1、 XX综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目 可行性研究报告 二二二二二二年二月年二月 GDIECC XX综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目 目录第一章 总论.11 1.1 项目名称及建设单位.11.2 项目概况.6第二章 区域概况与项目建设的必要性.10 2.1 区域概况.102.2 项目的建设必要性.11第三章 需求分析与建设规模.18 3.1 项目地块现状分析.18 3.2 项目需求分析.18 3.3 XX综合保税区招商优势.20 3.4 项目建设规模.21 3.5 物业出租价格预测.23第四章 场址选择与建设条件.25 4.1 区域发展概况.254.2 地理位置.284.32、 建设场址.294.4 建设条件.31第五章 工程建设方案.37 5.1 设计原则.375.2 总图布置.375.3 竖向设计.435.4 建筑工程.445.5 结构工程.475.6 给排水及消防.48 GDIECC XX综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目 5.7 暖通工程.525.8 电气工程.545.9 通信工程.565.10 电梯工程.58第六章 海绵城市.596.1 编制依据.596.2 海绵城市设计指导思想.596.3 海绵城市规划建设总体思路.596.4 建设内容及规模.606.5 规划原则.606.6 海绵城市建设措施建议.60第七章 环境影响分析.637.1 环境保护标3、准.637.2 项目区域环境现状.647.3 环境污染物排放标准要求.657.4“三线一单”环境管理.657.5 建设期环境影响因素及对策措施.667.6 项目经营期环境影响因素及对策措施.697.7 环境影响分析结论.71第八章 节能.728.1 编制依据.728.2 能耗种类及能耗指标.738.3 节能措施.74第九章 绿色建筑.789.1 编制依据.278 GDIECC XX综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目 9.2 绿色建筑总体目标.789.3 绿色建筑评价.809.4 小结.90第十章 劳动安全卫生.9110.1 劳动安全.9110.2 卫生防疫.91第十一章 组织机构与项目4、管理.9211.1 组织机构.9211.2 项目管理.92第十二章 实施进度与工程招标.9712.1 实施进度计划.9712.2 工程招标.99第十三章 投资估算与资金筹措.10313.1 编制范围.10313.2 编制依据.10313.3 编制方法.10413.4 投资估算.10613.5 资金筹措.111第十四章 财务分析.11314.1 财务评价编制说明.11314.2 财务评价基础数据.11414.3 财务评价指标.117第十五章 社会评价.12015.1 项目对社会的影响分析.12015.2 项目与所在地互适性分析.3122 GDIECC XX综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项5、目 15.3 社会评价结论.123第十六章 风险分析.12416.1 项目的主要风险因素.12416.2 防范与降低风险的对策.125第十七章 研究结论与建议.12717.1 研究结论.12717.2 项目建议.128附图 1 A03-6 地块建筑平面、剖面图.129附图 2 B09-3 地块建筑平面、剖面图.130附表 1：营业收入及税金附加表.131附表 2：总成本费用表.132附表 3：还本付息表.133附表 4：利润及利润分配表.134附表 5：财务计划现金流量表.135附表 6：全投资现金流量表.137附表 7：资本金现金流量表.138附表 8：资产负债表.4139 GDIECC X6、X综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 第一章1总论 1.1 项目名称及建设单位1.1.1 项目名称 项目名称：XX综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目1.1.2 建设单位XX保税区临港建设有限公司1.1.3 编制单位 1、投资项目可行性研究指南（试用版）（计办投资200215单位名称：资信编号：发证机关：中国工程咨询协会。法人代表：蒋。1.1.4 编制依据号）；2、建设项目经济评价方法与参数（第三版）（国家发改委、建设部）；3、中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要；4、国务院关于促进综合保税区高水平开放高质量发展的若干意见（国发7、20193 号）；5、关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见；6、关于深化工业用地市场化配置改革若干措施的通知；7、广东省制造业高质量发展“十四五”规划；8、XX综合保税区控制性详细规划（报批中）；9、XX综合保税区条例（下简称条例）；GDIECC XX综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 10、XX综合保税区推动高水平开放高质量发展若干措施（试2行）；11、关于推进XX市“工改工”促进产业高质量发展的实施方案（征求意见稿）；12、XX综合保税区党委会会议纪要（第四十九期）；13、XX市城市总体规划（2002-2020）（2017 年修订）；14、XX市工业用地控制8、线划定方案（公示稿）；15、相关法律法规和技术规范；16、建设单位提供的相关技术资料。1.1.5 项目提出的理由与过程 2020 年 4 月 9 日，中共中央国务院印发关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见，要求深化要素市场化配置改革，促进要素自主有序流动，提高要素配置效率，进一步激发全社会创造力和市场活力，推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革，并提出深化产业用地市场化配置改革、鼓励盘活存量建设用地、完善土地管理体制。2021 年 3 月 11 日，十三届全国人大四次会议表决通过了中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要（下简称“十四五”规划）的9、决议。“十四五”规划提出，加快发展现代产业体系，巩固壮大实体经济根基，坚持把发展经济着力点放在实体经济上，加快推进制造强国、质量强国建设，促进先进制造业和现代服务业深度融合，强化基础设施支撑引领作用，构建实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的现代产业体系。2021 年 7 月 20 日，广东省人民政府办公厅印发关于深化工业用地市场化配置改革若干措施的通知，进一步深化工业用地市场化 GDIECC XX综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 配置改革，大力盘活存量工业用地，引导工业项目集聚发展，促进我3省工业经济高质量发展。2021 年 7 月 30 日，广东省人民政府10、发布的广东省制造业高质量发展“十四五”规划中提出，“十四五”时期，是推动制造业高质量发展的关键期，也是产业进入全面工业化的攻坚期、深度工业化的攻关期。以推动高质量发展为主题，强调坚持制造业立省不动摇；强调“两个立足”，立足于全面贯彻落实党和国家的重大战略部署以及省委省政府的重点工作要求，立足于着力解决制约广东制造业发展的痛点难点问题”；突出“三新要求”，科学把握新发展阶段，坚决贯彻新发展理念，服务构建新发展格局”。从国家及广东省层面可以看出，工业是国民经济的命脉，推动工业高质量发展，创建现代产业体系，是“十四五”乃至未来更长时间的发展主线。在工业强国的大背景下，XX市积极响应国家号召，提出坚定11、不移走“工业立市、产业强市”之路，但XX市工业用地短缺是制约XX工业发展壮大的瓶颈之一。一方面，工业用地在城镇建设用地中仅占 19.5%，工业用地成本居高不下；另一方面，现状产业集而不群，存在产业空间碎片化的情况，整合开发难度较大，部分工业用地还存在粗放利用和闲置浪费现象，每平方公里用地产出仍有较大提升空间。而且，近几年，在XX市城市化进程中，留下的工业用地普遍存在用地布局零散混杂、用地不集约、产出效益不高等问题，且在“三旧改造”过程中，房地产市场导向下“工改住”、“工改商”发展较热，而“工改工”动力不足，许多老工业用地通过三级改造的路线，摇身一变成了商住用地，XX市面临着工业用地不断萎缩的问12、题。为了解决工业用地问题，一方面，XX市划定工业用地红线，出 GDIECC XX综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 台了XX市工业用地控制线划定方案（公示稿），划定以国土空间总体规划确定的重大产业平台、重点片区及产业集聚区为基础，把现状工业基础较好、集中成片、符合国土空间规划要求的用地，规划新增连片工业用地、重点工业项目意向用地，以及其他对未来国民经济和产业发展有重大保障作用的工业发展备用地划入工业用地控制线内。方案划定的全市工业用地控制线规模为 160.50 平方公里，控制线内的工业用地将会实行严格保护，不得调整为其他非工业用途，严格控制工业用地红线。另一方面，XX市进13、行工业用地改革，2022 年 1 月 26 日出台了关于推进XX4市“工改工”促进产业高质量发展的实施意见，加大力度优化提升用地存量，加快推进低效产业用地再利用。2022 年 2 月 8 日，市委、市政府在金平工业园柏亚产业城召开汕头市“工改工”现场推进会，部署推进全市“工改工”工作，进一步盘活低效产业用地，拓展产业发展空间，为XX走好“工业立市、产 业强市”之路提供强有力的要素支撑。在此实施意见号召下，XX综合保税区拟启动“工改工”多功能厂房建设项目。GDIECC XX综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 图1.1-1 XX5市工业用地控制线划定方案 1.1.6 项目公益14、性根据国务院关于促进综合保税区高水平开放高质量发展的若干意见（国发20193 号文）的要求，加快综合保税区创新升级，打造对外开放新高地，推动综合保税区发展成为具有全球影响力和竞争力的加工制造中心、研发设计中心、物流分拨中心、检测维修中心、销售服务中心。XX市积极响应国发20193 号文的政策要求，整合XX保税区和XX保税物流中心，申报设立综合保税区。2020 年 4 月国务院正式批复设立XX综合保税区。“工改工”项目积极响应国家政策文件要求，改造并盘活综合保税区内的两块闲置地块，改造成新型工业和创新研发功能用地，既符合国家对综合保税区的目标定位，又符合XX综合保税区的用地规划，释放了区内产业空15、间，弥补了区内空间不足 GDIECC XX综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 6的问题，同时使存量工业用地更能集约化利用，推动XX综合保税区高水平开放高质量发展，构建良好的营商环境，有利于实现更大的社会效益，具有明显的公益性质。通过实施“工改工”项目，为引进保税维修、保税研发、跨境电商等新业态项目落地提供空间保障，推动汕 头综保区打造全市“工业立市，产业强市”新标杆。1.2 项目概况1.2.1 项目位置 本项目位于XX综合保税区 A03-6 地块和 B09-3 地块，项目总占地面积约 21989.70 平方米。其中：A03-6 地块占地面积约 7533.40 平方米，位于16、综合保税区南部，西侧毗邻广平路，南侧为通洋一街，北侧为通洋二街，东侧为广通路。B09-3 地块占地面积约 14456.30 平方米，位于综合保税区中部的广顺路与安洋路交叉口，西侧毗邻广顺路，北侧毗邻安洋路，东侧毗 邻广平路，南侧为在建新东方厂房。项目位置详见下图。GDIECC XX综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 7 图1.2-1 项目位置示意图 1.2.2 功能定位 1、A03-6 地块建筑物主要作为高新科技产研中心，构建从孵化器、加速器、科创产业总部、技术共享中心到展示中心的全周期产研平台。2、B09-3 地块建筑物主要为基础产业提供所需的厂房空间，引入加工制造类产17、 业。GDIECC XX综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 1.2.3 8建设内容和规模XX综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目总占地面积21989.7，计划拆除地块上原有建筑物，主要建设：新建厂房总建筑面积为 83216，其中 A03-6 地块建设高新技术厂房 1 栋，建筑面积为 32680，B09-3 地块建设通用厂房 1 栋，建筑面积为 50536；建设厂区内道路、停车场、绿化工程，室外照明工程等配套工程。1.2.4 项目总投资及资金筹措 经估算，本项目总投资 32028.78 万元，其中工程费用为 23656.42 万元，工程建设其他费用 5129.33 万18、元（其中勘察费 94.63 万元，设计费 655.87 万元、工程监理费 280.95 万元），基本预备费 1340.33 万元及建设期利息 1902.70 万元。本项目资金来源由财政统筹安排。1.2.5 实施进度 32 个月,其中，本项目根据现行的建设程序，项目总体建设周期为前期工作 7 个月，施工工期 25 个月。1.2.6 主要技术经济指标 项目主要技术经济指标表 表1.2-1 序号 项目 单位 指标 备注 总建设内容 1 总占地面积 21989.7 32.98 亩 2 建筑占地面积 8831 3 总建筑面积 83216 4 计容总建筑面积 80704 4 不计容总建筑面积 2512 519、 停车位 2630 A03-6 地块建设内容 1 总用地面积 7533.4 11.3 亩 2 总建筑面积 32680 3 计容建筑面积 30168 4 不计容建筑面积 2512 地下车库 2512 GDIECC XX综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 9序号 项目 单位 指标 备注 5 绿地率%10 20%6 1.0FAR容积率4.004.0 7 建筑密度%33.4%30%8 基底面积 2514 9 最大建筑高度m 55 80m 10 最大建筑层数 层12 11 停车面积 11.1 其中地面停车 118 计容面积10%11.2 地下车库 2512 B09-3 地块建设内容20、 1 总用地面积 14456.30 21.68 亩 2 总建筑面积 50536 3 计容建筑面积 50536 4 不计容建筑面积 0 地下车库 0 5 绿地率%10 20%6 1.0FAR容积率3.504.0 7 建筑密度%43.7%30%8 基底面积 6317 9 最大建筑高度m 41 80m 10 最大建筑层数 层8 GDIECC XX综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 第二章10区域概况与项目建设的必要性 2.1 区域概况2.1.1 XX综合保税区简介 XX综合保税区位于XX市中心城区南区，1993 年 1 月经国务院批准设立XX保税区；2020 年 3 月经国务院21、批准整合升级为XX综合保税区，规划面积 2.69 平方公里，是粤东地区现有唯一的海关特殊监管区域，功能主要是发展保税加工、保税物流、保税服务等业务，享有“免证、免税、保税、退税”政策，是对外开放程度最高、运作机制最便捷、政策最优惠的经济区域之一。XX综合保税区毗邻广澳深水港、疏港大道、深汕高速公路以及正在规划建设中的疏港铁路，交通区位优势明显。2.1.2 区域规划 区域用地由海关监管用地、外围控制用地和生活配套用地组成。海关监管用地按功能目标规划为仓储区、加工区及金融商贸区；外围控制用地位于广达大道西侧，生活配套用地分别在保税区北端、东端和河渡，规划建设综合性商业街区、商住区以及旅游度假区。222、.1.3 产业布局 目前全区已形成以动力设备、功能膜、生物医药等为主导的加工制造业，以一般贸易、仓储物流、出口复进口等为主导的外贸物流业，以产业孵化、金融服务等为主导的服务业。2.1.4 发展目标XX综合保税区将坚决贯彻习近平总书记关于构建国内国际双循环相互促进的新发展格局的重要指示精神，充分发挥“综合保税区+跨境电商综试区+华侨试验区+自贸区（政策复制）”四区政策叠加优势，统筹国际国内两个市场，不断扩大外贸进出口规模，培育发展贸 GDIECC XX综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 易新业态新模式，着力打造具有全球影响力和竞争力的加工制造中心、研发设计中心、物流分拨中心23、检测维修中心、销售服务中心等“五11大中心”，努力构建粤东地区开放型经济新高地。2.2 项目的建设必要性 1、项目建设符合要素市场化配置改革，是国家加快发展现代产业体系，建设高质量制造强国的需要。2020 年 4 月 9 日，中共中央国务院印发关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见，要求深化要素市场化配置改革，促进要素自主有序流动，提高要素配置效率，进一步激发全社会创造力和市场活力，推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革，并提出深化产业用地市场化配置改革、鼓励盘活存量建设用地、完善土地管理体制。2021 年 3 月 11 日，十三届全国人大四次会议表决通过了中华人民共和国国民经济和24、社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要（下简称“十四五”规划）的决议。“十四五”规划提出，加快发展现代产业体系，巩固壮大实体经济根基，坚持把发展经济着力点放在实体经济上，加快推进制造强国、质量强国建设，促进先进制造业和现代服务业深度融合，强化基础设施支撑引领作用，构建实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的现代产业体系。2020 年，中国工业增加值达到 31.3 万亿元人民币，约是美国的1.5 倍，接近美国、德国、日本三国工业增加值总和。在 500 种主要工业品中，中国有 220 多种产量位居全球第一，世界 230 多个国家和地区都能见到“中国制造”的身影，中国已成为名副25、其实的“世界工厂”。虽然我国已经基本实现工业化，但还没有全面实现工业化，这意味着 GDIECC XX综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 我国还不是工业制造强国。全面实现工业化，把我国建设成为工业制造强国，是未来我国工业发展的使命和方向。要实现工业强国，首先要解决土地要素市场化配置问题，扩大工业用地，同时盘活现有的工业用地，实现工业用地集约化利用，提升工业用地产出水平，助力工12业强国目标的实现，加快发展现代产业体系。本项目的建设符合关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见，有利于盘活XX市存量建设用地、完善土地管理体制，解决XX市工业用地不足的问题，集约化利用现有工26、业用地，助力现代产业体系的发展，推进制造强国、质量强国建设，是“十四五”规划的题中之义。所以项目建设符合要素市场化配置改革，是国家加快发展现代产业体系，建设高质量制造强国的需要。2、项目建设是进一步深化工业用地市场化配置改革，促进广东省工业经济高质量发展的需要。为贯彻落实党中央、国务院关于推进要素市场化配置改革的决策部署，进一步完善工业用地供应机制，2020 年 7 月 20 日广东省印发了关于深化工业用地市场化配置改革的若干措施。文件提出了大量深化工业用地改革的措施，包括高效配置新增工业用地、大力盘活存量工业用地等。其中大力盘活存量工业用地的举措包括：（1）多措并举盘活存量工业用地。鼓励各地27、采取统一收储后出让、引导企业协议转让、“三旧”改造等多种方式整理工业用地，拓宽工业用地供给渠道。支持各地采取清理腾挪、强化整合等方式加大存量国有工业用地收储力度，支持建设一批承载大项目、大产业、大集群的专业化园区、省产业园等工业集聚区。（2）降低“工业改工业”门槛。2009年 12 月 31 日前已建设使用，规划用途为工业，且确需实施升级改造的现状工业用地，可按规定纳入“三旧”改造标图建库范围，不受上 GDIECC XX综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 盖物占地比例限制。上述用地无合法用地手续的，可按照“三旧”改造政策完善用地手续，但在土地有偿使用合同中必须明确约定将工28、业13用地改变为其他经营性用途的，由政府无偿收回土地使用权。2021 年 7 月 30 日，广东省人民政府发布的广东省制造业高质量发展“十四五”规划中提出，“十四五”时期，是推动制造业高质量发展的关键期，也是产业进入全面工业化的攻坚期、深度工业化的攻关期。以推动高质量发展为主题，强调坚持制造业立省不动摇；强调“两个立足”，立足于全面贯彻落实党和国家的重大战略部署以及省委省政府的重点工作要求，立足于着力解决制约广东制造业发展的痛点难点问题”；突出“三新要求”，科学把握新发展阶段，坚决贯彻新发展理念，服务构建新发展格局”。本项目积极响应了广东省关于深化工业用地市场化配置改革的若干措施，进行“工改工29、”，盘活存量工业用地，从而有利于促进XX市工业高质量发展，符合广东省制造业高质量发展“十四五”规划。所以项目建设是进一步深化工业用地市场化配置改革，促进广东省工业经济高质量发展的需要。3、项目建设是解决XX市工业用地短缺，实现工业用地集约化利用并提升工业用地产出的需要。在工业强国的背景下，XX市提出了坚定不移走“工业立市、产业强市”之路。XX作为粤东中心城市，本身有一定的工业基础，但仍存在不少短板。XX规上工业企业体量小，三大支柱产业技术含量不高，创新发展布局不均衡，产业集群效应不强，缺少大型骨干企业和重大产业项目等现状，使得工业发展缺乏核心竞争力。同时，缺乏大型骨干企业带动引领，也是XX振兴30、产业的一大短板。XX要实现产业强市，应该支持细分行业龙头企业增资扩产，推动优势产业向上 GDIECC XX综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 下游延伸，逐步形成完善的产业链。此外，XX工业发展平台分散，存在要素配置不优的问题。未能很好统筹土地、财力、政策、人才等各种资源，因此难以形成具有强聚力的产业集群，也难以融入国内外14市场双循环的新格局。XX市产业发展要形成完整的链条，工业用地是关键。但长期以来XX市工业用地紧张和土地低效利用等问题一直制约着XX市工业产业提速发展。一方面，工业用地在城镇建设用地中仅占 19.5%，工业用地成本居高不下；另一方面，现状产业集而不群，存31、在产业空间碎片化的情况，整合开发难度较大，部分工业用地还存在粗放利用和闲置浪费现象，每平方公里用地产出仍有较大提升空间。而且，近几年，在XX市城市化进程中，留下的工业用地普遍存在用地布局零散混杂、用地不集约、产出效益不高等问题，且在“三旧改造”过程中，房地产市场导向下“工改住”、“工改商”发展较热，而“工改工”动力不足，许多老工业用地通过三级改造的路线，摇身一变成了商住用地，XX市面临着工业用地不断萎缩的问题。对于工业用地短缺的问题，XX市明确指出要在土地增量和存量两个方面同时用力。通过谋划拓展用地增量、优化提升用地存量，能够为工业高质量集聚集约发展提供更有力保障。在提升用地增量方面，XX市的32、华侨试验区东海岸新城属于围海而成的土地，是增量土地的重要片区，同时该地区诞生了首宗新型产业用地（M0），新型产业用地（M0）是指融合研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产、生产性咨询服务等创新型产业功能以及相关生产服务、行政办公及生活服务配套设施的用地。相比起传统工业用地，新型产业用地（M0）土地的容积率提高，有利于解决土地紧张与产业保障的矛盾。而新型产业用地（M0）作为一种招商载体，最大的目的是满足产业发展需要，GDIECC XX综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 15促进产业结构调整。在优化存量用地方面，XX市划定工业用地红线，出台了XX市工业用地控制线划定方案（公33、示稿），划定以国土空间总体规划确定的重大产业平台、重点片区及产业集聚区为基础，把现状工业基础较好、集中成片、符合国土空间规划要求的用地，规划新增连片工业用地、重点工业项目意向用地，以及其他对未来国民经济和产业发展有重大保障作用的工业发展备用地划入工业用地控制线内。方案划定的全市工业用地控制线规模为 160.50 平方公里，控制线内的工业用地将会实行严格保护，不得调整为其他非工业用途，严格控制工业用地红线。另外，XX市进行工业用地改革，2022 年 1 月 26 日出台了关于推进XX市“工改工”促进产业高质量发展的实施意见，加大力度优化提升用地存量，加快推进低效产业用地再利用。2022 年 2 34、月8 日，市委、市政府在金平工业园柏亚产业城召开XX市“工改工”现场推进会，部署推进全市“工改工”工作，进一步盘活低效产业用地，拓展产业发展空间，为XX走好“工业立市、产业强市”之路提 供强有力的要素支撑。所以项目建设是解决XX市工业用地短缺，实现工业用地集约化利用并提升工业用地产出的需要。4、项目建设是推动XX综合保税区高水平开放高质量发展，构建良好的营商环境的需要。XX综合保税区位于XX市中心城区南区，1993 年 1 月经国务院批准设立XX保税区；2020 年 3 月经国务院批准整合升级为XX综合保税区，规划面积 2.69 平方公里。XX综合保税区是广东省继广州白云机场综合保税区、深圳盐35、田综合保税区、珠海高栏港综合保税区（在建）、东莞虎门港综合保税区之后的第 5 个综合保税区，也是粤东首 GDIECC XX综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 16 个综保区，是粤东地区现有唯一的海关特殊监管区域，功能主要是发展保税加工、保税物流、保税服务等业务，享有“免证、免税、保税、退税”政策，是对外开放程度最高、运作机制最便捷、政策最优惠的经济区域之一。XX综合保税区毗邻广澳深水港、疏港大道、深汕高速公路以及正在规划建设中的疏港铁路，交通区位优势明显。2019 年 1 月，国务院发布了关于促进综合保税区高水平开放高质量发展的若干意见（国发20193 号），明确了综合保36、税区发展的指导思想、基本原则、发展目标、主要任务等。在国务院政策的指导下，2020 年 9 月 1 日，汕头市印发了汕头综合保税区推动高水平开近年来，汕头综合保税区坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实省委、市委有关工作部署和要求，在汕头海关的大力支持下，突出保税功能、做大保税主业，努力实现高水平开放高质量发展。一是大力发展保税加工。推动产业智能化、高端化，打造区域加工制造中心。目前，全区规上工业企业中，高新技术企业占比达 80%。二是大力发展保税物流。加快建设宝能物流、康泽药业、宏辉果蔬等一批物流平台项目，对接国内外市场，促进贸易由分散型向集聚型发展，打造区域物流分拨中心37、。三是大力发展保税服务。以跨境电商、保税新零售等外贸新业态为主导，打造区域销售服务中心。2020年6月粤东首单跨境电商网购保税进口业务在汕头综合保税区落地后，跨境电商业务得到蓬勃发展。四是发挥辐射带动作用。以综合保税区为核心区，整合周边产业用地以及广澳港区，通过整体规划布局，产业协同，提升区域产业的协同发展水平和联动效应，辐射带动周边区域，推动区域一体化发展，谋划向自由贸易区转型。放高质量发展若干措施（试行），进一步明确了对汕头综合保税区的扶持和激励措施，有效解决了原保税区研发企业减负增效的问题，GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 17 优化了对入区企业38、信用等级评定程序，将有利于推动跨境电商保税进出口业务全面发展。2021 年 9 月，汕头市第十四届人民代表大会常务委员会第五十六次会议通过了汕头综合保税区条例，条例第十四条明确指出综保区可以探索通过市场化机制盘活存量土地和低效产业用地。引导区内企业通过节余土地转让、节余房屋转租等市场化方式自主退出低效产业用地，引入优质产业项目。对综保区内已供未建的国有建设用地，管委会应当督促指导受让人按照有关规定优化项目方案、加快开发建设，依法及时处置闲置土地。本项目积极响应条例要求，改造并盘活综合保税区内的两块闲置地块，建设标准厂房，引入新的产业，推动综保区进一步发展。所以项目建设是推动汕头综合保税区高水平39、开放高质量发展，构建良好的营商环境的需要。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 18 第三章 需求分析与建设规模 3.1 项目地块现状分析 本项目涉及“工改工”的地块有两个：A03-6 地块及 B09-3 地块。A03-6 地块现状为仓储用地。地块上有几座单层独立建筑物，框架结构，总面积约 2400 平方米；B09-3 地块现状为仓储用地，地块上有两座建筑物，均为框架结构，总建筑面积约 13000 平方米。两个地块目前厂房均处于废弃闲置状态，周边杂草丛生，严重浪费了存量工业用地，且现状地块厂房建设为一层或三层，建筑容积率较低，不利于工业用地的集约化利用。根40、据目前“工改工”政策，两个地块现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市整体规划的实施，所以应予以拆除重建，将原有地块改造成集研发、创意、设计、中试、检测、生产等于一体的创新型产业用地。图3.1-1 项目地块现状图 3.2 项目需求分析（一）规划需求分析 根据汕头综合保税区控制性详细规划的描述，汕头综保区的功能定位为以出口加工为基础，以保税物流为重点，以国际贸易为导GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 19 向，以转口贸易和商品展示为补充，把汕头综保区建成汕头现代临港工业、物流业和出口加工业的核心功能区。（二）政策性41、需求分析 按照 2021 年 9 月 28 日汕头市第十四届人民代表大会常务委员会第五十六次会议通过的汕头综合保税区条例规定，汕头综保区应当根据功能定位开展精准招商，鼓励和引导企业发展新技术、新产业，发展跨境电商、保税研发、市场采购、服务外包、融资租赁、全球维修等外贸新业态、新模式，打造加工制造中心、研发设计中心、物流分拨中心、检测维修中心、销售服务中心。（三）城市发展需求分析 工业在汕头 GDP 中占比最大，也是对 GDP 增长贡献率最大的产业。但目前汕头市金平区和龙湖区工业用地已基本摆满，可供产业拓展的空间非常狭小，一直制约着全市工业产业提速发展；其次，工业用地难是制约汕头工业发展壮大的瓶42、颈之一。一方面，工业用地在城镇建设用地中仅占 19.5%，工业用地成本居高不下。另一方面，现状产业集而不群，存在产业空间碎片化的情况，整合开发难度较大。部分工业用地还存在粗放利用和闲置浪费现象，每平方公里工业增加值仍有较大提升空间。另外，仍然存在产业层次偏低、自主创新动力不足、发展质量和效益水平偏低等问题，破解难题迫在眉睫。而汕头综合保税区是汕头市产业、制造业新的发展方向，目前我市正加大统筹和推进力度，全力谋划拓展用地增量，优化提升用地存量，大力增加高端产业的有效供给，推动产业各细分领域转型升级，推进以科技创新为核心的全面创新，为我市工业高质量集聚集约发展提供有力保障。GDIECC 汕头综合保43、税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 20 3.3 汕头综合保税区招商优势 汕头综合保税区有五大优势，分析如下：1、区位优势：汕头综合保税区地处汕头临港经济区、华侨试验区两大平台的重叠交汇处，享有多个区域的政策叠加；毗邻港口，与全国沿海主枢纽港之一的广澳深水港直线距离仅 800 米，有利于通过区港联动，实现跨境快速通关；毗邻疏港大道、深汕高速公路以及正在规划建设中的 350 公里时速沿海高铁、疏港铁路等，交通区位优势明显。2、功能优势：汕头综合保税区主要具备保税加工、保税物流、保税服务等功能。保税加工方面：区内生产企业可从事国外进口原材料保税加工后出口(或销往国内)，或从国内采购44、原材料入区退税后加工出口。保税物流方面：可为区内外进出口企业在采购原材料、产品销售过程中提供货物保税状态下的仓储、配送、增值加工、国际中转、出口进口复出口等物流服务。保税服务方面：企业可从事与保税加工、保税物流等相关的研发设计、产品测试、售后维修、设备租赁等服务业务。3、政策优势：汕头综合保税区享有“免征、免税、保税、退税”政策，是对外开放程度最高、运作机制最便捷、政策最优惠的经济区域之一。汕头综合保税区享受综合保税区相关税收和外汇管理政策，具备“入区退税”政策功能，并适用关于促进综合保税区高水平开放高质量发展的若干意见 提出的 21 条优惠便利政策措施和 中共海关总署委员会关于印发海关支持综45、合保税区发展措施的通知提出的6 条优惠措施。汕头已获批为跨境电商零售进出口试点城市，综合保税区内企业开展跨境电商网购保税进出口业务可以享受相关优惠政策。2020 年 6 月 18 日，粤东首单跨境电商网购保税进口业务在汕头GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 21 综合保税区落地。4、空间优势：汕头综合保税区具有其它区域无法比拟的发展空间优势。在区内，积极开展土地清理回收以及低效用地再利用工作，拥有一定的工业、仓储用地可供出让。在区外，汕头市委、市政府已在综保区周边划定了 4.95 平方公里土地，作为综保区的产业配套、生活配套、商业服务配套用地，下来也可实46、现分批出让。同时，市委市政府以综保区和广澳港区为核心区，正整合周边产业用地，通过整体规划布局，产业协同，提升区域产业的协同发展水平和联动效应，推动区区域一体化发展。5、营商环境优势：汕头综合保税区坚持“重商、亲商、安商、富商”的理念，积极打造法治化国际化便利化营商环境。海关、税务、市场监管、公安等机构和银行均驻区办公，建设行政服务办事大厅，将企业生产、经营全过程所需服务事项进行全面整合，为企业提供“一站式”政务服务。一直以来，保税区始终致力于优化办事流程，精简办事环节，不断提高行政办事效率。例如在商事登记方面，企业在资料齐全的情况下，完成注册登记最快只需要 0.5 个工作日；企业通关方面，在海47、关总暑金关二期和单一窗口的基础上，积极开发契合当前主流业务发展配套的相关辅助系统，包括跨境电商、区区流转、保税展示和陆路跨境快速通关等系统，实现进口货物整体通关时间不超过8 小时。同时，还制订了汕头综合保税区推动高水平开放高质量发展若干措施，从促进有效投资、鼓励规模发展、推动高端化发展、支持新业态发展、鼓励金融创新发展、推动贸易便利化等方面帮助企业实现更好发展。3.4 项目建设规模 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目规划总用地面GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 22 积 32.98 亩，即 21989.7 平方米，总建筑面积为 83216m48、2。A03-6 地块用地面积 11.3 亩（7533.40m2），建筑基底面积 2514m2，总建筑面积 32680m2，计容总建筑面积 30168m2，不计容总建筑面积2512m2，容积率 4.00，建筑密度 33.4%，绿地率 10%，最大建筑高度55m，最大建筑层数为 12 层，另有地下车库 2512m2，地面停车 118m2。B09-3 地块用地面积 21.68 亩（14456.30m2），建筑基底面积 6317m2，总建筑面积 50536m2，计容总建筑面积 50536m2，不计容总建筑面积0m2，容积率 3.50，建筑密度 43.7%，绿地率 10%，最大建筑高度 41m，最大建筑49、层数为 8 层，主要建筑物为厂房。项目主要建设内容及规模见表 3.3-1。项目建设内容及规模表 表3.4-1 序号 项目 单位 指标 备注 总建设内容 1 总占地面积 21989.7 32.98 亩 2 建筑占地面积 8831 3 总建筑面积 83216 4 计容总建筑面积 80704 4 不计容总建筑面积 2512 5 停车位 2630 A03-6 地块建设内容 1 总用地面积 7533.4 11.3 亩 2 总建筑面积 32680 3 计容建筑面积 30168 4 不计容建筑面积 2512 地下车库 2512 5 绿地率%10 20%6 容积率 4.00 1.0FAR4.0 7 建筑密度%50、33.4%30%8 基底面积 2514 9 最大建筑高度 m 55 80m 10 最大建筑层数 层 12 11 停车面积 11.1 其中 地面停车 118 计容面积10%11.2 地下车库 2512 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 23 序号 项目 单位 指标 备注 B09-3 地块建设内容 1 总用地面积 14456.30 21.68 亩 2 总建筑面积 50536 3 计容建筑面积 50536 4 不计容建筑面积 0 地下车库 0 5 绿地率%10 20%6 容积率 3.50 1.0FAR4.0 7 建筑密度%43.7%30%8 基底面积 63151、7 9 最大建筑高度 m 41 80m 10 最大建筑层数 层 8 3.5 物业出租价格预测 1、B09-3 地块厂房出租价格预测 根据市场调查法从各类厂房价格信息网站（中工招商网、58、久久厂房网）得来的数据，汕头市厂房租金在 7.5-22 元/月的区间内，考虑到项目毗邻疏港大道、深汕高速公路以及正在规划建设中的 350公里时速沿海高铁、疏港铁路等，交通区位优势明显，以及本项目的配套规划优化普通的工业用地项目，建议本项目厂房出租价格按 25元/(月)，价格增长率按 2%考虑。汕头市厂房出租价格概况表 表3.5-1 序号 区域 租金（元/月）1 龙湖区 16 2 金平区 22 3 澄海区 8 52、4 濠江区 15 5 潮阳区 21 6 潮南区 7.5 数据来源：久久厂房网等 2、A03-6 地块高新科技产研中心出租价格预测 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 24 在 A03-6 地块高新技术厂房打造高新科技产研中心，高新科技产研中心出租主要参考汕头市的办公租金，根据市场调查法从各类商业出租网站（如全国房价行情网）得来的数据，周边有参考价值的办公出租价格较少，对标汕头市区出租价格，其出租价格在 13.2-41.1 元/月的区间内。项目高新科技产研中心的出租价格按 30 元/月，价格增长率按 2%考虑。汕头市办公出租价格概况表 表3.5-2 序号 53、区域 租金（元/月）1 龙湖区 41.1 2 金平区 32.7 3 澄海区 13.2 4 高新区 36.9 数据来源：全国房价行情网等 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 25 第四章 场址选择与建设条件 4.1 区域发展概况 4.1.1 汕头市概况 汕头市位于广东省东部，韩江三角洲南端，北接潮州，西邻揭阳，东南濒临南海，地处环珠三角地区和海西经济区交汇处，境内韩江、榕江、练江三江入海，大陆海岸线长 217.7 公里，海岛岸线长 167.37公里，有大小岛屿 82 个。现辖范围包括金平、龙湖、澄海、濠江、潮阳、潮南 6 个区和南澳县。全市总面积 219954、 平方公里，截止 2020 年年末，汕头户籍人口 575.56 万人。图4.1-1 汕头市地理区位图 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 26 图4.1-2 汕头市行政区划图 汕头是中国首批四大经济特区之一、世界潮人大都会、全国著名侨乡，同时是粤东、赣东南、闽西南的交通枢纽、货物进出口岸和商品集散地，也是东南沿海现代化港口城市、粤东地区中心城市。面对严峻复杂的国际形势，汕头市科学统筹疫情防控和经济社会发展，坚定不移走“工业立市、产业强市”之路，全力做好“六保”“六稳”各项工作，全年经济持续恢复，发展韧性和活力不断增强。2021 年，汕头市实现地区生产总值55、（初步核算数）2929.87 亿元，比上年增长 6.1%，两年平均增长 4.0%。其中，其中，第一产业增加值为 125.05 亿元，同比增长 2.1%，两年平均增长 1.0%；第二产业增加值为 1412.56 亿元，同比增长 4.3%，两年平均增长 3.4%；第三产业增加值为 1392.25 亿元，同比增长 8.5%，两年平均增长 5.0%。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 27 图4.1-3 2015-2020 年汕头地区生产总值及增长速度 2021年，汕头地方一般公共预算收入146.32亿元，同比增长2.0%，两年平均增长 2.9%。其中，税收收入56、同比增长 3.7%，两年平均增长2.1%。地方一般公共预算支出同比下降 4.1%，两年平均增长 2.9%。2021 年，随着亚青会场馆及相关配套工程、雨污分流工程、高速公路、主要市政道路改造等大型基础设施建设项目相继完工，投资增速逐步回落，全年同比下降 25.3%。其中，基础设施投资仍保持较大规模，全市基础设施投资近六百亿元。房地产开发市场呈现低开高走、施工规模扩大、商品房销售持续向好、企业到位资金充足等良好态势，房地产开发投资额同比增长 6.5%，两年平均增长 19.3%，新开工大项目支撑作用明显，投资规模超 10 亿元的新入库项目 9 个，合计完成投资占全部开发投资比重 28.8%。商品房57、销售面积同比增长 29.7%，两年平均增长 13.8%。2021 年，汕头外贸进出口 753.6 亿元，同比增长 10.6%，两年平均增长 12.0%。其中，出口 601.2 亿元，同比增长 10.8%，两年平均增长 13.8%；进口 152.4 亿元，同比增长 9.5%，两年平均增长 5.6%。主2097.48 2368.16 2503.08 2687.28 2730.58 2929.87 8.6%9.1%6.9%6.1%2.0%6.1%0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2016 2017 2018 201958、 2020 2021 单位：亿元 生产总值 增长率 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 28 要出口美国和东盟，占全市出口额近四成。从出口主要商品数据看，机电产品、高新技术产品、服装及衣着附件快速增长，分别同比增长26.6%、21.1%、20.0%，家具及其零件大幅增长 111.0%，但玩具出口同比下降 21.1%。从进口主要商品数据看，进口前五位商品依次是煤及褐煤、农产品、初级形态的塑料、机电产品和食品。4.2 地理位置 汕头综合保税区位于汕头市中心城区南区，地处汕头临港经济区、华侨试验区两大平台的重叠交汇处，与全国沿海主枢纽港之一的广澳深水港直线距离59、仅 800 米，毗邻疏港大道、深汕高速公路以及正在规划建设中的 350 公里时速沿海高铁、疏港铁路等，交通区位优势明显。根据批复文件，汕头综合保税区整合原汕头保税区和原汕头保税物流中心，四至范围为东至后江湾海岸线、南至广澳街道、西至广达大道、北至规划道路，规划面积 2.69 平方公里。图4.2-1 汕头综合保税区区位图 汕头市 综合保税区 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 29 4.3 建设场址 4.3.1 选址原则 1、工程地质和水文地质应较好；2、周边交通、供电、给排水等市政设施应较完备，宜邻近城市主要道路，基地道路应与城市道路连通；3、节约用地，60、符合相关发展规划。4.3.2 拟选场址 本项目位于汕头综合保税区 A03-6 地块和 B09-3 地块，项目总占地面积约 21989.70 平方米。其中：A03-6 地块占地面积约 7533.40 平方米，位于综合保税区南部，西侧毗邻广平路，南侧为通洋一街，北侧为通洋二街，东侧为广通路；B09-3 地块占地面积约 14456.30 平方米，位于综合保税区中部的广顺路与安洋路交叉口，西侧毗邻广顺路，北侧毗邻安洋路，东侧毗邻广平路，南侧为在建新东方厂房。项目位置详见下图。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 30 图4.3-1 项目位置示意图 4.3.3 场地61、情况 本项目用地现状存在废弃的旧厂房、旧仓库。其中 A03-6 地块内废弃的旧厂房、旧仓库为单层，建筑面积 2400 平方米，B09-3 地块现状为两座废弃的旧厂房、旧仓库，建筑面积 13000 平方米。两地块现状建筑结构均为框架结构。本项目建设前将此部分废弃的厂房、仓库将进行拆除和规整。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 31 图4.3-1 A03-6、B09-3 地块场址现状图 4.4 建设条件 4.4.1 自然条件 1、地形、地貌 汕头综合保税区临近濠江区，地处广东省东部沿海。在大地构造上，位于东亚新华夏系第二复式隆起带的东南侧与南岭东西向构造带南62、部东段之交接地段。3 种沉降物泻湖相沉积分布在达濠、河浦沿海。沉积物颜色较暗，成分复杂，含大量的海相或半咸水生物贝壳等。泻湖原是古海湾的一部分，后因砂堤或砂洲发育而封闭海湾，再受人工改造，海水排出变成良田或盐田。区域海水盐度大，是主要的产盐区，有青洲、河渡、青篮、马滘、华里、钱塘、华新等盐田。2、气候 区域属南亚热带海洋性季风气候温和、湿润，雨量充沛、光照充足，四季常青，多风易旱。（1）气温 区域年平均气温 21.5，年际变化为 20.9-22.1，变幅 1.2。常年最冷月在 1 月或 2 月，年平均温 13.9；最热月在 7 月或 8 月，年平均温 28.1。春暖早，冬寒迟。历年极端最高气温63、 38，极端最GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 32 低气温 2.6。（2）日照 年平均日照总时数 2128 小时，7-10 月是一年中日照时数最多的时段，全年月平均日照时数最多在 7 月，为 261.5 小时；2-4 月是一年中日照时数最少的时段，全年月平均日照时数最少在 2 月，为 100.2小时。（3）降水 年平均降水量 1593 毫米，历年 4-9 月汛期降水量平均 1228.8 毫米，占全年降水量的 80以上。低山丘陵年平均降水量 1701 毫米。历年平均降水量日数 129 天。（4）风况 区域风向随季节转变明显。历年 1-4 月、10-1264、 月盛行东北季风，6-8 月盛行西南季风，5 月及 9 月为东北风与西南风过渡季节。年平均出现 6 级以上大风 4 次，历年各月平均风速在 2.9-3.7 米秒之间。（5）雷暴 年平均雷暴日数在 60 天以下，4-9 月的雷暴日数占全年的 90以上，6-7 月雷暴日数最多，常年雷暴初日在 3 月上、中旬，终日在 10月中、下旬。（6）雾 历年雾日 7-24 天，常年 3 月的雾日最多，8 月雾最少。（7）潮汐 区域附近海域的潮汐现象，属不规则半日潮、每天先后出现两次高潮和两次低潮，相邻两次高潮或低潮的潮位不等，涨落潮时也不等。在一月之内，每日潮位基本随地球与月球、太阳所处相对位置的变动而变。在65、正常情况下，阴历每月朔望后的初三、十八为涨落最大的大GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 33 潮期，俗称“初三流，十八水”。初九、二十三上下弦时为涨落最小的小潮期。一年中各月份的高低潮位也有差别，最高潮位一般出现在9、10、11 月（阴历八、九、十月），最低潮位在 6、7 月。因此，沿海人民称九月初三的大潮为“潮父”，十月初四的大潮为“潮母”。3、工程地质条件 本项目尚未有地勘资料，工程地质参考项目区域周边地质条件，具体条件如下：（1）区域地质构造 区域新华夏系构造较发育，东西向构造时隐时现，断续展露。达濠断裂为榕江断裂的东段，西起兴宁罗岗，经丰顺、揭阳66、进入潮阳西坪一带，向东经河浦、达濠港进入南海，总长达 150 公里以上，断裂走向北西 320左右，倾向北东，倾角 70-80，系逆时针扭动的张性断裂。为第四系的练江平原沉积层盖至达濠港、龟头海两个海湾近东西方向延伸至达濠北侧与达濠东西向断裂相连在一起，形成石山-大瞭望山低丘陵。（2）地貌 按其构造形态分为低山丘陵和丘陵。属莲花山脉铁山支脉，即俗称小北山。小北山起于普宁境内的铁山，自西北向东南延伸到潮阳棉城后，受河浦海拔 278.4 米的掠鸟尾山断裂切割，分为两支，一支向南延伸到海门山，一支向东经濠江海峡，形成石山达濠大瞭望山。除掠鸟尾山属于海拔 200 米以上的低山丘陵外，余均为低丘台岗，较知67、名海拔 100 米以上的在达濠区域有香炉山（海拔 196 米）、大瞭望山（海拔 181 米）、象山、狮山、升旗山、酒瓮山、广澳大山；在河浦区域有叠石山（海拔 155 米）、滴丢山（海拔 180 米）、斧头山、崎岗山、狗眠山、宝峰山、洪厝山、龙虾山、尖山等。海拔 100 米以GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 34 下的台岗不胜枚举。（3）平原 在海拔 10 米以下，主要由海沙堆积而成，沙层略向海岸倾斜，土质为松散的流动或半流动砂土，称之海积平原。在达濠区域有达濠广澳的海积和风积的沙丘平原；在河浦区域有面东向海，呈北东南西走向的龙虎滩一带海积沙坝。此外，濠68、江两岸沉积区建成田，开垦为养虾基地等。（4）地层岩性 区内地层以第四系（Q）最常见，不仅分布面积广，而且厚度大，主要分布在三角洲平原。地层岩性简单描述如表下：该区第四系主要分布在韩江三角洲平原，并可划分成中更新统、上更新统和全新统。地表主要出露全新统。厚度一般为 4080m，厚者逾百米。该区三角洲平原沉积物的成因类型极为复杂，它包括洪积、冲积、泻湖、海积、生物堆积以及上述混合类型的海陆混合堆积。项目区岩浆活动剧烈而复杂，主要为燕山期花岗岩类。隐伏于 K线第四系之下，基岩埋深一般较深，可达 80100m，局部超过 120m。4、地震 根据周边区域地质调查资料、区域地层资料及区域内相关工程勘察资料69、，结合中国地震动参数区划图(GB18306-2001)和建筑抗震设计规范(GB50011-2010)有关规定，本工程场地的地震基本烈度为 8 度。4.4.2 规划条件 本项目建设符合相关规划要求，根据汕头综合保税区控制性详细规划，项目地块的规划条件如下：1、A03-6 地块 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 35 容积率：1.0 容积率 4.0；建筑面积：7533.4 S 30133.6；建筑密度：30%绿地率：20%建（构）筑物海拔限高：80 米。2、B09-3 地块 容积率：1.0 容积率 4.0；总计容：14456.3 S 57825.2；建筑密70、度：30%；绿地率：20%；建（构）筑物海拔限高：80 米。4.4.3 交通条件 汕头综合保税区西侧紧邻贯通南北的交通干道广达大道，广达大道连接磊广大道和广澳港区，运输车辆可通过广达大道通往濠江区、广澳港区及高速公路出入口。同时，东西主干道为疏港大道东侧起点连接综合保税区，该道路连接高速公路出入口，河浦、濠江区南山湾产业园，直达汕头综合保税区物流出入口。因此，项目区域周边交通便利。4.4.4 市政配套条件 汕头综合保税区是一个成熟的、基础设施配备齐全的、综合服务能力高的片区，片区内有多条给水、排水干管，供电、燃气等供应条件良好。因此，水、电、气等市政配套设施齐全，可以满足本项目的建设和运营需求71、。4.4.5 施工条件 本项目建设地点地理环境质量较好，场地标高起伏较小，交通便GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 36 利，通过工程招标可以解决配套设施建设的技术问题，汕头建筑材料市场广阔，材料供应充足，可以满足项目建设需求。4.4.6 征地拆迁条件 项目为综合保税区内国有土地，尽管现有用地存在废弃厂房，但权属清晰，可具备拆除条件。综上所述，本项目场址条件符合项目的工程建设要求，项目场地的选择是可行的。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 37 第五章 工程建设方案 5.1 设计原则 1、强调“以人为本”的设计思想72、，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，创造一个宜于生产的环境空间。2、坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项目设施。3、工程内容、建筑面积和建筑结构应适应工艺布置要求，满足生产使用功能要求。4、建筑物、构筑物的基础、结构和采用的建筑材料符合政府部门和有关机构发布的技术标准规范要求，确保工程质量。5、工程建设方案在满足使用功能、确保质量的前提下，力求降低造价，节约建设资金。6、因地制宜，充分利用地形地质条件，合理改造利用地形，减少土石方工程量，重视保护生态环境，增强景观73、效果。7、建筑风格体现传统建筑与现代建筑相结合，与区域建筑风格要吻合及项目内各建筑色彩协调一致。8、贯彻环保、安全卫生、绿化、消防、人防、节能、节约用地的设计原则。5.2 总图布置 5.2.1 布置原则 1、注重保护和改善项目地点的生态环境，防止污染和其他公害，加强绿化建设和项目区环卫建设。2、利于生产、便于生产、促进流通、充分利用土地的原则。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 38 3、应根据各种生产工艺和生产过程，布置用地，便于项目投产后的技术协作，防止出现相互影响和相互污染的现场产生，建设生态环保型厂区。4、符合区域防洪、卫生、交通、消防、安全等要74、求，符合各有关规范。5、功能布局、空间组合、道路与景观系统相互协调，形成统一整体。5.2.2 方案比选 1、A03-6 地块 方案一：本方案按照“右进右出”原则，设置一个人行、一个地面车行出入口，一个车库出入口。地面车行入口布置于地块的西南角，出口位于地块西北角，车行出入口均与广平路毗邻；车库出入口位于地块西北角，与广平路衔接；人行入口布置于地块南侧；建筑总体呈L 型半围合布置，结合建筑布局形式，在 L 字型凹处集中进行景观绿化和设置停车场；利用建筑物东侧开阔场地作为货物装卸区。图5.2-1 A03-6 地块总平面布置图（方案一）GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行75、性研究报告 39 方案二：本方案地面车行出入口设置与方案一相同，入口位于地块西南角，出口位于地块西北角，人行出入口位于地块西侧，均与广平路衔接；车库入口位于厂区内南侧，出口位于厂区北侧；建筑布局四周围合，主体厂房层数为十二层，布局在地块的东侧和北侧，南侧与西侧布置三层的附属办公用房；货物装卸区同方案一致，布置于建筑东侧。通过上述分析，结合两个方案的平面布局形式，方案一交通流向较为顺畅，平面布局简单，空间利用率及采光效果好；方案二从交通流线来看，车库出入口设置不符合“右进右出”的布置原则，不利于交通出行。同时方案二平面布局较为紧凑，尽管功能分区显著但采光效果相对较差；从设计、施工及投资角度来看，76、方案一优于方案二。综上，A03-6 地块平面布局推荐方案一。图5.2-2 A03-6 地块总平面布置图（方案二）2、B09-3 地块 方案一：本方案设置一个车行出入口和一个人行出入口。车行入GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 40 口位于地块东南角与广平路衔接，车行出口位于地块西南侧与广顺路相衔接，车行道宽 15m；人行出入口布置于地块东侧中间位置；地块整体呈凹型布置，结合建筑布局形式，在建筑南侧凹处设置预留开阔场地布局卸货广场和卸货车位；消防扑救面位于建筑物的北侧。图5.2-3 B09-3 地块总平面布置图（方案一）方案二：本方案车行出入口与人行出入口77、的设置位置与方案一相同，车行道宽 12.5m。地块布局两个单体建筑，分别沿东西两侧市政路平行布局，两个建筑中间用地设置卸货广场与卸货车位。消防扑救面位于地块东侧。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 41 图5.2-4 B09-3 地块总平面布置图（方案二）通过上述分析，结合两个方案的平面布局形式及单体建筑功能，从室外工程布局及空间利用角度来看，方案一布局较为合理，通过设置开敞的装卸场地，更能满足工业厂房装卸货物的空间需求；从消防角度来看，方案二东侧建筑消防扑救面与人行出入口重叠，不利于安全疏散的要求，且其车行宽度较方案一略窄，不利于大型车辆的便利通行。综78、上，B09-3 地块平面布局推荐方案一。5.2.3 室外工程 1、内部道路及停车场 两个地块厂区内的道路均结合生产和运营需要、建筑物布置情况、出入口位置、自然地形条件全面考虑，满足生产、运输、安装、检修、消防及环境卫生的要求，并利用道路进行功能分区，与厂外道路连接，便于项目的经营管理。厂区内采用人车分流系统，在各建筑物外设置环形车道，在满足生产、使用需求的同时，道路的宽度和转弯半径要GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 42 满足消防车道的要求。项目两个地块沿用地出入口及装卸场地规划停车场，避免与生产流线过多交叉，减少干扰。鉴于沥青混凝土路面在行车舒适性、79、能耗、使用性能、环保效应等方面占有一定的优势，因此，建议本项目铺装路面采用沥青混凝土路面结构。2、绿化 项目的绿化采用点、线、面相结合的方式进行设置，本项目沿围墙栽植低矮树灌木，沿道路或空地种植乔木、花卉和草坪，为员工提供绿色、美丽、舒适的工作空间。项目经济技术指标表（A03-6 地块）表5.2-1 序号 项目 单位 数量 备注 1 规划总用地面积 m2 7533.4 11.30 亩 2 规划总建筑面积 m2 32680 2.1 计容建筑面积 m2 30168 2.2 不计容建筑面积 m2 2512 其中 地下车库 m2 2512 3 停车面积 m2 2630 计容面积 10%3.1 地面停车80、 m2 118 3.2 地下停车 m2 2512 4 容积率 4.0 5 绿地率%10 6 建筑密度%33.4 7 基底面积 m2 2514 8 建筑高度 m 56.5 9 建筑层数 层 12 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 43 项目经济技术指标表（B09-3 地块）表5.2-2 序号 项目 单位 数量 备注 1 规划总用地面积 m2 14456.30 11.30 亩 2 规划总建筑面积 m2 50536 全部计容 3 容积率 3.5 5 绿地率%10 6 建筑密度%43.70 7 基底面积 m2 6317 8 建筑高度 m 40.6 9 建筑层数81、 层 8 5.3 竖向设计 5.3.1 设计依据 1、城市用地竖向规划规范（CJJ 83-2016）；2、工业企业总平面设计规范（GB 50187-2012）；3、防洪标准（GB 50201-2014）。5.3.2 设计原则 根据项目用地地形条件、工艺生产特点、运输方式等选择项目的竖向布置方式，合理确定场地平整标高。1、厂区的场地平整标高应高于 50 年一遇的洪水位。如低于洪水位时，应有可靠的防洪设施；2、厂区内地面标高，必须与厂外标高相适应，并根据工程地质、水文地质、土方平衡、道路及铁路进线标高等因素确定；3、竖向设计应满足各种运输方式对场地坡度的要求；4、场地标高与坡度应保证场地雨水迅速排82、除，并满足厂区内道路纵坡的要求。5、力求节约土石方工程量，使填挖接近平衡，土石方调运路程短捷方便；GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 44 6、地面设计标高应满足地下管线的埋设深度及地下构筑物的设计深度要求，填土地段应尽量根据基础和工程管线的埋深考虑填土高度，挖土深度则应根据土壤条件和地下水位深度加以考虑。5.3.3 设计方案 本项目用地周边地势较为平坦，项目竖向设计采用平坡式布置，生产、生活污水等通过管道排水，雨水采取自由排放和有组织排放相结合的方式。建筑物与周边场地的竖向衔接顺畅，便于使用，项目竖向设计采用平坡式。A03-6 地块由于设置地下车库原因83、首层室内地坪高出室外地坪 1m，B09-3 地块首层室内地坪高出室外地坪 0.3m。5.4 建筑工程 5.4.1 设计依据 1、房屋建筑制图统一标准（GB/T 5001-2017）；2、建筑制图标准（GB/T 50104-2010）；3、工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分，2013 年版）；4、屋面工程技术规范（GB 50345-2012）；5、建筑地面设计规范（GB 50037-2013）；6、工业建筑节能设计统一标准（GB 51245-2017）；7、建筑设计防火规范（GB 50016-2006，2018 年版）；8、建筑采光设计标准（GB 50033-2013）；9、绿色建筑评价标准（84、GB/T 50378-2019）；10、无障碍设计规范（GB 50763-2012）；11、其它相关的国家及地方设计规范、规程及技术措施。5.4.2 平面设计 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 45 本项目的建筑设计本着“以人为本，方便生产，合理布局，便于管理”的原则，运用现代建筑材料并通过先进的建筑处理手法，从实际出发，紧密结合项目的功能需求，依据各现行设计法规、标准和政策，进行建筑设计。设计中要注重建筑的实用性、功能性、美观性，创造出适用、安全、经济、美观的设计成果。A03-6 地块用地面积 7533.4 平方米，总建筑面积 32680 平方米，地85、上各层建筑面积 2514 平方米，主要布局卸货平台、电梯厅、设备间及大空间厂房等。B09-3 地块用地面积 14456.30 平方米，总建筑面积 50536 平方米，地上 8 层。各层建筑面积 6317 平方米，主要布局卸货平台、设备间、电梯厅及大空间厂房等。厂房内按照建筑设计防火规范（GB 50016-2014）划分防火分区。5.4.3 剖面设计 A03-6 地块地上十二层，地下一层。建筑总高度 56.5 米（首层室内外高差 1 米），标准层约 4.2 米。B09-3 地块地上八层。建筑总高度 40.6 米（首层室内外高差 0.3米），标准层约 4.2 米。本项目平面、剖面图详见附图 1、286、。5.4.4 立面设计 工业厂房作为综合保税区重要组成部分，应与园区整体风格、色彩、形态要求相统一，本项目结合园区功能定位，凸显其展示形象，引领区域建筑群组整体风貌。A03-6 地块和 B09-3 地块两栋建筑物立面设计均整体采用框架结构，加上白色纸皮砖或外墙漆装饰来体现兼容并包的岭南文化精髓和GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 46 对现代文明的表现，建筑立面凸显“拱倦与叠涩、光影和序列、浅色立面”。图5.4-1 A03-6 地块立面效果图 图5.4-2 B09-3 地块立面效果图 屋面为平屋面，可考虑覆盖光伏太阳能照明设施，即能充分利用屋顶剩余空间，87、还能为产生绿色清洁能源为建筑物持续供电。或采用GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 47 钢结构、玻璃幕墙等材料以塑造简洁现代主义风格，使之既能与建筑整体风格环境协调，又有自己个性，简洁的外观将为建筑物整体景观增添淡雅的元素。5.5 结构工程 5.5.1 设计依据 1、建筑结构荷载规范（GB 50009-2012）；2、建筑抗震设计规范（GB 50011-2010，2016 年版）；3、建筑地基基础设计规范（GB 50007-2011）；4、混凝土结构设计规范（GB 50010-2010，2015 版）；5、建筑桩基技术规范（JGJ 94-2008）；6、88、广东省建筑结构荷载规范（DBJ 15-101-2014）；7、建筑结构可靠度设计统一标准（GB 50068-2018）；8、建筑工程抗震设防分类标准（GB 50223-2008）；9、建筑设计防火规范（GB 50016 2014，2018 年版）；10、地下工程防水技术规范（GB 50108-2008）。5.5.2 设计参数 1、荷载取值 根据建筑结构荷载规范（GB 50009-2012）广东省建筑结构荷载规范（DBJ 15-101-2014）中的有关条文规定取值如下：基本风压：0.80kN/m2；基本雪压：0.30kN/m2；楼面活载：2.0kN/m2，特殊的设备荷载按实际情况考虑；楼梯、走89、廊：3.5kN/m2；上人屋面：2.0kN/m2；卫生间：2.5kN/m2。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 48 2、抗震设计 根据建筑结构可靠性设计统一标准（GB 50068-2018），本项目建筑物按 8 度进行抗震设防，抗震设防类别为丙类，抗震等级为二级，设计基本加速度值为 0.2g。3、结构安全等级和设计使用年限 根据建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008），本工程为乙类建筑；根据 建筑结构可靠度设计统一标准（GB 50068-2018），本工程结构安全等级为二级；根据建筑地基基础设计规范（GB 50007-2011）考虑地基基础90、设计等级为乙级。主体结构的设计基准年限定为 50 年。5.5.3 结构形式 工程所在建筑场址暂无地质勘探资料，基础型式暂定为桩基础。建筑主体结构为框架结构。5.5.4 主要结构材料 1、钢筋 HPB300，fy=270N/mm2。HRB335，fy=300N/mm2。HRB400，fy=360N/mm2。2、混凝土 灌注桩：C30 柱、墙：C30C45 梁、楼板：C30 圈梁、构造柱、过梁：C20 5.6 给排水及消防 5.6.1 设计依据 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 49 1、室外给水设计标准（GB 50013-2018）；2、室外排水设计标准91、（GB 50014-2021）；3、建筑给水排水设计标准（GB 50015-2019）；4、建筑设计防火规范（GB 50016-2014，2018 年版）；5、污水排入城镇下水道水质标准（GB/T 31962-2015）；6、消防给水及消火栓系统技术规范（GB 50974-2014）；7、自动喷水灭火系统设计规范（GB 50084-2017）；8、建筑灭火器配置设计规范（GB 50140-2005）。5.6.2 设计范围 1、室外给水设计 2、室外排水设计 3、室内给排水设计 4、建筑消防给水设计 5.6.3 室外给水工程 1、水源 本工程生活用水取自市政给水管网，在本工程地块周边道路上有DN92、300DN500 市政给水管。2、用水量 两栋厂房最高日用水量为 79.95m3/d。室内外消防用水在同一时间内按 1 次火灾考虑，两栋厂房一次消防用水量约为 180 立方米，消防用水分别由设置在各自地块的消防水池及泵房供给。3、给水系统 室外给水管网为生活和室外消防共用，呈环状布置。本工程各单体项目均设独立的引入管。4、管材及连接方式 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 50 室外给水管线管材采用球墨铸铁给水管，胶圈接口。5.6.4 室外排水设计 1、现有排水条件 本工程排水可最终排入市政排水管网。2、排水体制 本工程排水体制为雨、污分流制，雨污水均采93、用重力流排放。室外雨水经雨水口汇集后，由管道收集，最终排入市政雨水管网。生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网。所有污废水必须达到污水排入城镇下水道水质标准（GB/T 31962-2015）方可排进市政污水管道。3、排水量 1）雨水量 A.雨水量按下式计算：Q=qF 其中：径流系数，本工程采用 0.8；q设计暴雨强度（L/s.ha）；F汇水面积（ha）。B.暴雨强度采用汕头地区暴雨强度公式：q=2424.17（1+0.533lgP）/（t+11.0）0.668(L/s ha)式中 p设计重现期（a），采用二年。t降雨历时。室内屋面排水采用 5min；2）污水量 本项目最高日生活污水排水量约 194、6m3/d。4、管材及接口 雨水管采用国家标准的钢筋砼承插排水管，采用橡胶圈接口。污废水管均采用高密度聚乙烯（HDPE）双壁波纹管，采用橡胶GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 51 圈承插连接。5.6.5 室内给排水设计 1、给水设计（1）给水系统 本工程给水由市政给水管网直接供给。（2）消防给水设计 消防给水设计详见消防篇章中“消防给水设计”部分。2、排水设计（1）排水体制及排放要求 排水系统采用分雨污分流制。（2）排水系统 卫生间污水直接排至室外检查井。3、雨水系统 屋面雨水采用外排式，超过重现期的雨水通过溢流口排除。4、管材及连接方式 给水立干管采95、用钢塑复合管，DN80 采用丝扣连接，DN80 采用沟槽式连接；其它支管采用 PPR 塑料给水管，热熔连接。排水立管采用螺旋 U-PVC 塑料排水管，排水横管及户线引出管采用 UPVC 普通管材及管件，承插粘接安装。5.6.6 建筑消防给水设计 1、消防水源 各项目地块设有一座消防水箱和一座消防水池。2、室外消防给水系统 设计参数：设计水量为 15L/s，火灾延续时间 2 小时，用水量 108立方米。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 52 本工程设环状给水管网已设置室外地下消火栓井，或设置专用室外消火栓管道，室外消火栓间距不大于 120 米，可满足工程96、需要。3、室内消火栓给水系统 设计参数：设计水量为 10L/s，火灾延续时间 2 小时，用水量 72立方米。系统为环状管网，采用临时高压制。火灾初期消防水量贮存于屋顶高位消防水箱中；系统平时由稳压设备保持系统压力,火灾时启动区域消火栓加压泵供水灭火。本工程各单体独立设消火栓给水系统。4、管材及连接方式 室内消火栓给水管采用内外壁热镀锌钢管及其配套管件；DN100 丝扣连接，DN100 卡箍连接。5、防火分析 本项目属于高层厂房，耐火等级按二级设计，本项目厂房内疏散楼梯、走道和门的最小疏散净宽度不小于 1.0m/百人。首层外门的最小净宽度不小于 1.20m，疏散楼梯采用防烟楼梯间，防火按照安全疏97、散及防火要求设计。5.7 暖通工程 5.7.1 设计依据 1、工业建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB 50019-2015）；2、建筑设计防火规范（GB 50016-2014，2018 年版）；3、工业建筑节能设计统一标准（GB 51245-2017）；4、车库建筑设计规范（JGJ 100-2015）；5、多联机空调系统工程技术规程（JGJ 174-2010）；6、通风与空调工程施工质量验收规范（GB 50243-2016）；GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 53 7、广东省工程勘察设计行业协会关于印发问题释疑的通知。5.7.2 设计范围 本项目设计98、范围包括通风、防排烟、空调系统。5.7.3 通风系统 以自然通风为主，对不具备自然通风条件的地下车库、卫生间、设备用房等房间设机械通风系统。同时由于在本阶段由于使用性质及导入产业尚不明确，暂按普通机械通风考虑。1、换气次数 厂房换气次数为 23 次/时。2、风系统 由于目前对排风废气中有害物质的成分、浓度、毒性等均不清楚，因此暂按不经处理直接排放至大气中考虑。3、通风系统管材 所有风管均采用无机不燃保温玻璃钢风管，阀门、风口等附件为 不锈钢或其他耐腐蚀材料制作。5.7.4 空调系统 1、本项目除走廊、楼梯间、卫生间、设备用房外的区域设置空调系统，采用 R410A 环保冷媒，用于夏季供冷。本项目99、空调建筑面积约56493m2，空调冷负荷指标取 120W/m2，空调冷负荷为 6779.16kW。2、室外机放置于屋面，基础采用混凝土基础，需设 10mm 波纹橡胶板减震处理，橡胶板成条形敷设。3、冷媒管均采用紫铜管，焊接，冷凝水管采用 U-PVC 管，粘接；采用闭孔发泡橡塑管壳保温。空调风管采用镀锌钢板制作，钢板厚度及法兰规格按通风与空GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 54 调工程施工质量验收规范（GB 50243-2016）执行，风管采用难燃B1 级闭孔发泡橡塑隔热材料保温（导热系数0.034W/(mK)，湿阻因子7000），厚度为 28mm。5.100、7.5 防排烟系统 优先选用自然通风，对不满足自然通风要求的封闭楼梯间、防烟楼梯间、前室、合用前室等采用设机械加压送风系统，不满足自然排烟的房间设机械排烟及补风。防排烟设计必须满足国家现行消防规范。5.8 电气工程 5.8.1 设计依据 1、建筑设计防火规范（GB 50016-2014，2018 年版）；2、供配电系统设计规范（GB 50052-2009）；3、低压配电设计规范（GB 50054-2011）；4、20kV 及以下变电所设计规范（GB 50053-2013）；5、建筑照明设计标准（GB 50034-2013）；6、建筑物防雷设计规范（GB 50057-2010）；7、电力工程电缆101、设计标准（GB 50217-2018）；8、通用用电设备配电设计规范（GB 50055-2011）。5.8.2 负荷等级与供电系统 本项目拟建 2 栋厂房，消防、应急照明属于二级负荷，一般动力照明设备均按照三级负荷供电，电源引自户外公共箱式变电站，由综合保税区内上级开关站引来两路 20kV 高压电源，环网供电。5.8.3 负荷计算及变压器选择 根据城市电力规划规范（GB/T 50293-2014），结合项目用地性质及使用功能，本项目 A03-6 地块单位建筑面积用电负荷按 55W/，B09-3 地块单位建筑面积用电负荷按 70W/暂估，A03-6 地块估GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工102、”多功能厂房建设项目可行性研究报告 55 算用电负荷 1258.18kW，B09-3 地块估算用电负荷约 2476.26 kW。补偿后功率因数按 0.92 考虑设置变压器型号。负荷计算及变压器选择 表5.8-1 序号 名称 面积(m2)用电 指标(W/m2)需要系数 负荷估算(kW)变压器 选择（kVA)备注 1 A03-6 地块 32680 55 0.7 1258.18 2800 72%2 B09-3 地块 50536 70 0.7 2476.26 21600 71%5.8.4 供电电源 规划在 A03-6 地块内设置 2 处 800kVA 公共箱式变电站，B09-3地块内设置2处1600k103、VA公共箱式变电站，供电范围均在500米以内。20kV 高压线路采用环网供电。0.4kV 低压线路采用放射式供电，每个单体建筑采用低压计量方式。5.8.5 低压配电系统 低压配电系统采用放射式与树干式相结合的配电方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电，对于一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。项目电缆采用电缆沟和埋地敷设。户外电力干线采用3孔150PVC刚性塑料管混凝土包封管道保护,地下0.8m处埋敷。为了便于敷设电缆以及日后的维护，在线路分支、转角及直线段每隔50m处设置人（手）孔井。室内配电线路采用铜芯交联聚乙烯绝缘电线电缆。5.8.6 动力照明系统 1、本项目照明种类104、分为室内一般照明、应急照明。2、照明光源均选用高效节能型产品，应急照明选用消防专用照明灯具。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 56 3、应急照明灯采用集中应急电源箱（EPS）供电，应急照明火灾时由强行控制点亮全部应急照明灯。4、项目照明严格按照建筑照明设计标准（GB 50034-2013）执行，均应满足照度及 LPD 值要求。5.8.7 防雷接地系统 本工程按照第二类防雷建筑物设计；建筑物电子信息系统雷电防护等级为 D 级。采用电力系统、弱电系统、防雷系统联合接地，共用接地网，要求接地电阻不大于 1 欧姆。接地保护形式采用 TN-C-S 系统。5.9 105、通信工程 5.9.1 设计依据 1、有线电视网络工程设计标准（GB/T 50200-2018）；2、安全防范工程技术标准（GB 50348-2018）；3、综合布线系统工程设计规范（GB 50311-2016）；4、有线电视广播系统技术规范（GY/T 106-1999）；5、火灾自动报警系统设计规范（GB 50116-2013）；6、出入口控制系统工程设计规范（GB 50396-2007）；7、视频安防监控系统工程设计规范（GB 50395-2007）。5.9.2 设计范围 本项目设计范围包括有线电视系统、综合布线系统、安全防范系统、火灾自动报警系统。5.9.3 有线电视系统 有线电视信号从市106、有线电视网引入。有线电视信号源直接引至本项目有线电视前端箱，有线电视系统的前端箱设在建筑设备用房内，系统采用 750MHz 邻频传输模式，电视信号分配网络采用分配-分支型GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 57 式。将电视信号送至各个终端输出单元。系统中所有元器件均选用高频接插件，并有良好的电气特性且能互相匹配。5.9.4 综合布线系统 该系统包括电话和计算机网络两个系统。进线电缆自市政电信网络引来。本项目电话交换机设在设备用房内。进线为 HYA 大对数电话电缆，垂直子系统采用 5 类 25 对双绞线，水平子系统采用超五类非屏蔽双绞线。本项目计算机网络系107、统机柜设在设备用房内，进线采用 3 根 6 芯单模光纤，垂直子系统采用超五类非屏蔽双绞线或六芯多模光纤，水平子系统采用超五类非屏蔽双绞线，最大布线距离不超过 90m。5.9.5 安全防范系统 在建筑内设置监控室。在主要出入口、走廊、电梯厅、电梯轿箱等处设置保安监控摄像机，通过视频切换器、多画面分割器在监控值班室实时显示，并配备硬盘录像机。闭路电视系统采用微机控制，模块化设计以方便扩展。附带云台的摄像机其变焦镜头及云台的操作可在值班室进行遥控。5.9.6 火灾自动报警系统 火灾自动报警系统采用集中报警控制系统，并在建筑单体内设置消控室。消控室内设置火灾自动报警控制器、消防联动控制装置、消防电话主108、机、消防应急广播主机等。全厂消防设施由控制中心统一管理。消防报警系统采用总线设计。报警主机、联动控制台、CRT 显示器、打印机、应急广播设备、消防直通对讲电话设备和电源设备均设在消防控制中心内。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 58 火灾自动报警系统由火灾自动报警系统、消防联动控制系统、火灾应急广播系统、消防专用电话系统、应急照明控制系统、消防电源监控系统、电气火灾监控系统组成。5.10 电梯工程 5.10.1 设计范围及内容 根据建筑功能及使用需求，本项目电梯工程包括设置客梯、货梯及消防电梯。其中 A03-6 地块设置货梯 2 台、客梯 4 台；B0109、9-3 电梯工程设置货梯 8 台，客梯 2 台（兼消防电梯）。5.10.2 电梯设置方案 本项目电梯设置应满足以下要求：1、从运行效率、缩短候梯时长以及降低建筑费用来考虑，电梯应集中设置，并尽可能对各层和层间的服务半径均等。2、电梯是出入建筑物的人经常使用的交通工具，需设置在容易看到的地方。根据电梯的使用频率，可以将电梯布置在正对出入口并列设置，货梯可根据卸货平台的布局位置设置在方便运输位置。3、考虑分层分区设置，将各类电梯规定服务层，使其服务均等。4、建筑物主要通道要和电梯厅分隔开，避免人流高峰时相互影响，将电梯厅避开主通道设置在凹处，并把客梯集中设置在建筑物中央，货梯靠近装卸平台。GDIE110、CC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 59 第六章 海绵城市 6.1 编制依据 1、国务院办公厅关于推进海绵城市建设的指导意见（国办发（2015）75 号）；2、广东省人民政府办公厅关于推进海绵城市建设的实施意见（粤府办（2016）53 号）；3、汕头市人民政府关于印发汕头市海绵城市规划建设管理办法的通知（汕府202132 号）4、海绵城市建设技术指南低影响开发雨水系统构建（试行）；5、海绵城市建设绩效评价与考核办法（试行）；6、国家、广东省及汕头市相关法律法规。6.2 海绵城市设计指导思想 为指导汕头海绵城市的规划建设，根据国家省市推进海绵城市的建设要求，结合汕111、头实际情况，汕头市出台了汕头市人民政府关于印发汕头市海绵城市规划建设管理办法的通知（汕府 2021 32 号），提出政府投资项目应当在项目可行性研究报告、初步设计中编制海绵城市专篇，明确海绵城市建设内容及规模。6.3 海绵城市规划建设总体思路 海绵城市是指以核心问题为导向，以市政设施为基础，以生态廊道及生态基础设施为载体，综合运用“渗、滞、蓄、净、用、排”理念，构建源头、过程、末端全过程管控的分散型海绵系统。海绵城市建设应遵循生态优先等原则，将自然途径与人工措施相结合，在确保GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 60 城市排水防涝安全的前提下，最大限度地实112、现雨水在城市区域的积存、渗透和净化，促进雨水资源的利用和生态环境保护。在海绵城市建设过程中，应统筹自然降水、地表水和地下水的系统性，协调给水、排水等水循环利用各环节，并考虑其复杂性和长期性。6.4 建设内容及规模 本项目涉及海绵城市的建设内容包括道路等室外透水铺装工程以及绿地系统的构建。根据建设规划指标，A03-6 室外透水铺装工程4266.06，绿地系统 1507.54（包括室外绿化 753.34、屋顶绿化754.20）；B09-3 室外透水铺装工程 6693.67，绿地系统 3340.73（包括室外绿化 1445.63、屋顶绿化 1895.10）。6.5 规划原则 1、生态优先、保护原有生113、态环境 从水文循环的角度，发挥山水林田湖等原始地形地貌对降雨的自然积存、渗透、净化作用，最大限度保护原有自然水生态基础设施，尽可能减少城市开发对自然生态环境的冲击。2、实施低影响开发模式及技术 结合项目所在地的地形地貌特点，确定符合自身需要的海绵城市建设目标，合理选用下沉式绿地、雨水花园、等低影响开发技术，科学确定生态基础设施的功能布局。6.6 海绵城市建设措施建议 根据省市海绵城市建设要求，努力提升本项目的雨洪管理能力，削减地表径流污染，促进雨水资源有效利用，有效改善人居及工作环境。本项目将通过确定年径流总量控制率、雨水资源利用率、污染控GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建114、设项目可行性研究报告 61 制率、绿色屋顶率、透水铺装率、下凹式绿地率六项指标作为本项目海绵型建筑控制指标。海绵型建筑控制参考指标 表6.6-1 项目 指标 年径流总量控制率 雨水资源 利用率 年径流污染物控制率 绿 色 屋顶率 透 水 铺装率 下凹式 绿地率 各项指标 60%-75%替代自来水比率3%TSS 消减 50%，COD 消减 50%，TP 消减 40%20%-40%60%50%1、绿色屋顶 项目屋顶绿色植物选择，应结合汕头当地的气候条件、屋顶结构及类型、土壤条件等，选择根系较浅、抗旱抗寒、抵抗大风的植物，不宜选择根系穿刺性强的植物，以及速生乔木和灌木。乔木应根据建筑荷载，适当选用，115、应栽植于建筑柱体处，土壤深度不够可选用箱栽乔木。2、道路 机动车道、人行道、广场、露天停车场等硬质铺地，宜采用透水铺装，使雨水充分入渗，从源头削减雨水径流。道路两侧、广场及停车场周边宜布置下凹式绿地、植草沟、渗透槽等地影响开发设施。在竖向设计上道路纵坡应在 0.3%-8%。3、绿化 绿化景观设计应根据项目地形、地貌、标高、水体情况及周边环境，根据相关规划制定的海绵城市控制指标，量身定制绿化方案，通过下凹式绿地、植草沟、雨水花园、生态树池等低影响开发技术、设施的组合设计，使其与景观设计融为一体，提升项目绿化的滞留、下渗能力的同时，创造良好的绿化景观系统。4、建筑雨水收集利用 GDIECC 汕头综116、合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 62 建筑屋面雨水宜通过断接雨水立管底部设置的雨水桶进行雨水收集调蓄，或采取雨落管断接或设置集水井等方式引入周边绿地内小型、分散的海绵城市建设设施，通过植草沟、雨水管渠将雨水引入场地内的南北蜿蜒水体内。建筑屋顶收集到的雨水以及建筑内部产生的生活杂用水等污染程度较轻的废水可经简单处理后回用。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 63 第七章 环境影响分析 7.1 环境保护标准 根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施和运营过程中需对排出的污染物采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目环境117、保护工作接受当地环境保护部门的监督，采用的主要环境保护法规及标准为：7.1.1 法律、法规与规划 1、中华人民共和国环境保护法（2014 年修订）；2、中华人民共和国环境影响评价法（2018 年修正）；3、中华人民共和国大气污染防治法（2018 年修正）；4、中华人民共和国环境噪声污染防治法（2018 年修订）；5、中华人民共和国水污染防治法（2017 年修正）；6、中华人民共和国固体废物污染环境防治法（2020 年修订）；7、建设项目环境保护管理条例（2017 年修订）；8、关于印发 广东省地表水环境功能区划 的通知（粤环 201114 号）；9、汕头市人民政府关于印发汕头市“三线一单”生态118、环境分区管控方案的通知（汕府202149 号）。7.1.2 环境质量标准 1、环境空气质量标准（GB 3095-2012）；2、地表水环境质量标准（GB 3838-2002）；3、声环境质量标准（GB 3096-2008）；4、大气污染物综合排放标准（GB 16297-1996）；5、污水综合排放标准（GB 8978-1996）；6、污水排入城市下水道水质标准（GB 31962-2015）；GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 64 7、建筑施工场界环境噪声排放标准（GB 12523-2011）；8、工业企业厂界环境噪声排放标准（GB 12348-2008119、）；9、广东省地方标准水污染物排放限值（DB 44/26-2016）；10、广东省地方标准大气污染物排放限值（DB 44/27-2001）。7.2 项目区域环境现状 本项目的建设地点为汕头综合保税区，根据相关的报告、资料和现场实地调研，目前项目所在区域环境质量状况良好，污染程度轻微。环境空气质量现状：根据汕头市政府发布的汕头市人民政府关于调整汕头市环境空气质量功能区划的通知（汕府2014145 号），本项目所在区域属于二类环境空气质量功能区。项目评价范围内大气环境质量较好，只是由于综合保税区部分区域处于开发建设阶段，使得监测的 PM10 的数值略有超标，属正常现象；其他常规污染物任何一次值和日120、均值均无超标现象，达到了环境空气质量标准（GB 3095-2012）的二级标准。环境噪声质量现状：根据声环境质量标准（GB 3096-2008）中的类别划分原则，工业区执行 3 类标准。本项目所在区域已被确定为工业区，因此应属三类噪声功能区。项目拟建区噪声昼、夜间监测结果均符合声环境质量标准（GB30962008）中的 3 类标准限值（昼间等效声级65dB，夜间55dB）。海域环境质量现状：根据广东省印发的广东省地表水环境功能区划，项目区域水质目标为类。本项目所邻海域现状水质的油类、悬浮物（SS）和化学耗氧量（COD）等主要污染物的浓度可达到类海水标准，该海域环境质量良好。GDIECC 汕头综121、合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 65 7.3 环境污染物排放标准要求 本项目建设及运营期间，涉及的各类污染排放因子均需满足法律、法规、规范内要求的排放标准。其中：区域环境质量满足环境空气质量标准（GB 3095-2012）二级标准；环境噪声质量满足声环境质量标准（GB 3096-2008）3 类标准，并且满足建筑施工场界环境噪声排放标准（GB 12523-2011）及工业企业厂界环境噪声排放标准（GB 12348-2008）规定的排放要求；水污染物排放满足污水综合排放标准（GB 8978-1996）、污水排入城市下水道水质标准（GB 31962-2015）及广东省地方标122、准水污染物排放限值的要求（DB 44/26-2016）；大气污染物排放需满足大气污染物综合排放标准（GB 16297-1996）以及广东省地方标准大气污染物排放限值（DB 44/27-2001）的要求。本章节仅针对项目建设及运营期产生的环境污染物作出分析并提出相应对策措施，具体排放值要求根据引入产业结合项目环评确定。7.4“三线一单”环境管理 本项目环境质量现状达标，引入产业不涉及“两高”项目，根据汕头市人民政府关于印发汕头市“三线一单”生态环境分区管控方案的通知（汕府202149 号）文件精神，项目属于全市生态环境准入清单范围。本项目利用现有工业用地进行“工改工”，以区域生态保护红线要求为基123、准，按照国家和省的要求进行管控，能够确保不涉及生态保护红线的突破问题；项目遵照相关环境保护的各类规范执行，并严格落实各项环保措施，确保各类环境质量保持稳定，守住环GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 66 境质量底线；本项目强化节约集约利用，贯彻落实“节水优先”方针、提升土地资源利用效率、能源消耗等总量和强度符合相关用地性质的控制目标，从资源利用上线方面分析可以满足相关要求。7.5 建设期环境影响因素及对策措施 在本项目建设期间，各项施工活动不可避免地将会对周围环境造成破坏和产生影响。建设期间产生的污染主要包括污水、扬尘、噪音及固体废弃物。7.5.1 施工124、污水 施工期间施工污水和施工人员的生活污水排放是造成地面水污染的主要原因。施工污水排放量不大，对周围地面水不会造成严重影响，但应加强管理、减少施工期间的污水排放。针对施工期水污染源特征分别采取相应措施，主要有：1、加强施工期管理，针对施工期污水产生过程不连续、废水种类较单一等特点，可采取相应措施有效控制污水中污染物的产生量。2、施工现场因地制宜建造沉淀池、隔油池等污水临时处理设施，对含油量高的施工机械冲洗水或悬浮物含量高的其他施工废水经处理达标后方可排放。3、施工集中区应临时修建化粪池，将生活污水集中处理，减轻对纳污水体的污染；如条件许可，可将收集的生活污水就近纳入市政污水管网，进入区域污水处125、理厂，避免污水无序排放对环境水体污染。4、施工机械废油须收集，定期送有处理能力的单位回收处理或焚烧处置，不得排入环境水体。5、水泥、黄砂类建筑材料需集中堆放，并采取一定的防雨措施，及时清扫施工运输过程中抛洒的上述建筑材料，以免这些物质随雨水冲刷污染附近水体。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 67 7.5.2 施工粉尘 污染源主要是施工期间的土方开挖、装卸、运输等施工活动而引起的各类建筑扬尘、道路扬尘。根据有关资料，在施工现场，近地面的粉尘浓度一般为 1.5030.00 毫克/立方米，随地面风速、开挖土方和淤泥弃土的湿度而发生较大变化。在干燥和风速较大天126、气情况下，施工现场近地面粉尘浓度超过环境空气质量标准（GB 3095-2012）二级标准中日均值 0.30毫克/立方米的几十倍，污染相当严重。其防治措施主要有：1、对施工现场实行合理化管理，使砂石料统一堆放，水泥设专门库房堆放，并尽量减少搬运环节，搬运时做到轻举轻放，防止包装破裂。2、土方开挖时，对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定湿度，以减少扬尘量。而且开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走，以防长期堆放表面干燥而起尘或被雨水冲刷。3、运输车辆应完好，不应装载过满，并尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛洒，并及时清扫散落在地面上的泥土和建筑材料，冲洗轮胎，定时洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘。同时，控127、制施工运输车辆的车速小于 40 公里/小时，以减少道路二次扬尘。4、施工现场要设围栏或部分围栏，缩小施工扬尘扩散范围。5、当风速过大时，应停止施工作业，并对堆存的砂粉等建筑材料采取遮盖措施。6、使用合格的施工与运输车辆，保证车辆尾气达到国家规定的排放标准。对排烟大的施工机械安装消烟装置，以减轻对大气环境的污染。7.5.3 施工噪声 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 68 建设期噪声主要是施工作业机械和运料车辆产生的建筑噪声，噪声源强峰值达 85110dB（A）。施工机械中的高噪声设备有打桩机、振动棒、电锯、搅拌机、切割机、运输车辆等，最高声级达 100128、dB（A）以上。对施工噪声可从以下几个方面加以控制和管理。1、加强施工管理，合理安排施工作业时间，严格按照施工噪声管理的有关规定执行，避免在夜晚 22:00 时至次日凌晨 6:00 时施工。确需在夜间施工，须经过当地环保部门批准。2、采取低噪声的施工工艺，用低噪声施工设备代替传统的高噪声设备。3、施工单位在施工过程中应该合理布局和使用机械，妥善安排作业时间，施工中应当使用低噪声的施工机械和其他辅助施工设备；禁止使用国家明令淘汰的产生噪声污染的落后施工工艺和施工机械设备；提倡施工单位使用低噪声的先进技术、工艺、设备和新型建筑材料。4、对一些固定的高噪声设备采用噪声控制措施，并采取有效的噪声屏蔽措129、施。5、加强对施工工地的管理和施工人员的环保意识教育。7.5.4 建筑垃圾 施工期产生的固体废物主要有：开挖土方、废弃建筑材料和生活垃圾。开挖土方、废弃建筑材料统称建筑垃圾。建筑垃圾和施工人员的生活垃圾，若不采取治理措施，任意堆放，不仅引起水土流失，污染环境，而且影响景观、交通，给周围居民生活带来不便。施工期建筑垃圾用于建设中洼地填高和周转料场回填。施工期现场施工人员产生的生活垃圾，由环卫部门统一收集处理。7.5.5 人体健康 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 69 施工期间，外来人口增加，给各种传染病提供了传播途径。由于施工场地施工人员居住条件、卫生130、条件相对较差，施工区是潜在的疾病流行、暴发场地，施工人员和临近施工区的居民可能受到影响。需采取以下对策措施：1、加强施工区卫生管理和卫生防疫宣传工作，制订施工区卫生管理制度。特别要重视饮食、饮水卫生，防止病从口入。2、对施工人员进行定期健康检查，患病施工人员及时隔离治疗，避免传染。3、加强施工区垃圾及污物的管理收集处置，生活垃圾等固体废物收集后定期清运，保持施工区整洁。7.6 项目经营期环境影响因素及对策措施 7.6.1 污水 本项目主要废水为生产废水、生活污水和地面冲洗废水，其中生产废水、地面冲洗废水先排入项目污水处理设施处理后，达到排放标准后排入市政污水管网进入区域污水处理厂统一处理；生活131、污水排入市政污水管网进区域污水处理厂处理。项目经营期道路路面上由于汽车尾气、粉尘和漏油等，路面径流中含有石油类、SS 等水环境污染物，如进入附近水体会对水环境造成污染，因此必须加强防范，其具体措施主要包括：禁止在河边冲洗车辆；禁止将废油倒入河中；定期检查车辆以防漏油事件发生等，防止对水体水质的污染。7.6.2 废气 项目经营期的产生的废气污染物主要是车辆排放的尾气以及工业废气。1、汽车尾气 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 70 汽车在区域内行驶或出入车库和停车场怠速、慢速行驶时会产生汽车尾气污染，该尾气包括排气管尾气、曲轴箱、油箱和化油器等染料系统的132、泄露气等，主要污染因子为 CO、HC、NOX 等，其排放量与车型、车况和车辆数等有关，还与汽车行驶状况有关。汽车产生的尾气属于无组织排放。经过类比调查，产生的汽车尾气通过大气扩散，对环境空气的影响较小，但还应采取以下防治措施：（1）加强交通管理，保证进出车辆的行驶通畅，汽车应避免怠速空转，以减少汽车尾气的排放。（2）装运含尘物料的汽车应使用蓬布盖住货物，严格控制物料洒落。（3）加强街道两侧绿化带管理，在两侧栽种可以吸附汽车尾气中污染物的乔木、灌木等树种及草坪，以控制废气向周围环境扩散。树木的吸附能力一般情况下常绿阔叶林大于落叶林大于针叶林。3、工业废气 工业废气由入驻企业，设置相应的废气处理设133、施，废气处理达标后排放。7.6.3 噪音 主要采取以下噪声防治措施：1、项目在设计已进行了合理布局，将泵房、空调等高噪声设备用房，利用建筑物、构筑物来阻隔声波的传播，减少对周围环境的影响。2、在满足功能要求的前提下，风机、水泵等设备应选用精度高、装配质量好的低噪设备；所有固定设备均应安装在加有减振垫的隔声基础上，并按功能密闭在机房以隔声降噪，设备用房四周需安装消声、吸声材料，以保证隔声效率达到 2040 分贝。水泵等属于空气动力产生噪音的设备，在设备的气流通道上加装消声设备。风机进风口加装GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 71 消声百叶窗，以此减少噪声134、影响。3、噪音较大的区域墙壁可采用轻钢龙骨双层低面石膏板作外壁，石膏板中间设置吸音棉，板外面再作装饰。4、项目经营过程中应加强装卸区场所管理。在出入口和地面停车场地周围应加强绿化。机动车进入项目区域后应禁止鸣笛，在出入口处设置限速禁鸣标记，同时应加强对出入车辆的管理，保持车流畅通，严禁轰鸣。5、在项目区域内绿化种植设计应以乔木为绿化骨架，总体上乔、灌、草相互结合，形成具有一定面积的立体种植，以起到降噪的作用。7.6.4 固体废物 项目经营期产生的固体废弃物主要为区域内人员的生活垃圾和餐厅的餐饮废渣。固体废弃物经收集后，由环卫部门统一收集处理，环卫设施应按卫生城市要求设置，固体废弃物处理处置率达135、 100%，项目固体废弃物经过无害化处理后对周围环境影响较小。7.7 环境影响分析结论 本项目建设期产生的污染主要是施工污水、施工扬尘、施工噪音、建筑垃圾等，均为临时性影响，施工结束后均可恢复。经营期产生的污染主要是生活污水、生活垃圾以及设备、交通噪音。上述污染采取合理的措施治理，对环境的负面影响较小，对地方经济、人民生活质量的提高具有正面效应，可实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。同时项目实施过程中严控污染物排放，能够满足区域对“三线一单”的管控要求。从环境影响分析，本项目建设具有环境可行性。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 72 第八章 节能 136、8.1 编制依据 8.1.1 相关法律法规文件 1、中华人民共和国节约能源法（2018 年修正）；2、中华人民共和国清洁生产促进法（2012 年修订）；3、中华人民共和国电力法（2018 年修正）；4、中华人民共和国水法（2016 年修订）；5、中国节能技术政策大纲（发改环资2007199 号）；6、中国节水技术政策大纲（国家发展和改革委员会、科技部、水利部、建设部、农业部，2005 年 4 月 21 日）；7、节约用电管理办法（国经贸资源20001256 号）；8、能源效率标识管理办法（国家发改委、质监局令第 35 号）；9、广东省节约能源条例（2010 年修订）；10、关于印发广东省节能中137、长期专项规划的通知（粤经贸环资2007497 号）；11、广东省发展应用新型墙体材料管理规定（2004 年广东省政府令第 95 号，2018 年广东省人民政府令第 251 号修改）；12、固定资产投资项目节能审查办法（国家发改委令第 44号）；13、广东省固定资产投资项目节能审查实施办法（粤发改资环2018268 号）。8.1.2 相关标准和规范 1、民用建筑热工设计规范（GB50176-93）；2、建筑照明设计标准（GB50034-2013）；3、建筑采光设计标准（GB/T50033-2013）；GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 73 4、民用建筑电138、气设计规范（JGJ/T16-92）；5、工业企业采光设计标准（GB 50033-2001）；6、外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）；7、供配电系统设计规范（GB50052-2009）；8、建筑给水排水设计规范（GB50015-2009）；9、民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）；10、空调通风系统运行管理规范（GB50365-2005）；11、综合能耗计算通则（GB/T 2589-2020）。8.2 能耗种类及能耗指标 8.2.1 能源消耗种类 根据综合能耗计算通则（GB/T2589-2020）对综合能耗计算的能源种类和计算范围规定，综合能耗计算的能源指139、用能单位实际消耗的各种能源，包括一次能源，主要包括原煤、原油、天然气、水力、风力、太阳能、生物质能等；二次能源，主要包括焦碳、焦炉煤气、汽油、煤油、柴油、液化石油、热力、电力等。根据能耗发生的阶段可将本项目能耗分为建设期能耗和运营期能耗，其中建设期能耗主要是工程施工过程中电力消耗和汽油、柴油、以及施工生活用电用水消耗，该部分能耗持续时间较短且规模较少，故本篇章不对该部分能耗进行统计，仅统计项目运营期部分能耗。本建设项目直接资源消耗主要来源于用水、用电，项目能耗将预估本项目用地范围内的用水、用电能耗。8.2.2 项目能耗 本项目具体能耗指标如下表所示。项目能耗指标表 GDIECC 汕头综合保税区140、临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 74 表8.2-1 序号 主要能源及耗能工质名称 计算单位 年需要量 实物单位 折标煤系数 实物量 折标煤（t）1 电力 万千瓦时 1.229 746.89 917.93 小计 917.93 3 自来水 万吨 1.54 1、电力能耗 电负荷按运行时间 250 天，每天工作 8 小时，同时使用系数 0.8，A03-6 地块、B03-9 地块项目计算负荷分别为 1258.18kW、2476.26 kW，项目计算供电负荷合计 3734.44kW，项目电力年需要实物量为7468880kWh。参考折标系数 0.1229kgce/（kW h），项目年需要折标141、煤量 917.93吨标煤。2、水耗 本项目最高日用水量 79.95m3/d，年用水 250 天，日变化系数取1.3，项目新水年需要实物量：79.95250/1.3=1.54 万 m3/年。8.3 节能措施 节能对缓解能源供需矛盾，提高经济增长质量和效益，减少环境污染，保障国民经济持续、快速、健康发展发挥了重要作用。采用新技术和科学管理方法提高能源利用率，克服经营中耗能过多的弊病，是每个企业的重要任务。目前，我国的能源供应仍处于不足状态，制约了我国国民经济的飞速发展，节约能源是缓和当今能源供应紧张状况的必要措施。本项目将认真贯彻国家的能源政策，主要采取以下节能降耗措施：8.3.1 建筑节能 1、142、总图 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 75（1）本项目总图布置充分利用自然采光和自然通风，合理控制直射室内阳光，降低空调制冷和照明的能耗，以减少设备运行的运行成本。（2）变压器的位置尽量接近负荷中心，以减少线耗；提高功率因数，采用电容补偿，减少电能损失。（3）建筑主要采用南北朝向，该朝向具有较好的采光和自然通风条件，以利于建筑节能。2、建筑结构 本项目建筑严格实施建筑节能设计标准。做好建筑、采暖、通风、空调及采光照明系统的节能设计；完善建筑节能设计标准，建立建筑节能评价体系。3、室内照明 室内照明选用不低于 70%的高效灯具，光源以优质高效荧光灯及节143、能灯为主，荧光灯选用高次谐波系数低于 15%的电子镇流器。照明方案充分利用自然光。对大面积场所的照明设计，采取分区控制方式，这样可增加照明分支回路控制的灵活性，使不需要照明的地方不开灯，有利节电。8.3.2 设备节能 1、设备选择及使用（1）合理布置车间设备，理顺工艺流程、区别生产区域，使物流便捷；厂内运输与厂外运输相衔接，减少物流周转量，降低物流成本，有效降低生产中不必要的能耗和费用。（2）保持生产均衡和正常的设备维修，使设备处在最佳工作状态下，不仅节约直接能耗，也减少间接能耗。2、选用节能型变压器 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 76 本项目根据144、节电原则选用超高效 15 型非晶质变压器和高低压双重补偿的自动补偿电容柜，控制整体功率因数在 0.91.0 之间。高压电缆采用最安全可靠的铠装三相一体式，每个低压供应节点安装监控电表，追踪电能消耗。3、普遍采用变频装置，优化运行系统以节能 本项目的水泵、风机等采用 n+1 运行模式。即运行的泵中有 1 台泵采用变频控制来调节负载。变频器可以根据负荷情况，按照设置参数自行调节，从而避免大马拉小车，引起的运行效率低下，挡板调速造成的巨大节流损失以及负荷（流量或压力）变化导致的频繁启动因而产生的开关电能损失。8.3.3 节能管理 1、建立能源管理机制。建设单位设立专人负责项目的能源管理工作，实时监督145、检查各建筑内部能源设施的运行情况和能源考核制度的执行情况，及时收集掌握节能的先进技术并予以推广应用，不断提高能源管理水平。2、项目单位建立节能管理制度，水、电计量器具要配齐，有专人负责能源核算，强化节能意识，减少能源消耗。3、对本项目及入驻企业员工开展节能知识教育，组织有关人员参加节能培训，广泛开展节能宣传。8.3.4 节水措施 1、区域内的消防给水设备选用高效节能的供水设备。合理选用水泵型号，水泵运行时的扬程和压力等指标应尽可能选择在接近定额值的范围内，并尽可能采用变频调速装置进行控制，以达到最佳的节水效果。2、采用节水阀门，本项目全面推广非接触自动控制式、延时自闭、GDIECC 汕头综合保146、税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 77 停水自闭、脚踏式、陶瓷磨片密封式等节水型水龙头，禁止使用铸铁螺旋升降式水龙头、铸铁螺旋升降式截止阀。3、采用节水型卫生洁具。本项目采用节水型便器系统，坚决淘汰一次冲洗水量为 913L 左右的便器，使用 6L 的两档式便器，彻底解决坐便器存在冲洗水量大，有滴漏等问题；浴室要求普及使用冷热水混合淋浴装置。通过安装使用节水器具，预计可使用水量减 20%左右。4、供水器具采用节水型，特别是卫生间要采用节水措施，并选用节水型卫生洁具，如喷水珠式节水龙头、免冲洗小便斗、手按式节水莲蓬头等，以节约用水，减少污水排放量。5、绿化用水采用地下储水池收集地147、面雨水，自来水作补充，应用滴灌等节水灌溉技术。6、严格管理制度，加强用水管理，节约清洗用水和各种生产、生活用水，减少跑冒滴漏，杜绝长流水现象。7、在公共场所宣传节水重要性，培养节水意识。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 78 第九章 绿色建筑 9.1 编制依据 1、绿色工业建筑评价导则（建科2010131 号）；2、绿色工业建筑评价技术细则（建科201528 号）；3、绿色工业建筑评价标准（GB/T 50878-2013）；4、建筑工程绿色施工评价标准（GB/T 50640-2010）；5、绿色施工导则(建质2007223 号)；6、广东省人民政府办公148、厅关于印发广东省绿色建筑行动实施方案的通知（粤府办201349 号）；7、广东省住房和城乡建设厅绿色施工导则 （粤建质2016241 号）；8、汕头市住房和城乡建设局关于推进绿色建筑发展的通知。9.2 绿色建筑总体目标 绿色建筑的定义：在全寿命周期内，节约资源、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用、高效的使用空间，最大限度地实现人与自然和谐共生的高质量建筑。绿色建筑评价应遵循因地制宜的原则，结合建筑所在地域的气候、环境、资源、经济和文化等特点，对建筑全寿命期内的安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居等性能进行综合评价。绿色建筑应结合地形地貌进行场地设计与建筑布局，且建筑布局因与场149、地的气候条件和地理环境相适应，并应对场地的风环境、光环境、热环境、声环境等加以组织和利用。广东省人民政府办公厅关于印发广东省绿色建筑行动实施方案的通知（以下简称“方案”）（粤府办201349 号）提出，合理GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 79 确定符合我省实际的绿色建筑发展技术路线，建立健全绿色建筑标准体系，以政府投资建筑、保障性住房、大型公共建筑（单体建筑面积在 2 万平方米以上）为重点，逐步推行绿色建筑标准，切实提高绿色建筑在全省新建建筑中的比重。本项目属于政府投资项目，属于该方案所指的政府投资项目类型，参照现行绿色工业建筑评价标准（GB/T 5150、0878-2013）和汕头市关于绿色建筑的相关办法，本项目拟按照绿色建筑评价标识国家一星级标准进行规划、建设和运营，并满足汕头市绿色建筑设计规范和指南等相关要求。因此，本项目拟采用星级目标为一星级标准。为贯彻国家绿色发展和建设资源节约型、环境友好型社会的方针政策，执行国家对工业建设的产业政策、装备政策、清洁生产、环境保护、节约资源、循环经济和安全健康等法律法规，推进工业建筑的可持续发展，规范绿色工业建筑评价工作，制定本标准。本项目绿色建筑设计以贯彻国家绿色发展和建设资源节约型、环境友好型社会的方针政策，执行国家对工业建设的产业政策、装备政策、清洁生产、环境保护、节约资源、循环经济和安全健康等法151、律法规，推进工业建筑的可持续发展为基本理念。以建筑节能为基础，参照现行绿色工业建筑评价标准（GB 50378-2019）及绿色工业建筑评价技术细则（建科201528 号）中绿色建筑设计要求，统筹考虑建筑全寿命周期内，控制项均满足要求，依据建筑使用功能统筹考虑全寿命周期内土地、能源、水、材料资源利用及环境保护、职业健康和运行管理要求，通过节地与可持续发展的场地、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室外环境与污染物控制、室内环境与职业健康、运行管理七类指标及技术进步与创新等方面对建筑工程的绿色性能进行评价，通过采用综合优化设计、适宜的绿建GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”152、多功能厂房建设项目可行性研究报告 80 应用技术、施工控制及运营管理等措施，体现经济效益、社会效益和环境效益的统一。9.3 绿色建筑评价 9.3.1 节地与可持续发展的场地 根据项目的实际情况，节地与可持续发展的场地指标评分项建议考虑以下几项：1、总体规划与场址选择（1）项目建设时应符合国家现行产业发展、区域发展、工业园区或产业聚集区规划的要求。（2）除国家批准且采取措施保护生态环境的项目外，建设场地不得选择在基本农田、文物、生态、矿产保护区、地质条件不良及其他法律法规限制和禁止建设区域。2、节地（1）项目建设用地符合国家现行工业项目建设用地控制指标的要求。（2）合理提高建设场地利用系数，容积153、率与建筑密度均不低于现行国家有关标准的规定。（3）合理开发可再生地：包括利用农林业生产难以利用的土地或城市废弃地建设；利用废弃的工业厂房、仓库、闲置土地进行建设，受污染土地的治理达到同家现行有关标准的环保要求；利用沟谷、荒地、劣地建设废料场、堆场。3、物流与交通运输（1）物流运输优先考虑共享社会资源。（2）物流运输与交通组织合理，满足生产要求；物流运行顺畅、线路短捷，减少污染。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 81（3）采用资源消耗小的物流方式。（4）员工交通符合下列条件：包括优先利用公共交通、配置交通运输工具及停放场地、自行车停放场地至少满足 15的154、员工需要。4、场地资源保护与再生（1）因生产建设活动、临时占用和工业生产等所损毁的土地，复垦时符合国家有关规定。（2）建设场地满足工业生产的要求，且不影响周边环境质量，场地内设有废弃物分类、回收或处理的专用设施和场所。（3）合理利用或改造地形地貌、保护土地资源。（4）有效保障场地透水地面和防止地下水污染。（5）建设场地的绿地率符合现行国家标准 城市用地分类与规划建设用地标准（GB 50137）和国家有关绿地率的规定。（6）建设场地绿植种类应多样，成活率不得低于 90，且符合生产环境要求。（7）建设场地有利于可再生能源持续利用。（8）建设场地具有应对异常气候的应变能力。9.3.2 节能与能源利用155、 根据项目的实际情况，节能与能源利用指标评分项建议考虑以下几项：1、能源利用（1）单位产品（或单 位建筑面积)工业建筑能耗指标应达到下列国内同行业基本水平、先进水平、领先水平。（2）设备的能效值分别符合下列要求：空调系统的冷热源机组的能效值达到现行国家标准冷水机组能效限定值及能源效率等级（GB 19577）规定的 2 级及以上能效等GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 82 级。多联式空调机组的能效值达到现行国家标准多联式空调（热泵）机组能效限定值及 能源效率等级（GB 21454）规定的 2 级及以上能效等级。风机、水泵等动力设备（消防设备除外）效率值达156、到现行国家标准通风机能效限定 值及节能评价值（GB 19761）和清水离心泵能效限值及节能评价（GB 19762）规定的 2 级及以上能效等级。电力变压效率达到现行国家标准电力变压器能效限定值及能效等级（GB 24790）规定的 2 级及以上能效等级。配电变压器的能效限定值达到现行国家标准三相配电变压器能效限定值及节能评价值（GB 20052）的规定。2、节能（1）建筑围护结构的热工参数符合国家现行有关标准的规定。（2）有温湿度要求的厂房，其外门、外窗的气密性等级和开启方式符合要求。（3）合理利用自然通风。（4）主要生产及辅助生产的建筑外围护结构未采用玻璃幕墙。（5）电力系统的电压偏差、三相电157、压不平衡指标均符合国家现行有关标准的规定；电力谐波治理符合国家现行有关标准规定的限值和允许值；用电系统的功率因数优于国家现行有关标准和规定的限定值。（6）合理利用自然采光。（7）人工照明符合现行国家标准建明设计标（GB 50034）的要求。（8）风机、水泵等输送流体的公用设备合理采用流量调节措施。（9）按区域、建筑和用途分别设置各种用能的计量设备或装置，GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 83 进行用能的分区、分类和分项计量。（10）在满足生产和人员健康前提下，洁净或空调厂房的室内空气参数、系统风量等的调整有明显节能效果。（11）采用有效措施，提高能源的158、综合利用率。（12）高大厂房合理用辐射供暖系统。（13）设有空调的车间采用有效的节能空调系统。（14）根据工艺生产需要及室内、外气象条件，空调制冷系统合理地利用天然冷源。（15）设计时正确选用冷冻水的供回水温度，运行时合理设定冷冻水的供回水温度。（16）在满足生产工艺条件下，空调系统的划分、送回风方式（气流组织）合理并证实节能有效。（17）公用和电气设备（系统）设置有效的节能调节系统。（18）施工完毕后，对制冷、空调、供暖、通风和除尘等系统进行节能调试，调节功能正常。3、能量回收（1）设置热回收系统，有效利用工艺过程和设备产生的余（废）热。（2）在有热回收条件的空调、通风系统中合理设置热回收系159、统。（3）对生产过程中产生的可作能源的物质采取回收和再利用措施。4、可再生能源利用（1）工业建筑的供暖和空调合理采用地源热泵及其他可再生能源。（2）利用可再生能源供应的生活热水量不低于生活热水总量的GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 84 10。（3）合理利用空气的低品位热能。9.3.3 节水与水资源利用 根据项目的实际情况，节水与水资源利用指标评分项建议考虑以几项：1、水资源利用指标（1）单位产品取水量指标与国内同行业水平对比。（2）水重复利用率与国内同行业水平对比。（3）对生产过程中产生的蒸汽凝结水设置回收系统与国内同行业水平对比。（4）单位产品废水160、产生量与国内同行业水平对比。2、节水（1）生产工艺节水技术及其设施、设备处于国内同行业先进水平或领先水平。（2）设置工业废水再生回用系统，回用率达到国内同行业先进或领先水平。（3）合理采用其他介质的冷却系统替代常规水冷却系统。（4）采用适合本地的植物品种，或采用喷灌、微灌等高效灌溉系统。（5）采取有效措施，减少用水设备和管网漏损。（6）合理规划屋面和地表雨水径流，合理确定雨水调蓄、处理及利用工程。（7）清洗、冲洗工器具等采用节水或免水技术。（8）给水系统采用分级计量，水表计量率符合现行国家标准 节水型企业评价导则（GB/T 7119）的要求。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房161、建设项目可行性研究报告 85 3、水资源利用（1）综合利用各种水资源并符合所在地区水资源综合利用规划。（2）给水系统的安全性和可靠性符合国家现行有关标准的规定。（3）企业自备水源工程经有关部门批准，符合国家现行有关法规、政策、规划及标准的规定。（4）按照用水点对水质、水压要求的不同，采用分系统供水。（5）生产用水部分或全部采用非传统水源。（6）景观用水、绿化用水、卫生间冲洗用水、清扫地面用水、消防用水及建筑施工用水等采用非传统水源。（7）排水系统完善，并符合所在地区的排水制度和排水工程规划。（8）按废水水质分流排水，排放水质符合国家现行有关标准的规定。9.3.4 节材与材料资源利用 根据项目的162、实际情况，节材与材料资源利用指标一般项建议考虑以下几项：1、节材（1）合理采用下列节材措施：工艺、建筑、结构、设备一体化设计；土建与室内外装修一体化设计；根据工艺要求，建筑造型要素简约，装饰性构件适度。（2）采用资源消耗少和环境影响小的建筑结构体系。（3）建筑材料和制品的耐久性措施符合国家现行有关标准的规定。（4）钢结构厂房单位建筑面积用钢量优于同行业同类型厂房的全国平均水平。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 86 2、材料资源利用（1）不得使用国家禁止使用的建筑材料或建筑产品。（2）采用国家批准的推荐建筑材料或产品、主要厂房建筑结构材料合理采用高性能163、混凝土或高强度钢、采用复合功能材料、采用工厂化生产的建筑制品或与上述材料效果相同的其他建筑材料、建筑制品或新技术。（3）场地内既有建筑、设施或原有建筑的材料，经合理处理或适度改造后继续利用。（4）在保证性能的前提下，使用以废弃物为原料生产的建筑材料，占可用同类建筑材料总量的比例不低于 30。（5）在建筑设计选材时考虑材料的可循环使用性能。在保证安全和不污染环境的情况下可再循环材料使用量占所用相应建筑材料总量的 10以上。（6）主要建筑材料占相应材料量 60以上的运输距离符合：混凝土主要原料（水泥、骨料、矿物合料）在 400km 以内、预制建筑产品在 500km 以内、钢材在 1100km 以内164、。（7）使用的建筑材料和产品的性能参数与有害物质的限量应符合国家现行有关标准的规定。9.3.5 室外环境与污染物控制 1、环境影响（1）建设项目的环境影响报告书（表）应获得批准。（2）建设项目配套建设的环境保护设施已通过有关环境保护行政主管部门竣工验收。2、水、气、固体污染物控制（1）废水中有用物质的回收利用指标达到国内同行业水平情况。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 87（2）废气中有用气体的回收利用率达到国内同行业水平情况。固体废物回收利用指标达到国内同行业水平情况。（3）未端处理前水污染物指标应符合或优于本行业清洁生产国家现行标准的规定；经末端处165、理后，水污染物最高允许排放浓度应符合或优于国家现行有关污染物排放标准的规定；排放废水中有关污染物排放总量应符合或优于国家现行污染物总量控制指标的规定。（4）大气污染物的排放浓度、排放速率和无组织排放浓度值应符合或优于国家现行有关污染物排放标准的规定；排放废气中有关污染物排放总量应符合或优于国家现行污染物总昰控制指标的规定。（5）固体废物的储存和处置符合国家现行有关标准的规定，在分类收集和处理固体废物的过程中采取无二次污染的预防措施。（6）危险废物处置符合国家现行有关标准的规定。3、室外噪声与振动控制（1）厂界环境噪声符合现行国家标准 工业企业厂界环境噪声排放标准（GB 12348）的规定。（2166、）工艺设备、公用设施产生的振动采取减振、隔振措施，振动强度符合现行国家标准。（3）城市区域环境振动标准（GB 10070）的规定。9.3.6 室内环境与职业健康 1、室内环境（1）厂房内的空气温度、湿度、风速符合国家现行工业企业设计卫生标准的规定。（2）辅助生产建筑的室内空气质量符合国家现行有关标准的规定。（3）工作场所有害因素职业接触限值符合国家现行有关标准的GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 88 规定，满足职业安全卫生评价的规定。如采取工程控制技术措施仍达不到上述标准要求的，根据实际情况采取了适宜的个人防护措施。（4）室内最小新风量应符合国家现行有167、关卫生标准的规定。（5）建筑围护结构内部和表面（含冷桥部位）无结露、发霉等现象。（6）工作场所照度、统一眩光值、一般显色指数等指标满足现行国家标准建筑照明设计标准（GB 50034）的规定。（7）工作场所产生的噪声采取了减少声污染和隔声措施，建筑物及其相邻建筑物的室内噪声限值符合国家现行有关标准的规定。如采取工程控制技术措施仍达不到上述标准要求的，根据实际情况采取了有效的个人防护措施。2、职业健康（1）可能产生职业病危害的建设项目，按照国家现行建设项目职业病危害预评价技术导则的规定进行了预评价，在竣工验收前按照国家现行建设项目职业病危害控制效果评价技术导则的规定进行了职业病危害控制果的评价，验168、收合格；运行后对相关员工进行定期体检。（2）工作场所产生的振动采取了减少振动危害或隔振措施，手传振动接振强度、全身振动强度及相邻建筑物室内的振动强度符合国家现行有关标准的规定。如采取工程控制技术措施仍达不到上述标准规定的，根据实际情况已采取了有效的个人防护措施。（3）工作场所职业病危害警示标识、安全标志设置正确、完整。9.3.7 运行管理 根据项目的实际情况，运行管理指标一般项建议考虑以下几项：1、管理体系（1）应通过环境管理体系认证。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 89（2）应通过职业健康安全管理体系认证。2、管理制度（1）设置了与企业规模相适应的169、能源管理、水资源管理、职业健康、安全及环境保护的领导机构和管理部门。（2）设置了与企业规模相适应的能源管理、水资源管理、职业健康、安全及环境保护的专职人员及管理制度，并进行定期的培训的考核。（3）鼓励员工提出合理化建议，制定相应的奖励制度。3、能源管理（1）能源信息准确、完整，有定期检查或改进的措施记录。（2）能源管理系统符合生产工艺和工业建筑的特点，系统功能完善，系统运行稳定。（3）企业已建立建筑节能管理标准体系。4、公用设施管理（1）建筑物和厂区内各种公用设备和管道、阀门、相关设施的严密性、防腐措施符合国家现行有关标准的规定，并已制定相应的应急措施。（2）对建筑物和厂区各类站房内设备、设施170、的运行状况已设置自动监控系统，且运行正常。（3）对建筑物和厂区内公用设备、设施的电耗、气耗和水资源利用等已设置便于考核的计量设施，并进行实时计量和记录。（4）公用设备和设施已建立完善的检修维护制度，记录完整，运行安全。9.3.8 技术进步与创新 1、在工业建筑建设或运行过程中所采取的创新技术或管理方法GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 90 是否达到国内领先、国际先进或国内领先。2、在工业建筑建设或运行过程中采取的新技术、新工艺、新方法，是否获得国家、省部级或行业科学技术奖。9.4 小结 项目在设计、建设过程中除满足以上全部控制项要求之外，还将结合项目实171、际情况，按照 绿色工业建筑评价标准（GB 50378-2019）满足部分评分项与提高创新项的要求，最终评分总分满足绿色工业建筑评价标准（GB 50378-2019）一星级的标准。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 91 第十章 劳动安全卫生 10.1 劳动安全 1、对于进入项目内的施工单位，应制定行之有效的施工安全规范，并对属下员工进行职业安全教育，规定员工在施工时要配戴安全帽，工作鞋及手套等劳动保护用品。2、高空作业、高辐射作业、带电操作应严格按照操作规程进行、并按规定用好安全带、防护镜等劳动保护用品。3、对项目运营期使用的各类机械要加强维修、保养，预172、防因机械故障造成人身安全事故。4、项目内所有用电设备的金属外壳或底座均应与接地装置良好连接，项目用地内各类建筑物、路灯杆等均按规范要求设计防雷装置，并符合有关规范的要求。5、易燃、易爆、高温、高压等对安全有特殊要求的仪器设备的安装使用需经批准，并健全审查、审验制度。操作人员要严格遵守操作规程，仪器运行时不得脱岗。10.2 卫生防疫 1、项目应设专人负责清洁卫生，在建设和投运过程中都应注重各场所的环境，控制工作过程中产生的各类职业危害，保障工作人员的身体健康。2、做好公共区域的卫生防疫工作，出现群体性卫生事件时应按规定及时上报，并采取有效措施，避免蔓延。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”173、多功能厂房建设项目可行性研究报告 92 第十一章 组织机构与项目管理 11.1 组织机构 合理确定项目的组织机构，科学配置人力资源是项目建设和后期运营顺利进行，提高劳动效率的主要条件。高效、精简的项目运作组织，合理的人员配备特别是关键岗位人员的素质，是保证项目成功实施和运作的主要条件。根据汕头综合保税区党委会会议纪要（第四十九期）的精神，本项目由汕头保税区临港建设有限公司作为建设单位，负责项目的具体实施和运营。汕头保税区临港建设有限公司于 2016 年 12 月 13 日成立。总部位于汕头保税区 A02 地块货检楼二层 208 房，公司主要从事市政工程及其配套项目投资、建设；政府授权的土地整理174、开发；物业管理等相关工作。11.2 项目管理 本项目的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标，因此，项目管理的内容相应包括质量控制、进度控制、投资控制、合同管理及协调各方关系等。11.2.1 建设管理工作 建设管理工作的重点是：前期手续申报、工程质量管理、工程进度控制和工程投资。业主应做好项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量完成。1）编制建设管理计划、工程进度计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求，以及投资方提出的一些特殊的功能和GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 93 技术要求。2）确定工程承建商，签订施工合175、同。3）确定工程监理单位，签订监理合同。4）审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。5）检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质量和合同管理工作。6）作好本项目资金管理，按月做好月底结算工程报账提款工作，节约投资。7）根据工程进度情况，审核承建商进度度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程款。8）组织竣工验收。9）审查接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。11.2.2 投资管理 项目的投资控制着重是在承发包阶段和施工阶段采取有效措施，随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求176、在工程项目建设中取得较好的投资效益和社会效益。项目建设过程中，首先确定造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证造控制目标的实现。11.2.3 质量管理 首先，制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行资GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 94 质审核，对涉及质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审核。其次，对工程质量进行控制，对工序177、交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量通病的防范、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。最后，建立实施质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。11.2.4 工程进度管理 首先，编制或审核项目实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定或审核材料采购供应计划，找准进度控制点，确定完成日期。其次，建立反映工程进度情况的日记，进行工程进度检查对比，对有关进度及时计算并进行签证，召开现场进度协调会等。最后，当实施进度的计划发生差异时必须及时制定对策。制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济178、措施等。制定总工期突破后的补救措施，然后调整其他计划，建立新的平衡。11.2.5 合同管理 合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度质量的基本依据。由于建设工程合同标的大，投入的资金数额大，技术面广、复杂、施工周期长，使用的人力物力多，涉及的单位多等原因，更加有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程项目的经济效益和社会效益。因此，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。在项目建设管理过程中，制定具体的合同管理办法，对合同GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 179、95 管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。市场经济必须严格按照合同办事，在工程招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、环保等目标，取得良好的社会和经济效益。11.2.6 协调管理 协调工作是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过程中，建设项目组织与外部各关180、联单位之间，建设项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及建设项目与周围环境、其它建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。因此，要取得一个建设项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目的各项预期目标。11.2.7 安全管理 首先，监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。必须建立有符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监理、施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标181、准。其次，做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 96 的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。11.2.8 档案管理 档案管理是项目建设的重要组成部分和不可缺少的环节，是实现建设项目科学管理和运行维护的基础性和技术保障性工作。参照建设工程质量管理条例、建设工程文件归档整理规范等文件的有关要求，制定严格的档案管理制度，规范档案管理程序，认真做好工程及设备档案资料的收集、归档、登记、验收及移交等工作。11.2.9 竣工验收 在接到施工单位的竣工报告后，及时组织初验。项目建成后，由中国人保以及当地投资、财政182、规划、建设、消防、环保、市政等其他部门的专业技术人员和专家组成的验收委员会验收项目，签发竣工验收报告。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 97 第十二章 实施进度与工程招标 12.1 实施进度计划 12.1.1 项目投资建设期 根据建设项目行政许可事项的有关规定、各项工作的顺序和工作周期，预测各项工作的起始时间和结束时间，充分考虑各项工作内在的程序、制约关系，编排顺序。结合本项目特点，具体开发周期如下：本项目根据现行的建设程序，项目总体建设周期为 32 个月,其中，前期工作（含设计、招标和土地规整）7 个月，施工工期 25 个月。12.1.2 项目实施183、进度安排 在坚持基建程序、保证工程质量的前提下缩短工期，应科学合理的安排工程进度。工程进度安排力求紧凑，互相衔接，相互交叉，以保证按期按质完成项目建设。项目建设进度规划设想如下：项建、可研等前期工作 2021 年 12 月2022 年 3 月 项目设计 2022 年 3 月2021 年 4 月 拆除工程、土地规整 2022 年 4 月2022 年 6 月 工程招标 2021 年 5 月2022 年 6 月 土建工程 2022 年 7 月2023 年 12 月 安装工程 2024 年 1 月2024 年 5 月 竣工验收 2024 年 6 月2024 年 7 月 GDIECC 汕头综合保税区临港184、“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 98 12.1.3 项目实施进度表 项目初步拟定的实施进度表见下表所示。项目实施进度表 表12.1-1 序号 工作内容 2022 2023 2024 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 1 前期工作 2 设计工作 3 拆除+土地规整 4 工程招标 5 土建工程 6 安装工程 7 竣工验收 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 99 12.2 工程招标 12.2.1 编制依据 本项目相关招标内容的确定主要依据以185、下相关政策文件：1、中华人民共和国政府采购法；2、中华人民共和国招标投标法；3、中华人民共和国政府采购法实施条例；4、中华人民共和国招标投标法实施条例；5、政府采购非招标采购方式管理办法；6、必须招标的工程项目规定（国家发改委令 2018 年第 16号）；7、招标公告发布暂行办法（国家计委令 2000 第 4 号）；8、工程建设项目自行招标试行办法（国家计委令 2000 第 5号）；9、工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定（国家计委令 2000 第 9 号）；10、工程建设项目施工招标投标办法（国家计委等 7 部委令2003 年第 30 号）；11、评标委员会和评标方法186、暂行规定（国家计委等 7 部委令2001 年第 12 号）；12、广东省建设工程招投标管理条例（修正）；13、印发广东省招标投标信息发布暂行办法的通知（粤府办201157 号）；14、广东省实施中华人民共和国招标投标法办法；15、关于进一步加强汕头市政府投资房屋建筑和市政公用工程招标投标管理工作的意见。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 100 12.2.2 招标基本原则 根据中华人民共和国招投标法的要求，为确保项目建设的质量，缩短工期，节省投资，防范和化解工程建设中的违规、违法行为，本项目建设的各主要环节应通过招标方式进行。根据本项目的具体情况，招标工187、作应遵循以下原则：1、公开原则。工程项目招标应具有高的透明度，实行招标信息、招标程序公开。2、公平原则。应给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行共同的义务。3、公正原则。评标时应按事先公布的标准对待所有的投标人。4、诚实信用原则。招标人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维护招投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5、独立原则。招标人应是独立的法人，在招标过程中应自主决策，不受任何外界因素的干扰。6、接受行政监督原则。遵守有关法律法规以及有关规定，接受有关行政监督部门依法实施的监督。12.2.3 项目招投标初步方案 1、项目概况（1）建设地点：汕头综合保税区。（188、2）项目总投资：32028.78 万元。（3）项目资金来源：财政统筹安排。2、招标范围和方式 本项目的招标范围为：（1）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在 100 万元人民币以上的；（2）施工单项合同估算GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 101 价在 400 万元人民币以上的；（3）重要设备和材料等货物的采购，单项合同估算价在 200 万元以上的。根据原国家计委 2000 年第 5 号令的规定，建设单位具备编制招标文件和组织评标能力的可自行招标。采取委托招标组织形式时，代理机构必须具有相应招标代理资质。采用自行招标组织形式时，在申请上报时，189、应按规定一并上报采取自行招标所需的书面材料。本项目对各部分采用的招标方式见表 12.2-1。12.2.4 招标方式及组织形式 根据相关政策规定，本项目的工程建设、设备采购和相关服务根据实际情况采用适宜的招标方式。项目招标方案详见下表所示。招标基本情况表 表12.2-1 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用 招标方 式 估算 金额（万元）备注 全部 招标 部分 招标 自行 招标 委托 招标 公开 招标 邀请 招标 勘察费 94.63 设计费 655.87 工程费用 23656.42 工程监理 280.95 主要材料 情况说明：本项目总投资 32028.78 万元，其中工程费用为 23656.190、42 万元，工程建设其他费用 5129.33 万元（其中勘察费 94.63 万元，设计费 655.87 万元、工程监理费 280.95 万元），基本预备费 1340.33 万元及建设期利息 1902.70 万元。12.2.5 招标的组织工作 招标委员会的组成和招标工作的程序，必须遵循公平、公正、科学、择优的原则，必须严格遵守 中华人民共和国招标投标法（2017年修正版）、评标委员会和评标方法暂行规定、机电设备招标投标管理办法及其它相关的法规和规定。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 102 12.2.6 招标计划 建设单位根据工程项目的进展情况，有计划、191、有步骤地进行勘察、设计、建筑、安装、景观绿化、监理及重要设备、材料的招标工作。首先，要做好高质量的招标文件的编制工作，合理地进行发包数量的配置。为此，建设单位将成立招标领导小组，审查并批准各专业提出的招标文件。其次，要根据工程项目的实际进展情况，及时做好各阶段的招标工作。勘察、设计的招标文件将由建设单位聘请公共建筑、景观绿化、道路、电气等行业的专家编制；建筑安装、设备采购、监理的招标文件将委托招标公司编制，由建设单位招标领导小组审查。第三，根据中华人民共和国招标投标法（2017 年修正版）的有关规定，委托具有招投标资质和经验的招标单位，做好招标评标的组织工作，严明纪律，一切按文件和程序办事。本192、着“公开、公平、公正”的原则，圆满完成整个项目的招标工作。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 103 第十三章 投资估算与资金筹措 13.1 编制范围 本项目投资估算编制范围为，含建设范围内建安费、场地拆除费用、土地购置及规整费用以及前期工作费用等，按照工程费用、工程建设其他费用、预备费用分别估算。1、建筑工程 包括 A03-6、B09-3 两个地块的拆除、场地平整、土建工程。2、公用工程 公用工程包括：给排水及消防、电气、采暖与通风、通信、电梯等。3、室外及其它工程 本项目区域内配套室外工程包括室外道路铺装、绿化。4、工程建设其他费用 工程建设其他费用193、包括：土地费用、前期工作费、勘察费、设计费、工程监理费、招标代理费、建设单位管理费等。5、基本预备费 基本预备费指针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用。13.2 编制依据 1、投资项目可行性研究指南（试用版）；2、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3、市政工程投资估算编制办法（建标2007164 号）；4、广东省建设工程造价管理规定（广东省政府令 40 号）；5、广东省住房和城乡建设厅关于印发的通知（粤建市20196 号），该文颁发的广东省建筑与装饰工程综合定额（2018 年）、广东省安装工程综合定额（2018 年）、广东省市政工程综合定额（2018 年）和广东省194、园林绿化工程综合定额（2018 年）；6、国家和地方发布的有关规范要求；7、本项目的工程、技术方案和工程量；8、类似工程造价指标。13.3 编制方法 1、建筑工程、安装工程费用参照广东省预算定额，根据类似工程，采用单位工程投资估算法估算。2、各类设备购置及安装工程费价格根据设备供应商报价及现行市场价格估算考虑。3、工程建设其他费用：(1)土地费用：土地价格按 60 万元/亩估算，再考虑一定的税费及其他。(2)土地规整费用：现有地面上建筑物拆除费用按 80 元/平方米估算，A03-6 地块 19.20 万元，B09-3 地块 104.00 万元。地面下基础消除费暂估为 A03-6 地块 18.0195、0 万元，B09-3 地块 40.00 万元。(3)建设单位管理费按财建2016504 号文计算，以项目估算总投资为基数结合项目实际暂估。(4)工程监理费按发改价格2007670 号和发改价格2011534号文计算，以建安工程费+设备购置费+联合试运转费三项之和为基数进行估算，专业调整系数取 1.0、复杂程度系数取 1.0、高程系数取1.0，再考虑市场行情暂估。(5)前期工作咨询费按计价格19991283 号文估列，含项建编GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 105 制、可研编制两项，不含评估，以项目估算总投资为基数进行估算，行业调整系数取 0.8、复杂196、程度系数取 1.0。(6)工程设计费按计价格200210 号文估算，以建安工程费+设备购置费+联合试运转费三项之和为基数进行估算，专业调整系数取 1.0、复杂程度系数取 1.0、附加调整系数取 1.0。(7)工程勘察费按工程费用的 0.4%估算，未包含自然资源部门要求的测量测绘费。(8)全过程造价咨询费：根据广东省建设工程造价咨询服务收费标准表（粤价函2011742 号）的全过程造价咨询项目进行估算，以项目估算总投资（代替概算总投资）为基数进行估算。(9)环境影响评价咨询费按计价格2002125 号和发改价格2011534 号文估算，按环境影响评价表考虑，行业调整系数取 0.6、敏感程度系数取197、 0.8。(10)劳动安全卫生评审费参考建标2007164 号文，按工程费用的 0.1%估列。(11)场地准备及临时设施费参考建标2007164 号文，按工程费用的 0.8%估列。(12)工程保险费参考建标2007164 号文，暂按工程费用的 0.3%估列。(13)招标代理费按计价格20021980 号文和发改价格2011534号文估列，分别按货物、工程和服务三项计算。其中货物招标代理费计费基数为设备购置及安装工程费，工程招标代理费计费基数为建筑工程费，服务招标代理费计费基数为工程建设其他费用减去土地费用、土地规整费、建设单位管理费、城市基础设施配套费。(14)施 工 图 审 查 费 参考 建198、 标 2007164 号 文 和 发 改 价 格GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 106 2011534 号文计算。(15)城市基础设施配套费按汕头市财政局、汕头市城乡规划局关于印发汕头市城市基础设施配套费征收管理有关规定的通知（汕市财综201873 号）。(16)竣工图编制费参考建标2007164 号文，按设计费的 8%估列。(17)水土保持费用参考保监200522 号文，以估算总投资为基数进行计算，结合市场报价情况按标准收费进行暂估。(18)白蚁防治费参考粤价2002370 号暂估。(19)测量测绘费指自然资源部门要求的地形图测绘等费用，参考市场情199、况按 50 万元暂估。(20)检验监测费按市场询价结果暂估。3、基本预备费按第一部分工程费用和第二部分工程建设其他费用之和（减去建设用地费）约 4%估算。按国家有关规定，涨价预备费未计。13.4 投资估算 经估算，本项目总投资 32028.78 万元，其中工程费用为 23656.42 万元，工程建设其他费用 5129.33 万元（其中勘察费 94.63 万元，设计费 655.87 万元、工程监理费 280.95 万元），基本预备费 1340.33 万元及建设期利息 1902.70 万元。总投资估算表如下。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 107 总投资200、估算表 表13.4-1 序号 工程和费用名称 投资估算（万元）工程量 综合单价 投资占比 备注 建筑工程费 设备及安装工程费 其他费用 合计 单位 数量 单位 数量 一 工程费用 20418.42 3238.00 0.00 23656.42 73.86%1 B09-3 地块 11182.13 2156.00 0.00 13338.13 50536.00 元/2639.33 41.64%1.1 土建工程 8085.76 8085.76 50536.00 元/1600.00 25.25%1.1.1 建筑物土建 7075.04 7075.04 50536.00 元/1400.00 22.09%1.1201、.2 基础处理 1010.72 1010.72 50536.00 元/200.00 3.16%1.2 装修工程 505.36 505.36 50536.00 元/100.00 1.58%1.3 电梯工程 236.00 236.00 0.74%1.3.1 货梯 200.00 200.00 台 8.00 元/台 250000.00 0.62%1.3.2 客梯 36.00 36.00 台 2.00 元/台 180000.00 0.11%1.4 公用工程 2324.66 1920.00 4244.66 50536.00 元/379.93 13.25%1.4.1 给排水及消防工程 505.36 505.202、36 50536.00 元/100.00 1.58%已包含给排水外网 1.4.2 采暖通风工程 505.36 505.36 50536.00 元/100.00 1.58%已包含采暖外网 1.4.3 电气工程 1111.79 1111.79 50536.00 元/220.00 3.47%已包含电气外网 1.4.4 变配电工程 1920.00 1920.00 kVA 3200.00 元/kVA 6000.00 5.99%1.4.5 通信工程 202.14 202.14 50536.00 元/40.00 0.63%已包含通信外网 1.5 室外工程 266.35 266.35 0.83%1.5.1 道203、路铺装 167.34 167.34 6693.67 元/250.00 0.52%1.5.2 场地平整 72.28 72.28 14456.30 元/50.00 0.23%1.5.3 绿化 26.73 26.73 3340.73 元/80.00 0.08%含屋顶绿化 2 A03-6 地块 9236.30 1082.00 0.00 10318.30 32680.00 元/3157.37 32.22%2.1 土建工程 5492.68 5492.68 32680.00 1680.75 17.15%2.1.1 地上土建 4223.52 4223.52 30168.00 元/1400.00 13.19%G204、DIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 108 序号 工程和费用名称 投资估算（万元）工程量 综合单价 投资占比 备注 建筑工程费 设备及安装工程费 其他费用 合计 单位 数量 单位 数量 2.1.2 地下土建 452.16 452.16 2512.00 元/1800.00 1.41%2.1.3 基础处理 817.00 817.00 32680.00 元/250.00 2.55%2.2 装修工程 1835.20 1835.20 5.73%2.2.1 地上装修 1810.08 1810.08 30168.00 600.00 5.65%2.2.2 地下装修 25.205、12 25.12 2512.00 100.00 0.08%2.3 电梯工程 122.00 122.00 0.38%2.3.1 货梯 50.00 50.00 台 2.00 元/台 250000.00 0.16%2.3.2 客梯 72.00 72.00 台 4.00 元/台 180000.00 0.22%2.4 公用工程 1732.04 960.00 2692.04 8.41%2.4.1 给排水及消防工程 392.16 392.16 32680.00 元/120.00 1.22%已包含给排水外网 2.4.2 采暖通风工程 392.16 392.16 32680.00 元/120.00 1.22%已206、包含采暖外网 2.4.3 电气工程 817.00 817.00 32680.00 元/250.00 2.55%已包含电气外网 2.4.4 变配电工程 960.00 960.00 kVA 1600.00 元/kVA 6000.00 3.00%2.4.5 通信工程 130.72 130.72 32680.00 元/40.00 0.41%已包含通信外网 2.5 室外工程 156.38 156.38 0.49%2.5.1 道路铺装 106.65 106.65 4266.06 元/250.00 0.33%2.5.2 场地平整 37.67 37.67 7533.40 元/50.00 0.12%2.5.3 207、绿化 12.06 12.06 1507.54 元/80.00 0.04%含屋顶绿化、海绵城市措施 2.6 绿色建筑增加费 20.00 20.00 0.06%二 工程建设其他费用 5129.33 5129.33 16.01%1 建设用地费 2319.07 2319.07 7.24%1.1 B09-3 地块 1301.07 1301.07 14456.30 元/900.00 4.06%1.2 A03-6 地块 678.01 678.01 7533.40 元/900.00 2.12%2 土地规整费 181.20 181.20 0.57%GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行208、性研究报告 109 序号 工程和费用名称 投资估算（万元）工程量 综合单价 投资占比 备注 建筑工程费 设备及安装工程费 其他费用 合计 单位 数量 单位 数量 2.1 拆除现有建筑 123.20 123.20 0.38%2.1.1 B09-3 地块 104.00 104.00 13000.00 元/80.00 0.32%2.1.2 A03-6 地块 19.20 19.20 2400.00 元/80.00 0.06%2.2 拆除现有基础 58.00 58.00 0.18%2.2.1 B09-3 地块 40.00 40.00 0.12%2.2.2 A03-6 地块 18.00 18.00 0.0209、6%3 建设单位管理费 158.47 158.47 0.49%4 工程监理费 280.95 280.95 0.88%5 前期工作咨询费 54.19 54.19 0.17%5.1 编项目建议书 21.25 21.25 0.07%5.2 编可行性研究报告 32.94 32.94 0.10%6 勘察费 94.63 94.63 0.30%不含自然资源部门要求的测量测绘费 7 设计费 655.87 655.87 2.05%含绿色建筑设计、节能减排评估 8 全过程造价咨询费 289.53 289.53 0.90%9 环境影响评价咨询服务费 11.71 11.71 0.04%10 劳动安全卫生评审费 23.210、66 23.66 0.07%11 场地准备及临时设施费 189.25 189.25 0.59%12 工程保险费 70.97 70.97 0.22%13 招标代理服务费 45.04 45.04 0.14%14 施工图审查费 58.78 58.78 0.18%15 城市基础设施配套费 399.58 399.58 1.25%GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 110 序号 工程和费用名称 投资估算（万元）工程量 综合单价 投资占比 备注 建筑工程费 设备及安装工程费 其他费用 合计 单位 数量 单位 数量 16 水土保持费用 25.72 25.72 0.08%211、16.1 水土保持方案费 11.57 11.57 0.04%16.2 水土保持监测费 14.15 14.15 0.04%17 竣工图编制费 52.47 52.47 0.16%18 白蚁防治费 31.70 31.70 0.10%19 测量测绘费 50.00 50.00 0.16%20 检验监测费 136.56 136.56 0.43%三 预备费 1340.33 1340.33 4.18%四 建设投资 20418.42 3238.00 6469.67 30126.09 94.06%五 建设期利息 1902.70 5.94%六 总投资 32028.78 100.00%GDIECC 汕头综合保税区临港212、“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 111 13.5 资金筹措 13.5.1 资金来源 项目资金由财政统筹安排，拟申请地方政府专项债 2.55 亿元。13.5.2 建设期利息 本项目建设期为 3 年，拟申请 2.55 亿元专项债，分三批申请：第1 年申请 30 年期专项债券 7500.00 万元，第 2 年申请 30 年期专项债券12500.00 万元，第 3 年申请 30 年期专项债券 5500.00 万元，均为年初即到位，年利率按 3.59%计算。经测算，本项目建设期利息为 1902.70 万元。根据专项债融资要求，建设期利息须通过资本金（财政资金）解决。13.5.3 流动资金 本213、项目暂不考虑流动资金。13.5.4 投资计划与资金筹措 项目建设期为 3 年，预计投资计划为：第一年投入全部工程建设其他费用+20%工程费用及预备费，第二年投入 55%工程费用及预备费，第 3 年投入 25%工程费用及预备费。项目总投资 32028.78 万元，其中用于建设投资 30126.09 万元，用于建设期利息 1902.70 万元。本项目资金来源由财政统筹安排。项目资金筹措及使用计划表如下。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 112 资金筹措及使用计划表 表13.5-1 序号 项目 合计 1 2 3 1 总筹措资金 32028.78 10397.214、93 14466.22 7164.64 1.1 建设投资 30126.09 10128.68 13748.22 6249.19 1.2 建设期利息 1902.70 269.25 718.00 915.45 2 资金筹措 32028.78 10397.93 14466.22 7164.64 2.1 项目资本金 6528.79 2897.93 1966.22 1664.64 2.1.1 用于建设投资 4626.09 2628.68 1248.22 749.19 2.1.2 用于建设期利息 1902.70 269.25 718.00 915.45 2.2 债务资金 25500.00 7500.00 215、12500.00 5500.00 2.2.1 用于建设投资 25500.00 7500.00 12500.00 5500.00 2.2.2 用于建设期利息 0.00 0.00 0.00 0.00 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 113 第十四章 财务分析 14.1 财务评价编制说明 14.1.1 财务评价编制依据 本项目财务评价应遵循的主要经济法规和规定有：1、中华人民共和国企业财务通则 2、中华人民共和国企业会计准则 3、关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636 号）4、中华人民共和国增值税暂行条例及其实施细则 5、财政部 税务总局216、关于调整增值税税率的通知（财税201832 号）6、关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号）7、中华人民共和国房产税暂行条例及其实施细则 8、建设项目经济评价方法与参数（第三版）国家发改委、建设部发布 14.1.2 财务评价基础参数 1、项目计算期、建设期、运营期 本项目计算期为 30 年，其中：第 13 年为建设期，第 430年为运营期。2、财务基准收益率 根据行业基准收益率水平，结合项目融资成本及投资方的收益预期，本项目所得税前财务基准收益率设定为 6%，所得税后财务基准收益率设定为 4%。3、税率 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改217、工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 114（1）本项目建设投资中建安工程费和预备费按照 9%的进项税率，其他费用按照 6%的进项税率，建设期利息无法取得进项税。（2）项目租金收入、停车费收入按照 9%销项税率计算，物业管理、配套服务费和广告费收入按 6%销项税率计算；经营成本中，市场推广费按照 6%进项税率计算，检修维护费按照 9%进项税率计算。（3）税金附加：城市建设维护税和教育费附加分别按应纳增值税的 7%和 5%计征。（4）本项目房产税率 12%，所得税率 25%。14.2 财务评价基础数据 14.2.1 营业收入和税金估算 1、B09-3 地块可出租面积 50536.00 平方米，参218、考汕头市周边工业园区和孵化器的市场情况，预计 2022 年出租单价为 25 元/（平方米 月），每年增长 2%；出租率从运营期首年的 60%逐步增长至 95%保持稳定。预计运营期首年（2025 年）B09-3 地块租金收入=50536.0025(1+2%)360%12/10000=965.326 万元。2、预计 B09-3 地块的物业管理和配套服务费按 4.00 元/（平方米月）计算，每 3 年增长 5%，其他参数同租金收入。预计运营期首年（2025 年）B09-3 地块物业管理和配套服务费收入=50536.004(1+5%)60%12/10000=152.821 万元。3、预计 B09-3 219、地块的广告费收入为上述 B09-3 地块收入的 5%，预计运营期首年（2025 年）B09-3 地块广告费收入=(965.326+152.821)5%=55.907 万元。4、A03-6 地块可出租面积 30168.00 平方米，参考汕头市周边工GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 115 业园区和孵化器的市场情况，预计 2022 年出租单价为 30 元/（平方米 月），每年增长 2%；出租率从运营期首年的 55%逐步增长至 90%保持稳定。预计运营期首年（2025 年）A03-6 地块租金收入=30168.0030(1+2%)355%12/10000=6220、33.888 万元。5、预计 A03-6 地块的物业管理和配套服务费按 4.00 元/（平方米月）计算，每 3 年增长 5%，其他参数同租金收入。预计运营期首年（2025 年）A03-6 地块物业管理和配套服务费收入=30168.004(1+5%)55%12/10000=83.626 万元。6、预计 A03-6 地块的停车费按 300 元/(个月）计算，每 3 年增长5%，停车位100个，出租率从运营期首年的50%逐步增长至85%保持稳定，其他参数同租金收入。预计运营期首年（2025 年）A03-6地块停车费收入=100300(1+5%)50%12/10000=18.900 万元。7、预计 A221、03-6 地块的广告费收入为上述A03-6 地块收入的 5%，预计运营期首年（2025 年）A03-6 地块广告费收入=(633.888+83.626+18.900)5%=36.821 万元。运营期首年的年营业收入=965.326+152.821+55.907+633.888+83.626+18.900+36.821=1947.289 万元 考虑价格和出租率增长后，经测算，本项目计算期内营业收入（含税）合计为 107727.22 万元，增值税合计为 5469.75 万元，税金及附加合计为 656.25 万元。营业收入、增值税及税金附加估算详见附表。14.2.2 总成本费用估算 本项目经营期内的222、经营成本费用主要包括市场推广费、检修维护费、工资及福利费、其他费用和房产税。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 116 1、市场推广费按项目营业收入的 0.5%估列。运营期首年市场推广费=1947.289 0.5%=9.736 万元。2、检修维护费按项目新增固定资产原值的 0.5%估列。运营期首年检修维护费=23656.42 0.5%=118.282 万元。3、工资及福利费：本项目定员 12 人，年人均工资福利费按汕头市平均工资 8.28 万元估列。运营期首年工资及福利费=128.28=99.360 万元。4、管理费用按项目营业收入的 0.5%估列，运营223、期首年管理费用=1947.289 0.5%=9.736 万元。5、房产税：本项目的租金收入（不含税）计征房产税，税率为12%，运营期首年房产税=(965.326+633.888)（1+9%）12%=176.060 万元。6、其他费用按上述 1-4 项费用之和的 5%估算，运营期第二年其他费用=(9.736+118.282+99.360+9.736)5%=11.858 万元。以上六项合计，项目运营首年的年经营成本=9.736+118.282+99.360+9.736+176.060+11.858=425.031 万元 考虑增长后，项目计算期合计经营成本 17137.26 万元。6、折旧和摊销 本224、项目固定资产折旧采用直线法，残值按固定资产原值的 4%计算，房屋、建筑物折旧年限为 20 年。土地使用权按 50 年进行摊销。7、利息支出 本项目不考虑流动资金借款，仅计算债务资金融资利息，融资年利率按 3.59%计。经测算，本项目经营期总成本费用合计为 69401.85 万元，经营成本合计为 17137.26 万元。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 117 项目总成本费用详见附表。14.2.3 利润总额、企业所得税和盈余公积金 本项目运营期利润总额合计为 29621.24 万元，企业所得税按25%计列，考虑弥补亏损后计算出企业所得税合计为 7531.225、88 万元，净利润合计为 22089.36 万元。利润和利润分配详见附表。14.3 财务评价指标 14.3.1 盈利能力分析 盈利能力分析是项目财务评价的主要内容之一，是在编制现金流量表与利润和利润分配表的基础上，计算项目财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等指标，其中财务内部收益率为项目的主要盈利指标。反映盈利能力的动态指标为财务内部收益率和财务净现值，静态指标为投资回收期、总投资收益率、项目资本金净利润率。1、反映盈利能力的动态指标（1）财务内部收益率（FIRR）。财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力226、的主要动态评价指标。将求得的财务内部收益率与设定的基准收益率 ic 进行比较，当 FIRRic 时，即认为项目的盈利性能够满足要求。项目财务内部收益率是假定没有负债融资，投资全部由投资者直接投入、不需要支付利息条件下的盈利性指标。资本金财务内部收益率是用于考察项目资本金税后收益水平的盈利性指标。（2）财务净现值（FNPV）。财务净现值是指按设定的折现率GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 118 ic 计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和，也是考察项目盈利能力的动态指标。它反映项目在满足了按设定折现率要求的盈利之外所获得的超额盈利的现值。财务净现值0227、，表明项目的盈利能力达到或超过了所设定的要求。（3）本项目反映盈利能力的动态指标值 盈利能力动态指标表 表14.3-1 序号 指标名称 单位 指标 1 项目投资财务内部收益率（税前）%7.47 2 项目投资财务内部收益率（税后）%6.28 3 项目投资财务净现值（ic=6%，税前）万元 5276.10 4 项目投资财务净现值（ic=4%，税后）万元 9404.72 2、反映盈利能力的静态指标（1）投资回收期（Pt）。投资回收期是指以项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间，是考察项目在财务上的投资回收能力的主要静态评价指标。投资回收期可根据现金流量表计算，现金流量表中累计现金流量由负值变为 0228、 时的时点，即为项目的投资回收期。投资回收期越短，表明项目的盈利能力和抗风险能力越好。投资回收期累计净现金流量开始出现正值年份数1 上年累计净现金流量的绝对值当年净现金流量（2）总投资收益率（ROI）。总投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或经营期内年平均息税前利润与项目总投资的比率，它是反映项目总投资的盈利水平。总投资收益率年平均息税前利润项目总投资100%（3）项目资本金净利润率（ROE）。项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或经营期内年平均净利润与项目资本金的比率，它是反映项目资本金的盈利水平。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建229、设项目可行性研究报告 119 项目资本金净利润率年平均净利润项目资本金100%本项目反映盈利能力的静态指标如下表：盈利能力静态指标表 表14.3-2 指标名称 单位 数值 备注 项目投资回收期（税前）年 14.40 含建设期 项目投资回收期（税后）年 15.58 含建设期 14.3.2 清偿能力分析 经预测分析可知，本项目可用于偿还债券本息资金=现金流入-现金流出=（项目资金筹措+项目经营收入）-（项目建设投资+项目经营成本+增值税+税金附加+所得税）=（32028.78+107727.22）-（30126.09+17137.26+5469.75+656.25+7531.88）=78835.7230、8 万元。本项目计划 3 年共计申请 30 年期专项债券 25500.00 万元，年利率按 3.59%计，则债券资金偿还本息合计为 52119.85 万元，整体偿债备付率=78835.78/52119.85=1.51，表明本项目盈余资金可以覆盖专项债券本金与利息，能满足专项债券申报要求。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 120 第十五章 社会评价 15.1 项目对社会的影响分析 15.1.1 对居民收入的影响 项目的建设，增加了对当地建筑材料和劳动力的需求，提高当地的国民生产总值；项目建设使用后，将提高当地工业发展的水平，并增加就业机会，将间接增加居民231、收入而且不会扩大贫富的差距。15.1.2 对居民生活水平与生活质量的影响 在项目施工期间，由于施工人员、材料、机械等会对施工周围环境造成一定的负面影响，如噪音、灰尘等；项目建成后，工业项目的运营可能会带来一定的环境影响。所以应注意施工管理和运营管理，加强环境保护的监督和管理，将负面影响减至最低。15.1.3 对就业的影响 项目的建设需要配备一定规模的施工建设队伍。施工队伍中除少部分技术和管理人员外，大多数职工将从当地招收。预计项目建成后，入驻企业将可以新增就业岗位 1000 个以上。项目的实施会造成就业机会的增加，项目的运营能够扩大当地的就业人数。15.1.4 对不同利益群体的影响 项目的建设232、会提高从事该项目的相关材料供应商、施工方、运输行业及建设用地周围商家等的收入。15.1.5 对弱势群体利益的影响 项目的建设对当地老人、妇女、儿童、残疾人员等弱势群体的利益不会造成负面影响。15.1.6 对文化、教育、卫生的影响 项目的建设，将间接提高当地居民的科学文化水平，促进地区经GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 121 济的建设。另外，该项目无大的污染源，卫生方面无大的负面影响。项目对当地的文化教育、卫生健康和人文环境没有负面影响。15.1.7 对基础设施、服务容量和城市化进程的影响 项目的建成，对于基础设施例如供水、供电、电信等有较大需求，若按233、项目总体规划进行基础设施的配套建设，则不会对当地产生较大的负面影响，反而起到积极的促进作用。15.1.8 对少数民族风俗习惯和宗教的影响 本项目不涉及到对民族风俗和宗教等方面的影响。15.1.9 对自然与生态环境的影响 本项目的建设将实行科学规划，合理利用资源，切实保护周边环境，有利于可持续发展。因此，本项目的建设对自然与生态环境发展没有不良影响。15.1.10 对社会经济的影响 本项目的建设有利于加快汕头综合保税区的发展，繁荣地方经济，促进社会综合事业发展。投资环境的改善还将带动当地工商业的发展，吸引众多的投资商到保税区投资。基础设施的改善将促进周边城镇经济及相关的第三产业发展，有效地增强汕234、头的综合竞争力。预计本项目建成后，入驻企业的年产值达到 2 亿元，年新增税收约 1000 万元以上，对当地经济有较强的促进作用。项目的社会影响分析详见表 14.1-1。项目社会影响分析表 表15.1-1 序号 社会因素 影响范围、程度 可能出现后果 措施建议 1 对居民收入影响 正面影响，可提高居民收入水平，但影响程度一般 提高生活水平，增加居民收入 有关部门注意引导 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 122 2 对居民生活水平与生活质量的影响 能进一步提高当地居民的生活水平和改善生活质量，影响程度较好。但建设期和运营期内有一定负面影响 建设期对施工队235、经过的居民区产生负面影响，可能出现噪音、污染。运营期有一定环境影响 加强施工期管理，文明施工。加强环境监督和管理 3 对居民就业的影响 能增加当地的就业机会，影响程度较好 增加就业机会，提高个人收入水平 加强培训、指导 4 对不同利益群体的影响 建设期内会提高从事该项目建设的有关材料供应商、施工方、运输行业及建设用地周围商家等的收入 会不同程度地影响建设工期和施工环境 有关部门应做好宣传,合理引导 5 对弱势群体利益的影响 改善生存条件，影响程度较好 增加就业门路，增强自身的发展力 有关部门注意扶持 6 对地区文化、卫生的影响 对文化、卫生属正面影响，城市经济得到发展，影响程度大；项目运营对卫236、生无负面影响 促进社会经济健康发展，利于社会安定团结 有关部门注意引导扶持 7 对地区基础设施、服务容量和城市化进程的影响 不会造成基础设施和资源供应的紧张，影响程度较少；有利于城市化进程，影响程度较好 周边供水、供电、电信、道路等基础设施使用紧张 加强同有关部门的协商，落实总体规划 8 对少数民族风俗习惯和宗教的影响 不会对少数民族风俗和宗教产生影响 15.2 项目与所在地互适性分析 本项目的建设得到了汕头市各级政府有关部门的大力支持，并在实施过程中提供各项便利条件。经过全面策划、统一规划，社会将对项目有较好的适应性和可接受程度，具体如下表所示。社会对项目的适应性和可接收程度分析表 表15.237、2-1 序号 社会 因素 相关者 适应 程度 可能出现的问题 措施建议 1 不同利益相关者 附近居民 较好 施工期间产生环境污染问题 文明施工、增加环境保护措施 2 当地组织机构 当地领导班子 好 协调、管理、控制 协调相关部门工作，做好前期准备，落实建设进度 具体实施单位（施工、设计、监理等）较好 建设质量问题，建设周期过长 严把各项工作质量关，加强各项工作的前期检查和后期监督 3 当地技术文化条件 设计 较好 出现各种形式的质量问题 严格按照可研要求设计、施工、监理 施工 较好 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 123 序号 社会 因素 相关者 适238、应 程度 可能出现的问题 措施建议 监理 较好 建筑材料 较好 市政配套 较好 15.3 社会评价结论 根据建设项目对社会的影响分析、项目与所在地区互适性分析和社会风险分析，本项目与汕头市的社会和经济发展水平相适应，项目建成后社会效益是显著的，项目的社会评价可行。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 124 第十六章 风险分析 16.1 项目的主要风险因素 本项目整个过程中可能出现的风险有多种类型，可能产生风险主要有如下几方面：社会稳定风险、市场风险、技术风险、工程风险、经营风险、外部协作风险和不可抵抗的外力风险等。1、社会稳定风险 本项目不涉及拆迁问题，239、因此不具备社会稳定风险。2、市场风险 考虑本项目资金来源为财政资金统筹，其不具备市场风险。3、技术风险 在本项目进行过程中由于制度上的细节问题安排不当带来的风险，称为技术风险。这种风险的一种表现是延期，工程延期将直接导致项目不能按时“交钥匙”，影响正常的运营，严重的有可能导致项目的放弃。另一种情况是工程缺陷，指施工建设过程中的遗留问题。该类风险可以通过制度安排上的技术性处理减少其发生的可能性。本项目所用施工技术等较为成熟，技术风险小。4、工程风险 工程风险主要指项目选址所在地的工程地质条件、水文地质条件的风险。由于本项目为多层建筑，对工程地质条件和水文地质条件要求不高，地震、台风等自然因素将对240、项目单体的影响极低。如果工程地质、水文地质条件与项目建设要求不符，将在一定程度程度上影响项目的建设和运营。项目所在地周边已有新建建筑物，地质情况较为清晰，因此本项目工程风险相对较小。5、经营风险 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 125 经营风险是由于生产经营变动或市场环境改变导致经营主体未来的经营性现金流量发生变化，从而影响经营主体的市场价值的可能性。本项目经营主体为汕头保税区临港建设有限公司，经营内容主要是维持厂房建筑的日常运行和进行招商引资工作，目前全球疫情形式严峻，进出口贸易收到不小影响，因此本项目的经营风险适中。6、外部协作条件风险 外部协作241、条件风险主要是供电、交通、给排水、通讯、消防、环保等市政基础配套设施是否具备和完善，如果上述条件不具备，将会大大增加项目的投资，延误项目工期，对项目的建设和实施都非常不利。本项目所处位置为成熟的建成区，各方面建设需求都有保障，对项目建设和运营没有影响，其不具备外部协作条件风险。7、不可抗拒的外力风险 本项目和其它许多项目一样要承担地震、火灾、江水和暴雨等不可抵抗而又难以预计的外力的风险。16.2 防范与降低风险的对策 应付风险的机制有两种。一是规避，即以一定措施降低不利情况发生的概率；另一种机制是分担，即事先约定不利情况发下损失配方案。根据分析，本项目存在风险项的内容有：经营风险、工程风险，技242、术风险和不可抗力风险。1、经营风险的规避 本项目经营风险是当建筑物日常支出超出收入时产生的，但建筑物的建设本身是为了服务入驻汕头综保区的企业而建设的，其支出项目主要来自于建筑物本身的维护和日常运营，该部分支出占比低，频GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 126 率低，若出现收支赤字，可先行从其他渠道解决日常运营费用，再慢慢通过其他运营模式扭亏为盈。2、技术风险的规避 技术风险是由于项目建设单位在与承包商进行工程分包时约束不严或监督不力造成的，所以项目建设单位应完全承担责任。对于工程延期和工程缺陷应在分包合同中做出规定，与承包商的经济利益挂钩。项目建设单位243、还应在工程费用以外留下一部分维修保证金或施工后质量保证金，以便顺利解决工程缺陷问题。对于影响整个工程进度和关系整体质量的控制工程，项目建设单位还应进行较频繁的期间监督。为了将技术风险降至最低，应充分借鉴国内外的成功经验，在项目设计、建造、安装等阶段，采用公开招标方式，在项目建设全过程中还将组织力量对技术难题进行攻关，将风险降至最低。在初步设计评审、施工图审查、基坑支护设计评审等环节严格把关，在项目施工前组织专家对施工方案进行专题论证，确保施工安全。3、工程风险的规避 在项目实施阶段应对选址进行全面准确地开展质勘探工作，以便为在为项目设计提供可靠的基础数据，以降低项建工程风险。4、不可抵抗外力风244、险的分担 这种风险具有不可预测性和损失额的不确定性，有可能是毁灭性损失。而政府和建设单位都无能为力。对此可以依靠保险公司承担部分风险。这必然会增大工程费用，对于大型项目往往还需要多家保险公司进行分保。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 127 第十七章 研究结论与建议 17.1 研究结论 1、本项目的建设，是加快发展现代产业体系，进一步深化工业用地市场化配置改革，解决汕头市工业用地短缺，实现工业用地集约化利用并提升工业用地产出的需要，项目建设可以推动汕头综合保税区高水平开放高质量发展，构建良好的营商环境。2、汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目245、总占地面积 21989.7，计划拆除地块上原有建筑物，主要建设：新建厂房总建筑面积为 83216，其中 A03-6 地块建设高新技术厂房 1 栋，建筑面积为 32680，B09-3 地块建设通用厂房 1 栋，建筑面积为 50536；建设厂区内道路、停车场、绿化工程，室外照明工程等配套工程。3、经估算，本项目总投资 32028.78 万元，其中工程费用为23656.42 万元，工程建设其他费用5129.33 万元（其中勘察费94.63 万元，设计费 655.87 万元、工程监理费 280.95 万元），基本预备费1340.33 万元及建设期利息 1902.70 万元。4、项目拟申请专项债 255246、00.00 万元，占项目总投资的比例为79.62%。需筹措资本金 6528.79 万元，由财政统筹安排，其中用于建设投资 4626.09 万元、用于建设期利息 1902.70 万元。5、经预测分析可知，本项目可用于偿还债券本息资金=现金流入-现金流出=（项目资金筹措+项目经营收入）-（项目建设投资+项目经营成本+增值税+税金附加+所得税）=（32028.78+107727.22）-（30126.09+17137.26+5469.75+656.25+7531.88）=78835.78 万元。本项目计划 3 年共计申请 30 年期专项债券 25500.00 万元，年利率按 3.59%计，则债券资金247、偿还本息合计为 52119.85 万元，整体偿债GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 128 备付率=78835.78/52119.85=1.51，表明本项目盈余资金可以覆盖专项债券本金与利息，能满足专项债券申报要求。6、本项目的建设和经营对环境所造成的影响完全可以控制，项目建设从环境影响评价上是可行的。7、本项目的建设，有利于改善投资环境，每年为综合保税区新增产值 2 亿元、税收 1000 万元以上，促进汕头综合保税区当地经济发展。新增就业岗位 1000 个以上，促进当地居民的就业，项目有着良好的社会效益。综上所述，本项目可行。17.2 项目建议 1、建248、设单位需加强计划，合理安排各工程项目建设进度，确保其有条不紊的推进。2、建设单位应把握当前良好的发展环境，加强对项目的经营管理，做好招商引资工作，制订好各类物业出租计划，以充分发挥项目的经济、社会、环境效益。GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 129 附图 1 A03-6 地块建筑平面、剖面图 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 130 附图 2 B09-3 地块建筑平面、剖面图 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 131 附表 1：营业收入及税金附加表 表17.2-1 序号249、 项 目 合计 建设期 运营期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 1 营业收入（含税）107727 1947 2330 2726 3138 3383 3451 3520 3590 3662 3735 3810 3886 3964 4043 4124 4206 4291 4376 4464 4553 4644 4737 4832 4929 5027 5128 5230 1.1 B09-3 地块 64109 1174 1397 1629 1869 2012 2052 20250、93 2135 2178 2222 2266 2311 2358 2405 2453 2502 2552 2603 2655 2708 2762 2818 2874 2931 2990 3050 3111 1.1.1 租金 52712 965 1149 1339 1537 1654 1688 1721 1756 1791 1827 1863 1900 1938 1977 2017 2057 2098 2140 2183 2227 2271 2317 2363 2410 2458 2508 2558 出租率 60%70%80%90%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95251、%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%出租单价（元/月）26.53 27.06 27.60 28.15 28.72 29.29 29.88 30.47 31.08 31.71 32.34 32.99 33.65 34.32 35.01 35.71 36.42 37.15 37.89 38.65 39.42 40.21 41.02 41.84 42.67 43.53 44.40 出租面积 50536 50536 50536 50536 50536 50536 50536 50536 50536 50536 50536 50536 50536 50536 505252、36 50536 50536 50536 50536 50536 50536 50536 50536 50536 50536 50536 50536 1.1.2 物业管理和配套服务费 8345 153 182 212 243 262 267 272 278 284 289 295 301 307 313 319 326 332 339 346 352 360 367 374 382 389 397 405 单价（元/月）4 4 4 4 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 6 6 6 6 6 6 6 6 6 7 7 7 7 1.1.3 广告费 56 67 78 89 96 98 100 10253、2 104 106 108 110 112 115 117 119 122 124 126 129 132 134 137 140 142 145 148 1.2 A03-6 地块 43618 773 932 1098 1269 1371 1398 1426 1455 1484 1514 1544 1575 1606 1638 1671 1705 1739 1773 1809 1845 1882 1920 1958 1997 2037 2078 2119 1.2.1 租金 634 764 899 1040 1123 1145 1168 1191 1215 1240 1264 1290 1316254、 1342 1369 1396 1424 1452 1481 1511 1541 1572 1604 1636 1668 1702 1736 出租率 55%65%75%85%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%出租单价（元/月）31.84 32.47 33.12 33.78 34.46 35.15 35.85 36.57 37.30 38.05 38.81 39.58 40.38 41.18 42.01 42.85 43.70 44.58 45.47 46.38 47.31 48.25 49.255、22 50.20 51.21 52.23 53.28 出租面积 30168 30168 30168 30168 30168 30168 30168 30168 30168 30168 30168 30168 30168 30168 30168 30168 30168 30168 30168 30168 30168 30168 30168 30168 30168 30168 30168 1.2.2 物业管理和配套服务费 4713 84 101 119 137 148 151 154 157 160 164 167 170 174 177 181 184 188 192 195 199 203 2256、07 212 216 220 225 229 单价（元/月）4.20 4.28 4.37 4.46 4.55 4.64 4.73 4.82 4.92 5.02 5.12 5.22 5.33 5.43 5.54 5.65 5.77 5.88 6.00 6.12 6.24 6.37 6.49 6.62 6.76 6.89 7.03 1.2.3 停车费 1105 19 23 28 32 35 35 36 37 38 38 39 40 41 42 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 单价（元/月个）315.00 321.30 327.73 334.28 340257、.97 347.79 354.74 361.84 369.07 376.45 383.98 391.66 399.50 407.49 415.64 423.95 432.43 441.08 449.90 458.90 468.07 477.43 486.98 496.72 506.66 516.79 527.13 出租率 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 停车位个数 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 10258、0 100 100 100 100 100 100 100 1.2.4 广告费 2077 37 44 52 60 65 67 68 69 71 72 74 75 76 78 80 81 83 84 86 88 90 91 93 95 97 99 101 2 销项税额 8048 152 174 204 234 253 258 263 268 273 279 284 290 296 302 308 314 320 327 333 340 347 354 361 368 375 383 390 3 增值税 5469 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 240 279 285 291 259、297 303 309 316 322 329 336 342 350 357 364 372 379 3.1 销项税额 8048 152 174 204 234 253 258 263 268 273 279 284 290 296 302 308 314 320 327 333 340 347 354 361 368 375 383 390 3.2 建设进项税额 2284 577 854 854 3.3 运营进项税额 294 10 10 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 3.260、4 当期留抵 0 577 854 854 -142 -164 -193 -224 -242 -247 -252 -257 -263 -268 -34 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3.5 累计留抵 577 1431 2284 2142 1979 1786 1562 1320 1074 822 564 302 34 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3.6 实际进项 2578 0 0 0 152 174 204 234 253 258 263 268 273 279 45 11 11 11 11 11 11 11 11 11 1261、1 11 11 11 11 11 11 4 营业税金及附加 656 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 29 34 34 35 36 36 37 38 39 39 40 41 42 43 44 45 45 4.1 城市建设维护税 383 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 17 20 20 20 21 21 22 22 23 23 23 24 24 25 25 26 27 4.2 教育费 164 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7 8 9 9 9 9 9 9 10 10 10 10 10 11 11 11 11 4.3 地方教育附加税 109 0 0 0 0 0 0 0 0 0262、 0 5 6 6 6 6 6 6 6 6 7 7 7 7 7 7 7 8 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 132 附表 2：总成本费用表 表17.2-2 序号 项目 合计 参数 建设期 运营期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 1 职工薪酬 2683 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 人数 12 1263、2 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 平均年薪 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 2 市场推广费 539 0.50%10 12 14 16 17 17 18 18 18 19 19 19 20 20 21 21 21 22 22 23 23 24 24 25 25 26 26 3 维修费 3194 0.50%118 118 118 118 118 118 118 118 118 118 118 118 11264、8 118 118 118 118 118 118 118 118 118 118 118 118 118 118 4 管理费用 539 0.50%10 12 14 16 17 17 18 18 18 19 19 19 20 20 21 21 21 22 22 23 23 24 24 25 25 26 26 5 房产税 9736 176 211 246 284 306 312 318 324 331 338 344 351 358 365 373 380 388 396 403 411 420 428 437 445 454 463 473 7 其他费用 448 5.00%12 12 12 1265、2 12 12 12 12 12 12 12 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 8 经营成本（含税）17137 425 463 503 544 569 576 583 590 597 605 612 620 629 638 647 656 666 675 685 695 705 715 726 737 748 759 770 9 进项税额 294 10 10 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 10 经营成本(不含税）1266、6843 415 453 492 534 558 565 572 579 586 594 601 609 618 627 636 645 655 664 674 684 694 704 715 725 736 747 759 11 折旧 26654 1333 1333 1333 1333 1333 1333 1333 1333 1333 1333 1333 1333 1333 1333 1333 1333 1333 1333 1333 1333 0 0 0 0 0 0 0 12 摊销 1187 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40267、 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 13 财务费用 24717 0 0 0 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 14 总成本费用 69402 40 40 40 2702 2740 2780 2821 2846 2853 2860 2867 2874 2882 2889 2897 2906 2915 2924 2933 2942 2952 2962 2972 1649 165268、9 1670 1681 1691 1702 1714 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 133 附表 3：还本付息表 表17.2-3 还本付息年限 30 建设期 运营期 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 1 专项债 1.1 期初专项债余额 7500 20000 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 255269、00 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 1.2 本期新增债券 25500 7500 12500 5500 1.3 本期应计利息 26620 269.25 718.00 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 91270、5.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 1.3.1 建设期利息 1903 269.25 718.00 915.45 1.3.2 财务费用 24717 0.00 0.00 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915 1.271、4 本期还本付息 52120 269.25 718.00 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 26415 1.4.1 还本 25500 25500 1.4.2 付息 26620 269.25 718.00 915.45 915.45 915.45 915.4272、5 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915.45 915 1.5 期末债券余额 7500 20000 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 255273、00 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 0 2 偿债备付率 1.51 1.86 2.22 2.59 2.81 2.87 2.93 3.00 3.06 3.13 3.16 3.23 3.29 3.36 3.44 3.51 3.58 3.66 3.73 3.81 3.89 3.97 4.06 4.14 4.23 4.32 0.15 3 利息备付率 0.01 0.36 0.72 1.09 1.31 1.37 1.43 1.50 1.56 1.63 1.66 1.73 1.80 1.86 1.94 2.01 2.08 2.16 2.23 2274、.31 3.85 3.93 4.01 4.10 4.19 4.27 4.37 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 134 附表 4：利润及利润分配表 表17.2-4 序号 项目 合计 建设期 运营期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 1 总营业收入（不含税）99679 1795 2156 2523 2904 3131 3193 3257 3322 3389 3456 3526 3596 3668 3741 3816 3892 3275、970 4050 4131 4213 4298 4384 4471 4561 4652 4745 4840 2 营业税金及附加 656 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 29 34 34 35 36 36 37 38 39 39 40 41 42 43 44 45 45 3 总成本费用(不含税)69402 40 40 40 2702 2740 2780 2821 2846 2853 2860 2867 2874 2882 2889 2897 2906 2915 2924 2933 2942 2952 2962 2972 1649 1659 1670 1681 1691 1702 1714276、 4 其他收入 0 5 利润总额(1-2-3+4）29621 -40 -40 -40 -907 -585 -257 82 285 340 397 455 514 575 608 666 728 792 857 923 991 1060 1130 1202 2608 2683 2759 2837 2917 2998 3081 6 弥补以前年度亏损 1362 82 285 340 397 257 7 应纳税所得额(5-6)30128 0 0 0 0 0 0 0 198 514 575 608 666 728 792 857 923 991 1060 1130 1202 2608 2683 2759277、 2837 2917 2998 3081 8 所得税 7532 0 0 0 0 0 0 0 49 129 144 152 166 182 198 214 231 248 265 283 301 652 671 690 709 729 749 770 9 净利润 22089 -40 -40 -40 -907 -585 -257 82 285 340 397 406 386 431 456 499 546 594 643 692 743 795 848 902 1956 2012 2070 2128 2188 2248 2310 10 期初未分配利润 0 -40 -79 -119 -1026-16278、11-1868-1786-1501-1161-764 -358 25 411 780 1151 1528 1909 2297 2690 3090 3496 3910 4330 5658 6903 8076 9183 10234 11234 11 可供分配的利润(9+10)-40 -79 -119 -1026-1611-1868-1786-1501-1161-764 -358 28 456 866 1279 1697 2121 2552 2989 3433 3885 4344 4811 6287 7670 8973 10204 11371 12482 13544 12 提取法定盈余公积金 645279、 0 0 0 0 0 0 0 0 3 46 87 128 170 212 255 299 343 388 434 481 629 767 897 1020 1137 1248 1354 13 可供投资者分配的利润 -40 -79 -119 -1026-1611-1868-1786-1501-1161-764 -358 25 411 780 1151 1528 1909 2297 2690 3090 3496 3910 4330 5658 6903 8076 9183 10234 11234 12190 14 应付优先股股利 15 提取任意盈余公积金 0 16 应付普通股股利 0 0 0 0 0280、 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 17 各投资方利润分配 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 18 未分配利润 -40 -79 -119 -1026-1611-1868-1786-1501-1161-764 -358 25 411 780 1151 1528 1909 2297 2690 3090 3496 3910 4330 5658 6903 8076 9183 10234 11234 12190 19 息税前利润 54338 -40 -40 -40 8 281、331 658 998 1200 1256 1313 1371 1430 1490 1523 1581 1644 1707 1772 1839 1906 1975 2046 2118 3524 3599 3675 3753 3832 3913 3996 20 息税折旧摊销前利润 82180 0 0 0 1380 1703 2030 2370 2572 2628 2685 2743 2802 2863 2895 2953 3016 3080 3145 3211 3279 3348 3418 3490 3563 3638 3714 3792 3872 3953 4036 GDIECC 汕头综合保税282、区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 135 附表 5：财务计划现金流量表 表17.2-5 序号 项目 合计 建设期 运营期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 一 经营活动净现金流量 76933 0 0 0 1522 1866 2223 2594 2814 2875 2937 2951 2936 2987 2778 2787 2834 2882 2930 2980 3031 3083 3136 3189 2911 2967 3025 3083 3143 3283、203 3265 1 现金流入 107727 0 0 0 1947 2330 2726 3138 3383 3451 3520 3590 3662 3735 3810 3886 3964 4043 4124 4206 4291 4376 4464 4553 4644 4737 4832 4929 5027 5128 5230 1.1 营业收入(含税）107727 1947 2330 2726 3138 3383 3451 3520 3590 3662 3735 3810 3886 3964 4043 4124 4206 4291 4376 4464 4553 4644 4737 4832 49284、29 5027 5128 5230 1.2 补贴收入 0 1.3 其他收入 0 2 现金流出 30794 0 0 0 425 463 503 544 569 576 583 639 726 748 1032 1099 1130 1162 1194 1226 1260 1294 1328 1364 1733 1770 1807 1846 1884 1924 1965 2.1 经营成本（含税）17137 425 463 503 544 569 576 583 590 597 605 612 620 629 638 647 656 666 675 685 695 705 715 726 737 74285、8 759 770 2.2 营业税金及附加 656 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 29 34 34 35 36 36 37 38 39 39 40 41 42 43 44 45 45 2.3 实缴增值税 5469 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 239 279 285 291 297 303 309 316 322 329 336 342 350 357 364 372 379 2.4 所得税 7532 0 0 0 0 0 0 0 49 129 144 152 166 182 198 214 231 248 265 283 301 652 671 690 709 729 74286、9 770 2.5 其他流出 0 二 投资活动净现金流量-30126-10129 -13748-6249 1 现金流入 0 2 现金流出 30126 10129 13748 6249 2.1 建设投资 30126 10129 13748 6249 2.2 维持运营投资 0 2.3 流动资金 0 2.4 其他流出 0 三 筹资活动净现金流量-20091 10129 13748 6249 -915 -915 -915 -915 -915 -915 -915 -915 -915 -915 -915 -915 -915 -915 -915 -915 -915 -915 -915 -915 -915 -287、915 -915 -915 -915 -915 -26415 1 现金流入 32029 10398 14466 7165 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.1 项目资本金投入 6529 2898 1966 1665 1.2 建设投资借款 0 1.3 流动资金借款 0 1.4 债券 25500 7500 12500 5500 1.5 短期借款 0 1.6 其他流入 0 2 现金流出 52120 269 718 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915288、 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 26415 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 136 序号 项目 合计 建设期 运营期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 2.1 各种利息支出 26620 269 718 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 289、915 915 915 915 915 915 915 915 915 2.2 偿还债务本金 25500 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 25500 2.3 应付利润（股利分配）0 2.4 其他流出 0 四 净现金流量 26716 0 0 0 607 951 1308 1678 1899 1959 2022 2035 2021 2071 1863 1872 1918 1966 2015 2065 2115 2167 2220 2274 1996 2052 2109 2168 2227 2288 -23150 五290、 累计盈余资金 0 0 0 607 1558 2866 4544 6443 8402 10424 12459 14480 16551 18414 20285 22204 24170 26185 28249 30365 32532 34752 37026 39022 41074 43183 45351 47578 49866 26716 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 137 附表 6：全投资现金流量表 表17.2-6 序号 项目 合计 建设期 运营期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20291、 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 1 现金流入 109629 0 0 0 1947 2330 2726 3138 3383 3451 3520 3590 3662 3735 3810 3886 3964 4043 4124 4206 4291 4376 4464 4553 4644 4737 4832 4929 5027 5128 7132 1.1 营业收入(含税）107727 1947 2330 2726 3138 3383 3451 3520 3590 3662 3735 3810 3886 3964 4043 4124 4206 4291 4376 4464 292、4553 4644 4737 4832 4929 5027 5128 5230 1.2 补贴收入 0 1.3 回收固定资产余值 1902 1902 1.4 回收流动资金 0 2 现金流出 53388 10129 13748 6249 425 463 503 544 569 576 583 590 597 605 880 933 948 964 979 996 1012 1029 1046 1063 1081 1099 1117 1136 1155 1175 1195 2.1 建设投资 30126 10129 13748 6249 2.2 流动资金 0 2.3 经营成本 17137 425 46293、3 503 544 569 576 583 590 597 605 612 620 629 638 647 656 666 675 685 695 705 715 726 737 748 759 770 2.4 营业税金及附加+增值税 6125 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 268 313 319 326 333 339 346 354 361 368 376 384 391 400 408 416 425 2.5 维持运营投资 0 3 所得税前净现金流量 56241 -10129 -13748-6249 1522 1866 2223 2594 2814 2875 2937 3000294、 3065 3131 2930 2953 3016 3080 3145 3211 3279 3348 3418 3490 3563 3638 3714 3792 3872 3953 5938 4 累计所得税前净现金流量 -10129 -23877-30126-28604-26737-24514-21920-19106-16231-13294-10294-7229 -4099-1169 1785 4801 7880 11025 14236 17514 20862 24280 27770 31333 34972 38686 42478 46350 50303 56241 5 调整所得税 13614295、 2 83 165 249 300 314 328 343 357 373 381 395 411 427 443 460 477 494 511 529 881 900 919 938 958 978 999 6 所得税后净现金流量 42627 -10129 -13748-6249 1520 1784 2059 2344 2514 2561 2609 2658 2707 2758 2549 2558 2605 2653 2702 2751 2802 2854 2907 2961 2682 2739 2796 2854 2914 2975 4939 7 累计所得税后净现金流量 -10129 -296、23877-30126-28606-26822-24763-22419-19905-17344-14735-12077-9370 -6612-4063-1505 1100 3753 6454 9206 12008 14862 17768 20729 23411 26150 28945 31800 34713 37688 42627 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 138 附表 7：资本金现金流量表 表17.2-7 序号 项目 合计 建设期 运营期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 2297、1 22 23 24 25 26 27 28 29 30 1 现金流入 109629 0 0 0 1947 2330 2726 3138 3383 3451 3520 3590 3662 3735 3810 3886 3964 4043 4124 4206 4291 4376 4464 4553 4644 4737 4832 4929 5027 5128 7132 1.1 营业收入(含税）107727 1947 2330 2726 3138 3383 3451 3520 3590 3662 3735 3810 3886 3964 4043 4124 4206 4291 4376 4464 45298、53 4644 4737 4832 4929 5027 5128 5230 1.2 补贴收入 0 1.3 回收固定资产余值 1902 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1902 1.4 回收流动资金 0 2 现金流出 87540 2898 1966 1665 1340 1379 1418 1460 1484 1491 1498 1555 1641 1664 1947 2015 2045 2077 2109 2142 2175 2209 2244 2279 2648 2685 2723 2761 2800 2840 28380 2.1 项目资本金 4626 2629 1299、248 749 2.2 借款本金偿还 25500 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 25500 2.3 借款利息支付 26620 269 718 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 915 2.4 经营成本 17137 425 463 503 544 569 576 583 590 597 605 612 620 629 638 647300、 656 666 675 685 695 705 715 726 737 748 759 770 2.5 营业税金及附加+增值税 6125 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 268 313 319 326 333 339 346 354 361 368 376 384 391 400 408 416 425 2.6 所得税 7532 0 0 0 0 0 0 0 49 129 144 152 166 182 198 214 231 248 265 283 301 652 671 690 709 729 749 770 2.7 维持运营投资 0 3 净现金流量 22089 -2898 -19301、66 -1665 607 951 1308 1678 1899 1959 2022 2035 2021 2071 1863 1872 1918 1966 2015 2065 2115 2167 2220 2274 1996 2052 2109 2168 2227 2288 -21248 GDIECC 汕头综合保税区临港“工改工”多功能厂房建设项目可行性研究报告 139 附表 8：资产负债表 表17.2-8 序号 项目 建设期 运营期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 302、1 资产 9781 23034 29625 28860 28438 28374 28680 29206 29794 30443 31106 31754 32453 32944 33443 33989 34583 35226 35918 36661 37456 38304 39205 41162 43174 45244 47372 49559 51808 28618 1.1 流动资产总额 0 0 0 607 1558 2866 4544 6443 8402 10424 12459 14480 16551 18414 20285 22204 24170 26185 28249 30365 3253303、2 34752 37026 39022 41074 43183 45351 47578 49866 26716 1.1.1 货币资金 0 0 0 607 1558 2866 4544 6443 8402 10424 12459 14480 16551 18414 20285 22204 24170 26185 28249 30365 32532 34752 37026 39022 41074 43183 45351 47578 49866 26716 1.1.2 应收账款 1.1.3 预付账款 1.1.4 存货 1.1.5 其他 1.2 在建工程 7841 21134 27765 1.3 固定304、资产净值 26432 25099 23767 22434 21101 19769 18436 17103 15770 14438 13105 11772 10440 9107 7774 6441 5109 3776 2443 1111 1111 1111 1111 1111 1111 1111 1111 1.4 无形及其他资产净值 1939 1900 1860 1821 1781 1742 1702 1662 1623 1583 1544 1504 1465 1425 1385 1346 1306 1267 1227 1187 1148 1108 1069 1029 990 950 910 8305、71 831 792 2 负债及所有者权益(2.4+2.5)9781 23034 29625 28860 28438 28374 28680 29206 29794 30443 31106 31754 32453 32944 33443 33989 34583 35226 35918 36661 37456 38304 39205 41162 43174 45244 47372 49559 51808 28618 2.1 流动负债总额-578 -1751 -2285 -2143 -1980 -1787 -1563 -1321 -1074-822 -565 -303 -35 0 0 0 0 0 306、0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.1.1 短期借款 2.1.2 应付账款 2.1.3 预收账款 2.1.4 其他 2.1.5 应缴税费-578 -1751 -2285 -2143 -1980 -1787 -1563 -1321 -1074-822 -565 -303 -35 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.2 债券余额 7500 20000 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 255307、00 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 0 2.3 流动资金借款 2.4 负债小计（2.1+2.2+2.3）6922 18249 23215 23357 23520 23713 23937 24179 24426 24678 24935 25197 25465 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 25500 0 2.5 所有者权益 2858 4785 6410 550308、3 4918 4660 4743 5028 5368 5765 6171 6557 6988 7444 7943 8489 9083 9726 10418 11161 11956 12804 13705 15662 17674 19744 21872 24059 26308 28618 2.5.1 资本金 2898 4864 6529 6529 6529 6529 6529 6529 6529 6529 6529 6529 6529 6529 6529 6529 6529 6529 6529 6529 6529 6529 6529 6529 6529 6529 6529 6529 6529 6309、529 2.5.2 资本公积 2.5.3 累计盈余公积金 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 48 135 263 433 645 900 1199 1542 1931 2365 2846 3475 4242 5139 6160 7297 8545 9899 2.5.4 累计未分配利润-40 -79 -119 -1026 -1611 -1868 -1786 -1501 -1161 -764 -358 25 411 780 1151 1528 1909 2297 2690 3090 3496 3910 4330 5658 6903 8076 9183 10234 11234 12190 资产负债率(%)70.78 79.23 78.36 80.93 82.71 83.57 83.46 82.79 81.98 81.06 80.16 79.35 78.47 77.40 76.25 75.02 73.74 72.39 71.00 69.56 68.08 66.57 65.04 61.95 59.06 56.36 53.83 51.45 49.22 0.00