1、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 制作单位：制作单位：制作单位：制作单位：购宝发展部购宝发展部购宝发展部购宝发展部汇汇汇汇 报报报报 人：人：人：人：周周周周 恒恒恒恒日日日日 期：期：期：期：2009200920092009年年年年10101010月月月月学习目的学习目的 通过学习最高法出台房屋租赁合同司法解释，让大家掌握什么是无效合同，提高开发人员在展店过程中规避公司经营风险。要求大家了解如下内容：q一是了解限定无效合同的范围：司法解释仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租2、赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。q二是对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在合同法第条规定的无效情形，就认定合同有效。q最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。共25条。q为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。转租期超承租3、人剩余租期合同无效转租期超承租人剩余租期合同无效 q一是限定无效合同的范围。解释仅将违法建筑物租赁合同、转租一是限定无效合同的范围。解释仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。同认定为无效。q在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违照批准内容建设4、的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。法建筑。q第二条第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。q（注：违章建筑承租均属无效合5、同，超过上家租赁期的超过部分应属无效）第四条第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外（注：履行主要义务一般指交纳房租和交付房屋）。第五条第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持（注：明确了无效合同后使用费的一般标准）。第六条第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合6、法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。（注：以上是按顺序确定的承租人）（注：以上是按顺序确定的承租人）不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。q第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理q（注：第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，（注：第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。）。致使租赁物受到损7、失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。）。第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的（注：明确了权属有争议可以作为解除合同的法定理由）；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。q第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照8、导致合同无效的过错分担现值损失。q（注：合同无效时，即使出租人同意装修，则仍然按照双方过错承担责任，因为合同已经无效）q第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。q第十一条第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予9、支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿（注：出租人同意利用的按照利用价值补偿不是按照残值价值）；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。q第十二条第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。（注:出租人同意但未约定的装修在期满后归出租人）q第十三条第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负10、担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。q第十四条第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。q第十五条第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。q第十六条第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持（注：11、原房东异议期限为六个月，过期视为同意）。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。q第十七条第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持（注：这一规定很好，稳定了实际使用人）。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。q第十八条第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。q第十九条第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经12、营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持q（注：这是实际经营人没有改变的情况）。重重 点点q第二十条第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：q（注：这是买卖不破租赁的例外）（注：这是买卖不破租赁的例外）（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。q第二十一条第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先13、购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。（注：可以要求房主赔偿但不能判房主与他人的买卖合同无效）q第二十二条第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持（注：参照第二十条，如果租赁前设立的抵押权人实现了抵押权把房子卖了或据为己有则租赁协议无法继续履行，但承租人有优先购买的权利）。q第二十三条第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权14、。q合合 同同 附附 件件q附件一：营业执照复印件、法人代表资格证复印件、法人代表q身份证复印件（甲方）q附件二：营业执照复印件、法人代表资格证复印件、法人代表q身份证复印件（乙方）q附件三：土地使用权证、房屋产权证及商业网点批件复印件q附件四：双方确认的租赁范围红线图及停车场、卸货区、卸货通道的租赁范围红线图（原件）q附件五：移交确认书（备件）q附件六:租赁许可证（备件）q附件七：租赁费用支付表（原件）q附件八：招牌位、广告位位置图（原件）q附件九：工程界面协议q附件十：土建消防验收意见书/消防验收合格证（复印件）q附件十一：所有返租铺面的返租合同（复印件）q附件十二：所有返租铺面业主的身份证（复印件）q附件十三：所有返租铺面业主同意转租的函（原件）q附件十四：本合同甲方购买该租赁物业的购房合同（复印件）q附件十五：该租赁物业无抵押的书面说明材料或证明材料(原件)q附件十六：该租赁物业抵押权人同意租赁的函 The end 谢谢！