1、新城国际高层住宅、商铺、商场物业管理服务投标文件XX公司二零XX年XX月新城国际高层住宅、商铺、商场物业管理服务投标文件投标单位：法定代表：地址：投标日期：20XX年XX月 目 录第一章 投标函5一、前期物业管理投标函6二、物业管理服务费报价6第二章 物业管理整体设想及策划7一、物业管理的定位8二、管理目标8三、管理模式8四、管理特色9五、管理措施10第三章 管理方式及工作计划13一、管理方式14二、工作流程15三、工作计划18第四章 人员的配备、培训、管理与物资装备23一、组织架构24二、人员配置25三、主要管理人员背景26四、员工培训方案28五、人员管理及考核31六、物业管理物资装备33第2、五章 前期管理及二次装修管理34一、前期介入方案35二、前期进驻管理方案36三、招聘人员37四、清洁开荒作业39五、建筑成品保护40六、后续工程管理41七、搬迁入驻服务41八、二次装修监管方案42第六章 制度和档案的建立与管理44一、公众制度45二、内部运作制度及服务标准45三、档案建立与管理47第七章 管理指标及措施50一、各项服务指标的承诺51二、管理措施52第八章 房屋及公用设施维修养护55一、房屋管理及维修方案56二、公共配套设施管理及维修方案56三、房屋日常维修养护计划及实施方案58四、房屋定期维修养护计划及实施方案60第九章 机电设备设施管理62一、机电设备维护原则63二、机电设备3、管理程序63三、主要工作流程65四、管理标准和养护计划67五、应急处理方案71第十章 弱电及智能化系统管理72一、智能化系统的配置73二、智能化系统的日常管理及维护73三、智能化系统维护保养程序78第十一章 安全管理79一、管理目标80二、管理方式80三、安全管理内容及要求80四、停车服务管理81五、消防管理82六、应急方案或流程83第十二章 绿化管理85一、管理方式86二、绿化管理内容及标准86三、景观小品维护88四、管理流程89第十三章 清洁管理90一、管理方式91二、清洁管理内容91三、灭虫及消毒方案91四、清洁服务标准92五、清洁品质管理94第十四章 相关服务96一、协助业主委员会的筹4、建工作计划97二、便民服务方案97三、社区活动的设想和计划99第十五章 企业经济效益102一、前期开办费测算103二、物业管理首年收支测算104三、物业管理测算说明及分析108附件：一、法律文件法定代表人证明书委托代理人证明书营业执照复印件企业资质证书复印件ISO9000证书复印件二、辅助资料企业简介项目拟定主要管理人员背景介绍证书复印件第一章 投标函一、前期物业管理投标函xx房地产开发有限公司：首先，非常感谢贵司对我司的信任，给予我司参加此次投标的机会，并预祝【xx新城国际】的招投标工作获得圆满成功！本次投标资料除向贵司展示和提供我司的企业资质、企业情况介绍、管理业绩和其他相关资料外，还力求5、使贵司感受到我司的诚意，向贵司展现我们所做的【xx新城国际】前期物业管理投标方案。我司将结合多年的管理与咨询经验，秉承“真诚、善意、精致、完美”的企业理念，定能通过我们的管理与服务进一步提升【xx新城国际】的楼盘品质，为今后的业主提供优质的服务。最后，再次感谢贵司给予我司自我展示与提高的机会，并真诚希望能与xx房地产开发有限公司取得合作。二、物业管理服务费报价小高层、高层住宅物业管理服务费为2.5元/月（含设备运行费）；商铺及办公综合楼物业管理服务费为4.0元/月（不含设备运行费）；地下车位公共设施维护费为80元/月个；地面停车按照政府物价部门有关规定执行。第二章 物业管理整体设想及策划一、物6、业管理的定位【xx新城国际】由xx*地产有限公司开发建设，位于xx市钱江新城内，东至富春江路，南临庆春东路，西与钱江路，北依钱潮路。物业类型由高层住宅、商铺、商场综合办公楼组成，总用地面积59152平方米，总建筑面积184972.27平方米，总户数736户。在今后的物业管理中，我们将倡导以人为本的服务理念，融入星级酒店的服务方式，努力将酒店式服务体现在物业管理服务的各个区域、各个时段和各个环节，贯穿于物业管理服务的全过程。我们将利用园区的一切资源和能力向业主提供力所能及的服务。除物业管理一般的活动外，充分考虑物业的情况，以丰富的布置、多彩的主题活动、缤纷的氛围，组织一些不同主题的沙龙、晚会，是7、业主与业主之间沟通交流的新天地。同时，始终遵循“可持续发展”与“人与自然和谐相处”的生态价值观，倡导绿色、环保、生态、节能的生活方式，倡导环保装修、实行垃圾分类处理并辅以节水、节能及社区绿化等措施，营造一个安全、文明的健康园区。我们要使园区内的各项硬件配套设施充分利用，同时加强园区软环境的建设，务求通过我们的管理与服务，使业主的需求都能得到满足，并使园区的各项配套设施都能做到“物尽其用”，不使开发商的投资有丝毫的浪费。二、管理目标一年内达到xx市物业管理行业规范服务达标考核标准。两年内达到xx市物业管理优秀示范小区、大厦标准。三年内达到全国物业管理优秀示范小区、大厦标准。业主和使用人对物业管理8、服务的综合满意率达到95%以上。三、管理模式在【xx新城国际】的管理中，我们拟采用事业部的管理模式，实行经理负责制。由物业经理总体负责管理处各项日常事务和对外协调、联络工作。下设综合管理部、客户服务中心、工程部、保安部，根据不同物业类型开展有针对性的服务工作。四、管理特色人员管理1、一站式服务业主只需将他的需求告诉绿城物业【xx新城国际】物业管理处的任何一位员工，都将迅速进入一套严密、高效的处理程序，以期为业主提供最为便捷之服务。2、零打扰服务绿城物业员工各项工作的开展，以尽可能不打扰业主正常工作与休息为基础，努力实现零打扰。氛围管理针对本物业的特点，绿城物业拟从外围着手，由外及里，开展“氛围9、营造”工程。突出高档、简洁的氛围；保安形象和礼貌礼仪的高标准要求，借以提升外部形象；有序的车辆行驶、停放管理；到位、凸显文化气息和绿化点缀并不断更新等等。设立客户服务中心结合【xx新城国际】的物业实际情况，设置客户服务中心，提供12小时服务，做到业主需求、意见和建议的收集、处理、反馈、回访渠道畅通，使客服中心真正成为物业管理服务的窗口。物业交付特色【xx新城国际】总建筑面积为184972.27平方米，总户数为736户，物业为一次性集中交付，只有在大量的人力和物力的支持下，交付的各项工作才能顺利完成。结合我司春江花月、上海绿城等大型楼盘交付的经验，在物业交付前做好充分准备，编制详细的交付方案，并10、将得到公司的大力支持。在【xx新城国际】交付时公司将抽调大批工作人员协助交付，这将是【xx新城国际】交付顺利完成的重要保证。五、管理措施我司通过对【xx新城国际】的实地踏勘以及对该园区基础资料的掌握、周边基础配套与地理环境的分析，结合园区不同物业类型的特色，认为在今后【xx新城国际】的物业管理服务中，尤其要抓好以下几个重点工作。强调安全第一和预防为主的原则。（一）安全管理是住宅及办公楼物业管理工作的重中之重。园区的安全保卫工作，不仅涉及业主的财产及人生安全，还涉及客户的商业机密。由于本物业的物业类型丰富，我们将对不同类型物业采取不同的保安模式。（二）园区的安全管理主要包括三个方面，一是消防安全11、，二是治安防范，三是及时处理各类突发事件。1、在消防安全方面，强调预防为主，防大于治，不断消除和整治各种消防隐患。2、在治安防范方面，根据园区特点，从全面布防、全员防范的观点出发，利用技防硬件，走“人防、技防”相结合的路线，将可能出现的治安问题杜绝在萌芽状态。3、在应急事件处理方面，做到有预见性、有方案、有组织、有演练，做到处事不惊、处惊不乱、应对有方，通过突发事件和异常情况处理方案的编制，防患于未来。维护住宅的私密性，保障办公楼的机密性。（一）周密策划，充分利用我司接管多种物业的管理经验，参照国内外先进的管理模式，拓展思路，制订出适合本园区特点的管理制度和方案。（二）在加强员工职业素质训练的12、基础上，加强思想教育，树立员工的保密意识、维护写字楼业主形象意识和为业主服务的意识，提升高档物业的形象。（三）加强园区管理，创造有序的住宅生活环境，营造亲切、严谨、开放、通达的办公氛围。做好设施设备的日常维修养护，确保正常运行。（一）建立一支稳定的高素质的工程技术人员队伍。拟采取公司内部选派和外部招聘相结合的方式，由专业人员组成工程部，做好设施设备的日常维修养护服务和有偿维修服务。（二）建立技术设备资料档案库，完善接管验收程序，收集必要的图纸资料，为后期工作奠定基础。此外，通过工程技术人员早期介入的形式，提前熟悉设施设备与管线。（三）充分利用公司工程技术力量。经过多年的运作，我司已经成立了工程13、技术部和维修中心，并已和多家专业公司建立了长期合作的关系。在写字楼的日常管理中，我司将充分利用公司的工程技术力量和外部资源，进一步降低日常维修养护的成本。专业保洁，创建整洁的环境（一）当今社会，人们日益注重空气质量与环境指标。因此，保洁工作是园区形象的重要体现，关乎园区的外在形象，直接影响业主的生活与工作状态。整洁的环境不仅是健康的需要，还能使人赏心悦目，提高工作效率。（二）做好前期“开荒”。在园区交付前一个月左右，我司将从公司保洁中心抽调专业人员，协助管理处做好园区“开荒”工作，为以后的日常保洁打下良好的基础。（三）严格执行服务计划，落实各项检查制度。我们将根据园区具体情况，制订详尽的作业计14、划，详细规定保洁标准和频次。兼顾局部与全体、动态与静态的管理与服务（一）由于本园区物业类型的特殊性，我们在为办公楼业主提供完善服务的同时，也要为住宅业主提供温馨、舒适、安全的生活环境。（二）针对住宅、办公楼的功能不同，进行服务上的合理分割，设立住宅与办公楼服务区，保持相对独立。保证住宅区域的舒适、安静和办公楼区域的专业、高效。（三）在对园区配套设施的利用上，也要根据物业区域的不同，有效利用、合理使用。完善配套服务，强化服务质量。（一）为增强办公楼的服务功能，满足住宅区域业主的需要，在今后的管理中，我司除充分利用园区原有配套外，还将不断完善各种配套服务，给园区业主提供便利。（二）拓宽服务内容，满15、足各类业主的需求。为业主解决日常生活问题，我司还将提供委托代办服务，如：代订机票、车票，代理房屋租赁与转让，个人行李托运，出租车预约服务，代订报刊杂志、钟点工、洗衣服务等。（三）充分整合周边社会资源，为我所用。我司曾在xx绿园实施绿卡工程，旨在通过对周边资源的调查、协商、利用，为业主提供更广泛与优惠的服务。在【xx新城国际】的服务中，我们结合绿园的经验，将充分整合周边资源，使广大业主享受便捷、超值的服务。 第三章 管理方式及工作计划一、管理方式为使【xx新城国际】物业管理工作的顺利开展，浙江绿城物业管理有限公司将从公司派出优秀的物业管理人员组建【xx新城国际】物业管理处。运用CS系统（顾客满意16、战略），建立富有亲和力的管理和服务模式。按照ISO9001质量体系管理标准，制定各项管理制度。运用CI系统设计，进行整体形象策划包装，形成独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。按照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务。在接到中标通知书三十日内，与招标单位签订【xx新城国际】物业管理服务合同。物业交付前三个月，正式组建管理处，主要管理人员到位，招聘部分管理服务人员，组织培训。根据物业交付进程，按照接管验收标准，建立设施设备档案，并完成对园区设施设备的使用情况的验收，对需整改部分提出建议。我司将利用交付前一个月的时间对园区进行彻底清洁开荒。针对园区实际情况，结合公司管理的要求，编制切实可17、行的管理方案。实施日常管理。二、工作流程管理处与外部总体关系图其他公司或关联单位信息反馈需求信息传递信息资源资源支持信息反馈业主公司管理处信息反馈资源支持处理投诉信息反馈寻求支持开发商管理处提供服务的流程业主服务提供回访提出服务需求信息反馈管理处客户服务中心服务渠道（保安、维修工、清洁工）迅速传递指令业主报修、维修、回访流程客户报修客户报修热线/访客对讲系统等客户服务中心填写用户报修单公司维修中心维修物业管理处工程部回访维修/处理收 费客户签字、验收建立客户报修热线，实行一站式服务，业主可通过对讲系统、电话或向任何一位物业管理工作人员，对房屋、水电等质量问题进行报修，物业维修人员在接到报修后，18、急修15分钟到现场，小修小补在2小时内完成，中修24小时内完成，大修1天内有答复。三、工作计划前期介入工作计划序号项目工作内容计划时间1签定物业管理服务合同A、 签定物业管理服务合同。B、 与开发商进行协商，确认物业管理用房、经营管理用房。中标后30天内2参与规划、设计与建设A、 收集整理各类图纸资料，熟悉【xx新城国际】情况。B、 加强与发展商、施工单位等部门联系，参加工程例会，了解工程进度。C、 就物业管理方面，对【xx新城国际】当时阶段提出专业建议。D、 参与现场施工管理及各类设备的选型与调试。E、 设备保险建议。中标后进驻到物业交付前三个月3在建物业前期介入工作A、 全面介入在建物业的19、施工。B、 向项目部提出合理化建议。C、 参与隐蔽过程验收、机电设备调试。D、 分专业工种全面熟悉物业。中标后至物业交接前4组建机构A、 人员招聘。B、 人员培训考核。C、 人员上岗及试运行。物业交付使用前三个月5办公后勤A、 管理用房办公用品配置。B、 安排员工用房。C、 物资配备。物业交付使用前三个月序号项目工作内容计划时间6制定与完善各管理规章制度A、 严格按照ISO9001质量管理体系标准，制定符合【xx新城国际】管理处的各项操作规范。B、 结合【xx新城国际】实际情况，对各项操作规范进行调整完善。物业交付使用前三个月7销售配合A、 配合开发商进行有关问卷调查及回馈意见收集工作。B、 20、协助【xx新城国际】商场的宣传推广。物业销售全过程8物业验收与接管A、 依据接管验收标准，逐项严格进行审查。B、 对不合格项目，备案并督促责任部门整改。C、 进行复验。D、 继续整改。E、 符合接管标准后办理书面移交手续。F、 制作【xx新城国际】的“备忘录”。物业交付使用前一个月入伙阶段工作计划序号项目工作内容计划时间1入伙实施A、 与环卫、房管局、公安、物价局、电信、银行等有关政府部门取得联系，开展有关工作。B、 各项入伙资料文本的准备。C、 明确入伙流程及各岗位职责。D、 与开发商共同策划举行入伙仪，入伙现场的准备。E、 入伙手续办理。物业交付使用前后三个月2初次业主意见调查A、 以问卷21、调查、电话、拜访等形式了解业主各类信息，加强与业主交流。B、 针对业主合理意见，进行纠正措施。C、 回访与回馈意见收集。物业及交付使用三个月内3二次装修管理A、 宣传精装修优点，说服业主减少二次装修B、 装修方案审批，宣传装修规定。C、 装修手续办理及装修服务。D、 装修施工工程监控。E、 装修工程验收。物业交付使用起4档案建立与管理A、 收集业主资料归档。B、 各类图纸资料的装订归档。C、 建档与运用。物业交付使用起5配合销售A、 以出色的物业管理协助推动销售；及时将顾客信息反馈给销售部。B、 协助销售部、工程部做售后服务工作。物业交付使用起日常管理阶段工作计划管理期主要规划项目备注第一年A22、 全面导入ISO9001质量保证体系，修订和完善符合【xx新城国际】特点的各项管理规章制度及操作规范。B、 开展宣传教育活动，加强精神文明建设，普及物业管理相关政策法规。C、 全面导入CI识别系统。D、 建立电脑网络系统，建立物业管理信息平台工作，实现办公自动化。E、 员工系统培训开展。F、 开展多种经营业务，有偿、无偿服务。G、 按照年度社区活动计划，开展适合【xx新城国际】特点的社区活动。H、 根据实际情况进行业委会成立的准备工作。I、 管理水平达到市优标准，在达到评比资格的前提下，申报“xx市物业管理优秀示范小区、大厦”。J、 开展多渠道与业主的沟通，了解需求，调整工作，在能力具备情况23、下满足业主需求。第二年A、 根据首年开支预算，合理调整财政收支，开展各项增收节支工作。B、 开展各项便民服务活动。C、 争创“xx市物业管理优秀示范小区、大厦”，并获得称号。D、 管理水平达到“全国物业管理优秀示范小区、大厦”的标准，并在达到评比资格的前提下，申报。E、 中修计划制定。F、 个性化服务的提供和推广。创优阶段工作计划时 间工作性质工 作 内 容2018年9月至2019年2月创优达标准备阶段组建创优领导小组，设组长一名，成员若干名；为确保创优活动有组织有计划地开展，建立创优领导小组例会制度，每月召开一次工作例会，总结上一时期的工作，对发现的问题及时确定解决方案，安排本期工作，检查计24、划落实情况。开展宣传动员工作，为保证创优工作的顺利开展，在创优过程中开展宣传动员工作，使全体员工积极参与到创优工作中去，齐心协力完成创优活动。2019年3月至2010年3月创优达标实施阶段依照市达标创优标准进行自我初评，通过自我初评寻找差距，并就相关问题的解决落实到人，即时进行整改。将问题进行整改，根据市达标标准，结合ISO9001质量保证体系的相关程序文件及工作规程，对发现的问题进行整改，并进行跟踪检查，以确保问题整改的及时性和有效性，最终达到所制订的目标。2010年4月至6月迎检阶段根据市创优达标的评分标准，组织创优领导小组成员对小区的管理进行自评、自检，做好考评验收工作。2010年7月至25、2010年9月创市优阶段总结经验、积累资料，提高管理水平和服务水准。根据评审结果，继续保持达标的标准，对未达到标准的不足之处加以整改，在达标的基础上进一步提高服务质量和管理水平，力争在达到市（省）优小区标准。2010年10月至2011年9月创国优阶段总结创市（省）优的经验，发扬成绩，改进不足。严格按照国优标准，结合小区实际，制定计划，分步实施，以创国优为动力，全面提高服务质量和管理水平，争取达到国优标准。第四章 人员的配备、培训、管理与物资装备一、组织架构在物业交付前三个月，正式成立浙江绿城物业管理有限公司【xx新城国际】物业管理处，下设综合管理部、客户服务中心、工程部、保安部。【xx新城国际26、】物业管理处 工程部保安部客户服务中心综合管理部 投 诉 处 理客 户 服 务档 案 管 理电 梯 维 保综 合 维 修水 电 维 保 消 监 控 中 心车 管保 安绿 化保 洁日 常 管 理 保 安 三 班保 安 二 班保 安 一 班二、人员配置管理处共配置120人（一）经理1人，全面负责住宅、办公楼管理，对各部工作落实检查及对外协调等。（二）综合管理部（39人）主管1人，协助经理做好园区的管理、对部门工作安排落实检查及管理处内部沟通协调等工作。管理员6人，负责园区的装修管理、园区巡查、节日布置、业主联络、清洁绿化检查管理及为业主提供便利性服务等。保洁员26人，负责园区所有公共区域的保洁工作27、。绿化工6人，负责园区公共绿化养护工作。（第二年开始配置人员）（三）客户服务中心（6人）主管1人，全面负责客户服务中心的管理工作，做好业主的投诉处理，对部门工作安排、落实检查等；根据园区的实际情况提供业主服务。客户服务中心5人，负责园区客户接待、客户投诉、投诉处理、会务服务、商务服务、档案管理、财务等工作。（四）保安部（61人）主管1人，协助经理开展工作，负责小区的保安管理工作，兼任义务消防队长。保安领班3人，协助保安主管做好小区的安全保卫工作，安排与协调本班人员的各项工作，对本班工作的检查与监督，并协助主管做好突发事件处理。保安员51人，门岗18人，A、B、D区共有出入口6个，每个出入口配置28、1人，实行三班三运转；车管员12人，做好小区的车辆管理；巡逻岗21人，每班7人实行三班三运转，负责园区的安全巡查。消监控员6人，负责消、监控室相关工作。（五）工程部（13人）主管1人，协助经理开展工作，负责园区公共部位、公共设施设备的维保和业主委托维保服务。工程人员6人（含电梯、空调、水电等），负责园区的公共区域房屋、附属构筑物、公共设施设备、电气、给排水等日常维修及业主委托服务。高配工6人，负责办公楼区域的高配值班与巡查记录等工作。三、主要管理人员背景（一）管理处经理姓名： 性别：女 年龄：35岁 学历：高中工作经历：1988年1996年 浙江省二轻疗养院1996年1998年 浙江省二轻工贸29、总公司1998年2012年 中纪委监察部培训中心2012年7月至今 浙江绿城物业管理有限公司 桂花城管理处经理 荣获绿城集团“优秀员工”称号（二）综合管理部主管姓名： 性别：女 年龄：45岁 学历：大专工作经历：1981年9月1995年5月 xx搪瓷厂1995年6月2010年2月 xx市土特产总公司2010年3月至今 浙江绿城物业管理有限公司 质量管理部、兰桂花园管理处主任助理（兰桂花园被评为“全国物业管理优秀住 宅小区”） （三）客户服务中心主管姓名： 性别：女 年龄：28岁 学历：大专工作经历：1997年9月1998年5月 广东省珠海市银城酒店1998年8月2012年5月 天津市工商行政管30、理局2012年6月至今 浙江绿城物业管理有限公司 清水公寓管理处经理助理 荣获绿城物管公司“诚信员工”称号（四）工程部主管姓名： 性别：男 年龄：40岁 学历：大专工作经历：1983年7月1993年12月 xx重型机械厂1993年1月2010年1月 xx兴隆机械设备有限公司2010年1月2013年4月 浙江宾馆2013年5月至今 浙江绿城物业管理有限公司 世纪广场管理处工程部主管 荣获绿城物管公司“诚信员工”称号（五）保安部主管姓名： 性别：男 年龄：30岁 学历：高中工作经历：1998年3月至今 浙江绿城物业管理有限公司 月桂花园管理处保安主管紫桂花园管理处保安主管（管理的月桂花园、紫桂花园31、保安队被评为“xx市优秀保安队”）四、员工培训方案在多年的物业管理实践中，我司已形成了一整套规范的培训体系，造就了一支专业化的物业管理队伍，并不断壮大，这是我司完成【xx新城国际】物业管理目标的有力保证。（一）培训意义对员工进行不同阶段的培训，是圆满完成委托管理目标的保证（二）培训目标培训目的是在态度、知识、技能三方面加强和提高，改进员工的行为和表现。培养出高素质的物业从业人员。通过系统的培训，加强员工对管理服务的认识，改进工作态度，做到“服务第一，质量取胜”。同时，要求管理层员工能做到会说简单日常英语会话。（三）培训的方式【xx新城国际】管理处员工培训分三步进行，管理处将根据不同时期，不同情32、况制定有针对性的培训计划。1、岗前培训：进驻物业前，由管理处协调基本管理员工，并安排训练课程，以便在最短时间内，熟悉物业，参与订制物业管理制度。为招聘的员工安排短期入职培训课程，令员工能充分认识本身的工作职责及工作氛围，同时灌输正确的物业管理概念及知识。2、在职培训：完成短期培训课程后，安排各级员工进入物业内做实地训练，配合物业入伙，令物业管理工作能够全面开展，为业主及时提供高水准服务。3、提高培训：物业进驻后每六个月，安排更新培训，务使员工服务的素质，保持公司所要求的标准。同时，所有员工桌牌上醒目的文字时刻提醒公司对员工的要求，“真诚、善意、精致、完美”的企业精神。（四）培训课程1、管理处专33、业培训：确保管理处正常及有效地运作。基本物业管理概况管理处的具体运作2、客户服务培训：掌握与客户沟通的技巧，达至星级酒店服务的标准。客户服务准则电话用语、礼貌培训客户接待礼仪客户投诉3、客户管理制度：包括邮件、停水、停电等客户资料管理4、工程培训：根据现场实际情况、安排具有针对性地培训物业接管验收二次装修程序控制设备维修和保养外委保养合同监督管理5、保安培训：针对本物业的特性，加强物业保安服务意识保安准则及工作纲要仪表、行为及纪律装备及使用巡逻目的及注意事项处理投诉及客户的礼貌和态度交接班制度处理紧急情况火灾紧急处理办法车辆出入控制保安人员组织架构事故记录6、清洁绿化培训：掌握清洁绿化标准和检34、查方法清洁流程和标准清洁器材和物料检查标准外委合同的管理植物摆放的管理绿化养护的管理培训工作流程示意图需求、分析、比较确定培训对象 确定培训计划反 馈 准备培训条件选定培训方法设计培训内容 实施培训计划 分析、评估培训效果五、人员管理及考核我司在人员管理及考核方面，形成了一整套规范性强、操作简便的高效运作管理体系。（一）考核对管理处的员工，除必需的岗前培训外，我司还将按岗位要求跟踪考核，并建立月度、年度考核制，做好各种考核记录。对工作表现出色的员工进行奖励、晋升；对不能满足岗位要求的员工，则予退出岗位，进行待岗学习。1、考核目的保质保量地完成工作任务，科学合理地运用分配机制，客观公正地做好人员35、管理，充分激励、调动员工积极性。2、考核内容员工品行、工作能力、工作态度、工作业绩。3、考核标准把公司质量方针、各岗位工作操作规程作为考核员工的标准；把工作计划、临时任务及工作目标作为考核员工的补充标准。（二）人员管理1、我司将在xx【xx新城国际】管理处推行合理的奖惩机制，真正体现“能者上、平者让、庸者下”的用人思想，各岗位实行“末位淘汰制”。2、充分体现“督促后进、共同进步”的原则，被退出的员工将经过待岗学习、限期改进等阶段，得到重新上岗的机会。对表现突出、成绩卓著者，将给以奖励，奖励标准另定；而对表现低劣、工作不力者，将予以批评，并酌情予以行政处分。3、量化管理与标准化管理量化管理及标准36、化管理就是根据每个员工的不同岗位要求以及应该具备的能力，按标准对其进行评价。我司将在xx【xx新城国际】管理处按ISO9001质量管理体系的要素对员工进行评价考核。（三）员工仪容仪表、着装及标志仪容仪表规范男士头发不过衣领，鬓角不过耳，不留胡须，不梳奇异发型；女士不浓妆艳抹，不佩戴耳坠，不戴墨镜；不使用浓烈香水、发水等。走路时上身应保持挺直，双手自然摆动，避免上身晃动；站立时不弯腰屈背，手自然下垂或交叉放在身前；坐姿要端正。员工着装要求及标志规定工作人员在工作时间，必须身着干净整洁的工作装。公司为每位员工度身定做统一的工作服，具体分四种类型：管理人员、保安员、维修工和清洁绿化工制服。我司为每位37、员工制作了明晰的工作牌，员工上岗时必须佩戴于左胸侧。办公桌左上角放置桌牌，标明员工的姓名、职务和工号。六、物业管理物资装备名称单位数量单价（元）合计（元）电脑台4600024000传真机台125002500打印机台220104000复印机台11500015000办公桌椅套2050010000文件柜只2080016000柜式空调台160006000壁挂式空调台5201010000客服办公桌椅套320106000客服沙发套330009000管道疏通机台235007000晶面处理机台11500015000多功能洗地机台11201012010吸尘吸水机台170007000风干机台130003000垃圾38、周转车辆68004800割草机台160006000绿篱机台136003600对讲机只25170042500小计203400注：固定资产折旧年限按5年计，残值率按5%计，年折旧为38646元。第五章前期管理及二次装修管理一、前期介入方案（一）前期介入的服务内容建筑设计方面从物业管理角度，通过审视建筑扩初及施工图纸，对建筑单体及交通组织、地下车库等提出专业意见和建议。水电设计方面从物业管理角度，通过审视给排水、电气的扩初及施工图纸，就给排水的供水方式、管路设置，以及电气管路设置、照明控制方式等提出专业意见和建议。设施设备方面结合项目的整体定位及档次，从物业管理角度，对部分设施（信报箱、标识系统等）39、大型设备（电梯、水泵、智能化等）的功能和定位提出专业意见和建议。公建配套方面从物业管理角度，结合项目实际情况，就公建配套用房（物业管理用房、社区用房、会所）的定位、综合管网（给排水、电气、弱电等）提出专业意见和建议。环境景观方面从物业管理角度，通过审视环境景观设计方案和施工图纸，对景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面提出专业意见和建议。配合销售方面从物业管理角度，通过审视商品房买卖合同和楼书，提出有利于物业管理的专业意见及建议，并组织营销人员进行物业管理知识培训。物业管理成本测算在建筑基础资料和主要设备确定后，结合我公司以往经验，利用数学模型，提供日后物业管理成本测算，为确定物业40、管理服务收费标准提供依据。工程现场方面从物业管理的角度，通过跟进不同阶段的现场施工进度，提出有利于物业管理的意见和建议。冠名授权授权客户冠名“浙江绿城物业咨询有限公司”或“浙江绿城物业管理有限公司”提供前期物业管理顾问咨询服务。（二）前期介入的服务形式组建【xx新城国际】前期介入小组，通过参加评审会、审视图纸资料、赴现场巡视、面对面沟通等提交专业建议报告书。（三）前期介入的服务期限和费用【xx新城国际】的前期介入服务期限从2015年9月1日至2018年5月31日止，根据物业的实际交付时间，届时前期介入服务期限可延后三个月，即至2018年8月31日止；服务费用为人民币肆拾伍万元整。二、前期进驻管41、理方案（一）前期进驻服务管理内容1、了解园区的基本情况。2、编制物业接管验收计划，确定物业验收标准、方法和日程安排。3、依照接管验收标准，对园区现场进行初步验收，并将验收结果记录在物业交接验收表上，对验收情况及时汇总，并报送相关单位限期整改。4、配合相关部门实施对共用设施设备整改的监督，直至符合规定的要求和标准。5、进行物业交接，并对验收资料进行分类、归档。管理措施1、组建接管验收小组，负责接管验收工作。2、依据新建物业接管验收有关标准，制定接管验收规程。3、接管验收小组各成员，熟练掌握物业验收的标准和程序。4、制定物业接管验收计划，明确接管验收人员、时间安排等。5、按规定办理接管验收手续。（42、二）前期进驻起始时间及进驻费用前期物业管理进驻起始日期是物业交付前第三个月（2018年5月）。前期进驻费用在物业交付前另行测算，费用由开发商按实承担。三、招聘人员为了优化人员结构，我司将以公司抽调和对外招聘相结合的方式配备【xx新城国际】物业管理处员工。（一）招聘方式公司网站招聘；登报招聘；公司员工介绍等。（二）录用标准品行兼优、近五年内无违法违纪记录；仪表端正、身体健康，无任何遗传或慢性疾病并经体检合格；从事简单、重复劳动工作人员的录用时一般须具备：受过高中或高中以上文化教育，年龄在十八周岁以上；管理人员及工程等工作人员的录用一般须具备：受过大专及以上文化教育或拥有相关专业证书，并有一定的同43、类工作经验。招聘工作流程示意图根据需要确定应聘岗位人数及条件 招 聘 初步筛选合 格 复选（试） 必要测试 面 试 保留以备参考不予录用不合格 合 格 基本合格 录 用 重新招聘是否接受录用是否有保留参考价值 否 否 办理入司手续保留录用 是 是 四、清洁开荒作业（一）清洁开荒时间在园区交付前一个月左右，我司将从公司保洁中心抽调专业人员，协助管理处做好园区“开荒”工作，为以后的日常保洁打下良好的基础。（二）清洁开荒范围1、小高层、高层住宅公寓、商铺、办分楼的室内保洁，其中包括：地面、阳台、踢脚线、室内玻璃、门、窗、开关、灯具。2、公共楼道保洁，其中包括：楼道玻璃、花岗岩地面、可视门禁、有线网柜44、栏杆、扶手、电表箱、单元门、台阶。3、地下车库保洁，其中包括：地面、缓冲道、管线、集线盒、标识牌、消防栓、灭火器。4、外围道路、绿化带（公共设施）保洁，其中包括：地砖道路、草坪灯、公共路灯、绿化带垃圾、石块收集。5、外墙清洗：园区所有楼宇的外立面墙面、石材、玻璃幕面。6、大堂地面的晶面处理及大堂玻璃的清洁。（三）质量标准1、楼道台阶、电梯门厅花岗岩地面无明显灰尘与垃圾，地面上无水泥结渣，充分体现花岗岩应有石材质地。2、门、窗目视无积尘、无污渍，玻璃干净透明，门框、窗框内缝隙无明显灰尘。3、踢脚线、有线网柜、开关、消防箱、灭火器、可视门禁、栏杆、扶手、电表箱、标识牌、灯具目视无积尘、无污渍，干45、净、清爽。4、地下车库地面、缓冲道冲洗干净、无积沙、浮尘，管线目视无污渍、无积尘。5、外围道路地砖冲刷干净无浮尘、无垃圾，地面能充分体现出地砖应有的光泽。6、楼宇外立面墙面、石材、玻璃干净、明亮、无污迹、无灰尘、整体均匀。7、大堂石材地面做晶面后光亮，达到星级酒店相关标准，玻璃清洗后干净、明亮、目视无污渍。五、建筑成品保护（一）成品保护范围大堂（包括地面、大理石墙面、柱子）；走廊（包括地面、大理石墙面）；消防楼梯（扶手）；电梯（包括电梯厅门、电梯厅顶部、门套、电梯轿厢）；电梯前厅（包括地面、大理石墙面等）；住宅户内（包括进户门、地漏、下水道预留口）。（二）成品保护具体措施 大堂1、地面：先采用46、防潮纸做底层铺垫，再铺设地毯，中间可用双面胶加以固定。各幢楼宇均只设一个出入口供人员进出，装修施工人员原则上要求其从地下车库出入，具体根据实际情况确定。2、大理石墙面、柱子：采用防潮纸做好保护，具体保护部位可视具体情况决定。 走廊1、地面：先采用防潮纸做底层铺垫，再铺设地毯，中间可用双面胶加以固定。2、大理石墙面：采用防潮纸做好保护，具体保护部位可视具体情况决定。 消防楼梯扶手：采用双层防潮纸包装扶手木材部分，并用透明胶加以固定。 电梯每单元为两台电梯，成品保护期间将安排一台为货梯，另一台为客梯。所有装修材料和垃圾要求只能从地下车库通过货梯运载。货梯轿厢内各部位保护措施继续沿用施工方已做好的保47、护措施。客梯现暂不作保护。在装修高峰期间，业主进出较少，因此采取关闭客梯的措施。根据具体情况，再开启运行。同时配备相关提示标识牌。 电梯前厅1、地面：先采用防潮纸做底层铺垫，再铺设地毯，中间可用双面胶加以固定。2、电梯门口转角（大理石）：由于此部位着力点难确定，且考虑到外观美观统一，暂不做保护，因此采取的保护措施为：（1）事先向开发商索要该部位大理石材质的有关资料，包括分摊至每平方米的费用标准；（2）装修户申请装修时，向其说明该部位的损坏将由责任人按实赔偿。3、涂料墙面：由于墙面表层为涂料，较难做成品保护措施，因此采取保护措施为：（1）事先向开发商索要该涂料的颜色配比标准、涂料品牌、厂家等具体48、资料等；（2）在业主基本装修完毕后，管理处按照上述涂料相关资料作统一粉刷。 业主户内要求业主自行采取保护措施，管理处提供具体保护措施相关做法，供其参考。1、进户门：采用防潮纸或包装纸板将进户门易损伤部位包装起来，并用双面胶加以固定。2、地漏：采用较宽的透明胶加以封闭。3、下水道预留口：采用塑料袋或其他可利用材料将预留口捆绑密封。六、后续工程管理我们在【xx新城国际】的管理中，将整合绿城物业的工程管理资源，针对本物业有小高层、高层、商铺和办公楼的多种物业类型的情况下，详细制定各类操作规程和程序，结合实际情况制定好工程管理队伍的建设方案，如管理程序上墙，员工定期组织不同形式的培训等。工程管理方式主49、要采取表单式管理，通过各物业类型和设施设备的种类制定不同工程管理、维护、维修表单及标准，对设施设备进行维护、检查及监督考核。设施设备工程管理的模式：以预前维护为主，维修为辅的管理模式。七、搬迁入驻服务管理内容1、在业主领房前将所有资料准备齐全，布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务。2、凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料。3、收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用。4、陪同业主验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经业主确认后，填入业主验收交接表。5、对验房交接中发现的房屋质量问题，协助开发商解决，做好与业主的信息反馈。管理措施1、制定业主50、领房程序；2、策划业主入伙现场布置方案；3、按照业主领房程序，安排工作流程；4、按规定办理业主入伙手续。八、二次装修监管方案（一）装修管理管理内容1、在交付时与业主签定装修管理服务协议，告知业主在装修前需办理的有关手续以及装修注意事项。2、业主填写装修备案表，详细说明二次装修的装修范围、工期、装修设计及装修施工单位等，管理处进行备案，并书面告知业主及装修施工单位xx新城国际装修管理办法。3、按照业主装修申请中填写的装修范围、装修设计对装修现场进行不定期巡查，是否按xx新城国际装修管理办法进行文明施工。管理措施1、制定装修管理办法以及相关装修管理服务协议。2、明确装修登记程序，便于业主及装修施工51、单位办理相关手续。3、做好装修进场的备案以及装修现场的管理工作。4、对装修的物业进行分区域管理，并确定区域负责人。5、对违章施工的行为，采取停工、恢复原状等方式进行处理。（二）违章处理办法及措施管理内容1、把好装修备案关。严格根据装修设计图纸，结合房屋装修范围，在装修手续办理过程中尽杜绝违章装修行为的出现；2、对装修现场进行严格管理，做到每天有重点的巡查，避免违章装修的出现；3、巡查中若发现违章装修或乱搭乱建现象，立即予以制止，把违反规定现象消除在萌芽状态。对不听劝阻者，报政府主管部门处理。管理措施1、制定完善的装修管理办法； 2、与业主及装修施工单位签订相关装修协议，明确责、权、利；3、确定52、专人负责装修管理工作，加强装修巡查管理力度。第六章制度和档案的建立与管理一、公众制度物业管理业主临时公约楼宇管理规定装修管理规定车辆管理规定健身娱乐场所管理规定绿化养护管理规定消防安全管理规定环境卫生管理规定治安管理规定电梯管理规定商铺管理规定二、内部运作制度及服务标准（一）内部制度员工行为语言规范员工职业道德规范员工培训制度档案资料管理规定财务管理制度管理处值班制度管理处回访制度投诉处理制度上门维修服务规范住宅区设备管理规范保安服务检验标准保洁服务检验标准各部门岗位职责（二）服务标准【xx新城国际】的物业管理服务标准严格按照ISO9001国际质量保证体系文件的要求进行制订。对于物业管理行业来53、说，导入ISO9001国际质量认证体系，有利于加强对管理与服务过程中每一个环节的质量控制，及时纠正和预防影响质量的负面因素，确保只有合格的软硬件产品才能投入管理服务，并按照严格的程序对全过程进行跟踪监控。避免了人为管理的随意性和不确定性，促使了向用规章制度来管理的彻底转变，真正实现了“常效管理”，保证物业管理和服务长期维持在一定的高水准。1、质量手册（第一层次文件）质量手册是阐明公司的质量方针和描述其质量体系的文件，对内是企业的纲领性文件，对外是企业质量保证能力的文字表达。2、程序性文件（第二层次文件）程序性文件是质量手册的基础文件，涉及所选要素的各项活动，阐明活动的组织分工、活动的方式方法、54、应采用的文件、资源和控制方法等。它对确保质量体系运行的有效性起到极为重要的作用。文件控制程序质量记录控制程序管理策划控制程序管理评审控制程序人力资源控制程序基础设施和工作环境控制程序服务实现的策划程序与顾客有关的过程控制程序采购控制程序顾客财产控制程序楼宇入住及装修管理控制程序物业服务计划控制程序清洁服务控制程序绿化服务控制程序保安服务控制程序维修服务控制程序监视和测量装置的控制程序业主和住户满意度测量程序过程和服务的监视和测量程序不合格品控制程序数据分析控制程序改进控制程序3、支持性文件（第三层次文件）支持性文件是规定质量基层活动的操作性文件，是程序性文件的细化。文件管理制度各级人员质量职责55、资源管理制度采购管理制度服务标识管理制度顾客财产管理制度楼宇管理制度小区服务管理制度保洁服务管理制度绿化管理制度保安服务管理制度设施设备管理制度管理改进制度三、档案建立与管理 档案资料管理是物业管理工作中的一个重要组成部分，科学的、规范化的档案管理能有效地为园区的公用设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。为此，管理处将配备档案管理人员，建章立制，充分利用智能化系统、电脑系统和原始文件资料管理三个手段，建立与完善【xx新城国际】档案管理体系，对所有档案资料进行严格的、科学的、集中的管理，为业主服务。（一）档案建立档案资料的分类：1、开发商提供的资料各类图纸；各类设施设备单位和联系人56、保修卡和说明书；所有房屋验收的合格证明；所有业主商品房买卖合同的复印件；业主基本情况表等；房屋维修记录。2、管理处自建档案资料物业资料；住户资料；日常管理资料；车辆管理档案；装修管理档案；工程返修档案；维修服务档案；收费管理档案；设备管理档案；社区文化档案；业主意见征询、统计记录；服务质量回访记录；住户投诉及处理记录；员工档案管理；培训档案；行政文件；业主管理委员会文件。（二）档案管理档案建立和管理流程收集整理分类分级编号登记输入电脑入柜利用检查档案管理要求1、多种形式的档案储存方式并利于保管。2、电脑储存，便于查找和利用。3、原始文件按照其使用性质及重要性分类并编制相应文件目录。4、档案按57、不同业务性质分块，以内容分类，逐一编号，登记造册，编辑目录并分柜保存。5、档案管理人员必须做到档案标识清晰、分类明确，易查找，档案借阅必须办理手续并及时收回，防止文件流失和泄密。6、档案存放的环境要求达到防火、防潮等，配置有效的灭火器材，遇潮湿天气需放置生石灰等物质，以保证档案资料的完好无损。第七章管理指标及措施一、各项服务指标的承诺序号指 标 名 称指 标承 诺实 施 措 施1房屋及配套设施设备完好率98%专人负责，实行巡视制度，文件记录，确保房屋外观整洁完好，公共设施无损坏。2房屋及配套设施设备零修、急修及时率100%急修15分钟内到达现场，小修项目2天内完成。及时修复，并做好回访记录。358、维修质量合格率100%逐项检查，保证质量，实行回访制度，确保维修质量合格。4绿化完好率98%专人养护，定时巡查，建立档案，确保园区绿化无破坏、无践踏，发现问题立即整改。5清洁保洁率98%专人保洁，定时巡查，建立文件记录，确保垃圾日产日清，无环境污染，保洁设施完好。6大型及重要机电设备完好率99%制订严格的设备操作和保养规程，落实岗位责任制，建立设备档案，定期维护。7道路及停车场完好率100%专人养护，定时巡查，建立档案，确保设施完好，方便使用。8治安、消防责任事故发生率0保安员全部持证上岗，落实职责，明确责任，实行24小时巡逻制度，确保园区的安全。9业主有效投诉率2加强管理，优质服务，帮助业主59、解决实际困难。10业主投诉处理率100%专人管理，区别情况，分类处理，做好思想工作，建立档案。11业主综合满意率95%科学管理，优质服务，建立业主（使用人）回访制度，虚心听取业主（使用人）意见。二、管理措施（一）指导思想以人民群众满意为宗旨，以国家级物业管理优秀小区为榜样，以达标创优为目标，通过争创全国物业管理优秀示范住宅小区活动，树立良好的企业形象，提高物业管理队伍的整体素质和小区的管理水平。（二）具体目标1、房屋及维修管理方面：房屋外观完好、整洁，定期清洁或粉刷。小区内有明显指示标志：交通指示牌，小区平面图及楼宇和单元标识等。房屋完好率达到98%。无违章搭建。物业管理费收缴率达98%以上。60、房屋维修及时率达100%，做好回访及记录。档案管理完善，有专人管理，做到完整、清晰、安全、准确。2、设备管理方面：小区内所有公共设备图纸、资料齐全，管理到位。设备良好，运行正常，无事故隐患，保养检修制度完善。每日有设备运行记录，操作人员严格遵守操作规程及保养规范。电梯安全运行。消防系统设备完好，可随时启用。安全监控系统设备完好，使用正常。3、市政公用设施管理方面：小区公共配套服务设施完好，不随意改变用途。供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，运行正常。道路畅通，路面平坦。交通管理规范，车辆停放有序。污水排放通畅。4、环境卫生管理方面：小区环卫设施完备，设有垃圾房、垃圾箱、果皮杂物箱等保洁设施。小61、区实行标准化保洁，垃圾日产日清，生活垃圾实行袋装化。根据季节投放灭虫除四害药物，派专人管理。做好不养宠物、家禽的宣传，并经常检查，发现问题及时纠正。小区内道路、公共场所、楼道、地下室等公共部位保持清洁，不留死角，不随意堆放杂物或占用。小区内无乱设摊点、广告牌和乱涂乱画现象。高压水泵、水池有严密的管理措施，二次供水卫生许可证、水质化验单俱全。5、绿化管理方面：按小区规划要求做好绿化的培植、养护。小区公共绿地不占用，不随意改变用途，保证小区绿地率。合理分布树、花的种植，做到四季常绿，月月花香，充满生机。绿地管理及养护措施落实，无破坏、践踏现象。6、治安管理方面：小区实行封闭式管理，采取常规防范和技62、术防范相结合的防范措施，确保安全。小区实行24小时保安值班、巡逻制度。小区内消防监控和安全监视系统有专职人员管理，并严格执行相关制度和纪律。思想重视,制度落实，以防为主，使小区内无重大责任火灾、交通事故及刑事案件。保安人员服装整齐，仪容端庄，作风严谨，言语文明。危及住户安全处设有明显标志，并落实防范措施。重视对保安人员的思想教育和业务培训。7、财务管理方面：建立规范的财务管理制度。严格遵守国家财经纪律和公司有关规章制度。为住户提供多项便民有偿服务，以业养业，增收节支，做到管理经费收支平衡，争取略有盈余。8、社区文化建设方面：充分利用小区的娱乐场所和设施，定期组织开展健康有益的社区文体活动，比如63、：游泳比赛、书法比赛、棋牌比赛、网球比赛、壁球比赛、篮球比赛、健身指导等。积极配合社区开展各项公益活动。半年开展一次征询住户意见活动，及时了解住户需求信息，调整服务内容，使住户综合满意率达到95%以上。提倡住户互帮互助，文明居住，关心病残者、老人、妇女及儿童。积极开展精神文明建设，使住户能自学遵守小区各项管理规定。（三）实施办法1、建立创优领导小组创建全国物业管理优秀示范小区、大厦领导小组。由公司领导担任组长，负责创建活动的领导、协调工作；各部门负责人担任成员，负责创建活动的指导工作。2、制订实施计划根据创建活动的总体安排，制订切实可行的实施计划。要把创建活动与日常管理结合起来，把创国优与创市64、优、省优结合起来，把长远目标与眼前工作结合起来，通过开展创建活动，真正带动各项工作。3、强化各项管理制度建立、健全各项管理制度，以制度促管理，使各项管理规范化、科学化、制度化，做到有章可循、违章必究。4、加强检查、督导 对创建活动要经常进行检查、督导，及时总结经验。对存在的问题，要认真查找原因，寻求解决的办法；确保创建活动健康开展，取得实效。第八章房屋及公用设施维修养护一、房屋管理及维修方案管理内容（一）对房屋、设备设施用房设专业人员对各用房进行定期巡查，并按不同保养要求进行正确保养。（二）建立完善的房屋档案，由专人进行整理、编目、归档。（三）根据所配置房屋、设施设备用房建立台帐和标识，工程人65、员对房屋状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。（四）设专人受理报修，同时派工程人员及时采取有效措施，进行修缮。管理措施（一）制定房屋及附属构筑物管理方案，将根据园区房屋及附属构筑物情况，提前介入，了解各类房屋及附属构筑物的技术资料。（二）建立房屋档案，对房屋及附属构筑物建立详细技术档案，以便以最快的速度查得相关参数，确保房屋处于最佳状态。（三）质量保修期的监督管理，在验收时将从维护园区的利益出发，按国家有关质量标准严格把关。二、公共配套设施管理及维修方案管理内容（一）根据设备类型、型号不同设专业人员对各设备用房进行定期巡查，并按不同设备要求进行正确保养。（二）建立完善的设施设备档案，由专人进66、行整理、编目、归档。（三）根据所配置设备、设施建立台帐和标识，工程人员对设备运行状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。（四）对各管线、控制器等设专人进行定期检查，及时排除故障，并按不同型号产品的养护要求进行日常养护。（五）按有关行业规范标准对各设施设备，进行专业检测、维保。（六）按照有关规范标准，设专职设备运行操作员对高低配、燃气锅炉、水泵等进行专门维护、管理。管理措施（一）制定设备安全运行管理方案，建立设备台帐，建立短、中、长期设备保养制度，并严格执行。（二）建立设施设备档案，建立设备技术档案，对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行67、状态。（三）制定设备维护保养方案，根据设施设备配置情况，制定详细的设备运行值班制度、交接班制度和工作报告制度，并将设备操作、巡视、检查及维护保养工作落实到人。（四）做好设备事故的防范和处理，根据园区设施设备情况，编制切实可行的设备事故应急处理预案，组织抢修和处理，尽可能减少损失和影响。事故处理后，认真查清原因，吸取经验教训，避免和减少同类事故的再次发生。三、房屋日常维修养护计划及实施方案序号项 目维修类别划分计 划方 案标 准实施效果1房屋承重及抗震结构部位局部受损施工质量原因造成的结构问题平时每月巡查一次，但在入住装修阶段需每天巡视，发现问题，立即处理或维修。由于使用不当造成结构较轻受损由工68、程部或委托专业公司实施。如因施工质量原因造成结构问题，应提请开发单位处理。有关房屋修缮标准。有关工程施工技术规范。安全，使用正常。功能完好。2外墙面外墙面大理石干空挂、破损。外墙面局部渗漏。外墙面大面积渗漏。玻璃幕墙破损每月检查一次，发现问题，及时维修。由工程部按有关修缮规程实施。有关房屋修缮标准。外墙面修缮作业规程。无脱落、破损、无渗水，整洁统一。3公共屋面隔热层破损。防水层破损造成屋面渗漏。避雷设施脱焊、断裂。屋面积水。日常巡查，每半年维护一次，发现问题，及时维修。由工程部按相关作业规程实施维修。有关房屋修缮标准。相关修缮作业规程。无积水，无渗漏。隔热层完好无损。避雷设施效果良好。4公共通69、道、门厅、楼梯间、门窗、锁公用墙面、地面的维修改造。公共通道、门厅的墙、天花维护。楼梯间墙面、窗户、扶手、踏步的维护。大堂自控门维护每周对该区域检查一次；每半年对公共地面维护一次，补换损坏或空鼓墙面、地砖。日常维修由工程部负责相应建筑部分修缮技术规程。房屋修缮标准。整洁、无缺损。表面完好无变形，窗户无渗水。序号项 目维修类别划分计 划方 案标 准实施效果5上、下水主管道接口及砂眼漏水。管道堵塞、破裂。固定码松脱。每月巡查一次，发现问题及时解决。由工程部按有关规程实施。给、排水维护修缮标准。房屋维修标准。美观完好。上、下水通畅。无渗漏。6水池、水箱水池、水箱的维修养护。每月对水池、水箱进行检查，70、发现问题，及时处理。委托具有相关资质企业进行维护、清洗。水池、水箱清洗相关标准。水池、水箱正常使用。水质无二次污染。7设备用房经营用房用房出现脏乱差环境现象。不能满足正常使用。各项设施、设备缺损。每周检查一次用房，发现问题，及时处理。每月检查一次设施、设备。由工程部按维修保养规程实施。相应维修保养规程。正常安全使用。各项设施、设备完好。整洁、安全。四、房屋定期维修养护计划及实施方案序号项目维修类别划分计 划方 案标 准实施效果1房屋承重及抗震结构部位局部受损。施工质量原因造成的结构问题。每年对房屋沉降情况进行一次检查，做好记录，做到早发现，早处理。由于使用不当造成结构较轻受损由工程部或委托专业71、公司实施。如因施工质量原因造成结构问题，应提请开发单位处理。有关房屋修缮标准。有关工程施工技术规范。安全，使用正常。功能完好。2外墙面外墙面大理石干挂脱落。外墙面局部渗漏。外墙面大面积渗漏。外墙面的翻新（25年周期）。玻璃幕墙破损每2年对外墙较大面积渗漏久修无效的，应局部翻新，防止渗漏扩大及污染墙面；并清洗一次。由工程部按有关修缮规程实施。外墙面每年清洁一次。有关房屋修缮标准。外墙面修缮作业规程。无脱落、破损、无渗水，整洁统一。3公共屋面隔热层破损。防水层破损造成屋面渗漏。避雷设施脱焊、断裂。屋面积水。每半年检查一次，发现问题，及时维修。由工程部按相关作业规程实施维修；屋面防水、隔热层每15年72、全面翻新一次。有关房屋修缮标准。相关修缮作业规程。无积水，无渗漏。隔热层完好无损。避雷设施效果良好。4公共通道、门厅、楼梯间、门窗、锁公用墙面、地面的维修改造。公共通道、门厅的墙、天花维护。楼梯间墙面、窗户、扶手、踏步的维护。大堂自控门维护每年全面维护一次楼梯踏步，消除空鼓；发现问题，及时处理；每二年刷新一次门厅及楼梯间墙壁天花、扶手和栏杆。日常维修由工程部负责。相应建筑部分修缮技术规程。房屋修缮标准。整洁、无缺损。表面完好无变形，窗户无渗水。扶手完好，无张贴痕迹。序号项目维修类别划分计 划方 案标准实施效果5上、下水管道接口及砂眼漏水。管道堵塞、破裂。固定码松脱。每年雨季前检查一次雨水口，更73、换不合格部分。每年检修一次，并紧固管道固定码。每年刷一次管道油漆。由工程部按有关规程实施。给、排水维护修缮标准。房屋维修标准。美观完好。上、下水通畅。无渗漏。6水池、水箱水池、水箱的维修养护每半年委托具有水池、水箱清理资质的专业公司进行清洗，并维护保养；水箱15年更换一次。委托具有相关资质企业进行维护、清理。水池、水箱清理相关标准水池、水箱正常使用。水质无二次污染。7设备用房经营用房用房出现脏乱差环境现象。不能满足正常使用。各项设施、设备缺损。每半年检查一次电气线路。每二年内粉刷用房一次。由工程部会同维修中心按相关维修保养规程实施。相应维修保养规程。正常安全使用。各项设施、设备完好。整洁、安全74、。第九章机电设备设施管理一、机电设备维护原则1、对设备进行系统管理和控制，确保其处于良好的运行状态，并努力使其寿命周期费用最经济。2、明确各类设备的管理要求，确保设备的管理工作统一、完整和完善。3、正确操作使用设备。确保设备正常运行，有效控制和利用能源。二、机电设备管理程序（一）设备档案的建立要求1、工程部应在正式接管物业后一月后内将所有设备建立台帐，并在建档后的3个工作日内将台帐移交公司办公室存档。2、工程部应在接管物业后一月内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编号： 所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识”； “设备标识”用标牌形式予以实施，标牌应有设备名称、设备编号； 设备编75、号按下列规则编号：SD01SB001A设备流水号设备名称缩写物业点编码 标识的制作规范：金属薄板，表面抛光呈本色；设备编号用凹形字体，涂黑色磁漆；尺寸长宽厚为70mm20mm1mm，仅作参考。3、所有设备应按单机单台或功能系统建立设备卡。4、设备台帐应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理人员应交将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时地在设备台帐或设备卡上予以登录。5、设备台帐和设备出厂原件（合格证、说明书、保修协议书等）统一由公司办公室保存。使用部门保存复印件。（二）设备的日常操作及维保管理详见相关设施设备管理规程。1、配电房管理规程2、水泵房管理规程3、电76、梯机房管理规程4、空调机房管理规程5、程控机房管理规程（三）设备的购置管理1、设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。2、设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。3、设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。4、设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。5、新添设备由工程部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求。6、采购设备应遵循公司采购规程执行。7、采购设备到达后，由工程部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理验收手续；不符合要求的，按合同或公司相关规程执行。8、经验收符合要求的采购设备按本条例相关规定纳入台帐，建立卡片等进行日常管理。（四）设备状态标识177、工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。2、 设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。3、 正常运行中的设备可不予标识。4、 标识的方式方法： 设备状态用标识牌进行标识，标识牌用300 mm150 mm1 mm（长宽厚）的绿色塑料板制作，字体为黄色一毫米塑料板粘于底板上，仅作参考。 设备状态标牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的明显位置； 设备状态改变，标识应随之改变。（五）设备的停用和封存1、对多余的设备或暂不使用的设备应予停用。2、停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。3、工程部应定78、期对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。4、设备领班人员应填写设备停用或封存的报批单，经管理处主任批准后实施。 三、主要工作流程1、在使用任何一台新设备或新员工独立操作以前，必须经过对设备的结构、性能、安全操作、维护要求等方面的技术知识进行教育和实际操作培训。2、工程部应会同设备使用部门有计划地对使用、操作人员进行技术培训，以不断提高对设备使用，维护的能力。3、凡规定凭证操作的设备，操作人员必须通过考试拿到证书后，方能独立使用或操作设备。4、对于直接供租户使用的设备应定期对其状态进行检查,以查明是否处于完好状态,如若发现问题应及时修理；对于某些设备应在明显处标识及操作方法和注意事项。5、79、对于员工直接操作的设备，设备部门应建立完善的设备使用规章制度，主要包括以下几种：设备操作规范 设备维护保养规范 岗位责任制 交接班制度6、设备的操作规范的编制。（1）参照设备说明书及资料对一般设备的操作规范进行编写。系统设备的操作规范由工程部门编写。（2）重要设备的操作规范，要在设备旁用醒目的标牌标示，并注上重点标记，要求操作者特别注意。（3）设备操作规范一般应包括以下内容：启动前的准备工作；启对时的操作步骤；注意事项。7、操作人员必须严格执行“五项纪律”。实行定人定机制度，严格遵守操作规范。经常保持设备清洗，按规定维护。认真执行交接班制度，做好交接班记录。管理好工具、附件，不能遗失、损坏。发80、现设备有异常的声音和故障应立即停机检查，自己不能处理应及时通知工程部。 四、管理标准和养护计划（一）公共设施设备日常维修养护计划及实施方案序号项 目维修类别划分计 划方 案标 准实施效果1电梯曳引绳张紧度的调整维护。导轨、安全钳的工作情况维护。转动、滑动部的维护。各项安全装置的维护。计算机控制板等的维护检测。每天巡视二次，发现问题及时维修。每月检查曳引绳张紧度一次；每月定期对滑动、转动部分加一次油。由相关电梯公司实施维护。电梯维修保养标准。安全正常运行、平稳。机房、轿厢整洁。电梯各部分完好率100%。2机电设备水泵等机电设备的维护保养。日常机电设备的零部件易耗品维修、更换。每天巡视检查，每半月81、进行一次保养；每季检修一次。由工程部实施维修。各项机电设备维修保养规程。无故障。保障安全运行。3消防设施疏散标志的维修及维护。室内（外）消火栓（箱）以及消防设施的有效维护及检修。喷淋、烟感报警系统故障的排除和维护。每月检查一次消防报警系统完好情况以及消防设施的完好性、有效性。由消防、机电、维修专业人员负责实施。一般消防设施视使用情况及有效性进行更换。标识制作及维护管理规定。消防设施维修操作规程。消防报警系统维护保养规程。设施有效，标识清楚，完好无损。灵敏，准确报警。4中央空调制冷主机维护保养。机房设备管道维护保养。阀门维护保养。新风机和风机过滤网。每半月对主机、管路、阀门的紧固、渗漏、保温等进82、行检查与维护；新风机、风机过滤网清洗；由工程部实施日常维修保养。相关专业公司实施维修（维保）。中央空调设备维修保养规程。无故障。保障正常安全运行。设备性能良好。序号项 目维修类别划分计 划方 案标 准实施效果5变配电控制设备高压配电柜检查。变压器运行检查。低压控制柜运行检查每2小时检查一次24小时值班控制。每天对配电控制柜外观清扫一次。由工程部组织实施。高压配电柜由电力局进行维修。配电设备运行及维修保养规程。无故障。保障正常安全运行。设备性能良好。6地下车库、外围道路、停车场地面大面积的破损，坑洼、积水。地面有成块的砼结块或其它污染物。每周检查一次，发现问题及时处理。由工程部组织维修。园区道路83、修缮标准。房屋维修标准。平整、无坑洼、无积水、无缺损。7井、沟井盖破损。堵塞。缺损、多污积。污水井、沟及时清理。由工程部组织实施。房屋维修标准。井内无积物、无堵塞。井盖正常使用，密合，无破损；标志清晰。8公用标识设施设施破损。标识污染。标志所示意思不符。每周检查一次，并对标识的示意准确性进行检查，发现问题，及时处理。每月清洁标识一次。由综管部、工程部组织实施。园区标识制作安装及管理规定。标识清洁美观，无破损。安放稳固。标识示意正确。（二）公共设施设备定期维修养护计划及实施方案序号项目维修类别划分计 划方 案标 准实施效果1电梯曳引绳张紧度的调整维护。导轨、安全钳的工作情况维护。转动、滑动部的维84、护。各项安全装置的维护。计算机控制板等的维护检测。每季检查一次导轨、安全钳工作情况；每半年进行一次全面检查。由相关电梯公司实施维修（全保）。电梯维修保养标准。安全正常运行、平稳。机房、轿厢整洁。电梯各部分完好率100%。2机电设备水泵风机等机电设备的维护保养。日常机电设备的零部件易耗品维修、更换。每年检查电源切换及自动保护装置。风机等每15年更换一次。各项机电设备维修保养规程。无故障。保障安全运行。3消防设施疏散标志的维修及维护。室内（外）消火栓（箱）以及消防设施的有效维护及检修。喷淋、烟感报警系统故障的排除和维护。每半年进行一次试验；每年对消防箱（栓）油漆一次，并将消防带晾晒一次，以防发霉；85、每年对消防疏散标志进行一次维护，发现问题，及时维修。由消防、机电、维修专业人员负责实施。消防系统主要设施设备每20年更换一次。标识制作及维护管理规定。消防设施维修操作规程。消防报警系统维护保养规程。设施有效，标识清楚，完好无损。灵敏，准确报警。4中央空调主机制冷剂、滤网检查、调换、清洗。管道保温，风机过滤网清洗各类阀门维护。各类仪器维修保养。每季维修保养一次。由工程部实施日常维修保养。相关专业公司实施维修（维保）。中央空调维修保养规程。设备性能完好；运行正常。序号项目维修类别划分计 划方 案标 准实施效果5变配电控制设备变压器、母线排、桥架、低压控制柜。每年对变压器、低压控制柜、桥架、母线排进86、行清洗，紧固、维护检查。由工程部组织实施。变配电设备维护保养规程。设备性能完好；运行正常6地下车库、外围道路、停车场地面大面积的破损，坑洼、积水。地面有成块的砼结块或其它污染物。地面有明显油渍。每年对局部损坏严重，修补多次的路面、道牙、人行道板进行翻新。由工程部组织维修。园区道路修缮标准。房屋维修标准。平整、无坑洼、无积水、无缺损、无油渍。7井、沟井盖破损。堵塞。缺损、多污迹。井盖板每年刷一次漆，防止锈蚀。由工程部组织实施。房屋维修标准。井内无积物、无堵塞。井盖正常使用，密合，无破损；标志清晰。8公用标识设施设施破损。标识污染。标志所示意思不符。每半年对标识安放稳固情况进行检查维护。每半年对标87、识进行维护一次。由综管部、工程部组织实施。园区标识制作安装及管理规定。标识清洁美观，无破损。安放稳固。标识示意正确。五、应急处理方案（一）电梯关人援救预案工程部接到报告后，立即派人员前往电梯机房，切断机房主电源，并对电引机进行手动操作，使电梯轿厢移至最近平层处，打开厅门、轿门放人或搬货。在整个过程中应保持与服务中心联系。（二）断电预案当发现停电时，工程部配电房应首先确认是外线停电还是内部故障。如果是外电线停电，应立即进行倒闸操作，将负荷切换到另一个供电回路上。如果是内部跳闸，则先把分开关拉开，进行检查。没有异常情况后试送总开关，再试送各分开关。如果发现异常，应迅速派出维修人员进行检修。（三）断88、水预案如果是内部水管爆裂或其他故障需导致停水，工程部应迅速派出人员检修。关闭故障点供水阀门，切断故障水源，并汇报管理处断水区域。无法关闭水源，需切断总供水阀门，进行停水抢修，并汇报管理处。如果是外部停水，工程部应立即通知水厂抢修。第十章 弱电及智能化系统管理根据本物业的实际情况，结合我司对智能化系统管理的经验，制定如下管理方案：一、智能化系统的配置消防控制系统信息通信系统周界防范管理系统CCTV监控系统楼宇访客对讲系统家庭安全防范报警系统离线式电子巡更系统建筑设备监控系统一卡通门禁管理系统背景音响广播系统自动化抄表系统电子公告系统家庭智能化系统物业计算机管理系统二、智能化系统的日常管理及维护建89、立一支设备运行及维护人才队伍我们将从公司管理写字楼的骨干队伍中抽调多名专业技术人员组成一支精干的设备运行及维护队伍，以专业的弱电工程师为主体，提前介入熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位（如系统设计、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。管理人员的业务素质培训我们将对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置。建立设备技术档案我们将对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件、原始资料等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。建立设备运行档案我们将建立信息通信系统周界防范管90、理系统、CCTV监控系统、家庭安全防范报警系统、离线式电子巡更系统、建筑设备监控系统、一卡通门禁管理系统、背景音响广播系统、自动化抄表系统、电子公告系统物业计算机管理系统等的实时运行设备的台帐，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。建立供货商档案我们将对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位、原始档案和技术参数等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。做好业主入住装修管理和系统应用培训业主能否正确使用室内智能化系统，是体现智能住宅先进性的重要环节，是减少误报警及延长设备使用寿命的关键，我们91、将从第一位入住业主开始，通过提供详细的竣工资料和现场装修进行督导，来确保系统的完好性，同时对业主进行正确使用的操作指导。处理好入住初期的误报警问题明丰绿都的智能化系统科技含量较高，住户对这一系统必然有一个接受和熟悉的过程。在这过程中，各种误操作随时可能出现，造成报警频繁发生，所以区分及处理好这种误报警是管理好这一套智能系统的关键。我们将根据实际情况在入住初期设定一个N秒滞后报警（可由软件实现），当住户误操作时，可在N秒内通过室内的操作键盘，解除报警，这样就不会发出报警信号，从而有效地解决了初用频繁误报警的问题。日常巡视与定期保养日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性92、隐患的最佳办法。我们将采取日常巡视及定期保养相结合的办法来确保设备安全运行。1、维护内容日检：系统外观；前端、终端传输线路信号日常检查记录；软件测试。例检：系统外观；前端、终端传输线路信号传输阶段性检查、记录；软件测试。临检：对日常维护工作、例检工作进行监督，对其工作成果进行测评。2、维护方式月检 222222222季检2、定期检查维护（例检）1、一般性检查维护（日检）年检3、临时抽样检查维护（临检）3、维修计划小修计划：根据日常记录、月检记录及报告，制定每季一次的小修计划。中修计划：根据季检记录及报告、年检记录及报告制定每年一次的中修计划。大修计划：根据年检记录及报告，制定每三年一次的大修计93、划。4、智能化系统维护保养项目根据现有掌握的资料，结合以往物业管理的经验，我们制定了以下的维护保养项目表。该表将根据以后掌握的资料进行补充、调整和深化。（如下表）类别对 象项 目标 准日常维护日检月检季检年检临检消防控制系统烟感探测器测试灵敏度用火灾测探试验器检验符合标准手动报警按钮外观、接触灵敏度符合使用标准声光报警器外观、声、旋光性能符合使用标准联动控制器外观、性能、自控符合使用标准CCTV监控系统监视器外观及布置清洁无尘、摆放有序、散热部位无堵塞、遮盖接插件及联线联接牢固、无接触不良显示性能画面清晰、稳定，调节旋钮灵敏控制器、画面分割器、录像机外观清洁无尘、摆放有序接插件及联线联接牢固、94、无接触不良控制性能各性能控制键有旋钮灵敏、可靠，画面分割稳定、录像清晰，干扰信号小摄像头外观清洁、完整、无破损、防水浸安装与联接安装牢固、联线联接可靠摄像性能视频信号清晰、完整、失真小，控制灵敏可靠离线式智能巡更系统信息发生器、固定接触器测试接触器灵敏度符合使用标准建筑设备监控系统化系统BA主机、继电器外观清洁、完整、无破损、防水浸安装与连接安装牢固、联线连接可靠、各触头无烧蚀、过热控制性能末端信号接受灵敏，完整符合标准传感器、阀门外观清洁、完整、无破损、防水浸显示、接触灵敏度符合使用标准测试灵敏度符合使用标准控制性能设备联动符合使用标准电子公告系统显示屏外观及布置清洁无尘、摆放有序、散热部位95、无堵塞、遮盖接插件及联线联接牢固、无接触不良显示性能清晰、稳定 控制器（计算机等）外观清洁无尘、摆放有序接插件及联线联接牢固、无接触不良控制性能随时调整显示状态、内容家庭安全防范报警系统探测器、报警按钮、接收器外观及布置清洁无尘、摆放有序、无堵塞遮盖接插件及联线联接牢固、无接触不良控制性能各性能控制键有旋钮灵敏、可靠周界防范管理系统主机外观及布置清洁无尘、接插件及联线联接牢固、无接触不良性能可靠、方便、快捷红外探测器外观及布置清洁无尘、接插件及联线联接牢固、无接触不良性能可靠、方便、快捷楼宇访客对讲系统管理员机外观及布置清洁无尘、摆放有序、散热部位无堵塞、遮盖接插件及联线联接牢固、无接触不良显96、示性能画面清晰、稳定，调节旋钮灵敏门口机外观清洁、完整、无破损、防水浸安装与联接安装牢固、联线联接可靠摄像性能视频信号清晰、完整、失真小，控制灵敏可靠三、智能化系统维护保养程序通知工程部报产权单位批准 维护计划 维 修上门检测故障确认 进电脑存档使用人签字检 测 第十一章 安全管理一、管理目标1、统一服装，持证上岗，文明值勤。2、指挥车辆遵章行驶，有序停放；确保出入口畅通，维护交通安全。3、物业管理区域内无重大刑事责任案件、无重大道路交通责任事故、无重大火灾责任事故。二、管理方式在管理处设置保安部，由保安主管负责整个园区的安全管理。管理方式实行三班三运转，由公司保安总部和管理处双层管理。三、安97、全管理内容及要求（一）安全防范园区的安全管理工作是物管工作的重中之重。我司将通过配置的智能化系统和成熟的保安措施，采取“人防”与“技防”相结合的管理模式，实施全天候保安管理，维护园区及业主的生命和财产安全。管理内容1、常规防范采取24小时门岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，并设置专职车管员进行车辆停放管理，以协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，防止和制止任何危及或影响园区安全的行为。2、技术防范运用园区报警监控系统，对园区内的安全情况实施24小时监控。管理要求1、实行准军事化管理，制定各项保安管理制度和奖惩措施。2、做好培训工作，开展系统化军事素质培训。3、加强对保安人员法制教育和行为规范教育98、，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。4、严格执行保安巡逻制度，确保安全防范质量。（二）道路交通管理管理内容1、引导车辆安全行驶和停放，确保地面、停车库和消防通道畅通，制止无故使用车载报警器或随意鸣喇叭；2、巡视车辆停放情况，如发现车辆门、窗未关好，及时通知车主，以防车内物品失窃；3、保安员对园区内部车辆实施全面管理，建立详细的车辆管理档案。对临时在地面泊位停放的车辆，执勤门岗应做好询问和登记工作，并发放临时出入证。管理措施1、制订车辆交通管理办法；2、做好园区交通管理宣传工作；3、建立完善的车辆管理档案。四、停车服务管理管理内容1、保持良好的秩序，明确园区内车辆停放区域；2、地面及地99、下停车库设立完善的车辆行驶标识和警示牌（含：行驶方向、行驶路线、限速、限高、禁鸣、禁烟火标识等）；3、对地下停车库中业主专用的车位，车辆管理员应做好相关标识，阻止和劝诫其它车辆不得占用此车位。管理措施1、建立地面、地下停车场管理规定；2、设置车辆管理员（地面泊位由巡逻保安兼管）；3、做好园区车辆停放管理宣传工作。车辆损坏设施设备事故处理措施1、应立即通报保安主管，并记录驾驶人的姓名、驾驶执照号码、身份证号码、住址及车牌号码。2、记录旁证人姓名、住址及联系方式。如有条件可拍照留证。3、详细记录驾驶人损坏设施设备的经过。4、通知工程维修人员到场结算修复受损设施设备所需资金的数额。5、让驾驶人书面确100、认责任及承诺赔偿的方式及预付保证金。6、如有必要，经领导同意后报警处理。五、消防管理管理内容1、加强消防监控园区的管理。2、保持消防通道的畅通。3、严禁携带、储藏易燃易爆物品。4、做好园区消防器材的管理和维护。5、防止电器短路、超负荷用电等引发火灾因素。6、严格执行防火管理制度。7、对机房等园区消防重点部位做好消防管理工作。8、制订消防设施设备系统维护保养制度，并加强对其的管理。9、加强与消防部门的联系。管理措施1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制度，做到责任落实、器材落实、检查落实。2、制订消防事故处理预案及应急流程，防患于未然。3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一101、次消防演习。4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除。5、严格落实防火管理制度，充分做好各项防范措施。6、制订园区各消防重点部位消防管理制度，并根据“谁主管，谁负责”的消防原则，消除一切火险隐患。7、针对各消防设施设备、器材，制订各类型系统设备的维护保养计划，并狠抓落实，使之始终处于完好状态。8、积极开展消防安全宣传教育，定期向业主（使用人）传授消防常识。9、发生火灾，及时组织扑救并迅速向有关部门报警。六、应急方案或流程（一）斗殴等暴力事件的处理预案处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。巡查发现或接报有斗殴等暴力102、事件，应马上用对讲机或其他最快的方式报告管理处和保安部，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器）。如能处理的，即时处理；否则监视现场，等待管理处和保安部的指令。保安部接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇事者带往保安室接受调查。如场面无法控制，应尽快报公安机关。斗殴事件中如园区的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。如涉及刑事责任，应交公安机关立案处理。事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。（二）盗窃等破坏事件的处理预案巡查发现或接报园区内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够，用对讲机、消防电103、话或其他方式尽快报告保安部，简要说明现场情况，监视现场等待保安部的指令。保安部接报后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法抓获肇事者，带往保安值班调查处理。事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿。如涉及刑事责任，应交公安机关立案处理。治安情况处理流程巡逻保安员发现接到报警通知保安员赶到现场作案人在 未发现 发现园区外 作案人 作案人蹲点监视保护现场，查看周围情况跟踪，并通知队友协调拨打救护电话120 有伤者 有伤者擒获作案人人报告公司领导报告公司领导将作案人送至派出所协助派出所工作报告派出所报告保安主 管报告保安主 管报告管理处104、经理报告保安主管、管理处经理 做好记录第十二章 绿化管理一、管理方式配置专业绿化工，由综合管理部管理员进行管理。以“三查”形式对绿化工作进行经常性监督检查，“三查”指：绿化工自查、管理员巡查、管理处经理抽查。1、按操作规程进行规范操作。2、加强绿化工的思想教育和业务培训，提高业务素质，增强专业技能。3、抓好绿化工的行为规范管理，要求统一着装、标识齐全、言行文明。二、绿化管理内容及标准绿化是园区内不可缺少的部分，关系到整个园区的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：管理内容绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。1、根据气候，给花木适量浇水。2、根据花木长势，给花木适量105、施肥，适当松土。3、及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗。4、制定预防措施，防治病虫害。5、做好恶劣天气花草树木的保护工作。6、定期修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。管理标准1、及时养护，保持绿化的正常生长。2、保持公共绿地整洁。3、乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保有率98%以上。4、新建绿地中，植物成活率95%以上。绿化养护规程（一）灌溉与排水1、栽植的树木应根据天气，立地条件和树种的抗旱能力，进行适量的灌溉，保持土壤中的有效水分。2、绿地中已栽植成活的树木，在久旱或立地条件较差、土壤十分干燥时，应及时采取灌溉措施。3、在夏季空气干燥时，对一些106、叶质较纤薄易受日灼的树种还应适当进行叶面及枝杆喷雾，必要时搭遮荫棚。4、灌溉时间：夏季灌溉宜在早晚进行。冬季灌溉应在中午进行。灌溉要一次浇透，尤其是春夏两季。5、暴雨后要注意排水，新栽树木周围的积水尤其要排出。对于地下水位较高苗木，应采取有效排水措施。6、灌溉用水不能采用有害污水。灌溉时，要注意保护木根部的土壤不被冲刷。（二）中耕除草1、各类绿地中影响植物景观的直立性杂草必须清除对影响树木生长的各类野生藤蔓，应及进清除。2、树木根部附近的土壤要保持疏松，中耕深度为10-20厘米，以不影响根系生长为限。（三）施肥1、施肥的肥料种类以复合肥为主，施肥的时间宜在清晨和傍晚。2、施肥量应根据树种、生长107、期、土壤等情况决定。一般乔木杆径在15厘米以下的可适当多施。15厘米以上的，则按树木生长情况而定。3、施肥可采用沟施和叶面喷施等方法，沟施时应先在树木周围挖好施肥环沟，其直径与树冠相适应，深度应在根系密集层以上，宽度约为25-30厘米。施肥后，应将环沟填平。4、草坪中的树林可采用穴施法施肥。5、树木青壮年期及观花果类植物，可适当增加施肥量。（四）树木修剪1、树木通过修剪稳定树型、调节生长、适合景观的需要。养护中修剪以自然树型为主。可根据树木的生长发育特点，将树冠修剪、整理，使形成和保持一定的形状。2、树木应根据不同生长习性采取不同的整形措施对。3、树木的修剪程度应根据主、侧枝间的生长习性、树龄108、及树种的特性而定。整形时应采取“强主枝重剪、弱主枝轻剪”的原则；调节树势时应采用“强主枝轻剪、弱主枝重剪”的原则。4、树木修剪的时间根据植物的特征而定。春、夏季开花的植物可在花后修剪；秋季开花和一般的树木应在休眠期修剪；畏寒植物一般在春季修剪。5、花灌木的修剪，遵循“先上后下、先内后外、去弱留强、去老留新”的原则，有利于花枝的均匀分布。6、修剪时，切口平整。剪口应在芽背，呈45度斜口。对于过粗大的枝条应采用分段截枝法，避免撕裂。7、对树木进行修剪时应注意修剪徒长枝、内膛枝、下垂枝、病虫枝等。（五）地被和草坪养护1、地被在未覆盖地面时期，应及时除去杂草，中耕。中耕时不得损伤的地被植物的根系。2、109、天气干旱、地面干燥时，要适时、适量的进行浇水。早春发芽时节可进行普遍施肥，肥料以复合肥为主。3、木本地被植物萌发能力较强者，可根据实际情况进行一定量的修剪。4、草本及宿根、球根地被植物萌发能力较强者，可根据实际情况进行一定量的分栽。5、草坪中的杂草应及时去除，单纯型草坪纯洁度大于95%，除草方式可采用人工除草、机械除草、化学除草等方式。杂草高度控制在15厘米以内清除；草坪内没有已开花的杂草。6、草坪在生长季节，适时进行修剪，草的高度控制在10厘米以下。7、灌水树堰高度不低于10厘米，树堰直径。8、每天需做好旱情记录及工作记录。三、景观小品维护道路、侧石、井盖等每周一次巡查，发现损坏及时修复，保110、持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。休闲椅、雕塑、景观小品等，每日一次进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。室外健身设施、儿童乐园等每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。安全标志等对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。水景系统设施设备定期检查，每周对供水设备进行检查，发现问题及时报修。 水景系统的清洁保养规程：1、水景系统保洁标准：应达到目视水池清澈见底，水面无杂物、池边无污迹。2、清洁工应及时用捞筛对水景系统水面漂浮物进行打捞。3、水景系统111、指喷水池：小喷水池每周一次，大喷水池每月一次。4、水景系统清洁前保洁主管应通知维修人员作好停电停水工作，然后再对水景系统进行清洗： 打开水景系统排水阀门放水，等水放去2/3时，清洁工开始清洗； 用刷子由上向下刷洗（必要时使用清洁剂）水景系统的瓷砖； 用板刷刷洗大理石表层的青苔、污垢及底部鹅卵石； 用毛巾抹洗灯饰、水泵、水管、喷头及电线； 排尽池内污水并清理干净底部脏物、垃圾； 关闭排水阀门，打开进水阀门，通知维修人员供电供水，并清洗周围地面污迹；5、清洗水景系统时应注意： 清洗时应断开电源，以防触电； 擦洗电线、灯饰不可用力过大，以免损坏； 清洗时不要摆动喷头，以免影响喷水观赏效果； 清洗底部112、后应将鹅卵石块理平； 注意防滑，以免跌倒。四、管理流程建立绿化服务质量检查制度，对绿化服务质量进行检查。园区管理员对绿化工作每日进行检查，并填写绿化服务巡查记录表；物业管理处经理对绿化工作进行考核，并填写绿化工考核表；质量管理部负责对园区绿化工作状况进行不定期抽查，并将抽查结果和整改情况报总经理，作为年终对园区考核的依据之一。第十三章清洁管理一、管理方式配置清洁工，由综合管理部管理员进行管理。以“三查”形式对清洁工作进行经常性监督检查，“三查”指：清洁工自查、管理员巡查、管理处经理抽查。制定详细的清洁计划书，有具体的清洁内容和标准，严格按照内容和标准执行。二、清洁管理内容清洁作为园区物业管理的113、重头戏，是园区内不可缺少的部分，关系到整个的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：管理内容整个园区（包括大堂、电梯厅、电梯轿厢、各层公共区域的走道、安全通道、洗手间等）、外围道路及绿化带、地下停车场等公共的保洁区域。通过日常保洁工作，使公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。管理措施1、建立保洁制度，狠抓落实。2、按操作规程进行规范操作。3、加强保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能。4、抓好保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。三、灭虫及消毒方案管理内容1、物业交付前，园区整体开展灭“四害”工作；2、根据季节气候情况，定114、期在园区内组织杀虫、消毒；3、垃圾日产日清，垃圾箱等定期清洗，避免虫害滋生；4、所有卫生设施保持无异味、污迹、积水，避免成为虫害孳生地；5、对公共卫生间等公共区域定期进行清洁和消毒工作。管理措施1、制定杀虫、消毒方案；2、制定杀虫、消毒工作流程及工作要求、标准；3、确定专人负责该项工作，确保有序开展。四、清洁服务标准区域作 业 内 容工 作 周 期清 洁 标 准门厅推擦地面不断巡回无垃圾、积尘、水迹台阶每日清扫、每周清洗无水迹、指印刮拭玻璃立面每周一次无水迹、指印清理花盆不断巡回无垃圾、积尘大堂推擦地面不断巡回保洁无垃圾、积尘、水迹擦拭受理台不断巡回无垃圾、积尘、指印墙面掸尘每日一次无积尘、污115、渍、虫网擦抹灯饰每日一次无积尘、虫网装饰物掸尘每日一次无积尘、虫网果壳箱、烟筒清倒每日二次无陈积垃圾、周边无污物电梯厅推擦地面巡回保洁无垃圾、积尘、水迹墙面掸尘每周二次无积尘、污渍、虫网擦抹灯饰每周一次无积尘、虫网装饰物掸尘每日一次无积尘、虫网果壳箱、烟筒清倒每日二次无陈积垃圾、周边无污物擦拭电梯门套及电梯按键每日二次无积尘、污渍、水迹、指印电梯轿厢擦拭不锈钢门每日一次无积尘、污渍、水迹、指印擦拭灯筒、风口每周一次无积尘、污渍、水迹天花板清洁每周一次无积尘、污渍、水迹上不锈钢保护剂每月二次无积尘、污渍、指印安全通道清扫、水拖地面、台阶每两日一次无垃圾、污渍、烟蒂墙面掸尘每周一次无积尘、污渍、虫116、网擦拭扶手每两日一次无积尘、污渍、水迹、虫网清洁消防门及指示灯每两日一次无积尘、污渍、水迹、虫网区域作 业 内 容工 作 周 期清 洁 标 准走廊通道墙面掸尘每日一次无积尘、污渍、虫网擦抹灯饰每周一次无积尘、虫网装饰物掸尘每日一次无积尘、虫网果壳箱、烟筒清倒每日二次无陈积垃圾、周边无污物公共洗手间冲洗座便器不断巡回无异味、污物擦拭洗手池台面每日三次无污渍、水渍擦拭洗手池龙头每日三次无污渍、水渍擦拭镜面每日三次无污渍、水渍擦拭隔断板每周二次无污渍、水渍擦拭门、窗台每日一次无积灰、污渍、水渍墙面、天花板掸尘每两一次无积灰、污渍、虫网清倒废弃物每日二次无陈积物、污渍更换清香球（男）巡回保洁使洗手间减117、少异味地下车库清扫地面每日二次无垃圾、积灰、虫网清扫环形坡道每日二次无垃圾、积灰反光镜每日一次干净、表面无污渍、积灰标识牌每周一次1.8米以下干净、无积灰、污垢其余每月一次干净、目视无积灰消防栓每半月一次表面无积灰灯具外部每月一次目视无积灰、虫网灭火器每半月一次表面无明显积灰安全出口指示灯每半月一次干净、无积尘墙面定期掸尘无虫网公共管线每月一次目视无积灰区域作 业 内 容工 作 周 期清 洁 标 准外围道路及绿化带清扫道路每日二次无垃圾、积灰捡拾垃圾不断巡回无垃圾、落叶水景系统定期清洁目视无垃圾、无漂浮物路灯每周一次（1.8米以下）干净、无明显积灰每季度一次（1.8米以上）目视无积灰标识牌（1118、.5米以下）每周二次干净、图案字迹清楚无明显积灰清倒垃圾桶每日二次无陈积垃圾，周边无污渍其它外墙清洗每年一次 （商业裙楼每年二次） 建筑物外立面美观、干净石材地面、抛光保养每周一次保持光亮地毯吸尘（若有）每周二次无积灰、污渍五、清洁品质管理（一）外围、广场道路清洁1、清除外围、广场车道垃圾、杂物。2、清扫全部浮灰、垃圾。3、用玻璃清洁剂擦拭落地坡璃外围装饰面。4、冲洗大门口外的花岗岩，用专业工具清洗大堂地面。（二）大堂的清洁1、用尘推加除尘剂对地面进行推尘，上午、下午各一次后，巡回保洁。2、擦拭大堂内的摆设品、灯座、指示牌等公共设施。3、及时更换有烟头的烟灰缸并清洗干净。4、下雨天要增加地面的119、拖擦次数。5、下班前应把垃圾清倒干净。（三）电梯的清洁1、擦拭电梯门、电梯轿厢表面污渍。2、清理电梯门槽垃圾。3、清洁电梯顶部。4、用不锈钢保养剂保养电梯门及轿厢表面。5、保持电梯内空气清新，喷适量空气清新剂。（四）洗手间的清洁1、洗手池、小便池、座便器放水。2、收拾洗手间垃圾、清除杂物。3、使用清洁消毒剂、洁厕清洁液，用长柄、短柄刷分别进行清洁、消毒。4、擦拭洗手间四周壁、台面、门，用玻璃清洁剂、玻璃刮条清洗镜面。5、清洗洗手池、座便器、然后擦干。6、拖洗地面，用抹布或拖把擦干。7、小便池内放入清香球去异味。8、定时清洁洗手间天花板、灯具、空调风口、消防设施。9、每周用清洁剂清洗座便器水箱、120、喷打杀虫药水。10、清洁后应检查各设备是否完好无损，如发现有损坏要及时报告。（五）公共通道、楼梯间的清洁1、清扫通道垃圾，并仔细吸净通道每个角落灰尘，进行除尘处理。2、用尘拖，喷洒牵尘剂在工作时间内连续循环推尘保洁。3、擦拭踢脚板，做到无灰尘、无污迹。4、清理通道垃圾桶，清洁绿化盆景，擦拭消防设施。5、清洁通道天花顶板、灯具、风口。6、清洗通道玻璃门窗，清洁保养楼梯扶手。7、通道地面无污迹，无脚印、垃圾。8、通道四壁无蛛网、积灰、死角。9、地面光净明亮，防滑，垃圾桶无异味。10、玻璃门窗、扶手干净、明亮。11、消防设施表面、风口、灯具、天花顶板无积灰、干净。第十四章 相关服务一、协助业主委员会121、的筹建工作计划当【xx新城国际】达到具备园区业主委员会成立条件时，将按照国务院物业管理条例规定，协助房管部门、街道、社区及开发商，筹建园区业主委员会。筹建程序：1、在房管部门、街道、社区及开发商召集下，组建业主大会筹备组；2、筹备组根据业主大会规程进行业主代表推选；3、筹备组将拟定业主公约、业主大会议事规则草案在园区内征询业主意见；4、业主代表收集其所在区域业主意见和相关选票，经筹备组统计汇总，公布表决结果；5、召开业主大会，成立业主委员会。二、便民服务方案（一）服务宗旨绿城物业倡导以人为本的物业管理与服务，接触的业主由于文化修养、社会背景、工作职位、家庭环境等因素，层次必然参差不齐，对服务的122、要求也不同。绿城物业提出【xx新城国际】业主服务的核心是“使每一位业主享受个性化的服务”。个性化服务宗旨：提供种类齐全的服务项目，内容涵盖业主日常的衣、食、住、行、用等方面。首先追求社会效益，其次是经济效益；开展尽可能多的无偿服务，坚持以保本原则，提供力所能及的有偿服务；联系专业服务企业，尽可能多的提供各种类型的服务；明确责任，保证服务项目落实。（二）公共服务项目（费用已纳入物业管理服务费）1、协助公安部门维护小区内的公共秩序，实行24小时保安值勤、义务消防和小区交通道路管理；2、24小时保安电视监控；3、紧急呼救服务；4、消防、报警系统维护服务；5、公共场所保洁，生活垃圾收集和清运；6、公共123、绿地园艺的培植和保养；7、档案资料管理；8、房屋共用部位和共用设施设备的维修和养护，确保公共设备设施的正常运行。（三）免费代办及便利服务项目 1、受理业主投诉并为业主提供以下服务：（1）留言转达（2）常用电话号码查询（3）飞机航班查询（4）火车、汽车时刻查询（5）周边公交线路查询（6）叫醒、提醒服务（7）失物招领（8）电话及访客留言转告（9）临时代为保管小件物品（10）临时借用雨伞2、代叫出租车3、代收代缴水、电费，有线电视收视费4、代办报刊订阅和收发、邮件收发5、代订生日蛋糕和花篮6、代订牛奶7、代办预订客房8、代办订餐9、代办保险10、代聘司机11、代聘私人保健医生12、介绍保姆、代请钟点124、工13、代聘摄像、摄影14、代订车、船、机票 15、代聘装璜设计、施工单位16、物业咨询服务17、组织业主联谊、文化、体育活动18、组织社会公益活动19、安全用电常识宣传（三）有偿服务项目专项有偿服务1、商务服务：（1）复印（2）传真（3）电话（4）打字、打印（5）收发电子邮件（6）设立电子信箱2、园区内物品搬运；3、机动车辆（轿车）清洗；4、四季花卉供应及代为养护、代租花卉；5、代订代送饮用水；6、代办行李托运；7、代理房屋租赁、转让；8、业主自用部位的各项维修服务。三、社区活动的设想和计划（一）社区活动的设想文化是人类居住的内在驱动力和凝聚力，能增加楼盘的附加值。在【xx新城国际】，我们将125、充分利用小区资源，开展多层次的社区文化活动，如闹元宵、中秋活动、元旦晚会、署期学习班等，创造“绿城大家庭”的人文氛围，营造邻里和睦、团结、互助、温馨、和谐的居住文化。（二）社区活动的组织1、确立主体对象从“绿城大家庭”的主题定位出发，社区文化活动的参与主体应考虑以家庭为主，尤其以老人和少儿为宜。其他年龄的业主多半忙于工作或其他，只有老人与少儿才是社区文化的最坚定的参与者和追捧者。据统计，2545岁之间年龄段的人是最强有力的购房者，他们多半上有老，下有小。组织老人与少儿感兴趣的社区文化活动，活动的组织安抚了老人与少儿，解决了主力购房者的后顾之忧，使售楼更容易。当然以老人与少儿为主体,并不排斥年轻126、人,这部分人的社区文化需求也不应忽视。2、活动的参与性在社区文化活动的策划和组织上，应考虑尽可能增加业主的参与性，只有业主的参与，才可以体现出组织社区文化活动的目的。如果组织的活动不符合业主的兴趣，参与的人很少，就失去了组织社区文化活动的意义。所以，活动的组织应以业主参与为主体，这样可以充分调动业主活动的积极性。3、活动的娱乐性对于小区业主来说，活动的举行主要使他们能轻松愉悦的享受才是参与的目的。所以，活动在策划和组织时无需与时需要健康、雅俗共赏、娱乐性强、参与性强。（三）社区活动计划在小区业主入住率达到一定程度后，管理处将针对业主的不同需要开展丰富多彩的社区活动，以下是我们社区活动的计划。活127、动1、“闹元宵游园会”活动活动2、“爱我青青家园”（植树节）活动3、“运动、健康、生命”活动月活动4、“一颗真心永留存”活动内容：1、义务捐助：现场捐钱、捐物；2、扶贫活动：联系贫困家庭，结对子，建立档案，定期联系。活动5、“快乐的暑假”活动内容：如外教面对面（英语对话、英语小游戏），“读书故事”有奖征集。活动6、“家圆、团圆”浪漫中秋节活动内容：如中秋猜谜活动，露天电影。 第十五章 企业经济效益我司依据【xx新城国际】物业管理招标文件内容，结合对项目实地的勘察，及本司多年的物业管理的经验，对物业管理企业经济效益进行预算。一、前期开办费测算类别名称单位数量单价（元）合计（元）办公用品电话机部8128、100800饮水机台53001500电冰箱台115001500微波炉台1500500其他3000小计7300维修工具铝合金梯把25001000冲击电钻把118001800电钻把213002600空调测温仪只1300300万用表块3150450钳形表块3150450兆欧表块2400800电子工具 套25001000各类扳手套2300600各类钳子套2300600常用维修工具套73002100零星工具3000小计14700类别名称单位数量单价（元）合计（元）清洁绿化用品水管米20151000铝合金梯把25001000 零星工具3000小计5000消防保安用品钢盔顶221002201消防工具套152129、013000雨具套15801201应急灯只103003000其他5000小计14400合计41400注：前期开办费即递延资产摊销年限按3年计，每年分摊13800元。二、物业管理首年收支测算（一）收入：4657753元/年1、 物管费收入：3811670元/年 （1）住宅：3195890元/年（建筑面积119294.152，入住率按80%计，物业管理服务费标准2.5元/月，已包含电梯、加压供水等公共能耗费，收缴率按95%计）119294.1522.5元/12月80%95%=2719906元/年119294.1522.5元/12月20%95%70%=475984元/年（2）商铺：174987元/年130、（建筑面积4018.244，入住率按85%计，物业管理服务费标准4元/月，收缴率按95%计）4018.2444元/12月85%95%=155748元/年4018.2444元/12月15%95%70%=19239元/年（3）商场办公综合楼：440793元/年（建筑面积10122，入住率按85%计，物业管理服务费标准4元/月，收缴率按95%计）101224元/12月85%95%=392329元/年101224元/12月15%95%70%=48464元/年2、地下车位：596083元/年（地下车位共817个，使用率按80%计，公共维护费标准80元/月个，收缴率按95%计）817个80元/个12月80131、%95%=596083元/年3、有偿服务收入：50000元/年4、其他经营收入：201000元/年 （二）支出：4637158元/年1、工资：1836900元/年（人员核定114人，工资中已包含年终奖金等费用）经理1人 6000元/人月1人13月=78000元/年综管部主管1人 3000元/人月1人13月=39000元/年管理员6人 1600元/人月6人13月=124800元/年保洁员26人 750元/人月26人13月=253500元/年客服主管1人 3000元/人月1人13月=39000元/年客服人员5人 1600元/人月5人13月=104000元/年保安主管1人 2500元/人月1人13月132、=32500元/年保安领班3人 1600元/人月3人13月=62400元/年保安员51人 1100元/人月51人13月=729300元/年消监控6人 1201元/人月6人13月=93600元/年工程主管1人 3000元/人月1人13月=39000元/年工程人员6人 1800元/人月6人13月=140400元/年高配工6人 1300元/人月6人13月=101400元/年2、福利费、教育经费、工会经费：296730元/年1695600元17.5%=296730元/年3、社会统筹保险费：527332元/年1695600元31.1%=527332元/年4、服装费：72240元/年管理人员、保安主管、工133、程主管、消监控：50元/人月22人12月=13201元/年工程人员、保洁：30元/人月38人12月=13680元/年保安人员：70元/人月54人12月=45360元/年5、工作餐费：283201元/年管理人员、工程人员、保安主管：201元/人月28人12月=67201元/年保安人员、消监控：300元/人月60人12月=216000元/年6、办公费用：63201元/年（1）办公耗费：20100元/年（2）通讯费：25201元/年电话费：201元/台月6台12月=14400元/年手机费：10800元/年经理 300元/人月1人12月=3600元/年 综管部主管、客服主管、工程主管、保安主管150元134、/人月4人12月=7201元/年 （3）交通费：18000元/年7、保安费用：57600元/年（1）保安、消防耗材：18000元/年（2）保安管理费：60元/人月55人12月=39600元/年8、清洁绿化费：80768元/年（1） 清洁用具耗材：35000元/年（2）垃圾清运费：30768元/年住宅：736户30元/年户85%=18768元/年办分楼：12010元/年（3）绿化租摆费：15000元/年9、公共设施设备维护费：68201元/年 维护费：6000元/年电梯年检费：60201元/年 市政管道排污费：2010元/年10、公共电费：692010元/年路灯、楼道灯系统：50000元/年地下135、车库照明与排风：60000元/年电梯运行费：440000元/年生活水泵运行费：100000元/年消防泵、排污泵：7000元/年弱电智能化：35000元/年11、公共水费：18000元/年 清洁用水：12010元/年 其它用水：6000元/年12、社区活动费：10000元/年13、固定资产折旧费：38171元/年14、递延资产折旧费：13800元/年15、不可预计费（前14项之和的1%）：40581元/年40581411%=40581元/年16、管理费（收入的6%）：279465元/年 4657753元6%=279465元/年17、税金（收入的5.56%）：258971元/年4657753元5.136、56%=258971元/年（三）第一年盈利：20595元/年收入4657753元支出4637158元=20595元三、物业管理测算说明及分析（一）交付领房布置费、开荒清洁费由开发商按实承担。（二）在园区交付前开发商按规定依法无偿提供园区总建筑面积3的物业管理办公用房、4的经营用房，并提供相应的员工宿舍。（三）物业管理用房、员工宿舍由开发商负责装修完毕移交至物管公司，员工宿舍并配置必要的生活设施，如空调、床铺、衣柜、桌椅、电视机等。（四）小高层、高层住宅物业管理服务费为2.5元/月（含设备运行费）；商铺及办公综合楼物业管理服务费为4.0元/月（不含设备运行费）。（五）第一年收支相抵盈利：收入46137、57753元支出4637158元=20595元（六）收入测算说明及分析物业管理服务费用收入：在测算中第一年住宅入住率按80%计，商铺和综合办分楼入住率按85%计。（七）支出测算说明及分析1、人员工资：参照目前我司标准。2、福利费及社会统筹保险的测算：按国家有关政策执行。3、工作餐费测算：按我司的制度执行。4、绿化养护费：因第一年绿化养护还处于保养期，在测算时，只考虑办公楼大堂及其他共用部位的绿化租摆费；同时在第一年的测算中未配置绿化工。5、公用设施设备维护：因第一年大部分设备处于维保期，维保费用相对较低。随着时间的推延，设备的维保费将遂年增加。6、其余的费用（如管理费、税金等），按国家有关规定执行。109