1、用地8000亩旅游地产开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月55可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 项目概况6一、项目概况6二、区域位置6三、用地现状及交通环境7四、项目由来7五、项目定位8六、规划布局8第二章 项目投资战略分析10一、大XX2、走势10二、聚焦XX湖15第三章 项目定位17一、理念创新17二、战略定位17三、形象定位18四、功能定位19五、市场定位19第四章 首期项目发展规划22“第二居所”市场（近郊+低密度+田园生活+休闲）23一、 档次分析24主打：高端市场 （高尔夫+高端物业）25二、客群分析25三、产品规划31第五章 开发经营计划39一、组织机构39二、开发计划42第六章 经济分析46一、土地一级整理经济分析462、600亩建设用地土地成本47二、二级房地产开发经济分析47三、XX湖首期项目运作周期及投资年回报率50第七章 环境影响51一、环保理念51二、环境保护与治理措施51三、环保部门意见54第八章 风险3、分析54一、土地政策风险54二、拆迁风险54三、市场风险55四、财务风险55第九章 可行性研究结论56第一章 项目概况一、项目概况v 项目名称：XX湖新市镇v 地理位置：XX市柳街镇v 用地面积：8000亩v 容积率：约0.58v 总建筑面积：约310万平方米v 开发周期：8-10年二、区域位置“XX湖新市镇”项目位于XXXX市柳街镇，地理环境优越，处在XX对接大XX的门户区域，“国色天香XX湖大观镇XX山”旅游大通道上，交通便捷，距XX30公里约30分钟车程，距XX山12公里约10分钟车程。三、用地现状及交通环境地形呈长方形，中部被成青旅游快速干道分割成相对独立的两个地块，羊马河由北向南贯穿4、整个区域。羊马河为废弃河道，现有水面部分干枯，河床为圆滑的卵石，两侧分布部分水塘，有零散的现状村落，建筑比较简陋、陈旧，其余大部分为油菜花和苗圃等一般耕地。连接XX、XX、XX山旅游胜地的成（都）青（XX山）快速通道已于2007年7月全线建成通车。快速通道全程42.1公里，为一级公路，设计行车速度为80公里/小时，路宽21.5米，双向四车道，全程沥青混凝土路面，现已成为“天府之国”的黄金旅游通道。四、项目由来项目由来是利用在成青（XXXX山）快速干道建设期间，开采砂石所形成的人工湖泊以及废弃的羊马河段约3000多亩河滩地，通过整治恢复生态，进行综合开发利用，变废为宝。既可在恢复水系的同时，调节5、了洪涝灌溉；又可建设生态旅游湖面。从而打造成为集休闲、运动、度假、居住于一体的国际休闲运动旅游区。项目由深圳市九州顺达投资发展有限公司投资建设，美国著名的E&R规划/景观/会所/球场设计公司担纲项目的总体规划及高尔夫球场设计。五、项目定位v 战略定位：“运动主体国际新市镇”v 形象定位：“运动世界，休闲天堂”v 功能定位：将以运动休闲功能为主，集购物娱乐、会议 商务、公共服务、高尚人居等综合型功能于一体。通过做足做强“运动休闲”特色功能，打造差异化、特色型的度假新市镇。六、规划布局项目分为北、中、南三个片区，北部和南部片区以运动公园为主，中部片区以商业配套和运动休闲功能为主。 主要由主题运动公6、园（含湖面占地约3950亩，分为北、中、南三片）、综合服务配套（占地约1050亩，主要在中心区）、生活居住（占地约3000亩，结合运动公园和中心区布置）三大部分组成。1、主题运动公园：（1）运动公园北区：18洞锦标高尔夫、四川及西部最顶级的球场、可举行大型国际赛事、水主题的特色球场。（2）运动公园中区：不仅是休闲运动公园，同时也是户外运动、拓展训练基地。室外运动项目：网球、小型足球、排球、篮球、门球、沙滩排球、轮滑、自行车、大型高尔夫练习场。室内运动项目：室内游泳馆、瑜珈、舞蹈、沙狐球、乒乓球、羽毛球、棋牌等。水上运动项目：滑溜道、娱乐运动、钓鱼、戏水。（3）运动公园南区：18洞公众高尔夫。27、综合服务配套：（1）新市镇中心区：包含中心广场、商业中心、美食公园、休闲商务区、体育馆等项目。（2）超五星酒店：四川省第一个超五星酒店；形态：主体酒店+高尔夫会所+别墅式客房；由国际知名酒店管理公司统一打包经营。（3）国际学校：XX、四川的顶级国际学校。采取与国际国内一流的学校合作办学。（4）邻里中心：功能为商业、服务、文化、娱乐等业态；包含超市、银行、邮政、餐馆、洗衣房、美容美发、药店、书店、维修店、社区活动中心、净菜场、卫生所等。3、生活居住： （1）北部片区组团：充分利用高尔夫景观优势，开发高端的类独栋别墅、联排/叠加别墅以及花园洋房等中高档物业。（2）中部片区组团：面向中端的地缘型购8、买人群及新市镇导入人群，开发经济型别墅、花园洋房、小高层公寓等。（3）南部片区组团：延续中高端别墅物业的开发。第二章 项目投资战略分析一、大XX走势1、“休闲之都”升级呼唤新名片（1）休闲时代到来，休闲成为提升城市竞争力的重要手段A.大众休闲时代已经到来：世界经济发展经验证明，一国人均GDP达800美元，大众旅游萌发；人均GDP达1000美元，观光旅游兴起；人均GDP超3000美元，休闲旅游兴起；人均GDP超5000美元，进入体验旅游阶段。2007年中国人均GDP达到2280美元，已经跨过休闲经济“井喷式”发展的门槛，休闲旅游已逐渐成为旅游消费的主流和国内旅游发展的重要方向。B、休闲已成为提升9、城市竞争力的重要手段：旅游业经历“小旅游”和“大旅游”两大发展阶段，小旅游即景区旅游阶段，纯粹的观光旅游时代。以自然山水风光或历史人文古迹为唯一吸引物，圈景卖票，博物馆式的经营与消费模式，其特点是自我封闭、观光为主和门票至上，景区独立封闭很少考虑与周边空间或产业等方面的联系，并缺乏相关消费配套设施，游客停留时间短暂，旅游收入完全依赖于门票收入；大旅游即城市旅游阶段，休闲体验旅游时代。强调以城市或区域为载体，以休闲为特色，增强城市及区域的辐射能力，提升城市能级。（2）、“休闲之都”进入全新发展阶段“十一五”以来，大XX进入了全新的发展阶段，面向世界的“外向化、高端化”的“休闲之都”成为城市升级的10、重要方向。从XX的发展进程来看，大体可以归纳为“三个XX”的发展阶段，代表了从“小XX”到“大XX”，从“XX的XX”、 “四川的XX”、“西部的XX”到“中国的XX”、“世界的XX”的发展进程。第一个XX即低端的、市民化的、XX人的XX，以老城区为核心，目前已完全被填满；第二个XX即中端的、外向化的，面向四川、面向西部的XX，主城区也已得到充分发展；目前XX正在加速进入第三个XX的发展阶段，外向化、国际化的需求显著。三个XX示意图XX正处于从“中国品牌”向“国际品牌”升级的转型期，亟须能够承载国际化“休闲之都”魅力的平台出现，对接城市发展需求，成为大XX走向中国、对接世界的新名片。（3）、“11、XX山XX”将成为“休闲之都”升级的新名片XX“十一五”规划中提出“从观光旅游和市民休闲旅游向更高层次和更广范围升级发展”，“XX山XX、大熊猫、金沙文化”成为XX旅游三大王牌。大熊猫与金沙文化是符号层面的意义，只有XX山XX历史文化底蕴深厚，产业内涵丰富。四川省也已在着力打造“XX山XX”外向化、高端化、国际化的世界级休闲度假旅游区。与过去古堰区、XX山的传统观光游以及初级乡村旅游相比，XX山-XX国际休闲度假区是XX旅游外向化、高端化升级的最佳平台，代言四川、代言XX的一张超级王牌。 注：XX山XX拥有绝佳的人居环境，年均气温15.2，森林覆盖率达59.59%，城市绿化覆盖率43%，空气质12、量和水质常年保持国家一级水平；同时全市人均寿命77.1岁，高出全国平均水平5.7岁，是著名的“长寿之乡”；此外还分布有丰富的生物资源，不但有大熊猫、中药材、森林公园等自然资源，也有悠久历史传统的道教养生资源。XX山XX凭借这些王牌要素，同峨眉山、大九寨一起成为四川省着力打造的三大国际休闲度假旅游区之一。为了承接这一机遇，XX已确立了从观光主导向休闲度假主导转变的战略，希望通过12年的努力，使“XX山XX”软硬件打造初步与国际接轨，建成中国最佳休闲度假旅游区，在亚洲地区具有一定的国际竞争力；再通过23年的努力，国际化水平进一步提高，使之成为具有较强国际影响力的休闲度假旅游区。2010年预计游客从13、2006年的600万人次增长到1000万人次，其中境外游客从2006年的15万人次增长到100万人次。“XX山XX”将成为“休闲之都”国际化、高端化升级的重要名片。 注：XX旅游发展措施。整合XX山片区旅游资源，深入挖掘道文化内涵，展示道教养生、健身、长生及音乐、武术等文化精髓，着力打造XX山中国道文化名镇和国家级农业旅游示范点；实施水利文化博览馆等重大项目建设，将古堰片区建成世界水利文化的体验之地、文化遗产与文物古迹的珍藏之地、川派建筑与园林艺术的展示之地；打造紫坪铺水上娱乐休闲度假区，高水平举办清明放水节、消夏夜啤酒节、XX武术节、龙池南国冰雪节等主题旅游、节庆、会展活动，创造国际性名节品14、牌，彰显名节效应。2、新特区战略呼唤新抓手（1）XX成为“国家级综合配套改革试验区”2007年6月，XX市全国统筹城乡综合配套改革试验区获国务院批准，成为继上海浦东新区、天津滨海新区之后又一国家综合配套改革试验区，意在通过重点中心大城市的示范带动效应推广整个西部地区的城乡统筹发展。“新特区”将进一步推动XX的快速发展，XX经济活力、商业贸易、对外往来将大大增强，“西部之心”的战略地位将进一步强化，并逐渐从“西部的XX”成为“中国乃至世界的XX”。（2）新特区呼唤新样板“统筹城乡综合配套改革试验区”的要义在于统筹城乡发展，全面建设小康社会，促进社会和谐，为在全国范围内实现全面小康目标提供有益的借15、鉴和经验。2003年以来XX城乡统筹取得了可喜的成绩，通过“三个集中”等一系列的举措，形成了体现城乡和谐发展的“大XX经济圈”，并培育了“三圣花乡”等具有全国性示范意义的“新农村”样板。成为新特区，XX呼唤新抓手与新平台，探索新模式，成为新特区城乡统筹的新样板。XX湖新市镇项目地处城乡交接部，所涉及土地基本由废弃河滩地和一般耕地构成，项目占地8000亩，其中流转土地面积达到4000亩，项目的运营可极大的改变当地传统的产业结构，带动当地经济的提升，同时XX湖新市镇项目的启动和运营还将解决当地闲散劳动力的就业问题及由于项目区域内拆迁带来的原著居民生活环境改善和土地集中利用的问题。由于项目规模巨大，16、社会影响深远，可当之无愧的成为新特区改革试验的一个样板。（3）、大XX时代到来，城市呼唤新客厅XX正处于由原来小XX向大XX的拓展阶段，新的城市总体规划实行强化旧城、重点南移、西优东扩、呈扇形组团式发展的空间发展策略，重点往XX中心城方向向南部的聚源新区发展，其次往东北部蒲阳方向发展，形成中心城、紫坪铺、西区、工业区、新区、XX山六大功能组团。至此XX城市形成“XX山与XX堰区联动发展、融入大XX都市圈发展”的趋势，大XX时代到来，亟需城市名片与城市客厅出现，代言XX城市的全面升级。注：XX六大城市功能组团。中心城组团定位于全市的商业、娱乐、旅游综合服务中心，包括以堰为核心的老城区，通过杨柳河17、风情街、夜啤酒广场等结合旧城历史文化保护来发展观光旅游； 紫坪铺组团作为紫坪铺水库和龙池虹口风景区的景区前旅游服务基地，发展旅游服务和休疗养设施；玉堂组团即城市西区，已有中信集团介入进行大规模综合性开发，定位为集休闲、旅游、度假、居住等功能为一体的城市组团；金凤-蒲阳工业区在城市东北部，以高新制造为主导，配套生活居住；聚源新区是跳出老城区进行建设的新区，拥有城市级的行政、文化、体育、商业、金融设施配套,同时也具有居住、高新技术研发和旅游服务功能XX山旅游度假区以XX山为依托，重点发展旅游服务和居住功能。二、聚焦XX湖1、XX湖优势（1）区位优势：XX湖地理环境优越，位于XX对接大XX的门户区域18、，“国色天香XX湖大观镇XX山”旅游大通道上，交通便捷。（2）资源优势:毗邻XX、XX山等世界级文化旅游资源，借“XX山XX”打造国际级休闲度假旅游区之势，有望成为“休闲之都”外向化、高端化升级的名片之一。（3）规模优势:XX湖项目占地8000亩，周边辐射和影响人口近百万，这一大量、集中、升值潜力巨大而利用条件较好的土地资源在宏观调控政策日益深化的今天更得尤其珍贵。2、XX湖劣势（1）过路经济：成青线虽然给本案带来了交通上的便利和区域格局上的改观，但作为一条连接XX和XX山的快速通道，很有可能造成“过路经济”的局面，即大量的人流直接进入XX山度假区而不在XX湖项目停留。（2）同质竞争：本案周边19、区域正处于开发高峰期，无论是XX自身的聚源新区、XX山、大观镇组团，还是温江的国色天香、金牛的华侨城等都有类似的旅游、度假概念，规模都接近千亩，市场影响力较大，极有可能与本案形成同质化竞争。3、结论XX湖不应该是传统意义上的城镇体系下的新市镇，而应当结合区域、资源特色，构建以特色化发展为核心竞争力的主题化新市镇，与“XX、XX山”联动，共同形成一个融入大XX，对接全国乃至世界外向化、高端化休闲需求的超级平台。XX湖应成为休闲之都升级的新名片。XX湖作为XX山-XX国际休闲度假区的重要拓展区，完全有条件、有能力发展面向国际化的高端休闲产品，成为XX“休闲之都”全面升级的重要名片。XX湖应成为新特20、区城乡统筹新抓手。XX湖应与“新特区”挂档，成为实验城乡统筹的综合示范点。XX湖的规模和区位决定了在城镇体系中处于新市镇等级，XX湖的资源优势决定了它不应该是一般意义上的“新市镇”，而应该因地制宜，探索一种以旅游休闲发展统筹城乡的新模式，成为以旅游休闲产业为主的国际化新市镇，成为新特区城乡统筹试验的新抓手与样板田。XX湖应成为大XX时代的超级客厅。XX湖项目所在区域在城市总体规划中尚无明确的功能布局，但随着成青线的通车，XX湖将成为 “国色天香-XX湖-大观镇-XX山”旅游大通道上的重要节点，有望与XX组团、XX山组团共同组成XX旅游金三角，成为青-都国际休闲度假区对接XX市区、对接全国和世界21、的门户区和重要的高端休闲目的地，XX融入XX、走向中国乃至世界的城市客厅与桥头堡。成为大XX时代城市升级、城市经营和城市营销的超级城市客厅，推动XX由XX卫星城市向大XX次级中心城市，由传统旅游城市向生态城市、国际化休闲城市的转型升级。第三章 项目定位一、理念创新1、特色主导的新市镇开发理念从XX湖的区位特征及区域特色出发，引入“新市镇”开发理念。即注重产业功能培育、区域中心服务型功能打造及特色化人口的导入。不仅是一般意义上的区域中心性的“新市镇”，同时与“大XX休闲之都”与“XX山XX国际休闲度假区”的区域特色对接，以旅游休闲产业为特色，探索以旅游休闲统筹城乡发展的新模式。 2、提升城市价值22、“大XX休闲之都升级”与“XX山XX国际休闲度假区”的打造为本案提供了契机，“好风凭借力，送我上青天”，XX湖新市镇将主动对接城市及区域需求，高起点、大手笔地打造XX及XX的“新名片”和“新客厅”，提升城市价值。二、战略定位“运动主题国际新市镇”1.对于柳街镇，XX湖国际新市镇是区域性的商业中心、综合服务中心；对于XX，XX湖国际新市镇是门户，融入大XX都市区的桥头堡与新客厅；XX旅游组团金三角中的重要一极，“XX山-XX国际休闲度假区”的重要组成部分；对于大XX，XX湖国际新市镇是休闲之都国际化、高端化升级的新名片；综合改革配套试验区战略下特色化城乡统筹方式的重要抓手。2.休闲之都升级需要完23、善功能。随着人们生活水平的提高，运动成为休闲的主要方式之一，具有广泛的参与度与多种表现形式，长期以来，XX的休闲运动产品存在结构性的问题，高端运动体育设施如高尔夫的供应严重不足，全市的高尔夫场地较少，而且档次较低，远远落后于昆明等西南城市，XX湖项目将立足自身优势，主动对接休闲之都升级的城市需求；XX湖项目需要差异化发展，养生主题、乡村旅游、湖泊主题、主题公园等已在XX及“XXXX山”区域遍地开花，本项目应因地制宜，打造差异化竞争优势。三、形象定位案名：XX湖新市镇主诉求：运动世界 休闲天堂四、功能定位XX湖新市镇将以运动休闲功能为主，集购物娱乐、会议商务、高尚人居等综合型功能于一体。通过做足24、“运动休闲”特色功能，将XX湖由传统景区或旅游区的开发思路转变为差异化、特色型新市镇的开发思路；通过做强“运动休闲”功能，聚集人气，提升购物娱乐、会议商务、高尚人居等功能的市场价值。五、市场定位按照XX湖国际新市镇不同类型的功能属性，主要目标市场可以分为三大类，即休闲运动人群、购物人群、购房人群。1、休闲运动人群：以成渝及四川高端消费市场为核心，即一级目标市场；成渝尤其是XX周边区域大众消费市场为其次，即二级目标市场；西部、全国乃至国际化的机会性消费人群为补充，即三级目标市场。一级市场：高端消费市场，以XX及西部地区人群为核心。XX本地及西部地区的高端化、国际化的企业主、高级主管及政务人群的休25、闲消费；XX本地及西部地区的企业及政府的高端会议休闲消费市场。二级市场：大众消费市场，以XX及周边区域人群为核心。XX本地及周边区域的家庭休闲消费市场及企业会议、培训、拓展训练等消费市场。三级市场：机会性消费市场 ，以全国及国际性人群为核心。全国及国际性的与XX频繁发生联系的商务及政务人群。2、购物人群：以区域性的日常购物市场为主，以休闲度假消费人群为特色，以XX及周边区域的特色消费市场为补充。一级目标市场：常驻型购物人群。柳街镇的区域性商业中心，服务于XX湖新市镇、柳街镇及周边区域的常驻型居民日常购物及餐饮、娱乐等消费。二级目标市场：休闲型购物人群。XX湖新市镇的休闲购物中心，服务于运动休闲26、度假人群的间歇性购物及餐饮、娱乐等消费。三级目标市场：特色型购物人群。辐射以奥特莱斯特色物业为吸引物的消费市场。3、购房人群前期主打： “第二居所”市场：XX及周边区域将XX湖作为第二居所度假型的购房人群，购买的产品主要为度假型公寓、花园洋房及经济型别墅；投资客，看中项目未来升值空间的投资型人群，购买的产品具有多样性特征。 “第三居所”市场： 标杆型市场。西部、全国及国际性的高端消费人群，将XX湖作为在XX休闲度假型的居所，对价格不敏感，购买的产品主要为顶级别墅及中高端别墅等。中后期拓展： “第一居所”市场： 以XX湖为核心，半小时交通圈内市场的“第一居所”，即周边毗邻的温江、陴县等区域的地缘27、性购房人群，尤其是震后XX老城区的人群往本区域的集聚效应会加强。他们看中项目的价格优势、产品品质及居住环境，将XX湖作为常驻型的第一居所，购买的产品多为经济型别墅、花园洋房、小高层公寓等。前期为辅助市场中后期逐步拓展为主力市场第四章 首期项目发展规划受区域环境及轨道交通滞后影响，本案的第一居所形成周期，在短期内难以成气候。 公共交通及城市发展圈层决定了城市向外人口疏导阶段只推进到温江光华、双流龙泉驿等地，本区域的城市级第一居所市场尚未成熟。 周边缺乏高新区经开区等强势产业区或者高校区，缺乏有质量的产业人口及高校人口，周边市场规模小。 目前可把握的第一居所市场仅限于周边镇的改善居住市场，规模小，28、且档次低。首期项目市场定位“第二居所”市场（近郊+低密度+田园生活+休闲）XX、XX西部将XX湖作为第二居所度假型的购房人群，购买的产品主要为休闲型花园洋房及中高档别墅；投资群，看中项目未来升值空间的投资型人群，购买的产品具有多样性特征。“第三居所”市场（高尔夫+高端别墅+田园环境）标杆型市场。XX、西部、全国及国际性的高端消费人群，对价格不敏感，购买的产品主要为顶级别墅及中高端别墅等。首期项目包括：（1）XX湖 400亩（2）18洞高尔夫 1180亩（3）酒店用地 200亩（4）住宅用地 400亩共计 2180亩 一、 档次分析1、众多的因素决定了首期更倾向于走高端路线区域特性：届时区域的核29、心资源在于高尔夫、XX湖及低密度田园风光；首期运动新市镇尚未成型，对于一般中产周末休闲市场吸引力并不大，且无其他核心休闲旅游题材，并不具备比较优势；届时亦不具备公共交通优势。特性偏高端，大众题材不足。市场需求：第一居所市场规模小且档次过低；中低端第二居所市场亦还未具备比较优势。商业模式：“高尔夫+高端物业”的模式已相当成熟，其市场可辐射至西部乃至全国，典型的第三（第N）居所缔造模式。2、可适当争取部分现实存在的中高端市场地震效应导致柳街作为XX离XX最近的地区，对XX本地的中高端市场的吸引力正在加强。区域田园特性可吸引周边半小时交通圈（城西）部分中高端市场。首期档次定位主打：高端市场 （高尔夫30、+高端物业）辅助：中高端市场 （低密度+田园都市）二、客群分析1.类比案例客群分析序号项目名称区域位置产品1仁和春天大道温江光华大道旁江安河畔XX七中对面叠拼、联排、双拼、高层2香颂岛温江光华大道锦泉街222号独栋、双拼、联排3金河谷温江光华大道三段江安河畔XX七中实验中学旁高层、联排、双拼、叠院4紫檀山温江江安河上游（温郫大道旁）叠拼、高层(1)、仁和春天大道产品：300-400的联排别墅和400-500的双拼别墅 （06/07年）总价：在200-300万和440-550万区间。别墅客户群：年龄：40岁以上阶层：社会高阶级，企业高级管理人员、企业主、外地投资客购买因素：环境、品质、品牌区域来31、源：外省60，以深圳、上海、江苏、广东、浙江居多，XX本地40，以城西和城南为主，跟仁和春天百货相联系，直接客户资源丰富。(2)、香颂岛：产品：主力户型200-300平米。（06/07年）总价：独栋700万以上，联排200万左右，双拼400万左右。客户群：年龄：40岁50岁阶层：社会高阶级，以企业高级管理人员、企业主收入水平：年收入100万以上购买因素：形态单一、纯别墅社区区域来源：外省50，以深圳、上海居多，XX本地50，以城西和城南为主。(3)、金河谷：产品：主力户型200-300平米。总价：独栋700万以上，联排200万左右，双拼400万左右。单价：8000-13000。（在售）客户群：32、年龄：30-45岁阶层：7中教师、社会高阶级，企业高级管理人员、企业主、 外地投资客收入水平：年收入100万以上购买因素：环境、品质区域来源：外省3040，以深圳、上海、北京、重庆居多，XX本地60，以城西和城南为主(4)、紫檀山：产品：叠拼主力户型180-270平米。价格：叠拼总价 98-240万，均价7000。（在售）客户群：年龄：40岁左右阶层：社会高阶级，以企业高级管理人员、企业主收入水平：年收入80万以上购买因素：蓝光品牌、户型的赠送面积策略区域来源：外省30，以深圳、上海居多，XX本地70，以城西和城南为主。蓝光情节的客户2.XX置业中高端、高端客户分类总结(1)、XX籍客户客服分33、类特征购买力户型需求1.1非富即贵大型私营业主、高层官员、大型企业和外资企业高管，在XX拥有多套住宅，大部分具有别墅置业经验，具有很高的社会地位，商务社交活动丰富，平时喜欢居住在自身朋友及交际圈的活动范围周边；追求高尚板块及生活方式的升级；购买力极强；且购房往往兼有投资理财功能。200万以上高档别墅，200以上三四百主流1.2金领阶层一般私营业主、中高层公务员、一般企业高管、高校教授、至少拥有两套以上的住房，社会地位较高，具备一定的财富，属于“有钱无闲”的状态，平时社会交往应酬频繁；追求舒适性及生活方式的升级；购买力较强；购房往往兼有投资理财功能。100万-200万舒适三四房（150以上）/中34、高端别墅（180-250）1.3中产之家中青年之家，事业鼎盛期，从事高收入职业，中产阶层，城市内已有一套住房，或其它区域内也有住房，经济实力不错，财富积累速度快，改善投资型客户，二次以上置业购买住房作为个人改善居住、养老或投资。60-100万舒适三房为主（120-150）(2)、省内客户客户分类特征购买力户型需求2.1 非富即贵四川省内其它市县的私营业主、高层官员、企事业高层，XX作为省会城市，是其公关以及高端消费的主要区域，置业主要作为XX的落脚点，同时考虑未来养老以及子女居住100万以上舒适三四房（150以上）中高端别墅（180-250）高档别墅 （300-400）2.2 省会情结人群四川35、省内其它市县的私营业主、政府中层公务员以及企事业单位的中层管理人员，具有很强的“省会”情结，置业在XX主要考虑未来养老以及子女居住60-100万舒适三房为主（120-150）(3)、省外客户客户分类特征购买力户型需求3.1 非富即贵全国范围内高端富豪/权贵群，具有极高社会地位，社交丰富，全国/全球交际及置业，注重资源稀缺性及高尔夫/游艇等高尚资源，购买力极强。500万以上高档别墅，200以上，三四百主流3.2 专业投资京沪粤、江浙、山西等发达城市或者区域，具有很强的投资意识以及经济实力，拥有较为丰富的投资经验，一般对XX具有一定的认识和研究，其置业或者投资比价体系与其所处城市一致。弹性较大弹性36、较大3.3 XX缘分人群一种是XX或者四川其它市县出生并且成长，但在外省工作，对于XX具有很强的感情，希望“落叶归根”，未来在XX养老或者将来来XX工作，自己的父母/亲戚/朋友都生活在XX，对于XX传统城市格局具备一定的认知；另一种是特殊XX情结人员，对XX文化及休闲之都有独特情结，注重环境及休闲氛围。50万以上舒适二、三房为主3.首期潜在客群分析4.首期的客群定位：(1)、高尔夫独有高端市场。（更依赖于高尔夫品质及别墅品质）n “1.1 XX非富即贵”。（高尔夫+XX近郊田园区）n “2.1 省内非富即贵”。（高尔夫+西部之心城市）n “3.1 省外非富即贵”。（高尔夫+休闲之都）(2)、中37、高端第二居所市场。n “1.2 XX金领人群”。（田园+低密度+品质）尤其以周边高端人群，如XX中高层政府官员、中小私企老板为主。（柳街在XX的比较优势）（安全、近郊区位）n “2.2 省会情结人群”。主要是临近本区域的XX周边州市省会情结人群。（省会 + 安全 ）n “1.3 XX中产之家”。少量中产周末休闲市场作为辅助。三、产品规划1、首期产品定位分析 独栋别墅式酒店、小独栋/双拼别墅：价格并非本类产品的敏感要素，在不超出基本的总价区间的基础上，应极力体现产品及环境的稀缺价值，户型及用地应尽量舒适方更具竞争力，所以建议独栋别墅式酒店净地容积率0.4，小独栋/双拼别墅容积率0.5，而一旦加上38、周边的湖及高尔夫，容积率则变得极低。此外户型上亦较大，主力户型在300-400平米之间。 联排/叠拼别墅：本类产品竞争极其激烈，类似区域及类似产品众多，且品牌开发商的产品亦不少。因此，本类产品建议体现产品及价格上的双重优势，总价应尽量控制150万以下，主流户型建议在180-220平米之间，尽可能增加地下附送面积。 花园洋房：本类产品为辅助产品，根据客群定位，户型建议走两头，部分为90平米以下小户型满足中产周末休闲及养老市场；另一部分则以150平米为主，满足少量周边第一居所及金领休闲市场。2、首期产品价格预估 节点价格水准预估：预计推盘时间约为2010年中，届时房地产经过2年的调整期过后，应已逐39、步回暖，且处于重新上升之势的拐点上。我们觉得目前（08年12月）市场的价格尚未到谷底，而经过价格战下调且逐步回暖的波动过后，2010初的价格水准或跟目前类似，有较大的可比性；因此，在这个阶段，我们将先初步按目前价格水准来预估届时的推盘价格。产品温江XX本案独栋别墅式酒店独栋1万-2万独栋1万左右精装修12000小独栋/双拼别墅9000-120008000-90008000联排/叠拼别墅70008000500070006000花园洋房550065003500450040003、首期销售物业综述 物业类型占地（亩）占地面积（平米）容积率建筑面积（平米）户均面积（平米）套数单价主流总价别墅式酒店1840、01200000.44800028716712000400万小独栋双拼别墅130866670.5433333581218000300万Townhouse/叠拼2001333330.81066671995366000130万花园洋房50333331.136667100367400040万合计5603733330.632346671971191-注：共560亩，另有酒店自持物业部分20亩，以及社区邻里中心20亩，合计600亩（1）别墅式酒店客房规模：占地180亩，容积率0.4，建筑面积4.8万；户型：户均建筑面积287平米，约167套；价格：均价12000。总价100-800万。主流总价400万；41、特色：附送游泳池及花园（部分设计成高尔夫推杆式）。类型户型建面比例建面套数A1总统别墅7003%14402A2帝王别墅50010%480010A3行政别墅36040%1920053A4豪华别墅32040%1920060A5情侣别墅807%336042合计287 均100%48000167案例参照1：丽江悦榕庄SPA别墅式酒店 被媒体称为“中国最豪华的度假酒店”。由以度假村与SPA闻名世界的新加坡悦榕集团投资2500万美元兴建，酒店以500至800美元的房价，成为目前中国最昂贵的度假酒店。由55栋纳西风格别墅组成，40栋花园及豪华花园别墅、13栋泳池和豪华泳池别墅、1栋双房式泳池别墅和1栋总统别42、墅。案例参照2：亚龙湾五号别墅式酒店 酒店总占地面积2百亩，容积率为0.298，总建筑面积4.5万平方米，其中别墅建筑面积3.6万平方米，会所面积8千平方米，绿化率达71%，并建有1.4万平方米的人工湖。由108栋单体别墅及会所组成，是目前海南规模最大的的酒店别墅区。单体别墅各具特色，每户均有私家庭院及泳池（70170平方米不等）。（2）小独栋/双拼别墅规模：占地130亩，容积率0.5，建筑面积4.3万；户型：户均建筑面积358平米，约121套；地上2F，地下1F；价格：均价9000；总价270-380万，主流总价300万；布局：尽可能与高尔夫及湖景临近，布局在前排。特色：高尔夫及湖景豪宅；需43、注重无遮挡设计，突出与高尔夫及湖的亲密接触；注重个性设计，如多功能娱乐房等；注重细节的奢华感营造；可采用地上一层抬高，然后尽可能增加地下赠送面积以及解决地下层的采光问题。类别户型建面比例建面套数B142020%866721B237030%1300035B334040%1733351B430010%433314合计358100%43333121（3）联排/叠拼别墅规模：占地200亩，容积率0.8，建筑面积10.7万；户型：户均建面约200平米，536套；地上3F/4F，地下1F/2F。价格：均价6500；总价115-145万，主流总价130万；布局：小独栋后排，以及其他不临街之处。特色：突出性价44、比。同样可采用地上一层抬高，然后尽可能增加地下赠送面积以及解决地下层的采光问题。以及花园、露台等额外面积的打造。类别户型建面比例建面套数C122025%26667121C220050%53333267C318025%26667148合计199100%1066675364：花园洋房规模：占地50亩，容积率1.1，建筑面积3.7万；户型：户均建面100平米，约367套；5-6F；价格：均价4500；总价30-70万，主流总价40万；布局：临成青路布置，且结合20亩的社区邻里中心打造，建议邻里中心采用内街的形式结合洋房打造，可参照绿城蓝庭系列产品。类别户型建面比例建面套数D115030%11000745、3D215015%550037D38540%14667173D46515%550085合计100100%36667367第五章 开发经营计划一、组织机构1.公司概况XXXX湖旅游发展有限责任公司是深圳市九州顺达投资发展有限公司投资的一家专门从事旅游产业开发、经营、房地产开发的全资子公司，公司成立于2006年3月7日，注册资本金1亿元，位于XX市高新区天韵路150号高新国际广场D座8楼803号。母公司深圳市九州顺达投资发展有限责任公司是一家专业的房地产投资公司，旗下有：深圳市九州房地产开发、深圳市龙康弘房地产、湖南九州投资及XX湖旅游发展有限责任公司四家控股公司。公司本着“协作、共创、求真、务实46、诚信、敬业”的企业理念，始终贯彻“以质量求生存、以信誉求发展、以管理求效益、以实干创业绩”的经营宗旨，立足深圳面向全国进行房地产及旅游项目的开发。公司以改善和提升人类居住品质为己任，目前已开发或在建的项目主要有：志联佳大厦、卓越大厦、碧湖花园、九州商城、九州家园、龙城1号公寓、万科九州新都市项目等，已累计开发甲级写字楼面积超过10万平方米，高尚住宅超过100万平方米。特别是与万科正在合作开发的建筑面积约100万平方米的万科九州新都市项目，充分实现了规模经营、规模效益。公司曾荣获：中国（深圳）最适宜人居住宅小区；深圳十大最具投资价值商铺；深圳龙岗十大明星楼盘；中国深圳地产综合社区成功开发典范；47、龙岗片区标志楼盘等殊荣。为了积极配合四川灾后重建，支持地方经济的快速复苏，XXXX湖旅游发展有限责任公司，在母公司强有力的支持下，通过整合集团各项资源，进行“XX湖新市镇”项目开发。2.机构设置公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设总经理办公室、财务管理部、开发部、设计部、工程部、审算部、营销策划部、高尔夫项目部，形成了比较系统组织构架。3.部门职能部门职能总经办公司各项制度的建立与实施；人力资源管理；企业文化建设；行政后勤保障；内外组织与协调；公共关系的建立；财务部建立健全公司财务制度；核算管理；保证资金安全；融资工作的开展；开发部负责了解掌握行业动态和政策法规；收集土地信息；征地拆迁工作48、协调；项目开发前期立项；报规报建；设计部负责项目的产品定位和客户需求研究；规划设计单位的选定；建筑、装饰材料的选配；解决项目实施过程中相关设计方面的问题；工程部负责工程技术、质量、进度、安全管理；工程现场的协调调度；参与工程招投标、设备材料采购以及成本控制；审算部负责工程招投标、设备材料采购工作；制定工程资金计划、控制成本；编制工程予算及竣工结算审核；营销策划部负责市场研究、项目市场定位及客群定位；项目策划；项目营销策略、推广、销售计划并组织实施；相关法律法规及政策的研究高尔夫项目部负责高尔夫项目的前期市场研究、可行性分析；选择专业设计公司、顾问公司；组织工程实施；4.人力资源公司90%的员工49、具备大专以上学历，50%的员工具备中级以上职称，专业对口率达70%以上。培训方面采取内培和外培相结合的方式，让员工在工作的同时，自身的理论知识和工作实践得到了充分的结合，良好的工作环境和学习氛围既让员工增强了工作能力，又让企业收获了高质量高效率工作带来的高效益。公司以海纳百川的胸襟，广招贤才、任人为贤，打造了一支极具奉献精神、年轻有为、朝气蓬勃、专业强干的高素质的职业经理人团队和员工队伍。二、开发计划1开发思路首先通过土地流转后，整体规划设计、打造景观湖面、建设体育运动公园以及基础设施，进行一级土地整理工作；然后通过土地报征并以市场行为取得开发建设用地进行房地产二级开发。首期项目占地2180亩50、，采用整体流转，600亩建设用地采用单独报征的方式解决。公司负责全部一级土地整理开发投资，其土地整理成本将按比例分摊至600亩建设用地，并以其投资先取得600亩建设用地开发权，进行首期高端房地产项目开发。2.进度实施计划XX湖首期一级土地整理项目实施进度计划表XX湖首期二级房产项目开发实施进度计划表三、营销计划：第六章 经济分析一、土地一级整理经济分析1.首期一级土地整理投资成本费用明细数量（亩）单价（万元/亩）金额（万元）备注一、土地流转、补偿、安置及报征费用166501、土地流转租用2180亩0.123780按3年计2、青苗及附着物补偿2180亩1.532703、安置房建设2万平3600按51、1800元/平4、征地费用600530005、报征税费600106000二、规划设计费7001、总规及控规费用3002、高尔夫设计费3503、湖面景观设计费50三、配套工程施工费180001、高尔夫工程120002、湖面景观工程30003、基础设施配套3000合计353502、600亩建设用地土地成本首期2180亩一级土地整理投资成本35350万元，按比例分摊在首期600建设用地的金额为（353509000）/2180*2*600+9000=23500万元。根据我公司与XX市人民政府签定的XX“XX湖国际休闲运动旅游区”项目开发建设合同书第十条约定：“双方确定的土地出让起始价由土地一级整理成本52、和按出让价所计提的25%土地出让金、10%社保基金构成”；“若乙方参与竟买并竞买成功，则乙方投入的一级土地整理投资可直接转为乙方应支付的土地出让款”。因此若以土地出让起始价取得，则600亩建设用地的土地出让价款应为：23500/（1-35%）=36150万元。与首期一级土地整理投资成本35350万元相当，我司可直接将首期整理土地投资款转为地价款取得600亩建设用地开发权。二、二级房地产开发经济分析1、项目销售收入（1）超五星级别墅式酒店占地：200亩容积率：0.4建筑面积：48000平方米预计销售单价：12000元/平米销售收入为： 57600万元（2） 小独栋、双拼别墅占地：130亩容积率：53、0.5建筑面积：43333平方米预计销售单价：8000元/平米销售收入：34660万元（3） Townhouse、叠拼别墅占地：200亩容积率：0.8建筑面积：106667平方米预计销售单价：6000元/平米销售收入：64000万元（4） 花园洋房占地：50亩容积率：1.1建筑面积：36667平方米预计销售单价：4000元/平米销售收入：14660万元首期项目总建筑面积：234667平方米首期项目销售总收入：170920万元2、房地产开发成本序号费用明细数量单价（元/金额（万元）备注一土地成本234667158637235600亩1.1土地获取成本：361501.2契税（3%）1085二开发成54、本2274533582.1前期费用小计：234667170.003988规划设计费60.001408报建及其它110.0025802.2建安成本小计：234667177441630别墅式酒店480003500.0016800小独栋、双拼433331600.006930Townhouse/叠拼1066671300.0013870花园洋房366671100.0040302.3基础及配套设施费小计：2346673307740市政及公共设施配套1503520景观绿化1804220三税 费234667607142403.1工程管理费1250（二）33.2销售费用3420销售收入23.3税金9570销售收55、入5.6合计44671125733、开发利润测算项目开发利润：170920112573=58347万元项目投资利润率：58347/112573=51.8%三、XX湖首期项目运作周期及投资年回报率“XX湖”首期项目采用一二级滚动开发模式运作，预计土地整理周期为两年，房产开发销售周期为三年，整体开发周期按四年计算。首期项目投资年回报率=项目投资利润率/开发周期=12.95%“XX湖国际休闲运动旅游区”首期项目投资收益可观，财务评价优良，不仅符合XXXX湖旅游发展有限责任公司的资金运营需求，也有力的支持XX市的灾后重建工作，在经济数据指标上论证可行。第七章 环境影响一、环保理念“综合整治，变废为宝”56、。“XX湖新市镇”项目的实施，是利用废弃的羊马河道在成青旅游快速通道建设期间挖掘砂石所形成湖面，进行综合整治，变废为宝。从而形成运动主题公园及生态湖面，不仅不会对环境造成污染，而且还有利保持水土不流失，调节洪涝。本项目的建设改善了当地环境，对区域内无不良影响。二、环境保护与治理措施当前对于高尔夫球场污染环境的质疑集中耗水量大和施用化肥和农药污染两大方面。（1）耗水量大高尔夫球场的草坪面积较大，其培育和养护需要大量用水，而且目前球场灌溉水源多是饮用水，因此淡水耗用量非常惊人。（2）施用化肥和农药污染为了保证草坪草的健壮生长，球场使用的化学农药包括杀虫剂、杀菌剂、除草剂等。化学农药停留在空气中，可57、以引起客人及员工呼吸困难，长时间会导致呼吸系统疾病；药液粘附在草叶上，引起客人及员工腿脚过敏，甚至感染和溃烂；残留在土壤中的成份会破坏土壤结构，伤害草坪、花木的根系；这些物质最终经城市排水管道后流入江河湖海，其中的有毒物质侵蚀河流、湖泊或港湾，破坏鱼类等水生生物的栖居地，对水生生物的生存构成严重危害。针对这些质疑，本案应当实行针对性策略，尽量减少球场对环境的破坏。1、球场的设计和施工阶段球场在设计时要着重关注水土保持，每个球道的水平线在移土前需要详细计算，尽量避免水土流失，掘出的土石则用于平整场内其他地方，并力求保持原有地貌及林木，使球场内保持大量天然草木。施工时应选择高尔夫专业化施工队伍，选58、用优质的土、石方材料、喷灌排水材料，再配合专用的施工机械，同时建造好油库、农药和化肥专用库，草坪机械清洗场，安置污水处理设备，保留湖边水草，一方面保证施工质量，另一方面减少后期养护管理中的用水量和化肥、农药喷洒量。2、球场的运营和养护阶段用水问题对策：（1） 安装节水、高效的喷灌系统以保证最有效的利用水源；（2） 采取水资源的封闭系统式管理，实现水资源的循环使用，建造水库及人工湖储水用作球场草坪灌溉，球会内经处理过的污水也用于灌溉草坪并通过封闭系统循环利用；（3） 积极寻求替代水源如雨水或河水灌溉草坪。化肥和农药污染对策：（1）结合XX气候情况、环保指标和球场特点，选择国际上最优良的抗病、耐病59、高尔夫球场用草，减少农药使用量；（2）合理采取各种养护管理措施，注意修剪、施肥、淋水，促进草坪健康生长,提高草坪对病原菌侵染的抵抗力，少发病少用药；（3）合理选择用药种类、用药时间、使用浓度，尽量选用高效、低毒、低残留的化学农药，积极推广有机杀菌剂、生物制剂类杀虫剂，特别是中草药植物提取活性液，减少用药量，降低用药浓度或者用解毒剂促使农药尽快分解，保护土壤；（4）球场在经营中践踏严重，应经常使用各类土壤改良剂，以改善土壤结构，增加土壤保水抗旱能力，调节PH值，减轻黑土层危害，解毒剂消解各类土壤毒素等。3、应用科技手段减少环境污染在草坪草品种和苗木选育、喷灌系统、机械设备、低毒和高效化学农药和生60、物农药、专用缓释肥料、生态环保技术等领域积极运用国内外现代科技，特别是学习国外高尔夫球场的先进环保技术和成功案例，主要有利用基因工程培育抗旱和抗病、虫害草种，污染物生态降解处理，高效、低毒化学农药和新型生物农药，节水喷灌以及采用综合防治（IPM）即结合机械，耕作、生物和农药于一体的草坪管理、保护系统。三、环保部门意见XXXX湖旅游发展有限责任公司已委托中国科学院XX分院环境评价部对该项目区域做了XX湖国际休闲、度假旅游区区域环境评价报告书。报告书已提交市环保部门评审，并以取得主管部门批复，出具无保留意见书，认可项目建设开发环境保护可行。第八章 风险分析一、土地政策风险 1、由于项目规模庞大，土61、地利用总体规划和区域总体规划的报批工作比较复杂，存在一定的难度； 2、土地指标尚未获得政府及国土部门明确批复，通过河滩地确权、拆院并院、灾后重建政策等方式如何进行解决尚未明确；3、根据招标拍卖国有土地使用权规定及XX市土地市场管理办法之规定，要求经营性建设用地必须以招标拍卖或挂牌方式出让。我司能否合法取得国有建设用地尚有待做进一步的工作。二、拆迁风险在项目拆迁安置过程中，可能会遇到费用补偿纠纷、钉子户及其他特殊情况从而导致加大土地整理成本、影响项目开发进度。三、市场风险房地产市场从2007年下半年以来开始进入调整期，在进入2008年后又遇上了全球性的经济疲软，特别是发生在2008年的512地震62、，给项目区域所在地XX的房地产市场更是带来了前所未有的挑战。这一切对XX湖新市镇项目所涉及的一级土地整理和二级房产开发都带来巨大的阻力和潜在的市场风险。但综合考虑国家新出台的政策面利好和房地产业在国民经济中的重要位置，结合XX市目前房产项目开发市场现状，以及房产产品供求结构状况和目前市场上热点开发项目的产品、客户群、价格定位等因素，本项目应在入市时机、产品定位、目标客户群定位、政策配套、项目面市价格等各个环节做好监控和预测。四、财务风险 在项目开发期内，资金的延续性至关重要。但市场、政策的风险可能会对销售计划按时完成产生影响，从而导致资金的供不应求。因此提高资金使用率、提高专业管理效率是我们下63、一步的目标。第九章 可行性研究结论XX湖项目立足于打造XXXX山门户，依托的是大XXXX山的休闲旅游价值。项目的建设不仅能带动区域经济的发展和土地价值的提升，更重要的是为XX和XX乃至西部提供了又一个全新特色的旅游休闲度假目的地。项目的建设符合国家的西部大开发经济战略；符合XX的旅游休闲产业发展规划；并将有力支持了XX灾后重建工作；带动当地区域经济发展。XX湖项目社会效益、经济效益显著，是一个投资收益率高、切实可行的投资项目。附件：可行性研究报告的编制依据序号名称发文单位1XX“XX湖国际休闲运动旅游区”项目开发投资建设合同书XX市人民政府/XXXX湖旅游发展有限责任公司2土地整理合作协议XX64、市土地储备中心/XXXX湖旅游发展有限责任公司3关于开发XX湖旅游综合项目意见的函XX市旅游局4关于XX湖国际休闲度假旅游区开发建设的意见函XX环境保护局5关于XX湖国际休闲度假旅游区土地整理、基础设施建设等前期工作报告的批复XX市水利局6关于同意开展XX湖国际休闲度假旅游区前期工作的批复XX市人民政府7关于对XX湖挡水工程实施方案的批复XX市水利局8关于对XX湖涉及渠系规划方案的批复XX市水利局9关于XX湖国际休闲度假旅游区土地意见书XX市国土资源局10关于XX湖国际休闲度假旅游区立项的批复XX市发展和改革局11XX市规划管理局规划建设发案评审意见通知XX规划管理局12关于XX湖国际旅游休闲度假旅游区区域环境影响报告书的批复四川环境保护局13关于将XXXX湖国际休闲运动旅游区项目列为省重点项目的请示XX市人民政府14关于将“XXXX湖国际休闲运动旅游区”项目纳入XX市灾后重建重点项目的通知XX市发展和改革局15土地意见书XX市国土资源局