西安国际幸福城生活住区项目前期策划报告(202页).pdf-地产文库

西安国际幸福城生活住区项目前期策划报告(202页).pdf

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上传人：房地****识编号：110613 2021-04-28 202页 11.49MB

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1、1 此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密致：宏润地产开发有限公司易居 - 克而瑞西安 6月国际幸福城DK1、3前期策划报告 2 服务/委托内容：商品房开发地块，即：DK1及KD3 本次报告主要针对DK1及DK3，开展市场调研及策划定位工作； DK1、DK3属于国际幸福城整体地块中的部分，但以商品房项目作为单独开发；纺纺南南路路 DK1 DK1 DK3 3 战略方向 4 战略方向一：淡市OR旺市“唯刚不破”（刚需、首改） 15月全市住宅分面积段成交情况 0.00% 2、20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 180以上 145-180 125-145 90-125 70-90 70以下 20062010年全市分面积段成交比例图 9% 18% 36% 17% 12% 8% 70 7090 90125 125144 144180 180 淡旺市场交替下，刚需成交长期稳定楼市经历07、09年旺市，也经历过08年的淡市，刚需产品（7090）首改产品（ 90125）成交量一直保持稳定，约占总成交量50%；当前淡市之下，刚需成交依然稳定进入，房地产市场进3、入宏观调控所带来的淡市，而刚需产品、首改产品的成交比例依然保持在50%以上，证明市场刚需一直旺盛 44% 46% 48% 51% 52% 5 战略方向二：产品量价平衡策略项目成功带动企业品牌量价关系跑量产品优点稳定现金流，风险系数低，操作难度较低，绝对利润值较高品牌关系项目快速销售、开发形成企业品牌溢价产品需求问题当前政策调控下，溢价产品需求（再改）受打压严重竞争问题区域溢价产品多为品牌企业开发，同质化竞争激烈，客户争夺严重提高单价产品突破：需要高物业增值体系支撑资源溢价：当前区域一线景观资源产品价值天花板约900010000元/，溢价空间有限销售压力：溢价产品竞争激烈导致去化缓慢品牌关系溢价产品如销售缓慢，不利于企业品牌形成 4.5容积率通盘均价6931元/ 入市均价5400元/ 同收益指标反算：容积率3

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