。”这奠定了河南省旅游业发展的政策基础，特别是旅游服务业及酒店行业的未来发展，前景均十分看好。3、鲁山县“旅游强县”战略的推动，与旅游配套服务市场供需不平衡提供了动力鲁山县2012年国民经济和社会发展计划执行情况与2013年计划提出：加快旅游产业发展。坚持“旅游立县”战略，巩固国家5A级旅游区创建成果，争创河南省十大旅12、游强县。加快瓦屋金汤山温泉滑雪旅游度假区、大汤山温泉度假村等项目建设进度，开工建设御景湾度假村、广州宏隆（鲁山）温泉度假酒店等项目，进一步提升旅游接待能力。基本建成西竹园与马公店-下河2个农家乐示范区，提升农家乐旅游发展水平和带动能力。强化旅游宣传营销，强势推介鲁山旅游品牌，全年接待游客突破820万人次。”同时，鲁山县旅游产业体系不够完善，旅游住宿、餐饮、娱乐、购物等“短腿”现象明显：全县拥有旅游宾馆、饭店29家，其中温泉酒店4家，星级饭店6家，星级餐馆1家。农家乐旅游接待服务区30余处，涉及8个乡镇30个行政村，农家乐宾馆446户，床位9681张，从业人员3000余人。有旅行社4家，专业导游13、和讲解员120多名。而据权威数据统计，20062010年，全县共接待游客1690万人次，创造旅游直接收入7.22亿元，社会效益43.25亿元。但是，旅游配套设施远远不能够满足旅游市场的需求，特别是星级酒店的数量，跟不上旅游业发展的需求，严重制约了鲁山县旅游业的发展步伐。因此，鲁山县在大力发展旅游业的同时，要不断完善旅游服务配套设施建设，提高旅游接待能力与城市形象。4、国家规划与产业政策为酒店项目的建设的发展提供了政策基础国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要明确提出：“把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点”和“把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点”，将“积极发展旅游业”作为建设现代14、产业体系的重要内容。这一系列政策也都将推动旅游服务业发展。1.3项目概述本项目将在鲁山县东南2.5公里，紧邻311国道处，建设打造一座于集温泉养生、住宿、餐饮、娱乐、停车、会务为一体的综合性四星级大酒店。酒店以温泉养生、旅游住宿、商务会议为基础，以餐饮、娱乐为重点，力争在项目建设区打造一所特色鲜明的综合性休闲旅游型酒店，项目将采取差异化经营的模式，以温泉特色为基础。项目将利用鲁山县优越的地理位置和充足的旅游客源，完善现有旅游配套设施。项目建成后将成为项目建设地的新的地标，能够有效的提升城市形象和地区在省内外的影响力；同时本项目在促进当地旅游业的发展和带动相关产业发展有着重要的意义；本项目更大的15、深层意义在于能够现实鲁山县“旅游强县”的发展目。项目建设单位以其自身优势、成熟的团队、充足的资金，打造当地最独具地域特色的国际温泉大酒店。酒店将按照四星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐饮和对外承包酒店大堂、KTV、绿色桑拿浴、休闲娱乐设施及服务取得收入并实现利润。国际温泉大酒店预计总投资为1.5亿元，规划面积为100亩，总建筑面积70400，建筑楼层共16层。各类客房712间，设有特色温泉区、中西餐厅、KVT、桑拿浴室、酒吧、健身室等，娱乐设施一应俱全，能够满足不同旅客的需求。酒店将按照四星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单16、位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为鲁山县管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的星级酒店。本项目建成后，预计将形成年营业13086.2万元，预计可实现年新增纳税额1770多万，同时，能安排就业人口300余人，更能带动周边旅游业和相关产业的发展，从而实现旅游资源与酒店服务业的资源互补。国际温泉大酒店建成后，将引进国内一流的酒店管理公司进行专业化管理，使之成为鲁山县最独具地域特色的高档商务休闲酒店。本项目凭借其专业的酒店经营理念和综合性的服务项目必会带来丰厚的投资回报和良好的社会效益。本项目有良好的盈利空间及广阔的商旅客源市场，可行性很强。1.4 项目承建17、单位概况1、项目承办单位某某投资发展有限公司成立于2012年3月22日。公司位于鲁山县人民路东段北2号楼，注册资本5000万元，经河南省鲁山县工商行政管理局批准合法营业执照。公司类型为有限责任公司，营业执照号码为：410423000010528。公司经营范围包括铝石、铝矾石、沙石、耐火材料、建筑材料、机械设备的购销及旅游开发、餐饮、食宿等。公司拥有400多平方米的办公空间，目前公司现有员工50余名，其中高级管理人员4名。2、项目投资主体项目投资方合作方为香港昊中怡德投资发展（集团）有限公司。1.5项目建设的规模和内容1建设地点：本项目建设地点位于鲁山县城东南2.5公里处，张店乡小郭庄村南，鲁山18、县一高新校址北，西邻311国道，东侧为空闲地。2营业规模：本项目建设完成并正式营业后，年营业额预计达13086.2万元，年创利税1770多万元。3项目建设期：本项目建设周期预计为两年，开工建设计划在2013年9月，计划在2015年的十一期间试营业。4项目建设内容及规模：（1）国际温泉大酒店项目建设规模为16层，712间客房，主楼总建筑面积达70400平米的规模，达国际四星级标准的酒店。（2）项目配套及服务：酒店有温泉游泳、温泉桑拿、酒吧、茶座、健身、棋牌、卡拉OK、洗浴、餐饮部、停车场等公共健康娱乐设施，提供客房服务、会议、展览与展示服务、商业服务、餐饮服务、及娱乐服务等。（3）设计特点：酒店19、的方案设计充分考虑到地理的优越条件，力求营造优美环境，在功能方面作了大量超前的设想，以适应四星级酒店的使用功能。主体建筑在外形设计上力求时代感和实用性的完美结合。在主建筑群正前方形成30米50米的景观广场，并可作地面停车使用；设计了500多个车位以备来宾使用。主体建筑设有客房712间。裙楼设客梯电梯4 台，塔楼设高速客梯5 台。大厅空高3 层楼，大跨度柱距，尽显豪华大气。5建筑功能规划（1）国际温泉大酒店，是整个鲁山县东南部旅游和高级会晤总接待中心和旗舰店，营运功能定位于涉外、会务、商务接待、旅游接待。（2）含总统套房、高档商务套间、行政套间、豪华标间、高档标间、高档单间、商务单间、商务标准套20、间和残疾人房间等700余间高档客房，具备客房服务、餐饮、会务、商业、娱乐、停车、旅游接待等超四星级酒店的完备功能。酒店日接待能力设计为1000人次。（3）商务中心、休闲娱乐中心、中西餐饮、健身房、便利超市、KTV、绿色桑拿、高雅茶座等基础配套功能配置。（4）国际温泉大酒店，将打造为地区内最具特色的四星级综合性酒店，将有填补鲁山县缺乏四星级酒店的空白，将有效的提升鲁山县知名旅游城市的品牌魅力和形象，满足对高端客户和金字塔尖消费者的需求。1.5 营运与管理酒店将自公司及面向社会选聘优秀人才担任酒店管理职务，酒店将按照旅游涉外饭店星级的划分及评定（GB/T14308-2002）及饭店星级的划分与评定21、按照四星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供超四星级标准的服务。也将建立四星级酒店要求的管理体系，酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。1.6项目总投资和财务评价1. 投资规模项目总投15059.54万元，其中建设投资14059.54万元，铺底流动资金1000万元，建设期利息0万元。表11 项目投资投资规模表项 目金 额（万元）结构比率固定资产投资14059.5493.36%建设期利息00铺地流动资金10006.64%合 计15059.54100%2 资金筹措项目总投资1.522、亿元，全部由香港昊中怡德投资发展（集团）有限公司出资。3财务评价项目预计正常年营业收入13086.2万元，年利税达1773.66万元，项目投资财务内部收益率为25.87%（所得税后），项目为高收益；财务净现值大于零，投资回收期为4.58年（不含建设期）。财务指标表明，本项目在实现预期投入和产出的情况下，在财务上可以接受，能较快收回投资，有较好的经济效益。1.7 效益分析项目建设完成后具有良好的社会效益和经济效益。（1）该项目前期施工建设可以为当地人提供建筑服务岗位；建成后，项目将在各环节提供就业岗位，整个酒店的运作需要中高级管理人员、技术方面的人员以及服务等方面人员，同时绿化、保卫等方面也会提23、供大量基层岗位，可直接提供就业岗位300多个，这将为解决当地就业问题做出贡献。同时间接带来旅游服务业、零售业、交通运输行业的500多就业岗位。（2）按照GDP与投资的关系，投资对GDP带动效应全国近几年保持在30%左右，本项目投资预计能为GDP贡献15000万元*30%=4500万元，按2年期计算，每年将带动GDP增长2250万元，其投资带动效应显著。投资带动效应的计算，还不包括后续追加投资与区域扩散效应的影响，如果考虑这两个因素，其带动效应至少要放大一倍。本项目正常运营后，每年可实现营业收入13086.2万元，预计每年将为政府提供稳定的税源，增加各种营业税金及附加、所得税等共计1770多万元24、。1.8主要经济技术指标表12 项目主要经济技术指标一览表序号指标名称单位指标值备 注1运营规模万元/年13086.21.1客房收入万元/年8186.21.2会议收入万元/年15001.3餐饮收入万元/年24001.4其他收入万元/年10002用地面积亩1002.1建筑物占地面积平方米96002.2建筑物总面积平方米704003主要原辅材料消耗3.1原材料消耗万元/年654.313.2水万元/年3003.3电力万元/年5004项目建设期年25项目总投资万元15059.545.1工程建设投资万元14059.545.2建设期利息万元05.3铺底流动资金万元10006资金筹措方式6.1银行贷款万元025、6.2自有资金万元150007营业收入万元/年13086.28税收万元/元1773.668.1销售税金及附加万元/年65.438.2营业税万元/年654.318.3所得税万元/年1053.929总成本费用万元8150.7910净利润万元/年3161.7511财务评价指标11.1项目投资财务内部收益率所得税前%32.4%所得税后%25.87%11.2项目投资回收期所得税前年4.00所得税后年4.5811.3财务净现值（ic=18%）所得税前万元7886.25所得税后万元4159.231.9 可行性研究报告编制说明1.9.1 可行性研究及报告编制依据国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议关于加快26、培育和发展战略性新兴产业的决定（国发2010第32号）中原经济区发展规划纲要河南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要河南省旅游产业十二五发展规划纲要平顶山市国民经济和社会发展第十二个五年规划指导建议鲁山县2012年国民经济和社会发展计划执行情况与2013年计划四星级酒店建设标准中华人民共和国环境保护法中华人民共和国安全生产法中华人民共和国劳动法建设项目经济评价方法与参数（第三版） 项目所在地有关基础资料 委托方提供的项目提高的资料。1.9.2 项目的主要研究内容（1）项目背景及市场预测分析；（2）项目建设规模、功能分区划分及（3）服务方案；（4）项目选址条件、工程建设装修技术方案；（5）节27、能、环境保护；（6）企业组织、劳动定员、项目管理及实施进度计划；（7）投资估算与资金筹措；（8）财务评价；（9）综合结论及建议。1.10项目综合评价和研究结论1.10.1 综合评价1政策可行：我国政策鼓励旅游业和酒店服务业相结合，积极发展出旅游业和旅游配套服务行业；国务院关于加快发展旅游业的意见的出台，标志着旅游业发展成为国家战略。国务院关于进一步促进新疆经济社会发展的若干意见指出大力发展旅游业，加快旅游业发展创造了前所未有的机遇。这就为酒店等旅游配套相关行业发展带来了行业政策支持。项目建成后将弥补这一空白，成为鲁山县重要的旅游服务配套项目与政府形象工程，项目与当地政府招商引资形成对接，项目的28、启动与建设必将得到上级政府的关注和大力支持。2区位可行：本项目所在地鲁山县城区东南2.5公里，紧邻311国道。该区位可辐射到平顶山市及周边城市。该项目地处的交通环境十分便利通畅，地理区位优势明显，周边环境优越，是旅游资源大县,在河南省占有重要位置。旅游资源的丰富性、多样性、独特性和垄断性都比较明显。所处位置及其周边基础设施齐全。本地居民的消费理念虽然较为理智，但有强大国内外商务、旅游及接待的消费群体，车流人流势头盛旺，商机勃勃，有着充足的潜在客源。因此，本项目区位可行。3市场可行：加快发展旅游业已成为鲁山县的共识，2013年，鲁山县确立了坚持“旅游立县”战略，预计2013年全年接待游客突破8229、0万人次。但四大劣势制约着鲁山旅游产业发展：国家扶贫开发县，经济基础较为薄弱；产业体系不够完善，旅游住宿、餐饮、娱乐、购物等“短腿”现象明显；管理体制有待进一步理顺；科学开发问题突出，有待整合、提升。据权威数据统计，20062010年，全县共接待游客1690万人次，创造旅游直接收入7.22亿元，社会效益43.25亿元。但是，旅游配套设施远远不能够满足旅游市场的需求，特别是星级酒店的数量，跟不上旅游业发展的需求，严重制约了鲁山县旅游业的发展。因此，本项目市场可行。4效益可行：本项目具备良好的经济效益、社会效益和生态效益。经济效益：本项目总投资1.5亿元，项目正常年预计年创税收1770多万元，每年30、带动GDP增长2250万元，可为政府创造稳定的税源。此外，项目投资少、回收快，盈利能力较强，正常年营业收入可达13086.2万元。社会效益：本项目建成后可招聘300多人，能带动当地的就业；此外正常年每人每年收入可超过3.6万元，对于提高居民生活水平具有重要的意义。同时项目建成之后，可带动上下游及关联产业就业，促进当地经济的健康有序发展。1.10.2 综合结论1本项目符合中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、国务院关于加快发展旅游业的意见、河南省国民经济和社会发展第十二个五年规划、河南省旅游产业十二五发展规划纲要、平顶山市国民经济和社会发展第十二个五年规划指导建议以及四星级酒店建31、设标准等一系列相关政策和行业标准的要求，符合国家产业政策。2本项目进行了长期深入细致的前期调查和论证，提出的建设方案切实可行，设计的建设规模、建设内容科学合理，项目建设的组织管理模式规范严谨；项目的实施，对发展当地旅游业及服务业、带动区域的发展、经济发展和社会稳定起着重要的积极的作用。项目建成后能够有效的提升城市形象和地区在省内外的影响力；同时本项目在促进当地旅游业的发展和带动相关产业发展有着重要的意义；本项目更大的深层意义在于能够实现鲁山县“旅游强县”的发展目标。总之本项目具有显著的经济效益、环境效益和社会效益。3本项目建设地位于鲁山县东南2.5公里，紧邻311国道，地理位置优越、旅游资源丰32、富且当地无四星级高端酒店。项目总投资1.5亿元人民币，项目预计正常年营业收入13086.2万元，年利税总计达1773.66万元，项目投资财务内部收益率为25.87%，项目为高收益；财务净现值大于零，投资回收期短）。本项目有良好的经济效益，且对建设地经济发展起到巨大的推动作用。4本项目对建设地环境影响小，不涉及地下文物问题并且绿化面积大，还能一定程度上提升城市的形象，有利于城市的建设和绿化。综上所述，本项目符合国家产业政策，市场前景较好，技术、环境、经济均是可行的，项目的实施具有良好的经济效益和社会效益。1.11 建议1. 总体设计指导思想以未来酒店市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经33、营效果和投资回报，能够体现“国际性温泉度假商务酒店”特色，有鲜明和良好的市场形象。 2. 酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性（建成后能领先市场10年以上）。原则为：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308四星级饭店标准设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，进行灵活变通处理，力求既能满足经营与高雅品味目标，树立良好的形象，又能节省投资。3. 酒店的建造与装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念，充分使人工环境与自然环境相搭配，避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。434、. 酒店设计应充分考虑环境因素，建筑物要有自己的个性和特色。总体布局中要有自己的庭院与艺术小品，力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应体现出国际环保、绿色生态、园林、高雅等要素。5. 酒店应引进并体现绿色饭店的理念，在节能、环保、利用新能源等方面，从设计之初就加以考虑，同时在经营管理上向客人提供绿色产品，包括酒店的内部环境、食品等都应体现绿色理念，在市场上确立个性化形象。6. 酒店的设计建设应重视日后经营成本的控制。水、电、气、空调等应根据经营管理需要，适当分区域布置系统，必要时进行分区域设置计量装置。7本项目能充分利用当地特有的政策优势、地域优势和旅游优势，能安置当地居民就业，带动相35、关产业发展；本项目获得土地是本项目成功关键。8项目的现金流风险。在现阶段外部环境不是很好的时候，项目的投资应谨慎，特别是项目的资金要控制好，预留足够的流动资金，实现项目的顺利、快速建设运营。9本项目在建设和装修过程中应多听取有关专家的意见和建议，对于建设和装修过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析论证。在设计监理和施工的过程中，吸取省市类似项目的建设经验，采取合理可行有效的技术手段，确保工程万无一失。10初步设计编制做到了理论与实践相结合，项目建设目标、建设内容符合项目可研批复的要求，同时项目能带来良好的经济效益和社会效益，建议尽快实施。11. 本项目的差异化经营才是酒店能够吸引游客和旅客的36、关键，不但要在装修风格和餐饮更要在经营项目和服务上突出温泉特色与地域风情，增加公共健康娱乐设施和项目。综上所述，本项目的建设是必要的和可行的。2项目背景及建设必要性2.1项目背景2.1.1旅游和酒店行业的宏观背景图表：21 旅游业及酒店行业宏观背景图表1近年来，国内旅游收入和旅游总收入平均比GDP 增长率高2-5个百分点的速度向前发展。预计2012年我国GDP 增长率将达9%，而旅游行业总收入增长12%左右，未来5年入境游增长将保持12以上的增幅，国内游将保持10%以上的增幅。2. 人民休闲时间的增多、消费结构的升级、人民币持续升值将推动旅游持续升温、国内基础配套设施改善以及政府强有力扶持，这37、都对旅游行业的发展产生直接的推动力。3. 2008年北京奥运会、2010年上海世界博览会的召开无疑为旅游提供前所未有的机遇。历届奥运会对举办国和举办城市的经济和旅游都带来深远的影响。4. 2010年中国人均GDP可望达到4000美元左右，中国旅游业迎来了快速发展的时期。5. 酒店行业目前面临结构性过剩的局面，行业经营将进一步分化，高星级酒店和经济型酒店将在竞争中胜出。随着中国经济的发展，高端酒店的需求越来越满足不了市场需求。2.1.2行业背景：旅游业快速发展亟需旅游配套设施的完善随着中国经济持续增长，居民收入水平稳定提高，在“衣食住行”等基本需求得到满足之后，人们的旅游消费意愿逐步提高。20138、0年中国人均GDP可望达到4000美元左右，中国旅游业迎来了快速发展的时期。国家旅游局提出“十二五”时期中国旅游业的具体发展目标：到2015年，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%；城乡居民年均出游超过2次，旅游消费相当于居民消费总量的10%；旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，实现每年新增旅游就业50万人。 目前，旅游业成为我国扩内需、调结构、促增长、惠民生的重要力量。“十二五”时期,我国旅游业将进入发展最好的时期,处于高速增长的新阶段。国内旅游成为产业发展的基础。旅游产业规模将持续扩大,产业结构将逐渐优化,产业素质将明显提升,产业功能将有效释放39、。 作为一个高度市场化的产业，我国旅游业是在市场需求的推动下发展壮大的。上世纪90年代以后，国内旅游需求开始释放，市场规模迅速壮大，与国际旅游需求共同推动了我国旅游业的第二轮发展,我国旅游业一举跨越了“起飞”阶段。“十二五”时期，消费结构的变化,旅游需求的大众化、多样化，将推动我国旅游业进入第三个高速发展期。2.1.3 市场背景：高端星级酒店市场前景十分乐观根据已出炉的中国旅游业统计年鉴，全国的星级酒店从 2000 年的 6029 家增长到了 2006 年年底的 12751 家，星级酒店总数的年均增长率达到15.3。2000年到2006年，全国星级酒店的客房数量从594700间增长至1459840、00间左右，年均增长率为 7.7 %。 2007 年，旅游酒店数量达到 14327 家，其中五星级361家，四星级1631家，酒店客房数达到160万间，其中五星级饭店数量增长明显，2007年新评定五星级饭店65家，比2006年增长30家，同比增长幅度超过20。另外，在五星级之上增设“白金五星级”。高端酒店逐渐成为酒店行业未来发展的主要的方向。2008年的北京奥运会、2010 上海世博会、2012年的广州亚运会对中国的作用，不仅是带动发生地的经济发展，也是促进全国旅游业发展的一个好机遇。这几项全球注目的盛事吸引了来自世界各地众多的参观者和游客到中国来，这就给旅游业创造了极好的机会，也给酒店行业的41、发展带来极大的促进作用。经济的持续向好发展给酒店业发展夯实牢固的基础。2.1.4鲁山县推进旅游强现建设势在必行鲁山县是旅游资源大县,在河南省占有重要位置。旅游资源的丰富性、多样性、独特性和垄断性都比较明显。20062010年，鲁山县政府认真贯彻实施“旅游立县”的发展战略，定措施、抓落实，创新工作方法，改进工作措施，加大宣传促销力度，加快基础设施建设，全面提升鲁山旅游的发展水平和档次，全县旅游业呈现出强劲发展的良好势头。加快发展旅游业已成为鲁山县的共识，2013年，鲁山县确立了坚持“旅游立县”战略，巩固国家5A级旅游区创建成果，争创河南省十大旅游强县的发展目标。强化旅游宣传营销，强势推介鲁山旅游42、品牌，2013年全年接待游客突破820万人次。为此，鲁山县加快推进旅游强县建设势在必行。2.1.5鲁山县旅游配套资源“短腿”，制约旅游业发展鲁山旅游产业发展的优势体现在：旅游资源丰厚，组合良好；区位优势明显，外部交通迅捷；旅游业起步早，具有较好基础；国家级生态示范区，生态环境良好。旅游景区有：尧山、中原大佛、画眉谷、昭平湖、秘洞、好运谷、龙潭峡、尧山大峡谷漂流、林丰庄园、航空展览馆、十八垛、六羊山、豫西革命纪念馆等。四大劣势制约鲁山旅游产业发展：国家扶贫开发县，经济基础较为薄弱；产业体系不够完善，旅游住宿、餐饮、娱乐、购物等“短腿”现象明显；管理体制有待进一步理顺；科学开发问题突出，有待整合、43、提升。全县拥有旅游宾馆、饭店29家，其中温泉酒店4家，星级饭店6家，星级餐馆1家。农家乐旅游接待服务区30余处，涉及8个乡镇30个行政村，农家乐宾馆446户，床位9681张，从业人员3000余人。有旅行社4家，专业导游和讲解员120多名。2010年，全县接待游客509万人次，旅游收入14.05亿元，同比分别增长18.3%、17.1%，分别是2005年的5.6倍和8.6倍。五年累计接待游客1689万人次，是“十五”期间的5.8倍。其中，2005年，有星级宾馆2家。2006年11月，阳光大厦大酒店被评为二星级饭店。2008年11月，中天大酒店被评为三星级饭店。2010年11月，尧山旅游服务中心被评44、为三星级饭店。截止2010年底，鲁山有星级饭店5家。据权威数据统计，20062010年，全县共接待游客1690万人次，创造旅游直接收入7.22亿元，社会效益43.25亿元。但是，旅游配套设施远远不能够满足旅游市场的需求，特别是星级酒店的数量，跟不上旅游业发展的需求，严重制约了鲁山县旅游业的发展步伐。2.1.6鲁山旅游产业发展面临良好市场机遇1、旅游业市场前景广阔；2、“旅游立省”战略实施优化了外部环境；3、平顶山“旅游名市”提供了动力；4、金融危机下投资倾向转移和“国民休闲计划”的实施带来难得机遇。2.1.7国家规划与产业政策：为酒店项目的建设的发展提供了政策基础1、我国国民经济和社会发展第十45、二个五年规划纲要提出加快发展服务业，完善旅游服务体系第一篇“转变方式 开创科学发展新局面”其中第二章“指导思想”的基本要求中提到：坚持把经济结构战略性调整作为加快转变 经济发展方式的主攻方向。加强农业基础地位，提升制造业核心竞争力，发展战略性 新兴产业，加快发展服务业，促进经济增长向依靠第一、第二、第三产业协同带动转变。“规划”第四篇“营造环境推动服务业大发展”，把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境，拓展新领域，发展新业态，培育新热点，推进服务业规模化、品牌化、网络化经营，不断提高服务业比重和水平。其中第十六章“大力发展生活性服务业”第二节“积46、极发展旅游业”提到，全面发展国内旅游，积极发展入境旅游，坚持旅游资源保护和开发并重，加强旅游基础设施建设，推进重点旅游区、旅游线路建设。完善旅游服务体系，加强行业自律和诚信建设，提高旅游服务质量。本项目是四星级温泉酒店项目，属于旅游服务行业，建成后将带动平顶山市及鲁山县的旅游业发展，为旅游提供了基础条件，完善了旅游服务体系，增加了第三产业在国民经济的比重。因此，本项目符合我国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的相关规定。2、中国旅游第十二个五年发展规划扩大内需，第一、第二、第三产业协同发展，旅游业产业规模进一步扩大第二章“十二五”发展环境中提到：国务院关于加快发展旅游业的意见以及各省市区根47、据意见精神出台的加快旅游业发展的政策性文件为“十二五”期间我国旅游业发展营造了前所未有的良好环境。从宏观上说，“十二五”时期我国将坚持扩大国内需求特别是消费需求的方针，促进经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动。中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议明确提出“把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点”和“把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点”，将“积极发展旅游业”作为建设现代产业体系的重要内容。这一系列政策也都将推动旅游服务业发展。我国旅游发展目标：到“十二五”期末，旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，建设48、世界旅游强国迈出坚实步伐。旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，力争2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。产业规模进一步扩大，以国内市场为主体的三大市场协调发展；旅游市场主体培育初见成效，发展一批具有国际竞争力的大型旅游企业集团；旅游产品体系更加丰富，旅游体制机制创新取得明显进展，运行机制更加健全；旅游业在扩大社会就业、改善人民生活、促进社会全面发展。本项目是四星级温泉酒店，属于旅游服务行业，国家支持鼓励旅游服务行业，本项目属于“发展规划”鼓励项目。因此，本项目符合中国旅游第十二个五年发展规划的相关发展内容。2.1.8区域政策：地方十二五规划49、及产业政策对酒店行业支持力度大1、中原经济区规划（20122020年）整合旅游资源，加快旅游业发展2012年11月，国务院批复的中原经济区规划第五章加快新型工业化进程中明确提出：“第四节加快发展服务业旅游业。挖掘整合旅游资源，实施旅游精品发展战略，加快建设中原历史文化旅游区、古都文化旅游区、豫东皖北鲁西历史文化旅游区、伏牛山休闲度假旅游区、太行山和桐柏大别山生态红色旅游区，加快开发黄河文化旅游带和南水北调中线生态文化旅游带，加快培育世界文化遗产、中国功夫、拜祖寻根等一批精品旅游线路，打造世界知名、全国一流的旅游目的地。实施乡村旅游富民工程。完善旅游基础设施和公共服务，建设“智慧旅游”服务网络。50、”本项目是四星级温泉酒店项目，属于旅游服务行业，建成后将带动平顶山市及鲁山县的旅游业发展，为旅游提供了基础条件，完善了旅游服务体系，增加了第三产业在国民经济的比重。因此，本项目符合规划的相关规定。2、2011年1月23日经河南省第十一届人民代表大会第四次会议审议批准的河南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要2011年4月20日，河南省人民政府印发关于河南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的通知（豫政 201138号），其中在第二篇 加快新型工业化,构建现代产业体系中明确提出：“第二章 全面加快服务业发展第一节 加快发展服务业支柱产业。其中，旅游业。推动文化和旅游融合发展,实施大板块、51、大品牌、大集团战略,整合旅游资源,着力构建新型旅游产业链。突出培育文化体验、都市休闲、山地度假和乡村游憩四大旅游产品板块,加快建设世界知名、全国一流的旅游目的地。加强旅游基础设施和公共服务体系建设,完善主要景区旅游通道,建设航空、高铁、高速公路与主要景区高效对接的旅游交通网络,提升景区通行、停车、住宿、餐饮、娱乐、购物等综合服务能力。建成省旅游服务中心。加强与国内外龙头旅游企业的战略合作,强化优势互补,推进区域合作,建设覆盖全国、连接海外的旅游营销网络。积极培育大型旅游企业集团,支持骨干旅游企业上市融资。力争到2015年全省接待海内外游客人数突破4亿人次,旅游业总收入翻一番。”本项目是四星级温52、泉酒店，属于旅游服务行业，国家支持鼓励旅游服务行业，本项目属于“发展规划”鼓励项目。因此，本项目符合发展规划的相关内容。3、河南省“十二五”旅游产业发展规划2012年2月8日，河南省人民政府办公厅印发河南省“十二五”旅游产业发展规划的通知（豫政办 201214号）针对旅游业发展提出明确规划：“二、培育旅游集聚区(五)平顶山尧山大佛旅游集聚区目标定位:高端山地温泉度假旅游集聚区。发展思路:重点构建中高端温泉休闲度假产品、山地运动休闲度假产品及山地养生产品体系,积极吸引城市的中高端休闲度假人群,依托佛教文化与山地观光、休闲度假形成区域之间的客流互动,带动周边区域综合发展,形成高端山地温泉度假集聚区53、。重点项目:大佛景区配套工程项目:包括五星级酒店(1000个房间)、温泉中心和尧山索道。国际旅游机场项目。国际标准会展中心项目。大佛尧山轻轨交通项目。室外温泉区项目。旅游风情小镇项目。沙河综合治理项目。演艺项目。五星级酒店托管项目。温泉中心项目。度假别墅、停车场等建设项目。五、推动产业转型升级(一)优化旅游产业要素4.提升旅游住宿业。按照“布局合理、结构优化、功能完善、特色突出”的思路,构建与我省旅游产业发展相适应的,集星级酒店、经济型酒店、文化主题酒店、度假酒店、汽车旅馆、特色农家宾馆等为一体的多元化住宿体系。大力发展高档星级酒店,引进香格里拉、喜来登、凯悦、雅高等国际知名酒店管理品牌,提升54、高档星级酒店服务管理水平。积极倡导低碳绿色酒店经营理念和“金钥匙”服务理念。到2015年,建设3050个五星级酒店(力争每个省辖市均有12家五星级酒店)、100个四星级酒店,形成一批文化主题酒店和经济型酒店,培育30个特色农家宾馆示范区域。本项目是四星级温泉酒店，属于旅游服务行业，国家支持鼓励旅游服务行业，本项目属于“发展规划”鼓励项目。因此，本项目符合发展规划的相关内容。4、鲁山县2012年国民经济和社会发展计划执行情况与2013年计划2013年2月18日在县十四届人大二次会议上，关于鲁山县2012年国民经济和社会发展计划执行情况与2013年计划（草案）的报告提出：“（五）抓好旅游开发，着力55、加快第三产业发展加快旅游产业发展。坚持“旅游立县”战略，巩固国家5A级旅游区创建成果，争创河南省十大旅游强县。加快瓦屋金汤山温泉滑雪旅游度假区、大汤山温泉度假村等项目建设进度，开工建设御景湾度假村、广州宏隆（鲁山）温泉度假酒店等项目，进一步提升旅游接待能力。基本建成西竹园与马公店-下河2个农家乐示范区，提升农家乐旅游发展水平和带动能力。强化旅游宣传营销，强势推介鲁山旅游品牌，全年接待游客突破820万人次。”本项目是四星级温泉酒店，属于旅游服务行业，国家支持鼓励旅游服务行业，本项目属于“发展规划”鼓励项目。因此，本项目符合计划的相关内容。2.2建设必要性2.2.1城市名片，提升城市形象的需要酒店56、业是一座城市发展旅游必不可少的要素，吃、住、行、游、购、娱旅游六大要素中，四大要素与其紧密关联，其他两大要素也需要由其带动和发展。酒店是一座城市的名片和窗口，一个人到某个地方旅游，下了车第一件事就是找酒店，他对这座城市的第一印象除了街道，就是酒店留下的。所以一个城市，酒店建设和服务得怎么样，直接关系这个地方旅游的评价。河南的旅游业这些年来取得长足发展，其中很重要的也是酒店业取得了很大发展，这一点是有目共睹的。本项目建设的四星级温泉酒店，属于旅游服务行业。它的建成将填补鲁山县四星级酒店的空白市场，完善旅游服务产业体系，提高旅游服务能力，为鲁山县提升地域形象、旅游形象做出积极贡献。2.2.2是加快57、鲁山县旅游国际化进程，促进旅游业发展的需要鲁山县位于八百里伏牛山脉中，属国家级生态旅游示范县，旅游资源丰富，景区景点众多。旅游资源单体2378个，涉及8个主类，29个亚类，133个基本类型，占平顶山市旅游资源单体数量的56.6%，占全省旅游资源单体数量的6%，且分布相对集中，品位较高。鲁山县坚持“旅游立县”战略，巩固国家5A级旅游区创建成果，争创河南省十大旅游强县。预计2013年接待游客突破820万人次。本项目位于鲁山县城区南2.5公里，鲁山新区内，占地100亩，规模较大，加快鲁山县新区的发展力度，有利于完善地区的旅游功能配套实施，提高当地的城市形象。同时，也能促进地区总体规划的目标的实现做出58、一定贡献。由此可见，本项目的建设，有利于当地旅游业和城市的综合发展。2.2.3是鲁山县推进旅游强县，完善旅游服务设施的要求鲁山县是国家级生态旅游示范县，要推进旅游强县，不可避免的要加强旅游接待服务设施建设，因此，实施四星级温泉酒店项目是顺应了县政府推进旅游强县的发展趋势。实施该酒店项目是积极响应县政府完善基础设施，力争提档升级，巩固国家5A级旅游区创建成果，争创河南省十大旅游强县的基础配套。有利于完善旅游景区服务功能，延长游客停留时间，力争成为延伸旅游产业链和拓展旅游辐射面的重要载体，通过建设旅游度假型酒店，不但可以完善县域的旅游服务设施，而且可以城市形象，从而再次促进县域旅游业的发展。2.259、.4有利于完善鲁山酒店服务体系，提升旅游服务产业综合实力目前，鲁山县境内的旅游服务配套设施无法满足高速增长的旅游人数对配套服务提出的需求，同时，鲁山县境内目前拥有星级酒店5家，五星级1家，其余为三星级及以下，四星级酒店属于市场空白。本项目建立运营后，将与区内其他旅游项目协调发展，完善旅游及酒店服务体系，为地区提供相应人才，推动县域发展，进而对县域旅游行业集群的建立做出积极贡献。2.2.5有利于促进区域内劳动就业，减轻就业压力本项目为新增新建项目，除了扩大就业外，最重要的是将合理安排劳动力，扩大就业门路，减少把人员推向社会而加大就业压力。项目启动后将招用正式员工300人左右，基本工资在3000元60、以上。项目上马后，将有助于区域内缓解贫富差距，消除社会不安定的隐患。项目的实施将为该地区剩余劳动力提供了致富之路，辐射带动周边经济发展，增加劳动力的就业机会，增加居民的收入，提高居民的生活水平，有利于当地社会的稳定和发展。同时公司可集中资本优势、管理优势和人力资源优势对区域内的资源进行开发，可以扩展自己的生产和经营，获得新的增长点。2.2.6增加县域税收，培育新的经济增长点按照GDP与投资的关系，投资对GDP带动效应全国近几年保持在30%左右，本项目投资预计能为GDP贡献15000万元*30%=4500万元，按2年期计算，每年将带动GDP增长2250万元，其投资带动效应显著。投资带动效应的计算61、，还不包括后续追加投资与区域扩散效应的影响，如果考虑这两个因素，其带动效应至少要放大一倍。本项目正常运营后，预计每年可实现营业收入13086.2万元，预计每年将为政府提供稳定的税源，增加各种营业税金及附加、所得税等共计1773.66万元。可为当地经济又快又好发展做出贡献。2.2.7发挥优势，发展有特色的酒店项目本项目发挥建设单位管理设优势，利用优秀的设计人才，对酒店进行独特风格设计，同时与鲁山旅游资源相融合，建成综合性温泉主题四星级酒店。项目的建设将丰富当地的旅游配套设施和休闲娱乐实施。酒店将与鲁山县特有的温泉旅游特色结合，打造鲁山县最具特色的四星级温泉酒店和综合性休闲度假酒店，将有效弥补鲁山62、县四星酒店空白的市场，将有效的提升鲁山县知名旅游地区的品牌魅力和形象，满足对高端客户和金字塔尖消费者的需求。2.3高端星级酒店市场环境深入分析2.3.1 酒店行业的重要性酒店行业是一个综合行的产业，在我国经济发展中占有重要地位1. 酒店是旅游者的活动基地：旅游者外出旅游，其基本生活条件如食宿等通常都由酒店提供，酒店是旅游者游览观光或商务活动的生活基地，是旅游者旅游活动能够持续进行的物质保证。同时，酒店也是居民、政府机关、企业事单位等举行各种活动的重要场所，而且通常还成为一个城市、地区的对外窗口。它是反映一个国家或地区旅游接待能力的重要标志。 2. 酒店是旅游服务体系的重要环节：从产业划分以及社63、会再生产过程产、供、销之间的联系来看，酒店业处于消费环节，属于第三产业。酒店业是构成旅游业的基本要素之一，与旅游景区、旅行社、交通等组成旅游服务体系。3. 酒店业是创造旅游收入的重要行业：酒店业是创造旅游收入的重要来源。酒店业收入一般都占旅游业总收入相当大的比例。国外旅游者不仅食宿在酒店，而且还在酒店内购买旅游商品和进行其他消费，为酒店带来大量的外汇收入。酒店在营运的过程中还使许多相关行业获得收入，带动了一系列行业的共同发展。4. 酒店业是创造就业机会的重要部门：酒店业是提供服务为主的行业，是一种劳动密集型的行业。为了满足宾客的需要，酒店必须雇佣很多员工以保证每天24小时运转。酒店业的发展，将64、为社会提供更多的就业岗位吸纳大量的劳动力。5. 酒店业是各地经济发展的窗口：一个地区、一个城市的酒店业构成了当地投资环境的重要组成部分，其发展水平在一定程度上标志着该地改革开放的水平，直接影响客商对当地投资环境的认可程度，因而也是各地经济发展的窗口。2.3.2利好政策有助于酒店行业的发展2009年国务院常务发布关于加快发展旅游业的意见。会议提出放宽旅游市场准入、优化旅游消费环境等五项意见。 1. 放宽旅游市场准入，鼓励社会资本和各种所有制企业公平参与。推进国有旅游企业改组改制，支持民营和中小旅游企业发展，积极引进外资旅游企业。 2. 优化旅游消费环境。加快以旅游交通、游客服务、旅游安全等为重点65、的基础设施建设。加强旅游景区门票价格管理，完善旅游信息服务，促进旅游消费便利化。 旅游人士向来是酒店的主要客源。受金融危机以及甲型H1N1的影响，无论是商务旅游还是休闲旅游都大大减少，酒店行业的入住率整体下滑。此次关于加快发展旅游业的意见的原则通过，必将活跃整个旅游市场，酒店行业作为产业链上的重要一环，紧跟着受益。据悉，业内人士普遍对于旅游产业对酒店、交通运输、餐饮、消费等板块的带动十分看好，认为意见必将使关联产业相继受益；首先就是酒店，其次是交通运输等领域。2.3.3 人均出游次数增长、 消费水平提高，对高端酒店的需求不断增加目前，我国经济社会发展进入了旅游消费需求快速增长的新阶段，201066、 年我国人均GDP 已接近4000 美元，按照国际上旅游业发展规律，将进入大众旅游消费快速发展阶段。从世界旅游强国的发展历程来看，旅游行业一般要经历“观光游-休闲游-度假游”三个发展阶段。2010年我国人均GDP 约合4000美元，我国旅游行业已进入旅游消费升级阶段。随着我国居民收入的不断增加，人民休闲时间的增多、消费结构的升级，出游的次数和花费也逐年增加，居民在外出游玩时对住宿和娱乐休闲设施的要求也更加高，这在在一定程度上反应高端酒店项目的可行性。2.3.4 我国旅游市场的火爆，亟需酒店等旅游配套设施的完善随着我国居民消费升级、旅游消费大众化、多元化时代的到来，随着国家扩大内需、国家战略与区67、域政策的支持和信息化技术的发展，“十二五”时期，我国旅游业处于高速增长的新阶段，国内旅游成为产业发展的基础，中国旅游业进入发展最好的时期。到2015年，国内旅游人数将达33 亿人次，年均增长10%；旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP 的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%。2.3.5 会展业的发展成为高端星级酒店不断增加的重要因素之一随着中国经济的持续高增长以及对外开放程度的不断提高，中国的会奖旅游市场已呈现出良好的发展态势，会奖旅游正逐步成为旅游业发展的动力。我国消费市场、消费结构、产业结构都发生着显著变化。目前，中国每年的商务旅行市场容量约为242 亿美68、元，其中，国际商务旅行市场42 亿美元，约占亚洲市场的17%；中国国内市场约为200 亿美元。在今后几年内，中国商旅市场的人次和花费将保持20%左右的增长。据出入境管理局统计，2009 年来华外国人中，观光休闲1013.3 万人次，访问387.1 万人次，会议商务136.6 万人次，其他入境目的330.4 万人次，分别占入境外国人总数的46.2%、17.6%、6.2%和15.1%。会议会展及高端商务洽谈、外国入境旅游及访问数量的增加，都成为促进我国近年来高端星级酒店的快速发展的主要因素之一。外国来华对住宿的要求一般而言都比较高，一般都入住星级酒店，这也是我国星级酒店具有良好市场发展的主要原因之69、一。3星级酒店市场分析3.1我国酒店行业地位及特点3.1.1酒店的产业地位1. 酒店是旅游者的活动基地酒店是旅游者食宿等基本生活的物质承担者。旅游者外出旅游，其基本生活条件如食宿等通常都由酒店提供，酒店是旅游者游览观光或商务活动的生活基地，是旅游者旅游活动能够持续进行的物质保证。与此同时，酒店也是当地居民、政府机关、企业事单位等举行各种活动的重要场所，而且通常还成为一个城市、地区的对外窗口。它是反映一个国家或地区旅游接待能力的重要标志。2. 酒店是旅游服务体系的重要环节从产业划分以及社会再生产过程产、供、销之间的联系来看，酒店业处于消费环节，属于第三产业。酒店业是构成旅游业的基本要素之一，与旅70、游景区、旅行社、交通等组成旅游服务体系。发展旅游业，首先要考虑酒店业的设施条件。有了相对宽松的酒店供应空间，就能吸引更多的游客，延长游客的逗留期和增加旧地重游的机会。3. 酒店业是创造旅游收入的重要行业酒店业是创造旅游收入的重要来源。国内外统计资料表明，酒店业收入一般都占旅游业总收入相当大的比例。国外旅游者不仅食宿在酒店，而且还在酒店内购买旅游商品和进行其他消费，为酒店带来大量的外汇收入。酒店在营运的过程中还使许多相关行业获得收入，带动了一系列行业的共同发展。4. 酒店业是创造就业机会的重要部门酒店业是提供服务为主的行业，是一种劳动密集型的行业。为了满足宾客的需要，酒店必须雇佣很多员工以保证每71、天24小时运转。酒店业的发展，将为社会提供更多的就业岗位吸纳大量的劳动力。3.1.2酒店行业特点1. 酒店产品的综合性、享受性、文化性特点（1）综合性住宿服务是酒店产品的基本形态，但随着行业规模的扩大和市场需求的多样化，酒店也提供饮食、娱乐、购物、交通、商务、会议、休闲度假等一系列服务，甚至包括管家服务、托儿服务等，形成了酒店产品综合性的特点。（2）享受性酒店所能满足宾客的不仅是简单的物质需要，更主要是能满足宾客各种享受需求。宾客的享受需求是现代需求的主要表现，而酒店产品的享受性特点是其与一般商品和服务之间的主要区别所在。（3）文化性文化性是享受性的高层次发展，即通常所说的“酒店气氛”或“酒店72、氛围”。酒店产品的文化性建立在酒店外在形象与内在机制有机统一的基础上，体现在酒店经营管理和服务的方方面面，酒店服务的各个细节都蕴含着自身的文化内涵。2. 地域集中和集团化、跨国发展特点（1）地域集中无论是全球范围还是一国一地或一个城市之内，酒店业表现出明显的地域集中的特点。在一国之内酒店往往集中在大都市和经济文化发达地区，在一个城市中酒店通常成区连片，相对集中。从某种意义上说，这放大了规模效益，起到了降低成本的作用。（2）集团化及跨国经营随着全球经济一体化进程的加快，酒店市场的竞争日益激烈，酒店业的经营风险也越来越大。为增强抵御风险的能力，酒店企业在发展中不断扩大企业规模，以获取规模经济效应，73、因而重视向海外扩张，进一步占领国外具有潜力的市场。集团化和跨国经营发展迅速的酒店公司都获得了比较大的市场份额。3.2我国酒店行业的总体发展概况3.2.1我国酒店行业发展形势分析根据国家旅游局公布的最新数据显示，2011年上半年全国旅游总收入突破1万亿元，比上年同期增长18。其中，国内旅游人数同比增长13，国内旅游收入同比增加22，入境旅游人数及入境过夜旅游人数均同比增加1。2011年上半年，全国共有3837个在建旅游项目，实际完成投资615.63亿元，同比增加10.5。预计到“十二五”末期，国内旅游人数会达到33亿，入境过夜旅游人数会达到1亿。从宏观的基本面看，旅游及酒店业已经进入了高速发展的74、黄金时期。3.2.2 我国酒店市场规模分析 1我国酒店数量及规模截至到2010年底，我国共有星级酒店13991家，其中五星级酒店595家，四星级酒店2219家。与2009年年比较，五星级酒店增加了95家，四星就酒店增加了235家，三星级增加了451家，二星级酒店及一星级分别较少了763家和138家。增加最多的是广东省，共新增酒店128家，云南则减少了60家酒店。从总体存量上看，多数本土酒店集团在2010年实现了规模上的快速增长。与2009年相比，国内集团酒店总数增加了369家。酒店数量超过了50家的集团有15个，比2009年增加了4个。而国际酒店集团方面，英国洲际酒店集团、香格里拉酒店集团、美75、国喜达屋国际酒店集团等三家跨国巨头在华的酒店客房数均突破1万间。图31 20062010年中国酒店市场规模预测单位：亿元 数据来源：国家统计局2006年中国酒店市场规模在4255亿元（不包括餐饮）左右，根据目前的发展趋势，慧聪研究认为2007年有望达到4442亿元左右；2008年则有望达到4800亿元左右。我们认为，在经历了2008年的增长后，在2009年中国酒店市场规模将有小幅回落但不会低于2007年的市场规模总量，2010年我们预计仍将保持增长态势。图32 20062010年中国酒店增长速度图图33 2010年中国酒店数量统计表2010年酒店数客房数床位数酒店数与2009年相比五星级59576、218064330068+95四星级2219449207751216+235三星级62687148501284670+451二星级4612313871588516-763一星级2971397426757-138合计13991218064330068-120数据来源：星级酒店协会图34 我国酒店管理集团规模年度变化表名称2008年2009年2010年酒店总数97316802049客房总数233537356074426647平均每个集团拥有客房数80351227814222酒店数量超20家集团数51115客房数量超2万间集团数235入围规模30强最低客房数251033114041数据来源：国家旅游77、局2我国酒店行业发展速度受益国内旅游市场和商旅市场的蓬勃发展以及酒店数客房数的稳步增长，2011年上半年中国酒店业市场规模达1200亿元，完成全年预期的47%。艺旅咨询研究的酒店包括1.5万家星级酒店（含一到五星级）和5900家经济型酒店。图35近年来我国酒店业市场规模状况图 图36近年我国酒店市场售出客房数数据来源：国家统计局2011年上半年中国酒店市场售出客房数达3亿间夜，平均每天售出167万间夜。中国酒店市场客房需求量带动销售间夜数增长，从2007年的4亿间夜增加到2010年的5.3亿间夜，4年时间增长了33%。随着酒店数量的稳步增长和第三季度旅游旺季的到来，预计2011年中国酒店市场售78、出客房数将达6.2亿间夜。图37 2011年上半年主要城市分星级酒店平均房价及出租率星级北京市上海市乌鲁木齐市平均房价（元）出租率平均房价（元）出租率平均房价（元）出租率一星级22534%11050%10529%二星级21548%21060%18057%三星级33553%31055%26571%四星级47559%54560%45070%五星级81062%112062%72568%数据来源：国家旅游局图38 2011年上半年中国不同星级酒店营收及客房数占比数据来源：星级酒店协会中国酒店市场4、5星级酒店盈利能力较强。仅占行业27%客房数的4、5星级酒店贡献行业48%营业收入。而占行业48%客房数79、的1-3星级只产出30%营业收入盈利能力不足 。经济型酒店盈利能力在3星级和4星级之间，市场潜力被看好。未来5年高星级酒店和经济型酒店将成为中国酒店行业发展热点。经济型酒店将利用自身优势对低星级酒店和其他社会旅馆形成整合替代之势。3.2.3我国酒店档次分析不同酒店集团选择不同市场档次定位战略，全面覆盖型、高档集中型和低端集中型品牌格局正在形成。本土酒店管理集团方面，高星级酒店的发展占据主导地位，四、五星级酒店在本土酒店管理集团中所占比例高达70以上。于此同时，经济型档次酒店只有港中旅、锦江国际等极少数集团的数量有较大的增幅。而与执行对的如家、格林豪泰、7天等经济型集团快速扩张，均已经进入全球酒80、店集团50强。而国家酒店管理集团方面，大多数的国际酒店集团还是以中、高端档次酒店为主，只有少数酒店集团是以全档次酒店配备进行全方位发展的，如洲际集团、雅高集团和温德姆集团在中国市场部停尸拥有相当数量的顶级五星级酒店和三、四级酒店的经济型快捷酒店。3.2.4 我国酒店类型和品牌从酒店类型的布局来讲，个集团展开了不同类型酒店品牌的布局和扩张，并逐渐形成了3大集团阵营：国际酒店管理集团洲际（洲际、假日、皇冠 )、 圣达特（天天、速八）、万豪(万豪,新世界)、雅高（索菲特、诺富特）、希尔顿、喜达屋（喜来登）、 凯悦（凯悦、君悦、柏悦）、香格里拉（港）、KHI、凯宾斯基中国中高档酒店管理集团锦江国际酒店81、管理有限公司、 北京首旅建国酒店管理有限公司、粤海国际酒店管理（中国）有限公司、 南京金陵酒店管理有限公司、湖南华天国际酒店管理有限公司 、凯莱国际酒店管理有限公司、中旅饭店总公司、安徽古井酒店（集团）有限责任公司 、中国航空集团旅业有限公司、 青岛海天酒店管理集团、岭南花园酒店管理有限公司、浙江世贸饭店管理有限公司等第一，全品牌型酒店集团，如锦江国际、港中旅、洲际集团、雅高集团等，他们的酒店品牌覆盖了旅游度假型、会议商务型、中档商务型、经济快捷型等几乎所以的酒店类型；第二，高端品牌型酒店集团，如开元集团、首旅集团、凯悦集团、万豪、香格里拉集团等，他们的酒店品牌档次定位主要集中在高端五星、五星82、级酒店，但是类型也主要以豪华商务、综合会议、度假和主题精品酒店为主；第三，中低档酒店集团，如格林豪泰、如家、7天等，他们主要以三星级及以下的经济型酒店作为主营项目。3.2.5 我国酒店分布区域城市化及市场竞争压力进一步推动酒店向二、三线城市布局，全国性市场基本形成，但区域发展水平不均衡。以北京、上海、广州为主导的一线城市酒店业绩指标在2010年实现了显著的增长，二线城市业绩指标涨幅则趋于平缓。过度供给仍然是中国大多数酒店市场所面临的问题。2011年2月，我国开业的星级酒店为13家，新开业酒店均位于二、三线城市。而2005年至2010年5年间，国际品牌酒店更是主要在国内主要旅游城市布局，客房供应83、量5年增加了一倍。根据2010年的统计数据，目前中国星级酒店拥有量最大的地区为广东（1275家）、浙江（1089家）、江苏（987家）、云南（841家）、北京（700家）。广东由于地理位置的原因，在改革开放初期就引入了许多外资酒店，中国酒店业也是面向外资开放最早的领域，因此该区域是目前中国酒店业最发达的地区，同时也是中国酒店用品业集群地。图39 2010年中国五大地区酒店数量分布 单位：家数据来源：星级酒店协会3.2.6中国酒店市场结构分析截至2010年底，中国星级酒店的数量仍然较少，占整体行业市场29.69%。其中，五星级酒店数量仅占8.39%；三星级和四星级酒店分别占有14.48%和6.884、2%。其他能够提供住宿的旅馆占82.64%。图310 2010年中国酒店级别市场结构数据来源：星级酒店协会3.3 我国酒店行业的发展趋势中国酒店业在未来的35年将有以下主要发展趋势：1.酒店发展集团化；2.信息化、智能化发展趋势；3.星级酒店规模和效益呈现持续稳定增长；4.中国高端酒店的主流变为房地产开发业加跨国公司品牌；5.互联网将成为酒店营销的最大平台；6.酒店服务进入定制化阶段；7.酒店管理向人性化发展；8.创建独具特色的酒店文化成为潮流；9.绿色环保概念大行其道。从酒店类型上看，随着我国旅游业的持续发展以及国民收入的不断提高，休闲度假旅游将成为国民的主要休闲娱乐方式之一。在旺盛的酒店需85、求推动下，度假型酒店的发展将使本土酒店有机会脱颖而出，催生出具有中国特色的顶级旅游度假酒店品牌。另外，我国会议会展和奖励旅游市场的快速发展已经成为国内城市酒店需求增长的主要驱动力。预计在未来的35年中，我国的会议会展和奖励旅游市场将会以每年8左右的增幅增长，有望在2015年跻身世界前五名。因材，综合会议型酒店将在未来的5年时间成为城市酒店业的新生力量。从酒店分布地域上看，北京、上海、广州和深圳等一线城市以及经济发达省份的省会城市的酒店几乎趋于饱和状态。因此，未来35年许多酒店集团将逐渐向中西部地区和经济欠发达地区的三线以下城市布局。而酒店在国内主要旅游城市和布局。而酒店在国内主要旅游城市的布局86、速度也将继续加快，预计最少还有84000间国际品牌酒店客房将在2013年年底进入中国市场。综上，我国星级酒店市场前景十分看好，高端综合性星级酒店将是我国酒店行业未来发展的一个重要发展方向。3.4河南省星级酒店市场3.4.1酒店数量截止到2012年底，河南省共有星级饭店566家，其中五星级12家，四星级91家，三星级312家，二星级147家，一星级4家。2012年度新评星级饭店91家，其中五星级2家（许昌三鼎华悦大酒店已通过全国星评委验收，待批），四星级16家（三星升四星1家），三星级56家（二星升三星8家），二星级17家。顺应旅游发展，景区附近、城市近郊出现的农家乐宾馆在10万家以上。人们出行87、可选择的余地非常大，旅游生活被众多的酒店业态丰富着。3.4.2业态特点1、星级档次呈现“两头小中间大”目前，河南酒店业现状明显呈“两头小中间大”的特点，即五星级、一星级数量少，四星、三星和二星级的酒店数量庞大。酒店有向高档化发展的倾向，高星级酒店高速发展。这种倾向表现出社会经济的发展，商务旅行的增多，生活标准的提高，它是社会需求的真实体现。对促进当地旅游接待环境发展有很强的带动作用。河南酒店业当前的这种表现形式与国内大多数地区相似，不足为奇。席卷全球的金融危机，对于高星级酒店来讲，其抗风险能力较强，受到的冲击较小，对于三星级以下酒店的冲击则比较大。相比北京、上海、杭州等一线城市，郑州受到的影响88、较小，质量上反而有所提高，数量上有所增加。2、多种业态形式丰富着酒店业目前，河南的酒店业态表现为丰富多彩，多种多样，充分竞争。并且各自有各自的客源。五星级、四星级等高端酒店主要接纳高品质的旅游团以及商务活动、大型会议。三星、二星级低端酒店则服务于普通旅游团队和一些普通会议。快捷酒店、商务酒店则服务于个人走亲访友、旅游、出差等活动。农家乐宾馆主要服务于景区旅游，作为配套设施，方便普通游客体验农家风情和山水度假。3.4.3酒店行业数据分析1、数量分布图2、经营状况数据根据国家旅游局近日公布的全国旅游星级饭店第二季度经营情况数据显示：河南纳入统计的423家星级饭店一季度营业总收入共计1,461,8189、5,724元。其中餐饮收入占49.08%，比上季度减少0.75个百分点；客房收入占42.7%，比上季度增长5.05个百分点；全省星级饭店二季度平均房价218元，比上季度增加29.94元；平均出租率为57.14%，比上季度增长5.83个百分点。3.4.4未来市场发展预测河南省旅游局在河南省旅游业十二五发展规划中，对地区旅游接待人数及收入进行了预测，有关预测指标见下表。“十二五”时期河南省旅游发展指标体系表经济指标境内外游客接待量境外游客370万人次境内游客397亿人次旅游业总收入4800亿元产业指标旅游产业增加值占服务业增加值15社会指标城乡平均出游2次以上旅游消费占居民消费比重10以上旅游从业90、人数200万人带动关联就业1000万人规划还提出：“提升旅游住宿业。构建集星级酒店、经济型酒店、文化主题酒店、度假酒店、汽车旅馆、特色农家宾馆等为一体的多元化住宿体系。到2015年,建设3050个五星级酒店(力争每个省辖市均有12家五星级酒店)、100个四星级酒店,形成一批文化主题酒店和经济型酒店,培育30个特色农家宾馆示范区域。由于鲁山县是河南省重点地区和旅游集散地，接待游客占全省的20%30以上，而旅游客人是星级酒店最重要的客源，因此旅游人数的增长率能够大致地反映酒店客源的增长，因此，鲁山县酒店客源将随着旅游人数的增长而增长，预计年增长率应当不低于10，预计近年来鲁山县酒店出租率应当同全国91、其他地区一样有所上升。3.5项目市场运营方案3.5.1 项目方案考虑到鲁山县的旅游人群及商旅人群的消费层次，温泉主题酒店定为按国际四星级标准修建的中高档度假型商务型酒店，提供高档度假住宿娱乐休闲服务。四星级温泉酒店位于平顶山市鲁山县南2.5公里处，紧邻311国道，地理位置优越。酒店建成后，凭借引入国内管理咨询公司的咨询顾问，四星级温泉酒店将是鲁山县内唯一独具温泉特色的四星级度假商务酒店，将弥补鲁山县目前未有四星级酒店的局面，项目建成后项目将利用鲁山县优越的地理位置和充足的旅游客源，以温泉养生、旅游住宿、商务会议为基础，以温泉、餐饮、会议为重点，力争在项目建设区打造一所综合性的休闲旅游型酒店，完92、善鲁山县旅游配套设施。有利于促进当地旅游业的发展和提升城市形象；有利于实现旅游强县策略和目标。其专业的经营理念必会带来丰厚的投资回报和良好的社会效益。3.5.2项目定位1、档次定位：四星级温泉主题综合性商务酒店。2、功能定位本项目将打造一座以温泉为主题，集住宿、餐饮、娱乐、停车、会务为一体的综合性四星级大酒店。酒店以旅游住宿、商务会议为基础，以温泉养生、餐饮、娱乐为重点，力争将在项目建设区打造一所综合性的休闲旅游型酒店，项目将采取差异化经营的模式，以鲁山县特有文化为源泉，酒店的设计和服务都以地域特色为基础，项目前期推广和宣传主打温泉特色。以其独特性和地域特色采取差异化的方式旅游和高端商业洽谈的93、对酒店有高端需要的旅客。该项目将建设成为鲁山县规模较大、功能齐全、配套设施完善、服务先进的四星级温泉主题度假型酒店。酒店预计总投资为1.5亿元，规划面积为100亩，总建筑面积70400平方米，建筑楼层共16层。3.5.3 酒店运营模式1、目标市场2、产品与服务主要提供温泉养生、餐饮、娱乐休闲和住宿服务。3、运作方略在最短时间内，形成企业自己的核心竞争力,即独特的竞争优势手段及良性循环机制，实现酒店国际化标准运行。以个性化的服务为特色，按国际化模式经营客房、餐饮，按东莞模式经营娱乐、健康桑拿。除与旅行社等代理机构建立广泛的伙伴关系外，着重建立以CLUB会员制为发展导向的营销方式，完全以顾客需求为94、中心，充分利用信息资源，准确界定酒店的目标市场，营造经营特色。3.5.4 项目推广宣传方案l 直接渠道1. 通过酒店销售部与存在消费意向的单位和个人通过签订消费协议、会员卡等方式自行销售住宿、餐饮、会议服务。2通过与省内外旅行社合作，销售团队客人住宿、餐饮服务。3通过与省内外会议会展展览公司合作，餐饮、住宿服务。l 间接渠道通过与网络订房网站，以订房网站作为分销商面向中档商务公务散客销售餐饮住宿服务。根据艾瑞市场咨询公司中国网上订房订票研究报告的研究数据显示，就目前而言，用户订房主要采取电话订房、直接到宾馆订房、网上订房等几种方式。其中，作为一个传统的预订模式，电话预订以37.8居第一位，其次95、是网上预订27.9。另外有15.6%的用户选择了直接去宾馆订房。网络订房作为酒店新的销售方式在散客销售中将占据重要的地位。l 公关宣传策略 宣传策略具体内容新闻媒体加强与新闻媒体的合作，除了正常的广告播放和栏目的合作，同时抓住时机策划一些临时性的新闻报告宣传，提高酒店的知名度和美誉度。交通工具如飞机场、巴士上的介绍和宣传旅游景点在旅游景点大力的张贴海报及灯具广告内部宣传客人进店要促成每项消费，就必须把每项服务介绍给他们，需要建立有效的内部宣传网自走进酒店的大厅开始，通过总体设施灯箱和图片就能了解鲁山温泉四星级大酒店的基本设施情况，走进电梯，又能进一步看到图文并茂的宣传广告，到了客房，除了一些重96、点介绍的项目外，还将有图文并茂的服务指南，除了各项设施的介绍图片、电视节目、菜谱外，还有酒店的背景资料和名人来访图片及企业文化的内容等，同时还将有酒店位置图、各项交通设施和旅游景点的介绍、相应的地方风土人情等。综合宣传人员促销、交易会促销、信函促销，通过旅行社宣传，电子邮件，其他媒体等，吸引客人。3.4.5 初步销售策略 l 客房业务1. 旅行社客源：以客房价格作为杠杆，在旺季追求利润最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社团队。在与鲁山县本地较大的旅行社建立联系的同时，在省外与广东、北京、上海、江浙各地及国内主要游览地的旅行社合作，力争作为指定酒店，其中省内旅行社作为重点，他们的客源是97、酒店重要的基本客源。为保证在与竞争对手价格基本相同的条件下保证较高的开房率，需要做好与各大旅行社计划调度部门及社领导的商务公关活动。2会务客源：以政府各职能部门、省内外商务及会议公司作为主要销售对象。与平顶山及鲁山县各机关、企业、事业单位及商务会议公司建立合作关系，同时策划一些企业经济类学术研讨会、培训班会议和事业单位的会议。3散客客源：散客客源市场的开发，是影响酒店经济效益的重要因素，酒店要在有限的客房条件下提高收入，必须适当提高入住客人的散团比例。在开拓散客市场的目标上，重点是江浙、广东、北京、上海等地。具体计划采用如下销售方式：与国内知名商务订房网站合作，以订房网站作为酒店客房销售的代理98、商，争取采用网上订房方式的外地散客；加强与本地企事业单位的联系，争取成为其接待外地客人的订点酒店；针对散客，实行客房、餐饮捆绑销售，客人在酒店入住，可同时在餐饮、娱乐方面享受不同程度的优惠，并可统一结算；根据不同客人的需要，设计多种房间包价套餐（含客房、餐饮）；大力发展长住客户，针对长住客户，给予一定的奖励或优惠。l 餐饮业务增加菜品的品种和地方特色菜；提高菜品质量，是酒店餐饮业务需要常抓不懈的工作，同时酒店还计划通过如下销售策略推动餐饮的销售：举办“美食节”、中西餐培训班，扩大餐饮知名度；根据每年的节庆推出相应的团圆宴、谢师宴、长寿宴、婚庆宴等；开展有奖销售活动，如福寿宴、良缘宴，赠送客房，99、折价券及鲜花赠送等活动；通过与旅行社和导游合作，增加旅行社指定用餐，增加团队自点餐和风味餐消费。l 提高回头率的措施通过促销，把客人吸引进来，留住客人，提高回头率是关键所在，只有留住客人，让客人满意才能提高回头率，才能保证酒店客房出租率和餐饮收入稳定上升。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，还要为客人提供良好的软件服务（包括服务、餐饮菜品质量、其他营业部门高标准的服务等），同时也可以采用一些赠送和让利措施如推行“住房消费积分卡”，消费达到一定的金额或住房数量，享受赠送房，赠送娱乐服务和优惠折扣的奖励。3.5.6 营运和管理1、酒店住宿业务流程2、酒店餐饮基本业务流程3、建立并实施完善的质量100、标准（1）前厅、客房质量标准。具体包括环境及设施标准、前厅接待人员素质要求标准、接待前的准备工作标准、有预订散客接待程序标准、常客和贵宾接待程序标准、团队客人接待程序标准、无预订客人接待程序标准、换房和房间变更程序标准、总台接待协调配合标准、总台问询服务质量标准、代客沟通与联系程序标准、会客与查询程序标准、总台预订服务质量标准、贵重物品包管服务质量标准、商务中心服务质量标准、电话总机服务质量标准、司门行李服务质量标准、客房卫生质量标准、客用卫生间卫生质量标准、客人住店服务质量标准、客房小酒吧服务质量标准、客人特别要求服务质量标准、特殊情况处理质量标准、夜床服务质量标准、公共区域卫生质量标准、客101、人投诉卫生质量标准、行李房管理标准、客房卫生消毒标准等。（2）餐饮质量标准。具体包括环境及设施标准、物品及原料配备标准、员工状态标准、服务质量标准、厨房采购及储存卫生质量标准、厨房生产操作卫生质量标准、餐厅收款服务质量标准等。（3）娱乐质量标准。具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、服务质量标准等。（4） 安全质量标准。具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、服务质量标准等。4、 建立并实施完善的财务内控制度为强化酒店管理，降低酒店运营成本，航都商务大酒店将建立覆盖货币资金、采购与付款、销售与收款、工程项目、固定资产、存货、预算、成本费用、筹资、投资等102、各个环节的全方位的财务内控制度。酒店计划的内部及财务流程如下图所示：4项目选址及建设条件分析4.1项目选址本项目位于鲁山县城东南2.5公里处，张店乡小郭庄村南，鲁山县一高新校址北，西邻311国道，东侧为空地。项目选址地4.2建设条件分析4.2.1资源环境优越鲁山县是河南省二十五个以林为主的山区县之一，全县总面积365万亩，有林地面积195万亩，活立木蓄积150万立方米，森林覆盖率62.3%，林业产值2.5亿元。有国家级保护植物水杉、银杏、连香、华榛、杜仲、秦岭冷杉、垂直冷杉、青檀、领春木、金钱槭等13种；省级保护植物铁杉、青线柳、楸皮杨、大叶三七等19种；中药材和菌类种类繁多，有人参、天麻、石103、斛、辛荑、杜仲等近500种；有陆栖脊椎动物125种以上，国家级保护的珍贵动物有金钱豹、艾叶豹、麝、大鲵、金雕、羚羊、红腹锦鸡、豪猪、红脚隼、大灵猫等17种；省级保护的有狐貉、青鼬、豹猫、飞鼠、水獭、啄木鸟、画眉、双斑锦蛇等14种；鲁山有古树名木千余株，有全国罕见的千年古银杏群，有彰显悠久人文历史的古柏，有昭示岁月苍桑的柿树王，有蕴含着美丽传说的老栎树等。鲁山县林副产品丰富，年产量达8000多万公斤，辛荑以质量优、产量高为中华之最，核桃、杜仲、柿子、板栗、花椒、芋肉，桃等果品销往全国各地，是广大农民群众一大经济支柱。4.2.2交通快捷便利鲁山县地理位置优越，交通便利。焦枝铁路自东北向西南穿越县境104、，设辛集、鲁山、让河、草店、交界5个车站，从鲁山乘火车，可直达北京、上海、南京、武汉、重庆、成都、广州等地，从而打通了鲁山通往全国的大门，成为中原通往全国的主要交通枢纽。公路四通八达，可直抵郑州、开封、洛阳、南阳、漯河、周口、商丘、许昌、项城、栾川、临汝、叶县、方城、嵩县等市县，全县公路通车总里程达2237.36公里。其中国道2条（G311线、G207线），省道2条（S242线、S231线），总里程275.68公里，县乡等级公路通车总里程1961.68公里.全县22个乡（镇）、办事处全部通油路或水泥路，558个行政村有433个行政村通水泥路，通达率达79%。到2010年底，二广（内蒙古二连浩特105、至广东广州市）河南段、郑尧（郑州至尧山石人山）高速公路已全部开通，届时将形成以高速公路为连接，以干线公路为支架，县乡公路为依托的全部通油路或水泥路的四通八达的公路网络。4.2.3旅游资源丰富，产业发展势头良好鲁山属国家级生态旅游示范县,旅游资源丰富，景区景点众多。旅游资源单体2378个，涉及8个主类，29个亚类，133个基本类型，占平顶山市旅游资源单体数量的56.6%，占全省旅游资源单体数量的6%，且分布相对集中，品位较高。先后投资开发了尧山、昭平湖、佛泉寺、画眉谷、十八垛、六羊山6大景区，300多个景点，发展农家乐旅游服务区22处。旅行社3家，导游22人，讲解员37人。旅游经营定点宾馆、饭店106、17家，其中二星级宾馆3家（鲁山宾馆、尧山天力宾馆和阳光大厦大酒店）。形成了“一山一水三条线”独具特色的旅游格局（一山指尧山景区，一水指昭平湖景区，三条线是指航空展览馆和秘洞山庄为主线的军事文化旅游线，以佛泉寺、文殊寺和农家乐民俗旅游为主题的民俗风情旅游线，以上汤、中汤、下汤为核心的温泉沐浴旅游线）。目前，以尧山为龙头的鲁山旅游业已成为中原大地上一颗璀璨的明珠，成为全省乃至全国重要的旅游热线。客源市场拓宽。到全国25个省市和地区，年接待游客100多万人次，旅游直接收入5000多万元，旅游总收入2.5亿元，取得了良好的经济效益和社会效益。尧山景区先后被评为全省“十佳风景名胜区”、“十佳旅游好去处107、”和“河南最美的地方”；2002年，尧山景区被国务院批准为国家级重点风景名胜区、昭平湖景区被国家水利部批准为国家级水利风景名胜区、鲁山县荣获“中国老区旅游资源开发县”的称号；2003年被国家旅游局批准为4A级景区。4.2.4教育条件良好全县拥有各级各类学校273所，其中:普通中学45所(高中6所、初中38所)，普通中学在校学生40480人，其中女生18195人专任教师2797人；中心小学221所，学点197所，在校学生66939人，其中女生30457人，教职工4056人；学龄儿童入学率达100%。小学221所（含学点245个），在校学生75236人；聋哑学校1所。全县共有教职工7158名，其中108、高中教师547名，初中教师2307名，小学教师4071名，幼儿园教师50名，特殊教育教师35名，进修学校教师45名，中心校103人。有一支结构合理，经验丰富的教师队伍。4.2.5卫生事业完善全县有医疗卫生机构31个，县城有第一人民医院、第二人民医院、第三人民医院、鲁山中医院、鲁山县爱心医院等。其中：县级医疗机构9个，乡镇卫生院22个，全县开设病床2022张，村级卫生所557个。在职医务人员1684名；其中高级职称21人；中级职称191人；初级职称713人。全县万元以上大型医疗设备292件。医院科学化、规范化建设管理水平大幅度提高，全县有7家医院达到“一级甲等医院”标准，9家医院通过“爱婴医院”109、评审。瓦屋卫生院、张良卫生院、尧山卫生院、下汤卫生院、辛集卫生院、张官营卫生院、赵村卫生院被省卫生厅确定为河南省农村中心卫生院建设单位。全县已形成了县、乡、村三级医疗保健网。4.2.6电力设施充足鲁山县电业局管辖110KV变电站2座，总变容量114500KVA；35KV变电站14座，总变容量71350KVA；110KV变电站2座，总变容量114500KVA；35KV变电站14座，总变容量71350KVA；110KVA输变线路一条，长24.04公里；35KV线路18条，全长224.7公里；6-10KV线路全长1309公里，配电变压器1293台，总容量79540KVA。4.3区位建设分析小结项目建110、设地建设条件良好，地理位置优越，气候地形以及水资源等自然条件良好，不存在影响项目建设的自然限制因素；交通、通讯与邮电、能源、给排水等基础设施建设完善，环境保护状况良好，为项目的运营创造了良好的硬件环境。本项目建设地建设条件良好：1. 符合国家、地区城乡规划要求；符合国家、省、市总体发展规划。2. 地理位置优越，气候、地形以及水资源水质等自然条件良好，不存在影响项目建设的自然限制因素；3. 交通、供电、能源、给排水等基础设施建设完善，环境保护状况良好，为项目的运营创造了良好的硬件环境；4.地区经济发展状况良好，交通便利，旅游资源丰富，为项目的建设提供了优越的条件；5. 当地有丰富的旅游行业及服务111、业人才，劳动力资源丰富；5项目规划方案5.1建设内容及规模项目占地面积100亩，折合66666.7m2，建筑面积70400 m2。新建酒店可形成集712余间客房（标准间、高档商务单人间、高档商务套房、豪华套房）、酒店餐饮、休闲娱乐、会议服务、旅游业务、旅游客运车辆服务等为一体的、大型的、适合旅游度假休闲游客、中高端商务人士、旅行社游客、政务人士居住、开展会议、娱乐等的中高端度假型酒店。5.1.1客房方案1. 客房规模及数量项目建设用地占地66666.7m2，总建筑面积70400m2，主楼为16层。其中，一至三层每层建筑面积为9600平方米，一层为酒店大堂、温泉游泳馆、温泉桑拿男女部；二层为中西112、餐厅、自助餐厅；三层为健身、娱乐设施；四至十六层南北长80米，东西宽40米，每层建筑面积为3200平方米，分为客房、会议厅、行政办公室。预计建成装修后，建筑物的客房总数可达712余间，会议厅5间，办公室10间。具体详见下表客房分类数量（间）单间面积（平方米）总使用面积标准大床房3003510500标准双人房3003510500残疾人房间435140行政套房100454500豪华套房8105840会议厅5300-5001900行政办公室1050500合计712288802客房配套设施表71 酒店客房配套设施一览表客房类型配套设施标准双人间两张单人床/一张双人床、电视、简单家具、卫生间、卫生和家居113、用品、暖气或空调标准大床房双人床、宽带、传真机、办公桌、电脑、简单家具、卫生间、卫生用品、家居用品、电话、暖气或空调商务套房主次卧两间，包括卫生间；会客厅、休闲娱乐厅、中央空调、数字电视、国内/国际直拨电话、宽带、家具、家居用品等豪华套房主次卧两间，包括卫生间；会客厅、休闲娱乐厅、中央空调、数字电视、国内/国际直拨电话、宽带、豪华家具、家居用品等5.1.2功能要求和总平面布置规划建设总高16层，附设3层裙楼。鲁山县四星级温泉大酒店，是整个鲁山县旅游和高级会晤总接待中心和旗舰店，营运功能定位于涉外、会务、商务接待、旅游接待。含总统套房、高档设备间、特色套间、行政套间、豪华标间、高档标间、高档单间114、残疾人房间等两百余间高档客房，具备客房服务、餐饮、会务、商业、娱乐、停车、旅游接待等五星级酒店的完备功能。酒店日接待能力设计为1000余人次。含商务中心、康乐中心、中西餐饮、健身房、便利超市、高雅茶座等基础配套功能配置。酒店将打造为鲁山地区最具特色的四星级温泉主题综合性酒店，将弥补鲁山县缺乏四星级酒店的空白，将有效的提升鲁山县知名旅游地区的品牌魅力和形象，满足对高端客户和金字塔尖消费者的需求。酒店设计引进一流水准的酒店管理公司进行管理，以超值的服务回报社会和客户。5.1.3建筑功能分区1. 主楼：为使酒店造型更加挺拔主楼在面向内景观部分直接落地，并在其南侧设置裙房。主楼四至十六层均为客房，另115、在屋顶设置会议室、行政办公室及屋顶花园。2功能划分：一层为酒店大堂、温泉游泳馆、温泉桑拿男女部；二层为中西餐厅、自助餐厅；三层为健身、娱乐设施；四至十六层分为客房、会议厅、行政办公室。3屋顶花园：设计将裙房的屋面，平台上适当覆土种植绿色植物，形成屋顶花园。另外，在酒店主楼的顶部设置了二处观景式的花园平台，使酒店在空间形成立体绿化，丰富了酒店的整体形象。4. 配套设计：酒店设室外游泳池、台球、乒乓球场、健身场地、地下停车库及相应商业娱乐设施。5.1.4工程建设指标1. 项目规划设计主要参数参数名称参数建设用地面积66666.7m2建筑基底面积9600 m2总建筑面积70400m2停车厂面积800116、0m2绿化面积14000 m2容积率1.06建筑密度14.4%绿地率21%客房总数7122结构方案建筑结构的安全等级及设计使用年限（1）结构安全等级为二级，地基基础设计等级为丙级。（2）框架剪力墙结构，框架抗震等级为四级，剪力墙抗震等级为三级。（3）抗震设防类别为丙级，抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第二组。（4）结构设计使用年限为50年。（5）地下部分及屋面钢筋混凝土的环境为二a类，其余为一类。5.1.5后勤设施后勤设施包括大堂、厨房、接待处、保安及控制室等。其他后勤服务如员工餐厅及厨房、员工更衣室、房间等均位于海裕楼1楼，机电设备室、冷库房、水箱、冷浇灌设117、备室及泵房等。5.2经营业务5.2.1客房服务为短期、长期国际、国内游客、商务、政务、事务服务（标准间）； 为短期、长期国际、国内游客、商务、政务、事务服务（商务单人间）； 为短期、长期国际、国内商务、政务、事务服务（商务套房）； 为短期、长期国际、国内商务、政务、事务服务（豪华套房）。5.2.2会议、展览、展示服务为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。 商务会议服务；技术会议服务； 学术会议服务； 政务会议服务；新闻发展会服务； 展览与展示服务。5.2.3餐饮服务为住店客户提供一体化餐饮服务；为过往客户提供特色性餐饮服118、务；经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧；特色经营：韩餐、泰餐、素餐等。5.2.4娱乐服务为住店客户提供一体化娱乐服务；为过往客户提供大众化娱乐服务；经营主业：温泉、桑拿、游泳、保龄球、台球、健身、棋牌、卡拉 OK、舞会等；根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务。5.2.5其他服务美容、美发服务；保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧）；停车服务； 邮政服务；金融服务；交通服务。5.3功能布局与建设基本思路5.3.1功能设置1. 环境设计：聘请国内著名的规划设计院设计本案，依照中国饭店协会发布的绿色饭店标准并结合超现代国际化高星白金级酒店功能设计理念进行设计，突出功能服务设计著名品牌。119、2. 公共建筑部分：生态花园、生态停车场、网球场等，以满足营业与附加值增升的需要。3. 酒店主楼共16层功能设置（含前裙楼、后裙楼、副楼、侧裙楼和楼塔）。（1）首层设：酒店主入口、接待大厅、总服务台、商务中心、自助银行、温泉游泳馆、温泉桑拿男女部、特色餐厅，美容、医疗、精品和监控、消防控制室等管理与后勤附房用房。（2）二层设：中餐大厅、中餐包房区与无国界西餐厅及厨房、会议休闲区（茶艺吧）、室内生态花园小品等。（3）三层设：健身房、娱乐设施等，包括接待大堂、SLOW BAR和SHOW BAR两吧、KTV包房。（4）四至十六层设：标准客房和套间客房等（共712间）。多功能宴会厅（多功能会议厅）、中120、小会议室、会见室（贵宾休息室）。5.3.2酒店设计建议1. 总体设计指导思想以未来酒店市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，能够体现“国际性温泉主题商务酒店”特色，有鲜明和良好的市场形象。 2. 酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性（建成后能领先市场10年以上）。原则为：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308四星级饭店标准设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，进行灵活变通处理，力求既能满足经营与高雅品味目标，树立良好的形象，又能节省投资。3. 酒店的建造与装修应重设计121、，轻材料。体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念，充分使人工环境与自然环境相搭配，避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。4. 酒店设计应充分考虑环境因素，建筑物要有自己的个性和特色。总体布局中要有自己的庭院与艺术小品，力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应体现出国际环保、绿色生态、园林、高雅等要素。5. 酒店应引进并体现绿色饭店的理念，在节能、环保、利用新能源等方面，从设计之初就加以考虑，同时在经营管理上向客人提供绿色产品，包括酒店的内部环境、食品等都应体现绿色理念，在市场上确立个性化形象。6. 酒店的设计建设应重视日后经营成本的控制。水、电、气、空调等应根据经营管理需要，适122、当分区域布置系统，必要时进行分区域设置计量装置。5.4 酒店建设标准酒店建设标准：酒店的建设按现行国家GB/T14308四星级饭店标准设计与标准实施。1. 标准客房每间净面积不小于20平方米（不含小过道及卫生间），净高在2.4米以上，拥有独立的卫生间（并可考虑4件卫生设施布置或者干、湿分区）、衣橱等。2. 拥有适量的双套房和豪华套房（不少于4开间），双套房应分别设有供主人和来访客人使用的卫生间。3拥有中央空调系统，各区域通风良好。4. 拥有智能化管理系统、计算机网络系统、网络通讯系统、公共音像图文系统（包括园林与休闲区）、现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。5. 拥有性能优良、123、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备。6. 拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统。7. 整个酒店区域内要求交通流线顺畅、功能独特，客货员工互不干扰。 5.5 酒店规划及装修设计规划5.5.1主楼设计 5.5.2酒店内部景观设计5.5.3酒店大堂设计5.5.4 餐厅和酒吧设计5.5.5温泉游泳休闲区设计5.5.6 酒店客房设计5.5.7 酒店会议中心设计5.5.8 其他休闲区设计5.6主体工程装修方案5.6.1建筑工程1建筑方案 根据图纸和现场实际情况，针对因装修引起的承载力不足构件进行相应的加固处理。2技术依据 （1）建筑结构检测技术标准GB/TS0344-2004（2）回弹法检124、测混凝土抗压强度技术规程JGJ/T23-2001（3）钻芯法检测混凝土强度技术规程CEC S03:88 （4）建筑工程质量检验评定标准GBJ 30188（5）民用建筑可靠性鉴定标准GB 502921999（6）混凝土结构工程施工及验收规范GB5020492 （7）混凝土结构设计规范GB500102002（8）混凝土结构加固设计规范GB50367-20063加固措施 （1）楼板封堵采用植筋现浇钢筋混凝土楼板的方法，对于因封堵楼板而增加荷载引起的相关构件承载力不足处，采用粘贴碳纤维及钢板的方法加固。 （2）电梯井道采用植筋方法将井道与原结构连接。对于因增设电梯井道引起的相关构件承载力不足，采用增设125、钢筋混凝土梁及在原有梁、板上粘贴碳纤维的方法加固。（3）局部承重横墙开洞采用“托梁换柱”技术将墙体拆除，并且对相应梁、墙、地梁及基础做加大截面及增设承力构件的加固补强方法进行处理。 5.6.2外装饰改造1. 设计规范 （1）建筑幕墙JG3035； （2）玻璃幕墙工程技术规范JGJ102； （3）金属、石材幕墙工程技术规范JGJ133； （4）建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-2001；（5）饰面板砖工程施工技术标准与质量验收规范。 2装修内容：外墙面做保温处理，正立面一层为 25mm 厚铜色旋转门；窗户选用隔热保温推拉窗氟碳喷墨绿色(玻璃为 5+9A+5)白玻；在材料选择上，铝合金型126、材 进行了阳极氧化，石材钢龙骨均进行热浸镀锌处理，装饰钢结构表面喷砂除锈后刷防锈漆，然后再刷面漆。所用的连接件除具有一定的强度外，所有钢制零部件均进行了与其功能和位置相宜的防护处理。不同金属材料之间加设绝缘垫片，以防止电化腐蚀。其它立面墙刷外墙涂料及保温处理，符合民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分 JGJ26-95)。 5.6.3内装饰1. 设计依据 （1）建筑工程施工质量验收统一标准CB50200-2001（2）建筑内部装修设计防火规范GB5022-95（3）建筑电气工程施工质量验收规范GB50303-2002 2装修内容（1）大堂：大堂墙面进行干挂石材饰面，地面为石材饰面中心为拼花造型127、，天花为石膏板饰面叠级造型四周暗藏日光灯带。 （2）标准客房：墙面、地面、天花装饰材料拆除。墙面粘贴墙壁纸，地面满铺阻燃地毯，天花采用纸面石膏板饰面叠级造型。客房卫生间天花为铝板吊顶，墙面为墙面饰面砖，地面铺设防滑地砖。（3）餐厅小包房：包房墙面粘贴墙壁纸，局部采用木饰面造型。地面满铺阻燃地毯，天花为轻钢龙骨纸面石膏板叠级造型四周暗藏日光灯管。 （4）宴会厅：宴会厅地面满铺地胶，墙面为木饰面造型局部为波浪板金漆饰面，天花采用轻钢龙骨纸面石膏板叠级造型，四周暗藏日光灯管，天花造型中心悬挂水晶吊灯。 （5）走廊：墙面粘贴墙壁纸，天花为轻钢龙骨纸面石膏板叠级造型，地面满铺阻燃地毯，客房门为成品木质门128、扇。 （6）大会议室：地面铺设地胶材料，天花四周采用纸面石膏板饰面造型，中心部位采用铝板饰面造型，墙面为阻燃木质吸音板。（7）中小会议室：墙面采用阻燃吸音板与铝塑板相结合造型，地面满铺阻燃地毯，天花采用纸面石膏板饰面叠级造型，内藏日光灯管。（8）大小会议室：地面铺设阻燃地毯，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面为木质吸音板饰面。（9）办公室：地面铺设地砖，天花为矿棉吸音板饰面，墙面刮白刷乳胶漆。（10）走廊：地面铺设地砖，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面刮白刷乳胶漆。 （11）保健及美容美发场所：走廊地面为仿古地砖，墙面主题为米色乳胶漆饰面，镶嵌胡桃木造型。按摩包间地面为复合地129、板、墙面造型面饰墙布，其余部分为乳胶漆。足浴、美容美发部分地面为墙砖，墙面为米色乳胶漆。天花为60系列轻钢龙骨9mm纸面石膏板吊顶，面饰乳胶漆。5.7配套工程方案5.7.1给排水改造1. 设计依据（1）建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2）建筑设计防火规范GB50016-2006（3）室外给水设计规范GB50013-2006（4）生活饮用水卫生标准GB5479-2005（5）室外排水设计规范GB50014-20062给排水情况本项目用水来自市政给水管网，水质符合生活饮用水卫生标准GB5479-2005要求。项目排水主要包括雨水、生活污水，采用与污分流制，最后经化粪池处理排入城市排水130、管网。3装修内容（1）给排水管材：雨水主管采用混凝土管件，次管采用水泥管或塑料管材，主管管径DN600mm，次管管径DN300-DN400mm。生活污水采用重力排水，管材采用HDPE双壁波纹管，管径DN300mm。（2）节水措施：本项目卫生间座便器采用6L两档冲水量水箱，蹲式便器和小便器采用自闭式冲洗阀或自动感应式冲洗阀。5.7.2暖通设计1设计依据（1）采暖通风与空气调解设计规范GB50019-2003；（2）建筑设计防火规范GB50016-2006；（3）建筑给给排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002；2热源及热媒设计参数（1）热源采用热水（2）室外设计参数冬季室外采暖计算131、温度：10冬季室外风速：5.6m/s;采暖天数：140宾馆用房20；卫生间163装修内容（1）散热器：本项目采用钢制高频焊翅片管对流型节能散热器，空调系统采用风机盘管加新风系统，新风分层取暖，每层侧墙开新风口；（2）采暖管线：本项目采用UPVC塑料管，粘结。5.7.3电气建设方案1设计依据（1）供配电系统设计规范GB50052-95（2）建筑照明设计标准GB50034-2004（3）民用建筑电气设计规范JGJ/T16-20082装修内容（1）灯具、开关箱内管线铺设及装修；（2）铺设网络布线系统：配电线路、电线、电缆选型及敷设方式：电话、电视线路穿镀锌钢管在地面下暗设，各种电线路，均选用阻燃或难132、燃电缆电线。（3）电源：本工程为二级负荷，供电电源应采用双回路或自备柴油发电机组。当1路电源断电时，2路电源应能保证楼内照明、消防与弱电电源供电。3电器电容部分（1）客房装修部分：客房楼内用电设备420Kw；（2）办公、会议、酒店服务大楼装修用电量115kw。5.7.4通风与空调工程方案1. 设计依据（1）通风与空调工程施工质量验收规范（GB50234-2002）；（2）制冷设备安装工程施工及验收规范（GBJ66-1984）；（3）机械设备安装工程施工及验收规范（TJ231（五）-1978）；（6）民用建筑采暖通风设计技术措施（1983年12月）；（7）采暖通风与空气调节设计规范（GB5001133、9-2003）2通风与空调工程方案（1）设计参数：夏季：室外温度：27.2 室内：26冬季：室外温度 -9 室内：20（2）本工程楼内设散热器采暖和中央空调系统，冬季运行采暖系统，夏季运行空调系统。空调系统采用风机盘管加风管。新风采取分层取风的方案。空调设计冷源为1400kw;（3）防火措施：在风道贯通防火的部位，必须设置防火门阀，同时还要用水泥砂浆紧密填塞贯通的孔洞空隙。5.7.5智能工程1. 设计依据（1）智能建筑设计标准（DBJ08-47-95）；（2）商用建筑线缆标准（ETA/TIA）-569；（3）民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）；（4）工业电视系统工程设计规范（GBJ1134、15-87）；（5）（电气装置安装工程施工及验收规范）（GBJ23-90，92）；（6）安全规范工程程序与要求（GAT75-94）；2装修内容主体建筑物为宾馆、酒店、会议功能，因此新配置了宾馆锁系统。本系统实际中针对酒店的管理需要而涉及的，在本系统内可实现以下管理模式：五级管理、密码控制、区域控制、时间控制、档案记录、挂失功能。根据要求，此次商务酒店智能门禁管理系统工程采用非接触式智能射频卡工作牌，作为身份识别介质，结合网络门禁系统，该系用设计完善的门禁功能，采用当今最先进的门禁技术，可以便捷的扩展为非接触一卡通系统。5.7.6公共广播工程方案公共广播系统具有音乐广播、公共广播、消防紧急广播功135、能。公共广播的主要作用是为楼宇内部空间创造一种轻松和谐的听觉氛围。在大多数场合下，由于扬声器的均匀分布，无明显的生源方向性，且音量适宜，不影响人群正常的交谈，是优化环境的重要手段之一。消防紧急广播作为消防报警及紧急状态下以疏散广播的设施，以保证在紧急状况发生时，可以使楼宇内部可能涉及的区域的人群能清晰的听到报警和疏导语音。本系统由控制器、智能混音器、输入输出控制器、功率放大器、扬声器输入输出控制器、定时控制器、电源控制器、数码IC录音机、扬声器等设备组成。本系统可同时在不同的区域播放不同的节目内容，并与消防报警系统连接，可实现消防紧急广播功能。对于大小会议室可实现有线和无线话筒传输功能。5.7136、.7 IP智能视频监控系统文字告警、图像联动配合地图功能快速定位5.7.8客房无线网络系统使用1个AP，无线信号通过 4路功分器输出到 4根天线，每个房间1根天线。以较低成本实现了客房高质量的无线信号覆盖6安全及消防6.1劳动保护与安全卫生6.1.1劳动安全（1）土建安全：该工程按抗地震 6 度设防。饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。（2）防火防爆：项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计。（3）电气安全：本项目采用 TNS 接地系统。全楼采用等电门联结。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电们联结。澡137、盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级。建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装置，但消防泵不用漏电保护。本项目电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规定要求。变压器、高低压配电屏、电容器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫耐压等级不低于 IOKV 。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的插座及照明器具等采用标准电压不超过 12V 的安全超低压供电。酒店客房内 220 / 138、llOV 刮须插座内 220 电源侧设有安全附离变压器。对走廊等处的安装高度低于 7.8 米的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。（4）防雷措施：按 建筑物防雷设计规范 （ GB 5 0057 94 ）第2.0.3条规定，本项目为气类民用防雷建筑物。本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。6.1.2卫生防护本项目为职工设立了职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室、自行车车库等。饭店每层设有开水房、消毒设施，并为服务人员设置了厕所。会议及商场部分一也设立了开水供应处。餐厅厨房作二次装修设计，设计时应符合加流程，避免往返交错，符合卫生防疫要求，防水生食与熟食混杂等，另外，还应满足 饮139、食建筑设计规范 中一级餐馆的要求。生活给水：采用变频调速恒变量供水系统，城市自来水进入设备在地下三层的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒压送往各用水池。对生活用水加装了紫外线消毒设施。蓄水池内衬瓷砖，全封闭。水池上部无排水管道通过。排水：生活污水、粪便污水、餐厅等含油污水及雨水采用分流系统。生活污水经中水处理后进行排放，地下车库不设洗车装置。空调、通风及采暖：本项目的饭店、娱乐场所、会议室、餐厅等场所均设有空调，空调夏季室内温度根据不同场所而异，一般在2428 之间，冬季一般在1620 之间。在所有空调场所均设有新风补给设施。其中最小的新风量为：饭店客房为120立方米h室，餐厅内25立方米140、h人，会议室、酒吧、卡拉 0K 厅等为40立方米h/ 人，健身房为80立方米h人，美容院为30立方米h人，走道、大厅为7 立方米h人。上述设空调场所，换气次数为815次h 。振动防治及噪声控制振动防治：本项目振动源主要是制冷机组、风机、水泵及电梯等，设计中将以上设备布置在单独房间内，并分别设了隔振、减振设施。电梯在布置上尽量不与客房相邻，以减少对客人的影响。噪声的控制：木工程采用大板、大模等整体性较好的结构体系，为此在经常产生撞击、振动的部位（如客房外门、设备管道等）采取了防止结构声传播的措施。饭店走廊及客房均采用地毯，走廊有吊顶等吸声处理措施。风机、水泵、制冷机组及空调一设备等均设置在单独房141、间内，并采取了一定的隔声减噪设施。6.2消防安全6.2.1 消防措施消防给水水源由室外给水管网二路 DN300 给水管接来，消火栓消防泵、自动喷淋消防泵直接从给水管网抽水，以供室内消火栓系统和室内自动喷淋系统消防用水量；按高层民用建筑设计防火规范，本项目建筑属一类建筑，耐火等级为一级；总体消防车道呈环通布置，酒店主楼东、北面均直接落地，沿此面设消防车停靠扑救场地。室外按规定设置室外消火栓；主楼设有三座防烟疏散楼梯，均从地下室通至大屋面，主楼设一座上下贯通的消防电梯，整个建筑在裙楼设有二部消防电梯，裙房地上设八座疏散楼梯，锅炉房设有直接对外的疏散楼梯；本项目内的建筑材料按其耐火等级采用相应防火建142、筑材料；大楼及裙房都采用自动喷淋灭火装置及消火栓灭火； 安全疏散距离均符合规范要求。主楼标准层、裙房内尽端房间至防烟前室的距离不大于 15M ，位于两个防烟楼梯间之间的房间疏散距离不大于 3OM；火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成；办公室、变电所、弱电机房、强弱间、客房、走道、楼梯间、电梯机房等场所选用感烟探测器；本项目酒店属于一类建筑，火灾自动报警系统保护等级为一级。本项目设置一套火灾报警及消防联动系统FAS）。在一层设置消防控制室，消防控制室内设置火灾自动报警屏、消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。6.2.2消防管理制度143、为使项目实行安全生产，设置完善的消防管理体系，以“预防为主，防消结合”的思想为指导，配专职消防管理人员和兼职消防员，建立安全消防制度，对职工尤其是操作工人继续进行系统的防火教育，强化其安全意识，并进行全员消防常规训练。 7节能分析7.1节能标准及规范（1）节约用电管理办法（国经贸资源20001256号）（2）节电措施经济效益计算与评价GB/T13471-1992（3）建筑照明设计标准GB50034-2004（4）建筑采光设计标准GB/T 50033-2001（5）公共建筑节能设计标准GB50189-2005（6）采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003（7）节水型企业评价导则GB T144、7119-2006（8）发布全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇建设部（建质2006277号）7.2节能措施7.2.1建筑节能措施（1）墙体按节能规范采用保温墙体技术，黏贴60mm挤塑板保温材料，屋面传热系数K0.45W/（.k），外墙传热系数K0.50W/（.k）.本项目窗户采用双层塑钢门窗，传热系数K控制在2.2-3.1 W/（m.）。这样，全年采暖、通风、空气调节和照明总能耗可以减少50%以上。（2）尽量采用可再生能源：尽量采用太阳能热水器和地源热泵技术。7.2.2节水措施（一）给水方面1、生活给水管道全部采用PP-R管，大大地提高生活用水的卫生质量。生活水箱采用不锈钢水箱。雨水过滤采用145、新隔砂沉油井，经收集处理后用于非饮用水。2、充分利城市管网压力。3、每个止回阀设有DN15旁通小阀，用于试验它是否反向漏水，便于有关人员检查试验，不合适者可及时检修更换，避免失灵所造成的水源及能源浪费。4、消防水泵出口泄压安全设在屋顶水箱顶盖上，改为DN50小口径，既解决零流量启动消防泵万一超压问题，又可在停泵时不会银大口径安全阀失灵大量漏水而浪费水资源和能源，还有利于将小口径安全阀出口管道引至屋面，不增加地下泵房潜水泵的额外排水负担，确保卫生要求，免除地下可能淹水隐患。5、总水表处加装管道倒流防止器，有效防止市政管网突然产生负压时的倒流污染现象。（二）排水方面1、排水管采用PVC-U排水管，146、采用雨污分流排水体制，对城市污水处理起到分流节能的作用。2、选用防止污水渗透及粪便发酵后水停留时间长，清挖周期长等优点的三级钢筋砼化粪池。3、化粪池掏粪口采用加固重型钢筋砼盖板与盖座，确保使用安全。4、化粪池进出口采用FRP/PVC玻璃钢复合水封管件，或出水无水封有通气装置，确保安装和使用质量，防止大量发酵臭气窜入室内，阻止屎虫爬入管道，避免漂浮气体固体两相污物堵塞化粪池出口管段。防止池顶沼气产生超压现象，确保安全。7.2.3公用工程节能1、暖通方面（1）采用节能锅炉，改造后锅炉的额定热效率高于78%；（2）大空间公共建筑内条件允许的，采用置换通风，可缩短空调系统供冷时间；（3）大气温度适宜时147、，通过保温预冷或预热向建筑物输送的空气，降低新风负荷；（4）高大空间可以采用地面辐射采暖，大大降低室内平均温度，减少采暖负荷。2、电气方面（1）设置楼宇自控系统、监控对象包括：电力供应系统、空调系统、给排水系统，照明系统与电梯系统等。BAS提高设备运行的控制水平、降低维护费用、节能效果可达20%-35%；（2）选用高效设备，如变压器、照明器、变频器等，大功率电动装置采用软启动控制方式，电器设备功率限制在20w/。7.2.4主要管理节能分析（1）加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏现象，以减少不必要的浪费。（2）加强用水、电、气的计量，为企业管理提148、供依据，搞好能源管理，合理地实现供水、供电、供气及用水、用电、用气。 8环境影响评价8.1编制依据1环保方针根据中华人民共和国环境保护法的规定，本着“消除污染、保护环境、综合利用、化害为利”的方针，对排出污染物质，采取必要处理措施，使其达到现有排放标准，以实现净化环境的目的。2本项目执行的环保法律和标准中华人民共和国环境保护法中华人民共和国大气污染防治法中华人民共和国固体污染防治法污水综合排放标准GB8978-1996工业企业厂噪声标准GB12348-90大气污染综合排放标准GB16297-19668.2污染源8.2.1项目改造装修期对环境产生的污染本项目实施过程中，对环境的影响主要有以下几方149、面：1. 车辆运输将会使交通变得拥挤，但这种影响会随着工程的结束而消失。2工程施工期间，运输的泥土常堆放在施工现场直至工程结束，堆土裸露，过往车辆扬起尘土，从而影响周边环境整洁。3噪声主要来源于施工机械和建筑材料的运输等，特别是夜间，施工噪声将影响周边居民的正常生活。4施工期间会产生许多废弃物，如车辆载物过多时将导致沿途废弃物散落等，将对环境产生影响。8.2.2项目运营期对环境产生的污染本项目在运营期产生的污染主要有：1. 废水：主要为生活废水，餐饮、办公、洗浴等过程中产生的污水。2废气： 主要为车辆尾气、锅炉废气、厨房油烟气。3固体废弃物 ：生活垃圾主要为办公、就餐等生活活动产生的生活垃圾。150、4噪声污染：主要为车辆进出和一些娱乐场所产生的噪声。8.3环境保护8.3.1项目改造装修期的环境治理1. 对于工程建设期的交通，各种材料及设备的运输要避让运输高峰时期。2对施工期间的噪音治理，一般不允许夜间施工，同时施工设备应尽量采用低噪声机械，对夜间一定要施工的工序，应对施工机械采取降噪措施，保证周围环境的安静。3对施工中产生的尘土，采取定期清扫、定期洒水等措施解决，防止扬尘。4施工现场的废物，施工单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活垃圾。5施工单位应该安排好废弃物的处理计划，运输计划，按规定路线运输，并不定期检查执行情况。8.3.2项目运营期的环境治理1. 废气防治：厨房油烟气151、：在厨房安装排风量为1200m/h、净化效率为75%的油烟净化器，经处理后油烟废气满足饮食业油烟排放标准（GB18483-2001）标准要求，不对周围大气环境产生影响。2地表水环境污染防治：本规划主要的废水为生活废水，在酒店园区内建立化粪池，采用简单的工艺，使得污水达到云南省生活垃圾填埋水污染排放标准三级排放标准入市政管网经污水处理厂后不会对水环境造成较大的影响。3噪声污染防治：A区内道路严格执行汽车与人行道分行系统，采用先进的自动控制系统进行交通管制，保证各道路交通顺畅，并在规划的居住区处设置禁鸣笛标志；B快速干道、主干道等路面材料采用降噪路面，使车辆行驶时的噪声降到最小，快速干道和主干道建152、成后，临街建筑的设计及建设应注意与他们保持一定的距离（50m远）；C道路两侧留有一定的面积进行绿化，利用枝叶比较茂密的树木的隔音作用和草地的吸声作用，减弱交通噪声对两侧建筑内人群的噪声污染，拟增加绿化面积，使绿化率达到30%。4固废污染防治：生活垃圾分类收集，由市政单位统一处理；部分材料交由有回收能力的单位再利用，以达到固体废弃物资源化、减量化和无害化处理。8.4环境影响评价8.4.1防治措施的合理性本项目在施工期间通过采取切实有效的措施减少施工产生的粉尘、废水以及噪声污染，均达到国家标准；在运营期间，本项目针对产生的噪声、污水、汽车尾气等所用的技术措施均不会对环境产生不良影响。因此，本项目防153、治措施切实可行。8.4.2环境影响评价本项目属于服务业项目，不会对环境产生任何污染。本项目在施工期间又采取了相应的措施进行控制、防护、处理，因此，对周围环境不会造成任何影响。 9项目管理及劳动定员9.1机构设置及职责9.1.1设置原则（1）精简、高效、协调、统一原则；（2）与建设规模、生产管理相适应原则。9.1.2组织机构（1）项目建设期组织机构可考虑由项目业主单位法人代表牵头成立专门的项目建设管理机构，负责项目前期与中后期各项管理工作。（2）项目经营期本项目实行董事会领导下的总经理负91 所示。图91 酒店餐饮部人员表- 103 -表92 项目组织结构表9.1.3劳动定员1. 项目建设期按照154、精简、高效原则进行定岗定员，根据工程建设规模情况，建议定岗定员如下，根据建设进度和工作量，可以进行适度的人员调整。表93 筹建期定员定岗表序号机构名称定员人数（人）1项目经理12财务部23工程部14技术部15办公室16后勤部2合计82. 项目运营期本项目建成后，按照国家有关规定需要新增工人300人。职工结构为: 管理人员9人，技术及行政人员32人、服务人员255人（可部分外包或临时工），其他行政销售人员14人。图94 项目经营期的员工职能结构表序号部门服务人员技术人员行政人员销售人员管理人员合计1经理室2/132后勤保障部101/1123管理部/12/144营销部/8197餐饮部5522516155、58客房部10043/11089休闲娱乐部4021/14410会议会展服务部30/1113311安全保卫科20/12112财务部/3/1413合计25512101493009.2人员培训根据不同的岗位对人员素质有不同的要求，分别采取不同的培训办法。企业主要领导要求懂管理、会经营的企业管理经营才能，观念创新能力强。培训的目的是不断地全面提高政策理论水平和经营管理水平，以进修、自学为主。服务人员针对其工作特点和所担负的工作，采取短期培训进修深造和多参加技术交流活动等形式提高业务水平，服务人员上岗前送至上海、南京、杭州三星级以上宾馆学习6个月，学习期满后，经考试考核竞争上岗。辅助人员操作工如司炉工、156、机修工、维修电工等必须具备一定的专业基础知识和实际操作经验与能力，因此择优选用至少具有初中以上文化程度的人员由技术合作企业派员进行岗前培训，达到独立上岗操作。经过考试合格后，方可准予上岗操作。9.3销售激励制度酒店将根据实际情况，制定针对酒店餐饮部、娱乐部等部门的销售奖励制度，保证员工促进酒店销售的积极性，如制定内部员工合理的客房提成奖励制度，针对出租车司机的拉客，制定合理的拉客奖励制度。9.4营运和管理9.4.1遵循的标准1、将按照旅游涉外饭店星级的划分及评定（GB/T14308-2002）及饭店星级的划分与评定按照四星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供四星级标准的服务。157、2、将按照旅游涉外饭店星级的划分及评定（GB/T14308-2002）的要求建立不低于三星级酒店要求的管理体系，酒店将制订员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。9.4.2营运管理计划1. 建立并实施完善的质量标准（1）前厅、客房质量标准。具体包括环境及设施标准、前厅接待人员素质要求标准、接待前的准备工作标准、有预订散客接待程序标准、常客和贵宾接待程序标准、团队客人接待程序标准、无预订客人接待程序标准、换房和房间变更程序标准、总台接待协调配合标准、总台问询服务质量标准、代客沟通与联系程序标准、会客与查询程158、序标准、总台预订服务质量标准、贵重物品包管服务质量标准、商务中心服务质量标准、电话总机服务质量标准、司门行李服务质量标准、客房卫生质量标准、客用卫生间卫生质量标准、客人住店服务质量标准、客房小酒吧服务质量标准、客人特别要求服务质量标准、特殊情况处理质量标准、夜床服务质量标准、公共区域卫生质量标准、客人投诉卫生质量标准、行李房管理标准、客房卫生消毒标准等。（2）餐饮质量标准。具体包括环境及设施标准、物品及原料配备标准、员工状态标准、服务质量标准、厨房采购及储存卫生质量标准、厨房生产操作卫生质量标准、餐厅收款服务质量标准等。（3）娱乐质量标准。具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态159、标准、服务质量标准等。（4）安全质量标准。具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、服务质量标准等。2建立并实施完善的财务内控制度为强化酒店管理，降低酒店运营成本，鲁山四星级温泉酒店将建立覆盖货币资金、采购与付款、销售与收款、工程项目、固定资产、存货、预算、成本费用、筹资、投资等各个环节的全方位的财务内控制度。 10项目建设进度规划10.1项目建设工期建设工期为2年，预计2013年9月开工建设，2015年十一期间营业。10.2项目实施进度表该项目具体实施进度表如下：表101 项目实施进度表序号目标2013年7月2015年10月2013年2014年2015年7-910-121-160、34-67-910-121-34-67-91项目工程可行性研究编制及报批工作2项目工程的初步设计、施工图设计、审查3施工前期的准备工作 4项目工程的全部土建工程施工 5工程的装饰装修工程 6人员培训工作7工程竣工验收，并全面投入使用11投资估算与资金筹措11.1总投资估算及资金使用计划11.1.1投资估算依据1. 编制依据（1）类似工程设备订货价及有关询价；（2）近期类似工程造价参考资料；（3）工程建设全国机电设备价格汇编；（4）全国统一建筑工程基础定额综合估价表；（5）安装工程材料预算价格。2说明（1）根据财税字1999299号文，停征固定资产投资方向调节税；（2）设备购置费含设备运杂费，平161、均按3%计；（3）基本预备费按5%计算；11.1.2总投资估算本项目建设投资为1.5亿元，其中：（1）工程费用9396.4万元；（2）其他工程费用3843.32万元；（3）预备费用819.82万元；（4）建设期利息0万元；（5）铺底流动资金1000万元；表111项目建设费用估算表序号工程或费用名称估算价值建筑工程设备购置安装工程其他费用投资额（万元）一固定资产投资7336.00 2020.00 40.40 4663.14 14059.54 1工程费用7336.00 2020.00 40.40 0.00 9396.40 1.1主要工程费用6336.00 2000.00 40.00 8376.00162、 1.1其他辅助工程1000.00 20.00 0.40 1020.40 2其他费用0.00 0.00 0.00 3843.32 3843.32 2.1征地拆迁费3000.00 3000.00 2.2建设单位管理费469.82 469.82 2.3职工培训费36.00 36.00 2.4其他337.50 337.50 3预备费819.82 819.82 合计14059.54 二建设期利息0.00 三铺底流动资金1000.00 合计15059.54 11.1.3资金使用计划项目拟建设期2年，共二期，第一期主要为主楼的建设，二期为配套设施及服务设施的建设，项目竣工后即可运营。固定资产投资按项目进度163、用款计划投入使用，流动资金按生产需要投入使用。11.2资金筹措方案项目总投资1.5亿元，由香港昊中怡德投资发展（集团）有限公司出资建设。12财务效益分析12.1评价说明1. 评价范围本项目为新建项目，项目的财务评价范围仅限于项目投资所产生的收益和费用部分。2评价方法本项目财务评价是从项目的角度出发，依据国家发展改革委和建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）和当前国家和地方有关部门发布的财政、税务、财务、会计等政策，在产品市场需求预测、价格分析的基础上，系统分析、计算项目范围内的财务收益和费用，分析项目的投入可能产生的财务效果，以及盈利能力和清偿能力，评价本项目在财务上的可行性。12.164、2财务效益与费用估算12.2.1销售收入及其税费计算1.营业收入表121 项目运营营业收入估算表营业收入估算表序号项目2015年（万元）2016年（万元）2017年（万元）2018年（万元）2019年（万元）2020及以后（万元）70%85%100%100%100%100%1客房收入5730.346958.278186.28186.28186.28186.22会议会展收入1050127515001500150015003餐饮收入1680204024002400240024004其他收入70085010001000100010005合计9160.3411123.2713086.213086.21165、3086.213086.22.营业税金及附加根据国家出台的政策，营业税金及附加包括营业税、城建税和教育附加税，总计719.74万元。表122 项目销售税金及附加以及增值税一览表销售税金及附加以及增值税序号名称2015年2016年2017年2018年2019年2020年1营业收入9160.3411123.2713086.2013086.2013086.2013086.203营业税（5%）458.02556.16654.31654.31654.31654.314城建税（5%）32.0638.9345.8045.8045.8045.806教育附加费（3%）13.7416.6819.6319.6319166、.6319.635销售税金及附加503.82611.78719.74719.74719.74719.7412.2.2总成本费用产品成本费用的估算依据工业企业财务制度、建设项目经济评价方法与参数（第三版）及当地和该企业的有关规定进行。产品成本按生产成本加期间费用法估算。（1）原辅材料、燃料动力费用：原辅材料、燃料动力的价格以国内市场价格为主。各类产品原辅材料及燃料动力单位成本估算为654.31万元。（2）工资及福利：共300位工作人员，平均工按3000元/月，职工福利费按工资的14计算，正常年工资及福利费为，一年合计工资及福利为1231.2万。（3）折旧及摊销费：本项目固定资产折旧按照分类折旧，167、采用直线法计算，建筑物折旧年限为30年，残值率为5%，建筑物每年残值费用为232.31万元；设备折旧（设备原值中不包括增值税抵扣额）年限为15年，残值率为5%；折旧费用为127.93万。折旧及摊销费共计，360.24万元。（4）修理费按当年固定资产原值的4%估算。修理费为562.38万元。（5）其它费用估算：其它管理费用为年营业收入的5%；管理费用为654.31万元。其它销售费用为年营业收入的10%。销售费用每年1308.62万元。12.2.3项目总成本费用详见财务附表12.2.4项目年效益预测详见财务附表12.2.5 项目投资盈利能力计算指标：所得税前所得税后财务内部收益率（%）32.402168、5.87财务净现值（ic=18%）￥7,886.25￥4,159.23（万元）投资回收期（年）4.004.58不含建设期13项目综合效益分析13.1项目对GDP、产值和税收的经济效益按照GDP与投资的关系，投资对GDP带动效应全国近几年保持在30%左右，即本项目投资预计能为GDP贡献15000*30%=4500万元，按2年期计算，每年将带动GDP增长2250万元，其投资带动效应显著。投资带动效应的计算还不包括后续追加投资与区域扩散效应的影响，如果考虑这两个因素，其带动效应至少要放大一倍。本项目正常运营后，预计每年可实现营业收入13086.2万元，预计每年将为政府提供稳定的税源，增加各种营业税，169、所得税等1773.66万元。13.2对就业的收益本项目前期基础设施建设可以为本地建筑行业提供多达数百个建筑工作岗位；建成后，作为一个服务产业，将在高、中、低三个层次上提供就业岗位，整个酒店的运作需要中高级管理人员、汽车驾驶方面、旅游资源开发、营销推广等方面的人员，同时场地维护，绿化，保卫等方面也会提供大量基层岗位，可直接提供300个就业岗位。这将为解决当地就业问题做出贡献。本项目劳动定员300人，旅游旺季视需要聘请临时工。此就业人口并不包括本项目运作后导致本片区提前发展而解决的就业人口。因此，项目正常运营后，对解决本地就业有一定促进作用。13.3对产业结构的影响本项目能拉动当地的商贸物流、信息170、餐饮、广告、通讯、医疗、教育等相关行业发展，对繁荣地方经济，促进第三产发展能起到强劲的推动作用。建成本项目，将拉动一系列配套服务业，有助于提高鲁山县的第三产业比重，对产业结构的调整产生一定的优化作用。14综合结论和建议14.1 项目综合结论1本项目符合中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、国务院关于加快发展旅游业的意见、河南省国民经济和社会发展第十二个五年规划、河南省旅游产业十二五发展规划纲要、平顶山市国民经济和社会发展第十二个五年规划指导建议以及五星级酒店建设标准等一系列相关政策和行业标准的要求，符合国家产业政策。2本项目进行了长期深入细致的前期调查和论证，提出的建设方案切171、实可行，设计的建设规模、建设内容科学合理，项目建设的组织管理模式规范严谨；项目的实施，对发展当地旅游业及服务业、带动区域的发展、经济发展和社会稳定起着重要的积极的作用。项目建成后能够有效的提升城市形象和地区在省内外的影响力；同时本项目在促进当地旅游业的发展和带动相关产业发展有着重要的意义；本项目更大的深层意义在于能够现实鲁山县“旅游强县”的发展目标。总之本项目具有显著的经济效益、环境效益和社会效益。3本项目位于鲁山县东南2.5公里，紧邻311国道，地理位置优越、旅游资源丰富且当地无四星级高端酒店。项目总投资1.5亿元人民币，预计正常年营业收入13086.2万元，年利税达719万元，项目投资财务172、内部收益率为25.87%，项目为高收益；财务净现值大于零，投资回收期短）。本项目有良好的经济效益，且对建设地经济发展起到巨大的推动作用。4本项目对建设地环境影响小，不涉及地下文物问题并且绿化面积大，还能一定程度上提升城市的形象，有利于城市的建设和绿化。综上所述，本项目符合国家产业政策，市场前景较好，技术、环境、经济均是可行的，项目的实施具有良好的经济效益和社会效益。14.2建议1. 总体设计指导思想以未来酒店市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，能够体现“国际性温泉度假商务酒店”特色，有鲜明和良好的市场形象。 2. 酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性173、和前瞻性（建成后能领先市场10年以上）。原则为：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308四星级饭店标准设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，进行灵活变通处理，力求既能满足经营与高雅品味目标，树立良好的形象，又能节省投资。3. 酒店的建造与装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念，充分使人工环境与自然环境相搭配，避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。4. 酒店设计应充分考虑环境因素，建筑物要有自己的个性和特色。总体布局中要有自己的庭院与艺术小品，力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应174、体现出国际环保、绿色生态、园林、高雅等要素。5. 酒店应引进并体现绿色饭店的理念，在节能、环保、利用新能源等方面，从设计之初就加以考虑，同时在经营管理上向客人提供绿色产品，包括酒店的内部环境、食品等都应体现绿色理念，在市场上确立个性化形象。6. 酒店的设计建设应重视日后经营成本的控制。水、电、气、空调等应根据经营管理需要，适当分区域布置系统，必要时进行分区域设置计量装置。7本项目能充分利用当地特有的政策优势、地域优势和旅游优势，能安置当地居民就业，带动相关产业发展；本项目获得土地是本项目成功关键。8项目的现金流风险。在现阶段外部环境不是很好的时候，项目的投资应谨慎，特别是项目的资金要控制好，预175、留足够的流动资金，实现项目的顺利、快速建设运营。9本项目在建设和装修过程中应多听取有关专家的意见和建议，对于建设和装修过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析论证。在设计监理和施工的过程中，吸取省市类似项目的建设经验，采取合理可行有效的技术手段，确保工程万无一失。10初步设计编制做到了理论与实践相结合，项目建设目标、建设内容符合项目可研批复的要求，同时项目能带来良好的经济效益和社会效益，建议尽快实施。11. 本项目的差异化经营才是酒店能够吸引游客和旅客的关键，不但要在装修风格和餐饮更要在经营项目和服务上突出新疆民族特色和西北风情，增加公共健康娱乐设施和项目。综上所述，本项目的建设是必要的和可行176、的。15财务附表表：151 项目收入及税金 单位：万元序号名称234 5-11年营业收入营业收入营业收入营业收入1营业收入9,160.3411,123.2713,086.2013086.21.1客房收入5,730.346,958.278,186.208,186.201.2会议会展收入1,050.001,275.001,500.001,500.001.3餐饮收入1,680.002,040.002,400.002,400.001.4其他收入700.00850.001,000.001,000.002营业税458.02556.16654.31654.313销售税金及附加50.3861.1871.976177、5.433.1城市维护建设税32.0638.9345.8045.803.2教育费附加18.3222.2526.1719.633.2其他附加税目 - - - 表：152 项目总成本估算表 单位：万元序号 年份项目 合计 234567891011 负荷(%) 70%85%100%1外购原材料 6,248.66 458.02 556.16 654.31 654.31 654.31 654.31 654.31 654.31 654.31 654.31 2外购燃料及动力 7,640.00 560.00 680.00 800.00 800.00 800.00 800.00 800.00 800.00 80178、0.00 800.00 3工资及福利费 12,312.00 1,231.20 1,231.20 1,231.20 1,231.20 1,231.20 1,231.20 1,231.20 1,231.20 1,231.20 1,231.20 4 折旧费 13,356.56 1,335.66 1,335.66 1,335.66 1,335.66 1,335.66 1,335.66 1,335.66 1,335.66 1,335.66 1,335.66 5 财务费用 6 销售费用 17,077.49 916.03 1,112.33 1,308.62 1,962.93 1,962.93 1,962.9179、3 1,962.93 1,962.93 1,962.93 1,962.93 7 管理费用 5,561.64 327.16 327.16 327.16 654.31 654.31 654.31 654.31 654.31 654.31 654.31 8 其他费用 15,123.80 1,512.38 1,512.38 1,512.38 1,512.38 1,512.38 1,512.38 1,512.38 1,512.38 1,512.38 1,512.38 9 总成本费用 77,320.15 6,340.44 6,754.88 7,169.32 8,150.79 8,150.79 8,150.180、79 8,150.79 8,150.79 8,150.79 8,150.79 10 其中: 1.固定成本 46,354.00 4,406.39 4,406.39 4,406.39 4,733.55 4,733.55 4,733.55 4,733.55 4,733.55 4,733.55 4,733.55 112.可变成本 30,966.15 1,934.05 2,348.49 2,762.93 3,417.24 3,417.24 3,417.24 3,417.24 3,417.24 3,417.24 3,417.24 12经营成本 63,963.59 5,004.79 5,419.23 5,8181、33.67 6,815.13 6,815.13 6,815.13 6,815.13 6,815.13 6,815.13 6,815.13 表：153 项目损益表 单位：万元序号年份项目合计2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1销售收入 124,973.21 9,160.34 11,123.27 13,086.20 13,086.20 13,086.20 13,086.20 13,086.20 13,086.20 13,086.20 13,086.20 2总成本费用 77,320.15 6,340.44 6,754.88 7,169.32 8,150.79 8,150.79 8,150.182、79 8,150.79 8,150.79 8,150.79 8,150.79 3销售税金及附加 6,890.21 508.40 617.34 726.28 719.74 719.74 719.74 719.74 719.74 719.74 719.74 4利润总额 40,762.85 2,311.50 3,751.05 5,190.59 4,215.67 4,215.67 4,215.67 4,215.67 4,215.67 4,215.67 4,215.67 5应纳所得额 40,762.85 2,311.50 3,751.05 5,190.59 4,215.67 4,215.67 4,215183、.67 4,215.67 4,215.67 4,215.67 4,215.67 6所得税 10,190.71 577.87 937.76 1,297.65 1,053.92 1,053.92 1,053.92 1,053.92 1,053.92 1,053.92 1,053.92 7税后利润 30,572.14 1,733.62 2,813.29 3,892.95 3,161.75 3,161.75 3,161.75 3,161.75 3,161.75 3,161.75 3,161.75 8可供分配利润 30,572.14 1,733.62 2,813.29 3,892.95 3,161.75184、 3,161.75 3,161.75 3,161.75 3,161.75 3,161.75 3,161.75 表：154 项目现金流量表 单位：万元序号年份项目合计1234567891011一现金流入129,009.52 9,160.34 11,123.27 13,086.20 13,086.20 13,086.20 13,086.20 13,086.20 13,086.20 13,086.20 13,086.20 1销售收入124,973.21 9,160.34 11,123.27 13,086.20 13,086.20 13,086.20 13,086.20 13,086.20 13,08185、6.20 13,086.20 13,086.20 2回收固定资产余值 702.98 702.98 3回收流动资金 3,333.33 3,333.33 二现金流出96,104.05 15,059.54 6,091.06 6,974.33 7,857.60 8,588.79 8,588.79 8,588.79 8,588.79 8,588.79 8,588.79 8,588.79 1建设投资14,059.54 14,059.54 2固定资产投资方向调节税 - 3铺底流动资金 1,000.00 1,000.00 4经营成本63,963.59 5,004.79 5,419.23 5,833.67 6,186、815.13 6,815.13 6,815.13 6,815.13 6,815.13 6,815.13 6,815.13 5销售税金及附加 6,890.21 508.40 617.34 726.28 719.74 719.74 719.74 719.74 719.74 719.74 719.74 6所得税10,190.71 577.87 937.76 1,297.65 1,053.92 1,053.92 1,053.92 1,053.92 1,053.92 1,053.92 1,053.92 三净现金流量 32,905.47 -15,059.54 3,069.28 4,148.94 5,228187、.60 4,497.41 4,497.41 4,497.41 4,497.41 4,497.41 4,497.41 8,533.72 累计净现金流量 -15,059.54 -11,990.26 -7,841.32 -2,612.72 1,884.69 6,382.11 10,879.52 15,376.93 19,874.34 24,371.75 32,905.47 四所得税前净现金流量 43,096.18 -15,059.54 3,647.16 5,086.70 6,526.25 5,551.33 5,551.33 5,551.33 5,551.33 5,551.33 5,551.33 9,587.64 所得税前累计净现金流量 -15,059.54 -11,412.38 -6,325.68 200.57 5,751.90 11,303.23 16,854.56 22,405.89 27,957.21 33,508.54 43,096.18 计算指标：所得税前所得税后财务内部收益率（%）32.40 25.87 财务净现值（ic=18%）￥7,886.25￥4,159.23万元 投资回收期（年）4.00 4.58