1、地产公司组织结构及行政办公室、工程部等制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目 录第一篇 公司组织架构.2第二篇 副总经理.3第三篇 总工程师.3第四篇 财务总监4第一章财务部管理制度4第五篇总监 .12行政办公室第一篇 副总经办管理制度12第一章办公室文档13第二章人力资源15第三章行政事务 .23 营销策划部第一篇 策划部管理制度33第二篇 经营管理（市场、广告）.33 拓展部第一篇拆迁管理制度39第二篇 报批及对外联络.45 工程部第一篇预算管理制度47第二篇工程管理制度（土建、水电、智能、园林）.54第三篇 2、材料管理制度.60物业部管理制度.63公司组织架构一、 董事长兼总经理为公司最高权力。二、 公司实行总经理领导下的副总经理负责制。公司组织架构图： 第二篇 副总经理一、副总经理是公司的管理决策核心，其主要职责是在总经理领导下制定公司经营决策，处理公司重大问题。二、副总经理职责副总经理直接对总经理负责，执行总经理的各项决定，负责公司的全面经营管理工作，包括决定和处理下列日常工作中的主要问题：1、 公司所有对外合同、文件、协议、电报、信函、委托书、决议等的签认；2、 决定公司的拆迁、工程、销售方面的重大事宜；3、 审批决定各种款项支付，负责公司资金的调配使用；4、 部门副经理以上高级职员的任免及其3、他员工的招聘、任免、奖惩、解聘等事宜；涉及公司重大决策的问题应向总经理请示汇报。第三篇总工程师一、 总工程师室是在副总经理直接领导下主管技术的领导核心，是协助副总经理领导，监督和管理工作技术业务的参谋和助手，在工程、材料和设备的重大技术方面，为副总经理决策提供科学依据。总工室对总体规划和单个项目中的工程技术、工程质量及成本控制等负有全面责任。对工程重大施工责任事故负领导责任。二、 总工室由总工程师和若干名副总工程师、高级工程师组成。三、 总工室主要职责：1、 认真贯彻执行国家技术法规、法令及各种技术规范；2、 组织编制工程项目的可行性研究分析报告；3、 组织工程开发前的规划设计工作。审定总体规4、划方案、市政配套方案、小区和单个项目室外管网综合设计方案，从技术把好关。这些方案要由总工程师签署后方可对外委托设计。代表公司指导设计单位做好工程规划设计工作。4、 主持对工程项目初步设计方案和施工图纸的会审，把对方案和图纸的修改解决在招标之前，对重大设计方案的修改以及结构、功能的改变，总工室审定签字后，报总(付)经理批示执行。5、 参与工程投标、招标工作，指导审计部有效控制工程成本。6、 组织有关部门进行技术交底工作。对技术交底会上提出的问题和处理意见，责成有关部门整理会签后下达工程部实施。7、 参与审定工程建设总体实施计划和年季度实施计划。参与审定施工单位报送的具体施工计划，并监督实施。8、5、 经常深入施工现场，了解实际情况，掌握第一手资料。对工程部在施工中的监督管理工作给予技术指导，及时解决施工中的技术问题。参与对工程质量的阶段性检查或抽查，参加工程竣工验收。与工程部一起严格把好工程质量关，确保施工安全。对于违章作业、野蛮施工、组织混乱、玩忽职守、使工程质量发生问题，造成重大施工责任事故和延误工期的，总工室有权追究有关人员责任，并书面提出意见，报告总经理或主管付总。9、 参与重大设备材料（如电梯、锅炉房、高档装修材料等）的技术性能、指标及参数的鉴定，批准设备材料的代用，参与材料采购的投标工作。10、 督促检查公司各级岗位技术人员履行职责并进行考核，为公司领导对各级技术人员实施奖励6、惩罚、晋级及职称评定提供依据。第四篇财务总监一、 财务总监是指具有高级职称财会专业人材，是协助公司总（副）经理领导企业的经济核算与财务会计工作的总负责人。二、 财务总监职责：1、 编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划、拟定资金筹措计划和使用方案，开辟财源、有效合理地使用资金。2、 负责成本费用预测、计划、核算、分析和考核，督促公司各部门降低成本、节约费用、提高经济效益。3、 建立健全的经济核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析。4、 负责公司财务部架构的设置和会计人员的配备、分工工、组织业务培训和考核，支持会计人员依法行使职权。5、 协助总经理对企业的生产经营、项目企划、扩大投资等问题7、作出决策。参与企业商品房投放市场价格定位、重大经济合同和协议的制定、审查。第二篇 财务部管理制度一、 组织架构：二、工作范围及职责：财务部是公司一切财政事务及资金活动的管理与执行机构。(一)负责编制公司年度财务收支计划，根据经批准的财务收支计划落实收入和控制财务支出。1、每年年终之前，公司副总经理应向公司各有关部门传达公司董事长总经理对下一年度的发展计划的设想。2、各部门根据各自的工作性质编制如下计划：(1) 副总经办负责编制公司办公费用支出计划，其中包括人员工资计划、差旅费计划、办公用品和固定资产的采购计划、机动车辆费用计划。(2)经营部门负责编制公司楼宇销售支出计划、资金回笼计划、销售费用8、广告费用支出计划。(3)计划部负责牵头组织工程部、材料部编制工程进展计划(内容包括：每期工程计划完成量、每期计划甲供材料采购计划，以及工程备料款和进度款计划。)(4)拆迁部负责编报拆迁安置用房计划，拆迁补偿费、周转费等用款计划。(5)财务部负责编制年度财务费用支出计划。3、每个部门编制的资金使用收入或使用计划，由财务部汇总整理并制定公司年度收支计划。各部门必须配合财务部，及时准确提供有关资料，必要时应抽调工作人员参与共同编制。4、年度财务收支计划经公司副总经理同意后，报送公司董事董事长总经理。5、公司年度财务收支计划经公司董事董事长总经理研究通过后作为公司下一年财务收支工作的指导。公司各部门9、按照公司财务收支计划，于每个月开始前10天内编报月度资金安排计划报送财务部。6、财务部应及时向副总经理提供公司近期资金动作情况，并根据公司资金状况对各部门提交的资金安排计划提出调整意见，及时向副总经理汇报并反馈给各部门。7、对于计划内资金的使用，由各职能部门提出，按公司规定程序审批后即可支付。对于计划外资金的使用，应由副总经理召开办公会议形成决议，作为年度计划的补充。(二)负责公司财务管理工作和会计核算工作，建立健全公司内部控制机制，严格按照国家有关法令进行会计核算。(三)负责定期向副总经理报送各项会计报表及其他有关财务分析报告。(四)财务部经理是财务部负责人，在日常财务管理及会计核算工作、财10、务计划的执行、资金使用效益以及其他财务事务等方面直接负有责任。(五)财务部经理必须了解公司各项经营决策，参与公司各项经济合同的谈判，各部门应配合提供与公司经济活动有关的文件资料。(六)积极与工商、税务、银行等有关部门联系，做好融资工作。三、工作程序：A、行政费用支出管理(一)公司各项行政费用开支审批原则1、各项费用金额在2000元以内的，由主管部门的经理审批；2、副总经理外出期间，由副总经理指定的主持日常工作的常务经理代行下述职责：(1)2000元至10000元之间的金额，由常务经理审批；(2)金额在10000元以上的开支，须常务经理和主管财务的经理双签审批。3、财务部应提取部分现金作为备用金11、，以作应急之用。(二)公司差旅费开支原则1、公司员工到本市范围以外地区执行公务达24小时以上可享受差旅费补贴。2、公司职员出差可根据需要，由部门经理决定选用交通工具。3、公司职员出差期间，住宿费用及补贴按以下规定执行:房租标准：部门经理以上职员到大、中城市出差，房租标准为300元，一般县市250元；一级主办以上职员到大中城市出差，房租标准为250元，一般县市200元；一般职员到大中城市出差，房租标准为200元，一般县市150元。如果低一级职员随同高级职员出差，可由带队高级职员决定其住宿标准，但最高不超过该高级职员所享受的标准待遇。职员出差住宿费按标准控制，但具实报销、伙食费和市内交通费按包干数12、支取，不再附单报。实际报销金额超出公司的补贴标准，需由部门经理或带队部门经理说明原因，报副总经理审批后支出。职员出差伙食费补贴，市内交通费补贴计划表：级 别伙 食 费市 内 交 通 费合 计A40.0040.0080.00B30.0030.0060.00C20.0020.0040.00(三)车辆维修费及汽油费1、公司车辆维修保养由副总经办统一管理，应指定维修点，维修费用一律采取银行转帐的方式结算。2、车辆的易损备品件由副总经办统一采购，以支票支付。需用时办理领用手续，并由总经办建帐予以核销使用。3、车辆寄存费、过桥过路费、汽油费及购置车上附加物品费，应由副总经办审核登记后，方可报销。4、汽油费13、公司汽油费票由副总经办统一保管使用，副总经办应设帐登记使用。(四)公办费用、会议费用及其他1、公司办公用具由总经办统一采购、管理、使用。2、副总经办设立帐册登记公司办公用品的采购、使用情况。3、副总经办财产台帐为财务部附设册，必须准确地登记，并接受财务部的检查。4、副总经办应对各部门领用的办公用品用具情况进行造册、登记、定期通报，以使公司员工养成节约的习惯。5、公司各部门因工作需要，需邀请有关单位人员召开会议的，应由部门经理提出建议，报副总经理审批。其会务工作由公司副总经办统一办理。6、有关工资、奖金、福利费等各项津贴的发放标准由公司人事部制定，经副总经理批准后报财务部备案。(五) 行政费用14、报销手续1、公司行政费用现金支出范围为：向职工支付工资、奖金、津贴、差旅费，向个人支付的其他款项及不够支票起点100元的零星开支。2、公司职员报销行政费用应填写报销单，由经办人员填写，部门经理签字认可后报送财务部按照本制度有关规定进行审核，并按本章第一条的规定进行审批支付。3、应酬、礼品费用支出实行一票一单事前申报制，批准后方可实施。4、凡未具备报销条件(如没有对方单位的收款凭证)，需领用支票或现金者必须填写借款单。借款单一式三联，借用时第一联暂留财务部存底，所借款项挂经手人员帐户，待办好报销冲帐手续后，财务开冲帐收据给经办人。5、支票领用单、借款单必须由经办人员填写，部门经理签字，财务部审核15、后，按有关规定报总经理审批支付或由财务部直接支付。6、银行支票如发生丢失，有关责任人应及时向财务部和开户银行报告。如系空白支票所造成损失，丢失人员具有赔偿责任。7、其他有关费用成本支出的程序以公司规定为准。B、工程成本管理(一)公司所有工程经济合同以及涉及工程成本的一切指示、保证、允诺及其他经济签证均需由副总经理签署或授权委托签署。(二)公司工程部主要负责公司各项工程的施工管理、组织工程施工方案的论证。1、选用最经济合理、可行的施工方案，以减少工程成本支出，提高开发经营效益。2、按照项目实际需要，配合材料部、预算部提出设备材料选型的建议，以供副总经理决策参考。3、参与工程经济合同的谈判，对施工16、方案、施工单位技术力量及工程造价从控制引导方面提出建议，供副总经理制定决策时参考。4、有效加强施工管理，及时解决施工中遇到的问题，掌握工程进度，监督工程质量，缩短工期，提高经营效益。(三)公司预算部主管主要负责工程造价预测、审核工作1、负责组织工程经济合同的谈判工作。2、配合工程部提出最经济合理、可行的施工方案，配合材料部、工程部提出有关设备、材料造型的建议。3、负责工程造价的控制工作，审核工程进度签证，提出支付建议。(四)公司审计部主要负责编制工程招标文件和工程决算的最终审定。(五)公司材料部主要负责组织工程用设备材料的采购供应、经济合同的谈判工作，负责具体执行经选择定型的设备、材料的采购工17、作，保证设备材料及时供应，积极进行市场询价工作，建立市场价格询价登记簿，记录材料价格变动的历史资料。(六)财务部主要负责工程成本的总体控制工作1、参与有关工程经济合同的谈判工作，及时准确地了解公司各项工程成本的构成及用款计划。2、负责工程进度款的复核工作，负责参与工程造价的确定和最后决算的审定工作。(七)工程中间结算程序1、施工单位于每月25日之前，将工程进度结算报送项目组审核，项目组根据施工现场的实际进度、签证资料等对工程量进行审核，提出审核意见，报送工程部。2、工程部结合工程施工图纸、施工进度计划以及其他文件资料对项目组审核的工程量进行复核，并在5日内提出复核意见送预算部。3、材料部根据本18、期甲定材料委托采购清单，甲供，甲材料实际数量，填写甲供材料汇总表，根据公司有关规定向预算部、财务部呈报。4、预算部根据工程定额资料及有关文件规定，对工程量结算提出审定意见，报送工程结算意见表送财务部会签。5、财务部根据有关文件资料、施工单位领用甲供材料数额，以及与施工单位其他经济往来等情况，并参考公司财务状况提出付款意见，报送副总经理审批。见附件(6)工程报量核准统计表(八)工程决算程序：1、施工单位应将工程决算书以及各项经济签证资料一并送项目组审核，项目组审定后再按工程中间结算同样的程序报工程、预算部复核。2、材料部根据甲定材料委托采购清单施工单位领用材料的时间、数量、填列材料竣工清单表、工19、程甲供材料结算表，报预算部审核并随其他决算资料一起报审计部。3、预算部根据国家价格定额规定，公司以及其他有关文件制度规定对工程部审定的各类经济签证、合同以及材料部编报的材料结算资料进行审核，并呈报审核意见。见附件(7)建筑安装工程结算审批表4、审计部根据预算部初审意见，进行复核，如有异议可委托外审，以便最终审定。5、财务部根据各种经济签证、合同以及审计部审定的工程决算数和材料结算数，扣除已付工程数及垫付各种费用，结算应付工程尾数，提出付款方案，报总经理批准。6、大工程办理决算时，应由审计部负责组织预算部、工程部、材料部、财务部及其他有关部门人员组成工程决算小组，按照上述本制度规定的职责范围联合20、进行专项工程决算。7、房屋工程全部竣工验收合格，交付使用时商品房由工程部、经营部办理竣工房交接验收入库手续，(见附件(8)竣工楼入库验收单)财务部凭交楼入库手续办理竣工房成本结款。C公司财产管理(一)公司财产的范围1、公司财产包括固定资产和低值易耗品。2、凡公司购入或自制的机器设备、动力设备、运输设备、工具仪、管理用具、房屋建筑物等，同时具备单项价值在2000元以上和耐用年限在一年以上的列为固定资产。3、凡单项价值在2000元以下或价值在2000元以上但耐用年限不足一年的用品用具均属低值易耗品。(二)公司财务部负责公司所有财产的会计核算。1、公司本部使用的所有固定资产及公司所有办公用品用具由公21、司副总经办归口管理。2、公司各施工工地使用机器设备、动力设备、工具仪器等由公司工程部归口管理。3、公司副总经办和工程部应指定专人负责公司财产的业务核算，应设立台帐，登记公司财产购入、使用及库存情况，负责组织公司财产的保管、维修并制定相应的措施、办法。(三)财产的购置与调拨1、副总经办根据公司发展需要编制财产采购计划和市场询价情况，经财务部会签，报总经理批准后方可采购。2、财产购回后，应填写财产收入验收单。财产收入验收单一式两联，财务部凭财产收入验收单(见附件(9)财产收入验收单)、财物发票及采购计划办理报销手续。财产归口管理部门凭验收单登记台帐。3、各部门需领用财产时，应填写财产领用单，领用单22、需经部门经理同意，报副总经办审批；领用固定资产必要时需报总经理批准。4、领用单由使用部门开具，领用单一式三联，一联由领用部门存查，一联送财产归口管理部门作为财产发出凭据，一联由财产归口管理部门定期汇总后向财务部报帐。5、财产在公司内部之间转移使用应办理移交手续，移交手续由财产归口管理部门办理，送财务部备案。(四)财产的清查、盘点1、公司财产归口管理部门应定期进行财产的清查盘点工作，年终必须进行一次全面的盘点清查。2、各部门的年终财产盘点必须有财务人员参加。3、财产盘点清查后发现盘盈、盈亏和毁损的，均应填报损益报告表，书面说明亏、损原因。对因个人失职造成财产损失的，必须追究主管人员和经办人员的责23、任。4、凡已达到自然报废条件的固定资产，财产归口管理部门应会同财务部组织评估，评估情况上报副总经理，由副总经理决定处理意见。5、凡未达到自然报废条件却确系不能正常使用的固定资产，使用部门应查明原因，如实上报；属个人责任事故的，应由有关责任人员负责赔偿损失；属自然灾害或其他不可抗力原因造成损失的，应上报副总经理，决定撤销意见。D其他(一)公司各分支机构财务管理参照本规定执行。(二)公司各分支机构财务部门业务上接受公司财务部门领导，按照有关规定向公司财务部报送表及其他财务分析报告。(三)公司各分支机构的会计核算体系，按公司财务部制定的会计制度执行。(四)本规定的解释权归公司财务部。附件(6)工程报24、量核准统计表年 月份工程报量核准统计表 单位： 元项 目乙 方 报 量核 准 量自开工累计量形象进度合计预算部复审意见：副总经理批准意见：附件(7)建筑安装工程结算审批表建筑安装工程结算审批表工 程名 称主要工程量开工日期竣施 工单 位经 办合 同 价 合 同 号 概 算 造 价 元结 算 造 价 元年 月 日审 核年 月 日批 准年 月 日附件(9)财产收入验收单财 产 收 入 验 收 单 NO品 名规 格数 量备 注上列财产已由我部验收入库，性能、规格符合规定。部门经理：年 月 日第 三 联 财 产 入 账第 二 联 登 记 台 帐第 一 联 存 根 财 产 管 理 部 门经办人： 验收人25、：第五篇 总监总监是在副总经理直接领导下主管公司各部门的领导核心，是协助副总经理领导，监督和管理工作的参谋和助手。工作范围：协助副总经理全面负责公司的工作，对副总经理负责。主要职责：1、执行副总经理下达的各项决议，协调各部门负责公司的全面工作。2、协助副总经理工作、代表副总经理分管某个部门，负责实施副总经理下达的指示，计划等，协调各有关部门的关系。3、负责向副总经理汇报各部门的运营情况。在经营、策划的方面，为副总经理决策提供参考依据。行政办公室第一篇 副总经办管理制度工作范围：全面负责公司的工作，对董事长总经理负责。主要职责：1、执行董事长总经理决议，主持副总经理办公会议和公司的全面工作，保证26、公司经营目标的实现，及时足额地完成董事长总经理下达的各项指标。2、认真执行公司的各项规章制度，建立完善的公司企业文化。3、组织实施经董事会批准的公司年度工作计划、财务预算报告及分配方案。4、组织实施经董事长总经理批准的新项目。5、在董事长总经理委托的权限内，以授权法人代表的身份代表公司签署有关协议、合同、合约和处理与之相关的事宜。6、决定公司部门结构和人事编制，决定部门经理等高中层管理人员的任免、报酬、奖惩，以及对副经理以上人员提名、调整的推荐权，建立健全统一合理、精简高效的组织构架和工作体系。7、根据业务或管理的需要，决定聘请专职或兼职法律、经营管理、技术管理顾问，并决定其报酬。8、决定对业27、绩显著员工的奖励、调资和晋级，对违纪或低能低效员工的处罚或辞退。9、主管公司财务，实行财务“一支笔”。开源节流，保证现有资产的保值和增值。10、广泛接触市场，把握市场信息，与客户保持良好的关系，不断扩大公司经营规模。11、纪律严明，作风正派，办事公正，容人容事，宽严并举，建立一支训练有素、工作高效的员工队伍。第一章 办公室文档管理一、对收发文的登记、签收并对文件进行分类保管，二、负责公司的文件的起草，撰写和校对工作。三、认真做好档案管理工作。四、及时转呈各部门的请示报告及公司领导对各部门工作请示的有关批件。五、公司印章的保管使用六、预约与接待七、会议安排八、搜集处理信息资料,提供公司各项工作动28、态,为公司领导提供决策参考；九、加强阅览的图书,报刊管理,为公司员工查询资料，增长知识提供方便；十、票务管理；工作规范及岗位职责一、 公文处理1、 收发文的登记和签收收文登记，要便于处理文件和归档保管，秘书在接到来文时，应及时将文件的编号、标题、来文单位、收文日期、需送阅承办的部门等逐步填入收文登记簿，并及时分送各有关部门。需送公司领导的应送领导签署处理后交有关部办理。发文登记，要便于日后查阅，在发文前，应将文件编号、发文日期、标题、发文部门和发往机关、发文份数、附件份数等逐贡填入发文登记簿。签收文件时要认真细致，按规定规定程序检查来件是否投递无误，有无拆封现象。2、 文件分类及保管文件的分类29、及保管要便于查询、提高效率、充分发挥资料的效用，同时要严守公司机密，妥善保存文件。二、 文稿起草1、 总经办负责公司的一般公文、工作总结、调查报告等文件的起草，撰写和校对工作撰写起草公文，文稿要字迹清楚，主题明确，语言精炼，并使用不褪色的钢笔或签字笔书写（不得使用铅笔、圆珠笔），以便归档保管。2、 各部门起草之对外公文均须抄送总经办，秘书可根据实际情况提出公文修改建议。3、 各类文件（包括通知、通告，会议纪要、传真等）均要求留存原件一份，以便定期移交档案室保存。三、 档案室的管理：见附件（1）档案室管理办法。四、 及时转呈各部门的请示报告及公司领导对各部门工作请示的有关批件。1、 请示报告的范30、围：（1） 按部门职权，应请总经理，主管副总核准的工作；（2） 超出本部门职权范围，或本部门无力单独完成，需副总经理，主管经理协调其他部门协办的工作：（3） 工作中遇到重大问题或是新的情况，无例可循，本部门无权决定的工作；（4） 遇特殊情况，不能按公司规章要求执行，需变通处置的工作；2、 请示报告的程序：请示工作，除特殊紧急情况，一律采用书面形式，使用统一印制的工作请示单（见附件）；（1） 请示内容字迹清楚，目的明确，单内书写不完的可另附纸；专门报告的应在请示单写清主要内容或附件标题：（2）请示报告不得越级进行，应由主管部门统一请示，经本部门经理同意并签署意见后送总经办汇总；具体动作程序如图：31、 业务部门经办人申请部门经理签署意见副总经办登记主管经理批示副总经理批示财务部复核经理通知经办人执行； 工程款会签单审批流程：工程部部门经理提交资金量副总经办登记财务部审核主管经理批示主管财务经理批示副总经理批示财务部复核副总经办通知经办人执行； 行政费用审批流程：经办人申请部门经理签署意见副总经办登记主管经理指示主管财务经理批示财务部审核副总经办通知经办人执行；（3）副总经办每日上、下上班后，各集中请示单一次，及时登记并送呈副总经理审批。各部门需请示的工作，应提前交总经办；（4）需副总经理会签的请示，由副总经理及有关的经理协商审定（5）除特急请示可由副总经理约定部门经理直接安排外，副总经办对32、报副总经室的工作请示，应在24小时内回复请示部门。（6）经副总经理批复的工作请示单原件，由副总经办统一保存、归档，回复内容若部门工作需要，由副总经办复印后，及时转送执行部门。（7）经副总经理批复同意办理的工作，可凭单打印、复印、不再办理相应的其他手续。（8）请示报告经副总经办批复发各部门，应按批复执行，不得随意变更，如情况有变化，应再请示审批。（9）不得以请示报告为由，拖延工作。五、公司印章的保管使用：1、公司印章由公司副总经理授权专人保管。公章必须有副总经理或副总经理指定签字，经总经办用印手续后才能使用。2、已经会签的以公司名义对外发的合同、协议等，经办人员按签发份数，增加存档2份，填写用印33、登记即可用印；3、使用“工作请示单”批复的对外介绍信，证明信或外报表，对外使用需经公司主管副总经理批准：4、下列专项印章，在内总使用时，可由部门经理核定，对外使用需经公司主管副总经理批准：（1）人事总印章，用于办理员工招聘和离职手续：（2）财务总专用章，用于与开户银行的财务结算和支票；（3）办公室印章，用于副总经办，行政部对内发文；（4）工程部专用章，可用于工程建设过程中与施工单位的洽商记录；（5）拆迁部专用章，可用于开发区内拆迁调查等工作；（6）物业部专用章，可用于物业管理部的有关工作。5、使用公司印章时，应将文件的原稿，打印件正本1份，交印章保管人留存归档。六、预约与接待有关本公司与外部企34、业，以及部门之间的公务方面的会面、用餐、商务洽谈等预约活动，总经办应在接到信函或电话预约后安排时间、场地并确定接待规格。必要时，应按副总经理的批示进行安排；在安排就绪后，应及时通知预约者，并同与接待工作有关的部门联系，落实所预约的工作。接受预约和安排处理预约，是经常性的工作之一，秘书应根据公司的规章制度、具体情况、认真、恰当、及时地做好预约工作；来访接待工作包括接待与公司业务有关的各界人士及吸取投诉，接待时应掌握如下原则；1、 要准确、迅速地判断来访者的来访意图、要求、以确定接待方式和接待规格。2、 要注意接待时的仪态、语言做到精神饱满，仪态亲切，措词得体，处理果断。接待投诉，应耐心听取并认真35、笔录。七、阅览室管理规定：见附近件（2）阅览室管理办法八、会议安排会议包括每周一次的经理办公会、各部门专题会议以及公司安排的其他大型活动。安排组织好各项会议是总经办工作的重要职责，具体工作如下；1、 确定会议时间、地点，并编制会议安排计划，与行政部配合共同做好会务工作，将各类注意事项和通知及时转达与会者。工作例会是经常性的，可使用电话、传呼机或会议通知单等形式将时间、地点、主要内容等及时通知参会部门或个人。2、 协同副总经理对会议作充分准备，参与确定会议的议事方案。3、 负责会议记录及会议文件的处理。4、 负责其他一切与会议有关的后勤工作，包括会址联系、住宿、用餐预订等事务。九、票务工作负责公36、司员工因公出差的车、船、机票事宜，包括机票预订、购买、改（延）期。票务工作要准确无误，尽量满足订票人的要求。确有困难时要主动、耐心地向订票人解释原因，并仔细办理好退票、改（延）期等事务。十、落实、督促1、会后检查在会议上所决定的有关事项的落实，和催促办理会议所交办的事项，其中包括催办撰写报告、拟写会议文件、代拟指示，以及会议所交办的其他事项，以保证会议决定要办的事项得以及时落实和提高会议2、发文时，以发文登记薄上，注明承办部门、承办人和承办期限，文件发到有关承办部门后，应徇问承办情况；已处理完成的文件，在发文登记薄上注明处理结果。副总经办应认真及时地做好收文和发文的登记工作，并用时催办，不得拖37、拉，以免贻误时机。第二章 人力资源管理第一节 入职指引一、 招聘与面试1、 办理招聘手续 凭用人单位各级领导批准的人事增补表办理人员招聘手续； 应聘人员填写应聘人员登记表。 安排用人部门经理与基本符合条件的应聘者面谈，填写面试考核表： 人事部门对应聘合格人员提出薪资级别建议，提交主管领导审批。2、 办理试用手续 凭用人部门各级别领导批准的面试考核表，办理员工试用手续。 试用员工签署试用期协议。 对新员工进行岗前培训。 填单通知财务、行政部门发放试用期工资及所需办公用品。二、 试用与转正1、 试用期一般为三个月。此期间，如果新员工感到公司实际状况、发展机会与预期有较大差距、或由于其它原因而决定离38、开，该员工可提辞职、并按规定办理离职手续；相应的，如果新员工的工作无法达到要求，公司也会终止新员工的试用。2、 如试用期满，经主管该业务口的副总经理审核批准后，办理有关转正手续，经理级员工的转正需由总经理批准。3、 如在试用期内请假，新员工的转正时间将会被顺延，若请假超过一个月，则作自动离职处理。4、 从公司离职后，重新进入振兴高豪时，员工的司龄将从最近一次进入公司起计。 第二节 员工纪律一、 办公管理1、 新员工有责任遵守纪律以及依规定行事。2、 上班时，仪表以及衣着服饰应保持整洁、卫生、得体、大方、不要将运动服、无袖装、超短裙穿入办公区内，男员工不可留长发。3、 办公时间新员工应坚守工作岗39、位，需暂时离开时应与同事交代，接待来访、业务洽谈请在洽谈区内进行。4、 注意保持清洁、良好的办公环境，下班后，将所用资料等办公用品摆放整齐。5、 提高工作效率，不要在办公区域内进食，不要聊天、高声喧哗。6、 使用电话应注意礼仪，语言简明，不要随意拨打私人电话。7、 员工的办公桌内不要存放大量现金及贵重物品，以免造成不必要的损失。二、 考勤制度：见附件（3）考勤制度第三节 薪 金一、 发薪日期公司按员工的实际工作日支付薪金，付薪日期为每月的25日，支付的是员工上月的薪金，若付薪日逢周日或公众假日，则于下个工作日支付。公司将在每月付薪日前将薪金转入以员工个人名义开出的银行帐户内，员工可凭储蓄卡到银40、行领取。二、 薪金系列1、 员工的薪金构成随工作性质不同而略有不同。一般由基本工资和岗位薪金构成。2、 薪金的评定以能力、贡献、责任为主，按照工作岗位、经验和工作能力差异，确定不同的薪金级别。三、 薪金调整机制1、 公司进行薪金调整的具体方法：每年公司参照上一年度物价波动指数和企业盈利情况，通过对员工进行考核评估，对员工的薪金级别进行调整。包括员工职务变动薪金调整和奖励性薪金晋级。调整后薪金从公司下发有关通知（或决定）的次月起执行。2、 奖励性薪金晋级对象为经营活动中为公司创利成绩显著者：促进企业经营管理，提高经济效益三方面成绩突出者；副总经理办公室认为应奖励的其他人员。3、 除此之外，公司原41、则上不现设置其他的薪金晋升形式。4、 员工在年终考核中，被所在单位认为工作平庸，也可能在薪金调整中被降低薪金。5、 员工因职务变动，违反公司规定或其他原因被降低薪金级别，其降低后的薪金从公司下发有关通知（或决定）的次月起执行。 第四节 福利及保险一、 假期1、 休息日员工每星期工作6天，可享有1天休息。2、 法定节日全体员工每年均可享受国家法定七天之有薪假日。3、 年假 凡在本公司连续工作满十二个月的正式员工，均可以享受有薪年假，员工每年可享有5天假期。 员工请年假需提前十五天提出申请，变通员工向部门经理提出申请，报总经办备案，部门副经理以上员工向总经理提出申请，报总经办备案。 年假不能跨年度42、使用，当年未用之假，以双薪补偿。4、 探亲假 凡在本公司公司工作满十二个月的正式员工，婚前父母住所不在东莞境内，婚后配偶住所不在东莞境内，可享有探亲假十四天，探新假由人事部每年一月审定。 探亲假一年只申请一次，未用完之假期即失效，不能再次申请，也不能跨年度使用。未用之假期公司不给予薪金补偿。 当年申请探亲之员工不同时享有年假及婚假。5、 结婚假公司正式员工结婚时可凭结婚证书申请十四天晚婚有薪假期，不够晚婚年龄者，享受3天有薪假期，当年不享有年假。婚假因工作繁忙中断时，可由部门经理安排在当年内补假。6、 慰唁假如员工直系亲属（指配偶、子女、祖父母、外祖父母、配偶之父母）不幸逝世，可申请三天有薪唁43、假。7、 分娩假员工申请分娩假时须呈交有关医院有关证明书，经批准后可按有关规定享受有薪分娩假九十天。凡休假期间，由于工作需要或中工自愿提前上班者，对未付假期发给双薪补偿。8、 病假 员工请病假必须持有区级以上医院提供之病假证明条以及医院病历，副经总经办核定方可获准病假。 员工一年可享有十天有薪病假，未用完之病假时限，公司不给予薪金补偿。 急病未能及时办理请假手续者，须于生病当日用电话通知部门经理或总经办，病愈后三天内，持医院病历，到总经办补办手续，否则计为旷工。 三个月内病假超过15天，员工须进行有关主管部门的劳动能力测试，根据劳动能力重新安排工作。9、 事假 员工有特殊情况需请事假，必须按规44、定办理请假手续，不得事后补办，未办手续视为旷工，事假不发薪。 员工（包括部门副经理）请事假，两天以内由部门经理批准，两天以上须报副总经理审批，各部门经理请事假须经总经理批准。 员工一季度请事假十五天以上，年终奖取消，如已影响部门工作，公司将予以辞退。年假、探亲假、婚假、分娩假的起止期限，均系自然天，应连续计算，假期中间的双休日，节假日均计算在内。二、 补贴1、 公司的正式员工均可于下列有关节日得到公司发放不同标准的节日补贴：春节、元旦、五一节、端午节、国庆节、中秋节、三八节、六一儿童节。2、 正常出勤的员工可享受公司按季度发放的劳保费100元及医疗费150元（参加大病统筹保险的员工不享受医疗补45、贴）。三、 礼金1、 如员工办理了结婚登记手续（限转正后），请将结婚证复印件于注册后一个月内交到人事部门，公司将致新婚礼人民币500元整。2、 每年员工的生日（限转正后），可接到公司代表给员工的祝福并可凭购物发票领到生日贺金人民币50元。3、 若员工的新属（子女、配偶、父母）不幸去世（限转正后），公司将将致以慰唁金人民币500元。四、 员工活动1、 公司为保障员工的身心健康，每年将进行一次例行体检。2、 员工有机会参与公司第年定期或不定期举行的各项活动，以增进员工间的了解，增强企业凝聚力。五、 员工宿舍1、 公司的员工宿舍是公司的固定资产，任何入住公司宿舍的员工须与公司签订“住房契约”。2、 46、公司员工宿舍的分配，综合考虑任职级别，进公司年限，本市住房状况等因素，由员工本人提出申请，公司根据房屋情况及员工申请，进行审批。六、 社会保险1、 公司为档案存入公司集体户的本市城镇户口的正式员工办理社会保险。2、 对档案不交公司统一管理的本市员工，需与公司签订自愿放弃办理保险协议书，公司将不负责办理保险。3、 档案在外省市人才中心的外地正式员工，凭当地人才中心接收档案证明，公司将按国家规定的缴费标准，将保险下发个人，由个人向当地缴纳。第五节 全员劳动合同制一、 适用范围除以下几种情况外，其它员工均需与公司人事部签订劳动合同： 工作岗位待安排的；目前长期病假，在医疗期内；临时工。二、 合同期限47、1、 固定期限合同的截止日期一般安排在每年的六月三十日，按照公司的有关规定，根据各岗位的不同要求 ，确定合同期限。2、 如在公司边疆工作满十年以上，在续签合同时，员工可以要求与公司订立无固定期限的劳动合同。第六节 培训、考核与发展 一、 培训种类1、 新员工岗前培训：上岗前，员工会被要求详细阅读员工手册及公司有关规章制度。2、 晋级培训：由员工晋升为主管级人员前，员工会被要求参加晋级培训，学习一些公司管理的基础知识，帮助员工转换角色，担当起管理责任。3、 专门机构短期培训：为中高级管理人员开拓思维、触发灵感，进一占提高管理水平，同时加强内外交流，公司将每年选送部分主管到有关专门机构选择专业课程48、进行短期培训。4、 专题讲座：公司将在不同时期，根据不同业务的发展需求，邀请公司内外的专业人士就管理、业务的最新动态及研究成果举行专题讲座，员工可主动参加或被要求参加，以不断吸收新的知识，提高自身的综合管理及业务水平。二、 进修1、 公司除举办各种培训班提高员工的素质外，也鼓励员工到大专院校或专业培训单位进修学习，形式包括脱产培训和业余进修等。2、 参加各类形式的学习后，员工的结业（毕业）证及成绩单复印件须报人事部备案，作为调配、选拔及任免的参考依据。三、 脱产培训1、 因公司工作需要对员工进行的脱产培训，由部门经理提出申请，主管经理审批，副总经理批准。由公司承担其全部培训费用，学习期间基本工49、资照发，并享受其他福利待遇。2、 员工提出参加与本人目前所从事有直接关系的脱产培训或为获得资格证书参加培训，需由本人申请，部门经理签署意见，主管经理审批，报副总经理批准。培训结束后，凭结业证书，公司承担其全部培训费用。学习期间发50%工资，除社会保险外，不享受其他福利待遇。四、 业余进修1、 员工利用业余时间参加与本人目前所从事工作有直接关系的培训，需由本人申请，部门经理签署意见，主管经理审批，报副总经理批准。培训结束后，凭结业证书，公司负担全部培训费用。2、 员工提出参加与本人目前所从事工作无直接关系，但旨在提高员工素质的培训，由本人提出申请，部门经理签署意见，主管付总审批，报总经理批准。培50、训结束后，凭结业证书，公司承担50%培训费用，但只能利用业余时间参加学习。五、 考核评估为帮助员工总结个人工作得失，明确未来工作目标和工作要求，有针对性地改进和提高，每年人事部将进行管理层和员工层考核，对员工的工作表现，能力进行考核评估，考核结果将与新资，奖金和职务升迁有机结合。六、 内部调动1、 公司有权根据员工的能力、工作表现和公司的实际需要，将员工调往任何部门。这是由于我们深信这将有利于发挥员工的潜质。当然，这必须事先获有关部门领导审批，并完备调离原单位手续，交接好工作。2、 人事部将经常颂公司内部职位空缺信息，员工可报名或推荐外界人才，由人事部及相关部门负责具体协调工作。七、 晋升机制51、一、 公司鼓励员工努力工作，为工作勤奋、表现出色、能力出众的员工提供晋升和发展的机会。二、 如果符合下列条件，员工将有机会获得晋升，薪金亦会相应增加：具备良好的职业道德；有强烈的责任感和进取心；工作勤奋；对修养职务工作内容充分了解；有较强的分析，解决问题和圆满达成目标任务的能力；有良好的协作、沟通能力；具备其他与职务要求相关的综合能力；已参加过拟晋升职务须接受的系列，成绩合格；达到晋升职务所规定的工作阅历要求等。第七节 奖励和处分一、 奖励1、如有下列情形，公司将予以奖励：为公司创造显著经济效益；为公司挽回重大经济损失；为公司取得重大社会荣誉；改进管理成效显著。2、奖励分为年度特别奖和不定期奖52、，均须由所在部门推荐，人事部审核，总经理批准，奖励方式为授予荣誉称号，颁发奖状和奖金。3、 年度特别奖种类：杰出贡献奖；管理成就奖；业务成就奖；敬业精神奖。二、 处分1、 对有下列行为之一者，公司将视情节轻重，后果大小，认识态度不同等给予行政处分（警告、记过、降级、待岗、辞退）及经济处罚，当然这不是说犯有下列行为之外的过失就不会受到处罚：工作态度不认真；拒不服从工作分配，影响工作；违反工作纪律；没有完成任务；玩忽职守、工作不负责任而造成事故或损失；工作中发生意外而不及时通知公司；损坏公物，影响公司正常秩序；虚报个人申述资料或故意填报不正确个人资料；擅自篡改记录或伪造各类年报、报表、人事资料；违53、反员工职务行为准则的规定；（11）违反社会治安管理规定等。2、如员工行为触犯刑律的，由司法机关依法惩处，公司将无条件对当事者予以除名处理。3、在作出处分裁决时，员工有权申述当时的处境和理由。如员工对纪律处分不满，有权逐级上诉。 第八节 辞职与辞退一、 辞职1、 在合同期内，因个人原因提出辞职时，员工应提前30天递交书面报告，经批准并输有关手续后，方可离开公司。2、 若未办理正式解除劳动合同手续，员工每提前一天擅离岗位，须向公司支付违约金150元。3、 员工提出提前解除合同，必须支付违约金，即100元*未履约的月数，当完成在手业务，清理完所办理的债权债务并向公司支付违约金后，方可解除劳动合同。二54、 辞退1、 如有以下情形之一，员工将被提前三十天书面通知辞退：患病或非因工受伤医疗期满后，不胜任工作要求的；因公司机构调整无合适工作安排的；经培训和岗位调整后，仍不能适应公司工作要求的。2、 被辞退员工的当月薪金按实际工作天数结算，并按劳动法有关规定给予一定的经济补偿。3、 公司有权对下列情况之一者即时辞退，而无需事先通知，亦无需提供任何补偿：试用期间不符合录用条件的；严重违反公司管理制度、规定和职业道德的；被依法追究刑事责任的。三、 完备离职手续辞职获准或收到辞职通知后，员工应到所在单位人事部门领取员工离职通知书完备调离手续：1、 办理本部门工作交接手续；归还公司有关资料、文件、办公用品、55、员工手册及其它公物；2、 退还所借公司公款；3、 退还公司宿舍及房内公物，并到人事部办理退房手续；临时确没有住房需租住公司公房者，必须与公司签定租住契约，租金按市价收取，辞职者租住时间不得超过一个月，被公司辞退者租住时间不得超过三个月；4、 调离公司时，员工应在离职日一周内先支付半年社会保险金全额（个人部分+公司部分），并在6个月内将关系转离公司。如调动关系有困难，应按时交缴以后的保险金金额和档案管理（按每月300元计），对不按时交纲保险金和管理费的离职人员，公司将予以除名处理，并停止购买社会保险；5、 如工作期限未满合同规定，则须按合同规定交还有关费用、培训费等；6、 重要岗位的管理人员离职56、时，公司将安排离职审计。第九节 员工职务行为准则一、 基本原则1、 公司倡导守法、廉洁、诚实、敬业的职业道德。2、 员工的一切职务行为，都必须以维护公司利益，对社会负责为目的，任何私人理由都不应成为其职务行为的动机。3、 因违反职业道德规定，给公司造成经济损失者，公司将依法追究经济赔偿，情节严重，公司怀疑其涉嫌犯罪的，将提请司法机会追究其刑事责任。二、 经营活动1、 员工不得超越本职业务和职权范围，开展经营活动。特别禁止超越业务范围和本职权限，从事投资业务。2、 员工除本职日常业务外，未经公司法人代表授权或批准，不能从事下列活动：以公司名义考察、谈判、签约；以公司名义提供担保、证明；以公司名义57、对新闻媒介发表意见、消息；代表公司出席公众活动。三、 兼职1、 员工未经公司书面批准，不得在外兼任获取薪金的工作。2、 禁止下列情形的兼职：在公司内从事外部的兼职工作，或者利用公司的工作时间和其他资源从事所兼任的工作；兼职于公司的业务关联单位或者商业竞争对手；所兼任的工作构成对本单位的商业竞争；因兼职影响本职工作或有损公司形象的；四、 利益1、员工在经营管理活动中，不准索取或者收受业务关联单位的利益，否则将构成受贿。2、只有在对方馈赠的礼物价值较小（按公认标准），接受后不会影响正确处理与对方的业务关系，而拒绝会被视为失礼的情况下，可以在公开的场合下接受。3、员工在与业务关联单位的交往中，应坚持58、合法、正当的职业道德准则，反对以贿赂及其他不道德的手段取得个人利益。4、员工不得利用内幕消息，在损害公司利益或者对外人有利的情况下谋取个人利益。5、员工不得挪用公款谋取个人利益或为他人谋取利益。6、员工未经经理批准，不得用公款购买各种俱乐部会员卡或者供自己从事高级消费。五、佣金和回扣员工对外业务联系活动中，遇业务关系单位规定合法地给回扣、佣金的，一律上缴公司作为营业处收入或冲减成本，个人侵吞的，以贪污论。六、交际应酬1、公司对外的交际应酬活动，应本着礼貌大方、简朴务实的原则，不得铺张浪费，严禁涉及违法及不良行为。2、公司内部的接待工作，提倡热情简朴，未经副总经理批准，不准以公款搞高标准宴请及娱59、乐活动。3、员工在与业务关联单位的联系过程中，对超出正常业务联系所需要的交际活动，应谢绝参加，包括：（1）过于频繁或奢华的宴请及娱乐活动；（2）邀请方的目的明显是为了从我方取得不适当利益的活动。4、员工对外公关，需应酬者，应事先申请，填写应酬费用申请单。七、保密义务1、员工有义务保守公司的经营机密，员工务必妥善保管所持有的秘密文件。2、员工未经公司授权或批准，不准对外提供标有密级的公司文件，以及其他未经公用的经营情况、业务数据。八、保护公司资产1、员工未经批准，不准将公司的资金、车辆、设备、房产、原材料、产品等擅自赠与、转让、出租、出借、抵押给其他公司、单位或者个人。2、员工对因工作需要配发给60、个人使用的交通工具、通讯设备等不准违反使用规定，作不适当之用途。九、行为的自我判断与咨询1、员工在不能清楚判断自己行为是否违反本准则时，可按以下方法处理：（1）以该行为能否毫无保留地在公司公开谈论，为简便的判断标准；（2）抽公司副总经办提出咨询。2、接受咨询的部门应给予及时、明确的指导并为当事人保密。十、投诉与受理员工对违反以上规定的行为有权向公司副总经办投诉。接受投诉的部门和员工，应当为投诉人严格保密。第三章行政事务管理工作范围一、 财产管理：公司物品（包括固定财产、日常低值易耗品、劳保用品等）的采购、登记、入库、管理、发放、使用情况跟踪、定期统计、回收等；二、 司机、车辆管理：安排、检查司61、机的日常工作，调配、保养、维修车辆；三、 日常事务管理：包括环境卫生、水电消防设备、安全保卫等管理；四、 宿舍管理：配备设施，办理入住手续，监管宿舍使用情况。工作规范及岗位职责一、 财产管理1、 公司购置物品分为两类：一类为固定资产，指单位价值在2000元以上，使用期限在一年以上的物品中，如办公家俱、电器、电化设备等；另一类为低值易耗品，包括办公用品、劳保用品中、生活用品等。2、 公司物品的购置，原则上由副总经办统一办理，并配备专人负责验收、登记与发放，各部门应于每月月底拟定物品领用计划单上报总经办，由副总经办核实统一安排购置。3、 临时需要购置的特殊用品，各部门需填写请求单报批，由副总经办办62、理。因工作需要，部门自行购置之物品，需到副总经办办理验收入库登记，方可到财务部报帐。4、 各部门须指派专人负责办公物品的领用、保管、登记、发放。见附件（5）财产管理办法5、 劳保用品发放时间、标准。附：A关于劳保用品的发放标准： 服装（含鞋）：保安员、保洁员、特种工 专业劳保：电工、司机、司炉工 洗涤用品B劳保：发放时间： 服装：一年二次（夏季、秋季） 劳保：按季度发放二、 司机、车辆管理条例见附件司机、车辆、油耗管理规定三、 日常事务管理1、 日常工作管理负责电梯、保安值班安排包括节假日值班、加班、夜间联防治安等。 电梯值班人员应提前一刻钟上岗，延迟一刻钟下岗，为公司员工上、下班服务；电梯值63、班人员应维持电梯内的清洁卫生，并对电梯进行定期保养和 维护，以保证电梯的正常运转。 治安人员要密切同地方治安部门的联系与合作，维护公司治安，发现问题要及时报告，立即处理，防患于未然。夜间要指定专人值班，节假日值班应作专门安排。值班人员不得擅自带外人到公司留宿及做其他事情，违者酌情处罚。2、 环境卫生管理办公环境卫生、办公环境布置、花草种植、赏鱼饲养，洗手间管理等。 督促公勤人员搞好楼道卫生，并保持办公室、电梯的整洁；做好卫生间清洁工作；负责全公司的开水供应。 对副总经理办公室内的鲜花、办公大厅内摆设的绿色植物、以及观赏鱼的租用进行统一管理。 根据公司员工的变动随时调整办公桌、椅、文件柜、更衣柜64、。3、 水电消防设备管理公司供电、供水、消防管理，具体包括照明和通讯设备、电梯、给排水、消防设备的管理与维修。随时检查电灯、电源插头、接线板、开关等，保证安全使用，如遇故障及时联系有关部门进行检修。 保证电话线路的畅通，进行定期检修。消防设备定期更换，按有关要求摆放在合理的位置，对治安人员随时进行使用方法培训，提高防患意识。4、公用电器管理 保证饮水机、空调、水箱、电视、微波炉、热水器等公用电器设备维修保养。5、医务管理 疾病流行期间的预防工作及员工定期体检等。6、其他管理 开水、茶叶供应及其他临时采购的物品的管理、四、宿舍管理办法(一)入住条件 1、入住者为本公司在职员工，户口不在东莞高步镇65、或在远郊区县，及交通不便者，可申请住宿。 2、入住者需填写“入住申请单”，报总经理审批后方可持单办理入住手续。(二)入住规定： 1、爱护宿舍内一切公物设施，损坏者照价赔偿； 2、节约用水、用电，不得私自安插电炉，注意防火安全； 3、宿舍内须杜绝一切赌博、酗酒、打架等不良行为； 4、不得擅自允许外人在宿舍内留宿，一经发现，将严肃处理； 5、未经许可，不得私自改装房屋及交换房屋。(三)费用收缴 1、凡入住公司宿舍者均要按公司规定交纳房屋租金，每月从工资直接扣除。租金标准另定(按使用面积定) 2、电费、消费、煤气费由居住者自行支付。 3、公司挥霍定为员工配置的空调、洗衣机、电冰箱、彩色电视机等如出现66、故障，在保修期内，行政部负责安排与维修人员联系进行维修，如超过保修期，有关维修事宜及维修费用由员工自理。 (四)维修 1、房屋的维修工作由物业部承担，由员工到物业部自行办理维修登记。 2、物业维修范围包括墙壁、地面、门窗、其他附属设施。 3、日常简单维修费用及因居住者责任造成损坏的费用由居住者负担，公司认可的维修费用，由公司负担。 (五)退房(舍) 1、员工离职(包括自动离职、免职等)，应于离职之日起三日内办理退房手续，并交还所领用的物品。 2、凡上缴回收之物品，必须完整齐备，胡损坏者应提供合理解释，故意损坏者除照价赔偿外，还将作适当处罚。住 宿 申 请 单姓 名部门调入时间职务籍 贯性别出生67、年 月 日紧 急联系地址联 系 人关系电话申 请理 由部门经理意 见副总 经 理审 批备 注申请： 年 月 日配置标准级别配 置 物 品 情 况副 总家用电器：彩电、冰箱、洗衣机、空调、家具：沙发床、床头柜、衣柜、电视柜、写字台、餐桌、椅厨房用品：煤气灶具、热水器、厨具、餐具、日用品、床上用品部门经理家用电器：彩电、冰箱、洗衣机家具：沙发床、床头柜、衣柜、电视柜、写字台、餐桌、椅厨房用品：煤气灶具、热水器、厨具、餐具、日用品、床上用品普通员工家具：单价木床、床垫、衣柜、床上用品厨房用具：热水器附件(1/2)档案室管理办法 1、档案交接与时限 (1)档案资料以原件或正本交接。 (2)档案资料的遗68、失或损坏，由经办人负责补齐或修整后交给档案室。 (3)凡涉及本公司(或本公司部分的或本公司员工个人的)签字盖章的档案资料，由签字者或掌印者负责于盖章日后三天内将档案资料送档案室签收，该档案资料的相应附件由签字者或用印者负责于签字日或盖章日后三天内将其相应附件送档案室签收。 (4)凡涉及本公司部门(或本公司员工个人)收到外来档案资料，由副总经办部门(或员工个人)负责将该档案资料收到日后三天内送档案室签收。 (5)部门经理负责办妥部门员工离职时档案资料部门内移交手续。 2、档案调用 (1)档案调用由调用部门经理报请总经理批准后实施。 (2)档案调离档案室 重要档案调离时，应由总经办派监护人陪同档案69、使用人进行工作。 档案当日调离档案室，当日必须归还档案室，次日再取。 因报批需要无法当日将档案归还档案室，应报请副总经理批准后实施，并由当事人负责将授理方签收手续交档案室保管。 调用档案应办妥签收手续。 3、归档范围 (1)公司规章制度。 (2)员工人事档案(3)各类批件、许可证、使用证、资格证。(4)各开发项目可行性报告。(5)各类重要的决议、纪要、通告、函件、备忘录、承诺书、传真、音像、磁盘等。(6)经核实的被拆迁户拆迁安置档案。(7)各类招(议)标相关资料。(8)各类合同(协议)(9)各类竣工资料、竣工图。(10)各类月、季、年度统计表、财务报表。4、档案销毁(1)有些档案因完成使命而完70、全制动其存档价值时，应作销毁处理。(2)每年元月十五日前，总工室，副总经办分别对工程类、行政类档案提出所销毁子目的意见，并报请总经理批准后实施。(3)档案销毁日，由总工室、副总经办各派人会同档案室实施销毁工作，档案销毁清单由参加人员会签后入档。5、档案保密(1)公司档案属商务机密，保密公司档案是公司员工的职责。(2)丢失、泄漏公司档案商务机密者，由副总经办报请副总经理批准后给予应有的处罚。因丢失、泄漏公司档案商务机密造成公司重大损失者，将追究当事人法律责任。附件(3)阅览室管理办法1、公司图书报刊阅览室，高兼职管理员对书报杂志进行统一管理。2、报刊杂志订阅各类、数量、发放方法如下：(1)各部门71、可建议订阅4种报刊杂志，内容涉及专业、文体、生活信息均可，由公司统一订阅后在阅览室内阅读。(2)副经理以上管理人员可订阅2份个人专用报刊杂志，对其他报刊杂志可提出订阅建议，由公司统一订阅后在阅览室内阅读。3、书籍购买和借阅规定：(1)购买因工作需要经部门经理同意，员工可购买有关业务书籍。员工一次购书金额100元以下须由部门经理同意，100元以上则须经过主管经理的批准。员工持所购书籍的发票(经领导签字后)在阅览室登记入库，管理员核对购书金额与发票无误后签字，由总经办盖章方可报销。(3)借阅员工借阅公司图书须办理借阅手续，在个人名下登记。员工持有公司图书总数不超过5本(副经理以上不限)员工离职须清72、还所借图书，若有损坏或遗失照价赔偿。附件(4)考勤制度1、员工工作时间每周为6天，每天工作8小时30分，中午有一小时午餐时间。2、员工上下班须及时打卡。3、员工上下班须准时上下班，迟到一次扣5元工资，迟到早退三次计为旷工半天，迟到早退一小时以上者视为旷工半天。4、员工旷工按原工资三倍扣发，一季度旷工累计3天，公司将予以除名。5、部门副经理以下员工(含部门副总经理)，因公外出 办事无法按时打卡者、出差、开会没有打卡者，可直接将考勤卡交部门经理签注。考勤卡空白，而未经部门经理签注者，总经办将计为旷工。6、部门经理未打卡时，空白考勤卡由本人自行签注。整天未打卡而未具手续时，副总经办将计为旷工。7、员73、工请假一律填写假期申请表，按规定的批准权限批准后生效。假期申请表留存总经办务案。具体假期规定参见假期条例。8、员工加班由部门经理酌情安排在次月补休。每月十日前，各部门应该将部门员工上月的加班、补假之记录交人事部务案。次月未能补假者，由部门经理特批，可享有加班费；部门副经理以上不享有加班费。9、加班费计发方法：公司原则上不支付加班费，可由各部门视特殊情况而定。平时加班以基本工资的1.5倍发给，星期天加班以基本工资的2倍发给，法定节日加班以基本工资的3倍发给。实行不定时工作制及综合计算工时制的部门加班费按50元/天计算。10、各独立考勤部门，应设兼职考勤员，负责本部门的考勤管理，并于每月一日将考勤74、表送交部门经理审核后交总经办。11、员工不能代人打卡或请人代打卡，代打卡发现一次扣发工资50元，发现再次扣发当月奖金，第三次发现扣发季度奖金。12、副总经办将随时抽查考勤卡，核对员工的考勤表。附件(5)财产管理制度1、具体领用规定如下：办公用品定于每季度发放一次，各部门应在每季度末拟定下季度办公用品的需求计划(需填写清楚物品名称、数量、并由部门经理签字)报到总经办，由总经办统一购置，每季度初按核准数字发放；附件：办公用品分为日常耗品与管制耗品两类:：日常耗品包括：铅笔、胶水、胶带、大头针、书钉、信纸、复写纸、档案袋、笔记本、印盒、钢笔水、圆珠笔芯、橡皮、裁纸刀、电池；管制耗品包括：A签字笔、圆75、珠笔、派克笔、钢笔、荧光笔、剪刀、三角板、计算器、直尺、比例尺；B钉书器、打孔器、修正液、文件夹；办公用品中属个人使用的须填写个人领用卡，个人领用的计算器、钢笔、尺、剪刀等耐用品原则上只允许领用一次，并由本人负责保管；部门共同使用的以部门为单位领用，由部门指定专人领取，属管制耗品的须登记造册，如有损坏，可以旧换新，如遗失应由责任人或部门自购赔偿；新进人员到职时，需持人事部到职通知单到总经办领取相应办公用品一套，并列入个人领用卡；除经营部、财务部因特殊需要可限量领用签字笔外，其他部门原则上不再给予配备；对个人已领用的计算器等耐用品，如发生遗失或损坏，领新品时，需报请所在部门经理批准，写明原因报到76、副总经办，经副总经办主任审核后方可领用(如属损坏，须以旧换新)；如有特殊需要，各部门需自打请示报告，经审批后，由副总经办统一办理；副总经办将在每季度末向各部门经理提供一份部门领用办公用品费用清单，以备参考。2、如领用价值在300元以上的物品，应填写领用单，个人领用固定资产，需经所在部门经理批准、总经办主任批准，并填写固定资产卡片后方可领用。3、副总经办对于所购置的物品应分类登记造册，并按部门设置台帐，登记物品的领用及使用情况。随时了解(掌握)物品的损耗、变动及遗失情况，并做出相应的处理意见。4、每年度副总经办与财务部一起对公司固定资产进行一次全面盘点清查，确定无法使用的固定资产，将上报公司作报77、废处理，如因使用不当或故意损坏者，将追究个人责任，并按购入金额的80%赔偿。5、由于各种原因(如工作调动、辞职或被辞退)离开公司者，需办理原领物品的清查及上缴手续。6、凡上缴之物品都必须完整齐备，有损坏者，需提出合理解释，故意损坏或遗失者需照价赔偿。附件(b)司机、车辆、油耗管理办法1、 司机岗位职责 具备良好的职业道德，行为自律，言谈举止符合公司要求，并严格遵守公司各项规章制度，认真做好本职工作。做到服务态度端正，准时接送乘车人，热情礼貌。 自觉遵守交通规则，按交通安全协议书内容做到安全行车，定期参加驾驶员的学习，不断提高业务素质。 车辆发生故障或事故后，司机立即通知总经办，同时积极配合交通78、管理部门解决事故，最大限度地减少损失。 认真做好车辆的保养、维修工作，事先填写车辆托修单，经核准后，在指定厂家维修。注：司机要本着节约燃油的原则驾驶车辆，对超标准使用燃油需做出书面说明并由主管领导批准 做好车辆保洁、保持车内设备、工具的完好无缺，干净整洁。 服从公司调度指挥，工作时间内司机应在休息室内待命，随叫随到，不得擅离职守。 司机凭用车申请单执行公务，若无此单，司机可以拒绝出车。 司机需按公司规定认真如实填写车辆行驶周记录、用车申请单，并妥善保存，每周一将上周的表单上交总经办，作为司机报销、领取有关费用的依据。 下班后及节假日，需将车辆停放在公司指定地点，不得随意停放车辆或私自用车。注：79、司机应保持休息室的卫生整洁，爱护休息室内的各种设施。2、标兵奖励条例自觉遵守公司各项规章制度，工作勤恳，服从调度，服务态度好，认真做好本职工作，屡受表扬者。自爱护车辆，车容整洁，保养维修及时，车况保持良好者。自觉遵守交通规则，无任何交通事故者。注：做到以上条例者，可获得司机最高奖金。3、违规处罚条例个人素质差、言谈举止不符合公司要求，屡教不改者予以除名。无正当理由和主管签字，上班不按要求打卡者，按旷工处理。不服从调度指挥，对工作借口推辞，擅离职守，耽误出车，一次罚款20元。服务态度不好，被乘车人投诉，一次罚款20元。不注意保养车辆、车容、车况差，影响正常出车者，一次罚款20元。不按规定使用车辆80、行驶周记表、用车申请单及加油簿，出现弄虚作假情况，一次罚款50元。不执行停车规定，随意停车者，一次罚款50元。私用公车者，一次罚款50元。发生交通事故，按交通安全协议书承担有关罚款。注：出现以上问题累计三次者，停职检查，屡教不改者，予以除名。4、用车申请单填写规定用车申请人填写用车部门、姓名、用车时间、去向后，交给派车主管。派车主管填写车号、司机姓名并签名。司机凭有派车主管签名的用车申请单出车，并填写起、止地点里程表数及行车时间。乘车人用车后，对司机填写情况进行确认后签字。司机妥善保存用车申请单，于每周一与行车周记表一同上交车队主管。5、车辆行驶周记表填写规定司机对表中规定内容、日期、车号、姓81、名、里程表数每天出车地点顺序、车费、停车费、路费、出入库时间及休息日、节假日加班时间逐项如实填写。司机于每周一将表单交到总经办车管处，无特殊原因，过期不交者，视同作废。6、关于司机出租车费报销规定上午上班一律不予报销出租车费。晚上因特殊情况不能按时下班，22点以后下班无其他交通工具时可以报销出租车费(只限存车地点至本人住地)。周日加班者按平时规定执行。每月出租车费报销限额为300元，除特殊情况由车辆使用人作出说明外，超出部分均由个人自理。7、其他有关费用支付说明司机于法定节假日加班按每天60元给予补贴，以周记表为准发放。所有车辆的停车费、高速费等以周记表为准报销，并注明所接送的乘车人。公司的进82、口车每月可报销80元洗车打腊费用。8、加油簿使用规定加油簿每车一本，由公司统一管理，司机加油领取时进行登记，填写加油前里程表数，使用后签字并及时交回。司机按规定的每月控制油耗标准加油，超过标准者需附书面说明并由主管领导签字后方可加油。司机加油情况必须做到实事求是，若出现任何虚假情况，按公司有关规定处理。9、关于在车辆燃油的规定公司车辆单车百公里油耗和月控制油耗标准： 百公里油耗 月控制油耗丰田皇冠 20公升/百公里 450-500公升/月桑塔纳2000型 12公升/百公里 250公升/月桑塔纳(普通型) 14公升/百公里 280公升/月依维柯 12公升/百公里 150公升/月松花江 10公升/83、百公里 150公升/月工具车(代那) 10公升/百公里 120公升/月每月用油量如超过每月控制油耗标准，需经总经办主任签字后方可领取，如超过每月控制油耗100公升以上，需经主管副总签字确认。10、关于车辆维修与保养规定公司车辆除奔驰、丰田皇冠、松花江在指定专修厂维修以外，其余所有车辆须到定点修理厂进行维修、保养。需要维修保养的车辆先到总经办领取汽车托修单(一式两联)，送定点修理厂修理。每月汽车托修单经总经办核对无误后，统一结算。司机严格按照托修内容执行，维修中若出现超范围的维修项目，须与公司及时联系，获准后方能维修，否则增修的项目费用由司机自理。补胎、充气同样到指定地点，其办法与维修、保养的办84、法相同，但不准做其他项目的维修和更换其它零部件。11、车上工具、用品的配置常用工具：千斤顶、钳子、镙丝刀(十字、一字各一把)、开口扳手(四种型号各一把)。清洁用品(每季度)：麂皮一块、掸子一把、香水一瓶、面巾纸三盒、毛巾三条、手套三付、肥皂三块、电池六节。12、关于员工自购车辆的若干规定凡属员工自购车辆，做为公司业务之用，需要公司提供燃油，须总经理书面批准。车主持批准单到总经办车管处每月可领取100公升汽油。凡属员工自购车辆做为公司之用者，公司不再报销其出租车费。车辆的一切其他费用全部自理。营 销 策 划 部第一篇 策划部管理制度一、策划人选应具备的条件：1、学识面广宽，且有丰富经验，特别对企85、业相关的专业有一定专长。2、思维敏捷，思路开阔，不循规蹈矩，不保守，能以事实为依据，而不以自己或他人主观偏见为转移。3、熟悉宏观经济和微观经济，了解市场、熟悉市场，具有分析、判断、预测和创新能力，善于提出新构思，新方案和新目标。4、熟悉国内外政策法规，对新政策、新法令出台有预见性、敏感性。二、策划人员的职责：1、组织展开行业市场调查和预测，建立市场信息系统，为企业投资活动策略和经营管理活动策略提供科学依据。2、负责市场信息的收集、整理、分析，大力抓好产品和市场开拓、产品价位和调价的策略。3、负责提出企业策略规划(行业长期发展企划，投资可行性企划、企划形象建立等)和一般性企划(外销企划、广告企划86、)拟写可行性研究报告，报总经理定夺。4、协助副总经理对企业的生产经营、项目企划、扩大投资等问题做出决策。5、努力追求“创意行动时机”的企划理念，使企业稳扎根基，成功开辟广阔的发展领域。6、“果断大胆，眼光独到”，面对市场激烈竞争与瞬息万变的时候同步，使企业走在时代前列，不断领导时代的潮流。第二篇 经营管理一、 工作范围：1、 对公司拟开发项目进行可行性研究并提供可行性研究报告。2、 拟定公司总体发展计划报总经理批准。3、 负责办理预售证等有关手续的报批、领取。4、 开展市场调查，收集处理市场信息，作为公司决策的依据。5、 制定并执行公司的销售计划和资金回笼计划。6、 公司销售广告策划。7、 对87、公司所设销售点进行管理，为客户办理各种购房手续。8、 负责销售房的验收、交接及同客户签订物业管理协议。9、 汇总公司的各种经营报表并上报各有关部门：管理销售档案及经营部的其它档案：统计销售中的各种有关数据并上报总经理及公司有关部门。二、 岗位职责（一） 经理职责：在副总经理的直接领导之下，对公司拟开发项目进行可行性研究，并提供可生性研究报告。制定全公司的总体计划并配合各部门顺利执行。组织公司商品房的销售工作，在开拓市场、加速资金回收方面负有全面责任。1、 组织经营部及其他部门的有关人员，同时综合市场住处及公司的财务、工程等各方面的情况，制定出切实可行的全公司总体计划，提供给总经理。2、 负责办88、理预售证等有关手续。3、 负责组织房地产市场调查，进行信息分析、评价、提交市场抽查报告，为公司经营策略的制定提供依据。4、 组织制定销售计划和资金回笼计划，建立销售网络，开展销售活动。5、 会同总会计师，总经济师制定公司的开发商品房价格定位，编制售楼价格表及其他有关技术资料，报请总经理批准。6、 制定广告策略，组织广告宣传。7、 组织编制销售报表，掌握销售进度，提出销售建议，定期报送副总经理。8、 配合物业管理，开展售后服务及用户查访。9、 参加工程方案的设计委托、扩初审查、施工图会审、设备选型等讨论，参加工程验收并提出建议。10、 根据公司有关规定，对经营部聘任职员进行考核，提出建议。（二）89、 销售组设销售经理，下设三个销售小姐，销售小姐设销售主任，每个销售主任带领45名销售员。A、 销售经理职责：销售经理负责管理三个销售组，负责评估销售组的业绩。销售经理按公司统一规定折扣进行销售，超出规定折扣由主管经理/副总经理审批。B、 销售主任职责销售主任对每一项销售合同跟踪落实。销售主任负责业务员的考勤管理、业务管理，提出业务员的辞退申请。C、 业务员职责根据公司政策进行销售活动，服从销售主任的管理。（三） 内务组职责：（销控、信息、服务三个小组|A、 销控小姐：掌握销售状况，制作销售合同，进行合同管理，负责按揭办理。B、 信息小姐：负责信息收集分析，提出销售笄意见，联系广告宣传媒传。C、90、 服务小姐：处理客户投诉，办理客户入住，联系相关部门。三、 工作程序： 售楼管理程序网络图另见附件（10）购房须知。四、 经营佣金管理办法：经营部销售组衽佣金制，内务组实行定额销售奖励制。说见附件（11）经营佣金管理办法。五、 销售业务日常管理规定。销售业绩关系到资金回笼、项目动作周期、投资效益回报至关重要的关键。抓好销售业务的管理，是企业管理重要的一环。详见附件（12）销售业务日常管理规定。六、 业务员的录用、辞退办法：由于业务员实行佣金制，其录用以及辞退均根据此制定。业务员经销售经理、部门经理以及主管领导考核后，签定“业务员聘用合同”后录用，经过统一培训，经销售经理考核后安排上岗。业务员实91、行佣金制，除了底薪、佣金外不再享有其他收入，上岗后二个月没有业绩降薪200元；三个月没有一套业绩，再降薪200元进入察看期；四个月没有一套业绩，则予以辞退。附件（10）购房须知 “高豪花园”购房须知次序段名办理事项办理地点购房人士需备资料购房人士需缴纳费用备 注一签预定外销商品房认购书1、选定预购的楼名、层数和单位号码2、签署认购书3、确定付款方式公司或售楼处个人：护照、身份证等有效身份证明公司：营业执照工商注册登记文件，经办人士需持公司授权书 订金委托他人购房者需有中华人民共和国承认的委托代理人证明书及代理人身体证明二签订房屋预售合同1、填写购买本市外销商品房申请表。2、签署房屋预售合同公司92、或律师1、认购书2、身份证明文件个人：护照、身份证等有效身份证明公司：营业执照工商注册登记文件，经办人士需持公司授权书 交签约款项如买方委托律师楼办理，律师可代为办理以下工作 三预售合同公证办理预售合同公证手续国家公证处或东莞市公证处1、外销商品房预售合同公证申请表2、预售合同公证费为预售时房价的0.3% 四 预售登记到东莞市房地局市场办理预售登记东莞市房管局市场处1、预售合同2、购买主已缴房款凭据印花税为成交总额的0.05%国内三资企业购买可免印花税 五交屋购买方办理房屋验收交接验收交接于销售指定地点1、预售合同2、购买方已缴房款凭据1、付清交屋前应付款项2、申请贷款者须在交屋前签订代款合约93、管理费以房屋实际面积为计算基础，收费时间到时通知 六过户交付政府规定的手续费、契税东莞市房管局市场处预售合同1、买卖双方各交 七房地产登记办理房地产产权登记手续东莞市房管局产权处1、预售合同2、购买方之付款收据3、公证书1、房产登记费RMB0.3/M22、土地登记费按土地地段等级确定 八丈量1、勘丈房屋实际面积2、分配每户土地使用面积东莞市房管局产权处购买方已缴房款凭据由房管局测绘所进行测量 九领证1、领取房屋所有权证2、领取国有土地使用证东莞市房管产权处1、预售合同2、房屋过户凭证3、公证书按规定交纳 十规费1、交付房产税2、交付土地使用金1、房屋所在地税务局2、房管局地政处1、房屋所有权证94、2、国有土地使用证 按规定交纳附件（11）经营部佣金管理办法经营部业务组实行佣金制，内务组实行销售定额奖励制。（一） 销售定额公司根据销售状况设定经营部每季度定额销售指标以及回收资金指标。每增加一名销售人员，销售额增加一定的幅度。随着公司楼宇的逐步竣工，销售定额将逐步增加。（二） 销售人员佣金提取比例：1、 销售人员按销售额2提取佣金；2、 销售人员在一个月内销售第一套时按合同成交价2提取，第二套按2.5提取，第三套以上（含第三套）按3比例提取。（三） 价格折扣与奖金增减挂钩；1、 合同成交价以公司规定最高折扣点成交时，按合同价2提取佣金；2、 合同成交价以公司规定的最高折扣点以下的，每降低一95、个百分点，佣金扣除0.1，一般情况下销售佣金应不低于成交价的0.5；3、 在公司所定最高折扣点以上，少打一个百分点折扣，销售人员的佣金比例提高0.1。（四） 内务管理人员奖励额度：1、 经营部内务管理人员（包括销售主管）按下列额度提取奖金；2、 每季度销售完成定额，按销售额0.1提取奖金；3、 每季度销售额超过定额部分按0.2提取奖金；附件（12）销售业务日常管理规定1、 销售员值班日按销售部考勤时间管理；2、 非值班日销售人员按公司考勤规定执行，销售主管安排销售员的每日工作，销售人员外出应向销售主管报告；3、 销售人员周六，周日值班后应在下周二、三、四三天内补休完，补休手续按公司规定执行；496、 销售主管应及时掌握每个客户的要求及进展速度，有责任协助业务员的工作，并协调好两组间的客户交叉； 5、 业务员值班日应认真详细作好客户登记，并按时交内务备案；6、 确认客户认购意愿后，业务员应与主管请示折扣售价，并通知内务填写认购书；7、 客户认购意愿后，业务员应督促客户按约付款，并协助律师为客户办理购房所需法律文件（包括按揭所需文件）；8、 业务人员应恪守职业道德，任何时间、任何场合都不得向同行及竞争对手泄露本公司的客户联系方法及销售折扣；9、 对于销售员的日常表现，销售主管应向部门经理作出评价，对表现不好的销售人员可向部门经理提出处罚决定；10、 购买三套（含三套）以内的客户可由销售员及97、销售主管进行商谈；11、 四套以上（含四套）需通过销售主管上报销售经理，必要时可由销售经理出面商谈；12、 销售点员不掌握折扣点；13、 销售主管折扣范围：依据市场变化掌握公司下达的折扣底限；14、 如有特殊情况，由销售主管上报销售经理具体商谈；15、 每周销售主管向销售经理上报销售情况，提出销售建议；拓展部第一篇拆迁部管理制度一、组织机构二、工作范围1、编制拆迁工作计划，落实拆迁安置房源，报批拆迁许可证。2、冻结拆迁区户口，协助公安部门联防，控制户口出入和经营场所增设，及时了解人口变化，对拆迁区环境现状管理。3、负责前期入户调查，了解人口、住房等情况；进行私房作价和外调等工作。4、编制拆迁安98、置各种报表，预测拆迁安置房源和费用，报批拆迁安置方案。5、委托或自行下户拆迁，签定拆迁安置合同，支付和收取各种费用；申请房地局调解，仲裁和法院执行。6、负责地上物拆除，7、负责单位拆迁安置等工作。8、办理选房和回迁安置工作。9、负责周转的租赁和管理。10、负责拆迁安置政策解释工作和拆迁安置统计工作。三、岗位职责A、经理：1、组织领导并参与拆迁安置工作，掌握政策，制定计划，与全部工作人员一道完成拆迁安置任务。2、组织拆迁工作人员落实计划，掌握拆迁进展情况，督促检查拆迁工作，发生疑难问题及时采取措施。3、坚决贯彻执行市、区政府有关拆迁安置的法规和细则，参与安置方案的制定和实施。4、认真落实拆迁单位99、方案，并参与签定对外拆迁协议。5、督促检查拆迁范围内的旧房拆除工作的管理工作。B、副经理：1、认真执行、贯彻市、区拆迁安置法规和细则，协助经理抓好全面工作。2、主管拆迁的全面工作，负责拆迁计划的落实和实施，带领专人负责拆迁范围的户口交结，调查摸底和扩迁安置方案的制定。3、负责处理拆迁动员安置工作，下户动员，解决搬家、上楼等过程中发生的一切问题。4、抓好拆迁各环节中的管理工作，并监督、指导、检查拆迁情况。5、负责抓好发放拆迁补助费及拆除旧房的清理工作。C、内务组：1、负责会议通知、考勤记录，主动负责部内的其它生活管理工作及临时工的管理。2、熟悉并懂得拆迁的有关政策，负责拆迁户的来电、来信、来访的100、接待处理工作，做到积极、主动热情并做好登记。3、严格按公司规定管理文件、档案、资料、做到拆迁资料完整，手续健全，条理清楚。4、认真负责填报各类统计报表，按公司要求做到报表及时，数字准确无误，文字清楚。5、负责拆迁安置合同的核准、管理和执行。6、负责拆迁安置用房的支配和迁入。7、参与办理回迁工作。8、完成领导交办的其它工作。D、拆迁组：1、严格执行市、区有关拆迁安置的法规和细则，精通熟悉拆迁业务，明确法规政策，在规定的限期内全面完成拆迁任务。2、做好拆迁前的调整摸底，拟定拆迁安置方案，为领导决策提供依据。3、下户动员，负责拆迁安置工作，对拆迁过程中的问题，不拖、不推、不积压、不许愿、不以权谋私，101、坚持原则，按政策办事。4、对拆迁户调查、丈量房屋、估价等做到实事求是，不弄虚作假，准确办理好拆迁的各项手续和各项补助费的发放，房管人员要协助财务部门收缴各项费用。5、认真做好拆迁旧房和建筑物的拆除管理工作，掌握拆除房屋进度，保持保量按期完成拆迁任务。6、及时细致准确地填好房屋核销表。7、保证服务质量，耐心细致地做好拆迁户工作，对无理取闹者，要理直气壮讲清楚，对阻挠工作人员进行工作，行凶打人的及时报告公安部门处理。四、工作程序A、拆迁安置工作的步骤：1、组织拆迁工作人员在规定的拆迁范围内对住户进一步核实户口，丈量原住房面积及产权情况，并搞好内查外调，掌握冻结户口前后被迁户人口变化情况，按照拆迁政102、策集体讨论制定安置方案，并应对方案严格保密，不允泄露。2、拆除私有房屋及时请区地政部门进行估价，拆迁工作人员积极配合，认真搞好房屋丈量，附属物登记并与住房核对清楚填制发价单，并请被迁户签字盖章。3、拆迁安置方案确定后报送地政部门审批(一式两份)，同时报送拆迁计划和安置房地址、数量以及使用条件等，填写房屋拆迁许可证申请表，申领拆迁许可证。请区危改办理政及有关部门主持召开动迁会或发放拆迁通知。4、根据拆迁任务量的多少，配备拆迁小组进行分片包干，下户做好被迁户动员工作。互相协作配合，安置房统一分配使用。5、拆迁户同意异地一次性上楼安置或回迁自行周转，由专人负责办理进住新楼或自行周转手续，拆迁工作人员103、必须准确无误地开办住房或周转协议书，给房管部门开出进住证，由房管部门协同财务部门办好新楼进食的采暖协议，办理租赁协议，收缴各项费用，各种手续齐备后由房管部门开出准住证，并向拆迁户交进住房号的钥匙。B、拆迁安置工作中问题的处理：1、拆迁安置过程中发生争议时，拆迁工作人员应按有关政策积极耐心地做工作，如达不成协议时，在必要情况下可请被拆迁户所在单位领导协助动员搬迁，仍拒不搬迁的，可填写北京市城市房屋拆迁纠纷裁决申请书，报地政科裁决并发出限期迁出通知书，逾期有迁的由地政科申请当地法院执行强迁。2、因被迁单位和被迁户拖延不搬迁，造成建设单位经济损失的，建设单位代理人可向法院申诉，要求对方给予经济补偿。104、3、拆迁安置中无理取闹、阻挠拆迁工作人员进行工作、行凶打人，强占房屋、哄抢国家资财，由公安机关制止，对不听制止，情节严重的给予拘留直至依法追究刑事责任。4、拆迁工作人员必须严格按照有关各项政策办事，注意工作作风和工作质量，严禁营私舞弊、收受贿赂，凡有违反拆迁政策弄虚作假者，视情节轻重予以行政处分或追究刑事责任。C、拆迁工作的管理：1、依据规划要求和综合进度计划确定的拆迁范围，明确专人负责旧房拆除工作，拆迁工作人员要掌握公房、私房、单位自管房产权情况和违章建筑情况，做到随迁随拆除，同时与有关部门申报水、电关止拆除并保存好水、电表及井盖等物资，以备上交主管部门。2、拆迁范围内的人防设施和公共设施(105、如公厕、电线杆、管线、林木、绿地等)由专人负责报请有关部门按规定处理。3、根据旧房不同开工的产权，采取不同的处理方法，进行分别组织拆迁，对已收购暂不拆除的言情，建设单位如需要时，经房管部门同意，方可使用。4、凡建设单位作了补偿房屋，应由区房管局办理撤管手续，并及时给单位自管房单位发出撤管通知书，以便该单位核销固定资产。应随时掌握拆房进度，保证在限期内完成任务，及时向施工单位移交场地。5、拆房工作完毕后，由专人负责配合财务部做好私房作价和其它项补偿的发、放工作，不得出现任何差错(发款日期和地址在动迁时必须确定，不再另行通知)。6、拆迁任务完成后的十日内，由专人负责做好房子核销并清理拆迁资料，整理106、装订归档，按月、季填制各种报表，数字准确及时。7、由房管部门负责拆迁安置房的帐目管理、房帐相符，做到房帐清楚，拨进、调出使用等手续齐备，保证做到不丢房。8、做好拆迁户的来电、来信、来访工作，耐心接待，做好工作。拆迁任务委托拆迁单位进行，除需签订委托合同以外，拆迁部在拆迁工作全过程中负责监督和管理。附后： 附件(16)房屋改造拆迁安置、交纳建房基金协议书 附件(17房屋拆迁改造安置、房屋买卖协议书附件(18)住宅拆迁收款凭证附件(19)住宅拆迁收款凭证附件：(16)危房改造拆迁安置、交纳建房基金协议书拆迁人(甲方)：东莞高豪花园建造有限公司被拆迁人(乙方)经-人民政府批准，甲方在-进行危旧房改造107、，为保证-危旧房改造工程顺利实施，根据 的有关规定，甲乙双方达成协议如下：一、甲方拆迁依据-房地产管理局颁发的房屋拆迁许可证，文号拆许字( )第 号。二、乙方住址-，在拆迁范围内有正式住房，房产系公(私)房，共-间，建筑面积-平方平，居住面积-平方米；房产证号-或租赁契约号-；自建房屋-间，建筑面积-平方米，居住面积-平方米。有正式户口-人，应安置-人，分别是(亲缘关系及姓名、年龄)；三、回迁安置：1、甲方同意将改造区内楼房住-号楼(施工号)-门-号-居室-套安置给乙方，建筑面积约-平方米，居住面积约-平方米(含门厅1/2的面积)。2、乙方交付建房基金，每建筑平方米-元，计-元，签订协议时一次108、付清，五年后还本不付息。3、周转地址-，房屋-间，周转期限三年(以签协议日期为准)。四、异地安置：1、乙方同意按办法的规定进行异地安置，异地安置后乙方没有产权，不交建筑面积-平方米，居住面积-平方米(含门厅1/2的面积)。平房-间，建筑面积-平方米，居住面积-平方米。五、甲方支付乙方补助费：搬家补助费-元、提前搬家奖励-元、自行周转补助费每人每月-元、乙方人口-人、甲方共补助乙方周转费-元，私房作价补偿-元，异地安置补助费、奖励费-元、累计-元。在校学生自选周转远离学校超过公共汽车4站地，在读书期间的月票补助费，待周转结束后凭月票存根一次结清。六、乙方在-年-月-日前应将原住房腾空并交甲方拆作109、，违章房屋在协议生效之日起两日内自行拆除，逾期不拆的，视为放弃，甲方有权拆除。乙方接到甲方正式安置通知后，应在-日内迁入新址，如不按期搬迁，乙方不再享受周转补助费。七、本协议一式三份，甲、乙双方各持一份，并报房屋拆迁主管部门一份备案，经双方签字盖章后生效。甲方(盖章)： 乙方(盖章)：联系电话： 联系电话：法定代表人： 法定代表人：签订日期： 年 月 日附件(17)危房改造拆迁安置、房屋买卖 协 议 书拆迁人(甲方)：被拆迁人(乙方)：经-人民政府批准，甲方在-进行危旧房改造，为保证-危旧房改造工程顺利实施，根据 (以下简称规定)和 (以下简称方案)的有关规定，甲乙双方达成协议如下一、甲方拆迁110、依据 房地产管理局颁发的房屋拆迁许可证，文号拆许字( )第 号。二、乙方住址-，在拆迁范围内有正式住房，房产系公(私)房，共-间，建筑面积-平方米，居住面积-平方米，居住面积-平方米。有正式户口-人，应安置-人，分别是(亲缘关系及姓名、年龄)；三、甲方同意将改造区内楼房住宅-号楼-门-号-居室-套安置给乙方，建筑面积约-平方米，居住面积-平方米(含门厅1/2的面积)。四、周转地址-，房屋-间，周转期限三年(以签协议日期为准)，工龄给予工龄折扣，夫工龄-年，妻工龄-年，合并工龄-年，享受工龄优惠价-价平方米，乙方实际应付购房款-元。六、甲方所售房屋乙方购买后，拥有部分产权，甲方所售房屋的工程质量111、要符合国家规定的验收标准，并按建设部规定执行房屋保修期。七、乙方买房后自行负责房屋的产权登记，手续费自理，并按规定交纳房屋公共设施维修和管理费用，供暖费由乙方交纳。八、本合同所签的建筑面积为图纸面积，待新楼建成后，由测绘部门实施丈量。以实际大量面积进行资金结算，多退少补，并以实际数据办理房屋产权登记。九、甲方支付乙方补助费：搬家补助费-元、提前搬家奖励-元、自行周转补助费每人每月100元、乙方人口-第一年甲方共补助乙方周转费-元，私房作价补偿-元，累计-元。在校学生自行周转远离学校，超过公共汽车4站地，在读书期间的月票补助费，待周转结束后凭月票存根一次结清。十、乙方在-年-月-日前应将原住房腾112、空并交甲方拆除，违章房屋在协议生效之日起两日内自行拆除，逾期不拆的，视为放弃，甲方有权拆除。乙方接到甲方正式安置通知后，应在-日内迁入新址，如不按期搬迁，乙方不再享受周转补助费。十一、本合同一式四份，甲乙双方各持一份，并报房屋拆迁主管部门一份备案，经双方签字盖章后生效。甲方(盖章)： 乙方 (盖章)：联系电话： 联系电话：法定代表人： 法定代表人：签订日期： 年 月 日附件：(18)住宅拆迁付款凭证类 别项 目内 容标 准金 额 (元)被拆迁户应收款项私房作价款自行周转补助费口人 月 元/人月搬家补助费正式住房 间元/间提前搬家奖励费元异地安置奖励费元异地安置交通托幼补助费人元/人停业补偿费元113、放弃安置奖励费自然间套数其他合计金额(大写)被拆迁人姓名(签字)： 原住址：拆迁单位经办人： 财务经办人：复核人： 复核人：拆迁单位(盖章)： 财务(盖章)：年 月 日注：此单一式三份，拆迁人、被拆迁人、财务各执一份，财务凭此单结算。附件：(19)住宅拆迁收款凭证编号：项 目标准元/平方米建 筑 面 积金 额 (元)购房标准价元 享受夫妻双方工龄，折扣率为0.6%租房建房集资款元其它合计金额(大写)被拆迁人姓名(签名)： 原住址：拆迁单位经办人： 财务经办人：复核人： 复核人：拆迁单位(盖章)： 财务(盖章)：年 月 日注：此单一式三份，拆迁人、被拆迁人、财务各执一份，财务凭些单结算。第二篇 114、报批及对外联络一、人员组成：1、2-3人，由与建筑和市政等专业相关的人员组成。二、工作范围：1、负责项目立项和审批前期工作。2、负责委托工程勘探和设计，组织安排各阶段设计会审。根据公司经营决策，提出设计文体。3、负责建筑规划、人防、消防、电力、电讯、自来水、天燃气、雨水、污水、文物、教育、交通、环保、园林绿化等专业的报批，领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。4、签定四源供应协议和天燃气、自来水、市政、电力、电讯等交接协议。5、委托工程质量监督和监理，参与工程招标，办理开工手续，按有关政府规定缴纳相关费用，领取开工证。6、办理用地手续和土地定界，领取建设用地批准书。7、负责设计图纸审核，115、控制批准设计变更，合理控制工程造价。设计阶段。8、参与设备招标，提出设备数量和技术性能要求。三、岗位职责在部门经理统一安排下，具体负责各项工程的勘探、规划、设计的安排工作，起草勘探、规划、设计要、签订相应的协议和合同。向勘探、规划、设计单位提供有关资料。负责施工图纸的审核。起草技术变更通知单及进行有关施工技术的研究、鉴定工作，负责工程项目水、电报装工作，提供配套设备的技术性能指标。1、负责各阶段的设计图纸会审工作、负责收集、汇总各部门、各专业对设计图纸提出的意见，整理会审纪要；2、负责工程设计联络工作，及时收集汇总副总经理及各部门对设计提出的意见，并拟出通知或意见底稿；负责发与工程设计单位联系116、的各项文件和反馈工程设计单位的相应文件给公司主管领导；审定签发设计变更通知单给相关单位。3、负责施工图的审核图纸设计变更的审核和签发，并及时与设计单位取得联系，办好变更手续；4、对设计图中的工程配套设施的标准、功能、选型等进行认真全面的审议，提出书面意见；5、负责办理工程“三通一平”中的水电设施的有关报批手续；6、负责办理自来水、电力、电讯、电视接收、天燃气、雨水、污水、环保、绿化、交通等报批事宜。联系设计和与相关单位的协调工作；9、参与办理竣工资料、竣工建(构)筑物的交接工作。10、负责规划、消防、人防等报批工作，牵头办理开工证。11、完成副总经理及部门经理交办的其他任务。四、工作程序：规划117、设计委托程序工程部第一篇 预算管理制度一、组织机构：二、工作范围1、负责办理建筑工程、市政工程的招标或议标工作。2、负责审核工程概算，合理控制工程造价。3、审核工程结算，写出审核说明后全套资料报公司安排复审。4、负责拟定建筑工程、市政工程施工合同，对合同条款严格把关。5、工程竣工结算完成后，建立完整的工程经济档案。6、编制竣工结算后的建筑工程与市政工程的各项技术指标。7、负责复核在施工程的月度报量，汇总各项工程月度收支报表。8、负责审核公司对外的月、季、年度各项计划，统计报表。9、参与图纸会审、施工交底和材料设备招标等工作，从工程经济角度提出合理建议。10、配合有关部门完成各相关工程造价的审核118、工作。三、岗位职责：A、部门经理职责：1、组织领导本部六的工作，完成公司下达的各项任务。2、组织人员认真审核工程概算与结算，严格控制工程造价，努力降低工程成本。3、分配任务，协助解决疑难问题，并复核员工的工作成果。4、负责对内对外各方面的协调。5、负责复核汇总各工程月进度报量。6、负责复核公司对外的一切计划统计报表。7、参加公司的各种会议，并将精神传达到员工，督促执行。8、配合各兄弟部门的临时性工作。9、完成领导随时交办的各项任务。10编制年度工作计划和年度总结。B、预算人员职责范围：在部门经理统一安排下，负责工程项目的预算结算工作。1、负责审核各项建筑工程概算。2、负责审核市政工程概算。3、119、负责审核建筑工程结算。4、负责审核市政工程结算。5、负责招标工作。6、负责签订施工合同。7、参加工程部组织的各种技术会议和工作会议。8、完成副总经理和部门经理交办的其他工作任务。四 、工作程序1、招标工作主要内容：招标登记编写招标文件编制标底(三资)组织开标、评标并办理全部手续签订施工合同，并将正本交财务部，付本交工程部，自存付本。2、审核建筑工程概算工作内容(土建、安装相同)熟读施工图，并参加图纸会审。了解施工范围。按建筑面积计算规则，核对建筑面积。依据工程量计算规则计算并审核工程量。准确的套用定额。审核各项取费程序及费率是否使用正确。审核补充单价编制是否正确。写出内容完整、语言严谨的编制说120、明。参照委托编制的标底作出对比表，对其中出入大的项目进行再复核。修正后的概算书交主管付总审阅后送复审。根据上述审核结果，与施工单位谈判，该核减的 减下来，直至得出一份理想的概算书止(双方接受)。复审后的概算书，双方盖章生效，并将复印件交工程部，财务部各一份。3、审核建筑工程结算：结算依据汇集齐全：公司内部分专业验收单及核验单前期部提供的设计变更通知书工程部提供的工程洽商记录材料部提供的对乙方采购材料的价格审批单及甲供材料设备订货合同(安装合同)施工合同及协议概算书(双方承认)竣工图熟悉上述资料，并进行复核，凡内容不齐全的，深度不够的，签字不齐或未加章的，均将其补齐，以便据此审结算书并存档。初审121、结算书，熟悉其内容，增减项目与已汇集资料对应。审核增减工程量，必要时到现场核查，并与施工单位共同确认。审核材料设备用量，计算材料、设备价差。审核施工图钢筋用量，以确定超定额会计师的数量，并与施工单位谈判，以共同确认。编写审核说明，作出汇总表及分析表，装订成册，上报主管付总审阅后送复审(结算书、抽筋资料)。复审提出的问题主审人、复审人共同与施工单位谈判，以得出结算终稿，双方签字盖章生效。建立竣工结算档案。结算书付本及领导批件送财务部一份备案。4、市政工程造价审核：概算阶段工作内容同建筑工程。结算阶段：分阶段施工的管线的竣工图应按路、按区串联起来，以避免重复计算。5、内务管理建立合同台帐建立工程报122、量台帐建立收发文登记建立复审记录建立收图纸记录五、附后：附件(20)招标文件(施工合同)会签表附件(21)合同会签单附件(22)工程造价复审联系单附件(23)建筑安装工程概算审批表附件（20）招标文件（施工合同）会签表一、工程概况：工程名称 层高建筑面积 基础类型层数 基础埋深结构类型 基础底标高檐高 室外设计标高二、招标文件(合同)要点：1、承包方式：2、承包范围：3、工期：4、工程质量：5、材料设备供应方式及结算方法：6、工程造价的组成：7、工程预付备料款比例：8、工程进度款度拨付方式：9、工程竣工结算：经办人：年 月 日三、会签、审批记录：工程部意见：年 月 日材料部意见：年 月 日主管123、经理审核：年 月 日副总经理批复：年 月 日附件：1、招标文件草稿一份2、合同草稿一份附件(21)副总经办收文号催办急 口一般 口程度合 同 会 签 单年 月 日经办部门合同名称编 号对方附 件单位名称经办人说 明部门经理意见部门会签意见工程部 年 月 日材料部 年 月 日分管经理 年 月 日副 批总经理 复备注附件(23)建筑安装工程概算审批表工 程名 称主要工程量：开 工日期竣施 工单 位经 办概算造价： 元结算造价： 元 年 月 日审核 年 月 日批准 年 月 日附件( )工程竣工内部验收单工程名称开工时间施工单位竣工时间主要工程量核验等级核验意见 经办人 年 月 日工种主管：年月日 部124、门经理： 年 月 日第二篇 工程管理制度一、组织机构1、项目组：按照开复工工程量分为若干个项目组，每个项目组3-4人。由土建、水暖、电、智能、园林、装璜等专业人员组成。2、内务组：负责工程报量初审，图纸资料管理，工程洽商管理和内务管理，由1-2人组成。二、工作范围1、负责工程开工前的施工准备工作，包括施工水电等报装。2、参与工程工程招标及议定合同条款，执行施工合同，负责审查施工方案和施工组织设计。3、控制工程进度，安排工程进度计划，监督施工二单位按计划进度施工，保证工程按时竣工。4、控制工程质量，与监理公司密切配合，按照有关规范对工程质量进行全面检查监督。5、控制工程造价，每月审核工程进度和工125、程量，并按合同申请支付工程款。6、监督施工单位施工，规范现场管理，保证施工安全。7、熟悉施工图纸，严格按图施工，对施工图中存在的问题及时发现并提出，及时解决施工过程中出现的技术问题。8、根据工程进度要求，编制材料设备进场计划(数量、到货时间和要求)，参与材料设备招标，议定质量、规格及合同条款，对进场的材料(乙供和甲供)进行检查验收，严格控制下不合格产品在工程中使用。9、负责组织安排隐蔽工程验收、中间验收和竣工验收，汇总、审核竣工资料，办理物业交接。10、参与工程结算，负责竣工图等资料核查和工程洽商签认、初审竣工结算。三、岗位职责A、在总工程师直接领导下，全面负责工程项目的施工管理工作。1、控制126、工程进度，掌握好工程总进度计划和月进度计划，监督施工队按计划进度进度进行施工，保证工程按时竣工。2、负责有关工程项目的施工组织设计审定工作，并写出书面意见。3、参加总工办组织的各种技术会议和工作会议，及时解决施工设计图和施工中存在的各种问题。4、负责施工场地的移交、管理和收回。5、控制工程质量：按国家颁发的有关规范规程，对施工队伍的工程质量进行全面的检查监督，办理有关技术核定，隐蔽工程验收和工程量的签证工作。6、认真审核工程月进度款的有关工程量，把好工程进度款支付关。7、注意工地安全，及时和施工单位取得联系，纠正工地上不安全因素，做到安全生产，文明施工。8、认真贯彻按图施工，及时发现并解决施工127、图中存在的问题，若关系到结构或使用功能改变，提高(降低)建设标准时应及时报送主管付总/总工室解决。9、对施工队伍进场的材料、设备等进行技术招标，提出具体技术要求、数量和到货时间，并推荐供应厂家，供材料部招标。11、负责协调现场相关各施工单位的关系，定期组织召开各施工单位的协调会。12、如实填写工程日记和有关记录资料，及时反馈工地进展情况，及时报送有关报表及施工资料。13、负责本公司现场测量仪器及其它现场使用设备的管理、维护。14、认真负责工地人员的考勤工作。15、完成公司领导交办的其他工作。B、1、整理、归类、保存行政文件、技术资料、会议纪要和工程洽商。2、协助部门经理编制月度、季度、年度工作128、计划。3、审核月工程量统计。4、审核竣工工程量结算。5、图纸领用、发放和回收。四、工作程序：对建筑、结构、平面、立面、建材标准、安装材料设备标准意见(一)工程项目动作流程图(二)开工前工作1、将施工所需水、电、电讯线路施工场地外部接至协议条款约定地点，保证施工期间的需要。2、开通施工场地与城乡公共道路的通道，以及协议条款约定的施工场地内的主要交通干道，施工运输的需要，保证施工期间的畅通。3、协助前期部将水准点与座标控制点以书面形式交给乙方，并进行现场交验。4、协助处理施工现场周围地下管线和邻近建筑物、构筑物的保护。5、向施工单位发放正式施工图、设计变更、按正式施工图(设计变更)发放单进行发放工129、作。6、参加总工程师组织的图纸会审、设计交底。(三)施工过程工作1、按施工合同(协议)中的乙方责任及安装工程技术资料管理规定，监督乙方实施。(2)乙方应遵守政府和有关部门对施工场地交通和施工噪音等管理规定。(3)乙方应做好施工现场清洁、交工前清理现场达到文明施工的要求。(4)乙方应提供施工技术资料按东莞市建筑安装工程施工技术资料管理规定，工程竣工验收前，应限期修改、补齐，直至重做。(5)乙方应向甲方代表提供年、季、月工程进度计划。(6)乙方应向甲方代表提供月统计报表。(7)乙方应向甲方代表提供工程事故报告。(8)乙方竣工未交付甲方之前，乙方按合同条款的约定负责已完工程的成品保护工作。(9)全部130、施工技术资料在竣工验收后，乙方应按合同(最迟不得超过三个月)移交给甲方代表。2、熟悉施工图并参加施工图会审，在公司内部施工图会审时提出意见。(1)影响施工工序而导致工期顺延状态。(2)影响工程质量状态。3、确认设计变更工作，在设计变更确认会审表上签署意见。(1)原设计已施工或已备料状态。(2)影响施工工序而导致工期顺延状态。(3)影响工程质量状态。4、做好施工日志记录。5、做好工程洽商纪要。6、确认设计变更、工程洽商工程量。7、确认工期顺延日。8、做好质量验收工作。(1)对不符合合同规定的质量标准(原材料、半成品)验收规范、设计要求及批准的施工组织设计、会议纪要的施工应随时发出指令要求乙方返工131、修改。由于乙方缘故造成的返工、修改，其发生的费用工期延误皆由乙方全部承担。(2)以上检查检验合格后，又发现由于乙方缘故引起质量问题，仍由乙方承担责任的发生的费用，赔偿甲方的有关损失，工期相应顺延。(3)检查乙方的主要资料。A、横坐标乙方的水泥、钢筋原材、钢筋接头、防火卷材、防水涂料、沥青、砼试块、砂浆试块、砼抗渗等试验报告。B、检查乙方的冬施砼搅拌、测温、冬施砼养护测量、防水工程试水、烟(风)道、垃圾道、沉降观测试验。C、检查乙方的暖卫专业灌水、强度严密性、通水、吹(冲)、运转试验记录。D、检查乙方的电气接地电阻、绝缘电阻测试记录，电气照明器具通电安全检查记录，电气照明、动力试运行记录。E、132、检查乙方的室内排水管道通球、给排水暗管道通水试测记录。F、检查电梯工程设备检查记录。(4)工程和中间验收。在乙方自检记录基础上进行签字验收。9、做好工期、质量、工程量向乙方索赔纪要或通知。10、计划统计工作。(1)审核乙方编制的 年、季、月度工程进度计划，是否满足施工用地、施工工序、交叉作业等要求，是否满足于合同工期。(2)审核乙方编制的月统计工程量。A、审核依据a、施工合同b、中标价调整的概算工程量。c、施工图、施工图会审纪要、会议纪要、设计变更、工程洽商、隐蔽工程验收等资料。B、乙方未按施工图、施工图会审纪要、会议纪要、工程洽商完成某项目工程量或某项目的部分工作内容应列出相应工程量清单，要133、求乙方签字认可。C、将核定的月统计工程量及其相应的会议纪要、设计变更、工程洽商、隐蔽工程验收及乙方的月统计报表转给合同部。(3)向财务部提供(4)做好。11、会同乙方解决“扰民”、“民扰”事宜。(四)工程竣工1、竣工验收A、要求乙方在提交竣工验收报告同时提交完整竣工资料和竣工图。B、竣工验收应办理竣工验收纪要。对于尚未按施工图(含施工图会审纪要、设计变更、工程洽商)进行施工的项目。或按施工图(含施工图会审纪要、设计变更、工程洽商)施工项目工作尚未全部完成，或按施工图(含施工图会审纪要、设计变更、工程洽商)而不符合质量标准、验收规范、设计要求的项目列出清单，并形成纪要。C、因特殊原因，部分项目须134、甩项竣工时，双方应订立甩项竣工协议。D、未经公司领导指示，不得使用尚未通过竣工验收的单位工程让客户入住。2、填写工程竣工通知。3、审核乙方编制的竣工资料和竣工图。审核过程应由经办人配合合同预算部对乙方编制的竣工资料和竣工图逐项进行核实。(五)竣工结算1、审核依据。A、施工合同。B、对应中标价调整的概算工程量。C、施工图、施工图会审经要、会议纪要、设计变更、工程洽商、隐蔽工程验收资料。D、乙方未按施工图、施工图会审纪要、会议纪要、设计变更、工程洽商完成某项目工程量或某项目的部分工作内容，并列出相应工程量(经甲乙双方签字认可的清单)。E、钢筋用量核定。F、经甲方代表和工程师签字认可的竣工资料、竣工135、图、竣工验收纪要，竣工协议。2、将核定的工程量及其相应资料的原件留本部门存档。3、向财务部提供单位工程水电扣款一览表。(六)、保修期工作按合同约定条款监督乙方实施。办理公司内部、公司外部往来工作文件的收发单签字工作。(七)签证工作的程序和要求：现场管理人员初审后，经项目负责人核准、部门经理审定后，报主管经理/副总经理审批。(八)技术管理网络图：技术管理网络图九、现场施工提出的专业设计图纸的修改变更申报程序：由工程部项目组专业人员负责填写“工程技术通知单”并签字，经各专业工程师签字确认，前期部统一盖章，由工程部负责实施。设计通知单中凡涉及专业技术方案的修改变更，须报总工室批准签发。重大方案修改变136、更由总工报请公司主管领导审批。附件( )工程招标运作程序工程招标运作程序：选择施工单位审核施工单位资质、信誉度(管理素质、人力、机械、资金实力、工程业绩、信守合同状况)第三篇 材料管理制度一、组织机构二、工作范围1、负责甲供材料设备的招标、采购、验收和保管。2、参与工程招标，提出甲供材料设备范围的建设。3、经常进行市场询价和调查，建立建筑材料市场的信息体系。4、拟订并执行甲供材料设备的合同，合理安排支付材料设备款，保证质量按时到货。5、根据工程合同，做好乙供材料设备认价工作，严格控制价格和质量。6、慎重处理甲指工作，做到既保证质量工期又降低成本。三、岗位职责A、经理(1)做好材料、设备的询价、137、招标、采购、验收、核算管理工作。(2)考核员工业绩，参与职工晋级，奖金分配工作。(3)负责部门工作协调和纵向请求报告。(4)配合财务部合理调控材料部资金使用状态。(5)必要时参与公司有关会议及有关制度、程序、方案的讨论及制度定。B、采购组(1)工程部提出的品种、数量和技术要求进行市场询价、招标，经公司批准后签订合同。(2)积极配合项目组，搞好工程项目的供料计划的编制。(3)组织甲供材料、设备进场，并与工程部、施工单位办理验收手续。(4)负责好进出库手续的办理。四、材料设备采购管理程序：1、钢材水泥(1)工程部项目组根据工程进展及工程进度计划情况，审定施工单位的材料提报 单，填写材料设备申请表，138、将所需设备材料的品种、规格、型号、用料时间、质量要求、供货地点等，于一个月前的五日上报工程部。订货周期长的设备，视具体情况予以提前申报。(2)工程部根据月份工程进度之需要，及时审定项目组的材料设备申请表，提交材料部作为购买材料的依据。(3)材料部根据工程部提交的表格所列项目进行市场询价核准，确定材料价格和有关合同条款后，由审计部审定并报总经理批准。(4)材料部根据副总经理的批示向财务部办理支付款手续并购进材料、设备。材料部开出送料通知单，注明型号、规格、数量等指标，由供应厂家送至仓库或工地，由材料部指定人员或施工单位、项目组清点验收并签章。送料通知单一式三联，由材料部、施工单位(或项目组)和公139、司财务部各存一联。(6)材料部凭货主开据发票和施工单位领用单办理销帐手续。2、甲供设备件(24)材料设备采购申请单部门材料设备用途需购买材料设备清单(包括品名、规格型号、数量、用料时间、特殊要求等)用料部门意见负责人：(签章)二00 年 月 日工程部意见经理：(签章)二00 年 月 日供应商比较第一家询价人：二00 年 月 日第二家询价人：二00 年 月 日第三家询价人：二00 年 月 日材料部意 见经理： (签章)二00 年 月 日部意见经理： (签章)二00 年 月 日副总经理意见 填表日期：200 年 月 日附件(25)材料设备的采购程序：物业部物业部管理制度一、组织机构：二、工作范围：140、1、主管房产经营业务，包括房产管理、租金管理、租赁管理、委托管理、接撤管工作。2、受气房屋及公共设施、水暖、消防、电、燃气系统、电讯电视系统的养护、维修，组织安全检查，制订房屋技术管理规划和各项经济技术指标，编制工程计划，组织接管房屋及设备工程的技术验收的管理。3、编制材料供应计划，负责材料、机具设备的供应和管理工作。4、负责住户及整个小区治安工作、环境卫生、绿化工作。5、财务组：进行经济核算和经济活动分析、审查预决算、监督“多种经营”的财务开支和经济活动。(三)岗位职责：1、经理职责：(1)在物业部主管领导直接领导下，依照公司对物业部定额管理的模式，分阶段达到区、市、全国创牌管理目标。(2)141、根据公司对物业部的要求，负责编制本处年度工作计划工作计划，并组织付诸实施。(3)对本 处员工提出工作要求进行合理分工，按公司和物业部有关规定，决定本处的人员安排，对本处员工进行管理和考勤工作。(4)主持本处物业日常工作，及时掌握全面情况，组织各种服务活动。(5)经常检查评比、督促本处员工，直接解决工作中的疑难问题，负责写工作周记及年度总结。(6)审核本处财务编制的经费开支计划、预算、决算及每月财务收支情况和成本核算等。(7)负责托代管、租赁的签约或比得上工作，履行协议或合同执行。(8)经常深入各班组了解情况，检查工作，关心员工生活，听取合理意见。(9)定期走访业主、客户，听取住房意见，处理住户142、投诉，汇总反馈信息，向主管经理报告。2、房管组职责：(1)宣传、贯彻、执行房管方针、政策及规章制度，维护企业财产，当好房屋主人，秉公守法，全心全意为住户服务。(2)负责房产棱柱档案接收、整理、归档和管理。(3)切实掌握房屋建筑、设备安全善。做好房屋的检查和养护工作；提前并协助完成大、中修工作任务，确保居住安全和房屋的正常使用。(4)保证供电、供水、供气工作，及时收缴水费、电费、供暖费、管理等费用。(5) 负责楼内、小区、道路的清洁绿化和保安工作。(6)组织依靠住户参加管理，广泛听取住房意见，不断提高服务质量。3、维修组职责：(1)负责设备、动力、供水、供电的养护、维修。(2)建立健全设备台帐、143、卡片和 管理编号，搞好有关图纸和档案的管理，准确做好设备完好率、利用率和设备事故的统计报告。(3)制定安全操作规范，指导检查设备、动力的合理使用和维护保养，保证设备正常运转，动力正常供应。(4)负责房屋及设备维修工作，实行定期检查和经常性的维护保养，保证设备正常运转，动力正常供应。(5)健全设备预测制度，编制维修计划，掌握修理费用的开支。(6)负责设备的淘汰，更新和技术改造工作。4、保安组职责：(1)负责小区内的治安、保卫、警卫、传达室的管理，确保住户安全舒适。(2)负责处理火警、匪警、盗窃等紧急事故的应急措施。(3)负责宅区、停车场的交通管理。(4)负责消防器材养护使用，确保住户安全。附件：144、电工岗位职责(1)负责高低压变配电设备的运行和维修。(2)值班人员要坚守岗位、认真工作，保证设备安全运行，如发现运行设备不正常或设备缺陷时，能处理的应及时处理，发现异常现象不处理，隐瞒不报者，应严肃追究责任。(3)认真执行各项有关规章制度，接到任务时，要热情为业主服务，并耐心向住户宣传安全用电注意事项。(4)执勤人员应做好交接工作和运行日记。(5)电工人员要努力学习技术钻研业务，精益求精，不断提高自身素质。(6)每月5日，要统计好上月的总用电量及各支路用电量，上报公司及本部门有关部门。5、清洁绿化组：(1)负责每天对各楼层走廊进行清扫、拖洗地面、擦洗墙面、扶手、电梯。(2)督促住户定时、定位摆145、放垃圾，每天及时收集垃圾，保持楼层、小区道路卫生清洁。(3)负责对花草树林的培土、施肥、除杂草和病虫害，浇水、剪枝、补苗工作。(4)负责宅区大堂、大门口、道路摆设的花卉进行整理，做到优留劣汰，加强培养，保证花卉不枯死。(5)要服从调派，提供优质服务，为住户创造舒适优雅的环境。6、财务组职责：(1)按照公司财务制度的规定，认真编制并严格执行计划、预算、遵守各项费用开支标准，合理地安排和使用资金。(2)按照公司会计制度的规定记帐、算帐、报帐，做到手续完备，内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结，定期编制各种报表。(3)根据经济核算的原则，定期检查、分析检查、分析财务收支执行情况，挖掘增收支的潜力，146、对经营管理中存在的问题，及时向领导反映并提出建议。(4)妥善保管会计凭证、帐簿、报表等档案资料。(5)对上级机关来本处了解、检查财务会计工作，要认真负责提供有关资料，如实反映情况。(6)严格报销手续，对不符合规定或报销手续不完备的，原则上不予报销，如遇特殊情况，可先给报销，但事后必须上报公司财务部批准。(四)工作程序A、房屋接管程序：(1)资料员根据公司发出的房产接管通知，做好登记，掌握通知接管日期、起租日期及应接房屋的地址、数量、房产来源、产权等内容。(2)由资料员、技术员、房管员会同到现场调查。如果接管的房屋中有 原住户的应首先向住户和使用单位宣布接管房屋的原因和工作情况，接管起租日期以及147、办理订租手续和公房管理政策。随即进行验收勘查，搞清房屋的 建筑类别、建筑形式、建筑结构、建筑构造和建筑完好程度。对不符合质量要求的房屋，应立即与有关单位联系解决。(3)测绘平面草图，编排间号并按间号清点设备、记载订租条件，按照规定进行估值。(4)查清用户情况，了解登记使用人的姓名、家庭人口中、工作单位、家族收入、所住房间数以及有无自装齐备等。(5)现场调查完毕后，在房屋大门的右上方钉产权牌，以示标记。(6)根据现场调查、测量的结果，按照房产档案的要求，绘制正式图表，建立全套的房产档案，在制做正式图表时，如发现室内外尺寸不能合拢或表内的漏项时，必须到现场复查，不得凑数。(7)属于房管部门管理的公148、司的房屋，建档后资料员要填写固定资产(房产)核算卡片并注明房产价值，交会计制做记录登帐。代管房产和委托管理的房产，不做估值。(8)房管员根据图表或分配单，与用户办理订租手续，核发使用证，登记管理手册。(9)在房产接管通知结案情况栏内，签注接管情况，将回执联送回上级主管部门结案。(10)接管文件应于接到通知后，按规定日期办理，不得积压拖延。在限期内不能按期办完接管工作，应向上级说明情况，经上级同意后方可延期办理。B、房产档案管理房产档案建立后，必须加强管理，应注意下列事项：1、房产档案由专职的资料员进行管理，保证房产档案的完整正确与变动及时，防止霉坏，虫蚀和丢失。2、房产档案分地段保管，按编号、149、顺序排列；所建房屋的棱柱档案，也应与档案编号一致，由资料员统一保管。3、房产档案内的各项数字资料，不得任意更改。房产情况发生变动，需按照规定变更档案记录或更改数据时，资料员必须加盖图章。4、全部房屋拆除、移交或发还时，应注销房屋档案，把执行文号在档案产权表上注明，在档案封面、档案袋和卡片上加盖“注销”图章，将档案和卡片另行存放，但不得销毁，注销的档案号不得以新接的房产增补。如将部分房屋称出，不移交房产档案，应复制移出部分的档案和平面图，随文转移，移出部分的房间号在档案和卡片上注明，档案和卡片继续使用。5、档案的借阅制度：公司工作人员借阅要征得资料员的同意；外单位借阅，必须持介绍信，经有关领导批150、准后，须登记调档份数、年代、类别及调案日期、确保安全。档案用毕后应及时交还，经资料员检查确认无误后，注销登记，并将档案放回原处，未经领导批准不得将档案携带外出。C、物业管理处(高级公寓)整体动作流程：房屋代管合同委托单位： (下称甲方)受托单位： (下称乙方)经甲乙双方共同协商，甲方愿将 园 号楼 层房屋一处，建筑面积 平方米，在商定的期限内委托乙方管理，双方议定条件如下：一、为使乙方更好地掌握言情使用情况，加强管理，在委托代管期内，住房发生迁出、迁入、过户、换房等变动时，甲方就开出证明通知乙方，以便办理各项手续。二、收费标准：按 元/平方米/年标准，房屋维修费 元；按 元/平方米/年标准，小151、区设施费 元；按 元/平方米/年标准，生活垃圾外运费 元；按 元/平方米/年标准，综合治理费 元；按 元/平方米/年标准，化粪池清掏费 元；按 元/平方米/年标准，绿化养护费 元；按 元/平方米/年标准，电力代管费 元；按 元/平方米/年标准，上下水代管费 元；按 元/平方米/年标准，垃圾收集费 元； 从 年 月 日于 年 月 日一年的委托费用，共计元，(大写： )。甲方应于 年 月 日前以支票的付款方式交清。交费超出合同规定日期一个月加罚收费总额1%的滞纳金，超出两个月按2%加罚，以些递增。三、委托代管期内，乙方负责：1、组织接管房屋及设备；2、建立房屋管理帐册、档案；3、办理房屋进住手续，152、签订小区管理协议；4、负责房屋及设备的维修工作(包括公共通道、楼梯间、屋顶、楼道灯、延时开关、上下水、天燃气管线、。住户单元门内正常维修属免费，非正常损坏需修理、更换零配件时，将另行收费)，保证房屋建筑的完整和设备的正常使用；5、负责组织住宅共用部分的卫生保洁；6、处理违约；7、办理房屋撤管手续。四、本合同所收代管费，除注明含大修和折旧的项目外，其它项均不含大修和折旧，发生时由委托单位分摊费用。五、代管期内，因不可抗力造成的房屋或其它损失，双方互不追究对方责任，并按政策做好善后处理。六、代管期内，甲方将房屋技术档案借给乙方保管使用，乙方必须妥善保管。解除合同时将原档退还甲方。七、甲方就遵守乙方153、对小区物业管理的有关规定，配合乙方搞好物业管理工作。八、甲方违反合同规定影响住房进住、变更时，由甲方负责。由于乙方管理维修不善，侵犯了甲方的权利或给住户造成人身、财产损失由乙方负责解决和赔偿。九、代管期满时，如甲方要求继续代管，双方可续定代管合同，收费标准在 没有新规定时，仍按本标准收费。如遇国家或东莞地区在重大的政策性调整，将按新规定相应执行。十、本合同自签定之日起生效。未尽事宜，双方另议。十一、本合同一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等效力。甲方(盖章) 乙方(盖章)代 表 人： 代 表 人：经 办 人： 经 办 人：电 话： 电 话：邮政编码： 邮政编码：通讯地址： 通讯地址：签定日期：154、 年 月 日附件(15)房屋验收交接表房屋验收交接表 栋 层 房号 日期验收项目验收情况客厅餐厅卧1卧2卧3卧4厨房卫生间建筑工程顶棚墙面地面门窗电器电视插座照明灯开关可视对讲机插座给排水煤气地漏厨房卫生间洗手盆洗衣机阳台给水管道煤气管道排水管道煤气阀门洗脸盆煤气底数厕所水箱水表底数冷水热水厕所坐便电表底数煤气灶其它零配件：物业意见：经营意见：工程意见施工单位：业主意见附件( )物业部财务管理细则物业部作为公司内部独立核算单位，由公司财务部向物业部派出会计出纳，并单独设立银行帐户，负责进行会计核算，现对有关事宜订立如下管理细则：一、会计：根据国家政策法规，财务制度及物业部定额管理方案，对物业部155、的各项资金运用进行监督，建立严格的审核制度，管好用好资金。1、根据财务制度，按有关会计科目设置总帐、明细帐，进行会计核算管理工作。2、负责编制年度物业管理“经营收入”、“成本费用”的计划；编制月度资金使用计划；负责在次月的二日向公司财务报送物业部“资金平衡表”、“经营损益表”及财务分析。3、对定额批示进行财务控制，项目内成本费用支出必有由物业部经理审批生效，经理出差在外，由授权人行使职权。4、计划外资金使用及定额外支出，必须事先报公司按有关报批手续，审批后方可 执行。5、物业部经理的出差和差旅费报销应经公司领导批准，并按规定程序审批后按公司制度规定实行包干，超支自负，节约归已。6、车辆维修、保156、养由公司行政部统一管理，按指定专门维修点进行维修、保养，费用由银行转帐结算。7、接待费按公司现行规定由总经办统一安排并按制度标准执行。8、会议费由物业部提出申请计划，有关领导审批后，按计划报销。9、购置2000元以上和使用期在一年以上的固定资产必须经总经理批准后方可生效执行。10、建立财产明细帐，定期清查盘点，并报公司财务部备案，做到帐实相符。11、物业部对外经济合同，必须由公司盖合同章后报公司财务部备案。12、物业部不得对外举债、挪用项目资金、借用银行帐户予他人使用。13、对出纳库存现金应定期或不定期进行核查。14、负责物业部会计档案保管。二、出纳：根据“现金管理条例”负责进行进行日常现金、157、银行存款会计科目核算工作。1、建立“现金”、“银行存款”日记帐，编制“银行存款余额调节表”，编制“现金”、“银行存款”日报表，做到帐实相符。2、每月28日负责向公司财务部报送次月现金用量计划。3、一切现金收支都必须取得有效原始凭证，作为收付款的书面依据，都必须经过会计审核和签证的会计凭证为依据。收付现金后，在凭证上加盖“收讫”或“付讫”戳记，表示款项已经收付。4、按规定使用现金100元以上的，用转帐支票支付，对工资、津贴、劳务费、差旅费及零星开支用等额支票到公司财务部换取等额现金，但必须提前一天通知财务部。5、物业部当天收入必须如实入帐，不许坐支现金，不得白条顶库，所有收入应开具公司财务部统一编号的票据，使用完后 将存根联交财务部核销，领用新票据。6、物业部库存现金定额1000元。三、年终公司财务部对物业部财务进行年度审计。