1、农资物流园区 物 业 服 务 方 案中国物业管理信息网s Wp s6Z*vI$IO 编制单位：物业管理有限公司 编制时间： 年月 农资物流园物业管理方案中国物业管理信息网s Wp s6Z*vI$IO一、整体方案策划思路中国物业管理信息网k4L8D&i1Ch n针对本物业小区的自然条件和业主构成特点，按照相关物业管理规定和物业管理行业服务标准，本公司准备对农资物流园采取的总体管理思路为：d/O E8m f-TAi572（一）、安全管理中国物业管理信息网 |(um8e ENPu安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，必须做到万无一失。针对本小区的特点。本公司采取全封闭式管理，及“2、生活管家”物业管理服务模式，此模式是目前中国物业管理行业一种全新的管理服务模式，他通过全程、各个方位、365天24小时为客户提供优质服务，他可以具体表述为：1、关注住户不同层次、不同方位的服务需求；2、全过程完成业主的服务指令；3、365天24小时满足业主的服务需求；4、对业主给予“家庭生活管家式”的关怀。简而言之，就是在管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊重、贴身的服务，又有明确的行为规则的这样一种和谐、有序的舒适环境和文化氛围，使业主在生活、文化上的品味需求得到满足的一种人性化和文化色彩的物业管理服务模式。我们在农资物流园将全心贯彻“生活管家”物业管理服务模式，贴心服务3、每一天，使小区环境、物业养护、安全保障、文化氛围，公共设施等方面成为行政单位住宅物业管理行业的典范。在人员管理上将进出小区的人员严格实施“来访登记”的方式进行控制；在车辆、物品出入管理上，采用本公司独有的“记忆规范”法，对小区业主的车辆粘帖有本小区标志的准停卡，标准化管理，以确保车辆及物品出入的安全；同时，本公司独特的“安全预案制”、“巡楼制”“不均衡管理法”也将全面应用于农资物流园，以确保本小区在安全管理上的万无一失。中国物业管理信息网U$s8Db#A保安人员素质要求：1、采用复员军人：2、采取每周六天制准军事化管理、培训；所有服务于本小区的保安人员年龄均在22-40岁，身高168以上。3、4、门岗礼仪人员按规定定的定位服务，每天分4个时间段进行礼仪岗服务，见业主与业主车辆的第一面均要敬礼；统一着装，配饰“人性化”服饰。4、对所有来访、访问人员的进入，文明接待、礼仪问候，出入有记录。GM1mO C2s$wq8d5727（二）、公共事务管理与人性化服务针对本小区的实际情况，本公司准备在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式，特别措施有：中国物业管理信息网&Tsw.J Xn$Q1、设定小区服务中心。采取酒店式一站式服务的方法，只需业主打一个热线服务电话，所有生活中的问题均可在承诺的时间得到处理。中国物业管理信息网/gs+bem1p;g2、“时效制”所有管理处的对外服务工作5、均采用限时工作制，在对业主公开承诺的时间内完成。中国物业管理信息网16CC0$J6Ijv3、承诺制, 这是本公司最新引进的全国行业享有盛誉的人性化服务制度，通过承诺制的全面推行必将大大提高物业管理的服务水平。中国物业管理信息网wnKrKS4、不均衡管理、所有员工的工作均是按照业主的生活节奏设计的，均以满足业主的生理需要和心理需要为主要目标。O,Eo R B0O%57274 （三）、消防管理中国物业管理信息网 jM!yEozkZC;wqq,p对做好本物业小区的消防工作我们将采取以下措施：*m-u4R)?q gq,Ou5727、严格按照有关消防法规的要求，协助实施竣工验收和组织实施接管验收。中国物6、业管理信息网w8y6K VW$P?、建立防火规章制度，由管理处与区内业主签定消防责任书，关实施必要的奖惩措施。中国物业管理信息网 b$Swg/Q、建立一支由管理处全体员工及部分业主共同参加的义务消防队，定期组织消防演习，完善自救体系。中国物业管理信息网O9mh.l v$d、经常进行防火检查，及时清除消防通道违夫摆放的物品，消除业主区域内的火险隐患。中国物业管理信息网*r1Ii9Iqm5z#fL、定期检测消防设施，器材的安全系数，做好检查记录，实行责任人制度，确保消防设施时刻处于很好状态。:s0UAz0f/J%57274 （四）环境服务管理环境服务是形象工程。针对环境管理这类工作的特点，本公司准7、备采用如下管理方式：中国物业管理信息网NuC+t4T5o1、定额档案制。首先将清洁和绿化划分成四级分别制定出不同的清洁标准。然后论据本公司长年积累下来的（劳动定额）标准通过投票来竞争上岗配置清洁工，花木工，从而确保环境服务质量。2、按照国际环境质量体系的要求全面管理小区的生活环境，将环境服务控制扩大至小区噪音、粉尘、汽车尾气、垃圾分拣处理等到方面，必然带给本小的业主一个宁静、优雅、滞净、安详的生活环境。j*lKb w57273、所有服务于本小区的保洁人员年龄均在50岁以下，形象好，服务意识强，无不良习惯。中国物业管理信息网:G%E,VMk I（五）社区文化为了营造健康活泼、个性鲜明、美好、和谐8、的社区文化扭扭氛围，寓教育于社区文化活动之中，创建高品位的人文环境，活跃辖区气氛，增强业主/住户参与意识，使管理处工作的得到业主及住房及社会各届的支持和理解，建立良好的社会公共关系，我公司将在本小区开展丰富多彩的社区文化活动。中国物业管理信息网(fTKJ u4KC 具体如下图：农资物流园文化内容环境绿化文化 环境文化康体娱乐文化环境美化文化环境保护文化 社区观念文化美食美容文化 形体文化 社区制度文化 约束文化 社区凝聚文化 精神文化社区激励文化 社区网上联谊 网络文化 修造文化社区培训教育社区专题论坛社区网上学习_2B*xX5M:w!jMRv57274（六）内部运行机制中国物业管理信息网:Q9、9C#k k1R#O本公司的内部管理机制全方位地推行了标准化管理。如接管本小区，我们公司将全面推行一套成熟的标准作业规程，规范化管理，规范化服务。我们将在农资物流园的管理和服务上充分发挥公司固有的四大优势，从而确保项目的服务品质和品味。1、服务优势公司拥有行业顶尖的高级物业管理人才，充分吸收国际物业管理鲜明的管理和服务理念，并在物业管理行业实践“客户服务中心物业管理模式”、“360度生活管家服务”、 “个性化服务”等令行业人士耳目一新的服务理念。因此，在服务上公司拥有服务理念超前、服务模式先进、服务流程规范、服务内容人性、服务人员专业等方面优势，将着力打造一个“城市精英的温馨居”2、质量优势管10、理标准化、制度化是一个企业管理深度和水准的标志。公司一直以来认为质量是企业发展和赖以生存之根本，也是企业的核心竞争力，公司一直关注和强调服务产品的质量管理。内部管理的标准化、规范化、制度化。到目前，已形成完整的制度体系和规范化的制度运作机制。我们有专门的服务质量管理部门品质管理部；有专业的服务质量管理人才物业管理行业多年的质量管理专家；有标准的服务质量管理体系ISO9001：2000国际质量管理体系。3、专业优势专业化的管理人才管理团队专业化，物业管理职业精英团队；专业化的管理体系领先的管理模式+规范的管理规程；专业的服务运作程序过程化控制+全程督导；专业的网络信息化建设专门的信息技术部门 成11、熟的信息化办公平台；4、文化优势我们公司是一个带着梦想去创造奇迹的企业，是一个绝不满足、持续超越自我的改进型组织，我们以建设劳动密集型行业中的管理密集型企业为目标，追求物业管理行业中遥遥领先的综合竞争优势。我们以“业绩、改进、公正、协作“为核心价值观，以“诚信、专业、进取”企业精神，致力于在中国物业管理市场创造奇迹、创造品牌，并力求品牌的不断升值与延伸。!|my:Wv0v572二、 管理机构设置和规章制度p7f.S1x r |n57274（一）管理机制中国物业管理信息网NI!O*h0h1xyb;Z v1、时效工作制：我方对业主的服务工作一律实行时效工作制即本公司承诺有对外的服务工作，均在向业主12、公开承诺的时间内完成或有处理结果。?dkol5vcg/d572742、公开服务制：所有服务工作均面向业主。管理处禁止员工向业主索取任何酬劳。6 PX m_5v!Y572743、首问责任制：任何员工在接到业主咨询、投诉、求助时均负责将业主问题与帮助解决完毕，方可获得公司认可。中国物业管理信息网CZMaY4、财务公开制：我方将定期向业主公开财务收支账目，接受业主的公开咨询。中国物业管理信息网/A S0?E#c&LXO Vm5、全天候服务：我方实行全天24小时服务。管理处设热线服务电话，欢迎业主随时拨打。B4lp,r#y572746、不均衡管理：我方各项服务工作均会依照工作的轻重缓急和业主的生活规律13、进行统筹安排，通过优化后的工作编排使工作更加人性化，更加节省业主的每一分钱，更加符合专业化物业管理公司的要求。DkN9qo4x0uq p572747、回访工作制：我方将依照自己人的标准作业规程对开展的服务工作定期走访业主虚心接受业主的建议，批评。重大决策、措施均会在事先通报给业主。0rM1CmF7S57274 8、安全预案制：我方将优先解决业主的安全管理产的问题，对治安重点、难点建立预案制度，可能出现地突发总是均有及时、有效的处理程序，确保安全工作的万无一失。biZ$w0o7qNV572749、保本微利：我方承诺将按照保本微利的原则管理业主的物业，无论何时都只按一定比例公开提取微薄的佣金，所有14、的管理节余将用于业主的服务之中。中国物业管理信息网G;W;cC/rwL_W1L（二）管理规章制度;zNBu?HW T5s m&n57274我方坚持“以人为本、服务第一”的宗旨，通过深入的接触和踏实的工作，并将之充分体现在与客户的交流、沟通中，并为之制定出一系列制度。来保证动作的有效性。中国物业管理信息网%yBE-h公众制度目录ox a9c Fz8W(E5727 1、业主公约2、客户手册中国物业管理信息网*LY2o0X#n3、文明公约qg%l4BWdea?k57274、客户登记制度x sAA57274 5、装修管理制度中国物业管理信息网Ir rrl%c 6、客户信件、邮件、报纸及杂志分发规定中国15、物业管理信息网CS f|:mkp K 7、客户搬入、搬出物品管理办法 8、户外广告、招牌、宣伟设施及其他悬挂物品的管理办法中国物业管理信息网x h;?8aG9f k!?o 9、临时用电管理规定中国物业管理信息网V7G-wLBE&DL10、车辆管理规定中国物业管理信息网R.ObO;l*E&Z11、停车场管理规定-m4crg5727412、其他中国物业管理信息网0-YQ u8rKi$Il+t+T内部岗位责任制中国物业管理信息网Hm)zn4h(qx1、管理处主任岗位职责2、管理处副主作职责中国物业管理信息网y+g*Vs D3、公共事务部主管职责4、维修部主管职责中国物业管理信息网 e/c+DFow516、环境管理部主管职责中国物业管理信息网dIY Q_ Y6、办公室方员岗位职责中国物业管理信息网/a*z:sA+kC7、档案资料员岗位职责8、工程技术岗位职责中国物业管理信息网:Z s |UHhi9、清洁工职责10、绿化工职责X(Y3ojiPkfI&R$J5727411、保安队长岗位职责中国物业管理信息网-NHo J r)Kh12、保安员岗位职责中国物业管理信息网U h n/a#q#Z g13、义务消防员职责( Fp m(S7G3wz8?57274 三、管理人员配备方案及管理制度（一）管理人员及专业技术人员配备方案设管理负责人一名；管理处主任一名；公共事务客服管理员五名，保安二十名；保洁员十五名17、；垃圾清运兼园林一名；工程维修四名。 物业管理人员组织架构图农资物流园物业服务中心经理1人1人主管1人合计：47人 经理助理1人 工程部客服主管1人含收费员费员24小时制2班倒保安主管1人含环境班长1人水电工1人垃圾工园林1人客服员5人水电维修4人门岗礼仪2人巡逻保安4人监控员2人保洁员15人门岗保安12人 （二）员工培训方案，员工考核与奖惩机制中国物业管理信息网zg J LJX/X(U员工培训：为了提高管理水平，采取平时自学为主和定期培训为辅，理论知识与实际操作相结合的方法，提高从业人员的文化素质、业务能力和工作水平，做到全员培训合格。1、新招聘人员实行一个月业务学习，考试合格者留用。2、保18、安员每日进行常规训练，增强安全责任心。中国物业管理信息网7T&F;Z0ej|;k3、每周安排一定时间学习有关业务文件、报刊、书籍，兴行管理经验座谈会。中国物业管理信息网Vyt4.ipW4、每季兴行一次全员消防训练，学习有关消防器材的使用方法、熟悉本小区消防设施分布状况以及学习有关救生方法，并举行消防演习，要求人人达标。5、定期培训员工处理突发事件的应急能力，熟练掌握在发生火警，治安案件等情况下应急处理方法，并举行消防演习，要求从从达标。6、每年组织对现市内外的先进单位参观学习7、有计划的安排维修，绿化等各工种员工分批进行培训学习和深造，以确保员工的整体文化素质。8、定期进行电脑培训和智能化管理19、的培训，引进现代高科技管理技术，提高工作效率。培训目标：1、确保员工年度培训在150课时以上；2、新员工培训率100%，培训合格率100%；中国物业管理信息网4Qw1l*w3D8I D+s3、管理人员持证上岗率100%4、特殊工种人员持证上岗率100%5、员工年度培训率100%，培训合格率100%。培训方式：中国物业管理信息网;s$E5x ?-HV自学；自办培训班；外派学习培训；理论研讨或专题讨论；参观学习；岗位轮训。除上述培训项目外，我们还将针对本小区的实际情况，对管理处员工进行下述紧急事件处理培训：火警应变；电力故障，上、下水管道爆破；雷暴和台风；百法聚集滋事，处理可服物体与恐吓电话；处理20、本小区客户投诉；违例或遗弃车辆；收获财物。员工考核与奖惩：1、录用与考核（1）录用：根据我公司的人员编制、用工条件，经人事部门和用人单位联合考核、面试择优录用。录用后经管理处培训部门对员工进行上岗培训和业务考核，试用1个月。（2）考核：考核检验工作成效、业绩以及培训效果的重要手段，我公司制订了一系列的考核制度和实施办法：中国物业管理信息网.J aX i2U|&D+CA、签订经营管理目标责任书，考核整体目标完成情况。中国物业管理信息网Eh c9CQM DgB&OB、每年对员工进行两次岗位考核，根据考核业绩实施奖惩。考核率100%，年淘汰率5%，岗位轮换率10%。C、对新员工在录用前进行一次全面考21、核和面试，经培训后进行考核，考核率100%。D、培训项目结束后，对培训人员进行一次全面考核。E、对管理处主要负责人每年进行两次民主评议，根据评议及考核结果决定是否续聘和调换。2、淘汰机制中国物业管理信息网 Oq*Z q-pR在实施小区物业管理过程中将严格按照我公司的员工考核和淘汰机制程序运作，结合小区实际情况，贯彻实施淘汰机制，提高管理服务水平。（四）员工着装、标志中国物业管理信息网;mIHS.F.k OZv$P#N1、公司将在管理处采用新设计制作的统一有公司标志的服装，根据不同工种统一着装。中国物业管理信息网WmP1b kp2、所有工作人员的着装必须保持清洁、平整，不得带有污迹、褶皱、开线、22、掉扣。3、着装应得体、光洁，不得卷衣袖、裤腿，定期换洗。中国物业管理信息网5R6T*X#IJ4、穿黑皮鞋上班，皮鞋保持光亮，鞋后跟不得钉钉。女员工如着裙装，应穿肉色丝袜，男员工应穿深色袜子。中国物业管理信息网 Ro4X9wmQ?5、必须佩带有公司统一标志的服饰。中国物业管理信息网)iVV-z#j!X四、房屋维修养护及装修管理（一）根据开发单位要求进行商议。（二）对私搭乱建和改变房屋用途等现象管理措施1、全体员工均有义务对私搭乱建和改变房屋用途等现象的巡查和监督。2、在业主入住期对此类管理规定进行全面宣传。3、对已发生的类似现象限期整改，保证全体业主的共同权利。4、加强日常监管。B!D |57223、74（三）房屋装修管理方案中国物业管理信息网 h6Pbw$b*V dV1l1、装修施工队和装修方案的选择中国物业管理信息网5h;FkDtlO!e（1）帮助业主装修选择实力强、信誉好、取得合格证书的装修企业。（2）业主选择的装修方案应符合规定，不出现违章装修项目，管理处将对装修方案进行严格的审查。中国物业管理信息网.H/&sV%U!k,l Q2、装修申报中国物业管理信息网5su7N f$u(qh（1）住户装修，必须提前七天向管理处申报，事务助理对业主或使用人的资格进行确认，并提供装修手册。中国物业管理信息网f F-d W4H,t2P3|（2）业主领取装修审批表、装修人员登记表等，如实填报装修项目24、范围、标准、时间、施工图纸、施工队伍等。中国物业管理信息网#Y6dx ,RV5Pd3、装修审批中国物业管理信息网 P8tSg)C z.LHp |（1）业主应如实填报装修内容，并提交装修设计图纸。（2）在接业主递交的装修方案一周内，事务助理会同工程维修部、保安部对方案进行严格的审核、保证不出现违章装修方案。中国物业管理信息网|FNtlg kQ j（3）业主（住户）收到批复后，交纳装修管理押金，带领选定的装修队负责人到管理处办理施工人员登记手续和交纳施工押金。签订装修施工队伍责任书，领取装修许可证。中国物业管理信息网4IxWf(A+w4、施工管理（1）所有施工必须按照管理处审批的方案进行，不得有25、任何更改。如实际情况需要更改，必须报管理处审批，出具更改通知后方可施工。中国物业管理信息网:Efmn*vh6r（2）施工期间，业主进行现场监理，并保证装修施工队严格遵守市政府的有关装修规定，按章作业，文明施工。中国物业管理信息网6i!?fQ8sF（3）装修期限：中小工程为15天，较大工程为20天，最长不超过30天，如确实需要延期，要到管理处办理延期手续。中国物业管理信息网Vo a7+af（4）施工时间：每天施工时间为8：0012：00；14：0018：00。严禁扰民。中国物业管理信息网:Ma#ax!Wz%io/|S（5）装修施工用电不得超过该装修小区单元的装修表容量，严禁擅自乱接电源线，否则造26、成的一切后果责任人自主负责。中国物业管理信息网 U#HV af（6）管道供气设施和燃气具的安装、拆移、改装，必须由持有专业资格证书的单位施工，用户不得自行安装、拆除、改装。（7）装修施工，严禁拆任何墙体，否则出责令恢复原状外，按30%50%的装修押金罚款。（8）空调应按安装在统一规划的位置，空调架统一式样安装。确保外墙外立面整齐统一。中国物业管理信息网Y LYe a5Lu1B（9）不得改变阳台的用途，防盗窗花由管理处监督统一安置内置防盗窗。（10）施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并当天清运不得损坏公用设施、设备，保持公用地面、墙壁完好和整洁。中国物业管理信息网lL6T*L27、Q e O5、验收中国物业管理信息网z1lP9m;K#H)kj（1）装修工程完毕后，业主和施工队负责人共同向管理处申请竣工验收，管理处将派人进行查验。（2）隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。拒绝验收造成的损失由业主自己负责。中国物业管理信息网3U0DT?7I*c8k_（3）竣工验收后，由验收人员在装修申请审批表上验收栏内签名。验收不合格时，限期整改，再行复验，直到合格。（4）装修验收合格并使用一个月后，经管理处复验确定工程无明显质量问题，将押金退回业主（住户）和施工队。中国物业管理信息网i2BQqA;gN五、房屋共有设备设施管理（此项根据开发单位要求有开发单位配备人员与管理）中国物业管理信息网QF28、*K中国物业管理信息网QF*K（一）制订设备安全运行管理方案中国物业管理信息网& )ro |+h/T+f,ER1、所有机电操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程，并树立“安全第一”的思想，即要保证设备的安全运行，又要保证工作人员安全。2、新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核，熟悉所辖楼宇的设备情况后，才能上岗工作。中国物业管理信息网t J7;mA%wDi$d3、设备房应该配置安全操作用品，例如配电房配置绝缘手套，并要认真保管。4、工作人员进入设备房内严禁吸烟。中国物业管理信息网5$m7rHm | Jc &j0O5、非电气工作人员未经允许，不得私自进入变、配电房。中国物业管理29、信息网L f P%GHYh6、对于设备正常运行参数定时检查记录，如参数异常，必须及时处理。7、电气部分维修，必须严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防事故发生。8、熟悉掌握触电急救方法及步骤。（二）公共照明系统管理方案1、制订年度、月份保养计划；2、经常检查小区内所有公共照明系统的情况。3、以“时效制”工作的要求对受损的情况进行更换和维修；4、每月进行一次全面大检查，保证小区照明正常运转；5、对小区路灯进行间隔式开启，注意节约能源；6、冬夏季节注意调整路灯开熄时间；7、制订安全使用规范和应急维修计划。（三）弱电及自动化系统管理方案1、组织专项维修30、工熟悉小区弱电系统的分布；2、熟悉维修电路原理功能图；3、制订实施安全操作规范；4、用“观察法”和“静态测量法”检查故障的起因；5、做好年度、月份保养计划，依此进行检查、维修；6、对小区弱电自动化系统的应急有计划、有方案；7、加强非直接责任弱电设施（如电话、有线电视等）管理部门的联系，确保正常运转。（四）给排水系统管理方案中国物业管理信息网:XJ2,Vdu&l2TM p1、维修部主管组织研究、制定给排水设备设施维修保养年度计划并报批；2、维修部主管负责向有关用户通知停水的情况；5、维修工每年两次清洗给排水设备设施；6、应急维修应在维修前发出紧急通知；7、常规维护安排在节假日或周末。（五）共用配31、套设施管理方案1、建立共用设施档案并予以公布；2、制订维修保养计划；3、对 小区内所有共用设施进行编号，并设有标识；4、按“谁受益、谁付费”的原则进行维修保养；5、制订共用设施维修制度；6、协调业主之间的关系，便于维修的实施；7、应急维修应在维修前发出紧急通知；8、常规维护安排在节假日或周末。六、保安车辆管理中国物业管理信息网+|B #n2 q（一）停车场及地面车辆管理方案、安全防范管理方案1、交通管理的原则（1）依法办事的原则。（2）文明服务的原则。（3）规范管理的原则。（4）时效性原则。中国物业管理信息网axj0yZ j2、车辆行驶、停放管理、安全防范管理（1）监督进入辖区的车辆不超过5k32、m/h慢行、禁鸣喇叭，停放在指定的停车位置。中国物业管理信息网&L&|C TB5u（2）提醒司机关锁好车门、窗。（3）巡检车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水等现象应及时通知车主。中国物业管理信息网6w*N q-c2p J:q（4）留意进入辖区内的一切车辆情况，对载有易燃、易爆等危险物品的车辆禁止入辖区，对两轮摩托车营运或两轮摩托车超载的车辆严禁进入辖区。中国物业管理信息网0xgf+XJ/Rg（5）严密注视车辆情况和驾驶员的行为，避免意外的发生。BJmgIG57274 （6）禁止出租的士出入小区。（7）指导行人走人行道，自行车靠右侧道路行驶。（8）对辖区内路面的一切车辆实行统一停放管理。中33、国物业管理信息网 N4,aq.pl（二）警示标志管理措施中国物业管理信息网hc l$L:H;G:Ko.l1、保安主管在每班交接班前对辖区各道路标志、禁鸣喇叭标志、禁止驶入标志等交通标志牌、减速线、停车线等进行检查，发现有损坏的应予以记录并及时报部门主管处理。（1）保安主管对队员报告的交通标识的损坏进行核实，并报公共事务部处理。（2）保安主管负责检查交通设施的状态，发现有损失、歪斜移位和风化变色时，及时报告保安主管以便公共事务部、维修部修复或更换。中国物业管理信息网*CJ+VEh7A（3）保安主管对整个辖区内的交通设施作出评价，报管理处以便为便为完善道路交通设施系统提供依据。中国物业管理信息网*34、AboBX FR（4）保护各种交通设施不被破坏。2、交通设施的管理，除保安主管进行系统管理外，还应将此项内容纳入当值保安员的责任范围；中国物业管理信息网 C.Le-oC bB3、对有意或过失造成交通设施损毁的责任者，要按公司有关进行处罚或令其赔偿。中国物业管理信息网#r-p q$x*K:jU4、保安主管将辖区交通设施的管理状况填写在交通设施检查保养记录表上。并由部门归档保存两年。中国物业管理信息网,X&axjG|(v7i4_9J七、急发性事件管理突发事件处理标准作业规程中国物业管理信息网(h(S8Y-AeN .1.0 目的。规范处理突发事件的程序，提高对突发事件的应急处理能力，维护辖区内的正常35、工作和生活秩序。2.0 职责中国物业管理信息网3A)v*nJ 保安部主管负责指挥突发事件的处理；保安部主管负责落实保安部队员下达的命令，具体处理突发事件。3.0 程序要点3.1 处理各类突发事件的基本原则：快速反应、统一指挥、服从命令、团结协作。3.2 盗窃中国物业管理信息网 |S/S*#X)H3.2.1 当发现有盗窃现象或接到盗窃报案时，立即用向保安主管报告现场的具体位置，留在或迅速赶赴被盗现场，维护现场秩序，保护现场，禁止一切人员进出现场：（1）保安员到达现场后立即了解被盗的具体情况；中国物业管理信息网2IL)eZ7O0MB:（2）保安员到达现场前，案犯已逃离现场时，可用电话或对讲报告，此36、时不应随意泄露案件的性质。（3）保安员到达现场时，如案犯仍未逃跑或已被抓捕，可将其有效控制同时向保安部主管报告。中国物业管理信息网 J0oH,XG 3.2.2 保安主管接报告后立即指挥调遣保安员对现场进行保护，并迅速赶赴现场：（1）向被盗窃的当事人或知情人了解清楚犯罪嫌疑人的特征及其逃离方向，通知门岗进行严密监控，视情况立即组织保安员去抓获犯罪嫌疑人；中国物业管理信息网H7k7Hg?f（2）保安部主管了解的案情及收集资料进行甄别；（3）保安部主管将了解的案情及收集资料进行分析总结后向管理处主任汇报、请示做出进一步工作指示。3.2.3 管理处主任收集有关资料及信息后，根据案件损失及影响的大小向公37、安机关/总经理报告案情。中国物业管理信息网 WW(5p6y)O%_0F3.3 抢劫3.3.3 发现有抢劫行为或接到有抢劫报案时；（1）应立即上前视情况制止该犯罪行为或迅速赶赴现场，并对现场进行保护，同时向保安部主管报告；中国物业管理信息网B2q!NMC（2）如犯罪嫌疑人仍在现场时应立即采取机智措施防止其逃跑，寻求增援，进行抓捕，带回保安部交公安机关处理；中国物业管理信息网:4n UMR TM（3）向事主了解人身是否受到损伤及财务的损失情况，如事主受伤则应送医院救治；中国物业管理信息网(cTU Ka;oQCi v（4）遇敌众我寡，敌强我弱时，应采取“敌逃我追，敌强我缠，一边追一边联络”的方法，以38、免造成不必要的损伤。3.3.2 保安主管接报告后，立即指挥、调遣案发地附近的保安员对现场进行封锁和保护，并迅速赶赴现场指挥：（1）调派保安员增援、抢救、围捕、保护现场；中国物业管理信息网ZC/r%D（2）向事主或知情人询问犯罪嫌疑人的特征，对被抓捕的犯罪嫌疑人进行甄别、询问且有效控制；中国物业管理信息网5bS)hXY（3）将有关线索及抓获的犯罪嫌疑人移交公安机关处理。中国物业管理信息网2eCY!t03.3.3 管理处主任接报告后立即赶赴现场，处理善后工作，上报公安机关及公司总经理，积极配合公安机关工作。中国物业管理信息网$f/E, qj u|3.4 凶杀中国物业管理信息网8H f1Q8?:P539、?3.4.1 发现有凶杀行为或街道凶杀报案时：（1）立即赶赴现场视情况制止违法犯罪行为，并对现场进行保护，同时向保安主管或管理处主任报告；（2）封锁案发现场，在公安人员到达前，坚决禁止任何人进出现场；（3）犯罪嫌疑人尚未逃离现场时，应控制其逃跑，寻求增援并抓捕，交公安机关处理；中国物业管理信息网FC;E u$Qd/t: ?0（4）对伤者应立即送往医院抢救；中国物业管理信息网/Mq &c0（5）立即向到达的公安人员报告登记的事项。3.4.2 保安主管接报后立即上报主任，迅速赶赴现场指挥；中国物业管理信息网5OOd2Im（1）调遣指挥保安员对现场进行警戒封锁；中国物业管理信息网8Y -R4PCH（40、2）维护和疏导交通秩序，抢救伤者，做好记录；中国物业管理信息网fo8jVg Gi1o$Hl（3）协助公安机关工作，提供资料及线索。3.4.3 管理处主任将案情向公安机关通报，并协助和指挥保安人员配合公安人员工作，将案情报告总经理。中国物业管理信息网rExR%v9b&/u3.5 中毒事件（如住户煤气、食物中毒等）3.5.1 发现有中毒情况或接到中毒事件报告时：中国物业管理信息网%Ni3Sq5G f&Q.kzk（1）应立即报告保安主管，并留在现场或赶赴现场切断毒源，使毒物不再继续扩散，疏散现场周围的围观者；（2）将煤气中毒者快速拖离现场，移到空气通畅处，松开衣扣和腰带，并尽快送往医院抢救；（3）对41、其他类别的中毒者，应尽快将其拖离现场，消除口腔异物，维持呼吸通畅，注意保温并立即送往医院抢救；（4）将中毒人员的情况报告给保安部主管。3.5.2 保安主管接到报告后，立即调遣人员支援，并报告主管经理并迅速赶赴现场抢救；（1）调遣指挥保安员维护现场，抢救中毒人员；（2）调查中毒的原因，核准毒源是否确已切断，防止有漏毒现象而继续造成不必要的伤亡；BSl4Ci zN&yY57274（3）护送中毒者到医院抢救。3.5.3 管理处主任将情况通报有关部门及总经理；中国物业管理信息网8x-R ?dpl-M（1）将中毒事件是属犯罪行为所致，应及时向公安机关报告；j2ZAr 3S57274 （2）将中毒情况通报42、给医院，请示求援；中国物业管理信息网kCTG#? bO:yaX（3）通知中毒者家属进行对外协调工作。3.6 交通意外事故中国物业管理信息网8CcC:EzR M* QKoj3.6.1 发现交通意外事故或接到交通意外事故报告求助时：中国物业管理信息网+Pt1N Xb/Q M#e5（1）应立即报告保安部主管发生事故现场的具体位置；中国物业管理信息网$Z5T| I2OEn;MI（2）留在现场或迅速赶赴现场保护现场，抢救伤者；中国物业管理信息网Fw0Z!rw.（3）对重大的交通意外事故须请示保安主管进行职员支援。3.6.2 保安部主管接报后立即报告管理处主任，并迅速赶赴现场参加抢救：（1）调遣保安员、机43、动保安员维护现场秩序、交通秩序；中国物业管理信息网I&c:p8（2）送重伤者到医院抢救；中国物业管理信息网t toXm?|z（3）报交警大队事故组（电话122）时间及地点：造成的伤亡及损毁情况；已送抢救情况。3.6.2 管理处主任接报后立即赶赴现场，根据事故的需要，调派车辆进行抢救，并报交警事故组和公司总经理。中国物业管理信息网3f*,ou:z+!v3.7 水浸、火灾等灾害事故3.7.1 遇到水侵、火灾等灾害事故时：中国物业管理信息网fff,MyPg（1）通知或协助住户做好防火措施，协助机电维修部对水侵的疏导排泄工作；实施对火灾的救援灭火工作；（2）防止在水浸、火灾等灾害发生时，伴随的犯罪行为44、发生；中国物业管理信息网w%sbS#C(QO-Y F)?（3）协助交警部门处理住宅小区内的交通意外事故。3.7.2 管理处主任接报后立即作出统一指挥；中国物业管理信息网 MDm2e0o)J;|V（1）安排人员及车辆对住户做好疏散工作；（2）通报医院、公安、消防等有关部门，请求救援；中国物业管理信息网8QL*ZN a$ M pj（3）报告公司总经理。3.8 其它突发事件。服从公司统一调度和布置。八、环境卫生管理（一）环卫保洁方案中国物业管理信息网81LM6pa1LX本物业为住宅小区，保洁事关整体形象，业主对保洁工作的要求必然明显高于一般物业。1、 保洁安排中国物业管理信息网:RB5Er(d9t 45、De 人员部署根据保洁任务量划分工作区域，落实到人。 时间部署中国物业管理信息网)_vMp4jg-dt c以避免对客户工作的影响和干扰为原则安排保洁工作。 协作部署中国物业管理信息网Yi,M1i M1o/Gy根据工作面广、量多、变化大的特点。组织多方面力量参与配合，明确全体员工都有保洁义务，做到“人过地净”；中国物业管理信息网(d4x6T3n-D7u3/|2、 保洁标准中国物业管理信息网/U#F R,r E%LD?kx保洁部分涉及到的工作对象很多，现列举将在本物业采用的清洁保养工作标准： 楼道地面的清洁：每天清扫，每周拖洗，且每月固定时间清洁齐全面刷洗一次。达到目视干净、无污渍、无杂物。 标准46、层通道及其它建筑附属物业的保养，保证无明显积尘，灯罩内无虫尸。中国物业管理信息网 Wt1Ck |$y$iA 楼梯扶手保持洁净，手抹不脏手，无积尘。中国物业管理信息网Hx&LZYKk;g#r)M 防火门用纸巾擦试门板60公分后，纸巾不被明显污染。中国物业管理信息网(h,)xl(XY 室内的管理无积尘，无浮尘。中国物业管理信息网/i;s*T/kXWe5p 过道墙角位目视无蜘蛛网，墙面无明显污染。中国物业管理信息网E!O,y K Wq 通道内的窗户、窗台，各箱体上目视无灰尘、无油迹。中国物业管理信息网Z;J,D&j MT 12小时保洁，另12小时由值班的保安人员履行其职责。9.建筑附属物如消防水管，47、消防栓，等的清洁，每周清洁。中国物业管理信息网*%|_.T/D*b.P10.管线每季度大清一次，每月小清一次，保持管道上半部分无杂物，积尘。中国物业管理信息网9du sX11.小区道路每季清洗一次，保持无杂物，无积水，无污渍。中国物业管理信息网(h/bhJqp12.所有污水井，无沉积物。13.垃圾日产日清，垃圾箱每天冲洗一次，做到无异味，无污渍，无积水，无杂物。中国物业管理信息网zo r i:V1l14.每周定期消杀一次，做到无卫生死角，无蚊蝇滋生地，每处下水井蟑螂少于五只。15.化粪池的清理时间按使用情况而定，保证不外溢。特采用的保洁工具，：榨水车，玻璃刮刀、涂水器、高压水枪、云石铲刀、拖把48、扫把、水管等。中国物业管理信息网&Z0V-M vY%zO（二）商业网点管理中国物业管理信息网 ?Jo(G j ? f9r为了保障住宅区内住户及商店的整体利益，创造良好的经营环境，特制订本规定。1、凡区内营业的各类商业网点，店主应按规定地点放置垃圾桶，凡不按规定地点置放垃圾桶者，罚款五百元至三千元。中国物业管理信息网8Nc3f6K2、任何商业网点不得占用公共场所，不得在走廊、过道堆放物品或扩大营业场地，违者要限令搬回，恢复原样，逾期不改者，处以罚款二百元到一千元，并没收物品。中国物业管理信息网v;IY1JS jK93、各网点必须按指定位置挂招牌，凡在公共场所乱贴广告、标语、乱竖指示牌等，除责令49、限期拆除外，并罚款一百至五百元。中国物业管理信息网0E/pNib4、商业网点不得随意动用及更换水、水设施。消防器材及其他公共设备，违者视情节轻重，报相关部门处理。商业网点装修，应严格遵守小区关于装修管理的一切规定。中国物业管理信息网0a,p$Y(hK0（三）排烟、排污、噪声等控制措施中国物业管理信息网2PTzT5_c1、加强社区内汔车尾气达标的宣传。2、严禁鸣笛，并辅以宣传，招贴等方式。3、实行垃圾分类，严格区分可回收与不可回收垃圾。防止交叉感染和空气污染。中国物业管理信息网.&pn7L6V4、先用低噪声工具，自发控制噪声。中国物业管理信息网1K2d*PHGY!A5、先用毒性弱的药剂，防止环境50、污染。中国物业管理信息网3H)g1?u,a6、装饰方案审批，强化施工监理，杜绝野蛮施工及污染装修设计，用料。7、鼓励宣传居民、商家安装无氟降耗空调机型。九、绿化管理（一）绿化管理方案中国物业管理信息网 f9YU ? upK本物业的绿化面积大，达到了并超过了国优小区绿化率的要求，绿化配置基本合理。经我公司对现场的实际勘察，拟采取以下管理方案：中国物业管理信息网-u X*d;X i$K$To&u B1、草地的养护管理中国物业管理信息网/EwRV frLKAyo草地养护标准是：均匀一致，无杂草，。绿化草地可分为三个阶段，一是长满期；二是旺长阶段也叫旺长期，三是缓长阶段，也叫退化期。 恢复长满阶段的管51、理。此时在养护管理上，重在水肥的管理，贴草后一周内早晚喷水一次，二周一般二天喷水一次，保湿为主，一周开始到三个月内每半月施肥一次。中国物业管理信息网3rP4M8T-ajO0px S_ 旺长阶段的管理。草地植后第二年至每五年是旺盛生长阶段，重在保绿。剪草后亩用24斤尿素。旺长季节，控肥控水控制系长速。剪草是本阶段的工作重点。中国物业管理信息网7tKjTVX-t _ fC)C 缓长阶段的管理。种后610年的草地，在高温多湿的季节易发生根腐病，秋冬易受病虫害的发生。中国物业管理信息网AOzOfUN.q(XZ2、绿篱的养护管理绿篱的养护管理原则是：保证肥水供应，茂盛生长，修剪成篱成墙成形，达到观赏和隔52、离的作用。3、绿化树木的管理绿化树木主要的虫害有天牛，木虱，潜叶虎等，采用常规杀虫剂，介特灵等均能达到防治效果。主要是病害有，根腐病，白粉病。炭疽病等。常用的防治药物有托布津、多菌灵等4、花卉的管理中国物业管理信息网ADJo s7L鲜花为小区的业主带来幸福快乐，这实现年一年四季，鲜花盛开，除了科学搭配不同品种种植外，管理好是关键。中国物业管理信息网P N.M?r2bk十、基础管理措施（一）入住管理中国物业管理信息网G#$U0deS1、手册、告知等公众制度：根据小区的实际编写和印制（业主公约）、（住户手册）、（服务指南）（消防安全责任书）（入住通知书）；提前一个月向业主发放（入住通知书），告知入53、住；印刷种类所用的表格，设计办理人入住手续流程图。布置人住环境，喧染业主乔迁之喜；发放钥匙及陪同业主对房屋设备设施检查验收；制宁各项管理规章制度和公众制度，告各业主；中国物业管理信息网 r*E,B%-b2、外来人员、车辆的管理：对外来人员采用“来记登记”制度；小行区门岗设置内线电话，随时联系来主，确认来人的正确意向；巡逻岗保安引导并目送来访人员；对小区内不明身份人员进行盘查和监控；发现可疑人唢应接力式跟踪监控；来车辆发放临时停车卡，出入赁卡；外业车辆进入时，对车辆内进行检查，确保无危险物品和危险人员；巡逻保安对进入小区的外来车辆进行正确的引导停放，并对车上的人员进行监控。（三）档案管理1、建立54、档案管理制度根据档案资料初建的情况，拟首先制定如下制度：中国物业管理信息网nc6WZ.d)N:Z物业档案管理制度档案查询制度库房管理制度档案移交验收制度中国物业管理信息网u1w$jfJ:G2、确定档案的内容物业管理中档案管理具体管理内容涉及建筑物、业主档案、管理运作、历史档案。根据要求以下仅就建筑物档案，管理工作档案的管理具体的说明。 建筑物档案A、建筑物原始档案包括竣工验收资料、房屋单体竣工图，具体清单如下：产权资料。包括：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照。（1）产权资料。包括：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照。中国物业管理信息网 ?1IaFR Ssu（2）技术资料。包括：竣工图总平55、面图、建筑图、结构图、附属工程及隐蔽管的全套图纸、地质勘察报告、工程预算决算分项单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定书、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图。中国物业管理信息网-?.w$d%AAcV*Ef（3）竣工验收证明书。包括：基建工程竣工验收书、建筑消防验收合格证、电信局电话工程竣工验收证书、主要材料的质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书，水、电、卫生器具等设备及卫生洁具的检验合格证书、砂浆、混凝土试块试压报告、供水、供暖管道的试压报告、物业公司代管的设备。中国物业管理信息网/Va y)rHJp)Vn（4）房屋使用资料。包括：业主名单、地址、电话清单、建筑面积计算56、书。（5）供电、供水系统如需物业公司临时代管的，竣工验收后加办以下协议及证书。包括：供用电协议书、用电许可证、委托银行代收电费合同书、变压器报停申请表、用水申请审批表、月供水计划报告单。中国物业管理信息网%Yk#b-AcHB、建筑物维护、改造档案中国物业管理信息网+RJ(?Y -N P$G建筑物维护、改造档案是指物业管理单位在物业管理工作中对所管物业建筑本体进行维护、改造的有关资料：（1）维护改造申请表及批准文件 （2）维护改造工程施工许可证中国物业管理信息网%Eg3B+rq:E40m;a7B;W（3）维护改造方案（4）维护改造工程合同（5）维护改造工程预算书及批准文件中国物业管理信息网R7L57、;UC8G（6）维护改造工程验收说明书中国物业管理信息网mT)Fp FSq2xF（7）维护改造工程结算（核算）表中国物业管理信息网0o$wL$Np（8）各设备及工程使用维护说明书中国物业管理信息网KXwF7?:q5?B（9）各设备及工程使用许可证（政府规定需要申办的应全部具有）中国物业管理信息网hB $jo(s（10）维护改造工程施工设计图及竣工图C、用户装修、改造工程档案中国物业管理信息网+b#Y_sJ&x0M K用户装修改造档案是指住户对自己拥有产权或经业主授权的房屋进行装修、改造工程所产生的文件和图纸材料，一般内容如下：中国物业管理信息网/|I$Ld8H（1）装修、改造申请表及审查意见（58、2）装修设计图中国物业管理信息网+VG P1zc&Z%Q$J6q（3）装修、改造过程中的管理、监理资料（4）完工后的验收意见中国物业管理信息网A2O!D1F,&k#J.?e Z管理工作档案管理工作档案是指物业管理公司在物业管理日常工作中产生形成和需要收集归档保存的文件材料，主要为：（1）政府颁发的物业管理各项法规、条例、通知等；（2）制订的各种管理规定、公约；中国物业管理信息网c,h:RJ6dX_;L KJW（3）公司 ISO体系文件（4）财务资料中国物业管理信息网U$Cp!:M m,Qn（5）工作计划、方针、目标记录（6）各项管理工作日志中国物业管理信息网%ul9j- v!wX（7）纠正和预59、防措施方案中国物业管理信息网C#UH)b7L#I#（8）质量/环境/安全控制记录中国物业管理信息网 a:ab4zP（9）设备设施保养规程，巡查、维修、养护记录中国物业管理信息网X/y uq2Ok!,$Qe py_（10）满意度调查记录、回访记录日志及回访登记表（11）投诉及投诉处理记录中国物业管理信息网;Mz3E+kY4F3V（12）其他需要收集归档的工作记录、服务记录。3、档案的管理（1）档案的分类、编目及著录中国物业管理信息网K/ZE,F（2）档案的整理装订（3）档案的电脑化管理4、管理条件：（1）库内温度不超过20摄氏度，湿度不超过5%，密闭防光、防鼠防虫，严禁烟火，配气体或干粉灭火设备60、。中国物业管理信息网4P*z5a/j K（2）办公条件，适量的存储和查阅空间，符合规定的整理装订设备、工具和装具。中国物业管理信息网,x$a#M#（3）管理人员要求：经过档案管理专业培训。（三）现代化管理：应用计算机、智能化设备管理手段中国物业管理信息网iar:L xZZ.y我公司在物业管理过程中采用微机管理方式，主要应用于资料、档案管理；日常文件处理；网络服务；局域网服务；电子文档处理；近期我公司还将在各管理点中采用物业管理软件，更好的处理日常物业管理服务，也将更好的服务业主。中国物业管理信息网RDeL*f运用现代化的科学技术智能化系统对小区进行多方位的综合一体化管理，是现代化物业管理的一大61、特色。智能化系统的引进，不仅大大改善了以往的管理技术，提高了工作效率，而且加深了管理力度，扩大了服务范围，为住户营造一个安全、优美、舒适的环境，创造了优越的条件。智能化系统管理维护的宗旨，就是在为住户提供一个安全优美舒适的环境，让住户享受一个丰富多彩的空间。因此，精心维护智能化系统各个部分的运行，保持其高效而又有序的动作状态，将充分发挥智能化系统的集成功能，为住户提供尽善尽美的服务。（四）财务管理制度中国物业管理信息网:_9X/EoQ5Y1、财务工作制度中国物业管理信息网I4FO:E c.k#%b(F2、会计制度中国物业管理信息网!Nr$_eBJD)J z-h4n3、有偿服务收费制度中国物业管62、理信息网oI4TK-e%D4、收费管理职责中国物业管理信息网 C:Y#U)Q|2a S物业管理费用报价及依据中国物业管理信息网.|*3JY*a;u本报价用成本法进行测算，并和本小区周边同档次的物业管理服务收费价格比较调整后获得。中国物业管理信息网+T9gEbTI LA1、物业管理费用计算依据物业管理条例物业管理规定中国物业管理信息网? 1li2U+!f/WX)kN2、物业管理费用构成中国物业管理信息网e!u5jd&（1）、本物业管理服务费：（附件一 物业费用预算表）（2）、费用构成管理，服务人员的工资和按规定提取的福利费；中国物业管理信息网 h)wr N4QCb?公共设施，设备日常运行，维修及63、保养费；办公费中国物业管理信息网 jn3B6_/McQT 5e清洁费6CwT(S1g D9Q+h57274保安费低值易耗费中国物业管理信息网b$O.N+G2f*za物业管理单位资产折旧费中国物业管理信息网8j0dpA_(hJ4z不可预见费管理费法定税金中国物业管理信息网7xqD2mx*F我公司将建立收支公开财务监督、年度帐务审核制度，我公司所有财务将采用公开制，即每季度经业主委员会审核以张帖到宣传栏的形式向全体业主公布，接受业主的监督。并分列常规性、委托性及特约服务内容，便发服务措施明确，列明有偿服务项目及收费标准。承诺目标中国物业管理信息网,y HZd_p4q（一）、房屋及配套设备、设施完好64、率为98%；中国物业管理信息网)C7c,xzNG（二）、房屋零修、急修及时率为98%；中国物业管理信息网7jmH5?Ai-B P（三）、维修工程质量合格率为100%中国物业管理信息网:|-yr7K（四）、绿化完好率为98%中国物业管理信息网x)JJI$KE n（五）、保洁率为100%（六）、道路完好率为98%中国物业管理信息网 y!O(W;JV（七）、住户投拆处理率为100%中国物业管理信息网:y Z/k(B/iSX（八）、管理费收取率为98%（九）、物业管理满意率为95%（十）、消防火灾发生率为0%中国物业管理信息网;sZI$A（十一）、治安事件发生率每年小于一件。中国物业管理信息网.s;Z65、A#w!OrP!B除上述承诺外，我们公司还将郑重承诺；一年内达到市级优秀小区，三年内达到省级优秀示范小区。五年内创国家级文明。 物业管理有限公司d 物业费测算附件一：分项目测算依据 计算公式相关数据合计 （元/月）（一）人工费57908 1.服务中心经理 人*元/月 140004000 2.经理助理 人*元/月 130003000 3.客服员 人*元/月 570004800 4.绿化（垃圾清运） 人*元/月 115001500 5.清洁 人*元/月 15100015000 6.保安主管 人*元/月 120002000 7.保安员 人*元/月 19135025650 8.水电工 人*元/月 4266、0008000 7、员工福利过节费人*500元/年 471958（二）办公费7301.市内交通费外出办事估算100 2.电话费部*元/月21002003.上网费元/月150504.办公设备维护费电脑、打印机、复印机、传真机等维护保养元/年 12月600/年505.办公用品/耗材文具、复印纸、碳粉、墨盒等估算1006.书报费管理处订阅报刊等元*年/12个月 1236030 7.招待费/礼品费估算200 （三）公共水电费小计266201.楼道照明按0.025kwx数量300盏灯x10小时/天x30天功率*使用时间*电费标准0.56元 25w 约150层 x2盏22502.道路及景观照明依据0.0267、5kwx80盏灯x10小时/天x30天功率*使用时间*电费标准0.56元 25w约80个x2盏6003.电梯用电10kwx35台x4小时/天x0.56元x30天同上235204.绿化景观用水使用量*水费标准2005.清洁用水同上50（四）设施设备养护费16983 1.照明系统维修费每月估算200200 2.给排水系统每月估算1001003.消防系统每月估算100100 4.安防系统元/年/12 3000122505.电梯维保元/台/月35 400140006.电梯年检元/台/年358002333（五）清洁费3001.卫生消杀每月1次估算11001002.清洁材料（2）劳保、清洁剂、工具估算2068、0 （六）绿化费9001.肥料 每月估算400 2.除草、疏草费每月估算3.病虫防治用药 每月估算4.节日布置春节、国庆、元旦、五一元/次*4个节日/1220004500（七）保安费2001.器材维修费 估算200 （八）不可预见费 前所有项目费用总和的5%提取 1036415182（九）法定税费 前八项的6% 6529（十）物业每月合计服务支出成本为115352注：甲方应提供可直接投入管理的办公用房，详见物业管理条例开发商配置办公用房标准总建筑面积的千分之二至千分之四配给。综合计 ：管理月支出115352元.综合以上预算，根据小区实际情况，我方最终（每月）报价为：高层住宅 0.90 元/平方69、米小高层 0.80 元/平方米多层住宅 0.55 元/平方米 商业 1. 元/平方米地上车位费40元/个（补贴物业费） 注：机动车辆、电瓶车、车库、地下室等按物业管理收费暂行办法实行.附件二： 农资物流园区资配备计划 （开办费） 根据实际的运作，管理拟需配置的办公、维修、保安、绿化、清洁工具、设施、设备明细如下：序号物品名称单位数量单价（元）金额（元）备注开办费合计173933（一）办公用品支出541501办公桌、椅套3300+8011402会议台张1120012003会议椅把12809604写字白板块11001005考勤机台14504506文件柜套51005008电脑台4300012000970、笔记本台15000500010打印机台21800360011复印机台130003000124色打印机台22100420013冷热饮水机台210020014计算器部4208015保险柜台185085016过塑机台140040017空调台31500450018茶几套115015019钥匙柜个112012020对讲机台15350525021办公文具耗材批150050022档案盒个3001.545023数码相机台125002500（二）安全管理支出699151保安服装套13*415078002套/人/季2迷彩作训服套138010401套/人6军大衣件1322028607对讲机台1035035008雨靴71、双320609雨衣件152537510橡胶警棍条10180180011应急灯盏65030012反光路锥个102020013护栏带卷1505014防暴手电筒把413052015值班桌椅套230060016撬棍 消防斧 消防桶套130030017防毒面具个29519018防火手套双25010019消防头盔顶27014020消防铲把2408021安防巡逻车辆32500050000（三）维修用品支出133931对讲机台435014002铁锤（4磅）把220403铁锤（1磅）把210204手电钻台12002005冲击钻台17507506水管钳（18寸）把124248电烙铁（30瓦）把130309尖嘴钳把72、2102010活动扳手把2102011潜水泵台21500300012电缆盘架120020013排污泵台2800160014木工工具套130030015电动疏通机台150050016螺丝刀把251017螺丝刀把251018两用螺丝刀把2122419电锤（进口台11500150020电胶布个101.51521玻璃胶枪支33510522铝合金楼梯2M架130030023铝合金楼梯4伸缩架190090024工具袋个2306025万用表台215030026手电钻头支15527冲击钻头支483528试电笔支251029套筒套120020030电缆线（4平方）匝124524531焊锡匝1303032安全带条73、110010033钢锯架把1303034国产锯片包1101035疏通机个150050036小电焊机个140040037其它耗材批1500500（四）清洁用品支出65001清洁器械用具批1500050002清洁耗材批115001500（五）绿化用品146951割草机台1350035002绿篱机台1150015003修边机台18508504药剂喷雾剂台22004005高枝剪把32206606绿篱剪把3651957枝剪把420808耐压胶管米1003.53509锄头把25010010铁锹把4156011垃圾清运器材批17000（六）后勤物质支出152801热水器台1180180员工宿舍2电视机台1900900员工宿舍3电视机柜套1100100员工宿舍4单人床张2200400管理层5双层床张4150600基层员工用6床上用品套616036007空调台215003000宿舍用8饮水机台21002009员工更衣柜套5280140010常用急救药品批120020011燃气灶台1200200厨房用12抽油烟机台140040013冰箱台11500150014厨具批11000100015消毒柜台140040016桌椅批112001200