1、20122012年年5 5月月 老码头三期策划定位及投资测算分析 目录 项目概述 区域市场分析 项目定位总体思路 目标消费群体定位 业态定位及分布设想 设计方案（一、二） 投资测算分析 总结 概念策划篇 项目概述 老码头三期地块东靠外马路、西临中山南路、北 靠老码头一期，占地1.5万平米，原为药材仓库。 区域市场分析 老码头一期 老码头一期可租赁面积2.4万平 米，目前出租率达到99%，平均租 金水平4.62元/平米 天； 入驻商户主要以餐饮商家为主， 占43%，其次为办公，占29%，第 三位的是餐厅/酒吧，占12%。 区域市场分析 老码头二期（4、5库） 老码头二期可租赁面积2.2万平 米，2、目前出租率达到87%，平均租 金水平8元/平米 天； 入驻商户主要以餐饮商家为主， 占44%，其次为娱乐，占37%，第 三位的是展厅，占12%。 区域市场分析 小结 老码头地区已有的商业面积近8万平米（包含1-3库），但商业 业态较为单一，基本都以餐饮为主，缺乏可互补的商业业态。 目标消费群体 区域商务白领 旅游（考察）群体 外籍人士 都市白领及外籍人士 境内外旅游团体 时尚文化追随者 主要群体 重要群体 辅助群体 本项目通过对文化消费的打造，形成上海人文历史宣传的窗口，并与老码头一期、 沿江5库一起汇聚成南外滩地区的综合性商业地标。 未来目标消费群体将在老码头一、二期的基础上进一步提升，包括3、：都市白领及外 籍人士、境内外旅游团体以及部分追求文化的时尚群体。 项目定位总体思路 本项目将立足于老码头地区时尚消费的区域定位， 围绕文化消费这一主题，引入艺术展示和拍卖、时尚 剧场、老上海风情街区以及酒吧文化，将区域商业消 费能级进行提升。 文化 消费 艺术 展示 艺术 拍卖 时尚 剧场 风情 街区 酒吧 文化 老码头艺术品展示交易平台 艺术展示和拍卖 艺术家作品 创作及展示 艺术作品 拍卖及交易 上海美术家协会 上海书法艺术协会 上海拍卖行业协会 （下属135家会员） 作品与商品的转换 老码头艺术品展示交易平台，应充分依托各类艺术行业协会的资源，汇聚各类艺术家 的艺术作品进行展示，形成项目自身的资源。 同时，艺术作品的展示也会吸引各类拍卖单位，形成长期的、固定的拍卖交易场所。 ？艺术扶持基金？ 总体设想 艺术展示和拍卖 搭建一个艺术品展示交易平台，包括艺术品的展览、展示，以及艺术品的