1、房地产开发公司职能部门与项目部职责划分管理制度附表编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 第一章 项目组织1.1 集团层面组织架构及职能 集团组织架构 项目决策委员会主要职能l 项目立项批准；l 项目制规范手册修订的审批；l 项目总经理的任命和罢免；l 组织集团对项目重要节点评审；l 年度集团优秀项目经理奖评审；l 听取子公司项目管理中心对项目的绩效分析；l 处理项目重大问题； 项目决策委员会人员组成“项目决策委员会”由营运副总裁负责召集，如公司营运副总裁空缺，可由集团总裁担任或由总裁委派。“项目决策委员会”设秘书处处理日2、常工作，秘书处设在经营管理部。（其职能包括：1.“项目决策委员会”的会议准备；2.收集和分析各项目的阶段信息和收尾材料；3.在各子公司间共享项目管理的经验和教训；4.负责对于金地集团项目制规范手册的完善和修订。）项目决策委员会委员由四部分人员组成：集团公司高层、部分中层、各子公司营运副总经理、公司项目管理专业人员和外聘专家。1.2 xx区域公司组织架构1.2.1 xx区域公司组织架构xx区域公司（简称xx公司）的主要职能部门有：项目管理中心、行政人事部、设计部、营销部、成本部、品牌管理部、发展研究部、项目开发部、财务部。xx区域公司下设xx本地项目公司（如金地旧城改造开发有限公司）及城市公司（3、如东莞公司）。城市公司视实际情况需要，可设以下主要职能部门：行政人事部、设计工程部、营销部、项目开发部、财务成本部，情况需要可增设招商中心等部门。项目部包括xx本地项目部及城市公司项目部，项目部根据公司的实际运营情况而确定具体数量。具体见xx区域公司组织架构图。xx区域公司组织关系图金地集团xx区域公司组织架构图 1.2. 2 主要职责说明总经理：全面负责xx区域公司的经营管理，对集团、股东负责；营运总监：协助总经理完成区域公司项目运营，统筹协调资源，对xx区域公司项目经营负责；专业总监（设计、工程、营销、拓展）：对专业决策提供意见，配合并协作项目总经理完成专业及管理工作；行政人事助理总监：全4、面负责推动、指导xx区域公司行政人事工作；项目总经理：全面负责具体项目的统筹协调工作，对具体项目经营负责；项目副总经理、总经理助理：配合、协作项目总经理完成项目实施；项目管理中心：负责xx区域公司项目控制、协调，为项目经营提供管理支持；行政人事部：负责xx区域公司人力资源管理和行政后勤工作；设计部：负责xx区域公司项目的设计管理和施工配合工作；营销部：负责xx本地项目策划、推广、销售工作；成本部：负责区域公司成本管理、控制、分析工作；品牌管理部：负责xx区域公司品牌管理及xx项目的客服工作；发展研究部：负责xx区域公司战略规划及相关研究、xx项目拓展、异地拓展支持；项目开发部：负责xx本地项目5、报建和法务工作；财务部：负责xx区域公司会计核算、财务管理和税务管理工作。1.3 xx区域公司项目部组织架构图项目部是具体项目的管理组织机构，面向项目的最终目标，在xx区域公司的领导下，具体实施公司授权的项目，接受公司的考核。在公司的授权范围内，处理项目的相关事宜。在处理授权范围内的对外事务中，项目部代表金地集团xx区域公司。第二章 职能部门与项目部的职责划分职责划分描述的是业务流程中具体工作的责任部门与参与部门，旨在明确各项工作的部门职责。至于各项工作的决策权限、最终决策者，则在“流程决策点”中另作规定，详见本规范第三章决策层级。职责划分根据目前xx区域公司的项目制体系制定，重点区分在项目制6、运作中，xx区域公司职能部门与各项目部之间的职责。总体以各项目总经理及项目业务经理为业务开展的核心，职能部门在业务过程中提供技术支持。职责划分主要从项目论证阶段、项目策划阶段、设计管理阶段、工程管理阶段、营销管理阶段、入伙管理阶段等7个阶段对业务工作的职责归属进行明确，并分为xx本地项目与城市公司项目两个版本，具体内容详见以下的职责划分表。2.1 xx公司职能部门与项目部职责划分（xx本地项目版）xx公司职能部门与项目部职责划分(xx本地项目版）（第1页，共8页） 注： 表示主要负责部门 , 表示参与部门WBS说明xx公司职能部 门xx本地项目部项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本7、部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理营销经理设计经理工程经理成本经理1xx-101区域公司战略规划项目论证阶段制定区域公司发展战略目标区域公司土地储备规划区域公司资金筹措与运用规划区域公司人力资源规划区域公司品牌营销规划区域公司组织架构及管理规划编制区域公司战略发展规划报告组织区域公司战略规划小组评审提交集团评审编制区域公司年度经营计划计划执行计划监控区域公司年度经营计划调整xx-102可行性研究房地产信息及土地信息收集整理项目踏勘初步经济性分析地块初评市场分析产品初步定位规划设计草案（设计策划）建安成本分析法律风险分析编制销售及回款计划确定规划指标 xx公司职能部门与项目部职责划分(xx本8、地项目版）（第2页，共8页） 注： 表示主要负责部门 , 表示参与部门WBS说明xx公司职能部 门xx本地项目部项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理营销经理设计经理工程经理成本经理1编制项目总体开发计划项目论证阶段编制建安成本测算表编制测算报告（经济分析）出具法律意见书编制项目可行性研究报告审批项目可行性研究报告xx-103决策签约向集团申请组织项目评审会签订正式土地合同申办土地使用权地质初勘2CH-201项目经营策划项目策划阶段项目外部立项项目内部立项确定市场定位确定产品开发节奏周期编制产品初步建议书概念设计研究组织概念设计方案综合评审编制项9、目策划报告组织公司内部评审会提交集团审批3xx301规划设计设计管理阶段编制规划设计任务书规划设计招标/委托 xx公司职能部门与项目部职责划分(xx本地项目版）（第3页，共8页） 注： 表示主要负责部门 , 表示参与部门WBS说明xx公司职能部 门xx本地项目部项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理营销经理设计经理工程经理成本经理3确定规划设计单位及中标方案设计管理阶段优化规划设计方案征询营销评审意见征询成本评审意见征询外部专家评审意见征询政府主管部门咨询意见组织公司规划设计评审会组织集团规划设计评审会组织政府相关部门评审规划设计方案调整并确认x10、x302方案设计编制方案设计任务书确定方案设计单位组织总图方案评审组织单体方案评审组织结构初步方案评审组织设备初步方案评审组织集团评审会组织政府相关部门评审汇编发展成本目标方案报建深化方案设计办理建设用地规划许可证景观概念设计销售包装设计编制经济分析报告第二稿xx公司职能部门与项目部职责划分(xx本地项目版）（第4页，共8页） 注： 表示主要负责部门 , 表示参与部门WBS说明xx公司职能部 门xx本地项目部项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理营销经理设计经理工程经理成本经理3初步确定施工图设计单位设计管理阶段xx303扩初设计编制扩初设计任务11、书确定扩初方案及施工图设计单位主要设备、材料选型意见初步确定交楼标准设计方案交底组织总图深化设计评审组织单体深化设计评审组织结构初步设计评审组织设备初步设计评审扩初设计报建图报建景观方案深化设计地质详勘征询政府主管部门意见深化扩初方案组织公司评审编制经济分析报告第三稿xx304施工图设计主要材料设备选型编制施工图设计任务书组织扩初设计交底建筑条件图审查结构条件图审查设备条件图审查建筑确认xx公司职能部门与项目部职责划分(xx本地项目版）（第5页，共8页） 注： 表示主要负责部门 , 表示参与部门WBS说明xx公司职能部 门xx本地项目部项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行12、政人事部品牌管理部项目总经理营销经理设计经理工程经理成本经理3基础施工图审查设计管理阶段基础施工图报建组织外部专家审查征询政府部门意见公司评审审图公司审查施工图报建销售测绘对相关专业交底编制设备材料清单4xx-401施工准备工程管理阶段编制工程管理策划书工程管理策划书评审工程物资采购组织总包单位招投标组织监理单位招投标施工条件确认场地三通一平确定土方、支护或桩基施工队伍办理基础施工许可证办理施工许可证施工图图纸会审及交底施工组织设计审核监理规划审核土方、支护或桩基施工组织设计审核土方、支护或桩基监理细则审核土方、支护或桩基施工管理xx公司职能部门与项目部职责划分(xx本地项目版）（第6页，共813、页） 注： 表示主要负责部门 , 表示参与部门WBS说明xx公司职能部 门xx本地项目部项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理营销经理设计经理工程经理成本经理4xx-402主体及配套工程施工工程管理阶段签发开工令设计变更组织基础施工及验收组织主体施工及验收组织安装工程施工及验收专业分包单位招标注组织专业安装工程施工及验收组织装饰施工及验收向水电燃气等部门申请报建组织室外配套施工及验收xx-403工程竣工验收联系政府或专业部门验收组织规划验收档案验收申请竣工验收备案5xx-501营销准备营销管理阶段制定营销工作方案组织广告公司招标、议标组织销售代理14、公司招标、议标确定项目卖点确定广告总精神确定广告名称、口号、文字确定物管单位编制物业管理方案注：“专业分包单位招标xx根据招标具体内容分不同为成本部招标及成本经理自行招标两种情况，详见“流程决策点”及招标分判清单xx公司职能部门与项目部职责划分(xx本地项目版）（第7页，共8页） 注： 表示主要负责部门 , 表示参与部门WBS说明xx公司职能部 门xx本地项目部项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理营销经理设计经理工程经理成本经理5审核物业管理方案营销管理阶段编制会所、商业配套经营方案会所物业管理方案审核编制营销推广方案公司内部评审组织集团项目营15、销听证会销售环境准备销售环境检查xx-502销售准备查丈预售许可证申报（含投资证明）制定楼盘价格表、付款方式编制销售资料销售资料会审销售道具准备编制认购书及买卖合同认购书及买卖合同会审编制销控方案销售人员培训6XS-601销售管理销售管理阶段开盘现场客户接待确定特殊销售条件协助客户签订购房合同购房合同审核按揭、付款及产权服务xx公司职能部门与项目部职责划分(xx本地项目版）（第8页，共8页） 注： 表示主要负责部门 , 表示参与部门WBS说明xx公司职能部 门xx本地项目部项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理营销经理设计经理工程经理成本经理6客16、户资料移交销售管理阶段销售情况分析市场竞争项目研究阶段性销售总结阶段性广告效果分析制定阶段性推广计划楼盘广告推广制定房源及价格策略销售控制卖场形象及后勤管理组织活动推广安排尾盘销售编制营销及销售总结7xx701入伙准备和交楼入伙管理阶段入伙条件确认入伙资料准备向业主邮寄/广告入伙服务准备协助业主交验资料协助业主验房办理大产权证处理客户投诉xx702投诉处理投诉内容甄别投诉处理工程维修维修结算 2.2 xx公司职能部门与项目部职责划分（城市公司项目版）xx公司职能部门与项目部职责划分(城市公司项目版）（第1页，共8页） 注： 表示主要负责部门 , 表示参与部门WBS说明xx公司职能部分城市公司项17、目部项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理行政人事经理项目开发经理财务经理营销经理设计经理工程经理成本经理1xx-101城市公司战略规划项目论证阶段制定城市公司发展战略目标城市公司土地储备规划城市公司资金筹措与运用规划城市公司人力资源规划城市公司品牌营销规划城市公司组织架构及管理规划编制城市公司战略发展规划报告组织城市公司战略规划小组评审提交xx公司评审编制城市公司年度经营计划计划执行计划监控城市公司年度经营计划调整xx-102可行性研究房地产信息及土地信息收集整理项目踏勘初步经济性分析地块初评市场分析产品初步定位规划设计草案（设计策划）建安成本18、分析法律风险分析编制销售及回款计划确定规划指标 xx公司职能部门与项目部职责划分（城市公司项目版）（第2页，共8页） 注： 表示主要负责部门 , 表示参与部门WBS说明xx公司职能部分城市公司项目部项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理行政人事经理项目开发经理财务经理营销经理设计经理工程经理成本经理1编制项目总体开发计划项目论证阶段编制建安成本测算表编制测算报告（经济分析）出具法律意见书编制项目可行性研究报告审批项目可行性研究报告xx-103决策签约向集团申请组织项目评审会签订正式土地合同申办土地使用权地质初勘2CH-201项目经营策划项目策划阶19、段项目外部立项项目内部立项确定市场定位确定产品开发节奏周期编制产品初步建议书概念设计研究组织概念设计方案综合评审编制项目策划报告组织公司内部评审会提交集团审批3xx301规划设计设计管理阶段编制规划设计任务书规划设计招标/委托 xx公司职能部门与项目部职责划分（城市公司项目版）（第3页，共8页） 注： 表示主要负责部门 , 表示参与部门WBS说明xx公司职能部分城市公司项目部项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理行政人事经理项目开发经理财务经理营销经理设计经理工程经理成本经理3确定规划设计单位及中标方案设计管理阶段优化规划设计方案征询营销评审意见20、征询成本评审意见征询外部专家评审意见征询政府主管部门咨询意见组织公司规划设计评审会组织集团规划设计评审会组织政府相关部门评审规划设计方案调整并确认xx302方案设计编制方案设计任务书确定方案设计单位组织总图方案评审组织单体方案评审组织结构初步方案评审组织设备初步方案评审组织集团评审会组织政府相关部门评审汇编发展成本目标方案报建深化方案设计办理建设用地规划许可证景观概念设计销售包装设计编制经济分析报告第二稿 xx公司职能部门与项目部职责划分（城市公司项目版）（第4页，共8页） 注： 表示主要负责部门 , 表示参与部门WBS说明xx公司职能部分城市公司项目部项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开21、发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理行政人事经理项目开发经理财务经理营销经理设计经理工程经理成本经理3初步确定施工图设计单位设计管理阶段xx303扩初设计编制扩初设计任务书确定扩初方案及施工图设计单位主要设备、材料选型意见初步确定交楼标准设计方案交底组织总图深化设计评审组织单体深化设计评审组织结构初步设计评审组织设备初步设计评审扩初设计报建图报建景观方案深化设计地质详勘征询政府主管部门意见深化扩初方案组织公司评审编制经济分析报告第三稿xx304施工图设计主要材料设备选型编制施工图设计任务书组织扩初设计交底建筑条件图审查结构条件图审查设备条件图审查建筑确认 xx公司职能部门与项目部职责22、划分（城市公司项目版）（第5页，共8页） 注： 表示主要负责部门 , 表示参与部门WBS说明xx公司职能部分城市公司项目部项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理行政人事经理项目开发经理财务经理营销经理设计经理工程经理成本经理3基础施工图审查设计管理阶段基础施工图报建组织外部专家审查征询政府部门意见公司评审审图公司审查施工图报建销售测绘对相关专业交底编制设备材料清单4xx-401施工准备工程管理阶段编制工程管理策划书工程管理策划书评审工程物资采购组织总包单位招投标组织监理单位招投标施工条件确认场地三通一平确定土方、支护或桩基施工队伍办理基础施工许可23、证办理施工许可证施工图图纸会审及交底施工组织设计审核监理规划审核土方、支护或桩基施工组织设计审核土方、支护或桩基监理细则审核土方、支护或桩基施工管理 xx公司职能部门与项目部职责划分（城市公司项目版）（第6页，共8页） 注： 表示主要负责部门 , 表示参与部门WBS说明xx公司职能部分城市公司项目部项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理行政人事经理项目开发经理财务经理营销经理设计经理工程经理成本经理4xx-402主体及配套工程施工工程管理阶段签发开工令设计变更组织基础施工及验收组织主体施工及验收组织安装工程施工及验收专业分包单位招标注组织专业安装24、工程施工及验收组织装饰施工及验收向水电燃气等部门申请报建组织室外配套施工及验收xx-403工程竣工验收联系政府或专业部门验收组织规划验收档案验收申请竣工验收备案办理住宅项目交付使用许可证5xx-501营销准备营销管理阶段制定营销工作方案组织广告公司招标、议标组织销售代理公司招标、议标确定项目卖点确定广告总精神确定广告名称、口号、文字确定物管单位编制物业管理方案注：“专业分包单位招标”根据招标具体内容分不同为xx公司招标及城市公司自行招标两种情况，详见“流程决策点”及招标分判清单 xx公司职能部门与项目部职责划分（城市公司项目版）（第7页，共8页） 注： 表示主要负责部门 , 表示参与部门WBS25、说明xx公司职能部分城市公司项目部项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理行政人事经理项目开发经理财务经理营销经理设计经理工程经理成本经理5审核物业管理方案营销管理阶段编制会所、商业配套经营方案会所物业管理方案审核编制营销推广方案公司内部评审组织集团项目营销听证会销售环境准备销售环境检查xx-502销售准备查丈预售许可证申报（含投资证明）制定楼盘价格表、付款方式编制销售资料销售资料会审销售道具准备编制认购书及买卖合同认购书及买卖合同会审编制销控方案销售人员培训6XS-601销售管理销售管理阶段开盘现场客户接待确定特殊销售条件协助客户签订购房合同购房26、合同审核按揭、付款及产权服务 xx公司职能部门与项目部职责划分（城市公司项目版）（第8页，共8页） 注： 表示主要负责部门 , 表示参与部门WBS说明xx公司职能部分城市公司项目部项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理行政人事经理项目开发经理财务经理营销经理设计经理工程经理成本经理6客户资料移交销售管理阶段销售情况分析市场竞争项目研究阶段性销售总结阶段性广告效果分析制定阶段性推广计划楼盘广告推广制定房源及价格策略销售控制卖场形象及后勤管理组织活动推广安排尾盘销售编制营销及销售总结7xx701入伙准备和交楼入伙管理阶段入伙条件确认入伙资料准备向业主邮寄/广告入伙服务准备协助业主交验资料协助业主验房办理大产权证处理客户投诉xx702投诉处理投诉内容甄别投诉处理工程维修维修结算第三章 决策层级决策层级描述的是业务流程中具体工作的决策权限的划分，旨在明确各项工作的最终决策者。决策层级根据目前xx公司的项目制体系制定，重点区分在项目制运作中，xx区域公司与各项目之间的决策权划分。总体以各项目总经理及项目业务经理为业务开展的核心，职能部门在业务过程中提供技术支持。决策层级主要从设计、工程、品牌、营销、成本、拓展、财务等7个方面的业务内容制定相应的决策点，具体内容详见以下的“流程决策点”。