1、欢 迎 辞 亲爱的伙伴：你好！欢迎你加入XX并将其作为你的事业。XX集团具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的愿景和战略，并通过聚焦战略的管理体系保证战略得到强势执行。XX自年月以来坚定地推进全国化战略，向全国多个城市派驻团队，并成立区域中心，目前已形成华北、北京、华东、XX等几大区域集团布局。XX团队自年月日由原某、华中集团合并组建而成，在大家的共同努力下，我们已经创造了、并正在创造着地产历史上的传奇。在XX，我们把激情、信任并尊重每一个人和共某展、分享成功作为核心价值观的重要内容，因为员工才是我们持续发展的原动力。我们为初步组建了一支偏执于企业核心价值观的团队2、而骄傲。我们相信，因为大家使命般激情的文化氛围，某必将无往而不胜！ 某将继续深化全国化发展战略，立志成为XX房地产行业的，成为所进入区域的市场领导者。愿你和所有的同仁一起与XX共某展。祝：工作愉快、事业成功！企业篇一、 XX集团1、 简介XX集团成立于年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体，并涉足传媒业及业、电子商务、生物芯片等高科技领域的大型企业集团。XX集团是某市房地产开发行业的绝对第一。年，XX集团项目开工面积达万平方米，销售面积达万平方米，销售额亿元，占有某市商品房市场的市场份额。XX集团是某房地产中介行业的绝对第一。拥有家直营连锁店和余家社区协作店，占有某市二手房市3、场的市场份额。XX集团得到了各级政府和广大消费者的认可，“XX”已成为家喻户晓的强势品牌。集团继年荣膺某地产“名企”“名人”“名盘”称号后，年再夺某地产“三名”称号，XX置业荣获“中介名企”称号。XX集团具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的愿景和战略，并通过聚焦战略的管理体系保证战略得到强势执行。年月开始，XX坚定地推进全国化战略，向全国多个城市派驻团队，并成立分公司。到年底，集团在某、苏州、南京、某、武汉等地，已先后通过多种形式获取项目；同时，XX置业已将连锁经营模式强势推广到北京、南京、成都、某、某、某、苏州、武汉、某等城市中介市场。未来三年，将是集团战略发4、展中重要的三年。XX将继续深化全国化发展战略，立志成为某房地产行业的，成为所进入区域的市场领导者。XX集团由两大体系组成，分别为：XX某、XX置业。XX某以全国房地产开发为主营业务，目前已进入某、北京、某、苏州、南京、无锡、某、武汉、某、洛阳、榆次、荆州开展开发业务并计划于年内在某上市；XX置业某房地产连锁服务商，以房地产中介服务为主营业务，目前进入某、北京等个城市开展业务并涉足装饰装修、网络服务行业；2、 集团组织架构XX 置 业北京郑州武汉上海天津北京集团XX集团华北集团华东集团XX 中 国全国个城市 二、XX（XX）集团简介、简介XX（XX）集团成立于年月日，由原某、华中集团合并而成是X5、X某全国化布局的重要组成部分，主要负责湖北、某、江西、安徽、陕西、某区域的房地产开发业务。目前集团成立了武汉、某、洛阳、荆州四个项目公司及某XX物业管理有限公司和湖北XX物业有限公司，其中，某、洛阳和荆州项目在短短的四、五个月内已经顺利开盘，并取得了良好的销售业绩，集团现有员工余人。、XX集团架构洛阳公司XX（XX）集团某公司集团职能部门武汉公司荆州公司某物业湖北物业行政中心运营中心财管部研发部物业中心、集团职能部门设置研发部：主要负责土地价值判断、项目定位与阶段跟踪、地产研究、方案与施工图设计、施工配合。运营中心：集团运营状况的全面统筹管理、项目成本控制以及为项目操作搭建交流平台、信息平台。6、财务管理部：负责集团资金的筹措以及融资渠道的开发，财务制度和财务工作流程的制定、整合集团各种数据资料并进行相关分析，同时兼有内审职能。行政中心：负责集团整体人力资源、行政规划、网络信息化及新闻工作。行动纲领篇行动纲领是我们的核心竞争力一、我们的行动纲领行动纲领是对我们多年来实践的总结、提炼和系统化，它将核心价值观、战略思考、战略执行和期望的结果之间的联系明晰表达。行动纲领是我们某思想、某行动的纲领。行动纲领是我们共同的信念、共同的目标、共同的行动、共同的成功。二、 对核心价值观的偏执创造奇迹、我们的核心价值观：使命般的激情信任并尊重每一个人永不满足的挑战精神鼓励创新 主动变革创造奇迹的团队精神7、共某展 分享成功、我们需要的文化和氛围信任和尊重的文化和氛围信任并尊重每一个人是我们自始至终坚定不移的信念， 是公司发展壮大的基础，我们坚信付出的信任和尊重 回报的必然是责任心和使命感。信任和尊重的文化和氛围让每一个干活的人或在某一位置上的人有绝对的权力；在明确的目标下，每一个人拥有最大限度的自由以自己的方式做事；每一个人都积极参与，积极表达自己的意见，积极以创新的方式完成自己的使命。每一个人的潜能都得到挖掘和释放。创新变革的勇气，挑战性的激情文化永不满足，不断对自己提出新的要求，不断追求高目标是我们前进和发展的动力，高目标不只是我们取得竞争优势战略的要求也是我们的信念，不断解决我们发展中存在8、的问题，持续改进，不断进步，不断超越自己。鼓励尝试、创新，允许犯错误，愿意交学费。适应环境的变化，追求高目标，欢迎、甚至热爱变革，在不断创新、变革、挑战高目标的过程中，我们每一个人的专业水平、组织和管理能力、学习能力得到持续的提高和进步，企业的核心能力不断形成和加强。合作共赢的文化精诚合作，互相支持，互相学习的感觉、氛围让我们能某一个人或部分人不能某的事业，让我们每一个人能感觉和体会到团队比自我强大。只有通过团队精神和合作，我们才可能某高目标，创造奇迹。我们尽可能使我们的公司架构扁平，尽可能减少管理层级，尽可能让团队发挥作用。我们尽可能的奖励团队，通过奖励团队鼓励团队合作和团队精神。团队精神、9、合作共赢需要我们有开放的心态，站的高、看的远。重视员工发展的文化满意的员工是企业发展的出发点和源动力，我们重视员工发展，不是仅仅培训他，教他怎么做，我们是要给他提供机会让他尝试，提供舞台让他施展，提供沃土让他成长，让他有机会努力，有机会学习，在努力和学习的过程中发展。只有那些认同和执行企业核心价值观的人，愿意激情投入，有责任心和使命感的人才能得到发展，那些不认同业核心价值观、没有责任心的人一定要让他离开。我们尽可能自己培养企业发展所需要的人才和领导人，尽可能为企业内部的员工提供更多的发展机会。我们某每一个人都有危机感，都能感觉到非人际关系的工作压力，都能快速行动、持续进步。我们某员工能在精神和10、物质两方面的需要都能得到满足，某员工在这里能有自豪感和成就感。三、战略思考选对方向战略是面对现实的分析，对各种理论和实践的综合，是包括直觉、悟性、智慧、洞察力和创造性的思考，是一个企业的方向和某。、竞争战略四要素l 制定目标l 如何实现目标的措施和途径l 竞争优势l 竞争优势的可持续性、战略制定依据对企业的深刻理解对行业的深刻理解对宏观形势和周围环境的深刻理解、XX集团战略：、 规模、盈利能力上做某房地产行业的 行动纲领 聚焦战略的管理体系 商业模式 做进入区域的市场领导者、集团三年战略目标到年XX某将实现年销售额亿元的宏伟目标，创造亿元的利润，利润率达到，完成西南、东北、珠三角区域的战略布局11、，XX真正的覆盖全某，并且在所进入的区域成为。预计到年，这亿年销售额可以进入某企业前强，是某民营企业的绝对第一。到年我们的产品结构更加丰富，在中、高端住宅产品为主的基础上，商业地产占当年销售额的比例不低于，固定物业出租业务不低于。 探索新领域，力争在创建某房地产基金的基础上全面进入金融领域 。 、XX集团三年战略年，调整自身发展节奏，继续扩大在某和武汉的市场份额，成为湖北、某市场的主流开发商，形成某和武汉两个资源输出平台，同时选择合适规模项目进入某、合肥，实现亿的销售回款，利润率达到； 年，完成某、湖北两省二线重点城市的布局，巩固并扩大在某、湖北的领先地位，成为两省市场的，继续巩固在合肥和某的12、市场份额，进入两省重点城市，选取合适项目进入某和南昌，实现亿的销售回款，利润率达到； 年，完成在六省的重点城市布局，成为XX区域市场的 ，发展成为所进入区域销售额、利润额、操作水平第一的房地产企业集团实现亿的销售回款，利润率达到； 四、战略执行聚焦战略的管理体系我们用聚焦战略的管理体系执行战略。聚焦战略的管理体系把战略翻译成考核指标体系，使我们有了共同的语言，共同的理解，共同的重点，共同的思考体系，共同的行动指南。、聚焦战略管理体系四个方面l 财务方面l 客户方面l 流程方面l 学习与成长方面、聚焦战略管理体系五条主线l 长期增长的战略措施l 操作某提高利润率水平l 增加客户价值锻造公司品牌l13、 强大的支持保障措施l 创造良好的发展环境、聚焦战略管理体系六个关键l 制定明晰的战略l 把战略翻译成考核指标体系l 把公司的所有部分整合于战略创造合力l 使战略成为每一个人每一天的工作l 使战略成为一个持续的过程l 领导团队推动和主导变革五、以结果为导向股东价值最大化是战略的终极目标，也是企业存在发展的终极目标。要实现股东价值最大化就必须要有满意的客户、高效的流程、满意的员工。我们追求股东满意、客户满意、高效的流程、员工满意，这四个方面是因果关系和驱动关系。期望的结果是平衡的，共赢的、战略的、可持续的、无私的、支持全局的。企业发展潜力(核心价值观战略思考战略执行)结果 管理规范篇一、聘用与离14、职、新员工报到手续： 交验学历证书、户口本、身份证及其岗位要求的其他证件的正本（如会计证等），并交付全部证件复印件一份。 交本人的一寸免冠彩色照片张。 交与原单位解除劳动关系的证明或个人申明一份。 领取司标。 交付人力资源部门指定的其他资料。 签订试用期协议书及保守公司商业机密承诺书。、人事关系的调转：按照劳动法规定，所有新进人员在报到时都应与原用人单位终止劳动合同，并于转正后三十日内将人事关系转入公司指定的当地劳动人事部门并向所在公司提供调转人事关系证明。逾期不能转入者，公司不予缴纳相关社会福利、保险。、保险关系的调转：新进人员于试用期结束后，由公司按照劳动法的有关规定为其缴纳“四险一金”。15、 员工因个人原因不能在指定时间内转移档案、保险关系者，须填写缓缴社保申请，档案、保险关系不能转移到公司，致使公司不能为其缴纳社会保险的，员工本人须填写放弃社保声明，其后果由个人承担。、劳动合同的签订员工转正后，公司与其签订劳动合同，合同期限初签为一年，合同起始日为员工转正次月一日，合同终止日为合同到期当月最后一天。劳动合同续签为一年。、员工转正考核的办理每月日行政部将以通知形式公布参加当月转正考试员工名单，并于当月日（遇节假日顺延）组织转正考试。通过转正考试的员工应向某行政中心或所属分支机构行政部领取并填写员工转正申请表，并按相关程序分别由部门经理、主管副总经理、总经理予以签字审批，审批合格后16、由行政部以书面通知形式进行公布。、员工异动员工发生职务异动，需向行政中心或分支机构人力专员申领并填写员工异动审批表，属于跨部门、城市公司的异动，需经调出部门的部门经理和主管副总签字批准，同时也需调入部门的部门经理和主管副总签字批准后，报行政部或人事专员会签，由行政部或人事专员汇总后呈异动员工所属公司项目总经理批准。属于跨集团异动的，需经调出公司的部门经理和主管副总及总经理签字批准，同时也需调入公司的部门经理和主管副总及总经理签字批准，报集团行政中心汇总，再报集团总经理审批。 员工异动审批表完成审批程序后，异动员工应填写异动（调动）工作交接表并办理相关工作交接手续，及时报送行政中心或异动员工所属17、分支机构存档，携带个人内部档案到调入公司行政部部报到，按规定办理相关人事档案及保险关系调转手续。、员工离职员工申请辞职，由员工本人提前一周申请并填写离职工作交接表、工作交接清单及离职审批表；公司若因非员工本人严重过错而辞退员工，由用人部门经理提前一周填写离职审批表；员工合同到期不续签，由不续签的一方填写离职审批表。离职审批表需经主管副总经理审核后报行政部会签、总经理批准。各部门经理应安排与离职员工进行离职面谈，了解离职具体情形及原因，征询其对公司的意见并填写离职面谈记录表。离职审批表完成审批程序后，离职员工到行政部办理工资及福利结算手续，开具离职证明，并由行政部存档及办理档案调转手续。员工的离18、职未经批准，不得擅自离岗，否则以旷工论。离职手续必须在规定的期限内办理完毕，需延期者须申明缘由请假，逾期未完者以旷工处罚。员工有下列情形之一者，公司无须预告本人，即可解除劳动合同：在试用期经考核被证明不符合录用条件；因严重违反劳动纪律或企业规章制度被除名。二、薪酬福利薪酬、薪酬构成现金年收入情况：（）基本工资工龄工资奖金（）异地津贴（）专业津贴工龄工资：员工司龄满一年开始享受工龄工资元月，每满一年增加元月，上限元月，部门经理以上级人员不享受此项待遇。奖金：依据员工表现及公司赢利情况，发放月度奖金和年终奖金。异地津贴：依据各异地公司具体规定执行。专业津贴：具有岗位要求专业职称资格并具有专业技能的19、员工享有专业津贴，由员工个人申请，并报主管副总、总经理签批。、发放日期及方式公司按职员的实际工作天数支付薪金，付薪日为每月日（具体发放日依据当月公司情况调整），支付上月薪金。若付薪日遇节假日或休息日，则在最近的工作日支付。公司将在每月付薪日前将薪金转入以职员个人名义开立的工资卡内。福 利、福利项目：休假：l 正常休假：法定节假日、婚假、产假、陪产假、丧假；l 特殊休假：事假、病假；l 福利休假：异地员工探亲假、异地员工家属访问休假。福利：l 贺礼与奠礼：婚庆贺礼、生育贺礼、节日贺礼、生日贺礼、丧葬慰问；l 其他福利：体检、员工活动等；保险l 社会保险：养老保险、工伤保险、医疗保险和住房公积金。20、l 商业保险：根据需要对特殊员工群体购买商业保险。、社会保险及住房公积金公司按当地政府规定为职员办理基本社会保险和住房公积金，承担公司应缴纳部分，个人应缴纳部分由公司代缴,并从职员薪金中扣除。基本社会保险具体包括基本养老保险、工伤保险、基本医疗保险等项目。具体险种、缴交比例依各地社会保险政策不同而有所不同，可向行政中心及所在分支机构人力专员咨询。、休假国家法定节假日期间员工放假，包括：元旦、春节、“五一”劳动节、“十一”国庆节，期间照常支付薪金。具体假期时间安排由部门经理根据实际工作情况协调决定。员工转正后可享有带薪假期，包括：婚嫁、丧假、生育假。具体假期时间由部门经理根据实际工作情况安排，经21、主管副总批准、报行政部备案后方可休假。、工作餐：工作日期间，员工可享受公司提供的工作餐。、生日蛋糕：员工在生日当天可享受公司提供的生日蛋糕。、礼物：遇国家传统节日，员工可享受公司提供的礼物。异地员工探亲休假： 由公司外派异地工作的正式员工每月享受带薪探亲休假天，并由公司担负往返交通费。交通费以票据形式报销，不以现金方式支付本人。 探亲休假由员工本人提前天申请,填写休假申请单两联，逐级批准，并持休假申请表到行政部备案后方可休假，另某作为报销凭证，一次休假天数不得超过天。异地员工家属访问休假： 由公司外派异地工作的正式员工，可在每月家属访问期间享受带薪陪伴休假天。并由公司担负往返交通费。交通费以票22、据形式报销，不以现金方式支付本人。 每月家属名额可累计，连续累计不得超过名。家属包括配偶（或男女朋友）、父母、兄弟姐妹、子女、外祖父母、祖父母，其他人员不享受此项福利。 审批方法同探亲休假。 异地员工探亲休假与家属访问休假在同月中不能同时享受。、婚庆礼金标准：实习、试工期年以内年年年以上不享受某丧葬慰问标准：实习、试工期年以内年年年以上不享受、员工活动 公司为保障职员的身心健康，每年将进行一次例行体检，并组织经常性的体育锻炼和文化娱乐活动。 依据年度战略目标实现情况，公司将组织不同规模的员工集体活动，如旅游、晚会等。三、学习培训、岗前培训。凡新进公司的员工，必须参加由行政部组织的一系列岗前培训23、方能参加转正考试。、在岗培训。凡公司员工都要接受公司某安排的岗位培训。在岗培训主要是根据工作岗位及阶段工作，有计划地安排培训内容。、公司提倡员工利用业余时间通过公司系统在线学习。、员工自入司后所参加的培训情况均会在行政部备案，并作为员工转正、晋升参考依据。四、绩效考核、转正考核参加完毕指定的试用期培训后，满两个月的新员工须参加人力资源部门某组织的转正考试，考试合格者进行个人及部门鉴定，经总经理批准后予以转正，否则延长试用期或终止试用。、考核指标体系考核指标体系是公司开展各项工作所依赖的标准，是各公司、各部门乃至员工个人考察评定工作成果的唯一标准。公司某制定年度考核指标，各公司、部门进行考核指标24、分解，并依据具体情况选择按月度或季度进行考核，年终进行年度考核。五、请假制度公司内部员工，凡外出离开岗位所在地者，包括因公、因私均必须逐级申报，填写请假单（附后），经允许后方可离开。（）病假公司内部员工每月有两天带薪病假。员工休病假两天以上，须持由社保或区级以上医院开出的诊断证明，经部门主管领导批准后才能生效，并由本人在上班后将诊断证明交回所在部门，如特殊情况不能到岗，当天应电话通知直接上级；三天以上（含三天）由部门经理审批后报所在公司主管副总经理批准（部门经理以上员工须总经理批准），到行政部备案后方可休假。（）事假如无充分理由，员工不得缺勤或请假，事假不付薪。员工请事假超过一天，必须提前一天25、填写休假申请表提出书面申请，如不能及时请假应于两日内经部门主管查实后补办审批手续。员工请事假，两天以内（含两天）由所在部门经理批准，三天以上（含三天）由部门经理审批后报所在公司主管副总经理批准（部门经理以上员工须总经理批准），到行政部备案后方可休假，员工请事假一次最多不得超过天。员工全年累计事假不得超过天，超过则视为自动离职。注：、公司总经理须经总裁批准，并报董事长。、公司副总经理须经公司总经理批准，三日以上的须经集团总裁批准。、公司各部门经理，须经主管副总经理批准，三日以上的须经总经理批准。、凡不经过请假审批程序或未经批准而擅自脱岗外出，按旷工处理。六、劳动合同、劳动合同制管理公司实行全员劳26、动合同制管理。员工所在单位与员工签订劳动合同。如所在单位不具备独立法人资格，则由所在单位的上级单位或集团总部与员工签订劳动合同。合同的签订、变更、解除等依国家、各地方相关劳动法规和公司相关规定执行。、劳动合同签订范围凡经面试合格被公司正式聘用并与原单位解除劳动关系，公司同意接纳其人事档案关系的员工，均应与公司签订劳动合同。、劳动合同签订的时间 正式员工与公司签订劳动合同，首次签约合同期为一年，续签合同期为一年，特殊情况由总经理决定。 员工被录用后，公司即与其签订试工协议，一般试用期为三个月。 应届毕业生在毕业前到公司实习并试用的，签订劳动合同的时间为毕业后的转正之日。七、奖惩制度、奖励为创造健27、康向上的企业氛围和不断进取的企业文化，公司将定期进行优秀员工评比，依据员工工作表现及业绩评选出在企业发展过程中做出特殊贡献的优秀员工，并予以一定奖励。、处罚为保证公司生产经营的正常实施及公司和员工的共同利益，公司将对违反基本遵守的员工予以处分。处罚原则保证公正、恰当的处分程序。违纪行为较为严重时, 将按国家有关法律处理。处分结果记录于人事档案, 并反映在工资、晋升过程中。屡次违反基本遵守者将从重处理。员工受到处分后有突出功绩、努力学习提高自我业务能力并有望发展者，可撤消对其本人的处分。、处罚方法结合月度及年度考核对完不成任务者扣罚一定数额奖金；对违反劳动纪律者视情况可给予经济处罚；对有违反核心28、价值观行为及重大违纪行为的员工视情节给予警告、降职、降薪、留用察看直至辞退、开除之处罚。八、员工日常行为规范、工作时间每天：准时到岗，员工不得无故迟到、早退或脱岗。午休时间为：，员工可以就餐和休息，但此时间段内如有客户接待工作，仍要照常进行，不得影响工作。、仪容仪表公司员工在上班时间内必须穿工装、佩带司标，并请遵守如下规定：(1) 男士不得留长发，要穿衬衫打领带。(2) 女士上衣内必须配素色衬衫；裤子必须和上衣成套，不得穿休闲裤、牛仔裤，冬季不得穿裙子；不得穿高沿儿皮靴、休闲鞋、旅游鞋，要穿与工装颜色协调的深色皮鞋；可化淡妆，不得浓妆艳抹，不许留长指甲、涂深色指甲油。(3) 员工佩带首饰要合理29、。工作时间男员工不允许戴项链、手链、耳环；女员工戴耳环不宜过大。(4) 代表XX集团出席会议、会见重要客人或外国友人、参加集团（或公司）全体会议或重大活动（如集团年会、项目开盘庆典等）必须穿工装。(5) 周末加班，直接面对客户的一线岗位（如销售部、售后服务部、工程部、财务部）及需要接待客户的部门，必须按照要求穿工装。(6) 新员工上岗后还未有公司某工装的，需穿与工装颜色、款式相近的西装或套装。、办公室日常规定(1) 每天上班前各部门要做好室内外的环境卫生。办公用品要摆放整齐，不得乱堆乱放，办公桌上不得摆放与工作无关的用品及食物。玻璃柜内的书籍资料要摆放整齐。门窗、玻璃、桌椅、地面要保持清洁，不30、得有灰尘，各办公室内不得有卫生死角。现场售房部、工程部、接待室等场所依据现场条件，搞好各项环境卫生。 (2) 大厦内的员工中餐如无特殊情况（如连续开会等）必须到食堂就餐，不得在办公区内就餐。(3) 接打电话规范 铃响三声之内接起电话 接听电话报“您好，公司、部门”，不能说“喂”。 工作电话一般控制在三分钟以内。 语气温和亲切，语调清晰。 重要通话，须问清要点，做好记录，必要时可向对方复述一遍。 重要电话通知，应事先备好通知提纲，以免遗漏。、参加会议要求(1) 公司定期组织工作例会、专业研讨会、工作总结会、务虚会等，参加会议人员应遵守以下要求：(2) 按时出席，遇特殊情况须提前请假；(3) 关闭31、手机、传呼、股票机等通讯工具，或设置会议状态、呼叫转移，保证会议正常、不间断进行。(4) 会后各部门传达会议内容，并贯彻到实际工作中。九、财务流程费用报销流程、流程(1) 经手人填制“费用报销单”、粘贴原始票据。(2) 财务部门进行票据审核。(3) 最终权属人见财务审核后签批(4) 财务报销。、签批提示(1) 费用报销的最终签批权集中在公司主管副总经理及项目公司总经理层面，项目公司总经理费用由集团公司总经理签批(2) 职能部门发生的费用由主管副总经理签批；如果需要在各项目公司进行报销的，还应该经过各项目公司总经理的签批。（）费用报销每月两次，时间为每月日和日(集团为日和日)，其他时间不办理现金32、报销业务；手机费、市内交通费每月日报销一次(集团为日)。部门备用金报销应在备用金用完之前提前通知财务. （）各部门需指定专人负责部门费用报销业务，其他人员直接到财务部报销原则上将不予接待。内部借款流程、流程(1) 经手人填制“内部借款单”。(2) 按照签批权属进行签批。(3) 出纳室领取借款。、签批提示(1) 内部借款的最终签批权集中在公司主管副总经理及项目公司总经理层面，副总经理和项目公司总经理借款需由集团公司总经理签批。(2) 此外，如单次借款达到元（拓展人员单次借款达到元）时，除了按照上述签批程序进行签批外还应经过集团总经理和主管财务的副总经理的签批。(3) 冲借款不受时间限制.业务知识33、篇一、房地产市场类1. 地产开发经营：是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。2. 商品房：是指房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。3. 经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家某下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。4. 廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。5. 存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋34、。6. 再上市房：是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。7. 房屋拆迁补偿：是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照城市房屋拆迁管理条例的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。8. 商品房维修基金：是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。9. 土地使用权：是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。房屋的他项权利10. 房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出35、让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到七通一平的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。11. 房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。12. 房地产三级市场：具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需36、求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为13. 实际销售面积：是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期竣工的商品房屋面积。14. 预售面积：是指报告期未仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。15. 空置面积：是指报告期未已竣工的可销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但37、不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。.房地产“五证一计划”包括：建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证及建设工程投资计划。城市规划与基础设施类1. 中心商务区：()大城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、文娱、服务等配套设施的城市中综合经济活动的核心地区。2. 城市化水平：衡量城市化发展程度的数量指标，一般用一定地域内城市人口占总人口的比例来表示。3. 居住用地：在城市中包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地。4.38、 公共设施用地：城市中为社会服务的行政、经济、文化、教育、卫生、体育、科研及设计等机构或设施的建设用地。5. 道路广场用地：城市中道路、广场和公共停车场等设施的建设用地。6. 市政公用设施用地：城市中为生活及生产服务的各项基础设施的建设用地包括：供应设施、交通设施、邮电设施、环境卫生设施、施工与维修设施、殡葬设施及其它市政公用设施的建设用地。7. 绿地：城市中专门用以改善生态、保护环境、为居民提供游憩场地和美化景观的绿化用地。8. 特殊用地：一般指军事用地、外事用地及保安用地等特殊性质的用地。9. 城市道路系统：城市范围内由不同功能、等级、区位的道路，以及不同形式的交叉口和停车场设施，以一定方39、式组成的有机整体。10. 城市道路网：城市范围内由不同功能、等级、区位的道路，以一定的密度和适当的形式组成的网络结构。规划建筑设计类：1. 公共活动中心：配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。2. 基础设施建设（七通一平）：是指给水、排水、供电、供热、供气、通讯和道路等设施建设和土地的平整。3. 容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率总建筑面积建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。4. 建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占40、用地面积的比例。5. 道路红线：规划的城市道路路幅的边界线，城市道路用地的规划控制线。6. 建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。7. 绿地率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。8. 绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。9. 建筑间距：两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。10. 建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定：烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑41、物不计入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。建筑为坡度大于度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。11. 住宅的进深：即住宅的长度，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据住宅建筑模数协调标准（）规定，住宅的进深采用下列常用参数：米、米、米、米、米、米、米、米、米、米、米。12. 住宅开间：即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间，住宅开间一般为米42、。13. 住宅的层高：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：米、米、米。14. 住宅的净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高层高楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。15. 出房率：是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会43、有不同。16. 使用面积：房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。17. 单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。18. 塔式高层住宅：以共用楼梯为核心布置多套住房的高层住宅。19. 通廊式高层住宅：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。20. 地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的者。21. 房屋建筑分类：（1） 材料分：木结构；砖木结构；砖混结构（层以下）；钢筋混凝土结构；钢结构（2） 层数分：低层层；多层层；中高层层；高层层；超高层层以上（3） 耐火性、耐永久性：一级年以上（钢筋混凝土结构；钢结构）；二级年44、（砖混）；三级年（平房）（4） 建筑用途：生产性建筑；居住建筑；公共建筑22. 房屋建筑构件：一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。23. 不同建筑结构的优缺点比较：砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间住宅。且砖混结构每层重约吨平方米，而框轻结构每层重约吨平方米，因而对地基地耐力要求高。砖混结构现浇板小于米设一道伸缩缝，预制板小于米设一道，框轻结构现浇板小于米设一道伸缩缝，预制板小于米设一道。二、房地产开发流程解释商45、品房开发一般指开发商以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让、拆迁、建设到销售等一系列营业行为。通常包括以下几个程序：房地产投资机会选择与决策分析，土地获取、项目前期，项目设计，项目施工建设，销售。、投资机会选择和决策分析阶段：了解当地房地产市场，在拥有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性；选择实现开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的业主、银行、合作伙伴、专业人事接触，作出初步方案，探讨获取开发用地的可行性；进行正式市场研究，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部门，根据预估的成本和价格进行可行性研究，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。、土地获取阶段：依据项目可行性46、研究报告，按照国家获取土地的相关规定和程序，获取土地使用权和开发权。、项目前期阶段：主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约，由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批等，获取“五证一计划”。、项目设计阶段：根据市场研究中得到的客户需求特征确定客户和产品定位标准，对产品提出最终的设计要求，并撰写设计方案。、项目施工建设阶段：开发商委托建筑公司进行项目施工。施工过程中开发商要密切注意项目建设过程的进展，定期视察现场，与派驻工地的监理工程师会晤，了解建设过程全貌，确保工程按预先进度计划实施。、销售阶段：开发商出售商品房，回收资金赢利阶段，包含梳理客户资源、项目企划宣传、现场47、销售及售后服务四部分。通常存在两种销售形式：预售和现房销售，预售即开发商在建设工程竣工之前进行销售，可以提前回收资金；现房销售即在取得竣工验收合格文件后进行销售。三、财务知识、项目直接成本及总成本包含的内容项目直接成本包括土地及大配套、建安成本、前期成本、基础费设施费、公共配套设施费、资金成本。项目完全成本除直接成本外，还包括销售费用、管理费用、营业税。、销售回款、销售收入销售回款是实际到帐金额、销售收入是销售合同值、每月测算员工薪酬时，是以当月销售回款、利润指标作为依据。、相关计算公式：()资金缺口回款土地款工程款费用税金贷款净增()项目毛利率直接成本销售收入()项目利润率总成本销售收入()48、项目现金净流量回款支付的工程及土地款销售费用管理费用营业税、贷款知识：()目前银行信贷按会计核算划分为表内信贷业务、表外信贷业务；按贷款期限分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。()银行信贷的基本要素是金额、期限、利率（或月率）、担保形式。()银行信贷的基本操作程序：受理、调查、审批、发放、贷后管理。()银行贷款的形式分为信用贷款、担保贷款、抵押贷款、质押贷款()银行信贷的基本原则是：安全性、流动性、盈利性。()用土地进行抵押时需具备土地证，一般按不超过评估值的折扣计算。()在办理房地产抵押时，需向房地产部门提交证件：抵押物清单、总平图、房屋平面图、抵押合同、借款合同、董事会决议、借款人营业执照、49、标准地名证书、土地证、工程规划许可证、销售许可证、投资计划、施工合同、双方身份证、双方介绍信。()土地在条件许可的情况下，可发做第三方抵押，而在建工程不可以做第三方抵押。四、法务知识：、商品房必须按套销售吗？可不可以分割拆零销售？分割拆零销售商品住宅的做法，违反了建设部关于不得给一平方米单位产权颁布发“房屋所有权证”的有关规定。而且，一套住宅由于拆零销售，导致多人拥有产权，也不符合目前产权管理的有关规定。因此，商品房销售管理办法规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。、商品房销售广告、宣传资料可以认定为合同内容吗？一般而言，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，不是合同的一部分。但是房地产开50、发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。、商品房可以按什么样的方式计价销售？商品房可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价销售。、开发商变更规划、设计，应当如何处理？商品房销售管理办法规定，房地产开发企业应当按照批准的规划，设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出51、现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房的；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。、什么是不可抗力？不可抗力事件是指当事人在订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。它包括自然现象和社会现象两种，自然现象诸如地震、台风、洪水、海啸，社会现象如战争、海盗、罢工、政府行为等。、商品房面积由谁来申请测绘？商品房销售管52、理办法规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部分审核后用于房屋权属登记。、广告和样板间的内容与实际交付的房屋不符，应如何处理？房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告应当执行中华人民共和国广告法、房地产广告发布暂行规定等相关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确；房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。另外，为了解消费者反映所购商品房与样板房不一致的情况，商品房销售管理办法还规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付53、的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。、商品房现售应符合那些条件？商品房现售应符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。、房产商要对所售商品房承担质量保修责任吗？房地产开发企业应当对所售商品房承54、担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。、购房人以商品房预售合同未办理登记备案手续为由，可以请求法院确认合同无效吗？购房人以商品房预 售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求55、确认合同无效的，法院不予支持。但是合同双方约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，按照约定处理，但如果合同一方已经履行主要义务，对方接受的除外。、商品房面积误差如何处理？出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在以内（含），按照合同约定的价格据实结算，买受人不得请求解除合同；（二）面积误差比绝对值超出，买受人可以要求解除合同、返还已付购房款及利息的。如果买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照56、约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。、法律对于商品房广告中关于价格有什么规定？房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。、法律对于商品房广告中关于项目位置有什么规定？表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当。、法律对于商品房广告中关于市政条件介绍有什么规定？房地产广告中涉57、及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。、法律对于商品房广告中关于面积有什么规定？房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。、法律对于商品房广告中关于效果图片有什么规定？房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。、法律对于商品房广告中关于贷款有什么规定？房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。、房地产广告中不得含有的内容：（）不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚；（）预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容；（）不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；（）不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；（）不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。、房地产预售、销售广告，必须载明什么事项？（）开发企业名称；（）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；（）预售或者销售许可证书号。但是广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项