1、城市综合服务市场建设工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月105可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录摘 要31、广州市宏观环境分析41.1 经济发展概况41.2广州市城市总体规划101.3 房地产市场运行情况151.4 房地产政策环境分析161.5 小结22、52、区域发展环境分析262.1 XX区经济发展概况262.2 XX区房地产市场运行概况302.3 XX区发展规划分析342.4 小结403、目标市场研究分析413.1 XX区公寓市场分析413.2 XX区写字楼市场分析443.3 XX区商业市场分析484、项目地块发展条件分析534.1 地块区位及交通条件分析534.2 周边规划发展分析564.3 地块建设适宜性分析585、项目开发方案建议605.1 发展策略分析605.2 整体发展定位及主题概念625.3 目标客户定位635.4 产品定位645.5功能构成及规划布局686、营销策略及经营收益估算706.1 租售策略分析706.2 租售价格定3、位716.3 租售收入估算747、项目投资财务分析757.1 建设投资主要指标757.2 投资周期现金流量表787.3 主要财务经济指标测算817.4 项目投资经济可行性分析827.5 项目投资社会效益分析827.6 总结82摘 要在广州市的中调战略下，XX区的整体经济实力和城市形象都将得以极大的提升，特别是凭借良好的区位优势和交通优势，在新一轮的城市发展中特别是在关乎广州新城市中轴线的重大区域规划上将占据更大的区位优势和地段优势，XX路38号地块XX综合服务市场项目所在的XX片区和新城市中轴南端的发展规划日益紧密，将迎来更为广阔的发展空间。从XX综合服务市场项目周边的发展环境来看，交通条件是4、项目的重要优势，借助地铁、高速、客运站的辐射，项目与城市主要商圈以及珠三角主要城市的连接非常便捷，在发展与商贸、物流、多功能办公等物业方面具有较为明显的优势。从周边产业集群来看，XX路是XX区发展较为成熟的粮油、茶叶、酒类等副食品交易集群地，且与广州大道南汽车、五金专业市场集群有着良好的互动发展，从商贸功能来看，充分利用片区成熟的产业氛围，能够快速切入市场，从商住及办公功能来看，发达的专业市场和商贸往来，将聚集相当部分的经营户群体，其消费能力较强，置业心态成熟。通过对XX路片区的区域发展现状，未来规划以及SWOT综合分析，XX综合服务市场项目通过多功能的开发组合，可以塑造成为XX南部片区标杆性5、的综合商业项目，为全面提升区域的商贸产业形象提供载体。经过对预期开发方案的投资测算，从主要经济指标来看，XX综合服务市场项目的全部投资财务净现值大于零，内部收益率显著高于基准折现率和当前商业性质物业的市场平均投资回报率，项目在经济上是可行的。从投资回收的期限来看，项目整体的投资回收约为4年，回收速度相对较为理想，具备良好的抗风险能力。从XX综合服务市场项目开发的社会效益来看，项目的开发，能够进一步巩固加强XX区的商贸流通产业优势，提升XX路片区的整体城市形象，同时，由于商贸城的持续经营，能够为区域带来良好的税收贡献，并在带动就业，促进区域社会和谐方向产生积极的影响。1、广州市宏观环境分析1.16、 经济发展概况1.1.1 经济及产业概况区域概况广州是广东省会、副省级市，中国国家中心城市，地处中国大陆南方、广东省中南部、XX三角洲北缘，是中国的南大门，国家综合交通枢纽，国务院定位的国际大都市和国家三大综合性门户城市之一。是国家重要的经济、金融、贸易、交通、会展和航运中心。广州作为中国最大、历史最悠久的对外通商口岸和海上丝绸之路的起点之一，有“千年商都”之称。进入21世纪以来，广州的工农业生产持续稳定地增长，对外经济贸易蓬勃发展，国民经济以年均13%的速度持续增长，综合经济实力居中国城市第三位。近年来，通过实施“南拓、北优、东进、西联、中调”的城市发展战略以及合并新设行政区，广州对全市各个7、片区的发展作了科学定位和整体部署，形成全面协调发展的格局，城市规模和发展空间不断扩展。随着广州经济体制改革深化、多项重大基础设施建设投入、海外投资持续增加、与香港更紧密经贸合作关系安排(CEPA)的实施、“9+2”泛珠三角区域经济合作、广州市主办2010年亚洲运动会等一系列利好因素的推动，广州市经济步入了持高速增长的历史阶段。其中，包括金融、保险、物流、展览、商贸、旅游、中介服务等高附加值服务行业发展尤为迅速，广州作为华南地区中心城市的地位不断得到巩固，对周边省市特别是XX三角洲各城市的辐射能力逐渐加强，为广州市商业物业市场发展提供良好的经济环境。 产业概况 工业体系广州是中国重要的工业基地、8、华南地区的综合性工业制造中心，多年的发展已形成了门类齐全、轻工业较为发达、重工业有一定基础、综合配套能力、科研技术能力和产品开发能力较强的外向型现代工业体系。中国40个工业行业大类中，广州就拥有34个。广州工业在广州国民经济中占有重要地位，工业增加值在广州国内生产总值中的比重超过1/3。汽车制造、电子通信和石油化工三大支柱产业的工业产值约占广州工业总产值的1/3。2013年，广州完成规模以上工业总产值17310.24亿元，同比增长12.9%，规模以上工业实现高新技术产品产值7443.40亿元，同比增长14.6%，全年规模以上汽车制造业、电子产品制造业和石油化工制造业三大支柱产业完成工业总产值89、089.49亿元，增长16.3%。 商贸零售广州号称“千年商埠”，历史上一直是中国最重要的的商业中心之一，商业网点多、行业齐全、辐射面广、信息灵、流通渠道通顺。广州拥有商业网点10万多个，为中国十大城市之冠。大型购物商场、大型货仓式批发零售自选商场、灯光夜市、集贸市场等构成了多元化的市场网络。北京路商业街区、江南大道商业街区、人民路商业街区、第十甫商业步行街、上下九路商业区、长堤商业区、东山口商业区、天河商业区、XX新城等为市内较大商圈。2013年，广州全年商品进出口总额1188.88亿美元，比上年增长1.5%。其中，商品出口总额628.06亿美元，增长6.6%；商品进口总额560.82亿美元10、。进出口差额（出口减进口）67.24亿美元，比上年增加60.30亿美元。 金融服务广州是华南地区的金融中心，华南地区融资能力最强的中心城市，也是中国外资银行第二批放开准入的城市。广州总部经济发展能力综合得分76.01排名第四位，列总部经济发展第一能级，与北上深领跑中国，2011年起广州成为继上海、北京后，第三个加入“GDP万亿元俱乐部”的内地城市。 会展博览广州作为中国最早对外通商贸易的口岸，历史源远流长，在世界上占有相当重要的地位。享誉全球的中国进出口商品交易会（“广交会”）从20世纪50年代至今一直在广州举行，以规模最大、时间最久、档次最高、成交量最多而荣膺“中国第一展”的称号。琶洲国际会11、展中心，将把“中国第一展”提升到世界级博览会的层次。1.1.2 经济增长近几年来广州市的经济保持较快发展态势，已经逐渐发展成为国内经济最活跃，经济增长速度最快的城市之一，其经济综合实力位居全国各大城市的前列。 2013年，广州市实现地区生产总值（GDP）15420.14亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长11.6%。其中，第一产业增加值228.87亿元，增长2.7 %；第二产业增加值5227.38亿元，增长9.2%；第三产业增加值9963.89亿元，增长13.3%。第一、二、三次产业增加值的比例为1.4833.9064.62。三次产业对经济增长的贡献率分别为0.4%、29.0%和70.6%12、。1.1.3 固定资产投资全社会固定资产投资保持快速增长，从拉动固定资产投资的各方向来看，城市更新改造投资增长的比例最高。从三次产业来看，第三产业投资比重最高，且增长幅度最快。 2013年全年，广州市完成固定资产投资4454.55亿元，比上年增长18.5%。其中房地产开发业完成投资1579.68亿元，比上年增长15.3%。按用途分，商品住宅开发投资950.14亿元，增长14.8%。别墅、高档公寓投资67.78亿元，下降11.0%。办公楼和商业营业用房投资176.30亿元和209.07亿元，分别增长14.7%和5.8%。1.1.4 社会零售额近年来，广州社会消费品零售总额保持快速增长。2013年13、全年社会消费品零售总额6882.85亿元，比上年增长15.2%。分地域看，城镇消费品零售额6819.70亿元，增长15.3%；乡村消费品零售额63.15亿元，增长3.6%。分行业看，批发零售贸易业零售额5985.87亿元，增长15.8%；住宿餐饮业零售额896.98亿元，增长10.9%。批发零售业商品销售总额41334.90亿元，增长30.0%。1.1.5 对外经济全年商品进出口总额1188.88亿美元，比上年增长1.5%。其中，商品出口总额628.06亿美元，增长6.6%；商品进口总额560.82亿美元，下降3.7%。进出口差额（出口减进口）67.24亿美元，比上年增加60.30亿美元。1.14、1.6 城市经济发展小结 广州的经济增长近几年来一直保持着11%的快速增长趋势，明显高于全国经济增长的幅度，显示出了强劲的竞争力，其作为华南地区中心城市的地位也将不断得以巩固。 随着2010年亚运会的成功举办，广州借助后亚运时代的重大发展契机，在地铁建设，基建路桥，旧城改造方面的投资力度不断加大，基础设施的完善，城市面貌的提升，为房地产市场发展的持续繁荣带来了更多的价值支撑。 城市居民的收入增长势头良好，为城市商业地产的繁荣带来了更多的推动力，随着天河北商圈的升级，XX新城商圈的不断成熟，优质的大型商业地产项目入世，为城市居民提供了更为多元化的消费选择。 会展博览产业的发展持续向好，促进了广州15、由国家级中心城市不断向国际化中心城市的转变。1.2 广州市城市总体规划1.2.1 城市功能定位根据广州市城市总体规划（2010-2020），广州的城市定位为：国家中心城市、综合性门户城市、南方经济中心、世界文化名城。l 国家中心城市广州将构建面向国际的中心功能，扩大国际影响，并打造国际门户和综合交通枢纽，发展成为亚太地区政治、经济、文化交流活动中心和交通信息服务枢纽；突出高端引领和辐射带动能力，携领区域一体化发展。l 综合性门户城市广州将强化其在珠三角一小时城市圈的中心地位，强化在泛珠三角地区的集聚辐射和综合服务能力。与周边城市优势互补、分工合作，协同发展，构建珠三角一小时城市圈的核心。l 华16、南经济中心广州将建设具有广泛区域影响的国际商贸中心、物流中心、信息资讯中心和南方生产服务中心，成为现代国际城市。 l 文化名城根据城市总体规划规划，广州将充分发挥岭南文化的发源地、改革开放的策源地和国家历史文化名城的优势，弘扬历史文化，保护历史文化名城风貌，形成传统文化与现代文明交相辉映、具有高度包容性、多元化的世界文化名城。城市规划目标继续实施“南拓、北优、东进、西联、中调”的十字方针，促进城市空间发展从拓展增长走向优化提升，形成“一个都会区、两个新城区、三个副中心”的多中心网络型城市空间结构，确立广州迈向世界先进城市的可持续长远战略，实现经济、社会、文化、环境可持续协调发展和城市空间布局明17、显优化。广州市城市规划发展示意图(资料来源:广州市规划局)(资料来源:广州市规划局)城市空间发展战略广州市城市总体规划提出了广州的城市发展战略方针：东进、西联、南拓、北优，此外，又确立了“中调”战略，强调提升老城区的发展质量。根据广州市空间发展战略，XX区将建设成为广州未来新城市重要组团之一。随着广州“南拓”、“中调”战略的深入实施,特别是琶洲商务区的完善以及新电视塔、新中轴线等地标的建设, XX区已经由昔日老工业区成功转型为宜商宜居的中心城区。作为广州中央商务区的重要组成部分，琶洲地区将发展高端商务会展和商务总部经济。1.2.3 重点规划建设区域按照广州市城市整体规划（2011-2020），18、未来城市重点建设地区包括白云新城地区、琶洲员村地区、白鹅潭地区以及广州市新中轴线南段地区。其中琶洲是广州的会展基地，将承担起会展博览和城市形象展示的重要功能；而员村地区毗邻XX新城，通过广州金融城的全新规划，形成东扩的新CBD，与琶洲地区形成单核驱动的互动发展，新中轴线地区的规划，将从海心沙延伸到番禺，贯穿广州南部城区的联动发展；白鹅潭经济圈和芳村大道地处“一江两岸”区域，白鹅潭经济圈和广钢新城的联动发展连塑造广州市城市西部区域的新兴发展极；白云新城的发展未来将依托良好的生态环境和便捷的交通连接，成为城市居住副中心。1.2.4 城市轨道交通系统实现2020年全市“3060”时空目标，即中心城区19、范围30分钟内可达市中心，市域范围60分钟内可达市中心。打造以“环+放射+十字快线”为主骨架的轨道线网，2020年规划建设轨道交通线路19条，线路总长度817公里，站点383座。广州市地铁规划线路图1.2.5 城市规划小结 广州市社会经济保持平稳快速发展，城市发展定位为综合性门户城市、南方经济中心。随着2010亚运会的举办，各项基础设施进一步完善，后亚运时代基础设施建设的快速推进，广州的城市旅游形象将极大提升，必将会吸引更多国内外游客前来旅游；同时，经济发展将提升居民的消费意识和消费理念，使广州的商业地产由传统模式向更趋于国际化、个性化、信息化的方向发展。 城市规划发展升级，未来城市空间的拓展20、格局更加广阔白云新城地区、琶洲员村地区、白鹅潭地区以及广州市新中轴线南段地区的全面启动建设，将使广州市的城市格局发展更加广阔，城市的影响力增强，高附加值现代服务业的发展迎来新一轮的高峰期。 随着广州“南拓”、“中调”战略的深入实施，XX区在城市发展中的战略地位日益凸显随着快速道路，轨道交通等交通网络体系的进一步完善，中心城区的联系将更加紧密，XX路沿线是XX区未来住宅供应的重要片区，项目所在区域的未来价值将得以进一步的激发。1.3 房地产市场运行情况数据来源：广州市统计局2013年，广州市房地产开发业完成投资1579.68亿元，比上年增长15.3%。按用途分，商品住宅开发投资950.14亿元，21、增长14.8%。其中，90平方米以下住宅投资211.98亿元，增长6.8%；144平方米以上住宅投资309.92亿元，增长6.1%；别墅、高档公寓投资67.78亿元，下降11.0%。办公楼和商业营业用房投资176.30亿元和209.07亿元，分别增长14.7%和5.8%。2013年广州市房地产开发主要指标完成情况指 标单 位绝对数比上年增长（%）房地产开发投资亿元1579.6815.3房屋施工面积万平方米8939.0613.9房屋新开工面积万平方米2202.3641.7房屋竣工面积万平方米1141.30-11.6本年资金来源亿元2324.2024.4 其中：国内贷款亿元440.987.120122、4年1季度广州市房地产市场分类成交概况指 标1月2月3月签约销售面积（万平方米）住宅86.7249.3267.78商业10.592.743.39写字楼25.1610.089.86签约销售均价（元/平方米）住宅132631379015218商业275372543126810写字楼235721686720250数据来源：广州市国土房屋管理局1.4 房地产政策环境分析1.4.1 2013年整体房地产政策特点分析2013年初成交量不断放大，核心城市价格上涨，导致了“新国五条”的出台。此后新政府上台，政策趋于平稳，调控更倾向于建立长效机制，谨慎推进房产税改革，更加注重发挥市场机制的调节作用，必要的时候仍23、会采取一定的行政干预手段来稳定预期，适度抑制需求的过度释放。针对地方政府调控方面，广州市通过制定全年调控目标，紧跟国家调控方向，积极对市房地产进行调控、规范。1.4.2 2013年房地产政策分析综合政策一览表时间类别政策名称内容房地产政策国务院常务会议：确定五项加强房地产市场调控的政策措施，即“国五条”一、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。二、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。三、增加24、普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。四、加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。五、加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。房地产政策国务院办公厅：关于继续做好房地产市场调控工作的通知，即“国五条细则”。加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机25、制。各有关部门要加强基础性工作，加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。房地产政策国务院办公厅：国务院机构改革和职能转变方案明确提到要在2014年6月底前出台不动产登记条例，并实施不动产统一登记制度，由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门共同负责。房地产政策住建部：关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知提出加快落实年度建设任务。2013年全国城镇保障性安居工程建设任务是基本建成470万套、新开工630万套。房地产政策全国人大26、常委会听取国务院：关于城镇化建设工作情况告报国家发改委主任徐绍史表示，要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。全面放开小城镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，逐步放宽大城市落户条件，合理设定特大城市落户条件，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。房地产政策国家工商总局和住建部联合发出通知，要求大力整治房地产中介十项违法违规行为。通知要求，对存在违法违规行为的房地产中介机构和经纪人员加大查处力度，责令其限期改正，并记入信用档案；拒不改正或情节严重的，对房地产中介机构可取消网上签约资格、处以罚款，并将有关情况通报税收、物价等部门；对经纪人员要依法处以罚款。房地产政策住建部：解读国务27、院关于加快棚户区改造工作的意见要落实税费减免政策，扩大棚户区改造安置住房的税收优惠政策范围。房地产政策新华社：中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定房地产政策国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅联合发布：关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知，要求各地坚决查处“小产权房”在建、在售行为。一、正确认识“小产权房”问题的危害性和严重性二、坚决查处“小产权房”在建、在售行为三、切实履行好监督管理职责重点综合政策分析：“国五条”关于继续做好房地产市场调控工作的通知总体方向：国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定28、并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。基本内容： 完善稳定房价工作责任制 坚决抑制投机投资性购房 增加普通商品住房及用地供应 加快保障性安居工程规划建设 加强市场监管和预期管理 加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制政策解读：确定五项加强房地产市场调控的政策措施，新一轮的调控政策在信贷、税费等市场调控措施以及行政性调控措施方面均有所加强，将促使购房者预期出现明显转向，特别是对于前期房价上涨较快的一线城市，这种市场29、反转可能会表现得更为明显。同时，调控更加趋向差异化，针对不同区域的市场特征，政策更有针对性。无论是涉及短期调控措施还是关乎长期制度建设，只有及时将政策走向、市场供求关系等信息向群众传递清楚，并且坚决遏制各种曲解调控意图、触碰调控底线和红线的行为，严防投机和投资性需求跟风炒作造成的市场混乱，最终形成稳定的市场预期，才有助于社会理性消费，巩固调控成果。该政策体现出政府加强房地产市场调控的决心。土地政策一览表时间类别政策名称内容土地政策国土资源部公布国务院批准的全国国土规划纲要(20132030年)。规划纲要表示，到2020年，我国的国土空间开发格局将形成以陇海、沿江和沿海、京哈-京广、包昆为主体的30、“两横三纵”城市化战略格局。土地政策中共中央、国务院：关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见。文件要求，完善征地补偿办法，合理确定补偿标准，严格征地程序，约束征地行为，补偿资金不落实的不得批准和实施征地。2013.6. 5土地政策国务院办公厅：深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案文件要求，有关部门加强现代流通体系建设、全面提升流通信息化水平等工作的进一步分解和细化，抓紧制定具体落实措施。并明确要求加大流通业用地支持力度，但禁止以物流中心、商品集散地等名义圈占土地，防止土地闲置浪费。土地政策国土部召开全国农村集体土地确权登记发证工作最新进展及有关情况汇报会议全国农村31、集体土地所有权确权登记发证工作已经基本完成。下一步还将着手研究做好不动产统一登记的各项准备工作。重点土地政策分析：国土部召开全国农村集体土地确权登记发证工作最新进展及有关情况汇报会议总体方向：2014年6月底前国土部会同住建部、税务总局等将出台不动产登记条例。接下来将进一步加大宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作力度基本内容：7月22日下午，国土部召开全国农村集体土地确权登记发证工作最新进展及有关情况汇报会议，会议透露，全国农村集体土地所有权确权登记发证工作已经基本完成。下一步还将着手研究做好不动产统一登记的各项准备工作。政策解读：不动产登记的实施，将极大地规范房地产市场，对房地产市场调32、控和反腐工作将起到重要作用，最终实现国家对不动产交易的宏观调节和监控的效果。金融和税收政策时间类别政策名称内容金融税收政策监管部门：实施稳健的货币政策。同时，2013年新增信贷投放目标定在8.5万亿元左右，广义货币(M2)目标增速定为13%左右。金融税收政策央行：全面放开金融机构贷款利率管制央行表示，此次改革没有进一步扩大金融机构存款利率浮动区间，主要考虑是存款利率市场化改革的影响更为深远，所要求的条件也相对更高。从国际上的成功经验看，放开存款利率管制是利率市场化改革进程中最为关键、风险最大的阶段，需要根据各项基础条件的成熟程度分步实施、有序推进。金融税收政策央行：落实好差别化住房信贷政策中国33、人民银行在当天发布的2013年第二季度中国货币政策执行报告中表示，要落实好差别化住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。重点政策分析：全面放开金融机构贷款利率管制总体方向：央行将会同有关部门进一步完善存款利率市场化所需要的各项基础条件，稳妥有序地推进存款利率市场化。更大程度发挥市场机制在金融资源配置中的基础性作用。基本内容：从国际上的成功经验看，放开存款利率管制是利率市场化改革进程中最为关键、风险最大的阶段，需要根据各项基础条件的成熟程度分步实施、有序推进。目前人民银行仅对金融机构人民币存款利率上限和贷款利率下限进行管理，34、货币市场、债券市场利率和境内外币存贷款利率已实现市场化，金融机构差异化、精细化定价的特征进一步显现，市场机制在利率形成中的作用明显增强。政策解读：此项改革是进一步发挥市场配置资源基础性作用的重要举措，对于促进金融支持实体经济发展、经济结构调整与转型升级具有重要意义，一方面有利于促进金融机构采取差异化的定价策略，降低企业融资成本。另一方面，将促使企业根据自身条件选择不同的融资渠道，有利于发展直接融资市场，促进社会融资的多元化。广州地方政府政策时间类别政策名称内容2013.3. 1广州地方政策住房保障办公室：关于解决房改后续工作中有关问题的通知一、办理按成本价补交已购公有住房价款、购买已购公有住房35、共有分摊建筑面积仍执行我市1999年出售公有住房的成本价。二、已购公有住房家庭申请购买部队经济适用住房的规定。要求购买部队经济适用住房的家庭，若在地方已购公有住房，可向原房改单位提出申请，经原房改单位同意，该家庭可按照原房改购房价格返售已购公有住房，返售房款可从单位住房基金中列支。若属市直行政事业单位，需按照关于市直行政事业单位剩余存量公房移交问题通知（穗财资201023号）的规定将返购的住房移交市住房保障办。返售住房后，夫妻双方均不能再参加地方的住房货币分配，已领取住房差额货币补贴的，需一并将住房差额货币补贴款退回计发补贴的单位。三、违反政策规定购买公有住房的处理。违反房改政策规定先后购买两36、套公有住房的，若第一次购买的住房已达本人1999年12月31日时的职务面积标准下限，必须退出其中一套住房，单位将原房改购房款退回退房人员，款项可从单位住房基金中列支。若第一次购买的住房未达本人1999年12月31日时的职务面积标准下限，并且符合我市1999年换购、补购公有住房政策规定的，允许按照1999年出售成本价评估标准补办换购或补购第二套住房手续，超标面积部分按接受处理时的市场评估价计价。四、本通知自颁布之日起实施，有效期5年。如相关法律政策依据变化或有效期届满，将根据实施情况适时进行评估修订。广州地方政策“穗五条”2013年我市新建商品住房涨幅要低于我市年度城市居民人均可支配收入实际增幅37、。 一是购房资格审查环节移至签订合同（认购）之前，二是对非本市户籍居民家庭持正常纳税证明或社保证明购房的，审核标准为“自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上”。三是非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可。 人民银行广州分行可结合2013年我市新建商品房价格控制目标和我市房地产市场调控的相关要求，提高二套住房首付比例和贷款利率。 确保各类保障住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应比例不低于住宅用地供应总量的70%；禁止容积率小于等于1的低密度高档住宅用地的供应。 实施意见明确，引导开发企业理性定价，对商品住宅的预售申报价格实行指导，不接受国土房管部门指导的，不核发预38、售许可证；超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同。 广州地方政策住建部：关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知一、加快落实年度建设任务。二、积极推进棚户区（危旧房）改造。三、不断提高规划设计和工程质量水平。四、努力增加保障性住房的有效供应。五、完善保障性住房分配与管理机制。六、切实做好住房保障统计及信息公开工作。七、以改革创新的精神推进住房保障工作。八、严肃住房保障工作纪律。广州地方政策“穗六条”一、加快中低价位商品住房供应，低密度商品房需完成初始登记方可出售；二、增加土地住宅用地供应；三、外地人购房门槛提高，连续缴纳一年社保调整为连续缴纳三年社保；四、二套房贷首付由60%提至39、70%，利率不变。重点政策分析：“穗六条”总体方向：主要是贯彻“新八条”进一步跟进中央政府对房地产市场调控的地方政策，在广州市内进行的房地产调控政策。基本内容： 加快中低价位商品住房供应，控制高端商品住房供应；增加住宅用地供应。切实采取有效措施；抑制不合理住房需求；人民银行广州分行应在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例；引导开发企业理性定价。根据2013年本市房价控制目标，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导；穗府办（2013）14号文件与本意见不一致的内容以本意见为准，除此以外的其他内容继续执行。政策解读：在十八届三中全会闭幕之后一周40、，广州政府为响应三中全会的思想，表达坚决抑制房价过快上涨的目标，上台了最为严厉的“限外”政策。在新政出台之后，广州一二手楼市都受到了不同程度的影响。广州2014年一季度房地产最新政策 宽松政策调控目标：住建部今年不再强调房价调控目标今年楼市调控走向何方仍无最终定论，但两会以来政府的一些举措则颇多亮点。其中“调控”声音的低调，特别是取消房价控制目标的消息更令业界猜测不断。今年的政府工作报告，提及房地产方面的内容当中，最令人关注的“亮点”就是居然只字未提“房地产调控”，甚至连“遏制房价过快上涨势头”的传统性字眼也未见出现。今年两会未提及城市年度房价调控目标，长达一年的“限价”、“限签”等“紧箍咒”41、终于有所放松，中心区的高价盘也迎来了“3月小阳春”。据统计，32个项目共540套3万/平以上单位在3月获得网签，其中194套为4万/平以上单位，高价盘的网签对3月全市均价环比上涨起到关键作用，并且创下近年来月度最高纪录。 紧缩政策广州“史上最严公积金征求意见广州住房公积金个人住房贷款实施办法(征求意见稿)(下称办法)及关于我市住房公积金贷款有关问题的通知(征求意见稿)(下称通知)开始征求意见。根据上述两个文件，其中拟规定已使用过住房公积金贷款的，将不再予以贷款。这意味着，如果办法开始实施，广州市民买房将只有一次公积金贷款机会。未来公积金新政对想用公积金贷款的购房者影响非常大，因此从现在到实施前42、的窗口期，或促使首次置业的“刚需”族和换房族加紧入市，短期会出现公积金贷款“末班车”效应。“毕买族”和类似在银行或事业单位、政府工作的人士有稳定且较高的公积金，故此这批人或是现在赶紧入市，对短期和未来的成交都带来一定的影响。1.5 小结 宏观经济发展近年来，随着广州从建设华南地区中心城市到国家中心城市的发展定位转变，城市经济的在产业优化调整的影响之下，保持了健康快速的发展，城市形象和影响力得以进一步的提升； 城市发展规划通过新一轮的城市整体规划调整，广州在“东进，西联，南拓，北优”以及“中调”的发展战略基础上，进一步提出以形成“一个都会区、两个新城区、三个副中心”的多中心网络型城市空间结构，其43、中尤其是XX区作为城市新中轴南部建设的重点区域，以其充足的土地储备，优良的区域环境和发达的商贸物流产业，在城市发展格局中的地位得以更大程度的提升； 房地产市场环境2013年以来，广州积极响应国家宏观调控政策，并从城市实情出发，针对性地提出了相关的地方性政策，为房地产市场的健康合理有序发展提供了多方面的指引。2、区域发展环境分析2.1 XX区经济发展概况XX区是广东省广州市的老四区之一，在广州市XX的南面，古称江XX，广州人称其为“河南”，处在广州市的中部，由XX水系广州河段前后航道所环绕，是四面环水的天然良壤。XX区风景秀丽，气候宜人，是一个素有广州“南肺”之称的绿色岛区。XX区辖18个行政街44、道：赤岗、新港、滨江、素社、海幢、凤阳、龙凤、沙园、瑞宝、江海、南华西、南石头、江南中、昌岗、XX、琶洲、官洲、华洲。2.1.1 经济总量及增长趋势XX区是广州市“中调”重点区域，对比其它中心城区，其经济增速居区首位，存在较大的发展潜力，随着琶洲会展博览产业的持续快速增长，高附加值的第三产业带动日益明显，经济快速增长可期。数据来源：广州市统计局数据来源：广州市统计局2.1.2 产业结构：2012年XX区三次产业占比为0.417.682.0%，产业结构进一步优化调整。 2012年XX区第三产业增加值超800亿元，同比增速14%，近年增速均在10%以上。XX区第三产业快速发展，尤其是代表服务业发展45、程度的金融、信息产业等生产性服务业发展，将带动办公物业需求上升。数据来源：广州市统计局2.1.3 零售消费：XX区总体消费能力和支出水平在中心六区并无优势，消费需求和消费层次将进一步提升，休闲、娱乐休闲及个性化消费需求将进一步增强 .2012年，XX区社会零售商品总额637.82亿元，在中心六区中排名第四，仅高于黄埔和荔湾。2012同比去年增速15%，中心六区增速较为一致，均保持较快增长。 数据来源：广州市统计局数据来源：广州市统计局2.2 XX区房地产市场运行概况XX区2013年房地产市场发展概况数据来源：网易房产数据2013年，XX区住宅预售总面积达到30.34万平米，全年成交面积29.746、7万平米，主要原因为市场供应量小，除保利天悦外2013年基本无大盘上市，整体市场表现为供略大于求。2013年，XX区全年成交金额86亿元环比下降24%，均价23791元/平米，环比上涨22%。由于政策调控累积效应年底市场预期大幅下滑，所以XX区年度销售较好项目基本是上半年入市项目。未来供应方面，XX板块的越秀项目入市将会带来较大供应。数据来源：网易房产数据2013年XX区楼盘按销售金额top10排名排名项目名称套数面积（万平米）均价（元/平米）销售金额（亿元）1保利天悦3949.313637533.872XX帝景1873.12312179.743罗马家园1311.85220544.084富基广47、场1001.05297463.145星品1041.16264783.076江南美景花园1151.04254432.647东华星域990.87302142.638XX湖景峰1091.08212922.299会展世界城650.88246882.1710新一城广场750.77275902.12注：数据来源于网易阳光家缘网签监控2013年XX区楼盘按销售面积top10排名排名项目名称套数面积（万平米）均价（元/平米）销售金额（亿元）1保利天悦3949.313637533.872XX帝景1873.12312179.743罗马家园1311.85220544.084星品1041.16264783.075XX48、湖景峰1091.08212922.296富基广场1001.05297463.147江南美景花园1151.04254432.648翠屏瀚宇贵都790.92214421.979会展世界城650.88246882.1710东华星域990.87302142.63注：数据来源于网易阳光家缘网签监控22.2 XX区2014年第一季度与分类物业市场概况及对比指 标1月2月3月签约销售面积（万平方米）越秀1.70.872.22XX4.772.664.57荔湾3.632.564.21天河11.613.505.85白云6.832.434.21黄埔0.630.400.43签约销售均价（元/平方米）越秀378373649、35138984XX278402927329745荔湾199671928223664天河375613573837047白云236112197722214黄埔135571481715198数据来源：广州市国土房屋管理局从签约面积来看，中心城区排名最高的依次为天河区，白云区，XX区，从签约均价来看，中心城区排名依次为越秀区，天河区，XX区，凭借充足的货量供应，优良的区位条件和较高标准的物业档次，XX区已经占据了广州市房地产市场格局之中极为重要的地位。2.3 XX区发展规划分析2.3.1 XX区规划定位 城市空间南拓的桥头堡配合广州市城市建设总体发展概念规划提出的“南拓”发展策略，力图寻找XX在广州50、城市建设“南拓”发展中的比较优势，合理确定了XX在城市发展中的定位，实现XX与其它区域的合理分工与协作，并创造自己特色。通过对发展机遇的分析，XX区发展定位为：广州中心组团的重要组成部分，广州城市空间南拓的桥头堡，广州中心城市南部的生态岛、智慧岛、信息岛，面向21世纪的广州信息港；宜商宜居、适宜创业的现代化生态型城区；以“江、涌、围、园”的生态格局为基础，以果树生态保护区为特色的广州中心城区东南部城市绿色开放空间的重要组成部分；以自然景观、岭南风情与滨水城区为亮点的城市景观。XX结构 一城两片绿心蓝脉 同时，XX区未来的城市结构为：以江、涌、围、园的生态格局为基础，沿以轨道交通为主要发展轴的“51、东部创业、西部居住”的城区结构。城区结构为“一城两片，绿心蓝脉”，其中“一城两片”为东部创业组团，西部居住与商业组团；“绿心蓝脉”为以果树生态保护区为绿心，江、涌水系和绿带贯穿环绕城区。 空间布局上，提出了“东部创业、西部宜居”及“抑制房产、完善配套”的用地布局思想，东部布局重点在产业用地的预留与调整，西部布局关键在宜居环境的营造与商业及配套设施的完善。 XX区将构筑两个市级中心，其中在江南大道、昌岗中路、宝岗大道、江南西路围合地段构建XX西部旧城中心；在广州新城中轴线赤岗段形成XX区东部新的城市中心。 商业布局四大商业圈六条商业街 在商业布局上，将构筑面向国际的琶洲国际会展中心商务区、珠三角52、辐射华南地区的广州大道南专业批发物流园区、面向XX辐射广州的江南西商业区、塑造XX形象的赤岗商业区四大都市商业圈。 同时，构筑滨江西XX异国风情街、江南大道北婚纱商业特色街、江南西时尚商业街、南华路、同福路传统骑楼商业街、宝业路美食一条街、新港西路科技文化用品商业街构筑六条主题商业街。 四条城市发展轴 沿二号线发展轴：XX岛西部旧城中大、布匹市场新城轴线琶洲岛，该发展轴将XX岛北岸东西向各功能区联系起来。 沿广佛线发展轴：西部旧城工业大道板块广州大道南专业市场新客港新渔科技园生物岛，是XX岛南岸各重要组团的之间联系线。 沿三号线发展轴：与新城市中轴线重合，同时位于XX区市桥“南部转移带”。该段53、各功能组团拟根据建设信息港的策略进行调整。 沿四号线发展轴：为广州城市功能南拓轴，串联了一批新兴产业区，从广州科学城、琶洲会展中心、广州生物岛、广州大学城至广州新城、南沙。 XX区整体发展规划图资料来源：广州市规划局XX区环岛区域发展规划图资料来源：广州市规划局XX区三级中心发展架构图资料来源：广州市规划局在XX区城区空间发展回顾分析中，XX区长久以来形成了以西部江南大道商业中心为单一发展极核，并主要沿工业大道和新港路向南、向东延伸的空间格局。随着广州市实施“南拓”战略和东部琶洲国际会展中心、生物岛和大学城等“信息港”组成项目的逐步建设，城区东部逐步形成开发热点地区。目前XX区处于两头热中间冷54、的空间“两极集中”阶段。实质上缺乏关注的中部地区是广州市新城市中轴线的南延段，具有赤岗使馆区、中大国际布匹市场和众多的高等院校等众多活力元素，更重要的是XX区政府新址近期将搬迁至此。随着近期广州市中轴线建设的进一步推进和区政府搬迁的拉动，XX区中部地区将会形成引导城区发展强大动力。据此，判断近期XX区城区发展将会进入由西部区级商业中心、新城市中轴线发展带和国际会展中心商务区共同引领城区发展的“三极多中心”的发展阶段。2.3.3 新城市中轴线战略规划根据广州城市建设总体战略概念规划纲要，随着“东进”规划的发展，广州市城市中轴线已经从老城区的“越秀山XX广场”传统中轴线东移至新城市中轴线。广州新中55、轴线北起燕岭公园，南至XX后航道，总长12公里，贯穿城市新旧城区和主要交通网络，并以新电视塔广场为界分为南北段。其中北段有3个重要节点，分别是核心商务区、海心沙、新电视塔。围绕城市中轴线周边建设的区域包括以天河城和正佳广场为主要节点的东轴线核心商业区、以风情酒吧街为主干的XX滨水带休闲服务核心商业区以及琶洲国际会展中心为主的国际会展商务区。广州市新城市中轴线规划图资料来源：广州市规划局区域功能中轴线南段地区是广州市实现“中调”城市发展战略的重要地区。把该区域打造成为世界一流的城市中轴线和滨水地区，对优化提升广州中心区核心功能，增强城市综合竞争力，塑造城市形象具有重要意义。规划范围广州新城市中轴56、线南段地区北起XX前航道和黄埔涌，南至XX后航道，西起广州大道，XX后航道沿岸地区西起丫髻沙大桥，东至XX岛东岸，总面积40.26平方公里。轴线总长度为6.4公里。其中核心区规划范围：包括行政办公区、第二领事馆区、XX区雨洪调蓄湖、南海心沙等。功能分区本地区规划具体包括以下五个功能片区：(1)旅游观光区-其中有电视塔、赤岗塔、第一领事馆区、商务办公；(2) 区域行政区-其中有行政办公、第二领事馆区、大塘综合商务中心、商务办公；(3)生态休闲区-其中有XX湖、万亩果园、小洲村等；(4)滨水居住区-其中有南海心沙、体育公园等；(5)科技创意区。新中轴南段规划有市区级商业中心8个，包括客村、赤岗、大57、塘、江海TOD商业中心、沥滘商业中心、广州大道汽车专业市场、三滘专业市场、大干围商业市场。交通规划规划区有8条地下轨道线路、两条城际轨道线路经过，共设13个站点，其中换乘站五个。轨道交通方面，新电视塔南侧将建12号线、19号线的换乘站，连通地下通道，与3号线换乘，达到三线换乘的作用，而换乘站点将是赤岗塔地铁站。根据规划，将在该片区的东西两侧建设两条有轨电车，有轨电车站点将与地铁及公交站点紧密接驳，将行经观光塔、XX湖、岭南门和南海心沙岛等风景优美处，因此也将作为观光列车，让游客一览广州美景。此外，规划显示，广州将沿XX前后航道共规划八条水上巴士线和两条从新客港到番禺莲花山、南沙客运港的水上快线58、，远期或开通直通香港的水上巴士。2.4 小结 经济发展趋势长期以来，XX区的经济总量明显落后于天河，越秀等其它中心城区，随着琶洲会展区的开发逐渐深入，以及区域产业升级优化的步伐加快，XX区近年来的经济增速一直位居全市前列，显示出了非常强劲的增长潜力。 城市发展规划随着XX区城市发展规划战略的全新调整，区域发展格局逐渐明朗，中部的中轴线核心发展区和西部的传统区以及东部的生态休闲区协调发展，共同构建出具备会展博览高端现代服务业，发达商贸流通产业以及优越生态景观等多种竞争优势的新XX，区位价值将得到全面的提升，项目所在的XX路片区也将充分受益这一发展趋势。 房地产市场随着区域发展的不断推进，XX区的59、房地产市场在广州市场格局中的地位不断提升，供应货量和销售均价均位于中心城区前列，项目的开发建设将迎来更加健康积极的市场的环境。3、目标市场研究分析3.1 XX区公寓市场分析XX区公寓市场供应量较少，在区域内交通干道附近均匀分布，目前在售项目（含尾盘）在内约有8个楼盘，预计未来一段时间（3年内）市场新增供应量较少，明显低于体育中心和XX新城两个核心商务区。XX区在售商业公寓分布图XX区在售商业公寓概况XX区与其他区域公寓项目对比：板块 项目 产品 户型面积（） 单价（万/） 总价区间（万） XX新城 佛奥广场 LOFT 58-109 4.5 260-490 珠光新城国际 LOFT/平层 35-160、00 4.7 180-350 金融城 合生国际广场 LOFT 54-107 3.5 190-375 越秀 万科峯汇 平层 35-115 3.2 112-360 番禺 奥园越时代 LOFT/平层 48-100 1.8-2.1 86-210 敏捷华美国际 LOFT/平层 34-111 1.3-1.7 44-188 奥园养生广场 平层 36-87 1.3 47-113 萝岗 敏捷广场 LOFT 29-111 1.3-1.4 40-150 绿地中央广场 LOFT 55 1.6 88 从户型面积来看，XX区公寓产品以单间和双套间为主，面积分布集中在45平米的单间产品和低于100平米的双套间产品，精装为主61、，从成交均价来看，大部分项目的销售均价约在3万/平方米，比照XX区商品住宅均价2.45万/平方米的水平，约有20-25%的价格幅度差。从销售的周期来看，多数公寓项目的市场消化期在8-12个月左右（达到80或者以上的去化率），市场的消化速度较为一般。3.2 XX区写字楼市场分析3.2.1 区域分布目前XX区写字楼主要分布于两大片区，即以琶洲会展中心为主的写字楼集中区，和分布于工业大道江南大道新港路片区临路写字楼聚集区。XX区写字楼聚集区示意图工业大道江南大道新港路写字楼聚集区琶洲商务区XX区并非广州写字楼传统集中区域，供求不旺，没有形成较为集中的高档商务楼群和CBD区域。仅在琶洲会展区域有较为集62、中的写字楼市场。写字楼供求也相对较少，写字楼存量较少，甲级写字楼仅30万平方米，集中在琶洲会展商务区域。乙级写字楼总体供应量在100万平方米左右，预计短期内不会有明显增长。 XX区主要写字楼项目列表区位项目名称等级建筑面积（）落成时间琶洲地区南丰汇甲级56,0002013年保利国际广场甲级100,0002007保利世界贸易中心甲级40,0002010中州中心乙级62,0002005琶洲跨国采购中心乙级58,0002009江南路华海大厦乙级15,0001995海洋石油大厦乙级15,0001996滨江路新世纪广场乙级15,7001994海运大厦乙级52,0001998宝岗大道中国石油南方大厦乙级163、2,0001998富力盈汇中心乙级41,7002010中新大厦乙级18,7002005新港路财智大厦乙级32,4002007总承包商务大厦乙级19,2002007富力千禧商务中心乙级7,5002006广州大道和平商务中心乙级35,0002008江湾路中海名都写字楼乙级5,0002006昌岗路富盈国际大厦乙级32,50020062010-2013年以来，XX区在售写字楼价格由20365元/m2,上升至25122元/m2 ，涨幅23%，年均涨幅约为8%。销售面积自2011年亚运会后逐年递减，由2011年的17万平方米减至2013年的13万平方米，年均递减2万平方米，预计未来1年在大环境紧缩情况下会64、继续保持价格略涨、销售量递减趋势。写字楼租赁价格以琶洲会展商务区域的出租率较好的写字楼为代表，目前已有保利国际广场、保利世界贸易中心、南丰汇、中洲中心、和琶洲跨国采购中心等写字楼项目投入使用，整体档次和物业形象定位起点均较高，逐步与国际甲级标准接轨，平均保持在100元/平方米/月的水平，远低于151元/平方米/月的广州甲级写字楼平均价格和体育中心、XX新城的乙级写字楼价格。物业管理费较好写字楼为28元/平方米/月的水平。XX区主要写字楼项目租售价格情况3.2.2 未来供应XX区未来的写字楼供应主要区域仍然以琶洲为主，XX区琶洲国际会展中心功能区定位于中央商务区，并连同XX新城金融商务区、天河北65、金融区构成“大XX新城”中央商务区。规划显示，琶洲地区将逐步建设成集会展、金融、商务、文娱、外事、行政等功能于一体的商务金融核心区和国际交流中心，成为展示广州新城市形象的“窗口”和大企业总部云集的核心，未来区域内还将有中洲中心二期、南港投资项目、广东钢铁集团琶洲A13地块项目、广东电网公司琶洲A12地块项目等大量的高端写字楼项目投入市场。XX区未来主要写字楼项目供应项目名称等级规划占地（万）总建面（万）预计入市时间租售策略宝钢大厦甲级1栋（30层）2.788.332015年自用广州地铁运营指挥中心甲级3栋（32/45层）4.12232015年自用+租赁鼎尚股份（欧时力）超甲级1栋（41层）1.66、811.72015年自用广东电网生产调度中心甲级1栋（33层）2.769.942015年自用广州报业文化中心甲级2栋（25层）812.62015年自用+租赁中移动广东公司电子商务中心甲级1栋（22层）1.55.52015年自用东凌地产甲级2栋（100/150米）1.3102015年自用3.3 XX区商业市场分析3.3.1 零售商业市场XX区目前已经发展成熟的零售商圈主要集中在江南西一带，形成了城市中心商圈级的江南西商圈，包括有万国广场、广百新一城、江南新地等大型商业项目。区域零售商业的总体量约为40-50万平方米。江南西商圈 1万国广场2广百又一城3丽日商业广场4江南新地5摩登百货 海购店 667、信和广场总体量20.1万平米其他片区7富力家信 商业中心8乐峰 9燕汇购物广场10华忆百货11丽影广场12珠影星光城 总体量43.2万平米从XX区现有大型商业中心的经营种类来看，多数项目为百货店及裙楼配套商业，只有乐峰广场、万国广场、广百新一城等项目是具备较齐全业态的购物中心，商业的个性化业态和品牌丰富度较差，仍存在一定的提升空间。 从未来3年的市场供应来看，XX区将迎来入市的高峰期，除了江南西商圈的传统商圈之外，琶洲片区和广州大道南区域也将陆续有新的大型项目入市，进一步扩大区域的零售商业发展格局。 未来市场主要供应项目项目名称 项目体量 新一城广场商业裙楼5层 2万平方米 合生帝景国际商业裙68、楼3层 1.8万平方米 达镖国际中心商业裙楼6层 2.6万平方米 合生国际广场商业部分7.9万平方米 佳兆业君汇上品商业裙楼3层 约0.8万平方米 琶洲保利湾商业部分 约8万平方米 南丰汇商业裙楼共6层 1.5万平方米 珠影星光城二期 12万平方米 电池厂改造项目8.3万平方米总计约50万平方米 3.3.2 专业市场1）发展概况广州市XX区是广州市专业市场布局和重点发展的区域之一，现有专业市场约145个，用地面积约250万，分别约占全市的20.1%和20.9%。主要经营品种涵盖布匹、汽车、五金、日用消费品、图书、粮油食品等行业，规模较大的专业市场包括中大布匹市场、XX粮油批发市场、华南汽贸广场69、天雄布市、粤景五金市场、新华南鞋业百货城、宝利捷旧机动车市场、长江洛溪五金塑料百货城、新滘农产品批发市场和南天国际酒店用品批发市场等。近年来，XX区专业市场快速发展，市场聚集和辐射力也不断增强，目前已经初步形成了以广州大道南、XX路以及新港西路为轴线的三大批发市场园区，成为广州千年商都的重要组成部分。XX专业市场商圈分布图2）存在不足 缺乏合理的规划和布局专业市场的发展在一定程度上缺乏合理的规划和布局，普遍存在重复建设现象，造成资源浪费，还导致了商品分散,市场信息集聚优势弱； 摊位式经营,缺乏规范化管理目前XX区专业市场经营主体主要采取摊位式经营和对手交易方式,组织形态比较落后,交易方式仍然70、沿袭过去集贸市场的做法,不符合现代化流通的要求。专业市场的功能拓展和制度创新不足,从而制约了市场机制的正常作用。 市场功能单一，制度不健全多数专业市场功能单一,仅仅发挥了交易的功能,反映出传统批发商业的属性。随着市场交易规模的扩大和市场参与主体的逐步成熟,对专业市场的管理水平、市场信息指导、综合服务等功能作用提出了更高的要求。 交通、市政等配套设施严重不足专业市场聚集了大量的商流、物流，对周边交通、物流等配套要求很高。目前XX区大部分专业市场均不同程度地存在交通压力过大，停车位配比不足，仓储物流空间不合理等状况。3）专业市场发展新趋势分析 依托现代商贸物流综依托原有的物流业务基础，以及在客户、71、设施、经营网络等方面的优势，通过不断拓展和延伸其物流服务，逐步由单纯的运输、仓储向货运代理、商业配送、社会化储运等现代物流方向转变。 电子商务的助力利用市场的信息化建设，大力发展电子商务，建立网上数字化市场、网上支付系统和新型物流系统，建起网上“信息中心”、“交易中心”和“配送中心”，促进网上市场和网上交易的发展，依托专业市场这一有形市场，发展电子商务，建立与有形专业市场相配套、相结合的网上“虚拟专业市场”，促进人流、物流、信息流、市场成交额的提升，进一步拓展市场空间。 市场园区化，信息共享专业市场通过园区化管理,可以避免分散发展带来的弊端,实现资源的集聚和共享,并可大大降低生产成本和交易成本72、,通过共创园区品牌可以加强园区发展的凝聚力,形成群体竞争优势。预计未来专业市场的组织形态，将从传统批发市场向现代化、商业化、国际化的新型商贸业发展，市场功能由单一的商品交易向商品展示、信息汇集、价格形成、产品研发等方向拓展，实现市场交易方式由传统的现金、现货、现场“三现”交易为主向电子商务、洽谈订单、物流配送等现代交易方式的转变。 4、项目地块发展条件分析4.1 地块区位及交通条件分析4.1.1 区位分析条件项目地块位于广州市XX区东南部，地处XX区商贸物流区和传统居住区交汇处，是目前XX区发展较为成熟的区域。地块周边密集分布有汽车贸易、酒类、茶叶、粮油副食品等专业批发市场，借助XX客运站和南73、环高速的便捷驳接，物流运输产业发达，形成了具备较强辐射能力的商贸流通产业集群。项目周边也是XX区西部的重要居住区，项目东部沿XX路以及往北的晓港片区均密集分布多个大型楼盘，包括金碧花园、XX名苑、晓港湾等，居住氛围浓厚，商业消费群体充足。项目区位示意图本项目4.1.2 交通分析条件项目地块东侧距XX客运站约为600米，XX客运站是广州南部地区的重要客运交通枢纽，班车路线可覆盖中山、珠海、江门、东莞等主要的珠三角城市。地块东部约400米可达地铁二号线XX路站及在建的广佛地铁南州路站，二号线贯通广州南站至嘉禾望岗，于公园前驳接一号线，可辐射至广州主要的城市核心商圈以及商务办公区，于嘉禾望岗驳接三号74、线北沿线，可达白云国际机场，地铁和客运枢纽共同构建了完善的市内外交通辐射网络，为商贸来往提供了良好的支持。项目地块南侧为广州环城高速（南环高速），通过南环高速的驳接，可以迅速通达荔湾南区（芳村片区）、佛山等地。项目北侧为东西走向的XX路，XX路是XX区南部的重要交通主干道，具有连接工业大道和广州大道的重要战略意义，是XX区西部传统核心城区和番禺、天河等地来往的必经要道。项目地块西侧为工业大道，经工业大道可以便捷到达XX区最为成熟的居住区和核心商圈，包括江南西、宝岗大道等地。项目交通示意图南环高速工业大道南工业大道中XX客运站地铁南州路站4.1.3 项目基地情况及周边环境项目基地较为平整方正，已75、经完成初步的场地清理工作，东西走向和南北走向的纵深较为均衡，有利于建筑规划的布局和人流、车行动线的组织。根据规划路网，项目基地东西走向有约20米规划道路，南北走向规划有15米规划道路，项目基地将被切割成为4个相对独立的小型地块，对于项目整体的功能整合协调将造成一定的影响。项目基地情况示意图从项目周边的开发建设情况来看，目前整体形象仍较为杂乱，项目西侧为海印粮油批发市场以及部分厂区，车流压力较大，西南边为侨建集团的办公楼和待开发地块，北边与XX路相隔为XX名苑、瑞宝花园等居住小区，由于现有批发市场均为早期开发建设的物业，在停车配置和交通疏导方面存在明显的不足，加上其周边人口居住密度较高，造成目前76、XX路的车流通行压力较大，交通堵塞的情况较为明显。项目周边情况示意图4.2 周边规划发展分析从XX区的发展规划来看，承接广州城市中轴线建设的发展趋势，以广州大道为主轴的中轴线南段发展将是重中之重，也是广州中调发展战略的重要组成部分，将成为XX区政治、经济、文化、商贸会展的核心地带，而西部片区由于传统的居住氛围浓厚，商贸产业发达，将主要以优化发展为主要路线，通过交通道路的拓宽改造，旧城改造的推进，提升城市整体面貌。从项目所在的XX路片区发展规划定位来看，将成为XX区中部核心区和西部传统区的重要衔接区域，周边规划区，东侧为广州大道南汽车产业区，南侧为工业物流发展区、西侧为工业大道综合居住区，XX路77、片区将成为商贸、物流、居住高度融合的复合型片区。XX区分区发展定位示意图资料来源：广州市规划局4.3 地块建设适宜性分析从项目周边的发展环境来看，交通条件是项目的重要优势，借助地铁、高速、客运站的辐射，项目与城市主要商圈以及珠三角主要城市的连接非常便捷，在发展与商贸、物流、多功能办公等物业方面具有较为明显的优势。从周边产业集群来看，XX路是XX区发展较为成熟的粮油、茶叶、酒类等副食品交易集群地，且与广州大道南汽车、五金专业市场集群有着良好的互动发展，从商贸功能来看，充分利用片区成熟的产业氛围，能够快速切入市场，从商住及办公功能来看，发达的专业市场和商贸往来，将聚集相当部分的经营户群体，其消费能78、力较强，置业心态成熟，对物业的便捷度和服务水平要求较高，项目在发展多功能的商住产品方面具有良好的需求支持。从项目的基地条件来看，周边多数为专业市场，厂房以及普通的办公楼，景观资源较为一般，而且由于规划路的阻隔，地块划分的较为分散，在外部景观缺乏的同时，内部景观的塑造也受到一定的限制，物业的高端性和私密性将受到一定的影响。4.4 地块发展SWOT分析优势分析 项目地块方正实用，基地平整，便于功能组织规划，且具有良好的外部交通辐射条件，在塑造多功能的商业综合体方面具较强的优势； 项目周边的商贸、物流产业发展成熟，居住氛围浓厚，具有良好的产业支撑和消费群体；劣势分析 目前XX路片区的交通压力较为明显79、，堵塞情况时有发生，制约了商贸物流产业的升级发展； 项目地块被规划路切割为几个独立的建筑体，平面连接受到一定的影响，需要通过良好的交通规划组织和多样化的连接才能形成具备整体影响力的优质商业体；机会分析 随着XX区城市规划定位的全新调整，中轴线南段的全新建设，区域的整体形象和影响力有望得以显著提升，项目所在的XX片区是连接西部传统商贸核心区和中部会展文化区的重要缓冲地带，将充分受益区域的发展； XX路沿线的道路升级改造，将进一步提升区域交通的辐射能力，而近年来土地拍卖市场的持续向好，尤其是地王项目的诞生，充分体现了XX路片区良好的未来发展前景，在沥滘村改造的带动之下，XX路的东段也将迎来更大的发80、展契机，在广州市其它中心城区可开发土地日益减少的情况之下，具备充足土地储备和良好景观资源的XX岛南部片区，将成为新兴的城市商贸、居住中心区之一，区域价值的发展前景向好。 广佛同城化逐渐进入实质性的发展阶段，项目紧邻广佛地铁和南环高速的交通优势将日益彰显，潜在的辐射范围将进一步提升。威胁分析 由于近年来一线城市的房价上涨速度较快，房地产调控政策持续压制，导致广州进入2014年以来，房地产市场滞涨乏力，观望情绪较为明显； 由于限购政策的压制，许多以住宅开发为主的开发企业纷纷转向商业物业的销售，通过以商务办公、综合商业用地的产品创新，市场的可售性商务公寓、多功能写字楼供应较为充足，项目所在的片区整体81、形象和影响力与琶洲、江南西等片区相比存在一定的不足，如何进行产品的差异化和竞争力达到，获取市场份额，存在一定的难度；5、项目开发方案建议5.1 发展策略分析在广州市的中调战略下，XX区的整体经济实力和城市形象都将得以极大的提升，特别是凭借良好的区位优势和交通优势，在新一轮的城市发展中特别是在关乎广州新城市中轴线的重大区域规划上将占据更大的区位优势和地段优势，项目所在的XX片区和新城市中轴南端的发展规划日益紧密，将迎来更为广阔的发展空间。v 充分利用XX片区产业优化升级调整的契机，塑造商贸流通产业龙头项目周边已经形成较为浓厚的专业市场氛围，经营种类涵盖粮油副食品、茶叶、酒类以及汽车等，由于目前已82、有项目多数经营功能较为单一，经营模式较为粗放，在XX区大力推进商贸产业升级的大环境之下，项目具备充足的规模和良好的交通辐射条件，承接区域成熟的产业氛围，打造商贸流通产业的龙头项目，全面提升区域专业市场的经营档次。v 迎合新型商业发展潮流，构筑全新理念的优质项目随着时代的变迁发展，商贸流通产业的组织形态，将从传统批发市场向现代化、商业化、国际化的新型商贸业发展，市场功能由单一的商品交易向商品展示、信息汇集、价格形成、产品研发等方向拓展，项目可采取全新的精准定位，顺应发展趋势，通过构建电子商务、洽谈订单、物流配送等现代交易方式平台，获取更好的市场份额和经营收益。 v 抓住市场供应空白，丰富项目功能83、组成项目周边成熟的商贸流通产业，汇聚了一大批具备较强置业购买力的经营者群体，而XX片区目前市场的住宅供应多数以普通住宅和二手房为主，居住的便捷度和服务体系有所不足，项目可以立足于此，打造具备较高建设标准的商务公寓，充分满足市场的潜在需求，与项目的商业功能部分形成良好的互动发展，同时，借助便捷的轨道交通，项目的客户群体覆盖面有望拓展至番禺，越秀，佛山等片区。定位策略模型：l 避免同质化竞争l 加强项目内部规划连接l 完善停车服务和物流配送体系l 丰富的业态功能组成l 经营理念模式的创新l 明确市场需求的空白点l 精准定位目标客户l 突出产品的便捷性和服务体系优势最大化机会充分利用规避劣势风险5.84、2 整体发展定位及主题概念通过对XX路片区的区域发展现状，未来规划以及SWOT综合分析，区域的优势在于产业氛围成熟，交通便捷，不足之处在于整体形象略显杂乱，优质的综合性商业项目不多，因此，项目以十余万方的开发体量，通过多功能的开发组合，可以塑造成为XX南部片区标杆性的综合商业项目，为全面提升区域的商贸产业形象提供载体。在产业选择方面，可以充分发挥利用XX路做得最成熟的粮油、副食品、酒类，茶叶批发市场和四通八达的南环高速、地铁二号线、广佛地铁、XX客运站物流优势，并借XX区河南婚纱一条街的区域行业优势，发展集酒水糖品、婚庆包装、文化休闲、餐饮娱乐多功能为一体的文化总汇，用婚庆、礼品主题包装扩展项85、目的利润空间，并延伸多元化的休闲文化体验功能，以“幸福美满，丰衣足食”的概念导入，确立项目的独特优势。在商住配套功能方面，顺应片区的消费群体结构和置业特征，在产品的实用性和空间的灵活度上面进行创新，打造精英智慧型的商务公寓，以智慧空间，幸福感受的理念，与项目整体定位形成呼应。5.3 目标客户定位XX路片区和广州大道南片区是XX区发展成熟专业市场集群地区，聚集相当部分的经营户群体，其消费能力较强，置业心态成熟，对物业的便捷度和服务水平要求较高，将成为项目最为核心的目标客户群体。凭借便捷的轨道交通（地铁二号线，广佛地铁），项目可以很便捷地到达XX区西部中心城区，越秀区，荔湾南部片区、佛山等地，这些86、区域的客户群体也将成为项目重要的消费群体。BCA核心客户群体：XX中西部、洛溪等区域(35KM)重要客户群体：XX、番禺、荔湾等区域(510KM)补充消费人群：佛山以及珠三角及周边城市客户客户类型置业特征专业市场经营主置业心态成熟，购买物业注重使用功能的多样性、出行便捷程度、停车便利性，项目内部配套服务功能。高端白领阶层偏重物业的内部使用空间，出行的便捷程度，项目内部的配套服务。投资客户注重片区的发展前景预期，物业的保值以及增值潜力。5.4 产品定位5.4.1 商贸城经营业态定位1）常规功能业态 粮油副食，酒水糖果； 婚庆用品，婚礼服饰； 汽车装饰，家居用品；2）配套功能业态 餐饮酒楼 休闲娱87、乐体验 车队服务3）特色功能业态 艺术工作间 文化广场 个性特色用品5.4.2 多功能商务公寓智慧型多功能公寓通过对广州市以及XX区目前在售商业性质公寓的市场调研可知，在户型选择方面，一房一厅和两房一厅的产品是市场的主流需求，面积区间一般约在40-80平方米左右。建议项目的商务公寓户型可以选择45-55平方米的一房一厅和55-75平方米两房组合。在保证可用空间最大化，保障投资收益最大化同时，也可以用来满足周边经营业主长久或阶段性自住以及潜在辐射区域的高端白领人群的便捷性居住需求。可以分别制定“地利”、“天时”、 “人和”三种特色户型。户型一：简约型酒店式Office 45-55平米精致空间，经88、理室、工作区，大卫生间和简易厨房区域，可容纳多个员工同时工作，大客户前来洽谈。前店后厂早已过时，借南环高速、地铁二号线、广佛地铁、XX客运站的物流之便、地利条件做下铺上“O”，带着员工在精装的简约型酒店Office里面办公，随时照顾裙楼店铺里的生意。户型二：灵动可分割式标准间55-75平方米的标准酒店房间，可作为酒店套房也可分割为酒店标准单人间、双人间的两房组合，占尽商贾云集、酒店空缺的“天时”。周边舒适的酒店房间少，没关系，创新可消音隔断酒店套房让你也能开酒店，是套房还是标准间可以自由选择，是自住一套还是全部租出投资都可行，自住的同时也能投资，只住短期长期租出，双倍盈利。户型三：舒适精装公寓89、家45-55平方米的精致户型设计，颠覆公寓印象，大容量储物空间，大厨房客厅，大卫生间，让居住的人油然而生家的感觉，最好的“人和”户型。方正格局，南北通透，居住动线便利十足。5.5功能构成及规划布局项目整体功能定位约为11万平方米的幸福文化主题多元化体验中心，通过对周边商业项目的经营楼层和业态组合的调研，并结合项目的基地特点，建议四层裙楼作为主体性的商贸城，塔楼部分为多功能的商务公寓。商贸城商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓商贸城裙楼商贸城的楼层功能划分一层裙楼：主题文化广场、酒水糖果、汽车装饰、餐饮酒楼、婚庆车队等；二层裙楼：酒水糖果、礼品包装、特色用品等；三层裙楼：演艺团队、艺术工作间、婚纱服90、饰、纺织加工等；四层裙楼：婚庆礼仪、家居用品、粮油副食批发等。项目功能组成区域功能划分面积配比A栋1-4层商业裙楼，5-7层商务公寓；商业裙楼：6051.2平方米；商务公寓：2993.7平方米；B栋1-4层商业裙楼，5-15层商务公寓；商业裙楼：7056.0平方米；商务公寓：12419.0平方米；C栋1-4层商业裙楼，5-20层商务公寓；商业裙楼：8436.0平方米；商务公寓：21596.8平方米；D栋1-4层商业裙楼，5-20层商务公寓；商业裙楼：12304.0平方米；商务公寓：30332.9平方米；合计总建筑面积：101189.5平方米；商业裙楼：33847.2平方米；商务公寓：6734291、.3平方米；6、营销策略及经营收益估算6.1 租售策略分析通过以波士顿产品矩阵分析，商业功能可以发展成为项目的明星产品，因为其经营发展的影响力较为深远，可以通过持续的优化调整，获取最大化的经营收益，实现产品附加值的最大化，可整体持有经营，或者采取租售结合的模式。商务公寓的面积灵活，总价合理，使用多能多元化，能够带来快速的现金流效益，建议全部销售，有助于项目整体的财务状况，降低开发风险，并可为商贸城的后续经营提供较好的支撑。6.2 租售价格定位6.2.1 商务公寓价格定位根据物业规划发展类似、区位条件相近、物业交易正常、交易时间接近等对比评估原则，选取了三个可比的案例如下：案例1案例2案例3项目92、名称合生广场万科峯汇保利天悦区域位置广州大道南与叠景路交汇处XX同福西路169-209号北侧XX区阅江路琶洲塔公园旁物业类型公寓公寓公寓销售状态正常正常正常产品类型45-49，56平方米单间；90-105两房；38-118平方米68-133平方米当前销售均价32000元/平方米35000元/平方米33000元/平方米本项目合生广场保利天悦万科峯汇根据以下影响项目销售价格的主要因素，编制项目的租金对比调整表如下：案例1案例2案例3项目名称合生广场万科峯汇保利天悦1区域因素调整85%88%87%1.1商服繁华程度-3%-5%-3%1.2公共交通状况-2%-2%1%1.3景观资源-5%-4%-6%193、.4规划发展前景-5%-1%-5%2个别因素调整97%95%98%2.1产品设计0%-3%0%2.2配套服务-3%-2%-3%3对比权重40%30%30%比准价格263842926028135对比调整价格27500元/平方米备注：以项目作为基准100%，对比调整，项目相比对比案例优的则增加百分比，相比比对比案例劣的减少百分比，最终对比案例乘以项目与之对比的总得分则为比准价格，三个案例加权平均比准价格即为项目当前时点的预期销售价格。经过对比分析调整，建议目前项目商务公寓部分的销售均价约为27500元/平方米（带精装修）。6.2.2 商贸城租金定位根据经营特征类似、区位条件相近、物业规模接近、租金94、收取模式类似的原则，选取了三个可比的案例如下：案例2案例1案例3项目名称海印江南粮油批发市场爱都新天地江南大道北婚纱一条街区域位置XX路3号东晓南路江南大道北物业类型粮油，食品专业市场社区型商业，综合性零售商业婚纱主题商业街经营状态已开业已开业已开业物业规模约3万平方米约2.5万平方米整体10-15万平方米当前首层租金150-250元/平方米/月280-400元/平方米/月300-600元/平方米/月爱都新天地江南大道北婚纱街江南粮油批发市场本项目根据以下影响项目销售价格的主要因素，编制项目的租金对比调整表如下：案例1案例2案例3项目名称江南粮油批发市场爱都新天地江南大道北婚纱一条街1区域因素95、调整108%94%67%1.1商服繁华程度1%-5%-20%1.2公共交通状况3%-1%-10%1.3快速交通2%1%-3%1.4规划发展前景2%-1%-5%2个别因素调整128%96%98%2.1经营业态10%-5%-3%2.2配套功能5%1%2%2.3建设标准5%1%2%2.4管理服务3%0%-3%2.5装修情况5%-1%0%3对比权重50%20%20%比准价格280305295对比调整价格285元/月备注：以项目作为基准100%，对比调整，项目相比对比案例优的则增加百分比，相比比对比案例劣的减少百分比，最终对比案例乘以项目与之对比的总得分则为比准价格，三个案例加权平均比准价格即为项目当前96、时点的预期销售价格。经过对比分析调整，建议目前项目商贸城部分的首层租金约为285元/平方米，根据一般商业项目逐层租金递减的幅度，二层租金约为首层的60-70%，三层为二层的百分之50-60%，四层为三层的60-70%，计算出项目整体四层商业裙楼的平均租金约为155元/平方米/月。6.3 租售收入估算金额（万元）备注商务公寓销售收入195845.81 销售期2016-2017年商贸城及停车场经营收入（前10年）95323.53 经营期2017-2026年经营性物业第11年至最后经营期的租金收益资产折现值188317.59 经营期2026-2053年，折现至2026年末的资产价值7、项目投资财务分97、析7.1 建设投资主要指标项目规划指标项目数额1、项目规划用地面积29163平方米2、容积率3.473、项目计算容积率建筑面积101190平方米3.1 裙楼商业33848平方米3.2 商务公寓67342平方米4、地下车库面积60720平方米4.1 车位配比数1518个项目财务参数假设项目数额备注1、项目建设期20142016年2、税费基准2.1 房产税12以出租收入为计算基础2.2 营业税5以出租收入为计算基础2.3 城市维护及教育费附加10以营业税为计算基础2.4 所得税25以净利润额为计算基础3、折现率8参照当前广州市商业物业及公寓市场投资回报率确定项目投资估算经过初步匡算，项目的建设投资98、成本约为13.69亿元，具体的项目投资估算如下：序号费用项目计算口径费用标准费用额(万元)计算基础性质单位费率单位1土地成本101189.50 建筑面积平方米2965 元/平方米30000.00 2前期费用80000.00 建安工程成本万元5%4000.00 3建安工程造价80000.00 3.1裙楼商业33847.20 建筑费用平方米5,806元/平方米19650.81 3.2商务公寓67342.30 建筑费用平方米5,806元/平方米39097.19 3.4地下车库60720.00 建筑费用平方米3,500元/平方米21252.00 4配套工程造价101189.50 建筑费用平方米150 99、元/平方米1517.84 5开发税费建筑成本税费万元5.5%元/平方米4400.00 6不可预见费建筑成本预备费用万元3%元/平方米2400.00 7开发管理费建筑成本管理费用万元5%元/平方米4000.00 8财务费用财务费用万元10540.00 9项目建设投资总计总建筑面积平方米13,525元/平方米136857.84 项目建设投资周期按照假设的建设周期，预计项目的年度投入计划如下表：序号项目合计2014年2015年2016年1项目总投资136857.84 61915.35 42487.14 32455.35 1.1土地成本30000.00 30000.00 0.00 0.00 1.2前期100、费用4000.00 3200.00 800.00 0.00 1.3建筑安装工程费用80000.00 24000.00 32000.00 24000.00 1.4配套设施费用1517.84 455.35 607.14 455.35 1.5开发期间税费4400.00 1320.00 1760.00 1320.00 1.6不可预见费2400.00 720.00 960.00 720.00 1.7管理费用4000.00 1200.00 1600.00 1200.00 1.8财务费用10540.00 1020.00 4760.00 4760.00 2资金筹措136857.84 61915.35 4248101、7.14 32455.35 2.1资本金66857.84 31915.35 2487.14 32455.35 2.2借贷资金70000.00 30000.00 40000.00 0.00 项目建设资金筹措表假设项目的总投资约为13.69亿元，自有资金和借贷资金各占一半，预计借贷资金约为7亿元，借贷期限为10年期，从经营期开始起2017年偿还，项目的资金筹措如下：单位：万元投资额136,858自有资金借贷资金总额70,000*48.85%51.15%利率6.80%66857.8470000贷款年限10序号年份年度借款年偿还本金年支付利息年本息合计累计未偿还本金12014年30,000-1,020102、1,02030,00022015年40,000-4,7604,76070,00032016年-4,7604,76070,00042017年10,0004,76014,76060,00052018年10,0004,08014,08050,00062019年10,0003,40013,40040,00072020年10,0002,72012,72030,00082021年10,0002,04012,04020,00092022年10,0001,36011,36010,000102023年10,00068010,680-7.2 投资周期现金流量表考虑到项目预期的开发策略是租售结合，持有商业部分，销售103、商务公寓部分，为了计算的统一性，可假设项目的持有物业部分稳定经营10年之后，后续年份的租金收益统一折现至第10年末，视为资产处置的结转收入，折算的资本化率假设以项目的基准折现率为准。项目经营年份（2014-2026年）租售收入估算表（单位：万元）项目经营年份损益表（单位：万元）项目全部投资现金流量表（单位：万元）7.3 主要财务经济指标测算项目主要经济效益指标汇总项目数额备注1、项目投资136857.84万元-2、项目资金筹措-2.1 自有资金投入66857.84万元-2.2 借贷资金70000.00万元-3、项目全部资金收益指标-3.1 税后财务净现值(NPV)151710.11 万元-3.104、2 税后内部收益率(IRR)28.48-3.3 税后投资回收期3.57年-NPV指标释义：财务净现值(NPV),是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率,将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。NPV为正数，方案可行；NPV为负数，方案不可行。如果是相同投资的多方案比较，则NPV越大，投资效益越好。IRR指标释义：内部收益率，就是当资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。IRR大于项目开发所要求的最低投资报酬率或资本成本，方案可行；IRR小于项目开发所要求的最低投资报酬率，方案不可行。7.4 项目投资经济可行性分析从XX综合服务市场项目的各项投105、资指标来看，项目的全部投资财务净现值大于零，内部收益率显著高于基准折现率和当前商业性质物业的市场平均投资回报率，项目在经济上是可行的。从投资回收的期限来看，项目整体的投资回收约为4年，回收速度相对较为理想，具备良好的抗风险能力。7.5 项目投资社会效益分析从XX综合服务市场项目开发的社会效益来看，项目的开发，能够进一步巩固加强XX区的商贸流通产业优势，提升XX路片区的整体城市形象，同时，由于商贸城的持续经营，能够为区域带来良好的税收贡献，并在带动就业，促进区域社会和谐方向产生积极的影响。7.6 总结通过对XX综合服务市场项目目前开发环境的宏微观分析，自身发展条件的优劣势分析，制定出具备市场可行性和经济可行性的开发策略，并在产品配置，功能服务等方面顺应时代的发展进行适当的创新，塑造较好的市场竞争力，XX综合服务市场项目的整个开发投资建设是可行的，且具备良好的投资效益。