1、占地30亩四星级酒店建设工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月占地30亩四星级酒店建设工程项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月80可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录1 总论- 1 -1.1 项目背景- 1 -1.1.1 项目名称- 1 -1.1.2 项目承办单位- 1 -1.1.3 项目建2、设地点- 1 -1.1.4 项目建设规模及目标- 1 -1.1.5 项目投资资金及效益情况- 1 -1.2 可行性研究报告编制的依据- 2 -1.3 可行性研究结论- 3 -2 项目背景、市场分析- 5 -2.1 项目背景- 5 -2.1.1 产业背景分析- 5 -2.1.2 区位背景分析- 6 -2.1.3 项目的宏观必要性分析- 7 -2.2 市场分析- 7 -2.2.1 *市旅游市场简析- 7 -2.2.2 *市工农业简析- 8 -2.2.3 *市酒店市场分析- 9 -2.2.4 项目市场环境分析- 10 -2.3 本章小结- 11 -3 项目选址- 12 -3.1 项目选址原则- 123、 -3.2 项目厂址- 12 -3.3 项目区的建设条件- 12 -3.3.1 项目的地理条件- 12 -3.3.2 自然条件- 14 -3.3.3 社会经济状况- 18 -3.3.4 交通运输状况- 24 -3.4 资源和原材料- 24 -4 项目总体方案设计- 26 -4.1 项目的总体规划方案- 26 -4.2 经营内容- 28 -4.3 工程设计方案- 30 -4.3.1 工程概况- 30 -4.3.2 总体布局与环境设计- 30 -4.3.3 结构方案- 31 -4.4 辅助工程- 32 -4.4.1 给排水工程- 32 -4.4.3 暖通工程- 35 -5 环境影响分析- 38 -4、5.1 项目场址环境现状- 38 -5.2 环境影响分析- 38 -5.2.1 项目建设期主要环境问题- 38 -5.2.2 项目运营期主要环境问题- 38 -5.3 环境保护措施- 39 -5.4 环境影响评价- 41 -6 消防与安全卫生节能- 42 -6.1 消防- 42 -6.2 劳动安全- 43 -6.3 卫生防护- 44 -6.4 节能- 46 -6.4.1 设计依据- 46 -6.4.2 节能措施- 46 -7 项目的组织机构与运作方式- 48 -7.1 组织机构- 48 -7.2 部门职能- 48 -8 项目实施进度- 55 -8.1 进度计划- 55 -8.2 项目工程实施计5、划- 56 -8.3 项目实施横道图- 56 -9 项目投资估算和资金筹措- 58 -9.1 投资估算依据- 58 -9.2 项目总投资估算- 58 -9.3 资金来源及资金筹措- 59 -10 财务分析- 60 -10.1 财务评价依据- 60 -10.2 财务计算- 60 -10.2.1 成本概算- 60 -10.2.2 营业收入- 63 -10.2.3 营业税金及附加- 64 -10.3 盈亏能力分析- 66 -10.4 清偿能力分析- 66 -10.5 盈亏平衡分析- 66 -10.6 敏感性分析- 66 -11 项目社会及经济分析- 71 -11.1 社会影响- 71 -11.2 经6、济评价- 72 -12 项目的分风险分析- 73 -12.1 酒店项目投标的风险类型分析- 73 -12.1.1 来自投资者的风险- 73 -12.1.2 来自经营管理者的风险。- 74 -12.1.3 来自竞争对手的风险。- 75 -12.2 避规风险措施- 76 -13 结论- 80 -1 总论1.1 项目背景 项目名称*大酒店 项目承办单位 集团 项目建设地点省*市*镇 项目建设规模及目标 本项目为新建项目，拟于*市建一座四星级酒店。 本项目包括宾馆主楼、群楼、停车场等，占地约30亩，总建筑面积约32500平方米，房间配套数260间。 项目投资资金及效益情况 项目总投资15000万元。项7、目建成后将达到年接待人数10万人，实现营业收入4813.73万元，利润2353.79万元，利税848.38万元，解决就业人口260人。 根据项目的投资所需要的时间及预计净利润水平进行分析，该项目的动态投资期为8.05年。表1-1 项目主要技术经济指标表 单位：万元序号指标名称单位指标备注一建筑规模总建筑面积m232500地上部分m230000商场m2450餐饮m22100地下部分m22500二工作制度全年工作天数天360日工作时数小时8中午轮流进餐三主要动力年用量水m3164250电Kwh550000天然气m3200000四项目定员人240服务人员人115清洁人员人80管理人员人45五建筑指标8、占地面积亩30总建筑面积m232500容积率%1.63 六总投资万元20000建筑资金万元18120流动资金万元950七年营业收入万元4813.73 八年利润总和万元2353.79九年均营业税金及附加万元259.94十年均所得税万元588.45十一全部投资财务内部收益率%8.01十二全部投资财务净现值万元256.06十三全部投资静态投资回收期年8.05十四盈亏平衡点（BEP）%41.11十五投资利润率%11.76十六投资利税率%5.67十七建设年限月161.2 可行性研究报告编制的依据1、法律法规规章（1）中华人民共和国土地法；（2）中华人民共和国环境保护法；（3）中华人民共和国水污染防治法；9、（4）中华人民共和国大气污染防治法；（5）中华人民共和国城乡规划法；（6）建设工程质量管理条例；（7）地表水环境质量标准；（8）地下水环境质量标准；（9）中华人民共和国节约能源法。2、规范性文件和技术标准（1）国民经济和社会发展信息化“十二五”规划；（2）省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（3）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4）*市城市总体规划；（5）*市市域总体规划；（6）*市旅游发展总体规划；（7）*市土地利用总体发展规划。1.3 可行性研究结论*市集团在当地政府以及各界的支持帮助下，投资1.5亿元在*市*镇修建一座年接待量达10万人的四星级酒店。项目建设目标明确具体，建10、设条件优越，符合国家和地方产业政策或规划。项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。项目从建设规划、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确。相信在当地得天独厚的旅游资源的映衬下，酒店的市场将会更加广阔，会带来显著的经济效益和社会效益。对当地的税收和就业都有一定的帮助。建议项目尽早立项，筹措资金，抓紧实施。并建议相关政府给予一定政策支持，使项目早日发挥社会效益和经济效益。 2 项目背景、市场分析2.1 项目背景项目所在地*市位于*平原的西南部，具有得天独厚的旅游资源，也是新兴工业强11、市，但由于以往的发展滞后，导致服务业设施落后，才会出现与这个市所具有的优势不相匹配的情形。市内仅有一家二星级酒店，更不用说三星、四星级的高档酒店，所以，本项目提出的建设一座四星级的大酒店是独具慧眼的决策。 产业背景分析现在的人们追求的是一种自由自在的生活方式，所以只有一有空，人们就会外出旅游，使自己得到足够的放松，以迎接挑战。 省在大力发展工业的同时，也在大力的发展旅游业，作为旅游强省的可谓是旅游资源丰富，每年都有成千上万的人涌向，走进*。我省已向国家提出申报*为“国家旅游经济综合改革试验区”。目前，我省正在编制省旅游业发展“十二五”规划、围绕西部综合交通枢纽建设，打造旅游目的地体系规划、*市12、全国统筹城乡综合配套改革试验区旅游产业发展规划、藏区旅游发展规划等重点规划，目的就是要围绕旅游线路优化全省旅游资源和生产要素的配置，围绕交通等基础设施建设提升旅游可进入性，围绕国家战略重点地区发展促进旅游要素的产业化发展，围绕对旅游属性认识的不断深化探索旅游业社会功能的实现途径和载体。由“点”到“轴”再及“片”，一系列围绕旅游线路优化全省旅游资源和生产要素配置的行动在巴蜀大地上全面开花优化旅游产品结构，我省着重从两方面着力一是围绕旅游市场多样化和多元化的需求，进一步提升传统观光产品品质，积极开发*平原乡村休闲度假旅游、川南及攀西度假旅游、温泉旅游、中医药养生旅游、体育旅游、自驾车旅游、地震遗址13、旅游、都市商务会展旅游、川西高原特种旅游、红色旅游、三国文化旅游、绵阳科技旅游等新兴产品，完善旅游产品体系。九寨沟、峨眉山、都江堰等老五大旅游区，侧重深度开发，创新业态，变“景区经济”为“社区经济”；实施“全省国家级旅游资源景区化”，分期分批创建成国家4A级以上旅游景区，形成新的旅游吸引物和市场新热点；制定标准和提供政策，引导社会资金积极投入旅游度假区开发，开展省级旅游度假区建设试点，推进攀西、川南自驾车旅游营地建设试点，结合社会主义新农村建设大力发展特色乡村旅游，从而形成多元化、复合型旅游产品体系。二是通过打造旅游文化商演品牌、建设特色旅游商品生产基地和购物中心，提升“娱”、“购”两个薄弱环14、节发展。同时，积极促进“资讯”、“安全”等旅游配套要素发展，努力形成综合配套、协调发展的产业体系；推进旅游与文化、体育、农业、林业、创意等相关产业融合发展，大力发展涉旅要素，将旅游新兴领域和业态纳入产业要素范畴，促进旅游产业要素的发展与升级。 区位背景分析作为旅游大军中的一员，*可谓是资源丰富，境内有国家4A风景区-天台山，全国重点镇、全国历史文化名镇-平乐古镇。依托得天独厚的旅游资源，*越来越受到各界人士的青睐。每年都有省内外各地的朋友来到这里体验山川，河流，古镇的美好风韵。 项目的宏观必要性分析项目的提出符合省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、*市旅游发展总体规划。在现今人们越来越注15、重生活品质、生活质量的时代，人在工作之余需要的是享受、放松，而旅游是人们释放自己的最佳选择。在*这个旅游资源丰富的县级市，也是人们纷至沓来的好地方，所以我们提出建设一座四星级的大酒店是顺应时代的发展，为来到此地的人们提供更加舒适的休息环境。因此建设该酒店是有必要的。 项目的微观必要性分析项目建设地*虽说有丰富的旅游资源，但旅游配套设施还比较落后。全市仅在天台山景区有一座三星级酒店，而在市区仅有一座二星级酒店，此与*这个旅游市大不相符，所以在酒店这个市场需求是挺大的。酒店的建设对与*市来说是整个旅游市场经济布局的进一步完善。在*市兴建四星级酒店，当地是第一家，能有效地提升当地的知名度和影响力，增16、强*在旅游市场的整体竞争力，是相当必要的。2.2 市场分析 *市旅游市场简析*市位于*平原西南部，是南方丝绸之路的途径点，自古就有“天府南来第一州”的美誉。*境内景色优美，有国家AAAA级风景旅游区天台山以及全国历史文化名镇、全国重点镇平乐古镇。“国家级生态示范市”、“省级卫生城市”、“*市社会治安综合治理模范市”、“中国食品工业百强县（市）”、“国家瘦肉型猪生产基地县”、“中国最大白酒原酒基地”和省唯一以“食品饮料”命名的生产基地和*市规划重点发展的食品饮料工业基地等众多沉甸甸的殊荣，则是“*自古称繁庶”的现实写照。*交通便捷，距*国际航空港50公里，成温邛高速公路和成新邛高等级公路横贯其境17、，现邛名高速公路已正式通车，公路网络四通八达，交通十分便捷 *市工农业简析*工业强盛，自先秦时期，*就以冶铁业闻名，是全国重要的产铁基地。*的农业也相当发达，依靠良好的气候条件，境内大量种植果蔬、茶叶、蚕桑。而作为“国家商品猪储备基地”、“ 国家瘦肉型猪生产基地（市）县”、省全境无公害生猪生产基地、*市生猪产业链发展牵头县市。早在2006年全市就出栏生猪201万头，位居全省县级单位第一。除此之外，*市的资源也相当丰富，天然气、钾盐卤水、邛酒、纸业都成为了*经济腾飞的重要支柱。*市境内有*海普平原药业、振鹏达食品、金利实业、*崃山纸业、高宇化工、宇源化工、长江科技等20多家大型企业。2008年省18、提出了白酒金三角的建设，“按照全域*的规划布局，将实行一区一主业，*的原酒驰名全国，因此*在*专门规划了邛酒工业园。引进了金六福、山西杏花村、河南杜康酒业、重庆诗仙太白、山东生力源、江西章贡等10多家酒类企业。 *市酒店市场分析*市内现有宾馆较多，但大都是一般普通酒店，且仅有一家三星和二星级酒店，基本上都是些入住偏低的酒店。具体见表4-1 所以在分析*市目前的酒店行业状况，我们不难看出，*在这一块上比较薄弱。此与*作为旅游大市，工业新兴城市来说是不相符的。市内仅有一家三星和二星级酒店，远远不能满足容易增长的旅游、商务住宿条件，有着很大的市场空间。随着*市的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善19、，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。*市的拥有两个工业园，但没有一家四星级酒店，有着很大的市场缺口。伴随着中国加入WTO并且企业的业务范围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国内客源，另外一方面开发区各知名企业的商务活动（包括商务会议）对该地区高星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。现在人们都追求高质量的生活品质，所以拥有一座四星级的酒店是最好的体现。而*市的旅游和工业发展，对于酒店来说，不管20、是在游客的数量还是酒店的收入上都能给酒店带来很大的好处。我们有理由为了*的旅游业，工业的发展而提升*的配套设施。 表4-1 *市主要宾馆简介序号宾馆名称星级客房入住价格/元1*琴台森林大酒店三2772*市宾馆2883国安宾馆704*楠泰商务酒店1905*桂圆大酒店806红楼大酒店二1807天下居酒店2408九里春家园酒店220 项目市场环境分析*市系省行政中心，副省级市，西南中心城市，西南商贸、科技、通信、文化、教育、交通中心，国家统筹城乡综合配套改革试验新区。近年来荣获了诸多重要奖项。“中国优秀旅游目的地城市”“中国十大会展城市”、“中国十大魅力会议目的地城市”、“中国十大节庆城市”等重要奖21、项。而*市作为*市的重要组成部分，每年也会迎来诸多的盛会。*近年工业的飞速发展，相信每年都会有很多国内外的客人汇聚与此，共谋发展之道。所以在服务设施方面我们就更应该跟上脚步，为来到*的客人提高高质量的服务，让他们能够有宾至如归的感觉。所以在面对广阔的市场我们更应该加快推进发展的脚步，四星级的酒店正是这当中最重要的一环。2.3 本章小结1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。2.目前，项目所处范围内的没有高星级酒店，而本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为本地的明星和龙头企业。3.项目22、建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。4.伴随着*市融入全域*的大环境中，*市的经济地位、区位优势也必将加强，国际、国内商务活动的日益频繁，以及国际、国内旅游业的持续发展将推动芜湖酒店业的持续繁荣、兴旺。3 项目选址3.1 项目选址原则酒店是一个需要大量人员入住的项目，所以在考虑开展项目是我们首先要考虑，项目所在地时候有足够的市场，是否能够满足酒店对于客人的需求。项目建设符合*市旅游发展规划和政策。项目所在地交通便利。3.2 项目厂址酒店拟建于*市*镇，处于市区边缘。考23、虑到市区的喧闹，项目才建于距市区一定距离的地方，此举是便于为客人提供一个优质的休息环境，让客人能得到足够的放松。此地交通便利，一出酒店，客人就可方便到达市区。本项目占地30亩，所在地适合酒店的建设。3.3 项目区的建设条件 项目的地理条件 本项目位于*市市内。*，地处*平原西南部，距*65公里，位于*市“半小时经济圈”；幅员1384平方公里，辖24个镇乡，人口64万，其中，城镇人口26万。距*国际航空港50公里，成温邛高速公路和成新邛高等级公路横贯其境，现 邛名高速公路已正式通车，公路网络四通八达，交通十分便捷。“国家级生态示范市”、“省级卫生城市”、“*市社会治安综合治理模范市”、“中国食品24、工业百强县（市）”、“国家瘦肉型猪生产基地县”、“中国最大白酒原酒基地”和省唯一以“食品饮料”命名的生产基地和*市规划重点发展的食品饮料工业基地等众多沉甸甸的殊荣，则是“*自古称繁庶”的现实写照。在比较中定位，在定位中发展。在基础设施建设中，*统筹规划，突出交通建设为重点，带动了能源、通讯和水利等建设突飞猛进。拓展了交通运输体系，实现全市村村通水泥路。建成一座220kV变电站和两座110kV变电站，供电能力达44.万kVA，水电资源丰富，有一座装机容量达1.8万千瓦的110kV电压等级的水电站一座；有具有环状供水系列的现代化自来水厂两座，年供水量达10万吨；程控电话达10万门，移动通讯基站覆盖25、全境一系列的江河治理、农业综合开发水利等工程建设，电网、气网和水网改造，使基础设施不断完善。 造城市形象，打造城市亮点，深掘文化内涵。*前所未有的投入，前所未有的发展，写下一部部精彩之作。大规模的旧城改造，一幢幢高楼不断崛起，一片片小区相继落成，打造秦汉风情的文君街，兴建宽阔的五彩广场、城北广场。在旧城改造的同时，*又将城市建设向纵深拓展，启动城市新区建设，启动宽阔、气派的城北干道建设，文脉堰引水入城工程，进一步增添与自然融合的古街风貌，开展城市生态系统建设 放眼*，绿树郁郁葱葱，草坪青翠欲滴，公园四季如春；古朴的民风、宜居的城市、和谐的社会*，一流的人居环境已初显风华。 跨越发展，如潮涌动。26、*，一座正在崛起的现代化中等城市，正以营建文化生态休闲旅游的山水园林城市为目标，实施“工业强市，开放富市”战略，打造“三区一基地”（工业集中发展区、城区和重点镇、生态休闲旅游区和特色资源加工基地），强力推进工业集约化、农业产业化、乡村城镇化和农民市民化。 自然条件1、地形境内地貌，山、丘、坝兼有。东部及东北部为平坝，大地形平坦、开阔，略有起伏。面积311.36平方公里，占全市总面积的22.64%，区内人均耕地1.07亩。土壤肥沃，宜种性广，灌溉便利，劳力集中，为市之粮油、稻、麦区。 南部五面山、长丘山区，浅丘连绵，塘库棋布。面积248.64平方公里，占全市总面积的18.08%，人均耕地1.5亩27、。气候近似平坝区，灌溉条件略逊平坝。荒坡多，宜林、果、牧，塘库宜渔，为市之粮油、果、渔、林、牧区。 中部西北缘为深丘，是浅丘与西部山区间的过渡带。面积245.98平方公里，占全市总面积的17.88%。区内气候温凉，盛产茶叶，为市之粮、茶、林、桑、牧区。 西部为龙门山南段延伸山系，地势起伏较大，山峦重叠，沟壑纵横。面积569.15平方公里，占全市总面积的41.4%，是发展林、茶、牧、药材及多种土特产的好地方 境内农耕地617706亩。林业用地（含宜林荒山）613186亩，其中有林地447100亩，森林覆盖率为21.64%。宜牧地178808亩。 西南部低中山地区，药材资源丰富。家种、家养药材有黄28、柏、杜仲、厚朴、黄连等近百种，种植面积达700余亩;野生药材近300种。2、河流*市境内河道纵横，水利资源丰富。南河、绌（音）江河、斜江河、蒲江河、玉溪河流经境内，全长共217.15公里。地表水年径流量9.91亿立方米，其中可利用量5.328亿立方米，加上从外区引来的可利用水量6.282亿立方米，共计11.6亿立方米，为全市工农业需水量的3.1倍。地下水年引量在1.06亿立方米以上。3、物产土地肥沃，物产丰饶，得天独厚的自然环境，赋予*独特而丰富的资源优势。 *是世界上最早发现和使用天然气的地方，川西地区最大天然气供气基地，目前已探明储量400亿立方米，并伴生丰富的石油和钾盐，承担着向*及周边29、区（市）县供气任务，日供应量达250万立方米。 境内山、丘、坝各占三分之一，气候温和，适宜种植各种蔬菜，是*市无公害蔬菜二线生产基地，国家级瘦肉型猪生产基地，年出栏生猪200万头；国家级秸秆氨化肉牛生产示范县，年出栏肉牛3.5万头；*还跻身*市优质羊生产基地和肉鸭生产加工基地。 *林木葱郁，生态优良，森林覆盖率达42%，为*市最大的竹源基地，面积达28万亩；*种植中药材更是历史悠久，品种繁多，药材公司常年收购的就有250多种；*是巴蜀最早的栽桑养蚕、生产丝绸的地方之一，我国古代远通西亚、南亚各国的南方丝绸之路的起点，还享有“万担茶乡”的美誉，拥有茶园5万多亩，年产干茶1800多吨。4、气候*市30、位于亚热带湿润季风气候区内，气候温暖湿润，热量充足，降水充沛，夏无酷暑，冬无严寒，四季分明，非常适合发展全天候的四季旅游。境内年平均气温为16.0ºc（平坝区），1月平均气温5.5ºc，7月平均气温26.1ºc，极端最低气温-4.8ºc，极端最高气温35.1ºc。无霜期多年平均为284天。平均年降水量1098.2毫米。 *市地面海拔高度差异悬殊，气温随海拔高升而降低。丘陵、山地区平均气温分别为12ºc-15cº和11.4cº。年降水量随海拔升高反而增大，平原、丘陵和山地区平均降水量依序分别为1095.5毫米、11531、6.3毫米、1268.8毫米。降水多集中在7、8月，其降水量约占年降水量的46.3%（平坝区），年平均日照时数，平坝、丘陵、山地区依序分别为1033.8小时、744.4小时和683.7小时。5.旅游资源(1)天台山天台山隶属*山脉，位于中国优秀旅游城市、巴蜀四大古城之一的“文君故里”*市，距*110公里。是大熊猫栖息地世界自然遗产、国家级风景名胜区、国家AAAA级旅游区、国家森林公园。景区面积106平方公里，主峰玉霄峰海拔1812米，状若冲天高台。 作为自然景观与人文历史紧密结合的天台山，以“山奇、石怪、水美、林幽”而著称。景区气候温和，雨量充沛，年均气温16，森林覆盖率达94.4%。有上百种32、国家保护的珍稀动植物，还有帝王蝶等270多个珍贵的蝴蝶品种及17个萤火虫品种资源，种群数量繁多。景区开展的赏蝶、赏萤活动已成为时下流行的生态观光旅游项目。 天台山也是红军长征经过*唯一战斗和工作过的地方，*市唯一的红色旅游区，景区的红军长征*纪念馆为“省爱国主义教育基地”、“*市爱国主义教育基地”。 随着旅游设施的不断完善,旅游活动的不断丰富，天台山正以秀美的风姿喜迎中外游客。 主要景点有：肖家湾、等乐安、小磨坊、和尚衙门、小九寨、正天台、秀水山韵和十八里香草沟等30多个景点。(2)平乐古镇平乐古镇位于*市西南93公里、*市西南18公里处，东接*、*，西连雅安、康藏，与水口、油榨、孔明、临济、33、道佐、火井等镇乡毗邻，素有“一平二固三夹关”的美誉。 平乐是国务院六部委2004年2月命名的全国重点镇和省命名的十大古镇之一，也是*市30个重点镇之一，*市2000年实施的“一山一城一镇”中的“一镇”。平乐古镇被列为全国历史文化名镇、全国重点镇、全国环境优美镇及*市“十大魅力城镇”。平乐古镇除古镇区外，还有四大风景区支撑：芦沟自然风景区、金华山风景区、花楸山风景区和秦汉古驿道风景区。 景区位于古镇西北边缘白沫江下段，与水口镇仅一水之隔。景内河道宽阔，水天一色，江中竹筏泛舟、快艇冲浪，岸上竹林青翠、曲径通幽。竹林深处，齐口乡村俱乐部、池林山庄、鲢鱼山庄等特色农家乐掩映其中，野生河鱼、烤羊烤兔，让34、你流连忘返，是现代人休闲垂钓、泛舟冲浪的水上乐园。（3）竹溪湖竹溪湖位于县城西郊白鹤山一侧，离城8公里，白鹤乡小柏树山沟里。为国家AA级旅游区。1979年4月历经5年建成蓄水库，面积达542亩，蓄水300万立方米。随着旅游带来的发展，在1983年后在大坝、湖心岛等地方修建了楼台亭阁等设施对外开放，取名曰竹溪湖。曾任国防部长的著名书法家张爱萍来邛游览了竹溪湖后欣然挥毫，现竹溪湖大门上的竹溪湖三字为张爱萍手笔。（4）文君井文君井位于*市*镇里仁街，面积共六千五百平方米，相传为司马相如与卓文君当垆卖酒之处。古井井壁为黑粘土、杂有陶片。在井台附近的纪念性建筑有琴台、文君梳妆台、当垆亭、酒肆、听雨轩等，35、总占地面积6000余平方米，现已发展成一座小型公园。1980年省人民政府公布为省级文物保护单位。 社会经济状况1、行政区划*（qing li），古称*，位于省中部，*平原西南，总面积1384平方千米。总人口约有65万人（2006年）。全市辖18个镇、6个乡：*镇、羊安镇、牟礼镇、桑园镇、平乐镇、夹关镇、火井镇、水口镇、固驿镇、冉义镇、回龙镇、高埂镇、前进镇、高何镇、临济镇、卧龙镇、天台山镇、宝林镇、茶园乡、道佐乡、油榨乡、南宝乡、大同乡、孔明乡。市政府驻*镇，距*市67千米。2、经济结构（1）工业经济工业强市，方兴未艾，审时度势，运筹帷幄。*按照“大手笔、高起点、高标准、新跨越”的要求，提升核36、心竞争力。依托特色资源，着力工业集中发展区，优化发展布局，全力打造工业集中发展区，营造投资发展“洼地”，构建商客财富的聚合平台，形成食品工业为龙头，医药及药用包装业与化工业为支柱，商贸、旅游、现代农业为增长点的特色经济新格局。 作为千年“酒乡”，邛酒在全国酒业以及酒文化的发展史上举足轻重。得天独厚的酿造条件，精湛的传统工艺，涌现了一批资产过亿元的邛酒生产企业集团。酒类产品不仅畅销全国，还远销东南亚等地。 以天然气为原料的化工工业正在崛起。一批科技型、成长型制药企业正在壮大。这些企业科技含量高，发展势头好，前景广阔 高起点的规划、双赢的政策、诚信的城市、高效益的回报*海普平原药业、振鹏达食品、金37、利实业、*崃山纸业、高宇化工、宇源化工、长江科技等20多家大型企业相继落户。 工业集中发展区的崛起，一大批重点企业的引进，助推了*经济的快速发展。中国酒源、中国最大白酒原酒基地-*，抓住发展机遇，在积极参与中国白酒金三角建设的过程中，更是对白酒产业采取了大幅度、多渠道、宽领域的推动措施。 *正吸引来自全国乃至世界的名酒企业入驻，打造中国的名优白酒“俱乐部”。2001年的政策调整，给整个中国白酒产业带来了不小的冲击，*原酒更是受到波及，产业发展陷入低谷。经过几年的发展，随着白酒市场的回暖，*市提出了“二次创业”的理念，欲重塑邛酒的辉煌。*出台了白酒原酒基地投资意见，规范白酒原酒酿造基地投资行为，38、推进*白酒产业发展壮大；制定出台了白酒原酒酿造基地投资实施意见，包括白酒原酒基地的规划与位置、投资原则、投资条件、项目用地、扶持政策和基地管理等方面内容。2009年9月，经*市批准，*市建立了*唯一一个名优白酒酿造基地“中国名酒工业园”，总规划面积为5平方公里，经过两年多的努力，园区白酒酿造产业初具规模，已形成特色产业集群，成为*经济的龙头产业。相继引进了水井坊、金六福、诗仙太白、佘店老酒、枝江大曲等一批全国知名酒业入住工业园。位于*市工业集中发展区内，有伊利、通威、金六福、文君茶叶、春源集团等企业，他们为*的经济画上了浓墨重彩的一笔，为*的经济腾飞注入了动力。（2）农业经济作为农业大市，*一39、直在探索一条更加快捷、更加优良的农业发展道路。树牢科学发展观，注重理念创新、机制创新。*实施“强畜牧、兴竹业、优茶桑、重特色”的战略，农业资源得到整合与提升。 用发展现代工业的思路、理念和方法，大力培育龙头企业，完善科研、生产、加工、营销一条龙服务，建设了现代农业示范园区和绿色食品加工示范园区。园区带基地，基地连农户的格局初步形成，畜牧、竹业、茶叶、蚕桑为主的四大特色产业和生猪、肉羊、粮油、水果、制种五个特色产业带相互连动。 文君米业集团投资3000万元从日本和大学引进米业深加工项目，先后成立了国田农业、国田科技、国田连锁等公司，实现多元化扩张，带动15万农户增收1000多万元。 生猪产业链条40、不断加粗延伸，继金利实业投资2600万元建设的新厂竣工后，春源集团也兴建年加工100万头生猪的新厂，武汉恩彼公司更斥巨资新建血粉加工厂；制种企业集群发展，嘉禾种业、绿丹种业、蜀龙种业、德龙正成等企业纷纷投资建厂、从事制种，制种面积发展趋近万亩；从深圳引进的振鹏达公司刀豆种植基地和果蔬基地，规模不断扩张，带动农户就业、增收明显；崃山纸业启动了总投资达3亿元的20万吨纸板迁建扩产工程，进入了全国500家最大造纸企业行列。 “文君”、“花秋”等绿茶、花茶和传统川茶，在全国占有一席之地。蚕桑市场前景可观，竹林产销欣欣向荣，粮油、水果、蔬菜源源不断运往省内外（3）旅游经济青山连绵，江流萦绕，*旅游资源颇41、具特色。国家重点风景名胜区天台山以“山奇、石怪、水美、林幽、云媚”而闻名于世；以古树、古寺、古坊、古桥、古街、古驿道、古民居为特色的平乐古镇，是全国重点镇、全国历史文化名镇、全国环境优美镇乡和*市十大魅力城镇。2004年，来邛旅游人次超过110万人次，旅游综合收入逾亿元。正着力构建特色引力强，市场优势大，经济效益佳的“川西旅游强市”。3、产业资源发展现状 截止到目前，该市共有1200余家企业。规模以上工业企业108家，其中：食品26家（酒类20家），畜禽及肉制品10家、优质粮油3家、果蔬3家、茶桑7家、林竹纸9家、医药及药用包装9家、化工产业14家。其他包括机械、建材、印刷等产业共27家。截止42、到9月份，我市规模以上工业增加值完成12.6亿元，预计12月底，实现工业增加值17.64亿元。 现有资源 （一）天然气 *是世界上最早发现和使用天然气的地方，川西地区最大天然气供气基地，目前已探明储量400亿立方米，并伴生丰富的石油和钾盐，日供应量达250万立方米。 （二）钾盐卤水 我市有着丰富的富钾卤水资源，潜在资源量高达4374亿立方米，其中矿物质亚洲第一、世界第二；尤其是含钾量高达54660mg/L，位居第一。目前已探明平乐4#井和平乐20#井区域贮量约为4480万m3，平乐4#井和平乐20#井扩展区域贮量约为2.96亿m3。*的富钾卤水可进行综合开发利用。一是可以用于生产在农业和工业上43、有着广泛的应用的钾盐系列产品，如氯化钾、硫酸钾、硝酸钾、氢氧化钾、碳酸钾、高锰酸钾、重铬酸钾、氰化钾和过硫酸钾等;二是利用卤水中较丰富的钠、硼、溴、锂等元素，生产氯化钠、硼酸、溴素和碳酸锂等化工原料产品。 （三）邛酒 *境内由于水质、气候和酸性土质，宜于醅酷，适合微生物生长和发酵，能出好酒。这些得天独厚的优势，使得我市白酒产业获得了迅速的发展，成为“中国最大白酒原酒基地”。目前市委、市政府已引进金六福、轩尼斯等实力强大的企业整合我市酒类产业，坚持走品牌道路，力争实现邛酒的二次复兴。 （四）畜禽及肉制品 *是“国家商品猪储备基地”、“ 国家瘦肉型猪生产基地（市）县”、省全境无公害生猪生产基地、*44、市生猪产业链发展牵头县市）。2006年全市出栏生猪201万头，位居全省县级单位第一。 （五）果蔬及优质粮油 *属省全境无公害农产品生产基地和商品粮油生产基地、*市无公害蔬菜二线生产基地、*市优质粮食集体化集约化经营综合改革试点区和粮经复合型现代农业科技示范基地。年生产加工无公害大米能力10万吨，建成优质粮油基地25万亩，蔬菜种植面积15.6万亩，年产量24万吨。 （六）茶桑 截止到目前，全市有茶园9.6万余亩，规划到2010年达到12万亩。“文君茶基地”、“花秋茶基地”已建成7万亩，其中有机茶基地4000亩。2005年，获得了全国“茶产业政府突出贡献奖”。全市桑园2.2万亩，规划到2010年达45、到4-5万亩。 （七）林竹纸 *市有丰富的林竹资源，每年森林采伐量19.24万立方米，枝丫材等6万吨，高宇木业定向培育工业原料10万亩。 交通运输状况*市是出川的重要通道，公路网络四通八达，交通十分便捷。国道318、108途径*，成温邛高速，邛名高速，成雅高速都是*通向雅安、西藏、昆明的重要路段，而规划建设中的成蒲快铁也将经过*并设有重要的站点。*距双流航空港仅50公里。3.4 资源和原材料酒店建成后需要资源和原料有水、电、气、各种蔬菜、肉类及酒类。项目所在地*物产丰富，各类原料都能提供，很方便。4 项目总体方案设计4.1 项目的总体规划方案酒店项目位于*市，具备发展住宿、商务、休闲、度假、娱46、乐、购物、餐饮、体育、展示等主要功能的良好条件。项目在具体开发内容上，主要建设四星级旅游度假大酒店、体育设施、休闲度假中心、文化展示中心等综合性旅游服务设施。项目建成后，将具备旅游展示、旅游接待、旅游消费、旅游指导四大功能。将以旅游服务基地的战略构想从整体上提升国家4A级旅游区天台山和平乐古镇的旅游价值和综合实力。项目的主要技术指标见表4-1。表4-1 项目主要技术指标 序号项目名称建筑面积(m2)备注一地上建筑面积325001底层53541.1酒店大堂7801.2大堂吧2571.3自助餐厅452厨房173m21.4商店361.5风味餐厅354厨房75m21.6KTV4771.7棋牌室11间(47、面积1629m2)1.8行李房181.9电话机房321.1网络机房381.11前台办公311.12商务中心181.13办公642间1.14变配电间2121.15消防中心及安保室691.16冷库1913间1.17采购部251.18收货271.19营销部461.2公关部美工室372夹层24372.1KTV包房108318间(面积22151m2)2.2办公室1624间2.3培训中心862.4职工餐厅113厨房98m22.5男更衣室146300人2.6女更衣室172300人2.7布草间1262.8瓷器银器库672.9干货库422.1面包房452.11花房112.12ARTS工作室212.13总库房1548、82.14库房892.15工程部1163二层43773.1带洗手间餐厅包房321731间(面积19162m2)3.2宴会厅5483.3厨房5473.4备餐654三层28684.1会议间99214间(面积32235m2)4.2总经理办公室1344.3财务室1484.4酒店经理办公室445四层14855.1游泳池5115.2健身房3366五层12676.1男子SPA会所5346.2女子SPA会所3967六至十五层126701267m2/层7.1标准间240间7.2套间10套7.3豪华套房2套8十六层11808.1商务客房8套8.2行政酒廊1788.3会议室42二地下建筑面积12701水泵房290249、柴油发动机组643锅炉房1624冷冻机房2185热交换机房964.2 经营内容1、客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务） 为短期国际、国内游客服务（标准客房）。 为短期国际、国内商务服务（标准客房）。 为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）。 为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）。 为短期国际、国内政要服务（高级套房）。 为长期国际、国内政要服务（高级套房）。 为国际、国内机构办公用房服务（写字间）。2、会议、展览与展示服务为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。 为商务会议服务。 为技术会议服务。50、 为学术会议服务。 为政务会议服务。 为新闻发展会服务。 为展览与展示服务。3、商业服务 为住店客人及机构提供一体化的购销服务。 为过往客人及机构提供精品购销服务。 经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。4、餐饮服务 为住店客户提供一体化餐饮服务。 为过往客户提供特色性餐饮服务。 经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧。 特色经营：日餐、韩餐、泰餐、素餐等。5、娱乐服务 为住店客户提供一体化娱乐服务。 为过往客户提供大众化娱乐服务。 经营主业：游泳、保龄球、网球、壁球、台球、网吧、健身、棋牌、卡拉OK、舞会等。 根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及51、健身服务。6、其他服务 美容、美发服务。 保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧、生理测评、心理咨询）。 停车服务 邮政服务 金融服务 交通服务 旅游代理 4.3 工程设计方案 工程概况酒店按四星级标准设计，共有客房260套，主楼16层，总高72.5米，裙房3层，高19.2米，地上总建筑面积32500m2。 总体布局与环境设计*大酒店位于*市的北端，紧邻成温邛高速公路出口。整个项目包括一幢16层的四星级酒店及3层裙房。根据总体布置要求，主楼位于正中位置。酒店主入口广场与南面绿地交接处呈弧形布置，中间是圆形的喷水池和花坛，通过不同色彩的石材图案来渲染酒店入口广场的精美风格。总体布置了一片标准网球场作为52、酒店配套，在酒店的东西侧布置了大型的停车场地，建筑周边有环通道路作为消防和货运、停车场使用。酒店按星级标准设计，地上总建筑面积为32500平方米，共布置260套不同面积的客房和商务套房，配有多功能宴会厅、大小会议、大型餐饮、游泳池、网球场、健身房、SPA会所、KIV、棋牌室等休闲设施。酒店主楼六至十五层为客房标准层，核心筒内布置有三台客梯（1.35吨），另有一台服务电梯（兼消防电梯），每个标准层共有20个单间和1个套房，十六层布置了行政酒廊和行政会议室，另外还有8个商务客房、2个豪华套房。 结构方案（一）建筑结构的安全等级及设计使用年限1、结构安全等级为二级，地基基础设计等级为丙级。2、框架剪53、力墙结构，框架抗震等级为四级，剪力墙抗震等级为三级。3、抗震设防类别为丙级，抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第二组。4、结构设计使用年限为50年。5、地下部分及屋面钢筋混凝土的环境为二a类，其余为一类。 （二）建筑材料1、混凝土地下室3层4层8层9层13层14层以上柱、墙C40C35C30C25梁、板C30C25C25C25垫层：C15，次要构件：C25地下室板采用微膨胀砼，以增加的抗裂性能。2、钢筋：直径12用级钢筋 直径12用级钢筋3、建筑外墙采用加气混凝土砌块，内隔墙采用混凝土空心小砌块 4.4 辅助工程 给排水工程1、水源由城市给水管网直接接入，经过D54、N200给水管二根以供本工程室内、外生活、消防用水。酒店生活进水管为DN150。在总体上设置DN150水表一只，DN200消防水表一只。2、用水量表序号用水名称用水量标准1客房400L/人日2职工100L/人次3SPA、健身150L/人次4冷却塔补充水按冷却循环水量1.5%5车库冲洗3L/m3日6锅炉补充水7绿化浇洒2L/m3日8餐饮100L/人次9未预见水量按最高日用水量10%本建筑最高日用水量估为：950 m3/日。3、给水系统酒店：在地下一层设置生活蓄水池。给水系统采用上行下给供水方式。室外给水经超滤水处理装置处理后进入生活蓄水池由设置在水泵房内的生活水泵提升至屋顶水箱。屋顶水箱供水区域55、分为高，低二个区。高、低区内给水系统采用减压阀进行竖向分区，各给水区最地用水电处静水压力不超过350Kpa。顶层水压不足区域另设变频供水设施。地下室用水由城市给水管网直接接入。商务用房以及贵宾楼：生活用水由城市给水管网直接接入。4、排水（1）污废水最高日排水量约为500m3/d。（2）酒店室内排水采用污、废水合流制，雨水单独排放。排水系统中设有专用通气立管，公共卫生间排水管增设环形通气管，客房卫生间排水管设器具通气管。消防电梯井旁设置集水坑和专用消防排水泵。（3）室外排水采用雨、水分流制，室内排出生活污、废水在总体经汇集后接如市政污水管道。雨水在总体上经汇流后排入市政雨水管道。雨水量按芜湖市暴56、雨强度公式计算，设计重现期采用P=3年。 电气工程1、负荷等级与供电电源本工程酒店为四星级标准酒店属一类高层建筑，按一级负荷要求供电；商务中心和贵宾楼属三类建筑物，按三级负荷要求供电。本工程中，消防负荷、经营管理用电子计算机系统电源，变电所、各弱电机房、酒店大堂、宴会厅、餐厅、酒店管理中心、娱乐设施、厨房及主要通道等照明，变电所电源、生活水泵、主要客梯等为一级负荷；变电所排风、货梯电力，酒店的一般客房照明等为二级负荷，其余均为三级负荷。根据当地供电情况，引入一路10KV独立电源供电，电源从当地区域变电站引来，以电缆埋地方式进入酒店一层变电所。商务中心和贵宾楼的电源由酒店变电所引来。酒店设置柴油57、发电机组，作为消防设备应急电源，以及市电电源失电时酒店照明、客梯等主要负荷的应急备用电源。2、负荷估算酒店地上部分按100W/m2计算电容量，地下部分按35W/m2计算电容量，考虑需要系数0.68，功率因数补偿达到0.9等因素。商务中心电安装容量按160KW计，需要系数按0.7考虑；每幢贵宾楼电安装容量按20KW计，需要系数按0.7考虑。酒店计算有功功率：2181KW商务中心计算有功功率：112KW贵宾楼计算有功功率：70KW总计算有功功率：2363KW总计算视在功率：2626KVA选用变压器21600KVA，容量为3200KVA，负荷率82.1%。应急柴油发电机组负荷容量估算按总负荷的30%58、考虑，按800KW设置。3、防雷接地本工程地处芜湖地区，酒店按二类防雷建筑物考虑，商务中心和贵宾楼按三类防雷建筑物考虑。在酒店屋面装屋顶避雷。防雷引下线利用钢筋混凝土内主钢筋，上与避雷带焊接，下与大楼基础底板、基梁和柱内主钢筋连接组成一个接地网。电气设备工作接地，保护接地，火灾报警等弱电设备接地及防雷接地共用大楼基础接地装置，接地电阻不大于1欧姆。4、保安及接地措施低压保护系统采用“TN- S”接零保护系统。一般插座贿赂均设置漏电保护开关。各低压配电方式一般为放射式配电方式。照明灯具尽可能采用节能型荧光灯具，直管型荧光等一律配装补偿电容器，以减少无功损耗。5、电信工程酒店建立800门程控用户交59、换机房，机房设在酒店一层电话主机房内，机房设备主要有：数字程控交换机、保安配线柜、整流电源、蓄电池组、话务台、维护终端等组成，中继方式采用2个2兆口。各层均建立移动通信分布式天线系统，每个楼层布置收发天线，系统采用50欧姆同轴电缆组网，前端馈源有移动通信局基站提供。商务中心和贵宾楼的通信由市政电信网直接接入，商务中心设置100门容量的程控用户交换机。酒电组建两套计算机网络：酒店营业网和客房网。酒店营业网供酒店管理、酒店办公等使用，客房网主要供客人上网使用。 暖通工程1、按全空调设计，其参数：室外设计参数：夏季干球温度35，夏季湿球温度28.2，夏季风速2.3M/S，冬季干球温度-5。室内设计参60、数大堂、商场、餐厅、包房、办公、会议、客房：夏季温度26-28，相对湿度30%，新风2050M3/PH。2、通风换气次数地下停车、洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为6次/h，送风为5次/h，晚上送、排风量各减半，厨房40次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为6次/h，送风为5次/h，晚上送、排风量各减半，洗衣房20次/h，厨房35次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/61、h，制冷机房、热交换站、库房等为5次/h。对餐厅厨房的机械通风系统，为避免串味，厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。3、空调冷热源冷热负荷：本工程酒店裙房和主楼客房做舒适性中央空调系统设计，采用中央空调水系统，总建筑面积约为32908平方米，空调建筑面积约为31638平方米。总冷负荷约为4200KW，冷指标为133W/m2。总热负荷约为2050KW，热指标为65W/m2。4、冷、热源根据酒店空调负荷变化规律及部分负荷运行调节的要求，本工程酒店空调冷源采用高性能电力冷水机组二台，大小机组搭配。其中一台850UTR（2989KW）水冷离心式冷水机组，一台350（1231KW）水冷螺杆式冷水机组，机器62、总冷负荷4220KW。 5 环境影响分析5.1 项目场址环境现状 本项目处于城市边缘地带，场址用地为农用耕地，周边无工矿企业，环境状况较好。 项目尚没有进行施工，场址现状对环境污染影响较小且周边无大型污染源，主要污染物为道路扬尘、汽车尾气以及少量的建筑垃圾。5.2 环境影响分析 项目建设期主要环境问题1、大气污染 项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。2、废水 项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等。3、固体废物 项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的建筑垃63、圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。4、噪声 项目施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行过程中产生的噪声。 项目运营期主要环境问题1、大气污染 项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和宾馆厨房排放的燃料废气和油烟废气等。2、废水 项目运营期的废水排放主要来自宾馆产生的生活污水。3、固体废物 项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常生活垃圾。4、噪声 项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。5.3 环境保护措施1、大气污染治理 地下车库设有汽车尾气排烟设施，排风量按6次/h换气量计算，送风量按5次/h换气量计算；晚上送、排风量均减半64、；排烟口设在屋顶。自备柴油发电机烟气通过井道由屋顶排出。各餐厅厨房均设机械排风，烟气排入竖井，然后由物的出口排出。2、噪声污染治理 本工程的主要噪声源为制冷机组、柴油发电机、各种水泵、风机及空调器、冷却塔等。为了减少这些设备噪声对环境的污染，设计中在设备选型上尽量选用低噪音型。为了减少对环境的污染，设备均设置在封闭的单独房间内，其墙面进行一定的吸噪处理，使噪声降到规范允许范围内。为了降低空调、通风及 不易积cheng柴油发电机的烟管等气流噪声，根据具体情况在管道上采取了不同消声措施。对制冷机组、柴油发电机、大型水泵及风机，为了减少振动对操作人员及环境的影响，对这些设备采取了隔振及减振措施。冷却65、塔设在北端屋顶靠中间位置，周围有较高的女儿墙隔挡，并选用声级较低的产品，从而使噪声影响控制到最小程度。3、空调设备的环保措施（1）冷水机组采用符合环保规定的制冷剂R407C。（2）水系统中均采用了电子除垢仪，起到杀菌、灭藻、防锈、除垢及使水质活化变清的作用。（3）空调系统无废气、废水排出。（4）产生振动、噪音的设备均采取必要的减振降噪措施。（5）将冷却塔、风冷热泵式冷（热）水机组及其水泵安装在屋顶上，以减少其对周围环境的噪声影响。（6）风管、水管及其保温材料，消声材料均采用不易积尘、不产生浮游物的材料。4、污水处理 本项目各卫生间污水经化粪池处理后排入污水管网。污水经处理后能满足规定要求。中水66、主要用于厕所冲洗、园林灌溉、道路保洁等。各餐厅厨房的污水经隔油器处理，最终至城市污水管网。5、固体废弃物治理 本项目固体废弃物主要来自生活垃圾及商场废弃的包装材料，顾客丢弃物等。固定废弃物均集中到一个密闭式垃圾间内，然后由环卫部门运至公共垃圾场处理。6、环境绿化 本项目后部设置了公共绿地、绿化面积达到了占地面积的30%以上，此外，还有部分屋顶绿化。7、环境保护设施与投资1、中水处理设备：酒店用水量较大，特别是洗涤废水大于污水，采用专用设备对收集起来的废水进行处理。即中水，中水可用于冲洗厕所，园林灌溉和道路保洁，但对废水进行处理的设备和专用管道需另行投资。2、空调设备电子除垢仪的采用。3、化粪池67、及排污设备。4、项目用于环境保护和绿化方面的投资总额约为80万元。5.4 环境影响评价 本项目为公用设施工程，项目在投入使用后主要污染源为生活污水和垃圾，虽有一定排放量，但污水能排入城市污水总管，垃圾经收集后送垃圾场处理，有轻微噪声的设备看控制在允许范围内，故项目总体环境评价应为不影响周边环境。6 消防与安全卫生节能6.1 消防1、消防给水水源由室外给水管网二路DN300给水管接来，消火栓消防泵、自动喷淋消防泵直接从给水管网抽水，以供室内消火栓系统和室内自动喷淋系统消防用水量；2、按高层民用建筑设计防火规范，本工程建筑属一类建筑，耐火等级为一级；3、总体消防车道呈环通布置，酒店主楼东、北面均直68、接落地，沿此面设消防车停靠扑救场地。室外按规定设置室外消火栓；4、主楼设有三座防烟疏散楼梯，均从地下室通至大屋面，主楼设一座上下贯通的消防电梯，整个建筑在裙楼设有二部消防电梯，裙房地上设八座疏散楼梯，锅炉房设有直接对外的疏散楼梯；5、本工程内的建筑材料按其耐火等级采用相应防火建筑材料；6、大楼及裙房都采用自动喷淋灭火装置及消火栓灭火； 7、安全疏散距离均符合规范要求。主楼标准层、裙房内尽端房间至防烟前室的距离不大于15M，位于两个防烟楼梯间之间的房间疏散距离不大于30M。8、火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。9、办公室、变电所、弱电机房、69、强弱间、客房、走道、楼梯间、电梯机房等场所选用感烟探测器；10、本工程酒店属于一类建筑，火灾自动报警系统保护等级为一级。本工程设置一套火灾报警及消防联动系统（FAS）。在一层设置消防控制室，消防控制室内设置火灾自动报警屏、消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。6.2 劳动安全1、土建安全本项目基础采用梁板式筏形基础，地下及地上中间部位为框架剪力墙结构，地上南北两部分为板块剪力墙结构。该工程按抗地震6度设防。饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。2、防火防爆本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施见建筑防火设计。有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求70、进行设计。3、电气安全本工程采用TN-S接地系统。全楼采用等电们联结。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电们联结。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级。建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装置，但消防泵不用漏电保护。本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规定要求。变压器、高低压配电屏、电容器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫耐压71、等级不低于10KV。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的插座及照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低压供电。酒店客房内220/110V刮须插座内220电源侧设有安全隔离变压器。对走廊等处的安装高度低于7.8米的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。4、防雷措施按建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）规定，本工程为二类民用防雷建筑物。本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。6.3 卫生防护本项目为职工设立了职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室、自行车车库等。饭店每层设有开水房、消毒设施，并为服务人员设置了厕所。会议及商场部分也设立了开水供应处。餐厅厨房作二次装修设计，设计72、时应符合加流程，避免往返交错，符合卫生防疫要求，防水生食与熟食混杂等，另外，还应满足饮食建筑设计规范中一级餐馆的要求。1、生活给水采用变频调速恒变量供水系统，城市自来水进入设备在地下三层的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒压送往各用水池。对生活用水加装了紫外线消毒设施。蓄水池内衬瓷砖，全封闭。水池上部无排水管道通过。2、排水生活污水、粪便污水、餐厅等含油污水及雨水采用分流系统。生活污水经中水处理后进行排放，地下车库不设洗车装置。3、空调、通风及采暖本工程的饭店、商场、娱乐场所、会议室、宴会厅、餐厅等场所均设有空调，空调夏季室内温度根据不同场所而异，一般在24-28之间，冬季一般在16-2073、之间。在所有空调场所均设有新风补给设施。其中最小的新风量为：饭店客房为120立方米/h/室，餐厅内25立方米/h/人，宴会厅、会议室、酒吧、卡拉OK厅等为40立方米/h/人，健身房为80立方米/h/人，美容院为30立方米/h/人，走道、大厅为7立方米/h/人。上述设空调场所，换气次数为8-15次/h。对无空调又经常有人停留的其他场所和房间设有采暖装置，采暖温度为低于16。4、振动防治及噪声控制振动防治：本工程振动源主要是制冷机组、风机、水泵及电梯等，设计中将以上设备布置在单独房间内，并分别设了隔振、减振设施。电梯在布置上尽量不与客房相邻，以减少对客人的影响。噪声的控制：本工程采用大板、大模等整74、体性较好的结构体系，为此在经常产生撞击、振动的部位（如客房外门、设备管道等）采取了防止结构声传播的措施。饭店走廊及客房均采用地毯，走廊有吊顶等吸声处理措施。风机、水泵、制冷机组及空调设备等均设置在单独房间内，并采取了一定的隔声减噪设施。饭店客房设在5-8层，与嘈杂的大商场、餐厅及娱乐场所远离。对客房、商场、餐厅、宴会厅、会议室等处的空调及排风管道采取了消声处理措施。6.4 节能 设计依据1、公共建筑节能设计标准2、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准3、民用建筑热工设计规范4、旅游旅馆空调及热工节能设计标准 节能措施1、建筑1.屋面采用保温隔热处理，保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材，传热系数为Km075、.7；2.外墙在石材幕墙内铁保温板，传热系数为Km1.0；3.底面接触空气的架空或外挑楼板传热系数为Km1.0；4.地面地下室外墙热阻限值1.2；5.外窗的气密性等级，气密性不低于级。6.外窗采用隔热性能较好的断热铝合金型材，主要房间玻璃为中空玻璃。外窗传热系数K及遮阳系数SC符合规范规定要求。2、设备1.热水管、热水回水管须保温，保温材料采用橡塑海棉；2.公共卫生间内卫生洁具采用节水型及部分光电控制以节约用水。酒店顶层区域采用变频水泵供水达到节能目的；3.热交换器和冷却塔等设备采用节能型产品；4.酒店设楼宇自控系统（BAS），对空调、通风设备等运行工况实行监视、控制、调节、测量，使空调系统能76、随建筑物的负荷变化选择最经济的运行方式；5.过度季节利用全新风供冷，实现免费冷却；6.对使用功能、使用时间不同的建筑分别采用不同的空调系统；7.加强空调风管，供回水管的保温，以减少能量损失；8.加强能量的有效利用，以节约用电量；9.变电所变压器、柴油发电机均选用高效率、低能耗产品；10.照明功率密度值设计严格遵守照明节能设计要求；11.照明灯具采用高效节能型光源，且荧光灯采用节能型电子整流器；12.所有电机选用Y型节能型高效率电机；13.水泵机采用变频供水方式，最大限度节约电能；14.采用建筑设备自动监控系统，对空调设备、给排水设备、电气设备、照明设备及其它用电设备监控和自动控制，降低能耗；777、 项目的组织机构与运作方式7.1 组织机构实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本、以质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。7.2 部门职能（一）董事会1.负责召集股东大会，并向股东大会报告工作；2.执行股东大会决议；3.决定公司的经营计划和投资方案；4.制定公司的年度财务预算方案、决算方案；5.制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；6.制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；7.拟定公司合并、分立、解散的方案；8.决定公司内部管理机构的设置；9.聘任78、或者解聘公司总经理；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。10 .制定公司的基本管理制度。（二）总经理1.执行国家有关企业的政策、法律和规定，执行上级主管部门和董事会的各项决议；2.直接向董事会负责，组织领导酒店的日常经营管理工作，实行统一指标、垂直领导，全权处理酒店日常事务，定期向董事会和主管上级汇报工作；3.根据市场发展趋势，结合酒店实际，研究制定酒店的发展规划和战略目标不，拟定经营方针和相关的重要决策；4.制定短期经营计划，并组织贯彻实施，努力实现各项经营管理目标；5.建立健全适合酒店的各项规章制度，切实有效地组织落实，保证内部管理的有效性；6.建立健全79、适合酒店情况的组织机构和运行机制，包括机构设置、岗位职责、目标考核及各项人事政策等，指导部门工作、协调部门关系、任免中层管理人员，提高管理的效率与效益；7.研究制定酒店的年度预算，并组织贯彻落实。随时了解掌握预算完成情况，督导各部门及时采取相关措施，确保年度预算得以完成，维持良好的财务状况；8.审定岗位的服务程序、标准与规范，不断提高酒店的服务质量；9.有权任免中层管理人员，负责组织开发酒店的人力资源，科学配置、合理定编，加强对各级人员的业务知识、观念、作风的培训与教育，培养高素质的管理者和员工队伍；10.组织开展企业文化活动与建设，对内不断提高员工的工作和生活条件，丰富员工的文化生活，增强员80、工的凝聚力和爱岗敬业意识；对外利用各种渠道和时机，提高酒店声誉、扩大酒店影响，为经营管理创造良好的外部环境；11.建立健全各种民主管理的制度和渠道，定期向职工代表大会做述职报告；12.主持召开酒店总经理办公会、每日晨会、每周例会及每店务会，参加或列席有关业务工作会议；审核并签订酒店的重要合同，审核酒店日常各项开支；代表酒店参加重要的接待活动。（三）副总经理1.执行总经理的各项决策和决定；2.按照总经理的分工安排完成好各自负责的经营管理工作，确保总经理做出的经营计划得以完成；3.深入了解和酒店日常经营管理中的具体情况，及时把握市场动向和竞争发展趋势，对总经理提出有益的建议；4.根据总经理的安排，81、主持召开专项业务会议，并就业务工作进行布置、指导、协调和检查；5.总经理缺席时，代行总经理职责。（四）总会计师1.执行国家相关经济政策，遵守相关法规和财经纪律；2.协助总经理领导并负责主持酒店的总体经济工作，包括拟定总体经济规划，参与酒店经济决策，审核经营投资方案，监督检查经济规划和经营合同的执行；3.编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和使用方案，开辟财源，有效地使用资金；4.进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，督促各部门降低消耗、节约费用，提高经济效益；5.建立健全酒店的经济核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析；6.负责对酒店财会机构的设置、会计人员的配备82、会计专业职务的设置和聘任方案；组织会计人员的业务培训与考核；支持会计人员依法行使职权；7.负责审查酒店的重要经济合同和重大开支项目；8.负责定期向董事会和总经理报告酒店的财务情况；9.负责酒店财务会计报表的审核与签章。 （五）审计师1.执行国家政策和财政规定，遵守财经纪律；2.负责酒店的财务审计工作，审查稽核酒店的财务收支和会计账目，向总经理并向董事会提出报告；3.负责审核财务编制的月、季、年度会计报表，审计年度资产负债表和损益计算书，并提交董事会审议通过；4.负责审核酒店的财务工作。对年、月财务预算，事前要审计，事后是检查。对违反财政、税务法规者，提出处理意见，对遵守和维护财政法规成绩显著83、者，提出表扬或嘉奖意见，并报请上级审批；5.接受上级审计部门的审计任务，并及时请示汇报。（六）总经理办公室 总经理办公室是酒店的行政管理枢纽。负责监督酒店各项决议的落实和执行情况，确保酒店领导管理思路得到切实、准确地贯彻与执行，负责向酒店领导班子提供及时、全面、详尽的店内外信息，为领导决策提供支持和帮助；负责做好上下级之间、店内外的信息传递与宣传报道，做好上传下达，与上级主管部门及各政府机关搞好外联与协调；负责日常行政事务处理；兼为酒店服务质量、卫生、交通安全工作的组织实施机构。（七）促销与公关部1.促销职能：确定企业市场目标，制定企业营销方针与策略；实施并执行企业既定方针，建立企业市场目标。84、通过建立广泛的联系网络，为酒店招揽客源。在总经理领导下开展业务工作，并保证各项业务计划的正确贯彻与执行；2.公关职能：在企业与政府部门、社会团体、企事业单位、重要人物、新闻媒体、上级机关、同业机构的关系中架起一座相互信任的桥梁，为提高酒店的知名度和树立良好的企业形象做好各种沟通工作、宣传和解释工作。（八）前厅部前厅部是由前台接待处、问询处、结帐处、行李房、商务楼层、电话总机、商务中心等部分组成的。它是全面体酒店接待服务水平的窗口，是开展多方面业务活动的中枢。它最先接触客人，又最后送别客人，是酒店服务的起点和终点，是为企业创造经济效益和树立服务形象的关键部门。（九）客房部客房部是为客人提供住宿服85、务的综合部门，包括客房楼层、洗衣、康乐中心、美容美发中心和公共区等部门。其主要职责是为宾客提供典雅、舒适、清洁、安全、便利的房间和热情周到的服务。（十）餐饮部餐饮部是酒店创收的主要部门之一，是体现酒店特色及管理模式的重要窗口。餐饮部设有咖啡厅、大堂酒吧、大小宴会厅和中、西厨房等。餐饮部不公生产高质量、高标准的饮食产品，而且还是客人提供热情、周到、细致的服务，使客人获得物有所值、赏心悦目的就餐享受，充分体现酒店的管理理念。（十一）后勤服务部一是负责酒店和住店客人的生命与财产安全，维护酒店正常的经营秩序。二是确保酒店设施和设备时刻处于良好的运行状态，保证酒店日常经营活动的正常进行。三是为酒店员工提86、供工作和工作服务，设员工餐厅、医务室、员工俱乐部、员工宿舍等。（十二）人力资源部人力资源部是酒店进行人事、劳动、工资管理的职能部门。负责企业的劳动组织、人事调配、合同执行、工作考评、工资福利、纪律奖惩、劳动保护、档案管理、劳动工资统计、人员培训等各项工作的组织和实施。（十三）财务部财务部是酒店的核心部门之一，其主要任务是遵循酒店资金运动规律，遵照国家财经政策，法令和会计制度，加强经济核算和财务管理，利用货币价值形式，对企业的经营活动及其结果连续地、系统地进行记录和运算，编制会计报表。财务部通过资金筹措、运用与支出，财务计划的控制、核算、分析和考核，以资金形式监督经营过程，确保企业正常业务的连贯87、进行，为总经理和管理层提供必要的信息和决策依据。（十四）工程部主要负责项目建设期间对施工现场、施工人员、施工机械、施工材料的管理，以确保施工质量达到如期要求。8 项目实施进度8.1 进度计划1、项目建设实施阶段根据项目建设实施情况应分为以下几个项目建设阶段：（1）项目决策阶段业主根据本单位整体发展水平和发展规划，进行项目前期考察，委托有资质中介机构对项目的建设进行可行性论证并编制项目可行性研究报告，组织对工程项目建设可行性研究报告进行评审，为科学决策提供依据。负责向政府主管部门申请项目立项，落实项目建设相关条件，筹集项目建设所需资金。（2）项目准备阶段取得项目选址、环境保护等方面的批准文件；明88、确设计的范围和设计深度，选择有信誉和合格资质的勘察设计单位进行设计，签订合同，并进行合同管理；办理设计文件的审批工作；组织开展设备采购与工程施工招标及评标工作，选择合格的承包商，并签订合同；组建项目建设领导小组及管理办公室，选派合格的现场代表，选择适宜的工程监理机构。（3）项目实施阶段办理需由项目业主出面的项目批准手续，以及法律、法规规定的申请批准手续等。按合同规定为项目实施提供必要的条件，在实施过程中督促检查并协调有关各方的工作，定期对项目进展进行研究分析，保证工程按期竣工。（4）项目施工阶段完成项目工程的全部土建施工、装修及安装等。（5）竣工验收阶段组织有关各方对工程进行竣工验收和工程决算89、；办理工程移交手续；做好项目有关运营的接收和管理工作，组织项目投入运营。2、项目实施进度计划在保证施工质量的前提下，根据本项目的特点和工程量大小，以及现有施工水平和施工条件，计划本项目综合工期为15个月，即2011年10月2012年12月。8.2 项目工程实施计划2011年10月2011年11月：完成项目工程可行性研究编制及报批工作；2011年11月2011年12月：完成项目工程的初步设计、施工图设计、审查；2012年1月：完成项目工程的施工前期的准备工作；2012年2月2012年8月：完成项目工程的全部土建工程施工；2012年9月2012年10月：工程的全部装饰装修工程；2012年11月：完90、成人员培训工作2012年12月：完成工程竣工验收，并全面投入使用。8.3 项目实施横道图表8-1项目实施进度计划表序号计划内容2011年2012年1011121234567891011121可研编制与审批2初步设计、施工图设计、审查3施工前期准备工作4工程的全部土建工程施工5工程的全部装饰装修工程6人员培训7工程竣工验收并投入使用9 项目投资估算和资金筹措9.1 投资估算依据项目投资估算依据相关规定以及已有此类项目的具体实施方案为参考，做出合理的估算。9.2 项目总投资估算本项目总投资为人民币1.5亿元。详见表9-1 表9-1 项目总投资估算表 单位：万元序号建、构物名称、内容费用合计（万元）91、占总投资比例（%）单位工程数量 单价（元） 一建筑工程费13723.00 91.49 （一）四星级酒店大楼13129.00 87.53 1结构工程4550.00 30.33 M232500.00 1400.00 2装修1950.00 13.00 M232500.00 600.00 3装饰（不含地下车库）5150.00 34.33 M230000.00 1716.67 4给排水54.00 0.36 M230000.00 18.00 5强电254.00 1.69 Kw2300.00 1104.35 6照明89.00 0.59 M232500.00 27.38 7弱电230.00 1.53 M23092、000.00 76.67 8空调674.00 4.49 Kw1840.00 3663.04 9消防163.00 1.09 M232500.00 50.15 10电梯15.00 0.10 部4.00 37500.00 （二）附属工程364.00 2.43 1结构190.00 1.27 M23100.00 612.90 2装修64.00 0.43 M23100.00 206.45 3水电23.00 0.15 M23100.00 74.19 4装饰87.00 0.58 M23100.00 280.65 （三）室外工程230.00 1.53 二工程建设其它费827.00 5.51 1土地使用费370.93、00 2.47 亩30.00 2勘察设计费200.00 1.33 3施工监理费100.00 0.67 4质量监督费45.00 0.30 5施工图审查费40.00 0.27 6可行性研究编制费12.00 0.08 7可行性研究评估费5.00 0.03 8环境影响评价费25.00 0.17 9工程造价咨询服务费30.00 0.20 三预备费450.00 3.00 1流动资金450.00 3.00 项目总投资15000.00 100.00 9.3 资金来源及资金筹措该项目所需资金1.5亿元全部由投资者自筹10 财务分析10.1 财务评价依据1、国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版94、）、企业会计制度及国家有关政策规定进行。2、项目的建设期为12个月，计算期为10年。3、资金来源：项目资本金为1.5亿元。4、城市建设维护税税率及教育附加费分别按增值税的5%和3%计取。5、所得税税额：25%。10.2 财务计算 成本概算1、原材料由于此项目为酒店经营，所以主要原材料成本为餐饮成本。按餐饮收入的40%计，前两年为88.77万，第三四年为134.26万元，以后都为208.05万元。2、燃料动力燃料动力消耗量根据其他同类酒店消耗确定，按当前本地区价格计算总额每年为200.13万元表10-1 燃料动力成本表序号名称单位单价（元）年用量合计（万元）1水m34.30 164250.00 95、70.63 2电Kwh0.90 950000.00 85.50 3天然气m32.20 200000.00 44.00 合计200.13 3、工资及福利根据设计方案确定酒店总职工人数为240人，其中服务人员115人，清洁人员80人，管理人员45人。按每人月平均工资为3300元计算，全年应支付基本工资为950.4万元，福利133.056万元，合计1083.456万元。4.折旧、摊销项目计算投资1.5亿元，其中固定资产为12685.67万元，按30年折旧，每年提取折旧费422.86万元，折旧率为3.33%。项目有无形资产及递延资产1440.59万元，按10年摊销，每年摊销144.06万元。5、财务及96、管理费财务及管理费按营业收入的12%计，为577.65万元。6、维修费按折价率的50%计，每年维修费为211.43万元。7、物耗及低值易耗品消耗：每年140万元。8、总成本费用总成本费用按到达正常年份的营业计，为2987.64万元，其中固定成本为2001.81万元，经营成本为985.83万元。表10-2 总成本费用表 单位：万元 营业收入项目营业收入主要由酒店客房收入、餐饮收入、娱乐康体收入、商务收入及会展收入等构成。具体收入情况见表10-3表10-3 营业收入表 单位：万元序号项目单位收费标准（元）可供收费的数量年平均收费率%年收入合计（万元）一经营第一、二年1酒店客房收入套500.00 297、60.00 45.00 2135.25 2餐饮收入人次38.00 400.00 40.00 221.92 3娱乐康体收入万元40.00 75.00 33.00 36.14 4商务收入万元80.00 5会展收入万元50.00 6商品及其它收入万元34.00 合计万元2557.31 二经营第三、四年1酒店客房收入套500.00 260.00 60.00 2847.00 2餐饮收入人次38.00 440.00 55.00 335.65 3娱乐康体收入万元40.00 100.00 45.00 65.70 4商务收入万元120.00 5会展收入万元70.00 6商品及其它收入万元35.00 合计万元3498、73.35 三经营正常年1酒店客房收入套500.00 260.00 80.00 3796.00 2餐饮收入人次38.00 500.00 75.00 520.13 3娱乐康体收入万元40.00 120.00 50.00 87.60 4商务收入万元230.00 5会展收入万元120.00 6商品及其它收入万元60.00 合计万元4813.73 营业税金及附加根据相关规定酒店类营业税金按营业收入的5%计，城市维护建设税和教育费附加分别按营业税的5 %、3 %计算。共计259.94万元。1、营业税营业收入5%=4813.735%=240.69万元2、城市维护建设税营业税5%=12.03万元3、教育费附99、营业税3%=7.22万元利润及分配（1）利润营业收入4813.73万元-总成本2200.00-营业税金及附加259.94=2353.79万元（2）分配项目年均利润总额2353.79万元，所得税按税率25%上缴，年均所得税为588.45万元。在可供分配的利润中，提取10%的盈余公积金及至5%公益金。表10-4 利润分配表 单位：万元10.3 盈亏能力分析（1）投资利润率=（2353.79-588.45）15000100%=11.77%（2）投资利税率=（259.94+588.45）15000100%=5.66%（3）项目投资现金流量分析项目投资内部收益率为8.01%。财务内部收益率超过基准收益率100、。项目财务基准收益率为了8%，计算期内项目投资财务净现值为256.06万元，项目投资财务净现值大于零。（4）项目投资回收期为8.05年，与其他同类项目基本相符。10.4 清偿能力分析由于本项目不贷款，故不作清偿能力分析。10.5 盈亏平衡分析BEP（生产能力利用率）=固定成本/（营业收入销售税金可变现成本）*100%=41.11 %计算结果表明，当到达41.11 %的入住率时，酒店就可保持盈亏平衡，说明项目具有较好的收益。10.6 敏感性分析本项目就投资额、营业收入、经营成本等主要影响因素进行了不确定因素分析，敏感性分析结果见下表10-5表10-5 敏感性分析表序号调整项目分析结果投资额营业收101、入经营成本FNPV（万元）平均+1%平均1%0256.06110%543.4511.22%210%31.3311.22%310%2300.6779.85%410%1788.5579.85%510%56.667.79%610%455.467.79%由敏感性分析表可以看出，当其他因素均不发生变化时，营业收入每下降1%，净现值下降79.85%；当其他因素均不发生变化时，投资额每下降1%，净现值下降11.22%；当其他因素均不发生变化时，经营成本每上升1%，净现值下降7.79%。因此，各个变量因素变化率相同的情况下，酒店的营业收入的变动对净现值的影响程度最大，营业收入是最敏感因素，其次是投资额，最不敏102、感的因素是经营成本。表10-6 项目主要财务评价指标汇总 单位：万元序号财务评价指标计算结果评价指标是否可行1年均营业收入4813.73 2年均总成本费用2200.00 3年均营业税金及附加259.94 4年均利润总额2353.79 5年均所得税588.45 6年均净利润1765.34 7投资利润率11.76%8投资利税率5.67%9财务内部收益率8.01%8%是10财务净现值（I=8%）256.060是11全部投资回收期（年）8.05是12盈亏平衡点（%）41.11表10-7现金流入表 单位：万元表10-8总成本费用 单位：万元 表10-9固定资产折旧估算表 单位：万元11 项目社会及经济分103、析11.1 社会影响1、项目的建设，有利于提升*市的城市形象项目的建成，将能有效地改善*市在旅游接待设施水平方面的不足，进一步提升*市的旅游接待、商务接待水平，有利于提升*市的城市形象。项目的成功开发，尤其是四星级酒店的建成，将填补*市作为一个知名旅游目的地而没有四星级酒店的空白。2、有利于提升*市的旅游接待能力项目的建成，是*市旅游接待水平发展的一个里程碑，开创了*市旅游接待的新起点，它的建筑理念、规划设计以至其建筑品质、建成后做引进的酒店管理模式和管理方法等，都将对现在以至今后一段时间内的同类型项目产生超强的影响力，发挥积极促进作用，从而推动本地各项旅游配套设施的日益成熟，项目在建成后，将104、引进先进的酒店管理模式和管理方法，其所提倡和达到的接待水准必将大大提升*市旅游接待的质量和发展水平，提升*市旅游接待能力。3、项目的开发，有利于人民群众物质文明和精神文明建设项目的建设，与*市城市化进程的步伐紧紧相连，与本地区旅游市场的发展息息相关，项目的建设，将给*市人民带来开放式的园林景观和休憩场所、高档次的娱乐休闲中心、集中的商业购物广场和步行街、展示当地城市形象的四星级酒店，项目的建成，将能有效地提高当地人民群众的物质消费水平，促进当地的物质文明建设。同时，城市休闲设施和文化场所的搭建，有利于当地人民群众文化生活水平的提高。4、酒店运营需新增职工240人，共增加当地居民的就业机会。11105、.2 经济评价项目建成运营后，将达到年接待人数10万人，实现营业收入4813.73万元，利润2353.79万元，利税848.38万元的能力。*市在高档次酒店的建设上还是一片空白，该酒店的建成将弥补*市在此方面的空白。经济效益可观。12 项目的分风险分析12.1 酒店项目投标的风险类型分析酒店项目投资的风险, 就风险来源的主体来分析, 主要包括以下几类: 来自投资者的风险酒店项目投资中, 来自投资者的风险主要包括: (1)投资者能否给予经营管理者以公平竞争的机会。如果有的投资者在投标前已经对某颇具实力的竞争者情有独钟, 那么有可能在对其他竞标者投标时履行义务有所保守; (2)投资者能否承担相应义106、务, 如: 提供经营管理建议, 以及这些建议的合理性和强制性,以及这些建议和要求的时机等; (3)投资者资金不足, 支付能力差, 拖延付款, 造成酒店经营管理者资金紧张; (4)投资者要求带资、垫资的风险。许多酒店投资者要求经营管理者交纳部分风险担保资金, 若投资者信誉不好或其它原因造成担保款拒付等现象, 酒店的正常运转将会受到一定程度的影响; (5)投资者的资信风险。投资者的资信风险是酒店项目的主要风险之一,资信主要指资金的筹措和社会信誉两个方面。信誉差的投资者往往为了达到少支付或缓支付款项的目的, 在经营管理过程中有意刁难经营管理者或拖欠支付相关款项, 致使经营管理者遭受损失。投资者的资金107、筹措方式直接关系到酒店的抗风险能力, 对于利用自有资金投资的投资者来说, 支付能力比较强, 风险比较少, 对于向银行或其它法人借贷资金进行项目投资的投资者来说, 支付能力比较差, 往往会由于经济恶化而导致资金链断裂, 从而影响酒店的正常经营和运转。总之, 在酒店项目实施过程中, 投资者违约, 任意苛求、刁难经营管理者, 无计划随意改变主意, 以错误的行为和指令、不按规定的程序乱干预酒店的经营管理等导致酒店运转受影响, 都属于来自投资者的资信风险范畴。12.1.2 来自经营管理者的风险。经营管理者自身素质给酒店项目投资所带来的风险可能是最重要的, 甚至是致命的, 这些风险主要来源于: (1)委托108、代理风险。经营管理者的经营管理, 实际上是经营管理者接受投资者委托, 代为经营管理酒店的过程。由于投资者与经营管理者是一种委托􀀂 代理关系, 这就容易导致道德风险的产生, 即经营管理者为了个人的私利而牺牲投资者的利益, 导致酒店的正常运转因此而蒙受影响; (2)逆向选择风险。投资者为了控制成本, 往往倾向于压低薪酬, 而这会导致某些有较强经营管理能力的人才的流失, 酒店整体经营管理水平下降, 盈利和竞争能力下降。这又会反过来迫使投资者进一步压低薪酬水平, 人才的流失会进一步加剧, 从而会导致薪酬降低和人才流失的恶性循环;(3)经营管理能力风险。经营管理者的经营管理能力涉及对市109、场预测、人才选拨、市场敏感度、管理能力和管理技巧等多个方面; 来自竞争对手的风险。酒店经营过程中, 面临多个竞争对手, 从而会面临巨大的竞争风险。这些风险因素主要有: (1)竞争对手技术实力强弱情况。资金雄厚, 信息网络庞大的竞争对手, 往往对于一个资金状况好或有品牌价值含金量的项目会有较大资源的投入, 有些更是志在必得, 不惜拼命杀价争抢市场。如果与这样的对手硬拼,将会有得不偿失的风险。(2)竞争对手是否有恶意竞争情况。即竞争对手采取恶意手段, 甚至采取非法手段恶意竞争等; (3)同城内酒店数量和竞争程度。一般来说, 参与竞争的对手越多,酒店间的竞争越激烈, 入住率越低, 从而酒店投资的风险110、就越大。(四)来自外界环境的风险。来自外界的风险主要有: (1)政策风险。政策不稳定, 酒店的正常经营管理可能会受到巨大的影响。 (2)经济风险。主要有以下几个方面: 合同风险。如合同履约与变更问题; 争议与索赔; 合同的条款确定等。建设成本风险。包括涉及到酒店经营成本的融资问题; 财务问题; 利率与汇率波动、通货膨胀和物价波动问题等。税收政策的风险。指酒店在经营期内负担的税赋和税率、税种变化的不确定性等; (3)自然条件风险。自然界气候的变化, 灾害的发生和酒店选址, 顾客的便利性等, 是每个项目都无法避免的风险, 对酒店经营管理有着直接的影响。12.2 避规风险措施(1)确定适度的负债规模111、所谓“适度的负债规模”，就是指既能很好发挥负债经营的作用，又能规避负债经营所带来风险的负债规模。在确定适度负债规模时，注意应考虑以下因素。1、资金成本任何一种经营方式，都是希望能以最低的成本换来最大的收益。负债经营也不例外，而在负债经营的成本中也就包括资金成本。酒店的资金成本是资金结构中各类资金的成本的加权平均数，即负债资金成本和权益资金成本的加权平均数。酒店的资金成本是由负债资金成本权益资金成本和比率共同决定的。在负债资金成本和权益资金成本确定的情况下，酒店资金成本随着负债率比率的变化而变化。当资金成本最低时的资金结构即是最佳的资金结构，此时的负债规模也是适度的。2、每股收益负债经营的目的就112、是想获得最大限度的收益，获得的收益越大，这样的负债经营越成功，其对应的负债规模也就是合理的。而一般情况下，普通股股东收益大小是以每股税后净收益来衡量的。因此如果总的收益越大，那么普通股股东收益也就会越大。所以，执行每股收益标准就需要分析不同负债规模下的每股收益的大小，找出在一定收益水平下使每股收益最大时的负债规模，此时的负债规模是适度的。(2)确定合理的负债结构1、酒店的净现金流量在一个酒店的负债中，短期负债最终由酒店经营中产生的净现金流来偿还，所以可用净现金流为基础来确定酒店流动负债水平，进而确定酒店的负债结构。在决策过程中，只要能保证酒店在一个营业周期内需要归还的负债水平小于或等于该酒店的113、营业净现金流量，这样，即使在该年度内酒店发生筹资困难，也能够保证有足够的偿债能力，那么这种负债结构也就是合理的。2、酒店的销售状况酒店的销售状况对负债结构的确定主要体现在以下两方面。一方面，如果酒店的销售程度稳定，说明酒店在未来能够提供的现金流量较为稳定，资金可以顺利回收，可以较多地负担利息。因此，可适当多举借一些短期负债;反之，酒店则应维持较低的短期负债比率，多借入一些长期负债，以尽量推迟偿还期的到来;另一方面，如果酒店的销售收入增长速度较快，由于财务杠杆的作用，使得普通股每股收益的增长速度远大于销售收入的增长速度，那么外部投资者会对酒店的前景看好，愿意继续投资。因此，补偿固定成本和利息支出114、的把握就大，这时酒店可以适当提高短期负债的比率。3、酒店的资产结构由于长期资产的变现能力差，短期资产的变现能力强，而流动负债要求酒店能在短期内筹集足够的资金。所以长期资产比重较大的酒店应少利用流动负债，多利用长期负债；反之，短期资产所占比重较大的酒店，则可更多地利用流动负债筹集资金。4、利率状况由于长期负债的还款期限较短期负债比较靠后，不要求酒店在短期内有足够的净现金流。所以当长期负债的利率和短期负债的利率相差较少时，酒店一般较多地利用长期负债，较少使用流动负债;反之，当长期负债的利率远远高于短期负债利率时，则会使酒店较多地利用流动负债，以便降低资金成本。总之，酒店负债经营，就必须承担筹资风险115、。酒店应在正确认识筹资风险的基础上，重视筹资风险的影响，掌握筹资风险的防范措施，使酒店既获得负债经营带来的财务杠杆收益，同时将风险降到最低，使负债经营更有利于提高酒店的经营效益，增强酒店的市场竞争力。(3)其他风险规避措施1、控制人工成本：控制人工成本，必然涉及到降低工资、减少福利待遇、减少员工数量等。这些措施和举动不仅仅是企业的事情，也牵涉到员工的利益关切，要恰当处理。2、控制投入成本：使用耐磨且经济的材料，从基本的小物件做起，控制成本。3、选择适合地点经营：北京、上海等大城市收益固然高，但市场份额已较满，且成本较高，建议开发新市场以谋求出路。4、培养“一岗多能”的复合型人才：“一岗多能”为116、酒店缩减人员编制提供了途径，也为锻炼员工能力，培养合格的酒店管理人员创造了条件。5、利用品牌，服从管理：利用自身的品牌优势，注重品牌认同，要服从其管理，吸纳酒店管理人才，提高加盟店水准。13 结论集团在各界的支持和帮助下，拟投资1.5亿元在*市*镇建一座四星级酒店。项目建成后将达到年接待人数10万人，实现营业收入4813.73万元，利润2353.79万元，利税848.38万元，解决就业人口260人。项目的投入将提升*市作为旅游市的整体水平。由于*市在高档次酒店接待服务上还是一个空白，加上市场广，所以项目的建设不管对于*市的旅游业还是项目本身都有很大好处。因此，如能按照可行性研究报告中相关内容执行，项目总体上切实可行，建议尽早立项，筹措资金，抓紧实施。