1、工程部操作手册目录I 行政管理I.1工程部作用与职责I.2工程部架构及人员编制I.3工程部基本运作程序I.4工程部工作制度I.5工程部奖罚分细则I.6工程部各岗位职责I.7工程部办公室管理I.8维修管理I.9值班及轮班安排I.10交接班制度I.11加班及补休管理规定I.12部门人员联系电话I.13相关部门紧急联系电话管理I.14仓库管理II设备管理II.1建立设备台帐II.2设备系统分类及概述II.3设备资料II.4设备检查/维修/保养II.5客房维修II.6紧急事故处理程序III安全与防火III.1火灾防护III.2防爆III.3防台风III.4安全程序IV能源控制IV.1水、电表管理办法I2、V.2每月用电、水、气、油量统计IV.3人均能源消耗V培训V.1新员工入职前培训V.2如何改进工作方法及提高工作效率V.3如何处理好同事关系V.4如何与客人接触V.5如何处理问题及指导员工VI附录 附表格I 行政管理I.1工程部作用与职责l 工程部的作用、 通过管好为客人提供服务的设备、设施来提高酒店的服务质量；、 通过维护好闭路监视、火灾自动报警及防盗系统等，使其工作良好以保证酒店的安全；、 通过及时维修来提高酒店设备、设施的无故障时间；通过合理的预防维修减少设备的维修费用；通过节能措施降低能源消耗，从而间接地为酒店创造利润。l 工程部的职责、 控制及运行为大厦日常运作提供能源的设备，并保证3、大厦能源的供给；、 以最经济的费用，管理好大厦的所有设备；、 以最合理的方案、周期对本大厦的设备和设施进行更新和改造；、 为租户提供较全面的有偿维修服务；、 统计及控制大厦能源消耗，并尽可能降低大厦能耗；、 定期对客房及酒店公共部分进行检查维修；l 对人员的要求良好的职业道德、扎实的理论基础、丰富的实践经验、超强的综合能力I.2工程部基本运作程序工程部经理负责将领导交给的工作根据情况交给具体小组或个人完成；完善本部门的运作体系；对本部门发生的问题作出决定或处理，当本部门的工作需要公司领导或其它部门的帮助时，负责与领导或酒店其它部门沟通、协调；定期将本部门的工作给公司汇报；定期检查设备的计划保养4、情况，各种制度及工作程序的执行情况，并纠正不合格；及时了解本部门人员的学习、生活、培训及思想状况，定期召开部门会议：交待工作，听取意见，将管理思路及设想讲解给员工，以利于员工更好的理解及执行工作任务。工程部付经理负责整个设备的运行、维修、保养：审核值班工程师制定的各系统的设备手册（安全操作程序，设备房管理制度，维修保养计划等），并将设备操作手册交由技术主任执行，在设备手册试运行期间定期与值班工程师、技术主任交换意见，解决实际问题，与值班工程师及技术主任一起修改、完善设备手册；在设备手册正式运行期间，负责将值班工程师检查出的设备计划维修、保养中的问题反馈给技术主任，并跟踪问题的解决情况，做好记录5、；对设备的运行及改造提出方案；检查外委维修项目的监督、执行情况。值班工程师负责本系统设备手册的制定，修改；负责设备手册执行情况的监督、检查，并将检查出的问题以书面形式反映给付经理；指导并配合当班技工处理本班发生的问题，检查重要设备的运行状况，检查值班技工的工作完成情况，纠正不合格，审核设备运行记录，根据运行参数适当调整或安排设备的检修计划；对所有设备的运行及管理提出合理化建议。技术主任负责按设备手册执行预防性维修，并将执行过程中遇到的问题反映给付经理，监督检查设备的预防性维修完成情况，对值班工程师检查出的设备手册执行过程中出现的问题进行整改，并检查记录，找出原因（或找出责任人进行处理），对整个6、整改过程进行跟踪，直到值班工程师检查合格后，将整个整改过程给付经理汇报；合理安排人员进行预防性维修及紧急维修。主管与所属维修员直接听从技术主任的安排，负责本系统设备的预防性维修及紧急维修，配合其它小组完成预防性维修及紧急维修，并将维修中遇到的问题及困难反映给技术主任，对设备维修保养提出合理建议。值班技工负责各责任范围设备的安全运行，严格按程序操作，认真填写各种记录，定时检查重要设备的状态，发现紧急问题严格按紧急处理程序操作并汇报值班工程师。关于客房维修:培养两名万能工, ,按计划专门对客房进行检查、修理。I.3工程部工作制度1 按时上下班，不迟到 ，不早退，不脱岗，确有特殊情况的要向主管说明（7、分钟以内且不能超过三次月，分钟以上的算请假）。2 上下班按规定到指定地点按实际时间签到，不得替别人签到，特殊情况应向主管汇报，由主管在备注栏上注明情况（须签名）。3 员工应按公司规定着装，特殊情况应向主管说明，经主管批准。4 上班时间不看与工作无关的书籍或做与工作无关的事，不睡觉；非特殊情况值班人员离开工作地点五分钟以上须在白板上注明事由及去向，主管离开办公地点半小时以上须在白板上注明事由及去向，并带好通讯工具。5 因私请假超过天(含1天)的按公司规定填写请假条，经公司批准后才能离开工作岗位，请假1天以内的由部门主管批准，半天以内的由主管批准并在签到表上做好记录。6 严格按部门各项工作程序及操8、作规程作业，听从主管安排及指挥。7 努力工作，必须在规定时间内完成主管或上级领导安排的工作，完成每项工作后须向主管或领导汇报工作结果，因故不能完成的须向主管或领导说明原因。8 按规定认真填写各种工作记录。9 爱护个人及公用工具，丢失个人工具后应及时购回与原来同档次及质量的工具，并经主管检查确认（主管须确认工具符合有关安全规定）。10. 在加工房作业后须对工具（设备）及场地进行清理清洁。11. 积极对本部门各种制度、工作程序或设备设施的保养、维护、维修提出意见及建议。12. 每天做好自己的工作记录，每月按时提交工作总结。13. 主管以上职位人员要尊重，爱护员工，帮助员工提高业务技能及个人素养；并9、应经常查岗，检查及指导员工的工作，纠正不合格。14. 同事之间要团结，互相尊重，互相帮助，互相学习，有意见当面提；不得有不尊重他人的行为。I.4工程部奖罚分细则1. 无特殊原因迟到、早退、脱岗分钟以内：第一次扣分，第二次扣分，第三次扣分，依此类推（特殊情况可由部门经理签字不扣分，但每月不得超过三次）；超过10分钟的扣分加倍；超过小时以上的扣分次；上班睡觉的扣分次。2. 凡请假超过半天的扣分次，不到半天的扣分次；特殊情况请假而事后未及时补办手续的扣分加倍；凡私自换班的扣分次（凡因请假被扣分者可申请加班补回，请假半天的加班一天，不到半天的加班半天）。3. 凡无特殊原因不签到或不按实际时间签到或替别10、人签到的扣分次，确属特殊情况的由部门主管批准可不扣分。4. 工作中出现失误：自觉承认的扣分次，别人举报由主管确认属实的扣分次，举报者奖分次；举报失实的由主管确认后扣举报者分次，纯属诬告的扣分次。5. 故意损坏工具及设备未造成损失的扣x分次，造成损失的扣x分并作辞退处理，并赔偿损失。6. 不按规定进行操作、记录未造成损失的扣分次；造成工具或设备损坏的根据损失大小加扣x分次；并承担经济损失直至追究法律责任。7. 拒不执行上级领导分配的工作扣分次。8. 无特殊情况不按公司规定着装的扣分次（特殊情况每月不得超过三次）。9. 凡有不尊重他人行为的扣分次。10. 无特殊原因不在规定的时间内完成上级领导分配11、的工作扣分次。11. 工作时间看与工作无关的书籍或做与工作无关的事情第一次扣分，第二次扣分，依此类推。12. 丢失、损坏个人保管的工具后，未及时报告主管，扣分/次；因此影响工作的，扣分/次。13. 借用公用工具（设备）未及时归还，扣分/次；私拿公用工具（设备），扣x分/次。14. 归还工具（设备）时未整理好并放置原处及非工具（设备）放置于工具房内，扣分/次。15. 加工房、维修房及其它工作地点工作后，作业人员未对工具（设备）进行整理、复位，未打扫卫生，扣分/次。16. 凡举报主管级以上人员违章且属实的奖 分次，被举报人扣分次。17. 凡对设备维修、维护、保养、改造或节能方面提出合理化建议的，根12、据情况奖分次（主管以上人员对本系统设备提出好建议的不加分，因属其工作范围）。18. 对部门管理、运作提出合理化建议的，根据情况奖分次。19. 防止或挽救事故有功，使公司免受或少受损失的根据情况奖分次。(本细则与公司规定有抵触时以公司规定为准I.5工程部各岗位职责I.5.1工程部经理岗位职责1. 负责公司所有设备的运行、维修、保养；配合工程部付经理审核值班工程师编写的各系统设备手册，保证与本部门有关的所有安全计划及措施的实行，包括协助其它部门做好设备安全操作等工作；2. 紧密围绕经理工作，完成经理分配的工作，遵守酒店所有的规章制度、方针政策；3. 当本部门的工作需要公司或其它部门的协助时，负责与13、公司及其它部门进行的沟通、协调。4. 为了经济、安全、高效地完成工作任务，在职权范围内，下放权力并分配工作任务给下属；在紧急情况下，有权力及责任采取必要措施，保护人身安全及酒店与客人的财产安全；5. 负责审定班组工作计划，制定本部门月、周工作计划，检查计划完成情况；6. 每天坚持深入现场抽查，掌握第一手资料，现场指导工作；（审核运行记录表，对照能耗规律，发现差异过大的情况要分析原因，及时采取措施纠正；审阅系统运行监测技术数据，发现异常的偏差，及时检查修正；巡查本部门岗位，重点检查劳动纪律和工作状况，现场与有关工程师共同分析隐患或故障，组织力量及时处理；巡查重要的维修和改造工作，现场重点检查工作14、质量和进度；巡查公共场所的设备设施，发现问题及时组织力量解决）；7. 合理使用人才，安排好劳动力，节约人力资源，提高维修工作效率；8. 负责组织对本部门人员的业务技术培训及考核，建立一支训练有素的维修队伍；9. 及时了解本部门人员的学习、生活、培训及思想状况，定期召开部门会议：交待工作，听取意见，将管理思路及设想讲解给员工，以利于员工更好的理解及执行工作任务；10. 保障供给、安全使用、合理分配各种能源，抓好酒店节能工作，开拓节能技术革新和技术改造，努力降低能耗，物耗，节省费用；11. 其它部门工程技术问题的技术咨询。I.5.2工程部付经理岗位职责1. 遵守酒店所有的规章制度、方针政策；2. 15、具体负责酒店所有设备的运行、维修、保养的执行情况；审阅值班工程师编写的各系统设备手册（安全操作程序，设备房管理制度，维修保养标准、方法、内容、计划等）；3. 将设备手册交由技术主任执行，与值班工程师及技术主任一起完善设备手册，解决执行中遇到的问题，协调值班工程师与技术主任的意见、分歧；4. 完成经理分配的工作，积极与经理沟通，对部门管理及设备维修保养提出建议；5. 检查外委项目的监督及执行情况；6. 审核设备维修保养记录，抽查维修保养执行情况及值班工程师对维修保养的检查情况；7. 对值班工程师在维修保养检查中查出的问题进行跟踪、协调，直到问题解决，做好记录，向经理汇报；8. 当经理不在岗位时，16、履行经理的职责；9. 及时了解部门员工的工作及生活情况，解决员工在工作及生活中遇到的问题，有责任将员工的工作及生活情况反映给经理并提出自己的意见；10. 本部门进行较大的维修及改造工程时，亲临现场指挥及指导工作；11. 检查本部门各种工作程序及管理制度的实施情况，经常现场检查及指导维修保养人员的工作；12. 当出现无法处理的情况时须及时给经理汇报。I.5.3工程部值班工程师岗位职责1. 遵守酒店所有的规章制度、方针政策；2. 负责编制、完善本系统设备手册（安全操作程序，设备房管理制度，安装、维修、保养、检查及实验的标准、方法、内容、计划等）；3. 参加本系统设备的验收和移交工作（包括装修工程）17、，对质量问题提出技术上的意见；4. 检查本系统设备手册的执行情况，做好检查记录，及时给付经理汇报，并将维修保养中出现的问题与技术主任交换意见，当意见无法统一时报告付经理，由付经理协调；5. 经常现场检查及指导技术工人对本系统设备进行维修保养，关键性的维修保养项目须亲自参加，有责任与技术主任一起解决设备维修保养中出现的问题；6. 完成经理分配的工作，积极与经理沟通，对部门管理及其它系统设备维修保养提出建议；7. 每班检查重点设备的安全运行情况及技术状态，检查本班各岗位的劳动纪律及工作情况，发现不良现象立即纠正，并按规定做出处理并记录，审阅本系统重要设备的运行记录，从设备的运行参数来分析判断设备的18、状态，并根据实际情况决定是否调整维修保养计划、周期等；8. 当值班期间出现值班技工解决不了的问题及人手不够时，须亲自动手；9. 负责编制本系统培训教材及制定培训计划（包括安全方面），收集学习资料，定期对技工进行培训、考核；10. 制定本系统设备事故应急处理程序，并定期演习；11. 负责收集与本系统设备有关的技术资料，当资料不全时，有责任根据设备实际情况绘制相关图纸及编写相关资料。I.5.4工程部技术主任岗位职责1. 负责安排相关人员按设备手册的内容及规定对设备进行检查、保养和维修，并将执行过程中遇到的问题与有关的工程师交换意见，协助有关的工程师完善设备手册，当与有关工程师的意见无法统一时，须报19、告付经理，由付经理协调；2. 及时检查、监督设备检查、保养、维修工作的执行情况，经常现场进行技术指导，当设备的检查、保养、维修中出现问题时，负责解决实际问题；3. 每当一项计划性维修工作完成后，须亲自检查（实际完成情况及相关记录），检查合格后报有关工程师检查，对检查出来的问题进行整改，亲自跟踪整个整改过程，直到合格为止，并检查记录，找出原因（或找出责任人进行处理）；4. 根据情况合理分配相关人员完成计划性维修及紧急维修；5. 每天对计划性维修及紧急维修做好记录，并于第二天交付经理审核后存档；6. 具体负责本部门所有与设备有关的技术问题的解决，并有责任协助其它部门解决一些技术问题；7. 对重要设20、备进行维修保养时，须亲临现场与相关主管及技术工人一起完成工作，并为该项工作的直接责任人；8. 对本部门人员进行有关技术的实际操作培训、考核；9. 经常了解新技术、新工艺、新材料，并选择一些成熟的技术、材料等应用到实际工作中；10. 参加设备的验收和移交工作（包括装修工程），对质量问题提出技术上的意见；11. 定期对所属技术人员的工作能力、工作态度进行评定，对不合格的人员提出处理意见，并就人员的配置问题向经理提出建议。I.5.5工程部主管岗位职责1. 遵守酒店所有的规章制度、方针政策；2. 与维修技工一起，完成所有的紧急维修；3. 直接听从技术主任的安排，按维修保养计划及要求，带领维修技工负责责21、任范围内设备、设施的维修、保养和检查，并作好相关记录；4. 需要时，协助完成责任范围外设备、设施的维修、保养和检查；5. 在维修及保养中遇到问题时，负责解决相关问题，确实无法解决时，应及时汇报给技术主任，由技术主任指导解决；6. 经常检查所属员工工作的完成情况，是否符合有关的工作标准、要求，是否按规定的程序操作，及时纠正不合格，并按规定进行相应的处理；7. 组织所属员工积极参加公司或部门进行的培训、考核，努力提高自己及所属员工的技能、素养；8. 积极对设备维修保养标准、计划及设备的经济运行等提出合理化建议，确保设备保持良好的状态；9. 收集各种技术资料，对设备、设施改造后及时更新相关的图纸、资22、料、记录等；10. 完成上级领导交给的其它工作。各专业主管责任范围：电梯主管：公司所有的电梯设备；维修主管：公司所有的水、电系统设备；土木主管：公司所有土建部分、木质构件、天花、墙面、及油漆；弱电主管：公司所有的办公及音响设备，消防设备电气部分，通讯及程控交换机部分；机械主管：公司所有设备的机械部份，主要是厨房和洗衣设备；空调主管：公司所有与空调相关的设备，设施；司炉主管：锅炉房及热交换站所有设备、设施，包括热水管道。I.5.6工程部秘书/仓管员岗位职责1. 遵守酒店所有的规章制度、方针政策；2. 负责工程部日常内务工作，完成部门经理交给的各项事务，对酒店内部的通知、文件及时上传下达，并做好归23、档管理工作；3. 参加部门工作会议，做好会议的记录及整理工作，负责起草部门工作报告、总结等文件；4. 负责有关技术资料、文件的收发和分类归档保管，准确无误地填制各种报表和表格；5. 负责本部门各种设备运行、维修、保养记录表的发放、收集及整理归档；6. 负责公司所有水、电表的抄表、计算、打印收费单及能耗的统计；7. 负责本部签到表的收集，员工每月出勤及加班的统计，奖罚分的统计，并按时按要求交给人事部；8. 负责工程部公用工具、个人工具、办公用品的管理（发放、计划、请购、保管）；9. 负责工程部仓库的管理（包括办理入、出库手续，发放物品，制定物品采购计划，物耗的统计等）；10. 负责本部所有文档、24、表格的打印、修改、复印。I.5.7工程部值班员岗位职责1. 遵守酒店所有的规章制度、方针政策；2. 严格按规定的时间、程序对责任范围内设备进行操作、监控，按要求认真填写值班记录表、设备运行记录表；巡视责任范围内设备的运行状态并作详细记录；3. 负责机房清洁、接听电话、处理异常报告，接听任何电话须有礼貌，不得粗鲁挂机，将电话内容作详细记录并进行相应处理或迅速通知有关人员。4. 发现异常现象立即按紧急事故处理程序处理并通知相关主管或工程师，将处理过程记录于.5. 设备的各个状态设置参数、进入密码等不得擅自更改。6. 交接班时由交班人与接班人一起，按交接班记录的内容依次检查并认真填写记录表，双方确认25、无误并签名后完成交接班程序；凡交接班人员对设备状态有争议的，由主管确定后方可完成交接班；超过接班时间无人接班时及时通知相关主管或工程师处理，不得擅离职守；7. 保持地面、设备清洁，办公桌椅摆放整齐，办公用品井井有条,不得堆放废弃物。凡交接班时卫生记录为脏（）的，视为不按规定操作；每周周一进行清洁，每月的第一个周一为大清洁。 8. 每日早班值班人员将前一工作日的设备运行纪录表、值班工作纪录表、事故处理记录表交相关工程师审核、签字确认后存档。9. 必要时需将设备开、停机时间记录在设备运行记录表备注栏，值班时发生的问题及重要电话记录于值班工作记录表的值班记录栏及备注栏。(位置不够时可写在记录表背面)26、各专业值班员责任范围：值班空调工:空调机房内设备及附属设备，紧急维修；值班水电工：高、低配电室，变压器内设备及附属设备，紧急维修；值班司炉工：锅炉房、热交换站内设备及附属设备，锅炉系统的维修保养。I.5.8工程部维修工岗位职责1. 遵守酒店所有的规章制度、方针政策；2. 严格按各种安全操作程序操作；3. 尽最大努力完成维修主管或技术主任安排的各项工作，完成工作后认真填写各种记录，并将工作完成的情况向派工人汇报，必要时需汇报整个工作过程；确因特殊原因无法按时或按要求完成工作时，须汇报派工人，由派工人决定工作的继续、中止及更换作业人等；4. 因工作需要加班时，须服从安排，特殊情况时无条件立即返回工27、作岗位；5. 根据维修保养计划，直接负责责任范围内设备、设施的维修、保养、检查，并负责填写各种维修、保养及检查记录；6. 积极配合责任范围外设备、设施的维修、保养及检查工作，并提出合理化建议；7. 积极参加各种培训、考核；在实际工作中认真思考，总结经验，吸取教训，努力提高自己的技能、素养；8. 要有良好的团队协作精神；严格把私人感情与工作分开，始终把工作放在首位。各专业维修工责任范围维修电工：公司所有强电设备、设施；给排水工：公司所有给排水设备、设施；泥水工防水补漏工：整个大厦内部和外部的墙面及所有土建漏水部份；油漆工：整个大厦设备、设施需要油漆的表面；木工：整个大厦的木制品、构件；空调维修工28、：公司所有与空调相关的设备、设施；机械维修工：公司所有设备的机械部分，主要指厨房及洗衣设备；办公/通讯设备维修工：公司所有的办公设备，包括电脑设备及复印机、传真机等/公司所有与通讯有关的设备、设施、布线等；消防设备维修工：公司与消防有关的所有设备、设施（维修水系统及机械部分时由给排水工及机械维修工协助）；I.6工程部办公室管理I.6.1保存和填写记录工程部所有的记录表，包括运行记录，维修记录，工作单等必须认真填写，并按规定的程序由记录人及领导签名确认后交工程部秘书统一保存，设备保养维修类记录表保存期为10年，其它记录表保存期限为2年。工作单附表3电话请修附表4水处理记录专业公司I.6.2维修(29、保养)与运行记录维修保养记录表必须用正楷字认真填写，按表格要求写明使用备件，材料，金额等，记录完毕交给相关的主管签名确认，由主管将记录表交秘书统一保存。运行记录记录人员确保所记录数据的正确性，并应与以前的记录对比，发现所记录的数据与以前记录的数据有较大的差别时应仔细分析原因，如果没有把握保证设备状态良好，必须将情况反应给相关的主管或值班工程师，由主管判断设备状态是否正常及是否需要采取措施；每日运行记录表由值班工程师签名确认后交秘书统一保存。I.6.3文件归档档案标签贴在档案封面的适当位置，并将档案放入档案袋中，在袋上清楚标明索引条或卡，按照字母排序同档案柜中同类目录下的其它档案袋存放在一起，区30、别标题名字的粗体字体应该放在恰当位置，以便从不同的类别中区别档案。 制订出文件归档目录并且不断更新，所有允许存取档案的人可以通过目录的帮助很快的找到放档案的地方。 档案保存在档案柜中，主要的档案有发出的函件、汇票、发票、工作单等。 图纸必须标明并归档于图纸橱柜。 图纸的任何修改都应做记录。 文件归档目录举例A. 移交1) 客房移交2) 机械与电器系统3) 其它B. 工程遗留问题1) 问题目录2) 处理措施C. 会议记录1. 部门领导会议2. 工程部会议3. 节约能源会议D. 员工1. 工作评估2. 请假记录3. 薪水4. 轮班时间表/加班记录5. 员工委员会6. 员工档案7. 其它 E. 计划31、1. 年度保养计划2. 周工作计划3. 月工作计划. 记录1. 契约和合同2. 证书和执照3. 每日工作单4. 设备检查/维修/保养记录5. 电话请修单G. 报表1. 给管理人员的月度报表2. 其它H. 技术资料1. 制冷设备2. 锅炉3. 厨房洗衣设备4. 供配电5. 消防系统6. 客房及设备7. 钥匙和锁8. 电梯系统9. 弱电系统（计算机、通讯、楼宇自控、卫星电视及音响）10. 给排水系统11. 外委工程项目记录12. 其它I. 公用设施1. 公共设施周检表2. 温度记录3. 能源统计a) 电b) 燃料油c) 气d) 水 注：应有一个主要的档保存所有发出信件的复印件。I.6.4工程图纸管32、理办法 图纸必须及时更新，设计图纸中的任何修改都必须立即记录在案。 这样是很重要的，以便总是有一份最新的大楼和系统配置图, 修改日期和程序必须记录。I.6.5部门会议本部门每周五召开一次主管以上人员会议，会议首先汇报本周工作计划的完成情况，然后将根据月度计划制定的下星期工作计划交秘书汇总，工程部经理根据具体情况会后决定下星期工作计划，会议最后讨论本周及下周工作中遇到或可能遇到的问题，以及需要工程部经理协调解决的问题，或者本部门员工私人困难等。会议由秘书用专门的会议记录本做好记录。每月最后一周的周会须汇报本月工作情况及根据年度计划制定的下月工作计划，工程部经理根据实际情况及各主管的计划制定出下月33、的工作计划。每月的最后一天召开本部门全体员工会议，每位员工都要发言，总结本月的工作，交流本月工作中的体会及经验。每位员工的月度总结须交秘书存档。最后每位员工互相提出在本月工作及生活中遇到的问题，或者要领导协调解决或帮助解决的问题。每月第一个工作日由工程部经理主持召开一次节约能源会议，参加人员为各部门领导，工程部秘书负责记录会议内容并整理存档，同时报酒店付总经理，分发给各部门；根据情况，工程部经理觉得有必要时邀请酒店付总经理参加会议。I.6.6员工个人记录本每位员工入职时须领一个记录本，每天记录自己的工作情况，在工作中的体会或在工作中遇到的没有解决的问题等等。I.6.7员工每月工作总结每位员工在34、月末时须根据个人记录本记录的工作情况写一份工作总结，总结须重点介绍本人本月度的工作情况，在工作中遇到的问题及感想等等；尤其要对本部门在管理过程中出现的问题提出好的建议，秘书必须记录员工提出的任何建议，由工程部经理决定是否采纳，一旦采纳，要给提建议的员工适当的奖分，以鼓励员工多提合理化建议，使部门运作更加高效。I.6.8工具领用、报废、申购规定（个人、公用）个人工具员工入职时，根据工种配发必要的常用工具，领取工具时须仔细清点、检查、登记并签名确认；员工在工作中必须保管好个人工具，经常进行保养。对于损坏或丢失个人工具的必须立即购买与丢失工具同等质量的工具，并由维修主管确认工具的质量及性能，特殊情况35、经工程部经理确认后可由公司补发，个人工具正常损坏的由工程部经理确认后以旧换新。工程部秘书至少每三个月检查一次个人工具的完整情况。公用工具工程部所有的公用工具由秘书仓管员统一登记造册，集中到工具房统一管理，每件公用工具须编号，各员工借用公用工具时须按要求做好记录。使用公用工具要爱惜，遗失或损坏公用工具须立即报告秘书仓管员，并根据具体情况由部门主管决定是否须进行赔偿及赔偿的金额。价值x元以上公用工具报废时须填写设备工具报废记录表，经酒店付总经理同意后报废，并可根据实际情况申购新工具。仓管员应每日下班前与当班值班工程师共同清点公用工具，确认无误后将钥匙交与值班工程师，当班工程师交与下一班次值班工程师36、时执行同一程序，由下一班次值班工程师交给第二天上班的仓管员或白班的值班工程师（当仓管员轮休时），并执行同一程序。I.6.9钥匙管理规定酒店所有设备房及管道井的钥匙必须有同样的两套，一套放在常用钥匙箱中，一套存放在备用钥匙箱中供紧急时用。备用钥匙箱应用玻璃门，且每一位员工都清楚其位置，备用钥匙箱的钥匙由秘书仓管员管理，紧急情况时可打破玻璃取用钥匙。秘书仓管员须每天下班前清点钥匙箱的钥匙，发现钥匙不全时须根据登记表查找并及时补上。非特殊情况，不得将钥匙借给本部门以外的人员使用。其它部门或租户或其它公司I.7维修管理维修计划外维修不同意人数同意人数计划外维修计划内维修紧急维修（日常维修）预防性维修改37、良性维修定期维修日常维护保养巡查报修设备更新改造I.7.1设备运行重要设备的运行设专人小时值班，每小时或小时抄录运行参数一次，本大厦总配电室、中央空调室、锅炉房设专人值班。值班人员须严格按有关的运行规程，操作程序，维修保养规程操作；认真填写值班记录表，所有的非例行操作都应记录在值班记录表上。换班时须严格按交接班程序执行，并认真填写交接班记录表。I.7.2日常维修日常维修由维修主管管理，各部门传递来的工作单，电话请修等，由维修主管根据事情的紧急情况分先后安排人员进行修理。各部门传递来的工作单须由部门主管签名才予受理，如工作单属新增加项目，则该工作单还须经付总经理同意并签名后才能进行。电话请修仅在38、紧急情况时使用（对租户例外），接受电话请修时须按记录表要求作详细记录，并填写工作单优先安排处理；如因待料等原因无法立即修理时将工作单挂在未完成的工作单夹上，通知请修部门未完成的原因，并约定另行维修的时间；每天下班时，维修主管应将未完成工作单夹上的工作单登记在未完成工作记录表上，工作单完成后须在未完成工作记录表上填写完成日期等。I.7.3计划维修保养根据设备的具体情况，分别实行日、周、月检查，发现问题即时维修；每年对所有的设备设施进行一次全面的保养。计划性维修保养由技术主任全面负责。（具体内容见II.4）I.7.4每月维修工作量统计为了制定预算及合理安排每月维修保养的工作量，维修主管及技术主任应39、积极做好月维修工作量的统计工作；管理人员可以根据这些数据制定第二年的预算及年度保养计划；并且，管理人员还可以从这些数据中知道目前那些设备或系统出现的问题较多，是否需要考虑更改设备维修保养的周期或方法、是否需要进行技术改造等。附表I.8值班及轮班安排需设专人值班的设备房：空调机房、总配电房、锅炉房。水泵房（平时上锁，每日由总配电房值班人员检查一次。工程部白天应随时留人接听电话（正常情况下总是由值班工程师接听请修电话），中班或晚班的值班工程师需离开岗位时应将请修电话转移到总配电室，由总配电室的值班人员接听电话及完成请修任务。值班人员及值班工程师实行三班制，零点班（：x：x），白班（：x：x），四点40、班（：x：x）工程部办公室中午由值班工程师值班。四点班和零点班的请修由值班工程师安排总配电房或空调值班室的人完成，工程部不另安排人员值班，但特殊情况或有台风，暴雨时工程部须安排足够的人手值班。I.9交接班制度值班工程师及总配电室、空调值班室、锅炉房值班员交接班时须履行交接班程序：、 接班人员应至少提前分钟到工作岗位接班，与交班人一起检查设备，工具，记录，设备房卫生等。、 认真填写交接班记录表，交班人值班期间发生的重要或异常情况必须在值班记录上记录好，并向接班人交待清楚；、 交班人值班期间发生的阀门的开闭，电源的停送，及主管以上人员的口头指令也要完整准确的做好记录，并向接班人交待清楚；、 当交接41、班人对交接班情况持不同意见时应报告值班工程师，由值班工程师裁定；、 当接班时间已到而无接班人时，交班人须坚守岗位，并与值班工程师联系，直到值班工程师安排人顶班，并应与顶班人完成相同的交接班程序；当无法联系到值班工程师或部门主管时，或值班工程师暂时无法找到合适人选顶班时，交班人必须继续工作，履行值班员的一切职责，直到新的接班人接班为止，但事后可申请加班费或补休；、 值班人员不得私自换班，在不能准时接班时也不得私自约定交接时间，此种情况一旦发生，将追究双方的责任。I.10加班及补休管理规定、 有计划的加班应由主管填写记录表，报部门主管及公司领导批准后方可安排人员加班；、 紧急情况主管有权安排人员加42、班，但应在适当的时间报告部门主管，并于第二个工作日立即补办手续；非紧急情况应先联系部门主管，经同意后再加班，但联系不上时可先安排加班，事后向部门主管说明；、 员工因请假而要求加班的应报部门主管批准后由主管安排具体的加班时间及工作内容，并填写记录表；、 每周星期五下午由秘书根据加班情况，并于周六、周日及下周一至周五安排时间补休（尽量安排周六及周日），员工对补休时间有特殊要求应于星期五之前提出报秘书，补休安排须填写记录表并由部门主管确认后方可执行。、 一周内确实无法安排补休的报公司发放加班费，非特殊情况不另安排时间补休；、 当晚加班超过点的可于第二天安排时间补休，但须经部门主管口头同意；、 每月月43、底由秘书统计无法安排补休的加班时间报公司发放加班费。附表：I.11部门人员联系电话本部门人员有机，手机及其它通讯工具的须将号码交秘书，秘书将本部门所有人员的联系电话与公司主要领导电话一起制作成一张小卡片，本部门员工应将此卡片随身携带，以备发生紧急情况需要人手时能随时联系；工程部主管以上人员要离开市区时必须口头告知部门主管，以防止由于同一时间大部份重要成员离开市区而无足够的能力处理可能发生的意外事I.12相关部门紧急联系电话管理为了发生意外情况后能即时进行处理，工程部秘书应收集以下单位的地址及值班电话，相关人员的机及手机等，并至少每三个月试拔一次以确定联系电话正确而无变动：、 交换机中继线所属机44、楼；、 本大厦高压电供电站；、 高压进线环网柜所在管理处；、 煤气公司；、 有线电视公司；、 电梯公司；、 供水公司及控制供水水源的管理处；、 附近的小时加油站；、 写字楼所有租户；（包括在本大楼租用面积做机房用途的公司）、 至少两家有业务往来的五金店.I.13仓库管理工程部仓库由工程部秘书与值班工程师管理，秘书不在时由值班工程师履行仓管职责，值班工程师交接班时必须清点库房的物品，秘书每天早上上班后仔细清点一次物品；发现物品缺少或损坏时应记录并报告部门主管，然后查明原因。I.14.1材料请购、验收、领用规定材料请购：根据每月工作计划及年度预算，每月的最后一个星期必须制定出下月的材料采购计划，按45、采购部规定的程序审批后采购；为了控制成本，所有的请购必须由部门主管签名确认；在四点班及零点班或部门主管不在时，发生较紧急情况必须购买材料时可由值班工程师先行购买后于第二个工作日向部门主管说明， 但最好电话联系部门主管，由部门主管确认后购买，金额超过x元以上的须由部门主管电话联系付总经理，由付总经理确认后购买。材料验收：材料进库前一般由仓库验收，产品必须有合格证，有生产厂地址、电话等；较专业的材料必须由主管以上人员验收后入库，价值x元以上零配件或材料、工具须由部门主管验收后方可入库。特别重要的零部件或工具必须尽可能进行测试，确认合格后方可入库。当采购比较专业的材料或零配件，工程部有义务给采购部提46、供相关信息或派人一同购买。材料领用：仓库材料由员工凭工作单领取，派工人（主管以上人员）必须在工作单上写明材料的名称，规格，数量等。仓管员必须在记录卡上做好记录，并且在第二天时统计前一天的材料消耗情况输入电脑。I.14.2建立库存数据库维修仓库采用电脑管理，如果有专用软件，采用专用软件；如果没有专用软件，则用管理。每样物品设一张卡片，卡片依顺序编号，且在仓库货架上依次放置，货架上对应的位置应写上相同的编号。每次领货时由仓管员取出物品后在对应的卡片上填写有关信息。第二天适当时间，仓管员取下所有的增加了记录的卡片，将卡片上的信息录入电脑，秘书必须每天检查数据库，一旦有物品的库存量低于最低库存量，则应47、及时填写请购单补仓。I.14.3按月拟定采购计划每月月底根据实际库存量，月工作计划，及部门制定的有关材料的最低库存量来确定下月的采购计划；最低库存量必须在实践中变动，使之既能满足维修需要，又不至于造成过多的物品积压。I.14.4仓库小物品管理维修材料中的胶塞，小螺丝，绝缘胶带，刀片，手套等小物品，由员工每次领取一定数量的物品后自行保管。仓管员专门用一张物品使用记录卡记录每位员工领用材料的数量，每月统计总数，并将统计表交部门主管确认后存档。II设备管理II.1建立设备台帐本大厦所有设备应建立设备台帐，设备台帐应详细记录设备的产地，安装地点，设备型号，设备编号，设备的主要参数，电机及控制柜的资料，48、设备价格，出厂日期，使用日期等，如有可能，应记录设备资料（说明书，安装施工图等）的档案编号。重要的类设备应建立档案，对其进行检查，维修，保养的记录均须归档，重要的类设备是指发电机，变压器，消防及生活水泵，空调主机、水泵、冷却塔，电梯等。II.2设备系统分类及概述根据本大厦实际情况，为方便管理，将所有的设备设施划分为个系统：、 供配电系统（高压及低压）、 弱电系统（计算机网络，通讯，楼宇自控，办公及音响）、 给排水系统（包括外围的雨水，污水，地下室集水坑等）、 中央空调系统（包括主机房设备，所有的风柜，风机盘管，管道等）、 电梯系统（本大厦所有的观光梯，自动扶梯，客货梯等）、 消防系统（包括自动49、报警，防排烟系统，消火栓，自动喷淋系统）、 锅炉系统（热交换站，热水管道等）、 机械系统（洗衣，厨房）、 土木系统（家具，墙面，地面，结构等）、 客房（指客房内的所有设施，设备的检查，维修，保养）、 其它（如停车场设备，清洁设备，擦窗机等）II.2.1供配电系统II.2.1.1 供配电系统概述供配电系统由高低压配电柜、变压器、楼层配电箱、柴油发电机及低压母线槽、电缆、裙楼配电房、楼层配电井等设备设施组成。1、 高压采用10KV双电源供电：、红岭站F49 荔湖大厦 长兴大厦 、岗厦站F2 现代苑 长兴大厦双电源用高压电缆引至北区地下二层高压配电室。2、 高压配电柜共两套十台，两台环网进线柜，两台50、环网出线柜，六台变压器控制柜。柜体采用挪威产ABB高压开关柜，断路器选用六氟化硫（SF6）高压断路器。进线端装设有BBL-B避雷器。3、 变压器共六台，均为环氧树脂浇注干式变压器。分别安装于三个变压器室内，其中：1-1与1-2号 容量1250KVA/台，主要供空调主机及冷冻（却）泵电源。2-1与2-2号 容量1000KVA/台 主要供A、B塔楼用电。3-1与3-2号 容量1000KVA/台 主要供裙楼及机电设备用电。4、低压配电柜共54面，选用广东汕头产交流低压抽屉式配电柜，分三组，每组由15个柜组成，分别有计量柜、受电柜、出线柜、电容器柜、联络柜等。5、柴油发电机为保证消防用电及部分应急照明51、用电，在大厦北区一层安装一台美国高能（KOHLER）牌容量为665KW柴油发电机组一台，专供大厦消防、电梯、通讯、部分公共照明和证券的应急照明用电。6、变配电室接地：变配电室利用建筑物基础作为接地装置，并在室外设一组辅助接地装置（与防雷接地装置共用）需查竣工资料，其接地电阻不大于1欧。发电机组中性点接地采用二根404扁钢沿电缆沟引至变配电室接地网，并与其可靠焊接。7、防雷接地：本大厦属一类防雷建筑，除防直击雷感应和沿管线的高电位引入外，还需防侧击雷，在A、B楼顶部四周的女儿墙上敷设避雷带，用结构柱剪力墙主筋做防雷引下线，利用地下室底板和柱形桩基的钢筋做防雷自然接地体组成防雷接地系统。、变配电室52、采用1311溴代三氟甲烷气体灭火系统，另设有排气及空调系统。II.2.1.2 发电机房管理制度一、 未经公司领导或部门主管同意，非操作人员不得随意进入机房。平时机房门应加锁。二、 柴油机平时应处于自动状态，蓄电池置于浮充电状态，油箱内应贮满燃油。三、 柴油机组的开关及按钮非值班或维修人员不得操作，操作人员必须严格按安全操作程序操作。四、 柴油机房严禁吸烟、动火，机房消防设施应定期检查，确保完好，并配个手持式灭火器。五、 确保机房通风设备良好，柴油机运行时能正常运转。六、 柴油机房不准堆放任何杂物，更不准存放易燃、易爆物品。七、 每星期对柴油机发电机组试运行一次（分钟），发现问题及时处理，并认真53、填写运行记录表。八、 对机组进行任何调整或检修须经部门主管同意后方可进行（火灾等特殊情况例外）。九、 柴油机房及机组每周应进行清洁、清扫，地面应随时保持卫生、干燥。II.2.1.3 柴油发电机运行规程1 柴油发电机平时应处于自动备用状态，以保证对消防、保安、电梯、应急照明、以及部分重要设备的可靠供电。2 市电停电5秒钟后，发电机应能自动投入负荷运行状态，如不能自动投入，值班人员应立即赶到发电机房对机组进行检查，迅速找出故障原因并加以处理后投入运行。3 机组运转中巡视，作业人应特别小心，勿接近发烫机件，避免发生事故。4 运行中的柴油发电机应有专人值班看守，监视机组的运行状况，每小时应作如下项目的54、检查并作好记录：A 机油压力（350450psi）；B 冷却水温度（7585度）；C 电压（稳定于400V）；D 电流（最大不超过900A）；E 功率（最大不超过500KW）；F 频率（稳定于50HZ）；G 冷却风扇及室内通风设备正常；H 燃油充足；I 柴油机响声无异常；J 其它附属设备无异常。5 柴油发电机运行中如有下列情况，应立即卸除负荷，停车检查(消防状态时例外)：A 水温急剧上升；B 机油压力严重不足；C 柴油机运动件损坏；D 发电机电压或频率发生大幅波动，对负荷产生不利。6.柴油发电机每星期启动一次，每次运行分钟。 注：如柴油机发生“飞车”，应带负荷紧急停车，切不可拉开断路器，以免柴55、油机转速上升更快。II.2.1.4 柴油发电机安全操作程序 柴油发电机应由熟悉机组性能且经过培训合格的技工进行操作，其他人员未经允许禁止私自操作。、启动前检查（火灾时忽略此步骤）1. 各附件连接是否可靠；2. 冷却水是否加满，各接头有无渗漏；3. 通过机油尺检查机油油位油是否正常，各部位有无渗漏；4. 燃油是否充足，各接头及管路有无渗漏，输油管路各阀门是否开启；5. 蓄电池电量是否充足，电压是否正常,充电控制部份是否正常；6. 发电机面板上各指示灯指示及开关位置是否正常。注：若上述检查时发现问题则由检查人通知维修主管，由维修主管与相关人员一起进行维修。、启动操作（手动）A、 断开发电机输出断路56、器。B、各项准备工作准确无误后，将机组启动开关拨到“RUN”的位置，启动柴油发电机组。C、启动时密切注意机器状态，正常情况下起动机运行10秒钟左右仍无法启动发电机时会自动停止数秒钟后重新运转，且运转三次后仍无法启动发电机时会自动停止启动操作，此时应将启动开关拨至位置，并立即进行检查，排除故障后再次进行启动操作；如属火灾情况下出现此种情况，允许在检查一分钟后无法找出故障原因的情况下再次进行启动操作，如确认无法在时间内找到适当人员排除故障，允许重复前面的启动操作，直到发电机正常启动或电池电力用尽或起动机损坏。尤其在冬天时，应尝试通过多次起动发电机的方法进行启动操作。D、如属停电或火灾情况下启动发电57、机，则合上输出断路器；如属例行检查，则执行下一程序。、运行检查柴油机发电机启动后应即时启动通风风机，运行过程中，应设专人值班，监视机组的运行情况。值班人员应密切注意各仪表读数和机组工作状况，每小时按柴油发电机运行记录表(附表7)内容检查并记录一次；若属例行检查，则在检查无异常且发电机运行分钟后记录发电机运行记录表，然后执行停机程序。、停机柴油机发电机组经过运行后停机时，应先断开输出断路器，使柴油机空载运行35分钟（如属例行检查则忽略此步骤），然后将操作开关拨至“OFF”位置，柴油机完全停止后，将开关拨至“AUTO”位置，最后再合上输出断路器，使柴油发电机组处于自动备用状态；分钟后停止通风风机。58、II.2.1.5 发电机维修保养规程1 基于本大厦发电机的性能和投入运行时间少的现状，每月对发电机进行一次检查，检查时发现问题立即修理；每年对发电机进行一次全面保养。2 进行月检维修时，应按发电机月检维修记录表内容仔细检查，当发现需要修理的项目时应即时通知维修主管，由维修主管与有关人员一起对该项目进行检查及维修；检查或维修时应认真填写记录表,及时将记录表交部门主管审核后由秘书仓管员统一存档。3 发电机的年度保养由维修主管与相关人员一起进行，进行年度保养时应严格按发电机年度保养记录表的项目及内容进行，并认真填写相关记录表，保养完成后须由部门主管与维修主管等一起试机，部门主管确认正常后在记录表上签59、名，然后交秘书仓管员统一存档。2 进行维修保养时应首先将选择开关置于“OFF”位置，并断开发电机的输出断路器，使发电机退出自动备用状态。3 燃油系统检查/保养项目及内容A 储油箱内应储满燃油，输油管道及接头部位无渗漏油现象。B 燃油滤清器应保持清洁，运行时间达150-200小时后，应更换滤清器芯。C 更换滤清器芯步骤及方法:*补充4.润滑系统检查/保养项目及内容A 机油位应接近油标“HI”处，不够补充，机体各部位应无渗漏油现象。B 机油滤清器应保持清洁，运行时间达150-200小时后，应更换滤清器芯。C 更换滤清器芯步骤及方法:*补充D 机油粘度和清洁度合格，运行时间达300小时后，应更换新机60、油;初始运行达200小时后应更换机油.E 更换机油的步骤及方法:*补充5.冷却系统检查/维修项目及内容A 水箱水位应在水盖下约50mm处，不够应补充。管道及机体各部位无渗漏水现象。B 散热器格栅无积尘、无异物堵塞、无损坏渗水现象。风扇皮带松紧度正常、无明显磨损情况，否则应调整或更换。C 冷却水应保持清洁，每年应更换一次，具体操作如下：手动启动柴油机运行3-5分钟后停机，估计气缸温度在75度以下时，放完水箱的水，然后注满清水，并可根据放水情况加入适量的除锈剂，再启动柴油机运行5-10分钟后停机，温度适当后将水放完，再次注满清水，并根据第二次的放水情况决定是否重复放水。水质符合要求后，向水箱注满清61、水，并加入四瓶防锈剂即可。6.蓄电池检查A 电池液面应高出极板10-15mm，不够应补充蒸馏水。但不可补充电解液。电池接线柱表面不应有明显的氧化现象，与线夹应接触紧密，可在接线柱上涂上凡士林以防氧化。B 检查电池极板，不应有明显的硫化现象，充好电的电池，电解液比重应在1.28左右，如不符合要求，应按相关技术资料加以处理。C 电池电压应随时保持充足。对于长期不用的电池，每三个月应做一次(充放充)电操作，以保证电池性能良好;具体的操作方法如下:*补充7.进、排气系统检查A 进、排气管道连接应可靠，不应有漏气现象。伸出室外的排烟口应有可靠的防雨水及小动物进入措施。B 空气滤清器应保持清洁，可根据使用62、环境和使用频率，适时打开外罩，抽出滤清器芯用压缩空气或柔软刷子清理表面积尘，以保持进气的通畅和清洁度。如不能清理干净时则应更换滤清器芯子。C 保持机体表面清洁，用干净的抹布擦净外表各部位油污及灰尘。8.电气线路检查 控制线路、电缆等接线端紧固，绝缘层无损坏，断路器触点完好，操作机构灵活可靠，绝缘良好。附属设备完好，使用正常。9.其它检查 柴油发电机各附件安装牢固，机脚螺丝固定牢靠，减震胶垫完好，无明显的老化迹象。各指示仪表完好无损坏。电池充电器性能良好，运行正常。10.每次检查或维修保养后须试机，倾听柴油机运转应无异常响声；转速稳定，电压、频率稳定，温升、机油压力正常，仪表指示正常；排烟口烟色63、正常、左右无明显差异。II.2.1.6低配室配电柜维修保养规程一 要求：1、 全面检修柜内全部设备，以最少时间完成工作。2、 提前三天通知用户具体的停电时间。3、 检修前须征得部门领导的批准。4、 停、送电操作严格按安全操作规程进行。5、 所有的操作均须二人以上进行。二 内容与标准：A断路器的检查 按下分闸按钮，卸除断路器负载，取下控制回路电源熔断器。 用手柄摇出断路器，用吹风机对断路器进行清扫工作。 对机构的各个磨擦、转动部位涂以润滑脂。 检查断路器触头有无明显的烧伤及熔焊现象，如有，应用凿刀修平（注意不能用砂纸打磨）,触头的银基合金厚度如磨损到小于1mm时，则必须更换和进行调整，使三相触头64、的压力和行程平衡。 用500V摇表检查断路器的绝缘电阻,应大于等于0.5兆欧。 清理灭弧室内壁烟痕，灭弧栅片如有损坏，则必须更换。 断路器检查完毕后,在手动和电磁合闸情况下应可靠闭合,当手按“断开”按钮时能立即断开。B 配电柜的检查 用吹风机清除柜内外各部位灰尘。 二次回路各元器件正常，二次接线压接紧密，绝缘阻值大于0.5兆欧。 电容柜的检查：检修电容柜时，应先断开电容柜总开关，5分钟后用平方毫米软导线逐个把电容器接地放电后，检查与紧固接触器，电阻器、电容器的接线螺丝，检查接地装置是否良好，用吹风机进行除尘清洁，然后测试其绝缘电阻,最后合闸检查指示部分及自动补偿是否正常。C母线的检查： 逐个断65、开低压侧的负荷后，断开高压侧的断路器，合上接地开关，并锁好高压开关柜，挂上“禁止合闸，有人工作“的标示牌。取下母线联络开关控制电源熔断器，挂上“禁止合闸，有人工作“的标示牌，确认母排无电后，将母排挂上接地线。 母排接触处重新擦净，抹上凡士林，用新弹簧垫片螺丝加以紧固，检查母排间的绝缘子、间距、连接处有无异常，检查电流、电压、互感器的二次绕组的可靠性。 拆除与母排连接的二次回路短接线和接地线，用x摇表测量相间、相对地、相对零的绝缘电阻，阻值应大于等于兆欧。 操作完毕后，拆除所有的接地线、短接线，检查是否遗留工具在柜内，确定无误后，断开高压侧接地开关，合上高压断路器，取下标示牌，向变压器送电，然后66、合上低压侧受电柜的断路器，向母排送电，最后合上有关联络开关和各支路空气开关。II.2.1.7 B类配电柜维修保养规程一、 全面检查柜内各元器件，用最少的时间完成工作。如需停电，应提前三天通知相关用户。停电时严格按照停电、验电、悬挂标示牌(装设临时遮栏)的安全程序进行。二、 月检可不用停电，用红外线测温仪测量开关、各接线点及出线温度小于。；但温度异常或检查人员认为有必要时应停电进行检查，并紧固所有螺丝。（停电须提前通知用户，如检查时发现有线路烧红或打火等情况时，应立即停止故障点前端开关）三、 检查接地线是否牢固可靠，柜门的接地连接线是否正常，如不正常应进行修理。四、 年度保养须停电进行保养；并且67、至少二人一起进行。五、 装有空气开关的应打开外壳检查触点接触面有无灼伤、烧伤痕迹，如有应用凿刀修平，如烧伤严重的则更换新的空气开关；空气开关开、合闸应灵活可靠，灭弧罩栅片完好无损伤；重新紧固各接线螺丝；检查线耳与导线接触是否良好，如有应用压线钳或焊锡进行处理；用吹风机清除内外积尘，装上开关盖。六、 装有隔离开关的静触头夹簧与刀片应接触紧密，触头应无明显的过热及烧伤痕迹，否则应修整或更换。七、 用500V摇表检查主电源线相间及对地绝缘，各出线对地绝缘及二次线路对地绝缘；其绝缘电阻值应不小于.兆欧；测量出线对地绝缘时，如零线无开关，应断开电源端零线后测量；测量二次线路绝缘电阻时若二次线路中装有互感68、器，应断开互感器的接地线后进行。八、 配电柜各仪表、指示灯指示正常。II.2.1.8 变压器室管理制度一、 变压器是重要的电力设备之一，变压器室是关键而又危险的要害场所，为确保变压器能正常的运行，保证人身安全和设备的安全，未经主管工程师或主管部门领导批准，非工作人员一律禁止入内。二、 进入变压器室操作、维护、保养工作人员，必须持证上岗，严格按操作及保养规程进行。三、 运行中的变压器不论工作人员或非工作人员严禁进入设置的遮栏以内，变压器附近严禁明火作业。四、 值班电工巡视变压器室必须懂得设备性能，特性，巡视变压器发现问题应立即汇报电气工程师，或主管部门领导；如情况紧急时应立即停止高压侧断路器切除69、变压器。五、 严禁在变压器室存放易燃易爆以及任何杂物。六、 严禁在变压器室内乱改，乱拉、乱按线。室内悬挂的标示牌资料卡未经领导批准不准任何人私自变动或取走。七、 变压器室内配备完善的消防设施，通风系统应加以保养，不准随意破坏，设备出现故障时应及时维修。八、 变压器室内遮栏牢固，门应加锁，防止小动物入内，保持室内的清洁，无杂物，无积水。室内的照明达到正常。II.2.1.9 高压配电室管理制度一、 高压室是安装高压受电配备设备的重要场所，为确保人身安全和设备安全未经电气工程师或工程部经理批准，任何人不得进入高压配电室。二、 进入高压配电室必须有工作人员陪同方可入内，且不得擅自进行任何操作。三、 进70、入高压器维修、保养、操作必须主管部门经理批准，并使用绝缘工具，穿绝缘鞋，戴绝缘手套，一人监护，一人操作，严格按高压操作及保养规程进行。四、 不论任何人酒后，或不清醒时，禁止进入高压室。五、 值班电工巡视高压配电室时不得进行任何操作，发现问题及时汇报。六、 高压室禁止气焊、电焊；当必须使用喷灯等进行作业时，必须设专人监护并配置灭火器。七、 高压室内禁止存放易燃易爆物品和杂物，室内保持清洁干净，无漏水，无积水，通风良好。八、 高压室遮栏，标示牌，高压柜资料卡等设施禁止任何人移动、改动，严禁从高压室内乱走线，或接线。九、 高压室每星期清洁一次，保持良好的室内照明。II.2.1.10 低压配电室管理制71、度一、 低压配电室设专人小时值班，任何情况下必须保证低压室有值班员。二、 非工作人员进入配电室须经酒店工程部领导批准才能进入，且必须穿戴整齐。三、 低压配电室内停送电必须由持证上岗值班电工按操作规程操作，非值班电工禁止操作，操作完毕应在值班记录上作详细记录并向接班人交待清楚。四、 当班值班电工应按规定的时间对配电室设备进行巡查，做好巡视记录，用电高峰期、风、雷、雨天气时应加强巡视，发现问题及时处理，如确有危险和困难，不能解决的问题应及时报告值班工程师。五、 配电柜开关供电线路应设有明显标识，分闸、合闸、资料卡等；检修停电，必须悬挂标示牌。任何人不得随意变动、更改、移位、破坏。六、 配电室内禁止72、乱拉、乱接线路，供电线路严禁超载运行，如确有特殊原因，应由工程部电气工程师或工程部领导同意后根据实际情况方可短时间供电，并应增加巡视的频率。七、 严禁违章违规操作，操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具，绝缘鞋，绝缘手套等。八、 在配电室内进行任何整改或变动必须经工程部领导签字同意方可进行，进行较大的变动时还须报告付总经理批准后进行。九、 保持室内照明和通风设施良好，使室内温度保持在。以下，配电室内禁止吸烟。十、 配电室每周应清扫一次，地板胶垫、墙壁，配电柜清洁干净，无杂物，地面无积水，防止漏水。十一、 室内消防设施完好，报警系统完好，配备应用的手特灭火器，室内有防止小动物进入的措施。II.273、.1.11 变压器运行规程一、 值班电工负责对变压器的运行进行巡视、检查，发现异常立即处理，并做好记录，报告值班领导。二、 值班电气工程师应负责上述工作的检查监督和指导。三、 值班电工应对运行中的变压器了解一清二楚；熟悉变压器的性能，每小时记录一次变压器的电压、电流、绕组温度；倾听变压器声响是否正常，分析各运行参数是否超出正常范围。四、 变压器投入运行前均应进行全面检查，首先进行变压器绝缘电阻的测量工作。测量变压器高低压绕组的绝缘电阻是检查变压器绝缘状态的最基本方法，测量高压绕组时选择x摇表，测量低压绕组时选择x摇表。五、 投入运行的变压器应检查其外观是否变形和锈蚀，有否烧焦现象，室内的通风是74、否完好。通风设备是否齐全，是否应加以改进，室内温度是否控制在规定范围之内。六、 运行中的变压器每年进行一次停电检查保养。七、 检修保养后的变压器投入运行时，应注意巡查，看、听、嗅。首先听变压器发出的声音是否正常，一般变压器正常的声音为轻微的嗡响声，正常运行时，这种声音是清晰有规律的，但当变压器不正常或者超负荷运行时，或发生异常以及发生故障时，所发出的声音是各不相同，这时应根据变压器发出的声音的杂音判断，分析问题的所在。八、 运行中变压器的电流不得超过其额定电流；变压器的绕组温度不得超过x。，三相分荷力求平衡，偏差不允许超过10%。变压器输出电压必须保持在额定值的10%以内。II.2.1.12 75、变压器维修保养规程一、 在维修保养变压器时，作业人员应具备以下条件：（1）必须有一定维修基础和专业技术；（2）有上岗合格证；（3）了解设备的性能；（4）清楚维修时的注意事项和工作程序。二、 变压器每周应进行一次检查工作，主要是观察变压器的外观，室内的温度，通风系统，防护系统，接地装置，母排连接点是否有变色等，室内的灰尘和变压器本身的灰尘，周检在无特殊的情况是不需停电检查的。三、 每年应对变压器进行一次停电检查保养，在进行变压器检查保养工作时，应先断开变压器低压侧负荷开关，主开关，然后断开高压侧出线断路器，并合上接地开关，对变压器充分放电，然后锁住高压出线柜，并悬挂“有人工作，禁止合闸”标牌，锁76、住高压室遮栏门，禁止任何人进入高压操作室。四、 进入变压器室维修保养时，必须有两人进行，一个操作，一个监护，穿绝缘鞋、戴绝缘手套，使用绝缘工具；首先是对变压器验电,确认无电后进行放电并装设临时接地线，再进行检查变压器外壳、垫片、瓷套有无破损和放电的痕迹，电缆及母线有无变形、变色现象。五、 重新紧固引线端子，销子、接地的螺丝，进出母线螺丝，如有松动的应拆下螺丝，用细平锉轻锉接能面，用手感觉无任何凸凹不平的感觉后，用干净的布条擦去灰尘及金属细粉，抹上导电膏，接上新的弹簧垫圈，紧固螺丝。六、 用吹风机吹去变压器周围及配件的灰尘，然后用干净的布擦拭，拆除临时接地线，再进行变压器绝缘电阻的测量工作，测量77、时由两人进行，测量前后均须放电，测量时完应先断开与线圈的连接线后才能停止摇柄的摇动。七、 工作结束后，清理现场物品（使用的工具、螺丝，其它附件等），清理完毕后，再对室内以及变压器本身的进行检查，最后挂上“变压器室闲人免进”的标示牌，锁好遮栏门。八、 确认所有的人员及工具材料都离开变压器室后进行三次冲击合闸，如无异常则投入运行。九、 填写有关的工作记录表，并交部门主管签名确认后存档。II.2.1.13 高压柜维修保养规程一、 由电气工程师监督和指导维修电工进行维修保养工作。二、 在维修保养高压柜，所有工作人员应有很强的责任心，并且要熟悉设备的性能，特性，操作的方法，注意的事项和要害。三、 由于本78、大厦高压柜采用全密封整体工高压柜，具有很高的可靠性，并且地方有关规定不允许企业自行对高压设备进行维修等实际情况，本维修保养规程的保养主要以检查及清洁为主，维修主要指理换高压熔断器，其它更进一步的维修保养委托供电局进行。四、 工作时，先合上接地刀闸开关，接上零时接地线，挂上高压危险，有人工作，禁止合闸等挂牌。五、 维修人员对高压柜全面检查，检查操作机构灵活性，手动操作时不应有显著的摩擦或卡阻现象，检查进线柜气体压力是否正常，闸刀接触面是否紧密，有无变色现象。六、 检查出线柜高压熔断器插入后，接触面应紧密，固定螺丝应上紧，有锈蚀的螺丝垫圈应更换新的，熔断器插入后应将防脱环扣好。七、 熔断器的出线端79、头与母线的连接应紧密，无松动现象和放电现象。八、 整体高压柜要进行防锈处理，有锈蚀的需重新处理，保证柜体光洁明亮，各种仪表指示准确无误。II.2.1.14 高压进线柜安全操作程序一、 在进行高压操作时，操作员应有很强的责任心，头脑清醒。二、 进线柜的停送电均应按照上级值班调度员或有关单位书面指定的人员的命令执行，严禁约时停送电。三、 所有操作必须由两人进行，其中对设备较为熟悉者担任监护。四、 操作前应先检查，仔细观察各部机构是否正常，插入电压指示灯，确定高压是否有无电，操作的旋转方向。五、 进行操作均应戴绝缘手套，站在绝缘垫上，穿绝缘鞋。六、 操作必须分清断路器与接地的转换位置，搞明白合闸分闸80、的顺序与接地极的操作，进行合闸时，首先拉开接地刀闸，然后再进行合闸。七、 停电操作时，首先应切断负荷，严禁带负荷操作进线柜。八、 检查和操作过程中出现问题，或有疑问时应立即停止操作，弄清楚后再进行操作。九、 严禁酒后操作，雷电时一般不进行操作。十、 操作高压进线柜须提前与供电部门取得联系，在得到许可的情况下，才能进行进线柜的操作。II.2.1.15 高压出线柜的安全操作程序一、 操作员应熟悉出线柜的性能，构造原理，操作方法和注意事项。二、 操作高压出线柜必须一人操作，一人监护，由熟练的值班员操作，值班负责人或主管监护。三、 在进行出线柜操作前，先检查出线柜的本体部位，按触点联接，熔断器插入位置81、，接地装置，分清开关分合位置。四、 检查下一级设备的情况，如变压器的高压绝缘子等是否正常，接地装置是否正常，是否有未拆除的临时接地线，观察变压器外观，室内的清洁，通风，防止小动物措施等。五、 测试变压器进出端绝缘电阻。六、 正常的停电必须先检查该线路的负荷应在最小并先断开低压侧总开关。七、 出线柜操作顺序，送电时，先断开接地开关，然后合上负荷开关，停电时，先断开负荷开关，然后合上接地开关。II.2.1.16 变压器停、送电操作程序一、 变压器停、送电操作应严格遵守变压器安全操作规程；二、 变压器因计划检修或发生故障，停电检修后投入运行时的操作程序：对变压器系统全面检查，变压器外观、检修的位置、82、零线地线、母线的压按牢固可靠，整体完好无损；然后操作高压出线柜给变压器送电。三、 长期未使用准备投入运行，运行前应使用摇表测量变压器的高低压绝缘，测量时由两人操作，戴绝缘手套，必须使变压从各方面断开电源，并验明无电压，确实证明变压器及其相连的线路上无人工作后方可进行，在测量中禁止其它人接近，在测量绝缘前后，必须将变压器对地放电。四、 操作高压出线柜给变压器送电，冲击合闸三次无异常后投入运行。五、 变压器停电时，应先断开低压侧开关，然后断开高压出线柜负荷开关，合上接地开关。II.2.1.17 低压配电柜安全操作程序送电一、 送电前应先检查开关的各部位的安全性能，线路有否破损受潮，绝缘是否良好，各83、种仪表是否齐全，开关把手位置是否在规定的位置，周围的环境是否正常。二、 检查主开关及相关开关的转动部位（允许用手拨动的转动部位）是否灵活，有无受阻和异常响声。三、 检查低压配电柜内母排（线）有无变色，螺丝松动，裂纹，生锈等现象。四、 了解配电柜各开关控制的线路、走向、负荷、用途，并断开下一级总开关，然后操作按钮或把手合闸送电；在值班记录表上做好记录。停电接到停电指令后操作开关的按钮或把手停电，确认开关已断开后让开关的状态指示卡指示分闸并在开关把柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”标示牌。取出或放入开关取出：确认开关处于断开状态后，使用摇柄或拔动把手将开关取出，大开关应由二至三人进行，一定要避免开关落84、下或碰坏其零部件，辅助触点等。放入：确认开关处于断开状态，将开关的把手放在合适位置，由足够的人手水平抬起抽屉将抽屉上的导轮完全放入配电柜体上的轨道中，向前轻轻将抽屉推入，然后扳动把手或使用摇柄将开关完全放入，并打开配电柜后门检查抽屉插头与母线是否结合到位且紧密。如在插入开关的过程中感觉有明显的阻力时应抽出抽屉，详细检查后重新插入。 II.2.2弱电系统（计算机、通讯、楼宇自控、办公及音响系统)II.2.2.1通讯系统概述一、概述本酒店交换系统采用日本NEC公司生产的NEA7400ICS-M140型交换机，该交换机系统是一个全新的数字用户交换机系统。它具有九十年代崭新的通信概念。其CPU采用具有85、32bit/486处理器。带有16路中继板6块，可扩接96路中继线（本系统现有80路中继线）。16路用户板65块，可为1040路用户服务，及1块16路数字用户板，可扩接16路数字电话用户。CPU和交换网双配置，以后均可再扩展，主备系统可手动及自动切换，从而使通信更加可靠。NEAX7400ICS-M140型交换机及外围系统框图,附表A。二、交换机及外设各系统的主要作用：维护终端：对交换机主机进行数据的管理和修改，以及对主机的运行进行观察和测试。计费系统：对各分机的电话费用进行管理和统计，以便于行政管理和酒店的费用管理。PMS酒店管理接口：是一条交换机与酒店管理系统的双向数据通道，完成入住/离店等86、酒店功能。三、交换机系统配置清单.型 号名 称数 量备 注主机柜4杂项机柜1风扇单元1PA-16LCBN16路用户板64PA-16COT-BD16路中继板6+PA-16ELCN16路数字用户板1PA-CS001PA-CS06-B话务台板1PA-CS08-B话务台板1酒店话务台2商业话务台1PA-8RSTJ寄发器板4PA-PW55-A电源板4PH-SW04通道开关板4PH-PC13界面板4PH-PC261PH-IO24接口板1PZ-PW92CPU中央处理单元2UPS 12-300免维护电池4充电器1MAT操作维护终端1REASEN话端存储器1LEGEND联想电脑1四、 终端维护的常用指令：1、 87、AASN：修改管理部分分机号码指令；2、 AGSN：修改客房分机号码指令；3、 AACL：修改管理分机等级指令；4、 AGCL：修改酒店客房分机等级指令；5、 AASL：新增管理部分分机号码指令；6、 AGST：新增酒店客房分机号码指令；7、 TAST：删除管理部分分机号码指令；8、 RGST：删除酒店客房号码指令；9、 ATIM：修改交换机时钟指令。五、交换机房注意事项1. 交换机房内应保持清洁，保持室内温度180C，空调应全天候工作。2. 定期对交换机主机进行除尘，并做好交换机房内的防尘、防火及防鼠等预防工作。3. 密切注意交直流电压表的数值。交换机的工作直流电压48V，交流市电220V。88、4. 定期对交换机进行交流电和直流电的倒换（一般一周进行一次）。以保证交换机具有可靠的供电。5. 每次进行数据的修改和添加都要进行数据转换或做好备份，以备后用。6. 定期按时对交换机进行维护、观察，若出现故障或告警，应及时处理，及时报告，做好处理过程的详细记录。7. 分机用户出现故障时应及时处理，并做好记录。如属电话公司的故障，应及时打112报故障并与泥岗二局联系处理；并告知电话接线生故障原因，便于接线生给用户做解释工作。8. 任何非工作人员不得擅自进入交换机房。9. 进入机房内，不得随意插拔电源开关。10. 维修人员不能带电插拔电路板及各种接头。11. 维修人员不得擅自修改和加载数据。更换或89、修改任何数据必须按相应的程序经相关部门领导批准方可。12. 每次对交换机进行维护或数据的修改后都必需做好详细的记录。13. 定期按时对交换机进行维护、观察，若出现故障或告警，应及时处理，及时报告， 14. 对于交换机维护人员，严禁私自偷打电话和做好防盗打工作。六、 x酒店内线电话线路分布图,附表B.II.2.2.2 各接线箱维修保养规程 交换机各接线箱为内线电话的中转接口，倘若它发生故障，则将直接影响到用户和交换机。因而必须定期对交换机各接线箱进行维修保养：1、 接线箱外观检查。外壳或门有无破损，外表是否需除尘；标识是否完好。2、 接线箱内各模块检查，有无短路或开路，各电话接线端是否良好。3、90、 接线箱内电话测试，检查核对，整理其内部各电话接线端及排列顺序。4、 做好各接线箱的保养记录，及电话变更记录。5、 整理各接线箱内连接线，使其整齐美观。6、 清除配电箱内杂物。II.2.2.3交换机UPS电源保养规程 交换机系统的电源部份采用天帆达通信电源公司生产的DUZ3000型供电器，它包括两个开关模式整流器，1套控制线路，电池系统全载输出值48V/60A。对于交换机的供电部份，一般半年进行一次可靠性试验，一年进行一次全面的维修保养，其年度保养操作规程如下：一、 外观检查（1） 机器的工作状态正常与否，有无告警指示。（2） UPS电源的工作电压，工作电流及电池的充电电压正常与否。（3） 电91、池有无漏液及各电池的连接是否牢固，外表是否需除尘。二、 内部检查（1） 将电池与主机的电源断开，再断开市电，打开机箱进行机内除尘，检查有无异物，风扇的润滑是否良好，检查两整流器的连接是否可靠，继电器是否良好。（2） 测试电池的供电电压。（半年）必须对电池进行彻底的充放电保养，检查电池有无漏液，各连接螺杆重新紧固。三、 检查完毕，需对两路供电进行测试。（1） 确定断路器处于开路状态。（2） 接上26A的负载。（3） 合上1号整流器的交流输入开关；再合上1号整流器的直流输出开关，测试输出电压，（应在52.254.5V之间），再用电流表测试输出电流。（4） 完成检查后，将1号整流器的交流输入开关、直92、流输出开关处于断开状态。（5） 合上2号整流器的交流输入开关和直流输出开关重复（3）的内容，测试输出电压，电流。（6） 测试并联后的输出工作状况。（7） 将负载减小到0，检查整流器给电池充电的情况，充电电流小于1A，电池的电压应52.254.5V之间。（8） 将电池放电后测试电池的低压报警和电池的自动断路装置，电池的低压报警在电池低于440.25V时动作，同时告警灯亮，低压自动断路装置在电压低至420.25V动作。四、 恢复供电系统， 整机供电测试完成后，将测试结果做好记录。五、 注意事项（1） 整机测试前，应做好准备工作，确信在交换机在空闲状态时进行。（一般晚上或节假日进行）。（2） 测试中93、，应注意各开关的断送电顺序，切勿乱动作。断开电源后，需用5K/10W的电阻对机内电容进行放电，确保人身安全。II.2.2.4 交换机主机维修保养规程 交换机主机为交换机的心脏，为保证其正常工作，必需对其进行定期的维护。交换机主机维护流程如下：开始主机室内温度及风扇的测试系统的通风设备的测试终端设备的测试中继接口的测试紧急情况的测试机内各电路板的测试l 交换机主机测试：1. 正面检查主机机架是否有告警指示。2. 打开正面各门，检查内部：（1） 各电路板正面是否有告警指示。（2） 各电源板的工作指示正常与否。（3） 检查各电路板的工作状态是否正常。（4） 各电路板之间是否有异物或其它的接触。3. 94、取下背面罩板，检查内部：（1） 电路板插头是否有碰弯。（2） 后板两侧的锁钮是否插入完好。（3） 各信号线接头是否完全插入接触好。（4） 各基本单元的各输入，输出端是否连接好。4. 主机内电路板单元检修保养规程（1） 确保主机在断电的情况下，检查其中必需有防静电的措施。（2） 依顺序取出各电路板，方法是：用双手分上下将固定电路板的卡子向两边分开，注意两手用力平衡，使电路板顺着滑槽移动出来，轻轻取出电路板。（3） 仔细检查各电路板的表面和接口处是否有异样，并且做好除尘的工作，若有异样或需更换电路板，必须更换。（4） 清理主机机架上的灰尘异物等。（5） 检查主机风扇的润滑状况，及运转状况。（6） 95、按拆电路板相反的方法，将各电路板对号入座的插上。并保证电路板可靠到位，这过程中应注意用力均匀，切勿损坏电路板插接口。（7） 检查各电路板的开关状态，保证其处于正常的工作位置。（8） 通电检查主机及电路板的工作指示，及工作状态是否正常。l 交换机预检维护项目及周期一、月检维修作业内容、 内部、外部告警测试。、 系统整流器工作电压、电流检查。、 蓄电池电压和比重检查。、 测试蓄电池、整流器与市电的转换情况。、 检查告警记录。、 检查系统PCM链路状态及同步信令位置。、 检查系统外同步接口状态。、 检查系统内中继线闭锁情况。、 系统软件故障信息的阅读及记录。、 终端机的表面清洁。、 PCM线路终端设96、备的巡视及检查。、 接口模块测试。、 系统日历、时钟校对。、 局数据检查。、 用户数据统计。、 数据转储。五、 年作业内容、 各电路测试。、 振铃信号发生器、铃流电压测试。、 PCM键路信号传送测试。、 终端机告警和保安装置检查。、 话务台维护。、 设备内部清洁。、 I/O外部设备的清洁。、 系统数据转储。、 整流器、蓄电池年终维护。、 设备维护备件的清查及测试登记。、 空调设备保养。、 工作地线、保护地线电阻测试、检查和维护。II.2.2.5维护终端的操作程序（流程图） 交换机操作维护终端是实现人机对话的重要窗口，控制交换机的工作情况，以及要实现达到的各种工作要求，只有通过交换机维护终端输入97、正确的操作指令，交换机才能按照要求进行工作，而交换机的操作指令又很多，但对于一般的维护人员，只要熟悉如下的常用操作指令即可。如：新建分机号码：AAST，显示分机的详细数据：DSTN，显示线路设备号：DLEN，更改分机号码：AASN，以及更改分机通话级别：AACL，删除分机数据：RAST，设置分机是否启用：MBST等。其详细的操作流程如下：（一）、进入主菜单开机（接通电源，先开显示器，再开主机）系统提示输入“/”，再输入本机密码进入系统操作主菜单，根据实际的操作需要，选择117项操作指令或输入操作命令“ESC”退出操作系统进入主菜单（二）、新建分机号码（AAST）输入“AAST”再按回车键按回车98、键，将光标移到STN后，输入分机号码按回车键，将光标移到TEC处，设为“2”（音频制式）按回车键，将光标移到RSC处，输入通话级别按回车键，将光标SFC处，输入“2”按回车键，光标在“NXT？”，输入“Y”接回车键，光标在ROOM CLASS，系统默认为0按回车键，确认新建号码及其设置，“WRT？”是的，“Y”再回车；不，输入“/“回到主菜单（三）、显示分机详细数据（DSTN）进入主菜单输入“DSTN”，再按回车键按回车键，将光标移到“STN”处，输入显示的分机号码按回车键，显示出该分机的详细数据，需要再查询“NET？”输入“Y”，再按回车键 输入“/”（四）、显示线路设备号：DLEN进入主菜99、单输入“DLEN”，再按回车键在LENS后输入详细地址按回车键后，显示线路设备的详细情况，需要再显示NET？输入“Y”，再按回车键 输入“/”（五）、更改分机号码：AASN进入主菜单输入“AASN”，再输入回车键按回车键，将光标移到“STN”后，输入旧的分机号码按回车键，将光标移到NEW STN，输入新的分机号码按回车键，需要写入“WRT”“Y”，再按回车键，“N”再按“/”回到主菜单（六）、更改分机通话级别：AACL进入主菜单输入“AACL”，再按回车键按回车键，将光标移到STN，输入分机号码按回车键，将光标移到RSC，输入需要设置的通话级别按回车键，显示NET，再回车到“WRT？”需写入“100、Y”，再按回车键 否“N”或“/”回到主菜单（七）、删除分机数据：RAST进入主菜单输入“RAST”，再按回车键按回车键，将光标移到STN，输入需要删除的分机号码按回车键，显示并核对分机数据，需删除，“WRT？”删除“Y”，再按回车键 不删除，“/”回到主菜单（八）、设置分机是否启用：MBST进入主菜单输入“MBST”，再按回车键按回车键，将光标移至“STN”，输入分机号码按回车键，将光标移“MB”处，输入“0”启用，输入“1”不启用按回车键，需写入，“WRT？”是的，Y，再按回车键 否，输入“/”，回到主菜单II.2.3给排水系统II.2.3.1 给排水系统概述 x酒店由写字楼、酒店客房和裙101、楼三部分组成。写字楼和客房均为33层，其中裙楼部分为4层，总建筑面积为8万7千平方米。根据酒店用水量多且又分散的特点，本酒店供水系统分成三大区：4层以下为低区，5-16为中区，17-30为高区。其中5、20、33层均设有水箱，采用水泵、水箱联合供水方式。水箱进水采用浮球阀控制,水泵的起停由水箱中的高低水位开关控制。供水系统提供酒店及所有租户、客房的生活用水、中央空调用水、锅炉房、餐厅、游泳池等用水。消防水系统分成两区，16层以下为低区，17-32层为高区，本系统供室内消火栓及喷淋灭火系统用水。大楼供水主要设备设施有：地下水池(360m3)2座、生活水泵4台，消防水泵4台、自动喷淋水泵4台、加压102、泵4台、高位水箱5个(50m3两个，20m3三个) 排水系统采用雨水、生活污水分流制，生活污水经隔油池、化粪池处理后排入市政排水管道。地下二层生活污水经污水泵提升至室外污水检查井。地下二层有8台污水泵，采用液位自动控制，及时排走污水。屋面雨水汇集后直接排入市政雨水管道。本大厦在地下二层东区设有热交换站,蒸气由新世纪旁锅炉房送来,客房及桑拿用热水均由该热交换站供应,热交换站用冷水由A座水箱供应.II.2.3.2 水泵房及水箱管理制度 一、 水泵房里所有机电设备应由值班员每天进行巡视（每班至少两次），对泵体温度、运行噪声、水密封性能、水压、运行及启动电流、控制柜等实施监控，并作好记录，发现问题及时103、处理，处理不了的作好记录，并将备用泵投入使用，同时上报相关主管组织解决。二、 水泵房要实行交接班制度，交班人要将设备的运行状况向下班的人交待清楚，特别是故障情况及处理措施等，记录清楚 、完整，并要保证设备房的清洁及相关设施的完好；接班人必须按交接班簿上的记录，核对设备状况，必要时进行空车试运转。对由于交接不清，隐患未查出而造成的事故，将追究双方责任，如发现交班者未按交班要求交班，接班者有权拒绝接班，并报告相关主管处理。三、 水泵房应有管网的系统走向、控制图，要求清楚、明了，并于明显处张贴。各种设备及配套设施应悬挂专用的标牌，记录其名称、编号、用途说明等内容。四、 泵房的各种照明、控制等线路应按104、规范安装、使用，严禁私拉乱接或改变其用电方式，如属改造需要，应经相关主管同意方可实施。各水箱、水池入口处应上锁，钥匙放入钥匙箱，每周检查各水箱、水池水位一次，观察水位是否处于正常位置，每半年清洗水箱、水池一次，清洗人员须持有健康证。水泵房两边门应上锁，每一月打扫清理水泵房一次，非工作人员不得入内，且不得操作水泵房设备。五、 泵房不准堆放杂物和易燃、易爆等危险物品，并应配备手持灭火器或相应灭火工具,放于明显且易于取用的地方。II.2.3.3 水泵维修保养规程 一、 低区、高区生活水泵主备用泵每周互换。二、 消防水泵每月试转一次。三、 各生活水泵、污水泵每日进行一次检查，每年进行一次全面保养；与泵105、体相连的5米范围内阀门、压力表、管道等随泵体同时保养。四、 每年保养时加润滑油一次，加油时须加到渗出新油为止；盘根良好，泵体无渗水，泵轴渗水量正常（以每三秒钟不超过一滴为宜）。转动灵活、无卡壳，泵轴与电机在同一中心线，机座紧固、螺丝无锈蚀现象；电机电流正常，绝缘电阻.；每年水泵油漆一次；五、 水泵各部位声音正常，如有异常应解体水泵检查前后轴承及电机轴承，清洗加油或更换。六、 各阀门开闭灵活、无卡阻，关闭严密，内外无漏水；阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁；单向阀动作灵活，无漏水；压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，表阀及接头无渗水，年度保养时应拆下压力表，除掉弯管里面的锈水后重新装上。七、 106、电机外观整洁，名牌清晰，各部件紧固，联轴器及保护罩完好；接地良好，接地线牢固可靠。八、 控制柜内各连接线无异常，各元件完好，拆下主接触器灭弧罩检查主触点情况，若烧蚀严重应更换触点或接触器；重新校准星三角切换时间；柜内除尘；所有接线点重新紧固；测量一、二次线路及出线绝缘电阻，绝缘电阻应.。九、 维修保养后须试机；首先点动，观察转向，转向正确后启动水泵；启动电流、压力表指示、水泵轴承温度、运行电流均应正常，水泵应无跳动。十、 污水泵每年保养时应从止回阀处拆开，将污水泵拿到地面进行清理，检测绝缘，绝缘电阻达不到要求时应解体，更换冷却油（加入变压器油或白矿油），检查水封及油封，必要时更换；检查引出电缆107、性能及其密封性，必要时更换，必要时应进行绕组炽干处理；清理污水泵水位控制器，检查干簧管及电缆。十一、 检查保养均必须认真填写记录，交部门主管确认后由秘书存档。II.2.3.4 管道及阀门系统维修保养规程1、 保证各阀门开关位置正确；2、 保证各阀门无漏水；3、 每月全面检查给排水及消防系统主要阀门是否在正常位置，转动一下平时不动的阀门。4、 每年清理主要阀门丝杆一次并加油；5、 管道每年油漆一次，油漆时如管道已锈，应先除锈、刷防锈漆后再油漆。6、 对一般控制阀门，每年进行一次开关试验和检查，防止起用时不能打开或关闭。7、 已腐蚀及老化的密封件和不能继续使用的管道应更换。II.2.3.5 雨水、108、污水井维修保养规程1、 每月检查室外雨水、室内外污水井一次，如杂物过多应进行清理；2、 每年安排吸粪车清理化粪池一次及各雨污水井一次；3、 每年对雨水、污水井盖进行除锈油漆保养一次；4、 对结构有问题的雨水、污水井进行加固；5、 更换有缺陷的雨水、污水井井盖。II.2.4中央空调系统II.2.4.1空调系统概述本大厦中央空调系统主机采用的是美国开利19XL 系列机组，单台制冷量600冷吨，共四台，制冷工质为R-22；主机、冷冻及冷却水泵安装在地下层，冷却塔安装在东区裙楼顶。目前大厦裙楼采用风柜集中供冷，塔楼采用风机盘管供冷，塔楼新风由五层新风柜处理后沿新风井道送至楼层各房间。II.2.4.2空109、调机房管理制度一、 空调机房为大厦重要的设备房之一，本设备房应设专人小时值班；二、 机房各防火门应上锁,禁止闲杂人员进出；三、 非本部门人员进入空调机房须经部门主管同意并有专人陪同；且不得进行任何操作，翻阅主机菜单等；四、 对机组进行通炮等操作时应由空调主管陪同进行；五、 机房内所有阀门应完好无漏水现象；六、 值班人员严格按安全操作程序对设备进行操作，并按规定的时间抄录主机运行参数；七、 出现紧急情况时保持沉着冷静，并按制定的处理程序处理；八、 每班应对机房卫生进行打扫，并不停的巡视设备，发现问题及时处理，不能处理的应及时报告空调主管或值班工程师；九、 值班人员离开工作岗位时应在白板上留言。I110、I.2.4.3空调风机房管理制度一、 空调风机房内设备禁止任何人随意操作任何开关。二、 机房内严禁私自接驳线路或移动电气设备、机械设备，确因工作需要接线或移动电气设备时，须要值班工程师批准并亲临现场指导方可接驳、移动。 三、 当设备发生故障时，须及时维修，当不能及时修好时应汇报值班工程师，由值班工程师给用冷部门或租户进行解释，并组织人员进行抢修。四、 为保证机房内设备安全，防止人为损坏或操作设备，机房应上锁。五、 进行检查或保养设备保养时应由专业人员并严格按照规程进行。六、 风机房内各种作业完毕后，认真检查有无遗漏设备的任何零件及工具，以免再次发生故障及意外并打扫作业现场，填写维修记录表、以备111、再次维修时可以检查。七、 风机房设备应严格按物业部制定的开停时间进行操作。八、 每班至少巡视风机房一次，开机前应打开柜门检查皮带松紧，查看各水阀的状态，压力表及温度表的指示情况。II.2.4.4空调主机运行规程1、 值班人员熟悉中央空调操作规程，了解主机附属设备的操作要领，能排除常见故障；2、 建立巡视制度，每小时记录主机的特征参数；3、 检查主机设备，做到例行调整及控制测试，保持适当油位和冷媒量；4、 检查压缩机有无异常振动及噪声；5、 主机运行时，观察电流、温度、压力大小；6、 保持地面、设备无积尘、油渍；7、 根据气温变化及时调节空调负荷，以达节能目的；8、 空调设备由空调组人员负责操作112、，持证上岗，其他人不得擅自操作，熟悉空调机房工作程序；9、 4台冷水机组，每月轮流开一次。II.2.4.5空调主机系统安全操作程序1、 机房设备的操作必须保持精神集中，准确熟练，不得酒后操作；2、 带电带压力操作、维护，必须两人以上，一人操作，一人监护，空调主管在场；3、 地面大范围积水，配电设施可能被淹时，先通知配电管理人员断电，再进行抢修；4、 水管洒水、爆管，应迅速关断漏水、爆处两端阀门，控制事故进一步扩大，通知维修人员处理；5、 火灾发生时，先关断火灾部位的电位供应，持灭火器控制火势，及时通知消防中心；6、 操作时密切注意温度、压力等各个参数记录；7、 严格按照开停机程序进行。开机程序113、一、 查阅空调运行记录表，了解上一班机组运行情况，确认无误后，进入冷水机组启动程序。二、 检查供电电源在38010V以内。三、 开启所有供冷区域的风机（负载）。四、 润滑油在油箱下视窗1/2以上。五、 油压差在20Kpa以下。六、 油温在60以上。七、 开启冷水泵，确认进出水压差在0.8-1.2Kgf/cm2（在标准工况下，以满足供回水温差5为宜）。八、 冷水泵转速正常后，开启冷却泵，确认进出水压差在0.8-1.2Kgf/cm2之间（满足标准工况下，供回水温差5）。如进水温度超过35，暂缓启动主机，必须查明原因。九、 启动冷却塔，如冷却水进水温度低于20，可暂停开启风机。十、 确认主机电流基本114、限量需求点调至100%（本限量设定点不得任意更改，否则增加主机运行时间，功耗上升）。十一、 确认冷水出水温度设定点在7（标准工况），冬季可适当调高，但须经空调主管同意。十二、 满足以上条件后，方可从主画面LOCAL进入主机启动程序。注：机组在运行过程中因保护装置动作，在未查明原因之前，不得复位进入二次启动。停机程序一、 正常运行中停机：1、 将主机电流限量点调至40%；2、 进入主画面，在电流百分比降至50-55%（或扇门实际位置关闭）时；3、 按压STOP键，红灯亮，停机；4、 三分钟后，停冷却泵、冷却塔；5、 十五分钟后，停冷水泵及所有供冷风机；6、 作机组运行记录，进入下一次启动程序。二115、 故障紧急停车：如按压STOP，主机不能马上停下来，可将扇门目标位置手动关闭，然后切断主机电源。II.2.4.6空调主机维修保养规程年度保养1、 排出机组冷媒，储存于冷凝器内隔离；2、 排出机组内的润滑油，并清洁储油器；3、 检查及清理油压安全阀门；4、 清理油过滤器，更换滤网；5、 更换雪种过滤芯；6、 测试主机马达绝缘情况；7、 清理起动柜，检查机动部件；8、 检查任何松脱或过热现象，紧固接头螺丝；9、 充氮气加压试漏，抽真空检查机组密封情况；10、 检查及调整安全及控制装置；11、 注入新的冷冻油；12、 调试控制电路；13、 校正主机起停、时差；14、 重注冷媒；15、 试运行八小时116、。II.2.4.7空调水泵维修保养规程1、 紧固马达及水泵机座螺丝及传动轴螺丝；2、 测试马达电流，调整马达平衡轴同心度；3、 测试马达绝缘；4、 清洁水泵底座生锈，刷防锈漆；5、 检查水泵所有阀门；6、 检查水泵控制柜、接触器，触点清理；7、 检查马达水泵轴承无异声及加油；8、 电机温度正常无异味；9、 检查水泵马达振动及噪声。II.2.4.8空调冷却塔维修保养规程1、 电机绝缘测试；2、 紧固马达及风叶螺丝；3、 检查马达运转电流及工作状态；4、 检查皮带松紧度；5、 检查浮球阀动作灵活，出水正常；6、 检查各个阀门，无漏水现象；7、 管道刷防锈漆；8、 检查控制线路开关接触器；9、 检查117、冷却塔风扇电机无异常声音，运行平稳；10、 填料层密度均匀，无倒料，无什物堵塞；11、 散水槽清洁无什物、藻类，孔眼畅通。II.2.4.9空调风柜维修保养规程1、 检查风柜轴承、风机皮带轮、电机联接是否紧固；皮带松紧适度，旋转部分是否灵活，皮带轮与电机轴是否在一条直线，同一平面，叶轮是否有碰壳现象；清洁风叶上灰尘；2、 清洁风柜换热器翅片及过滤网情况；3、 轴承加油；4、 控制线路，接触器检查；5、 风机电流测试及绝缘测试。II.2.5电梯系统II.2.5.1 系统概述电梯作为一种垂直运输交通工具，从安装验收完成后投入运行开始，就要日以继夜开动，还要求有较好的运行舒适感，最少的停台率和故障率，118、才能对乘客提供优良服务。电梯的运行特点是短暂接触，频繁启、制动，正反变向运行，且负载变化较大，每小时变动次数要达100-200次，再加上周围环境与季节的不同，其温度与湿度的变化范围也较大，因此在运行过程中，电梯的电气控制，机械传动零件和各种构件，都需要经常性的检查、清洁、润滑、调整、维护、检修。总之，要作好这些运行过程中的使用管理和检查维护工作，与电梯的制造质量、安装质量同等重要。是确保电梯安全运行、舒适运行的重要条件。x酒店主要由A座、B座塔楼和东区、北区裙楼组成。现有电梯共9台。北区1台货梯由长荣改造为PLC控制（由三九负责），其余8台交长城电梯公司保养。A座3台三菱客梯GPS-1000/119、1.75分全层消防梯，单、双层停站；B座3台三菱客梯GPS-1000/1.75分全层消防梯，单、双层停站；东区2台广日货梯F-1000停负一层至三层。正式投入营业后，本大厦电梯共达18台。为了作好电梯的使用管理，必须明确职责，严格监管制度，才能确保电梯的安全运行和优质服务，延长电梯使用寿命，节约运行费用。II.2.5.2 电梯机房与井道管理制度1、 机房钥匙专人负责；2、 机房由管理人员和维保人员共同管理，其它非工作人员严禁入内；3、 非工作人员入内需经主管或经理同意，并由专业人员陪同；4、 机房内应干燥，通风良好。并有充足照明，温度28-30，湿度70%；5、 机房内应保持整洁，除检查、维修120、所必须的工具、仪器和电气灭火装置外，不应存放其它杂物；6、 机房和井道需保证没有雨水浸入，井道不应有其它排烟、排水、通风和供电等管道通过；7、 井道内除规定的电梯设备外，不得存放杂物；8、 井道底坑定期清扫，底坑不得积水、积油、积脏物、积砂尘；9、 电梯长期不用时，应将机房总电源断开。 II.2.5.3 电梯运行规程1、 客梯以承载大厦用户为主，消防梯、货梯以承载大厦进出货物为主。2、 严禁易燃、易爆等危险品和超长、超重等物品进入电梯。3、 维修、保养、清洁等原因造成停梯，应在基站挂牌告示。4、 任何人不得在电梯机房、轿厢、井道吸烟。5、 小孩不应在候梯大厅附近追逐。6、 候梯大厅附近不要放置121、妨碍乘客进入的货物。7、 雨天时，应立即擦干候梯大厅和轿内积水，以免乘客滑倒受伤。8、 积水若流入井道时，电梯应立即停在渗水楼层上面，并排除积水。9、 机房内外及其通道不能堆放杂物。10、 机房内必须有消防设施。11、 机房内有足够照明，及应急照明，室温28-30C，湿度70%，空气通爽。13 电梯钥匙由专人保管。14 避免幼童单独搭乘电梯，应由成人陪同。15 乘客勿在轿内蹦跳，以及打闹等，否则可能会引起电梯误动作。16 禁止轿内吸烟，保证轿内及井道安全。17 轿内装设闭路监视器，中控室可随时监管电梯运行情况。18 除特别设计的载货电梯，勿用机动叉车在轿内起卸货物。19 电梯故障或停电困住乘客122、时，监控中心及时通过轿内电话安慰乘客，告诫乘客切勿强行打开厅门，并马上通知主管和维保人员，由管理人员和电梯专业人员处理。II.2.5.4电梯遇特别情况注意事项一、 火灾场合 发生火灾时，绝对禁止使用电梯躲避。 正在使用电梯时，监控中心使用对讲机告知乘客火灾状况，让乘客离开电梯。引导乘客向避难层下行。 附近若有火灾，可能因会引起区域停电，请让电梯暂停运行。二、 停电场合 停电时，中控室值班员先通过对讲机构确认轿内有无乘客，没有应答时，巡楼保安还应从停梯层站处通过敲打轿壁来确认确实无人。三、 地震场合 若感觉地震，中控室值班员立即通过对讲机构确认轿内无乘客，或通知乘客立即就近平层出梯后，关闭电梯停123、止运行。 若震度3级以下，主管及电梯技术人员在轿内外有相互响应条件下，先用检修，再用正常速度检查电梯来回运行，确认无异常声响，异常振动及冲击后，才能让电梯投入运行。震度4级以上时，运行前由电梯公司全面检查。四、 电梯困人解救方法 受困于电梯内的乘客实质上并无危险之处，仅为乘客自身过度惊慌或由非专业人员从事进行解救的情况下，方会发生危险。1 盘动电梯放人仅在紧急情况之下进行，因而操作者必需是受适当训练的专门人员，其它人如欲从事该项工作均属危险。2 在盘动电梯轿箱前，必须预先通知乘客静候解救，切勿自行设法离开电梯轿箱，操作者若未作上述警告则属工作上的疏忽。3 在进行盘动电梯之前，必须切断电源总开关124、。4 当盘动电梯下行时，遇到不能盘动时可能电梯轿箱处的安全设备已经发生了作用。则进一步须由资历较深的技工指导进行。5 通常最好盘动电梯下行至最接近的层楼面，因为需要盘动电梯距离太长节省时间起见或电梯轿箱的总重量（包括乘客）少于平衡重量，节省人力起见，则可盘动电梯上行至最近的层楼面。6 对无变速齿箱的高速电梯进行盘动升降时应加倍小心，防止因电梯轿箱的总重量所产生的重力加速度过大而失去控制。7 当盘动电梯至接近平层楼面后，将制动装置复原，然后应用电梯外门专用锁匙在该层打开电梯内外门放出被困乘客。II.2.5.5自动扶梯日常管理1、 管理人员熟悉紧急停止按钮。2、 开动扶梯前，应先检查运动与静止部位125、间有无杂物，确认扶梯上没有人才启动。3、 启动后，检查运行是否正常。4、 清除梯级面及梳齿隙间，运动部与静止部之间的杂物。5、 劝导乘客搭乘时握紧扶手带，特别是在下行时更应扶握。6、 劝导乘客正确站立位置。7、 劝导乘客下梯时采用跨步放手动作。8、 勿使小孩单独乘搭扶梯，大人要拉着小孩的手。9、 设醒目的标示牌及档板，防止乘客头及手伸出扶手外，避免头手碰撞楼层建筑。10、 劝导乘客勿靠在玻璃及扶手上，以免夹住衣物发生危险。11、 踏踩在黄色线之外会发生危险。12、 劝导乘客勿在扶梯上嬉戏。13、 劝导乘客使用手推车要特别小心，婴儿最好是乘客抱着上下。14、 扶梯禁止运货。II.2.5.6电梯维126、修及监督检查办法1、 保养公司必须派经受专门技术培训，取得电梯特种作业证人员持证上岗，不得单独一人进行维修、保养。2、 保养公司进场前，应同委托单位管理人员到施工现场，并作好签到记录。3、 维修电梯开始，严禁载客，在电梯门外设置中英文“电梯保养，暂停使用”等警示牌。4、 操作时必须正确使用个人劳动防护用品，严禁穿汗衫，短裤进行操作。5、 两人上岗，相互监督，不冒风险，认清电梯总电源位置。6、 检查厅轿内联锁，轿顶和底坑争停等开关必须在有效情况下才能操纵和修理。7、 在机房和轿顶拆装电部件，必须切断电源开关，并挂上“禁止合闸”牌。8、 禁止在控制屏上或者局部安全回路上短接勾线。9、 打开厅门进入127、轿顶，必须将轿顶上急停开关切断，方可进入轿顶。9-1轿顶上检修箱较远，手一定要撑住门，当人完全进入轿顶，站好妥善位置，方可松手关门，防止一松手关门，电梯启动。9-2轿顶上若有2个人，开动电梯应相互关照，一个应手放在检修开关箱上，随时按下急停开关。10 打开厅门进入底坑，必须撑开厅门，首先切断底坑急停开关，然后才能下底坑，千万不可一打开厅门就往下跳，防止厅门自动关闭，电梯启动。11 底坑留人检查电梯运行，在轿顶上操纵检修运行时，必须互相关照，使该人能寻到妥善位置，手放置在底坑有效开关旁，能随时应付不测。12、完工后场必须三清（机房清、轿顶清、底坑清）。14、提前一个月办理申报年检（或验收）预约日128、期，验收合格，甲方在竣工单上签字认可（若有整改单必须做到整改复验合格）。15、 保养公司按照合同规定，正常工作时间为周六或周日，因特殊需要而提前一天与电梯主管联系，可作调整。16、 必须按时派技术员对电梯进行维修、保养。17、 电梯定期维修、保养和检查记录均需当天离开前作好记录，并交给电梯主管签字确认。18、 属于电梯正常磨损，维修保养自然损耗造成的200元以上的配件更换需书面报告。19、 电梯零配件磨损或损坏要及时更换，线路板损坏要在24小时内更换。20、 电梯因不可抗力自然因素及人为造成的故障或损坏，保养公司征得我方同意，在维修费用不超过人民币500元以内的，可先行进行抢修及更换零件，完成129、后向我方结算费用。21、 保养公司须24小时全天值班制。发生故障接到通知后10分钟内到达。一般故障先签到，与我方管理人员取得联系。紧急故障可以先进行处理，处理完后再补签，同时作好详细记录。22、 保养公司有下列原因之一，除赔偿我方经济损失时，扣除当月当台电梯维修保养费的20%。23-1一次超过通知10分钟到达故障处理现场。23-2一次没按周、季检表规定的时间对甲方电梯进行维修保养。23-3由保养原因造成业主有效投诉一次。23-4没有近平保要求及时更换自然损耗和正常磨损的零配件导致的故障。23、 保养合同规定的其它有关条款。II.2.6消防系统II.2.6.1 消防系统概述一、 本大厦消防系统使130、用的是集火灾警报、煤气泄漏及排烟设备控制于一身的日探NF-3E智能主机，其传播方式是信息传播；光电藕合输入，继电器输出。l 系统主要设备：9台正压风机；19台排烟风机；21台排风机；气体灭火控制6套；75KW高区喷淋泵2台；75KW低区喷淋泵2台；110KW高区消防泵2台；75KW低区消防泵2台；11KW高区稳压泵2台；7.5KW低区稳压泵2台。主机特征： （1）、探测器趋势显示：用类比探测器收集温度或浓度的火灾信息，并用清晰的趋势曲线显示。 （2）、整体地图显示：可以输入平面或断面图，反转显示火灾发生区域。 （3）、系统故障状态显示：可进行交流电源停电，预备电池未连接，线路电压异常，终端故障131、状态等系统故障显示。 （4）、自动测试功能：可以检测类比式探测器，中继器类终端群及控制机。 （5）、异常显示：显示火灾，可燃气泄漏，防排烟控制等的火灾信息（1个画面信息）。 （6）、打印机：可硬拷贝趋势曲线及整体地图等的LCD画面。 （7）、操作部：除了触摸式LCD画面显示屏以外，控制机面板上也设有火灾确认、火灾复位、地区音响停止等硬开关。二、 控制机参数： 主传输最大9系统（1）、传输系统数 附属传输1系统 主传输2295地址/最大9系统（2）、地址数 附属传输255地址/1系统 主传输3300线路/最大9系统（3）、线路数 附属传输2032线路（输出）/1778线路（输入）（4）、传输距离132、：最远长1KM，包括分支部分的总长为2KM/系统，附属传输5KM。（5）、外部接线电阻： 控制机类比式探测器、中继器之间 最大20 中继器一般探测器之间 最大50（6）、终端电阻：探测器终端 20K，警铃终端 33K。三、 中继器代码： LRF探测中继器ILRF1回路中继器 LRT防排烟中继器 LRB警铃中继器 ADP干线接合器四、系统分类 自动喷淋系统 水系统 消防栓灭火系统 主系统 自动报警系统 电系统 防排烟系统 附加气体灭火系统五、 系统分布： （1）、电系统： 自动报警系统：1系统A座地下二层中区至四层（包括三九桑拿负一层、一层）；2系统座五层至十四层；3系统座十五层至二十二层；4系133、统座二十三层至三十层；5系统一层中区至四层；6系统座五层至十四层；7系统座十五层至二十二层；8系统座二十三层至三十层；9系统东区地下二层至三层。 防排烟系统（B座）：32层西面正压送风机（1台）：送风30层至地下二层西楼梯；30层中间房排烟风机（2台）：抽29层至5层塔楼走廊烟；30层东楼梯正压风机（1台）：送风29层至5层东楼梯；30层平面房排风机（6台）；排除29层至5层卫生空气； 5 层东楼梯正压风机（1台）：送风5至29层东楼梯5层中间风机房排烟风机（2台）抽6至29层塔楼走廊烟A座与B座一样。 防排烟系统（裙楼）：中区（四层）：A座排烟风机（2台）抽一、二、三层房间及大堂烟； 正压风134、机送风至一、二、三层走廊及中区楼梯。 B座排烟风机（1台）抽一、二、三层房间及大堂烟； 中区（地下一层）：排风机（5台）抽地下一层北区、中区、东区空气。中区（地下二层）：排风机（4台）抽地下二层北区、中区、东区车场空气。北区三层中经信平台排烟风机（4台）抽中经信、联合证券走廊及各房间烟。北区地下二层排烟风机（2台）抽低压配电、变压器房、高压室烟及空气。东区地产公司二、三层排烟风机（2台）抽走廊烟。 （2）、水系统：（须说明湿式警阀位置） 自动喷淋系统： 1、低区地下二层至北区三层由（2一2）变压器房对面2#湿式报警阀控制。 2、低区一一地下二层东区北面至东区三层北面由地下二层东区北面3#湿式报135、警阀控制。 3、低区一一地下二层B至B16层由K4、K5风柜房内6#湿式报警阀控制。 4、低区一一地下二层A至A16层由K7、K8风柜房内5#湿式报警阀控制 5、低区一一地下二层中区至三层中区由加工房内1#湿式报警阀控制。 6、低区一一地下二层东区南面至三层东区南面由热交换站内4#湿式报警阀控制。 7、高区一一B17层至B30层由B5层中8#湿式报警阀控制。 8、高区一一A17层至A30层由A5层中7#湿式报警阀控制。本大厦八个湿式报警阀 （注：喷淋泵及稳压泵在地下二层水泵房） 消火栓灭火系统：低区地下二层至十六层；高区十七层至三十层。 （注：消防加压泵在地下二层水泵房） （3）、气体(130136、1)自动灭火系统; 发电机房一层一套，用于发电机房灭火； 地下二层低压配电房旁（组合冷库）五套，用于低压配电房、变压器房、高压室灭火。II.2.6.2 消防风机房管理制度一、 为确保设备安全，风机房应上锁；二、 检修保养风机时，需经值班工程师批准，且应通知消防中心；三、 风机房内禁止任何人随意操作任何开关；四、 机房内严禁私自接驳线路或移动电气设备、机械设备，确因工作需要接线或移动电气设备时，须经值班工程师批准并亲临现场指导方可进行；五、 当设备发生故障时，由工程部专业技工进行修理，其它人员不得擅自进行修理；设备检修时应做好应急措施；六、 进行检查维修保养时应严格按照规程进行，未按规定进行各种137、作业发生事故造成各种损失的，由违章者承担一切责任。七、 风机房内各种作业完毕后，认真检查有无遗漏设备的任何零件及工具，避免发生故障及意外；打扫作业现场，填写相关记录表、以便再次维修时可以进行参考。II.2.6.3 消防主机运行规程一、 非值班人员禁止擅自操作主机和相应设备；二、 未经允许禁止打开主机机柜拆卸各种线路、线路板、配件；三、 经常检查主机的数据、线路、电池、音响、指示灯；四、 保持主机内外干净无尘，打印纸用完后即时更换；五、 禁止碰撞主机、划伤主机及显示屏；六、 保持主机及联动柜上的各开关及指示灯标识完好II.2.6.4 消防报警主机维修保养规程 机内除尘、螺丝紧固。（1） 打开机柜138、关闭交流电、电池的开关。（2） 一至二分钟后再拆除各系统的线路板（警告：带电池的主线路板任何情况下严禁将电池与线路板分开，不然会造成全部数据丢失）。（3） 在拆除各线路板、线路的同时牢记编号以免数据错乱。（4） 除尘、紧固各镙丝（5） 复原以后确认地区音响开关是关闭。（6） 操作主机检查各系统及开关是否正常有无屏蔽。（7） 测试各开关、指示灯、音响、线路、中继器、探头能否报警；联动是否正常。（8） 按规定认真填写维修保养记录表。II.2.6.5 消防风机系统维修保养规程维修保养时首先应通知消防中心1联动柜及楼层交接箱检查；l 断开辅助电源检查联动柜的中继器、继电器、各线路是否完好紧固。l 检查139、各楼层交接箱内中继器是否正常，线路是否紧固。2 电机及风机检查;2.1断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好。2.2紧固各部分松动的螺丝及联轴。2.3检测电机的绝缘电阻、检查主回路接触器触点。2.4调整皮带的松紧度、手摇转风轮、观察转动是否平稳。2.5检查各接合面间的垫片和密封填料；如有损坏应更换。2.6清洁电机、风轮及机壳内部。2.7检查润滑油油位，不够添加。 2.8检查调节风阀机械部分；使其开闭灵活性、可靠、开闭角度标志正确。3. 控制柜检查; 3.1手动开机测试三相电流值是否在额定值以下或相等，检查指示灯电压、听风机各部件运转的声音。 3.2检查箱内各空气开关、交流接触器等。 3.140、3全面清除控制箱内、风机和电动机的灰尘。 3.4连续启停风机三次，确认现场手动、远控均能可靠动作。4. 其它1. 风机机身（底座）、控制箱内油漆及清洁2. 检查轴承润滑、紧固螺丝及加油3. 电机及箱内各接线端全面紧固4. 绝缘电阻测量、接地检查、检查主触头5. 检查运转电流、有无异常声响及振动6. 运转半小时手感电机温度、轴承温度、指示灯7. 风阀动作灵活、安装牢固5.检查所有楼层风阀,润滑及调整机械部份,检查电气开关及连接电缆,接线端子等II.2.6.6消防湿式报警阀系统维修保养规程1、 清除湿式报警阀、排水阀、放水阀、及管道上所有杂质并刷油漆。2、 检查各阀门开闭是否灵活有无漏水；配件是否141、齐全。3、 检查压力表、压力开关动作是否灵活；玻璃及防护罩是否完好。4、 湿式报警阀标志是否清楚。5、 检查过滤器有无堵塞、水力警铃内叶轮是否灵活。6、 过滤器前及排水管的阀门是否开启。7、 打开放水阀放水一分钟试验水力警铃是否鸣动。8、 检查压力开关是否动作（压力开关动作以后水泵有无启动）。9、 水泵启动后检查压力表指示是否正常。II.2.7锅炉系统II.2.8机械系统（洗衣设备、厨房设备）II.2.7 锅炉系统II.2.8 机械系统（洗衣设备、厨房设备）II.2.9 土木系统II.2.9.1 土木系统概述一 概况： 主楼：两座29层塔楼，裙楼4层，地库两层。 面积及分布：（有关数据可能不准142、确）序号名称面积（m2）备注1建筑总面积87000(有等校准)2写字楼楼层16,206.333地下层9,444.204酒店客房楼层16,210.935证券交易会员会所652.006裙楼酒店区7,608.71北区4,133.94东区7,923.62二、结构： 基础：1 基础为桩承台混合基础。桩基采用人工挖孔灌注桩，桩身砼为300#，护壁砼为200#，钢筋采用（），（）级钢筋。最长桩Hmax为19000mm，最短桩Hmin为13600mm。最大桩径max1200mm。基础承台详见相关结施图；2 桩端持力层为花岗岩强风化带。 主体：1 主体为铪框架结构，分部细部详见结施图；2 外墙装饰为海兰色玻璃幕143、墙，部分为大理石等外墙用装饰材料；3 内墙装修详见各相关图纸。三其它：1 地面以花岗岩、大理石及高级地砖铺设为主;2 安全通道楼梯护栏为铁制，扶手为木制。通道内墙面粉刷白色内墙涂料；3 大厅用大门为双开玻璃地弹门，各楼层房门以高级实木木门为主，分部细部木装修详见相关图纸。II.2.9.2 土木系统维修保养规程1 定期检查屋面裂缝，裂缝大于3mm，应查清原因进行修补；2 每月检查屋面面层部分是否空鼓，存在空鼓应根据具体情况进行翻修；3 外墙（玻璃）幕墙部分按照规范要求定期清洗，并检查封胶，有明显裂纹及老化的封胶部分，应及时更换同一材质的幕墙用胶；4 幕墙玻璃有裂缝，应及时更换相同材质，颜色及规格144、的幕墙用玻璃；5 其它材料的外墙有渗漏痕迹的，应及时处理，但需与原墙面保持材质，颜色及规格一致；6 内墙部分发现明显问题的，应处理至与新墙面同要求，且无补换痕迹；7 墙体因不均匀沉降而产生的裂缝大于8mm时，根据具体情况拆除并处理基础重新修砌；8 有明显裂缝（缝宽大于3mm）时，应及时更换材质，颜色及规格应与原有部分相同，补贴应平整，密实无空鼓，高差不大于2mm，缝差不大于1mm；9 定期检查地面空鼓，根据具体情况及时更换，质量要求同第7条。空鼓地砖材料应小心拆除，最好能够重新再利用。10 木装修部分有脱落、损伤的，根据具体情况及时清理更换，维修后应达到同原有部分一致的质量要求，修补应无痕无缝145、；11 大面积（大于2m2）的木装修维修更换应实施白蚁防治；12 天花吊顶定期检查平整度，每一单元面积平整度高差不得大于3mm，当大于3mm，应调至3mm以内；13 吊顶材料颜色变异较大及有裂纹、裂缝等及时更换，质量要求为与原有部分颜色、材质及规格一致；14 油漆部件有脱落、起泡、起皮、流坠、变色等明显问题，应及时刷新，所用材料、颜 色应与原有部分相同；15 露置室外的油漆构件，应定期检查存在问题并及时刷新。当问题较为严重时（均匀分布存在问题表面占整个面积30%以上），应将原有油漆及底层防锈漆全部清除，再刷防锈漆（遍数遵照现行规范或设计要求）及与原有部分相同的油漆；16 各安全通道的扶梯不得有146、松动，一经检查发现应及时加固，加固应达到施以80千克力时无明显晃动；17 其它各小部件存在具体问题，按现行规范及设计要求加以处理。 II.2.10 客房II.2.11 其它II.2.11.1 道闸维修保养规程 每月对各道闸检查维修一次,每年进行一次彻底的保养.一、 检查挡车杆反光膜或油漆是否有脱落,进出口标示牌固定是否松动；如有应进行修复。二、 清理箱内各部位灰尘、油污及杂物等。三、 箱内各转动和磨擦部位补充润滑脂，打开变速箱注油孔盖补充机油，并观察齿轮情况，如磨损严重应更换。四、 检查传动皮带，松紧度合适，否则应予以调整，磨损严重应更换（此款适用于采用皮带传动的道闸）。五、 检查传动导杆及储147、能弹簧，如挡车杆上、下停止位不准确应调整储能弹簧及上下限位感应磁铁位置。六、 全面紧固电线接头，清理控制线路板灰尘，检查各接插件是否接触良好，有无烧熔等情况。七、 检查电机电容器，如有老化漏电等情况应更换，电机接地良好、绕组绝缘正常。八、 检查箱门、箱盖：油漆完好，无腐蚀，密封良好。九、 检查箱体：固定牢固可靠，油漆完好，每年重新油漆一次。十、 检查控制按钮，操作应灵敏可靠，接线牢固。十一、 每年年度保养时测试一次主、控制线路对地绝缘电阻（0.5M）。十二、 接地保护装置完好。II.2.11.2 擦窗机安全操作规程一、 开机前检查：1、 两路轨各联接部位应牢固可靠，无裂纹、脱焊现象，全程无任何148、障碍物。机体、吊臂各部位完好，无裂纹及脱焊。导向轮、驱动轮完好，转动灵活无损坏。2、 吊篮金属架构无锈蚀、脱焊、裂纹现象，底板防滑性能合格，防撞导轮灵活无损坏。3、 钢丝绳无锈蚀、松驰、打结、变形、断股等现象，尾部固定牢靠，挂钩防脱性能正常，卷筒、滑轮完好无损坏，运行中钢丝应不会与任何机件产生磨擦。二、 开机检查：1、 连接擦窗机主电缆与供电线路插座（插座接触要紧密），合上主机控制箱电源开关，用钥匙将转换开关打到“”位置。2、 按住前（后）行车按钮，主机应平稳的沿路轨前（后）移动，按住左（右）旋转按钮，主机吊臂应向左（右）方向平稳摆动。3、 将钥匙开关打到“”位置，合上吊篮控制箱电源开关，按上149、（下）升降按钮，吊篮应有相应的升降动作，松开按钮时，吊篮应立即停止。用手扳动制动器松闸装置，吊篮应慢速下滑。4、 将吊篮上升到顶部，按主机行车、旋转按钮，主机应有相应动作。三、 上机注意事项：1、 上机前必须扣戴安全带、安全帽。2、 为防止吊篮中途发生超载保护,所有物品必须在楼顶装好,不得在中途或裙楼顶及地面往吊篮内装载物品.3、 吊篮正式下行作业前应首先升至最高位并按下吊臂上的急停按钮,防止作业过程中人为误操作而左右移动吊篮.4、 吊篮限载2人，总载重不得超过250公斤，作业时现场应设专人监护，作业人员和监护人员必须各自佩带对讲机，并于上机前对好接收频率。5、 擦窗机按钮操作时，不得作连续点150、动操作，以免主机电源跳闸。6、 高空作业中不得上下抛掷传递物品。当吊篮在悬空状态时，吊篮内作业人员严禁攀爬于吊篮护拦上。7、 发现擦窗机有异常情况时，应立即停止使用，并悬挂“擦窗机故障，严禁使用”警示牌。8、 当风速达到10m/s（5级风）时，或者雷雨天气，禁止使用擦窗机。9、 当吊篮悬空状态不能正常启动时，应用对讲机及时通知监护人员及有关工程人员并进行自救操作，通知工程部进行处理。四、 擦窗机停止使用时，必须将供电线路电源开关拉闸，主机控制箱钥匙开关置于“0”位后取下钥匙，盖好吊篮防雨罩。主机应有防风措施。II.2.11.3 擦窗机维修保养规程 擦窗机必须每月检查并试运行一次，以确保其运行的151、安全可靠。一 吊篮的检查： 钢丝绳无锈蚀、断股、松驰、压扁、打结、笼状畸变等现象，尾部固定装置自紧或防松脱性能正常。钢丝卷筒及滑轮完好，转动灵活自如。运行中钢丝绳不应与机件发生非正常的磨擦现象。 四面挡板及底板完好，各焊接部位必须牢固，无脱焊及裂纹现象。 吊重马达、卷筒马达运行性能良好，绝缘可靠，无漏电现象。主传动链条润滑良好，无变形，无损坏。制动器开合性能灵活、动作准确，锁定牢靠。安全锁装置性能完好，主钢丝断绳时，应能可靠锁住吊篮。限载开关灵敏可靠，整定值准确无误（250kg）。 行车限位开关灵敏可靠。电源及控制电缆无破损及漏电，接插头接触紧密，密封可靠。 控制箱内各元器件完好、触点接触良好152、接线端紧固、绝缘良好。控制箱防水性能良好，控制按钮、开关灵敏可靠，所有按钮无自锁现象(除紧急停止按钮)。紧急停止开关正常。 各部件表面油漆完好，无锈蚀。二 座机的检查： 路轨无损坏、变形、脱焊、裂纹等现象，行车滚轮、导向轮完好无损坏，车轮与路轨无出现啃轨现象。 转轴减速器固定牢固，运转正常，无异响，密封良好无漏油现象，润滑量达到要求。齿轮啮合良好，润滑良好。 吊臂完好无裂纹，整机油漆无脱落，机身无锈蚀。 控制箱防水性能正常，箱内各元器件完好，动作灵敏可靠，接线端紧固，触点完好，绝缘正常。手持控制板密封良好，绝缘正常无漏电现象，按钮开关动作灵活可靠，各按钮无自锁现象。电缆外皮无损坏、无漏电。I153、I.3设备资料II.3.1设备检查、维修记录卡（表）每台设备上设一资料袋，袋内须放置设备的检查、维修记录卡，每次对设备进行检查或维修时须填写该记录卡，这样值班工程师或部门主管可按设备检查及保养计划进行检查，设备出现问题时也可作为分析原因的依据之一。重要的开关或水阀应设开关阀门操作记录卡，每次进行操作后立即填写记录卡，这样可避免检查人员发现开关阀门关闭而又不知道是否需要打开等情况发生。II.3.2设备基本资料卡、类设备每台设备贴基本资料卡一张，资料卡上应记录设备名称，设备编号，受电水路径或控制部位等；当设备的实际情况发生变化时，资料卡的内容应进行更新。II.3.3低配室开关状态卡为了保证以最快的154、速度恢复供电，低配室每一个开关设置一个状态卡，状态卡一面写合闸字样，另一面写上分闸字样，并固定在明显的位置，每次操作开关后，必须使状态卡的显示与开关的实际状态保持一致，配电值班员每班须检查开关的实际状态与状态卡指示的状态是否一至，如有不一至的情况发生，应立即通知相关主管并查清原因。II.4设备检查/维修/保养检查维修保养必须严格按有关的操作程序，维修保养规程，运行规程等的内容、标准及方法来进行；当发现问题或有疑问时应与制定有关文件的人讨论，弄清楚后进行。检查维修保养必须严格按制定的计划进行，并认真填写有关的记录表，对记录表及维修保养规程等程序文件提出自己的看法，改进不合理的地方，使这些文件或记155、录表更加科学，方便操作，更有效的达到目的.因这些文件属第一次应用，存在很多不足或错误，请认真填写意见反馈表（附表），工程部根据情况给提出合理化建议者一定的奖励。值班工程师应根据计划经常对设备的计划维修保养进行检查，发现问题及时与技术主任沟通，当问题得不到重视或解决时，应将情况反映给部门领导。II.4.1设备检查/维修计划及内容序号类别记录表估计工时每月合计时间安排1日公共场所温湿度记录表3902日水泵房设备日检记录表0.5153日污水泵日检记录表1304周公共设备周检/维修记录表16645周发电机周检/维修记录表4166周高压室设备周检/维修记录表147周变压器周检/维修记录表148周低配室设156、备周检/维修记录表8329周空调风柜周检/维修记录表166410周电梯设备周检记录表83211月B类配电柜月检/维修记录表4040第一周12月空调主机系统月检/维修记录表8813月消防系统月检/试验/保养记录表3232第二周14月给排水系统月检/试验记录表242415月电梯月检记录表1616第三周16月通讯系统月检记录表161617月道闸月检/保养记录表8818月擦窗机月检/维修记录表88第四周19月土木系统月检/维修记录表2424合计527每月总人工需求65.875每星期应完成131.75每日：1. 水泵房设备日检（附表x）2. 污水泵日检（附表x）每周：、 公共设备周检（附表x）、 发电机157、周检（附表x）、 高压室设备周检（附表x）、 变压器周检（附表x）、 低配室设备周检（附表x）、 空调风柜周检（附表x）、 电梯设备周检（附表x）每月：、 类配电柜月检（附表x）、 空调主机系统月检（附表x）、 消防系统月检（附表x）、 给排水系统月检（附表x）、 电梯月检（附表x）、 通讯系统月检（附表x）、 道闸月检（附表x）、 土木系统月检（附表x）、 擦窗机月检（附表x）II.4.2设备年度保养计划及内容,附表C.每年：、 发电机年度保养（附表x）、 变压器年度保养（附表x）、 高压柜年度保养（附表x）、 高压避雷器年度保养（附表x）、 低配室配电柜年度保养（附表x）、 避雷系统年度保158、养（附表x）、 类配电柜年度保养（附表x）、 空调主机年度保养（附表x）、 空调水泵年度保养（附表x）、 空调冷却塔年度保养（附表）、 空调风柜年度保养（附表）、 消防报警主机年度保养（附表）、 消防正压风机系统年度保养（附表）、 消防排烟风机系统年度保养（附表）、 消防排风机系统年度保养（附表）、 消防水泵年度保养（附表）、 消防湿式报警阀年度保养（附表）、 消防给水管道及阀门年度保养（附表）、 生活水泵及污水泵年度保养（附表）、 雨水及污水井年度保养（附表）、 交换机主机年度年度保养（附表）、 交换机年度保养（）、 通讯系统各接线箱年度保养（）、 擦窗机年度保养（）、 道闸年度保养（）、 159、土木系统年度保养（）(具体内容见年度保养记录表及维修保养规程，详细的计划附表E)II.5客房维修客房的维修保养主要由万能工负责，按制定的计划及检查维修标准执行，部门主管每月必须检查维修保养客房总数的，及时将检查意见反馈给万能维修工。II.5.1客房检查及预防维修计划计划性维修与维护的目的：使每间房都处于良好的状态，且每间房都保持一致。工程部专门培养两名万能工，万能工每天的工作程序及工作定额都是一样的，一般情况下两名万能工每星期轮换，一人值班，一人进行计划性维修与维护。万能工每天提前将下两个工作日的计划检查房间号交前厅部，前厅部根据计划暂不出租要检查的房间，如房间已出租，请前厅部做好标记，一旦该160、房间客人退房，立即通知工程部，如果该房间被长期租用，按紧急情况须在客房中维修程序进行。按酒店x间客房计算：万能工平均每天进行间房的维修与维护每月：间天周间每年：个月间间每间客房每年检查维修次数：间x间.次万能工检修时必须全面细致，且必须按万能工客房检修项目表进行。附表：II.5.2客房大修计划及工作内容A. 客房和套房4年计划a. 更换壁纸。b. 更换网状窗帘。c. 更换必需的窗帘饰品。d. 更换床罩。e. 更换室内装饰品。f. 重新给墙涂涂料。g. 重涂天花板。h. 重新涂窗框。i. 擦光木制品。B. 客房和套房8年计划 类似4年计划，再加上更换地毯。C. 走廊4年计划a. 更换地毯。b. 161、更新壁纸。c. 重新涂天花板。d. 擦光木制品。 D. 能被加的附加项目：a. 重新给浴室设备和悬挂扶手上色。b. 更换松动的家具（每8年）。c. 更换灯具（每12年）。d. 更换风扇线圈部件（每8年）。e. 给浴缸和洗漱盆涂以瓷釉（每12年）。f. 更换坏掉的浴室磁砖（每12年）。II.5.3客房紧急维修程序、 客人临时请修由值班工程师安排万能工或具有客房维修资格的技工前往维修、 紧急情况须在客房中维修当紧急情况必须在客房中进行维修，特别是晚上或客人建议在其它时间进行维修时，由当班技工反应给值班工程师，值班工程师填在客房中紧急工作联系单(附表10)给值班经理，由值班经理与客人联系，确定具体的162、维修时间，值班工程师按时间安排人员进行维修。、 管家部或客房部报修待修房：由于某种原因或是客人在下榻期间，客房内的某项设施损坏，一时不能使用，暂时也不能出租给客人，这样的房间称之为待修房。出现待修房后，由管家或客房部填写客房维修通知单(附表11)交前厅部，前厅部登记后转工程部，工程部应及时派出万能工或取得客房维修资格的维修工前往检查，对于当天能处理完毕的，于当天维修好后，经工程部值班工程师以上职位人员检查确认房间达到租用标准 ，及时通知前厅部该房间可以出租。对于当天不能维修好的，必须于当天返回客房维修通知单给前厅部，并在单上注明预计维修好的时间及不能当天维修好的原因、要维修的具体项目； 、 客163、房设备移出房间进行维修填写维修标签并贴在设备上(附表12)II.6紧急事故处理程序II.6.1.1停电处理程序,附表D.II.6.1.2停水处理程序一、 首先检查反应停水信息点及其前端第一个阀门；若证实前端第一个阀门处无水，则转第二步；二、 如反应停水的信息来自裙楼层及以上，则首先检查塔楼层水箱；若信息来自层以下，层以上，则检查塔楼层水箱；若信息来自裙楼（工行，发展行，层洗手间除外，若这几处反应停水则检查北区一层市政供水阀门）则检查座层水箱；若水箱有水，则检查水箱至停水点全路线的管道及阀门；三、 若第二步检查的水箱无水，则到负二层地下水泵房检查相应的水泵及地下水箱；若水箱有水，则手动启动相应的164、水泵看能否正常抽水，若正常则首先用手动方式给水箱抽满水,然后检查自动控制部份，如水箱水位控制器及连接线路；四、 若手动不能启泵则检查控制电路及电源；五、 若手动启泵水泵运转正常但出水无压力，则检查相应的阀门是否打开；六、 若阀门正常则进行排气处理后重新手动启泵，若还不正常则转备泵试验，正常后详细检查故障泵及其控制阀门、管道及进水口等。III（此页删除）大厦整体的安全与防火由保安部负责，工程部应密切配合保安部，及时排除火灾隐患，检查维修相关设备，使之处于良好的状态。出现火灾时，工程部配电房值班人员负责按消防中心通知切除火灾部位的供电，当火灾情况很严重（火灾在小时之内未被控制，并且火灾部位可能损坏165、供电干线）时，为了防止干线短路造成区域停电，应停止市电供应，改由发电机供电. 发电机房及水泵房应有专人值班，以保证设备的正常运行；接到火灾确认信息后，配电值班人员一人值班，一人至发电机房值班，空调机房值班人员即成为水泵房值班员，水泵房值班员应立即确认消防水泵各主开关处于合闸状态且电源正常，水泵控制开关处于自动位置，水泵起动后应随时观察水泵运行状态，一旦发生跳闸或水泵运行异常情况，应立即通知消防中心，并采取措施尽可能快的使设备恢复运行；空调值班员应停止中央空调机组，切断主机电源。其余维修人员应立即返回工程部办公室，听从主管人员的安排，火灾时工程部办公室现有的最高级别的人员即自动成为本部门火灾指挥166、人；该指挥人应根据消防中心的指令指挥人员进行自救；指挥人应立即安排人员关闭火灾部位或可能受火灾影响部位的空调风柜，并切断它们的电源。除非本岗位出现危及生命的情况，或者接到疏散指令，否则应继续留在本岗位。III.5电气火灾的防止措施及处理程序、方法由于用电电量的增加，人们对安全用电的意识淡薄等原因，电气火灾时有发生。为了有效的防止电气火灾的发生，特简述电气火灾发生的原因：、 由于导线选择过小，导线长期过热，绝缘老化引起火灾；、 导线接头处连接不紧密，导致接触电阻变大，大电流时在接触电阻上产生很大的热量，热量积集后使绝缘迅速损坏、燃烧，或引燃周围的可然物；电线绝缘燃烧时会产生浓烟及产生刺激性很强的167、气味；、 各种电气短路也会直接或间接引发火灾。（此页删除）防止措施：了解了电气火灾发生的原因，就很容易采取措施来避免，主要的措施有：、 建立科学的检查周期，定期对电气设备，线路等进行检查，对各种电气连接点进行紧固；、 选择导线时应进行严格的计算，并按导线的实际工作环境进行修正，并尽可能留一定的余量；、 导线的敷设应严格按规范采取保养措施，不能在线管、线槽中接头；、 尽可能停电作业，带电作业时应设专人监护，并在作业前考虑好紧急情况发生后的处理措施，作业现场应配置灭火器等。处理程序及方法：、 电气火灾发生后首先应尽一切可能切断火灾部位的电源；、 现场有等可扑灭电火的灭火器时可立即带电灭火；、 确认168、火灾部位的电源已经切断后，可采用消防水枪等进行灭火；、 在密闭的空间使用灭火器时应注意在扑来火灾后立即撤到安全的地方，防止因氧气不足造成意外。、 当控制的区域发生火灾后，若自动放气未动作，应立即手动打开放气阀门，然后迅速撤到安全地方观察。III.6（此页删除）防爆紧急处理程序空调、锅炉房值班人员在接到爆炸信息后应立即停止运行中的设备并切断它们的电源；值班工程师首先排出人员关闭大厦石油气总阀。III.6.1确定目标范围及准备工程部在岗最高职位的人成为本部门的指挥者，本部门指挥者严格按总指挥的指令配合采取行动，若未接到指令时，则全体人员在原岗位等命，并准备好常用工具，手电筒，设备房门钥匙等。若总指169、挥命令各部门检查各自的责任范围时则将现有人员分成若干组，检查所有工程部范围内的设备房，管道井，发现可疑物品立即与总指挥联系。并留在离可疑物品足够安全的距离外等候专家来进行排除，并劝阻所有试图或可能接近可疑物品的人。III.6.2疏散接到疏散指令之前，除非生命受到威胁，应坚守岗位，在接到疏散指令后按制定好的安全路线迅速撤离危险区域。III.6.3预防措施一、 经常检查各设备房，特别是有压力容器的设备房，不在设备房内堆放杂物；二、 严格控制外来人员进入重要设备房；IV能源控制IV.1水、电表管理办法一、 工程部负责每月23-25日抄录本大厦所有的水电表，包括总水表，电表；二、 抄录水、电表时若发现170、水、电表读数与上月用量发生较大的差异时应检查是否计量表有问题，若有问题则应更换；三、 每次抄表时必须抄录公用水、电表，抄录公用水电表的目的是为了进行能源消耗的分析；四、 每次更换或新装水、电表后总是将水、电表的表号，底度，用户名，安装位置等以书面形式通知秘书，由秘书以书面形式通知财务部，以便于财务部计算水电费；IV.2每月用电、水、气、油量统计每月由工程部秘书将本月用电、水、气、油量绘成柱形图，并与去年的每月用量柱形图打印在一张纸上交部门主管，以便于部门主管根据目前的实际情况及用电规律判断本月的用电量是否正常;统计时应将酒店与写字楼租户的用量分开,公用量按面积的比例分摊。附表：IV.3人均能源171、消耗每月由秘书将酒店每月的用电量,用水量,用气量,用油量按当时的单价计算成金额；将每月能源消耗的总费用除以当月总的住客人数，得出的数值即为人均月能源消耗。(见附表13)V培训V.1新员工入职前培训本部门新员工入职前须经过一个星期的培训并经考试合格后方可独立上岗，培训内容包括：、 岗位职责，本岗位各项操作程序、 本部门的工作制度，奖罚条例、 认识本部门所有的老员工、 熟悉本大厦所有的设备房及钥匙、 本部门的约定俗成的办事程序及惯例、 培训首先由部门主管进行，部门主管负责介绍本部门基本情况及工作要求，并了解和解决新员工生活上的困难，然后由秘书介绍认识所有的老员工，并讲解工作制度，奖罚条例等；最后指172、定一名老员工跟班培训，老员工负责讲解岗位职责，各种工作程序等，并带领新员工熟悉所有的设备房及钥匙，在实践中介绍各种办事程序。、 培训完后由秘书对其进行考核，并将考核结果交部门主管，由部门主管根据情况决定其是否独立上岗还是延长培训期。V.2如何改进工作方法及提高工作效率第一步：选择 使从事的工作能如下所述： 使工作更安全， 使工作更简单， 减少多余动作， 消除障碍， 提供更好的服务。第二步：分析和记录 观察正在做的工作详细记录目前完成工作的方法。 特别记录存在的问题和困难。第三步：检查 挑战每一个细节关键行为。 它为什么要做？ 是否有必要？ 是不是有更好的方法？地点？时间？人物？ 特别记录所有想173、法。第四步：改进 回顾所有想法和记录。 消减简化结合重新安排。 使新方法安全。 详细列出改进的方法。 上报审批。第五步：就位 考虑最合适的时间做介绍。 打消所有人的疑虑。 训练使用。第六步：维护经常检查。 观察效果。*寻找良机进一步改进*始终给正在进行的工作提供帮助*使用以下帮助：安全它是最安全的方法吗？它是不是遵守了安全规则？材料材料是否能更好、更廉价、更有效的使用？设备设备是否正常、是否发挥了它所有的效率，工作状态是不是良好？在这个组中是不是有其它可利用的设备？所有设备能使用？是不是能提供重要帮助？设计程序或设备特性设计的小小改变是不是将节约材料或时间？调整的特性标准是不是适应工作？安排空174、间是否利用合理？是不是任何事都在合适的工作区域？是不是所有人员都在从事有用的工作？日常工作工作场所和仓库是不是干净有序？垃圾是否占据空间？重要的物品是否在明显的位置？文字工作所有相关文献是不是必需的？打印的工作能不能缩减？能否缩减或简化分类、总结、记录、复印、检查工作？形式的设计按以下思路改进：是否更好利用空间？是否减少空间浪费？是否用规范化以缩减工作？办公室工作是不是已经缩减到少数人去完成？构思出你对工作程序的想法V.3如何处理好同事关系主管与下属：让每一位员工知道他正在怎样与人相处。 定下你期望他怎样做。 指出方法改进。当达到预期目标时，给予赞同。 查找特别或不寻常的工作情况。 立即通知他175、。提前告诉下属人员有可能影响他的改变。 如果可能告诉他们为什么。 挖掘还没有被利用的潜力。必须平等地对待下属人员V.4如何与客人接触介绍 酒店是服务行业我们为我们的顾客提供服务，让与客人接触的员工给客人留下好印象是非常重要的，这样能使满意的顾客下次再光临，受到员工粗鲁对待的客人，以后将去寻找别的住宿，最终，员工的态度造成不同结果。 给予训练强调正确与客人交往的重要性是很必要的。外貌 技工的工作服应该保持干净，如果在前一工作中被弄脏，在到客人房间工作之前，应换衣服，手和脸应该干净手的干净是很重要的，以至不会弄脏他将要进入的客房中的其它东西。 工具和设备 在很多情况下，很难决定在解决问题过程中，确176、切需要什么工具和配件，因此可取的方法是提供基本的操作工具，分派工作任务的酒店其他部门应该尽可能提供工作的信息，帮助估计将要使用的工具/配件，为避免工具遗留在客房中，返回车间前应清理工具。 始终应意识到，因为无法预料的环境，技术人员无论如如何认真考虑，都不可能准备好所需要的全部物品。 进入客房 即使客人不在，技工也不能独自进入客房除非在房中发生了紧急情况，比如火灾，水灾等。 技工应该与房童一起进入房间，房童应该留在房中陪同技工，并且打开房门，直到工作完成，这个过程是为避免客人诽谤员工偷或损坏他的财物，大多数的客人和员工是诚实的，但也有个别不诚实。 在客房中 如果客人在房中，技工应该说：“您好！女177、士或先生。我是酒店工程部的。” 技工不应该在房中随意地走，而应直接解决问题。 面对客人对员工的指责，必须记住客人总是对的。任何情况下，员工不应做出使客人更加愤怒的反应，所做的每一件事应使客人平静。忽视指责尽可能快的解决问题。决不抱怨或议论同事、酒店管理部门或设备。最重要的是尽可能快和有效的解决问题。最好的方法是尽量沟通。客人的问题无论在任何情况下都应有员工去处理，员工的总体态度应是发挥能力，提供给客人服务使他们更方便，需被处理的问题有可能过去没有出现过或者曾经有过类似的情况，无论怎样，维护部门都应尽量作出处理。 小费 维护人员不应该收小费，因为在酒店，这些都是正常的服务工作。V.5如何处理问题178、及指导员工如何准备指导 你希望他到什么时候达到什么技术水平。中止工作 列出重要步骤。 指出关键点，安全始终是一个关键。准备好每件事 好的设备、材料等安排适当的工作场所 期望员工如何去保持。如何指导第一步 员工准备 使他们心情愉快。 确定工作，弄清他已知道的关于工作的情况。 使他积极的去工作。 安置在恰当的岗位。第二步 目前的操作 每次讲解、显示和说明一个重要的步骤。 强调每一个关键点。 清楚、完整、耐心地指导他所精通的技术。第三步 继续追踪 让他独立工作。自己解决问题。 经常检查，发现问题。 逐渐停止训练且减少追踪。总结 所有部门领导，特别是总工程师，应该意识到他能为酒店更加完善而做的最大贡献179、是认真训练他的员工，特别是直接下属。有保留的向员工介绍技术，只能说明领导目光的短浅，而且还有可能打击员工的积极性。 一个很重要的要素也应传给员工：酒店中每一位/任员工实际上均是酒店的主人。 任何酒店的成功都依赖于它的员工。SLT普通电话KTS多功能电话CO.LINC中继接口ATT.CONSCLE话务台接口BBU 主 机PABXMAT维护终端VOICE语音信箱SMDR计费系统PMS酒店接口AC-DC整流器后备电池市电附表B：电话公司08机房主机房B箱主机房A箱主机机架A座一层内线箱A 1 - 1Aa-3B座负二层内线箱Bb-6B座负二层至各楼层分线箱B - -2 - 2B座各楼层分线箱 B 1 180、B - 31B座负二层小配线箱B - -2 - 3A座一层至各层分线箱A 1 - 2A座各层分线箱A -2 A - 31 客房A座一层小内线箱A 1 - 3 中区地下一层分线箱C - 1附表C：系统设备名称台数单台工时总工时各系统总工时总人工保养月份电发电机1161622327.8751变压器6424高压柜10110变压器212低配室配电柜54154避雷系统13030B类配电柜87187空调空调主机45020046057.52,3,4月上旬空调水泵8864空调冷却塔41664空调风柜334132消防消防报警主机188496625,6,7消防正压风机10880消防排烟风机148112消防排风机2181、38184消防水泵12896消防湿式报警阀8216通讯交换机主机188405交换机UPS电源144各接线箱7428其它擦窗机21632445.5道闸3412土木土木系统12002002002512给排水给水管道及阀门1201120616779,10,11生活水泵及污水泵12896雨水,污水井1004400电梯电梯(外委)合计：2079小时259.875每月人工：25.99 个4月下旬,8,12月为机动时间附表D：用户突然停电迅速判断停电范围市电停电非市电停电是否短暂停电发电机自起动检查另外一路高压是否有电等待市电恢复，向用户作好解释工作利用联络开关送入另一路市电判断负荷大小，根据高压线路及变压器容量投入部分或全部负荷，市电恢复后再行切换。迅速判断电源路径找到配电开关，检查原因 故障开关故障线路故障检修或更换开关查明故障点修复或更换线路恢复用户供电，并作好解释工作 跳闸查明原因监视运行发电机停机