1、旅游发展股份有限公司温泉度假村提升改造项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月旅游发展股份有限公司温泉度假村提升改造项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月121可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论1第一节 项目背景1第二节 项目概况5第二章 xx温泉度假村发展现状及存在的问题10第一节 xx温泉2、度假村发展现状10第二节 度假村存在主要问题12第三章 项目建设的必要性15第四章 市场预测20第一节 旅游市场前景展望20第二节 旅游业发展现状分析23第三节 旅游业预测分析29第四节 旅游SWOT分析33第五章 项目区概况与建设条件40第一节 项目区概况40第二节 建设条件44第六章 建设内容与规模46第一节 发展定位46第二节 提升改造途径47第三节 建设内容及规模52第七章 建设方案55第一节 总图布置55第二节 工程方案57第八章 公用和辅助工程65第一节 给水工程65第二节 排水工程66第三节 供配电工程68第四节 电信工程70第九章 节能节水措施71第一节 编制依据71第二节 节3、能措施72第三节 节水措施73第十章 环境影响评价74第一节 编制依据及原则74第二节 项目所在区域环境质量现状75第三节 项目建设与运营环境影响分析76第四节 环境保护措施81第五节 环境影响评价结论85第十一章 劳动安全卫生消防86第一节 劳动安全86第二节 卫生与消防87第十二章组织机构与项目管理90第一节组织机构方案90第二节 项目管理92第十三章 项目实施进度93第一节 建设工期93第二节 实施进度计划安排93第十四章 工程招标及质量保证体系95第一节 工程招标95第二节 质量保证体系97第十五章 投资估算及资金筹措98第一节 估算范围98第二节 主要编制依据98第三节 投资估算994、第四节 资金筹措101第十六章 效益分析102第一节 经济分析102第二节 社会效益分析106第十七章 项目风险分析107第一节 风险分析概况107第二节 项目主要风险因素识别、估计与评价108第三节 防范和降低风险的对策111第四节 风险结论112第十八章 研究结论和建议113第一章 总论第一节 项目背景一、项目名称xxxx温泉度假村提升改造项目二、承办单位概况建设单位：xx旅游发展股份有限公司建设单位法人代表：xx建设单位概况：xx旅游发展股份有限公司成立于2004年12月， 2009年12月公司完成股份制改组工作，成立xx旅游发展股份有限公司，目前注册资本10000万元，经营范围涉及国内5、国际旅游服务，住宿、餐饮，旅游交通，娱乐，旅游资源开发，服务（涉及前置许可的凭许可证经营），茶叶种植、 茶叶制品生产、加工、销售（分支机构经营）等。公司位于xx风景名胜区核心景区风景秀丽的河东路9号，独享xx独特的地理区位优势和资源优势。公司现拥有大专以上学历员工100多人，专业技术人员150多人，高级职称以上员工10多人，并连续三年上缴税收都超过1800万元。自公司成立之后，就迅速成长为xx风景名胜区唯一的资产优质、人才优越、资本雄厚、收入超亿元的骨干企业，是xx风景名胜区的纳税第一大户，也是九江市十大纳税大户之一。三、可行性研究报告编制依据1、风景名胜区条例；2、国务院关于加快发展旅游业6、的意见（国发200941号）；3、国家旅游局关于进一步促进旅游业发展的意见旅发200751号；4、中共江西省委、省人民政府关于加快旅游产业大省建设的若干意见；5、江西省人民政府关于进一步加快旅游产业发展的意见；6、鄱阳湖生态经济区规划；7、江西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；8、江西省旅游精品线路建设规划纲要9、九江市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；10、xx县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、发展展望；11、九江市旅游发展总体规划（20032020年）；12、xx县“xx百里休闲旅游走廊”总体规划；13、江西省xx县xx温泉度假开发建设详细规划；14、当地的现行建材等7、价格信息；15、其他相关资料和建设单位委托我公司编制项目可行性研究报告的咨询合同。二、项目提出的理由和过程在新世纪新阶段，党中央、国务院把扩大内需、促进消费确立为促进国民经济发展的长期战略方针和基本立足点。旅游业是第三产业的重要组成部分，是世界上发展最快的新兴产业之一，被誉为“朝阳产业”。国务院关于加快发展服务业的若干意见提出，要围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等面向民生的服务业。尤其是鄱阳湖生态经济区规划的批复，标志着建设鄱阳湖生态经济区正式上升为国家战略。鄱阳湖生态经济区是以江西鄱阳湖为核心，以鄱阳湖城市圈为依托，以保护生态、发展经济为重要战8、略构想，把鄱阳湖生态经济区建设成为全国生态文明与经济社会发展协调统一、人与自然和谐相处的生态经济示范区和中国低碳经济发展先行区。作为鄱阳湖生态经济区核心区，九江市在鄱阳湖生态经济区建设中制定了“进一步发挥通江达海的区位优势，加快临港产业开发，积极发展商贸旅游业，建成赣北区域中心城市、现代化港口旅游城市、区域性物流枢纽和长江沿岸重要工业基地”的长远战略。作为一个拥有像xx、云居山、柘林湖等丰富的旅游资源的地级市，优先发展旅游业，培育旅游龙头企业，以一产带动多产，拉动整个区域经济社会发展，一直是九江市发展战略的核心，也体现了时代发展的趋势和人民的愿望。在此背景下，江西省政府和九江市政府多次提出“加9、快旅游配套设施建设，逐步形成一个比较完善的吃、住、行、游、购、娱配套的综合产业体系，着力把旅游业培育成九江市支柱产业”。由于目前九江旅游企业大多分散经营，经营项目单一，而且局限于小的行政区划范围。因此，充分发挥xx旅游资源的整体优势，壮大全市旅游产业，培育九江旅游龙头企业，突破行政区划整合优势旅游资源，是xx旅游发展的必然趋势。xx旅游发展股份公司作为一家涉及国内、国际旅游服务，住宿、餐饮，旅游交通、娱乐，旅游资源开发的大型企业，xx风景名胜区唯一的资产优质、人才优越、资本雄厚、收入超亿元的骨干企业，但由于目前公司业务局限于风景区内，这不但限制企业的进一步发展，也不足以承担引领九江旅游事业发展10、的使命。为突破企业自身发展瓶颈，充分发挥九江温泉资源优势，进一步起到引领全市旅游经济发展，经公司研究决定在xx山南xx县xx通过收购xxxx温泉度假村来实施xxxx温泉度假村提升改造项目。xxxx温泉度假村是国家AAAA级旅游景区，国内首家深度山林温泉，国家四星级温泉酒店，是一家集观光度假、休闲疗养、商务会展、特色美食、运动健身、生态教学与环保宣传于一体的大型综合度假村，xx温泉度假村2005年9月正式对外营业，拥有客房260间，50多个功能各异的露天温泉池及大型冲浪池、儿童水上乐园、蟠龙滑梯、漂流河，可同时容纳3000人沐浴天然温泉。xxxx温泉度假村项目的实施，有效地将温泉的开发和xx特有11、的自然文化景观相结合，有利于丰富旅游产品体系，实现旅游线路的差异化，提升品牌的知名度和吸引力，形成以泉促山，以山带泉，相互促进的发展格局，打造xx独特旅游文化。时过境迁，近年来，随着经济高速发展，人民群众生活水平的日益提高，对休闲旅游服务设施的要求越来越高，传统的“泡汤”式已经不能满足日益增长的温泉旅游需要，故从整体风格、园林环境、温泉项目等方面进行改造和提升，同时为了延伸度假村产业链，丰富旅游产品体系显得刻不容缓。为此，xx旅游发展股份公司经充分酝酿和调研考察后，适时提出xxxx温泉度假村提升改造项目，以综合性五星级温泉休闲度假村为标准建设xxxx温泉度假村，本项目的建设能够极大的满足温泉旅12、游者文化和精神层面的需求，是适应现代温泉旅游市场消费特点的体现，是进一步完善度假村旅游服务功能，提高服务档次，提升xx温泉度假村市场地位，品牌影响力的重大举措。第二节 项目概况一、拟建地点项目拟建地点为江西省九江市xx县xx环山公路xxxx温泉度假村内，详见项目地理位置图。xx县背倚xx，面临鄱阳湖，东与都昌县隔水为邻，西与九江县、德安县接壤，北与xx管理局山体相连，南与永修县湖洲相接。县城距九江市36公里，距南昌120公里，距武汉200余公里。水上逆赣江可直航景德镇、南昌、赣州，入长江黄金水道抵国外口岸。赣、抚、饶、信、修五大水系在县域东南水面束流而东，形成“江湖之会”。高等级旅游公路xx南13、大道联接“昌九”、“九景”高速公路，105国道贯穿全境，京九铁路、九江机场擦境而过。xx位于美丽的xx南端，地处xx、德安、九江县三县交界处，地理位置独特，是贯穿三县的交通枢纽，总面积104平方公里。xx因温泉得名，矿物质丰富的温泉水吸引了许多外地投资商，先后有天沐、xx、阳光、天地、天邑、天池、上海名都等大型度假村都落户xx。二、建设内容与规模根据xxxx温泉度假村“综合性五星级度假村”战略定位，结合xx温泉度假村发展现状及存在的问题，考虑将来一段时期的发展需求，综合多方面因素，重点对xx温泉度假村整体建设规模和档次进行提升，确定项目建设内容主要包括三大工程，具体为：1、整体风格改造提升工程14、（1）改造山江湖酒店2408；（2）改造三江湖宴会厅等1146；（3）改造浴花园4855；（4）御花园、御景楼加层，共1500；2、园林环境改造提升工程（1）改造会议中心4300；（2）扩建国际会议中心4500；（3）新建接待中心1500；（4）改造御家园3314；（5）改造御景楼1540；（6）山江湖宫廷美食坊（扩建）1200；（7）改造水疗馆806；（8）改造会所楼1511；（9）改造静心阁等798；（10）改造现有温泉泡池45个；（11）浴花园加层扩建1500；（12）xx大厦（五星级标准）7300）（13）新建半立体式停车场3000；（14）园林环境改造20000；3、新建功能延伸项目15、（1）欧洲美食购物街1000；（2）休闲娱乐馆2200；（3）改造水上乐园1500；（4）森林浴基地游步道5000m；（5）森林浴基地设施建设5000；（6）文化广场改造3000。4、拆除御宾楼、御轩楼、老洗衣房、员工公寓等建筑物11处，拆除面积为9461；5、总图附属设施及公用辅助工程等。三、主要建设条件项目区进出交通便利，施工所需的各种材料，诸如水泥、砂碎石等当地均能采购，运距较短。施工条件好，项目地块周边水、电、通信、宽带等市政设施均已到位，维护完好，可直接为本项目使用。四、项目总投资与资金筹措项目估算总投资为49250万元，其中：建筑（装饰）工程12843.25万元，设备购置及安装工程16、费4265.61万元，工程其他费32141.14（含收购费3亿元）万元，预备费用915.70万元。资金来源为上市募集资金。五、主要技术经济指标表1-1 技术经济指标汇总表序号项目单位数据备注一总图技术经济指标1项目总用地亩110.92总建筑面积m2441923保留面积m2218924拆除面积m294615新建面积m223200二财务技术经济指标6年销售收入万元224007总成本费用万元13857.168经营成本万元10735.809总投资收益率%15.7510财务内部收益率%12.5811财务净现值万元20193.0712投资回收期年8.76六、主要社会效益本项目的建设对完善xxxx温泉度假村17、服务功能、提高旅游服务水平、提升度假村旅游项目建设品味和档次具有极大的推动作用，为实现“综合性五星级温泉休闲度假村”的战略定位夯实基础，项目的实施，将有力的促进九江市的旅游事业发展，做大做强温泉旅游品牌，加大xx温泉在旅游界的影响力，积极带动旅游相关产业的发展。项目建成后，有利于开拓温泉旅游市场，提高xx温泉在国内外的知名度，扩大企业的影响力，促进xx温泉经济发展。项目的建设对更好地发挥独特的温泉旅游资源优势等方面有着重要的意义。第二章 xx温泉度假村发展现状及存在的问题第一节 xx温泉度假村发展现状一、xxxx温泉度假村简介xxxx温泉度假村是国家AAAA级旅游景区，国内首家深度山林温泉，国18、家四星级温泉酒店，是一家集观光度假、休闲疗养、商务会展、特色美食、运动健身、生态教学与环保宣传于一体的大型综合度假村，注册资本4000万，现有员工500余人。度假村紧靠昌九高速公路和京九铁路，直通环xx公路，距离南昌飞机场约1小时车程，交通极为便捷。度假村已获得多个荣誉奖项，2011年先后被江西省旅游局评为“游客最喜爱的十大赣菜定点推广酒店”、江西省总工会评为省级“工人先锋号”、江西省旅游局评为首批省级旅游度假区试点单位。xx温泉水的温度最高达75摄氏度，常年平均水温为60-65摄氏度，属高温地热资源中的温热水、热水，具有较高开发利用价值。温水碱化度低，每升水中矿物质的含量只有0.3-0.4克19、左右，并有大量的氟、溴、碘等十多种对人有益的微量矿物元素。区内地热资源主要由地下淡水及部分海水渗入混合，并经深部循环加热形成，矿化度高达4.154.70，硬度为25.2127.38，虽不能饮用，但可作为洗浴、医疗浴、取暖疗养等用途，对高血压、冠心病、心脑血管、风湿病、皮肤病等有一定疗效，最大日出水量：自流总量5000吨/日，平均用水量：单井开采量900吨/日，平均日用水量：600吨/日。二、经营状况xxxx温泉度假村于2005年9月26日正式对外营业，拥有260间风格雅致的各类客房；50多个功能各异的露天温泉池及大型冲浪池、儿童水上乐园、蟠龙滑梯、漂流河，可同时容纳3000人沐浴天然温泉；山江20、湖大酒楼，有大小会议室6个，豪华包间12间，可同时容纳300人，最大会议厅可同时容纳700人开会、聚餐；并有可同时容纳300多辆各类车型的大型停车场。度假村目前主营业务主要包括三个部分：客房、餐饮、温泉洗浴，近三年经营情况见表2-1。表2-1 近三年经营情况表名称08年09年10年客房收入7,740,1666,809,9157,630,382接待人数82,96264,28269,252餐饮收入7,802,7077,177,5769,016,920接待人数214，804151,551185,764温泉收入19,703,07621,545,62921,990,482接待人数204,064222,021、41239,293按摩收入1,814,8831,807,4001,767,183礼品店收入1,000,3631,121,708922,368亲亲鱼收入636,830670,126613,391黑泥收入107,802171,215103,748三、客源状况度假村温泉客源主要以江西、湖北、安徽三省的旅游团队、散客为主，江苏、浙江、上海的旅游团队为辅。停留时间一般在6小时左右；餐饮客源以本地政府机关、企事业单位为主，会议、旅游团队为辅；客房客源以xx、九江本地商务客人为主，南昌、九江的会议团队以及江苏、湖北、安徽的旅游团队为辅。在停留时间上，会议团队一般3天左右，旅游团队一般在14小时。从各类客源的22、消费情况看，旅游团队消费内容一般是温泉，二次消费能力不足，本地商务单位的消费能力好。四、员工状况度假村实行全员劳动合同制，员工按照与公司签订的劳动合同承担义务和享受权利。截止 2010 年 12 月底，根据公司提供的花名册清单，公司员工的专业结构，如下表2-2：表2-2 公司员工专业结构专业类别人数（人）所占比例（%）高级管理人员82.27%中级管理人员6017.00%温泉部5315.01%房务部5214.73%营销中心226.23%餐饮部3810.76%财务中心277.65%技术中心6518.41%VIP会所51.42%行政后勤236.52%合计353100%第二节 度假村存在主要问题结合对23、xx温泉的发展现状、温泉旅游产业的发展趋势可以看出，xx温泉的主要业务为温泉洗浴及相关的住宿和餐饮服务，根据其业务性质，较依赖于旅游人群的认知度及与旅行社的合作关系。整体发展还存在以下问题：一、缺乏科学合理的温泉发展规划，规模档次低温泉属于非普遍性存在的旅游资源，不可再生，具有稀缺性， 因此温泉旅游资源开发前需要进行高水平的统筹规划，确保稀缺资源的科学、合理利用，发挥最大的效益。一方面xx温泉度假村开发前并没用明确的目标市场，几乎面向所有大众人群，缺乏正确的市场定位，针对细分市场的温泉产品几乎没用，所以在经营过程中没有形成自己的稳定性优势客源，突显不出自身的服务特色。另一方面，没用对度假村的整24、体规划布局无合理的规划，相关的配套设施没有起到在客流高峰期分流客人的作用，整体流程设计不合理，例如泡汤区内无正式的餐厅，用餐需要集中在山江湖餐厅，在客流高峰期经常造成游客拥挤，严重影响度假村的服务质量和水平。此外，硬件设施建设、布局、装修档次较低，难以提高度假村营业收入。二、温泉产品单一，缺乏新意从温泉旅游的发展趋势来看，温泉旅游同会议、养生、娱乐、运动、休闲等模式结合将是温泉旅游的新增长点。度假村以温泉为主，但同其他模式结合度远远不够，例如度假村会议中心规模非常有限，会议接待能力差，会议收入少；缺少体检中心等养生和健康管理的场所，温泉旅游的深度产品开发欠缺；虽然度假村有配备网球场，但位置离泡25、汤区太远，使用率低。从温泉旅游的季节性看，度假村每年接待量最高的季节为每年的第一季度及第四季度，而第二、第三季度接待量较平均，为高峰时的一半左右，没有特别为温泉淡季开发的经营项目。可以看出，度假村的旅游产品还比较单一，经营项目太单薄，功能少，大多局限于洗浴游泳等功能方面，辅助少量的按摩、黑泥和鱼疗收入，辅助收入占主营收入的比例相当低，休闲、健身、观光、科普等产品还很不到位。在产品设计上还未深层次挖掘xx的地方文化，未能很好地整合温泉资源和地域文化资源，缺乏个性化、品牌化和互补性。因此，对于xx温泉来说，急需丰富温泉的经营项目。三、缺乏鲜明的品牌形象，知名度低一个旅游景点若要能够持续发展，文化是26、一个不可缺少的要素，而对于xx温泉来说，正是缺乏这种文化的内涵，仅仅用温泉作为吸引游客的元素，其附加价值体现得并不明显。整个度假村的宾馆、饭店以及其他建筑虽然造型均采用了欧式风格，但各建筑单体无自身特色，建筑主题及造型风格特色不突出，且总体上未统一，相互之间不够协调，未能营造出整体氛围。因此，突破单纯的温泉概念，突出温泉的独特性和不可复制性，树立鲜明的品牌形象就显得异常重要。四、管理模式落后，从业人员素质不高旅游属于劳动密集型企业，进入旅游业的从业人员门坎较低。xx温泉度假村的服务人员多数是当地居民，普遍受教育程度低，没有受过正规的服务行业的学习与训练。受到淡旺季客流量明显的影响，加上度假村未27、能合理对淡旺季的员工进行安排，造成员工淡季失业，旺季超负荷工作，员工流失率高。度假村无法系统地培养服务人员的专业服务技能、服务意识和服务水平，员工培训没有稳定的基础，难以全面提升度假村服务质量。第三章 项目建设的必要性温泉旅游作为一种休闲养生、解压和治疗身心疲惫的方式，是一种高级的享受，符合人们的休闲、养生和度假需求，很自然地它开始受到了越来越多人士的青睐。自上世纪90年代以来,随着我国东南沿海地区和内陆大中城市人均GDP开始突破国际上公认的度假旅游3000美元门槛值,以及休假制度的调整,休闲度假旅游在我国迅速兴起,成为旅游业的主要形式，温泉旅游也随之发展起来。随着旅游休闲化时代的到来，我国温28、泉地的开发也从最早的单一疗养地开发，到后来的观光旅游地开发、主题温泉度假地开发，转变为近年来的大型休闲娱乐综合度假地开发。当前，我国温泉休闲旅游资源开发呈现出数量增多、规模扩大、结构优化、综合性强的特点，逐渐向产业化方向发展。很多温泉旅游区已经逐步摆脱单一洗浴健身的功能，形成了集休闲度假、保健疗养、观光娱乐于一身的综合功能性休闲度假目的地。部分地区依托温泉旅游资源，已经形成了以休闲、度假为主体的地方支柱产业，并且在发展中注重延伸产业链，丰富附属产品，获取综合效益，如广东御温泉系列、河北平山温泉群等。据有关资料显示，2007年我国温泉休闲旅游企业接待总人数2100多万人次，年销售收入近40亿元，29、延伸产业链产值500多亿元。事实证明，温泉旅游产品的开发，不仅丰富了旅游产业内涵，为我国现代旅游业的转型升级和新时期的新发展注入了新的活力，同时，扩大了内需，拉动了消费，优化了相关地方产业结构，创造了大量就业机会，增加了地方财政收入，推动了一批具有温泉旅游资源的边远贫困地区通过开发温泉资源走上了脱贫致富的道路，显示了强劲的经济社会效益。毋庸置疑，在我国经济社会快速发展的大环境下，温泉经济大有可为。江西省目前已探明拥有90处天然出露的温泉（25以上），主要分布在全省8个设区市的41个县（市），呈现南比北多、西比东多的特点。其中，仅有10%的温泉开发成熟，绝大部分处于浅开发或待开发的状态，发展潜力30、巨大。本项目建设地点就在著名的xx风景区附近，能够将温泉的开发和xx特有的自然文化景观相结合，有利于丰富旅游产品体系，实现旅游线路的差异化，提升品牌的知名度和吸引力，形成以泉促山，以山带泉，相互促进的发展格局，打造xx独特旅游文化。项目的建设符合旅游消费发展的趋势，同当地现有旅游资源和文化紧密结合，对于江西省乃至整个中部地区的温泉旅游都具有重大意义。一、是构建鄱阳湖生态经济区，实现江西绿色崛起的推动器国务院已于2009年12月12日正式批复鄱阳湖生态经济区规划，标志着建设鄱阳湖生态经济区正式上升为国家战略。“十二五”时期，是我省推进鄱阳湖生态经济区建设重要时期，是加快转变发展方式的攻坚时期，更31、是全面建设小康社会的关键时期，实现科学发展、进位赶超、绿色崛起是当前及今后的主要任务。根据规划，在鄱阳湖生态经济区建设中，九江要“进一步发挥通江达海的区位优势，加快临港产业开发，积极发展商贸旅游业，建成赣北区域中心城市、现代化港口旅游城市、区域性物流枢纽和长江沿岸重要工业基地”。九江有着xx、云居山、柘林湖等丰富的旅游资源，作为在鄱阳湖生态经济区建设中的排头兵，培育旅游龙头企业，壮大旅游市场有着重要意义。xx是九江旅游的一个窗口，更是江西旅游的一张世界级名片，在全国乃至全球旅游市场中有着重要的地位。但目前当地旅游企业大多分散经营，经营项目单一，而且局限于小的行政区划范围。因此，必须为充分发挥x32、x旅游资源的整体优势，壮大九江市游产业，培育旅游龙头企业，是xx旅游发展的必然趋势。项目建设以发展温泉旅游为立足点，主动联合xx、xx县、浔阳区，发起成立鄱阳湖生态旅游龙头联盟，提出让游客“登xx、游西海、泡温泉、逛浔阳”， 能够树立鄱阳湖生态旅游新形象，有效加快发展温泉旅游发展，对于繁荣旅游经济，转变经济发展方式，培育新的经济增长极，实现江西绿色崛起具有十分重要的意义。二、是提升xx旅游的档次，促进我省旅游市场的繁荣的需要随着生活条件的改善，国民旅游的目的已从“观光”转向“休闲”。休闲旅游不象观光旅游那样强调看到具体的风光，而是注重身心的放松，旅游者是想通过旅游去走进自然，回归自然，追求一种33、平和、宁静、舒心的意境，其最终目的是要在无污染的自然环境中增进身心健康。温泉旅游作为新兴的旅游主题，是温泉养生功能与休闲度假旅游的完美融合，将成为21世纪最盛行的旅游方式之一。我省以山岳型旅游景区为主，旅游季节性非常明显，一般310月份为旅游旺季，11月2月份由于气候偏冷，游客稀少。而温泉旅游恰恰是在秋冬季节最具吸引力，让游客在寒冷的秋冬季感受到浓浓的暖意，能有效弥补我省秋冬季旅游吸引力不足的问题。xx有丰富的自然文化资源，慕名到观赏风景的游客很多，但温泉旅游的发展规模同现有的温泉资源不相匹配。xx旅游要实现丰富旅游产品体系，旅游线路的差异化，提升品牌的知名度和吸引力，必须大力发展温泉旅游，形34、成以泉促山，以山带泉，相互促进的发展格局。此外，温泉旅游涉及“行、泡、疗、健、吃、住、购、娱”等要素，产业链长，延伸性强，具有就业容量大、门槛低、范围广等特点，对不同类型、不同层次的劳动力都有需求，直接为居民提供多种就业岗位，能够有效促进当地经济的发展。三、是增强企业竞争力，实现企业发展的需要江西旅游一直立志让江西立足本土资源特色，打造康体养生温泉、山水观光温泉、商务会议温泉、文化体验温泉、农家个性温泉、特种时尚温泉等。目前，江西省旅游局已在明月山温泉和xxxx温泉试点省级温泉旅游度假区建设。早在2005年xxxx县温泉四星级酒店就有5家，与温泉有关的宾馆和房地产有十多家。xx温泉临近的xx天35、沐温泉占地面积达到500亩，年接待量达4000人，经营项目丰富包括温泉、客房、水上乐园、养生保健、旅游度假、餐饮、商务会议、娱乐、高尔夫练习场等，业务总收入将达7亿元，净利润将达2亿元，为周边居民提供就业岗位400多个。无论是建设规模和经营状况都远优项目建设对象。因此，项目的实施能够有效提升xx温泉度假村的整体规模，解决经营项目单一、功能缺失、档次低等一系列问，开发出不同消费时段、不同消费档次、不同消费内容的系列产品，形成xx县又一品牌温泉，提升企业竞争力，增强全县在温泉旅游方面整体竞争实力。此外，项目实施单位xx旅游发展股份公司目前的经营范围虽涉及国内国际旅游服务、住宿、餐饮、旅游交通、茶业36、娱乐等领域，但仅限于xx风景区内，还不足以承担引领九江旅游事业发展的使命，投资开发建设位于xx山南xx县境内的xxxx温泉度假村提升改造项目是公司谋划进一步发展的重大举措，项目的建成，不仅能够完善公司的服务功能、提升公司的地位，而且可以为投资者带来丰厚的利润。综上所述，本项目的建设是十分必要的。第四章 市场预测第一节 旅游市场前景展望一、旅游市场前景展望综述随着我国全面建设小康社会不断推进，旅游业面临重大发展机遇：经济持续快速增长，必将对旅游需求增长发挥基础性的支撑作用；城乡居民收入将稳定增长，到2020年人均GDP将达3500美元左右甚至更多，这将进入世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段；37、国家扩大内需的经济发展方略和加快推动服务业的发展，将为旅游业进一步发展创造新的机遇；对外开放的进一步扩大，将为我国旅游业在国际市场和世界舞台更好地发挥作用，创造更为有利的条件；我国政通人和，社会安定，将成为世界上最安全的旅游目的地之一；随着对现行休假制度的完善和带薪休假制度的落实，将形成巨大的国内旅游消费市场。随着世界经济缓慢复苏，旅游业发展仍将继续保持上升态势，其主要表现在：1、旅游业仍将保持高速增长。在保持国际旅游竞争力的同时，国内旅游、出境旅游将步入快速发展时期。我国旅游市场将从以入境旅游为主导、国内旅游为基础，发展到国内、入境、出境三大旅游市场共同发展。2、旅游产品的竞争由规范化、程序38、化的竞争阶段进入个性化、特性化、精品化、专业化以及文化品牌的竞争阶段。旅游市场开始从大众化旅游阶段向细分化旅游阶段转化，即旅游市场的发育逐步走向细分化，主要体现为需求的个性化和旅游产品的定制化。在传统的观光旅游持续增长的同时，休闲度假旅游将快速发展。与现代生活方式紧密相关的旅游新业态将大量涌现。城乡居民出游的选择将更趋多样，旅游产品的供应将更加丰富和充裕。3、旅游者的旅游目的从看热闹向看门道转化。第一代游客的旅游目的是满足好奇心，观光、度假、消遣；第二代游客则以满足求知欲，获知识、得信息，领略异地他乡情趣为目的。4、我国旅游业的产业功能从经济功能阶段向经济功能为主、多种功能共同发挥作用阶段转变39、。我国旅游业在今后一段时期要完成促进旅游产业体系建设，全面提升旅游产业素质，综合发挥旅游产业功能三大任务，达到建设世界旅游强国，培育新型重要产业的战略目标。5、国家休假制度改革的深化，将推动我国旅游业从“观光时代”向“休闲度假时代”转变。这包括一年中的几个长假和多个双休日。在短假里，部分游客会以两天到两天半的时间游程，选择有丰富的人文积淀和浓郁的风俗民情出游目的地。随着大交通网络逐步形成，必将会成为越来越多都市人选择在双休日前来旅游的地方。二、温泉旅游前景展望目前，我国旅游业正处于转型期，旅游产品的升级，由观光旅游转为休闲旅游，进而上升为度假旅游便成为此关键时期的突出特点。与此同时，我国旅游市40、场也从观光旅游形态向休闲度假旅游形态过渡。在这种新的市场需求催生下，现代温泉旅游一改传统的单纯“泡汤”式，逐步演变为以健康为主题的休闲度假旅游时尚，成为转型期炙手可热的一种新型旅游产品，从而极大的满足了旅游者文化和精神层面的需求，适应了现代旅游市场消费的特点。温泉旅游将温泉的养生、保健功能与度假休闲完美的融合在一起，集养生、保健、美容、休闲、度假、商务会展等多功能于一体，通过提供系列化的服务使消费者获得一种全新的体验和感受。巨大的吸引力促使我国温泉旅游消费群体不断得到扩大，焕发出新的生命力。温泉旅游作为一种休闲养生、解压和治疗身心疲惫的方式，是一种高级的享受，符合人们的休闲、养生和度假需求，很41、自然地它开始受到了越来越多人士的青睐。温泉旅游者正从专门化、特殊化的消费群体向大众化发展。正是基于这种需求的变化，“医疗保健文化”和“休闲文化”逐渐成为了现代社会温泉旅游的核心主题。温泉休闲度假旅游的一类消费群体是商务旅游者和会展旅游者。随着经济的发展和对外开放的不断深化，国内国际的商务旅游和会展旅游必将日渐增多。这两部分旅游者的共同特点是，消费水平高、逗留时间长、非基本旅游消费支出比例大，同时比较注重文化品位。商务会展旅游者的消费能力是一般旅游者的4-5倍。商务旅游者公务之余最喜欢的活动就是购物、观光、美食、保健和娱乐等。南方的商界人士则更注重修心养性，往往喜欢在休假、运动、养生保健活动中谈42、生意。这些正是温泉度假旅游的特长所在，这里同样潜藏着温泉旅游的巨大商机。温泉旅游是以感受温泉沐浴文化为目的，将原先单一疗养的物化享受，提升到符合现代消费的文化和精神层面，以健康为主题，达到养生和休闲效果的时尚体验旅游，是温泉与旅游相结合的产物，是休闲度假旅游的重要组成，是适应我国从观光旅游为主向观光与休闲度假旅游并重转化需求的重要旅游产品。第二节 旅游业发展现状分析旅游休闲产业是近代工业文明的产物，或者更确切地说，它是现代社会的产物。它发源于欧美，19世纪中叶初露端倪。进入20世纪，随着科学技术的快速发展，与休闲相关的产业便逐渐的应运而生，20世纪70年代进入快速发展时期。旅游休闲产业是指与人43、的休闲生活、休闲行为、休闲需求（物质的与精神的）密切相关的产业领域，特别是以旅游业、娱乐业、服务业为龙头形成的经济形态和产业系统，已成为国家经济发展的重要的支柱产业。在欧美国家，旅游休闲产业十分发达，据有关数据表明，美国的旅游休闲产业已处于国民生产总值第一的位置，其就业人口占全部劳动力的四分之一。近十几年来，发达国家的休闲产业进入高速发展的新时期，随着工作时间的减少，共享工作已应运而生。比如，在美国、法国、德国等国家目前正普遍实行各种工作制。政府认为：缩短工作时间，可以减少失业，政府以较少的财政支出争取公众和个人的更大支持，使休闲产业发展更快。据联合国世界旅游组织最新发布的统计显示，跟200944、年相比，国际旅游出游人数去年增加6.7%，或5800万人次，达到9亿3500万人次，这个数字比经济危机前2008年的9亿1300万人次还要高。2010年我国全年国内出游人数达21.0亿人次，比上年增长10.6%;国内旅游收入12580亿元，增长23.5%。2010年我国累计入境旅游人数达到13376.22万人次，同比增长5.76%。其中，外国旅游者2612.69万人次，同比增长19.10%。本节将从江西省、九江市旅游市场发展现状以及江西省温泉旅游现状等方面对项目市场进行分析。一、江西省旅游发展现状江西有良好的生态环境。江西山色葱郁、风景秀丽。全省有4处世界遗产（xx、三清山、龙虎山、龟峰）、245、处世界地质公园（xx、龙虎山）；12个国家级风景名胜区；8个国家级自然保护区；44个国家级森林公园。有全国最大的淡水湖鄱阳湖和风景如画的柘林湖、浓淡相宜的仙女湖等。全省森林覆盖率60.05%，居全国前列。新世纪以来，在省委、省政府的正确领导下，全省上下认真贯彻落实省委、省政府关于建设旅游休闲后花园、加快培育旅游支柱产业的战略决策，旅游业有了长足进步，在全省经济社会发展中发挥着越来越重要的作用。2000至2010年，全省旅游总收入由134.6亿元提高到818.32亿元，增长了6倍；接待入境旅游者人数和外汇收入分别由163057万人次、6234万美元提高到1140792万人次、34630万美元。旅46、游总收入占全国旅游总收入由2.98%上升至5.21%，占全省地区生产总值由6.72%上升至8.66%，为全省地区生产总值中第三产业的16.47%上升至26.22。可见，旅游业已成为我省经济社会发展的强力引擎。二、九江市旅游发展现状九江，以其丰富的旅游资源和优越的地理位置而具备发展旅游业的坚实基础和良好条件。20多年来，九江旅游业取得了长足的进步，为促进我市对外开放和经济建设发挥了积极作用，但总体发展水平相对滞后。为了更好地利用我市旅游资源与区位交通两大优势，九江市委、市政府早在2000年就颁发了关于加快旅游业发展的决定的文件，确定了把旅游业培育发展成为我市经济支柱产业的战略目标。境内以xx、鄱47、阳湖和长江为主体构架，蕴涵着优美秀丽的自然风光、精巧典雅的名胜古迹和丰饶别致的物产风情。九江市依山傍水，为人杰地灵之地，古往今来，众多文人墨客，名宦巨贾，大德高僧因这秀丽的风景而留连忘返，留下了丰富的文物古迹，为九江市积累了众多的历史财富。无论自然旅游资源还是人文旅游资源，九江市在全国均可居于前列；而自然和人文旅游资源的完美结合，则是九江市旅游傲立于全国旅游胜地之中的最大优势。无论是xx，鄱阳湖还是长江沿岸景区，其自然风光的独特韵味，与历史上在这里留下的人文景观相得益彰；同时九江市城市自身就是一个拥有悠久历史和众多古迹的历史名城。九江市的旅游资源还具有很大的开发潜力。xx、长江、鄱阳湖以及浔阳48、古城共同架构成“一山独耸，二水合流”的大尺度旅游空间和“山在城边、城在水边、水在城中”的独特城市风貌，蕴藏着数量丰富、品位高雅、特色鲜明的旅游资源，如xx是我国首批国家级风景名胜区，1991年被评为中国旅游胜地40佳，1996年联合国科教文组织批准为“世界文化景观”，列入世界遗产名录。但目前的开发极为有限，仅仅是山顶的旅游景点建设比较成熟，还有许多风景秀丽，文化内涵丰富的处女地未开发。另外，鄱阳湖、长江沿岸、九江市内的风景区都存在开发程度有限、开发层次较低的问题，无论是外延式还是内涵式发展，其可挖掘可发挥的空间都很大，如能加大开发力度，注重营销，则发展的潜力将是巨大的。2010年，九江市全年接49、待旅游总人数为1977.88万人次，增长29.6%。其中境外游客25.05万人次，增长13.9%；国内游客1952.83万人次，增长29.8%。全年旅游总收入为142.95亿元，增长23.3%；其中外汇收入9046.93万美元，增长16.6%。根据九江市旅游“十一五”规划远景目标可知，预计到2020年，九江市年接待入境旅游者可达80万人次，国际旅游外汇收入2.6亿美元，接待国内旅游者可达3000万人次，国内旅游收入320亿元人民币，旅游业总收入可达340亿元，使旅游业真正成为九江市国民经济重要的支柱产业。三、江西省温泉旅游发展现状江西目前已探明拥有90处天然出露的温泉（25以上），主要分布在全50、省8个设区市的41个县（市），呈现南比北多、西比东多的特点。其中，仅有10%的温泉开发成熟，绝大部分处于浅开发或待开发的状态，发展潜力巨大。立足本土资源特色，打造康体养生温泉、山水观光温泉、商务会议温泉、文化体验温泉、农家个性温泉、特种时尚温泉等一直是江西省旅游局重点打造方向。目前，已在明月山温泉和xxxx温泉试点省级温泉旅游度假区建设，为了将江西建成全国著名的温泉度假旅游胜地和温泉旅游产业强省，全省将建设7个温泉旅游度假 （示范）区，15个温泉旅游特色镇，36个重点温泉旅游度假村，累计带动社会投资1000亿元。在发展目标上，提出创建2个5A级、15个4A级以温泉为主体产品的旅游景区。规划到251、013年，全省温泉旅游实现年接待游客1200万人次，温泉旅游综合收入110亿元，占全省旅游总收入的8%，直接间接就业人数达到36万。到2015年，实现接待人次达到1800万，综合收入180亿元，直接间接带动60万人就业。通过三至五年的努力，把江西建成全国著名的温泉度假旅游胜地和温泉旅游产业强省。三、xx县旅游发展现状xx县面积894平方公里，人口24万，依山傍水，坐北朝南，气候宜人，区位独特，交通便捷，历史悠久，文化厚重。既占世界文化景观之秀美，又领中国最大淡水湖之浩淼，集名山、名湖、名瀑、名泉、名人、名镇、名寺、名观于一地，旅游资源得天独厚，异常丰富，素以数量多、种类全、品味高而著称。具体概52、括为：一大瀑布、两大峡谷、三大国宝、四大名泉、五大丛林。全县景区面积达200平方公里，占xx山体的51%和鄱阳湖水域的10%，现已开发出秀峰、观音桥、太乙村、桃花源、温泉度假村、南康古城、水上乐园、沙湖山湿地生态旅游候鸟观赏区等十大景区，80多处景点、400多个景物景观。优质的旅游资源、一流的旅游产品，决定了xx是块风水宝地，是人们观光度假休闲旅游的好去处。近年来，xx县委、县政府根据全县旅游资源拥有情况，相继提出了“大办旅游”和“旅游兴县”发展战略，xx县旅游业发展呈现了前所未有的发展态势，旅游经济迅速成为县域经济的支柱产业。天沐温泉、xx温泉建成后迅速成为江西旅游品牌，并在2006年底顺利53、通过了国家4A级景区的检查验收和四星级度假式酒店的申报；天地温泉、阳光温泉、步红温泉、天福温泉等相继建成投产。近几年来，全县已累计引进旅游项目60多个。其中超亿元项目18个，超5亿元项目6个，超10亿元项目3个，累计投资超100亿元人民币。自2007年以来，xx县先后获得“中国生态旅游大县”、“中国十佳休闲旅游名县”、“中国最具发展潜力的旅游大县”、“中国最具魅力的旅游大县”和“江西旅游强县”等称号。到目前为止，全县有四星级宾馆4家，三星级宾馆6家，可接待游客的床位9000余张，农家乐饭店14家。到明年，还将有1家白金五星级、1家五星级和3家四星级宾馆已对外试营业。2006年10月xx旅游接待54、境内外游客人次首次突破100万，至2010年全县接待旅游人次达532.2万人次;门票收入3.1亿元，旅游行业直接吸收社会就业人员近万名，初步完成了从“接待事业型”到“一般产业型”，再到培育“支柱产业型”的转变升级过程。表4-1 2003-2010年xx县旅游人数和旅游收入情况项目名称单位2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年旅游总收入亿元0.190.330.510.841.181.62.23.1旅游总人数万人次4760.1586.4128.6180.1241.2380532.2图4-1 2003-2010年xx县旅游人数和旅游收入情况第三节 旅游业预测55、分析社会指标的数量化预测模型一般都以指标的历史数据序列为样本，从中探索其自身发展规律，即一般建立的是以年份为自变量的时间序列模型。本项目预测采用xx县统计数据为基准，经统计软件试验，采用基年（2003年）为数据点1，其它根据年限递增，更符合实际，且数据更为精确。因此在报告统计分析中，在进行一元回归与指数平滑法进行预测时，自变量（X）均采用基年2003数值为1，以后逐年增加。1、一元回归预测模型本次预测中，采用线性模型、一元二次模型进行的回归预测图见下图。图4-2 xx县旅游总人数一元一次线性回归预测图4-3 xx县旅游总人数一元二次线性回归预测2、指数平滑曲线预测模型指数平滑法是在移动平均法基56、础上发展起来的一种方法，实质上是一种特殊的加权移动平均法。它一般适用于时间序列长期趋势变动和水平变动事物的预测。指数平滑曲线模型预测图见图4-4所示。图4-4 xx县旅游总人数指数平滑法预测由图4-24可看出，一元二次线性回归预测和指数平滑法更符合趋势发展，其可决系数R2接近1，可决系数反映多个自变量对因变量的联合的影响程度。一般说来，可决系数越大，自变量对因变量的解释程度越高，自变量引起的变动占总变动的百分比高，反映拟合优度非常好。因此，本项目采用一元二次和指数平滑的平均值作为预测结果。表4-2 xx县旅游人数预测情况一览表年份旅游人数预测情况（万人）序列实际值一元二次指数平滑平均值200357、1472004260.152005386.420064128.620075180.120086241.22009738020108532.220119677.6735.8706.7201210860.21046.3953.32013111066.31487.81277.1由上表可知，2012年xx县旅游人数预测可达到1277.1万人次。按照2010年旅游人均消费58.2元计算，至2012年，旅游总收入收入可达到7.4亿元，按照3040%左右温泉旅游，即温泉旅游客源市场将达到383.1万人，温泉旅游经济竟将达到2.6亿元。此外，根据xx近三年接待的游客量分别为20万、22万和24万，呈现出小规模58、上升的趋势。随着提质和扩容计划的实施，日接待容量将增加了4000人，通过产品的丰富和参与性项目的增加，全天候营业环境提升，年营业天数可增加到350天左右，游客接待量将迅速增加，预计三年内年接待量将达到60万人次，再过三年将达到100万人次。第四节 旅游SWOT分析xxxx温泉度假村提升改造项目，旅游竞争力分析采用SWOT分析方法进行分析，分析项目的优势（S）、劣势（W）、机会（O）和威胁（T）。一、优势1、生态优势xx县地处匡山蠡水之间，生态环境优良。大气质量常年保持在级以上，森林覆盖率达30.7%。属亚热带季风区，气候温和，雨量充沛，年均降水量为1437毫米，年平均气温15-18，年平均日照59、数1932小时。沿湖沙山为全省风洞，是江西第一个风力发电实验区。辖区内xx群峰竞秀，千米以上高峰达17座，拥有xx最高峰汉阳峰，海拔1474米。山涧水系发达，xx诸多峡谷，数十条港涧，总长200多公里，地表水年径流量达5.25亿立方米，水能蕴藏量为1.6万千瓦。中部玉京山、东牯山、华林山、黄龙山、沙山等，绵延数十公里，蕴藏丰富的非金属矿产资源，主要有花岗石、青石、钾长石、石灰石、高岭土等，其中花岗石储量达15亿m3，青石储量达1.1亿m3。有鄱阳湖220公里湖岸线，捕捞水面58.2万亩，盛产珍珠、甲鱼、鳜鱼、银鱼、螃蟹、虾等淡水珍品。2、自然景观资源优势钟灵毓秀，xx县拥有卓绝的自然景观。国务60、院确定的382平方公里的xx风景名胜区，有200平方公里的范围在xx境内，一大瀑布（“飞流直下三千尺”的李白瀑布）、两大峡谷（桃花源、栖贤两大峡谷分别长12公里和6公里）、三大国宝（国家级文物保护单位白鹿洞书院、观音桥、秀峰摩岩石刻）、四大名泉（温泉、天下第一泉谷帘泉、天下第六泉招隐泉、聪明泉）、五大丛林（秀峰寺、归宗寺、栖贤寺、万杉寺、海会寺），闻名遐迩。xx富氡温泉，与陕西华清池、西班牙比里牛斯温泉并称为世界三大名泉，水温常年保持在68-72，含有30多种对人体有益的矿物质和微量元素。鄱阳湖丰水季节浩浩荡荡，横无际涯。34平方公里的沙山，绵亘12公里的沙滩岸线，颇具塞北风光。湖区内8万亩湖61、洲湿地，涨水为湖，冬涸为洲，为举世闻名鄱阳湖湿地，每年数十万只候鸟在此越冬，有鸟类150多种，世界珍禽10多种。3、人文景观优势 “采菊东篱下，悠然见南山”。古往今来，踏访田园诗人陶渊明故里的名人雅士，诸如李白、苏轼、朱熹、黄庭坚、米芾、王阳明、李时珍、董奉、徐霞客等，或吟诗、或讲学、或游历；达官显要冠盖如云，历代帝王李璟、康熙，近代名人周恩来、朱德、刘少奇、蒋介石、冯玉祥等，或避暑、或考察，留下了大量诗词歌赋。咏xx诗文共2500篇，有1800篇写在xx，xx摩崖石刻1300帧，其中700帧在xx。中国文学名篇中，陶渊明桃花源记、归去来兮辞、李白望xx瀑布、周敦颐爱莲说、苏东坡题西林壁，都诞62、生在这块土地上，被收入我国大、中、小学教科书的名篇达七篇，全国罕见，县级唯一。4、区位交通优势xx县位于江西省北部，背依xx，面对鄱阳湖。县城距九江市36公里，距南昌120公里，距武汉200余公里。水上逆赣江可直航景德镇、南昌、赣州，入长江黄金水道抵国外口岸。赣、抚、饶、信、修五大水系在县域东南水面束流而东，形成“江湖之会”。高等级旅游公路xx南大道联接“昌九”、“九景”高速公路，105国道贯穿全境，京九铁路、九江机场擦境而过。5、企业自身优势xx旅游发展股份有限公司拥有xx景区旅游交通环保车专营权40年、xx景区出租车经营权40年，xx百幢直管旧别墅的开发经营权、景区内“云雾山泉水”，以及中63、国十大名茶之一的“xx云雾茶”的统一管理与经营权。同时，作为xx管理局重点打造的引领xx旅游、江西旅游乃至中国中部旅游走向世界的旗舰式企业，其在资源和政策上优势明显。6、广阔的客源市场项目位于江西省九江市，目前客源主要仍以省内为主，省外以湖南长三角、珠三角等市场为主。随着xx旅游经济的持续升温，品牌影响力的不断扩大，旅游接待能力和服务水平的进一步提升，其向东可辐射以上海、杭州、南京为主的长三角经济区，向南可辐射广州、深圳等为主的珠三角经济区，向西可辐射长株潭城市圈，向北可辐射合肥、武汉等中部城市。尤其是长三角和珠三角，人口众多，生活富裕，出游意愿高，消费能力强，为温泉旅游提供了广阔的客源市场。64、7、项目战略定位准确项目依托温泉资源特色，打造综合性五星级温泉休闲度假村，其主要表现在：综合性功能上的综合性，包括温泉养生、康体休闲、水上运动、商务会议、文化体验、生态美食、特色购物等旅游功能；五星级硬件设施、软件服务、文化价值和环境氛围等要达到五星级度假村的标准；温泉休闲度假村形成以温泉为核心，以休闲、度假为卖点，以高档度假村为载体的精品旅游度假村，成为xx最具吸引力的精品项目。因此，清晰的战略定位有助于充分发挥企业的核心竞争力。二、劣势1、旅游接待能力弱xx温泉度假村占地面积偏小，受到容积率的限制，日最大游客接待量仅为3000人，这在一定程度上造成增加营业面积和提升综合性功能的困难，制约了65、度假村的进一步扩大规模。2、配套设施少，旅游产品单调xx温泉度假村以温泉为主，但与养生、运动、会议、休闲、健康管理等内容相对偏少，旅游产品单调、不丰富。度假村目前只有温泉、餐饮和客房，辅助少量的按摩、黑泥和鱼疗收入，辅助收入占主营收入的比例相当低，充分说明度假村开展的旅游项目还太单薄，亟待扩展新的产品，以丰富温泉旅游。3、从业人员素质不高，人力资源匮乏项目所在xx县经济发展水平以及其城市的发展程度、发展规模都不具备吸引优秀人才加盟当地旅游业的魅力，这就为人才的引进造成了障碍。故xx温泉度假村的服务人员多数是当地居民，普遍受教育程度低，没有受过正规的服务行业的学习与训练，服务意识较低。受到淡旺季66、客流量明显的影响，加上度假村未能合理对淡旺季的员工进行安排，造成员工淡季失业，旺季超负荷工作，员工流失率高。三、机遇1、温泉旅游经济的兴起随着人们生活水平的提高，21世纪是一个人类共同追求健康的世纪。温饱已经不过多关注，倍加关注的健康休闲养生成为人们生活时尚，人们越来越关注健康方面的投资。温泉可以增加全身血液循环促进新陈代谢，一种静态的自然运动，而且因为浮力的作用，人的肢体和器官处于最小的负荷之下，温泉水的维护中安全是绝对有保障的对休闲与运动的人和处在亚健康状态”下的人们来说，静态的健康运动无疑是非常适合的。温泉旅游是旅游者以体验温泉，感悟温泉沐浴文化为主题，达到温泉养生、休闲、度假为目的的旅67、游。随着假日经济的兴起，温泉独具的集旅游、休闲、健身于一体的功能。温泉旅游作为旅游产品的升华和发展，旅游产业的新宠儿，除旅游观光外，具有极明显的保健功能，这是其它旅游项目所无法比拟的优势，已经成为各大旅行社省内游增长最快的板块，是21世纪旅游度假的一大热点， 2、鄱阳湖生态经济区的逐步推进2009年12月12日，国务院正式批复鄱阳湖生态经济区规划，标志着建设鄱阳湖生态经济区上升为国家战略。九江市是鄱阳湖生态经济区建设的主战场，xx县被纳入环鄱阳湖生态经济区重点规划范围，随着“十二五”时期鄱阳湖生态经济区建设逐步推进，生态旅游概念深入人心，这必将为项目的发展提供了坚实的战略支持和强大的发展动力。68、3、昌九城际铁路的开通南昌至九江的城际铁路已于8月开始开通试运营，设计最高时速250公里、被誉为我省第一条城际高铁的昌九城际铁路开通后，使南昌到九江仅需40分钟。昌九城际铁路开通，将有效改善项目的外部交通条件。四、威胁1、同质竞争威胁各地旅游业竞争日趋激烈，分割了原有的旅游市场。旅游者对旅游产品有了更大的选择余地，要求旅游产品有更丰富的内涵，更大的魅力，更高的标准，以激发出游力。由于与周边旅游客源市场趋同，旅游资源和产品部分同质等原因，尤其是面对xx天沐温泉、明月山天沐温泉、福泉山庄等竞争对手，如何与周边温泉旅游形成良好竞争与合作并存的关系，将是未来企业发展亟待解决的问题。因此，在发展过程中通69、过产品差异化配套组合、深挖个性、特色等途径将竞争矛盾有效转化为合作共赢关系，建立产品互补、客源共享、品牌共铸的区域旅游业的良好发展机制，这是未来发展的重点。2、服务管理质量提升的威胁随着江西旅游大发展，旅游业走向品牌化、国际化是必然趋势，提升服务管理质量标准，并达到国际水平是必然要求。尤其是xx温泉度假村定位为综合性五星级度假村，以这一标准进行考量，度假村内无论是衣、食、住、行等行业的硬件或软件服务管理质量亟待提升。第五章 项目区概况与建设条件第一节 项目区概况一、地理位置xxxx温泉度假村位于xxxx县xx，环山公路以西，天恒温泉以南，庐邑温泉以北 。地点紧靠昌九高速公路和京九铁路，直通环x70、x公路，距离南昌飞机场约1小时车程，交通极为便捷。 二、历史沿革xx县建县千余载。xx县：据今县释名：“境内有落星石，县志，今名德星石，五代杨吴因置xx镇。宋改县，有落星湖，一名落星湾，在县南，鄱阳湖之随地异名者也”。东与都昌县隔湖相望，南止永修县，西邻九江、德安两县，北接xx区。自古为“南国咽喉，西江锁钥，江右之门户”。商周为扬州之域，战国属楚，秦汉归九江郡辖。五代十国吴杨溥大和年间（公元929-835年）设xx镇，宋太平兴国三年（公元978年）升镇为县。后历设南康军、南康路、南康府，辖xx、都昌、建昌、安义诸县，府、军均治于xx。民国初废南康府，属浔阳道。建国后属九江市。三、自然条件1、地71、形地貌xx县西北倚傍xx，地势西北高，东南低，大部分乡镇均滨临鄱阳湖。大地构造位置属扬子准地台（级）下扬子凹陷（级）与江南古隆起（级）间；次级构造属xx隆起（为主）与鄱阳断陷之间，赣南大断裂北端西侧。全县海拔千米以上的山峰有17座，最高峰为汉阳峰，海拔1474米。xx县区内中元古界双桥山群（包括混合花岗岩）及第四系广泛分布，双桥山群面积225.71平方公里（其中包括混合花岗石21平方公里、变流纹斑岩43公里），第四系417.29平方公里，水面237.1平方公里，震旦系第三系零星分布，面积13.9平方公里。2、气候条件xx县属中亚热带潮湿天气，处东亚季风区，雨量充沛，日照充足，年均温度18，年降72、水量1437.1毫米，年平均气温15至18，1月份平均气温4.5，7月份平均气温29.2。3、水文条件xx县的水系分两大块, 一是xx山南及中部丘陵的涧、港水流, 二是鄱阳湖过境水流。全县长度在2 公里以上的涧港有20 条, 总长178 公里。其中集水面积在10 平方公里以上的河港有: 横塘港、长虹港、流澌港、长垄港、垄中港、钱湖港、秀峰港、花桥港、陈家港、虎口冲港。江西的赣江、抚河、饶河、信江、修河五大水系, 在县境东南部的扬澜水域交汇, 古称“江湖之会”。此外, 还有博阳河、杨柳津河, 分别从土牛嘴、沙湖山流经县内。xx县主体湖泊为鄱阳湖的一部分, 面积373.38 平方公里。4、自然资源73、土地资源xx县地处江西北部，东西宽35公里，南北长52公里，总面积894平方公里。全县土地总面积73971.2公顷。全县土地总面积中，耕地14867.2公顷，占土地总面积的20.10%；园地764.4公顷，占1.03%；林地22509.2公顷，占30.43%；牧草地3.8公顷，占0.01%；居民点及工矿用地3804.3公顷，占5.14%；交通用地777.7公顷，占1.05%；水域26782.7公顷，占36.21%；未利用土地4461.9公顷，占6.03%。水力资源xx县水资源包括地表水、地下水和温泉水。县境地表水的补给来源为大气降水，地表水年径流量达5.25亿立方米，水能蕴藏量为1.6万千瓦。74、全县年水资源量45179 万立方米, 其中地表水36452 万立方米, 地下水8591 万立方米, 温泉水136 万立方米。此外还有鄱阳湖年过境水量1494亿立方米。全县水能理论蕴藏量16080 千瓦, 可开发量6582 千瓦。此外，县内还有丰富的热水储层，分布在东西向狭长沟谷中，自第四系粘土、砂砾石层中涌出，伴有串珠状气泡溢出，泉水无色、透明，具硫化氢，平均水温65，水质为重碳酸钠型水。目前探明的地热水地质储量（C级）允许开采量3725立方米/日。矿产资源xx县地质条件独特, 形成了大量的、种类繁多的非金属矿产。金属矿产则种类很少, 量也甚小。非金属矿产20 余种, 矿产地60 处。非金属矿75、产有: 花岗石(含辉绿岩)、板石(含陶粒板岩)、钾长石、高岭土、脉石英、熔炼水晶、硅砂(含建筑砂)、石灰岩、白云岩、含磷灰石岩、石墨、绿柱石、云母、石榴子石、十字石、天然油石、钛铁矿砂、砖瓦粘土及卵石等。植物资源xx县有裸子植物9 科34 属95 种, 被子植物154 科864 属2015 种, 共计2110 种。其垂直分布特征, 在海拔600 800 米为黄山松与马尾松过渡带, 之上为黄山松和阔叶树林, 之下为马尾松、杉木及阔叶树混交林。县境原始森林植被属亚热带常绿落叶阔叶混交林类型, 如今在xx垄和东牯山林场依然保存有数万亩原始植被类型。由于低海拔区受人为因素影响, 原始植被被次生林型马尾76、松等替代, 而形成次生结构林种。全县林地面积355638 亩, 森林覆盖率652%。动物资源xx县有陆地动物有兽类14 种、蛇类8 种、昆虫类16种、鸟类38 种、家禽家畜类11 种、两栖动物11种。水生动物鱼类25 科118 种, 虾类6 种、蟹类2 种、贝类9 种。属国家一类保护动物有白鹤、中华鲟、云豹; 国家二类保护动物有穿山甲、江豚、水獭等; 国家三类保护动物有黄鼬、豹猫、三宝鸡等。四、社会经济2010年全县生产总值达33.44亿元，是2005年的3.08倍，年均增长15.7%；人均生产总值12862元，是2005年的2.84倍，年均增长15.6%；财政总收入达4.174亿元，是20077、5年的3.68倍，年均增长29.7%，其中地方财政收入达2.68亿元，是2005年的3.2倍，年均增长26.3%；社会消费品零售总额达8.89亿元，是2005年的2.39倍，年均增长19%；固定资产投资达44.2亿元，是2005年的4.9倍，年均增长37.7%；五年累计引进国外、境外资金14546万美元，是前5年的2.5倍，引进县外资金72.54亿元，是前5年的2.3倍；2010年出口总额1.06亿美元，是2005年的32倍。三次产业结构由“十五”末的27.3:39.5:33.2调整为“十一五”末的12.2:38.9:48.9。第三产业快速发展，比2005年提高15.7个百分点。旅游业发展势头78、强劲，2010年旅游接待人数达532.16万人次，是2005年的5.3倍，年均增长40%，旅游直接收入3.09亿元，是2005年的6.8倍，年均增长46.7%；工业总量不断扩张，实现工业总产值65亿元，是2005年的5倍，年均增长37.8%，规模以上工业增加值达11.1亿元，是2005年的9.3倍，年均增长56；农业基础地位进一步加强，农业综合生产能力逐步提高，粮食产量稳中有升，农业产业结构不断优化。现代商贸物流业、服务业和新型产业日渐繁荣。第二节 建设条件一、交通条件1、对外交通条件xx县内有北京至广州的105国道，紧靠昌九高速公路，至九江机场、xx火车站30分钟，至九江火车站、九江码头、九79、江市区40分钟，至昌北机场仅需80分钟，水上运输四通八达，自古有“南国咽喉、西江锁钥”之称，交通十分便利。2、区内交通条件xx温泉度假村紧靠环山公路，靠近环xx一级公路，公路交通便捷。度假村距昌九（南昌-九江）高速公路7公里，至九江48 公里，九江机场20公里，昌北机场70公里，地理环境优越。二、供电供水1、供电项目供电由xx县市政电网供应，能够满足项目用电需求。2、供水项目地用水由xx县市政供水系统沿环山公路接入，能够满足项目用水需求。三、通信条件中国移动公司和中国联通公司在xx制高点设置了信号发射基站，在xx县旅游公路沿线的彭坊、刘坊、田心、古庙等处设置了信号发射基站分支点，实现了度假村内80、通讯信号的全覆盖。四、地震根据地震建筑抗震设计规范（GB50011-2001，2010版），xx县的抗震设防烈度小于6度，设计基本地震动参数加速度值小于0.05g，可不考虑地震设防措施。五、施工条件项目建设所需砂、砂砾、片石等材料，本地近处可采挖，资源丰富，运距短，水泥、钢材等材料可本地采购，供应有保障。第六章 建设内容与规模第一节 发展定位一、发展定位xx温泉占地面积较大，建设的空间较大。温泉水温为70，最大出水量5000吨/日，目前平均用水量为600吨/日。目前已开发的项目主要包括泡温泉、餐饮、客房等三个部分，其中泡温泉是公司的主营收入。从xx温泉接待状况和产品组织分析，xx温泉目前处于温81、泉旅游开发的第二个阶段保健阶段，温泉产业的经济效益还没有充分体现出来，旅游带动性有限，旅游综合效益基本没有发挥，造成整体效益不佳。从xx温泉的发展空间和温泉资源空间分析，xx温泉还具有较大的发展空间，通过有效的改造、整治和提升，xx温泉有条件、有潜力建设成为一个中等规模、五星级、综合性、温泉休闲度假旅游精品项目。最终实现温泉发展的最高阶段娱乐为主体的阶段。结合以上分析，将xx温泉发展定位为：综合性五星级温泉休闲度假村。定位诠释：1、综合性功能上的综合性，包括温泉养生、康体休闲、水上运动、商务会议、文化体验、生态美食、特色购物等旅游功能； 2、五星级硬件设施、软件服务、文化价值和环境氛围等要达到82、五星级度假村的标准；3、温泉休闲度假村形成以温泉为核心，以休闲、度假为卖点，以高档度假村为载体的精品旅游度假村，成为xx最具吸引力的精品项目。二、主要功能构成根据“综合性五星级温泉休闲度假村”的定位，xx温泉应在旅游功能上形成以温泉度假为核心，以休闲娱乐、康体养生、商务会议、美食购物等为支撑的多功能精品温泉度假村，如表6-1表6-1 xx温泉旅游功能定位功能体系旅游功能核心内容核心功能温泉度假温泉泡浴、别墅温泉、森林浴、日光浴、健康管理、养生套餐支撑功能休闲娱乐SPA、美容、KTV、演艺、水上娱乐、森林游乐、儿童游乐、乡村休闲商务会议会议、论坛、商务、会展、宴会、节会节事运动康体健身运动、水上83、运动、球类运动、MINI高尔夫运动、拓展运动辅助功能美食购物赣菜、特色小吃、xx特产、纪念品文化体验演艺观赏、温泉文化、养生文化、xx文化、xx县文化第二节 提升改造途径根据xx温泉现存的问题和未来建设的目标，xx温泉应从整体风格、园林环境、温泉项目等方面进行改造和提升，同时为了延伸温泉产业链，应新建相应的项目。一、整体风格改造提升国际上高档度假村在整体氛围营造、建筑风格和室内装饰方面都非常讲究，并总体形成一种易于感知和认同的风格。国内温泉建设的风格也大多学习国外顶级的度假村的建筑风格，如夏威夷风格、巴厘岛风格、地中海风格、马尔代夫风格、日本风格等等。通过精心的打造和建筑，温泉度假村也能形成外84、观优美、内容精致、舒适健康的度假氛围，得到游客的喜爱和市场的认可。比如天沐温泉的日式建筑风格、金叶子温度的巴厘岛风格等。目前xx温泉虽然具有一定的规模，总体上也参考了北欧的风格，但建筑整体的风格没有特色，不能给游客留下深刻的印象。同时，建筑外观、色彩、体量、单体特色方面也相当缺乏，与环山大道之间没有较好的景观面，游客不易得到度假村放出的视觉冲击，大大影响游客的本底感知。目前主体建筑均为三、四层建筑，在环山大道上不易看清，在众多竞争者中难以突出其重要的地位，应对整体建筑进行总体改造的提升。按西欧宫廷建筑的要素对度假村的主体建筑进行改造和提升，使总体上形成独特的建筑风格，引起游客的关注。使xx温泉85、的视觉冲击力超过天沐温泉。加高现有建设的层数，使过往游客能在较远较宽的范围内看到温泉度假村。扩大会议中心的规模，形成多种类型的会议室，满足市场的需求。结合宴会需求，建设大型多功能厅。二、园林环境改造提升目前进入度假村的路较窄，入口景观非常普通，广场景观较差，大树较少，游客行走其中舒适度差，不能形成度假村的良好氛围，应对园林景观进行较大的改造的提升。结合西欧宫廷园林风格对现有广场园林、温泉内部园林进行全面改造的提升，通过种植大树阵、找寻大花棚等手法，营造良好的园林景观，形成浓郁而优美的度假氛围。国际会议中心：扩大提升会议中心的档次，达到召开大型国际会议的要求。接待中心：扩大接待中心的规模，植入文86、化的内涵，营造文化氛围，增加文化展示区。按五星级酒店标准改造提升御家园、御景楼等。通过加高楼层增加酒店的规模。山江湖宫廷美食坊：增加餐饮建筑面积，扩大接待规模，形成赣菜坊、湖鲜坊、意大利餐厅、咖啡厅、法国餐厅、xx家菜坊等特色餐厅，涉足不同层次、不同类型游客的需求。改造提升现有温泉泡池，将泡池与欧洲宫廷园林结合起来，形成具有典型特点的宫廷温泉。改造现有水疗馆，提升水疗的内容和服务水平。通过在山边建立半立体式停车场，扩大温泉停车场的容量。三、新建功能延伸项目欧洲美食购物街：沿广场东侧的小溪进行整体改造，形成欧洲风情、多级迭水、桥桥相连的欧洲美食购物街，推出各国美食、特色小吃、xx旅游纪念品、本地87、特色产品、温泉旅游纪念品等。结合建设小型广场，能举办美食节会。梦幻欧罗巴剧场：在会议中心设置剧场，装备全套现代化多媒体设备，能满足现代歌舞表演和大型晚会的举办。幻影欧风：创作一台大型的突出温泉文化和欧洲宫廷文化相结合的舞台表演音乐剧，在晚上演出。健康体验中心：在接待大厅的二楼新建一处健康体验中心，面向都市白领、高收入亚健康群体推出保健养生旅游套餐。动感水上乐园：整合现有造浪池，改造形成环形溶洞漂流，增加大型滑水设备。细胞美容馆：引进先进的韩国汗蒸美容设备，结合香薰、精油、负离子等设备，形成生态养生理疗馆。中医保健馆：引入中医理疗保健的技术，开展中医保健理疗产品。运动健身馆：在会议中心的地下层，88、建设运动健身馆，包括健身房、击剑馆、沙弧球馆、室内GOLF球电子挥杆馆、保龄球馆、手动足球、斯诺克、乒乓球室、羽毛球室。保健按摩中心：开发保健、按摩、桑拿等项目。休闲中心：将接待中心的二楼开发成休闲中心、包括足疗馆、影剧院、网吧、书吧、棋牌室等。森林浴基地：在山上森林中修建步道，按国际标准建设多条森林浴步道，设置健身道、平衡神经锻炼场、绿视场；负离子浴场：引水形成瀑布产生高浓度空气负离子，同时，利用电子发生器，形成高浓度负离子，设置休息椅，为保健疗养游客提供森林疗养。精油SPA：利用植物精油的疗养保健功效，开发精油SPA，结合抗衰老细胞美容，开展美容养生。文化广场：在入口、广场、接待中心、美食89、街等相应的区域，建设多种文化解说系统，对温泉文化、养生文化、xx文化、xx文化进行系统解说，增加文化内涵。名人墙：设置名人墙，请来过xx的尊贵客人留下手印，形成xx独特的文化景观。 四、温泉改造以后的经营项目综合改造提升后xx温泉，功能得到加强，服务范围扩大，可推出“温泉+N”的旅游产品体系。温泉娱乐：温泉+演艺（欧陆风情舞表演）休闲娱乐：温泉+演艺+中西式美食休闲度假：温泉+演艺+美食+客房温泉养生：温泉+演艺+康体养生+美食+客房康体健身：温泉+演艺+健身+运动商务会议：温泉+会议+演艺+美食亲水休闲：水上游乐+演艺+美食+文化 第三节 建设内容及规模本项目主要对xx温泉度假村整体建设规模90、和档次进行提升，根据项目的发展定位以及提升改造的途径，本项目建设内容包括游客服务点、景区道路、停车场、供电、供水等设施。结合xx温泉度假村发展现状及存在的问题，考虑将来一段时期的发展需求，综合多方面因素，提出本项目的主要建设内容与规模。具体如下：一、整体风格改造提升工程按西欧宫廷建筑的要素对度假村的主体建筑进行改造和提升，使总体上形成独特的建筑风格，引起游客的关注。使xx温泉的视觉冲击力超过天沐温泉。建设内容有：1、改造山江湖酒店2408；2、改造三江湖宴会厅等1146；3、改造浴花园4855；4、御花园、御景楼加层，共1500；二、园林环境改造提升工程1、改造会议中心4300；2、扩建国际会91、议中心5000；3、新建接待中心1500；4、改造御家园3314；5、改造御景楼1540；6、山江湖宫廷美食坊（扩建）1200；7、改造水疗馆806；8、改造会所楼1511；9、改造静心阁等798；10、改造现有温泉泡池45个；11、浴花园加层扩建1500；12、xx大厦（五星级标准）7500）12、新建半立体式停车场3000；13、园林环境改造20000；三、新建功能延伸项目1、欧洲美食购物街1000；2、休闲娱乐馆2500；3、改造水上乐园1500；4、森林浴基地游步道5000m；5、森林浴基地设施建设5000；6、文化广场改造3000；四、需要拆除的建筑 由于度假村受到场地的限制，服务整92、体改造的大局，需要将以下现有部分建筑进行拆除：1、御宾楼：2752；2、御轩楼：1643；3、商店：215；4、老洗衣房：174；5、PA工作间：84；6、老员工食堂：724；7、员工公寓：2717；8、接待中心：311；9、仓库：218；10、新做冷菜间：35；11、洗衣锅炉房588。第七章 建设方案第一节 总图布置一、总平面指导思想本项目建设按照“统一考虑、统筹规划、合理布局”的原则，结合xx温泉度假村的现状与发展，在有限的用地和资金许可的前提下，最大限度地提高使用面积，合理布局。项目科学利用xx的旅游资源和温泉资源，创造西欧宫廷建筑风格, 进一步完善温泉度假村的各项硬件设施，从而提升整体93、档次和品位；使整个度假村既满足使用功能的需要,又促进xx旅游发展股份有限公司事业的协调发展。二、总平面建设原则1、建设规模以提升度假村整体档次的需要为前提，尽量利用现有建筑设施，减少拆除重建；2、新建设施尽量与景区的原有风貌、氛围和周边居民生活环境相协调，与度假村改造后风格相统一；3、以人为本，构建流线清晰、使用安全的功能体系；4、度假村内基础配套设施布局合理、避免重复建设。三、总平面布局本项目度假村规划面积为约110余亩，场址位于环山公路以西，天恒温泉以南，庐邑温泉以北。临近昌九高速和京九铁路。项目用地中多为山丘地势，四周山峦起伏，平面布置采用依山就势的形式布置，由低至高依次布置商务接待区、94、餐饮住宿区、娱乐休闲区和森林浴基地。度假村商务区设于紧邻大门处，建筑沿主路单侧布置，依次为会议中心、接待中心；餐饮住宿区位于中部，建筑沿xx广场环形布置，由西向东布置有山江湖酒店、浴花园、御花园、御景楼、xx大厦等建筑；娱乐休闲区位于餐饮住宿区西北面，布置有温泉及其他休闲娱乐设施，其中露天温泉区五十多个功能各异的露天温泉池犹如落花飘叶般点落在山林中；基地最高处为森林浴基地。项目设停车场二处、一处位于xx广场东北部，另一处设于xx大厦以西。停车场地采用生态停车场的方式。度假村大门设于环山公路上，项目会所入口根据地形特征采用平坡式和台阶式相结合的布置手法，做到自然与人相融合，自然连接。四、总图主要95、数据及指标表7-1 总图主要数据及指标表序号项 目单 位数 量备注1用地面积m273939.05约110.9亩。2总建筑面积m244192其中保留建筑的改造面积为20678。其中保留面积m221892拆除面积m29461新建面积m2232003建筑占地面积m2170004道路面积m2133105绿化面积m2295806容积率-0.67建筑密度%238绿地率%40第二节 工程方案本项目工程为xxxx温泉度假村提升改造项目，包括新建工程和改建工程两大部分。新建工程为延伸温泉产业链，应新建相应的项目，丰富休闲娱乐设施，扩大接待能力，开发旅游相关项目。改造工程为：对度假村从整体风格、园林环境、温泉项目96、等方面改造提升。一、新建工程1、欧洲美食购物街沿xx广场东侧的小溪进行整体改造，形成欧洲风情、多级迭水、桥桥相连的欧洲美食购物街，推出各国美食、特色小吃、xx旅游纪念品、本地特色产品、温泉旅游纪念品等。结合建设小型广场，举办美食节会。建筑为单层建筑，采用砖混结构，建筑面积为1000。2、休闲娱乐馆建设休闲娱乐馆，设置有休闲中心、包括足疗馆、影剧院、网吧、书吧、棋牌室等。建筑为4层建筑，采用框架结构，建筑面积为2200。3、xx大厦按五星级酒店标准新建xx大厦，建筑为12层，采用框剪结构，建筑面积为约7300。拟依山就势布置，形成度假村内标志性建筑。建筑布局采用自然形态布局手法配植景观植物，形成97、步移景换、空间丰富的景观效果。4、新建接待中心扩大接待中心的规模，新建接待中心1座，植入文化的内涵，营造文化氛围，增加文化展示区。新建建筑为2层建筑，采用砖混结构，建筑面积为1500。5、新建半立体式停车场本项目在森林浴基地入口处建设半立体式停车场1处，便于旅游车辆的停放，建筑面积为3000；停车场基层采用水泥稳定粒料、石灰粉煤灰稳定粒料或级配粒料，厚度20，面层采用碾压混凝土结构，厚度8。6、森林浴基地游步道修建森林浴基地游步道5000m，根据xx山麓森林的特点，沿山麓设置中式园林曲线环绕游步道和休息设施。步道路面采用页岩、青石板或者鹅卵石、木栈道等方式修筑，路幅约3米。便于观光旅游、休闲健98、身。休息设施包括休息长廊和观景平台，让游人更好地观赏、品味大自然与人文艺术相结合的美景。7、森林浴基地森林浴基地设施建设5000；在山上森林中修建步道，按国际标准建设多条森林浴步道，设置健身道、平衡神经锻炼场、绿视场；8、文化广场改造度假村文化广场改造面积为3000。在入口、广场、接待中心、美食街等相应的区域，建设多种文化解说系统，对温泉文化、养生文化、xx文化、xx文化进行系统解说及名人墙。加宽进入度假村道路，改造入口广场景观，种植大树，对园林景观进行较大的改造和提升。景墙构成由钢木构架、伸缩门、绿篱穿插其中，两端也是由整石砌筑，中间有花岗石干挂而成。二、整体风格改造提升工程按西欧宫廷建筑的99、要素对度假村的主体建筑进行改造和提升，使总体上形成独特的建筑风格，引起游客的关注。使xx温泉的视觉冲击力超过天沐温泉。建设内容有：1、改造山江湖酒店改造山江湖酒店，通过对御家园的内部装修，外部造型均进行提升改造，使酒店达到五星级酒店标准，改造面积为2408。2、改造三江湖宴会厅等改造山江湖酒店，通过对三江湖宴会厅等的内部装修，外部造型均进行提升改造，使酒店达到按五星级酒店标准，改造面积为1146。3、改造浴花园按五星级酒店标准改造提升浴花园，通过加高一层楼层增加酒店的规模，新建面积为4855。4、御花园、御景楼加层按五星级酒店标准改造提升御花园、御景楼，通过加高一层楼层增加酒店的规模，使整个客100、房达到500间。新建面积为1500。5、改造会议中心扩大和提升现有会议中心的规模，植入文化的内涵，营造文化氛围，增加文化展示区。改造建筑面积为4300。6、扩建国际会议中心扩大提升会议中心的档次，达到召开大型国际会议的要求，能同时接待3000人规模。新建建筑为4层建筑，采用框架结构，建筑面积为4500。7、改造御家园按五星级酒店标准，对御家园的内部装修，外部造型均进行提升改造，建筑面积为约3314。8、改造御景楼按五星级酒店标准，对御家园的内部装修，外部造型均进行提升改造，建筑面积为约1540。9、山江湖宫廷美食坊（扩建）增加餐饮面积，扩大接待规模，形成赣菜坊、湖鲜坊、意大利餐厅、咖啡厅、法国101、餐厅、xx家菜坊等特色餐厅，涉足不同层次、不同类型游客的需求。10、改造水疗馆改造现有水疗馆及相关设施，对御家园的内部装修，外部造型均进行提升改造，提升水疗的内容和服务水平，建筑面积为约806。11、改造会所楼按五星级酒店标准，对会所楼的内部装修，外部造型均进行改造，建筑面积为约1511。12、改造静心阁等按五星级酒店标准，对会所楼的内部装修，外部造型均进行改造，建筑面积为约798。13、改造现有温泉泡池改造提升现有45个温泉泡池，将泡池与欧洲宫廷园林结合起来，形成具有典型特点的宫廷温泉。14、改造水上乐园建设动感水上乐园，整合现有造浪池，改造形成环形溶洞漂流，增加大型滑水设备，建筑面积为约1102、500。15、浴花园加层按五星级酒店标准改造提升浴花园，通过加高一层楼层增加规模，新建面积为扩建1500。16、园林环境改造本项目园林环境改造面积为约20000，主要是对度假村内裸露的土地和步行道的两侧进行绿化，在绿化布局上，以景区边界带状背景林与成片的植被景观为基础，小片的种植为点缀并考虑不同季节开花植物的搭配，使四季有不同的观赏景观，同时在成片的植被种植时，进行色叶的协调与对比，形成优美的观叶林。道路两侧根据地势和景观需要设计不同风格的绿化内容，达到或开畅、或闭合的效果和意境，使观赏和分区作用有效结合。树种采用当地乡土树种。17、拆除工程本项目由于用地面积有限，为提升改造度假村整体环境及新103、建部分功能建筑，对部分原有建筑进行拆除，具体为御宾楼2752；御轩楼1643；商店215；老洗衣房174；PA工作间84；老员工食堂724；员工公寓2717；接待中心311；仓库218；新做冷菜间35；洗衣锅炉房588。三、建筑设计在度假村各单体设计（含改造）中，单体建筑遵循美观、实用和节约资源的原则。度假村提升改造整体以西欧风格为主，同时添加xx特色、温泉旅游等因素。平面设计中遵从建筑特定功能要求，合理布置出入口，门厅以及各主要功能用房。立面设计中遵循简洁，明快，大气，富有时代特征和鲜明个性的现代建筑设计要求，突出建筑自身特有的文化内涵和品位。各单体建筑立面设计既注重该建筑与度假村内其他建筑104、风格协调，采用现代建筑和处理方法，强调建筑的虚与实，光与影，节奏与韵律以色彩之间的变化，注重立面各部分层次的变化，着重对建筑的尺度、比例、外墙材料的质感及色彩对比，使各个建筑要素有机结合起来，形成一个有机整体，从而达到完美统一的现代化立面效果。四、结构设计本项目新建建筑工程防雷分类为三类，建筑物设计使用年限为50年，基础采用独立基础。1、设计荷载的取值楼面活荷载标准值均按建筑结构载规范(GB50009-2006)要求取用。楼面活荷载标准值：阳台： 2.5 KNm2会议室 2.0 KNm2走廊、楼梯、门厅 2.5 KN/m2卫生间 2.0 KN/m2上人屋面 2.0 KNm2不上人屋面： 0.5105、 KNm2其他未说明荷载均按建筑结构载规范要求取用。2、风荷载根据建筑结构荷载规范GB50009-2006，基本风压值取基本风压为：50年一遇 WO=0.4KN /m2，地面粗糙度类别为B类。3、雪荷载 根据建筑结构荷载规范GB50009-2006基本雪压值取0.40KN KN/m2采用，屋面积雪分布系数按建筑结构荷载规范取用。4、抗震设计根据建筑抗震设计规范GB50011-2008版附录A，本工程按丙类建筑进行抗震设防，按抗地震基本烈度7度标准进行抗震设防。5、增层加固设计（1）为进一步提高整体性，增加层设置钢筋混凝土圈梁，使增层部分新增荷载均匀传到基础上，防止增层后产生不均匀沉降，圈梁应作106、内外墙设置； （2）铲除屋面防水层，减轻增层部分自重，承重墙可采用承重多孔空心砖，非承重可采用石膏板、加气混凝土等轻质材料，屋面结构采用轻钢屋架承重体系； （3）增层部分结构上保持一致，上下对应，在原结构上直接增层时，原地基基础和承重结构保持统一，窗口位置设置和原建筑应相同，烟囱及上下水管、煤气、暖气、电器设备的布局要考虑原有系统的布局和走向，尽量做到统一； （4）在对地基基础及墙体强度进行复核验算并满足抗震设防要求后，可采用轻质高强材料来砌筑增加层墙体，当个别墙段基础强度不足时，可先进行局部加固处理； （5）若建筑经长期使用，墙体强度下降较大，增层验算时，上部结构的砌体强度降低1020，通过107、试验确定准确的砌体结构承载力，墙体强度不足，为提高墙体的承载力和稳定性，从增层建筑的安全储备考虑，采用在原墙两面加钢丝网水泥砂浆的办法加强。第八章 公用和辅助工程第一节 给水工程一、建设依据（1）中华人民共和国消防法；（2）城市给水工程规划规范（GB50282-98）；（3）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；（4）室外给水设计规范（GB50013-2006）；（5）室外排水设计规范（GB50014-2006）；（6）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（7）国家相关规范标准。二、水源目前项目所在地已连接xx市政给水管网，接入管管径为DN150，室内接入水压达到0.30108、MPa。三、水质自来水为生活饮用水源。四、水量本项目生活用水主要为住户生活用水和绿化浇洒用水，该地块按新增接待量1000人/日，每人日用水量按50L/d，未预见用水量按0.1算，预测最高日用水量为约50m3/d，日变化系数去1.3，则日均用水量为38.5m3/d。五、供水方式给水管网采用环状加支状的供水方式，对于供水安全要求较高的用户采用环状布置。六、消防给水室内消火栓系统设计流量为10L/S。室内消火栓布置保证室内任何部位有两支水枪的充实水柱同时到达。消防箱内将同时配置消火栓、水龙带、水枪、消防卷盘、手提式灭火器以及消防泵启动按钮。室外管网呈环形布置，管径为DN100。室外消防用水按同一时间109、内火灾次数为二次，一次消防用水量按25L/S计。七、管材设备室内生活给水采用PP-R管，室外给水要求用钢丝网骨架塑料复合管，管道采用电熔连接。第二节 排水工程一、建设依据（1）中华人民共和国消防法；（2）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；（3）室外排水设计规范（GB50014-2006）；（4）国家相关规范标准。二、污水量本项目污水均为生活污水，生活污水排水量为50m3/d，污水排放系数采用0.80，则污水排放量为约40m3/d。三、雨水量雨水系统设计参数：暴雨水量计算采用下式计算：Q=qF式中 ： Q雨水量（L/S） q暴雨强度(L/（sha）) 径流系数，取0.70，绿地取110、0.15。 F汇水面积(ha)其中q(暴雨强度)参照修水县暴雨强度公式计算： 式中： P设计重现期,取5年。t设计暴雨历时，取10分钟（min）；t=t1+mt2t1暴雨初期雨水地面流行时间，取10mint2雨水管内流行时间（min）m折减系数，暗管取m=2.0暴雨强度q=435.7(L/Sha)四、屋面雨水排放经收集后采用内落式镀锌钢管排至室外与地面雨水一起排入雨水管网，就近排入市政雨水管网。五、排水体制项目区内排水系统为雨、污分流制，排水管网为暗管为主，部分地段采用明沟。污水排入污水管网，餐饮废水经隔油池处理后纳入污水系统；场地雨水经绿地或渗透性路面回渗地下；部分屋面雨水经处理后接入室外水111、体，供绿化浇洒等用途，泾流雨水经管道分区收集后排入沿道路敷设的雨水管网。六、管材室外排水管为HDPE双壁波纹排水塑料管（S2级），承插胶圈连接。第三节 供配电工程一、建设依据（1）城市电力规划规范（GB50293-1999）；（2）城市电网规划设计导则（SD157-85）（3）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；（4）供配电系统设计规范（GB50052-95）；（5）低压配电设计规范（GB50054-95）；（6）建筑物防雷设计规范（GB50057-94）（2000年版）；（7）建筑照明设计标准（GB500342004）；（8）建筑物防雷设计规范（GB50057-94）（2000年版112、）；（9）国家相关规范标准。二、电源本项目用电来自xx县变电站，项目场址已有10kV电力线接入至基地10kV变配电室，变配电室设于会所。依据项目设计及其他相关设施对电力的需求新配置2台10/0.4KV节能型油浸式（或干式）变压器及其他相关设备，并考虑未来建设留有余量及扩容空间。三、用电负荷本项目供电频率为50Hz5%。工程包括普通照明、应急照明、场内道路照明、景观照明等。建筑物内消防及重要用电设备（报警电源系统、消防水泵、防排烟、事故照明等）为二级负荷，动力、照明、空调、生活用电均属三级负荷。四、负荷预测根据单位面积指标法进行用电负荷预测，项目总用电负荷为约2845.7kW，项目基地内新增装机113、容量为3600KVA，负荷率为约79%。用电负荷估算表序号用电名称规模负荷指标需要因素预计负荷（Kw）1别墅3户25Kw/户0.322.52公建43878m280w/m20.82808.23其它3.015kw/ha154合计（380/220v）2845.75折合10KV负荷0.82276.6五、配电与照明10KV线路采用放射式电缆埋地馈电，低压采用放射式与干线式相结合方式供配电；所有配电设备均采用先进的防腐密闭型透明全绝缘系列产品，电缆沿道路西（北）侧布置。六、建筑防雷本项目各单体建筑属三类防雷建筑；接地体与低压配电接地系统公用；在建筑物屋顶设避雷带，沿建筑物四周设避雷导下线，防雷系统均利用建114、筑物结构钢筋组成。七、电气安全变压器中性点直接接地，接地电阻不大于4欧姆，变压器内壳、配电屏及用电设备金属外壳的接地与室外接地网连接。第四节 电信工程一、电信设施考虑场址内以休闲旅游和居住为主体，同时地域广大，则基地内电话交换容量为约600线。二、有线电视有线电视按入户率95%测算，每户平均安装2个终端，则有线电视终端为377个。三、管线通信管道沿道路东（南）侧布置，穿硬质PVC管敷设，电话电缆、数据通信、有线电视采用共沟不共管的方式。第九章 节能节水措施节能是国家发展经济的一项长远战略方针。节能是指加强用能管理，采用技术上可行、经济上合理以及环境社会可以承受的措施，减少从能源生产到消费各个环115、节中的损失和浪费，更加有效、合理地利用能源，提高能源利用效率和经济效益，以保护环境，保障国民经济和社会的可持续发展，满足人民生活需要。根据项目建设的不同阶段，采取相应的措施进行节能。第一节 编制依据1、国家计委、国家经贸委、建设部国资源【1997】2542号文件关于固定资产投资工程可行性研究报告“节能篇（章）编制与评估的规定”的通知；2、关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787号)；3、国务院关于加强节能工作的决定(国发200628号)；4、国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知（国发200521号）；5、国务院关于加快发展循环经济的若干意见（国发20116、0522号）；6、中国节能技术政策大纲；7、中国节水技术政策大纲。第二节 节能措施 1、项目总平面的布置和设计，应充分利用冬季日照及夏季的自然通风，并尽量避开冬季主导风向，建筑的主朝向将选择南北朝向。2、项目新建接待中心、休闲娱乐馆等建筑体型系数力求控制在0.35以下，墙体采用隔热性能好的砌体材料，外墙立面上的所有门窗应采用双层中空玻璃塑钢门窗，屋面采用保温隔热做法以及符合性能要求的材料，建议项目建筑屋面采用A级材料（燃烧性能），并合理确定保温层的厚度，在不影响视野及采光通风条件下，采用合理的窗户面积，利用门窗对位等方式，改善建筑自然通风条件。3、选择节能型供水设备与管材，充分利用市政管网压力117、，在满足各用水点压力使用要求的前提下尽量不设自行加压系统。4、根据负荷容量，供电距离及分布，用电设备特点等因素合理设计供配电系统，用电负荷中心尽量靠近变配电所，做到系统尽量简单可靠，操作方便。5、充分利用自然采光，减少照明用电。在配电及照明系统设计中，还应当注意改善各种灯具和用电设施的功率因数，尽量采用高效率的灯具，如高效荧光灯，金属卤化物灯等，并对照明系统实行智能化控制，此外，尽量利用可再生能源，可采用光导管收集太阳光进行室内照明。6、对风机、水泵采用变频调速控制。7、安装用电计量设备，加强节能管理，做好公用设施的维护保养，最大限度地节约能源。第三节 节水措施 1、做好节水宣传，用水的管理，118、对供水设施及时维护。2、给排水系统选用新型材料和感应式水龙头、电控旋转360度自动绿化喷洒喷头等节能设备，并合理设计控制系统，以达到节约水源的目的。3、水池、水箱溢流水位均设进水管自动关闭装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱溢流排水。4、供水系统采取防渗、防漏措施，降低供水损耗率；采取措施减少配水系统的剩余水压，减少无用耗水量。5、合理使用绿化用水，尽可能利用再生水和雨水养护绿地。第十章 环境影响评价第一节 编制依据及原则一、编制依据1、法律法规中华人民共和国环境保护法；中华人民共和国水污染防治法；中华人民共和国大气污染防治法；中华人民共和国环境噪声污染防治法；中华人民共和国固体废物污染环境119、防治法(2004修订)；中华人民共和国环境影响评价法；中华人民共和国水土保持法。2、评价参考标准环境空气质量标准（GB3095-1996）；地表水环境质量标准（GB3838-2002）；声环境质量标准（GB3096-2008）；大气污染物综合排放标准（GB16927-1996）；污水综合排放标准（GB8978-1996）；社会生活环境噪声排放标准（GB22337-2008）；建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）。二、编制原则1、符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求；2、坚持污染物排放总量控制和达标排放要求；3、坚持环境保护“三同时”原则，即污染防治设施应与项目主体工程同时设计120、同时施工、同时投产使用；4、力求环境效益和经济效益相统一。研究环境保护治理措施时，应从环境效益和经济效益相统一的角度分析论证，力求环境保护治理方案技术可行和经济合理；5、注重资源综合利用，对项目建设过程中产生的废气、废水、固体废物，尽可能的提出再利用方案，注重资源的循环利用和全过程的清洁生产，走可持续发展道路。第二节 项目所在区域环境质量现状一、地表水环境质量现状九江市集中式饮用水源地水质达标率为100；市域地表水中，长江、修河和鄱阳湖水质保持稳定，所有监测断面水质均能满足地表水环境质量标准（GB3838-2002）中III类水标准要求。龙开河在四四一等断面水质较差，污染特征表现为有机污染；121、市区各湖泊均呈不同程度的水体富营养化现象，以赛城湖水质最好，甘棠湖和十里河（龙开河）经综合整治后，水质有所好转。二、大气环境质量现状2010年九江市城市环境空气质量较好，全年365天中有363天空气质量为优良，占全年总天数的99.5。首要污染物为可吸入颗粒物。 2010年九江市二氧化硫年均浓度值为0.032毫克立方米，二氧化氮年均值浓度为0.024毫克/立方米，可吸入颗粒物年均值浓度为0.063毫克/立方米，均达到国家二级标准。降尘年平均值为5.25吨平方公里月，未超标。全市降水pH值平均值为5.57，酸雨（pH5.6）频率为20.7，与前两年比较无明显变化。三、声环境现状2010年九江市区域122、环境噪声平均值53.6分贝，比2009年下降1分贝，达到城市区域环境噪声标准中1类标准（55分贝）。道路交通噪声平均值66.1分贝，较2009年下降了0.6分贝，达到城市区域环境噪声标准中的4类标准（70分贝）。2010年九江市建成区声环境质量与2009年相比略有好转。第三节 项目建设与运营环境影响分析一、项目建设期对环境的影响分析1、大气环境影响建设施工阶段大气污染物为施工扬尘、施工机械尾气。施工扬尘主要来自场地开挖、平整、物料运输等施工过程，其主要污染物为TSP。施工扬尘是施工活动中的一个重要污染因素，将对环境空气质量造成一定的影响。施工扬尘的大小，随施工季节、土壤类别情况、施工管理等不同123、而差异甚大。项目施工机械包括挖掘机、混凝土搅拌机、推土机、压路机等，均以柴油作为燃料，运作时将会产生燃油烟气，主要污染因子为NOx、TSP、CO和颗粒物等，属短时间、无组织、无规律、不连续的排放，其产生量不大，影响范围有限。2、声环境影响项目建设期间噪声主要来源施工现场的各类作业设备产生的机械噪声和物料运输的交通噪声。本项目采用的施工机械设备主要包括挖掘机、混凝土搅拌机、推土机、压路机等，其噪声源强一般为70100dB(A)，项目现场施工机械设备噪声很高，而且实际施工过程中往往是多种机械同时工作，各种噪声源辐射的相互叠加，噪声级将更高，辐射范围亦更大，若不采取有效的防护措施，会对周围声敏感点影124、响较大。3、固体废弃物影响固体废弃物主要包括项目建设过程中产生的建筑垃圾和生活垃圾。 建筑垃圾主要成分有土、渣土、废钢筋、废铁丝和各种废钢配件等，堆积的建筑垃圾在车辆的移动或刮风的情况下将易产生扬尘，在下雨天易被雨水冲刷造成水体流失，需及时清运，避免影响周围环境。生活垃圾含有大量的微生物，长时间的堆积易发生恶臭影响周围环境，应及时清理运走。4、对水环境影响本项目在施工期间，对水环境的影响主要污染源包括建筑物、构筑物产生的施工废水和施工人员产生的生活污水。建筑物、构筑物产生的施工废水主要包括混凝土搅拌系统的排水及运输车辆和机械的洗刷废水等。该废水悬浮物浓度较高，但不含其它可溶性的有害物质，由于该125、废水排放方式和排放时间具有一定的随意性，不易收集和管理，往往不受重视而随意排放，易自流至周边水体，对水体有一定的影响。生活污水由施工人员的生活活动造成的，主要包括食堂用水、洗涤废水和冲厕水，主要污染因子为CODcr、BOD5、SS、动植物油，由于该废水可生化性好且易于收集，如采取相应的治理措施处理达标后排放，不会对受纳水体造成不良的影响。5、施工期生态影响对植被影响项目接待中心、休闲娱乐馆、美食购物街等新建项目的施工，需破除用地红线范围内的植被；施工材料运输、机械辗压及施工人员践踏，固体废弃物的临时堆放，对施工作业区周围部分植被也会产生破坏。对土壤环境的影响施工人员践踏、固体废弃物临时堆放和机126、械设备的碾压，都将改变土壤坚实度、通气性，对其机械物理性质有影响。水土流失影响项目水土流失主要是地基开挖和临时堆场设置导致的地表植被破坏，土壤侵蚀模数增大，遇降雨则产生一定程度的水土流失。二、项目运营期对环境的影响分析1、大气环境影响项目建成后投入运营期间，废气污染源主要为进出车辆产生的汽车尾气、餐饮烹饪产生的厨房油烟以及燃料废气。汽车尾气：汽车尾气中主要含有CO、NOx、TSP和未完全燃烧的碳氢化合物THC。项目汽车尾气排放量小，排放源低，污染物扩散范围小，又属间歇式排放，其影响范围集中在停车场和行使道路两侧。燃料废气：本项目区域从事餐饮的各个酒店、餐馆均采用液化石油气作为燃料，液化石油气为127、清洁能源，在燃烧过程中产生主要污染物为SO2、NO2、TSP、CO，该燃烧废气产生量极少，各污染物浓度较低，能达标排放，不会对周围环境产生影响。厨房油烟：本项目酒店、美食街等餐饮服务产生的油烟，未经处理的油烟排放浓度在12mg/m3左右，各餐饮服务点在厨房均会安装相应的油烟净化设施，经油烟净化设施处理后，油烟去除率可达到85%90%，排放浓度能达到饮食业油烟排放标准（试行）（GB18483-2001）标准的要求，对周围环境影响较小。2、水环境影响项目营运期间废水主要为游客和工作人员产生的生活污水、餐饮废水、休闲区废水和温泉洗浴废水，主要污染物COD、BOD5、SS、NH3-N、动植物油等，休闲128、区废水和温泉洗浴废水污染物浓度较低，冷却后能达准排放。生活污水、餐饮废水可生化性好且易于收集，如采取相应的治理措施处理达标后排放，不会对受纳水体造成不良的影响。3、固体废弃物影响项目营运期间固体废物主要为生活垃圾。生活垃圾主要为有机物，如不对其采取有效处理措施，任其随意堆放，则可能由于垃圾腐烂，滋生蚊、蝇、鼠、虫等，散发臭气，影响环境卫生，影响游人及工作人员身心健康，对景区产生的白色污染，严重影响景观生态环境。 4、噪声影响营运期噪声主要来自辅助设施的设备噪声、商业营运产生的音响、人为活动噪声以及进出车辆产生的交通噪声。主要产噪设备如抽排风机、水泵、空调机组等，均分别采用合理布局、隔声、减振等129、综合降噪措施，对娱乐、商业营运噪声通过控制时间、严格控制音响、视听设备音量和人员音量等防噪措施。采取以上措施，项目噪声不会对周围环境造成污染影响。5、生态环境影响项目营运期对生态环境的影响主要表现为：一是改变原有地表覆盖物的性质和种类，将原来的植被改变人工建筑物（游步道、休闲娱乐馆等），降低了区内的植被覆盖率和生物量；二是对区内的动物通道和生境产生一定的扰动和影响。第四节 环境保护措施一、项目建设期环境保护措施1、大气污染防治措施扬尘污染主要产生于施工和汽车运输中，因施工点多、线长，对其全部控制难度较大，主要应从加强施工管理着手，提倡文明施工。施工时应减少粉状物料的露天堆放量和时间，余土做到合130、理堆放，及时清运。物料运输应不堆尖、不满出车厢，中速平稳行驶，防止沿途散失和尘土飞场。在条件许可的情况下，对作业区土方及道路洒水并每天定期清理道路积土，以减轻施工期扬尘对周围环境空气的影响。2、水环境污染防治措施工程实施地应切实加强施工区水资源的管理与处理。（1）应遵循建设项目中防治污染的设施与主体工程同时设计、施工、投产的“三同时”原则，在施工场地设置相应的污水处理设施，施工人员的生活污水确保处理达标。（2）对于施工废水、车辆与设备冲洗废水，建议在施工场地修建临时废水收集渠道与沉淀池，以引流施工场地内的污废水，经沉淀、隔油等措施处理后，回用于施工现场。3、声环境污染防治措施施工各阶段，将会对131、项目周围环境造成噪声污染。由于施工周期的阶段性和施工过程中的突击性，形成了施工噪声的自有特点，这就增大了对其控制的难度，针对施工期噪声特点，建议：采用低噪声的施工机械和先进的施工技术，如改变垂直振打式为螺旋、静压、喷注式打桩机新技术等，使用预拌混凝土，使噪声污染在施工中得到控制。在施工现场，设置隔声屏障，对施工中的一些噪声较高的机械，在施工中要根据噪声传播的方向，合理布局它们的位置，并在其周围设置适宜的隔声装置。规范施工秩序，文明施工作业。对产生噪声的施工设备加强维护和维修工作，对噪声的降低有良好作用。汽车晚间运输用灯光示警，禁鸣喇叭。4、固体废弃物污染防治措施建筑垃圾进行分类收集，将可回收利132、用部分可加工回收，废弃部分申报有关管理部门及时清理运走。生活垃圾应指定地点进行收集交环卫部门清理处置，并要做好垃圾堆放点的消毒，杀灭害虫，以免散发恶臭，滋生蚊蝇，影响附近环境。5、生态环境保护措施科学施工，合理安排施工时间，避免在雨季进行地基开挖；对裸露的地面及时覆绿，松散泥土进行压实覆盖，减少水土流失量；临时施工场地尽量不破坏、扰动原有植被，保护景区内的植被。二、项目运营期环境保护措施1、大气环境保护措施来往车辆在行使过程中产生的汽车尾气排放量小，排放源低，污染物扩散范围小，只要禁止尾气污染物超标排放的机动车进入景区内，加强进出机动车检测与维修，并加大景区的绿化建设，排放的汽车尾气对周围大气133、环境影响较小。厨房油烟采用油烟净化设施进行处理后，达到饮食业油烟排放标准（试行）（GB18483-2001）中有关标准，经烟道排入大气。2、水环境保护措施项目营运期间废水主要为游客和工作人员产生的生活污水、餐饮废水、休闲区废水和温泉洗浴废水。本项目区内排水应采用雨、污分流制，餐饮废水经过隔栅、隔油池预处理；生活污水、休闲区废水经化粪池预处理后与温泉洗浴废水一并排入市政污水管网，进入城市污水处理厂处理达标后排放，其对水环境影响较小。3、噪声与振动防治措施风机、泵、等各专业设备选用低噪声型，设备基础采用减震措施，管道和设备接口采用柔性接口，对产生较大噪声的机房、娱乐室，内墙面采用吸声效果较好的材料134、，并设置吸声吊顶，对外采用隔声门窗；靠近噪声源的外门窗采用中空玻璃窗。加强设备的日常定期检修和维护，以保证各设备正常运转，以免由于设备故障原因产生较大噪声扰民现象。加强交通管理，控制汽车鸣笛噪声，进入度假村的机动车必须配置低音喇叭，在规定路线内行驶，不得驶入噪声敏感区域。通过以上措施，项目噪声将得到有效控制，对周边环境影响较小。4、固体废弃物防治措施对于产生的生活垃圾，应积极推广生活垃圾分类、袋装、定点、及时收集的原则，垃圾分类收集后，对可以回收利用的部分应尽可能回用以减少垃圾的产生量，对不能利用的部分要及时清运出，以免因长期堆积滋生蚊蝇、传播疾病。并适当进行环保及卫生方面知识的宣传教育，提高135、民众的环保意识，自觉地对垃圾实行分类存放，能做到定时、定点倾倒垃圾，自觉维护度假村的环境卫生。5、生态环境保护措施项目欧洲美食购物街、游步道、休闲娱乐馆等规划选址（选线）充分考虑对景物景观、珍稀动植物和环境等影响，尽量设在远离主要景观资源的保护区，同时各设施选址应尽量隐蔽，建（构）筑物的设计应从体量、高度、色彩、建筑材料和风格等方面与地形地貌及景物景观特征相协调，有机融入保护区内环境。加强野生动植物保育，加强野生动植物资源的观测登记工作；保护和发展地带性生物，特别保护珍稀植物和野生动物。有计划有目的地进行就地保护、迁地保护和引繁育工作。将这些动植物有计划补充到次生物群落中，改善生态群落结构。积136、极开展森林防火、森林病虫害等灾害监测、预防及救护、治理等工作，提高抗御灾害能力，加强森林防火宣传教育，提高防火意识，区内严禁烟火，保护区内森林资源。第五节 环境影响评价结论xxxx温泉度假村提升改造项目场址位于xxxx温泉度假村内。项目所在区域九江市环境质量现状良好，区内集中式饮用水源地水质100达标，空气及声环境质量都达到了环境功能区划要求。本项目在施工期与运营期产生的废水、废气、噪声与固废，经采取相应的经济技术可行的污染防治措施进行治理，保证治理资金落实到位，保证污染治理工程与主体工程实施“三同时”，且加强污染治理措施和设备的运行管理，可确保各项污染物达标后排放。从环境保护角度分析，xxx137、x温泉度假村提升改造项目的建设是可行的。第十一章 劳动安全卫生消防劳动安全卫生是关系到职工生命安全与健康的大事，本章对施工期和投入使用期间有可能出现的危害因素进行分析并采取有效的防治措施，贯彻落实“安全第一、预防为主”的方针，以保证项目符合劳动安全卫生方面的要求，确保人员安全。第一节 劳动安全一、危险因素和危害程度分析本项目影响劳动安全的因素主要有土石方工程、施工用电、施工用机械、森林火灾、生活污水与生活垃圾等。二、安全防护措施针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度，提出以下安全措施方案。1、施工期安全问题主要涉及到施工人员的安全。工程安全管理必须坚持“安全第一、预防为主”的方针建立138、健全安全生产责任制度和群防群治制度；对施工人员进行安全生产教育；进入施工现场人员必须使用符合国家、行业标准的劳动保护用品；从事电气焊、剔凿等作业人员应使用面罩、护目镜；特种作业人员持证上岗并配备安全防护用品；并配备专职施工安全员，检查施工人员安全装备设施的穿戴及必要的安全防范措施，确保无人员伤亡；2、施工机械实行安装、使用全过程管理，机械设备操作应保证专机专人，持证上岗，严格落实岗位责任制，并严格执行清洁、润滑、紧固、调整、防腐的“十字作业法”；3、施工现场用电执行一机、一闸、一漏电保护的“三级”保护措施，有专人对施工机械电源进行管理和维护，并装设漏电保护装置；4、根据实际情况，做好水土保持工139、作，并应注意雨季施工安全，防止出现山体滑坡、塌方和泥石流等现象；5、设立必要的安全标志，建立完善的安全体系，保证险情及时发现，及时处理；6、在用电危险部位，应采取安全检测措施和防护措施；7、配置专职人员负责环境卫生，采取措施防止水污染与固体废弃物污染。第二节 卫生与消防一、卫生防疫措施本项目建设工期长达两年，施工的卫生防疫工作直接关系到施工人员的健康，影响项目的成败。项目建成投入运营后，xxxx温泉度假村人员密集，卫生防疫工作尤为重要。为创造良好的生态环境，增进职工身体健康，本项目应做好以下卫生防疫措施：1、施工现场的建筑材料堆放应整齐有序、场地平整、道路畅通、排水设施良好、无积存污水。建筑垃140、圾应及时清运，生活垃圾日产日清，施工现场围档外5米范围内应保持整洁卫生。2、施工用水必须进行检测，符合国家规定的城乡生活饮用水卫生标准方能使用。 3、餐厅卫生必须符合中华人民共和国食品卫生法和其他有关卫生管理规定的要求。炊事人员应经定期体格检查合格后方可上岗。炊具应严格消毒、生熟食应分开。原料及半成品应经检验合格，方可采用。4、建立卫生防疫制度，定期检查环境卫生，发现问题，及时改正。二、防火安全措施1、本项目新建和改造建筑物应严格按建筑设计防火规范（GB50016-2010）以及国家其他有关规定进行防火设计。2、各建筑物间之间需留有足够的防火间距，并设置消防通道，所有的消防通道都要保持畅通，严141、禁堆放物品。3、加强森林“三防”体系建设，形成完善的森林防火网、隔离网，按国家相关规范与规定配备相应消防设施和器材，包括火灾自动报警系统、各类自动灭火系统（自动喷水系统、泡沫喷淋系统）、消火栓、消防水池、防火门、灭火器等。消防器材应当设置在明显和便于取用的地点，周围不准堆放物品和杂物。对消防设施、器材，应当经常检查、维修、保养、更换，保持完整好用。4、按规范设置消防安全标志，如消防图形符号和文字标志。5、加强防火宣传，在游览公路边设防火消防宣传牌，提醒游人注意防火，对工作人员进行防火意识教育，增强防火的责任感和自觉性。6、制定消防安全制度、消防安全操作规程，实行防火安全责任制，确定各部门、岗位142、的消防安全责任人。制定灭火和应急疏散预案，定期组织消防演练。第十二章组织机构与项目管理第一节 组织机构方案一、建设期组织机构为加强对xxxx温泉度假村提升改造项目建设工作的领导，成立了xxxx温泉度假村提升改造项目建设工作领导小组，由xx旅游发展股份公司主要领导担任组长、副组长，领导小组下设办公室。xxxx温泉度假村提升改造项目建设工作领导小组全面负责项目建设的组织协调和督促指导工作，办公室具体负责项目建设的组织实施与日常协调工作。项目建设办公室下设办公室、工程部和财务部，各职能部门在项目建设过程中相互配合，分工协作。图12-1 项目建设期组织结构图办公室：负责总体协调与日常工作，负责资料的收143、集存档；负责对外联络，掌握工作进度；负责技术材料之外的各种文字材料的起草；定期以简报形式向有关部门通报工程进展情况。工程部：负责工程的立项报批、规划设计、工程材料、工程进度、工程安全、现场管理、预算以及按国家省市有关规定负责工程招投标、工程监理、验收等工作的组织实施。财务部：建立财务专户、负责财务管理、负责相关办公用品的采购与管理等。二、运营期组织机构项目建成后，交由江西xxxx温泉项目有限公司进行运营管理，实行市场化运作，企业化管理，江西xxxx温泉项目有限公司组织结构图见表12-2。12-2 运营期组织结构图第二节 项目管理本项目建设切实加强对建设过程的审查、组织和监督管理，严格把好建设项144、目质量管理、费用管理与档案管理。工程勘察设计、施工、建筑构配件生产，应当严格执行有关标准、规范和技术规程；用于工程建设的建筑材料、构配件和设备，必须符合设计要求和产品质量标准，并持有有权部门认可的质量检验合格证书及有关技术资料；要实行竣工验收制度，项目建成后必须按照国家有关规定进行严格的竣工验收，由验收人员签字负责，项目竣工验收后方可交付使用。本项目资金要专款专用，专户存储。有关部门要加强对资金使用的追踪检查和审计，严格执行财务制度，发现问题要及时纠正并严肃处理。项目建设单位要自觉接受行政主管部门监督和审计。要加强项目档案工作，从项目筹划到工程竣工验收各环节的文字资料要严格按规定收集、整理、归145、档。第十三章 项目实施进度第一节 建设工期根据国家建设工程工期定额及本可研确定的建设规模和建筑方案，本着合理安排建设工期的原则，项目建设总工期拟定为24个月（2012年01月至2013年12月）。项目建设要严格控制施工进度，防止进度拖延造成负面影响。第二节 实施进度计划安排一、项目实施安排根据项目建设管理有关规定，项目在实施过程中需制定总体及分阶段工程进度计划，确保建设项目能按期完成建设任务。建设计划安排如下：2012年1月完成项目前期工作；2012年3月底前完成项目勘查设计；2012年4月完成工程招标；2012年5月施工进场，2013年9月完成工程施工和设备购置与安装；2013年12月完成竣146、工验收。本项目建设主要包括以下几个阶段：项目前期工作阶段、勘察设计阶段、工程招标阶段、工程施工阶段、设备购置及安装阶段、竣工验收阶段。为加快建设速度，缩短建设周期，各阶段允许有一定交叉。二、项目实施进度表项目实施进度见表13-1。表13-1项目实施进度时间工程项目2012年2013年123456789101112123456789101112项目前期工作勘查设计工程招标工程施工设备购置及安装竣工验收注：表中一格表示为一个月。第十四章 工程招标及质量保证体系第一节 工程招标一、编制依据根据原国家计委2001年第9号令工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定和2000年第3号令147、工程建设项目招标范围和规模核准规定，按照中华人民共和国招标投标法、国家发展计划委员会招标公告发布暂行办法、七部委联合发布评标委员会和评标办法暂行规定的要求，制定本项目招标方案。二、招标工作原则建设项目的施工单位的选定必须依法进行招标，择优选定中标单位。招标文件和标底，应委托有相应资质的单位编制。建设项目的评标由建设单位依法组建的评标委员会负责，评标委员会由委托的招标代理机构熟悉旅游业务的代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员人数为5人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。建设项目中标单位不得转包或者违法分包工程，擅自转包或违法分包的，可依法取消中标资格。三、招标方式148、按照江西省发展改革委员会有关要求，结合本项目的特点，本项目采用委托招标的组织形式和公开招标的招标方式组织招标活动。四、公告发布根据原国家发展计划委员会招标公告发布暂行办法，本项目将在国家公开发行的报刊上刊登招标公告，初步拟定在江西日报和信息日报上刊登。五、招标内容本项目招标内容主要包括勘查设计、土建工程、设备采购、安装工程、园林环境改造工程和工程监理，其招标基本情况见表14-1。表14-1 招标基本情况表建设项目名称：xxxx温泉度假村提升改造项目项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计210.44土建工149、程12843.25设备采购3625.77安装工程639.84工程监理131.65其他31799.05情况说明：建设单位盖章年 月 日第二节 质量保证体系1、项目建设工期短，任务重，工程建设中应建立“政府监督、社会监理、企业自检”三级质量保证体系。本工程项目建设严格按建筑法及江西省有关建筑市场管理和质量监督管理有关规定进行规划、建筑设计、建筑施工质量管理。2、建设单位应根据国家和建设、行政主管部门有关规定建立健全质量保证体系和层层负责的质量责任制。3、勘察设计单位必须按资质等级承担相应的勘察设计任务，应按照国家现行的有关规定、技术标准和合同进行勘察设计，建立健全质量保证体系，加强设计过程的质量控150、制，健全设计文件的审核会签制度。建设项目的施工图设计文件应按国家相关规定报所在地有关部门审查。经审批的工程设计文件（含方案设计)不得擅自更改。确因功能需要变更设计的项目，需报请原审批部门批准。4、施工单位要接受质监对其资质和质量保证体系的监督检查，要严格按照设计图纸和技术标准、规范进行施工，对每道工序都要按质量要求，确定施工工序，并对施工的工程质量负责。5、项目设备采购实行招标、议标方式，确保设备质优、价格合理，各部门、各单位统一协调、各司其责，严格按规章制度强化管理，确保项目建设的整体质量。6、建设项目实行工程监理制，对工程进行“四控制”、“二管理”、“一协调”，确保工程经济效益、社会效益和151、环境效益的协调统一。第十五章 投资估算及资金筹措第一节 估算范围本章投资估算的范围为度假村原有部分建筑物拆除、度假村整体风格改造提升工程、园林环境改造提升工程、新建功能延伸项目等四部分内容。工程概况详见前面章节。第二节 主要编制依据一、建筑、设备及安装工程（1）根据有关专业提供的图纸、设备清单、文字说明及相关资料。（2）江西省建筑工程消耗量定额及统一基价表（2004年）。（3）江西省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表（2004年）。（4）江西省安装工程消耗量定额及统一基价表（2004年）。（5）江西省建筑安装费用定额（2004年）。（6）九江地区建筑工程材料市场价格信息及类似工程造价指标。（7152、）设备购置费参照市场价格或有关部门核定的价格估算，设备主要是宾馆设备、游泳池设备、水上娱乐设备、后勤管理设备、车辆等。二、其他费用1、 建设单位管理费依据财政部财建2002财建394号文标准计算。2、工程勘察、设计费等依据工程勘察设计收费管理规定（计价格200210号）的规定。3、工程监理费按照建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007670号）计取。4、招标代理费按照招标代理服务收费标准管理暂行办法（计价格20021980号文）计取。5、建设项目前期工作费依据国家计委计价格（1999）1283号文件标准计算。6、基本预备费按5%计取。7、收购费用基于收购意向书计取。第三节 投资估算153、本项目估算的主要内容为度假村原有部分建筑物拆除费用、相关改造提升工程的建筑装饰工程费用，相关基础设施配套建设费用及工程建设其它费用。本项目估算总投资为49250.00万元，其中：建筑（装饰）工程12843.25万元，设备购置及安装工程费4265.61万元，工程其他费32141.14（含30000.00的收购费）万元，预备费用915.70万元。详见表8-1。 表15-1 投资估算表 单位：万元序号工程费用名称单位数量建筑工程 设备购置及安装工程费其他费用合计比例一工程费用12843.254265.61473.0517581.9135.71拆除工程m29461473.05473.050.962整体154、风格改造提升工程1220.38237.451457.832.962.1改造山江湖酒店m22408192.6448.16240.80.492.2三江湖宴会厅m2114674.4917.1991.680.192.3改造浴花园m24855728.2597.1825.351.682.4御花园、御景楼加层m21500225753000.613园林环境改造提升工程9007.871193.9710201.8420.713.1改造会议中心m24300258863440.73.2扩建国际会议中心m24500150025017503.553.3新建接待中心m215003751505251.073.4改造御家园m2155、3314265.1266.28331.40.673.5改造御景楼m2154030861.6369.60.753.6山江湖宫廷美食坊（扩建）m21200192362280.463.7改造水疗馆m2806120.940.3161.20.333.8改造会所楼m21511226.6545.33271.980.553.9改造静心阁等m2798119.715.96135.660.283.1改造现有温泉泡池个45202.522.52250.463.11浴花园加层扩建m21500225452700.553.12新建半立体式停车场m230005405401.13.13xx大厦m27300337537537507156、.613.14园林环境改造m220000130013002.644新建功能延伸项目261533529505.994.1欧洲美食购物街m21000240302700.554.2休闲娱乐馆m222006251257501.524.3改造水上乐园m215001501803300.674.4森林浴基地游步道m50002502500.514.5森林浴基地设施建设m250007507501.524.6文化广场改造m230006006001.225给排水设施m233523335.23335.230.686消防设施m2335231340.921340.922.727电力设施m235023770.51770.5157、11.568电信宽带设施m23502352.5352.530.11二工程建设其他费用752.39752.391.531 建设单位管理费173.66173.660.352 建设工程监理费131.65131.650.273 建设项目前期费1001000.24 工程勘察设计费（1.2%）210.44210.440.435 招标代理服务费87.7787.770.186施工图审查费（0.8)13.9713.970.037工程预决算及审查费(2.0)34.934.90.07三基本预备费用（5%）915.7915.71.86四 收购费用300003000060.91五总投资12843.254265.6132158、141.1449250100注：1、建筑工程费用含土建改造（建设）费用及装饰费用；2、设备购置及安装工程费含宾馆设备、餐厅设备、会议中心设备、影院设备、游泳池设备、水上娱乐设备、管理设备等。第四节 资金筹措项目总投资49250.00万元。资金筹措拟采用公司上市募集资金。第十六章 效益分析第一节 经济分析一、财务评价说明本项目经济评价主要依据2006年国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）的要求，根据按照国家现行财税制度和价格体系进行评价。项目计算期22年，其中：建设期2年，运营期20年。建设期每年的投资比例（不含收购费用）分别为60%、40%。项目运营期第1年达设计目标的159、40%，第2年达设计目标的60%，第3年达设计目标的80%，第4年达设计目标的90%，第5年达设计目标的100%。 财务基准收益率为8%。二、经营收入估算目前，xx温泉的日接待容量约为3000人。根据统计，xx近三年接待的游客量分别为20万、22万和24万，呈现出小规模上升的趋势。随着提质和扩容计划的实施，日接待容量将增加到4000人，通过产品的丰富和参与性项目的增加，全天候营业环境提升，年营业天数可增加到350天左右，改变秋冬旺季、春夏谈季的尴尬局面，游客接待量将迅速增加，预计本项目建成后正常年份年接待游客量为40万人。本项目的经营收入主要为以下五部分：1、住宿收入正常年份，游客的平均住宿率160、约为45%，将达到年接待住宿游客18万人次，按五星级度假村住宿标准500元计算，年收入可达9000万元。2、餐饮收入按人均消费100元/天计算，年餐饮收入为4000万元。3、洗浴收入按人均消费180元计算，年洗浴收入为7200万元。4、会议收入通过改造现有的会议中心和扩建国际会议中心，预计每年会议中心收入可达1000万元（不含餐饮和住宿）。5、娱乐收入娱乐人群按接待人数的50%计算，预计门票平均可达60元，年总收入可达1200万元。三、运营成本估算1、外购原材料及燃料费用本项目在产品成本和费用估算中，对原材料、辅料等单位价格变化不进行估算，住宿成本按照收入的35计算，餐饮成本根据经验数据确定为161、45，洗浴收入成本按照收入的25计算，会议收入成本为20%，娱乐和购物成本按照15计算。2、人员工资及附加费工资按劳动定员中不同岗位进行估算，普通员工平均工资定为1200元月，中级管理人员和技术人员平均工资定为2500元月，高级管理人员平均工资定为4000元月。本项目定员暂按400人计算，普通员工占60%，中级管理人员和技术人员占30%，高级管理人员占10%。3、固定资产折旧费、摊销费房屋等建（构）筑物折旧期限15年，残值均为10%。设备折旧年限10年，残值均为1%，按直线折旧法折旧。4、修理费按折旧费的15%计提。5、其他费用其他费用含管理费用、销售费用及其他不可见费用，按销售收入的10计算162、。项目达产年总成本费用13857.16万元,其中：固定成本5343.92万元；可变成本8027.60万元；经营成本10672.46万元。（详见附表：总成本费用估算表）四、财务指标1、项目盈利能力分析项目达产后正常年份可实现营业收入22400.00万元。销售税金及附加1209.60万元，所得税2419.97万元，利润总额7333.24万元，税后净利润4913.27万元。总投资收益率项目运营期年平均总投资收益率为：15.75。 全部投资财务现金流量分析项目全部投资财务现金流量分析见附表。财务内部收益率FIRR：税前：15.26，税后：12.58。财务净现值PNPV（Ic=8）：税前：34708.3163、4万元，税后：20193.07万元。项目投资回收期Pt：税前：7.85年,税后：8.76年。从以上分析可看出，项目的财务盈利能力较强。2、偿债能力分析本项目建设期无贷款，不发生建设期借款利息。3、盈亏平衡分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP），计算公式为：BEP=年固定成本/ (年营业收入-年可变成本-年营业税金及附加)100%=44.29即本项目只要达到设计生产能力的44.29，即可达到收支平衡，保证不亏损，说明该项目适应市场变化能力较强，风险较小。五、财务评价结论从财务分析数据可以看出，只要达到正常年份运营收入，则收回所有投资需8.76年，财务内部收益率（FIRR）为12.58/%164、Ic=8%，财务净现值（FNPV）20193.07万元0，说明本项目在财务上是可行的。第二节 社会效益分析1、温泉度假村将温泉的养生、保健功能与度假休闲完美的融合在一起，是集温泉洗浴、住宿、餐饮、会务、健身、温泉度假村娱乐等多种功能于一体的综合性场所。温泉旅游作为一种休闲养生、解压和治疗身心疲惫的方式，是一种高级的享受，满足人们的休闲、娱乐、养生、健身的需要。2、本项目的建设可以带来大量的往来客流，带动区域之间的文化交流，提高xx县、九江市乃至江西省的城市文明程度和城市基础设施建设力度，加快城镇化建设速度。3、本项目的建设可以带动当地第三产业的整体发展，同时可以带动当地的交通、商品流通、餐饮等165、相关产业的发展，提供更多的就业、创业机会，增加当地人的人均收入和提高就业率，促进当地的经济和社会事业发展。4、本项目的建设，当地相关企业和群众可以通过为本项目提供相应的建筑材料、劳务输出，可以带动建筑市场、劳务市场及相关企业的持续发展。5、本项目的建设有利于全面开拓江西省旅游市场，完善旅游产业体系，提高旅游综合效益。有利于把江西省打造成全国著名的温泉度假旅游胜地和温泉旅游产业强省，各级政府及相关部门、人民群众对本项目都积极配合并提供相应的支持和帮助。综上所述，项目不仅从经济效益还是从社会效益看，都是可行的。第十七章 项目风险分析第一节 风险分析概况投资项目风险分析是在市场预测、技术方案、工程方166、案、融资方案和社会评价论证中已进行的初步风险分析的基础上，进一步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。xxxx温泉度假村提升改造项目的风险分析过程总体分为四个阶段：风险识别、风险估计、风险评价和风险对策，其主要构成如图17-1所示。风险分析风险识别项目过程包括哪些活动、各活动存在哪些风险、风险产生的原因是什么、项目中哪些风险是主要的、各风险因素关系如何风险估计风险发生的概率大小、风险概率分布情况、风险估算风险评价对风险程度进行划分，以揭示影响项目成败的关键风险因素风险对策根据不同风险因素提出相应的规避和防范措施，以减少167、可能的损失图17-1 风险分析流程图第二节 项目主要风险因素识别、估计与评价一、风险因素识别本项目受资金、工程地质、目标群体定位、物价、外部协作配套条件等因素的影响，必须对风险进行充分的估计与认识，以避免造成不必要的损失。下面用风险解析法来说明本项目面临的主要风险，见图17-2。综合风险环境风险外部配套条件财务风险工程风险市场风险政策风险行业政策环境地质条件施工能力社会环境变化社会条件客源、旅游人数预期接待承载力项目运行效益财务可持续性预测方法的正确性目标群体确定的科学性图17-2 项目面临的主要风险分析层次图二、风险估计与评价1、环境风险项目的建设和运营可能存在对生态环境的破坏。项目的建设除168、了会因为基建对环境产生噪声、粉尘和生活污水等影响外，还有可能会因为游步道、停车场的开挖及弃石堆置改变原有地形地貌，减少地表植被，破坏生态环境。项目运营期随着旅游人数的增长，将产生大量的生活污水、垃圾等，影响环境卫生。有项目环境影响评价分析可知，项目对环境影响较小，因此，项目环境风险较小。2、市场风险xxxx温泉度假村是国家AAAA级旅游景区，国内首家深度山林温泉，国家四星级温泉酒店。xxxx温泉度假村提升改造项目从整体风格、园林环境等方面对xx温泉进行改造和提升，同时为了延伸温泉产业链，新建了欧洲美食购物街、梦幻欧罗巴剧场等项目，将形成以温泉度假为核心，以休闲娱乐、康体养生、商务会议、美食购物169、等为支撑的多功能精品温泉度假村，度假村的功能完善、旅游产品丰富、特色明显，只要宣传和服务到位，旅游客源可以得到保障，项目市场风险程度为一般。3、政策风险项目建设通过对温泉提质改造和扩建后，丰富温泉旅游的产品、延长游客在温泉存留的时间；通过增加演艺、娱乐类项目，大大拓宽温泉度假村的市场面；通过建设国际会议中心，增加会议、商务、晚会、宴会、庆典类型的特种市场，完善度假村的功能，提升xx的品牌价值和市场竞争力。项目的建设是落实xx县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、发展展望“通过十二五时期的发展，使旅游业实现由观光旅游为主向生态休闲旅游为主的产业转型，全面打造xx之星、鄱湖明珠 旅游城市新形象170、，强化旅游城市特色，提升服务质量，打造优美环境。”的重要举措。且项目的建设符合xx县城市总体规划，属于江西省产业结构调整及工业园区产业发展导向目录中的鼓励类，对增加当地居民收入、促进地方经济发展有着重大意义。项目在未来相当长时间内，将是政府扶植的对象，因此，项目政策风险较小。4、财务风险财务风险包括财务可持续性（资金风险）和项目运行效益两方面。资金风险是指建设投资的贷款比例较大和有较大比例的资金来源没有落实。如出现特殊情况，中断或延误资金供应，将影响项目建设。项目投资额较大，尤其是前期基建设施投入较高，资金链将有一定压力。根据财务分析可知，项目建成后运行效益较好，并具有可持续性，投资回报率较高171、，可以认为财务风险为一般风险。5、工程风险项目的工程风险是指因工程地质、水文地质和设计等因素发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期延误所造成的损失，由于项目单位已经委托有关单位对场址进行了地质勘探，场址适合进行工程建设，该风险为较小风险。6、外部配套条件风险项目预测的社会条件及社会环境发生变化的可能性较小，水、电等生产资料供应有保障。该风险为项目的微小风险。根据上述对本项目主要风险估计与评价，项目所面临的主要风险与程度见表17-.1。表17-1 项目主要风险程度汇总表序号风险因素名称风险程度微小较小一般较大重大1环境风险2政策风险3市场风险4财务风险5工程风险6外部配套条件风险第三节 防172、范和降低风险的对策一、环境风险项目本身对环境影响较小，同时针对项目特点，设置有效合理的污染控制系统，保证项目建设及运行对环境影响降到最低程度。二、政策风险建设单位应加强与政府部门沟通，及时获取政策信息；多参加政府组织的或者相关厂家、客户组织的交流活动，及时采取有效措施，减少因政策变化所带来的风险。三、市场风险进一步挖掘xxxx温泉度假村旅游文化资源，通过新闻媒体和多种文化艺术形式加大宣传力度，同时，要加强旅游从业人员的服务意识和业务水平建设，营造良好的发展环境，以增强xxxx温泉度假村的吸引力。四、财务风险项目建设单位应准备多方筹集资金方案，以确保项目建设的资金需要，在建设过程中精打细算，并采173、用招标方式，控制和降低投资。五、工程风险项目的工程设计方案是至关重要的，要切合实际，不可盲目超前，否则将会造成投资的过度膨胀，超出项目资金供给能力。同时，还应通过加强地质、水文勘测测量工作，并在设计阶段全面考虑工程风险因素，采取针对性的措施，可避免或降低工程风险危害。六、外部配套条件风险应注意加强和各方面的联系和协调，确保与本项目有关的所有配套条件都能落实，以保证项目能够按时实施和运营。第四节 风险结论综上所述，本项目建设和运营中，只要对风险因素给以足够的重视，并采取相应的对策和切实可行的措施，是可以规避和化解风险，降低甚至消除风险损失。所以，本项目综合风险不大。第十八章 研究结论和建议本报告174、通过项目背景、必要性及需求分析，场址选择和建设方案的科学论证，以及项目社会效益等分析，得出以下结论：一、结论1、本项目的建设符合鄱阳湖生态经济区规划、和关于加快发展旅游业的意见的要求，是构建鄱阳湖生态经济区、实现江西绿色崛起的推动器，是提升xx旅游的档次、促进我省旅游市场的繁荣的需要，是增强企业竞争力、实现企业发展的迫切要求。2、项目得到了当地政府和各级主管部门的大力支持，各项基础设施均可满足项目施工和建成后的需要，本项目经过了项目建设单位的充分酝酿，已经进入了可实施操作阶段，因此本项目建设条件已经成熟。3、本项目提出的建设目标、任务和规模充分考虑了xxxx温泉度假村现状以及温泉旅游的发展特点175、，可操作性强，组织管理措施到位，切实可行。4、本项目的社会效益显著，具有较高的实施价值。本项目的建设对完善xxxx温泉度假村服务功能、提高旅游服务水平、提升度假村旅游项目建设品味和档次具有极大的推动作用，为实现“综合性五星级温泉休闲度假村”的战略定位夯实基础，综上所述，该项目的建设是必要的，工程方案切实可行，具有明显的社会效益。项目的实施，将有力的促进九江市的旅游事业发展，做大做强温泉旅游品牌，加大xx温泉在旅游界的影响力，积极带动旅游相关产业的发展。二、建议1、建议有关各方共同努力，抓紧建设，使项目能按计划建成，同时采用必要有效的措施，控制和规避风险，以期达到预期效益。2、本项目在报告批复后，应尽快委托有资质的设计单位对本项目进行工程设计，制订出详细的项目实施计划，尽早开展本项目建设的招标核商务谈判工作。3、建议项目建设单位加强协调，积极组织筹建项目建设领导班子的力量，加大前期工作力度，切实做好各项准备工作。