西安国际幸福城生活住区项目前期策划报告(202页).pdf
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西安国际幸福城生活住区项目前期策划报告(202页).pdf
1、1 此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。 绝对保密 致：宏润地产开发有限公司 易居 - 克而瑞 西安 6月 国际幸福城DK1、3前期策划报告 2 服务/委托内容：商品房开发地块，即：DK1及KD3 本次报告主要针对DK1及DK3， 开展市场调研及策划定位工作； DK1、DK3属于国际幸福城整 体地块中的部分，但以商品房项目 作为单独开发； 纺纺 南南 路路 DK1 DK1 DK3 3 战略方向 4 战略方向一：淡市OR旺市“唯刚不破”（刚需、首改） 15月全市住宅分面积段成交情况 0.00%
2、20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 180以上 145-180 125-145 90-125 70-90 70以下 20062010年全市分面积段成交比例图 9% 18% 36% 17% 12% 8% 70 7090 90125 125144 144180 180 淡旺市场交替下，刚需成交长期稳定 楼市经历07、09年旺市，也经历过08年的淡 市，刚需产品（7090）首改产品（ 90125）成交量一直保持稳定，约占总成 交量50%； 当前淡市之下，刚需成交依然稳定 进入，房地产市场进
3、入宏观调控 所带来的淡市，而刚需产品、首改产品的 成交比例依然保持在50%以上，证明市场 刚需一直旺盛 44% 46% 48% 51% 52% 5 战略方向二：产品量价平衡策略项目成功带动企业品牌 量价关系 跑量产品 优点 稳定现金流，风险系数低，操作难度较 低，绝对利润值较高 品牌关系 项目快速销售、开发形成企业品牌 溢价产品 需求问题 当前政策调控下，溢价产品需求（再 改）受打压严重 竞争问题 区域溢价产品多为品牌企业开发，同质 化竞争激烈，客户争夺严重 提高单价 产品突破：需要高物业增值体系支撑 资源溢价：当前区域一线景观资源产品价值天 花板约900010000元/，溢价空间有限 销售压力：溢价产品竞争激烈导致去化缓慢 品牌关系 溢价产品如销售缓慢，不利于企业品牌 形成 4.5容积率 通盘均价6931元/ 入市均价5400元/ 同收益指标反算： 容积率3
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