1、四星级商务酒店提升为五星级改扩建工程项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月四星级商务酒店提升为五星级改扩建工程项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月101可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录摘 要10第一章 宏观经济与政策面分析11第一节：杭州宏观经济概况分析11一、“长三角”中的杭州11二、浙江省2、及杭州市宏观发展研究13三、杭州的城市发展战略14四、杭州所处宏观背景研究小结15第二节：杭州商业地产的宏观面概况及政策影响16一、浙江省及杭州市地产宏观面研究16二、 杭州市商业地产发展现状及展望18三、宏观调控对杭州楼市的影响22第三节：“长三角”地区旅游产业与杭州的旅游业发展26一、“长三角”地区旅游业发展现状26二、长三角旅游产业的发展对杭州旅游业的作用和意义30第四节、杭州旅游业的发展与其饭店业的相互影响32一、杭州市旅游产业的发展前景32二、杭州旅游业发展对其饭店业的影响36第五节、杭州与周边地区饭店业发展比较分析39一、杭州饭店业发展历程及现状39二、杭州饭店业经营总体状况、特色3、和发展趋势40四、案例研究42第二章 本项目背景和发展概况46第一节、本项目提出的背景及期望46一、背景46二、期望46第二节：本项目可操作方向探讨分析47一、 纯五星级酒店47二、 五星级酒店与酒店式写字楼的复合47三、 五星级酒店与酒店式公寓的复合47四、 五星级酒店与产权式酒店的复合47五、 五星级酒店、酒店式写字楼与酒店式公寓的复合47六、 五星级酒店、产权式酒店与酒店式公寓的复合47七、 五星级酒店、产权式酒店和酒店式写字楼的复合48第三章 地块分析48第一节：地理位置及交通状况48第二节：周边商业配套48一、 武林路商业街48二、 庆春路49三、 湖滨商业特色旅游特色街区49四、 4、西湖50第三节：地块分析总结50第四章 杭州地区可能存在的相关参考项目分析51第一节：锦绣天地51一、锦绣天地基本资料51二、买锦绣天地酒店式公寓人群特征52第二节：xx广场53第三节：复合地产综合分析54一、建筑形态对比54二、销售/出租状况54三、销售方式54四、购买人群54第四节：*未来开发方向的可行性54第五章 五星级酒店可行性分析55第一节：竞争对手研究55一、五星级酒店硬件设施对比55二、相关竞争对手的客群定位分析56第二节 市场需求研究57一、酒店内部员工的需求研究57二、酒店入住客人的需求研究57第三节、五星级酒店分析总结58第六章 酒店式公寓/产权式酒店可行性研究59一、定量5、调查59二、定性调查59第三节 酒公寓/产权式酒店开发分析总结59第七章 写字楼开发分析61第一节、杭州写字楼市场环境61第二节、杭州主要写字楼商圈特点631、武林商圈632、黄龙商圈633、庆春商圈644、吴山商圈655、湖滨商圈656、城站商圈66第五节、写字楼开发分析总结67第八章 商业项目开发分析68第一节、杭州商业圈现状分析68一、武林商圈研究68二、湖滨商圈71三、吴山商圈研究73四、目前商圈/区及特色商业街综合研究74第二节、*商铺主要经营范围调查75第三节、*商业项目开发分析总结75第九章 项目定位建议76第一节：项目基本指标76第二节：复合业态方案76一、业态复合方案一76二6、态复合方案二76三、业态复合方案三77第十章 项目财务分析77第一节：指标及相关数据说明78一、收入预计79二、营业税金与附加80三、成本80第二节：财务测算假设81一、酒店式公寓财务测算假设81二、酒店财务测算假设（包括超五星级酒店和产权式酒店）82第三节、成本分析82第六节、三种方案比较说明911、财务指标情况：912、各方案比较：92第七节、资金筹措及安排92第十一章 项目风险分析94第一节：风险类型94一、 成本风险94二、 市场风险94第二节：风险应对措施94第十二章 结论与建议95第一节、宏观背景结论951、经济层面背景952、商业地产宏观面953、杭州旅游业与饭店业954、总结7、96第二节、复合业态建议96一、基本建筑指标96二、复合形态97第三节、财务分析及资金筹措安排99一、收入预计99二、营业税金与附加100三、成本100四、财务测算假设101八、资金筹措及安排104摘 要本研究利用文献收集、问卷调查和个案访谈的资料，全面了解杭州市地产、旅游业和酒店业概况，结合杭州市星级酒店需求状况及各类地产开发方向的需求状况，深入研究未来*的项目定位和地产开发方向问题。第一章，阐明研究问题的宏观背景。对杭州市经济概况、杭州市商业地产发展及宏观调控影响做出较为细致的背景分析；由于涉及到未来酒店经营方面，本部分也对长三角酒店业的发展状况、长三角旅游业的现状结合案例分析，阐明本项目8、的研究背景。第二章，本项目的背景和发展概况。从本项目的提出原因及未来的项目期望两方面分析项目背景；分七个方面对本项目未来发展方向做了简单的分析。第三章，地块分析。从本项目的地理位置、交通状况及周边商业情况、旅游资源四个方面全面考察了本项目的地块发展状况。第四章，对杭州地区可能存在的相关参考项目的分析。通过对锦绣天地和xx广场的建筑指标和硬件设施两方面全面了解其建筑形态及业态定位，通过锦绣天地酒店式公寓购买人群的特征分析，了解杭州市酒店式公寓的消费人群，以确定未来*可能开发的酒店式公寓的定位人群。第五章，五星级酒店可行性分析。从五星级酒店竞争状况、需求状况分析五星级酒店的可行性方面，其次从未来酒9、店客房、餐饮和会所等需要改善的方面做了比较深入的研究。第六章，对作为本项目可能的开发方向之一酒店式公寓/产权式酒店的开发可行性分析。分别从杭州市酒店式公寓/产权式酒店的供应面、需求状况两方面分析本项目开发酒店式公寓/产权式酒店的可行性。第七章，从杭州市写字楼的供应状况和需求分析讨论未来开发酒店式写字楼的可性性；第八章，通过杭州市商圈分布状况结合商铺需求，了解未来*商铺规模、定位以及经营的品类。第九章，针对第五、六、七、八章结论，对复合业态提出三种方案建议。第十章，计算三种业态的项目投资估算及投资回报供开发商参考。第十一章，讨论本业态的开发风险及风险回避问题。最后一章，对本项目可行性的宏观背景总10、结、复合业态的具体建议和最终业态的财务分析和资金筹措安排三个方面的做了全面的总结。第一章 宏观经济与政策面分析第一节：杭州宏观经济概况分析一、“长三角”中的杭州1、“长三角”地区经济发展现状及前景长江三角洲地区是由上海市、浙江省(具体包括杭州、温州、宁波、湖州、嘉兴、绍兴、舟山7 市) 和江苏省(包括南京、镇江、扬州、常州、无锡、苏州、南通7 市) 共计15 个城市所组成的城市带。从经济发展水平看，“长三角”地区已经成为中国经济最为发达的区域1。早在2002年，国家统计局就在报告中称，该地区是“中国人口最稠密、经济最发达、人民生活最富裕的经济区域”2。2004年，“长三角”地区的GDP总量达到11、28775亿元，占全国GDP的21.1%；人均GDP和人均可支配收入分别为35147元和13481元3，大大高于环渤海经济圈，也高于珠三角地区。另据法国地理学者戈德曼预测，“长三角”将会形成世界上的第六大都市圈4。这意味着，以上海为经济中心的“长三角”地区会是继巴黎、伦敦、纽约、东京、北美五大湖区之后的又一个世界经济中心和商贸中心；这也意味着，旅游产业将会获得更为强大的经济支持和更加充足的旅游客源市场，最终带来该地区旅游业的快速、稳定和长期发展。2、长三角经济发展趋势（1）一体化进程全面：长三角一体化的发展目标是在未来10年左右的时间里，将长三角组建成一个“多心组团、分层辐射”的世界级都市经济12、圈。2003年以来，长三角的一体化进程全面推进，不断取得新进展。主要表现在两方面，第一，推进一体化的理念、机制不断深化和完善。两省一市的市政府高层就区域一体化达成战略共识，江、浙主动提出“接轨上海”的发展战略。第二，具体领域的一体化有实质性举措。【5】（2）三级都市圈逐渐形成，产业集群提升步伐快：都市经济圈是未来长三角构筑一体化发展的新型地域组织形式；而整合、提升产业集群是长三角未来一体化建设的主要手段之一，其中产业集群协同发展的五大领域分别是：石油化工、汽车制造、高新技术、现代物流和金融。（3）有望成为世界制造业中心：长三角正在从国际制造基地向国际制造中心转变。在各地区的定位中，浙江、江苏的13、经济功能定位于降低商品制造成本的地区，而上海则定位在降低长三角地区商品和服务产出的交易成本的中心。（4）核心城市上海的国际中心城市地位加强：2004年城市综合竞争力排名中上海以明显优势位于我国200个城市之首。这一点也受到了国外企业的认可，自2004年以来，许多全球大企业纷纷将自己的亚太总部或中国总部从本土或新加坡、香港、北京等地搬迁至上海，其中有通用汽车、福特、瑞典宜家、德加拉、雅芳、麦当劳、国际纸业 等各行业的著名企业。更多国际知名企业的入驻将会进一步提高上海的国际中心城市的地位。（5）杭州、南京两个中心城市的地位逐渐突显：在核心城市上海的国际地位日益突出、对周边城市辐射力加大的同时，杭州14、南京两个城市在各自的二级都市圈中的地位也在不断加强。（6）主要数据对比：表1-1 十六个城市间各项指标对比【6】地区土地面积(平方公里)2004年末户籍人口(万人)2004年生产总值（亿元）人均生产总值（亿元）城市居民可支配收入（元）累计%累计%累计%杭州16596651.68251515.03885813.71456512.9宁波9365552.7215815.53917315.41588211.2嘉兴3915333.94105116.53150616.21439214.0湖州5818257.2159115.42296615.31348713.2绍兴8256434.72131415.33015、25415.21567615.8舟山144096.9121217.02185517.51432612.4台州9411555.92117413.62117713.01665114.6南京6588572.33191017.33337517.21160213.8无锡4788447.19235017.45282516.31358816.7常州4375348.96110115.53166514.61286713.8苏州8488598.85345017.65799216.11445116.9南通8001773.79122615.61580616.11093714.0扬州6634454.2978814.7116、737314.7985113.2镇江3847267.2178114.72923514.71085814.9泰州5791502.7770514.71401414.8969513.8上海63411352.39745013.65530613.51668312.2长三角合计1096548200.862877515.43518715.11407513.7很明显，长江三角洲地区真正意义上的核心城市是沪宁杭苏四城市，而杭州在长三角南翼的辐射作用无人可代。尤其是从经济总量上看，杭州在长三角的南翼独树一帜，具有无可比拟的区域辐射作用。从居民人均收入状况看，长三角南翼浙江省下属城市普遍比较富裕，除湖州外的所有城市17、居民人均收入都超过长三角平均水平。也就是说，杭州所辐射的是一片普遍富庶的黄金热土。长三角南翼普遍富庶、杭州是其中的辐射中心、再加上杭州独特的居住环境，就不难理解为什么杭州是长三角所有城市中外地人来买房子最多的城市了。这是杭州房地产业发展得天独厚的综合优势，今后这一状况也不会有多大改变。杭州作为区域辐射中心的唯一威胁来自宁波的离心力。从数据上看，宁波是长三角南翼唯一能在经济总量上与杭州抗衡的城市，因而宁波一贯以来表现出“脱杭入沪”的倾向，规划中的杭州湾大桥建成将进一步推动这一趋势，使沪杭甬之间的关系有向沪宁苏靠拢的趋势。二、浙江省及杭州市宏观发展研究浙江省国民经济近几年一直保持快速增长，发展势头18、强劲。20012004年全省GDP年均增长12.8%，比全国8.5%高出 4.3个百分点。2004年，全省实现生产总值11243亿元，比上年增长14.3%。今后10年20年，浙江经济增长率仍将高于全国平均速度。预计到2010年，全省人均GDP将达到40004200美元，2020年将达到70008000美元。【7】杭州GDP已经连续十四年保持两位数的增长，2004年达到2515亿元，人均GDP达到38858元（4242美元），比上年增长了13.7%。预计2005年市区GDP将达到1680亿元，人均GDP达到5000美元；到2020年市区GDP将达到5580亿元，人均GDP达到14400美元，年均19、递增8%以上。表2 浙江省主要经济指标四年数据对比【8】生产总值（亿）人均GDP（元）GDP增长速度全社会固定资产资（亿元）200167481777310.52776.69200277961973012.53596.31200393953270014.44993.572004112432394214.35945表3 杭州市主要经济指标四年数据对比【9】生产总值（亿）人均GDP（元）GDP增长速度全社会固定资产资（亿元）200115682507413.4630.97200217812815013.2769.762003209932700151006.742004251538858151205.120、从表中可以看到，杭州市生产总值占浙江省生产总值的比重超过20%，近年没有发生很大变化。从经济发展速度来看：杭州市的经济发展速度要高于浙江省整体发展速度，但是两者差距呈缩小趋势。另外，省内舟山、嘉兴、宁波等城市近年来发展迅速，均超过杭州市的发展速度。长三角的几个发展迅速的城市，例如苏州、无锡的发展速度也超过杭州。浙江省全社会固定资产投资最近三年的增长速度分别是29.5%，38.8%、19.1%；杭州市的分别为21.9%，30.7%，19.7%。从表中可以看出，浙江省和杭州市的经济均处在稳健的快速增长中。虽然最近两年增长势头有所减缓，但仍呈现出快速发展的趋势。预计今后几年浙江省的发展速度将维持在121、4%左右，预计杭州市的增长速度会在15%徘徊。三、杭州的城市发展战略1、发展战略本世纪初,杭州市政府提出两个并列的城市发展战略：战略一，工业立市；战略二，致力于国际性旅游休闲城市的发展建设定位。杭州现有的制造业均是块状结构，其产业内部的分工与配套能力决定着现阶段“浙江制造”的主要优势所在。就“双市”战略对杭州经济发展的影响力而言，继续做大、做强已呈块状结构的制造业是杭州经济发展在现阶段包括今后一个时期内重点工作。从长三角看到整个中国，就旅游休闲的总体消费水平、支持配套系统的成熟与完善看，杭州要想成为东方的日内瓦还为时遥远。以旅游休闲为主体的杭州第三产业，还远不能支撑住21世纪的杭州。杭州市打出22、“旅游休闲之都”是为了韬光养晦，打出旅游休闲的牌子更有助于杭州的长远发展，而且杭州政府不会用“杭州制造”去“刺激”长三角内的主要竞争对手。2、战略实施动态（1）从政策等多方面大力吸引外资2004年东芝公司把笔记本电脑海外生产基地移师杭州；2005年松下计划在杭州经济技术开发区建立该公司全球最大的家电生产基地，而且计划在不久的将来在杭州成立家电研究开发中心-“中国生活研究中心（暂称）”。松下户田副社长表示杭州政府的积极支持是选择杭州的重要原因之一。杭州缺乏传统资源，但却是一个环境资源大市，环境资源是杭州最重要的城市综合竞争力所在。【10】世界银行的评选中，杭州是中国投资环境最好的城市。福布斯杂志23、推出的中国大陆最佳商业城市排行榜上，杭州排在第一。良好的环境资源加上政府的积极支持，引进外资的步伐将会进一步加快。（2）大力发展高新技术产业：杭州市委、市政府明确地把“构筑数字杭州，建设天堂硅谷”作为新世纪初和今后一个时期的“一号工程”。在沿钱塘江两岸，一个环杭州湾电子信息产业带正在形成，这里集聚了浙江70%以上的电子企业，信息产品制造业规模占全省80%以上，软件产业规模占全省90%以上，微电子和移动通信产业几乎全部集中在这一区域。在杭州秀美的自然风光下，搏动着一颗向国际先进制造业基地发展的心脏。（3）在发展工业的同时强调“休闲之都”：作为第1年世界休闲博览会的举办地，杭州致力于打造一个国际化24、的东方休闲之都，在最短的时间内使杭州成为一个国际旅游目的地城市。四、杭州所处宏观背景研究小结1、宏观经济发展大势中国经济正处于改革开放以来第三个增长周期之中，整体的经济素质和当局的掌控能力都有较大的提升，预计这一健康的增长周期将延续至2010年之后。长三角地区已成为拉动中国经济发展的火车头，生产总值遥遥领先，在固定资产投资额、对外贸易和吸引外资等方面也具有强势。浙江省及杭州市宏观经济基本面看好，预计在今后的10-20年内发展速度仍将高于全国平均水平。杭州目前已处在跨越式发展的前夜，即将跨越人均GDP5000美元大关，预计将在2010-2015年间实现跨越10000美元大关，进入发达行列。第二产25、业持续强势，第三产业将得到强力的发展。2、杭州市在长三角经济圈中的定位从经济总量上看，杭州在长三角的南翼独树一帜，具有无可比拟的区域辐射作用，而且，杭州所辐射的是一片普遍富庶的黄金热土。再加上杭州独特的居住环境，构成了房地产业发展的综合优势。与苏锡常地区对上海的严重依赖不同，杭州的城市定位强调与上海的同城效应，是旗帜鲜明的“区域副中心”，强调“接轨上海不是依赖上海”。工业立市战略和国际性旅游休闲城市定位并举的“双市战略”是杭州城市定位的核心：首先，杭州是“浙江制造”的重要基地，产业内部的分工与配套能力极强，已呈块状的制造业格局需进一步做大、做强，与整个长三角地区的产业有效互融、积极竞争；而国际26、性旅游休闲城市的定位则给予杭州未来更大的产业延伸空间，并打造其在整个长三角地区独一无二的城市品牌。第二节：杭州商业地产的宏观面概况及政策影响一、浙江省及杭州市地产宏观面研究长三角地区是“中国人口最稠密、经济最发达、人民生活最富裕的经济区域”。2004年，“长三角”地区的GDP总量达到28775亿元，占全国GDP的21.1%；人均GDP和人均可支配收入分别为35147元和13481元，大大高于环渤海经济圈，也高于珠三角地区。浙江省与上海市、江苏省并称为“长三角地区”的三大支柱, 其国民经济近几年一直保持快速增长，发展势头强劲。20012004年全省GDP年均增长12.8%，比全国8.5%高出 427、.3个百分点。2004年，全省实现生产总值11243亿元，比上年增长14.3%。今后10年20年，浙江经济增长率仍将高于全国平均速度。预计到2010年，全省人均GDP将达到40004200美元，2020年将达到70008000美元。作为浙江省省会城市的杭州，其经济实力及发展势头也不容小觑，杭州GDP已经连续十四年保持两位数的增长，2004年达到2515亿元，人均GDP达到38858元（4242美元），比上年增长了13.7%。预计2005年市区GDP将达到1680亿元，人均GDP达到5000美元；到2020年市区GDP将达到5580亿元，人均GDP达到14400美元，年均递增8%以上。在经济快速28、发展的浙江省,尤其是杭州市区,房地产业已经成为浙江经济重要的支柱产业，在发展国民经济中发挥着重要的作用。虽然03年-04年国家宏观调控中对固定资产投资的宏观调控也包括房地产投资在内，但因房地产业是需要持续发展的行业，而且各地发展不平衡，故此要求各城市从实际出发进行有针对性的“点刹”性的调控。因此，认为这次全国性的宏观调控主要是房地产引起、调控的主要目的是降低房产价格的观点是不确切的。正如国家建设部房地产司司长谢家瑾司长所说,从总体上来说，对房地产业调控的重点不是“压”，政府不希望房价出现大起大落。有区别、有针对地解决各地不同的问题，以促其健康发展，使房地产业成为发展国民经济不断地做出更多更大贡29、献的动力,正是杭州市乃至浙江省房地产业发展的真实写照。浙江省统计局2005年1至5月的统计资料对上述的观点进行了有力的确认。据统计,今年1至5月,全省全社会固定资产投资达1032.36个亿,比去年同比增长7.5%；房地产开发投资额达471.36亿,比去年同期增长14.2%,其中商品房建设投资额达到304.67个亿,比去年同期增长17.7%。商品房建设占房地产开发投资的比重如图1所示。从另一个衡量投资热度的商品房施工面积来分析,2005年1至5月达到11733.85万平方米,其中住宅面积达到8999.96万平方米,同比分别增长21.8%和20.0%。住宅施工面积占商品房施工总面积的百分比饼图,如30、图2所示。可以看出,在保持较快的增长幅度(20%)的同时,住宅在商品房施工总面积中仍然占有较合理的比重, 体现了浙江省通过调整住房建设的结构，满足不同层次居民的住房要求，为中低收入者供应更多的低价位住房,及通过增强房地产市场的信息透明化、稳定房价来促进整个房地产市场的健康发展的战略。从以上数据与图表可明显得出这样的结论:无论是房地产业投资总额还是商品房建设投资,都比去年有了15%左右的增长幅度,远远高于浙江省全社会固定资产投资增长7.5%的速度,显示了政府及开发商对浙江房地产业的信心。从固定资产投资总额在全省各地的结构性分布来看,各地的投资额及增长率参差不齐,具体的投资及同期增长比率如图3所示31、。图中可以看出,杭州位于以杭州、宁波为首的第一梯队中。这一梯队的特点便是投资总额普遍高于其他地区,而同比增长也在两位数,杭州增长9.5%而宁波更是达到16%。第二梯队以嘉兴和绍兴为首,与温州与湖州组队,其特点是虽投资额比第一梯队略微逊色,但增长势头非常迅速,尤其是湖州,同比增长30%。以台州为首的第三梯队无论在投资总额还是增长速度上都乏善可陈。以固定资产投资额统观浙江省,杭甬两地区在投资额绝对数量上的优势及快速的增长势头,都显示了两地区在浙江省经济中的重要地位和雄厚实力。通过上述对浙江省宏观经济尤其是在固定资产投资方面的总体及结构性分析,我们可以看出:长三角地区已成为拉动中国经济发展的火车头,32、 在各方面都具有其他经济区块无法比拟的强势,而浙江省地处长三角较为富庶的南翼,地理位置得天独厚,经济发展突飞猛进,已成为重要的经济引擎。杭州市作为浙江省的经济辐射中心,依托独特的居住环境,无论从投资气候,天然环境,还是政策导向,购买实力来看,都对在杭州的房地产投资发展提供了沃土。二、 杭州市商业地产发展现状及展望自从今年3月17日央行上调个人住房公积金贷款利率以来，政府又出台了一系列的调控措施，尤其是4月初银监会选择天津、沈阳、上海、南京、杭州、宁波、青岛、重庆8个城市，对4家国有商业银行和12家股份制商业银行的房地产贷款情况进行了检查。抽查城市中，浙江省八占其二，对浙江省房地产业的重视可见一33、斑。深入分析政府自3月17日加息以来采取的种种调控措施，我们认为上次房地产调控的主要目的有以下几点：稳定房价，保持房价的上涨在一定的幅度之内；抑制房价远离价值的不合理上涨，防止出现价格暴涨的“泡沫”。禁止房地产市场炒作、整顿市场行为；加强信贷管理，防范房地产金融风险。调整住房建设的结构，满足不同层次居民的住房要求，为中低收入者供应更多的低价位住房。通过增强房地产市场的信息透明化、稳定房价来促进整个房地产市场的健康发展。首次宏观调控的一系列的房产调控政策出台之后，各地房产市场均有一定程度的反应，尤其是最近几年房价上涨幅度较高的几个城市。正如建设部副部长刘志峰在6月3日的房地产市场形势报告会上说，34、中国房地产市场运行已出现部分城市商品住房成交量明显下降，价格上涨趋缓等积极变化。在政策强大攻势下，杭州楼市持续很长时间的观望、僵持局面开始被打破，大量待价而沽的空置楼房近几天来纷纷挂牌于二手房市场。通过观察杭州透明售房网上所显示的住宅成交量数字，恐怕实在难以让杭州的开发商笑出声来。但在这略显颓势的市场中，一类房产的成交却搅得表面波澜不惊的房海暗流涌动。5月30日，在“6.1”大限之前的倒数第二天，根据杭州市透明网公布的数据，当天杭州市共成交33套物业，其中公建、商业类物业成交量达到了21套，占据当天总成交额的63%。而当日预定数量达到了59套，却没有一套是公建、商业类物业，观察这类物业的交易信35、息可以发现，一般极少有预定，而是直接成交。这也不难看出买卖双方对这一物业类型的信心。其实早在5月25日起，阳光顾问信息研究部已连续数天统计了杭州透明网上公布的成交数据，杭州市公建、商业类物业的成交量始终没有出现象住宅物业那样的明显下滑趋势，保持着稳定的成交量，还时有上升趋势。从物业类型上看，像福雷德广场、万新大厦这样的小户型酒店式公寓的销量是最好的，单价从6000元到2万元不等；另外，环球时代广场写字楼等写字楼项目的成交量也不错，这些写字楼所处的地段通常商业氛围较成熟，单价也都在1.5万元以上。那什么样的物业可称为商业地产？我们对商业地产概念的重新认识，商业地产概念有广义、狭义之分，从广义上讲36、，商业地产是指各种非生产性、非居住性的物业形式，包括写字楼、会议中心，以及商业服务业的经营场所等等。而狭义的商业地产概念，是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、健康服务、休闲娱乐设施等等。其开发模式、融资模式、功能用途都有利于住宅、公寓、写字楼等等房地产形式。商业地产在城市经济中的作用体现在：带动了第三产业的迅速发展、改善人民的生活品质、提升城市综合竞争能力、吸纳社会就业人口和承载城市景观功能等。与前一小节所述的杭州市宏观经济概况相对照，也就不会对商业地产在杭州楼市中的异军突起感到意外了。与住宅类物业不同,商业地产的受宏观政策的影响还是较大的。商业地产的开发经营周期很长，不可37、预见性因素很多，受相关政策的影响相对较大，因此，商业地产市场的发展与商业地产政策的制定应该是息息相关的。目前我们国家商业地产融资的渠道比较单一，主要靠银行贷款，银行信贷率非常高，有的开发商在70、80，部分的超过90。所以在去年上半年的宏观调控中，商业地产被列入调控的范围。虽然商业地产在调控之列，但各地仍投资热情高涨，开发热度不减，特别是代表一些城市形象的大型商业项目陆续建成。这主要是因为，一方面中国加入世贸组织以后，许多国际零售、娱乐餐饮业商业巨头，都在加快进入中国市场，特别是2004年12月11号，随着零售业的全面开放，现在基本已经全面开放了，外资零售业扩大了在我国的扩张区域，加快了发展步38、伐，使商业地产需求量进一步加大；另一方面若该商业地产属于品牌物业，开发商会在商业地产的选择上，租金价格的谈判中，占据主动权。杭州市的商业地产基本围绕一个市中心商业中心、四个区域商业中心、三个市级商业副中心、十二个区域商业副中心、十一条商业特色街区的布局，在林林总总的商业中心规划范围内，商业物业开发量快速增长。据杭州市商贸局商业网点处有关人员提供的数据，目前杭州有69个跨国商业企业网点，各种国内的连锁店、专卖店、超级市场、量贩店、仓储商场、主题商场等仍在增多。而据专业人士介绍，发达国家人均商业面积通常在1.2平方米以上，像上海、北京人均商业面积已接近1平方米，需求依然较为强劲。而目前杭州人均商业39、面积约为0.7平方米，增量空间尚有一定余地。而杭州市商业用地的土地出让情况,为我们描绘出杭州市商业地产中近期内发展的大致轮廓。根据近年来杭州市非住宅土地出让的统计,我们得到如下表所示的数据。从表上不难看出,市中心在中近期仍将是高档商业地产的领地,钱江新城将在3至5年后成为CBD中的新贵,城北将由汽车企业领军渐成商业气候,而滨江、三墩、下沙将为住宅物业配套及服务。整体呈现中心火爆、热点闪耀、周边快速升温的态势,这与杭州商业正摆脱单一商业中心格局的发展是一致的。表1区块数量(宗)具体位置特点市中心20上城、下城及江干价格起伏较大:如2002年江干区两块土地仅以1600元/平米左右成交；而2005年40、6月2日吴山路附近地块以17770/平米成交,创下历年杭州非住宅用地交易之最。钱江新城27商业用地供应量大,建筑容积率高:是政府重点规划的CBD区块,3至5年后将成为继武林,黄龙,庆春后又一新兴写字楼板块。滨江21商务办公用地为主,住宅配套商业用地为辅:众多企业对商务办公用地需求较大,同时随着入住人群的增加,须新建大量商业及服务设施。城北29文一、德胜路以北汽车4S企业用地最多:政府着力打造”城北汽车一条街”,并推出多宗专为汽车企业设计的商业用地。汽车产业在该地块已渐成气候。三墩1商业用地价格看涨:大型人文社区及浙大紫金港校区的居住群体对该区块的商业用地需求不断增加,配套的不完善延缓商业用地的41、状况已逐渐得到解决,价格看涨。下沙6商业用地量少价低:商业用地的提供远远落后于住宅的开发速度,已对区块内的房地产市场产生负面影响。2004年以来,商业用地量已大量增加,但总体仍呈现量少价低状。在商业地产的研究中,我们也不断听到商业地产由于“粗放经营”而失败的案例。分析其原因,不外乎这么几个原因: 不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，对商业特性的把握存在着偏差，盲目套用住宅开发的模式,没搞清商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者能有机结合起来；经营者在经营思路上有偏差,大多数都抱着“卖房子就走”的经营思想，没有对商业地产完善规划和长期运营的思想准备； 商业地产开发过分42、依赖银行贷款,一旦出现商业经营差、利润下降, 就会造成银行的不良贷款。根据上述一些问题,结合近期较为成功的商业物业案例分析及杭州市商业经济特点,我们在此对商业地产的开发做出一些思考: 首先,应采用科学合理的商业模式，商业模式不能是住宅的销售模式，应该进行重新定位，要最大限度减少成本。可通过商业与地产商强强联手，通过各种品牌的组合，产生经营优势，又有效控制和降低了经营风险；其次, 商业地产模式一定要定好位。由于商业地产与市场需求关系紧密，地产商在开发商业地产的时候，定位非常关键。要抓好定位先要调查好市场，从市场规律出发,以市场细分是商业定位的前提；再次, 如果是主题经营则要凸现特色。小型商业在经43、营定位时一定要避免与大型商业设施等发生正面冲突，要做到专、精。因此，开发商业地产除了要积攒实力外，还得做好“精耕细作”的思想准备。这其中,专业的商业管理团队的作用日益重要。这些管理团队既包括物业管理人员，又要包括商业管理的专家，以及营销方面的专家，只有各方面人员的配合，才能共同把商业物业持续的经营好、管理好，发挥好商业资源应有的价值。杭州市位于中国最具成长性的长三角地区，房地产业经过振荡之后，从总体上说还将持续飘红，其中具有创新精神、具备资源稀缺性、品质过硬的产品会具有很强的抗风险能力，具备较强创新能力的开发商能获得长足的发展。三、宏观调控对杭州楼市的影响从2003年底开始的此次房地产调控至今44、仍重在微观的行政调控上面，尚未大手笔的动用宏观调控中常用的货币政策和财政政策。主要调控措施包括：3月17日央行上调个人住房公积金贷款利率。3月中旬国家外汇管理局局长郭树清表示，遏制外资炒楼。3月26日国务院下发关于切实稳定住房价格的通知，首次以行政问责制的形式对房价实行调控。4月初银监会选择天津、沈阳、上海、南京、杭州、宁波、青岛、重庆8个城市，对4家国有商业银行和12家股份制商业银行的房地产贷款情况进行了检查。4月中旬央行提高商业房贷逾期罚息利率。4月28日国务院新八条下发。4月30日七部门关于做好稳定住房价格工作的意见 5月18日国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知，从2005年45、7月1日起实行。5月日建设部向社会公布个工作时间表。6月初，28个城市的国土资源管理部门采取四大措施加强土地供应调控，以控制房价过快上涨。2005年宏观调控有两个重要的特点：第一是2005年政策的承接和连贯性比较强，中央确立政策导向，部委制定措施，地方执行和出台细则，自上而下的调控，有目的，有步骤，有条理。第二是2004年的调控多是单个部委的政策，2005年的政策以组合拳为主，七部委意见，三部门通知，部委联动，中央地方联动成为本次调控的最大特点。总的来说，政府会根据政策出台后市场的反应和调控的效果，再决定进一步的调控方向和措施。5月26日中国人民银行发布的二五年第一季度中国货币政策执行报告中指46、出 “今年一季度，一些地区房地产投资规模仍然过大，存在着供应结构不合理，商品住房价格增长偏快的问题。”字里行间透露出仍有可能采取加息措施的信息。今后最为重要的、最容易切入的，是从房地产市场的信息透明化、利率提高及银行信贷严格审查等措施上入手。（易宪荣）厉以宁认为我国房价上涨是由需求和供给两方面引起的，今后主要的调控方向是调整供给的结构，解决好中低收入家庭的住房问题。有关政府官员表示在继续关注东部沿海地区和一些中心城市房价变化的同时，也要关注中西部地区出现的新情况、新问题及其发展走势。2005年房地产业发展趋势：投资继续得到控制，融资渠道酝酿变局。中央经济工作会议将“控制固定资产投资总规模，优化47、投资结构与消费关系”列为2005年的重点之一，表明继续控制投资增长仍是2005年宏观调控的重要手段。预计2005年房地产投资增速将进一步放缓，低于2004年增长速度，但估计不会低于20%。土地市场趋向规范，建设用地增量控制更严。从房地产业的层面看，房地产开发的圈地行为将受到遏制，大盘开发将逐步不再成为主导模式，中小房地产项目将逐步成为市场主体。被动需求有望下降，二手房市场升温。2004年停止拆迁、集中解决拆迁问题，说明中央十分关注拆迁的负面效应，2005年政府将继续慎重对待拆迁问题。2004年二手房市场以房源趋于丰富化、购房人群趋于多元化、消费需求趋于升级化、热点区域趋于扩大化位特征。预计2048、05年二手房将发挥更重要的作用。供求关系偏紧，房价增幅趋缓。分析供求关系可以判断，2005年仍将保持上升的趋势，但增幅将减缓。企业持续洗牌重组，市场竞争回归理性。这是市场条件下房地产企业发展的必然趋势，也是今后几年房地产企业的发展趋势。宏观调控对杭州楼市的影响：三月以来，政府出台一系列的政策“组合拳”力图遏止房产过度投资和投机，以平抑房价，杭州房产市场上也出现了种种信号。购房者观望心态严重：本公司本月的杭州购房者观望心态调查发现，认为楼市还不明朗，决定先观望一段时间再购买的人群占了65%。从4月4日至5月14日，杭州城区的商品住宅成交量平均每天30套，这个数字比3月份日均成交81套下降得相当明49、显。二级市场反应明显：房产中介机构最近的门庭兴旺，据杭州公众房网、中瑞、外滩等几家规模较大的房产中介公司的调查，杭州市中心的“绿园”“凤起花苑”“都市花园”等万元楼盘的二手房纷纷在市场上露脸，大量高档二手房涌入市场。市场上出现了部分房源挂牌价回落、同类区域房源挂牌价格分歧较大的现象。土地供应放量：05年杭州市计划再推4500亩商品房用地，土地投放量将达到一个高峰，这批土地大都是五类以外近郊地块，集中上市后，23年内将建成房产投放市场。加上市政府建设的占地达6平方公里的大型居住区，这批土地将直接改变杭州市住宅市场的供求关系。房产开发商风险意识加强：3月30日，在杭州市举行的土地出让招标会上，三块50、宅地被房产企业高价竞得。不过罕见的是，位于杭州滨江区的第12号地块，被浙江天阳、浙江绿地、杭州房屋建设开发总公司和杭州市房地产联合开发总公司四家房产企业联合竞得。事实上，这四家房产企业在浙江都并非小型开发企业，其抱团合作透露出一个信息：房产开发商欲通过合作来分散投资风险。 对商业地产的影响：在“组合拳”的重压下，杭州楼市观望气氛日渐浓郁。但是商业地产却是逆风而行，高档写字楼、商场、酒店等房地产项目受到青睐。据了解，最近每个季度都有将近30个海外基金来杭州寻找房地产的投资机会；另一方面，杭州主要办公区域的甲级写字楼租金持续上涨，2005年一季度6个甲级写字楼平均租金达到了1.05美元/平米/天。51、同时，甲级写字楼的空置率达到近10年来的新低。（见6月16日今日早报B1版）对酒店式公寓的影响：酒店式公寓是一种集投资与自用于一体的物业形式。宏观调控对炒房的趋势肯定会有影响，而对于买房中长期投资和自用的影响则不会太大。目前酒店式公寓主要的客户群体是以外资公司、跨国公司、新兴行业、自由职业者等人士为主。数据显示，对酒店式公寓的市场需求是在稳步提升。而且，在我们的调查中发现杭州酒店式公寓的投资者几乎全都是中长期投资，因此宏观调控对他们的影响并不是特别大。从短期看，宏观调控将对“投资、投机和超前消费”的需求所产生的泡沫产生强力的挤压；杭城购房者正常需求层面虽仍旺盛，但受观望氛围日浓的大市拖累，持币52、待购行为蔓延，有效需求也遭受打压；以别墅排屋为代表的“非普通住宅”首当政策冲击，消费者购买成本增加，有效需求被压制的现象将特别明显。楼市调控的“组合拳”效应已开始显现，但相比政策的出台，楼市受到的影响会有一定滞后性，真正发威还得假以时日。估计到明年，调控“组合拳”对楼市的影响会达到顶点。宏观调控影响延续时间：以前的两次宏观调控（包括杭州市政府推行个调税）对杭州楼市的影响均持续几个月，但这次的“组合拳”明显不同。从当局者的角度看，态度明显更加坚决，如果本次宏观调控像上一次一样半年之后影响就减弱了，楼市回复火爆状况，那么中央政府必将进一步加大调控力度以保证调控目标最终实现；从购房者角度看，对比华坤53、历次观望研究的数据，购房者认为的宏观调控影响持续时间也明显比以往长，主流的看法是影响将持续两年以上。因此，我们认为，本次宏观调控对房地产市场影响的持续时间，应至少放在一个2-3年的中期时间表上考量。结合宏观调控、土地投放、需求等诸多因素，从总体上看，杭州楼市比较大的可能走向平稳。基本表现是房价稳步上升，涨幅趋缓，销售周期变长，中心区域等资源稀缺地块持续坚挺，开发商的竞争会比前些年加剧，从而带动建筑艺术、设计水平等房产品质以及营销策略水平的提升。第三节：“长三角”地区旅游产业与杭州的旅游业发展一、“长三角”地区旅游业发展现状1、杭州与“长三角”其它城市比较分析单从旅游经济角度来讲，“长三角”地区54、的旅游产业发展水平是十分高的。表4从入境旅游人数、入境旅游收入、国内旅游人数、旅游总收入和旅游总收入占GDP比重六个方面反映了15个城市及区域整体的旅游业情况。表4 2002年“长三角”15城市旅游业发展情况市城标指入境旅游人数（万人次）旅游创汇（万美元）国内旅游人数（万人次）旅游总收入（亿元）总收入占GDP比重（%）上海272.532275008760.92993.8021.9南京56.13323002076.00220.4017.0苏州89.10278002010.10198.009.5无锡47.70150001871.10150.009.4常州8.106099680.2061.308.155、南通7.796885450.3040.914.6扬州12.134770633.3352.029.3镇江14.966713610.0553.109.5杭州105.62477002652.38294.4016.5温州12.424973798.0874.827.1绍兴10.1035691006.7078.468.4宁波20.5488351599.96151.4010.1嘉兴22.437222858.9768.309.7湖州3.001200788.1046.0510.9舟山10.004000621.9824.5017.0总量692.5540456625418.172507.46-平均46.17269756、11694.55167.1611.3数据来源：各城市统计公报、年鉴。2001年,全国入境旅游人次为9791，旅游外汇收入为204亿美元，旅游总收入5571.2亿元。长三角地区在上述三项指标上分别占全国总量的7.1%，19.8%和45%，可见旅游者在该地区消费之多。从上表可以看出，上海作为该地区的中心城市，旅游入境人数、旅游创汇及总收入都远远高于其它城市，其产业龙头的地位坚定不摇，属于入境旅游第一集团。除了上海，杭州在绝大多数指标上都处于比较领先的位置。与同是省会城市的南京相比，除了旅游总收入占GDP比重，杭州的各项指标都高于对方，尤其是入境旅游人次比对方高出了近一倍，旅游总收入也较之多出1/357、强。与同是“天堂”的苏州相比，杭州的大部分指标的优势更为明显，旅游创汇是对方的1.7倍，旅游总收入更是较之多出96.4亿元，旅游总收入占GDP比重杭州比苏州高出7个百分点。入境旅游杭州曾在2001年超过苏州，这个优势一直保持到2003年，然后受非典影响恢复比苏州较慢一些，而杭州对南京则始终保持绝对的优势；但在旅游外汇收入方面，杭州则始终领先其它两个城市，说明外国游客在杭州的消费水平较高。杭州与南京、苏州、无锡、宁波及嘉兴一起构成了入境旅游第二集团，且处于领先和优势地位。其余城市则属于入境旅游第三集团，根本无法与杭州相抗衡表5 南京、杭州和苏州历年入境旅游人次年份城市1999200020012058、0220032004南京37.941.947.056.151.572杭州59.270.781.9105.686.1123.4苏州60.771.477.889.181.6130.2数据来源：各城市历年统计公报。2、从资源与产品角度看，“长三角”地区旅游资源类型丰富，品质较高，旅游产品开发理念比较先进，现代经营方式较为成熟，资源与产品竞争力十分明显。年份城市表6南京、杭州和苏州历年旅游外汇收入（数据来源：同上。）199920002001200220032004南京201002210024400323003170051000杭州237002920038000477004220059700苏州173059、020100234002780029100486003、从区域管理的角度看，“长三角”旅游一体化发展为该区域吸引更多的国内外旅游者提供了机遇。长江三角洲旅游城市合作宣言指出：取消旅游壁垒与进入障碍，建成中国首个无障碍的跨省市旅游区，最终成为世界级的旅游目的地12。宣言明确了“长三角”旅游城市的合作项目和行动计划，并在加强区域旅游合作、区域旅游品派塑造、旅游资源和产品整合与保护、旅游信息交流与一体化、区域旅游便利措施等多方面达成共识。该举措将极大地提升“长三角”地区的旅游竞争力，为区域内各城市旅游产业的发展创造了机会。4、长三角地区的饭店业发展总体情况截止到2002年，上海、江苏和浙江共有16860、2家星级饭店，其中五星级41家，四星级131家，高档饭店比例占到10.2%；同期全国拥有五星级饭店175家，四星级635家，长三角地区占全国的比例分别为23.4%和20.6%。表7 上海、江苏和浙江星级饭店数量(按星级分)星级地区五星级四星级三星级二星级一星级上海202711613620江苏145918929122浙江74619937497数据来源：2003年中国旅游统计年鉴从结构来讲，上海高、中、低档比例为1：2.5：3.3；江苏为1：2.6：4.3；浙江为1：3.8：8.9。国际上高、中、低档饭店比例一般为1：3：6，可见浙江的星级饭店结构很不合理，需要加强高档饭店和中档饭店的建设，尤其是61、五星级饭店的建设。表8 上海、江苏和浙江星级饭店主要指标情况指标地区出租率(%)营业额(亿元)税金(亿元)劳动生产率(万元/人)职工人数(万人)上海71.7899.934.8113.577.37江苏63.2570.773.428.788.06浙江68.30101.084.7610.949.24全国平均或占全国比例60.1529.7%26.7%7.5220.3%数据来源：2002年中国星级饭店统计公报由此可见，长三角地区的星级饭店在全部指标上面都超出全国平均水平或占全国较大比例。浙江在饭店房间出租率和职工人数方面较江苏和上海多，其它各项指标都高出江苏而略低于上海。二、长三角旅游产业的发展对杭州旅62、游业的作用和意义1、为杭州旅游业提供充足的国内旅游客源“长三角”地区经济发达，人均收入和可支配收入高，出游力强大；该区域作为一个整体，其形象正在逐渐被认同，旅游整合产生的拉动作用巨大，游客一旦达到该区域的某个城市也同时会很顺利地访问区域内其它城市。2、为杭州旅游业提供重要的入境旅游客源这个方面来自上海的辐射作用。上海是中国的经济中心，也是世界未来的经济中心之一，其商贸旅游十分发达；区位优势和海、陆、空完整的国际交通体系使之成为国际游客主要的中转地之一。另外，上海是各国使馆和跨国企业的聚集地，外国常驻人口众多，国际交流十分普遍和频繁，从而可以作为杭州的“国内入境旅游”客源地。有数据表明，杭州较江63、苏的南京、苏州和无锡对上海及周边地区游客更具吸引力。如下表所示：表9 长三角地区国内旅游流向（1999） 单位：%地区或城市长三角地区城市上海南京无锡苏州杭州宁波长三角地区上海1.52.37.88.216.4江苏23.120.05.08.85.24.5浙江15.22.90.61.229.030.9如表中数据所示，在杭州的游客中有8.2%来自上海，高于苏州的7.8%，南京的1.5%和无锡的2.3%。有趣的是，杭州并没有因为较无锡的地理位置优势，而在对江苏的旅游吸引方面逊于它，相反比对方高出0.2个百分点，且江苏主要旅游城市对浙江主要旅游城市的吸引力不如后者对前者的吸引力。3、为杭州旅游业发展质量64、的提升创造条件目前杭州的旅游业，观光游览仍然是大头，但是休闲度假、商务及会展的比重在逐年扩大，且休闲度假游客已占旅游总量的31.5%，较4年前增长了68.4%，高出浙江省平均水平10.3个百分点，也高于地区内其它主要竞争城市。作为中国经济最发达、生活最富裕的地区，“长三角”旅游产业的发展必将是向高质量迈进，而杭州作为国内少有的几个著名的风景旅游城市和宜居城市，无疑在旅游业发展质量提升方面更具实力，其休闲度假旅游、会展旅游以及商务旅游必将获得长足进步。第四节、杭州旅游业的发展与其饭店业的相互影响一、杭州市旅游产业的发展前景1、杭州旅游产业规划思路11A总体思路2004年8月，杭州市政府正式提出了65、打造“东方休闲之都”的旅游形象，指出建设“东方休闲之都”是提升杭州城市竞争力，促使杭州旅游业从观光到休闲度假及商务、会展旅游，打造个性化国际旅游目的地的需要，并力争到2010年将杭州市发展成为一个以观光旅游为主导、以会展旅游为重点的与上海接轨的国际性区域会展中心和重要的国内会展中心。近年来，杭州市先后提出了“旅游西进”战略、文化名城战略及旅游国际化战略。其中，“旅游西进”是旅游业总战略，而后二者是子战略，“三大战略”相互支撑，协调发展，成为打造“东方休闲之都”三把“金钥匙”。而要将杭州打造成为真正的“东方休闲之都”，杭州市人民政府一直致力于打好杭州市旅游业发展的几个“金字招牌”。首先，打好西湖66、牌。杭州倚西湖而兴，因西湖而名，西湖是杭州的根与魂。杭州市市委市政府坚持“经营杭州必须经营西湖”的理念，通过实施西湖综合保护工程，不断提升城市核心竞争力。其次，打好会展牌。为加快推进杭州旅游业态的转型，大力发展会展业，从2000年起杭州恢复举办71年前的西湖博览会，连续四届西博会，每届吸引国内外游客500万人次。会展业有效提升了游客的品质，优化了杭州旅游产业结构。2003年西博会直接拉动GDP达0.67个百分点。为进一步提高杭州会展游的含金量，杭州成功申请并积极筹办2006世界休闲博览会 ，会期将历时184天，力争吸引入境游客100万人次，国内游客1500万人次。然后，打好文化牌。文化是旅游的67、灵魂，文化休闲是休闲的最高层次和最佳方式。近年来，杭州在旅游和休闲文化理念上，凸现“历史的时尚化、民族的国际化、高雅的大众化、生活的艺术化、名产的表演化”。通过艺术演出、文化休闲会议以及特色文化氛围的营造来丰富杭州参与性、体验性旅游产品的内容。最后，打好生态牌。围绕“东方休闲之都”品牌，各区、县（市）按照大杭州、大旅游、大产业的发展目标，在提升观光旅游产品质量的同时，发挥自身山水及生态环境的优势，大力发展滨水、高山及主题休闲度假产品。前三张牌会给杭州带来大量高品位、高消费游客，从而将促使高档饭店等设施的快速建设和繁荣；最后一张牌同样会提升杭州旅游业的品位，但会在一定程度上加剧其高档饭店业的竞争68、，因为度假区饭店都是一些品位高、主题突出的高档住宿设施，这要求今后高档饭店的建设要注重饭店服务质量的提升、主题形象的塑造和特色文化的培育。B客源市场发展思路据杭州的实际情况，杭州旅游客源市场开发的总方针是：以国内旅游客源市场为基础，以入境旅游客源市场为重点，逐步发展出境旅游客源市场，让杭州走向世界，让世界了解杭州，使杭州成为亚太地区重要的旅游胜地。“十五”期间，杭州市入境旅游市场继续贯彻“市场定位、注重特色、突出重点、全面吸引”的方针，积极巩固日本、东盟五国和韩国等洲内一级市场；大力发展港澳台特定市场；重点拓展美、俄、德、法、英等欧美国家洲际一级市场，加快吸引中北欧和中亚诸国二级潜在市场，最终69、形成以亚洲为中心，日本、欧盟、美国为重点，欧洲、美洲和大洋洲为环带的国际旅游市场。根据杭州市入境旅游以散客市场为主的特点，有针对性地开展促销工作，以富有杭州历史文化、山水风光和生态度假旅游产品的优化、升级作为搞好对外促销的基础，在继续发展观光旅游的同时，大力开发以会展、度假、康复、文化、体育、青年修学、妇女活动等为重点的专项旅游产品，做到资源开发和整体促销同时并举，硬件设施改善与服务质量提高同时并举，以增强杭州市旅游产品在国际市场上的竞争力。2、杭州旅游业发展前景城市竞争力优势明显，在2005中国城市竞争力报告中，杭州市的综合竞争力排第五位，其中环境竞争力排第二位，人均环境优美度和自然环境优美70、度分列第一和第五位。环境是旅游业核心竞争力所在，杭州在旅游业大力发展方面具备了基础性因素。而人才竞争力和资本竞争力的领先地位则让杭州具备了广阔的经济和商贸发展前景，不仅能够具备强大的经济实力做后盾，还给商务、会展旅游的兴旺创造了巨大的机会。A旅游资源优势拥有“上有天堂，下游苏杭”这样的美称足以说明杭州具有其他地区难以媲美的风景旅游资源，自然赋予的独特环境和几千年人类文化积淀，使杭州成为我国东南部风景名胜荟萃之地。杭州拥有两个国家级风景名胜区西湖风景名胜区、“两江一湖”（富春江新安江千岛湖）风景名胜区；两个国家级自然保护区天目山、清凉峰自然保护区；五个国家森林公园千岛湖、大奇山、午潮山、富春江和71、青山湖森林公园；一个国家级旅游度假区之江国家旅游度假区；全国首个国家级湿地公园西溪国家湿地公园。杭州还有全国重点文物保护单位14个、国家级博物馆5个。全市拥有年接待1万人次以上的各类旅游景区、景点120余处。B特色旅游节庆活动杭州有影响的旅游节庆活动,主要有“西博之旅”、西湖国际烟花大会、西湖国际桂花节、中国（杭州）西湖龙井开茶节、中国国际（萧山）观潮节、杭州径山旅游文化节、淳安千岛湖秀水节、新安江之夏旅游节、富春江水上风筝艺术节等。每年十月，由国家旅游局、国家广电总局、中国贸促会等国家有关部委和浙江省人民政府联合主办，杭州市人民政府承办的“中国杭州西湖博览会”会在杭州举行。西湖博览会分活动、72、展览、会议三大板块，把展示、交流、贸易、研讨、旅游和文化活动有机地结合在一起。2004年第六届西博会以“生活与创业”为主题，共安排了55个展览、会议、文体和商旅活动。参加2004西博会项目活动的观众总数达672万人次，贸易成交额实现89.64亿元，协议利用外资7.2亿美元，引进内资84.83亿元。第六届西博会直接拉动杭州GDP增长0.51个百分点。即将到来的第1年杭州世界休闲博览会、第3年北京奥运会和2010年上海世界博览会等大型活动也将为杭州旅游发展带来无限商机。C旅游经济发展的良好势头表10 1995-2004年杭州市旅游人次及收入指标年份入境旅游人数（万人次）旅游外汇收入（万美元）国内旅73、游人数（万人次）国内旅游收入（亿元）1995年44.1314519-1996年46.231673920091381997年50.432008021001421998年50.722100221211451999年59.19237032207.1166.72000年70.712924423051902001年81.94380572510.1218.92002年105.62477102652.4254.82003年86.124222127762902004年123.4597343016361.18资料来源：浙江旅游概览由以下两个图表可以看出，杭州市入境旅游者人次和外汇收入自1995年开始逐年递增，并74、且增加幅度越来越大。1996年到1997年入境旅游者人次仅增加4.2万人次，外汇收入增加3341万美元，而2002年入境旅游人次就突破百万大关，同2001年相比入境旅游者人次增幅高达23.68万人次，外汇收入增幅达9653万美元。虽然，1998年受亚洲金融危机的影响两项指标几乎停滞不前，2003年受SARS影响甚至出现明显的下跌，但2004年杭州入境旅游者人次和外汇收入迅速恢复，并取得了良好的成绩。所以，整体来看，十年来杭州入境旅游市场的发展速度很快，同时又保持了比较稳定的增长态势。杭州的国内旅游市场是非常庞大的。1996年到2004年杭州国内旅游者人次和国内旅游收入一直处于逐步递增的状态，在75、1998年受金融危机影响稍有停滞，2003年虽说也受SARS影响，但影响程度并没有入境旅游那么显著，仍然保持了增长趋势，说明旅游业恢复工作做得非常到位。二、杭州旅游业发展对其饭店业的影响表11 杭州国内游客出游目的比例 单位：%目的年份观光游览休闲度假探亲访友商务会议健康/疗养宗教/朝拜文化/体育/科技交流其他200147.018.66.910.04.62.10.72.18.1200239.320.68.513.47.61.40.92.46.0200339.520.78.513.47.61.40.92.46200438.831.511.517.47.43.41.83.53.6数据来源：历年浙江76、省旅游概览从表格和图表中可以得知，杭州自2001年以来观光游览型游客正在逐年减少，而休闲度假、商务和会议游客在不断地增加。去年，杭州度假、商务和会议游客占来杭旅游总人次的56.3%，他们是高档饭店的主要客源类型。2003年由于受非典影响，上述三种类型的游客都有所停滞，但2004年除了会议游客，其它两种类型的游客恢复迅速。今后，这个趋势还将保持，高档型饭店在休闲度假、商务和会议旅游市场上必将有所作为。表9 国内游客人均花费（旅游目的）构成表 单位：元目的年份人均花费观光度假探亲访友商务会议健康/疗养宗教/朝拜文化/体育/科技交流其他2001966.5898.31913.1891.11275.2877、96.7771.3781.81317.1701.22002960.6910.21116.4866.51265.0726.4828.31064.4693.0761.820031166.3918.21316.4886.51465.81226.4758.3724.4903.81261.820041317.21289.61756.8965.31896.71532.6968.6785.61258.41352.7数据来源：同上2001年以来，杭州国内游客人均花费按旅游目的来看，度假、商务和会议游客花费总体保持增长的趋势，且2003年非典以后增速加快。2004年，度假、商务和会议游客花费在继续保持高于人均花78、费的情况下，再度高出观光游客367.2、607.1和243.0元，而后者则继续保持在低于人均花费的水平。因此，现阶段杭州旅游市场仍以观光游览、休闲度假旅游为主导，但商务、会议旅游已呈现良好的发展的前景，不仅发展比较快，而且对于饭店业来说，也存在比较大的营利空间。表10 国内游客人数出游方式构成 单位：%方式年份单位组织个人或亲朋结伴旅行社组织200126.958.814.3200225.162.712.3200322.164.712.1200420.767.212.1数据来源：同上自2001年以来，来杭州的团队游客（单位组织和旅行社组织）游客比例就一直在减少，而散客，即个人或亲朋结伴游客的比例79、在不断上升。由表11以及右边的图表，散客旅游者不仅在人数上不断增加，在旅游花费上也总体保持增长，且于2003年超过三种方式的人均花费，并将这种趋势保持到非典刚过的2004年。表11 国内游客人均花费（出游方式）构成表 单位：元方式花费年份人均花费单位组织个人或亲朋结伴旅行社组织2001966.51769835.2680.52002960.61087.1927.2856.620031166.31187.21356.5836.220041317.21425.31389.2896.5数据来源：同上今后散客旅游者的数量和消费的增加使得那些高档饭店开始注意一部分观光游客，而不是像以前那样只注重通常是高费80、的休闲度假、商务和会议游客。总之，杭州旅游业整体发展趋势十分强劲，并在增长方式上有了新的变化：休闲度假、商务和会议游客数量的增加，消费水平的提高；个人或亲朋结伴形式的散客旅游呈现新的增长和消费趋势，它们使得饭店，尤其是高档饭店不仅要重新考虑自己的市场定位，而且还促使其在服务质量、硬件设施等方面进行提升，突出其自身的特色。第五节、杭州与周边地区饭店业发展比较分析一、杭州饭店业发展历程及现状恢复起步阶段（19781988），十一届三中全会以后，杭州及全国各地的旅游业开始迅速发展，从而引起了对饭店的大量需求，这个时期杭州的饭店业发展十分迅速，并在1984年实现国外高档饭店入住零的突破杭州香格里拉饭店81、正式开业。这时候的饭店业处于供不应求的状态，出租率较高，整体经济效益良好。不足之处在于长期受招待所式经营管理方式控制，在向现代饭店管理模式的转变过程中困难重重。调整发展阶段（19891999），杭州饭店业在前十年发展的基础上，这个阶段仍保持持续增长，但速度已经放慢。到1999年为止，杭州共有星级饭店，客房间。这个阶段的特点是开始注重饭店质量的提高。杭州饭店业中间受政治风波以及国际经济的影响，曾经一度出现亏损，一些没有特色的老饭店和新建饭店情况尤为严重。激烈的市场竞争迫使饭店将管理的中心转向内部管理、提高饭店档次和服务水平上来，也开始重视迎合市场需求。饭店行业管理部门的工作中心从数量的供给转到行82、业规范化管理上来，并配合国家星级标准的实施，不断完善饭店产品内涵，提供优质服务，与国际标准接轨。这个阶段，杭州饭店业在内部竞争和管理部门的压力下保持了较为平稳的发展态势。寻求突破阶段（2000今），由于国内旅游的迅猛发展和浙江省经济的突飞猛进，杭州的饭店业自2000年以来增长异常迅速。行业规模迅速扩大，从2000年的102个（其中五星级2家，四星级10家，三星级42家，二星级47家和一星级1家），迅速发展到2004年的200家，其中五星级4家，四星级25家，三星级64家，二星级101家，一星级6家，高、中、低档饭店的比例为1：2.2：3.7，中高星级饭店增长极为迅速，使得饭店整体结构趋于合理。83、饭店的客源市场结构也由过去单纯依靠商务客人转向商务、本地和游客等多种客源。随着中国加入WTO，饭店业又开始面临新一轮的激烈竞争与国外资本雄厚的饭店集团相抗衡。杭州的饭店破于压力，利用本地区发达的民营资本，开始走上集团化的道路，同时注重饭店服务人性化、营销网络化、管理信息化、经营品牌化等现代饭店竞争力的培育。1999年，杭州代表浙江省在全国率先提出创建“绿色饭店”，并制定了省内适用的评定标准。2002年，浙江饭店业协会成立，并出台了浙江省饭店业行业规范，杭州饭店业在这个法规的带领下开始朝着更加持续、稳定、健康的方面发展。表12 杭州历年旅游星级饭店的增长趋势以及结构变化年份饭店20002001284、00220032004星级总量102168167178200五星级23334四星级1014182025三星级4248566164二星级47688296101一星级110876高：中：低1：2.2：3.71：2.8：4.61：2.6：4.31：2.7：4.61：2.2：3.7数据来源：历年杭州年鉴和浙江省旅游概览。二、杭州饭店业经营总体状况、特色和发展趋势1、经营总体状况表13 2001-2004年杭州星级饭店经营总体情况年份指标2001200220032004客房数（间）19847217312313925903平均房价（元）276.15242.6278.0310.3出租率（%）67.371.385、66.171.5营业额（万元）368.85375.89425.20574.70数据来源：浙江省旅游概览2004年，杭州市星级饭店业总收入达574.70万元，比上年同期增长35.2%。全市星级饭店客房出租率达到71.5%，比上年增加5.4个百分点。平均房价310.3元，比上年增长11.6%。经营特色表14 杭州历年中高星级饭店平均房价 单位：元年份星级2001200220032004五星级474.42462.29509.0613.6四星级290.94304.70321.1359.5三星级234.01218240.0258.5数据来源：同上。由表14和表15以及两个组条形图可以看出，杭州中高星级饭86、店业反映在出租率上的特点：出租率并不是随星级的高低程连续的递增或递减趋势，而始终是中间低，两边高，既四星级饭店的出租率始终低于五星级和三星级饭店的出租率，且五星级饭店的增长尽头要强于三星级。四星级饭店无论在平均房价上还是出租率上都保持较为稳定的变化趋势。当然，应当把2003年的特殊情况排除在外不予细究。杭州星级饭店业的发展趋势表15 杭州历年中高星级饭店出租率(%)年份星级2001200220032004五星级68.1372.2368.675.4四星级66.0771.664.671.6三星级71.1273.0571.275.7数据来源：同上。从结构上看，杭州级饭店业目前的结构还不是很合理。按照87、世界发达国家饭店业发展的经验，高、中、低档星级饭店的比例应该为1：3：6（5），而杭州目前的比例为1：2.2：3.7，中档还是偏少，抵挡饭店还要继续增加。但是，也应当看到，杭州五星级饭店与四星的发展也存在不协调的地方，主要问题是五星级饭店增加太缓慢，以至于四、五星级饭店的比例越拉越大，不能满足快速增长的高端市场的需求。杭州市最近宣布，到第1年杭州的五星级饭店要达到10家，这是一个正确的目标。四、案例研究 1.上海旅游业市场分析上海作为中国首屈一指的商业中心和港口城市，经济发展的势头强劲。上海已连续13年实现地区生产总值(GDP)两位数增长。上海作为中国最大的也是最强的国际化的大都市之一，在GD88、P强势增长的推动下，上海在2004年接待的涉外游客人数达到了创记录的390万人。表16 上海近年旅游指标统计表指标年份旅游总收入（亿元人民币）全国排名接待入境旅游者（万人次）全国排名旅游外汇收入（亿美元）全国排名国内旅游者（万人次）国内旅游收入（亿元人民币）2000908.5181.416.127846.4774.82001955.83204.26318.0838254.5805.820021183.03310.4322.7538761.0994.020031249.42244.71220.5327063.01079.020041468.42385.45230.4138505.01216.0数89、据来源：上海历年统计公报。上海的涉外游客人数在1995到2004年的十年中每年以14.2%的速度实现增长。截至2004年底，上海接待的涉外游客人数总计达390万人，较2003年和2002年分别增加了57.5%和24%。相应的旅游外汇收入分别增长了48%和34%。入境游客的增加对上海高星级酒店的发展的更是具有促进作重。在所有涉外游客中，来自台湾、香港和澳门的游客人数共计70万人，其中台湾游客占50%、香港游客占48%、澳门游客占2%。香港游客人数的增长达52.7%，而台湾和澳门游客人数的增长比例则分别为35.5%和65.7%。2.上海酒店的最新发展近年来上海五星级酒店市场表现分析2004年上海五90、星级酒店的入住率达到79.6%，较2003年和2002年分别上升了17.6和2.8个百分点。而在平均房费方面，上海五星级酒店2004年较2003年上浮了38%，达到1417元。上海五星级酒店的平均每间客房收入在2004年也飙升了43%，达到1128元，比2003年和2002年分别高出430元和339元。上海与北京五星级酒店比较：表17 上海与北京五星级饭店指标比较年份指标200420053上海北京上海北京平均入住率（%）79.6%60%72%65%平均房价(美元)170130190130上海顶级酒店市场在2004年表现抢眼，平均入住率达到80%，平均房价超过170美元。相比而言，北京顶级酒店在91、2004年的平均入住率则约为68%，平均房价接近130美元。截至2005年3月，上海五星级酒店的平均入住率达到72%，而平均房价则约为190美元。尽管平均入住率与2004年同期保持同一水平，上海五星级酒店的平均房价却引人注目地上浮了37%。与此同时，北京五星级酒店的平均入住率约65%，平均房价约130美元。上海旅游业的持续发展预期是推动未来酒店住宿需求增长的重要因素。据仲量联行酒店集团最新完成的一项统计显示，上海酒店市场在2005-第3年将新增约7,200多间客房。这些新房源多来自高端市场，其中包括上海丽晶酒店(500间客房)、上海皇家美丽殿酒店(779间客房)、浦东W酒店(400间客房)和浦92、东丽嘉酒店(320间客房)。尽管供应增加，酒店的入住率预期在短到中期内仍将维持较高水平。上海酒店业发展动力分析A总体的经济发展方面的推动力上海经济和旅游业的持续发展预期是推动未来酒店住宿需求增长的重要因素。上海是连接杭州、苏州和徐州等热门旅游地点的交通中心，这也使上海的旅游市场获益良多。B. 客源市场的消费能力的提高中国消费者的消费能力逐步提高，而国内企业对酒店房价的敏感度也在逐日下降，这也将促使酒店住宿需求从低星级酒店向四星级和五星级酒店转移。C. 旅游宣传的力度的加大及旅游需求的多元化上海加大了对市内各大休闲娱乐场所的宣传力度。随着上海举办越来越多的世界级赛事和活动，例如世界一级方程式赛车93、和2010年世博会，这将推动抵沪游客人数的不断增长，并使旅游需求在休闲娱乐的基础上趋向多元化。D. 活跃的房地产市场的刺激高星级酒店的发展在活跃的房地产市场背景之下，随着酒店经营集团不断在上海各级市场推广酒店品牌，上海四星级和五星级酒店的供应量预期将在不久的未来出现显著增长。以高端市场为重点，未来的供应量将带动酒店业的全面提升，其中包括设施的翻新和服务水平的提高。E. 酒店开发型式的多样化通过与房地产开发相结合，酒店的开发与经营方式出现多样化，如：酒店式写字楼、酒店式公寓、产权式酒店等等。上海酒店业现状分析对杭州酒店发展的启示上海是中国酒店业的前沿阵地，它的发展变化从某种程度上预示着中国酒店业94、的发展变化。目前，长三角正加强旅游合作，构建“长三角旅游合作经济圈”，推进江淅沪两省一市区域旅游合作，整合长三角旅游资源。这使得杭州的酒店业与上海的酒店业之间的联系更为紧密。一方面，长三角旅游城市加强合作，互为市场、互送客源。 上海的高端客源流入杭州，必对杭州的酒店业的品牌必然提出更高的要求。当然杭州身身的发展，国际化进程的加快，也吸引来更多的高端客源，使得杭州星级饭店品牌提升的压力更大。另一方面，上海酒店业的发展的经验也为杭州酒店业的发展提供指导。上海酒店式公寓产品迅速升级换代，提出“国际标准化公寓”，推到了酒店式公寓的国际化发展，也将为杭州酒店的开发方式提供参考。上海产权式酒店发展也较火爆95、，它的运作模式与经营方式也值得杭州酒店开发者研究。参考资料:【1】 殷柏慧，吴必虎长三角与环渤海区域旅游合作条件对比研究旅游学刊2004：19（6）；【2】 钟欣长三角成为中国经济最亮点今日早报（电子版）2003年3月5日【3】 北方网：区域经济； 【4】 刘耿大，毕吕贵旅游经济凝聚长三角旅游经纬2004（2）；【5】 万斌 2005年中国长三角区域发展报告 社会科学文献出版社，2005 【6】 上海、江苏、浙江经济信息中心统计内部资料【7】 杭州市经济规划院【8】 浙江省统计局统计简报【9】 杭州省统计局统计年报【10】 倪鹏飞 中国城市竞争力报告 社会科学文献出版社 2005【11】 杭州96、市人民政府坚持政府主导 实施三大战略合力打造 “东方休闲之都”浙江旅游网：2004年旅游工作会议交流材料。第二章 本项目背景和发展概况第一节、本项目提出的背景及期望一、背景*宾馆，1984年建成，位于xx公园附近。总建筑面积为2.7万平方米。宾馆主要入口设在主干道环城西路上，是杭州市最便捷的四星级商务酒店，距美丽的西湖一步之遥，揽尽西湖胜景，地处商业中心，驱车往火车站10分钟，机场30分钟。*宾馆拥有丰富的接待经验，齐全的商务设施，及康乐休闲设施。开业十余年，*宾馆不断提升服务品质，完善服务设施，深受各界人士钟爱。正在*认为需要进一步提升时，市政府改造西湖周边环境，*逢此机会顺利的拿到一块*周97、边地块，如何充分利用这一地块来改变*的现状成为*所有工作人员以及省市各级领导关注的焦点，在这一背景下，*的改扩建工程成为*近期需要解决的首要问题，与此同时，*对未来的星级问题也提出了提升为五星级的要求。二、期望*宾馆的经营状况在杭州所有饭店中一直都排名前三甲，大部分原因是因为*独特优越的地理位置及其将近20年的品牌效应。而近20年的酒店经营经验和对杭州饭店业发展状况的了解，*产生了对现有宾馆改扩建的想法。改扩建意味着对*的一次彻底改变，首先是星级是否提升问题，其次是酒店的市场定位的改变，是否改变原来的客源定位，如果改变，会定位的人群又是哪些，这都是市场定位主要需要解决的问题；再次，提升星级以后98、，酒店的运作如何进行，酒店管理方式应当如何也是必须考虑的方面；另外，是否能做成复合型地产，以此来加速资金的回收问题也成为难题之一。鉴于以上各方面的考虑，我们在*希望升级为五星级宾馆并做复合型地产的前提下，进行了此次项目的可行性研究。第二节：本项目可操作方向探讨分析由于本项目主要考虑的是*未来发展方向问题，因此分析讨论*未来各种可能业态是必不可少的一部分。我们认为*未来发展方向可以从以下7个方面考虑：一、 纯五星级酒店所谓纯五星级酒店是指*未来不管是几栋建筑物，不管是否建筑物之间相连，都做五星级酒店及酒店相关配套。这种业态是最纯粹的业态，只是规模和星级上在原有的基础上有一定的改变。这种改变可能只99、是建筑物体量变大、星级配套上的提升以及新定位的变化。二、 五星级酒店与酒店式写字楼的复合酒店最大的特色就在于它可以提供的服务，而酒店式写字楼意味着比一般的写字楼会享有更优质、更周到的服务，这种酒店式写字楼形态在杭州暂时还未出现，是高端市场的空白点。与五星级酒店的复合更能提升酒店式写字楼的档次，对入住企业的身份彰显有着巨大作用。这类写字楼对入住企业的要求较高。三、 五星级酒店与酒店式公寓的复合酒店式公寓与一般公寓最大的不同在于提供的服务，酒店式公寓的服务周到和人性化都是此类公寓最大的卖点。杭州市场上真正意义上可以称为酒店式公寓的楼盘较少，市场上大多都未提供酒店可以提供的贴身服务。酒店式公寓与五星100、级酒店的复合，对此类公寓所能提供的服务质量问题提供了保障，能使其成为真正意义上的酒店式公寓。四、 五星级酒店与产权式酒店的复合产权式酒店与五星级酒店虽同属酒店类，但由于其经营方式的不同、资金回收效果及周期的不同，也可以作为和五星级酒店复合的一种业态之一。五星级酒店与产权式酒店可以在客源上有明确分工，五星级酒店可以容纳商务客群和一般旅游客群，即流动性较大或需求特殊的客群，产权式酒店可以吸引部分利用酒店的高出租率牟取利润的投资者。五、 五星级酒店、酒店式写字楼与酒店式公寓的复合这种复合业态最大的特点就在于工作、居住和娱乐于一体：酒店式写字楼可以提供良好的办公环境，酒店式公寓可以让人享受优越的居住环101、境，五星级酒店的配套为购买人群提供娱乐休闲场所。六、 五星级酒店、产权式酒店与酒店式公寓的复合由于产权式酒店与酒店式公寓管理和资金回收方面的不同，两者也可以和五星级酒店复合。这三者的复合把各自的客群做了更深入的细分，五星级酒店仍然是吸引一般游客与商务客群，产权式酒店吸引的就是投资客，而酒店式公寓吸引也是投资者和自住者，但自住者比例相比较偏大。七、 五星级酒店、产权式酒店和酒店式写字楼的复合这是一种商业与旅游业最完全的复合形态，酒店式写字楼入住率更多的依靠商业发展状况，五星级酒店更多的依赖于旅游业的发展，而产权式酒店即依赖于商业有依赖于旅游业。因此这种复合形态适合在商业氛围浓厚，又有较高投资汇报102、率的地方生存。以上7种业态各有各的优势，也各有各的劣势。哪些业态具有可行性以及最终会采用哪种复合业态，将根据后续的市场分析结合各种业态的需求研究相结合来讨论。第三章 地块分析第一节：地理位置及交通状况*宾馆具有及其优势的地理位置，东临武林路，南接庆春路，西边便是西湖，其区位特征用离西湖0公里和离市中心0公里来形容再贴切不过，*在环城西路隧道口，因此交通方面比较劣势*宾馆需要改扩建的两块地，一块是现*宾馆的棋牌中心，另一块为图中蓝色椭圆所标区域，现为老式居民住宅小区。第二节：周边商业配套一、 武林路商业街武林路南起庆春路口，北至体育场路口，它与延安路闹市相连接，并经龙游路与湖滨商贸旅游区贯通一体103、，形成了回廊式购物休闲格局。随着武林广场的杭州大厦、银泰百货、杭州百货大楼等形成了杭州的核心商区，坐落其周边的武林路便承担与高档商圈错位发展的职能一些个性强、规模小、价格较为适中的品牌服装店陆续落户武林路。武林路以其鲜明的特色得到了市场的认可，在市委、市政府以及下城区委、区政府的全力支持下，目前武林路已经成为杭城乃至全国颇有名气的女人街。2001年底，杭州市委、市政府就将武林路的改建定位为一条以展卖时尚女装及女性用品为主，集旅游、购物、休闲于一体的商业特色街。武林路不断在改造，商铺数量不断增加，现已成为杭城的时尚产业集群：如今，在政府精心构建的更高平台上，超旺的人气以及品牌店面的集聚，武林路成104、为了民间资本的追逐之地。通过国内优质要素资源的充分流入，武林路时装街又实现了更高层次的提升,即将进行的大手笔投资将使这一时尚平台成为巨大的服饰业龙头，在大量国际品牌涌入的进程中，武林路上的服饰品牌呈现更为细化、时尚个性更为鲜明、经营理念更为超前的竞争新格局。武林路给*以后的商业项目提供较好的商业氛围。二、 庆春路庆春路是杭州最早成型的综合性高档商务办公圈，在这里聚集着大量的银行、证券公司和公司总部。庆春路整治后，将成为名副其实的杭州中央商务大街。整治后的沿街景观带分商务休闲区、商务核心区、商务过渡区等三部分。商务休闲区西起环城西路，东至中河路，建筑间距较大，城市道路呼吸空间多。依次有数个中小休105、闲绿地，即古钱塘门旧址绿地、浙江高等法院旧址休闲广场、马寅初纪念馆门前绿地、浣纱路口城市小广场等，充分体现商务休闲特色。商务核心区由中河路至环城东路，沿线建筑多为10层以上的高层，多层较少，建筑密度大，公共建筑多，空间形态上城市干道感受强烈，首尾及中间依次建有庆余亭、东河绿地、贴沙河沿岸绿地等休憩空间，整条道路以简洁、大气为主，但不失欢快、热烈的气氛。商务过渡区处于贴沙河以东，是xx与钱塘江时代的过渡区域。整治后，该区域沿街招牌统一，增加少许商务建筑的元素，使得整条庆春路的风格和谐统一。由于庆春路的商业氛围原先就已很成熟，加上地段比较稀缺，写字楼本来就比较好销，道路整治后，周边写字楼的价值将会106、被更多的人接受，价格也会出现一定的攀升。另外还有庆春路购书中心、庆春电影大世界等聚集人气的配套设施。三、 湖滨商业特色旅游特色街区自2002年规划以来，目前一期工程（湖滨路东侧改造）已于2003年10月完工，总面积54000平方，部分商业用房已完成招商，到12月底有15家左右开张营业，其中业态规划为国际名品街的30000平方沿湖物业也于2004年6月逐步开张营业。二期规划20000平方计划2004年开工建设，整个街区改造预计到第2年底完工。到时将形成延安路以西的长生路、学士路、平海路、仁和路、邮电路和延安路以东的吴山路组成步行商业街网，并分别形成6条特色街：丝绸街、饮食娱乐街、珠宝精品街、酒廊107、咖啡街、浙派服装街、古文化街；结合途经延安路的1号地铁线建设规划，延安路将开辟地下商业街。四、 西湖作为以秀丽清雅的湖光山色与璀璨丰蕴的文物古迹和文化艺术交融一体的国家级风景名胜区，她以秀丽的西湖为中心，三面云山，中涵碧水，沿湖地带绿荫环抱。90多处各具特色的公园、风景点中，有“西湖十景”以及近年来相继建成开放的十多处各具特色的新景点。西湖不仅独擅山水秀丽之美,林壑幽深之胜,而且还有丰富的文物古迹、优美动人的神话传说，自然、人文、历史、艺术，巧妙地融合在一起，是我国著名的历史文化游览胜地。1982年西湖被确定为国家风景名胜区,1985年被评为“中国十大风景名胜”之一。从大方向看，西湖为杭州成为108、旅游城市做出了巨大贡献。从小细节看，西湖对*的影响也是不可小觑，*之所以有今天的经营状况，大部分要归功于其滨临西湖的优越地理位置，而且不只是今天，以后的*无论是做何种业态，西湖积聚人气的魅力必然会为*带来巨大的经济收益。第三节：地块分析总结*地处城市正中心，商业配套、人文环境一应俱全，商业氛围、人气聚集都不是*所要担忧的事情，它是寸土寸金之地。也正因为*周边的写字楼、各色商铺、旅游街，使得未来的*必须定位高端。第四章 杭州地区可能存在的相关参考项目分析第一节：锦绣天地一、锦绣天地基本资料表4-1 锦绣天地基本资料锦绣天地形态地上69层，局部10层；地下两层（停车场）建筑高度32.4米，局部36109、米土地面积18464平方米总建筑面积83560平米地上55250平方米地下28310平方米建筑物占地面积8450平方米容积率3.0建筑物覆盖率48%绿化率28.2%商铺经营店内商铺由国际知名经营专家或经营公司协同杭州锦绣天地经营管理有限公司统一经营管理。首期经营期十年提供经营担保，每年6%的经营回报，其中银行提供前六年担保，两层，一楼6万多，二楼4万多。价格均价26000元/平米，最高价40000元/平米，最低价18600元/平米物管10元/平方/月得房率百分之七十八户型面积七十方（酒店也是）窗户、阳台每户有阳台都是落地窗卫生间七、八方，有的九平方厨房开尚式的厨房，无管道煤气酒店公寓221间五110、星级酒店270多间（其中总统套房两间）层高3.3米商铺178间商铺层高两层共九米，第一层4.8米商铺离标底距离1.5米商铺经营形式产权式管理，无使用权，统一管理地下车位240左右酒店大堂面积1300方酒店餐厅面积3000方左右酒店管理洲际（国外渠道），总部香港，目前管理人员来自上海开盘时间2004.1销售周期2004.10销售80%，年底全部销售（关系户买了60%）交付时间第1年酒店客群定位政府官员、商务旅游、外企酒店推广方式借助06休博会、上海世博会做推广酒店星级标准准五星配套设施健身房、游泳池、中西餐厅、宴会厅、大型会议室二、买锦绣天地酒店式公寓人群特征1、年龄35-44岁的人群为购买锦绣111、天地酒店式公寓的主要年龄层，另外45-49岁人群也占13。2、学历购买锦绣天地酒店式公寓的人群学历较为集中在大学本科和高中/技校/中专两个学历层上，分别占总数的45和35。3、职业购买锦绣天地酒店式公寓的人群中，近50的企业主，其次是部门经理占18，总经理职位的购买者也占11，其中无业（包括专业炒房者）的比例达11。4、行业从事房地产业、商业贸易及制造业的购买者比例位居前三，分别为23.8，19.0和19.0。第二节：xx广场表4-2 xx广场基本资料xx广场开工日期20xx年7月交付日期20xx年6月设计单位xx建筑设计研究院施工单位xx总承包公司建筑高度26.85米土地面积1.5公顷总建筑112、面积67000平方米地上43800平方米地下23200平方米写字楼13280平方米商场12580平方米会所6150平方米公寓11780平方米项目容积率3.0绿地率20%建筑密度48%层高3.1米xx广场公建配套设施明细表（1）自行车库面积：170平方米，停泊1450辆，其中地上：180辆，地下1270辆（2）汽车泊位：236辆，其中地上：10辆，地下226辆（3）公厕：60平方米（4）垃圾收集点：8.8平方米（5）青老年活动中心：50平方米（6）居委会、卫生所：80平方米（7）物业管理用房：425平方米，其中地上：320平方米，地下：105平方米（8）变电所：3个（9）结构类型：框价（公寓：板113、柱，筒体）（10）地下层/架空层功能：自行车库、汽车库第三节：复合地产综合分析一、建筑形态对比锦绣天地是五星级酒店、酒店式公寓与商铺的复合，xx广场是商场、写字楼和公寓的复合，另外还有例如西湖国贸中心是复合写字楼和商铺，凯悦是复合酒店和公寓。目前杭州市场上的复合地产业态形式较多，并几乎没有完全相同的复合业态。二、销售/出租状况目前锦绣天地的酒店式公寓的销售状况良好，已经全部卖光，商铺的销售状况不太理想。xx广场的写字楼和公寓的销售状况都比较理想，西湖国贸中心的写字楼销售一空。从销售状况单方面来看，西湖边的复合型地产开发都较为成功。从出租率来看，西湖国贸成为复合地产的反面教材。其写字楼层高低，单114、位面积小虽没有影响到其销售状况，但写字楼的业主着实受到很大的影响，他们所购买的物业并不能吸引企业的入住，一些希望能购入住国贸的企业需联系多家业主共同商议租金、付款等问题，再加上国贸租金太高，导致到目前为止，国贸还未形成商业气氛，入住率较低。xx的商铺也是另一个反面教材，说明大型商业在这一区域的可行性有待商榷。三、销售方式在了解锦绣天地购买人群特征时，我们发现购买锦绣天地酒店式公寓的人中60的是关系户，这说明开发商与圈内人际关系的重要性；另一方面，西湖国贸中心要拍卖其最后两套公寓的消息也有所耳闻，这是西湖国贸采用的能吸引到更多目光的销售方式，目的并不单纯在于卖掉公寓，而在为其写字楼的入住制造市场115、气氛。四、购买人群由于锦绣天地的酒店式公寓出售状况较好，我们对购买锦绣天地酒店式公寓的人群做了简单的分析，分析结果表明购买锦绣天地酒店式公寓的人群大多都是投资者，他们是一批事业有成，从事房地产和商业贸易等方面的精英。第四节：*未来开发方向的可行性从杭州现有复合地产的销售及经营状况，结合本地块特征，第二章中所讨论的七种复合业态都具有可行性。*具体哪种业态的复合能迎合消费者的需求，又能让*在改造过程中的资金压力降到最低，需通过以下篇章围绕各种业态的市场需求及投资汇报率展开说明。第五章 五星级酒店可行性分析第一节：竞争对手研究一、五星级酒店硬件设施对比表5-1 三大五星级酒店硬件设施对比世贸大酒店雷116、迪森大酒店凯悦大酒店大厅面积500平方米700平方米左右餐厅面积二楼西餐、三楼中餐、四楼日本料理中餐厅：126平方米中餐厅：300方左右，西餐厅：400方左右游泳池面积长20米，宽13.3米300平方米左右375平方米健身中心面积135平方米20平方米左右会展区与会展中心面积世贸厅I：480平方米、世贸厅II：280平方米、文澜阁：104平方米、文汇阁：50平方米、文源阁：40平方米、文润阁：27平方米、文淙阁：56平方米、文津阁：56平方米、嘉禾厅：160平方米、嘉年厅：150平方米、行政会议室：38平方米、总统厅：168平方米、国际会议厅：700平方米8个会议厅，会展区共754平方米，最大117、的宴会厅是421平米，还有333平米9个多功能会议厅，整个会展区有1500平方米，最大的会议厅是1200平方米大厅配套茶苑、饼屋无非营区客人休息场所齐全客房每个房间配备私人保险箱，专业健身教练无音响设备无5个开间的豪华套房客房卫生间齐全无晾晒绳无晾晒绳、无体重称停车场、停车位1个车库，停车位：200多个3个，停车位：340个1个，停车位：300多个游泳池配套配有地面采暖系统，水中吧台，躺椅、淋浴室、座椅躺椅、淋浴室、座椅躺椅、椅子、小酒吧、淋浴室健身中心配套有氧、力量和自由举重等健身设备跑步机、自行车、哑铃跑步机、拉体机、哑铃、杠铃棋牌室精品店保龄球室影剧场歌舞厅美容美发室多功能厅网球场桌球室118、观光电梯乒乓球室婴儿看护及儿童娱乐室游戏机房电子模拟高尔夫球场浙江世界贸易中心大饭店拥有一流的大会议室、会议中心和宴会厅等，无论是商务谈判、产品展示、时装表演、新闻发布会，还是高级中西宴会，都能满足不同的重要商务活动的需要，是浙江省最高规格的政务、商务和对外交流的重要活动场所之一。除此之外，世贸还有其品牌国际公司管理，而且位于商务区和风景区交界处。雷迪森大酒店在以上所列酒店中没有太多特色，也没有太明显的劣势，唯一可能被比下去的就是酒店大厅面积，足足比凯悦少近200平方米。五星级酒店大厅面积及装修情况是酒店给人的第一印象，雷迪森在“面子”问题上的确有所欠缺。凯悦大酒店在硬件设施上优势主要在于其会119、展功能，9个多功能会议厅，整个会展区有1500平方米，最大的会议厅是1200平方米，这三个数字无疑代表着凯悦在会展/会议上的优势；凯悦最大的劣势在于健身中心面积太小，最多只能容纳8个人左右。二、相关竞争对手的客群定位分析1、现阶段杭州高端星级酒店划分现在杭州酒店有三类：1、凯悦等纯国际性品牌酒店；2、香格里拉等大的品牌，在本地也有浓重的人气；3、未来*，它具有独特、优越的地理位置，它具有5星的标准，它的资源是没人能比的，因为它的酒店在西湖区，讲本地话，它有浓重的人文气息。2、凯悦大酒店的客群分析境外客源与商务客群较多，这与其国外品牌和有齐全的商务会展功能有巨大的关系。3、香格里拉客群分析香格里120、拉的客源分为三块：1、境外食客，通过国际型渠道；2、香格里拉品牌效应吸引到的客源；3、是能够承受900块以上，看重档次和形象的消费者。4、*现在及未来的客群分析目前*客群结构是以商务客群为主，团队和会员为辅的结构；未来客群结构基本不太会改变，只是可能会开辟境外客源渠道，多吸引境外游客。第二节 市场需求研究一、酒店内部员工的需求研究通过对本酒店内部员工的需求研究（具体数据见附件一），我们比较清楚地了解到本酒店员工的意见倾向，未来酒店大多员工倾向于定位于商务酒店，认为酒店想要有长远的发展，不能像现在一样停留在旅游市场上，而应该有较大的改变。改变也并不是小范围的改变，需要根据商务酒店的定位，全面改变121、酒店关于商务的配套，同时要提高员工的素质，另外加大宣传力度，打好市场和服务基础，加强地理位置的吸引力，加强对商务市场营销方面，开拓国际商务客源，提高品牌知名度。*的地理优势是大部分员工认为是*经营状况较好的重要原因，而未来的五星级宾馆需要改善的地方还较多。大部分员工认为在客房方面，要想达到五星级标准，客房大小、缺少豪华套房和客房装修装饰三个方面最需要改善；餐厅方面菜系品种、缺乏大型的宴会厅、餐具档次是餐厅方面需要完善的三个方面。在娱乐配套方面，健身中心、美容美发室、多功能厅、精品店、室内游泳池、棋牌室和网球场是大部分认为需要配备的。关于五星级*的会展功能，大部分员工觉得加强这一功能很有必要，并122、提出关于硬件方面需要提高的方面，如投影仪及与之配套的投影屏幕和幻灯机等。总而言之，*员工对*酒店的改扩建及升级在各方面都提出了较高的要求，尽管他们认为五星级的*会有较多的竞争对手，但他们仍然认为*非常有必要从四星级升级到五星级，并且也献出他们认为可以提高*的竞争力的相关策略，如需要改善的配套等等。二、酒店入住客人的需求研究经过我们对酒店入住客人的需求研究（具体研究数据见附件二），我们发现酒店入住客的需求与*内部员工的需求差异不大，对客房、餐厅和配套设施提出的要求和建议都比较一致，差别较大的方面集中在菜系品种上，由于填写问卷的酒店入住客一部分都是外籍客人，他们对意大利风味和法国风味的菜系品种需求123、较多；另外在是否增加湖景房和客房内卫生间冲淋和浴缸是否需要分设也有一定的意见分歧。第三节、五星级酒店分析总结*未来成为五星级的商务宾馆是切实可行的，而且是必要的。酒店在各项功能设施上已经表现出老化、脱伍的现象，客房光线太暗，床太小，淋浴设备不是很完善，卫生洁具老化等等现象都是酒店客户时有发生的抱怨。层高、室内设施、配套、装修、大堂等方面都是需要提高的方面；另外，*的交通问题则是抱怨最多的，停车、打的都非常的不方便。对未来*需要的客房面积、餐厅、配套、停车状况等硬件具体改善方面，见本报告的最后结论与建议部分。第六章 酒店式公寓/产权式酒店可行性研究第一节、市场供应分析（见附件三）第二节、市场需求124、分析一、定量调查我们针对杭州未来一年有可能购买酒店式公寓/产权式酒店的群体做了一次定量的调查（具体数据见附件四），结果表明杭州酒店式公寓市场是存大大量需求的。首先，在目前杭州市场上的购买人群对酒店式公寓和产权式酒店的区别并不是太了解，但购买者表示他们购买不管是购买酒店式公寓还是产权式酒店都是用来投资，并且表示最看好的就是西湖周边湖滨一带，他们承受单价在30000元/平米左右。另外我们还对他们的产品要求做了详细的调查，他们户型、面积等方面的需求也是我们做产品规划的参考。其次，我们考虑到了酒店的长包房客户。酒店的长包房客户是酒店式公寓和产权式酒店的最大消费者。根据我们对杭州四星级酒店的走访，我们发125、现杭州市四星级酒店的长包房比例大约在5-7左右，按照此比例来计算杭州市四星级酒店总客房数中，可能购买酒店式公寓/产权式酒店的群体数量之大，是不容忽视的。二、定性调查第一部分是从定量的角度去分析酒店式公寓,结合我们对酒店重点客户,我们进行了针对的深度访谈（访谈具体内容见附件五）,发现长包房住店客户偏向于产权式酒店，他们对于酒店式公寓与产权式酒店相对有比较深的认知，对处于西湖景区及市中心的*宾馆，以及*20年来经营的品牌效应，对于在西湖边购置的稀缺物业，购房者对*的经营水平，以及购置物业的投资回报和升值潜力都有足够的信心。第三节 酒公寓/产权式酒店开发分析总结根据市场供应状况，结合酒店式公寓的需求126、，我们认为在*边开发酒店式公寓/产权式酒店是可行的，具体原因包括以下几点：（1）西湖地理位置优越，适合开发酒店式公寓/产权式酒店；（2）*宾馆本身的酒店服务周全，为未来酒店式公寓/产权式酒店的服务提供可靠的保证；（3）西湖边酒店式公寓/产权式酒店未来几年内都有较强的竞争力，虽然钱江新城的酒店式公寓体量较大，但江景房和湖景房在购房人心目中存在很大差距,龙禧的产权式酒店对三年以后的*产权式酒店之间也没有太大竞争关系。（4）由酒店式公寓/产权式酒店的销售状况来看，西湖边的酒店式公寓/产权式酒店有其特殊的消费群体，有较大的需求量。具体开发建议见本研究的最后结论与建议部分。第七章 写字楼开发分析第一节、127、杭州写字楼市场环境杭州的写字楼销售从1999年起逐渐趋暖，2000年“创业在杭州”政策的鼓励和高新产业在杭州的发展，使得写字楼需求量迅速上升，市场供应量不断放大。根据土地投放量估计，从05-07年的三年内，预计杭城将会有超过200万平方米以上的新写字楼入市，超过之前10年的新盘上市总和。这其中，大部分都在钱江新城内，将达到120-150万平方米左右，黄龙、武林等高档商务区内只会有零星楼盘上市。从供地情况看，钱江新城在未来1-3年之内，将建造大量高层、超高层的商业、办公大楼，呈现高楼大厦比肩接踵的现代化城市风貌。表7-1 土地出让分布表区块数量(宗)具体位置特点市中心20上城、下城及江干价格起伏128、较大:如2002年江干区两块土地仅以1600元/平米左右成交；而2005年6月2日吴山路附近地块以17770/平米成交,创下历年杭州非住宅用地交易之最。钱江新城27商业用地供应量大,建筑容积率高:是政府重点规划的CBD区块,3至5年后将成为继武林,黄龙,庆春后又一新兴写字楼板块。滨江21商务办公用地为主,住宅配套商业用地为辅:众多企业对商务办公用地需求较大,同时随着入住人群的增加,须新建大量商业及服务设施。城北29文一、德胜路以北汽车4S企业用地最多:政府着力打造”城北汽车一条街”,并推出多宗专为汽车企业设计的商业用地。汽车产业在该地块已渐成气候。三墩1商业用地价格看涨:大型人文社区及浙大紫金129、港校区的居住群体对该区块的商业用地需求不断增加,配套的不完善延缓商业用地的状况已逐渐得到解决,价格看涨。下沙6商业用地量少价低:商业用地的提供远远落后于住宅的开发速度,已对区块内的房地产市场产生负面影响。2004年以来,商业用地量已大量增加,但总体仍呈现量少价低状。CBD定位决定了钱江新城区块将出现大量超高层写字楼。从核心区域推出的大量商业金融办公用地，将是杭州除武林、黄龙、庆春、湖滨等写字楼板块之外，又一新兴的写字楼板块，并是唯一带有浓厚政府规划背景的CBD。从国土资源局提供的资料看，这些非住宅类平均容积率高达5.03，其中5.5-7的容积率出现最多。高容积率意味着未来这里将建造大量的超高层130、建筑，因此其建筑面积比例43。其中办公用地大量为非房产类公司购置，在非住宅类用地受让单位中，房产开发公司不再占据绝对主角地位，取而代之的则是浙江各地的民营企业的集团。钱江新城不仅仅是杭州未来的商务中心，也是未来浙江省的，其定位优势以及招商政策，吸引大量省内外有实力的集团公司选择在钱江新城内购置办公用地。在4.02平方公里的钱江新城核心区块拟建86幢高档商务写字楼、高星级宾馆。从新城管委会了解，新城首批引进的21家企业集团，将建设30幢高档商务写字楼、宾馆及6个精品住宅区，总开发量达到246万平方米。今年7月份，高150米的集美大厦、高100米的荣安大厦、高160米的华成大厦将在新城开工建设；高131、70米至150米的光彩国际广场、高150米的圣奥大厦、高150米的日出钱塘大厦、高150米至268米的浙江财富中心、高160米的尊宝大厦、高100米至150米的新城国际广场、高60米至130米的华联时代广场将于今年年底前开工。 表7-2 钱江新城土地面积即建筑面积分别表性质比例钱江新城土地面积百分比分布（单位：）住宅用地25.5金融办公用地8.6办公/商业金融业用地17.9综合办公1.0钱江新城土地面积性质分布（单位：平方米）住宅用地678846.7金融办公用地513728办公/商业金融业用地933277.5综合办公43155钱江新城建筑面积分布（单位：平方米）住宅用地31.0金融办公用地24132、.0办公/商业金融业用地43.0综合办公2.0最近三年来，杭州第三产业发展速度加快，房地产、金融证券、贸易、广告咨询、投资、设计、法律、会计都有较大的增长，再加上高科技企业迅速增加，成为写字楼的重要需求来源，这些行业，对写字楼要求更高，希望位置好、交通便利、外观气派、智能化水平高，尤其希望分割灵活，因此杭州众多甲级写字楼也纷纷针对这部分群体，采取自由分割出售的方式。如世贸二期、耀江发展中心、白马大厦等代表楼盘，这些楼盘尽管单价都超过万元，最高售价已达17000元平方米，但还是卖得非常好。另外一点，浙江个体私营经济发达的经济形态决定了杭城写字楼客户以中小公司偏多，中小面积的写字楼仍然是市场消费的133、主力。供应调研中也发现，各大商圈写字楼的主力面积供应在150-300平方米之间的，相对而言，黄龙商圈的主力供应面积大一些，都在300平米左右，随着大量境外和外地的实力公司到杭设立分公司或办事处，黄龙、钱江新城、湖滨等商务区的客户和投资者需求的面积开始变大，对产权买断的要求也会很高。从价格结构看，近年新推出的杭城写字楼定位都较为高档，主力价格在12000-15000元/平方米之间，15000元/平方米以上的写字楼也占据了相当的供应比例（如世贸中心的写字楼均价达到了18000/平米，中田大厦二层1100平方米售价也达到了1.8万/平方米）；而从租金来看，已经交付的世贸一、二期，黄龙世纪，嘉华国际，134、都属于杭州最高品质的写字楼，租金达到4-6元/平方米/天。第二节、杭州主要写字楼商圈特点1、武林商圈 区域形成原因：从传统的商业黄金地段，向高尚办公商务区域转换，武林区块的各项配套似乎都是浑然天成，顺理成章。武林商圈内，天目山路、莫干山路、环城西路、环城北路、延安路、体育场路等几条杭州最主要的干道纵横交错，构成极为发达便捷的交通网络。区域范围：环城西路、朝晖路、环城东路和凤起路围合的范围。产业支撑：大型外贸、电信、邮政、金融、银行辐射特点：武林商圈便捷的交通、成熟的配套等一系列优越条件的影响，使得武林周边区域的写字楼随之崛起。配套：各层次商务接待体系；会展及商贸文化场所；办公商务的信息和金融支135、持。依赖优势：地处城市中心，成熟的配套销售均价：目前该区域均价已达1万元/平方米以上。租价2-5元/平方米/天。较新楼盘供应量在30万平方米左右。代表楼盘：华浙广场、耀江发展中心、白马大厦、晶晖商务馆、国都发展大厦、西湖文化广场、星汇商务大厦、阳光都市财富中心、海华广场。2、黄龙商圈 区域形成原因：首先是这个区域的产业支撑，其次是这个区域得天独厚的智力资源，第三是区域内的楼盘档次相对一致，规模优势明显，档次集中在中、高档，而楼盘特色各异，各自的客户群比较明晰，内部的竞争差异化明显，有利于形成一个比较完整统一的商务区；最后一个特色则是由楼盘的高价带来的，目前该区域内的炒客少，而自用者多，空置率低136、甚至出现供不应求的局面，不容易形成所谓的“泡沫”。区域范围：曙光路、杭大路、天目山路、玉古路围合的范围及周边辐射地带。产业支撑：以房地产开发、IT类的信息技术、贸易等企业为主。目前客源层面正进一步拓宽，有外贸公司、国际集团驻杭办事机构、信息咨询、资产评估、律师事务所等先锋行业。辐射特点：作为贵族商务圈，本商圈属于智力型产业密集与产业发散型强的商圈。作为支柱型产业的房产开发带动了建材、设计、装饰业的发展。配套：大型超市、娱乐场所、体育健身场所、发达的交通配套、优良的环境设施依赖优势：强有力的产业支持，靠近学区，高级人才密集。销售均价：目前为该区域较新楼盘供应量在29万平方米左右。均价14000137、元平方米左右，参考日租金为3.5-5元/平方米。代表楼盘：世界贸易中心、绿城黄龙世纪广场、中田大厦、嘉华国际商务中心、黄龙恒励大厦、金鼎广场、世贸丽晶城商务楼、环球时代。3、庆春商圈区域形成原因：大杭州圈的轻轨规划，庆春路是连贯东西的要隘，新近出台的解放路延伸段工程，更是进一步刺激了该区域内的楼市，因此这一区块的写字楼有着较好的市场前景。区域范围：庆春路和凤起路沿线及其辐射地带。产业支撑：外贸、服装、咨询类、金融证券公司辐射特点：商务写字楼的需求空间很大杭州写字楼发展成熟的区域，杭州早期写字楼代表就处于该区域，目前为金融、证券业集中之处。近几年高档写字楼楼盘的推出和大型公司的进驻更加巩固了庆春138、路金融街的地位。凤起路则属于后起之秀。同时由于商圈较大，商圈内旧写字楼与新的甲级写字楼并存，所以租售价格分化较为严重。庆春路作为杭州金融街仍然非常有活力，不久的将来也有杭州的“金茂大厦”将在此建设。这无疑会更加提升金融街的形象的作用。配套：该区域的商业氛围很浓，金融网点遍布整条大街，超市、医院、电信等配套服务都非常完善。依赖优势：人群密集、长久以来的金融街定位带动了相关配套的成熟。销售均价：销售均价7000-11000元/平方米，租价2-4元/平方米/天。参考日租金为2.6-3.6元/平方米。该区域较新楼盘供应量在35万平方米左右。代表楼盘：瑞丰国际商务大厦、嘉德广场、银座大厦、广利大厦、金都139、杰地大厦、同方财富大厦、凯旋门商业中心、三瑞大厦。4、吴山商圈区域形成原因：随着城市中心的南移，吴山逐渐成为重要的商业区块，和湖滨、武林广场并列成为杭州的三大商圈。区域范围：吴山商圈位于延安南路，北至解放路，紧连湖滨市级商业中心核心区块，南至吴山广场，与清河坊历史文化特色街区相接，西邻南山路艺术休闲特色街区。产业支撑：银行、商业、旅游行业辐射特点：对于吴山区域的写字楼而言，也将随着延安南路商圈的兴起，逐步聚集人气，获得长足的发展。配套：聚集了元华广场、涌金广场、清波商厦、耀江广场、太平洋商业中心、吴山广场、吴山花鸟（小吃）城等，是集商务、餐饮、娱乐、大型超市、专业市场为一体的综合商贸区。依赖优140、势：良好的文化氛围、处于市中心边缘、环境静雅销售均价：目前，该区域较新楼盘供应量在37万平方米左右。均价在1.65万元/平方米左右.参考日租金为2.5-6元/平方米在售楼盘：东方金座、吴山商城5、湖滨商圈形成原因：作为杭州曾经最著名的商业中心，湖滨商圈历史上曾经辉煌过。然而随着旧的商业、交通设施，已渐渐不能满足人们日益变化的需求，特别是随着武林商圈的崛起，人们的消费重心也日渐转向。然而，杭州只有一个西湖，湖滨商圈不管什么时候，都是杭州商业的一个支撑点。市级商业中心以延安路为轴，贯穿湖滨、武林、吴山3个商圈，组成一线三圈商贸区。”而湖滨商圈恰恰是市级商业中心的核心区块，紧靠西湖边的湖滨还蕴藏着更141、大的商机。区域范围：延安路、湖滨路沿线及辐射区域。支撑行业：咨询业、酒店旅游业、大型商场。辐射特点：写字楼市场不是很发达，湖滨特色街的改造对周边写字楼、商业物业的销售、升值、投资等方面都将带来相应的利好消息。新xx的商务发展与区域的巨大稀缺价值造就了城市商务的又一个核心地带。西湖带动了旅游、酒店业的发展。依赖优势：地理位置优越。销售均价：售价在10000-50000元/平方米。投资客所占比例较大。配套：品牌专卖店、大型百货商场、特色饮食连锁、医院、新华书店。代表楼盘：涌金广场、耀江xx、xx广场、西湖国贸中心、元华广场。6、城站商圈区域形成原因：城站商圈由于噪音与人流复杂的问题，一直以来写字楼142、没有很好的发展。在“新客站”概念的炒作下才给城站商圈发展带来了契机。随着杭州新客站的投入使用、西湖南线改造工程完成、西湖大道商机渐浓等因素，城站商圈已具备中高档商圈的条件，其便利的交通环境、完备的商务配套大大提升了城站的商务接待能力，使大量客源停留在城站区域。区域范围：城站广场附近，环城东路南端，西湖大道东端所围合的范围。产业支撑：内外贸企业。零售/批发、建筑装潢、各类内外贸易、社会服务行业等。虽然目前客源层面正在扩大，但是批发/零售仍然是主导产业。 产业聚集度：传统的商贸区域，以商务类物业为主依赖优势：便利的交通环境、完备的商务配套销售均价：销售均价6000-8000元/平方米、租价1.5-143、2.5元/平方米/天。代表楼盘：香榭商务大厦、中闽大厦、联银大厦、长宝大厦、利群大厦。第三节、各个商圈写字楼分布（见附件六）第四节、写字楼需求研究（见附件七）根据各个商圈的情况，我们走访了一些入住写字楼的企业，了解他们目前所入住写字楼的基本状况、他们对以后可能入住写字楼的希望，以及他们对未来*的期望。所调查的企业中，一部分是从外地搬到现在的办公用地，超过60的企业办公用地都是购买的，他们对现住写字楼的评价都不太高，尤其是写字楼的通风效果；大部分企业对写字楼的智能化设施要求都较高，偏好湖滨商圈和庆春商圈的企业占多数。关于*未来的复合形态，五星级宾馆、酒店式写字楼和酒店式公寓的复合是大多数企业认为144、最有吸引力的形态，主要是考虑到办公、住宅合酒店于一体的便利性。关于写字楼面临街道和停车出口街道，大部分企业分别选择的都是庆春路和环城西路。可能在未来的*举办的商务活动主要有产品宣传展示、商务公关招待和行业高层接待等，未来商铺的经营类别主要是服饰商包类。第五节、写字楼开发分析总结从写字楼的供应和需求的总体情况来看，本项目开发写字楼是可行的。但是我们不建议*做写字楼，原因如下：从土地供应量来看，未来三年的土地供应约200万平方，其中120-150万平方都集中在钱江新城，而黄龙和武林商圈只有零星楼盘，说明三年以后，西湖边写字楼的主要竞争对手都分布在钱江新城。而政府对钱江新城的政策支持，会使三五年后钱145、江新城商业配套齐全、地铁开通，交通改善，这些变化都让*的写字楼将面临非常激烈的竞争。从本项目周边写字楼的销售状况和出租状况来看，西湖国贸和xx的写字楼出售情况都较好，但是出租状况令人堪忧，环看西湖边写字楼的低入住率，对*未来写字楼的入住率和是否能为酒店带来人气都存在很大的疑问。从单位面积出售价格来看，用样是复合形态，写字楼和酒店式公寓带来的效益却是不一样的。拿售价做简单的比较，同样是一个平方，写字楼根据周边销售价格可以卖18000元/平方，而酒店式公寓却可以卖30000元/平方，这样，两种业态在一个单位面积上就有超过10000元的差距，形成规模以后做写字楼的收益就远比做酒店式公寓低。从写字楼定146、位和需求看，*打造的写字楼定位肯定高端，一是因为其稀缺的地理位置，二是由于*能提供的良好服务。正因为写字楼定位的高端，必然将部分企业挡在门外，而高端的企业三年后又必然有一部分会被钱江新城商务中心的高端写字楼分流。在调查的企业中也只有10.7未来可能搬迁到*所在的武林商圈，因此西湖边高端写字楼的需求是有限的。综合以上原因，我们认为*的写字楼具有一定风险性，资金收益方面相对于酒店式公寓来讲差距也较大，基于这两点，我们不建议*宾馆操作写字楼项目。第八章 商业项目开发分析第一节、杭州商业圈现状分析一、武林商圈研究1、武林商圈概况商圈范围：由现有大型百货店为主体形成的武林商圈，是目前市区商业最繁华地区。147、武林商圈东至中河路、南至凤起路、西接武林路和运河（下城部分），北连南应加河，面积约2.02平方公里。西湖文化广场建成后，武林商圈北面将跨运河扩展至文阵路，与朝晖大型居住区相邻，西与武林路时尚女装街区相接，东至中山北路，南至风起路。商圈交通：武林商圈交通便捷，从环城北路、建国北路出发，到汽车东站、火车站和城市出入口只需10余分钟。从交通条件看，圈内天目山路、莫干山路、环城西路、环城北路、延安路、体育场路、中河路等几条杭州重要的干道纵横交错，构成极为发达便捷的交通圈；同时还有杭州公交电车公司、杭州萧山国际机场售票处等交通配套，使这带的交通更为便捷。随着环城北路的改造、西湖文化广场的建设、运河和古新148、河的整治，将为杭城这一繁华的中心商圈增添高尚的品位，带来更高指数的人气，从而进一步带动区域商贸和商务的迅速发展。商贸业态：经过数十年的发展与培育，杭州武林广场一带高档商务楼宇集中、商业服务配套齐全。武林商围内有高档商场如杭州大厦、银泰百货、杭州百货大楼及总面积达10万平方米的拟建地下商场；有武林路时尚女装街、中国丝绸城等商业特色街区；超市11家、星级以上宾馆11家（其中五星级1家、四星级3家）、特色餐饮业8家、文化娱乐业8家。功能配套：雷迪森大酒店、浙江大酒店、杭州大厦、国际大厦等大型宾馆和饭店，构筑了多层次商务接待体系；杭州剧院、浙江展览馆、杭州体育馆等大型公建设施，提供了充足的商务文化活动149、场所；浙江中青旅、杭州旅游集团等大型旅游服务企业，形成了较为完善的商务旅游接待体系；密布其间的浙江移动、浙江联通、省建行、省农行等单位，搭建了较为完善的商务信息和金融服务网络。远景规划：以武林广场为主的商业中心是CBD的母体，形成一个购物娱乐区。运河、西湖文化广场、环城北路、景观高楼群，形成武林商务区发展主轴线。以和平广场为主形成一个会展中心，并成为连通大上海的城际交通枢纽。西湖名胜区作为商务区的生态休憩区和CBD功能的延伸扩充。朝晖、东河沿线作为中央居住区，为CBD配套服务。发展现状：由于地理位置优越性以及历史发展的先发性，武林商圈写字楼正在成为杭州高档写字楼的集中区。目前，武林商圈写字楼主150、要有蓝天时代广场、白马大厦、耀江发展中心、恒升名楼、易盛大厦、水晶大厦、锦绣大厦、汇丰大厦（待建）、标力广场、华浙广场、武林新世纪大厦、浙江文化大厦等近20家，一些楼盘的“身价”每平米已经突破万元。发展规划：武林商圈规划商务用房的建筑面积占整个建筑面积的50%以上，商业服务设施和高级公寓各占25%。今后要建设成为杭州市建筑密度最高、建筑楼层最高、人口密度最高、土地价值最高的地区；并依托商务楼的开发和建设，引进国内外著名的企业集团总部，大力发展总部经济。2、武林商铺分析武林路是由武林广场西区延伸而成的，但近两三年来由于生意红火，武林路上的服饰店迅速发展，开始向孩儿巷、龙游路等周边地区扩展，并跨过151、凤起路向北延伸至景新商场。武林路上的服饰店不下二百家，与武林路相交的凤起路路口两侧，一些家服饰店也先后开出，就连购物中心也改成了武林服饰城。服饰店大的百余平方米、小的10余平方米，前卫的、典雅的、另类的，广货、韩装、杭装、中装、挂饰、鞋包都集中于此，成为杭州的时尚风向标。目前武林路上在售的商铺非常少，价格约为5万8万元/平方米，附近小马路上的沿街商铺售价在3.5万元/平方米以上，孩儿巷商铺售价约为2万元/平方米，百井坊商铺售价约2.2万元/平方米，附近的同方财富大厦或越都商务大厦的售价约在3万3.8万元/平方米。武林商圈的商铺供求极不平衡，基本处于卖方市场，无价也无市，投资回报率约为67%，方152、位稍逊的在45%。表8-1 武林路主要商铺走访店类类别数目规模店名服装店女装172个大西门町 江南布衣 古木夕羊 威芸 杰施 浪漫一生 女帛 Add 喜道 红油 日记女性飘蕾 uege HAGEN 威仕利 lesies 阿妮可服饰 CN SJ 梦至超 利来NGRID 轩妮 清逸一枝秀 玛玮丝 非主流 三彩 时尚沙龙中浪漫一生 树一派 阿她琪 维我 七彩秀 EVA OUXIU高氏杰 亦台 极点 七色秀 彼岸花 阿连妮 村口 万之冠 仙村飞甸 雪凡妮 阑唇衣媚 YU VAR 非 燕尾蝶 WE ARE 阿古姆 跳舞男孩 NO NAME诚 个性一族 绝对本色 香港纪优希 邂逅小面格衣铺 Tesetcv153、o天姿 时尚伊会 倘东东 弗里欧 唯美 闪亮人生 雪嘉妮 安吉妮 中年女士服饰 霓裳时装 摇摆 BOSB mizw edo1 魅力印象 衣诺 秋玲服饰 卡依木诺 欧贴 TULIP 斯特埃 迷失香 嬉云间 晶日商行 名家 辛格茜典装 跳跳鱼 卡莲精品 搜录 跳跃先锋 无限 小资 天之女男装18个维多利.保罗 新旺精品 基梵至喜 自由空间 FPZ 非主流 卡宾 伙伴 陆月街 顶呱呱 太子龙 风叶精品服饰综合类29个新街口 意波服饰 武林服饰城 MDGENS 流行1 增致牛仔 新主张 木本丸 唐朝服饰 耐克 唐狮 都锦生专卖店内衣专卖店9个网妮毛衫专卖 荣维（羊绒精品）真爱99内衣 尔佳内衣 水中花154、 时代文胸 天天秀内衣世界 三抢专卖 康妮雅内衣童装5个小豆子 缤纷秋日 妹仔儿童服饰 T100童装 乖宝宝童装精品店45个水晶屋 37.2度 水晶之恋 金粉世界 银饰屋 添彩 心语星愿 意大利银匠世家 千诗碧可蜡烛转卖店 百年太阳（珠宝钟表金行） 美琪物语 半坡饰族 香阁 清庭 欧泊兰 银时代 引钰 袜工坊 艾菲儿 流行美 中意雕刻 海盗船银饰 好出饰饰品店 SNOOP 快乐坊 歌德时尚银 零度银饰 银时代 新颖工艺品社 上海老凤祥银楼 e度铭萱首饰店 克里斯.蒂娜精品首饰 嗡嘛呢呗牛工艺品店 SOSO银饰商 乾元珠宝 菩提晶品精品店 怀点精品 快乐坊精品 星光饰品 藏银阁 1828香品饰品155、 周和珠宝 环佩叮当饰品 古着银饰餐饮食品店22个龙井茶专卖 伴千家便利店 三盛面饼屋 浮力森林食品 吉铭综合商店 冠东速食店 世纪联华 风情港饭店 阿尔洁咖啡厅 唯新食品 神田川 彩虹糖 兴景新食品 明快食品 元祖食品 大众烟店 阳光大酒店 陈记过桥米线 杂货卷烟店 杂货店 风南烟行 五丰冷食休闲驿站美容美发化妆品店19个美加美（美容美甲） 新日美容美发用品 荣荣发艺 聚星连锁沙龙 思美化妆品 雀喜那专业美甲 佰草集（护肤品） 换彩空间化妆品专卖店 明东发艺工作室 贝壳美甲 AWEI漂靓宝贝 小仙内化妆品 恒彩化妆品 爱丽丝美发 集美堂化妆品 联升美容美甲 骊铧女子护肤 珍珍工作室鞋店16个156、五月 卡卡流行鞋 LALPINA 绿野失踪 teemix 康耐皮鞋 花缇 DOBBY DANA 跳舞女孩 杭州鞋城 筱筱 卡文 流行鞋 泗水坊鞋店 闲雅皮鞋 奥康鞋店包店14个惬意皮具 乐在其中 袄古 黑眼镜 原乡人包店 贝蒂包店 有伊包店 让包店 古今东西包店 柏妮包 丽包皮具 爱将皮具 正典皮具 保罗皮具银行5个杭州市商业银行 24小时自助银行 中国工商银行 建设银行 中国银行维修店4个配钥匙 修理部 字牌店 家电维修药店3个中科灵芝健康服务中心 灰指甲、手癣、脚气 杭州武林药店娱乐3个奥斯卡电影大世界 唱片行 小剧场电信通讯2个中国铁通浙江公司 话机世界手机卖场眼镜店2个宝岛眼镜 宝丽眼157、镜学校1个安吉路试验学校保险公司1个中国平安交通1个铁路售票处文印店1个佳林文印其它3个花果山花店 喜洋洋婚纱摄影 刘文堂笔店二、湖滨商圈业态特征：湖滨商圈紧邻西湖，是“一线三圈”市级商业中心的核心区块。以旅游休闲、高档购物为主要消费特色，走高档化和国际化的商业路线。它的商业定位起点高：国际名品街、特色连锁餐饮店、休闲消费带。以后，湖滨不仅专注于国内外知名品牌专卖店、专业店和特色店的经营，而且将引进老字号、茶吧、咖啡吧、酒吧业以及旅游纪念品、古玩、字画等，这些行业比较适合湖滨的整体商业业态。现状分析：自从西湖南线开通，还有湖滨路商贸旅游特色街和南山路艺术休闲特色街的规划建立，湖滨的商业气氛正悄158、然改变，走向再度的繁华。在新建的湖滨路旁，元华购物中心、解百新世纪、银泰利星等高档购物场所纷纷建立，环境优越，又有必胜客、蔡家食谱、肯德基等店的入驻，购物休闲两相宜。而且，湖滨商圈最独特的一点是，它既具有商业氛围，又有着浓郁的艺术气息。在杭州规划的11条特色街中，湖滨商贸旅游特色街区被定位为杭州最主要的标志性商业街，集聚国际知名品牌、旅游商品、高档休闲餐饮等行业，是以露天茶吧、西式酒吧、咖啡屋、娱乐房、休闲角和宾馆为主的沿湖休闲观光区。南山路独有的艺术文化品位是其最吸引人的地方，中国美院皮影馆、名家作品展示、啤酒文化艺术展、书画作品展、茶吧、酒吧、咖啡吧、美术欣赏，应有尽有，十分具有休闲文化的159、特色。目前已有多家字苑,南山路上的酒吧、咖啡吧也是一大特色，德纳咖啡吧、八度空间咖啡酒廊、卡卡酒吧充满视觉效果。现在，南山路正力求通过突出“酒吧茶楼、艺术字画、中西快餐、休闲娱乐”四大功能，体现“悠然南山、艺术情怀”的主题,营造满足人们时尚和夜间消费、文化休闲需要。平海路将形成以开设中式酒楼、国内风味小吃、中西快餐店,汇聚中国饮食、法国西餐、日本料理、韩国烧烤等为一体的中西风味美食区，延安路则服务于中高档消费层为主体,除现有大型百货店外,到处可见国内知名品牌、国际著名品牌,是以专卖店、专业店、老字号商店高度集聚的时尚购物区。发展规划：根据“山水风光，历史文化，时尚购物，休闲娱乐，观光旅游”融为160、一体的要求，作为市级商业中心的核心区块，湖滨占尽地段及环境之优势，它的商业发展是大气的、开放的，市场发展空间非常大。抛开大众化、共性产品，做具有独特性的产品经营，湖滨的商铺才能以特色巩固其商业基础，所以，湖滨商圈要积极拓展服务领域,完善服务功能,提升业态品位,将其打造成为领导杭州市场新潮流、新方向的现代都市商业圈。随着快速轨道交通建设进程的加快，新侨饭店西侧，湖滨路与吴山路之间还将出现一个2.5万平方米以上的地下商业中心，并结合地铁车站的建设，形成一条集商贸、交通为一体的湖滨地下商业街。可以想象，未来的湖滨商圈，是大型百货店、国际国内著名品牌专卖店、专业店、“老字号”高度集聚的时尚购物区，同时161、也是茶吧、酒吧、咖啡屋林立的沿湖休闲观光区。商铺行情：湖滨商圈的商铺供出售的量非常少，不少商铺仅出售其经营权，其中有些沿西湖的商铺10年的经营权平均每平方米最高售价13万元，很多取得经营权的买家多为自营，再出租的很少。虽然价高难求，但有实力的投资者对这里的商铺还是趋之若鹜。湖滨商铺的投资回报率约为6-7%。在目前可以购买的商铺中，西湖国贸中心商铺售价达到6.8万元/平方米，元华商城商铺售价为4.58万-6万元/平方米，新湖滨景区的商铺一般只出售其经营权，拥有此地商铺的人很少再出手转让。之外，还有xx广场、*时代广场等物业和平海旺角写字楼也可供选择。表8-2 东坡路主要商铺走访店类数目店名餐饮店162、15个必胜客 神田川 斗牛士 乔尼亚 知味观 麦当劳 九佰碗锅庄 玉麒麟 红泥花园大酒店 好龙翔大排档 望江门平乐面馆 新平乐饭店 福建沙县小吃 拉图法式餐厅 罗素欧陆餐厅服装店5个adidas 锐力体育 波特 HEMPEL HAILIVES 休闲娱乐5个芭罗沙酒吧 杭州市文化中心 东坡大剧院 东坡大世界 利星购物广场精品店3个香港英皇钟表珠宝（装修中） SWAROVSKI 杭州湖滨国际名品街（包括OMEGA FIMITY 玛丝菲尔 THRE）烟、茶店3个龙井专卖 东坡烟店 吉鸿香烟店银行2个中国民生银行(自助服务) 中国银行药店1个北京同仁堂表8-3 东坡路商铺面积及租金美克.美家2000多163、平方米500万元/年宾利汽车200多平方米300万元/年Addias126平方米左右80多万元/年波特70多平方米80万/年SWAROVSKI64平方米HAILVES88平方米MENARD200多平方米OMEGA200平方米左右DOLCE GABBANA336平方米HERME SPUIFORLAT SAINTLOUIS98平方米ALVIERO MARTINI231平方米ARMAINI/CASA227平方米GIORGIO ARMANI248平方米Ermenegildo Zegna294平方米Ferrari STORE180平方米玉麒麟936平方米HEMPEL FASHION433平方米SKAP8164、8平方米三、吴山商圈研究1、吴山商圈概况吴山商圈位于延安南路，北至解放路，紧连湖滨市级商业中心核心区块，南至吴山广场、清河坊历史文化特色街区，西至南山路艺术休闲特色街区，依吴山、傍西湖，地理优势突出。城市快速路：中河路-复兴大桥，联系主城与江南城。主干路：庆春路、解放路、西湖大道、延安路等；次干路：平海路、浣纱路、南山路、河坊街、万松岭路等。轨道交通：三路轨道交通线路（1号线、3号线、4号线）经过。2、吴山商铺研究吴山商圈聚集了元华广场、涌金广场、清波商厦、耀江广场、太平洋商业中心、吴山广场、苏宁连锁店、家乐福、吴山花鸟（小吃）城等，是集商务、餐饮、娱乐、大型超市、专业市场为一体的综合商贸区。165、吴山商圈商铺面积为25万平方米，若加上解百商场，总面积达40万平方米。2003年位于吴山商圈的河坊街于去年10月开街，改建后的河坊街体现了清末民初风貌，重在突出文化价值，营造以商业、药业、建筑等为主体的市文化，保持其中历史的真实性、文化的延续性和风貌的整体性。2004年8月，耀江xx“爱情之都”婚庆广场隆重招商。商铺概况：吴山商圈内的商铺总体来说售价较高、供应量不多，总价低则近200万元，一般都要500万元左右，高则近千万元。商铺最重要的价值在于它有优越的地理环境和强大的消费资源，吴山商圈兼具地理环境及旅游交通等优势，今后商铺经营档次的提高和大量人气的聚集又会增加商铺的发展潜力，它依然属于好地166、段的好商铺，前景看好。租售价格：河坊街商铺多为1-2层联售，售价约为3万-4万元/平方米，年租金2000元/平方米左右，投资回报率约为4-6%。商圈内其他类型商铺出售均价亦在3万元/平方米左右，投资回报率低于河坊街商铺。比如吴山广场旁华光巷的商铺售价约为2.6万元/平方米，高银街的商铺售价约为2.8万元/平方米。目前可供选择的有西湖定安名都、吴山名楼、太平洋商业中心等物业和清河坊街的部分新建商铺以及西湖大道的少量沿街底铺。四、目前商圈/区及特色商业街综合研究商业地产快速发展的现象，是城市产业化进程的折射。经济发展，人口增加，但是土地有限，这样必然出现城市人口密度增大，一些加工工业，如钢铁、橡胶167、厂势必就要迁出城市，这就是“二退三进”、“优二兴三”策略，二即是第二产业，三即是第三产业，优化第二产业，如服装、电子等，而重轻化工业就必须迁出城市迁往郊区。然而，城市人口的增加促使消费必需品的增加，人们多种娱乐休闲消费的需求，以及销售产品也需要展示的空间，促使产生产业集聚效应，如文三路电子信息街、手机一条街、武林路时尚女装街、新华路丝绸特色街、四季青服装特色街、龙翔服饰城等等。经济的发展促使城市化的进程，人口的增多必然导致需求的增加，旺铺热销的现象就是在这样的背景下产生，这完全符合当前经济发展的特征，而按目前的形势，旺铺还将持续热销。杭州商业区的商业发展趋势良好。杭州的零售商业在经营规模、经营168、业态和经营特色等方面都获得了较大地发展，形成了大商场、连锁店、专业商品市场“三足鼎立”的格局，并组成了一个较为发达的零售网络，从而进一步增强了城市服务功能提高了都市的繁华程度。杭州商业业态分明，各具规模，既有大型零售商场、各类专营店、专卖店，又有连锁超市、专业市场，还有主题商业街以及高档宾馆、饭店、餐饮、娱乐业。目前，杭州市区（不包括萧山、余杭）已形成武林商圈、湖滨商圈、城站商圈、吴山商圈等多个商业区各具特色、全面开花的局面。目前发达国家人均商业面积为1.2平方米，上海将近1平方米，规划将达到1.2平方米，而杭州有0.8平方米。经调研在杭州近2年的消费趋势的变化中，43.0%的消费者认为变得更169、加追求时尚，22.2%认为更加追求经济，15.9%觉得更加追求高档化。从市场角度看：杭州商业业态的发展进入转折期，消费市场从过去购物为主转向休闲、娱乐等服务为主。杭州人均GDP已突破3000美元，按国际通行的标准衡量，消费需求在这个阶段出现新转折。杭州的商业服务网点已经呈现总量减少，时尚休闲消费网点增加趋势。据2001年底统计，市区共有商贸服务网点61300个，比1996年减少10000个。传统的日用百货、食品业网点减少，连锁超市、便民店、美容、健身、茶楼、家政等时尚休闲网点已达7000余个。所有成功的商圈，最核心的成功点都在于它的市场定位。杭州老牌的这些成功商圈，都是经过时代的发展后由市场的170、推动而形成的，不乏岁月的积淀，途中也走过不少的弯路，产生过像天工艺苑、国际大厦那样逐渐被市场淘汰的失败者。本项目没有这样的时间去经历市场的矫正，惟有从一开始就把准市场的脉搏，才能让开发商获取符合投资需求的回报。第二节、*商铺主要经营范围调查酒店内部员工和酒店住客都对高档工艺品、服饰商包类和珠宝首饰类别的商铺比较感兴趣，两者对三类商铺的选择比例都超过40。写字楼入住企业相比起来比较偏好服饰商包类，未来*商铺可以主要从这三个类别招商。第三节、*商业项目开发分析总结*周围有着成熟的商业环境，开发商铺对*未来经营有很大的辅助作用，因此*操作商业项目是可行的，接下来需要仔细思考的是究竟商铺体量会有多大。171、我们走访了武林路和东坡路的沿街小商业，也走访了从庆春路延安路口到河坊街的所有商场，不难发现：几乎所有大型商业项目都是失败的，而沿街小型商业是最能聚集人气的并且效益最好的，因此大型商业我们不建议*操作，小型商业是最佳选择。第九章 项目定位建议第一节：项目基本指标表9-1 *项目基本指标占地面积24，307平方米总建筑面积81364平方米地上建筑面积61364平方米地下建筑面积20000平方米楼层地上6-9层、地下2层（两层车库）楼高28-30米左右容积率2.5绿化率30左右，其中绿地率20左右均价30300元层高3.3米业态五星级酒店、酒店式公寓与产权式酒店复合底商面积4500平米酒店客房平均面172、积30平米酒店式公寓/产权式酒店平均面积52平米第二节：复合业态方案一、业态复合方案一产权式酒店与酒店式公寓复合（*宾馆成为产权式五星级宾馆）业态配比：6：4五星级产权式酒店建筑面积：36818平方米酒店式公寓建筑面积：24546平方米此方案优势：资金回笼周期短，短期投资实现利益最大化此方案劣势：酒店后期经营利润不高；如果经营管理不善，后期风险较大。二、态复合方案二五星级酒店、酒店式公寓与产权式酒店复合业态配比一：6：3：1五星级酒店建筑面积：36818平方米酒店式公寓建筑面积：18409平方米产权式酒店建筑面积：6137平方米业态配比二：4：4：2五星级酒店建筑面积：24545平方米酒店式公173、寓建筑面积：24545平方米产权式酒店建筑面积：12273平方米此方案优势：利用销售酒店式公寓和产权式酒店，短期内回笼部分资金，便于投入五星级酒店改建。对五星级酒店后期经营利润有一定保证。此方案劣势：资金全部回笼较慢，周期较长，利益最大化要在酒店后期经营才能体现。三、业态复合方案三五星级酒店与酒店式公寓复合业态配比：6：4五星级酒店建筑面积：36818平方米酒店式公寓建筑面积：24546平方米此方案优势：与方案二相比最大的优势在于不做产权式酒店可以减少酒店住户分流现象。此方案劣势：资金全部回笼较慢，周期较长，利益最大化要在酒店后期经营才能体现。第十章 项目财务分析第一节：指标及相关数据说明建筑174、指标表指标名称数据备注用地面积24307m2土地成本17333万拆迁1.3亿+出让金0.4333亿容积率2.5建筑面积81364m2地上面积61364m2地下面积20000m2建筑高度30m（第一层5m+第二层4m+3*7层）建筑占地面10000m2道路及地面停车场面积8000m2绿化建筑面积8680m2方案一地下面积（酒店式公寓）8000地下面积（产权式酒店）12000酒店式公寓面积2454640建筑面积酒店式公寓间数335间得房率.75 每间55m2计算产权式酒店面积3681860建筑面积、包括3000m2商铺产权式酒店间数460间按80m2每间计算方案二地下面积（酒店式公寓）8000地下175、面积（酒店）12000酒店式公寓面积2454640建筑面积酒店式公寓间数335间得房率.75 每间55m2计算酒店面积2454660建筑面积、包括3000m2商铺酒店间数306间按80m2每间计算产权式酒店面积1227220建筑面积产权式酒店间数102间按120m2每间计算方案三地下面积（酒店式公寓）8000地下面积（酒店）12000酒店式公寓面积2454640建筑面积酒店式公寓间数335间得房率.75 每间55m2计算酒店面积3681860建筑面积、包括3000m2商铺酒店间数460间按80m2每间计算酒店面积建筑面积36818商铺面积3000厨房面积300客房面积9210餐厅面积3000会176、议室面积2000娱乐面积3900健身中心500美容美发室100桑拿800多功能厅（KTV)1000室内游泳池900网球场顶楼桌球房200棋牌房300壁球房100大堂面积5000两层商务面积200办公房面积500公摊面积9204其它504其它功能备用面积合计36818电梯数酒店7台酒店室公寓3台房产指标建安成本1400设计成本100酒店式公寓装修3500入住率75%房价650元/间一、收入预计1、客房收入客房有460间，预计平均房价650元/间，预计收入10913.5万元2、餐饮收入预计拥有600个就餐位，按每天720人次就餐，平均消费150元，餐饮年收入为：720*150*365/100003177、942万元3、娱乐收入1）KTV：10个包房，消费单价为1500元，全年收入547.50万元。2）棋牌房：20个，每天销售25间、次，按每间、次6小时，50元/小时计，全年收入273.75万元。3）桑拿房：20个包房，每天销售30间次，消费单价为300元/间，全年收入328.50万4）其他：美容美发、游泳、健身、壁球等运动、休闲项目按每天1万元、全年360万收入计。合计娱乐收入1509.75万元4、其它收入1）酒店拥有2000平方米的会议场地，预测年场地租金为150万元2）预计酒店其他洗衣、电话、商务、停车等杂项收入100万元3）商铺4500平方米，按8元/天*平方米，出租租金为1314万元其178、它收入合计1564万酒店满负荷收入为17929.25万元二、营业税金与附加本项目营业税率为5%，城市维护建设税率为7%，教育费附加为4%，合计营业税金及附加为营业收入的5.55%。正常年营业税金及附加为769.30万元。房产税根据固定资产原值1.2，计算得到285.56万元。税金及附加合计1054.86万元。三、成本1、外购原辅材料费用：餐饮成本按餐饮收入的55%估算，为2168.10万元；旅馆、餐饮等物料消耗，包括客房、餐饮等日常卫生、清洁用品的消耗，按客房收入的10%计，为每年728.36万元；娱乐活动品的更新，低值易耗品的补充，按娱乐收入的10%计，为每年150.97万元。外购原辅材料费179、用共计3047.43万元。2、外购燃料、动力费用：外购燃料、动力费用正常营运年为348万元，具体构成为：水：年耗用量单价=29.7万吨0.8元/吨=23.8万元电：年耗用量单价=304万度0.89元/度=270.6万元液化气：年耗用量单价=134吨4000元/吨=53.6万元3、工资福利费用：本项目定员为650人，人均年工资按3.5万元计，则年工资福利费共计2593.50万元。4、折旧及摊销费用本项目固定资产原值23797万元。固定资产折旧按平均年限法计算，综合折旧年限为20年，残值率为5%，固定资产余值为1190万元，年折旧额为1130万元。本项目无形资产价值为10400万元，按50年摊销，180、每年摊销208万元。修理费用：按固定资产折旧的20%计，年修理费为226万元。管理费用：预计为销售收入的3，年支出415.84万销售费用：行业平均水平为销售收入的1-1.5，本酒店按1.5计算，为207.92万/年酒店经营说明：假设2009年营业额为满负荷的60%，2010年营业额为满负荷的70%，2011年及以后年份营业额为满负荷的75%。经上述估算，本项目正常年（静态）总成本为9240.75万元，其中经营成本5989.93万元。第二节：财务测算假设一、酒店式公寓财务测算假设1、开发节奏第1年5月拆迁完成第1年6月规划完成第1年8月施工图完成第1年10月基础动工第2年1月主体施工第2年10月181、取得预售证、开盘第2年12月主体竣工第3年10月装修完成、入伙2、销售节奏第2年4季度销售25即6054.5平方米第3年1季度销售12.5即3027.25平方米第3年2季度销售37.5即9081.75平方米第3年3季度销售25即6054.5平方米3、比率税金及附加按6.55销售费用按2借款利率6二、酒店财务测算假设（包括超五星级酒店和产权式酒店）1、建造节奏第1年5月拆迁完成第1年6月规划完成第1年8月施工图完成第1年10月基础动工第2年1月主体施工第2年12月主体竣工第3年10月装修完成2009年1月试营业2、其它假设贷款利率6第三节、成本分析一、酒店式公寓成本分析序号项 目 名 称计算式金182、额（万元）一、 土地面积 用地面积24546/61364*2668010672二、建筑面积、可售面积名称建筑面积（M2）其中：可售面积（M2）高层住宅2454624218扣除物业、经营性用房7；每100户30m2的社区用房地下室（车库）8000160（个）合计3254624218三、销售额名称可售面积（M2）单价（万元）总价（万元）高层住宅（含精装修）242183.030073380.54 地下车库16020.00003200.00 合计76580.54 四、项目成本1、地价10672/26680*173336933.00 2、配套费：1)、城市基础设施配套费0.0040*2454698.18183、 2)、供电工程贴费0.022*200044.00 3)、供水设施增容费免交4)、排水设施使用费1.0*2个2.00 5)、绿化配套建设费免交6)、人防建设费免交7)、新型墙体材料专项资金0.0010*3254632.55 8)、特种消防装备费免交9)、白蚁防治费0.00016*325465.20 10)、教育附加费（高校建设费）0.0010*2454624.55 11)、管道煤气配套费0.0022*2454654.00 12)、有线电视配套费0.0006*24546+0.08*335户41.53 13)、通信管线建设安装费0.0012*32546*5019.53 14)、房屋面积测绘费0.0184、002*325466.50 15)、其它零星费0.001*3254632.55 16)、区内配套费0.0120*32546390.55 17)、供配电设备及水泵房200.00 小计：951.14 3、建安工程造价：1）、桩基工程0.02*32546650.92 2）、主体建安0.1400*245463436.44 3）、地下室成本0.25*80002000.00 4）、消防0.0070*32546227.82 5）、酒店式公寓装修0.35*245468591.10 6）、电梯80.0000*3240.00 7）、弱电0.003*3254697.64 8）、中央空调0.0500*24546122185、7.30 小计：16471.22 4、建设与准备费：1)、建设管理费16471.22*2329.42 2)、勘察费 0.0004*3254613.02 3)、设计费 0.01*32546325.46 4)、标底编制及审核费16471.22*0.116.47 5)、招标管理费16471.22*0.0813.18 6)、工程监理费16471.22*0.8131.77 7)、质量监督费16471.22*0.232.94 小计：862.26 5、财务费用：1279.50 6、销售广告费：76580.54*21531.61 7、营业税及土地增值税：76580.54*6.555016.03 8、不可预见费186、：16471.22*2329.42 项目成本合计33374.18 五、利润76580.54-33374.1843206.36 六、所得税43206.36*3314258.10 七、净利润28948.26 二、酒店成本分析（包括超五星级酒店和产权式酒店）序号项 目 名 称计算式金额（万元）一、 土地面积 用地面积36818/61364*2668016008二、建筑面积、可售面积建筑面积（M2）酒店面积36818地下室（车库）12000合计48818三、项目成本1、地价16008/26680*1733310400.002、配套费：1)、城市基础设施配套费0.0040*36818147.272)、供187、电工程贴费0.022*300066.003)、新型墙体材料专项资金0.0010*4881848.824)、白蚁防治费0.00016*488187.815)、通信管线建设安装费0.0012*48818*5029.296)、其它零星费0.001*4881848.827)、区内配套费0.0120*48818585.828)、供配电设备及水泵房300.00小计1233.833、建安工程造价：1）、桩基工程0.02*48818976.362）、主体建安0.1400*368185154.523）、地下室成本0.25*120003000.004）、消防0.0070*48818341.735）、电梯80.00188、00*7560.006）、弱电0.003*48818146.457）、中央空调0.0500*368181840.90小计：12019.964、装饰工程1）、客房部分460间*104600.002）、餐厅部分570.00包厢30间*8240.00餐厅1500*0.2000300.00公共区域300*0.100030.003）、休闲区域995.00健身中心500*0.180090.00美容美发室100*0.150015.00桑拿800*0.3000240.00桑拿设备60.00多功能厅（KTV)1000*0.2000200.00室内游泳池900*0.100090.00网球场100.00桌球房200189、*0.300060.00棋牌房20间*3万60.00壁球房2套*40万80.004）、大堂5000*0.1800900.005）、办公室500*0.100050.006）、商务中心200*0.120024.007）、会议室2000*0.2000400.008）、共摊及其它10008*0.08800.64小 计8339.644、建设与准备费1)、建设管理费18829.60*2376.592)、勘察费 0.0004*4881819.533)、设计费 0.01*48818488.184)、标底编制及审核费18829.60*0.118.835)、招标管理费18829.60*0.0815.066)、工程190、监理费18829.60*0.8150.647)、质量监督费18829.60*0.237.66小计：1106.495、财务费用：2377.506、不可预见费：18829.6*2376.59项目成本合计35854.01第四节、利润情况表方案一大类2009年2010年2011年2012年房产开发利润销售收入76580.54销售成本28358.14销售税金5016.03所得税14258.37净利润28948.00产权式酒店销售收入销售收入39865.71销售成本15455.023189.263189.263189.26销售税金2611.20所得税7193.83净利润14605.65-3189.26-3191、189.26-3189.26酒店经营利润销售收入8316.809702.9310395.9910395.99销售成本6576.686978.607179.567179.56销售税金748.67825.60864.07864.07所得税327.18626.58776.28776.28净利润664.271272.151576.091576.09利润合计44217.93-1917.11-1613.17-1613.17方案二：大类2009年2010年2011年2012年房产开发利润销售收入76580.54 销售成本28358.14 销售税金5016.03 所得税14258.37 净利润28948.00192、 产权式酒店销售收入销售收入13244.13 销售成本5134.45 867.491059.531059.53销售税金867.49 所得税2389.92 净利润4852.27 -867.49-1059.53-1059.53酒店经营利润销售收入8316.80 9702.9310395.9910395.99销售成本6576.68 6978.607179.567179.56销售税金748.67 825.60864.07864.07所得税327.18 626.58776.28776.28净利润664.27 1272.151576.091576.09利润合计34464.54 404.66516.5651193、6.56方案三大类2009年2010年2011年2012年房产开发利润销售收入76580.54销售成本28358.14销售税金5016.03所得税14258.37净利润28948.00产权式酒店销售收入销售收入销售成本销售税金所得税净利润酒店经营利润销售收入8316.809702.9310395.9910395.99销售成本6576.686978.607179.567179.56销售税金748.67825.60864.07864.07所得税327.18626.58776.28776.28净利润664.271272.151576.091576.09利润合计29612.271272.151576.194、091576.09第五节、现金流量表方案一：项目第1年第2年第3年2009年2010年2011年2012年现金流入酒店式公寓销售收入18345.1457435.41800.00贷款收入11200.004800.00产权式酒店酒店经营收入8316.809702.9310395.9910395.99销售收入39865.71其它收入贷款收入16000.009000.00合 计27200.0032145.1457435.4148982.519702.9310395.9910395.99现金流出酒店式公寓投资支出10703.997338.0115263.7768.40所得税14258.37归还贷款150195、00.001000.00产权式酒店投资支出15751.0810391.888181.05经营支出5980.966459.816699.246699.24返利支出3189.263189.263189.263189.26销售税金2611.20所得税7521.01626.58776.28776.28归还贷款25000.00合 计26455.0732729.8949444.8233629.209649.079888.499888.49净现金流入744.93-584.767990.5915353.3153.86507.50507.50累计净现金流量744.93160.178150.7723504.072196、3557.9324065.4324572.93项目第1年第2年第3年2009年2010年2011年2012年现金流入酒店式公寓销售收入18345.14 57435.41 800.00 贷款收入11200.00 4800.00 产权式酒店酒店经营收入8316.80 9702.93 10395.99 10395.99 销售收入13244.13 其它收入贷款收入16000.00 9000.00 合 计27200.00 32145.14 57435.41 22360.93 9702.93 10395.99 10395.99 现金流出酒店式公寓投资支出10703.99 7338.01 15263.77 197、68.40 所得税14258.37 归还贷款15000.00 1000.00 产权式酒店投资支出15751.08 10391.88 8181.05 经营支出5980.96 6459.81 6699.24 6699.24 反利支出1059.53 1059.53 1059.53 1059.53 销售税金867.49 所得税2717.10 626.58 776.28 776.28 归还贷款25000.00 合 计26455.07 32729.89 49444.82 24951.85 7519.34 7758.77 7758.77 净现金流入744.93 -584.76 7990.59 -2590.9198、3 2183.58 2637.23 2637.23 累计净现金流量744.93 160.17 8150.77 5559.84 7743.42 10380.65 13017.87 方案二方案三：项目第1年第2年第3年2009年2010年2011年2012年现金流入酒店式公寓销售收入18345.1457435.41800.00贷款收入11200.004800.00产权式酒店酒店经营收入8316.809702.9310395.9910395.99销售收入其它收入贷款收入16000.009000.00合 计27200.0032145.1457435.419116.809702.9310395.9910199、395.99现金流出酒店式公寓投资支出10703.997338.0115263.7768.40所得税14258.37归还贷款15000.001000.00产权式酒店投资支出15751.0810391.888181.05经营支出5980.966459.816699.246699.24反利支出销售税金所得税327.18626.58776.28776.28归还贷款25000.00合 计26455.0732729.8949444.8220634.917086.397475.527475.52净现金流入744.93-584.767990.59-11518.112616.542920.482920.48累200、计净现金流量744.93160.178150.77-3367.35-750.812169.665090.14第六节、三种方案比较说明从财务分析角度探讨三种方案的可行性，综合比较如下：1、财务指标情况：净利润合计比较表 （单位：万元）方案2009年2010年2011年以后年份方案一44217.93-1917.11-1613.17-1613.17方案二34464.54404.66-1613.17-1613.17方案三29612.271272.151576.091576.09净现金流量比较表 （单位：万元）年方案第1年第2年第3年2009年2010年2011年以后年份方案一744.93-584.76201、7990.5915353.3153.86507.5507.5方案二744.93-584.767990.59-2590.932183.582637.232637.23方案三744.93-584.767990.59-11518.112616.542920.482920.48累计净现金流量比较表 （单位：万元）方案第1年第2年第3年2009年2010年2011年以后年份方案一744.93160.178150.7723504.0723557.9324065.4324572.93方案二744.93160.178150.775559.847743.4210380.6513017.87方案三744.9316202、0.178150.77-3367.35-750.812169.665090.142、各方案比较：方案投入成本比较方案一：产权式酒店与酒店式公寓复合，业态配比：6：4产权式酒店34324.01万元+公寓28948.26万元=63272.27万元此方案优势：短期内实现利润最高，资金沉淀最多。此方案劣势：从长期看，每年利润亏损1613.17万元，每年减少净现金1613.17万元，对企业经营负担较重。该方案为短期经营行为，对企业长远发展有隐患。方案二：五星级酒店、酒店式公寓与产权式酒店复合，业态配比二：4：4：2五星级酒店、产权式酒店34324.01万元+酒店式公寓28948.26万元=63272.2203、7万元此方案优势：短期利润较好，净现金增加一般。此方案劣势：每年利润增加仅为516.56万元，赢利能力一般。该方案经营风险最低，但无法实现利润最大化。方案三：五星级酒店与酒店式公寓复合业态配比：6：4五星级酒店34324.01万元+酒店式公寓28948.26万元=63272.27万元此方案优势：长期角度每年实现利润1576.09万元，每年增加净现金2920.48万元，长远经营状况优。此方案劣势：2009年累计净现金流量出现负值，存在短期经营风险。该方案达到利润最大化，但短期出现现金流量负值，若能解决此不利因素，该方案将是最优方案。第七节、资金筹措及安排从财务测算分析，本项目资金缺口为4.1亿元204、需外部资金解决，其中酒店式公寓资金缺口1.6亿元，酒店类资金缺口2.5亿元：银行融资：根据现行信贷政策，银行贷款必须确保35%的自有资金，即63272.27万元*35%=22145.29万元，银行贷款22141.19万元。银行融资前必须四证齐全，担保方式为土地抵押。同时酒店类贷款为固定资产贷款，银行控制较为严格，在目前的金融形势下，取得贷款的难度较大。股权合作：该方案需要找到有实力的合作公司，同时必须成立项目公司进行项目开发，对土地及项目前期报批手续造成一定障碍。通过出让公司的部分利润获得与其他公司合作，同时丧失了相应的权益。自有资金：该项目资金缺口为4.1亿元，若全部通过自有资金解决，存在难205、度。综上所述，在企业能够解决自有资金的情况下，建议独立操作；若自有资金超过22145.29万元，可采用银行融资和滚动开发的模式；若自有资金较少，只能通过股权合作和银行融资相结合的方式解决资金缺口。第十一章 项目风险分析第一节：风险类型一、 成本风险从现时的社会物价情况来看，物资价格的大幅度上升的可能性不大，但有可能会因为决策和管理等人为错误而导致成本上升，换句话说，就是会有较大的公司风险。因此在重要决策上要避免一个人说了算，避免主观错误的出现。二、 市场风险市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争对手状况发生变化，以及金融市场、原料市场、同类物业的竞争市场等206、市场环境变化带来的风险。在现在房地产市场竞争日益激烈的环境下，本项目最大风险主要来自两个方面，一是资金的后续问题，若整个项目的工期不能进行合理安排将导致资金周转不灵；二是本项目面对的客群主要是高端客户，高端客群相对比较少，以后还有可能出现让高端人群产生分流的项目。第二节：风险应对措施针对资金风险我们建议在项目建设期合理安排工程进度的同时，可以在项目动工后接受预定，（允许的话可收取预定金）。积累大量客群，以便在开盘后能造势，形成热销现象，从而达到快速消化，快速回笼资金的目的。同时可考虑让建设单位垫资建设（根据目前情况基本都存在垫资现象）从而缓解资金压力或者与承包商签定固定总价合同，让其承担部分风207、险。针对市场风险，本项目可通过委托相关销售代理公司进行集中推广销售，充分发挥其资源整合优势，这样一来既可让代理公司分担一部分市场风险，又可以督促和鞭策代理公司尽最大努力来完成销售任务。第十二章 结论与建议第一节、宏观背景结论1、经济层面背景从经济发展水平来看，“长三角”地区已经成为中国经济最为发达的区域。在上海的国际中心城市地位加强的同时，杭州的中心城市地位也逐渐凸现，在长三角的南翼有着无可比拟的区域辐射作用。从近四年的经济发展速度来看，杭州市的经济发展速度高于浙江省整体发展速度，预计今后几年杭州市的增长速度在15左右徘徊。杭州城市的两个发展战略“工业立市”和“致力于国际性旅游休闲城市的发展建208、设定位”，使得杭州市政府大力发展高新技术产业的同时强调“休闲之都”。作为06年世界休闲博览会的举办地，杭州致力于打造一个国际化的东方休闲之都，在最短的时间内使杭州成为一个国际旅游目的地城市。2、商业地产宏观面杭州市的商业地产基本围绕一个市中心商业中心、四个区域商业中心、三个市级商业副中心、十二个区域商业副中心、十一条商业特色街区的布局，在林林总总的商业中心规划范围内，商业物业开发量快速增长。另一方面，从杭州商业用的的土地出让情况来看，市中心在中近期仍将是高档商业地产的领地，钱江新城将在3-5年后成为CBD中的新贵。从去年开始的宏观调控开始，杭州楼市观望气氛浓厚，商业地产却是逆风而行，高档写字楼209、商场、酒店等房地产项目受到青睐。而杭州主要办公区域的甲级写字楼租金持续上涨，空置率却达到近10年来的新低。3、杭州旅游业与饭店业杭州地处“长三角”，在本身拥有丰富的旅游资源的同时，借助“长三角”地区的旅游环境，使得杭州旅游经济发展一直保持良好势头。近年来，观光游览型游客逐渐减少，休闲度假、商务和会议游客不断增加，消费水平提高，散客旅游量的增加促使饭店在服务质量、硬件设施等方面的提升。杭州饭店业随着杭州旅游经济发展呈现良好的发展势头。近年来星级饭店房价、营业额和出租率都保持良好的增长速度；从杭州饭店结构上看，近四年的数据都表明，三星级以上酒店的出租率中，四星级的出租率最低，而五星级酒店的出租率210、04年比03年增加了近7个百分比。4、总结长三角、浙江省以及杭州市经济现状和发展前景，为杭州地产业和饭店业都提供了保障。本项目不管是从酒店改造方面还是开发地产方面，其所处宏观背景都是利好面。第二节、复合业态建议一、基本建筑指标结合本项目的地块分析，相关参考项目的分析，以及五星级酒店、酒店式公寓/产权式酒店、写字楼开发的可行性分析，我们对*未来的建筑指标做以下规划。表12-1 基本建筑指标建筑指标表指标名称数据备注用地面积24307m2约40亩土地成本17333万拆迁1.3亿+出让金0.4333亿容积率2.5绿化率30左右其中绿地率20左右建筑面积81364m2地上面积61364m2地下面积20211、000m2建筑高度30m（第一层5m+第二层4m+3*7层）建筑占地面10000m2道路及地面停车场面积8000m2绿化建筑面积8680m2业态五星级酒店与酒店式公寓复合酒店建筑面积36818平方米酒店式公寓面积24546平方米酒店电梯7台酒店室公寓电梯3台得房率75%客房均价650元/间二、复合形态1、五星级酒店（1）五星级酒店基本建筑指标表12-2 *宾馆基本建筑指标（单位：平方米）建筑面积36818商铺面积4500厨房面积300客房面积9210酒店间数460间餐厅面积3000会议室面积2000娱乐面积3900健身中心500美容美发室100桑拿800多功能厅（KTV)1000室内游泳池90212、0网球场顶楼桌球房200棋牌房300壁球房100大堂面积5000商务面积200办公房面积500公摊面积9204其它504（2）需要改善的方面客房方面，客房大小、缺少豪华套房和客房装修装饰三个方面最需要改善，其中标准客房面积不少于30平方，客房内配套最好更换成新的用具，部分客房内卫生间的冲淋和浴缸可分开设置，增加湖景房等；餐厅方面，菜系品种、缺乏大型的宴会厅、餐具档次是餐厅方面需要完善的三个方面，菜系品种方面中餐可以考虑提供粤菜、川菜、江浙菜和湘菜等，西餐需提供法国风味、意大利风味和日本风味的菜系；在娱乐配套方面，健身中心、美容美发室、多功能厅、精品店、室内游泳池、棋牌室、网球场和KTV应是主要213、配套。会展方面，*的会展配套需要引进技术含量较高的设备，使其商务会展功能的强化。在*宾馆改造期间，对*改扩建工程开始时间、持续时间及结束时间，改扩建期间是否正常营业、*会增加的配套设施、*新的服务理念、*未来的价格都应全面的提供给关注*的每一个人，只有把这些信息传达出去，才有可能保留*原来的客户并开拓新的客户群体。2、酒店式公寓（1）酒店式公寓基本建筑指标表12-3 酒店式公寓基本建筑指标酒店式公寓建筑面积24546平方米平均面积55平方房间数335间均价30300元/平方米得房率75（2）相关配套A.服务配套：公共部位清洁和客房服务、24小时送餐服务、商务服务和24小时抢修，保姆服务等。B.214、设施配套：游泳池、健身中心、保安系统、卫星电视、宽带接入和酒吧等（3）信息宣传地段、价格、升值潜力及开发商情况是大多数购房者最想了解的信息之一。另外，物业管理、工程质量、自然环境和会所配套设施等也是购房者关注的信息。因此*未来可以从以上这几个方面着手宣传。（4）销售方式由于大部分被访者对酒店式公寓和产权式酒店的区别都不太了解，结合酒店式公寓购买者92都是处于投资，因此，我们建议对酒店式公寓提出“纯产权共管式公寓”的概念。这种公寓的销售按照酒店式公寓的方式来销售，但同时提供售后管理服务。是否提供售后管理服务由购房者决定，即购房者需要此管理服务，管理公司就提供，如果不需要，管理公司可以不提供。例如215、，购房者A、B、C三人，处于不同目的购买此房，A完全是自住需求才购买，那么A可能不太需要管理公司管理其公寓；B一年可能只有一段时间住在自己公寓，那么管理公司可以在B需要的情况下，在其不居住的这段期间帮其管理（带租）购房者B的这套半自住半投资的公寓；购房者C完全是为了投资才购买此处公寓，那么只要C有需要，管理公司可以提供带租、带售等管理服务。简而言之，就是售的是酒店式公寓，但会因为购房者的目的不同，提供产权式酒店的管理服务。第三节、财务分析及资金筹措安排一、收入预计1、客房收入客房有460间，预计平均房价650元/间，预计收入10913.5万元2、餐饮收入预计拥有600个就餐位，按每天720人次216、就餐，平均消费150元，餐饮年收入为：720*150*365/100003942万元3、娱乐收入1）KTV：10个包房，消费单价为1500元，全年收入547.50万元。2）棋牌房：20个，每天销售25间、次，按每间、次6小时，50元/小时计，全年收入273.75万元。3）桑拿房：20个包房，每天销售30间次，消费单价为300元/间，全年收入328.50万4）其他：美容美发、游泳、健身、壁球等运动、休闲项目按每天1万元、全年360万收入计。合计娱乐收入1509.75万元4、其它收入1）酒店拥有2000平方米的会议场地，预测年场地租金为150万元2）预计酒店其他洗衣、电话、商务、停车等杂项收入10217、0万元3）商铺4500平方米，按8元/天*平方米，出租租金为1314万元其它收入合计1564万酒店满负荷收入为17929.25万元二、营业税金与附加本项目营业税率为5%，城市维护建设税率为7%，教育费附加为4%，合计营业税金及附加为营业收入的5.55%。正常年营业税金及附加为769.30万元。房产税根据固定资产原值1.2，计算得到285.56万元。税金及附加合计1054.86万元。三、成本1、外购原辅材料费用：餐饮成本按餐饮收入的55%估算，为2168.10万元；旅馆、餐饮等物料消耗，包括客房、餐饮等日常卫生、清洁用品的消耗，按客房收入的10%计，为每年728.36万元；娱乐活动品的更新，低值218、易耗品的补充，按娱乐收入的10%计，为每年150.97万元。外购原辅材料费用共计3047.43万元。2、外购燃料、动力费用：外购燃料、动力费用正常营运年为348万元，具体构成为：水：年耗用量单价=29.7万吨0.8元/吨=23.8万元电：年耗用量单价=304万度0.89元/度=270.6万元液化气：年耗用量单价=134吨4000元/吨=53.6万元3、工资福利费用：本项目定员为650人，人均年工资按3.5万元计，则年工资福利费共计2593.50万元。4、折旧及摊销费用本项目固定资产原值23797万元。固定资产折旧按平均年限法计算，综合折旧年限为20年，残值率为5%，固定资产余值为1190万元，219、年折旧额为1130万元。本项目无形资产价值为10400万元，按50年摊销，每年摊销208万元。修理费用：按固定资产折旧的20%计，年修理费为226万元。管理费用：预计为销售收入的3，年支出415.84万销售费用：行业平均水平为销售收入的1-1.5，本酒店按1.5计算，为207.92万/年酒店经营说明：假设2009年营业额为满负荷的60%，2010年营业额为满负荷的70%，2011年及以后年份营业额为满负荷的75%。经上述估算，本项目正常年（静态）总成本为9240.75万元，其中经营成本5989.93万元。四、财务测算假设1、酒店式公寓财务测算假设（1）开发节奏第1年5月拆迁完成第1年6月规划完220、成第1年8月施工图完成第1年10月基础动工第2年1月主体施工第2年10月取得预售证、开盘第2年12月主体竣工第3年10月装修完成、入伙（2）销售节奏第2年4季度销售25即6054.5平方米第3年1季度销售12.5即3027.25平方米第3年2季度销售37.5即9081.75平方米第3年3季度销售25即6054.5平方米（3）比率税金及附加按6.55销售费用按2借款利率62、酒店财务测算假设（包括超五星级酒店和产权式酒店）（1）建造节奏第1年5月拆迁完成第1年6月规划完成第1年8月施工图完成第1年10月基础动工第2年1月主体施工第2年12月主体竣工第3年10月装修完成2009年1月试营业（2）其221、它假设贷款利率6五、利润情况表大类2009年2010年2011年2012年房产开发利润销售收入76580.54销售成本28358.14销售税金5016.03所得税14258.37净利润28948.00产权式酒店销售收入销售收入销售成本销售税金所得税净利润酒店经营利润销售收入8316.809702.9310395.9910395.99销售成本6576.686978.607179.567179.56销售税金748.67825.60864.07864.07所得税327.18626.58776.28776.28净利润664.271272.151576.091576.09利润合计29612.271272222、.151576.091576.09六、现金流量说明项目第1年第2年第3年2009年2010年2011年2012年现金流入酒店式公寓销售收入18345.1457435.41800.00贷款收入11200.004800.00酒店酒店经营收入8316.809702.9310395.9910395.99销售收入其它收入贷款收入16000.009000.00合 计27200.0032145.1457435.419116.809702.9310395.9910395.99现金流出酒店式公寓投资支出10703.997338.0115263.7768.40所得税14258.37归还贷款15000.001000223、.00酒店投资支出15751.0810391.888181.05经营支出5980.966459.816699.246699.24反利支出销售税金所得税327.18626.58776.28776.28归还贷款25000.00合 计26455.0732729.8949444.8220634.917086.397475.527475.52净现金流入744.93-584.767990.59-11518.112616.542920.482920.48累计净现金流量744.93160.178150.77-3367.35-750.812169.665090.14七、财务指标图净利润合计（单位：万元）净现金流224、量（单位：万元）累计净现金流量（单位：万元）八、资金筹措及安排从财务测算分析，本项目资金缺口为4.1亿元需外部资金解决，其中酒店式公寓资金缺口1.6亿元，酒店类资金缺口2.5亿元：银行融资：根据现行信贷政策，银行贷款必须确保35%的自有资金，即63272.27万元*35%=22145.29万元，银行贷款22141.19万元。银行融资前必须四证齐全，担保方式为土地抵押。同时酒店类贷款为固定资产贷款，银行控制较为严格，在目前的金融形势下，取得贷款的难度较大。股权合作：该方案需要找到有实力的合作公司，同时必须成立项目公司进行项目开发，对土地及项目前期报批手续造成一定障碍。通过出让公司的部分利润获得与其他公司合作，同时丧失了相应的权益。自有资金：该项目资金缺口为4.1亿元，若全部通过自有资金解决，存在难度。综上所述，在企业能够解决自有资金的情况下，建议独立操作；若自有资金超过22145.29万元，可采用银行融资和滚动开发的模式；若自有资金较少，只能通过股权合作和银行融资相结合的方式解决资金缺口。