1、房地产置业股份制有限公司员工业务流程手册公司简介xx置业成立于一九八二年，为股份制有限公司，同系公司有xx置业国际有限公司、xx置业香港有限公司。主要从事x房地产，业务范围包括：低密度别墅丁屋的开发，地产代理，地产收购，地产合作，地产的策划包装，测量，估价等。二三年，xx置业借着在香港成熟市场多年来积累的房地产投资经验，将业务拓展到x省x市（xxx置业），和x市（xxx置业）。 以人为本：公司所有员工在人格上人人平等，在发展机会面前人人平等， xx置业为优秀的人才提供了一个和谐富有激情的创业平台，公司推动建立高效、公平、赏罚分明的绩效文化，重视提升员工的绩效，并给予公正的评价和公平的回报。 多2、劳多得：公司按照市场化原则，提供业内富有竞争力的薪酬，吸纳和保有优秀人才，公司薪酬体现与工作职位、工作时间、学历高低没有必然关系但和个人业绩能力密切相关。 优胜劣汰：公司坚持公平、公正、公开的原则，奖优惩劣，建立并保持健康向上的企业风气。 做人准则：认认真真做人，踏踏实实做事！永不言败！永不放弃！1、 xx置业标识含义 公司全称为xxx置业房产有限公司，简称“xx置业”。xx作为举世闻名的伟大建筑，具有悠久的历史。公司取名xx，是希望能够继承古代建筑xx的精神，也是寄予着公司的稳固发展。xx置业的的标识是一艘正在腾空的xx图案和“xx置业”的文字及“xx置业集团（香港）有限公司”的英文相结合，3、x图案是由二种不同颜色的实心三角形上下重叠在一起，上面紫蓝色的三角形代表x的主体，下面红色三角形代表推动x升空的动力。x作为现代科技的产物，象征着一种动力和现代的精神。公司名称“xx置业”的标准字体为华文行楷，其他为黑体字。所有字体均为金黄色，底色为紫蓝色。紫蓝色不仅具备紫色的神秘也具备着蓝色的沉稳深遂，与金黄色配合，格外清新醒目，二者搭配显出成熟和典雅，彼此相得益彰，和谐中不失灵活。代表x动力的红色，更增添了不少热情与希望。繁体字体与人箭图案相结合亦是一种古代与现代的结合，不仅代表xx置业能够继承行业优良传统，更具备现代的创新精神。2、 组织构架3、 制度培训：考勤制度、销售人员佣金提成制度4、等公司业务内容及收费标准一、 公司业务内容目前，公司服务范围包括房地产开发与经营、房地产租售代理、项目投资策划、银行按揭代理、房产过户代理等。二、 收费标准业主客户租赁代理单月租金的50%（一次性收取）单月租金的50%（一次性收取）销售代理成交总额的1.5%（一次性收取）成交总额的1.5%（一次性收取）房产过户代办本公司代理成交1000元（一次性收取）1000元（一次性收取）非本公司代理成交2000元（一次性收取）2000元（一次性收取）按揭代办2000元（一次性收取）过户/按揭代办2000元（一次性收取）3000元（一次性收取）租赁独家代理物业代管/租金收取/异地汇款等 单月租金的5%（一次5、性收取）免税代办所免汇款额的30%-50%业务流程一、如何找盘1、每天的报纸，有房讯、房产信息2、上网搜一搜房产网的租售信息3、扫街，看到有贴电话号码的就联系；扫楼，去各个楼盘递名片4、和物业接触，套出房源5、刊登报纸广告，以“房源免费登记”为主题6、在房产网上发布求租求购信息或是在房产论坛上发帖子7.广发小单页8.走访周边小区,现场查问9.关系户(通过现有客户、亲戚朋友介绍)二、如何找客户 1、通过和物业、旅行社等进行合作，利用一切可带来资源的渠道； 2、关系户(通过现有客户、亲戚朋友介绍)； 3、在房产网上发布房源信息或是在房产论坛上发帖子 4、报纸广告形式吸引客户 三、工作流程指引（一）6、接待客户1. 电话a) 两声之内接电话b) 礼貌及清晰的道出：“您好！XX公司。请问有什么可以帮到您的？”c) 如遇客户查询，礼貌回复其咨询及尽快取得客户的联系电话。d) 如遇到找其他同事，礼貌地说：“请稍待！”后转线，并通知有关同事，以确认电话已被接听。e) 如遇所找的同事不在，请礼貌地说：“XX同事外出办事，需要留言转告他吗？”或将有关电话转至主管及营业助理接听。f) 所有电话客源，必须尽快要电脑入档并力求实现看楼及定期作有关跟进。g) 遇放盘，须填写放盘/匙委托代理协议书并即时输入电脑及在右上角写电脑编号后将表格交予主管审阅。2. 门口客a) 凡在门外徘徊之客户，应尽快出外接待。“请问有7、什么可以帮您的?”“是有物业想放吗？”“是想找房子吗？”“我们还有很多房源在电脑库里，不如进内详谈”。“我们还有其它的相关服务，例如：代办过户手续，免费评估物业，银行按揭等”携带名片，留取电话，尽量令其入店。b) 客人入店铺内，应礼貌清晰地： “您好！有什么可以帮您的？”3.放盘/匙 a) 取出放盘/匙委托代理协议书作登记，把物业详细地址、业主联络电话（能尽量多拿电话最好）及要求业主签署，发回副本予业主。如遇放匙须提醒业主妥善保管有关副本，因退回锁匙时须提供有关文件。b) 遇独家委托，向营业助理或主管领取委托独家代理合同书作有关登记，负责同事可获奖励提成比率。c) 完成登记手续后礼貌地提出是否8、有其它需要，并起身作送客姿态：“请慢走”，“有什么需要，欢迎随时来找我们”。d) 马上作有关盘源输入电脑，并将档案编号及锁匙编号写在放盘/匙委托代理协议书的右上角，交予主管审阅。（如主管休息可交予商务助理） 4.租售a)尽快留取客户联络电话后，才开始详细谈及楼源资料。b)尽可能马上安排看楼。（特别是有放匙的单位）。c)遇上客户需求的盘源没有时，应该用回旋的方式处理，例如：“刚巧那业主现在没空，我们尝试另外再约时间，好吗？”“那单位好像已经改变了价钱，让我先了解了解情况”。 d)能成功安排看楼，请取出承租/求购委托协议书（看楼纸）作有关登记，强烈要求有身份证登记，可解释为是应业主要求而作有关登记9、，理由是入屋视察为安全作考虑等等。如遇客户拒绝，应请示主管，要获得同意下才可进行看楼程序。e) 尽快将客户资料输入电脑，并作定期跟进。 （二）客户/业主跟进 所有客户及业主（含无效盘源如：不放、不租、自用等）须定期跟进工作，并将结果记录入电脑。凡未能联络上有关人物或无更改讯息（与前提供资料）属无效跟进，不能做工作报告数据上报。（跟进盘源时，要尽量询问：“还有其它物业需要我们帮忙吗？”而跟进客户时也在适当时候探讨：“还要找其它物业，例如：写字楼或门面吗？”） （三）外勤 营业员看楼，收（搜）房源，踩盘，办交易手续等外勤工作。必事先要外勤登记表作有关登记，注明外出及回来时间。如遇突发外勤，须以电话10、报知主管/商务助理，代其在外勤登记表作登记。 凡看楼必须填写承租/求购委托协议书（看楼纸），交由客户签署后，把客户联交给客户，第一联交回主管存档。（四）广告/优质盘源处理 凡遇看楼过程或收盘过程当中，发现优质盘源，应第一时间主动向主管上报，并积极配合广告发放提供优质盘源。（五）议价 凡遇客户有提出还价情况，应第一时间向主管上报，才可进入议价程序，一切洽谈结果，必须如实向主管汇报。所有在涉及议价的单位，如遇其他同事须看楼，必须经过主管同意方可安排。（六）签约1、事先准备工作。 a)房管局查核交易物业产权情况。b)凡在房管局未能成功查核产权的物业，必须在相关的机构，例如：原开发公司，物业管理处及按11、揭银行等尽量进行查核。c)提醒业主带齐相关产权证明文件，例如：房地产权属证明书、房地产预售契约、银行按揭合同、购房发票、购房认购书、缴房款收据等。并同时出具身份证明文件，例如：身份证、户口本、独身证、结婚证等。（如已婚者，而不能双方同时到场的，须附有不在场一方的“委托出售物业授权书”）。i) 凡受委托代出售的代理人，须出示经公正处公正的“委托出售物业授“指定委托划款书”ii) 买方“委托转付房款通知书”d)遇另有协议条款须先以草稿形式拟好向主管请示，经核准后才书写合约备注栏内，凡不够位置书写时须注明“本协议另有附件，具同等效力”字样。以附件形式，详细列明条款并三方同时签署。e) 不能随意删改协12、议书任何条款，如遇客户有所提出，须请示主管同意后方可执行。f) 协议书第一联交回主管存档，第二联交客户，第三联交业主，并提醒小心保管。g) 需要托管交易文件的，须填写“托管交易文件收据”。h) 收不足佣金者，须由客户填写“事前减佣申请表”交由主管签批后才予实施（遇主管不在，须电话请示，未能联络主管者，须向上级主管请示），否则不予认可。i) 所有错字，修改部分，须在相应位置，三方加签。 2、 双方达成一致协议a) 签买卖/租赁协议书，并清楚列明房款支付方式。b) 有附带家电物品者，须另附表详细列明一并签署。c) 带有租约的，须出示有关租约正本，并议明相关押金的交接，及租金的转交方式。d) 遇产权13、未清需要托管房款或客户指定须要逶过代理转付房款的，须同时要求签署“委托转付房款通知书”。3、 双方未达成一致协议a) 业主方签署“买卖/租赁承诺书”及“佣金确认书”（同意做高楼价支付佣金的须签署“佣金承诺书”）b) 客户方签署“认购/承租承诺书”及“佣金确认书”。c) 经协商后达成一致协议后按第六条第1项所有程序执行。(七)上数 完成签约程序后，营业员须将协议书正本、产权文件及业主/客户方身份证的复印件集齐，填写“上数表”并上交相应主管签批。（八）签约后跟进1、严格根据合约相关日期，执行所有程序，并须要执行日前一天以电话提醒，确认相约双方。2、签署正式“租赁合同”的，须事先把合同条款沟通拟好，14、提供双方确认，以求到场能即时签署，避免到场双方出现争执延误。a)办理相关手续时，需要取用托管交易文件时，须填写“领取物品申请表”。b)提醒买方带备身份证3、业主方主管签批后向营业助理领取，注意小心保管。4、 需要转付房款/租金时，须最少提前一天填写“付款程序表”向财务部提出申请，并须清楚确认能够领到款项才予约定客户。并须按一万元以上到总部财务部支付的方式执行，尽量建议客户采用转帐形式支付，并填写“指定委托收款书”。（如之前已签过有关文件的则直接向财务部提示便可）（九）收款1、直接把房款转交业主的，须要求填写“客户收款签收单”。2、代收房款的，开具收据后，并要求客户填写“委托转付房款通知书”及提15、醒客户小心保存我公司发出的收款收据，日后房款交接清楚后须退回有关收据，如遇遗失者须填写“遗失收据证明书”。3、完成收款程序后，营业员须即时填写“收款报告表”经各方签署后，即时传真予总部财务部，并电话确认已收妥。4、外出收款时填写“发票/收据借出申请单”，发票/收据上须写明相关资料，不能写白条。收到款后按第九条第3项程序执行。5、遇收款须事先提供发票以作请款的。填写“书面证明”（开具发票书面证明书），并紧密地跟进，要求尽快收到有关款项。收到后按上述程序执行。非办公时间，由主管按上述流程操作，附加以电邮形式把相关资料向上级主管及财务部上报。（十） 对外分佣 需要与其它中介公司或经办人合作业务及涉及16、对外分佣时，须事先填写“中介费用申请表”，得到签批方予执行。（十一）迟收佣金 凡予合约应收款期内未能收到的佣金，须填写迟收佣金解释表交由主管加签后，向财务部呈交后，提出要求发出“催缴佣金通知书”及有关其他相应行动。（十二）违约 出现客户挞定，业主不买/不租及私下成交等违约行为，如属经双方达成违约协议的，填写客户违约报告呈交上报，但如属未经协商的单方违约情况，则须即时上报主管，并向财务部提出要求发出“催收佣金通知书”及有关其他相应行动。（十三）事后减佣/取消交易/坏账 遇特殊情况出现，事后减佣/取消交易/坏账等情况，须填写有关报表上报。 在操作过程中，遇上什么困难和突发情况，应及时向主管汇报和查17、询处理方式。否则，需自行负责因此而引起的相关责任。合同文本的签署承租/求购委托代理协议书 合同编号：0002251本协议签订于： 20xx 年 03 月 12 日委托方（以下简称甲方）： x 身份证号码/公司营业执照号码：（附复印件于本页后）受委托方（以下简称乙方）：xxx置业房产有限公司1. 甲方委托并授权乙方作为介绍甲方（购买/承租）下列或同类型之物业，甲方承诺若甲方（或甲方亲戚、授权人、代理人）成功地购入或承租由乙方所介绍之物业，需支付乙方作为乙方代理之佣金。2. 甲方承诺不会再直接或间接与该物业之业主联系，在经乙方介绍并看房后的物业，无论最终以何种方式成交，甲方都必须给付佣金，并同意即18、使以上物业最后由甲方之亲戚、朋友、授权人、委托人或代理人购入或承租，甲方仍需付给乙方上述之佣金。3. 甲方将在购买或承租该物业前作实地观察直至自认满意为止。乙方尽全力提供关于该物业的资料，唯做参考用途。乙方带甲方看房免费，如需乘车，则往返车费由甲方支付。4. 承租/求购之房屋意向要求： 一房一厅，要海景房，月租金1500以内 ，带家电。 所介绍之物业项目 委托方签名 1.x x 2.x x 凡我公司员工向客户收取任何款项，均须出示我公司正式收据或发票并盖有公司章印方为有效，其它形式我公司一律不予承认，特此声明！.甲方签署：x 乙方代表签署：XXX联系电话：1234567 联系电话：XXXXXX19、（盖章）填写注意事项：1. 日期的填写月份及日期为个位数时，必须用“0”填充为两位数。2. 委托方身份证号码必须填写清晰准确并附委托方本人之身份证复印件3. 跟客人着重说明收费标准并在协议上选择，把不需要项用横线删除。4. 介绍给客户的物业名称必须填写详细并让客户签字确认。5. 委托人之联系电话必须有效真实，最好能同时留固话及手机号。6. 委托书必须有本公司合同章印。委托代理出租协议书 合同编号：x本协议签订于： 20x 年 03 月 01 日 委托方： x 身份证号码/营业执照号码：x （附复印件于本页后）地 址：x （以下称为“委托方）代理方：xxx置业房产有限公司 (以下称为“代理方”）20、委托方、代理方双方经友好协商，现就委托方拥有的物业：1.位于 x 建筑面积： 57 平方米，户型结构1F1T1C1W 2.位于 x 建筑面积： 70平方米，户型结构1F1T1C1W 3.位于 建筑面积：平方米，户型结构 4.位于 建筑面积：平方米，户型结构委托方委托代理方代理出租事宜达成如下协议：1.委托方全权委托代理方代理出租上述物业，委托出租底价为1.￥1500.00 元/月，2.￥900.00 元/月，3. 元/月，4. 元/月。2.代理方将委托物业出租，在正式签署租约时，代理方按单月租金50%一次性收取佣金，此项费用于双方签署房屋租赁合约之同时收取。3.委托方同意代理方为上述房产独家代21、理/非独家代理。注：独家代理服务包括：代收租金、异地汇款至委托方账号、物业照管等。收费标准：月租金 5 %，按月收取（另外收取，与佣金无关）。4.委托方负责向代理方提供合法、真实的房屋产权证明材料或有关法律文件，委托方保证该物业产权清晰，若发生与该房屋有关的权属纠纷及债权债务，概由委托方负责处理，如因此给代理方及代理方客户造成的经济损失，委托方必须负责赔偿损失。5.本协议一式两份，双方各执一份，双方签署即日起生效。6.凡我公司员工向客户收取任何款项，均须出示我公司正式收据或发票并盖有公司章印方为有效，其它形式我公司一律不予承认，特此声明！7.备注： 两处房子都家电齐全，物业费和水电费、有线电视22、费由租客自付。 注：将不适用者删除。.委托方签署：x 代理方代表签署：XXX联系电话：XXXXXXX 公司电话：XXXXXXX（盖章）填写注意事项：1、日期的填写月份及日期为个位数时，必须用“0”填充为两位数。2、委托方身份证号码必须填写清晰准确并附委托方本人之身份证复印件及委托物业房产证复印件（购房合同）。3、委托物业地址要登记详细，包括所处路段及房间号。4、空格部分用横线删除。5、跟客户着重说明收费标准并在协议上选择是否独家代理，把不需要项用横线删除。6、根据客户具体要求填写备注栏，情况越详细越好，剩余部分用横线删除。7、委托人之联系电话必须有效真实，最好能同时留固话及手机号。8、委托书必23、须有本公司合同章印。9、如果是独家代理委托，务必和客人说清楚服务项目。另陪同客户至房间内清点物品及使用情况，并双方签字确认。委托代理销售协议书 合同编号：本协议签订于： 20x 年 03 月 01 日委托方： x 身份证号码/营业执照号码： x（附复印件于本页后）地 址：x （以下称为“委托方”）代理方：xxx置业房产有限公司 (以下称为“代理方”）委托方、代理方双方经友好协商，现就委托方拥有的物业：1.位于 x 建筑面积： 50 平方米，户型结构1F1T1C1W2.位于 建筑面积：平方米，户型结构 3.位于 建筑面积：平方米，户型结构 4.位于 建筑面积：平方米，户型结构 委托方委托代理方代24、理销售事宜达成如下协议：1.委托方全权委托代理方代理出售房产，委托销售底价为：1. ￥25.00 万元，即均价为￥5000.00元/平方米 2. 万元，即均价为元/平方米 3. 万元，既均价为 元/平方米 4. 万元，即均价为 元/平方米。2.委托方同意，代理方将委托方房产出售，在正式签署合约时，代理方按成交楼价总额的1.5%收取佣金费。3.委托方负责向代理方提供合法、真实的房屋产权证明材料或有关法律文件，委托方保证该物业产权清晰，若发生与该房屋有关的权属纠纷及债权债务，概由委托方负责处理，如因此给代理方及代理方客户造成的经济损失，委托方必须负责赔偿损失。4.委托方同意代理方为上述房产独家代理25、/非独家代理。5.本协议一式两份，双方各执一份，双方签署即日起生效。6.凡我公司员工向客户收取任何款项，均须出示我公司正式收据或发票并盖有公司章印方为有效，其它形式我公司一律不予承认，特此声明！7.备注： 税费由买方全部负责。 注：将不适用者删除。.委托方签署：x 代理方代表签署：XXX联系电话：XXXXXXX 公司电话：XXXXXXX（盖章）填写注意事项：1、日期的填写月份及日期为个位数时，必须用“0”填充为两位数。2、委托方身份证号码必须填写清晰准确并附委托方本人之身份证复印件及委托物业房产证复印件（购房合同）。3、委托物业地址要登记详细，包括所处路段及房间号。4、 空格部分用横线删除。526、 跟客户着重说明收费标准并在协议上选择是否独家代理，把不需要项用横线删除。6、 根据客户具体要求填写备注栏，情况越详细越好，剩余部分用横线删除。7、 委托人之联系电话必须有效真实，最好能同时留固话及手机号。8、 委托书必须有本公司合同章印。房屋租赁合约 合同编号：本合约签订于 20x 年 05 月 01 日 出租方为：x身份证号码/公司营业执照号码 x （以下称为：甲方）承租方为： x 身份证号码/公司营业执照号码3 （以下称为：乙方）代理方为：xxx置业房产有限公司x （以下称为：代理方）地 址：合约三方兹同意租房条款如下：一、甲方自愿将座落在xx 号房（以下简称“该物业”），出租给乙方作27、居住 使用，乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分了解并愿意租用。二、甲乙双方协商同意该物业月租金为人民币（大写） 贰千 元整（小写￥：2000。00 ）。租赁期限自2008 年 05 月 10日至 2009年 05 月 09 日止，共壹拾贰 个月时间。三、租金每 半年 结算一次，乙方需在应缴费当月 壹 日前将租金交给甲方。四、甲方收取乙方人民币（大写）贰千 元整（小写￥：2000。00 ）作为押金。押金待本合同期满或终止且乙方付清一切应付费用并得到甲方确认后无息退还。五、基于代理方已提供之服务，甲方同意支付代理方代理佣金人民币（大写） 壹千 元整（￥：1000。00 ），乙方同意支付代理方代理佣28、金人民币（大写）壹千 元整（￥：1000。00 ）。此笔款项在签署本合同之同时给付。六、签约信用及违约责任1、 甲方保证该物业具备出租条件，保证该物业产权清楚，无债权债务，否则给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。2、 如甲方需出售或抵押该房产，应提前 壹 个月书面告之乙方，得到乙方书面确认同意，并承担相应违约责任。3、 乙方应爱惜使用该物业及附属家具等，保证该物业到期原状交付，如乙方要对该房屋进行装修应征得甲方书面同意，费用为乙方自理。如有原装修和设施因使用不当或其它人为原因而损坏，乙方应负责修复或照价赔偿。4、 未经甲方书面同意，乙方不得将该房产转给他人使用或改变用途。5、 乙方在租赁期届满29、时把该业交还给甲方，如需继续承租，应提前 壹 个月与甲方协商，并重新签订合同。6、 乙方应按时缴纳租金，逾期交付房租，每逾期一天，应按月租金的千分之 捌 向甲方支付滞纳金，无故拖欠房租达 柒 天视为违约。甲乙双方任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关法律法规，另一方有权提前解除本合同，所造成的后果由责任方承担，并应无条件赔付另一方违约金人民币 贰千 元整（小写￥：2000。00 ），同时赔付代理方违约金人民币（大写）壹千 元整（￥：1000。00 ）。8、在租赁期间，水电费、电话费、煤气费、有线电视费、物业管理费及其它因乙方入住产生的费用由乙方承担。甲乙双方交接时核对电度表为 度，水表30、为 吨，煤气表为 立方，已发生的固定电话费为 元，此前费用甲方在合同生效前结清，乙方已收到该物业钥匙 套共 把，水卡 张，电卡 张，其它： 9、 本合同三方签署后生效，一式三份，甲、乙双方及代理方各执一份，具有同等法律效力。10、备注： 甲方签署： 代理方代表签署： 乙方签署：填写注意事项：1、日期的填写月份及日期为个位数时，必须用“0”填充为两位数。2、甲乙双方身份证号码必须填写清晰准确并附甲乙双方本人之身份证复印件及委托物业房产证复印件（购房合同）。签约人仔细核查证件的真实性。3、出租物业地址要填写详细，包括所处路段及房间号。4、金额的填写要规范，小写带两位小数点。5、空格部分用横线删除。31、6、甲乙双方之联系电话必须有效真实，最好能同时留固话及手机号。7、房屋租赁合约必须有本公司合同章印。8、甲乙双方本人签名并按指印，如不是本人到场签定合同的，则委托人必须提供买方手写委托书原件。9、合约不得涂改，如有涂改的地方，必须要甲乙双方按手印。房地产转让合约 合同编号：0000456本合约签订于 20x年 03月 18 日卖 方： x 身份证号码/公司营业执照号码 x （以下称为“卖方”）经纪方： xxx置业房产有限公司 企独琼亚总字第00x87号（以下称为“代理方”）买 方： x 身份证号码/公司营业执照号码 （以下称为“买方”）合约三方兹同意转让条款如下：第一条：通过代理方介绍，卖方同32、意卖出，买方同意购入位于x 房产（以下简称为该物业），该物业建筑面积 50平方米（具体面积以政府机构最终核定面积为准）。第二条：买方卖方同意该物业转让价格为人民币（大写） 贰拾伍万 元整（小写：￥ 250000.00 ），买方须按下述方式付款：1、人民币（大写） 贰万 元整（小写：￥ 20000.00）需在签署本合同之时付清作为定金。其中人民币（大写） 壹万 元整（小写：￥ 10000.00 ）由卖方收取，另人民币（大写）壹万 元整（小写 ：￥10000.00 ）由代理方暂时代为收妥（代收定金将在双方签署x市商品房买卖合同时自动转为一期房款）。2、卖方收取定金后，需将该物业的房产证等相关证件由33、代理方代为监管，做为该物业之房产转让过户之用。第三条：人民币（大写） 贰拾叁万 元整（小写：￥ 230000.00 ），为二期房款，买卖双方同意，上述二期房款由买方给予代理方代为托管，代理方公司指定托管账户为：中国银行x中行营业部 账号：7801 1696 4248 0910 01，否则导致买卖损失代理方概不负责。付款方式如下：A一次性付款：1、人民币（大写）贰拾叁万叁仟柒佰伍拾 元整（小写：￥ 233750.00 ）须在 20x 年 03月 30 日前全部付清，由买方汇入代理方指定帐号，此笔款项包括二期房款人民币 贰拾叁万 元（小写：￥230000.00 ）及买方应支付代理佣金费人民币 叁仟34、柒佰伍拾 元（小写：￥ 3750.00 ）。2、该物业房产过户手续须于 20x 年 05 月 01 日前办理。3、双方签署了x市商品房买卖合同并收到递件回执单后，代理方即日将代收定金及部分二期房款共人民币（大写） 贰拾万 元整（小写：￥ 200000.00 ）汇入卖方账号，余款（大写） 叁万 元整（小写：￥ 30000.00 ）在领取房产证后，代理方三个工作日内将该余款扣除卖方应支付佣金费后余人民币（大写） 叁仟柒佰伍拾 元整（小写：￥3750.00 ）付清给卖方。并将新房产证转交予买方。B银行按揭付款：1.买方交纳定金后须于 年 月 日前将首期房款人民币（大写） 元整（小写：￥ ）（注：此为35、大概数目，确数需等银行承诺答复贷款额）存入代理方指定的银行账号，同时买卖双方在代理方的协助下前往相关部门签署有关按揭的文件；买方依时交纳由按揭而产生各种费用，买方不得借故推托，否则视为违约。2.银行承诺贷款并出具承诺书，在银行出具承诺书后七个工作日内买方须和银行或代理公司落实计清首期房款（补交或多退），即上述第二部分楼款总额减去银行承诺贷款之金额，同时买卖双方签署x市商品房买卖合同并办理过户手续。3.过户转证手续全部办理完毕且买方领取到新房产证后，若首期房款是存入代理方账号的则由代理方即日将托管的房款付清给卖方；若首期款是存入银行指定账号且暂时冻结的，则由银行将承诺贷款金额直接支付给卖方。第四36、条：按政府有关规定，买卖双方需付税费：（1）营业税（2）契税（3）印花税（4）测量制图费（5）机读费（6）士地使用权交易服务费（7）住房交易手续费（8）评估费（9）查档费（10）菜蓝子（11）其它 ，买方支付上述 款项，卖方支付上述 款项，或 全部税费由买方负责 。第五条：基于代理方已提供之服务，卖方同意支付代理方代理佣金人民币（大写） 叁仟柒佰伍拾 元整（小写：￥ 3750.00 ），买方同意支付代理方代理佣金人民币（大写） 叁仟柒佰伍拾 元整（小写：￥ 3750.00 ）。第六条：有关该物业所有收、付款及收、付件均以收据做实。第七条：签约信用及违约责任1、 该物业是以现状售予买方，而买方（37、或代表）已查验过该物业，故买方不得借此拒绝交易。2、 在该物业交易完成日期前，卖方须付清一切有关该物业之杂费（如水电、煤气、管理费、电话费、维修基金等）。3、 卖方保证该物业符合国家有关法律法规规定并保证权属清楚，能完全支配及处理。保证该物业无产权纠纷、债权债务、税项。涉及租赁等事宜，卖方应在转让完成前清理完毕，并保证转让后买方无须负责，否则卖方应赔偿买方由此引起的一切损失。4、 如卖方拒绝收取该定金及签署本合约，则该笔定金在没有任何补偿下原银交回买方，买方将不要求任何赔偿。5、 如买方未能履行本合约之条款以至合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让给予别人，唯卖方38、不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。6、 如卖方在收取定金后不依合约条款将物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行此合约。7、 无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方违约，则毁约一方须即日即时付予代理方人民币 柒仟伍佰 元整（小写： 7500.00 ）做为赔偿代理方之损失。8、 该房产若因自然灾害、社会政治、政府行为等非主观因素未能正常交易的，三方互不承担责任，代理方无条件退件、退款。买卖双方在其后一年时间内继续发生本宗交易行为，仍应如数支付买卖双方需支付给代理方的相关佣金。9、 于本合约之外三方在谈判过程中声称理解、承诺以及39、协议之内容，如有与本合约不相符的，以本合同为准。本合同产生争论，三方协商无法解决，可向x市人民法院起诉，法院之裁决结果对三方均有约束力。10、本合同一式三份，代表人签字、盖章之日起生效。卖方、买方、代理方各执一份，具有同等法律效力。11、 如该物业为银行按揭房，需先解除银行按揭，三方另行约定： 备注： 卖方应全力配合房产过户相关事宜。 卖方签署：x 买方签署：x 代理方代表：XXX电 话：XXXXXXX 电 话：XXXXXXX 电 话：XXXXXXX（盖章）填写注意事项：1、日期的填写月份及日期为个位数时，必须用“0”填充为两位数。2、甲乙双方身份证号码必须填写清晰准确并附甲乙双方本人之身份证40、复印件及委托物业房产证复印件（购房合同）。签约人仔细核查证件的真实性。3、出售物业地址要填写详细，包括所处路段及房间号。4、金额的填写要规范，小写带两位小数点。5、税费部分要根据甲乙双方协商实际情况仔细填写。6、空格部分用横线删除。7、甲乙双方之联系电话必须有效真实，最好能同时留固话及手机号。8、房地产转让合约必须有本公司合同章印。9、甲乙双方本人签名并按指印，如不是本人到场签定合同的，则买房委托人必须提供买方手写委托书原件，卖方委托人必须提供业主公证委托书原件。10、合约不得涂改，如有涂改的地方，必须要甲乙双方按手印。过户与按揭一、 二手房过户流程及税费（附件：过户税费表）1、 买卖双方签订41、房地产转让协议并与我司签订过户代办合同后，代办人员携带产权证复印件到窗口抽签，确定评估公司。（当天完成）2、 然后将产权证复印件交给评估公司，由评估公司出具相应的评估报告（1-2天）。3、 代办人员准备好商品房买卖合同、双方身份证复印件、评估报告、产权证复印件、收据到契税窗口，办理契税的减免及缴交。（1-2天）4、 到信息中心打印宗地图（当天）。5、 如果涉及到个人所得税减免的，过户材料要先送到地税房地产税收办公室，待地税局出具完税证明后，才能递件。（15个工作日）6、 无个人所得税减免的，待契税缴交后，就可到房管局窗口直接递件。（当天），由窗口出具受理回执单 。7、 递件后，由交易所进行核税42、费，核税完，交易所会通知。（2-3天）8、 凭交易所开具的缴费通知书缴交相关的税费。（当天）9、等待领证，领证时，要带上受理回执单。（2-3）二、二手房按揭贷款流程第1日 递交材料，提出申请买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。相关材料包括：1、身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效拘留证件）、学历证明、婚姻状况证明。2、收入证明，并可有选择地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明；以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，享有贷款金额及时间的条件越优越。3、买卖双方签定的购房协议书。工作人员会就材料做出初步评估，给出大致43、贷款额度和年限。最后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。第2-7日 评估根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳评估费。第8-10日 银行审批银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右。第11-33日 交首付，办理过户审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过44、户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。第34-35天 办房产抵押登记、保险手续，银行放贷买方领到房产证后，办理房产抵押登记。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。礼节礼仪一、仪容仪表 因销售人员直接与客户打交道，代表公司的形象，所以仪容仪表显得十分重要，要求每一位从事销售工作的员工都要自觉地使自己的外表保持整齐、清洁和悦目。工作前应做好以下几点： 1.身体整洁：每天洗澡，保持身体清洁无异味，所用香水也不宜特别刺激。2.容光焕发：注意饮食卫生，劳逸结合，保持精神饱满。 3.适量化妆：女性售楼人员必须化淡汝，化汝须适当而不夸张。45、4.头发整洁：经常洗头，做到没有头屑。口腔清洁：每天刷两次牙，保持牙齿洁白，口气清新。 5.双手清洁：勤剪指甲，经常洗手，指甲内不得有污垢，保持双手卫生。6.制服整齐：制服常换洗，穿着整齐，皮鞋擦亮。 二、言谈举止 销售人员的坐、站、走路和谈话都要得当，工作要有效率。每一位员工都应该做到： 1.彬彬有礼。主动同客人、上级及同事打招呼； 多使用礼貌用语，例如：早晨好、谢谢、对不起、再见、欢迎光临等等 如果知道客人的姓名和职位，要尽量称呼其职位，比如刘总、张经理等； 讲客人能听懂的语言； 进入客房或办公室前须先敲门； 同事之间要互敬互让。说话要温文尔雅； 使用电梯时要先出后入，主动为别人开门。 面46、带笑容接待各方宾客； 保持开朗愉快的心情 三、姿式仪态 姿式是人的无声语言，也叫肢体语言，反映出一个人的精神风貌，因而售楼人员必须注意姿式仪态。站立时，双肢要平衡，肩膀样直，挺胸收腹；站立或走路时，手应自然垂直，不应把手放进口袋、叉在腰间或双手交叉放在胸前。以下是一些习惯性小动作，须多加注意： 1.咳嗽或吐痰时，请用干净的纸巾或手帕掩住口部。2.打哈欠或喷嚏时，应走开或转过头来掩住口部。3.整理头发、衣服时，请到洗手间或客户看不到的地方。4.当众挖鼻孔、搔痒或剔指甲都会有损自己的形象。 5.手不应插在口袋里，双手应垂直；坐着时平放在桌面，不要把玩物件。6.当众不应耳语或指指点点。7.不要在公众47、区域奔跑。 8.抖动腿部，倚靠在桌子或柜台上都属于不良习惯。9.与别人谈话时，双目须正视对方的眼睛。 10、不要在公众区域搭肩或挽手。 11、工作时，以及在公众区域不要大声讲话、谈笑及追逐。12、在大堂等公众场合，不能当着客人谈及与工作无关的事情。13、与人交谈时，不应经常看表或者随意打断对方的讲话。 四、仪容女员工发式1、刘海儿不盖眉。2、自然、大方。3、头发过肩要扎起。4、头饰应用深颜色，不可夸张或耀眼。5、发型不可太夸张。耳环：女员工只可佩戴小耳环（无坠），款式端庄大方，以淡雅为主，以不带耳环为佳。 男员工发式1、头发要前不过眉，旁不过耳，后不盖领。2、头发要整齐、清洁，没有头屑。3、不48、可染发（黑色除外）。面容 1、面容神采奕奕，保持清洁，无眼垢及耳垢。 2 、男员工不可留胡须。 手：1、 员工手的指甲长度不超过手指头。2、女员工只可涂透明色指甲油。3、只可佩戴一只小戒指，不可佩戴其他首饰。 经常保持手部清洁。 五、握手的礼节1 伸手次序：总原则：尊者居前上级和下级：上级主人和客人来：主人主人和客人走：客人男人和女人：女人2 伸手时的忌讳：握手时不能带墨镜不能带帽子不能带手套（女士纱手套除外）异性不能用双手服务意识及道德规范销售技巧一、销售顾问职责： 1、公司形象代表：作为一个房地产公司销售人员是代表公司面对客户，其形象代表公司形象，服饰整洁与稳重会给客户留下好印象，增加对公49、司的信心，拉近双方距离。2、 公司经营传递者：销售人员明确自己是公司与客户的中介，其主要职能把公司经营传递给客户，达到销售目的。3、客户的购房引导者，专业顾问：销售人员要利用专业的熟悉为客户提供咨询便利服务，从而引导顾客购楼。4、将房产推荐给客户的专家.： 销售人员要有绝对的信心，并必须做到三个相信： 相信自己所代表的公司. 相信自己所推销的能力. 相信自己所推销的商品. 这样才能充分发挥推销人员的推销技术。因为：首先相信自己的公司。在推销活动中销售人员不但代表公司，而且其工作态度、服务质量、推销成效直接影响到公司的经济效益、社会信誉和发展的前景。其次相信自己。相信自己能够完成推销任务的能力，50、是推销成功信心的来源，并能产生动力与热情，充满自信和信心去全心投入，创出最好水平。最后相信自己所推销的商品。对于有需求的顾客，相信自己推销的商品货真价实，从而也相信自己的商品能成功的推销出去，这样就可以认定自己是推销房产的专家。5、将客户意见向公司反映的媒介. 6、客户是最好的朋友.：销售人员应努力采取各种有利手段树立更好的形象、诚恳的态度，拉近与客户的距离，消灭戒心，使客户感到你是最好的朋友，处处为他着想。7、 是市场的收集者：销售要有较强的反映能力和应变能力，并有丰富的业务知识，及对房地产市场敏锐的触角，这就需要销售人员对房地产市场 信息做大量的收集，并为公司的决策提供依据。8、 具有创新51、精神、卓越表现的追求者：作为销售人员应清楚的知道追求的目的是不断创新与追求，才能有卓越的表现。二、怎样成为一名优秀的销售人员1、首先具有房地产的专业知识，并不断的追求与补充。2、要有亲切、诚恳的态度，有进退有序的礼仪。3、口齿要流利，口语要清楚，速度要适中而抑扬顿挫，要讲普通话（标准的），地方方言不是不能讲，但要看情况。4、要有整洁的仪表，面带微笑（美丽的微笑是成功的钥匙）只要你的笑是真诚的、发自内心的，客户就一定会喜欢。笑本身就可以拉近彼此之间的距离，能够让客户对你“抗拒”的心理减轻。5、要有耐力、耐心、要能“磨”客户，弃而不舍。6、平时要注意收集相关知识（法律、房地产知识）。7、针对不同的52、客户运用不同的说辞。8、主动、积极、勤奋、保持高昂的士气（业务人员的气势是最重要的）。9、尽量以顾客的角度考虑，让他感到你在帮他买楼房，而不是为公司在卖楼房。因为买房子是人生的一件大事，你如果不让他感到是站在他的角度上，就会产生对立，不是一味的强调推销，有时候要有分寸和火候，完全凭经验和感觉。 10、对市场情况，竞争者的资料以及愿购买动机，留心研究。 专业销售赢家的基本做法：永远记住一句话，你真正的老板是客户，你在给客户打工，这个观点必须要清楚。你知道你在为客户打工，怎样打工你就清楚，脑子里要有这观点“客户永远是至上的”。专业赢家基本做法：首先让客户认同你这个人，从而接受你的产品。这个业务员看53、起来非常烦，说话也烦，就别说买楼了。 三、销售技巧（一）如何了解顾客购买意见的信号.1、口头语信号.（1）顾客问提转向有关商品的细节，如费用、付款方式、价格等. （2）详细了解售后服务.（3）对销售人员的介绍表示赞扬和肯定.（4）询问优劣程度.（5）对目前使用的商品表示不满.（6）向销售人员打探交楼的时间可否提前.（7）接过销售人员的介绍提出反问.（8）对商品提出某些异议.2、表情语言信号（1）顾客面部表情从冷漠、怀疑、深沉变成自然、大方、亲切、附和.（2）眼睛转动由慢变快，眼睛发亮而有神采.（3）由若有所思变为明朗、放松，嘴唇开始抿紧，好象品味、权衡着什么。（4）开始仔细观察商品.（5）转身54、靠近销售人员，进入闲聊状态.（6）忽然用手轻敲桌子或身体某部位的动作来帮助自己集中思维，作最后决定。（二）怎样接近难以接近的客户1、对销售人员的介绍毫无反映，既不赞同也不反对，始终闭口不答。方法：既要讲礼貌和颜悦色，又要仔细观察顾客的表情，判断他需要什么样的，适时的以热情及简明的话语给予配合。忌：以冷对冷轻易放弃，要用你的热情和专业性来感染对方。2、喜欢自命不凡，好为人师，只对商品服务品头论足，根本不愿和别的销售人员说话。 方法：态度要谦恭、热情。忌：与其反唇相讥。让他充分的发表意见把话说完，对他话的含理之处不妨稍加赞同和应和，对说的不对之处也不要急于反驳，待对方把话说完后，先对其意见进行充分55、肯定，在委婉的补充和更正。（三）怎样对待不同的客户1夜郎型：生性高傲，说话居高临下，盛气凌人，容不的别人反对的意见，大有拒销售人员千里之外之势。方法：应保持恭敬，不卑不亢的态度，对其正确加以恭维以适应其心理需求，切忌让步。2挑剔型： 既有合理的需求，又有过分要求，喜欢无休止的挑剔。如销售人员稍加解释就会用更苛刻的语言顶回去。（以此换以折扣）方法：不必与他纠缠，一般情况下应少说话，如果某些关键问题不给予澄清便会严重影响信誉和形象的话，则着重事实说话，如果对方挑剔当中提出问题，销售人员应抓住机会，有理有据的加以回答，附带澄清一些其它方法不正确的挑剔之点。3急噪型：这类顾客性格比较暴躁或心情、身体不56、佳，表现为说话急噪，易发脾气。方法：销售人员要切记“忍”字，尽量以温和态度及谈笑风声的语气，创造轻松愉快的气氛来改变对方的心态与情绪对顾客提到的反对意见，不要忌讳对方暴躁的态度，耐心合理的给顾客加以解释，即使对方不服，大发雷霆，销售人员不应硬碰硬，应婉言相劝，以柔克钢。4自私型：这类可户私心重，往往在各个方面，诸多挑剔，同时提出过分要求，斤斤计较，寸利必争。方法：销售人员要有耐性，不要因为对方的自私言行而挖苦、讽刺。应就事论事，以事实解释无理要求，并在商品的质量上下工夫，促使双方及早成交。5多疑型：这类顾客往往缺少经营商品知识，购物时有过上当受骗的教训，因而，购物时抱有怀疑态度。方法：应针对这57、种心理，诚肯、详细的做介绍，介绍中着重以事实说话，多以其它用户的反映向他保证。 6、沉稳型：这类顾客老成持重，一向三思.方法：推销员应力求周全稳重，说话可以慢一点，留有余地，稳扎稳打。7、独尊型：这类顾客自以为是，夸夸其谈。 方法：心平气和，洗耳恭听，梢加应和，进而婉转以事实说话做以更正、补充。8、率直型：性情急噪，褒贬分明。方法：应保持愉快，以柔克刚，为其设身处地、出谋划策，处其当机立断。9、忧郁型：患得患失，优柔寡断。方法：边谈边察言观色，不时捕捉矛盾的所在，有的放矢，抓住要害之处，小知以利，促发购买冲动，并步步为赢扩大战果，促成其下定决心，达成结束。（四）怎样促进成交（*需要观察仔细了解58、顾客的需求）1、钓鱼促销法：利用人们需求的心理，通过让顾客得到优惠或好处来吸引他们的购买行为。2、感情联络法：通过投顾客感情之所好，帮顾客解决所需，使双方有亲和感、需求的满足感，从而促发认同感，建立心理相融的关系，使买卖双方买矛盾的心理、距离缩小或消除，而达到销售目的。3、诱之以利法：通过提问、答疑、算帐的方式，向顾客提出购买商品所带来的好处，从而打动顾客的心，刺激他们的购买欲望。4、以攻为守法：当估计顾客有可能提出反对意见时，抢在他们提出之前，有针对性的提出阐述发动攻势，有效的排除成交的潜在障碍。5、当众关联法：利用人们的从众心理制造人气，大量的成交气份令顾客有紧迫感，以此来促进大量购买。659、引而不发法：在正面推销不起作用的情况下，可找顾客感兴趣的话题，展开广泛的交流，并做出适当的引导和暗示，让顾客感到购买的好处，而达到成交。7、动之以诚法：抱着真心真意，诚心诚意的心态，没有办不成的事。 8、助客权衡法：积极介入帮助客户将某些明确利弊加以分析，让顾客比较权衡利于大弊，引起购买欲望。9、失心心理法：利用顾客怕物非所值，花费了无谓的价钱，又担心不当机立断，怕“过了这个村没有这个店”的心理，来提醒顾客下决心购买。10、期限抑制法：销售人员可以利用或制造借口，或以某些原因临时制造有效期让对方降低期望值，让其只能在我方方案范围所定的期限内做出决定。11、欲擒故纵法：针对买卖双方经常出现的戒60、备心理，在热情的服务中不要摆出志在必得的成交欲望，而是抓住对方的需求心理先摆出相应的条件，表示出条件不够不强求的宽松态度，使对方反而感到不能成交很可惜的心理，从而主动迎和我方观点成交。12、激将促销法：当顾客已出现购买的信号，又忧郁不决的时候，销售人员不是从正面鼓励购买，而是从反面用某种语言和语气，暗示对方缺乏某种成交主观或客观条件，让对方为了自尊下决心排板成交。（五）谈判中应注意的细节1、具有专业形象，一言一行要面带微笑。 2、时时与顾客交流，缩短彼此距离。 3、顾客问的每一句话，回答前要想想他是什么目的。 4、仔细聆听顾客的每一句话。 5、不要把自己的思想强加给顾客，先肯定后否定。 6、不61、要做讲解员，要做推销员。 7、要运用赞美、赞美、再赞美。 8、在谈判中不慌不忙，要注意语气的变化，有高潮，有低估。 9、在作介绍是要语言明确，简单易懂。 10、理论分析要到位，要侃深，侃透、侃细。 11、要灵活，讲例子不讲大道理，给人深入浅出的形象比喻，达到声情并茂的效果。12、顾客提出问题一定要抓住，分析到位，牵住顾客。 13、间接逼定充满自信，一轮不行下一轮再来。 14、必须准备充分话题，不能冷场。 15、咬字清楚，段落分明。 法律法规第一部分：合同法的一般规定（一）合同的主体、客体的审核1、合同主体的审核：合同的主体是指参加合同法律关系，享受利益或承担义务的人，也就是合同当事人。我国合同62、法规定的签订合同的主体有三种：自然人、法人、其他组织。我们在签订合同的时候首先要搞清楚的是，签订合同的另一方是谁，其是否具有相应的民事权利能力和民事行为能力？所谓的知己知彼，百战不殆。审核的内容应当包括：对方的年龄、精神状况、国籍、本人还是代理、家庭地址、联系办法、是否是房屋的所有人等，能够表明其承担责任能力的一系列问题。这些内容搞不清楚就可能出现合同无效的情况。比如：委托人并非房屋的所有人，而是房屋的承租人，那么其无权委托中介公司出售房屋。再如：一个未成年人，或者一个精神病人是委托中介出售房产，也有可能导致合同的无效。因为他们是民法通则上规定的无民事行为能力或限制民事行为能力人。另外，不同类63、型的主体在购房，法律可能规定了不同的资质条件。如：外国人买房：根据中华人民共和国的相关法律法规的规定，境外机构和个人在国内购房必须满足三点要求：其一，必须到土地和房地产部门备案；第二，在中国工作或者学习超过一年；第三，购房实名制。所应准备的个人资料是：一、有效的护照和公安局出入境管理处出具的境外个人在境内居留状况证明。 二、提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺；目前，对于外籍人士，国内银行还没有办理房贷业务，只有外资银行方开了对外籍人士的房贷业务。但各银行的放贷比例是不一样的。2、合同的客体：我们还要了解合同的客体的相关情况。商品房买卖合同法律关系的客体，即商品房买卖合同法律关系64、主体的权利义务共同指向的对象。一般来说，客体为商品房。签订合同前我们必须对合同所对应的房屋有所了解。了解的内容包括：该房屋的用途，所有权人是谁，是否为多人共有（隐性共有，显性共有），是否已经出租，是否以已经设立了抵押。如果这些问题不清楚也有可能导致合同纠纷或合同无效。1）房屋真实的所有权人没有审核清楚，很可能给中介公司带来不良的后果。案例：上海力江房地产经纪有限公司在从事房产中介活动中，遇到了房客办理假房产证、假身份证出售房东房屋骗取买受人50万元购房款的情况，而上海力江房地产经纪有限公司由于在提供居间服务过程中未尽到专业的审查义务，导致买受人50万购房款打了水漂。最终，浦东新区法院以履行居间65、义务不当构成违约判决力江房产赔偿买受人经济损失人民币15万元。2）未经共有权人授权的情况：实践中常遇到的情况有：房屋为多人共有，共有人之一没有经过其他共有人的同意而委托中介出售房屋，那么这样将来在中介公司居间下签订的买卖合同有可能是无效的合同。3）可能有人享有优先购买权的情况：优先购买权：是法律赋予特定对象的先于其他权利人主张某项财产权利的权利。出租人出售房屋的，应该提前3个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。共有人处分自己享有的份额的，其他共有人享有优先购买权。4）根据我国合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是我们常说的“买卖不破租赁”。如果委66、托人委托我们出卖的房屋上设定了租赁。而这种情况作为中介方和买方却不知情，合同订立后可能会导致买方无法入住，而导致纠纷。（二）合同的订立合同订立是指当事人为了合同的成立而进行的接触、洽商直至达成一致意思表示的行为过程。合同订立是合同成立的前提，而合同成立又是合同生效的前提。合同法第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。 1、什么是要约？要约是希望和他人订立合同的意思表示。一个有效的要约必须具备以下条件：第一，要约必须是特定人所为的意思表示。第二，要约内容必须明确、具体、肯定。要约是订立合同的提议，必须包括合同主要条款，以使受要约人确切知道要约的内容，决定是否接受要约。第三，要约必须表明67、经受要约人承诺即受该意思表示约束。 2、要约邀请。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。（合同法第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。）要约邀请是当事人订立合同的预备行为，在发出要约邀请时，当事人仍处于订约的准备阶段。要约邀请只要引诱他人发出要约，它既不能因相对人的承诺而成立合同，也不能因为自己作出某种承诺而约束要约人。要约与要约邀请区别在于：要约是当事人自己发出的愿意订立合同的意思表示，而要约邀请则是当事人希望对方当事人向自己发出订立合同的意思表示；要约一般是向特定68、人发出，要约邀请是向不特定人发出；要约中要约人提出合同主要条款以供对方考虑，要约邀请中要约邀请方没有提出合同订立的主要具体条款；要约发出后，受要约人接受要约，要约人即受此要约的约束，而要约邀请的发出，在法律上没有意义，不能产生合同成立与否的法律后果，要约邀请对要约邀请人和相对人都没有法律约束力。 那么要约邀请对邀请人和相对人都没有法律约束力是否意味着对于房地产销售广告宣传可以无限制的夸大呢？答案是否定的。对于商品房出售的广告法规有特别规定：房地产广告发布暂行规定如：售楼广告是其向业主发出签订房地产买卖合同的要约邀请。但是根据建设部2001年发布的商品房销售管理办法第十五条 房地产开发企业、房地69、产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。要约的生效：合同法规定，要约到达受要约人时生效。确定要约的到达时间，在口头对话的情况下，应当以相对人了解要约内容为标准来确定；在非口头对话的情况下，只要要约已经送达到受要约人所控制的地方，应当认定要约已经到达受要约人，如将载有要约内容的信件投入受要约人的信箱，就应当认定要约从投入信箱时起已经到达受要约人。基于同样的理由，合同法进一步规定：采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视70、为到达时间。 我国电子签名法：涉及土地、房屋等不动产权益转让的文书不适用。该条的制定借鉴了新加坡电子交易法规定。 承诺必须明确表示受要约人同意与要约人订立合同。承诺必须清楚明确，不能含糊。 承诺的方式合同法规定，承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。承诺在法律上可能意味着合同的订立。不能随意做出承诺。在与客户的接触过程中，有些经纪人为了讨好客户，会随意做出一些承诺，这些承诺有时看似不难兑现，但却有可能增加中介公司不必要的工作量，而一旦中介公司不去兑现，就会引起客户的反感或投诉，甚至引起法律上的纠纷。再加上目前很多经纪人的法律、法规意识较弱，71、在与客户签订服务协议时，往往一味地迎合客户的要求，做出无法兑现或其它不适当的承诺或在协议中写下某些难以兑现的承诺条款。而一旦客户要求兑现该条款，就会令中介公司陷入非常被动的境地，甚至最终引起客户的不满和纠纷，有时甚至会带来不必要的经济损失，也给中介公司的形象带来损害。（三）格式合同：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。我们在从事房产中介业务中通常使用的也是格式合同。由于格式合同在订立合同时未与对方协商，所以合同法规定了对对方权益进行保护有关的相关条款。如：第39条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合72、理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第40条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第41条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款。目前，各大中介公司采用的均为格式合同，在这些合同中中介公司常常会给委托方设置一些违约条款。一般有以下两类：一类是针对中介公司促成交易成功后，委托方拒不支付或迟延支付中介报酬的违约责任。对此，在法律上没有争议73、；另一类是针对委托方要求解除买卖合同或双方协议解除买卖合同的，则中介公司除收取固定中介报酬外仍会要求委托一方或双方另行支付相当于中介报酬的违约金。对此，司法实践中认定这类违约条款“加重对方责任、排除对方主要权利”且有强制交易之嫌，故会认定其无效。（四）合同的效力合同效力是法律赋予依法成立的合同所产生的约束力。合同法第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。但也有例外，如法律和行政法规规定需经批准和登记才能生效的合同，必须经过批准和登记。房地产买卖依法需要登记。登记前，合同虽成立但没有生效。也就是说依法经登记前，合同双方已经达成合议合同已经成立，但是合同还没有产生法律上的效力，受国家法律保74、护。因此，房屋转让合同登记前，违反合同承担的是缔约过失责任，所谓缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背其依据诚实信用原则所应尽的义务，而致另一方的信赖利益损失，则应承担民事责任。登记后违反的是违约责任。所谓违约责任，也称为违反合同的民事责任，是指合同当事人因不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，而向对方承担的民事责任。包括继续履行、赔偿损失、支付违约金及适用定金罚则等。合同的效力可分为四大类，即：有效合同（当事人能力、意思真实、内容合法、形式要件）无效合同，效力待定，可变更、可撤销合同。效力待定合同：是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合有关生效要件的规定，因此其效力能否发生尚未确定75、，一般须经有权人表示承认才能生效。四种情况：一是无行为能力人订立的和限制行为能力人依法不能独立订立的合同，必须经过其法定代理人的承认才能生效；二是无代理权人以本人名义订立的合同，必须经过本人追认，才能对本人产生法律拘束力；三是单位负责人超越权限订立的合同，只有在相对人（对方当事人）不知道的情况下，才有效，即对单位有约束力；四是无处分权人处分他人财产权利而订立的合同，未经权利人追认，合同无效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、76、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。（五）合同的履行是指合同的当事人按照合同的约定，全面完成各自应承担的合同义务，使合同关系得以全部终止的整个行为过程。合同履行的原则：1、全面履行原则：是指合同的当事人必须按照合同关于标的、数量、质量、价款或报酬、履行地点、履行期限、履行方式等的约定，正确而完整地履行自己的合同义务。2、协作履行原则：当事人在合同的履行中77、不仅要适当、全面履行合同约定，还要基于诚实信用原则，对对方当事人的履行债务的行为给予协助，使之能够更好的，更方便的履行合同。（及时通知、相互协助、保密义务）合同履行中的抗辨权1）同时履行抗辨权定义：是指双方合同的当事人没有先后履行顺序的，一方在对方未为对待给付以前，可拒绝履行自己的债务的权利 构成要件： a、双方因同一合同互负对待债务，即双方债务须因同一双务合同产生，且债务有对价性 b、行使抗辨权的当事人无先行给付义务，当事人只有在无法定或约定的先行给付义务时，才可以行使同时履行抗辨权 c、他方当事人未为给付或未提出给付。 d、须对方之对待给付为可能履行效力：a、同时履行抗辨权是一种延缓抗辨权78、，行使后，他方未履行或未按合同约定履行时，可以暂时拒绝承担债务的履行b、对方请求权并没有消灭c、对方当事人完全履行了合同债务时，同时履行抗辨权消灭，当事人应承担自己的债务2）不安履行抗辨权定义：是指双务合同中有先为给付义务的当事人，因他方才财产显著减少或资历明显减弱，有难为对待给付的情形时，在他方未为对待给付或提供担保前，有拒绝自己给付的权利。目的：避免情况变化，导致应先履行的一方遭受迫害构成要件：a、当事人一方有先为给付义务b、他方于订约后有确切证据证明有不能履行合同的情形c、经营状况严重恶化d、转移财产、抽逃资金、以逃避债务e、丧失商业信誉f、有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形g、他方79、未为对待给付或未恢复履行能力或未提供担保3）先履行抗辨权定义：指在有先后履行顺序的合同中，后履行的一方有权要求应先履行的一方先行履行自己的义务，如果应该先履行的一方未履行或履行不符合约定，后履行一方有权拒绝应先履行方的履行请求或拒绝其相应的履行请求。适用条件：a、双方当事人须由同一双务合同互负债务b、双方当事人所负的债务有先后履行顺序（履行顺序一般由合同约定）c、应当先履行的当事人未履行债务或履行债务不符合约定（六）违约责任：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。损失赔偿的范围：第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行80、合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 违约金：合同法：一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 定金：第一百一十五条当事人可以依照中华人民共81、和国担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金不同于订金：订金与定金一字之差，在法律性质上却有天壤之别。订金不是一个规范的概念，在法律上仅作为一种预付款的性质。是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行时只作为抵充货款，不履行只能如数返还。一字之差可能是一倍之差。案例：2001年1月，原告何某欲出售一幢房屋，与被告钱某谈妥价格后，双方作了口头约定。不久，钱某预先支付了一万元，何某出具的收据上注明：今收到购房订金一万元，余款在十日后付齐。82、之后，钱某以房屋存在质量问题为由要求退房，并要求何某归还已支付的一万元。双方因此对薄公堂。 审理情况 法院审理认为，收据上注明的是“订金”，不具备法律上“定金”的效力，何某应退还钱某一万元。 (如收据上注明“定金”何某应该返还2万元定金) 虽然在现代汉语词典中，“定金”同“订金”，但是在法律上定金和订金性质是完全不同的。主要的区别是定金具备担保的性质，而且有严格的设立条件。”“定金应当以书面形式约定。”“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”“定金合同”是实践合同。订金则属于预先支付的一部分价款，不具备担保的性质。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解83、释第一百十八条之规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”据次，法院作出上述判决。只能选择其一：第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。（七）合同争议的解决合同纠纷的解决，解决无非就是你选择法院还是选择仲裁委员会，如果选择一个劳动局或是工商局那种约定是无效的，只能是法院或是仲裁，如果什么都不选，就是法院，仲裁委员会一裁终局。两个办法的差异就在法院是有二审的，还可以抗诉和申诉，而仲裁委员会一裁终局，如果没有受贿枉法程序上的错误，没有接受请客的问题，基本上84、就别想改了。其实仲裁委不会存在什么错的问题，因为仲裁理论的基础，就是双方相信某一个人，他说的就算，但是不能说你相信他，他说的你又不算。法院不同，你相不相信，但是法律的规定就是到法院去，所以仲裁的条款就是一裁终局，你要接受这个后果，但是仲裁没有办法说的，仲裁有一个优点，就是快。第二部分：居间合同（一）居间合同的概念 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。其中报告订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人，给付报酬的一方为委托人。 作为居间的早期形式，我国西汉时期就存在，民间将居间人称“牙行”、“牙纪”亦称“互郎”。居间产生的初衷是当85、事人双方在进行交易时，对对方不了解需要中间人介绍，来促进双方交易。久而久之，就产生居间合同，介绍人和需要介绍的人用合同的形式确定双方的权利和义务。居间人是指促进交易双方成交而从中取得报酬的中间人。 在房屋交易、租赁业务中，房产经纪公司扮演的是居间人的角色。房产经纪公司提供房屋租赁交易中介服务中，与买方卖方签订的合同，是居间合同。（二）居间人的权利1.有获得报酬的权利。居间合同是有偿的服务合同，居间人履行了自己的义务，为了当事人提供签订合同的机会或充当了介绍人，依据居间合同规定有权要求获得报酬；（“跳单”的非法性，如果遇到挑担可以寻求法律保护 ）案例：2001年9月25日，新镇江酒家经营总公司与86、上海信义中介咨询有限公司签订招商委托合同，约定将属下本市新闸路某号一处底层商铺进行招商，有关费用为33万元一年，委托期限自2001年9月25日至2002年3月24日。双方特别约定，委托方若和中介公司所介绍过的交易对象，在签订本确认书后的一年内无论以何种方式及任何价格私下成交，视为中介公司已完成居间中介责任，委托方仍应付给服务报酬。 同日，中介公司业务员向上海泰煌餐饮公司推荐了该商铺，泰煌公司的经理获悉该铺面房系新镇江的，即向业务员表示同他们很熟，可以直接找其谈判，但仍接受了中介公司的服务，与中介公司签订了房地产经纪确认书，并付了3000元服务费。之后泰煌公司即和新镇江洽谈租房事宜，却未告知此事87、是通过中介方介绍的，而中介公司业务员也未向新镇江了解相关情况。同年11月7日，泰煌公司与新镇江签订了房屋租赁合同，租赁期为六年，年租金为人民币23.8万元。今年3月13日，信义公司提起诉讼，称签约当天陪同泰煌公司负责人实地查看，该公司表示有意承租，但新镇江表示不予考虑而未果。现得知双方私下接触并签订租赁合同，故要求按照招商委托合同的约定，支付中介费2.75万元。 新镇江则不认可信义诉称，认为信义是向他们介绍过客户，但都没有成功。新镇江与泰煌公司本来就因业务往来有接触，2000年6月，泰煌公司就曾租赁新镇江的另一处房屋，这次合作是他们与泰煌公司自行协商的结果，与信义无关。新镇江声称当初信义出示的88、合同是格式合同，其中内容对自己不利，更何况信义收取泰煌公司的介绍费仅为合同约定的一半，说明其服务是不到位的。 法院认为，双方签订招商委托合同后，信义向新镇江介绍了客户，其中就有已与新镇江签约的泰煌公司，信义已按合同履行了义务。虽然新镇江与泰煌公司原来有合作关系，但泰煌公司向法院证实了，系信义推荐与新镇江洽谈房屋租赁事宜。故信义主张的中介费应予支持，但中介费的数额应以新镇江与泰煌公司的实际租赁费用为据计算，遂作出一审判决，由新镇江付给信义中介费1.9833万元。注意一：居间成功的报酬只能在国家法律规定的范围内收取，超出部分没有法律依据。案例：2005年12月，周某委托北京顺益兴联行房地产经纪有限89、公司代理出售名下的一套住房。周某希望卖60万元，多卖的钱归中介公司所有，抵作中介费。然而等中介找到了买家后，周某又不同意卖房。于是在去年4月，顺益兴联行公司以周某拒绝出售房屋为由诉至一审法院，要求与周某解除售房委托合同并要求其支付违约金3万元。, 一审法院判决解除双方签订的售房委托合同，驳回了顺益兴联行公司其他诉讼请求，经纪公司不服上诉至二中院。 二中院经审理认为，房地产经纪公司在代理房屋买卖过程中，应协助买卖双方签订房屋买卖合同，按规定标准收取费用，不得非法赚取差价。根据顺益兴联行公司自述，其赚取的中间差价高达13.35万余元，显然违反了国家关于房地产经纪行业的各项规定，其行为扰乱了房地产经90、纪行业的健康发展。据此，二中院判决顺益兴联行公司与周某签订的售房委托合同无效，驳回了该公司要求追究周某违约责任的要求。注意二：促成交易取得报酬这是法律赋予居间人的权利，但是居间合同的居间报酬具有不确定性，也就是说居间人的居间活动达到目的，委托人才负给付报酬的义务；而居间人的居间活动达不到目的，委托人不负给付报酬的义务。居间人的居间活动能否达到目的，委托人与第三人之间的交易能否成功，不是完全可由居间人的意志决定的，有着不确定性，居间活动或许成功，或许失败。2.有要求得到费用补偿的权利。居间人寻找或提供签约机会，介绍当事人签订合同，有时要支付一定的费用，可依据居间合同的约定，有权要求委托人予以补偿91、这些费用。中华人民共和国合同法规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”、“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”鉴于房地产居间人在居间活动中往往要为委托人提供权籍调查、使用情况调查、行情调查、确定成交意向、订立交易合同等基本服务内容，而要完成这些服务内容，居间人需有一定的经济成本支出。所以居间活动失败，居间人不能取得劳动报酬，但是却可以要求委托人支付必要的费用。二手房买卖中，中介公司的活动能否最后达成成果，促使上下家顺利签约具有不确定性，不是完全可由中介公司的意志决定的。有时，尽管中介公司为了促成合同的成立也尽了向委托人92、报告或者媒介的义务，但合同却因种种原因没有成立，甚至有些委托人违背诚实信用原则抛开中介与第三人“手拉手”私下成交。对此情况，法律赋予了中介公司请求委托人支付中介活动必要费用的权利。但现实操作中，中介公司可以根据市场变化和具体情况选择在居间失败时是否收取改项必要费用。（三）居间人的义务1.居间人应当就有关订阅合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。2、尽力促成的义务 ：居间人应当依照合同的约定，积极尽力地促成委托人的交易。尽力的标准则应依居间的内容和双方当事人的约定而定。 注意：居间人应该尽力完93、成自己的义务，但法定、或约定义务之外的义务居间人有权拒绝承担。 案例：张先生通过某中介公司购买了某小区楼盘，成交价54万元。可是，在业主收到张先生的定金后，又有另一位客户出价高于张先生。在利益的驱动下，业主反而把物业出售给后来者。但业主又不想退定金给张先生，于是他以迟交首期为借口推搪此事。张先生找中介方协助处理该事，理由是中介公司收取客户的1.62万元佣金，当交易不成时，中介方须无条件退回佣金并协助其追讨业主已收的定金。 那么作为中介方是否有权追讨定金且退回佣金呢？ 分析：中介公司的义务是提供信息、促成交易、敦促双方履行合同、配合办理交易过户手续，权利是在促成交易后收取中介代理费，促成交易是以94、促成双方达成一致的买卖/租赁协议为准的。 简单地说，中介方收取的是“代理费”并非“律师费”，中介公司也非律师事务所，没有提供法律服务的经营范围。因此很多客户向中介公司投诉其纠纷事宜时，要求中介公司提供法律服务并代其到法院打官司，中介公司是无法行使该方面的权利的。在实际操作当中，合同就是保护买卖双方合法权益的最佳武器，当一方违约时，守约方可依据合同约定追讨对方的违约责任。 所以当客户因对方的恶意毁约而遭受损失时，经纪方可告知客户的权利，建议其可凭合同的约定通过法律途径捍卫自己的权益。因为只有法院才有强制执行的权力，法院可判决违约方继续履行合同或可判令违约方按合同约定赔偿违约金。 此时，经纪方只能95、向客户承诺：“当一方不按合同履行，中介可敦促其履行(包括打电话及发信函通知)，也可协助客户通过法律途径追对方的违约责任(协助指提供诉讼相关资料及证明，但不包括代客户到法院立案起诉，到法院立案起诉必须由客户亲自办理，法院不会接受中介公司代办)”。且经纪方会告诉客户，经纪方作为客户的代理人到法院诉讼并不合适，因为经纪方是三方约中独立的一方，更是最重要的证人，如果经纪方作为其代理人的话，他就失去最有力的证人和证据，胜诉的几率就会降低。 中介业务交易80问01、客户在下订之前，称过户当天一次性付款，不愿交订，怎么办？答：向客户出示国土局产权转移流程表，并解释流程表中每一步客户可能面临的风险，如业主没有96、收定，他（她）不可能把房产证押在中介公司，他（她）就有可能卖给任何一个客户，我们也就有可能失去购买的良好时机；如当天付款，过户时没有足够的时间查清业主产权是否清晰。再者，如果不交订金，交易条件、违约责任等不明确，草率过户，是对双方很不负责任的态度，更容易发生问题。 02、客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不方便说出来，怎么办？答：商品社会里客户买卖物业是一件很平常而又很正常的一件事情，正如我们不能问买方：“您为何要买房”一样，客户会产生一种反感，而这样对我的销售工作是非常不利的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时，你不仿告诉他（她），业主发财了、要移民97、换大房，相信你买了这房今后也会飞黄腾达。 03、客户在看房之后并商订好价格，要求见业主面再谈，落实一下业主是否真的此价出售，怎么办？答：在您未完全确定下来（下诚意金）时，业主不会也没时间过来跟您面谈，业主委托我们公司找客户，如果没有收定前每个客户都要见业主，那业主委托我们公司不就没有意义了吗？公证、过户时业主必须亲临现场签字，如证实此价不实，您可以投诉并申请退还不实价差也不迟。04、客户在一家公司多次看房，都未能成交，对中介公司已失去信心，该怎么办？答：了解我公司的经营理念，诚信服务和办事程序，找到客户在其它公司退订的原因，用自己专业理论说服客户，给客户推荐楼盘时一定要信息准确，重信誉，守承98、诺，让客户感觉到你跟其它公司的业务员不同，以您的真诚打动客户，让客户感觉到我们公司就是与其他中介公司不同，为其着想，把他当朋友而非客户，消除客户的防范意识，让其重新树立信心跟您买房。当他看中了你手中的房时，就可以编一些故事。诸如：业主就要到其他中介去收定，或者是同事的客户在查阅有关资料，并到档案大厦查档去了等等，让他产生一种“危机”感。05、在价格、房子、产权都落实、满意了，后因某种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进？答：多与客户沟通，了解客户真正的需要，了解真正存在的问题并解决问题。06、客户在没有交定金之前要求看房产证原件，怎么办？答：客户在没有交定金之前要求出具房产证原件本身有些99、不合理情，因为业主只有在收定时才可能将房产证质押在公司。但我们可采取双管齐下的方法，让客户来定交的同时“让业主来收定”，分别安排在两个不同的会客室外，然后借口房产证需要复印一份留底而拿到客户的面前，看后收定。x、客户质问为什么要下10%的的定金，我们应该怎样回答？答：当你交10%定金后，公司会转给业主，公司就会收取业主的房地产证，办理一些手续，比如：查产权是否清晰，是否有欠款等，如你下太少定金，业主会不收，也不放心把房地产证给公司，就无法保证客户买到此房，并且该定金会计入房款。08、客户交订时称你公司仍可能继续高价出售此房，想对公司进行约束时怎么办/答：肯定地告诉对方，我们公司不会这样做。第一100、，没有理由这样做，也没有必要这么做，高卖也只能收1.5%的佣金。第二，如这样做了就会失去您对本公司的信任，公司不会只看眼前的了利益，公司希望客户是公司的永久客户。09、为什么要在公证过户前付全款？答：公司为了保障双方利益，需将房产证原件交到国土局，不能随意撤消，业主要求必须将房款付中介公司或银行资金监管才会到国土局签字、办理过户手续。10、客户要把自己的房卖出去后，才能订看中的那套房，但又不肯贱卖原房产，市场价暂时无法成交，无法两套房的买与卖同步进行，如何说服客户下订？答：建议客户将原有的房产做个贷，以贷款作楼盘首期，以租供楼。11、客户相中某物业，但又对该物业离奇的低价产生怀疑，而不能下定时101、，怎么办？答：1、低价因为业主急售，怀疑只会错失良机。2、至于产权的清晰与否，可以通过过户前的产权查档了解清楚。12、为什么中介公司不能赔定，而只可以吃定/答：1、中介公司在双方成交后，只收取一定比例的佣金，我们收到的只是客户的诚意金而非定金，并且只有业主才能收取定金，我们收到诚意金在成功转交业主后才能够称为定金，而诚意金是没有赔定的法律依据的。 2、按照约定，收取诚意金后，我们会积极联系业主，谈妥价后，会把诚意金转交给业主，同时业主会和我们签订委托售房协议书，如果客户反悔，则称诚意金已被业主收走。13、客户要求将（房产内）渗水的部分修补好再交订，怎么办？1、 与原业主协商，把渗水部分修缮好；102、2、 说服客户，正因为由于该房产有渗水现象，才导致该物业卖目前这样的价格，业主认为如果要将渗水部分修好，就不会卖这样的价了。 14、客户问：这房我较满意，现交定金可以，但我老公(老婆)看后不满意，我要退定，行不行？答：1、首先告诉他（她），这样是不可以的。定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意义。2、 屋买卖而签署的合同是慎重的文件，收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退，而是业主不可能退。如果你对房屋本身还有疑问，请带上家人抓紧时间现场察看，一旦落订，我公司需要尽快落实，并及时转订业主。如果在其间先有其他客户要落订，公司不能承诺一定你能买到103、，请你仔细考虑。15、客户看房并且交定金之后，业主突然改变价格，要求更高的价格出售此房，怎么办？答：1、出现这种情况，我们只有晓之以情，动之以理，从我们所付出的费用和劳动说起，以期达到感动业主的目的；2， 找报纸广告找出相同楼盘的最低价，与业主谈价，找人看房，把价格往最低处砍，打击业主心理期望值；3， 可以从法律的角度上要求业主履行合约，否则，由此产生的法律后果将由业主全部承担。16、收订后，有其它客户出高价，怎么办？1、 公司原则上不支持这种做法。因为这样做的结果必定失去第一个客户，对公司的信誉和品牌都是百害无一利的。也会让客户对公司的服务宗旨“诚信”产生怀疑，久而久之，将得不偿失。但是努力104、做好第一客户，极力说服第二个客户，给他介绍其他物业这是很容易做到的。这样两个客户都做成，有一个客户变两个客户，何乐而不为呢？2、 如果第二个客户出价远高于第一个客户，我们也可以考虑第二个客户，但必须具备一个先决条件：盘、客户必须有一方可以做全权委托，从而保证这部分高出的利润我们一定能赚到为原则。这时我们对第一个客户需要找一个很好的理由，比如业主已经在其他公司收了定金，我们的动作慢了一步等等，尽可能把责任往业主身上推，以期达到既不得罪客户，又可以达到让他高高兴兴地在我们手中买到其他房产的目的。17、客户首期款准备不足，要求按揭贷款成数提高，而银行又无法满足客户，怎么办？ 答： 1、说服客户想办法105、，比如：向亲戚朋友预支，借钱等； 2、看客户是否有物业在手，如果有可以向银行申请个贷；3、如果是企业法人、国家公务员则可以向银行申请高额按揭款4、特别关系的还可以找银行特批高额按揭款。 18、和客户签买房合同时，交房时间怎么确定？答：1、请详细翻阅合同范本，特殊情况由客户于业主自行商议，确认。 2、按照惯例，拿到房产证后再去办理水、电、煤气等过户手续。19、如成交价高于房产证原价，而利润只有双佣时，客户要求买卖合同填成交价，而业主只承担填合同价税时，怎么办？答：向客户说明：业主当前的售价是不包含高出房产证原价的那部分税金的价格，如果客户坚持要按成交价填写，则：1、高出的部分税费业主主要加到成交106、价中；2、或是客户承担高出的这部分税费。这个问题普遍存在，特别提醒业务人员注意，在收取客户订金时一定要与盘方业务员充分沟通，如果确定原房产证价低于成交价时 ，必须在收定委托书中注明：现售成交价按原房产证价填写。20、业主不收定金，要求在办过户的同时一定要收到全款，条件不到业主就不卖了，这时候该怎么办？答：1、业主的条件是绝对不可能做到的。现实中的“过户”，只不过是将现售买卖合同，三级市场转移申请表、房产证原件以及买卖双方的身份证明等资料递进了国土局的办文窗口而已。递件并不代表过户，出税单后产权才做变更登记，如果有查封等限制转让的因素，将给公司造成巨大的风险。 2、要充分展示公司的实力，让客户相107、信我们，其他的问题自然就解决了。3、万不得已建议到银行实行资金监管，这样可以充分保障双方的利益，相信客户，业主均能接受。21、客户有反悔心理，故意拖延办手续和付房款，在合同中找问题，挑毛病，以达到其退定的目的，怎么办？答：1、收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退，定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意义。2、签购房合同时，已经注明了最后的付款和办文时间，如果客户有反悔表露，应该郑重向客户声明，提醒客户最后办文时间，否则按合同规定执行。22、由于客户目前面临困难无法及时将房款交给公司，要求拖一段时间过户，怎么办？答：关键在于我108、们能否按客户需要，与业主协商达成延期付款协议。我们尽量满足客户的要求，因为只有这样，才能使交易圆满完成。否则，只有依约而行。 23、客户交定后发现有中介公司的价格比我公司低，要求降价，否则要求退定，怎么办？答：1、如果我公司按行业规定收取双佣，则告诉买方，房屋售价可以在过户时直接向业主确认，至于其他中介同行业之间存在着不良竞争的行为，告诉买方可不予理会。或我公司按约履行。2、买方能提供或你预测到买方定能提供有力证据证明我公司赚了利润，我们必须返还差额。 24、房子交接时，客户发现房间与原看房和收定有误，要求业主赔钱怎么办？答：1、购、售委托书明文规定，物业内现有装修和设施、设备不得拆除或附送物109、业内现有家电等的，如果交房时交房现状和合约中之规定有异议时，业主应承担全部责任，我们也有义务和责任要求业主履行约定，否则，我们将在房款中扣除一部分作为客户的补偿，除非业主将物业恢复所签合约时之状态。 2、委托书中没有注明，而买方、卖方、中介三方有口头承诺的，出现问题中介公司由经办人出面与卖方协调解决并承担相应责任。 25、此房风水是否不好？答：1、房产经纪人必须熟悉房屋结构，朝向，通风，采光等要素，用专业术语，比如座南向北，后山前水等等，也有因人而异的，比如与人的生辰八字相关，就看你怎么说。 2、只要你说的能让客户开心，信服，这里的风水就是好的。26、如何防范客户不去银行签署按揭合同，怎么办？110、答：1、先了解客户为何不去签署按揭合同，对症下药。若不签可以直接告诉客户，欠银行巨款，银行将知会你处理意见。2、拿合约来制约他，用法律来警告他；用房产的交付使用权来打动他，买房的目的就是为了使用，如果不能使用花那么多钱买个产权又有何用；晓之以情，动之以理，从感情上来劝说他，买房是人生的一件大事。 27、业主委托的物业售价高于市价，而又迟迟不愿降价，怎么办？答：1、了解出售动机，确定跟进方案。2、加强与业主的多方面沟通，与媒体上的相同楼盘的最低价进行对比。 3、带人看房当场谈价，找出其房产的劣处28、转定以后，业主要求收到全款后方付钥匙，如何处理？答：1、分两种情况：一次性付款可以；如按揭的，做111、业主工作，要买方签定银行抵押贷款转到业主的帐上，消除业主的防范心理。 2、同客户协商，在业主收到全款后交房。29、业主要求高额定金，怎么办？答1、定金的给付只是公司对业主有意购买其所售物业的一种诚信的表示，虽然抵押了业主的产权证明，这也是业主向公司表示不会再售他人。 2、告知业主在产权没有彻底转移前，公司每天都存在着高风险，如果出现问题，将给公司带来无法弥补的损失。3、定金的承付中介公司是有规定的，原则上给付5000元，总金额高的物业最多不得超过1万元。 30、业主收定，但不愿留下房产证，如何处理？答：1、首先，业主收定是必须将房产证质押在公司的，否则，不能保证业主不会将此房高价售出，中介公司112、也无法保证客户的利益。 2、业主不留下房产证，中介公司就会存在着巨大的风险。31、非房产证上权利人来收定，怎么办？答；1、绝对不可以，因为非权利人无权将权利人的房产变卖，更无权代权利人收取定金或房款，除非持有公正的授权委托书。2如果证明是夫妻关系的，可持户口本，结婚证原件等，最多可以支付5000元。3、如果房子正在按揭中，则不可以收取现金，只在合同备注中注明由中介公司代管。32、业主收订时没有带房产证或房产证抵押尚为“买卖合同”的情况，怎么办？答：原则上这种情况是不可以付定金的，但有时应视当时的情况灵活的处理。1、 陪业主去取或可以先签好合同，然后派人上门去取，验实无误，证、钱同时交接。2、 113、房产证质押时涉及到赎楼的问题。若业主赎楼则留下“按揭合同”、“保险费单”等有价有效文件，资料，付定金5000元，由有关人员陪同前往银行赎楼。若需要公司赎楼的除抵押前述资料文件外，还必须签订“借款合同”和“借款借据”，承担1.5%的融资费，并全权委托公司办理赎楼和转让事项，不付定金。3、 若为“买卖合同”付给业主适当定金，并将“买卖合同”,付清房款证明、发票,抵押合同等相关资料质押在公司，并由有关人员陪同前往办理相关公证手续，直至出房产证，同时提醒业主承担一手房产证税费。33、业主没有定时“查档”如何处理？ 1、 业务员提前用房产证复印件核实产权。2、 通知业主先到档案大厦查档，否则，公司不能付114、定或仅付少量定金。34、签约时，业主不愿预留水，电押金，怎么办？答：1、押金必须预留，否则无法清偿物业交接前的费用。必须预留这是公司的规定。 2、不预留的先决条件是业主凭当月缴费清单和业务员来结算房款，所示指数要与业务人员的抄的指数相符。35、业主不能按如期交房，怎么办？答：公司业务人员有义务及时提醒业主交房时间和迟交房的危害以及所应承担的法律责任，如果还是不行，公司则按约定扣除当期的租金及赔偿金补给客户。36、业主不同意按揭，怎么办？答：1、讲按揭流程给客户听幷解释在过户前银行会出具承诺函，以保证房款无风险。2、按揭与一次性付款在时间上只差半个月，付款程序基本一致。3、 说服业主按揭与一次性115、付款没有什么不同，深圳人的超前意识使90%以上的人都选择银行按揭，不同意的话可能会失去很多客户，对业主不利。37、客户，业主要求佣金打折，怎么办？答：1、佣金打折是对我们所提供的服务打折，如果觉得我服务不好，请跟我说，给我一次机会，我会尽力改进，不然我在公司会挨批评的。2、关键是成交，如果能够成交，我将尽我所能向上级申请。3、经营成本的角度来讲也不能打折。（比如广告费、员工工资、办公室租金等）4、您看，要不我把价格再谈低一点。38、由于业主的原因，不能如期过户，怎么办？答：向客户说明原因，求得客户理解和原谅，并承诺客户我们会尽力督促业主及早过户。向业主说明合约的法律效力和违约将承担法律和经济责116、任。39、怎样防止业主出具房产证时，所委托物业的资料与先前委托有误？答：解决这个问题的唯一办法就是在接受委托时索取房产证复印件，或系统查验房产证原件。40、收到客户定金后，业主涨价，不肯收定，不签委托，不签合同，怎么办？答：1、除非业主不想卖房，否则就是心中有一个“结”，找到这个“结”，就可以找出解开这个“结”的方法。 2、向业主阐明利害关系，否则无法保障业主利益。41、收到客户定金后，客户要求见业主，此时有差价，怎么办？答：1、如果利润大，可以先过多一道户。2、想办法说服一方做全权委托。3、利润不大，敬请放弃赚差价心理，保证双佣。42、客户交定金后，不承认业主和中介签署的公证委托，怎么办？答117、：业主能将全权委托办给公司，说明业主完全信任公司。同时全权委托具备法律效力，包括国土局，银行，公证处都承认，客户没有理由不认可，否则，是对法律的蔑视。43、过户后，客户要求退件并更改买卖合同，怎么办？答：1、向客户解释递件后，文件规定不能撤件。2、原则上这样的事情不可以发生，除非万不得已。退件的原因很多，诸如：由于价格填错造成高额税费，并书面提出申请，国土局酌情处理。44、没转定前产权清晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么办？答：1、向业主阐明合约的严肃性和法律效力，在最短的时间内追回定金。2、通知客户，说明情况，并承诺重新帮他另找一套满意的房。3、向有关单位申诉，以期追回定金。45、收定后，118、权利人出事，怎么办？答：任何事情发生后都会有一个处理结果，如：业主出意外了，必定有遗产继承人。业主犯案或残疾了或其他原因不能亲自前来办理有关手续，可以请公证处派人上门公证委托给一个业主信任的人，当然还有其他等等，都可以解决的办法，就看我们怎样去做，怎样做好而已。46、业主收定后又把原物业做了装修，不肯按原协议出售，出租，怎么办？答：1、说服客户接受装修。2、说服业主将折价后处理。3、按原约定执行，所造成的损失由业主自行承担。47、业主自身没有能力赎楼，但不付相关费用，怎么办？答：赎楼存在高风险，必须支付相关费用，如不付赎楼费用，无法完成交易。48、公司物业出售，客户要做按揭，需向银行提供什么资119、料？答：须提供：售楼董事会决议；法人代表证明；法人授权委托书；法人代表人和被授权人身份证原/复印件；营业执照原/复印件；买卖双方所签定的房地产买卖合同；房产证原/复印件。49、业主没有向银行抵押贷款，房产证在手上，该物业是否一定可以转让？答：不一定，有可能存在限制转让的情况，如查封，担保，发展商欠款，刑事案件等情况。50、业主刚开始没能力赎楼，但在办手续时，突然又可以赎楼怎么办？答：可以，如果公司赎楼资金还没有付出，如业主要求赎楼，可以免收赎楼费，如合同条款中注明赎楼的，就该收取手续费用，因为我们已准备好资金，我们的费用已产生，就应收取相应费用。51、业主说自己可以赎楼，等见到客户时又说资金紧120、张，怎么办？答：如没有能力，可以由公司去赎楼，但需支付相关费用。52、客户委托书收回时，他说：我们没有在委托书上注明交易完成时该委托书收回，怎么办？答：交回购房委托书，是现在你已有现售合同，房产证原件（复印件），抵押合同在手，以上资料证明，我公司已为你成功购到你的物业，并已办理好水电等过户手续，合同已终止，所以收回购房委托书合同。53、签约时，客户提出佣金在交易完成时支付，怎么办？答：不可以。因为办理过户时交易部已完成前期工作，以后的工作由负责售后服务的客户服务部继续跟进，所以公司要求在签署购房委托书10天内付清佣金和房款。54、带顾客去看二、三次房，再带去看时业主突然不再给看，怎么办？答：及121、时与业主沟通，尽快找出业主不给看的原因。55、业主大多数不签委托书，怎么办？答：这个时期的业主还处在培养期，我们应该做以下工作：第一，接到盘源第一时间去看房；第二，见业主一定要做好准备工作，对物业的环境，配套，交通及行情等有一个非常清晰的了解，作为专业人士，你还必须对业主的物业提出一些合理化的建议，让业主感觉你很专业，敬业，而且为他着想，建立一定的信任度；第三，第一次广告前通知业主，广告后和业主沟通。56、客户要求所购房产写自己儿女名字，而自己儿女不满18岁，怎么办？需要准备什么资料？答：只要具备合法身份证的国内公民都可以在深圳购买商品房。但不满18周岁没有民事行为能力或限制民事行为能力的公民122、，购房时需提交其监护关系证明（需公证）和监护人身份证明。57、业主是外资企业，公司房转让需提交什么资料？客户要求做按揭，业主方要提交什么资料？答：须提交：1、加盖有“工商局执照复印专用章”的企业法人营业执照复印件；2、法定代表人证明书，委托书（原件），法定代表人，委托人身份证复印件；3、境外企业或组织提交的资料按规定须公证或认证（原件）。香港区域内的，有经国家司法部认可的律师见证，并经出入境事务处盖章确认；其他境外企业或组织须有我国驻该国大使馆（领事馆）盖章确认。认证内容一般包括有效的商业登记证、董事会决议，董事证明及身份证复印件，授权委托书和和委托人身份证复印件。58、客户咨询物业具体位置，123、楼层等房源要素，如何解答？答：1、如果判断是真实客户，除特定房号，业主情况以外，有所选择的告诉客户物业基本状况，其他的见面看房后面议。2、避实就虚，告诉他相同的房号，朝向和非本栋的栋号或不同的楼层。3、可说在某大型建筑附近，不方便说出具体方位，只说某楼以上，某楼以下。59、客户看完物业后，无任何手续意见，怎么跟踪？答：1、多与客户沟通，详细了解客户的具体意向和对物业的满意度？哪些因素客户不满意，充分展示物业的优势。 2、作为业务员必须主动帮助客户分析看过的物业，提出专业性建设性的意见，如果发现该物业不适合客户就要及时为客户寻找其他的物业，并告诉客户我是最优秀，最专业的业务员，一定能为您找到您最124、喜欢，最满意的物业。60、客户愿意签看楼书，但不出示身份证，也不写身份证号码，怎么办？答：1、看楼出发前一定要与客户说明看楼要求，说明看楼书只是对看楼行为的约束，前提是成交后才开始履行承诺。2、查验身份证只是为确认一下客户所签的名是否真实，未必真要签下身份证号码。3、签看楼书也是对我们服务的认可和承诺。61、客户以公司名义购房，个人签看楼书可以带去看房吗？答：拿看楼书到客户公司盖章后才能看房。62、看楼时，业主与客户之间相互沟通，甚至互留电话，怎么办？答：严正声明自己的立场和公司的要求，并当场收回纸片，要求相互尊重。63、业主报盘时只咨询房价，但又不留电话，说考虑一下再联系你，怎么办？答：靠平125、时的业务经验累积，靠灵活的应变，及时给出合理售价，或周边类似物业市场售价，取得对方信任，才能留住对方电话，除之无更好的办法。64、我公司无客户合适的物业时 ，如何才能留住客户电话？答：了解客户的详细要求，在自己的头脑里很快找出客户合适的物业进行报价，或者给客户比较好的建议，取得客户的信任，从而留住客户的电话。65、如何说服业主售价下调至市场价格以下？答：1、拿出广告，告诉他（她）较低的价格。 2、带假客户去看，当面谈价杀价，打击业主信心。66、同行有实在客户要求合作时，怎么办？答：不合作是公司要求，如不需要再看房，经过公司同意后谈合作条件。67、如何让客户相信，我公司不吃差价？答：公司本着“为126、客户创造价值，与员工共同成长”的经营理念，公平，公证，公开的态度，营造一流品牌，让客户成为公司长期的无形资源，68、遇到中介公司以客户名义跳盘，如何防范？如何处理？答：个人购买时要求客户到公司签署看楼书，出示身份证后看房。公司购买，要求业务员到对方公司签看楼书，取营业执照复印件并盖章后看房。69、业主有多套类似物业，客户签署了看楼书只看了一套就相中，最后私下与业主成交的是另一套，能否收回佣金？答：最好一次性看完所有的符合要求的物业。70、客户问我们想看你们和业主方签的售房委托书，可以吗？答：不可以，因为我们是中介公司，我们须对你的资料和业主资料进行保密。71、客户问我们先到国土局递件，再到银行127、申请贷款，行吗？答：不行，因为银行审查你的贷款资格时，要看房产证，如先去过户，房产证已送到国土局，银行无法批货款承诺函给你，另一方面，业主必须看到银行承诺函后，才会去国土局签字。72、业主问申请按揭贷款时为什么他们要到银行来？这应该是客户的事。答：你去银行的目的主要是向银行确认客户购买物业的贷款直接放款到你的帐号上，这是我们和银行对你收款负责任。73、客户问现售合同最后房地产经纪人及房地产经纪机构应该盖章，我们是房地产经纪机构怎么我们公司没有盖章？答：目前，深圳市买卖现售合同只有一种版本，房地产中介可以不用盖章，主要是您同业主之间签订合同，国土局确认。74、客户问现售合同中第七条甲方应将宗房地128、产土地使用权出让合同书的复印件交给乙方，土地使用权出让合同书规定的权利和义务同时转移给乙方。该土地使用权出让合同书以产权登记部门保存的合同副本为准。他们为什么没有收到甲方的土地使用权出让合同？答：这一条，是指甲方向发展商购买一手房产的情况，在房产证未办好之前，就有此合同书，你现在是已有房产证的过户，房地产证已经证明你是合法权利人，拥有对土地和土地上建筑物，附着物的所有权 ，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。75、客户问已签抵押合同，可否提前还款？答：可以。76、业主无法偿还银行贷款，现委托给你们中介应如何办手续？答：须带上抵押合同到我公司签订售房委托书，借款合同。查清借银行多少供楼款，在去办理赎楼手续前，须向我公司签借据，带上抵押合同，身份证，到公证处办理委托书。77、出具房产证时面积，栋号与先前委托有误时，怎么办？答：最好提前要求业主传真房产证复印件。78、业主不肯提供房产证原件或复印件，怎么办？答：说服业主提供房产证一页房产资料即可。79、如何面对客户的问价？答：1、这是业主委托我们的价格 2、我可以帮您跟业主沟通一下，及时通知您最新价格 3、请您放心，这个价格绝对是透明的，我们只是收取佣金，如果不成交，我们是一分钱也得不到的，所以我们报的是最低价，免得浪费我们大家的时间。4、要不我约一下业主跟您见面谈，或许你们投缘，价格会更低一点。(不到最后一步，不出此招)