1、 陕西省旅游设计院 目 录1. 总 论11.1 项目背景11.2项目概况21.3可行性研究报告主要内容32. 项目建设背景和必要性52.1项目建设背景52.2项目建设的必要性72.2项目建设的必要性83. 项目建设条件分析103.1区位条件103.2资源条件113.3基地条件113.4社会条件134. 项目市场分析与预测154.1旅游产品定位154.2客源市场定位164.3客源市场预测175. 项目建设方案与工程技术可行性分析185.1项目总体构思和功能分区185.2 分区规划及重点项目布设195.3 基础设施建设225.6 工程技术可行性分析276. 环境影响与保护286.1环境现状分析282、6.2影响环境的因素分析及采取的措施286.3环境保护307. 资源节约327.1国家节能的相关法律及设计规范327.2项目的节能降耗措施328. 防灾措施348.1防震规划348.2防火规划349. 项目实施进度计划359.1实施措施359.2项目实施内容和建设阶段359.3项目实施进度计划3610. 项目招标方案3710.1 基础设施建设项目招标范围及招标组织形式3710.2 投标、开标、评标和中标程序3710.3 评标委员会的人员组成和资质要求3811. 组织机构与人力资源配置3911.1组织机构设置及部门职责3911.2劳动定员3911.3人员培训4011.4项目管理体系职能4012.3、 建设项目投资估算4212.1投资估算的依据4212.2投资估算表编制说明4212.3投资估算4213. 融资方案4513.1资金筹措4513.2资金使用计划4514. 财务评价4614.1评价指标的选取4614.2基础数据的选取4614.3经营收入测算4714.4经营成本测算4714.5财务盈利能力分析4814.6财务生存能力分析5014.7利润总额5014.8不确定性分析5014.9财务分析评价结论5215. 社会评价5315.1社会影响分析5315.2社会互适性分析5315.3 项目对国民经济的贡献5416. 风险分析5516.1项目主要风险因素识别5516.2风险程度分析5516.3防4、范和降低风险措施5617. 结论与建议5817.1结论5817.2 建议59附表：1、主要经济数据与评价指标表 2、建设投资估算表 3、项目总投资使用计划与资金筹措表4、总成本费用估算表5、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表6、利润与利润分配表7、项目投资现金流量表8、项目资本金现金流量表9、借款还本付息表 10、财务计划现金流量表11、资产负债表12、敏感性分析汇总表附图：01 东大温泉度假村总平面图02 东大温泉度假村鸟瞰图03 东大温泉度假村道路工程图04 东大温泉度假村给排水工程图05 东大温泉度假村电力电讯及环卫工程图06 东大温泉度假村景观意向图82Chapter总 论11.15、 项目背景1.1.1项目名称东大温泉度假村可行性研究报告1.1.2项目性质园区建设、旅游开发1.1.3建设地点西安市长安区南郊终南山北麓东大镇1.1.4承办单位单位名称：陕西成泰实业有限公司单位法人：李成平 单位简介：该公司成立于2003年，是我国首个国家二级房地产开发企业，业务覆盖煤炭、化工、矿业机械、建设工程设计、施工、监理、建筑材料生产销售等多个领域，现公司现具有独立法人资格的子公司8个，参股企业3个，资产合计约9.6亿元。1.1.5可研编制单位陕西省旅游设计院1.1.6可研编制主要依据的法规、资料及标准 （1）法规规范中华人民共和国城市规划法风景名胜区管理条例中华人民共和国森林管理法中6、华人民共和国文物保护法中华人民共和国环境保护法旅游规划通则GB/T18971-2003旅游资源分类、调查与评价GB/T18972-2003（2）设计资料 规划平面图 可编制委托协议书 建设单位提供的项目建设方案 其他相关基础资料及规范规定（3）标准原国家计委投资项目可行性研究指南国家发改委建设项目经济评价方法与参数（第三版）1.2项目概况1.2.1项目区位及规模本项目的建设范围北至祥峪路，南至斗坎，西至现洗浴中心西墙，东至苗圃东墙，总占地面积4.05ha。1.2.2 项目建设内容1、基础设施现状原定的前提下，修建园区道路、停车场；完善给排水及供电、供暖等系统；配备通讯设施等。2、旅游设施进行温7、泉度假村开发建设，将其以温泉为载体建设成集游览参观、餐饮、娱乐、展现民俗民情、购物休闲同时出售旅游纪念品等几大功能为一体的综合旅游园区。1.2.3 项目投入总资金和效益该项目建设工程总投资5483.5万元，项目建成后经济效益和社会效益明显，预计年总收入达到3214万元，年实现利润总额2163万元，上缴各种税金718万元。项目建成后，具有广阔的市场前景，游客不仅可以独享温泉世界的惬意，还可再此小住养身，体会“浮生偷得半日闲”的真正含义。1.2.4主要经济技术指标 总投资收益率：38.95% 项目财务内部收益率(所得税前)：36.73% 财务净现值FNPV(税前)：6947万元 项目资本金内部收益8、率：28.68% 资本金净利润率：29.21% 投资回收期: Pt=4.34年 营业收入：3214万元 年平均利润总额：2163万元1.3可行性研究报告主要内容本项目可行性报告研究主要包括以下几个方面的内容：1、项目建设背景与必要性2、项目市场分析与预测3、项目建设方案及工程技术可行性分析4、环境影响与保护5、资源节约6、防灾措施8、项目招标方案9、组织机构与人力资源配置10、建设项目投资估算11、融资方案12、经济效益分析及不确定性分析13、社会评价及风险分析Chapter项目建设背景和必要性22.1项目建设背景2.1.1旅游业发展势头强劲世界旅游组织预测21世纪旅游业将成为世界第一大产业，9、到2020年全球游客人数将达15亿，总收入达2万亿美元。据世界旅游组织的调查报告预测，无论是工业化国家还是发展中国家，旅游业作为经济支柱的地位不会改变，未来10年旅游业是世界经济领域发展最快的行业之一，生态旅游、探险旅游、文化旅游、远洋旅游和名目繁多的主题旅游项目将迅速崛起。而我国的旅游业近年发展速度也很快，已经成为世界第四大入镜旅游接待国，亚洲第一大出境旅游国，2006年实现了我国城乡居民人均出游一次的历史性跨越。当前是我国的旅游业的战略转型期，据联合国世界旅游组织预测，到2015年中国将成为世界上第一大入镜旅游接待国和第四大出境旅游客源国。届时入境过夜旅游人数可达1亿人次左右，国内旅游人数10、可达28亿人次左右，实现国内居民平均出游两次。旅游总收入可达2万亿人民币。随着我国旅游业的开放发展，对旅游的投资需求将进一步扩大，预计十一五期间，我国将规划建设的旅游项目达到1.3万个。总投资1.8万亿元，年均增长15%。因此，我国旅游业的发展空间极大。2.1.2旅游市场需求旺盛现代旅游业是现代经济和现代社会发展的伴生物。19世纪，伴随着英国工业革命，社会化的旅游业开始萌芽。二次大战以后，世界经济进入发展高峰，随着工业化进程的推进，人们收入的增加，工作时间由每周72小时减少到不足40小时，加上有了铁路、飞机、汽车等交通工具，旅游逐渐成为工业国家大众比较普遍的生活方式。70年代以来，大约60%的11、英国人每年度过一个包括4个夜晚或更多时间的外出度假期；瑞士83%的人每年度假一次，瑞典为80%，挪威和芬兰为70%。80年代以来，在多数发达国家的居民家庭消费结构中，旅游都在支出项目的前7项之中。全世界的年出国旅游人数从1950年的2500多万，增加到现在的6亿多人，国际旅游收入则从21亿美元猛增到4000多亿美元。我国现在旅游业的状况，正处于发达国家六、七十年代的阶段，旅游已成为我国群众的生活新需求。英国未来学家预测，继农业、工业、服务业和信息业驱动的经济变革浪潮后，在本世纪，人类至少还将经历由休闲、生命科学、超级材料、新的原子时代和新的航天时代驱动的五次浪潮，而休闲时代在2015年将处于主12、导地位。从国外情况看，人均年收入500800美元，是旅游消费的急剧扩张期。目前，中国人均年收入已达到500美元左右，有的城市已超过1000美元，这为外出旅游奠定了经济基础，而长假期的出现成为旅游热的推进剂。据测算，假期每增加一天，旅游客源就增加10%。随着经济基础的变化，我国人民的生活需求发生着质变，进入小康的城市居民已不再满足于家电、美食这样的物质消费，而教育、医疗、养老保险、休假、娱乐等消费上升为人们越来越迫切的新的基本需求，假日旅游热就是这种需求质变的直接反映。在一个快节奏的社会中，人们更看重闲暇的自由，更崇尚回归自然，这是未来社会生活的一种大趋势，生态旅游、休闲旅游正成为旅游业发展的主13、导潮流。2.1.3温泉旅游发展如火如荼目前，以温泉旅游为主的休闲旅游发展势头迅猛。在国外，许多具有温泉和地热资源的城市，都在利用汤浴文化，发展本地旅游，如日本九州岛东部的“汤浴之乡”，年接待沐浴者就达到了685万人次。国内，温泉旅游最早出现在东部沿海经济较发达的地区，如北京的小汤山温泉、广东清远的河中泉、珠海的御温泉，它们利用自然温泉经营度假村，开展沐浴活动，以休闲度假、娱乐健身、保健康体为目的发展旅游，已经取得了很好的经济效益。而我省及西安市的温泉沐浴尚处于开发的初级阶段，温泉沐浴仅作为一种城市化的消闲活动，还没有形成聚集规模和强势的增长势头。此外，根据我们对国内外温泉市场的调研，发现省内（14、尤其是西安）温泉度假人均消费价格略高于东部沿海地区，这也从一个侧面反映了，省内温泉旅游市场的需求空间很大。图2-1 全国知名温泉旅游产品分布图附：各省市已开发的较知名的温泉旅游产品陕西省：13处；黑龙江：8处；吉林省：9处；辽宁省：21处；内蒙：8处；北京：38处；天津市：6处；新疆：13处；西藏：15处；青海省：8处；宁夏：1处；山西省：8处；河北省：8处；山东省：11处；甘肃省：4处；河南省：13处；江苏省：6处；四川省：27处；重庆：15处；湖北省：34处安徽省：11处；浙江省：12处；江西省：6处；湖南省：22处；贵州：20处；云南省：35处；广西省：17处；广东省：84处；福建省：115、4处；海南省：20处。2.2项目建设的必要性开发建设温泉旅游项目，不仅可以改变传统的温泉利用观念，充分发挥温泉的理疗保健作用，提高人民群众的物质文化水平，而且能够有效的加快本地旅游温泉产业市场的形成，提高本区域第三产业的快速增长。2.2项目建设的必要性开发建设温泉旅游项目，不仅可以改变传统的温泉利用观念，充分发挥温泉的理疗保健作用，提高人民群众的物质文化水平，而且能够有效的加快本地旅游温泉产业市场的形成，提高本区域第三产业的快速增长。2.2.1.整合提升温泉资源，共筑东大温泉品牌的需要陕西省委、省政府非常重视温泉旅游业的发展，制定了一系列加快温泉旅游业发展的决定和政策，并对全省地热资源开发旅游16、项目进行了全面的部署，将关中地区作为温泉旅游的重点开发地区，并相应布置了六个温泉旅游园区（临潼区骊山温泉旅游园区，眉县汤峪温泉旅游园区，蓝田县汤峪温泉旅游园区，周至县楼观台温泉旅游园区，西安东大温泉旅游园区和华阴县华山温泉旅游园区）作为前期开发的试点单位，而本项目正好位于确定的东大温泉旅游园区之内。2.2.2补充完善休闲旅游，促进本地旅游市场快速形成的需要该项目位于秦岭北麓环城旅游带上，周边旅游资源丰富，西周丰镐遗址（国家级）、唐兴教寺（国家级）、高冠瀑布（省级）等景点，同时又有紫薇山庄、高山流水、亚建高尔夫园等西安富人聚居区，可谓是“天时、地利、人和”，这些为项目的开发提供了外围支援。此外，17、随着人们旅游意识的增强，多元性、体验性旅游产品越来越受到游客的青睬，动静互补、观光与体验互补、低档与高档互补的旅游产品开发被提上日程，因此，该旅游项目的推出是顺势而出，不仅是开发建设温泉产品的重要主体，又是对区域旅游产品差异化战略的重要补充。2.2.3. 拉动相关产业发展，促进地方经济快速增长的需要陕西省委、省政府非常重视温泉旅游业的发展，制定了一系列加快温泉旅游业发展的决定和政策，并对全省地热资源开发旅游项目进行了全面的部署，将关中地区作为温泉旅游的重点开发地区，并相应布置了六个温泉旅游园区作为前期开发的试点单位，分别是：临潼区骊山温泉旅游园区，眉县汤峪温泉旅游园区，蓝田县汤峪温泉旅游园区，18、周至县楼观台温泉旅游园区，西安东大温泉旅游园区，华阴县华山温泉旅游园区。本次规划区域正好位于西安东大温泉旅游园区内，可以该度假村的建设为契机，重塑“东大温泉”这张牌，并将其融入到陕西温泉旅游开发网络之中。此外，就温泉的开发基础来看，温泉的基础服务设施比较完善，容易尽快配套，因此，优先的选择温泉旅游项目，能够做到多、快、好、省，可尽快的加速本地旅游市场的形成。图2-2 西安温泉服务业现状Chapter项目建设条件分析3旅游区开发项目的建设涉及到区位条件、自然环境条件和社会经济环境等多方面的因素，对这些因素条件正确评价是旅游开发的根本保证。图3-1 项目区位项目区位3.1区位条件3.1.1地理区位19、该项目用地位于西安市长安区东大镇，居秦岭北麓环城带上。3.1.2交通区位项目所在的东大街道南依秦岭山脉，西连户县草堂镇，距西安城区32公里，境内107省道、环山旅游公路，东宋公路横穿东西，东祥路纵贯南北，形成了“丰”字形交通网络，并与整个西安市的交通网络衔接，区位优势十分明显。3.1.3经济区位从陕西省经济发展地带划分来看，项目用地正处在关中经济带上，这一经济带具有较强的经济基础，物质资料供应充足。既有较大的供给能力，又有区域性的消费群体。同时，秦岭北麓现已聚集了南山庭院、高山流水、紫薇山庄等西安最大的高档别墅区，这些都为该地段的经济发展注入了活力，也为项目的开发提供了引擎。3.1.4旅游区位20、目前，以西安为中心的省内旅游形成东南西北四条旅游线路，该项目可依托秦岭北麓旅游网络，成为西去太白山、法门寺、天台山，东去野生动物园、沣峪口、高冠瀑布、草堂寺（古长安八景之一）、亚健高尔夫球场、太平森林公园、朱雀森林公园、仙游寺（隋代）、翠华山、南五台、青华山等自然人文景观线金色链条的一个重要环节。图3-2 长安区旅游规划图3.2资源条件3.2.1丰富的温泉资源东大镇地热资源极为丰富，大多属于第四系孔隙地下热水类型。其第4系热储层底界埋深约600 m左右，含水层岩性为沙砾卵石，600 m以下为第3系热储层,含水层岩性为砂岩、沙砾岩、砂质泥岩。地热水化学类型以SO4-Na为主，此外还含有Zn、Ca21、K、Si等多种微量元素，矿化度为0.30.6g/L，适宜沐浴，具有一定的医疗价值。根据陕西省地勘局第一水文地质工程队2003年3月编制的秦岭北麓重点旅游区地热资源开发前景评估报告的数据统计，长安东大温泉的热水开采潜量比较大。表3-1 秦岭北麓重点温泉旅游区的地热资源概况温泉旅游园区名称温 度（）现状采水量(104M/a)探明可采水量(104M/a)开采潜量比例（%）临潼骊山温泉旅游园区4377.580.03.1眉县汤峪温泉旅游园区427316.920.015.5蓝田汤峪温泉旅游园区5318.038.052.6周至楼观台温泉旅游园区556125.835.026.3华阴华山温泉旅游园区1054.22、010.060.0长安东大温泉旅游园区435810.015.033.3合 计152.2198.0资料来源：秦岭北麓重点旅游区地热资源开发前景评估报告P12133.2.2依山傍水，气候宜人东大位于中国南北方分界线、长江黄河分水岭秦岭北麓生态旅游经济发展带的风水宝地，可谓是南依终南，北撤丰河，西临高冠河，这样的环境造就了空气中负氧离子及植物精气含量较高，气候环境宜人，适宜游客开展娱乐休闲活动。3.2.3民风纯朴的田园景色园区周边东大村、西大村和南强村自古民风纯朴，乡民们的婚嫁、节庆活动丰富而有特色，极具地方特色与旅游开发价值。园区四周风光旖旎，春夏秋冬景色各异，是一个集北国雄浑气势与江南水乡灵秀与23、一体的新兴生态旅游城镇，享有“温泉之都、鱼米之乡”的美誉。旅游者到此游览不仅有回归田野之感，还可置身于浓墨重彩的山水画之中领略地方风俗。3.3基地条件基地比较平坦，用地性质较单一，除了零星建筑和两三个鱼塘外其余均为一级开发用地，且东侧地块内种植大量苗圃。区内建筑质量一般。图3-3 规划基地现状3.4社会条件3.4.1社会经济条件陕西省、西安市及长安区各级政府都把温泉旅游项目开发作为经济发展的一个重点，对项目建设十分重视，并给予大力支持。当地社会治安状况良好，环境卫生优良，文化传统开放，人民热情好客。3.4.2投资条件资金是旅游资源开发的必要条件，直接关系到旅游开发的可能性、深度和进度。近年来，24、东大街道把招商引资作为拉动地方经济的巨大引擎，营造了亲商、安商、扶商、富商的良好氛围，并对旅游投资项目的融资、投资制定了一系列优惠政策。3.4.3基础设施条件项目所在地水、电、交通、邮政、通讯设施等系统有可靠的保证。紧邻国家电网，电力充足；水资源储量丰富；通讯设施先进齐全，方便快捷，完全可以满足道温泉建设的需求。Chapter项目市场分析与预测44.1旅游产品定位4.1.1定位原则旅游产品市场定位的准确与否是关系到项目地旅游开发成败的关键，必须建立在对项目地资源特性、品位、规模、市场客源需求以及地缘条件和区位优势等方面的科学、深入研究的基础上。综合上述分析，本项目的市场定位、产品设计应遵循以下25、原则：（1）组合原则。从单体资源来看，本项目地的资源品味、景象优美度和规模度都不算特别优秀，要避免在市场上“单打独闯”，应与周边互补性旅游资源组合开发，联合推向市场；（2）特色原则。特色是旅游地的特殊本质和“特殊运动形式”。旅游产品开发必须做出自身鲜明的特色，一旦失去特色，就失去开发的价值。因此，无论是在挖掘其自身优势，还是人工造景都应突出“特色”二字。（3）市场原则。旅游开发是一项经营性投资，不是单纯的公益性投资，经济效益是旅游企业追求的第一目标，如果没有经济效应企业就无法生存，也没有存在的理由。因此，旅游产品的开发应结合市场需求开发适销对路的产品，取得满意的经济效益。（4）自然美与人工美统26、一原则。4.1.2开发思路依据项目地的资源特质、资源展布的形态结构、景观分异度和丰度值，并结合其区位条件等，确立了本项目地的旅游开发理念与模式。开发理念为：以资源为依托，市场为导向的旅游开发理念；开发模式为：资源-市场-产品-市场。从上述旅游客源分析可见，本项目地向性结构以区域向性为主，主要是吸引西安市及周边等区市的游客。从资源开发利用的方式来看，本项目地应以大众性、娱乐性、参与性、休闲性旅游产品为特色，以山水资源为载体发展娱乐型、休闲型的旅游产品。4.2客源市场定位按照 “商品定位理论”，营销产品的关键是寻找产品在消费者心目中的定位，确定产品针对消费者某方面需求的满足，并据此确定产品所针对的27、目标市场。本报告采用以消费群消费水平为主、以消费群消费规模为辅的定位原则来确定市场，从而完成市场的进一步细分。(1)项目市场定位项目初期市场定位：针对以西安为主，向西辐射咸阳、宝鸡等城市的高收入阶层为基本消费群体，以及中、高档旅游团队和会议、商务客户群体。项目中期市场定位：由于市场开发培育工作的日趋成熟和产品的更新替代，则适时降低消费者层次，扩展消费市场的角度，面对西安及周边地、市，例如咸阳、宝鸡、兴平的城市洗浴市场吸引潜在的普通大众化消费群体。(2)基本客源市场主要客源市场：来自于西安市，数量可占到80%（包括境外游客团队）；扩大客源市场：来自于周边咸阳、宝鸡杨凌以及当地，数量约占15%；机28、会客源市场：来自于全国各地慕名而来的游客或途径游客（含公差），约占5%。(3)客源构成温泉度假村根据其设计的服务项目和功能，客源构成分为两大块：旅游客源：约占50-60%，主要由汤泡游客组成。其中都市休闲度假汤泡游客为主体游客，由家庭、小团体和散客组成，是项目主体客源，周时间分布在周五至周六。度假客源：随着“5天+2天”生活方式的改变，温泉度假别墅越来越成为家庭户外旅游，亲朋好友聚会以及小型度假会议的首选场地。本项目的度假客源约占客源量的40-50%，是度假别墅和餐饮的主体客源，年时间分布在每年的10月至次年5月，共8个月；周时间分布在周一至周三。4.3客源市场预测未来客源市场规模预测参考了以29、下因素：园区的全面开发、新型旅游项目的启动效应；新的宣传和市扬推广所带来的旅游区知名度的提高；园区的保护性政策对大规模旅游的限制；旅游环境容量设计对客流量的限制；市域其他旅游点对其客源的分流；区域城镇化发展进程。综上权衡确定，项目2012年至2025年旅游规模年均递增率将会遵循巴特勒的旅游地生命周期曲线，在建成后的两年里（2012-2013年），游客增长幅度较大，此后（2014-2025年）旅游发展进入缓慢发展期，增长幅度趋于平缓，直至达到环境容量和设施容量的上值。结果见表4-1。 表4-1 2012-2025年游客量预测表 单位：万人年份20122013201420152014201520130、62025合计游客量12.516.319.521.523.624.825.610374.2Chapter项目建设方案与工程技术可行性分析55.1项目总体构思和功能分区5.1.1 项目建设原则1、资源开发“特色化”特色是旅游开发的灵魂，没有特色就没有效益，因此东大温泉度假村的开发要突出“人无我有，人有我新，人新我奇，出奇制胜”的开发方针，充分利用这里的秀山、神水、空气好等自然资源优势，总结他人经验，突出自己的特色。2、项目设置“市场化”旅游业是一个经济产业，必须考虑市场的需求和竞争力，要把旅游市场的需求和供给情况，作为规划决策的基础。一切要按照旅游市场来进行项目设置，精心打造品牌，同时还要根据旅31、游资源的冷热原则，预测未来的旅游趋势，以对旅游项目做出合理的实施开发步骤。3、旅游氛围“生态化”目前的旅游趋势是：生态旅游、绿色旅游、回归自然旅游。因此结合东大温泉度假村的资源特点，适当突出生态化、自然化。从景观绿化到服务设施皆要营造生态化的环境氛围。4、建筑设施“园林化”东大温泉度假村开发中，每个景点中的建筑设施，都应作为景观的组成部分来对待，应该以“艺术化”、“景观化”为主，曲径通幽，曲回有度，强调建筑与自然的协调效果，提高观赏性。园区的建筑设施要坚持“大小相宜、藏露相间、疏密得体、高低错落”的原则。5、洗浴文化多样化世界各地洗浴种类，世界各地的洗浴文化，茶浴、奶浴、蒸、桑拿浴、露天浴，土32、耳其浴、俄罗斯浴、北欧风格、西欧风格、南美风格、泰国风格。6、旅游服务“系统化”旅游服务是一个系统工程，要把整个旅游服务看作一个大的系统，东大温泉旅游是由若干子系统构成的，内容包括风景点与观景点系统、环境与生态系统、基础设施系统等，就是要在开发建设中，大小系统综合平衡，相互协调，如要想达到吸引能力与接待力的统一，就要求旅游资源的开发建设与旅游服务设施、交通设施及基础结构（水、电等）等方面的综合平衡。在吃、住、行、游、购、娱六个方面的服务上，要全面考虑，各种设施系统配套，形成综合接待能力，使旅游者以最少的时间、最少的费用、看最多的景点，力求使其舒适、方便、安全。5.1.2 项目总体构思（1）开发33、方向依托规划地域丰富的地热矿泉资源，立足发展现状，按高起点、高品位、高档次的模式，借助景观设计与规划设计相融合的设计手法，把该规划区域建设成为以温泉洗浴为主，集度假别墅、康乐运动、生态休闲为一体的、西安市的重点温泉休闲保健度假村。（2）功能定位温泉洗浴、文化旅游、商务会展、运动康疗、休闲度假5.1.3 功能分区按照园区的功能定位，一是旅游服务功能，二是旅游吸引物功能，将东大温泉度假村划分为三个功能区：门景服务管理区；温泉汤泡娱乐区；休闲度假体验区。5.2 分区规划及重点项目布设5.2.1门景服务管理区位置范围：位于园区最北端，占地面积3750m2。功能定位：该区域是度假村的出入口，主要为游人提34、供引景空间、引导游客心理状态的转变，同时提供停车、信息咨询等服务。开发方向：用道路绿化美化着重突出引景空间氛围、视觉廊道的营造，并在该区域修建入口标志、生态停车场及管理用房，形成一定的游客休憩和咨询的区域，构建整个山庄的入口区域。具体建设项目：（1）入口门景位于园区入口，主要为游客提供入口管理服务和景观标识，建筑面积50 m2。（2）迎宾百花园位于园区的最北侧，面积约1890.0m2，在此规划迎宾百花园，主要种植奇花异卉，如迎春、碧桃、月季、牡丹、芙蓉、芍药、石竹、蜡梅、美人蕉、百日红、君子兰、茉莉、水仙、夜来香、桂花、步步高、鸡冠花、含羞草、一捧雪、一品红以及秋菊等等。不同的花色，组成各种图35、案，红、黄、兰相互组合，并形成四季有花，赏心悦目的意境，各种花卉间有植物雕塑。（3）生态停车场位于迎宾花园南侧，面积约890.0m2，此停车场为生态停车场，将目前的环境进行整治美化，停车场既是旅游服务的建设内容，同时也要将其作为景观来对待。规划在停车场按车辆排列方式种植乔木间隔带，选用树高冠浓的绿荫树如毛白杨、栾树、法桐、槐树等列植，行距10米左右，可放置2部车辆，使其有良好的荫蔽环境，避免车辆暴晒。（4）篮球场1个，占地面积150 m2。（5）网球场2个，占地面积250 m2。5.2.2温泉汤泡娱乐区位置范围：位于园区核心位置，占地面积5000 m2。功能定位：该区是集室内外温泉沐浴、简餐、36、SPA、保健为一体的园林式温泉体验观光游览区，并进行动、静分区。开发方向：以“舒适”为设计元素，对温泉沐浴文化进行挖掘，创新温泉沐浴方式，开发具有市场招徕度的旅游产品。在具体的设计中，不仅要体现出汤泡本身的静谧环境，还可利用动力设施对部分汤池水流进行改善，增强沐浴的娱乐性。同时通过特别的植物配景、冷雾、雕塑、景观墙、亭台楼榭和特色服务，在小天地里出营造与众不同的温泉环境。具体建设项目：（1）生态会所：占地910m2，建筑面积1500m2，设计风格上以明清风格为基调，兼具园林建筑的婉约和滨水建筑的灵动，总建筑主体2层，局部3层。由接待大厅、多功能厅、运动健身厅、汤泡更衣室、风味餐厅、小型超市和医37、疗保健室等组成，既是整个园区游客服务基地；又是温泉汤泡娱乐区的主入口和相应配套用房。（2）温泉游泳池：占地700m2，池深1.21.8m。规划打破了常规泳池的规则界面，以曲线设计来强调“曲水有情”和“两侧介质的协调”，将水与绿做到最大程度的融合，从而实现规划的意境。（3）特色室外汤泡每个温泉汤池在615 m2之间，具体有如下几种汤池：u 泡泡浴：温泉水通过特殊工艺加工，由池底涌出多条水柱，泉池充满泡泡，人体接受泡泡的按摩，刺激身体穴位，可舒筋活络、松驰神经。u 爱情海：缘分由天定，情定爱情海”这是专门为情侣们设计的温泉泡池，其中包含了几对功效与形状各不相同的水疗设备，而且都是两两相依的，为情侣38、们营造了伊甸园般的秘密空间。u 热带雨林：泡在暖暖的温泉水中，再享受从天而降的暖流，细心的抚摸身体的每一寸疲惫的肌肤，刺激按摩各个穴位，舒缓紧绷的神经。u 冲击波：特设的所泡穴位按摩床和脚底针刺按摩对人体的全身进行定向的调理，温泉滋润着全身的肌肤，增加深部肌肉的血液流量，起到解痉、止痛、清除肌肉的局布疲劳，增强免疫力。u 亲亲鱼池：池内放置热带小鱼，利用该鱼的去角质的功能，既给游客带来乐趣和按摩的享受。5.2.3休闲度假体验区位置范围：位于园区四周，占地面积17040 m2。功能定位：该区域主要定位在西安市的高收入群体，使其成为休闲、保健、商务、聚会的高级消费场所。开发方向：以“回归田园”为主39、题，采用内聚性“院”式空间处理手法，将景观和文化融入院景之内，同时在每个院落均设温泉汤泡池和会客厅，使游客不仅能感受到温泉带来的舒心惬意，还能将工作生活安排的井井有条。具体建设项目：温泉度假别苑：共26套，占地990 m2，建筑面积375 m2，每套均由由客厅、卧室、车库、更衣室、沐浴室、餐厅、厨房及服务用房组成。院落通过园林景观和小品进行打造。附属建筑：建筑面积465 m2，主要为员工住宿和管理用房使用。5.3 基础设施建设5.3.1道路规划由于度假村外部道路状况较好，可直接利用，故园区道路系统只考虑内部交通。交通组织方式分旅游专用车和徒步游览两种方式。（1）规划期在园区修建主干道650m，40、路面宽7m，为水泥压花路面。（2）修建游步道150m，路面宽度为2m，为彩石路面。（3）修建园区园林小径（汀步）50m，路面宽度为1.5m，为彩石路面。（4）修建生态停车场890。5.3.2 给水规划（1）给水规划原则u 为保护保护现有的地下水资源，采用分质供水的原则，温泉水满足园区内洗浴需要；自来水用于满足生活用水、绿化、消防用水需要。u 输水管道、渠道及高位蓄水池，采用地下暗管、暗渠、暗池，形成隐蔽工程，以防止污染和影响景观。u 温泉水资源尽量采取消毒、过滤后，循环使用，以达到节约温泉水资源的目的。（2）用水量匡算A、自来水u 住宿游客用水量：人均生活用水量指标采用200L/人d，区内长期41、居住300人。Q1=1500.001300=60 m3/d。u 非住宿游客用水量：人均生活用水量指标采用50L/人d，人数450人。Q2=500.001450=22.5m3/d。u 餐饮用水量：按20L/人d，人数450个。Q3=200.001450=9 m3/d。u 浇洒道路、绿化以及管网漏失水量按以上用水量总和的15计Q4=91.50.15=13.7 m3/du 总用水量 Q=106 m3/dB、 温泉水u 游客洗浴补充水指标采用250 L/人d，人数750人。Q1=2500.001750=187.5 m3/d。u 不可预见用水：按总用水量10%计算Q2=187.510%=18.8 m3/42、d。u 总用水量：Q=206 m3/d（3）给水规划A、自来水供水水源：根据规划设计条件，区内供水水源由规划区内的冷水井提供，水压应满足区内规划三层楼房的压力要求。供水管网：区内的供水管径为DN200DN100mm。在区内主要道路的供水管道上每隔120m布置消火栓井一座。管材选用ABS工程塑料管。B、温泉水供水水源：温泉水蓄水池的水都是来自基地的一眼温泉水井，因此在该水井附近的建一提水泵站，利用管径为100mm的引水管提水至温泉水蓄水池，铺设至新建用水建筑物供水管，供水管管径为80mm，利用重力自流供水。日供水量206m3。供水管网：区内的供水管网与自来水管网平行布设，5.3.3排水规划（1）43、排水规划原则u 排水采用雨污分流制，较集中的污水应集中净化处理后排放，确保水源不受污染。u 根据地形特点和污水处理设施的位置，合理布置主干管。u 污水干管一般沿道路两侧布置，尽可能避免穿越其它障碍物。u 污水管道的坡降与地面的坡度一致。u 所有处理后污水，经提升泵站加压输送用于园区绿化或冲刷厕所。（2）排水量匡算以常住居民生活排水量为基准，同时考虑到游客排水量，按给水量的80%计算，经计算,日排水量84.8 m3/d。（3）排水规划排水体制：采用不完全分流制，即雨、雪水就近排入边沟和渠道,居民生活和公共建筑污水进入区内排水管网。园区污水出路：根据规划设计条件，区内污水排入园区南侧泄洪沟内。排水44、管网：区内排水干管沿南北向布设，支管沿东西向布置，力求管线短截，减少管道埋深，降低工程造价。管材选用UPVC塑料管，排水管径为d200d300，排水检查井每隔30m设一座。5.3.4供电设施（1）用电负荷匡算园区的用电量按职工数、接待床位数及服务设施规模计算，采用单位面积用电指标法计算用电负荷。其指标如下：居住30 W / m2；行政管理25 W / m2；商业服务35 W / m2；需用系数取0.8，同期系数为0.8。其它用电方面：如广场、停车场、局部道路等，均采用系数法进行其用电量的框算：门景服务管理区，用电负荷30KW，温泉汤泡娱乐区用电负荷100 KW，休闲度假体验区用电负荷200 K45、W，动力提水用电负荷45 KW，规划道路照明用电负荷25 KW，未可预见负荷（按10%）40 KW，总计用电负荷440 KW。（2）中心区配电站变压器容量：变压器容量确定为为500KVA；（3）供电方式：为满足园区发展的用电要求，规划将10kv高压线引入园区，同时在园区设10KV箱式变电站1处，容量为600KVA。园区内10kv线路全部采用电缆直埋的方式通向变电站，变电站以三相四线380/220低压供电，采用电缆直埋的方式向用电单位供电。供电电缆主要地埋敷设在道路两侧。（4）照明规划：为增强园区的夜景特色，生态会所做一般照明及装饰照明和泛光照明，将其轮廓勾画出来。其电源由服务中心区变电站引来。46、园区的主要道路设置路灯，道路平均照度51x。路灯采用小功率高显色高压纳灯，灯杆间距20米，高1.2米。在不同的旅游景点和设施处，根据需要分别安装投光灯、泛光灯、庭院灯、轮廓灯、草坪灯等，用灯光效果为园区添色，也为园区夜晚旅游活动的开展创造条件。（5）线路敷设：园区供电线路均采用地埋敷设方式，并与通讯线路分设在道路两侧。供电线路原则上在道路的东、南侧。5.5.5电讯工程（1）固定电话交换站建设规划在生态会所建一程控交换机站，安装100门容量程控交换机一台，并将园区的所有通信线路并网，以便管理。（2）邮电服务点建设在生态会所的接待大厅建立邮电服务点，服务点开设信箱、报刊等服务。同时考虑开通传真及快47、件业务。5.3.6燃气供热规划（1）燃气规划园区气源由东大街道液化气换气站提供，并由园区服务人员负责运送到户。（2）供热规划热负荷： 采暖负荷匡算：区内总建筑面积11472m2，其中居住建筑面积9672 m2，公建建筑面积1800 m2，居住热指标取70W/ m2，公建热指标取80W/ m2。居住采暖热负荷为0.25MW,公建采暖热负荷为0.14MW。总热负荷为0.39MW。热水负荷匡算：热水供应量按冷水供应量的25%30%计，则日用热水量为30立方米，热负荷为0.25MW。热源：采用电0.7 MW负荷的电锅炉。热媒：采暖用 9570低温水供热，生活热水用 5045低温水供热。供热管网：园区管48、网采用支状地沟敷设，埋深不小于0.8m，管材选用螺旋焊接钢管。5.5.7环卫工程（1）公共厕所规模预测及规划规划在景点内布置高档次的水冲式公厕4处，设计蹲位58个。其中生态会所一处（建议面对游客开放）、门景服务管理区1处、温泉汤泡娱乐区1处，员工宿舍区1处。（2）其它环卫设施u 在园区内设置2个垃圾收集点，1辆垃圾清运车。u 配备环卫职工10人。u 购置垃圾箱40个，环卫设施指示牌50个。5.5.8急救中心管理用房在园区内布置急救中心管理用房，占地100平方米。5.6 工程技术可行性分析1. 东大温泉度假村的开发具有好的温泉资源和环境氛围，如何根据其地形、地貌、自然景观，运用我国传统的手法，赋49、予园区更多的文化内涵和特色景观，这是园区设计中的一个难点。因此，对项目要做好有关专家论证及设计招标、施工组织和技术支持工作。 2.园区范围内无其它不良工程地质现象。3.建设设备和材料选用。应遵循技术先进、节能的原则进行选取，外露部分其外观应与园区规划相协调，尤其要注重色彩的统一。建筑材质可选用现代新材料，达到以假乱真的效果。其它工程技术，均可满足设计、施工的要求。Chapter环境影响与保护6旅游事业发展依赖于旅游资源和自然环境。因此，必须在保护资源和自然环境的前提下，进行资源的合理开发和利用。6.1环境现状分析6.1.1大气环境园区内无重大污染源，大气环境质量优良，经实地踏勘调查除了外围当地50、居民炊烟、交通车辆所产生的微量废气污染、扬尘污染外，无其他有害气体。6.1.2水体环境经勘查，园区内水体保护良好，无水资源污染源。6.1.3声环境园区外围无声环境污染企业，唯有交通噪声对园区影响较大。6.1.4自然生态景观环境区域东侧现状为苗圃用地，植被较好，为人们休闲、娱乐和康体提供了良好的生态环境6.2影响环境的因素分析及采取的措施6.2.1. 建设期影响环境的因素分析及采取的措施施工噪声项目建设过程中，可产生较高分贝的施工噪声，等效声级可高达70-80dB，超过了国家建筑施工场界噪声限值，对人和野生动物都有一定影响。措施：施工期必须设置防护围栏，以降低噪声分贝值，并严禁夜间进行施工。建筑51、垃圾拆迁过程和施工过程中会产生大量的建筑垃圾，如果乱堆乱放，会污染环境。措施：及时清运至定点垃圾场。施工扬尘主要来源于土方挖掘和运输车辆等。措施：施工场地必须设置围栏，经常洒水，降低TSP浓度。对生态环境的影响在建设过程中，会破坏现有的一些树木。措施：设计施工前要对用地范围内的树木进行普查，名贵花木尽量保留，无法保留时，可采取移植办法加以保护。竣工后应尽快广植树木花草，美化环境。6.2.2. 营业期影响环境的因素分析及采取的措施 生活污水随着项目的建设和旅游业的发展，游客势必会有较大增长，生活污水量亦将有较大增加。措施：建立先进的污水处理厂，污水经处理达标后排放。可充分利用中水进行园区浇灌、道52、路喷洒、冲厕等，余水排入市政管网。 沐浴污水随着沐浴项目的建设和发展，沐浴游客势必会有较大增长，沐浴污水量亦将有所增加。措施：沐浴污水经污水处理厂处理达标后，用于园区浇灌、道路喷洒、冲厕等，余水排入市政管网。噪声主要来源于游客喧嚣声、音响、车辆等。措施：加强管理，园区内禁止放高分贝音响，园区外限制车辆鸣笛。旅游车辆严禁驶入园区，游客在园区内步行观光游览。生活垃圾主要来源于游客抛弃的果皮、饮料罐、食品、纸盒、塑料袋等。措施：合理设置垃圾箱，及时收集，及时清运至垃圾处理厂。尽可能使用纸质洁具、餐具，避免白色污染。6.3环境保护6.3.1. 保护范围整个度假村范围。6.3.2. 环境保护目标 大气环53、境质量符合GB3095-1996一级国家标准。 污水排放达到GB8978-1996一级国家标准。 环境噪声达到GB3096-93O类标准要求。 公共场所卫生达到GB96639673和GB16153的要求。6.3.3. 环境保护措施（1）积极宣传引导，提高环保意识环保意识反映了人们对自然界的一个基本认识和态度，它既反映在人们对环境问题及其危害认识态度上，又体现在人们保护环境的自觉行为上。可以说环境保护意识的提高是旅游业可持续发展的根本保证。为此，一是要加强对游客的宣传教育，在各个旅游景点的醒目处都要设立标语或广告牌，以增强游客保护环境的积极性、自觉性和主动性，杜绝游客乱摘乱扔、乱涂乱画等不文明行54、为；二是要加强对从事各种旅游经营活动主体的宣传教育，让游客了解环境污染及其破坏环境的严重后果。（2）增加环保投入，完善治理机制治理好目前局部突出的环境问题，必须要加大对环境治理的投入，改善环保基础设施，当前重点是：对沐浴水、生活污水的处理及应用采用目前国际上最先进的技术，以使排水水质标准达到国际先进水平。生活垃圾的处理、收集和环境保洁做专项设计。园林绿化设计应采用一些先进的和现代的园林设计表现手法和技术，使园区的生态环境既保持道教韵味，又充满现代气息。园区安全及防火亦应有自动报警及控制系统，采用现代先进技术，确保园区安全。旅游高峰期严格控制园区容量，严禁超负荷接待游客。（3）加大执法力度，严格55、以法办事园区的环境保护要真正落到实处，走向法制的轨道，真正做到有法可依，有法必依，执法必严，违法必究。Chapter资源节约7为深入贯彻科学发展观，落实节约基本国策，实现“十一五”规划纲要提出的节能目标，着力抓好重点领域节能工作。本项目属景观地产项目，节能降耗工作要依据国家和省上的相关节能规范、标准，对公共建筑严格实施节能50%的标准。大力推广采用高效节能电器、照明产品，重点抓好建筑物采暖、空调、照明系统节能。同时，建议企业建立节能机构，开展以“双节”为主要内容的节约能源资源的工作，在制订工作规划，进行年度财政预算时，应考虑这项内容，使得资源节约在资金和组织工作方面得到落实。7.1国家节能的相56、关法律及设计规范1. 中华人民共和国节约能源法2. 中华人民共和国建筑法3. 公共建筑节能设计标准 GB50189-20054. 建筑照明设计标准 GB50034-20047.2项目的节能降耗措施7.2.1节水该项目在建设和运营中，采用节水等器材设备；节水的卫生洁具；节水龙头；节水阀门等。采取有效的节水措施、制定节水管理制度。在日常管理和工作岗位中实行经济目标责任制，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。7.2.2建筑节能措施 在设计、施工、验收和审查的各环节都应执行建筑节能规范和标准；建筑的主朝向考虑本地区较佳的朝向，选择南北朝向；建筑的体行系数应满足规定要求；建筑设计易采用简洁的几何57、造型，减少外立面不必要的凹凸变化，以较小表面积达到节能的目的。采用新型节能墙体和屋面的隔热、保温材料；采用节能门窗，选用断热铝合金框料，中空玻璃保温节能。7.2.3节电措施（1）采用节能型变压器，降低变压器的能耗。（2）变配电室装设电容器进行无功补偿，补偿后的功率因数不小于0.9。（3）采用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料，选用效率高、配光合理的灯具及绿色照明设施等。（4）用电设备在设计选择上要注意设备之间动力匹配。（5）制定节电管理制度。Chapter防灾措施88.1防震规划该项目范围内建筑物按抗震烈度8度设防，城市生命线工程（如给排水、供电、通讯等）、重要建（构）筑物按照8度设防。采取就58、地疏散和集中疏散相结合的原则，合理布置提车场地，严格控制建筑间距，适度保留开敞空间，保证绿地、广场、停车的避震、疏散功能。对一些可能引起再生灾害的高压线等设施应重点加强防护措施。8.2防火规划 引发火灾的原因主要有以下几点：由雷电引发的火灾；由于用火不慎引发的火灾；故意纵火；游客乱扔烟蒂引发火灾等。为防止园区的火灾，应采取的措施如下。 建立严格的防火制度，划分防火分区，突出防火重点地段，分区分级负责； 在旅游园区内，除特设的固定的吸烟点（吸烟室）外，应严格禁止吸烟； 重点防护地段及游客集中地段，应采取严格的的防火措施 ，并备有足够的消防器材； 遇有雷电或其它不可抗拒能力引起的火灾，除应积极组织59、人力进行扑救外，还应迅速向上级报告，并根据情况争取军队的支援，甚至组织飞机进行空中灭火。Chapter项目实施进度计划99.1实施措施东大温泉度假村的建设对于完善该区域的旅游功能，增加社会经济效益具有重要意义，为确保工程的顺利实施，必须：1. 依据长安区旅游总体战略，作好开发建设项目的设计工作，严格按有关建设程序报建。2. 工程项目按国家规定进行招投标，选择施工单位，选择具有资质的监理单位进行监理，确保工程质量。3. 加强管理，对园区范围内建设项目实行统一管理，杜绝乱建、乱挖以及破坏园区资源的行为和事件发生。4. 加强区内生态环境建设，营造优美的自然环境和旅游环境。5. 建立健全工程项目建设的60、组织机构，配置得力的管理、工程技术、经济和财务人员，落实项目责任制，项目结束后，进行审计。9.2项目实施内容和建设阶段9.2.1项目实施内容（1）准备工作：编制可行性研究报告及评估、论证、批复、招投标、准备设计资料等。（2）勘察设计：园区测量勘察、初步设计及审批、施工图设计。（3）施工阶段：设备的采购、落实协作关系、土建施工、设备安装与调试等。（4）竣工验收：试运转、交工验收。 9.2.2项目建设阶段第一阶段为勘察设计阶段，第二阶段为施工阶段。为加快建设进度，缩短建设时间，各阶段的工作应尽量提前进行，允许有一定程度的交叉。如在施工图设计阶段，可以进行技术培训及有关设备订货工作，土建施工末期可提61、前进行设备安装工程。9.3项目实施进度计划根据该项目的工作量的实际情况，本项目计划安排工期24个月。其各项工程进度计划详见工程进度计划表9-1。表9-1 项目建设总进度计划表序号项目名称1-4个月5-8个月9-20个月21-24个月1立项及方案设计工作2工程勘察设计3施工准备（含设备）4土建施工5设备安装Chapter项目招标方案10为了提高工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违法行为，保护国家利益、社会公众利益的合法权益，提高经济效益，按照中华人民共和国招标投标法，本着公开、公平、公正的原则，编制本项目的招投标方案。10.1 基础设施建设项目招标范围及招标组织形式本项目招标的范围62、包括基础设施建设的勘察设计招标、施工监理招标、施工单位选择招标和设备与材料采购招标，面向社会全部进行公开招标和邀请招标。10.2 投标、开标、评标和中标程序根据建设项目规模和建设要求，在招标过程中必须遵守如下程序：1. 项目经政府有关单位批复后，项目承办单位在省计委指定的报纸上发布招标公告。2. 在招标文件开始发出之日起30 日内，具有承担招标能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于3 个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应，招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用以完成招标项目的机械设备，本项目不63、接受联合招标。3. 开标时由委托招标单位主持，邀请所有投标人参加，开标时由招标人为首公证机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之一；能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者满足招标文件的实质性要求，并且经评审的价格合理。4. 评标按照中华人民共和国招投标管理法的规定和程序进行。5. 中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任，自中标通知书发出30 日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。10.3 评标委员会的人员组成和资质要求64、项目全部采用公开招标的方式，因此，在招投标过程中，为保证项目的公平、公正、公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求；1. 评标委员会人员组成评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面的专家组成。专家成员根据本方案在开标当天，在省计委专家库随机抽取，评标委员会主任由专家临时推选；评标委员会采用单数制，最低不少于5人，且生态、旅游、经济等方面专家不得少于成员总数的三分之二；评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。按得分高低排出名次，推荐中标候选人，得分最高者中标。2. 评标委员会的评标标准评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行65、评审和比较，在保证工程质量的前提下，按照投资最少的经济原则，以确定最优的承包商。3. 评审委员会成员资格要求评审会成员要求职称在高工（副教授）以上，从事本专业至少在8 年以上，对工程项目有较深的研究，且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。评标委员会成员应当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。Chapter组织机构与人力资源配置11旅游业是一项综合性很强的经济产业，其内部结构要素多，与外部同各企业、部门联系密切，因而需要有一个相应的管理体制进行组织管理。11.1组织机构设置及部门职责本项目的建设由陕西成泰实业有限公司完成，其建设开发要秉承组织结构小型化、简单化、66、弹性化的原则，设置组织机构、安排部门职能。建设开发公司的组织结构可如下设置：为保证项目的顺利完成，实行项目法人制，以项目法人为核心，接受机关部的检查和监督。公司经理即为公司法人。11.2劳动定员由于旅游业经营的季节性较强，为减少日常开支，人员的配备应当注重高效、精干，除必要的管理人员外，其他人员均采用季节性临时工。根据园区管理体制，园区所需工作人员如下表：部门管理人员服务人员备注经理2财务部3管理部215其中季节工5名建设部315其中季节工10名合计103011.3人员培训员工培训工作由行政人事部负责，有计划地、有目的地对原员工进行短期培训，以适应项目建成后的工作需求。根据员工所在的部门分别培67、训，采取理论和实践相结合的原则，选取有相关项目管理经验的人员。对于主要管理人员，在开业前送到国内同类最优企业接受规范化专业培训，并组织赴境外考察学习。（1）管理人员培训管理人员需要具备一定的科学知识和专业知识素养。（2）技术人员培训技术人员培训要求能全面掌握、运用有关专业知识，并且有创新意识和良好的职业道德。技术人员主要面向大中专院校、科研单位及社会招聘。所有技术人员需要进行专业技术培训。技术培训合格后，考核录用上岗。（3）工人培训本项目工人主要采取面向社会公开招聘，择优录取。11.4项目管理体系职能11.4.1搞好协调，强化管理旅游开发是一种经济行为，旅游资源属国家所有，需要政府与开发企业达68、成共识，在政府宏观调控指导下，企业投入开发，在市场中企业收益，东大的旅游业得以发展。项目区开发涉及计划、规划、城建、水利林业、环保、交通、财政、金融、工商、物价等部门，本项目将由“西安长安区旅游局”作为该开发项目的协调机构，负责该项目的有效监督和管理。11.4.2宣传和促销旅游产品的购买和市场上一般商品的购买不同，旅游者购买时见不到实物，只凭旅游信息作出决策，因此旅游宣传、促销是本项目的重要一环，必须下大力度把香妃园园区宣传出去。建议：1.推出一个口号，以利于宣传和提高知名度。2.编辑一本有特色的宣传册。3.做一个MTV广告4.和东大温泉及长安区整体旅游业联网互促。Chapter建设项目投资估69、算1212.1投资估算的依据1. 东大温泉度假村建设项目和总平面规划平面图，主要项目的初步方案设计。2. 陕西省建筑工程概预算定额及其收费标准，安装及装饰工程全国统一定额山西价目表。3. 投资项目可行性研究报告研究指南国家计委办公厅4. 投资项目经济咨询评估指南咨经（1998）5、各种市场的市场调查价格12.2投资估算表编制说明1、工程总投资包括固定资产投资和铺底流动资金，其中固定资产投资按照工程建筑费用、设备及工器具购置费、工程建设其他费用、基本与预备费、涨价预备费和建设期利息进行计算。2、建筑工程根据同类建筑的决算价格、现行建材价格以及当地费用水平，按照不同类型建筑结构形式进行计算。3、土70、方工程根据当地机械台班费用、油料价格水平、运输距离等进行计算。4、工程建设其他费用主要包括：勘察设计费、工程质监及监理费及招标代理等组成。5、工程基本预备费，按工程总造价的5%计取。6、涨价预备费不计。12.3投资估算建设项目的投资估算情况详见表12-1。从投资估算汇总表中可以看出，东大温泉度假村建设项目总投资5483.5万元。其中，工程费用5063.5万元，建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招标代理费等费用190万元，工程基本预备费200万元，铺底流动资金30万元。表12-1 基础设施投资估算项 目设 施规 模单价投资额（万元）道路景区公路0.65km170万/km110.5景区游步道71、0.2km90万/km18停车场890m20.02万/ m2178电力变电箱1个60万/个60电力线（10KV）0.65km10万/km6.5电讯光缆线0.65km10万/km6，5供热电锅炉及管线1个100万/个80给排水加压泵站2个5万/个10蓄水池1个20万/个20给水管（DN100）0.85km16万/km13.6小型污水处理一体设备1套30万/套30污水管（DN300）0.85km32万/km27.2环卫公厕3座20万/座60垃圾收集点2处6万/处12垃圾箱40个0.08万/个3.2指示牌50个0.02万/个1.0不可预见费100合 计736.5表12-2 各功能区投资估算建设项目规72、模投资额（万元）备注门景服务管理区入口门景（含附属建筑）50 m25.0锦绣花园1890.0 m25.0篮球场120m22.0网球场250m25.0温泉汤泡娱乐区生态会所1500 m2300.0含装修及内部设施温泉游泳池700 m214.0温泉汤泡小池150m25.0景观小亭5座50景观长廊500 m250休闲度假别苑26个别苑25740m23861.0含装修及内部设施附属管理用房465 m230.0含装修及内部设施总计4327表12-3 总投资估算 序号项 目 名 称投资额一建设项目5063.5二其他费用1901建设单位管理费502质监及监理费403设计费904招标代理费10三基本预备费2073、0四铺底流动资金30五总投资5483.5Chapter融资方案1313.1资金筹措本项目投资较高，陕西成泰实业有限公司的自有资金投入，难以承受。因此，在资金的筹措上应坚持国家、集体、个人一起上的方针，谁投资，谁受益，调动社会各方面的积极因素，制定各种优惠政策，招商引资，吸引资金，形成投资多元化的旅游项目开发格局。具体筹资办法有：1. 政府应加大对旅游业的投入导向，每年在财政预算中安排一定比例的旅游重点建设项目资金，加大对旅游重点项目建设的支持力度。2. 积极争取与旅游相关等部门的资金和地方财政支持。3. 制定优惠政策，吸引社会各界投资。4. 积极扩大对外宣传，吸引外商投资和吸纳社会闲散资金。东74、大温泉度假村工程建设总投资为5483.5万元，由陕西成泰实业有限公司负责融资。13.2资金使用计划 本项目的资金使用计划如下表所示：序号项 目合计2009201020112201220131.1 建设投资5453.521813272.5001.2 铺底流动资金300030000Chapter财务评价14财务评价将在项目财务效益与费用估算的基础上，主要计算项目有关财务指标。分析项目盈利能力，进而分析项目在财务上的可行性。由于财务评价的基本数据有一部分来自预测和估算，因而会存在一些不确定性，故还将对项目进行盈亏平衡分析和敏感性分析。14.1评价指标的选取根据项目的性质和目标，本项目主要分析计算以下75、财务评价指标：1. 投资回收期Pt2. 财务内部收益率FIRR3. 财务净现值FNPV4. 资本金净利润率ROE5. 总投资收益率ROI14.2基础数据的选取（1）本项目计算期设定为12年，即（2010-2022）。其中：建设期2年，经营期10年。（2）基本参数的确定。融资前税前财务基准收益率为12%；税后财务基准收益率为10%；项目资本金税后财务收益率为14%。（3）营业税及附加税收按国家现行税收政策和税率计算。营业税按旅游区经营收入的5%计取，城建税按营业税7%计算，教育附加费按营业税的3%计算。（4）所得税按有关旅游业发展政策，项目开发建设期免交，投入运营后按25%交纳。（5）公积金按可76、分配利润的10%计提。14.3经营收入测算经营收入测算以年旅游客源市场预测人数为基数，根据游客消费水平，年均经营天数取360天，经营饱和度取0.7。经营收入测算标准及有关经营收入情况见表14-1。表14-1经营收入测算表序号沐浴项目标准容量日周转数（次）日均接待年可用天数（天）年收入（万元）1停车场收入10元/车15车/次345车次36016.22温泉汤泡收入150元/人70人/次3210人次3601134.003休闲度假收入3500元 /天院26院/次126院落3603276.004娱乐收入50元/人20人/次240人次36072.005餐饮收入50元/人20人/次240人次.36072.077、06购物收入20元/人10人/次330人次36021.60合计4640.4以上年六项年营业收入为4591.8万元，考虑到年经营饱和度收入为3214.26万元。营业收入、税金及附加估算结果详见经济评价附表十二。14.4经营成本测算1. 原材料费（1）餐饮原材料费餐饮原材料费按餐饮收入的40%计提，年餐饮原材料费为20万元。（2）温泉汤泡的材料费本项目温泉汤泡的材料费按收入的30%计提，年温泉汤泡的材料费为238万元。（3）参与活动的材料费本项目参与活动的材料费按收入的30%计提，年参与活动的材料费为15万元。（4）购物的材料费本项目购物动的材料费按收入的50%计提，年购物的材料费为80万元。以上78、四项年原材料费为281万元。原材料费用估算结果详见经济评价附表七。2. 工资福利费项目劳动定员40人，管理人员年均工资为3.0万元，技术人员年均工资1.5万元，工人年均工资按1.0万元计算，年工资估算为63万元。详见财务分析附表八。3. 燃料动力费项目建成后采暖费按16元/平方米，电按0.58元/度计算。项目建成后外购燃料动力费用为24万元。4. 修理费项目建成后年修理费用均取固定资产原值的2.5%，年修理费估算为136万元。年修理费用估算情况详见财务分析附表九。5. 折旧费固定资产折旧均采用平均年限法计算。其中房屋折旧年限按30 年、残值率按5%计算；设备按18年、残值率按5%计算。6. 经79、营费用含企业管理费、宣传促销等费用，按年经营收入的5%计。年经营费用为161 万元。14.5财务盈利能力分析1. 总投资收益率(ROI)按照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，总投资收益率(ROI)表示总投资的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。其计算公式如下：2. 财务内部收益率（FIRR）按照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，财务内部收益率（FIRR）系指能使项目计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下： （式中：为现金流入，为现金流出，下同）本项目所得税前及所得税后全部投资财务80、内部收益率（）计算结果税前、税后分别为36.73%和28.68%，高于税前基准收益率12%和税后基准收益率10%。计算过程详见经济评价附表十四。3. 财务净现值（FNPV）按照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，财务净现值（FNPV）系指按设定的折现率(一般采用基准收益率)计算的项目计算期内净现金流量的现值之和。（式中为基准折现率，本项目基准收益率税前为12%，税后为10%时）本项目所得税前及所得税后全部投资财务净现值（）计算结果分别为6947万元和5644万元，计算过程详见经济评价附表十。4. 项目资本金净利润率(ROE)按照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，项目资本金净利润率(R81、OE)表示项目资本金的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。其计算公式如下： 5. 资本金内部收益率（IRR）按照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，资本金内部收益率是考察所得税后资本金可能获得的收益水平。本项目资本金内部收益率计算结果为28.68%，高于项目资本金税后基准收益率14%。计算过程详见经济评价附表十五。6. 投资回收期（pt）按照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，投资回收期（pt）系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。其计算公式如下：本项目所得税前全部投资投资回收期（pt）经计算为4.34年。计82、算过程详见经济评价附表十四。14.6财务生存能力分析根据财务计划现金流量表可以看出（财务分析附表十六），计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出。从经营活动和筹资活动的全部净现金流量看，计算期内现金流出均大于现金流出。因此，项目具备财务生存能力。14.7利润总额如附表十三显示，计算期内，旅游总收入可达到3214万元，利润总额21630万元，除建设期按规定免交所得税外，运营十年共上缴所得税5408万元，年平均上缴所得税541万元。计算期内可得到税后利润162232万元，盈余公积1622万元。14.8不确定性分析由于旅游投资项目所涉及的不少方面都具有长期性和变动性，会受到储多因素变化的影响，这些83、难以预知的变化因素决定了旅游企业投资效益的不确定性，投资风险一般是难以避免的。为减少投资风险，提高投资安全性，最大程度地实现预期效益，有必要进行项目不确定性分析。1. 盈亏平衡分析从经营收入的预测中，可知影响项目投资收益大小的主要因素为各项旅游收入的价格和旅游客源市场量，旅游客源市场量与价格相比，由于信息及统计资料不完整，旅游客源市场量预测准确性差，波动较大，而价格相对稳定，因此，盈亏平衡分析仅对旅游客源市场因素进行分析。通过分析该项目游客人数达到设计能力的21.09%即可保本。表明本项目盈亏平衡点不高，详见经济评价附盈亏平衡分析图14-1。图14-1 盈亏平衡分析2. 敏感性分析对该项目进行84、敏感性分析可见：各项旅游收费价格及客流量的变化对项目效益的影响最大，最为敏感，建设投资及经营成本的变化相对影响较小。但在项旅游收费价格及客流量分别降低10%的不利因素影响下，项目财务内部收益率仍为32.51%和32.98%，均高于12%的基准财务内部收益率。表明项目具有一定的抗风险能力，详见经济评价附敏感性分析表及敏感性分析图14-2。图14-2 敏感性分析14.9财务分析评价结论通过以上分析计算，项目的各项财务经济指标均达到或好于行业的基准指标。总投资收益率为38.95%；所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率分别为36.73%和28.68%，均高于税前基准收益率12%和税后基准收益率1085、%；Ic=12%和10%时的税前、税后财务净现值分别为6947万元和5644万元；项目资本金净利润率为29.21%；资本金内部收益率为28.68%，高于行业基准收益率14%；项目税前投资回收期为4.34年; 各项旅游收费价格及客流量的变化对项目效益的影响最大，最为敏感，建设投资及经营成本的变化相对影响较小。但在项旅游收费价格及客流量分别降低5%的不利因素影响下，项目财务内部收益率仍为32.51%和32.98%，均高于12%的基准财务内部收益率。表明项目具有一定的抗风险能力。Chapter社会评价1515.1社会影响分析 1. 本项目生产过程中不生产“三废”，达到清洁生产。2. 本项目的建设将会86、促进长安区经济的发展，为建设和促进魅力长安做出积极贡献，具有良好的文化和社会效益。3. 本项目的实施不仅能为建设业主提供直接经济效益，还可为当地提供较多的就业机会，经济效益较好。 4. 本项目实施可带动当地第三产业的整体发展及商品流通、餐饮业等的全面进步，有力促进地方经济、文化素质的提高，促进长安区国民经济和社会事业的发展。 5. 本项目的实施有利于国家资源保存、生态环境保护、生态意识增强和国民素质的提高，其社会效益显著。15.2社会互适性分析1. 长安区政府高度重视和支持东大温泉度假村工程的开发建设，并给予一定的政策来扶持项目建设。2. 调查，当地政府和人民群众积极主动地支持东大温泉度假村的87、建设和开发。3. 国内各种物资、设备供应充足，能够满足项目开发的技术、物资、人员等方面的需求，完全可以保证项目的开发建设。表15-1 社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度1不同利益群体当地群众积极支持该项目的开发建设2组织机构政府高度重视和支持开发建设，并给予一定的政策来扶持项目建设3技术文化条件可以满足项目的开发建设和需求15.3 项目对国民经济的贡献衡量旅游区开发对国民经济贡献的指标较多，针对本项目的特点和具体情况，选用上缴税额、投资回报率来说明项目对国民经济的贡献。1. 上缴税额本项目在计算期内，上缴营业税和附加税1768万元，企业所得税5408万元，可为当地政府累计88、上缴7176万元的税费，年均税费717.6万元。累计税费为投资总额的130.86%。2. 投资回报率计算分析可知，项目在计算期内的总投资收益率为38.96%，投资回报率为297.48%。因此，可以说项目对国民经济的净贡献远远超过了要求的水平，并可得到符合社会折现率的社会盈余和以现值计算的社会盈余。Chapter风险分析16旅游项目属于高预期回报投资类型，东大温泉度假村周边旅游区工程的投资主要依靠地方财政投资和企业自筹资金，资金的归还主要依靠经营收入来解决，因此，在项目建设和经营中存在潜在风险。16.1项目主要风险因素识别分析在项目建设期和营业期可能存在下列潜在风险：1. 市场风险市场风险主要来89、自旅游客源市场供需实际情况与预测值发生严重偏离，客源市场远远小于预测期望值，导致经营收入和利润减少，投资回报降低。2. 经营管理风险由于经营管理制度不完善，管理体制不健全，员工素质不高，岗前培训和岗位管理不严，使管理效率降低，达不到预期目标，造成经营收入减少，成本提高，带来经营管理风险。3. 其它不可抗拒的风险由于严重自然灾害、环境灾害事故、重大社会经济政策变动等原因可能造成不可抗拒的意外风险。16.2风险程度分析根据项目存在的潜在风险因素，采用简单估计法对各风险因素的影响程度作以简单分析可以看出，严重自然灾害会造成灾难性后果，但发生的可能性较小，旅游客源市场严重不足、价格较低、环境灾害事故造90、成的风险较大，但可以采取措施，降低发生的可能性，其它因素为一般风险因素。表16-1 风险因素和风险程度分析表序号风险因素风险程度说明灾难性严重较大一般1市场风险1.1客源市场1.2价格2经营管理风险2.1管理效率2.2人员素质3其它不可抗拒风险3.1严重自然灾害3.2环境灾害事故3.3政策风险16.3防范和降低风险措施在对风险因素和风险程度预测的基础上，对可控制的风险进行风险控制，降低风险发生的可能和减少风险损失，本可研提出以下建议。1. 加强市场调研，积极培育开发客源市场，建立广泛的市场信息网络，着力塑造旅游品牌形象，加大宣传促销力度，深入挖掘市场潜力，充分利用政策保护，化解市场风险。2. 91、建立健全管理规章和管理体制，加强全员素质教育和岗位技能培训，实行岗位责任制，严格业务技术指导，监督检查责任制落实情况，不断提高经营管理水平，降低经营管理风险发生频度。3. 强化正常情况下的经营管理，力争以正常运营的高效益、低成本来缓冲异常情况下的由于不可抗力因素造成的意外风险损失。4. 制定风险规避和预防措施，对经营过程中有可能出现的风险因素，逐一进行分析，科学地制定预防措施和补救措施、处理方案等。Chapter结论与建议17通过对东大温泉度假村工程建设项目的投资背景，资源分析，项目市场发展趋势分析和预测，项目建设内容的策划，效益分析，环境影响与保护等多方面的分析，我们认为本项目投资价值极高，92、利润丰厚。17.1结论1. 东大温泉度假村工程的建设，具有广阔的市场前景。建设项目地处西安市长安区，民风淳朴，其温泉资源丰富且品质高，随着旅游项目的不断更新和优化，对游客具有较大的吸引力。2. 开发建设条件良好该地段地势平坦，无不良地质灾害，开发建设条件良好，供应充足，技术成熟，为东大温泉度假村的建设和可持续发展提供了良好的基础。3. 经济效益显著（1）项目建设总投资：5483.5万元。其中，工程费用投资5063.5万元，建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招标代理费等费用190万元，工程基本预备费200万元，铺底流动资金30万元。 （2）项目建设期2年（20092010年）（3）各项经济93、效益指标为：总投资收益率：38.95%项目财务内部收益率(所得税前)：36.73%财务净现值FNPV(税前)：6947万元项目资本金内部收益率：26.68%资本金净利润率：29.21%投资回收期: Pt=4.34年营业收入：3214万元年平均利润总额：2163万元4. 社会效益明显东大温泉度假村的建设可为社会提供更多的就业机会，带动相关产业的发展，促进区域经济发展和人民生活的显著提高，改善和加强园区生态环境建设，保证了社会经济和旅游业的可持续发展。17.2 建议1. 建议长安区委、区政府及相关部门在政策上予以大力支持，保证项目的顺利进行和可持续发展。2. 建议建设单位应抓紧工程前期的工作，做好94、工程前期规划、单体设计、勘察测量等准备工作。3. 建议建设单位抓紧工程的上报审批工作和资金筹措工作。4. 积极做好项目的招投标、专业人员的选拔招聘、建设项目工程的发包和有关设施设备的采购等工作，以保证项目建设按计划顺利进行。5. 建设单位应在打造旅游产品的同时，积极做好项目的包装和宣传促销工作，全面开发旅游客源市场和旅游线路产品。6. 本工程应尽快上马，以期获得丰厚的经济效益和社会效益。目 录1. 总 论11.1 项目背景11.2项目概况21.3可行性研究报告主要内容32. 项目建设背景和必要性52.1项目建设背景52.2项目建设的必要性72.2项目建设的必要性83. 项目建设条件分析103.95、1区位条件103.2资源条件113.3基地条件113.4社会条件134. 项目市场分析与预测154.1旅游产品定位154.2客源市场定位164.3客源市场预测175. 项目建设方案与工程技术可行性分析185.1项目总体构思和功能分区185.2 分区规划及重点项目布设195.3 基础设施建设225.6 工程技术可行性分析276. 环境影响与保护286.1环境现状分析286.2影响环境的因素分析及采取的措施286.3环境保护307. 资源节约327.1国家节能的相关法律及设计规范327.2项目的节能降耗措施328. 防灾措施348.1防震规划348.2防火规划349. 项目实施进度计划359.1实96、施措施359.2项目实施内容和建设阶段359.3项目实施进度计划3610. 项目招标方案3710.1 基础设施建设项目招标范围及招标组织形式3710.2 投标、开标、评标和中标程序3710.3 评标委员会的人员组成和资质要求3811. 组织机构与人力资源配置3911.1组织机构设置及部门职责3911.2劳动定员3911.3人员培训4011.4项目管理体系职能4012. 建设项目投资估算4212.1投资估算的依据4212.2投资估算表编制说明4212.3投资估算4213. 融资方案4513.1资金筹措4513.2资金使用计划4514. 财务评价4614.1评价指标的选取4614.2基础数据的选取97、4614.3经营收入测算4714.4经营成本测算4714.5财务盈利能力分析4814.6财务生存能力分析5014.7利润总额5014.8不确定性分析5014.9财务分析评价结论5215. 社会评价5315.1社会影响分析5315.2社会互适性分析5315.3 项目对国民经济的贡献5416. 风险分析5516.1项目主要风险因素识别5516.2风险程度分析5516.3防范和降低风险措施5617. 结论与建议5817.1结论5817.2 建议59目录第一章项目基本情况3一、项目情况说明3二、可行性研究的依据5第二章项目建设的必要性与可行性8一、项目建设背景8二、项目建设的必要性9三、项目建设的可行98、性14第三章市场供求分析及预测17一、项目区生猪养殖和养殖粪污的利用现状17二、禽畜粪污产量、沼气及沼肥产量调查与分析18三、项目产品市场前景分析20第四章项目承担单位的基本情况21一、养殖场概况21二、资产状况21三、经营状况21第五章项目地点选择分析23一、选址原则23二、项目选点23三、项目区建设条件24第六章工艺技术方案分析27一、污水处理模式的选择27二、处理工艺的选择29三、项目工艺流程31四、主要技术参数35五、主要设备选型39第七章项目建设目标40一、项目建设目标40二、项目建设规模40第八章项目建设内容42一、建安工程42二、仪器设备46第九章投资估算和资金筹措48一、投资估算的范围48二、投资估算的依据48三、投资估算49四、资金使用计划54五、资金筹措54第十章建设期限和实施进度安排55一、项目建设期限55二、项目实施进度安排55第十一章土地、规划和环保57一、土地与规划57二、环境保护57三、安全防护60第十二章项目组织管理与运行63一、项目建设组织管理63二、项目建成后运行管理66三、项目运行费用67第十三章效益分析与风险评价69一、经济效益分析69二、项目风险评价72三、生态效益75四、社会效益76五、附表77第十四章招标方案78一、编制依据78二、招标范围78三、招标方式78四、招标组织形式79有关证明材料及附件81