1、 物业服务合同【】有限公司 与 时尚之旅酒店管理有限公司之物业服务合同第一条 物业服务区域基本情况第二条物业服务范围第三条物业服务费及其它相关费用第四条物业服务标准第五条物业服务分包第六条物业装修改造第七条甲方的其他权利和义务第八条乙方的其他权利和义务第九条 保险第十条违约责任第十一条合同终止第十二条其它附件物业管理服务界面划分 17 / 17物业服务合同本物业服务合同（下称“本合同”）由下述双方于【】年【】月【】 日在中华人民共和国【】市签订：甲 方：【】有限公司注册地址：【】营业执照号：【】法定代表人：【】通讯地址：【】联系电话：【】传 真：【】乙 方：时尚之旅酒店管理有限公司注册地址：北2、京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-A668营业执照号：110000012606655法定代表人：丁明山通讯地址：北京市朝阳区建国路93号万达广场8座1107室联系电话：010-65819099传 真：010-65817716鉴于：1、乙方购买【】万达广场（下称“商业广场”）中商务型酒店（下称“乙方区域”）而成为商业广场业主之一。2、甲方接受开发商委托，作为商业广场之物业服务企业，承诺履行物业开发商制定的【】万达广场临时管理规约，并按照中华人民共和国物权法及物业管理条例等有关规定，编制并执行的有关物业管理方面的一切规章制度。甲乙双方经友好协商，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方向乙方及商业3、广场提供物业管理服务、乙方向甲方支付物业服务费等事宜达成一致，特订立本合同。笫一条物业服务区域基本情况1物业服务区域名称：【】万达广场。2物业服务区域：【】万达广场公共区域。3物业服务计费面积：【】平方米建筑面积。4物业服务计费起始日：销售合同约定的交房日即为物业服务费计费起始日。5物业服务区域类型：商业物业。第二条物业服务期限及物管服务范围1.物业服务期限：自物业服务计费起始日起至甲方与物业开发商签订的前期物业服务合同终止之日止。2.甲、乙双方物业服务界面划分具体见本合同附件一物业管理服务界面划分。第三条 物业服务费及其它相关费用1物业服务费的收费标准及计算方法：本合同第一至第三个合同年物业4、服务费标准为人民币3元/平方米（建筑面积） 月，合计为每月人民币【】元，每年人民币【】元。自第四个合同年（含）起，物业服务费每隔三年在上一年物业服务费的基础上递增百分之【三】（为免疑义，双方明确，第四个合同年首次调增物业服务费标准，第七个合同年第二次调增物业服务费标准，据此类推）。甲方提供的物业服务受益人为商业广场全体业主、租户、使用人和顾客（包含乙方及乙方顾客）。甲方收取的前述物业服务费用于支付下列且不限于下列发生的：甲方的管理服 务人员工资、福利；共用部位、共用设施的日常运行、维护费；公共区域清洁卫生费、绿化养护费、秩序维护费；办公费用；甲方固定资产折旧；共用部位、共用设施及公众责任险费用5、等。前述物业服务费不包括商业广场共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费 用，该费用由商业广场各物业产权人所交纳的公共维修基金列支。2其它相关费用：2.1公用事业费：乙方应支付因其使用公用事业设施设备所产生的全部费用，包括但不限于乙方独立使用的水、电（含乙方独立使用的室外广告用电）、燃气、热力（釆暖）、中央空调等费用，乙方应按本合同及销售合同的有关约定及时支付。如属甲方代收代缴能源（水、电、燃气等）费的，甲方应在收到乙方相关费用后 7个工作日内向乙方提供国家法律认可的票据。如属乙方为公共能源独立分户的，在乙方与公用事业单位完成分户交费手续、 签订供应合同前，乙方应向甲方或物业开发商支付各项6、公用事业费。在物业开发商为乙方办理完毕用户分户交费过户手续后，乙方应立即自行与前述公用事业部门签订供应合同，由乙方根据政府价格主管部门批准或确认的标准和计量设施记载的数据据实按月向公用事业部门缴纳。2.2 计量表差和能源损耗分摊：因公用事业部门设定的计量方式原因，造成商业广场产生的计量差值费用如水、电表二级计量方式，造成分表之和与总表计量间存在的差值部分，由同级计量各用户（含乙方）按权重分摊。即差值分摊数=分表计量商业广场总表计量x商业广场总表计量-分表计量商业广场内其他部分的水、电等能源损耗也应按照前述原则进行分摊，甲方提供相应依据。乙方分摊的费用应在其支付相应的各项公用事业费的同时予以支付7、。2.3 垃圾清运费：乙方区域所产生的生活、建筑垃圾，由乙方自行负责清运至乙方专用的垃圾房或甲方指定垃圾堆放位置，并外运至政府规定消纳场所集中处理；如委托甲方代为外运、消纳的，相关费用由乙方承担。2.4装修管理费：乙方对乙方区域进行二次装修过程中，需向甲方支付装修管理费。 2.5根据当地有关规定必须由甲方代收、代缴、代扣的且应由乙方承担的其它费用，包括设施设备的检测费、噪音监测费等，乙方应按相关规定及时支付。2.6双方因签订和履行本合同而应缴纳的税、费，根据国家和乙方区域所在地地方的相关规定各自缴纳和承担。无论本合同是否明确约定，凡属于向乙方区域征收的政府税费均由乙方承担。2.7政府职能部门收8、取的相关管理费用，乙方应按照乙方区域面积占商业广场总面积的比例进行分摊，但甲方会提前将相关政府收费通知书或规定明示于乙方。2.8双方协商确认的其它有偿服务费，销售合同有约定的从其约定，销售合同没有约定的双方另行协商。3甲方有权根据物业管理服务界面的划分、物价变化、国家的法律法规要求，本着提高物业管理服务水平和收支平衡的原则，重新确定和调整物业服务费及其它费用的收费标准。收费标准的调整以双方的书面意见为准，在双方确认后，乙方须按照调整后的标准支付物业服务费及其它费用，乙方无合理理由不予确认或拖延确认的，视为已经确认。4物业服务费及其它费用的支付：乙方均应于每月20日前（含20日）向甲方缴纳次月的9、物业服务费及其它应缴费用。甲方在收到乙方物业服务费后，应于7个工作日内向乙方提供物业服务费发票。第四条物业服务标准1物业共用部位的维修、养护和管理1.1乙方房屋主体承重结构部位、户外墙面、天台、公共道路、广场、广告位、休闲设施等，保持完好。1.2广场地面、墙面保持完好，颜色、形状、规格统一；检查和监督商业广场施工方遵守本物业的有关装修规定，在不影响主体安全及统一的情况下，保证物业使用人的正常使用要求。1.3及时修缮共用区域、公共部位或公共设施中破损的部分。2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理2.1物业管理区内的共用供配电、暖通等设备运行正常，供电安全稳定，定期检修保养系统设备，避免人为10、停电事故；给排水设备运行合理，没有跑冒滴漏现象，并定期检修管路和水泵。2.2对共用设施、设备的运行、维修、养护和管理提供正常维修、巡检服务。紧急抢修服务，在接到报修后30分钟内赶到现场，当天工作当天完成，如无法解决应解释原因，并确定解决时间。2.3建立健全维修档案和回访制度。2.4及时修缮共用区域、公共部位或公共设施、设备中破损的部分。3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。3.1公共保洁区域内做到定期清洁，墙面无张贴、破璃无脏污、厅门无污迹，外围无杂物。3.2保持公共下水道、水管或其他管道畅通，防止垃圾淤积、侵蚀或倾倒于公共区域。3.3垃圾定点（由甲方指定11、）存放，定期消杀、处运。4.公共绿化的养护和管理4.1对绿地、花木草坪、景观小品等进行日常养护和管理，做到修剪有形、长势良好、清洁、美观、适用；5.车辆停放管理5.1设立清晰明确的交通道路标志，明确划分停车区域。5.2保持道路畅通，杜绝车辆乱停乱放，检查进出车辆及装载物品。5.3督促使用方对员工进行教育，遵守广场的交通、停车规定。6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理6.1安全监护：配合和协助当地有关部门对公共区域进行24小时安全监控和定时巡视，发现违法行为，及时报警并报政府相关部门处理。6.2消防监控：消防监控报警系统24小时自动监测，并设专人值班，按规定保存监控记录，定期举办消防宣传和12、演习，定期检查消防设备及有无易燃易爆等危险品进场、存储情况。6.3与产权人或物业使用人签订消防安全责任书。7.装饰装修管理服务7.1乙方对乙方区域进行的装修或装修改造，相关方案必须报甲方审核。甲方应在收到乙方装修方案后5个工作日内出示书面审核意见。7.2对乙方的装修施工过程进行监督与管理。7.3乙方装修施工完毕后须经甲方及政府有关部门（如消防主管部门）的验收认可， 甲方的认可并不減免乙方应承担的责任。8.物业档案资料管理8.1建立本物业的物业管理档案，包括本物业的工程图纸、竣工验收、产权资料、维修、运行档案等。8.2负责及时记载有关变更情况。9.客户服务9.1定期与产权人或物业使用人进行服务沟13、通，并建立服务回访记录。9.2建立投诉处置规程，及时处理投诉事项。以上服务标准如因产权人或物业使用人原因造成无法达到的，甲方不承担违约责任， 但甲方应尽力协调解决有关问题。第五条物业服务分包甲方可将其在本合同下的任何专项服务委托或分包给专业的服务商（下称“分包商”），但不能因此免除甲方在本合同下对乙方的义务或任何责任。第六条物业装修改造1.乙方进场装修前，须按国家消防法律法规要求，与甲方签订消防安全责任书， 明确消防管理责任。2乙方对乙方区域进行的装修或装修改造方案，涉及消防安全、建筑安全，排油烟、排噪及排污等，须按当地行政主管部门规定报批；涉及物业开发商提供的设备设施的，须报物业开发商及甲方14、审核书面批准。乙方在装修过程中，须严格按照经政府相关部门审批确认的装修方案和施工图进行装修；乙方须向甲方及时提供前述装修方案中涉及增加的消防及自用设施设备等材料及技术资料。3.甲方应在收到乙方装修方案后最迟5个工作日内出示书面审核意见，甲方在前述期限内既未提出合理整改意见也不签字确认的，则视为确认。4.乙方的装修施工过程须接受甲方的监督与管理，但甲方的监督与管理并不减免乙方应承担的责任，甲方也不因监督与管理而对乙方的装修施工承担任何责任。未经甲方书面同意，乙方施工不得破坏乙方区域的房屋基本结构、外墙部分以及商业广场的任何共用设施设备。施工完毕后须经甲方及政府有关部门（如消防主管部门）的验收认可15、，因此而产生的全部费用和责任由乙方承担。第七条甲方的其他权利和义务除本合同前述约定外，甲方还有如下权利和义务：1.根据有关法律、法规及本合同的约定，制订商业广场统一经营管理的各项管理规定（下称“物业管理规定”)，调整物业服务费及其它相关费用标准及收费办法。2.对违反物业管理法律、法规、本合同及物业管理规定的行为进行处理：包括要求停止违法、违规、违章行为；要求赔偿经济损失、支付违约金及停止提供各项专项服务。3.对乙方区域装修及相关垃圾清运等事项的监督和管理。4.协助乙方与政府相关部门进行有关事宜的磋商，并对日常管理中所涉及的公共事务进行协调。5.乙方区域外公共区域的商业经营与商业广场整体推广活动16、的管理。6.车辆停放秩序的管理（不包括车辆照管和保护。停车位的使用按照乙方与物业开发商在商务型酒店销售合同中的约定执行）。7.甲方不承担对乙方及其工作人员的人身、财产的保管、保险义务。8.应乙方要求，可向乙方提供本合同及销售合同约定以外的服务，另行收取费用，收费标准以实际发生为准或双方议定。9.因紧急维修或市政需要，甲方有权提前1小时通知乙方，停止供水、供电、空调或其他设施、设备的供应。10.乙方允许甲方或甲方指定的分包商通过乙方区域或在乙方区域内安装、使用和维修管道、线路或其他设施、设备。如在完成前述工作时损坏乙方区域的布局、装修，甲方应予在完成前述工作后修复，但因乙方原因造成前述维修所产生17、的费用由乙方自行承担。在事先书面通知乙方后（紧急情况下可不作通知，但事后应作书面说明)，甲方或甲方指定的分包商有权在营业时间内，与乙方有关人员一起进入乙方区域检查，对乙方区域进行必要的维修、更换、改建或增建工作。甲方或甲方指定的分包商在进行上述检查、维修、更换、改建或增建时，不应不合理地干扰乙方的业务，或使乙方由于此种检查或维修而遭受不合理的损害或损失。11.为使乙方能在乙方区域正常经营，甲方应协调乙方与商业广场其他经营者间的关系， 乙方根据销售合同约定自行转租、分租的经营者除外。12.法律、法规赋予甲方的其他权利和义务。第八条乙方的其他权利和义务除本合同已有约定外，乙方还有如下权利和义务：118、.按照商务型酒店销售合同的约定使用店招及广告位，但改变墙体、结构的需经甲方同意后方可实施。乙方店招的安装、使用、更换、清理、维护和保养均由乙方自行负责，并承担由此产生的全部费用和责任。未经甲方同意，不得将任何物件（包括标牌、广告牌等）安装、张挂在外墙、楼顶或其他任何公共部位。2.按时足额缴纳应缴纳的物业服务费、公共事业等费用。3.按照商务型酒店销售合同及本合同约定的用途使用乙方区域。非经物业开发商书面同意，乙方不得变更乙方区域用途，并保证乙方区域和设备设施的完好（正常损耗除外），按照约定完成应由其承担的维修、保养责任；不得损坏乙方区域房屋建筑结构及附属设备设施；不得影响、妨碍公共设施设备的正常19、使用和正常维护、维修及保养；不置放任何超过建筑物设计荷载范围的物品；不将易燃、易爆、剧毒、放射性等物品（经营物品除外）带入、存放在乙方区域内；不釆取任何可能导致甲方保险赔偿减少、取消或保险费用增加的行为；不釆取任何可能导致缩 短建筑物使用期限的行为。4.在乙方区域从事经营活动时，遵守国家包括消防、环境、卫生、防疫、文化、治安管理等在内的所有相关法律法规，协助甲方实施物业管理方案，教育乙方管理人员、经营人员、分租户（如有），遵守本合同及物业管理规定，并对上述人员的职务行为及造成的损失负连带责任；由乙方经营管理原因发生的治安事件以及人身伤害造成的经济损失由乙方承担相应的法律及赔偿负责。5.乙方保证20、不从事任何可能阻碍、影响相邻区域甲方或其他承租方合法权益行为。 未经甲方书面同意，不得以甲方名义从事各项经营管理活动。6.乙方自行负责办理其经营、二次装修等所需的或可能发生的涉及规划、环保、水电、通讯、消防、卫生、防疫、城管、工商、税务等申请报批手续并承担相应责任和费用。7.乙方保证在经营期间，严格遵守国家消防法规，确保所有消防通道处于畅通状态及消防相关设施设备的正常状态；负责其乙方区域内消防设备、设施的日常检查及保管工作；承担政府对乙方区域的消防专项检测、检查费用。因乙方使用、管理不当造成丢失、损坏的或因此违反国家、地方法律法规的一切法律责任及赔偿等，均由乙方自行承担。8.乙方保证对其乙方区21、域采取严格的安全防范措施。因乙方管理不当，导致甲方或 第三方人身及财产损害，乙方应承担相应赔偿责任。9.法律法规赋予乙方的其他权利和义务。第九条保险1.甲方负责为商业广场共用的设施设备投保财产一切险和机损险，并承担费用。2.乙方负责为乙方区域及其中设施、设备投保财产一切险、公共责任险等保险，并承担费用。第十条违约责任1.若任何一方违反本合同项下的任何权利和义务，均应向另一方承担违约责任，赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的除外。2.因甲方未履行或未及时履行物业服务责任，导致甲方负责的设备、设施出现故障、損害造成乙方的损失，甲方应予以赔偿。因乙方未对其负责的设备和设施履行维修维护责22、任，导致设备和设施出现故障、损害或其他问题造成甲方或第三者损失的，乙方应予以赔偿。3.如果乙方违约延迟支付或补足物业服务费和水、电、热力、燃气等公用事业费超过10日的，每延迟一日需向甲方支付应付而未付金额部分千分之一作为逾期付款违约金。乙方延迟支付超过20日，甲方除收取违约金外，还有权停止提供物业管理服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方自行承担。笫十一条合同终止本合同于物业开发商与甲方签订的前期物业服务合同终止时同时终止。第十二条其它1.乙方将商务型酒店转让给第三方时，乙方在本合同中的权利义务相应转让给该受让方，乙方应保证该受让方承继并继续履行本合同。2.合同附件为本合同的有效组成部分，与本23、合同正文具同等法律效力。3.根据本合同的需要发出的全部通知，均须采用书面形式。甲乙各方向对方发出的 发票、单椐及其它通知需标明对方公司名称，送达到对方办公地址后即视为已经送达。各方按下列传真号码所发送的传真文件，亦视为已经送达对方： 甲方：【】； 乙方：010-65817716。4.本合同如有未尽事宜，须经甲乙双方协商同意后书面修订和补充。5.因本合同引起或与本合同有关的任何争议应由双方通过友好协商解决。协商未成, 任何一方可提出要求并通知另一方，将争议提交北京仲裁委员会并接受该会的仲裁决定。6.本合同为正式法律文件，涂改处无甲乙双方加盖公章无效。7.本合同一式五份，甲方执三份，乙方执二份，具24、有同等法律效力。8.本合同自甲乙双方加盖公章之日起生效。甲方：【】有限公司 乙方：时尚之旅酒店管理有限公司 签订日期：【】年【】月【】日附件一：物业管理界面划分划分原则甲方提供的物业服务区域为商业广场公共区域，乙方区域内的物业服务由乙方自行或另行委托物业服务人员履行。甲方负责商业广场内、乙方区域外的公共设施、共用设备的日常养护、运行服务，提供公共秩序维护、环境绿化养护服务。乙方自行负责乙方区域内设施、设备的日常运行、维护和大、中修及更新改造。1.0设施设备的维修保养、运行管理界面1.1中央空调系统1.1.1乙方区域内独立使用的中央空调系统及通风排烟系统的日常运行、养护并承担相应费用。设备设施大25、中修、更新改造由乙方缴纳的公共维修基金列支。1.2生活热水系统1.2.1乙方区域内独立使用的生活热水系统（含热水锅炉、换热站等）的曰常运行、养护并承担相应费用，设备设施大中修、更新改造由乙方缴纳的公共维修基金列支。1.3高低压配电系统1.3.1乙方独立使用的联络拒补偿柜、配电柜等等高压设施的管理由乙方负责，日常维保（含季度、年度检查、一三级保养和特级保养）、能耗及相关检测等费用由乙方负责；1.3.2乙方区域的乙方专用广告照明的维保、能耗等费用由乙方承担；1.3.3乙方区域内的配电系统、照明系统包括但不限于其独立使用的室内照明系统等的日常维护保养、使用管理并相关费用（含能耗）由乙方承担。1.3.26、4商业广场共用的高、低压配电系统包括但不限于变压器、高低压开关拒、各类电井、电容器拒等日常维护保养、运行管理及定期检测及相关费用（含能耗及各类相关检测费用）由甲方负责。1.4给排水系统1.4.1从市政水管进户端计量水表至乙方区域的乙方专用给水系统（含其专用空调系统的补水系统、专用生活及消防水箱、生活热水）日常维护保养、消杀、检测、运行管理及相关费用由乙方负责；1.4.2乙方专用的隔油池、污水井及污水处理等排水、排污设施由乙方负责维修和保养并承担费用；1.4.3乙方专用的化粪池、污水井清掏、维修、保养及相关费用由乙方负责；1.4.4乙方区域排水地漏、排水管道、阀门、法兰等设施设备的日常维护、保养27、及相关费用由乙方承担；1.4.5乙方专用水泵房及其设备的日常维护保养、操作及管理由乙方负责。1.5 电梯系统1.5.1乙方区域内的所有由物业开发商提供的由乙方独立使用的客、货梯的日常维修、专业保养及相应费用（含能耗及检测费用）由乙方负责；设备大中修、更新改造费用由乙方缴纳的公共维修基金列支。1.6消防系统1.6.1由物业开发商提供给乙方使用的、在乙方区域内的消防烟感报警系统、消火栓及喷淋系统、防火卷帘门、紧急疏散指示照明、消防报警背景广播、消防排烟等设施设备的日常维保（含季度、年度检查、一三级保养和特级保养）、运行管理及相应费用（含能耗及检测费用）由乙方负责；乙方专用消防主机系统年度检测费用由28、乙方承担；1.6.2乙方与甲方或与其他承租方共用消防报警及联动主机系统、消防水泵、消防排烟风机系统、防火卷帘门、紧急疏散指示照明、消防报警背景广播、消防排烟、喷淋等设施设备的日常维保（含季度、年度检查、一三级保养和特级保养）、运行管理及相应费用（含能耗及相关检测费用）由甲方负责；1.6.3商业广场共用的消防主机、消防水泵、商业广场共用区域的消防报警背景广播、消防排烟、喷淋等设施设备的日常维保（含季度、年度检查、一三级保养和特级保养）、运行管理及相应费用（含能耗及相关检测费用）由甲方负责。1.7其它1.7.1乙方区域内其他设施设备包括但不限于弱电系统、安防系统、装饰装修等日常维护保养、管理及相关29、费用（含能耗）由乙方负责；1.7.2商业广场公共设施、设备包括但不限于弱电系统、安防系统、雨污水系统、外围地面等日常维修保养及相关费用（含能耗，乙方独立使用的除外）由甲方负责；1.7.3乙方区域所涉及的建筑主体结构（如基础、承重墙体、梁柱、屋面等）的维修、养护，在质保期内由物业开发商负责（甲方接受物业开发商委托，代为实施）；质保期后，由乙方负责并承担相关费用；1.7.4乙方自行购置的设备设施的维护、保养及相关费用由乙方自行负责。2.0保安、保洁的物业经营管理界面2.1保安管理界面2.1.1乙方区域内安全管理由乙方自行负责；2.1.2乙方区域外安全管理由甲方负责；2.1.3甲方配合和协助当地有关30、部门对乙方区域外的区域进行安全监控和巡视，协助 公安等政府取能部门对发现任何违反国家法律法规的行为进行制止，并报政府相关部门处理。2.2保洁及环境绿化管理界面。2.2.1 乙方区域内保洁、绿化工作由乙方自行负责。但由乙方对乙方区域外造成污染的，应由乙方负责清理至达到甲方清洁标准或按甲方要求补偿相应卫生保洁费；2.2.2 乙方自行负责乙方区域垃圾清运及消杀工作，未经甲方事先书面同意，乙方不得占用乙方区域以外的空间堆放垃圾；2.2.3 乙方专用的消防通道保洁由乙方管理。2.2.4乙方区域外、商业广场公共区域的保洁、绿化由甲方负责。3.0停车场及其他区域的物业经营管理界面3.1甲方接受物业开发商委托31、负责停车场的经营管理。3.2乙方按项目合作合同的约定使用停车场；乙方送货车辆可以在停车场内免费卸货，但尽量安排在非营业时间，同时，服从甲方统一管理。3.3乙方区域外的公共场所包括但不限于建筑物外的广场、公共通道、天台、楼顶、外墙面归甲方统一经营管理、使用、收益，未经甲方同意乙方不得擅自使用（本合同、销售合同或甲乙双方另有约定的除外）。3.4乙方利用商业广场公共区域举办促销、展示等活动应至少提前3天向甲方提出申请，在征得甲方同意后有偿使用。该等活动如需向政府有关部门申请，由乙方自行办理, 并承担因举办上述活动而产生的责任及费用。活动不应占据商业广场消防通道，不得影响广场其他承租方合法经营，并保证相邻公共区域通行畅通；负责维持、保持活动区域的保安、保洁、安全；造成公共设施设备、绿化等损坏的应予修复或赔偿。