1、房地产发展股份有限公司工业商住项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月74可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一部分、项目总论611 项目背景6地理位置：南京市沿江工业开发区（原南京市大厂区）812 可行性研究结论9第二部分、项目投资环境和市场研究1021 宏观2、市场背景1022 区域市场分析1723 项目板块分析3124 市场分析结论42第三部分、项目分析及评价4231 条件分析4232 地块建设条件4333 项目SWOT分析44第四部分、市场定位及项目评估4741 发展商定位4742 项目形象定位4743 主题定位4844 产品定位5045 价格定位5446 客户定位54第五部分、项目开发建设进度安排5751 有关工程计划说明5752 开发计划5753项目人员配置58销售部：7人（销售主管2人、销售代表5人）59第六部分、投资估算与资金筹措5961 估算依据5962取费标准59备注：包含运输和安装费6163投资估算6164资金投入计划6565资金筹3、措65第七部分、销售及经营收入测定6571 各类物业销售收入估算6572 项目销售回款计划6673 销售利润66第八部分、盈亏平衡及敏感性分析6781 项目不确定性分析6782 社会效益和影响分析69第九部分、可行性研究结论与建议7091 拟建方案的结论性意见7092 可行性研究结论73第一部分、项目总论11 项目背景111项目名称：xx 项目地点：南京市沿江工业开发区112开发公司：xx房地产发展股份有限公司开发资质： 法人代表： 注册资金：16500万元xx房地产发展股份有限公司是xx控股股份有限公司的控股子公司，具有国家一级房地产开发资质。公司以房地产开发为核心业务，以商业住宅作为房地产4、的主导开发方向。截止2004年底，公司已成功开发了xx等项目，现开发面积愈200万平方米。公司以人为本的居住理念，质量至上的精品意识，诚信守法的经营原则，获得了社会和业主的高度满意和赞许。公司具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的远景和战略；拥有一支具有海内外教育背景、熟悉行业运营模式且成熟稳健的管理团队。113承担可行性研究单位：xx房地产发展股份有限公司南京分公司公司负责人： 公司地址：南京市六合区现有员工：30人南京分公司自成立以来，已经在南京市六合区成功建设了方州花园、水榭花苑，积累了一定的房地产开发经验。114研究工作依据1、土地使用权出让合同2、项目选5、址意见书，编号：宁沿管会建（2004）字第017号3、建设用地规划许可证，编号：200410017号4、岩土工程勘察报告，工程编号：200508K205、项目规划设计要点。6、xx项目初步规划设计方案。7、国家及地方有关规范标准。115项目的背景xx项目的建设符合南京市沿江工业开发区经济发展趋势，符合沿江工业开发区城市总体规划。沿江工业开发区2003年7月份委托南京市六合区国土资源局将地块公开挂牌出让，土地性质为国有土地，土地的上市及挂牌程序符合南京市土地政策。根据土地挂牌文件，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可参加竞买。可以独立竞买，也可以联合竞买。x6、x房地产发展股份有限公司，具有一级开发资质，符合参加竞买条件。xx房地产发展股份有限公司在南京分公司对地块充分调研的前提下，授权并委托南京分公司参与该地块的竞标。最终在南京市六合区公证处现场公证的情况下，经过多轮竞价，xx房地产发展股份有限公司以358412703.68元的价格竞得该地块的土地使用权。116项目简介 地理位置：南京市沿江工业开发区（原南京市大厂区）居住区用地面积： 377949总建筑面积：713076，容积率：1.88其中：住宅建筑面积：607837商业建筑面积：105239居住户数：5418户，规划人口19000人机动车车库或车位1220个。12 可行性研究结论121市场预测7、南京房地产市场经过两年的持续高温，在政策的调控下正逐步走向成熟，但是政策的调控并没有结束，项目开发过程必须时刻关注政府政策的变动和导向，随时调整开发方案。区域内房地产市场发展时间较短，住房的现状还停留在有房住的基础上，住房的面积和户型都相对较差，表现出的购房欲望强烈，且需求特点清晰，这给项目的定位提供了一定的依据，同时为项目的成功找到了一个强有力的支撑点。且当地居民收入水平相对于当地的房屋价格具有很强购买力。在市场消化能力方面，由于该项目在区域内地理位置较佳，市场供需基本平衡。靠开发区的消费能力、化学工业园内每年新增的消费能力及沿江工业开发区的城市化进程，基本可以支撑房地产市场上的住宅供给。本8、项目在板块内面临的直接竞争对手较少，间接竞争对手较多，所以必须在产品的品质上提高产品的竞争力，减少客户向区外流失。根据上述项目的SWOT分析，该地块在配套、环境污染等方面都有暂时的劣势，其综合条件也不尽人意。只有时刻保持清醒地头脑，克服项目在开发过程中的种种困难，深入细致的做好工作，并采取相应对策，对项目作最大价值的挖掘，才可以很好的提升竞争力。122方案评价项目的主题定位为“绿色生态 温馨家园”对于一个工业区具有一定的冲击力，高起点的规划和现代主义的建筑风格为项目引导当地房地产市场又奠定了基础，同时户型定位也满足市场的需求特征。123投资估算与资金筹措销售收入：182632.8万元 销售税金9、：10136.1万元 税后收入：172496.7万元总投入：137889.4万元 利润：34607.3万元 利润率：25.10%项盈亏平衡时住宅均价为1841元/。盈亏平衡时的销售率为79.9%。目启动资金约15000万元，其中：土地款10000万元、建设启动资金5000万元，其他所需投入资金由项目滚动开发自己解决。124项目综合评价结论通过对项目的综合评价可以得出：项目符合国家和南京市的管理规定；产品的市场定位合理，符合市场需求特点；目标客户明确；具有一定的获利能力；项目风险较小，因此项目是可行的。第二部分、项目投资环境和市场研究21 宏观市场背景211全国投资环境2004 年上半年中国房地10、产经历了宏观调控最严厉的 “ 春天 ” ，监察部和国土资源部曾发出在 2004 年 8 月 31 日 前今年各地必须将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题处理完毕；国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从 20 提高到 35 以上；银监会加强了对房产信托的监管力度，房地产开发资金将进一步吃紧的趋势已经明朗；中央 5 家大型房地产企业受命整合国有房地产行业；针对货币供应量增长偏快、信贷增幅偏大、固定资产投资增长过快的情况，央行今年已经出台并实行了再贷款浮息制度、实行差别存款准备金率制度和提高存款准备金率制度三项政策以调整控制过热行业包括房地产行业的投11、资增长，控制通胀。众多政策动态表明国家近期在宏观调控上 对 房地产行业采取了进行适度打压和紧缩态度。而在这种背景下， 2004 年 6 月，全国共完成 商品房 施工面积 165499.36 万平米，同比增长 23% ，其中住宅 93414.62 万平米，同比增长 20.2% ，竣工面积 20888.49 万平米，同比增长 14.4% ，其中住宅 12905.5 万平米，同比增长 7.8% 。其中房地产业投资额为 5413.58 亿元，同比增长 28% ，在各行业中占全社会固定资产总投资额的 24.8% ，各项同比增幅普遍有所回落。 今年上半年，全国的商品房销售价格比去年同期上涨 9.1% ，土12、地交易价格上涨 9.5% ，房屋租赁价格上涨 0.8% ； 2004 年二季度以来中国房地产市场继续升温，价格大幅上涨，与一季度相比，商品房销售价格上涨 2.3% ，土地交易价格上涨 4.1% 。从统计数据可以看出，房地产市场的宏观调控已经取得一定的效果，投资开始从高位持续回落，但是投资增幅仍较大，投资结构不够合理、商品房价格继续走高的现象仍然存在。 212南京市投资宏观背景2121地理环境南京是一座古老、美丽的城市，地处中国长江下游平原，东望大海，西达荆楚，南接皖浙，北联江淮。全市总面积6597.6平方公里，城区面积200.85平方公里。户籍总人口553.04万人。境内山地、河流、平原交错，13、城东有钟山屏障，城南有十里秦淮。境内地理条件优越，物产资源丰富。公元世纪以来，先后有十个朝代和政权在这里建都，使南京成为古代和近代长江中下游地区经济、政治、文化的中心，留下了光辉灿烂的民族文化。今天的南京是中国经济发达省份江苏省的省会，长江流域四大中心城市之一，在全国宏观生产力布局中居于重要地位。2122 经济环境根据南京市统计局发布数据：上半年南京市完成生产总值 902.81 亿元，同比增长 18.2% ，增幅比去年同期高 4 个百分点，比全国平均水平高出 8.5 个百分点，比全省平均水平高 3.1 个百分点；上半年南京城市居民人均可支配收入达 5839.32 元，同比增长 13.7 ，增幅14、比去年同期高出 5.5 个百分点；今年 1-5 月南京市全社会固定资产投资总额达 357.84 亿元， 比去年同期增长 30.5% ，房地产开发投资额达 80.32 亿元， 比去年同期增长 26.7% ，占全社会固定资产投资总额 22.45% ， 增幅有所回落。2123政策环境 对项目影响较大的主要是金融政策，其次是当地的拆迁政策。银行利率的上调，将抑制一部分市民举债购房的提前消费行为；新的拆迁政策不能出台，将直接影响到项目的启动时间。2124人文环境南京人文荟萃，人才济济，是我国重要的科研和教育基地。现有中科院、高等院校、部、省、市及企业所属各类自然科学研究和开发机构近600家，研究领域涉及15、自然科学和工程技术各大门类，科研设施先进，科研开发实力雄厚。拥有以高校、科研院所为依托、代表国家一流学术水平和科研水平的实验室和研究中心百余个，其中国家重点实验室18个,国家工程技术研究中心10个。拥有体系完善、功能齐全的科技服务网络，其中科技推广、科技信息、科技出版、专利、标准、计量、检测等专门科技服务机构百余家。各类科技协会、学会400余个，其中省、市级学会200个。拥有科技人员近40万人，聚集了一大批高素质的科技英才，在宁中国科学院院士、中国工程院院士63人。南京地区现有各类大专院校37所，中等专业学校50所。小结：南京房地产市场经过两年的持续高温，在政策的调控下正逐步走向成熟，但是政策16、的调控并没有结束，项目开发过程必须时刻关注政府政策的变动和导向，随时调整开发方案。213南京市房地产发展现状房价继续稳步上升，市场需求实现比例有所降低，这是 2004 年上半年南京市房地产市场的基本表现。在房地产金融方面，国家连续出台的相关政策，如提高房贷门槛，减少贷款投放，对南京市房地产业的影响较大，观察南京市 2004 年二季度以来的房地产需求实现情况可以发现，由于拆迁量有限，刚性购房需求减少，消费者普遍认为目前房价过高而推迟购房时间，持币观望群体绝对总量有所增加。在存量房交易方面，受贷款政策的影响，成交量波动较大， 5 月成交量降低， 6 月有所恢复。土地一级市场方面， 4 月底国务院办17、公厅决定农用地转非农建设用地的审批暂停半年，南京在半年内停止征用农用地。由于南京市国有储备土地充足，因此短期内不会影响土地的供给，相反，南京市短期内提高了国有土地的供给量，但土地价格仍然继续稳步上升。 根据抉策地产研究中心本期季度调查显示，南京市 2004 年二季度房地产市场有两个主要特征，一是商品房总体供需比和新建商品房的供需比都大于 1 ，说明房地产市场已经供过于求，买方市场已经到来；二是结构性的供求矛盾仍然很突出，相应的细分市场微观特征错综复杂。 众多事实也表明，南京市房地产市场，已进入全面竞争时代。市场表现为供需平衡被打破，已出现局部的供过于求的状况，供需依旧存在着比较严重的结构性矛盾18、，价格涨幅回落、某些层次的商品房交易量有所降低、消费者购买心理更加成熟。由于市场逐步成熟，法律法规的不断健全、产品竞争的加剧，一批资金不足的房地产发展商面临被淘汰、优势企业之间开始寻求联合等等，一个更开放、资源整合水平更高的新市场平台正在形成中。在南京的开发企业“阵容”非常庞大，大大小小共有421家。今年这些开发商中，总共有125家“无开发工作量”，即这些开发商连1平方米的房子也没开发出来。 另外，市场开始出现了：部分项目采取降价打折推盘，有的项目为追求细分市场，掀起打造挑高商住项目、小户型住宅、酒店式高级公寓、精装修房等特质产品的热潮，而在不同片区各分物业的表现差距拉大， 2003 年全面热19、销的局面不再出现，一些名盘、大盘的广告营销费用开始大幅增加等种种市场表现。2131供应量与需求量根据南京市统计局发布的数据， 2004 年 1-6 月，南京市商品房交易总量为 436 万平米。南京市新建商品房销售持续走旺，销售面积达 216.35 万平米，同比增长 48.4% ，新建商品房销售额 84.92 亿元，同比增幅高达 78.4% ；其中新建商品住宅销售 187.05 万平米，同比增长 39.7% 2132价格现状南京房地产经过两年的快速发展，价格水平已经上升到较高的位置：江宁房价：均价：3300-3400元/平方米城北：4800元/平方米城中：8000元/平方米浦口：2900元/平方20、米（长江大桥一带）江浦：2700元/平方米河西：5500-6500元/平方米 5900元/平方米/平方米（均价）南京市准购房者对南京房价的评价 ：连续几个月来，南京房价的涨幅逐渐趋于平稳，但是目前南京建材成本上涨、土地出让价格上涨、供需比例不平衡等一些因素仍然在促使房价上涨。目前，政府正在加大宏观调控力度，增加经济适用房和中低价房的建设，进一步缓解了供需不平衡状态。从目前的南京房地产市场发展态势看，市场竞争加剧，产品向多元化趋势发展，市场更加规范化，价格逐渐走向平稳。2133近期市场描述即将过去的2004年，南京楼市发生了历史性的变化商品房市场改变了以往几年供不应求的状态。南京今年商品房的施工21、面积将首次突破2000万平方米。这表明，除去今年已批准上市销售的大约1000万平方米商品房，今年的施工面积中，又将有大约1000万平方米的总量要在明年上市，从而成为明年的楼市“增量”。因此，“存量”加上“增量”，明年南京商品房市场的总供应量差不多在1200万平方米上下。2134市场走势预测今年南京预计大约800万平方米的商品房销售量，是在国家进行宏观调控，进而提高存贷款利率，南京适度放慢拆迁进度，不少消费者又持币观望的大背景下取得的。因此，今年的大量需求，事实上并没有充分释放出来。 “明年南京楼市的需求量，应该不会低于今年。”这里至少有3个理由：明年国家仍将采取稳健的调控措施；本月起，南京提高22、了住房公积金贷款的最高额度，支持缴存公积金的职工改善住房条件；随着购房人对调息的适应度增加，观望气氛将有所减弱，有效需求将会缓缓释放。 214宏观市场与本项目发展借鉴未来南京房地产市场的增长率有所放缓既是在宏观调控的影响下的合理表现，也是其走向成熟与理性的标志，地产企业只有以科学的发展观为指导，将项目规划建设与城市经济、文化的发展结合起来，才能打造出市场能够接受、消费者迫切需要的产品。22 区域市场分析221区域市场概况沿江工业开发区前身为南京市大厂区，位于长江北岸，北接六合，南临浦口，全区下辖山潘、西厂门、卸甲甸三个街道办事处及葛塘、长芦两镇，总人口18.5万人，2003年实现财政收入3.523、亿元；GDP为26亿元人民币；零售额13亿元，年增幅10%。区内主要以化学工业、能源工业为支柱产业，如：扬子石化、南京钢铁集团、华能电厂、南京热电场厂、南化集团等。沿江工业开发区交通方便，南京长江二桥和江北大道直接将它与南京主城区有机的连接起来。1、人口情况根据2001年人口普查，沿江工业开发区在籍人口为185841人，其中：卸甲甸街道办事处47878人、西厂门街道办事处29579人、三潘街道办事处67281人、葛塘镇17174人、长芦镇23929人。在185841个在籍人口中，沿江工业开发区人口约6.7万人、企业人口约12万。另外区内流动人口约4.5万，整个沿江开发区总人口合计23万。2、各24、大企业人口及收入情况各个大型企业的附属企业相继改制与大企业脱离，在12万的企业人口中，各个大型企业的在职人数分别如下：扬子石化1.5万人、南钢集团1.5万人、南化集团1.3万人、华能电厂750人、南京电厂2000人、扬子巴斯夫300人（筹建人员），合计4.6万人。各个大企业附属企业及当地中小企业人口7.4万人。近几年五家大型企业每年增加员工合计大约500人。根据2003年统计数据，沿江工业开发区人均年收入16220元。具体各个大型企业人均年收入如下：扬子石化4万元/人年、扬子巴斯夫5万元/人年、南京电厂2.5万元/人年、华能电厂6万元/人年、南钢集团2.5万元/人年、南化集团1.5万元/人年、25、机关人员2.3万元/人年。五家大型企业的中层人员的收入水平都在6万元/人年以上，部分高层人员年收入达到100万元。小结：这样的收入水平相对于当地的房屋价格具有很强购买力。222供给分析1、现有福利房和自建房存量350万平方米沿江工业开发区由于长期受到福利分房的影响，市场上除了福利房就是自建房，在户型、面积、配套等方面相对较差。这部分总量约350万平方米。其中：扬子石化100万平方米、南化集团100万平方米、南钢集团约50万平方米、其他100平方米。几个大型企业福利房具体情况如下：企业名称福利房规模及类型主要户型及面积最后一批福利房的分房对象最后一批福利分房时间扬子石化100万平方米、1.4万户26、，多层和高层4060平方米（多层）7090平方米（高层）96年以前参加工作员工。2004年南化集团100平方米，以多层为主集合少量平房60平方米为主96年以前参加工作员工。计划继续筹建南钢集团多层住宅50万平方米60平方米为主85年以前参加工作员工2001年备注：南化集团96年以前进厂职工中有相当一部分人没有住房，南化集团准备继续筹建10万平方米集资房。2、到2010年市场总供应量180平方米沿江工业开发区城区面积非常有限，平顶山路以北为扬子石化绿化隔离带，扬新路以南基本为南京市浦口区土地，向东为长江，西为江北大道。江北大道以西在短时间内由于配套和规划原因发展速度肯定较慢，不会形成住宅的潜在供27、给形势，而且江北大道在一定程度上限制了沿江工业开发区向西的扩张。这样在未来几年内，沿江工业开发区房地产市场的住宅供给就集中在城区。而城区剩余的一点土地在2003年已经全部推向市场，合计约1500亩土地。从土地供给来看，在近几年内市场上总供给量约180万平方米（包括本项目）。223需求分析沿江工业开发区内由于扬子石化、南化等污染企业的存在，所以市场上的住房需求主要以当地为主，不考虑区外人口的需求。沿江工业开发区不包括葛塘和长芦两镇，城区在籍人口约14.3万，流动人口约4.5万人。假设项目开发过程中，区内进出人口相等，总人口数量保持不变，人均住房需求为35平方米。则城区人口住房需求总量500万平方28、米。小结：市场上供需总量基本持平。224区域房地产市场特征分析一、分析依据：市场调研 （1）作为市场调研的重点，消费者调研这部分主要通过入户问卷调查完成。调中共走访了扬子、南化、南钢等生活区，共发放220份问卷，其中有效问卷200份，有效率达90.91%. （2）调查对象的甄别：调研的甄别条件是年收入在2万元以上，而且在近期有在大厂区购房的打算。二、调查结果分析 消费者基本情况由于大厂区有五六个大的国有企事业单位，而且都有一定历史的积淀，所以入户调查大厂区居民的年龄结构主要以36岁以上的人群组成，而他们是有一定的购买力的人群。从水榭花苑的客户资料统计中也可以看到，各大企业特别是杨子的购房者一般29、都是在杨子有一定工龄的职工，他们不仅有早先的福利房的产权，而且有一定的积蓄。 从图中可以看出，被访者主要是以扬子、南化职工组成。 从图中可以看出，调研的最多人群是各大企业的一般员工，占了35%，而专业技术人员和工程师也是比较大的一个群体，而一般这类白领人士也是有能力买房的主要的目标客户群。从上图可以看出，大厂区各大企业职工的主要以高中/中专和大专组成两者一共占了所有被访者的68%，本科生也仅仅占了10%,比初中学历的还少了11%。从图中可以看到，大部分的人在大厂区的居住年数都在16年以上，而且在大厂生活超过30年的人也大有人在。这和大厂区的实际情况是分不开的，各大企业都建于建国后不久的时期，老30、的员工在大厂区还算多数。 消费者住房现状从被访者现在居住的户型可以看出，两室一厅的户型还是占了大多数，有58%的人还住在两室一厅里。但根据实地考察，各大企业的福利房中的所谓两室一厅不过是一室半加一个厅而已。从下面的被访者居住的面积便可以看到这一点。和消费者现在居住的户型统计图相比较，被访者现在居住的面积就显得太过局促。两室一厅的房子，只有51-70平方米。不仅如此，50平米以下的房子还有30%的人在住，71平米以上的仅占了20%。这些数字充分说明了大厂区居民的住房现状的恶劣情况。从上图中可以看到，被访者的家庭常住人口还主要是以三口之家为主，五人家庭（三代人）和两人家庭（一代）也占了较大的一部分31、，但两者相对三口之家还是少数。从上图中可以看出，被访者中对自己的房子满意的不过14%，基本满意占了43%，不满意和非常不满意也占了43%，说明总体上大厂人对自己的住房现状很不满意。 从图中可以看到被访者认为现在的住房现状最主要是面积太小，其次是户型不合理，还有现在的社区物业管理太差，社区档次低，安全性差，社区环境差也是比较重要的不满意原因。消费者需求状况分析从图中可以看出，消费者购房的主要原因有两点，即原住房面积太小和户型不合理，两者相加超过了其他所有原因的总和。这充分说明了从最实际的最表面化的方面来说大厂区的居民买房的潜力是巨大的，和上文中提到的被访者对现在住房不满意的原因以及他们的住房现状32、是相呼应的。而子女结婚用房也是买房的另外一大原因。从消费者计划的购房时间统计图可以看出，消费者在一年以内有买房大算的只占了13%，而三年之内买房的人去占了68%，说明了大厂区潜在的购房需求还是很大的。从上图中也同样可以看到，除过对单位面积价格的关注以外，消费者最关心的还是户型和房屋面积，而社区状况社区环境等因素都不是怎么重要的因素。图中数据还进一步说明了大厂区居民买房的观念还比较实际，价格还是大厂人关注的第一因素，而对户型的要求、对房屋面积的要求源于对现有住房户型和过小面积的不满。从上图可以看出，消费者在看房选房时看中的还是住宅的最基本用途的空间，说明了大厂区的购买人群还是比较偏向生活型、经济33、型。而从消费者愿意承受的总房价数字统计结果来看，大部分的人还只是愿意将总房款控制在25万元一次下。仅次于它的也是在26-30之间的总房款定位。 从上图可以看到，消费者对住宅面积的需求大概在80-110之间，这实际上也是同居民的消费现状中演化而来的。现在居住的面积过小使得居民对80-90平米和120平米的区分没有太大观念上的关注。从消费者计划购买的套型统计图来看，两房两厅一卫和三房两厅一卫的需求量是最大的。值得注意的是，同时两房两厅的户型一个卫生间更受欢迎。三房两室一厅比起三房两室两卫畅销要的多。从计划购买的住宅类型来看，小高层与多层相差不大，比较多的人喜欢小高层，但还是不太喜欢9层左右的小高层34、。小结：区域内房地产市场发展时间较短，住房的现状还停留在有房住的基础上，住房的面积和户型都相对较差，表现出的购房欲望强烈，且需求特点清晰，这给项目的定位提供了一定的依据，同时为项目的成功找到了一个强有力的支撑点。23 项目板块分析231项目板块地段划分本项目的地理位置位于南京市六合区，属于江北板块。该板块位于长江以北，市场正处于升温阶段。对该板块的细分，可定为三类地段：第一类地段为：从长江大桥到高新技术开发区的浦口地区，此地段交通方便，与南京市区仅一桥之隔，以明发滨江新城为代表的几个规模在1000亩以上的大盘都集中在此区域，市场的现实供给量和潜在供给量都非常大。此区域拥有国家级高新技术开发区及35、南京主要几个装饰城，同时也是南京城区市民夸江购房的首选之地。第二类地段为：目前的沿江工业开发区（原南京市大厂区），此地段相对第一类地段距离南京市区相对较远，区域内拥有如：扬子石化等几家国有大型企业，由于各个大型国有企业以前采取福利分房的原因，当地房地产市场的发展只有三年的时间，市场上现实供应量较小，潜在供应量较大，且客户存在流失现象。由于企业存在污染原因，此区域吸引城区市民来购房的可能较小，第三类地段为：六合地区（原南京市六合县），该地段距沿江工业开发区20公里，是大厂区和六合县区划调整后的行政中心，目前的房价相对沿江工业开发区要低200400元/，对南京城区的吸引力较小，但对沿江工业开发区居36、民仍有一定的吸引力。xx项目处于江北板块的第二类地段沿江工业开发区，该地段吸引第一类地段和第三类地段潜在购买力的能力非常小，同时还面临着客户向这两类地段流失的压力。232项目所在地段总体规划 住宅规划 沿江工业开发区将建成以扬子石化等一批大型企业为主体的、兼具科研、居住功能的综合性片区。区内由于一些大型企业的存在，造成环境存在一定的污染。项目要成功，就要把建成一个综合素质高的高标准住宅小区作为开发方向。 配套规划 地段内总体的配套设施比较齐全。同时在此基础上将与开发同步中小学设施（与项目相邻）合一个变电站，解决地段内唯一不足：用电负荷不够。 道路规划 地段内的道路规划成熟，道路网发达。项目周围37、的经五路和纬二路将在2005年10月份修建完成。 小结：目前在水、电配套上还不能满足项目的需要，需要政府尽快解决。233地段功能 沿江工业开发区的总体功能定位为工业、科研、居住的综合区。纵观此地段，本项目周围楼盘功能定位具有单一性，主要是经济适用房和单位福利房在此区域内分布。对本项目而言，要建成一个高标准、高素质的居民住宅生活区，是本项目取得成功的指导方向。本项目将在此地段扮演一个领导者的角色，控制消费群的流失和推动居民二次置业。234板块开发动态 江北板块是继江宁板块之后，南京房地产市场的又一个焦点，以其特有的自然风光、生态环境及价格优势，成为南京市民置业的有一片热土。另外，南京市政府为了刺38、激江北房地产市场的发展，出台了一些政策来刺激市场。 江北板块今年来推出的楼盘如下： 第一类地段：碧云山庄、石林快乐城、嘉泰隆、翡翠城、华侨城、旭日华庭、浦东花园、江畔明珠广场、明发滨江新城、大华锦绣家园。 第二类地段：滕泰花园、福基国际花园、宝润花园、水榭花苑。 第三类地段：华欧国际友好城、龙池翠洲、新加坡花园城、秀林水苑、百合园。 小结：随着江北房地产市场供应量的放大，楼盘之间的竞争将越来越大，而且竞争格局也在不断的发生变化，目前在江北已经出现了一批规模在一千亩以上大盘，这将给江北房地产市场带来很大冲击。235板块价格水平 江北板块房地产物业以住宅为主，价格段的划分并不十分明显，以地段划分，39、总体上可以划分为三个价格区。地 段楼 盘均 价第一类地段旭日华庭2900元/平方米华侨城2900元/平方米江畔明珠广场2930元/平方米明发滨江3100元/平方米第二类地段福基国际花园2400元/平方米藤泰花园2400元/平方米第三类地段华欧国际友好城2600元/平方米（精装修）龙池翠洲2400元/平方米新加坡花园城2200元/平方米 由上表可见，第一类地段的价格和二、三类地段价格差距并不大，而二、三类地段的价格差距则更小。支持一类地段价格主要为临长江、距离市区近及交通三个因素。二、三类地段价格与一类地段的差距，其主要原因：第一是环境因素、第二消费者对价格比较敏感，当价格达到一定水平，消费者向40、第一类地段流失将会变得很明显。236板块项目分析 第一类地段项目分析：1、江畔明珠广场 装修状况： 毛坯建筑类别：小高层、多层物业地址： 浦口大桥北路20号 交通状况：149路、159路、136路、614路、盐浦线、鼓珍线、鼓扬线、汉江线。开 发 商： 南京泰山房地产开发有限公司销 售 证：办理中（无销售证）起价： 2600元/平方米， 均价：2900元/平方米 最低价：2830元/平方米， 最高价：3150元/平方米付款方式：一次性或按揭 主力户型：3室2厅124.78、2室2厅125.092室2厅94.93、2室2厅90.89 开盘时间：2004-10-5占地面积：70300平方米， 容 41、积 率：2.64停 车 位：650个， 建筑面积：184500平方米绿化率：35.46%2、石林快乐城装修状况：毛坯建筑类别：多层物业地址：浦口浦珠路126号 交通状况：汉江线 、鼓珍线、 盐浦线 开 发 商：南京石林房地产开发有限公司 销 售 证：浦房销第04010号均价：2750元/平方米 付款方式：一次性或按揭 物业类别：普通住宅开盘价：2500元/平方米3、恒辉.翡翠城物业类别：公寓付款方式：一性次或按揭 装修状况：毛坯建筑类别：小高层、多层物业地址：浦口浦珠北路110号 开盘时间：2004-8-10交通状况：603、盐浦线、鼓扬线、江汉线、浦葛线 入住时间： 2005-1-1， 开 42、发 商：恒辉房地产 占地面积：73000平方米， 销 售 证：浦房销第04018号建筑面积：115000平方米， 均价：2600元/平方米容 积 率：1.50， 售楼处地址：浦珠北路110号绿化率：36%总 户 数：936停 车 位：2854、明发滨江新城整个社区占地1600亩，建筑面积160万平方米，其中住宅建筑面积140万平方米，商业建筑面积20万平方米。绿化率：40%，建筑形态：包括小高层、高层及联排别墅、独立别墅。交通：江汉线、鼓扬线、603W、盐浦线、浦葛线等多配套：邻近浦口区小红花幼稚园（市重点）、浦口区实验小学（省重点小学）、省级示范中学十七中。社区内设有五所幼儿园、两所小学、一43、所中学，充分满足业主子女就学的需要；三座大型会所，两个商业中心。景观：与筹建中11万平方米北堡中心公园连成一片，独享2.4公里长江黄金岸线卖点诉求：A、土地未来 B、建筑生活 C、风景灵韵11月28号开盘，首期60万平米开盘起价：2608元/平方米最高价：4200元/平方米（观景楼）第二类地段项目分析：1、腾泰花苑 建筑类别：多层、小高层付款方式：一次性或按揭， 装修状况：毛坯开 发 商：南京腾泰房地产、南京嬴仁房地产 物业类别：普通住宅销 售 证：六房预字第03030号开盘时间：2004-7-18 均价：2400元/平方米最高：2600元/平方米 建筑面积：120000平方米售楼处地址：大厂44、纬二路（大厂地税局旁）物业地址： 六合大厂纬二路（大厂地税局旁） 2、福基国际花园项目共分四期开发，一期位于杨庄、杨新路南侧，占地36亩，建筑面积28196平方米；二期位于杨新路北侧，建筑面积约为4万平方米；三期位于蒋家洼，占地约200亩，建筑面积近20万平方米，四期位于杨庄十字路口。装修状况：毛坯 建筑类别：多层付款方式：一性次或按揭 户型面积：115.68、112.69、91.57、85.59 物业地址：六合杨新路转盘（桂馨园东侧） 物业类别：普通住宅 开盘时间：2004-5-5交通状况：鼓扬线、浦葛线、盐葛线、1路2路环线 开 发 商：南京福基置业有限公司 入住时间：2005-2-1 均45、价：2400元/平方米 售楼电话：57023243 容 积 率：1.5绿化率:32%第三类地段项目分析：1、华欧国际友好城装修状况： 精装修均价：2600元/平方米 建筑类别：别墅、高层、小高层物业地址： 六合龙池湖畔 付款方式：一次性或按揭 开 发 商： 华欧集团 物业类别：公寓2、龙池翠洲装修状况：毛坯建筑类别：多层、小高层、别墅物业类别： 普通住宅物业地址：六合六合区政府新办公大楼旁 开盘时间：2004-10-21开 发 商：南京腾泰房地产开发有限公司 建筑面积：230000平方米 销 售 证：六商房预字第00041绿化率：49% 售楼处地址：六合区政府新办公大楼旁多层均价2450元/平46、米， 最低：2100元/平方米最高：2700元/平方米小结：江北板块的大盘时代已经来临，竞争将更加激烈。本项目地处江北板块第二类地段，要在这个并不理想的市场地理位置取得成功，就必须做到：把小区的各方面做好，特别是强调小区园风景观的营造，填补区域内高端楼盘的空白，扮演市场的领导者角色。237板块内竞争关系分析 地段间竞争关系分析，第一类地段由于特有的地理位置和交通优势，直接对第二、三类地段构成竞争威胁，特别是第一类地段内的大盘，如：160万明发滨江新城等；在第二、三类地段之间，由于第三类地段在环境和价格上占有一定的优势，也会出第二类地段客户向第三类地段流失的现象。 地段内竞争关系分析，地段内直接47、竞争的楼盘很少，主要有：福基国际花园、滕泰花园、恒丰、福基现代城。在规模上，本项目在今后几年内一直是当地最大的楼盘，具有绝对的竞争力。本项目所面临的直接竞争对手中，竞争力相对较强主要是福基现代城，该项目占地350亩，与本项目相邻，建筑主要以多层为主，建筑风格现代。在这样的市场环境下，公司面临的直接竞争对手只有两个：张家港福基开发公司和香港恒丰。香港恒丰开发公司，是一家刚成立的公司，还没有开发过房地产项目，其土地面积120亩，价格为99万元/亩，在土地成本上显得竞争力较小。张家港福基开发公司，在沿江工业开发区原有土地储备面积300亩，由四块土地组成，土地价格为64万元/亩。在土地成本上与该项目相48、同，但是参与五号地块竞争主要是今年再本项目隔壁征得的一块360亩土地。该公司在当地建设的项目品质和档次都一般，市场形象不佳。 小结：本项目在板块内面临的直接竞争对手较少，间接竞争对手较多，所以必须在产品的品质上提高产品的竞争力，减少客户向区外流失，同时在区域内确立竞争地位。24 市场分析结论 只要在第二类地段出现一个综合素质较好、价格较合理的楼盘，可以有所作为。因此，本项目只要在楼盘综合素质上下功夫，配合创新的小区主题定位，在其价格确定上，充分考虑一类地段的价格水平，就可以找到客观上的支持点。第三部分、项目分析及评价31 条件分析311用地条件、规划限制条件5#街区占地375537.2平方米，49、合计：563.31亩。西为江北大道、南为晓山路、东为纬二路、北为经五路。规划为商住综合用地，对该地块的规划要求如下：1、沿江北大道在红线内预留25米的景观带，实际与江北大道路幅红线距离50米，在建筑物与景观带之间，预留一条宽度约9米的消防通道；2、沿晓山路建筑物退让红线8米；3、沿纬二路建筑物退让道路中心红线23米；4、沿经五路建筑物退让道路中心红线25.5米。312项目成本条件 本项目由于受第一类地段楼盘价格的牵制，价格上涨的空间较小，为了充分降低楼盘的开发风险，实现利润最大化。必须严格控制项目的单位成本，将成本管理放在非常重要的位置。313规模资源条件 本项目占地375537.2平方米，550、63.31亩。在地段内属于规模最大房地产开发项目，规模竞争优势明显。314品牌资源条件 该项目是xx公司在南京开发的第三个项目，已开发的方舟花园和水榭花苑在当地已经树立了良好的口碑，得到消费者的认可。这些前期开发成果，将是本项目重要的优势之一。 小结：项目开发条件优势明显，但存在一个致命的问题就是价格受到牵制，所以在项目开发过程中必须加强成本管理。 32 地块建设条件321地形、地势、地质 场地地势平坦，局部地段起伏较大，地面标高在25.4438.87M,最大高程差13.43M，场地地貌类型为长江二级阶地。场地内拥有一些小水塘和两个相对较大的养鱼池，同时还拥有一个小山丘。地下水对混凝土结构无腐51、蚀性，对钢筋混凝土中的钢筋无腐蚀性，对钢结构有弱腐蚀性。通过对地质的初步勘查，场地内地质稳定，承载力较好，在一定程度上可以降低桩基础成本。322 抗震设防 根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001），场地抗震设防烈度为7度，设计地震加速度为0.10g，设计地震分组为第一组。场地内无液化土层存在，不考虑地震液化的影响。 323气象 南京属亚热带湿润气候，四季分明、雨水充沛、光能资源充足，年平均温度为15.3C，最高气温43C（1934年7月13日），最低气温-14.0C（1955年1月6日）。年平均降雨117天，年平均降雨量1034.0毫米，无霜期237天。每年6月下旬到7月上旬为梅雨季节52、。根据六合气象局提供的信息：沿江工业开发区夏季以南风为主，其他季节以东北偏东风为主。地块距离扬子石化约5公里，距离南钢集团约2公里，基本不受污染企业的影响。324基础配套设施 目前区域内的市政配套，不能满足项目的用电要求，需要政府新建变电站；用水问题虽然不存在负荷不够的问题，但是项目周边还没有具备解决项目用水的供给源，需要从几百米外引进。小结：场地为可进行建筑的一般场地，满足房地产开发需要。前期需要督促政府尽快解决水电配套的问题。33 项目SWOT分析 1、优势分析A、地块规模较大，在将来几年内一直是沿江工业开发区最大的楼盘，有助于公司塑品牌，立形象，规模效应明显。B、交通便捷，出让方便。C、53、周围生活配套完善。D、学区优势明显，南化一中，育英二外与项目相临。E、项目本身的地理位置优势明显。距离行政中心和第二商业中心较近。F、与潜在竞争地块相比竞争力较强。D、环境较好。该项目既远离扬子的气体污染，又远离南京钢铁集团的粉尘污染。2、劣势分析A、项目主流客户群体对价格敏感性高，价格上升压力大。从目前的市场调查情况看，由于交通便利的因素，已经出现部分居民到六合和浦口房价相对较低区域购房的现象，说明这部分消费者对楼盘价格相当敏感，销售价格的上涨将会导致消费群向六合和浦口地区流失。B、与主要的竞争对手相临。C、地形复杂、起伏较大，整个地块落差最大近13米，地块内零星分布了很多洼地和水塘，为今后54、的施工造成了一定的难度。D、噪声污染严重，项目西临江北大道（高速公路），噪音较大。E、一条高压线从项目中穿过，迁移工作难度较大。F、市政配套不够完善，项目的永久性用电和用水目前还不能很好的解决。3、机会分析1、在未来几年内，沿江工业开发区几乎没有住宅用地推出。2、各大型企业相继取消福利分房。3、城市规划的利好，将有力推动沿江工业开发区房地产业的发展。在未来几年南京市长江以南的化工企业都将陆续搬迁到化学工业园，为房地产开发提供了一大批潜在消费群。4、风险分析据市场调查显示，浦口区大面积的待开发低价存量土地，严重威胁沿江工业开发区的房地产市场。虽然沿江工业开发区的项目和浦口区的项目之间各有不同的优55、劣势，但由于浦口区特有的旅游生态环境、地理位置及交通等因素对沿江工业开发区的消费群有着足够的吸引力，并且已经出现消费群开始向浦口区流失的现象。故项目开发时机的选择、突出项目自身优势尤为重要。 B、项目规模较大周期较长，开发过程中面临的政策风险和经济波动风险较大，如：银行按揭贷款、沿江工业开发区的区划调整等。C、市场总需求量较小，市场需求缺口虽然基本和总供应平衡，如果宏观经济衰弱，影响到各个大型企业的利润，职工收入降低。市场的需求可能为零，因为城区14.3万人口中，各个企业的产业职工人数占12万。 小结：根据上述项目的SWOT分析，该地块在配套、环境污染等方面都有暂时的劣势，其综合条件也不尽人意56、。只有时刻保持清醒地头脑，克服项目在开发过程中的种种困难，深入细致的做好工作，并采取相应对策，对项目作最大价值的挖掘，才可以很好的提升竞争力。第四部分、市场定位及项目评估41 发展商定位 企业作为一个整体，在顾客的心目中具有一定的位置。对于xx的项目而言，必须设法让xx公司在目标客户的心灵中占据一个明显而突出的位置。这既是公司整体发展的需要，也对楼盘的营销具有积极的意义。企业定位从市场挑战者到市场领导者目前，六合地产界处于纷乱的竞争格局之中，没有占有绝对优势的市场领导者。应该说“xx公司”是有条件成为市场领导者的，但事实上目前还不是。对于xx这样的大盘，xx公司只扮演市场追随者或市场寻位者是错57、误的，xx要成为区域内的地产品牌，坐市场的领导者。42 项目形象定位 定位原则：顺应市场、突出个性、营造品牌、塑造文化 品质定位卓越不凡、巅峰之作、坚守品质、坚守完美 环境定位园林化生态水景住宅 生态环境最重要的元素是“绿”和“水”。xx在规划中大量采用特色植物，且景观和绿化都围绕着“水景”来布局。整个小区的水景系统庞大而丰富，这将是本项目最珍贵的资产资源之一。 生活方式定位优雅、舒适、高尚、荣耀 住宅，是一樽生活的容器，它为日复一日的真实生活而存在。xx创造了亲情沟通的空间，强调品位的感染和情绪的满足，强调自我价值的体现。 价值定位超越想象的附加价值 对于高档楼盘来说，人们买的是品质，是环境58、，是服务，是品味，是文化和优越感。随着市场“理性时代”的到来，附加值越来越成为楼盘竞争构成的重要组成部分。xx不仅仅是公寓，还包括：1、住宅之外的空间感受（大型景观、综合会所等）2、优越的居住环境3、贴心满意的物业服务43 主题定位 431、楼盘主题概念提出的原则第一、 形成楼盘的独特的开发理念，树立楼盘在消费者心目中独特而鲜明的形象。第二、 切合消费者心理为消费者营造理想的生活方式和居住环境。使消费者对楼盘理念和形象产生认同、欣赏、追捧，激发消费者的购买欲望，并进而对楼盘产生归宿感、领域感和自豪感。第三、 考虑主题概念的可操作性，使主题概念在产品中得以充分贯彻和实现，进而融入到业主生活的方方59、面面。第四、 概念作为项目产品基础来乃至企业品牌基础的可延伸性，即概念最终通过品牌积累形成企业文化。432、本项目主题概念结合南京市房地产市场营销特点及本案的具体情况，确定为“绿色生态、温馨家园”概念作为本案主题。营造都市山庄、都市桃园，使这里成为“适合永久居住都市人的家，成为都市人的物质和生活的追求”；追求的人与人、人与自然的接触与沟通，通过自然环抱引入溶合，人工环境的设计营造，以及居住品位的培养提升。创造一种优雅舒适的居住空间使居住者尽享绿色生态的精彩，和谐而温馨的生活。营造高雅文化艺术氛围，起到潜移默化的精神陶冶和业主精神共鸣，赋予文化艺术生命力和文化内涵，使居住与生活互动提升。433、60、本案主题概念的可行性绿色生态社区从规划、设计到建成的过程中，技术支持和外部环境是非常重要的，为实现绿色生态社区的目标，就技术层面来说，可以分为简单技术、常规技术、高新技术三个层次；尽管采用高新技术是未来生态住宅发展的必然趋势，但常规技术、常规材料依然是当今我国生态住宅探索与实践的主体；对外部绿化环境来说，小区内绿化环境和小区外绿化环境同样重要，就项目本身来讲，外部绿化已经具备，小区内绿化环境从景观规划设计来讲，完全没有问题，所以本案完全可以利用常规技术，通过建筑、景观等各专业密切配合，从规划、设计的层次上逐步地实现绿色生态社区的目标。444、本案主题概念的适应性随着社会的发展，文明的进步，人们61、对生活品质有了越来越高的要求，这种要求不仅体现在对物质生活的追求，更体现在对居住环境和生活方式的追求。现代社会由于工业的发展，导致人们居住生活环境恶化，工作和生活的节奏加快，导致人们在心里上、在生活上的压力加剧，人际交往模式也在逐步发生改变，使人与人之间的关系变得愈来愈来疏远。基于以上情况，本案塑造绿色生态社区概念，倡导一种和谐温馨的生活方式，将一种纯居住环境上升到“绿色、空气、空间、生活、文化”的更高层面。44 产品定位441规划设计中遵循的原则1、 规划布局充分利用地形，在分配景观资源时，强调环境的均好性。2、 以创造适居环境为原则，综合处理地下空间、停车、人防、小区环境以及交通问题，为业62、主节省建设以及将来的使用成本，在居住质量最优化和开发商投资回报最大化之间寻找一个最佳结合点。3、 交通组织即便捷又畅通，且各级道路分级明确，道路系统应与功能、地形相结合形成有机整体。4、 根据客户的购买能力、建设成本确定多层、小高层及高层的比例，同时根据区内环境来确定大小户型的比例和位置，尽量加大多层板楼比例，控制高层数量。5、 划分明确的组团关系以利于分期开发建设及社区管理。6、 齐全的商业服务及配套设施，强调对小区内外商业价值的挖掘，利用开放式的步行街及周边商铺的形式把购物、休闲、娱乐、宴客等设施做得尽善尽美，让业主在家门口享受现代生活方式。7、 人车分流，确保居住环境的安全、安静、减少环63、境的污染。442规划方案1、 明确而便捷的交通路网，设计路网时充分考虑该地域气候特点，生活方式，朝向特点，及结合地形巧妙的使主要路网呈“#”字形格局，将主要出入口，步行道连接，两纵两横的小区路与当地最佳朝向相一致，其中两条交汇路正好位于纬二路，形成车行主要出入口，另两条路出入口处形成步行街。同时将组团有机的联系起来，使路网与朝向、组团分布及地形相辅相成，形成有机整体。2、 明确的组团划分，用“#”字形小区路将地块划分为清晰的七个组团，便于分期开发及形成以组团为单元的社区管理形式，同时又形成各具特色的组团环境布局和室外环境空间。3、 两条开放式步行街及沿街底层商业设计：充分挖掘本区域的巨大商机及64、交通便利条件。4、 环境营造注重“理水”这一园林手法的应用，使水这一元素无处不在：在道路隔离带处有水系南北贯通，沿小区路有小溪环绕；在每个组团内又有水面映衬，水中亭台楼榭极具诗情画意。同时结合住宅的错落有致，收放有序的布置，使各组团内空间有收有放、抑扬相衬。园林景观的处理：如绿化植物、花草、小品、广场、人行道、廊、桥、亭等的点缀，使小区处处充满曲径通幽、步移景易的意趣。5、 小区的配套齐全，不仅商业配套、物业管理等设施齐全，同时，还在设有运动场、游泳池，部分组团内设儿童戏水池及运动场所、康乐设施等。443建筑类型根据市场调查情况看，以前单位的福利房在环境、面积等方面相对较差，面积一般在406065、平方米，没有物业管理，没有环境景观，没有生活配套设施。随着人们生活水平的不断提高，对现有的居住条件已经产生不满情绪，要求换房的群体已经产生。结合市场的特点项目应定位于高档生活区，本着给有房人建房的经营理念。序号建筑类型数量面积备 注1多层住宅 92985.22小高层住宅297378.893高层住宅215325.64步行街171585综合楼158406酒店式公寓279767入口商场182208会所57089配套商业1940010合 计：710928.69444建筑风格整体风格现代主义风格和主题型风格 现代主义风格以体现时代特征为主，没有过分装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度，空间构图明确美观66、，强调建筑外观的明快、简洁，体现了现代生活快节奏，简约使用，又富有生活气息；主题型风格就是围绕小区的主题，以营造一个处处体现主题的建筑风格。 445户型定位根据市场调查情况，目前市场上的畅销户型面积为90110平方米，故项目的主推户型面积应为90110平方米，同时考虑到同一档次消费群体需求的多样性，设计部分小于90平方米和大于110平方米的户型。序号面积区间面 积户 数数 值比 例数 值比 例190以下30585.945.05%3446.37%291-10089583.5814.79%94217.44%3101-110177771.0829.35%166430.80%4111-1201114767、2.0418.4%95417.66%5121-130140090.8823.13%110420.44%6131-14029974.064.95%2194.05%7140以上26212.114.33%1753.24%8合 计605680100%5402100%小结：项目的主题定位为“绿色生态 温馨家园”对于一个工业区具有一定的冲击力，高起点的规划和现代主义的建筑风格为项目引导当地房地产市场又奠定了基础，同时户型定位也满足市场的需求特征。45 价格定位 由于一定时间内市场的总需求量受到客观条件的制约，价格的上涨必然导致市场总需求量的缩小，同时沿江工业开发区存在污染的原因，吸引区域外客户的能力较小。68、所以项目价格定位于当地平均水平。 住宅均价：2400元/平方米 储藏室：600元/平方米 汽车位：3万元/个 汽车库：5万元/个 步行街：4000元/平方米 综合楼、酒店式公寓按照单身公寓价2500元/平方米 沿街商业配套：3500元/平方米46 客户定位消费群主要定位于开发区当地的需求。主要构成：（1）、开发区新增人口的住房需求。 （2）、以前通过单位福利分房获得住房的居民，对住 宅的户型、面积和环境不满意选择换房而产生 的需求。 （3）、沿江工业开发区不享受福利房大型企业职工，如扬子石化、南京钢铁集团、南化集团。 （4）、子女成人分巢群体。市场的现实客户群：取消福利分房的大型企业职工，其一69、不享受福利房的大型企业职工；其二、参加工作时间较长，孩子已经长大，需要分巢的群体；其三、部分换房群体。市场的潜在客户群：1、 开发区新增人口的住房需求；2、 各企业每年新增人口产生的需求；3、 换房群体；4、 江北大道以西居民（因为城市特有的聚集作用）；5、 货币化拆迁的拆迁户；6、 扬子巴斯夫增加职工。目标顾客的分布：南京化学工业园，由于园区内化工企业的存在，在化学工业园上班的职工对居住的要求是即能方便上班又没有污染，这样他们面临的居住去向有三个：其一，南京市区，而南京市区不仅距离较远，而且市区的房价较高，是沿江工业开发区房价的23倍。其二，南京市六合区，这里虽然距离较近而且房价也适中，但70、是从六合到南京市区的距离相对于沿江工业开发区要远得多。其三，沿江工业开发区，不管是地理位置还是房价，沿江工业开发区将是他们的首选之处。扬子石化、南京钢铁集团等大型企业长期以来一直都是采取福利分房，今年是扬子石化福利分房的最后一年，分房对象为1996年以前进厂职工。南钢集团、华能电厂等企业也相继取消了福利分房。那么取消分房以后进厂的职工就和化学工业园职工面临同样的住房选择，只能到市场上购买商品房。以前单位的福利房在环境、面积等方面相对较差，面积一般在4060平方米，使用功能很差，在物业管理，环境景观，生活配套等方面相对较差。随着人们生活水平的不断提高，对现有的居住条件已经产生不满情绪，要求换房的71、群体已经产生，一个优秀的楼盘将对他们产生很强的吸引力。需求特点：一、户型上重点强调客厅的作用；二、配套上要求煤气和暖气；三、面积方面要求90110平方米；四、汽车库要求比例较大；五、物业管理要跟上。消费能力：沿江工业开发区是南京市的主要工业区，区内的大型企业有：南京钢铁集团、扬子石化集团、南京热电厂、华能热电厂、南京石化集团等，由于这些大型企业的存在，沿江工业开发区的工业产值占到南京市工业总产值的三分之一。企业职工不仅收入稳定，而且相对较高、福利也较好，人均年收入约1.6万元。所以沿江工业开发区整体消费能力相对较强，水榭花苑项目一期签约顾客中选择一次性付款占到40%。小结：在市场消化能力方面，72、由于该项目在区域内地理位置较佳，市场供需基本平衡。靠开发区的消费能力、化学工业园内每年新增的消费能力及沿江工业开发区的城市化进程，基本可以支撑房地产市场上的住宅供给。第五部分、项目开发建设进度安排51 有关工程计划说明 一、承包方式：施工队伍的选择：采取招投标的形式，在市场上进行公开选择施工队伍，最终以合理价中标的原则落实施工队伍。每栋楼采取整体发包的形式，各项分项工程由施工单位自行组织施工。在施工过程中的材料，钢材由开发公司负责供给，其他材料由施工单位自行采购。二、销售方式：在项目启动的时候自行成立销售部，全面负责项目的营销工作。三、质量标准：优良。最终以毛坯房形式交付业主。52 开发计划一73、项目开发形式：整体规划，分期开工实施。二、项目建设计划（详见附件一：项目开发计划表）1、前期开发计划 项目规划方案、施工图设计、取得建筑施工许可证及施工单位的落实等一些列工作计划于2004.5月之前完成。2、工程建设计划一、项目开发形式：结合拆迁进度，分五期开发，滚动发展。 二、项目开发周期：根据市场分析与预测，计划分5年开发，第一年开发任务10万平方米，25年每年开发12万平方米，到2009年年底全部交付使用。三、项目建设计划 1、前期开发计划 小区的可行性研究、拆迁工作、委托规划设计、办理规划与施工许可证等一系列前期工作拟在2005年5月份完成。 2、前期配套设施 为树立品牌效应、营造良74、好的销售环境，计划2005年7月底在小区开工前先建设中心景观区域与会所等配套设施，共需投入资金500万元。3、工程建设计划 1）一期工程：2005年5月份2005年12月份2）二期工程：2005年12月份2006年12月份3）三期工程：2006年12月份2007年12月份4）四期工程：2007年12月份2008年12月份5）五期工程：2008年12月份2009年12月份三、开发计划详细情况见附件53项目人员配置项目负责人：1人 办公室：4人（办公室主任1人、司机2人、打字档案管理1人） 工程部：5人（工程主管1人、技术负责1人、工地代表5人） 销售部：7人（销售主管2人、销售代表5人） 财务部75、：2人（财务主管1人、出纳1人） 开发部：2人（负责项目的手续办理）管理费用约：1400万元第六部分、投资估算与资金筹措根据概算指标及沿江工业开发区有关部门规定的收费标准，对项目进行初步估算。61 估算依据1、 项目平面方案2、 沿江工业开发区有关部门规定的收费标准。3、 南京市工程造价信息及概算经验值。62取费标准 一、土地费用：以实际土地出让金35841.2703万元计算。二、政府规费：A、 基础设施配套费按照南京沿江工业开发区管理委员会办文单（8-130号），以105元/平方米计取；B、 墙改基金按照江苏省政府令(1997)100号文件，以3元/平方米计取； C、 白蚁防治费按照苏价费(76、1996)422号文件，七层以下2.3元/平方米，七层以上0.8元/平方米计取； D、 消防咨询费按照当地消防部门的规定，按照2元/平方米计取；E、 防雷审核费按照气象局的收费规定，以1.3元/平方米计；F、 规划服务费按照沿江工业开发区市政建设局的收费规定，以1元/平方米计取；三、前期费用：A、规划设计以20元/平方米计取；B、地质勘探及建筑物放线费按照合同价3.5万元包干；D、“三通一平”按照5元/平方米计取。四、建设费用：A、 多层砖混结构按照680元/平方米； 备注：六层，半地下室，顶带阁楼。七度抗震设防，安全等级为二级，基础采用墙下筏形基础。梁板、楼梯、构造柱、圈梁混凝土等级为C2577、。地上部分采用240厚KP1型承重粘土砖，内墙为120厚多孔粘土砖；地下部分外墙采用240厚防水混凝土，内墙为粘土空心砖。粗装修（毛坯），供水、供热管材为铝塑PPR复合管材，排水管材为UPVC管。B、 框架结构小高层按照850元/平方米； 备注：11层，半地下室，框架剪力结构。钻孔灌注桩，桩筏基础，七度抗震设防，安全等级为二级。内墙采用加气混凝土，外墙采用KM1空心砖。粗装修（毛坯），供水、供热管材为铝塑PPR复合管材，排水管材为UPVC管。C、 多层框架结构按照820元/平方米；D、 含装修的办公用房按照1500元/平方米；E、 电梯序 号层 数电梯数量电梯单价电梯总价（万元）118602678、.041562.42171826.04468.723115618.761050.564101918.22346.18595417.68954.7267217.1834.367合 计2094416.94备注：包含运输和安装费F、 质检费按照2.5元/平方米计取；G、 监理费按照6.5元/平方米包干；H、 室外配套与环境按照170元/平方米；五、管理费：20元/平方米计取。六、销售费：20元/平方米计取。七、财务费用：20元/平方米计取。八、不可预见费：20元/平方米计取。63投资估算 根据概算指标及沿江工业开发区有关部门规定的收费标准，对项目进行初步估算。经测算，项目总投资为137889万元，单79、位造价为1939元/m2，费用构成见下表：项 目 费 用 构 成 明 细 表序号费 用 名 称单位成本(元/m2)投资总额(万元)1土地费用524.337274.92政府规费133.29518.663前期费用28.52026.074建设费用1002.971297.35室外配套17012085.36管 理 费201421.87销售费用201421.88财务费用201421.89不可遇见费用201421.810合 计1939137889费用明细如下：序号费用名称数量(万)取费标准费用金额单位成本备注（万元）元/万元一、土地费用37274.9524.3 1土地款37.55372954.435841.80、27504.2 2土地契税35841.274%1433.65120.2 二、前期费用2026.0728.51规划与设计71.09201421.8202三通一平71.095355.4553地质勘探71.093.5248.8153.5三、综合规费9518.66133.21基础配套费71.091057464.451052白蚁防治71.092142.1823墙改基金71.093213.2734消防咨询费71.092142.1825防雷审核71.091.5106.6351.56规划服务费71.09171.0917房产测量费71.091.6113.7441.68产权登记费60.573181.713住宅1081、.52552.65商业9物价审批71.092142.18210招标代理71.092142.18211图纸审查71.091.5106.6351.512质检费71.092.5177.7252.513监理费71.096.5462.0856.5四、建设费用71297.31002.9 1住宅（6层）7.85167105574.636砖混2住宅（6层）1.53188201256.076框架3住宅（8层）0.3894830323.2024住宅(9层)9.95618358313.3445住宅（10层）2.43778402047.6686住宅（11层）16.685485014182.597住宅（18层）21.582、748102022006.38会所0.57081500856.29入口商业1.8228201494.0410底层商业1.94800155211步行街1.71587001201.0612人防3.328502822满堂红13人防0.92850782易地14酒店式公寓2.797610202853.55215综合楼1.58410201615.6816电梯209部4416.9462.13 五、室外配套12085.31701智能化71.09161137.44162道路71.0911781.99113绿化景观71.09503554.5504强弱电71.09725118.48725给排水71.0918127983、.62186其它（大门围墙）71.093213.273六、管理费71.09201421.820七、销售费用71.09201421.820八、财务费用71.09201421.820九、不可预见费71.09201421.820十、合 计：1378891939.0 64资金投入计划 项目启动资金约15000万元，其中：土地款10000万元、建设启动资金5000万元，其他所需投入资金由项目滚动开发自己解决。65资金筹措 xx房地产发展股份有限公司南京分公司自筹资金5000万元，xx房地产发展股份有限公司拨款10000万元。第七部分、销售及经营收入测定71 各类物业销售收入估算 经测算本项目可实现销售收84、入182632.8万元。收入明细如下：销售收入汇总表序号建 筑数量(万)单 价总价(万元)1住宅60.42682400元/平方米145024.32经五路底层商业0.59983500元/平方米2099.33纬二路底层商业0.84023500元/平方米2940.74晓山路底层商业0.58983500元/平方米2064.35入口商业1.8223500元/平方米63776步行街商业1.71584000元/平方米6863.27半地下室5600元/个30008汽车库4825万元/个24109汽车位3003万元/个90010综合楼1.5842500元/平方米396011酒店式公寓2.79762500元/平方85、米699412合 计182632.872 项目销售回款计划一、结合当地房地产市场的实际情况，以便对项目盈利能力作进一步分析，对项目的销售和回款作如下计划：1、收款方式：签定正式合同时按合同价的30%收取房款。余款在签约后一个月内交付收取。 3、小高层在取得销售许之前接受预定20%，正式开始销售到交付每月销售10%，剩余20%在5个月内售完。 4、车库的销售速度与住宅的销售速度相同。 5、营业用房从正式开始销售到交付使用每月销售25%，收款方式相同。73 销售利润序号项 目内容(万元)1销售收入182632.8 2销售税金10136.1 3税后收入172496.7 4总投入137889.4 5利86、润34607.3 6利润率25.10%第八部分、盈亏平衡及敏感性分析81 项目不确定性分析根据项目的销售价格、销售面积及总成本对项目进行盈亏平衡分析。 （一）、销售价格盈亏平衡点 假设：完全可以实现营业用房销售收入20344.5万元，车库及车位的销售收入6310万元，盈亏平衡时住宅、酒店式公寓及综合楼均价设为A， 则：（ 20344.5 + 6310 + 648184A）(1-5.55%)=137889.4万元 A=1730元/ 所以,盈亏平衡时住宅均价为1841元/。 （二）、销售面积盈亏平衡点假设：销售价格不变、不同类型的物业销售比例相同情况下，盈亏平衡时的销售率设定为B， 则：1826387、2.8B（1-5.55%）= 137889.4万元 B = 79.9%所以，盈亏平衡时的销售率为79.9%。二、敏感性分析在设定的规划方案基本确定的情况下，影响项目利润的主要因素是销售价格的变动和建筑成本。具体分析如下：1、销售价格变动对利润的影响单位：万元序号项 目内 容价格变动-10%-5%5%10%1销售收入182632.8 164369.54173501.2191764.5200896.12销售税金10136.1 9122.519629.3110642.9311149.733税后收入172496.7 155247.03163871.86181121.5189746.374总投入137888、89.4 137889.4 137889.4 137889.4 137889.4 5利润34607.3 17357.6 25982.4 43232.1 51856.9 6利润率25.10%12.59%18.84%31.35%37.61%2、建筑成本变动对利润的影响(不含土地及其他)单位：万元序号项 目内 容建筑成本变动-10%-5%+5%+10%1销售收入182632.8 182632.8 182632.8 182632.8 182632.8 2销售税金10136.1 10136.1210136.1210136.1210136.123税后收入172496.7 172496.7172496.6989、172496.69172496.64总投入137889.4 130759.7 134324.6 141454.3 145019.2 5利润34607.3 41737.0 38172.1 31042.4 27477.5 6利润率25.10%31.92%28.42%21.95%18.95%通过项目的敏感性分析，可以看出项目的获利能力较低。受价格和建筑成本变化带来的风险影响。82 社会效益和影响分析项目建成后，将为沿江工业开发区十四街区带来良好的社会效益。具体表现在以下几个方面：1、 项目的实施将改变沿江工业开发区十四街区的城市面貌，对树立城市对外形象将起到积极的推动作用。2、 项目实施后，将改变该90、地段现有市政设施不配套状况。3、 分配效果分析国家及社会收益比重 = 上交税金/（利润+税金）% =（10136+3460733%）/（10136+34607）=48%企业收益比重 = 企业税后利润/（利润+税金）% = 52%经测算，社会收益占该项目创造收益的48%，企业收益占52%。 社会影响分析项目选址符合沿江工业开发区规划的要求，地处第二商业圈，项目建成后，可提高土地利用效率与改善城市面貌，可改善部分居民的居住条件。本工程施工期间对环境影响主要是噪声，施工中噪声主要来源于混凝土搅拌机及振动器等机具，应考虑布置噪声源的距离，尽量避免夜间施工，并且将白天噪声控制在50分贝左右，对周围环境将91、不产生重大影响。项目建成后，对环境的影响主要是生活污水和生活垃圾，这些问题只要加强对小区的物业管理就可以解决，因此不会产生污染。综上，该项目对环境的有利影响是主要的，不利影响很小，而且是暂时的，因此，从环境角度而言该项目是可行的，对社会的影响是有利的。第九部分、可行性研究结论与建议91 拟建方案的结论性意见911项目核心价值体系的建立 在房地产日益同质化的今天，要在市场扮演领导的角色，占领市场。只有进一步去挖掘楼盘本身的核心竞争力，才能超越市场同质化，在市场上独树一帜，做市场的领导者。 本项目的核心竞争力主要包括：1. 低密度住宅小区；2. 丰富的水景；3. 高绿化率和精致的园林景观；4. 高92、质量的建筑水准；5. 实用超前的户型设计；6. 人性化的物业服务。912产品建议 平面布局方式充分考虑礼堂景观效果，做到户户有景、有卖点，合理安排楼房的位置与朝向，从投影平面上考虑日照要求与楼间绿地的空间安排，在竖直方向则考虑防止建筑物之间视线阻隔与干扰以最大限度满足每个单元的视觉空间。建筑风格形象处理外立面的设计建议：体现建筑风格主要从建筑的外观来体现，而建筑外观主要体现为建筑体的外立面，外立面的设计要注重的是屋顶构型，外立面用料、色调之搭配，窗户与阳台等细部的处理，管线、空调位置的处理等几个方面。1、窗户建议采用外飘窗，主卧室转角窗。材料采用双层塑钢中空玻璃窗，玻璃采用原色玻璃。2、立面上93、空调的处理，建议在上、下层飘窗的飘板之间，装百页窗封闭，外部色调跟其所处的立面色调一致。3、阳台采用半开放式的波浪设计，相隔的两户阳台位于波峰，为达到立体像化效果，在阳台上设置养花空间。阳台护栏以造型特别的不锈钢与砖墙相结合。亲绿空间的创造现在有些住宅小区的绿化不是真正为居民使用，而变成了供人远观的摆设或沦为所谓小区形象的外包装，完全失去了绿化的意义。真正体现“人与自然和谐共存”的做法是要最大限度地使人进入绿地，去亲近它、熟悉它、热爱它，并真正拥有它。这也是目前很多发达国家居住社区追求的造园艺术风格。亲地空间的创造现代都市空间的拥挤，已迫使人们一步一步远离土地而向空中发展，很多研究揭示了高层住94、宅的居民患心理疾病主要原因之一就是由于长期脱离地面造成的。要克服这种情况，一方面要增加高层居民接触“真地面”的机会，创造适合各类人群活动的室外场地，吸引人们下楼亲地。亲水空间的创造水是万物之灵，是生命之源。可以说是整个一部人类的文明史即是一部人水交融的文化史。人对水怀有既亲切又惧怕的复杂感情，但总的是倾向前者。“水文化”是“绿文化”的主要分支，“水空间”则是“绿色空间”重要组成部分。在亲水空间创造中，要从人的行为心理出发，尽可能营造一些人们可以安全舒适的近水空间，特别是要针对不同人群的特点营造出适合不同人群近水活动（包括看水、戏水、听水、闻水等）的场所和空间。同时要注意的一是安全、二是要有近人95、的尺度，三是要使水长流不息。亲子空间的创造众所周知，居住社区中要精心考虑儿童活动的场地和设施，并形成良好的养育、教育环境。在室外儿童活动场地上，除了以不同年龄组配置不同的活动器具外，还要有意识增设一些培养儿童敢于冒险及善于与人合作的游乐设施和项目等，增加一些老少同乐的场所和空间等。亲合空间的创造亲合空间也可以理解为交往空间。目前国内随着住宅小区的大量开发，出现了日益严重的“围城”现象，人们被隔绝在单元住宅内而失去了与外界的人际交往。这种现象既有深刻的社会原因，也有物质环境因素。要创造有利于社区居民交往的场所和空间，可以结合前几项空间的创造形成社区内不同人群的不同领域，构筑起充满人间乐趣和天伦之96、乐的亲合空间链。这方面还需要我们深入进行探索和创新。92 可行性研究结论921市场预测南京房地产市场经过两年的持续高温，在政策的调控下正逐步走向成熟，但是政策的调控并没有结束，项目开发过程必须时刻关注政府政策的变动和导向，随时调整开发方案。区域内房地产市场发展时间较短，住房的现状还停留在有房住的基础上，住房的面积和户型都相对较差，表现出的购房欲望强烈，且需求特点清晰，这给项目的定位提供了一定的依据，同时为项目的成功找到了一个强有力的支撑点。且当地居民收入水平相对于当地的房屋价格具有很强购买力。在市场消化能力方面，由于该项目在区域内地理位置较佳，市场供需基本平衡。靠开发区的消费能力、化学工业园内97、每年新增的消费能力及沿江工业开发区的城市化进程，基本可以支撑房地产市场上的住宅供给。本项目在板块内面临的直接竞争对手较少，间接竞争对手较多，所以必须在产品的品质上提高产品的竞争力，减少客户向区外流失。根据上述项目的SWOT分析，该地块在配套、环境污染等方面都有暂时的劣势，其综合条件也不尽人意。只有时刻保持清醒地头脑，克服项目在开发过程中的种种困难，深入细致的做好工作，并采取相应对策，对项目作最大价值的挖掘，才可以很好的提升竞争力。922方案评价项目的主题定位为“绿色生态 温馨家园”对于一个工业区具有一定的冲击力，高起点的规划和现代主义的建筑风格为项目引导当地房地产市场又奠定了基础，同时户型定位也满足市场的需求特征。923投资估算与资金筹措销售收入：182632.8万元 销售税金：10136.1万元 税后收入：172496.7万元总投入：137889.4万元 利润：34607.3万元 利润率：25.10%项盈亏平衡时住宅均价为1841元/。盈亏平衡时的销售率为79.9%。目启动资金约15000万元，其中：土地款10000万元、建设启动资金5000万元，其他所需投入资金由项目滚动开发自己解决。结论：通过对项目的综合评价可以得出：项目符合国家和南京市的管理规定；产品的市场定位合理，符合市场需求特点；目标客户明确；具有一定的获利能力；项目风险较小，因此项目是可行的。