1、经贸有限公司占地3600平四星级酒店建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月经贸有限公司占地3600平四星级酒店建设项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总论6一、项目名称 XX假日大酒店6一、“XX”公司及其营销理念6四、项目建设必要性8第二章：酒2、店概述11一、酒店的解析11二、酒店的基本特点11第三章：市场分析18一、中国旅游市场基本情况及发展前景18二、西藏旅游市场基本情况20三、林芝地区及旅游概况21第四章：XX假日大酒店背景分析34一、XX假日大酒店的背景简介34第五章：项目建设规划方案36一、项目投资分析36第六章：营运管理初步计划40一、 服务项目和基本设施安排40二、建立并实施完善的质量标准42三、 建立并实施完善的财务内控制度43二、经济效益分析44五、餐饮收入预测46六、物业租赁收入预测48七、酒店一年总毛利润：48八、机构设置49九、人员配备49十、管理团队50十一、遵循的标准50第七章、借资计划和还款方案51一、概3、述51二、借资额度51三、建设期限51四、借资期限51五、还款方案51第八章：风险控制分析与防范52三、机会：54第九章：研究结论与建议56第十章：附件58第一章 总论一、项目名称XX假日大酒店二、项目承办单位及基本情况1、项目承办单位名称西藏林芝地区XX经贸有限公司2、项目承办单位基本情况见附件(公司资质)一、“XX”公司及其营销理念2007年，西藏林芝地区XX经贸有限公司在林芝新城区迎宾路中段购买了一块地皮。于2007年开始修建XX假日大酒店的主体结构，该酒店占地面积3645平方米，现已建成建筑面积13800平方米。拥有总统套房、豪华套房、标准客房、商务间、情侣套房209间（套）、阳光西餐4、厅、宴会厅等，同时还有3000平方米的地下停车场、大小会议室3间，可容纳上千人的大型会议和可同时具有上千人用餐的服务能力。在林芝旅游经济高速发展的今天，还没有一家真正意义上的四星级酒店，现有的酒店设施及服务已远远满足不了日益发展的旅游需求和游客对高档酒店需求的不断提升。旅游产业是我区最具发展潜力的特色优势产业之一，经过近30年的发展，我区旅游产业不断发展壮大，对我区经济发展的贡献越来越重要。中央第五次西藏工作座谈会提出的“要把西藏建设成为重要的世界旅游目的地”。为认真贯彻落实中央“五次会”精神，实施自治区经济发展的战略，以及自治区政府关于进一步加快发展旅游业的决定，打造世界旅游目的地，发展好、5、培育好旅游市场主体，提升企业整体形象，增强企业市场竞争力，提高企业经济效益。等等这些重要的方向性文件都是在为西藏的旅游业定方向、定目标。也让我们看到未来西藏旅游业发展的美好前景。随着林芝地区旅游业的快速发展，为能抓住此契机以及对林芝地区旅游产业作出应有的贡献。XX经贸有限公司决定在林芝打造出一家具有浓郁藏民族风情和同时具有现代管理理念“绿色环保”为主题的一家大型四星级酒店。本酒店的客户定位包括：1.西藏高端旅游团队和对高品质追求的消费旅游群体；2.当地寻求高档消费的人群和政府部门的团体消费；二、研究依据及范围1、研究依据1.1林芝县规划局规划设计要点及土地蓝线图；1.2旅游涉外饭店星级的划分及6、评定；1.3旅馆建筑设计规范（JGJ62-90）；1.4建设项目经济评价方法与参数；1.5工业与民用建筑可行性研究深度及要求；1.6建设方提供的其它相关资料。2、研究范围 依据国家有关部门政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设的内外部条件、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行分析研究，并提出有关建议与方案，供投资主体和审批部门作投资决策参考。三、主要技术经济指标序号 指标名称 单位 指标 备注1 总用地面积36452 总建筑面积 约13800 (主楼高五层)3 容积率4.54 绿化系数 35%5建筑高度22.5米6建设工期6个月7投资约5500万人民币四、项目建设必要性1、7、发展旅游娱乐休闲业符合国家的产业政策。发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为十分重要的产业之一。随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入人们的生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位。国务院和西藏自治区政府制定了关于发展第三产业的有关决定，已把旅游业列入重要发展行业，要求办成“三头”（龙头、带头、牵头）产业，并出台了一系列优惠政策鼓励发展。这为开发建设XX假日大酒店带来了良好的契机。2、项目建设能促进当地经济和社会的发展。 西藏林芝XX假日大酒店的营业收入由住宿、餐饮、娱乐及其他服务项目构成，通过丰富多彩的服8、务项目能让宾客实实在在的享受到高素质和高品味的服务。上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。同时XX假日大酒店建设在林芝新区东三路西侧林芝县中学北侧，可为市民开辟新的就业门路，缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，以及为地区经济的发展创造良好的投资环境和促进地区经济的振兴也起到积极的作用。 3、林芝是西藏重要的旅游城市之一，开发林芝酒店资源，可以满足近年来不断提升的海内外旅客数量和旅客在不断提高的对餐饮、住宿、娱乐、购物方面的需要。 另外林芝县委和政府把旅游业作为一个重要的环保产业，决心花大力气把林芝地区建设成为优秀旅游城市。为此必须大力发展酒店业、旅游业，9、完善服务设施，提高服务质量和水平，更好的打造好林芝酒店服务行业整体良好氛围和平台，吸引更多的外地客人前来休闲、娱乐、观光、购物。在此前提下，本公司拟建项目地在林芝新城区内,是林芝市区内唯一个新建四星级大酒店。本酒店距机场仅50公里，位于新区中心，交通、水利、通讯等都十分便利。 4、林芝XX假日大酒店是林芝地区唯一一家以绿色环保为主题的四星级酒店。酒店是把可持续发展作为重要经营理念，将环境管理融入饭店经营管理之中。运用环保、健康、生态、安全等理念，坚持绿色管理和清洁生产，倡导绿色消费，保护生态环境和合理使用资源等。核心是为顾客提供符合环保、有利于人体健康要求的绿色客房和绿色餐饮，在生产过程中加强10、对环境的保护和资源的合理利用，注重节能减排。绿色酒店、绿色环保经营，同时也是当今政府和未来酒店业发展方向必然的主要话题之一。响应政府的号召，不遗余力地推动节能环保工作，对个人、对企业、对社会、对后代都是一个多赢的主题。第二章：酒店概述一、酒店的解析1、酒店的来源2007年，西藏林芝地区XX经贸有限公司在林芝新城区迎宾路中段购买了一块地皮。于2007年开始修建XX假日大酒店主体结构，该酒店占地面积3645平方米，现已建成建筑面积13800平方米。酒店拥有总统套房、豪华套房、标准客房、商务间、情侣套房共209间（套）；阳光西餐厅、宴会包间、大厅等具有同时容纳上千人同时用餐的服务能力；大小会议室3间11、，可同时容纳上千人的会议；3000平方米的地下停车场等功能设施。二、酒店的基本特点1、地点XX假日大酒店座落于林芝新区东三路西侧林芝县中学北侧，位于林芝地区中心地段。它是林芝地区第一家以藏文化和以绿色环保为主题的四星级酒店。由于林芝原生态旅游环境的独特性，成为了海内外游客到西藏旅游的目的地，几乎成为西藏旅游游客必到之地，每到旅游旺季，林芝现有的酒店在规模档次上，现已根本无法满足旅游者的要求。本酒店视野开阔，商务楼层及顶层阳光西餐厅可以远眺尼洋河及整个林芝，并且酒店临近林芝机场及川藏公路有良好的可进入性。（目前成都到林芝的铁路也正在修建当中）2、经营方式聘请专业人员进行管理，为自主经营管理。大概12、方针如下：A、以自己的企业文化进行管理:突出民族特色、绿色、温馨、高效。逐渐形成自己的品牌。B、严格按照星级标准要求制定酒店内部管理标准和细节。酒店将制订出员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。c、销售方面：有独立的销售团队和销售管理体系。与西藏各知名旅游社进行长期稳定的合作，吸引更多来西藏林芝旅游的高档旅游团队特别是外宾和政府来藏考察团；国内国外的网络销售和宣传。建立与当地政府、企事业单位的长期良好合作关系。d、坚决执行国家和当地政府及相关部门的有关规定，争做当地的优秀企业和国家旅游业优秀饭店。3、人13、员定位：现代企业的竞争就是人才的竞争，酒店招聘是选人、育人、用人、留人的基础，如果招聘的人不能适应工作与组织时，人力资源将变成“人力负债”。a、编制招聘计划由于现代酒店管理中人员流失是经常性的，因而人员招聘就必然是长期和分阶段进行的。为此，根据人员流失编制的招聘计划，也是分期、阶段进行。其计划编制方法是：第一，掌握酒店和各部门每月员工流失基本情况和由此造成的缺员、缺岗数量；第二，收集酒店各部门提出的需要招收或聘用的员工工种和岗位人数，做好审核工作；第三，根据季节波动和不同季节的业务需要，预测各部门员工月度或季度需求量；第四，根据人员流失和不同季节的员工需求量预测，形成逐月或逐季滚动的员工招聘计14、划表，其内容应包括不同部门和岗位的定编人数、缺员或缺岗人数、计划招收或聘用的人数、准备录用的人数、招聘时间和要求等。b、多渠道招聘管理和服务人员，实现人力资源的竞争配置招聘作为酒店人员管理的一个重要环节，是员工进入酒店的“过滤器”，如果酒店从选聘这一入口就把好关，过好滤，选进合适人才，就会对日后的员工离职起到防微杜渐的作用。酒店作为服务性行业，要讲究人才的适应性。酒店人才的适应性主要体现在三个方面：一是适应酒店的行业要求；二是特定酒店的管理风格的要求；三是适应特定岗位的任职要求。如不适应，即使具有高学历、高智商，也只是个“摆设”。因此酒店在招聘员工时应该设计合理而科学的招聘问卷，通过一系列的提15、问、交流、沟通，对应聘者的心理素质、职业取向、性格特征、兴趣爱好等方面有一定程度的了解，从而选择最适宜的人才。同时在招聘过程中还应该为应聘者提供酒店有关工作的各种信息（包括积极和消极的信息），使应聘者对未来从事的工作有一个较为准确的了解，避免应聘者进入酒店后由于理想与现实差距而产生不满从而导致辞职。 酒店员工的招聘可分为服务人员与管理人员的招聘，由于这两种招聘对象的要求不同，招聘对象的来源也不相同。但在员工的配置方面，无论是服务员还是管理人员都应该通过竞争配置。有机整合各类培训，深度开发员工心智酒店培训是指运用教育培养等科学方法使员工的专业知识、专业技能、工作态度和工作能力等不断得到提高，从而16、激发人的潜能，提高员工素质的一种管理方法。它是酒店管理的工作内容之一，具有重要的作用。a、培训方式灵活化 目前培训方式主要有两种：在岗培训和脱产培训。在岗培训是将新员工分配给有经验的员工或上级去培训。在酒店中，新进店的服务员和前台餐厅结算员主要采用这种培训方式。其优点是：经济简便正迁移反馈及时。脱产培训是受训者培训期间脱离工作岗位，专门接受培训的培训方式。脱产培训可以大量使用组织外的具有非常出色成就的人员作为训练指导者(续致信网上一页内容)，可以使受训者学到别的组织人员的先进管理经验，来促进本酒店的发展。b、培训种类多样化培训可分为：知识培训、技能培训、心智培训和行为培训四大类。知识培训主要以17、知识为对象的培训，帮助员工获得更多的知识。它能够使员工丰富视野，开阔思路。技能培训着眼点是进一步提高和增加员工现有的技能水平，强化和拓展员工的各项能力，如一个前台结算人员既要负责客人入住手续，又要办理结算业务，见客机会较多，当客人将要入住时，势必关心酒店其他方面的相关服务，如餐饮方面，共有几个餐厅，每个餐厅的风味特色，营业时间，联系人，联系电话；洗衣方面，客人经过一路劳累，风尘仆仆，特别想清洗一下衣服，就会关心洗衣部的地点，营业时间，能否有加急服务，费用是多少，还有关于美容美发，康乐项目，打印复印中心，以及市内同行酒店的地理位置，客房设施，餐饮设施，有什么优势及缺点。 c、培训应遵从整体性 酒18、店是一个由若干分工协作、相互依存的运营系统融合而成的有机整体，培训应充分体现整体原则。一是培训思路的整体性，即从整体上把握发展现状与发展目标之间的差距，统筹考虑发展战略、组织架构、资源禁赋、企业文化、经营特色、管理能力等因素，确定具有系统性、针对性、前瞻性的培训总体思路。二是培训过程的整体性，即培训的总体思路应统揽培训的全过程，贯穿需求分析、计划制定、项目实施、效果评估四个阶段的每一个层面、每一个步骤。三是培训操作的整体性，即培训应“分工不分家”，所有运营系统、每个职能部门都能积极支持、不断推动培训的深入开展，职责分担，成果共享。 建立绩效评估体系，促进薪酬水平公平合理 a、建立科学性与适用性19、相结合的绩效评估体系绩效评估就是搜集、分析、评价和传递员工工作绩效信息的过程。 实行员工绩效评价是进行有效管理的基本依据，为员工的薪酬调整、职务调动、技能开发提供依据。有些酒店一直没有自己的绩效评估体系，员工工作业绩仅凭部门主管一句话，就能决定员工的工资、奖金甚至升迁，员工的怨言非常多，士气低落，每个人都不愿承担责任，出现问题相互推诱。因此必须建立科学、合理、适用的绩效评估体系。 b、建立公平合理的薪酬 工资、奖金和各种福利是一种吸引、保持并激励员工尽力工作以达到组织目标的手段。从广义角度来看，薪酬包括经济性的报酬和非经济性的报酬，经济性的报酬指工资、奖金、福利待遇和假期，非经济性报酬指个人对20、企业及工作本身在心理上的一种感受。狭义薪酬主要指支付给职工的物质报酬，包括直接薪酬和间接薪酬。 c、薪酬应公平合理具有层次性 酒店员工报酬分配在正确核定每年、每月人事成本总额的基础上，其具体分配必须坚持公平合理、具有层次性原则。由于酒店员工的职位不同，责任大小、劳动的复杂程度、繁易程度和贡献大小不同，薪酬应具有层次性，即通过制定劳动分配制度和工资、奖励、福利、社会统筹等分配制度，将体力劳动和脑力劳动、复杂劳动和简单劳动、普通劳动和技术性强的劳动区别开来，使员工的报酬分配同他们所在的不同岗位、不同工种的职位高低、责任大小、劳动强度、技术高低、贡献大小结合起来，从而达到公平合理，体现层次性。4、运21、营成本低 酒店建设之初，XX经贸有限公司已收购酒店地皮，这将有利于酒店将来在运营当中避免了巨大的财务费用，运营成本要比其它酒店低的多，从而在经营政策上非常灵活，在行业竞争中占据绝对有利优势。第三章：市场分析一、中国旅游市场基本情况及发展前景 到2020年，中国将达到全面小康社会。据中国社会科学院课题组最新研究成果，2020年中国将有望实现： 国内生产总值：2010年17.64-18.38万亿元，2020年33.11-36.16万亿元(按高线预测值与低线预测值测量)。 人口：2010年将达到13.8亿人，2020年达14.8亿人，2050年控制在15亿人，50年后实现零增长。 人均国内生产总值：22、2010年为3200美元，2020年为5900美元，超过目前中等收入国家的平均水平。 中等收入群体：20年后年收入5-8万元的中等收入群体约有2.5亿人。 城市化：到2010年为48%，2020年为50%，超过目前中等收入国家水平。 第三产业从业人员：到2010年为35%，2020年为50%，超过目前中等收入国家水平。 大学生普及率：到2010为12%，2020年为20%。 城镇人均纯收入：至2010年为12300元，2020年为22000元。 住房：户均一套房、人均一间房，功能配套、设备齐全。城镇人均23-30平米，农村人均37平米。 恩格尔系数：2020年城镇25%，农村38%，平均30%23、。 基尼系数：2010年，为0.45；2020年为0.4。 在全面小康社会中，国民的可自由支配时间和可自由支配收入大幅度增长，国民文化素质普遍提高，为旅游提供了大量的潜在客源群体。国民普遍有条件参加国内旅游，是实现全面小康的标志之一。中国是世界上潜在客源市场最巨大、最丰富的国家。 1985年以来，我国旅游人次及旅游收入统计如图所示。(来源国家旅游局)85-09年全国旅游人次(亿)85-09年国内旅游收入(亿元)图中可以看出，90年代初期，我国旅游业发展从低水平的盘横状态转入稳定的快速增长日期。这一时期，正式我国社会从温饱型转入小康型的关键时期，旅游业的发展与国民经济快速稳定的发展协调一致。从旅24、游产业从业机构数量变化情况，也可以看出旅游产业的发展趋势。2008年，我国旅游社总量和规模继续扩大，接待人数和盈利水平有较大增长。到2008年末，全国共有旅游行17538家，比上年末增加658家。向国家上缴税金12.95亿元，比上年增长6.52%。从市场结构来看，国内旅游具有广阔的发展空间。二、西藏旅游市场基本情况 西藏旅游资源特点与定位： 高山景观是西藏最主要的旅游资源，冰雪景观也极为丰富，素有“地球第三级”、“世界屋脊”、“雪域高原”的称号。同时，西藏自治区是我国河流数量最多的省区之一，且高原湖泊星罗棋布，是中国、南亚和东南亚的“江河源泉”。极高的海拔，形成了高原独特的生态环境，成为高原野25、生动植物的天堂，形成多样的生物与生态景观，具备极高的科学研究和生态保护价值。西藏丰富的地热资源、独特的气候天象等也是重要的旅游资源。 作为中华民族大家庭中的一员，藏族人民在青藏高原上繁衍生息，创造了自己丰富而独特的历史文化。众多的历史文化遗址遗迹、宗教文化、古建筑、绘画雕塑、歌舞、文学、节日庆典以及服饰、餐饮、传统技艺和民俗等民族风情共同构成了西藏自治区重要的人文旅游资源。 目前，西藏基本形成了以拉萨为中心，拉萨日喀则江孜泽当林芝和拉萨日喀则珠峰两条旅游主干线，初步开发了拉萨至阿里、阿里至那曲的探险旅游线路，先后推出了“拉萨文化游”、“拉萨圣地游”、“西藏历史游”、“珠峰游”、“草原游”、“帕26、里高原游”、“飞越喜玛拉雅”等。奠定了西藏自治区旅游产品开发的基础。 1）西藏旅游市场现状 西藏旅游市场增长速度超过全国平均水平，从1980年到2009年西藏自治区入境(过夜)游客人次增长320.6倍，而同期全国平均增长21.6倍；入境旅游人数与旅游外汇收入的份额高于全国平均的10:90；西藏旅游发展迅猛，国内旅游人数在国内外游客总数中的份额2009年达到94.2%，成为西藏旅游市场的主体；国内客源的稳定性和增长潜力高于国际游客；西藏客源总量和旅游收入在全国虽然居于后位，但居民人均接待入境游客量和旅游外汇收入高于全国人均水平。三、林芝地区及旅游概况 1、基本情况： 林芝地区位于西藏自治区东南部27、，在藏语中林芝意为“太阳的宝座”，平均海拔3100米，是西藏地区海拔最低的地区之一。全地区东西长646.7千米，南北宽353.2千米，总面积11.7万平方千米。林芝地区辖察隅、波密、米林、林芝、工布江达、朗县、墨脱七县，5个乡镇，615个行政村。 林芝是一个以藏族为主体的多民族地区，全地区总人口为17.3万人，除藏族外，这里还世代居住着门巴族、珞巴族、怒族等兄弟民族。除墨脱县外，其它6县的居民均以藏族为主，占全地区总人口的90以上。习俗风情等方面与其他地区的藏族大同小异。工布地区(泛指米拉山至色季拉山)、工布塔工至工布加拉(南迦巴瓦峰下)一带的藏族，在方言上与拉萨地区没有太大差异，但在服装上却28、很有特色。 林芝地区资源丰富，宜农面积45万亩，现有耕地面积28万亩；草场面积436.48万亩，其中可利用的草场面积788万亩。林地面积264万公顷、森林覆盖率46.09。水能蕴藏量8,200万千瓦，可开发利用的达3,300万千瓦。 林芝地区气候宜人，素有“西藏江南”之称。喜玛拉雅山脉和念青唐古拉山脉由西向东平行伸展，东部与横断山脉对接。三大山脉地处林芝地区的西、北、东三方，地形呈北高南低的走势，东南低处面向印度洋、太平洋，形成一个巨大的狭窄河谷(峡谷)，两大洋暖流的常年进入，形成了林芝地区特殊的热带湿润和半湿润气候，年降雨量650毫米左右，年均温度日8.7oC，年均日照2,022.2小时，无29、霜期180天。规划区范围内平均气温8.4C、气候湿润，相对湿度69.3、年降水量700多毫米、全年日照1890小时。2、历史背景：林芝地区主要由古称工布、娘布和塔布三个地区组成。“工布”一词为古时部族名，据敦煌本吐蕃历史文书记载：“赞普雅隆王系外，有十二小邦”，工布地区就已有古人类活动的迹象。最近几年。在更为远古的新石器时期，林芝地区就已有古人类活动的迹象。最近几年，在林芝县边的尼洋河岸至与雅鲁藏布江汇合处及其下游地区，发现大量的人类文化遗址，墓葬发掘出人类遗骨、陶片、石器和哺乳动物骨骼等。在出土的大量文物中，有一些罕见的箭头、网坠等，表明该区域的古人类在古代人类在古代的尼洋河、雅鲁藏布江等河30、流流域范围内从事着渔猎活动，由此形成西藏东南部独具特色的林芝农耕渔猎文化。 到了吐蕃时期，根据吐蕃历史记载，止贡赞普死于与大臣罗阿木的决斗，赞普之位被罗阿木所篡，止贡赞普的三个儿子夏墀、聂墀和甲墀分别远逃到工布、娘布和波布一带。罗阿木后被茹拉杰所杀，茹拉杰将聂墀迎回故土成为赞普，又称布德共杰，与其父止贡赞普被史家合称为“上丁二王”。留在工布的甲墀后来成为工布噶郎木部落首领，后世的波密王据说就是其后裔。因其与吐蕃王室的这层关系，工布小邦在吐蕃十二小邦中具有特殊的政治地位。又因本区地方地险民悍，封建割据势力工布波密部落在吐蕃王朝灭亡后却一直独立，“屡归顺又屡有背叛”，成为历代西藏地方政府和中央政府31、的心腹之患。西藏地方政府屡次征讨，直到公元二十世纪二十年代末方将波密王军队击败，最后一代波密王在从墨脱经察隅外逃时被下属谋杀，这个长达一千多年历史的封建领主势力方正式宣告灭亡。1951年5月，西藏和平解放后，于1959年实行民主改革，1960年1月成立成林芝专署。1963年10月林芝专署撤消，波密县划归昌都地区，林芝、工布江达、米林、墨脱4个县划归为拉萨市管辖，林芝地区不复存在，1986年2月1日，林芝地区行署正式恢复。 3、林芝地区旅游资源及发展前景 林芝地区旅游资源丰富，其独特的自然景观和人文景观，成为越来越多游客选择的目标。2004年5月的西藏自治区政府工作报告中对自治区旅游业发展及旅游32、与文化的关系作了如下论述：“重点搞好拉萨林芝山南一拉萨东环线旅游产品建设”，加强基础设施和配套服务设施建设，充分挖掘沿线独特的人文资源，丰富和提升旅游产品的文化内涵。积极引进国内外实力雄厚的开发企业，以独资、合资，参股等方式参与旅游景区、线路的开发建设与经营，提高我区旅游产业的整体竞争力。4、自然资源林芝地区境内南迦巴瓦峰，海拔7,787米，为世界第十五高峰，其巨大的三角形峰体终年积雪，云雾缭绕。南迦巴瓦峰北面隔江相望的加拉白垒峰，海拔7,257米，为一鞍形双峰山。除此还有九兄弟峰等许多山峰，形成规东喜马拉雅山地雪山环绕的壮XX观。色季拉国家森林公园内雪山与绿树同现，杜鹃花自4月中旬到6月底，33、从山脚到山顶依次开放，在海拔2,900米至5,300米范围内均广泛密布，景色极为壮观。世界柏树王林内有10公顷珍贵的巨柏，近1000棵，平均树高44米，直径158厘米，其中最大的一棵，树龄为2600多年，高57米，直径5.8米，被誉为“中国柏科之最”。相传此树是苯教祖师顿巴兴饶米吴切生命之树，朝拜者和煨桑者不断，树枝上常年挂有信徒们敬献的无数经幡和哈达。巴松措位于林芝地区工布江达县境内，湖面海拔3538米，是一个高原堰塞湖。湖呈新月状，东西长约15公里，南北最大宽约25公里，面积26平方公里。平均水深60多米，最深可达120米。巴松措湖水如镜，青山环绕，风景如画。巴松措有丰富的动植物资源；植物34、方面，古老而茂密的原始森林覆盖率达80。珍稀古树，奇花异草。光是杜鹃的品种就有60多种，盛产虫草、贝母、三七、雪莲花、灵芝菌等贵重药材，食用菌类多达20多种；动物方面，巴松措湖区是黑颈鹤重要的越冬地，在湖区还发现有蓑羽鹤等鹤类来此越冬，此外还栖息有赤麻鸭、斑头雁、绿头鸭、高山雉类、云雀等鸟类。其范围内的野生动物黑颈鹤、金钱豹、雪豹、狗熊、马鹿、水貂、林麝、黄鸭、中华沙秋鸭等被国家列为重点保护的珍稀野生动物。5、人文景观林芝地区主要由藏、汉、门巴等民族构成，多信奉佛教和笨教，现保存颇有特色的地方传说、民俗风情、民族工艺等。工布江达县境内的藏民被其他藏区人民称为“工布人”，至今仍保持着本族人固有的35、宗教信仰、语言文字、生产生活习俗。独特的服饰和民俗蕴涵着深刻的文化底蕴。巴松措所在区域在藏族文化传承和历史发展中也占有重要的地位，神秘的戎堡、格萨尔王的传说、独特的工布风情散发着持续的魅力。 巴松措湖中央有4000平方米的湖心岛。湖心岛有一寺庙“错宗寺”。该寺属宁玛派寺院，至今已有600多年历史。“错宗”在藏语中的含义湖中城堡，是昔日格萨尔王降魔的地方和三岩空行母云集之宫。寺中供奉天竺僧人莲花生大师。沿顺时针方向游岛，还可以观览岛上的“桃抱松”，“天葬台”，“神秘树叶”等景点。布久喇嘛林寺位于尼洋河下游左岸的三级阶地上，三面环山，面对尼洋河口三角洲，属红教寺院。整座寺庙为土木结构，飞檐画栋，金36、璧辉煌，融合藏汉民族不同建筑艺术风格。寺院周围的环境清幽，绿树成荫，寺院外清溪长流。置身此间，既可观赏漫山林海，又可远眺波光潋滟的尼洋河三角洲。 此外，林芝地区还有包括史前文明遗址，如摩崖石刻、热嘎工布王庄园遗址、结果石碑、丹娘工布王遗像、江中寺庙“森不藏”、工布王庄园遗址、丹娘药王石刻等，以及丹娘石碑、加拉朝圣第一道门郭姆寺、加拉朝圣第二道门“修波哈拉”、加拉朝圣第三道门“察咱庞”、大渡卡、洞不弄佛殿、加拉泊洞一阎王宫殿、琼果林、布久金色拉康、尼池拉康、公众村古生态园、玉荣增村藏药遗迹、天葬台、洞不弄佛殿、加拉森当、吞白村、拉日强脱、丹娘朗嘎村吐蕃石碑、洞不弄佛殿等文化活动遗址、遗地。 林芝37、地区还保留有藏戏表演；原始的宗教崇拜、工布新年派镇强巴坚阿节具有民族特点的文化活动。6、旅游业良好的发展前景西藏目前是旅游的热点地区。2005年接待国内外旅游者180多万人次，是2000年的2.9倍，实现旅游总收入19.3亿元，是2000年的2.8倍。至2005年，自治区旅游直接或间接从业人员达到近10万人，旅游总收入相当于全区GDP的8%，高于全国6%的平均水平。20012005年来，游客人数、旅游收入、人均消费每年的增长速度是20-30，期间全区共接待国内外旅游者550多万人次，年均增长24；实现旅游总收入62.4亿元，年均增长23.4%，随着青藏铁路、林芝机场的开能，该增长速度预计将超过38、40%。至2010年，预计自治区旅客将超过300万人次。国内旅客人均花费从2002年的3000元，2003年的4231元，2004年的5000元，平均每年增长高于30%。至2010年预计超过6000元。据自治区旅游发展总体规划，西藏旅游业2005-2010-2020发展的总体情况预测如下：近期(2005-2010年)：旅游业成为西藏自治区国民经济的先导产业。2010年，入境游客数达28万人次（6.7万人)，创汇12亿美元；国内游客达220万人次(52万人)，旅游收入30亿元，旅游总收入达40亿元。旅游业产值相当于全区国内生产总值的10左右。 远期(20112020年)：旅游业成为西藏自治区国民39、经济的主导产业。2020年，入境游客达112万人次(20万人)、创汇58亿美元；国内游客达905万人次(165万人)，旅游收入180亿元；旅游总收入达228亿元。旅游业产值相当于全区国内生产总值的18左右。 表2-1 20102020年西藏自治区旅游发展目标预测200220102020下限中限上限下限中限上限入境游客入境游客人数(万)4.56.06.77.1152025入境游客人次数(万)14.225283085112140年增率(%)11.91214161314.516入均游览城市数(个)345人均停留天数(天)789旅游外汇收入(亿美元)51.01.21.34.35.87.0年增率(%)140、1.4141820161718国内游客国内游客(万)22435262138165191国内游客(万人次)72.51802202607609051050年增率(%)211315171414.515人均游览城市数(个)2.63.55人均停留天数(天)789旅游收入(亿元)5.59253036146180220年增率(%)55212325181920总计旅客人数(万)26.54958.769.1153185216游客人次数(万)86.720524829084510171190旅游收入(亿元)9.7334050180220270占GDP的比重(%)6.28.310.212.714.818.022.1就41、业旅游核心产业就业人数(万人)1.22.25.0旅游特征产业就业人数(万人)3.25.913.3旅游经济就业总人数(万人)9.617.640.0旅游经济就业占总劳动力数比例%7.612.224.4以上预计中的2010年数据中下限在2006年基本达到。根据自治区旅游局设定的发展目标，力争在“十一五”末达到接待国内外游客400万人次以上，实现旅游总收入40-50亿元，五年内力争接待国内外旅游者1600万人次，实现旅游总收入160亿元。林芝地区旅游业发展迅速，旅游业固定资产投资、游客数增长非常快，从2000年到2005年六年期间：游客人次数增长了10倍、旅游业固定资产增长了两倍多。青藏铁路、林芝机场42、的开通，游客人次数将有更大提高。表 20002007西藏林芝地区游客人次年 份20002001200220032004200520062007游客人次数5.410.92222324349547、项目建设有利条件1)区位优势林芝地区气候宜人，素有“西藏江南”之称。比较林芝地区和拉萨市的气候，则林芝地区气候湿润，含氧量高、平均温度高。据调查，目前国内游客来西藏旅游最重要的障碍因素是担心高原反应。有些游客先到拉萨，反应非常强烈，而在林芝则感觉正常。林芝旅游发展区位优势十分突出。 2)交通优势 林芝机场及相关航线已于2006年7月运行。林芝机场将成为国航西藏分公司的基地。青藏铁路也于2007年7月铺轨43、试运行。航空及铁路的发展，将极大地促进林芝地区旅游市场，改变目前旅客先到拉萨再分流至林芝的局面，进一步将林芝逐渐取代拉萨成为西藏重要的旅游目的地及进入西藏其它地区的枢纽成为可能。 3)资源优势 林芝地区旅游资源丰富，2001年大峡谷所属的南加巴瓦景区与雅鲁藏布大峡谷核心景区被列为一级景区，巴松措旅游区被评为国家“4A”级景区。有世界上落差最大的垂直地貌分布，拥有西藏古柏、喜马拉雅冷杉、植物活化石“树橛”以及百余种杜鹃等，素有“天然的自然博物馆”、“自然的绿色基因库”之称。林芝地区历史悠久，文化发育，有很多人文、宗教景观四十余处。 4)政治优势 林芝地区地处西藏，位于我国西南边陲，地理位置十分重44、要。旅游业的发展对于带动相关产业、促进产业结构调整、提高区域经济活力和竞争力都有着十分重要的意义。 5)政策优势 旅游业日益成为西藏经济发展的关键因素。为此，中央第四次西藏工作座谈会指出：“必须高度重视和切实加快发展旅游业。西藏居于世界屋脊，又独具特色的雪域高原风光和人文景观，对国内外游客有着极强的吸引力，发展旅游潜力巨大，前景广阔，一定要把旅游业作为西藏的支柱产业，这样，可以扩大西藏的对内对外交流，更好地向世人展示西藏经济社会发展的巨大成就”。 西藏自治区及林芝地区均高度重视旅游业的发展，提供优惠政策，鼓励企业投资，更多引入市场机制，政策的支持对于项目的成功建设起到了良好的保障作用。 西藏依45、托其独特的自然资源及文化资源，已逐渐树立了具有西藏自身特点的旅游品牌和旅游文化，基本形成了以拉萨为中心，拉萨一日喀则一江孜一泽当一林芝和拉萨一日喀则一珠峰两条旅游主干线，取得了很好的效果。8、目前林芝地区旅游资源的不利条件 1)林芝地区属于欠发达地区，基础设施滞后，水、电、气、通讯及部分生活基础设施尚处于比较落后状态，交通瓶颈问题依然严重。目前到林芝旅游的游客主要从拉萨进入林芝，拉萨旅游季节淡旺季分明的特点很大程度地制约了林芝游客人次数的更快增长。2)林芝地区旅游基础设施投资规模小，旅游业固定投资偏低，服务设施接待能力不足。而且有限的接待设施主要集中在八一镇，分布不均匀。服务体系不配套，不能满46、足游客食、住、行、游、购、娱的基本需求，制约了旅游产业链的形成发展，影响从事旅游收入水平的整体提高。3)旅游资源优势未转化为产品优势，对于林芝酒店业，没有进行充分有效的开发。9、林芝星级酒店数量、结构2010年林芝酒店、宾馆列表（部分）所属城 市酒店名称星级标准标 准 间间/天、元用餐 标准加床房间数量（间）正餐早餐林芝林芝小天鹅宾馆四星988无有有111香帕拉酒店三星280无无70林芝嘉龙酒店三星280无68林芝东悦大酒店三星888无有有93林芝商务酒店三星680无有有56随着西藏铁路的通车，林芝通飞机、火车后林芝地区的旅游业将得到了迅速的发展，作为旅游服务业的重要组成部分之的酒店业也会得到47、了迅猛的发展。第四章：XX假日大酒店背景分析一、XX假日大酒店的背景简介XX假日大酒店位于西藏林芝县新城区内，设计标准为国内豪华四星级酒店，占地面积3645，总建筑面积13800，绿化系数35%，拥有客房209间，是集住宿、餐饮、娱乐和高档会议等功能为一体的大酒店。酒店现已完成主体建筑，需改造成四星级以上的酒店。XX经贸有限公司提出要把XX假日大酒店作为林芝地区标志性建筑进行装修。XX假日大酒店预计总投资约5.5千万元左右,经过财务正常预测酒店正常运营后,将获得1200万元左右的税后利润。(详见第七章)定价采用竞争定价法，根据竞争对手（林芝四星级酒店）的价格策略进行定价。房价参照林芝四星级酒店48、的平均中位价格确定，计划价格如表7.1所示。2010年计划房价表挂牌价（单位：人民币元）项目间数单位面积总面积房价（元）标 准 间12536面积4500688商务标间4036面积1440788蜜 月 间536面积180728普通套间1436面积504888家庭套间1260面积7201388商务套间872面积5762688豪华套间372面积2162888总统套间2106面积3184888第五章：项目建设规划方案一、项目投资分析1、投资估算本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接49、地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等的改造。此外还包括开办费、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。本项目预计投资5500万元按各项目划分如下： 单位：万元（人民币）序号费用名称投资额（万元）占合计的比例%一静态投资1建筑工程费176032%2设备购置费570.3510.37%3安装工程费235.44.28%4室外工程费61.61.12%5服务性设施及家具器具购置费1371.1524.93%6工程建设其它费用1036.218.84%7基本预备费370.156.73%小计5404.8598.27%二动态投资1工程造价调整预备47.50、5750.865%小计47.5750.865%三合计55001002、编制方法、建筑工程根据当地造价水平估算。、设备购置费：A、 进口设备按外商报价计算。B、 国内设备价格按现行出厂价计算。、设备安装费依据各类设备安装指标计算。、工程建设其它费用：A、 开办费、项目启动前利息、水增容费按甲方提供数据计列。B、 规划许可证费、工程质量监督费、消防配套费、工程保险费、工程监理费按国家及地方有关规定计取。C、 基本预备费按0.865%计算。工程造价调整预备费按0.865%计算。项目规划1、酒店位置及现状XX假日大酒店位于林芝新城区迎宾路中段，设计标准为国内豪华四星级酒店，占地面积3645，楼高五层(51、楼高22.5米)，建筑总面积13800，绿化系数35%，现客房209间，是集住宿、餐饮、娱乐和高档会议等功能一体的大型酒店。2、项目总体规划酒店大堂前F1为酒店大堂，拟建有医务室、精品店、商务中心、旅游公司等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。餐厅一楼后面为餐厅，餐厅可同时容纳1000人的就餐。主要是突出以林芝地域为特色，绿色菜肴，海鲜、西餐和大众精品菜肴为主的品牌经营之路。客房客房位于主楼2F-5F，客房将按照具有面积大，空间视野宽的特点建造，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用和民族化的特点。会议设施酒店将设大小会议室3间，会52、议室可同时容纳1000人左右。设有多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企业丰富的个性内涵。阳光西餐厅 楼顶阳光西餐厅参照国外屋顶餐厅的设计，可以边进餐，边欣赏尼洋河风光和林芝全貌。由于林芝没有一家像样的西餐厅，其它酒店也没有像样的西餐，所以来林芝旅游的外宾团队都是我们酒店的主要潜在客户。第六章：营运管理初步计划一、 服务项目和基本设施安排服务项目安排酒店将设置与四星酒店星级及规模相对应的服务项目：接待服务项目，如停车、行李运送、问询、外币兑换服务；电话、电传、电报、图文传真服务；打字、复印、秘书、翻译服务；租车、订票、医务及各种会议接待服务；贵重物53、品存放服务等。客房服务项目，包括客房服务及房内冷热水供应，电话、电视、叫醒服务、洗衣、熨烫、客房酒水、客房保险柜、擦鞋服务等。餐饮服务项目，包括西餐、中餐、风味餐、自助餐、宴会、酒会、咖啡厅、酒吧及客房送餐服务等。娱乐服务项目，如美容、美发、桑拿浴、按摩、棋牌等。商场服务项目，如日用品、食品、工艺品、文化用品等。其他服务项目，如代办旅游汽车出租、商务租车服务、自行车出租服务等，及幼儿托管、宠物托管等。酒店基本设施安排酒店的基本设施决定了一个酒店的接待能力和条件，计划安排如下基本设施：前台接待设施。设置具有与XX假日大酒店规模与标准相适应的前台接待条件，包括前台接待大厅、总服务台（含接待处、问讯54、处、收银处）、商务中心、贵重物品寄存处、大堂副理接待处等。客房接待设施。客房内将配有与酒店星级标准相应的客用设施，如写字台（或梳妆台）、衣柜、床（软床垫）、座椅、沙发、床头控制柜等配套家具；每间客房设有单独卫生间，卫生间内配有坐式便器、梳洗台（装有洗面盆、梳妆境）、冷热水设施（包括配有喷头的浴缸、浴帘）；每间客房都具有能够保证或调节温度的分体空调或中央空调；每间房间都配有电话和宽带，可直拨或通过总机挂通国内或国际长途电话，可通过宽带上国际互联网；每间客房都配有电视机并接通有线电视系统；每间客房内都配有一定数量的文化用品，如信纸、信封、明信片、城市地图、针线包、酒店指南；每间客房内还配有一定数量55、的卫生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗发水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。餐饮接待设施。具有与酒店规模及标准相适应的西餐厅、中餐厅、风味餐厅、咖啡厅、酒吧、宴会厅及所必需的饮食供应设施，包括餐具、炊具、家具、厨具以及各种饮食器皿等。娱乐服务设施。具有与酒店规模相适应的桑拿浴、按摩室及各种配套设施等。商品销售服务设施。根据酒店经营需要而设置的商场及售货设施及其经销的商品。酒店经营保障设施。包括工程保障设施，如配电设施，空调冷冻设施，备用发电设施，供、排水设施，热水供应设施，洗衣房及其所需的设备设施；安全保障设施，如对讲通讯设施、事故广播设施、消防指挥设施、各种灭火器材等；内部运行保障设施，如员工食堂、员工56、宿舍、员工更衣室、员工通道等。二、建立并实施完善的质量标准前厅、客房质量标准。具体包括环境及设施标准、前厅接待人员素质要求标准、接待前的准备工作标准、有预订散客接待程序标准、常客和贵宾接待程序标准、团队客人接待程序标准、无预订客人接待程序标准、换房和房间变更程序标准、总台接待协调配合标准、总台问询服务质量标准、代客沟通与联系程序标准、会客与查询程序标准、总台预订服务质量标准、贵重物品包管服务质量标准、商务中心服务质量标准、电话总机服务质量标准、司门行李服务质量标准、客房卫生质量标准、客用卫生间卫生质量标准、客人住店服务质量标准、客房小酒吧服务质量标准、客人特别要求服务质量标准、特殊情况处理质量57、标准、夜床服务质量标准、公共区域卫生质量标准、客人投诉卫生质量标准、行李房管理标准、客房卫生消毒标准等。餐饮质量标准。具体包括环境及设施标准、物品及原料配备标准、员工状态标准、服务质量标准、厨房采购及储存卫生质量标准、厨房生产操作卫生质量标准、餐厅收款服务质量标准等。娱乐质量标准。具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、服务质量标准等。安全质量标准。具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、服务质量标准等。三、 建立并实施完善的财务内控制度为强化酒店管理，降低酒店运营成本，XX假日大酒店将建立覆盖采购与付款、销售与收款、固定资产、存货、预算、成本费用、筹资58、投资等各个环节的全方位的财务内控制度。四、客房规划经济效益分析一、客房规划1、客房总建筑面积约8500平米，总值2500万元。 2、房间数209间左右，每间36平米。 3、客房类型：项目间数单位面积总面积房价（元）合计标 准 间12536面积450068886000商务标间4036面积144078831520蜜 月 间536面积1807283640普通套间1436面积50488812432家庭套间1260面积720138816656商务套间872面积576268821504豪华套间372面积21628888664总统套间2106面积31848889776总计20914944190192总计客59、房数：209间套注：全国的四星级酒店，平均出租率高达71.43%。林芝市三星级酒店的平均开房率为70%，为了将预算做到百分之百保险，故开房率暂按50%计算。二、经济效益分析 1、客房营业收入XX假日大酒店209间客房的平均价为910元，房价打六折，为546元。平均开房率按50%计，计算如下：每天的营业收入为：546元209间50%=56784元每月的营业收入为：56784元30天=1703520元每年的营业收入为：1703520元12月=20442240元2、客房营业成本： 通常星级酒店客房的营业成本为营业收入的810%，我们按10%计算为：1703520元10%=170352元/月3、酒店管60、理成本：通常为毛利润的2%，即（1703520-170352）2%=30663元4、客房营业费用总计：675663元/月，详细如下1）、工资：客房人员配备=客房总数量（209间）0.6=125人，人均工资按1200元/月计算，每月工资总额为1251200=150000元，；2）、广告费：按营业收入的1%计为17035元/月 3）、水、电、油费：按营业收入的5%计为85175元/月 4）、维修保养费：按营业收入的2%计为34070元/月 5）、培训费：每年10万元，合8333 元/月 6）、服装费：每年10万元,合8333元/月 7）、办公差旅费：按营业收入的0.5%计为8517元/月 8）、招61、待费：按营业收入的1%计为17035元/月 9）、绿化费：按营业收入的0.5%计为8517元/月 10）、管理费：按营业收入的2%计为34070元/月 11）、保险费：20000元/月 12）、其他费：按营业收入的2%计为34070元/月 13）、税项： 营业税5%,计85175元/月 14）、折旧费计:18.333万元/月预备费：500万元，折旧期50年，折旧费计0.8333万元/月。土建费: 3000万元,折旧期50年.折旧费计5万元/月。装修费:900万元,折旧期10年.折旧费计7.5万元/月。设备费:600万元,折旧期10年.折旧费计5万元/月。5、利润核算毛利润=月营业总收入-营业成62、本-营业费用毛利润=1703520-170352-30663-675663=826842元/月年毛利润=82684212=9922104五、餐饮收入预测根据林芝四星级酒店的餐饮的一般状况和XX假日大酒店餐饮的定位，预计平均每日餐饮收入可达14360元，在按80%的下限，全年餐饮收入可达420万元。详见下表每日餐饮收入估算表序号项目数量每桌人数人均消费上座率每日收入1包厢1.1总收入104001.2午餐20105040%40001.3晚餐20104080%64002散台2.1总收入39602.2午餐12103030%10802.3晚餐12104060%28803酒水收入2887.2因酒店餐饮业成63、本费用构成庞杂，详细分项计算反而容易出现比较大的偏差，故根据国内酒店行业通常的成本费用结构进行测算，预计项目总成本费用详见详见表。餐饮成本费用估算表（单位：万元）成本项目第一年估算依据成本147收入的30%管理行政费用40.32收入的9.6%时常推广费用（含工资）16.8收入的4%能源消耗（水电暖消耗）25每平方米55元物业保养13.5每平方米每年30元餐饮（含人工）30餐饮（不含酒水）的25%酒水收入的其他支出12.6收入的3%总计285.22餐饮预计年收入：毛利润=月营业总收入-营业成本420-285.22=134.78万元六、物业租赁收入预测为将酒店业务集中于客房、餐饮主业，计划将：医务64、室，美容美发、精品区、门面房(六间)等辅助设备通过出租方式承包经营，预计年租赁费分别为12万元、20万元、20万元、大的三间(75.6平方)4万元/间、小的三间3.2万元/间（65.5平方）：年总租赁收入可达73.6万元。七、酒店一年总毛利润：总毛利润=客房收入+餐饮收入+物业租凭收入9922104+1347800+736000=12005904元八、机构设置 XX假日大酒店计划的机构设置如图8.1。计划组织机构图九、人员配备按照四星级酒店配备比例，旺季约需要140名服务人员，平季、淡季将适当减少人员。其他销售、职能部门根据职责和需要配备人员。十、管理团队酒店的管理团队部分来自于林芝XX经贸有65、限公司，大部分外聘具有丰富酒店管理经验的人员。十一、遵循的标准将按照旅游涉外饭店星级的划分及评定(GB/T14308-2002)及饭店星级的划分与评定按照四星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供四星级标准的服务。将按照旅游涉外饭店星级的划分及评定（GB/T14308-2002）的要求建立四星级酒店要求的管理体系，酒店将制订员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。第七章、借资计划和还款方案一、概述项目投资概算为5500万元人民币，其中45.5%的资金由项目公司自筹（公司前期已完成投资25066、0多万元：包括土地款660多万元和已修建建筑等相关前期费用1840多万元），剩余54.5%资金由项目公司向自治区工信厅借贷。二、借资额度依据投资概算，项目借资额度为3000万元人民币。三、建设期限根据项目建设期计划，建设期为6个月；四、借资期限借资期限为4年。五、还款方案年度经营结余可用于偿还利息、本金。根据营运收支预估数据，预计该项目营运4年，才可还清本息。第一年还款：500万；第二年还款：800万；第三年：850万；第四年：850万和利息。考虑项目的营运预算及还本付息年期，建议项目建设期免息。第八章：风险控制分析与防范根据西藏林芝旅游业基础环境现状做出以下风险分析:一、目前还必须承受淡季带67、来的不利因素，酒店经营主要依赖于5-10月份。冬季，历来都被看作是西藏旅游的淡季。西藏旅游业“夏旺冬淡”一直以来都反差巨大，旺季接待进藏旅客占全年80%以上，而淡季接待进藏旅客不足20%。这种情况，造成旅游接待设施在冬季的大量闲置与浪费，严重影响了旅馆、酒店等旅游产业的进一步发展。应当看到，西藏旅游资源极其丰富，而只有将资源优势转化为产品优势、经济优势才是旅游业发展的关键。很多人认为西藏冬季天气酷寒，空气中氧气含量低、气候恶劣，不适宜进行旅游、探险等活动；另外许多人觉得冬季西藏景色单调，与旅游相关的文化、节庆等活动较少。这些其实都是误区，却导致了许多游客将冬季到西藏旅游视为畏途。实际上，西藏地68、处低纬度地区，冬日暖阳遍及每年11月至来年3月，主要城镇白天平均温度高于北京3至5摄氏度，可谓冬无严寒。同时很多地方的平均气温也高过我国北方地区不少城市的冬季平均气温，有时甚至高于全国的平均气温；林芝冬季的含氧量与夏季相比，也几乎没有差别，不存在冬季更加缺氧的问题。主要是认识上的误区，造成“淡”、“旺”季区分明显的局面。林芝等地一般在11月迎来入秋第一场雪，林芝旅游也随之进入看雪的季节。从十一月到来年的四月，都是林芝真正最好的旅游季节。冬季的林芝，别样的林芝，晒着高原上温暖的阳光，懒洋洋地走在林芝街头，相对于夏季在林芝旅游的拥挤，可是别具风情，格外浪漫。冬日的西藏，天高日暖，雪峰晶莹，大地从容69、沉静，多彩神奇的民风民俗，丰富独特的节庆，处处皆有可观，西藏冬季旅游，带给游客的，是世界至高之处的醉美体验。岁末年初，西藏各地的节日、节庆延续不断，特别是藏历新年期间，西藏人民身着节日的盛装，载歌载舞，每天都是饱览藏民族民俗、服饰的节日，令人目不暇接，各具特色的各地藏民族服饰是高原冬季的一道亮丽风景线，装点着圣域高原的蓝天碧水，别具一番风韵。西藏冬季旅游价格，是全年最低的。拉萨市、日喀则市及林芝、山南、昌都地区主要旅游地都是著名的高原阳光地带。“雪季”里游客在林芝就能观赏到蓝天白云映衬下的“雪山”壮美景观。酒店客房、旅游车辆，是全年最便宜的。大型购物店的休业，让旅游过程中游客最为头痛的进店多成70、为不可能。再加上飞机票难买，青藏线火车票难买等不利因素，去西藏旅游的那份难得的轻闲与从容，更是不言而喻。今年12月，“榜样”的“神山圣湖”项目组从林芝回到深圳后，首席旅游专家苏洪宇总结了这样一句话：“现在我确定，冬季才真正是西藏旅游、林芝旅游的最佳时节！” 西藏自今年起已开始大力推广冬季旅游，冬季旅游的淡季过淡局面开始改变，为吸引游客，拉萨旅游业今年冬季开始实行淡季价格，饭店宾馆、航空和多个景区景点的价格都将下降，旅游平均价格将比去年同期下降50。据统计，今年11月，西藏共接待区内外旅游者近17万人次，实现旅游总收入逾2亿元，分别比去年同月增长42.3和17。其入境游客达万人次，同比增长以上。71、冬季去西藏，将深度体验到西藏的冬日暖阳、五彩层林、皑皑雪山、神奇民风的独特魅力，在心中留下的是必将是一段永恒的圣洁高原珍贵记忆。 二、由于当地的经济增长乏力，当地居民的消费观念相对滞后，消费观念和消费能力有待引导和提高。三、机会：1、酒店的主题定位及经营策略会提高酒店的核心竞争力，将酒店的经营引入良性的差异化竞争；拉萨同类主题酒店入住率较高，而且房价在平均水平以上（包括当地装修具有浓郁藏式风格的酒店也非常受欢迎）说明市场需求情况良好。2、根据酒店的策划和设计，在未来的3-5年中，本地酒店无法复制和超越(即使有国际酒店集团进入西藏二线城市，根据全球其化民族文化和风情为旅游目的地，国际酒店集团也无72、法与当地有文化特色的酒店抗衡)；3、林芝机场的开通及新川藏国道和铁路的建设会推动林芝的旅游经济发展和其它相关消费。4、西藏政府为了改变旅游淡旺节差异过大，正在花大力气推动西藏冬季旅游，这样会直接改变酒店业的经营状态。5、当地缺少够规格上档次的接待及消费场所。第九章：研究结论与建议1、针对高档旅游团队建设的规模为209间客房的四星级藏文化绿色环保酒店，从投资回报的情况看来是乐观的，开业4年后（扣除利息和税钱的包括折旧）回报率为68%72%；2、由于锁定的消费人群是高端的旅游者，酒店设施是四星级的档次；3、由于业主在当地的人脉和政府资源很好，会得到当地政府的支持；4、酒店的主题定位，经营理念和发展73、战略具有很强的实操性和前瞻性，市场营销度较高，市场资源很好，酒店的盈利空间和升值空间很大；5、综合考虑到市场营销、法律、设计和财务等方面的建议，酒店筹备公司正在努力推荐此项目并投入装修筹备和组建管理班子，并拟定前期设计施工及开业筹备计划流程。研究结论1、项目建设符合国家产业政策，能有效地促进林芝建设优秀旅游城市的步伐，开发林芝旅游资源，提高旅客接待能力，更好地满足游客餐饮、住宿、娱乐、购物的需求。 2、项目建设是以旅游带动产业结构调整，能有效地促进林芝的经济发展，改善当地人就业问题，解决民生问题，改善投资环境，促进地区经济振兴。 3、本项目建设条件成熟，客源市场充足，从财务分析结果看，项目具有良好的经济效益和抗风险能力。4、XX假日大酒店依托林芝丰富的旅游资源，结合自身独特优势，推出一系列的优惠政策，在原基础之上，又前进了一大步。建议 从建设项目的诸多方面的研究情况表明，本项目的投资开发切实可行，建议工信部对该项目的建设给予大力支持，为该项目的建设营造一个宽松的外部环境，以吸引更多的投资者来林芝投资兴业。第十章：附件（略）