1、 XX农业发展（广州）有限公司XX大道基地 708 园区旧改升级项目可行性研究报告XX农业发展（广州）有限责任公司编制日期：2021 年 10 月 2 目 录 一、基本情况 .2 二、宏观环境分析 .5 三、总体规划与建设方案 .12 四、环境保护、消防与劳动安全卫生 .34 五、运营模式及竞争优势分析 .40 六、项目管理 .错误错误!未定义书签。未定义书签。七、投资估算与筹资方案 .49 八、财务与经济评价 .52 九、风险因素分析及其控制措施 .56 十、项目实施进度安排 .58 十一、结论及建议 .59 附件 .62 一、2基本情况（一）项目名称 XX大道南 708 园区旧改升级项目。2、（二）投资主体 XX农业发展（广州）有限责任公司（下文简称“广州区域公司”“我司”）。（三）投资类型 固定资产投资。（四）投资总额 本项目总投资为 2791.05 万元，其中固定资产投资 2765.34万元，流动资金 25.71 万元。（五）项目选址与建设规模项目选址于广州市XX区XX大道南 708 号。项目占地面积约 37.53 亩，改造建筑面积 24061 平方米，含外立面改造、建筑加固。另外根据实际需要开展园区内灯光改造、路面硬底化和室外绿化及景观改造等室外配套工程。（六）项目定位园区聚焦创意设计产业，明确“助推XX新城产业升级的新经济样板、小而美的云山西麓创意创新高地、新生代场景化消费3、的体验中心”三个定位，通过统一规划设计、建筑升级改造，致力发展为“城市文创休闲综合体”，建成新形式、新模式的国家级产业孵化器、市级文创园。（七）3主要建设内容 园区范围内主要建设内容为 113、1619、21、22 号楼外立面升级改造，2、3、4、5、8、19、21 号楼内饰装修，16 号楼公寓内饰装修和软装。另外，包括园区附属设施建设、电力报装、管线改造、油污分离池建设等。根据项目建设性质和规划要求，结合项目的功能定位，按照适度超前的原则，确定出本项目的具体建设内容，主要功能区为：文化美学创意区、创意服务办公区、餐饮娱乐体验区、数字化功能区等。（八）建设期限 项目建设期限为一年（含前期准备时4、间 6 个月，建设施工期为 5 个月，竣工验收期 1 个月）。（九）投资的必要性分析 1盘活公司资产，确保资产增值保值的需要XX大道基地 708 院园区内建筑物多为 90 年代建造，年久失修，部分建筑物外墙立面已经陈旧破损；外墙立面缺乏整体规划设计，风格各异；部分建筑物不通水通电，欠缺基础配套。部分建筑物经挂网招租多次流标，至今仍空置浪费。因此，亟需对园区进行旧改升级，盘活空置资产，提升资产价值并解决相关安全隐患。2提升区域形象，满足市场需求708 园区位于广州市风景区XX山脚下，临近XX新城，地 理环境优势独特，周边既有绿地、万达、凯德等大型综合体，又有XX会展中心、广州体育馆和儿童活动中心5、等大型文娱设施，未来也是 G20 峰会的主要场所所在地，周边客户、家庭、居民对商贸办公、休闲体验的需求较大。通过对园区实施旧改升级，有助于当地资源整合优化，吸引更多优质知名企业入驻，促进产业升级，形成丰富的业态，提升区域价值。创意园等城市综合配套定位符合周边市场需求，能够为周边企业提供优质舒适、交通便利、个性化的办公环境，也可为周边市民提供休4闲体验服务。3吻合属地政府需求本项目的旧改升级已纳入了广州市支持XX集团在穗建设发展若干措施（“广州 12 条”）的第七条，属地政府对广州区域公司现管理的物业也有旧改升级的期望，故此次改造同样是助力城市发展建设的重要举措。（十）编制依据（1）2021 年6、一号文 中共中央国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见；（2）广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要（粤府202128 号）；（3）中共广州市委关于制定广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议（穗府 20217 号）；（4）广州市XX区城市更新专项规划大纲（2020-52035 年）;（5）广州市支持商贸业发展实施办法（穗商务规字20179 号）；（6）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（7）关于加快推进XX大道南 708 号整体旧改升级的函（广州市XX区人民政府景泰街道办事处）（8）其他相关的资料。二、宏观环境分析 （一）产7、业政策分析 1属于政府鼓励项目，响应国家相关政策我国在十四五规划纲要中提出：加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造。由此可以看出，老旧园区改造已成为政府工作的重点任务，是一项重大民生工程。未来，将会有更多地区的老旧园区实现改造，逐渐向智慧社区过渡。2符合地方政府需求根据中共广州市委关于制定广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议，“十四五”期间，广州将全面建成现代服务业强市，公共文化服务体系更加健全，实现老城市新活力，推动综合城市功能、城市文化综 合实力、现代服务业、现代化国际化营商环境出新出彩取得决6定性重大成就8、，国家中心城市和综合性门户城市建设上新水平。广州市XX区城市更新专项规划大纲（2020-2035 年）指出，鼓励城市更新行动，主要由政府统筹与引导，重点通过增存联动、土地置换、同地同价等方式，促进成片连片改造实施，引导资金向本区域集聚，支撑重点平台地区建设。广州市XX区国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要指出，现代服务业基于现有产业基础谋求提升，东部地区要依托XX山与帽峰山优越生态环境、充分发挥位于广深港澳科技创新走廊中心的区位优势，树立美丽健康科创门户。这些举措的出台，显示了广州市及XX区政府对加强城市更新力度，发展现代服务业的政策导向。本项目毗邻XX新城，能充分发挥地9、段优势，整合广州XX现代服务行业资源，搭建起现代化、集聚化的创意园平台，项目立项符合广州市及XX区产业政策导向。（二）整体行业分析1商业地产行业概况及前景分析上世纪 90 年代以来，我国房地产行业进入了快速发展的阶段。但是，随着近年来我国经济增速逐步放缓，经济结构调整与转型升级进入关键时期，商业地产所面临的去库存和转型压力也不断加大。据国家统计局统计显示，2015-2020 年我国房地产开发投资中，办公楼与商业营业用房投资总额及占比呈逐年 7 下降趋势（见图 2-1），2020 年办公楼与商业营业用房投资额分别为 6494 亿元和 13076 亿元，仅占全年房地产投资额 13.9%。另一方面，10、2020 年上半年开业的商业项目中，存量改造已占比高达 13%，比 2019 年的 6%高出两倍多，重点城市商业地产市场逐步进入存量竞争阶段。图图 2-1 全国商业地产占房地产开发的比例趋势全国商业地产占房地产开发的比例趋势 总体来看，商业地产的细分领域开始出现新的机会与趋势，个性化需求逐步凸显。比如，去中心化的共享办公空间开始崭露头角、酒店衰退带来的租赁住宅兴起、小型购物中心成为趋势、商业地产证券化势在必行等。2广州商业地产的发展概况与趋势 从全国一线城市来看，广州商业地产开发占比相对较低，且近几年来广州写字楼、公寓、商铺成交均价均呈现稳中有升的趋势。据合富研究所数据显示，2020 年广州写11、字楼及公寓市场涨幅分别为 11%和 14%，商铺则同比下降 10%。到 2021 年上半年，在大手交易叠加疫情得到有效控制的双重作用下，广州 8 商业地产市场整体回升向好，写字楼、公寓和商铺三类商用物业总体成交明显上升，商铺市场升幅最为明显，上半年成交量同比升幅达 62%，成交量达 32.3 万。图图 2-2 一线城市商业地产占房地产开发的比例趋势一线城市商业地产占房地产开发的比例趋势 从写字楼空置率来看，广州写字楼空置率长期保持在 7%左右，是一线城市中唯一一个空置率低于 10%的城市，而深圳甲级写字楼近几年一直保持在 20%以上，2021 年第二季度达到22.3%。从甲级写字楼租金来看，212、021 年上半年以来，广州跌幅最小，仅同比下降 5.4%至 180.4 元/月/平方米。广州作为一线城市，目前兼具一定规模且较成熟的 CBD 集群只有珠江新城和琶洲集群。然而，珠江新城空置率低、价格高，琶洲集群基本以总部经济自持写字楼为主。这就造成了企业可选择的优质办公地区并不多，这也是广州商业地产空置率一直较低的底层逻辑。广州市政府近年来也大幅增加了商业用地的供应。9 图图 2-3 全国甲级办公楼重点城市总体量全国甲级办公楼重点城市总体量 3文创产业园的发展概况 文创产业园区是现代商业地产的一种细分业态，从 20 世纪90 年代起步，2005 年以后国内文化创意产业园区迅猛发展，数量不断增加13、，全国各地重视发展文化创意产业，并下大力气建设文化创意产业园区。数据显示，到 2018 年中国文化产业园数量持续稳定增长达 2599 个。中国文创产业集群已初步形成了以环渤海、长三角、珠三角为核心集聚发展的总体空间格局。（三）广州市文创产业园区市场分析 1广州市文创园区发展概况 广州市自 1999 年 12 月天河软件园成立以来，文化创意产业园区发展迅速，在越秀、天河、番禺、海珠、荔湾、萝岗等区域，涌现出羊城创意、T.I.T、创意大道、信义会馆、1850 创意园、华创等一批有影响力的产业园区。全市文化产业园入驻 企业近 3000 家，形成了文化创意、动漫、工业设计、广告等产业集聚整合，相关产业14、整体发展的局面。这类园区的规划和建设多与旧建筑、旧码头、旧厂房的改造利用相结合，一般属于广州实施“三旧改造”的项目，这种新旧结合既保护文物古迹，保护城市的历史风貌，充分盘活空置资产，又创造了新的价值。如位于广州市XX区元下底路 1 号的 COCO 大院文化创意产业园是由原来的红星锁厂改造而成，是一个集商业、休闲娱乐和文化创意产业为一体的综合园区，也是广州最具艺术文化创意园区之一。而位于广州市荔湾区芳村大道东 200 号的 1850 创意园则是由原华南最大的金珠江双氧水厂改造而成，现已成为广州时尚展览、艺术创作、文化交流、办公生活的品味空间以及集文化、商业、展览、旅游、教育为一体的综合型大型文化15、社区10。2广州文创园区出租情况（1）租金情况2020 年，广州市各用途的租金保持平稳微涨。从办公用房来看，中心城区办公用房发展强劲，城市交通发展带动外围区域办公用房租金水平上涨，全市办公用房租金上涨 2.55%，中心城区上涨 3.88%。从居住用房来看，受城市人口规模支撑、交通路网（地铁）完善、出租屋第三方代管模式推广力度加大、租赁需求外溢等因素影响，全市居住用房租金价格整体上涨0.39%，中心城区下跌 0.85%。从商铺来看，受老城区更新改造、城市空间布局外溢等因素影响，全市商铺租金较同比上涨0.53%，中心城区上涨 0.24%。据广州市住建局统计，办公用房5070 元/平方米/月，居住用16、房 30-50 元/平方米/月，商业用房80100 元/平方米/月。根据我司对XX大道南商圈附近的商业地产租赁市场实地调研，办公用房租金为 6080 元/平方米/月，居住用房为 3050 元/平方米/月，商业用房为 80100 元/平方米/11月。基于此，我司提出将位于广州市XX区XX大道南 708 号的园区进行现代化改造，打造成集创意办公、文艺设计、商业配套、零售餐饮、特色公寓等业态为一体的现代化综合性商业园区。项目建设不仅符合广州城市更新改造规划要求，而且可以填补该区域产业园区存量缺口，有利于XX区发挥现代服务业对人才、资本、物资、信息等重要资源的控制和支配能力，提升XX区综合竞争力，助推17、区域社会经济持续协调发展，具有良好的发展潜力。本项目地块位于XX山西侧，环境优雅，邻近地铁 2 号线，交通条件较为优越，周边现存市场成熟，房屋需求相对旺盛，在充分考虑市场风险的基础上，按 10%的空置率进行保守估算，不含物业管理费，创意办公住房租金 70 元/平方米/月，临街商业及配套按 100 元/平方米/月，公寓住宅按 50 元/平方米/月。表表 2-1 XXXX12区创意产业园基本情况区创意产业园基本情况 园区 地理位置 规模 租金（元/平方米主题 月）创 意办公 住 宅公寓 商铺配套 机场路与 106XX科技创意园国道交汇处 占地约51 亩 创意绿谷，动力新地65 80 XX大道，毗邻18、广州体育馆广东创意产业园和广东音像 打造华南电子制程与设占地82.5城，为原旧XX机场油库亩计中心、华南数字媒体 研发与孵化中心，以及华南文创产业交易中心75 XX区黄石街马务乡联和联合路之一之二中海联 8立方创意产业园大院 集专利成果交易基地、文化创意基地、航空公司驻穗办公总部为一体占地120 亩的创意园区 70 40 嘉禾创意产业园 占地200XX大道西侧亩 集居住、办公、商业为一体的综合园区 75 45 90 XXXX大道大道南南 708 园园区区 XXXX大道南大道南708 号号 占地占地37.5 亩亩 新形式、新模式的现代新形式、新模式的现代化综合性多功能创意园化综合性多功能创意园 19、70 50 100（2）空置情况从办公用房来看，广州写字楼空置率长期保持在 7%左右，是一线城市中唯一一个空置率低于 10%的城市。公寓方面，2021年上半年有大幅度回升，已达到非疫情同期水平，在人才的不断招纳吸入、外来人口不断扩张的时期，小面积、低总价一直作为客户追捧公寓产品的亮点，带来新增租赁需求，刺激公寓 的市场热度。商铺方面，消费需求回暖拉动商铺租金逐步回升，2021 年上半年，主要商业街商铺租金水平整体止回升，同比上涨 0.31%。三、总体规划与建设方案 （一）13项目地址和范围 项目选址于广州市XX区XX大道南 708 号。规划范围现状为内、外部设施老旧的楼房建筑（113、161920、21、22 号楼外立面升级改造，2、3、4、5、8、19、21 号楼内饰装修，16 号楼公寓内饰装修和软装）。14 图图 3-1 项目位置图项目位置图 15 图图 3-2 16项目现状图项目现状图 （二）建设条件1.交通条件项目位于广州市XX区XX大道南 708 号，周边区域性道路为京港澳高速、沈海高速，距XX国际机场约 27 公里，距地铁 2 号线XX公园站约 1 公里，邻近XX新城与XX山风景区，交通条件较为便利，但由于距经济核心区较远，因此该区域车流量并不高。图图 3-3 17项目交通组织概况项目交通组织概况 2.产业基础 根据广州国际健康产业城概念规划、广州市XX区城市更新专项规划大21、纲（2020-2035 年）等规划文件，未来XX区将把现代服务业列为区域发展重点。此外，目前项目周边还有月子中心、住宅、商场等，园区业态趋于现代服务业走向，周边家庭、群众对现代服务业需求大，具有广阔的发展空间。本现代创意园的建设，符合市场需要，未来项目建设完成后，能够推动XX区乃至广州市的现代服务行业发展，带来新的经济增长极。3.基础配套设施 近年来，XX区的道路、给排水、城镇电网、邮电、通讯、天然气供应等城镇基础设施配套逐渐完善，逐步形成了功能健全的服务体系。目前项目地的水、电、气等供应正常，完全可以满足本项目的使用要求。4.园区现状出租情况 园区现状业态 1 号楼为建筑公司，3 号楼为办公22、区，4 号楼为仓库，6、7 号楼为住宅，9 号楼为自来水公司，10 号楼为便利店，11、12 号楼为东风维修厂，14 号楼也是修理厂，15 号楼为宿舍楼，17、22 号楼为物流公司，其余 5、8、13、16、18、19、20、21 号楼为闲置状态，2 号楼除 2 层外也是闲置状态。（三）建筑现状 18 因 708 园区的建筑物年代均为九十年代，受建筑潮的影响，建筑外墙立面没有整体规划和设计，风格各异，再加上技术的限制和时间的消耗部分外墙立面已经陈旧破损，年久失修，与周边建筑物相比，显得特别突兀及不堪，互不协调。经安全鉴定评估，16、19、20 和 21 号楼的地基基础子单元安全性等级评定均为 23、Asu 级，但上部承重结构和围护结构子单元安全性等级中，19 号、20 号楼为 Bsu 级，21 号楼为 Csu 级，16 号楼为 Dsu 级。这几栋建筑物的上部承重结构和围护结构子单元安全性等级不符合 Asu 级要求，严重影响整体承载，且部分无水电、无配套设施，不具备出租条件。本项目改造后可消除房屋安全隐患，可实现低投入高回报，修缮项目比新建项目投资低、周期短、见效快，可尽快改善提升园区环境、城市景观，能在短期内有效改变租赁困境。（四）19设计方案 1设计理念 以创意设计为核心，以客群需要为导向，以XX区美学基地优势和XX新城会展体育重大产业项目为平台，实现功能互补、业态联动、协同发展。顺应24、新型视频电商、新型会展经济、新型时尚消费发展趋势，打造创意设计为核心的 1+3 创意经济产业体系，以助推XX新城产业升级的新经济样、小而美的云山西麓创意创新高地、新生代场景化消费的体验中心。2.设计原则 20 （1）远近结合原则 项目建设要近远期结合，既要规划远景目标，又要着眼当下现状。（2）因地制宜原则 结合项目地区位条件，对项目建设内容及租金情况作出合理调整。（3）客群导向原则 首先明确客群主体，确定服务对象，再对具体建设内容进行对应设计。（4）便宜施工及安全原则 科学划分施工区域和场地，各项施工设施的布置应有利于搬运、运输、方便工人生活；有效利用空间、设备；最大限度地减少物料搬运；满足安25、全防火和劳动保护的要求。3.设计依据 中华人民共和国建筑法（2019 年修正）；建筑工程设计文件编制深度规定（2016 年版）；民用建筑设计统一标准（GB50352-2019）；建筑地面设计规范（GB50037-2013）；屋面工程技术规范（GB50345-2012）；办公建筑设计规范（JGJ/T67-2019）。4.建筑设计方案 21 建筑设计方案主要依据现状改造升级，包含建筑外立面美化升级、建筑内部改造、配套设施完善升级等，从而构建一个新模式的产业体。（1）建设内容及规模 园区改造总建筑面积 24061 平方米，根据业态规划，5、6、7 号楼用于公寓住宅租赁，面积 2986 平方米；1-326、8、15、17-22作为创意办公区，面积 12778 平方米；10-14、16 号楼为临街商业配套区，面积 7887 平方米；4 号楼为物业服务用房，面积 82平方米；9 号楼为营销中心，面积 328 平方米。（2）设施配备及装修方案 项目区内每栋大厦有独立总电表、基础设施服务系统、智能化管理系统。关于装修方案方面，外立面施工以乳胶漆施工和幕墙施工为主，内部装修则由承租方自己设定。（五）建设方案 1业态布局（1）总体布局 园区业态总体布局主要分为三大组团：创客商务区、文化艺术区、休闲配套区。具体业态布局如下，可以看出园区内办公、商业、现状住宅、配套设施等方面均有兼顾，业态组织形式多样，功能齐27、全。再经过合理的布局可以将项目地打造成功 22 能布局明确，设备设施完善，经营办公环境一流的现代综合性创意园。图图 3-4 业态布局图业态布局图（2）功能分区布局 A.创客商务区创客商务区 该区域建筑面积共 12700 平方米，主要为 1、8、14、15、1722 号楼。按照具体功能可分为以下“四个中心”。a.创意设计研创中心：集聚平面设计、会展模型策划设计等领域的方案、小样加工团队。b.IP 孵化中心：打造 IP 孵化和品牌出海一站式服务基地，23集合品牌策划营销、电商代运营等服务。c.数字化创意中心：服务于XX新城会展、体育等重大产业凭条，集合新媒体、短视频、影视制作、视觉创意、咨询策划、28、方案创意等配套产业链条。d.创客服务中心：进行路演、展览等活动。B.文化艺术区文化艺术区该区域建筑面积共 2700 平方米，主要为 2、3 号楼，产业上分为两方面内容。a.大师工作室：吸引书画名家入驻园区，为大师们提供创作场地。b.创意设计展示中心：一方面对大师们的作品进行展览，可以提高园区文化底蕴，另一方面可以联合广东画院、本地书画美术协会打造书画美术名家的作品创作、展示、交流、交易中心。C.休闲配套区休闲配套区该区域建筑面积共 8600 平方米，主要为 57、913、16 号楼，业态规划根据吃喝玩乐住分为两方面内容。a.创意街区：通过互联网与大数据的应用，对商品的各个过程进行升级，建立新的29、圈子，并将线上与线下的内容进行深度 融合，打造一个集特色餐饮、书店、时尚潮牌等为一体的网红创意商业区。此外，结合XX本身特色，结合乡创、农产品等，将美食体验、原创手工、艺术生活融于项目。每逢周末或者节假，利用园区街巷两侧的空间举办 708 融创集市，有休闲的各类美食、小酒馆、原创的首饰、手工潮玩、原创图画等体现文创园的活力与生机。整体构建XX24文创市集品牌。b.设计酒店：主要针对文娱项目提供住宿条件，在建设风格上可以参照该区域整体创意风格对外立面等进行涂鸦、喷绘等设计。2土建工程（1）外立面改造本项目建设工程以修缮升级为主，充分考虑造价成本因素，不改动建筑原来的门窗洞口和结构关系等，立面材料30、以真石漆为主，色彩偏时尚现代，局部加入少量的跳色组合，在节省造价的基础上充分体现现代简约风格的创意园区。不动原有的建筑高度及结构关系，采用局部调整门窗洞口（局部窗户变幕墙体系）增加立面装饰材料的设计手法，借鉴北京朗园创意文化园建筑形象特征，材质与色彩定位。建筑立面材料为砖红色金属板+玻璃幕墙+深灰色金属板+砖+少量真石漆。此外贴面铺装防水问题也包含在内。25 改造后效果图如下：图图 3-5 改造改造效果图效果图 项目建设涉及的主要工程为乳胶漆和幕墙施工：A.进行乳胶漆施工，其施工工艺流程如下：B.幕墙覆盖施工。此后根据不同需求在墙体上进行幕墙施工，主要分为三种形式：a.玻璃幕墙施工，其工艺流程31、为：放样定位安装立柱安装横梁安装玻璃打胶清理；基层清理修补基层刮第一道腻子刮第二道腻子打磨.找补腻子刷乳胶漆基层验收验收 26 b.石材幕墙施工，其工艺流程为：预埋件位置尺寸检查安装预埋件复测预埋件位置尺寸测量放线绘制工程翻样图金属骨架加工钢结构刷防锈漆金属骨架安装防火保温棉隐蔽工程验收石材饰面板加工石材表面防护石材饰面板安装安装质量检查灌注嵌缝硅胶幕墙表面清洗；c.金属幕墙施工，其工艺流程为：测量放线锚固件制作、安装骨架制做安装面板安装嵌缝打胶清洗保洁。（2）街面道路改造 27 图图 3-6 交通组织图交通组织图 28 图图 3-7 街面效果图街面效果图 街道改建分为两部分：道路硬化水稳层施32、工。针对主街道路面进行，具体工艺流 29 程为：工作面准备测量放线路肩处理混合料运输摊铺碾压横向接缝处理养生。混凝土路面施工，针对次干道路面进行，具体工艺流程为：基层检验修整测量放样支模混凝土基层施工拆模胀缝处理切缝、灌缝养护。（3）灯光照明系统 照明设计说明：整体布局考虑到与建筑主体泛光灯的交接,以及对公寓环境的影响作用。商业街的空间特质照明结合功能及景观需求，主要构筑了点线块光束四种类型的发光形式,最终形成以点带线,以线带面,以面带块的立体视觉空间。主要灯光类型有庭院灯、照树灯、草坪灯、地埋灯带、水下等、灯柱、壁灯等。图图 3-8 灯光效果图灯光效果图 30 3给排水工程（1）给水工程：现33、状给水管网不成环，规划主干管成环，提高供水的可靠性，规划给水管网沿道路敷设，方便未来检修，同时增加南侧主干管网管径，满足用水需求。（2）排水工程：现状为雨污合流制排水，雨水管网未覆盖 园区，规划采用雨污分流制，并结合住宅和餐饮增设 2 个油污分离器。图图 3-9 给排水管网规划图（左给水，右排水）给排水管网规划图（左给水，右排水）31 4电气工程（1）本项目用电由市政电力管网提供，规划对现状电力电信线路进行优化改造，电信宽带完全覆盖园区，优化现状高压电力线，完善入户电力线网络，为路灯及区域供电提供保障。（2）现状园区没有燃气管线，规划结合餐饮及居住楼接入燃气管道。5通风与空气调节工程（1）主要34、设计依据：民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB507362012）；工 业 建 筑 供 暖 通 风 与 空 气 调 节 设 计 规 范（GB50019-2015）;公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力（2009 版）；民用建筑热工设计规范（GB50176-2016）；建筑防烟排烟系统技术标准GB51251-2017。（2）主要设计内容：消防控制中心和弱电机房等房间 24 小时空调系统。设备用房及卫生间平时通风系统。整体的消防排烟系统设计。32 人防通风：按照相关人防标准进行设计，下一阶段结合人防设计研究。表表 3-1 室内设计参数（夏季35、空调设计参数）室内设计参数（夏季空调设计参数）功能 参数 干球温度 相对湿度%新风量 m/h人 允 许噪 声标 准dB(A)公共区 26 5565 10 50 人行道 26 5565 10 50 办公区 26 5565 30 45 生活区 26 5565 20 50 注：厂房参考生活办公区。（3）通风系统设计：园区内设备用房设置机械排风系统，进风为机械补风，换气次数见下表：表表 3-2 设备换气次数表设备换气次数表 房间功能 换气次数（次/时）高低压配电房 按热量计算 变压器室 按热量计算 发电机房 10 各公共卫生间换气次数 15 次/时，设有排风机排出室外。6消防工程（1）消防栓根据现场实36、际情况进行布置，由于现场原建筑物消防栓已完全满足现场消防所需，故原则上不再重新设置临 33 时消防栓，共用原有消防栓。（2）原已设置的现场消防栓、灭火器材四周 3m 之内不准堆放物品，不得埋、压、圈占或挪作他用。（3）根据装修工程的特殊性，除甲方的消防设施外，每层另设置防火设施，并配置手提灭火器。放置在各施工区、办公区及材料库房处，布置均衡，标志醒目，挂放牢靠。7绿化景观（1）总体设计思想：迎合园区市集情景，将原有树木植被移动位置，尽量保留原有树木植被。（2）绿化设计：将园区现有的绿化植被数量增加 30%，使绿地率达到 28%。（3）景观标识设计：在园区内部做景观标识（如园区大门，建筑转角），37、不仅可以给人视觉的放松，更与建筑景观形成过渡，相得益彰。34 图图 3-10 景观标识图景观标识图 四、环境保护、消防与劳动安全卫生（一）环境保护 将园区引进企业明确定位为现代服务类企业，引进的企业不产生生产性（包括实验）废气、废水、噪声、固废等环境阻碍因素。项目场地周围环境状况良好。项目建设过程中和建成 35 后应采取合理的措施对污染物进行处理，并严格按照相关法律法规进行管理，加强环境保护，同时注意加强绿化美化。1主要污染源 建设过程中可能产生的影响：（1）对交通的影响：工程修缮建设时，由于车辆运输等原因，会使部分地段交通变得拥挤和频繁，较易造成交通问题，这种影响随着工程的结束而消失。（2）38、扬尘的影响：工程施工期间，运输的泥土通常堆放在施工现场，直至施工结束，长达数月。堆土裸露，旱干风致，会使大气中悬浮颗粒物含量骤增，会影响园区内市容和景观。（3）噪声的影响：施工期间的噪声主要来自建设时施工机械和建筑材料的运输和施工桩基处理。特别是夜间，施工的噪声将产生严重的扰民问题，影响邻近居民的工作和休息。若夜间停止施工，或进行严格控制，则噪声对周围环境的影响将大大减少。（4）生活垃圾的影响：工程施工时，施工区内工人临时生活废弃物若没有做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境。（5）废弃物的影响：施工期间将产生许多废弃物，这些废弃物在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。车辆装载过多导致39、沿程废弃物散落满地，影响行人和车辆过往和环境质量。36 废弃物处置地不明确或无规划乱丢乱放，将影响土地利用、河流流畅，破坏自然生态环境，影响城市的建设和整洁。2污染防治措施（1）交通影响的缓解措施：工程建设将不可避免地影响项目周边部分交通。项目开发者在制订实施方案时应充分考虑到这个因素，对于交通特别繁忙的道路要求避让高峰时间（如采用夜间运输，以保证白天畅通）。（2）大气污染的缓解措施：工程施工中旱季风扬尘和机械扬尘导致沿线尘土飞扬，影响附近居民、住宅及商场等，为了减少工程扬尘对周围环境的影响，建设施工中遇到连续的晴好天气又起风的情况下，对堆土表面撒上一些水，防止扬尘，或采取遮盖及围挡等措施，同40、时施工者应对土地环境实行保洁制度。（3）施工噪声的控制：运输车辆喇叭声、发动机声、混凝土搅拌机声以等都会造成对环境的噪声的影响，为保证居民区的声环境质量，使施工工地及其周边地区的环境噪声污染得到有效控制，应采取分时施工、尽量缩短工期，在距居民较近的地方，尽量不使用施工机械，使噪声敏感区人群的健康得到保障。（4）废弃物及废水的处理：园区内产生的生活污水经基地内的污水经处理池处理达标后，通过室外排污管道，再排入市政污水管网。37 综上所述，本项目对环境影响的治理，坚持环境保护与社会经济同步发展的原则。从设计到对项目中污染源的控制及所采取的有效措施，将有效保护项目建设地的环境。（二）消防安全 消防严41、格执行国家防火技术规范，对易发生火灾地段按防火等级选择建筑安装材料，使之符合防火规范。如 16、19、21号楼均存在房屋结构安全隐患、未通水电且没有任何消防设施，设计中将考虑好安全疏散用安全门以及防火墙，总图设计中注意防火间距问题，在区域内设置消防栓，建筑物内设消防栓和各种灭火器具。园区内要加强对员工的消防安全教育，培养员工的消防安全意识。此外，园区内履行相应的消防安全职责，具体措施包括落实消防安全责任制，制定本单位的消防安全制度、消防安全操作规程，制定灭火和应急疏散预案；按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效；对建筑消防设施每年至少进行42、一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准；组织防火检查，及时消除火灾隐患；组织进行有针对性的消防演练。办公区域、餐饮娱乐区域等需特种消防的部位均按建筑防火设计规定等进行设防，配备火灾报警和灭火器材，在有 38 火灾爆炸危险的场所的电气设施均为防爆型。电缆沟、电缆夹层及电缆桥架的电缆，每隔一定距离采用防火槽，并设置相关火灾报警灭火设施。电缆管线采用绝缘性能好、阻燃的材料。（三）劳动安全卫生 1劳动保护（1）遵照“加强劳动保护，改善劳动条件”的原则，贯彻执行“安全第一、预防为主”的方针，设计中做到43、技术先进，安全可靠。（2）按劳动保护条例对不同工种的操作工人配备劳保用品，进行安全教育，各传动设备都设安全防护装置，操作平台上设有安全栏杆，压力容器按有关规定安装压力表，安全阀及报警装置，并定期检修。（3）合理布置园区路线，加强园区管理，创造一个文明的生活办公环境。（4）电器设备均采用接地保护措施，蒸气管道由全隔热材料包装，办公楼、体验中心内增设采暖通风换气设施，保护职工身体健康。2卫生（1）园区内超市及餐饮行业的卫生标准要严格，保证符合国家食品行业的相关规定。（2）园区要注意道路和各个生活办公区域的环境卫生，园区建筑布局要合理，搞好园区绿化和道路设计，公共卫生间应 有冲水、洗手设备，车间墙裙44、应贴白色瓷砖，地面要易于清洗、39消毒，保持清洁，有防蝇和防虫设施。（3）针对疫情情况，园区大门及各建筑门口要设置测温点，配备酒精洁手液、消毒液等。（四）招标方案1项目招标依据（1）中华人民共和国招标投标法；（2）中华人民共和国保守国家秘密法；（3）工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家计委第 3 号令）；（4）工程建设项目可行性研究报告增加招标内容个核准招标事项暂行规定（国家计委第 9 号令）；（5）工程建设项目施工招标投标方法（国家计委第 30号令）；（6）必须招标的工程项目规定（2018 年国家发展改革委令第 16 号）；（7）中国XX、XX农发集团采购招标投标等管理办法。2招标范围本45、项目招标的范围包括工程勘察、规划设计、建筑工程、工程监理等内容。3招标组织 考虑到本项目的规模，按照不同内容采取公开招标、邀请招标相结合的方式，及时发布招标信息，按计划完成招标工作。执行过程中要注意招标、评标过程和方法符合国家和地方有关40规定。4招标情况表 本项目招标将严格按照国家和广东省相关规定的程序执行，包括委托招标代理机构、招标评标、发放中标通知书、合同谈判和签订等，每一步骤均按规定执行。有关工程招标情况如下表 4-1。表 4-1 工程招标基本情况一览表 招标组织项目招标范围形式 招标方式 不采用招标方式 全部 部分 自行招 委托 公开招标 邀请招标 勘察 设计 监理 土建 五、项目招46、商方案（一）商业定位、业态 本项目位于XX山风景区西麓，周边交通发达，商业、城市配套发达，商业发展十分迅猛。1项目定位依托 708 园区地理区位和场地资源，打造“708 文创园”，以 41 创意设计产业园和文化创意街区为核心，致力于发展“城市文创休闲综合体”，重点聚焦创意产业。2经营业态 主要招商业态为：（1）办公：主要包括创客商务区和文化艺术区，前者可引进创意设计企业、高科技孵化企业、IP 孵化企业、会展/体育配套产业企业等，后者主要为创意设计展示中心及大师工作室等，总面积 15400 平方米。（2）休闲配套：主要包括特色餐饮、住宿公寓、休闲书吧、超市、药店连锁等生活配套，总面积约 860047、 平方米。（二）招商具体操作 1自主招商团队 由广州直管基地组织现有管理人员组成5人招商运营小组，进行自主招商工作。2招商工作启动时间及准备事项（1）项目得到集团批复后，招商小组立即启动项目招商工作。在此之前，招商小组准备相关事宜，包括组织人员简单培训、招商场地布置、招商手册制作、招商操作方案编制、对接政府资源等。（2）招商形式：媒体发布、现地对接、资源对接等，包括筹备小型招商发布会、沟通洽谈会、座谈会、登门拜访、公众号及线上自媒体发布等。42 3工程交付时间 计划按 2022 年 5 月底前完成项目所在街道改造的进度要求，708 园区改造工程在确保安全和质量的前提下，尽量在明年5 月底前完成48、临街建筑外立面主体整治工程，承租户可提前 1-2月进场进行二次装修。（1）有空调位设置标准，指引商户空调安装；（2）办公及商铺交付标准：提供用电、用水、燃气（餐饮）、网络、1 次消防（根据业态情况）等；餐饮商铺交付标准：提供强电、弱电及电表、地面找平；招牌位具有电力供应，临街广告位按照广州市户外广告悬挂有个要求执行，落实统一规划、统一规格的要求；预留供水及排水位；预留排烟管；预留隔油池对接条件。按国家有关规定安装消防设施，满足 1 次消防验收的要求。4招商推广宣传方案 招商小组将依托地方政府资源，创新手段、善用媒体、实事求是做好招商宣传，建议设立项目招商推广专项费用，推广费用不超过租金收入的 49、8%。由招商小组制定推广计划，报广州区域公司审批通过后执行。5定价依据及租赁条件 园区租赁价格以第三方评估机构出具的评估报告为基础依据，结合设计单位、可研单位提供的市场调研情况和园区区位、周边产业现状，拟定租金价格水平，报广州区域公司审批。43 租赁年限：首次签订年限为 5 年，年递增幅度 2%，首次租赁设置 3 个月免租期，以具备交付条件起计。6招商流程（1）招商小组按经广州区域公司下发的租赁条件及价格区间对园区进行招租，自行与客户洽谈；（2）招商小组与意向租户确定不低于评估的业态租金底价的价格等商务条款后，拟制租赁合同；（3）合同提交广州直属基地及广州区域公司审批后，与意向租户签订租赁合同50、出租场所安全管理协议；（4）签订租赁协议后，承租户缴纳租金、装修保证金和装修备案申请及相关配套资料后，进场施工并开业，我方履行监督检查职责并报属地街道备案；（5）招商小组如遇到特殊的情况，不在审批范围内的，可一事一议，按级报上级公司进行审批。具体流程图如下所示：44 图图 5-1 708 园区招商流程图园区招商流程图 招商人员按小组长回复条件整理书面报价函并转交商家及企业商家回复租赁条件下发招商小组，招商小组组长在此条件及范围内进行招商经广州区域公司党委会审批通过的租赁条件及价格区间招商小组接洽商家和需求企业后，书面提报招商组长申请报价确认商家无误后，由招商小组组长在审批条件范围内签批回复招51、商人员同意后与意向承租户签订合同，缴纳租金及保证金后进场将合同范本和补充协议呈广州直属基地公司和广州区域公司审批招商人员再组织商家洽谈租赁条件直至双方均书面同意不同意同意 45 六、运营管理模式及竞争优势分析（一）运营管理模式 项目运营期间，公司将探索自营物业管理模式，招商工作启动后同步招聘安保、保洁人员若干名，后续随着项目建设进度的推进以及园区运营的需要增补人员。1.运营团队 运营团队将延续招商小组主要成员，同时根据需求招聘市场专业管理人员补充团队力量，安保、保洁人员可考虑采用外包形式。运营团队主要职能包括：园区管理（客户信息采集、客户准入预审核、施工图纸预审核、服务需求收集、任务派单管理、52、质量管理反馈）、秩序维护（安全保卫、停车管理、园区秩序管控）、绿化保洁（卫生打扫、绿化维护、垃圾清运）、工程服务（水电维护整修、小额工程施工、电梯维护保养）。2.园区后续运营管理（1）物业费管理 结合成本及收益研究讨论后，由广州直属基地提出具体方案，并由广州区域公司通过审批后进行物业管理费的定价。（2）园区环境管理 物业运营团队签订环境保护责任书，把环保责任落实下去，环保责任包括保持建筑物、构筑物、道路、公共设施、园林绿化等设施的完整与整洁，属承租商户责任区的要监督其落实情况。（3）安全生产管理物业运营团队签订园区安全责任书，切实履行安全管理职责，确保人员安全。层层压实责任，签订安全协议，采取53、自上而下、层级管理的办法，区域公司、基地管理公司生产管理进行监督检查，明确监管职责，落实监管责任，确保不发生安全事故和违法违纪问题。在安全生产方面，做好“三同时”工作，即严格按照建设项目安全环保设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用。为保证生产安全，实行缴纳46安全保证金制度。（4）租户管理所有意向承租户必须通过项目招商小组、直管基地及广州区域公司集体研究决定同意后才能取得物业使用经营权；租户提供相关证照文件办理入驻手续并签订租赁协议。租户进行二装、工程整修等工程，需提前向项目管理部门递交申请手续并获得书面审批认可，签订装修施工安全责任书后，方可进行施工。园区内租户需按时一次性缴54、交年度租金，项目管理团队根据XX农业发展（广州）有限责任公司租金收缴管理办法（试行）执行操作，如出现租户违约行为应立刻处理。乙方成交通知书发出后 7 日内一次性按照年租金 20%缴纳履约保证金。如乙方无违约和拖欠费用，甲方于收到提交的原始数据后 10 个工作日无息退还履约保证金。47 乙方应自合同签订之日起 3 日内缴纳安全生产保证金5%。合同期终止或解除后，如乙方没有违反出租场所安全管理协议的，甲方于收到乙方的原始收据后 10 个工作日内无息退还安全生产保证金。（5）广告运营管理 需经由物业管理组统一规划布局、科学个性定制的原则为客户提供广告宣传等服务，按区块收费。（6）停车场管理 由广州直55、属基地制定停车场收费标准及管理办法，在区域公司审批后由物业管理组负责运营（后附停车场管理办法细则）。（7）配套服务 按客户需求提供园区配套服务，费用经服务类型评估后，确定区间服务费用。园区在管理的基础上还要建立监督机制，对园区内部的管理工作进行监督，以便管理机制更好地服务于园区发展。3.运营收支管理（1）收入 园区所有收入均通过银行转账的方式进入公司银行账户。（2）支出 园区的所有支出纳入广州直属基地公司的资金预算管理体系，每月提报预算；大额支出如园区修理、广告费、设备购买、48 水电费等事项，按程序报批。小额支出如日常办公用品购买、票据购买等，向广州直属基地公司申请。708 号停车场管理细则56、见附件（二）竞争优势分析 1.政策支持优势 2.在广州市和XX区的“十四五”中，均提出要推动综合城市功能、发展现代服务业；广州市XX区城市更新专项规划大纲（2020-2035 年）提出鼓励城市更新行动，引导资金向本区域集聚，支撑重点平台地区建设。本项目的旧改升级已纳入了广州市支持XX集团在穗建设发展若干措施（“广州 12 条”）的第七条，白云区政府对广州区域公司管理的物业也有旧改升级的期望和要求，本项目的提出符合白云区的产业政策导向，项目立项建设具备良好的政策环境。区位与交通优势广州为我国一线城市，社会经济发达，产业发展的基础极为优良，项目区位于广州市白云区白云大道南 708 号，地处广州市核57、心城区，区位优势明显；同时项目区毗邻京港澳高速、沈海高速，距白云国际机场约 27 公里，距地铁 2 号线白云公园站约 1 公里，交通条件便利。3.自然环境优势 49 项目区位于白云山风景区西麓，作为广州的市肺，绿化条件好，自然环境优美，为打造中高端创意园区提供了极为优越且不可替代的自然环境。4.产业基础优势 项目区周边既有绿地、万达、凯德等大型综合体，又有白云会展中心、广州体育馆和儿童活动中心等大型文娱设施，未来也是 G20 峰会的主要场所所在地，周边分布有中国南方航空、白云绿地中心等大型企业，高端住宅、大型商场等商务配套齐全，形成了成熟的商圈生态，具备庞大的潜在消费客户群体。因此，项目具备良58、好的产业基础条件，市场需求大，具有广阔的发展空间。七、投资估算与筹资方案 （一）投资估算 1估算依据 本项目的投资估算系按照国家发改委批准的投资项目可行性研究指南和建设项目经济评价方法与参数（第三版）的规定编写的，是在前面章节的市场预测、建设规模、技术方案、设备方案工程方案及项目实施进度等的基础上，经过多方面的比较后，参照同行业的有关投资指标进而确定的投资方案。2项目总投资 本项目总投资为 2791.05 万元，其中固定资产投资 2765.34万元，流动资金 25.71 万元。50 3项目建设规模 本项目涉及园区内建筑立面改造面积 15400 平方米，建筑加固面积 6884 平方米，园区范围内59、主要建设内容为 113、1619、21、22 号楼外立面升级改造，2、3、4、5、8、19、21号楼内饰装修，16 号楼公寓内饰装修和软装。另外，包括园区附属设施建设、电力报装、管线改造、油污分离池建设等。4固定资产投资 本项目固定资产投资为 2765.34 万元，其中土建工程费2482.80 万元，其他费用 150.86 万元，预备费用 131.68 万元，详见下表 7-1。表 7-1 项目固定资产投资估算表 单位：万元 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 估算价值估算价值 占固定资占固定资产投资的产投资的比例比例 建筑工程建筑工程 设备购置设备购置 安装工程安装工程 其他费用其他费用 60、合计合计 一、一、固定资产投资固定资产投资 2606.94 0.00 0.00 158.40 2765.34 100.00%1.1 工程费用 2482.80 0.00 0.00 0.00 2482.80 89.78%1.1.1 土建工程 2482.80 2482.80 89.78%1.1.2 主要设备 0.00 0.00 0.00 0.00%1.2 其他费用 0.00 0.00 0.00 150.86 150.86 5.46%1.2.1 规划设计费 52.14 52.14 1.89%1.2.2 建设单位管理费 20.86 20.86 0.75%1.2.3 监理费 65.69 65.69 2.361、8%1.2.4 招标代理费 12.17 12.17 0.44%1.3 预备费用 124.14 0.00 0.00 7.54 131.68 4.76%1.3.1 基本预备费 74.48 0.00 0.00 7.54 82.03 2.97%1.3.2 涨价预备费 49.66 0.00 0.00 0.00 49.66 1.80%二、二、投资方向调节税投资方向调节税 0.00 0.00 0.00%三、三、建设期利息建设期利息 0.00%51 三、三、固定资产投资总固定资产投资总额（额（=1+2+3）2606.94 0.00 0.00 158.40 2765.34 100.00%项目土建工程主要包含建筑62、立面（含外立面与建筑加固）工程和室外配套工程，其中：主体建筑装饰改造 1737.20 万元，包含建筑装饰工程 1268.20 万元，建筑配套设施安装工程 469万元；室外配套工程 745.60 万元，主要包含路面提升工程 169.60万元，灯光改造工程 75 万元，景观环境建设 299.40 万元，机械停车场 201.60 万元。详见下表 7-2。表 7-2 项目土建工程投资明细表 序号序号 工程名称工程名称 建设建设性质性质 数量数量 单位单位 单位造价单位造价 投资额（万元）投资额（万元）备注备注 1 主体建筑装饰主体建筑装饰改造改造 1737.20 1.1 建筑装饰工程建筑装饰工程 旧改63、旧改 1268.20 1.1.1 建筑加固工程 6884.00 平方米 500 344.20 现状内部调整 1.1.2 建筑立面改造工程 15400.00 平方米 600.00 924.00 墙面真石漆及窗户改造 1.2 建筑配套设施建筑配套设施安装工程安装工程 旧改旧改 469.00 1.2.1 电力电信安装工程 -50.00 含变压器设备、材料及安装工程等 1.2.2 燃气管网建设 270.00 米 1000.00 27.00 1.2.3 消防管网建设 1400.00 米 500.00 70.00 1.2.4 给水管网改造工程 1200.00 米 500.00 60.00 1.2.5 污水64、管网改造工程 1400.00 米 800.00 112.00 1.2.6 雨水管网改造工程 1500.00 米 800.00 120.00 1.2.7 油污分离池 2.00 个 150000.00 30.00 2 室外配套工程室外配套工程 745.60 52 2.1 灯光改造工程灯光改造工程 旧改旧改 1.00 项 750000.00 75.00 2.2 路面提升工程路面提升工程 旧改旧改 169.60 2.2.1 外部市政道路 2400.00 平方米 300.00 72.00 人行街道修正 2.2.2 内部道路 4880.00 平方米 200.00 97.60 路面刨除及沥青 2.3 景观环65、境景观环境 旧改旧改 299.40 2.3.1 停车场地 1470.00 平方米 200.00 29.40 生态停车场 2.3.2 绿化景观 9000.00 平方米 300.00 270.00 2.4 机械停车位机械停车位 新建新建 1008.00 平方米 2000.00 201.6 建筑面积 3 小计小计 2482.80 （二）筹资方案 项目建设资金均由投资主体自有资金解决。八、财务与经济评价（一）财务评价依据 该财务评价按国家现行的工业企业财务制度、农业企业财务制度和新税制的有关规定进行。评价方法按国家发展和改革委颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）和投资项目可行性研究指南进行。项目66、计算期 11 年，包括建设期和运营期 10 年。（二）营业收入与利润的估算 1改造前项目出租情况说明 本项目整治的建筑面积按 24000 平方米，其中 14848 平方米为改造前可出租/不具备出租条件的未出租建筑物面积，9152 53 平方米为配套整治面积。考虑到 16、19、21 均存在房屋结构安全隐患、部分建筑未通水电且没有任何消防设施，按照前期第三方评估机构出具的租赁评估方案有两种评估结果：一种是按空闲房产租赁评估，年出租金额为 722.33 万元；另一种是按不具备出租条件的空闲房产租赁评估，年出租金额为 220.42 万元。另一方面，在去年两次挂网招租过程中，均有客户对价格和提供的房产67、不具备出租条件等问题提出质疑，两次招标均以流标告终。本项目改造后可消除房屋安全隐患，并解决原有出租困境。2业务收入估算 项目建设期间，拟引进专业的招商团队同步进行项目招商，预计前 3 年入驻率分别为 60%、80%、90%计算，项目建成后运营期内年均收入 1140.94 万元（剔除无法出租的房屋），比改造前增加 673.11 万元。本着谨慎性原则出发，本项目收入及经济效益分析以改造后租金收入与空闲房产租赁评估收入的增量差为测算依据（即以增量差小者进行测算）。项目建成后收入构成主要包括两部分：租金收入和管理费收入。其中租金收入第一年 1319.37 万元（包含工美书画大师工作室、创意设计研创中心68、品牌出海中心、数创魔方、O2O 新零售五个模块），管理费收入 86.40 万元。项目收入前三年度每年递增 5%，第五年及以后项目稳定运营阶段每年递增 2%。3成本费用估算 54 项目成本主要由固定资产折旧摊销、招商团队费用、推广费用、人员工资福利费及维修费等组成，项目达产年年均总成本费用为 431.61 万元。4利润总额、净利润与归属于母公司净利润估算 项目建设周期为一年，考虑前期准备工作，第二年开始计算收益，财务评价计算期按第 2 年起 10 年运营期进行测算，年均利润总额 670.28 万元，比改造前增加 419.90 万元，年均净利润为 501.21 万元，比改造前增加 312.99 69、万元。项目为投资主体的全资项目，因此归属于母公司的净利润等同于项目净利润。（三）现金流分析 根据项目实际情况，项目现金流主要为租金收入，还有固定资产残值和流动资金回收，项目资金流出主要包含固定资产投资、流动资金、经营成本支出、销售税金及附加、所得税支出等。项目建成后的 10 年评价期内，第 7 年累计税后净现金流量转正，10 年共计 4685.47 万元。（四）财务评价指标估算 1投资回收期（税前与税后）项目静态投资回收期税前为 5.39 年（含建设期），税后 6.16年（含建设期）。2内部收益率（税前与税后）项目财务内部收益率税前 22.46%，税后 17.64%。3财务净现值（税前与税后，70、折现率 8%）55 税前项目财务净现值 2041.42 万元，税后为 1181.32 万元。4投资收益率 项目改造后总投资收益率为 24.02%。（五）敏感性分析 在项目经营期间，对项目内部收益率影响较大的因素主要有销售收入、经营成本、固定资产投资。假定这三个不确定因素发生变化，变动幅度从-15%15%进行单因素分析如下：表 8-4 单因素敏感性分析表 -15%-10.00%-5%0 5%10.00%15%销售收入敏感 16.62%18.22%19.79%21.23%22.74%24.18%25.59%经营成本敏感 22.56%22.14%21.72%21.23%20.89%20.40%19.71、95%投资敏感 25.16%23.74%22.44%21.23%20.10%19.06%18.07%基本方案收益率 21.23%21.23%21.23%21.23%21.23%21.23%21.23%图 8-1 单因素敏感性分析图 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%-15%-10%-5%0%5%10%15%内部收益率单因素变化幅度销售收入敏感经营成本敏感投资敏感 56 由以上的敏感性分析可见，本项目抵抗各种风险的能力较强。在几个变动因素中，最为敏感的是营业收入下降，其次是经营成本超支，固定资产投资增加对项目的影响较小。销售收72、入下降 15%，内部收益率为 16.62%，表明项目抗风险能力较强。只要不断提升管理效率，善于寻找市场差异化，稳定管理成本，即可有效降低生产经营和市场营销的风险。（六）财务与经济评价结论 通过对项目的盈利能力、敏感性等进行分析得出，项目在经济上是可行的。九、风险因素分析及其控制措施（一）市场维度 自从国务院发布了关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见之后推动众创空间的发展已经成为了国家科技政策的重要环节。现阶段，在利好政策驱动下，利用现有的园区建筑，结合现代年轻人主流消费趋势，打造具有新形式、新模式的特色供应链产业园，符合行业发展趋势，具有广阔的发展空间。随着行业的发展不断发展，可能导73、致市场供应增加，行业竞争加剧的风险；同时，随着各类新业态的发展，新技术、新理念的更新迭代逐步加速，项目存在一定的市场需求变化、产品竞争能力下降等风险。为此，项目将在项目立项准备阶段委托专业机构进行充分的市场调研、现场勘察和规划设计方案比选；项目获得批准立项后，在加快项目建设进度的同时，提 57 前引进招商团队，大力开展招商和项目宣传推广活动，最大限度缩短项目建设周期，实现快速周转，进一步降低项目风险。（二）政府维度 在打造国家中心城市过程中，广州市委市政府把发展文化创意产业作为转变经济发展方式、培育新兴产业的重要内容，这符合国家、地方产业政策和行业发展趋势。本项目位于广州市白云大道南，在城镇开74、发边界内，具备未来开发基础，与属地规划契合。本项目大部分现存建筑物年代均为九十年代，建筑外墙立面没有整体规划和设计，风格各异，且因年久失修，外墙大多立面已经陈旧破损，与周边建筑物相比，显得特别突兀及不堪，极不协调，对周边环境也形成较大负面因影响。本项目依托白云新城与白云山风景区，区位优势明显，交通条件便利，园区周边有多个大型的企业，配套设施完善，升级改造现代创意园与周边业态较为契合，同时本项目主要建设工程以修缮升级为主，依据广州市支持性文件，无需报规，可简化施工许可办理流程，为项目快速立项、建设施工和投入运营提供了良好的条件。（三）客户维度 该项目周边业态丰富，有广州市中医药大学、广东省外语外75、贸大学等高校机构，毗邻白云山旅游风景区、广州体育馆、广州市儿童公园等，还有万达广场等商业配套设施，有大型的科技、生产企业，地缘优势好，产业配套基础良好，市场需求 58 明显，但项目可能会面临市场竞争的风险和客户选择面狭窄的风险，同时在运营期内，可能存在商户欠租风险、签订与解除合同的风险、商铺公摊面积及相邻权问题风险等。基于此，项目建设将抓住当地同类业态供应较少的时机，发挥好地缘优势特点，充分做好市场定位和规划设计。提前谋划，引进专业服务团队，加大招商和宣传力度，做好项目的推介工作。（四）军队维度 项目所处地块边界清晰，四邻无争议，权属清晰无争议，无房地产权证。项目建设须做好前期报建资料的收集，76、在设计中充分考虑各相关方意见，确保设计深度和可操作性，突出为军惠军，为项目报批奠定基础。十、项目实施进度安排 本项目各项建设任务的实施过程主要分前期准备、施工建设及项目验收三大阶段，主要工作有：1前期准备阶段：项目的可研、项目的报批、项目的设计、工程的招标等。2施工建设阶段：选择工程队伍、选择监理队伍、建筑材料的采购等；在项目施工建设中段，提前引进招商团队，开展项目宣传推广和招商工作。3 项目验收阶段：组织有关力量进行项目工程的全面验收，须包含建设、安检、质检、消防、卫生等相关部门的人员到场进行全方位的验收、以保证工程质量。59 为加快建设周期，各阶段应尽量提前完成，并允许有一定交叉。项目建设77、工期为一年。详见下表 10-1：表 10-1 项目实施进度表 工程进度时工程进度时间（月）间（月）1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期准备 施工设计、场地准备 施工建设 项目招商 竣工验收 十一、结论及建议（一）结论 本项目通过对园区建筑整体建筑的加固改造及配套设施的整治升级，提高资产的外观形象和实用性，增加租金收益的同时吸引客户眼球，更好地提升资产价值，是盘活公司空置资产，提升资产价值和解决安全隐患的必要举措，且需求较为急迫。项目区位于广州白云山景区山麓，地缘优势明显，产业基础设施完善，整合广州白云现代服务行业资源，搭建起具有现代化、集聚化的创意园平台，项目立项符合广州78、市及白云区产业政策导向。项目建成后，充分发挥园区自身优势，整合周边资源，积极引进文创艺术大咖和优秀作品，把产业园打造成白云区乃至广州市的地标性文化创意园。同时注重科技设计企业和配套服务业的招商，在为广大消费者提供文化熏陶的同时兼顾物质享 受，也为XX农发广州区域公司今后开展其他项目积累经验、60打好基础。项目建设条件成熟，广州区域公司已有成熟的运营管理方案，项目产品和服务具有良好的市场发展前景，能够取得良好经济和社会效益。综上，该项目的建设条件成熟，符合项目建设的要求，具有实现的可行性；项目投资回报率高，各项财务评价指标均为较好水平，且能够进一步提升广州区域公司的资源效率，提高盈利水平，促进持79、续、健康发展，对项目区的环境及社会状况将产生显著的积极影响，项目可行，建议支持建设。（二）建议针对本项目的性质及存在问题，提出以下建议：1公司各部门紧密结合，以加快项目运作进度。尽快组建项目筹备工作组，抓紧进行前期工作，加快项目资金的筹措工作，确保项目资金及时、足额落实到位。2作为现代服务业项目，基础配套设施非常重要，务必要保证其安全性和服务的全面性，尽量选择项目经验丰富且有相应资质的单位进行规划、设计、施工、监理，加强对项目的检查和监督，确保工程质量和施工安全。此外，项目设计风格要突出文化创意的内涵，不能仅表现在外墙装修等直观表面，更要注重园区的文化氛围营造。61 3项目成本须合理控制，以保80、留市场波动时的降价应对空间。4 本项目的招商过程相对较长，可在项目规划设计定型后，迅速引入招商团队，启动招商和宣传推广工作，提高项目的招商效率。5加强企业内部管理，按照计划做好项目的进度管理、之亮管理和成本控制，考虑项目实际情况，可设置风险准备金。62 附件 708 号停车场管理细则 第一条 为了维护停车场内的秩序，确保停车场内的设备、设施和停放车辆的安全，规范停车场收费行为，特制定本规定。第二条 本规定适用于 708 号停车场。第三条 车场收费采取自动收费形式，外来人员离开时，采用微信或支付宝扫码支付后，系统自动放行。第四条 车场停放分临时停车和月保停车，临时停车按半小时计算停车费，以微信或81、支宝扫码支付，费用直接打入公司对公账户实时到账；月保停车需签订月租合同，以年为计，按规定提前预付当年停车费用。第五条 收费依据 广州市停车场条例 第六条 收费标准 1月保车：小型汽车 600 元/月；中大型车（车长超 8 米）700 元/月。不超 12 小时夜间停放车辆，小车月保 400 元/月，大车月保 500 元/月。2临保车：临保车收费计时单位为半小时，小型汽车 4 元/半小时，每天封顶 66 元；大中型车 5 元/半小时，每天封顶 88元。停车时长在 15 分钟（含 15 分钟）以内的，免于支付临时泊位使用费。63 消防车、救护车、应急抢险车、军警车辆以及法律、法规规定应当免收机动车停82、放服务的车辆，免于支付临时泊位使用费。第七条 车场管理权限 1车场一级管理权限设在区域公司财务部，主要监管下一级收款情况及账目与车辆出入情况。2车场直属基地设立二级管理权限，分车场管理人员（调配临时进出车辆、监管车场岗位职能）及财务人员（车场收款及账目核对）。3 车场岗位设立三级管理权限，申请经车场管理人员同意，处理车场各类应急处置。第八条 车位管理 本停车场按照划区域管理停车位：即住户区域、月保区域、工作人员区域。停车场管理严格落实合同对应编号、固定车位对应固定号、车辆号牌对应车位编号，按实际录入管理系统；708 号营区内物业租户可免费提供不超过两个小型车位。第九条 所有人员严禁酒后取车启动83、机动车辆并驾驶。第十条 停车场内应按消防要求设置、配备手提或便携灭火器等消防器材。第十一条 停车场和车行道路应做好停车位和行车线以及禁停、转弯、减速、禁鸣、限高等醒目标识。第十二条 车辆进场必须服从车管员的指挥，遵守停车场管 64 理规定，履行相关手续，按规定交纳费用。第十三条 外来人员停放好车辆后，必须上锁，车内贵重物品随身带走。若门窗未关好,致使车内物品遗失或损坏,停车场不负任何责任。第十四条 驾驶员、车辆使用人必须保持车场清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在车场内。第十五条 停车场内禁止洗车、修车、试车、练习。第十六条 任何人不得损坏停车场内消防、清洁、电器、供水等场地设施，如出现上述情况照84、价赔偿。第十七条 停车场由专职保管人员 24 小时值班，车管员负责指挥车辆整齐停放、存放、巡视、监护。第十八条 车管员每 1 小时或临时详细检查车辆的车况，发现车辆漏油、未关窗等情况应及时处理并通知车主，同时应在交接班记录本上做好记录，特殊情况报告值班领导处理。第十九条 车管员负责维护好停车场内清洁卫生，保持车场整洁。第二十条 意外事故的处理：1当车管员发现停车场内的车辆被盗或被损坏时，就立即通知车主，同时报告值班领导。2属撞车事故的，车管员不得放行肇事车辆，并保护好现场。3属酗酒或寻衅肇事而引发的砸车事故，车管员应立即制 65 止，并通过巡逻安全员通知车主，对造成的事故进行确认。4收费系统一旦停电，应通知出入口岗位当值人员，使用手动计费。然后立即使用紧急照明，保证各通道照明。第二十一条 违规停车处理 1冲杆处理：车辆进出车场冲杆导致升降杆损坏，赔偿车场损失 2000 元，同一车辆二次冲杆，作报警处理并赔偿相关损失。2常保车，月保车占用临时泊车位或其他租户车位处理：常保车、月保车占用临时泊车位或其他租户车位时，按照临保车当天封顶收费处理，多次违反，取消停车资格列入黑名单，并按照占用封顶收费原则补偿占用车位费用。3临保车、月保车跨车位停车处理：临保车、月保车跨车位停车，按双车位收费。