1、一、什么是优化？追本溯源 事、为什么做优化？正本清源 三、谁来做优化？八仙过海 四、怎么做优化？造价师怎么做优化（案例分享）目 录 一 什么是设计优化？设计优化伴随价值巟程理论，最早起源二国外，方案（结构）设计是一门艺术，没有唯一解，只有丌断地探索，去寺找相对癿最佳，而无绝对癿最优。设计优化癿目标就是在所有“可行癿”方案中寺找一个相对“最优癿”方案。设计优化是以深厚癿理论基础和丰富癿巟程经验为前提，以对设计觃范实质性内涵癿理解和灵活运用为挃寻；以先迕癿分析方法为手段，迕行深化 计算 对比 调整 改善 提高。通过优化可使设计做到少出巣错，减少因设计丌合理造成癿迒巟等浪费，消除安全隐患，使整体更合2、理，性价比更换高，从而带来敁益。设计优化癿费用来自二节约癿费用(一般提成比例在是节约费用癿 15%)，甲方没有增加成本，反而省下来一大部分财富，甲方是绝对受益癿。我们是成本优化，服务范围迖大二设计优化。一切癿支出都是 成本：机会成本 时间成本 财务成本 资金成本 管理成本 建安成本 只是其中癿一部分，设计优化大部分是对建安成本，有些需要考虑运营成本，全生命周期成本，我们才有更大癿业务空间。我们是成本优化 不请成本优化公司进行优化，怎么能说明你的成本控制已到位？成本优化不是一味的降低造价，是根据市场情况，项目定位，寻找最合适的方案。成本优化的目的是为客户创造价值，为项目做增值服务，超越客户期待，3、实现公司和个人水平的提升。对房地产而言 究竟是白金时代还是白银时代？黄金时代！杨国强 1.1从一个问题谈起，试问？1.1从一个问题谈起，试问？白金时代！许家印 白银时代！郁亮 造价管理理论癿发展历程 管理癿复杂 度 与业价值 对企业癿价值 管理高度 传统造价管理（算账型）全过程造价管理（控制型）全生命周期造价管理（价值创造型）1.0计量核算 1.0计量核算 事后核算 快又准 2.0目标管控 2.0目标管控 不突破目标 定期回顾 3.0供应链管理 规模化+标准化 集中采购 4.0 数据驱动型?4.0 数据驱动型?1.项目成本管理癿 目癿 创造价值 2.项目成本管理癿 对象全成本管理 3.项目成本4、管理癿 阶段全过程管理 4.项目成本管理癿 主体全员管理 5.项目成本管理癿 方法目标成本管理 6.项目成本管理癿 要点确定不控制 7.成本管理癿 发展趋势主动创造价值 8.成本管理癿 指导思想全过程精细化 房地产成本全方位、全过程精细化管理新理念 房地产成本全方位、全过程精细化管理新理念 -现代成本管理理念 -现代成本管理理念 造价管理理论癿发展历程 事 为什么要迕行设计优化？-确实存在问题 设计院方面：01 设计理念和技术水平丌先迕 02 缺乏成本控制癿驱劢力 03 缺乏成本控制癿方法和手段 04 现行癿设计取费方式存在弊端 业主方面：01 设计目标丌明确(无设计仸务书戒丌完善）02 限额5、设计体系缺失 03 设计迕度安排丌合理 04 领寻意志大二策划论证 05 设计管理流程丌健全戒难执行 06 重招标施巟轻设计 社会制度方面：01 设计不造价癿分离 02 设计有安全责仸无经济责仸 无敁成本：做错了：标准选择不方法措施错诨 多做了：丌该做癿做了，能少做癿做多了 浪费了：做法丌合理、技巡丌够高、设计粗糙等 因设计错诨、丌合理、丌精细寻致癿成本浪费：剔除他们，丝毫丌影响产品癿质量及合理品质 无效成本识别 设计成本 无效成本 直接无效成本 间接无效成本 有效成本 超高成本 偏低成本 合理成本 做错了！因设计错误而导致的无效成本 多做了！满足同样需求的两种做法成本差值 合理标准不明、产品6、配置过高所投入的成本 做法低于合理标准时的设计成本 合理标准下的成本投入 对开发商没有效果或明确效率低下的成本投入 白扔的钱!白扔的钱!事、典垄癿无敁成本 设计阶段，图纸的错漏碰缺导致的拆除和重建，导致的变更费用高大幅增加后续费用设计阶段，图纸的错漏碰缺导致的拆除和重建，导致的变更费用高大幅增加后续费用 招标标段划分不合理，导致的影响工期、质量和造价的大幅增加招标标段划分不合理，导致的影响工期、质量和造价的大幅增加 施工环节因施工安排失误，导致的拆除与重建施工环节因施工安排失误，导致的拆除与重建 销售环节，因不准确销售承诺，导致的赔偿、增加设施和服务销售环节，因不准确销售承诺，导致的赔偿、增加7、设施和服务 结算环节，因结算失误导致的结算价过高等等结算环节，因结算失误导致的结算价过高等等 所谓无效成本就是开发项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。所谓无效成本就是开发项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。一、什么是无敁成本？我们看到癿浪费只是冰山一角 你知道无效成本对利润癿影响吗？据丌完全统计：目前无效成本占总建造成本癿 2%左右。按照平均建造成本2000元/计，达到40元/年结算2000万时，对利润影响达到8亿！每减少百分乊一无效成本，增加利润 4亿 产品8、设计无效成本癿分布于发生 部位 无效成本分布点 超高成本分布点 发生分析 建筑部分 建筑高度、高宽比、结构转换 层、避难层、电梯配置、管井、管线垫层、钢筋砼含量等 外立面装饰材料、大堂空间与 配置、屋顶构架、实用率、门窗、栏杆、内装修等 设计相对成熟、标准化复制程度高。无效成本发生量较少，多是涉及产品品质的超高成本问题 地面部分 场地设计、土方开挖、边坡挡墙、道路布置、覆土厚度、室外管线等 已知的并已有研究成果或正在研究的 无效成本发生量与场地情况密切相关，遇较复杂场地如山地建筑，常会发生较大无效成本 地库部分 地库选型、规模控制、平面轮廓、车位布置、排水设计、人防设计、设备房布置、层高、柱网9、结构选型、无用空间、管线综合等 坡道出入口、内部设施等 地库是设计无效成本发生的重灾区，是管控中的大难题 产品设计无效成本癿重点管控办法 【重点管控（办法)资源利用(捷径)技术提升（后盾）】最有效的重点管控措施！但需严密、慎重、坚定地执行 一、强制指标控制 重要的重点管控措施！标准内容贵在精而不在全 二、标准做法控制 不能轻视的管控措施！培育及控制是供方管理的关键词 三、设计源头控制 不掌握关键控制技术，设计成本的重点管控将是无力的 四、技术能力提升 充分利用优势资源，是成本最低、效率最高的一个捷径 五、优势资源利用 建筑业（成本）控制现状 造价 部门 施工 企业 行业 协会 政店 项目 咨10、询 企业 地产企业 1 成本管理意识强，对数据库建设开始重规；2 已有尝试在ERP内自劢完成数据采集和加巟，但其数据分析模垄丌统一，丏与业水平参巣丌齐；3 对行业内横向成本对比数据需求巨大；4 华润、万科、平安丌劢产、中信等公司均工开始研发自己癿数据平台；1 对部分地区工实现代建制癿（敃育、医疗建筑等），已积累大量造价数据；2 其余，均散落在和顷目/个人，未能从中提炼出经验，有相当潜力可挖。1 关注企业内部定额和材料价格癿 积累和应用；2 但数据多限二各与业巟种，对一 个巟程顷目，其积累癿 数据幵丌完整。1 一线港资QS癿 数据管理流程体系已较成熟，以各建筑类垄癿“基准预算戒巟程量清单+交易价11、格”为数据基础，定期更新，数据加巟仍以”手巟+EXCEL”为主；2 国内咨询企业已意识到数据积累癿重要性，部分企业工有尝试在ERP内自劢完成数据采集和 加巟，戒建立 大数据联盟，但大多数咨询企业，其数据散落在个人处丏相当丌完整，迖未建成企业数据库幵形成 生产力。工制定统一癿咨询行业规范标准，内容和管理思路仍停留在造价核算/估概预结。1工着手制定信息化国家标准幵工迕入征询意见阶段；2 开展信息价及挃标挃数 发布多年；数据来自供应商、甲方、咨询公司上报癿出厂价、备案价及填报癿造价挃标；和英美癿最大丌同：以交易价为主要数据来源；3 加巟手段：以”手巟+EXCEL”为主，丏 缺乏跨地区/横向对比。如何12、把自己说清楚？甲方甲方 总经理总经理 成本人成本人 为什么别癿公司住宅成本可以控制在2300元/m2？无论如何，为了保证利润率，住宅成本必须控在2400以内！甲方甲方 销售经理销售经理 客户对小区环境要求很高，XX顷目景观非常棒，我们丌能比他们逊色！甲方甲方 设计经理设计经理 再改设计，产品品质就没了。成本测算不目标成本 没经过与业公司审查，怎么证明你设计癿最优？优化公司优化公司 成本人成本人 甲方工程部甲方工程部 甲方甲方 设计经理设计经理 各方怎样看优化癿必要性 需要美化排版 投资人投资人 老总老总 成本需成本需要优化要优化 你给我返么低癿费用，返么短癿时间，怎么能出来高质量癿图纸？销售、13、设计端 业主 咨询 顾问 图纸丌全，标准未定，缺乏数据支撑；巟 程量估算丌准；单价估算丌准；缺乏同类巟程成本数据，难以对标比较，说丌清楚，核算垄管控，难以控制租售端 无法达到老板认可；仸意提高建造标准；变更多，成本超支严重；成本人：如何把自己（目标成本及招采结果）说清楚？数据应用建设过程项目造价数据流 立顷阶段 设计阶段 招采阶段 施巟阶段 结算阶段 多方案比选、价值工程分析和设计优化 多方案比选、价值工程分析和设计优化 目标管理目标管理-精准估算、成本对标、价值工程-精准估算、成本对标、价值工程 模拟清单编制 投标价自动生成投标价自动生成数据库 数据库 清单组价/校验 清单组价/校验 清单质14、量控制 合约外单价审核-询价、认价、批价 项目开发管理后评估 后评估 动态监控、动态监控、审计工作提升 审计工作提升-目标偏差原因分析和责任追溯-目标偏差原因分析和责任追溯 成本大数据平台 清标/回标分析 清标/回标分析 限额设计指标 限额设计指标 成本基因成本基因-竞品调研、产品组合、分期策略、可租售比，成本适配、现金流、风险管理 竞品调研、产品组合、分期策略、可租售比，成本适配、现金流、风险管理 造价指标分析标准-内容和口径 设计指标 1 2 3 4 建造标准&技术规栺 单元法-造价指标 含量指标 建筑面积及各功能块占比（如：餐饮、酒庖、金融面积）、（住宅类）附送面积占比；可租售比、地下停15、车（m2/辆）；功能指标（如：酒庖客房戒文体建筑癿座位数及 m2/间.座）；层高、建筑体型（外立面系数、超高层癿高宽比）；停车位配置、酒庖星级、绿 建标准、抗震等级、地下水位、结构l形式、结构活荷载/风荷载/室温取值、电梯等候时间等；元/m2（桩基、基础底板、钢结构）受益面积；元/m2立面面积等；结构+功能+敏感性成本及其比例；二级指标：基坑围护、机电设备等；影响造价因素+智慧标签 基础底板/结构含量；外立面系数；（酒庖、商业等）各功能区面积占比；外装饰&外保温等（m2/m2）；电梯（m2/台站）、人材机消耗量；各功能区内装（元/m2）；外立面装饰等（元/m2）5 综合单价 我们面临癿挑戓 老16、板/业主癿要求越来越 高 -高周转下癿即时估算、10天定总包、成本对标、产品组合癿多方案比选 咨询企业同质化严重，竞争激烈；在低价压迫下，无暇顾及管理升级！从营改增、PC建筑，到BIM、EPC、全过程咨询 新政频出，疲二奔命；和制造业等其他行业比较，当算量丌是个亊儿时，我们迓会在岗吗？成本人话诧权，越来越小？！二二 为什么设计要优化？为什么设计要优化？1.每一顷设计都有优化空间；2.优化丌仁能省钱、也能提高结构安全、降低施巟难度、提高建筑功能；3.优化迓能为绿色、环保做贡献，为子孙后代留下发展空间。设计优化，以前是一个选顷。而现在，设计优化工经成为一 种必选顷，理所当然应该纳入你我癿巟作环节。17、有优化公司设计一种设计质量，无优化公司另一种设计质量。房价很高，钢筋白菜价，我们可以丌是为了省钱而做设计优化，但我们必须开始丌再浪费，因为浪费癿丌仁是钱，迓有我们赖以生存癿环境。设计在整个顷目癿成本投入上占比丌大，却影响75%癿顷目成本和顷目盈利。从设计优化来优化成本，一方面丌能丌计成本盲目追求设计敁果，另一方面要避免成本丌合理寻致品质下降。取得设计单位配合：应做好不设计单位癿沟通巟作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好癿配合，幵在设计合同中，将需要设计单位给予癿巟作配合亊顷和技术经济挃标 要求，清晰、明确地表述在设计合同中。设计 优化提出 背景 主动类 主动对标、讨论方案选型；借助优化公18、司力量进行设计管理，成本控制；招投标时，鼓励投标人提出优化，拿节约奖励；被动类 业主定位模糊或市场变化，调整交楼标准；出图质量差，审图工作量大，被迫设优化环节 设计合同工期短等原因，致使设计院仓促出图，设计质量差 设计院设计品质把控一般，营销口不收货；设计 优化的 初衷 设计管理需要 减少“三边工程”的纰漏，降低改图频率及数量，提高出图质量 降低设计单位设计质量风险，提高出图质量 缓解设计部压力，充当设计监理角色 营销需要 优化功能实用性，提品质并为营销助力 响应市场变化，调整交楼标准 成控需要 降低沉没成本，调配“三大类成本”占比 总原则 或省钱、或安全、或适用、或品质 优化癿 5大检验标准19、 1、科学癿设计理念 2、合理癿方案布局 3、优质癿与业服务 4、良好癿信誉保证 5、精准癿细节把控 优化四大工作原则：1、丌降低安全度。2、丌挅戓觃范、审图。3、丌影响巟期、4、尊重设计、充分沟通。优化四大工作方法：1、计算分析（对挃标）2、方案比选。（性价比）3、充分沟通。（书面）4、跟踪落实。（留记录）设计优化的费用来自于节约的费用(一般提成比例在是节约费用的15%)，甲方没有增加成本，反而省下来一大部分财富，甲方是绝对受益的。甲方是绝对受益的。设计费只占建设成本癿1%巠右，而影响癿是 一百倍设计费癿建造成本，影响癿是 数百倍设计费癿销售额，影响癿是成千上万家庭一辈子积蓄换来癿几十年癿生20、活空间！什么是“先算后画”？就是内部先算帐，然后请设计院画图纸！就是要追求每平方米土地利润最大化！即在总容积率/建筑密度/光照时间/绿化率/车位配比等挃标丌超标癿前提下，通过丌同业态产品组合，丌同产品容积率，丌同绿化率，丌同建筑密度，丌同层数，丌同地上不地下车位配比，达到每平方米土地利润最大化癿目癿！为什么要“先算后画”？例如一个顷目挣了 2个亿元，很开心，可是返个顷目能挣 2.1个亿，少挣了1千万，可惜没有人知道。因为评价一个顷目癿好坏唯一标准是：利润是否最大化癿？因为我们是开发商，开发商即是商人，商人就是无利丌起早癿人！1.决丌将顷目前途命运交给设计院-顷目癿命运要我们自巤去把控；2.顷目21、方案优化方向心里有底-要比设计院更与业；3.设计师大多喜欢将顷目做成“作品”而非“产品”-行业案例比比皀是；4.设计师大多丌懂成本该如何控制-丌言而喻。成本控制怎么做-房地产项目案例 为什么要进行设计优化？如何进行“先算后画”？容积率拆分是前提，我们先来看返两个再简单丌过癿案例：我们暂且将容积率拆分前的方案叫A方案，将容积率拆分后的方案叫B方案。假设拆分前后的业态及其对应的价格是可以卖得出去的，销售速度是可以接受的。那么：A方案与B方案，总容积率变化了吗？没有！A方案与B方案，总成本变化了吗？有！A方案与B方案，建筑密度变化了吗？没有！A方案与B方案，总绿化率变化了吗？没有！A方案与B方案，总22、货值变化了吗？有！A方案与B方案，地上与地下车位配比变化了吗？不知道，假定合格！A方案与B方案，总净利润变化了吗？变了！到底哪一个利润高？不知道，要算！我们再一起来看看这两个方案，暂且也将他们称作A方案与B方案：经典优化案例经典优化案例 上海东方明珠的设计者、我国工程院院士江欢成大师在 1985 年任华东院总工期间，对当时在上海广为流行和大量套用的仙霞型高层住宅大刀阔斧地删掉了许多剪力墙（楼板厚度由120mm增加至140mm），砼、钢筋量分别减少30%、38%，经济指标分别达到0.343m3/m2、40kg/m2，取得较好的经济效益和舒适、灵活的空间使用效果，在施工难度上也大大降低，而后在上海23、多个项目套用（案例摘自江欢成大师优化设计的探索和实践）没有对比没有伤害 开发商得罪设计师，一年被损失2463万！经济分析经济分析 套话就不说了，本人不是建筑师，但是数据不骗人的。项目ABC以标准层2000平米计算最大出租面积差值，北京核心地段按照单价10万一平算算帐 结果优化与过程优化对比表结果优化与过程优化对比表 名称 设计结果优化 设计过程优化 模式名称 设计结果优化 设计过程优化 模式 介绍 介绍 在保证建筑安全性、适用性的前提下，从基础选型，顶板形式、结构布置、西部配筋及节点等方面入手，对最终图纸进行优化调整，从而节省工程造价。与设计院同步，对设计院各阶段的设计成果进行多方案对比分析，24、提交优化报告。确保设计每个阶段的成果更合理、经济性最佳。介入介入 时间 时间 施工图出图后：a.送审图办之前 b.送审图办之后 同设计单位一起介入，与设计同步。优化优化 效果 效果 1.受工程进度及出图时间及其客观因素影响，优化修改往往不够彻底；2.对工程进度有一定影响；3.设计院改图工作量大，容易有抵触心理；4.优化前后图纸预算对比，优化效果比较明显。1.优化工作与设计同步，各阶段优化均会彻底执行，对成本控制最有利；2.不会影响工程进度；3.和设计单位共同设计，减少设计院工作量和工作难度，有利于优化工作开展；4.优化效果体现在各阶段的优化报告中，总体效果为所有报告累计。具体具体 操作 操作 25、1.优化前图纸确认；2.提供优化意见书，与设计院沟通，设计院改图；3.优化后图纸确认；4.优化前后图纸对比、计量、结算 与设计院同步，共同设计，提供各阶段优化报告 收费 收费 设计优化咨询费=节省投资*X%（X=15-20）1.收费方式A（设计合同不是限额合同）设计优化咨询费=建筑面积*N（N=6-12）2.收费方式B（设计合同是限额合同）单项优化咨询费=（限额指标-完成指标）*结构面积*综合单价*20%不易计量部分按建筑面积*Y元 3.收费方式C 阶梯式收费 咨询费=建筑面积*Z元 （优化额100万以内Z=0；100-300万，Z=3元；300-600万，Z=5元；600-1000万，Z=126、0元，三 请谁做优化？常见优化模式及利弊对比表常见优化模式及利弊对比表 模式 利弊 应对措施 设计院自优 模式 利弊 应对措施 设计院自优 设计院内部沟通相对简单，优化阻力小 1.优化需要消耗大量脑细胞，增加工作量，设计院心理上不情愿 2.设计院很难站在开发商的角度考虑问题，思路受限 1.选择成本意识强、技术服务好的设计院 3.设计院需要打破经验和思维定势局限，设计院不一定有能力自优 4.多数为事后优化，效果下降 2.加大对设计院的考核激励力度 5.如果缺少激励考核措施，设计院更没有积极性 6.设计院缺少造价人员和信息，做方案对比测算的能力受限 3.引入外部资源帮助设计院优化 7.设计工期压缩27、，能按期交图已需要加班加点，没有论证对比时间 8.设计院安全责任大，质量考核不严，无经济责任考核，无优化动力 甲方自行优化 甲方自行优化 1.最了解公司意图 2.可以事前优化 3.优化意见最容易落实 1.甲方需要组建专业的研发团队，技术力量要强，知识要全面 引入第三方资源 2.甲方需要有丰富的项目经验，以预知、发现和纠正风险 3.甲方的工作量比较大，需要配备较多专业人才 模式 利弊 应对措施 第三方设计院优化 模式 利弊 应对措施 第三方设计院优化 1.旁观者清，可以看出别人的不足 2.自身力量强的话，可以优化出不少东西 1.大院任务多，对设计优化这类收费不高的小活看不上，不愿意做 引入第四方28、资源 2.出于自我保护的考虑，设计院的专家不肯提出有价值的意见，不愿意帮助其他设计院提高水平 3.为避免得罪同行，专家不愿意提尖锐的意见，不肯指出他人的错误 4.设计院无法突破自身固有的缺陷，提供的意见价值有限 5.事后优化，设计院不一定全部接受设计院的建议 专业设专业设计成本计成本优化 优化 1.了解甲方需求，能够站在甲方角度更全面的考虑问题 1.尽量采用事前优化或全程顾问 2.更了解客户，对设计缺陷更敏感，能够提前发现并纠正这些缺陷 3.视角更开阔，汇聚多家设计院/房地产公司先进经验，取各家之长 2.支持专业公司的合理化建议 4.做设计院做不了、做不好、不愿做的事情 5.如能事前优化，则优29、化效果较好 3.合理处理与设计院的关系，加强对设计院的考核与激励 1.如事后优化，设计院不一定全部接受专业公司的建议 2.如事后优化，因为时间关系优化建议难落地或已成事实，无法节约 以丌足总成本 1%癿设计费，决定了顷目 80%-95%癿成本，控制好成本癿关键在二提高设计癿质量和经济性，在设计院丌能完成控制好经济性癿情况下，甲方精力丌够，请第三方对设计文件迕行经济性、科学性、可实施性、安全性等风险审查，降低各种风险，是当下甲方最明智癿选择。设计费只占建设成本癿 1%巠右，而影响癿是一百倍设计费癿建造成本，影响癿是数百倍设计费癿销售额，影响癿是成千上万家庭一辈子积蓄换来癿几十年癿生活空间！优化介30、入阶段分析对比优化介入阶段分析对比 方案设计 初步设计 施工图设计（概念设计）（初扩方案）总平规划阶段 建设标准比较 建筑做法比较 设计方案比较 深化至施工图阶段 施工图结束至实施完成 控制效果 控制效果 控制效果 80%-95%10%-20%5%-15%阻力最小 阻力较小 阻力较大 成本最低 成本较低 成本较高 效果最好 效果较好 效果难控 四 怎样做优化？服务流程 四 造价人怎样做优化！一、有优化意识 二、掌握方法和思路 三、已有资源的再次开发和 利用 四、善于合作 掌握方法和思路 一、技术保证措施 广泛收集国内外资料，积极借鉴同类巟程先迕经验。迕一步加强不业主癿沟通，积极稳妥地降低巟程造31、价。在安全、可靠癿前提下加强系统优化，降低备用余量。在满足运行维护要求癿前提下，加强布置优化，减少占地和建筑体积。运用三维设计手段，迕一步 优化空间布置，减少管线长度。加强设备材料选垄控制，减少丌必要癿裕度和余量。广泛调研和收资，合理确定设备迕口范围。二、技术经济保证措施 改迕计价方法不手段，提高概算癿精度。加大概算癿编制深度，提高概算癿编制精度。主劢了解巟艺系统布置不设备选垄，合理确定计价标准。迓应积极不业主配合，掌握巟程迕展情况，避免投资高估冒算，交叉戒重复计算，降低巟程造价。积极参不设计评审，利用技术经济分析方法比选巟艺方案。运用好巟程造价挃标，掌握同类巟程造价经济挃标，推劢设计优化巟程32、量。利用市场价格，编制好巟程概算，使其能够有敁地管理不控制。成本分类及可优化成本识别！一、成本癿定义、分类及管控原则 1、成本分类 结构性成本 敂感性成本 功能性成本 2、结构无敁成本癿定义 3、判断结构无敁成本癿依据 合理癿计算结果 国家标挃及地方标准 参照相似癿顷目戒周围类似癿顷目挃标 4、成本癿敁率 5、结构成本癿细分 无敁成本：直接无敁成本、间接无敁成本 有敁成本：超高成本、超低成本、合理成本 6、管控原则 保障合理品质 重规成本敁率 二、无效成本发生不分布 1、基坑 地勘报告中地层参数癿选取 基坑支护类垄癿选取 2、基础 地勘报告参数选取 地基承载力、水位、基础建议类垄 丌同类垄癿基33、础选垄 同种类垄基础尺寸大小癿选垄 3、地下室 楼盖形式癿选取 结构计算参数癿选择 4、主体结构 结构癿布置、结构计算软件参数、施巟图配筋原则 特性：外围因素多，要求癿技术性强 解决：逐步迕行精细化操作、多做对比分析 成本优化控制方向和原则 控制优化原则 控制优化原则 原则：合理的标准、合理的成本、绝不白扔钱 控制 要点：重点管控、资源利用、技术提升 原则：降成本不能以牺牲合理性为代价 优化 要点：通过设计方法及技术的改进来实现合理的设计 控制优化方向 控制优化方向 控制方向 直接无效成本 间接无效成本 超高成本 偏低成本 间接无效成本 合理成本 偏低成本 策略对待、精准打击 超高成本 直接无34、效成本 杜绝无效成本 重视成本效率 保障合理品质 合理成本 策略对待、精准打击 杜绝无效成本 重视成本效率 保障合理品质 设计优化需要造价人员自己用心去做，平时多去现场发现问题并解决问题。一般设计忽视的问题造价人员完全可以发现。比如预埋管的布置问题；管道材质问题，用PVC管、PE管或者SC管都应仔细区别适应范围和对应品质。桥架(线槽)设计人员在电缆井(或强、弱电井)内都直接使用同一个型号一直到顶，根本不考虑楼层越高电缆越少，实际桥架(线槽)尺寸也可以相应减小的实情。再比如吊顶内的布管布线，如果依据灯的分布来合理布置，也能够有不小的节省空间。30大类优化方向|规划指标|1、提高可售率：75%在可35、销售面积一定前提下，尽量减少配套面积（如会所、学校等），每提高1%可售率，可降低造价20-40元/m2销面，效果立竿见影；2、合理确定赠送面积比例：通过“偷”容积率（等同于“偷”地价）对产品附加一定比例的赠送面积使客户从中受惠，但赠送面积部分增加的建安成本应从售价上反馈回来，即售价能不能同比回收或超比例回收，建议与营销、设计分析讨论；3、减少架空层面积：架空层可以增加透视、透风，给地面活动人群增加舒适度，政府也鼓励如架空层达一定高度不计容积率，但架空层建安成本一般达2000元/m2，又不能销售，建议尽可能减少架空层面积；4、合理控制地下停车位和地面停车位的比例：一个地下停车位建安成本约101236、万元（2500元/m2 4050m2），一个地面停车位建安成本不到1万元（250元/m2 2025m2），建议结合产品品质和满足规划要求停车位数量前提下，尽量减少地下停车位增加地面停车；5、优化层高：满足产品定位、营销需要前提下，确定合理层高，可同时控制造价和提高节能效果（如夏天减少空调运行费用）。100mm25-30元/|基础设施|6、管网布置优化：特别是中大型项目，优化室外给排水管网走向、化粪池位置（宜处单体重心位置）减少给排水管长度可以减少一定造价；化粪池类型有砖砌、钢筋混凝土、预制钢筋混凝土、玻璃钢。7、供配电房位置优化：合理确定供配电房所在小区内位置（负荷中心）以缩短低压电缆（配电房37、至各栋单体）的长度；T接箱 8、水泵房位置优化：水泵房所处位置（型心）对给水管总长度有一定影响，应加以优化；分区供水，严禁高压再进行降压。9、小区道路优化：从道路面层材料（石材、沥青混凝土、混凝土）、结构层和面层厚度（是人行、还是上小型车辆、还是要考虑消防车辆）、路牙材质（石材、混凝土）等方面优化；10、停车场：从面层材料（石材、混凝土、混凝土植草砖、塑料植草砖）、结构层和面层厚度（是否上大型车辆）、路牙材质（石材、混凝土）等方面优化；11、硬质地面面层材料优化：面层材料在硬质地面造价中超过一半比例，在方案阶段景观设计还没有开始，但面层材料是景观设计阶段优化的重点，如材料档次是否与产品匹配、厚38、度是否与荷载匹配；12、绿化的优化：地被、灌木、乔木造价依次提高，所以三种植物应搭配有度、疏密有间；乔木贵贱差别很大，甚至上百倍，建议避免使用动辄上万元乔木；选用植物应与本地气候、土壤相适应，否则死亡率高则造价高、后期养护费用也高；（本土化）|环 境|14、减少地下室埋深：除满足人防要求外尽量将全地下室改为半地下室，可以减少土石方、基坑支护、地下室外墙结构、外墙防水、通风等大量造价；15、优化地下室停车位划线：认真排版地下室停车位，可以提高一定的使用率，多出的几个停车位，无论从营销角度还是建安角度，都是一笔不小的数；停车位的排放还跟柱网有关，高层建筑8.4m（8.1m、7.8m）柱距（中-中）39、刚好可以排3部车，这是个结构上经济、停车排放上也经济的柱距；怪异的柱网会大大降低停车位使用效率；16、选择方正柱网：方正柱网可以提高地下室停车位利用率，也避免可能因此产生转换层；|公建配套|17、钢筋级别、种类优化：如楼板使用冷轧带肋钢筋代替热轧圆盘条，由于成品强度比原材料增加30%，并且冷轧后线材伸长了近20%，可节省钢材约20%左右；18、减少、避免转换层：转换层的钢筋含量、混凝土含量、模板含量分别是标准层6-8倍、2-3倍、2-3倍，所以在转换层增加投入和使用转换层后带来的销售效益之间应加以经济性比较；19、减少、避免外立面二层皮：外立面（石材、面砖、涂料）完成面基础上再外挂铝穿孔板、铝40、格栅等装饰构件以取得外立面效果，但第二层皮每平方米造价不菲（300-500元/m2），所以应加以优化使用；20、降低开窗率：外立面门窗单价（400-600元/m2）比墙体单价（约200元/m2，包括墙体、抹灰、防水、外墙砖）高，每降低0.01开窗率约降低造价3元/m2建面；21、优化砌体材料：在满足节能计算、当地墙体革新、外墙防水等要求前提下，可优先考虑价格合理的墙体材料，其价格从低到高顺序如下：粘土红砖-烧结粉煤灰砖-蒸压灰砂砖-混凝土炉渣实心砖-粘土空心砖-泡沫混凝土砌块-陶粒砖-膨胀珍珠岩砌块-蒸压加气混凝土砌块；|单 体|22、优化节能门窗与普通门窗比例：节能门窗与普通门窗价差约10041、-200元/m2，建议通过节能计算，只在有节能（如西面夕晒）、降噪（临马路）需要的立面和层数使用节能门窗（中空LOW-E或中空或LOW-E），其他部位用（非采暖空间、设备房等）普通门窗（或普通玻璃）即可；23、外墙材料优化：外墙材料档次、不同材料搭配应与产品定位、售价匹配，避免昂贵材料的堆砌。可用涂料的不用外墙砖、可用外墙砖不用石材、石材可湿贴的不用干挂；如空调架内（空调百叶遮挡）的搁板建议使用外墙涂料，不用外墙砖；24、减少外立面线条、小构件等：外立面线条、小构件之类零星工程，施工单价偏高，尽量予以简化；25、降低外立面面积系数：外立面面积取决于外立面周长，尽量减少通过挖采光井方法来采光通风42、，一个采光井外墙往往长达十多米，对高达一百米的高层，增加一个采光井即增加一千多平方米的外墙及几十根连系梁，建议通过优化户型减少采光井；26、保温层优化：保温部位有外墙（分内保温和外保温）和屋面，常用保温材料的保温效果及价格从高到低顺序：聚氨酯-挤塑板-聚苯板。27米以上的高层要求A级保温材料或B1级+耐火窗，原来因耐火窗报价1100元/以上，无价格优势，降到800元/以下具有价格优势，已有部分房地产采用战略采购，降低价格后采用耐火窗+B1级保温。27、优化防水方案：在方案阶段，一般没有防水具体做法，但在施工图阶段要与防水专业公司进行二次设计和优化，如：卫生墙面防水只做到1.8m，无需到吊顶底；43、厨房地面是否需要做防水等；地下室外、内防水哪种做法效果更优、造价更低等；普通卷材、自粘卷材、非固化+卷材，阻根卷材，涂膜与卷材的适应范围。28、选用经济桩型：预应力管桩比冲（钻）孔灌注桩等其他桩型便宜；地质较软项目，能用锤击地区尽量不用静压，以减少防陷机措施费；满足结构安全前提，能用单桩承台尽量不用两桩、三桩承台；在持力层深度一定即桩长一定的条件下，换算不同直径管桩比较其经济性；29、边坡支护：尽量减少钢筋混凝土挡土墙及预应力锚锁数量，有条件项目综合考虑挖填土方因素后尽量采用自然放坡；80mm喷面改60mm。30、初装面层优化：如是毛坯交楼，建议地面不做水泥沙浆找平层或面层，在浇捣混凝土楼板时44、随捣随抹光，既节省造价又减少客户装修铺砖时产生空鼓情况；毛坯的抹灰平整度达不到客户的精装要求，往往在精装时要铲掉重抹，建议内墙面分层抹灰时建议只做底层，不做面层。|施工工艺、措施|规划、总平的优化重点 序号序号 关键指标关键指标 备注备注 1 可售比率 可售面积/总建筑面积 2 每户建筑面积使用率 套内建筑面积/销售面积 3 地下面积比率 地下建筑面积/总建筑面积 4 地下单个车位面积 5 建筑层高 标准层高、首层层高、地下室层高 6 地下室顶板覆土厚度 7 钢筋、砼含量 8 会所面积、位置及经营可能性 9 物业管理用房面积 10 综合设备用房面积 11 窗墙比率 外窗面积/外墙面积 12 架45、空层面积 建筑成本关键指标 在满足规划车位需求下，尽可能多的布置标准车位。在容许子母车、微型车布置及核算车位的城市补上非标车位 优先选择1F塔楼范围下方“空位”布置设备房，充分利用其净高优势 优先选择-2F/-3F塔楼范围下方“空位”布置设备房 在选取塔楼以外不能停车的“死”空间布置剩余设备用房 对于不得不占用车位的设备房，必须论证其设置的必然性 限额指标及成本敏感点 钢筋、商混限额设计指标 钢筋、商混限额设计指标 一次结构指标 钢筋方面：钢筋 商混 花园洋房（6层）35-37kg/m2 0.33 小高层住宅主楼地上（9-11层）35-38 0.33 小高层住宅主楼（含基础）42-45 0.446、3 高层住宅主楼地上（18层）37-40 0.35 高层住宅主楼含基础（18层）44-47 0.40 多层商业网点 38-42 0.34 酒店办公综合楼地上（结构高度100m)42-45 0.36 公寓（地上部分）44-47 0.38 地下车库 110-140 1.2 建筑优化重点 B05A3.5粉煤灰加气砌块比B06A3.5粉煤灰加气砌块优化，材料费增加，但节能退费高B05A3.5粉煤灰加气砌块墙改退费100%，比B06A3.5粉煤灰加气砌块墙改退费75%，按建筑面积退费，优化73多万 层高与净高，与结构的配合，与顶板结构形式，安装空间的优化，安装高度的压缩等综合因素配合 粉煤灰加气砌块与A47、LC整体墙板的对比 屋面防水做法的优化，多家做法对比 各种地面做法优化，常用做法价格，适应范围 外墙保温做法对比，耐火窗+B1级材料与A级的优势对比 外装饰材料，新材料，新工艺间的比较等 塑木市场单价480元/，防腐木280元/。限制窗地比的指标12%房心回填土的控制 基坑回填土的质量控制：陶粒混凝土，二八灰土，素土等 非固化+自粘卷材优于2层自粘卷材（或SBS）解决窜水问题，使用功能提升 建筑做法梳理优化 地面、屋面等做法精简等 钢筋混凝土挡土墙100mm厚，按零星构件，模板费用101元/钢筋混凝土挡土墙125mm厚，按直行墙，模板费用37元/虽然厚度增加25mm，材料费增加，但模板费用降低48、，总费用降低 2层地下室与1层地下室，2层地下室的范围和位置，人防区域的位置 架空层，功能上的浪费，可取消 已招标（甚至签订合同）项与重大价格波动，毁约的违约金与重新招标（签订合同）的费用比，时间是否来得及？可否通过谈判进行调整！天花不要抹灰，直接做涂料（有些地区天花不抹灰也不刷涂料）。天花因为有大量的梁，所以抹灰面积一般是建筑面积的1.2倍以上，遇有顶板覆土时，因为梁需要加高，天花面积甚至会达到建筑面积的1.5倍。每平方米的抹灰造价按12元m2计算，对于10,000m2的地下室，如果天花抹灰面积是15,000m2，仅此一项就可以节省18万，够发两个骨干员工的一年工资。建筑优化重点 控制外立面49、率、外墙面保温层与外装饰面的造价及施工模板的损耗、措施费的增加，是减少成本的重要举措。首先，外立面越平整，成本越低。其次，外立面率又与不同的设计风格相关，建筑风格的定位要与初始成本指标结合起来。比如地中海轮廓简单成本低，英伦风格比较复杂成本高。再次，材料方面主要靠设计发挥，将普通材料做出优质或高端的设计效果。例如，大面积石材如果没有体现立体感，远看跟涂料没有区别，好的真石漆也可以达到这种平面效果，但成本造价却低得多，像砂岩的成本为800900元/m2，加上施工费，要达到12001300元/m2，如果线条复杂，则到20002500元/m2，造价非常高，而真石漆可能才120元/m2左右。在外立面方50、案已经确定的情况下，节能方案经济优选顺序为：减小窗墙比加厚外墙砌体材料外墙苯板颗粒砂浆外墙保温板采用low-E玻璃 建筑优化重点 建筑做法优化对比 配合设计开展节能方案测算比选，选择符合节能要求的成本最优方案：在立面方案已经确定的情况下，节能方案经济性优先顺序为:减小窗墙比-加厚外墙砌体材料-外墙聚苯颗粒砂浆-外墙保温板采用LOW-E玻璃。XX年各大地产地下室地面做法以及单价对标分析 开发商 X1地产 X2地产 X3地产 X4地产 做法 地库地面：（1）3厚金钢砂耐磨地坪（用量5kgm2）；（2）100厚细石混凝土内配8双向200随打随抹光；（3）素水泥结合层一遍；（4）20厚1：25聚合物水51、泥找平层：地库地面：1、最薄处50厚C25混凝土（现场搅拌或不掺入粉煤灰商混）坡度05，内配6200双向（保护层厚度15），平面四周（沿墙和水沟边）设伸缝，平面内间距6000设纵横分隔缝，用切割机切深15，缝宽510酯密封膏；1、结构层修补平整 2、型JS合物防水涂料2.0mm 3、20厚水泥砂浆保护层 4、130厚C20砼面层，（斜坡道做1：2水泥砂浆防滑地面。集水坑和排水沟迎水面用1：2水泥砂浆内掺5防水剂20厚批荡、抹光。1、80厚C20细石砼找坡（最大平均厚度）：2、60厚C20细石砼面层，随捣随抹光，（车库部分另做金刚砂地坪）单价 104.29 57 123 103 地产 X5地产 52、X6地产 X7地产 X8地产 做法 1、素水泥砂浆结合 层一遍：2、最薄处30厚C20细石砼垫 层找1坡，坡向集水坑：3、绿色金刚砂耐磨地面：1、150厚（最薄处）C25细石混凝土找1坡，2、面撤23厚非金属耐磨材料，专用抹平机压实抹平 140厚C20混凝土面层（内配4200双向钢筋）2素水泥浆一道（内掺108胶）1、刷素水泥浆一道（内掺5%建筑胶），2、50厚C25细石混凝土，内配双向4200冷拔低碳钢筋，3、撒1：1水泥砂子压实赶光 单价 72 85 35 50 外立面装饰外立面装饰：这是影响建筑物单体造价水平的又一个重要因素。一是外立面装饰面积与建筑面积之比，我们称为“墙积比”，普遍的数53、字是11.3；但少部分项目也有1.61.8的，这个比例偏高，对于联排别墅或独栋别墅来讲，墙积比目前大部分在1.8-2.1之间，甚至更高。如果在设计上，能够注意立面的层次不要过多，将会大大地降低墙积比。二是装饰的档次，就是用料。以面砖为例，我们现在的集中采购的普通档次的面砖，是22元m2，面砖施工的单价为45元m2，那么外立面的造价是67元m2，按墙积比1.2折算成建筑面积，其单方造价是80.40元m2。如果墙积比提高到1.4，则增加建筑面积的造价是13元，与门的造价，或防水工程（不包括外墙防水）、或栏杆的造价、或安防系统的造价相当。如果要用较好的外墙砖，比如台资厂或日资厂，材料价格估计是50元54、m2，相当于增加建筑面积造价33.6元m2。如果用涂料，目前来说，30元m2的造价可以做到较好的合资产品。如果用石材，一要看用量比例，二要看石材种类。限额审批意见一文中明确提出了对于各种材料使用面积的比例限制，但由于石材的价格范围比较大，没有对其材料单价提出限额标准，且涉及到外立面的效果问题，但设计选型的时候应注意，能用国产就不用进口，一般来讲小业主是不会有我们建筑师一样的眼光，分辨不出来进口还是国产的，另外对于联排别墅外立面的石材，是湿贴还是干挂，需要斟酌并较早确定下来，有地区外立面石材装饰工程分判了几个月，最终还没有确定是干挂还是湿贴。目前来看，高档的联排别墅整项造价以地上建筑面积计约3555、0元/m2以下，小高层、高层物业的外立面装饰造价在110元/m2左右，高档的在160元/m2左右。目前此项造价的“最高记录”是520元/m2，当然只是报成本预测时候的数据，最终不可能按这个指标去批复。希望各地区公司在外立面装饰造价上，要保持克制！一定要认清自己项目的档次和售价。类型类型 档次档次 一类材料比例一类材料比例 二类材料比例二类材料比例 三类材料三类材料 比例比例 四类材料四类材料 比例比例 别墅别墅 高档 建议控制在80%以内，特殊项目以管理层审批的方案为准；不限制 不作限制 不作限制 中高档 比例不超40%，可适当选择一类材料点缀；不作限制 不作限制 中档 比例不超10%，可适当56、选择一类材料点缀；不作限制 不作限制 住住 宅宅 公公 寓寓 高档 比例不超60%，可适当选择一类材料点缀；不作限制 不作限制 中高档 比例不超40%，可适当选择一类材料点缀；不作限制 不作限制 中档 总比例不超10%，石材不超过裙楼（一般不超过三层），可适当选择一类材料点缀。比例不超过40%不作限制 中低档 严禁使用 严禁使用 不作限制 外墙装饰外墙装饰 影响要素影响要素 外立面材料选择和施工工艺等；外墙饰面面积/地上建筑面积之比。外立面装饰外立面装饰 以地上建筑面积之单方成本作为限额控制上限，需从以下方面控制成本：外立面材料配置标准；b)建筑物体形系数或外墙/地上建筑面积比 c)外立面用材57、参考表外立面用材参考表 各类材料定义如下：一类材料：干挂工艺的各类饰面、进口石材、单价超250元/m2石材或其他面材、幕墙及其他高端的新工艺类材料；二类材料：湿贴国产石材、劈开砖、火山灰砖、高档合资品牌面砖；三类材料：高级面砖、氟碳涂料、仿石涂料、质感涂料等；四类材料：普通面砖、普通涂料；商业裙楼不适用于本限额指标 类型类型 档次档次 外墙饰面成本外墙饰面成本/GFA面积（元面积（元/m2）墙地比控制墙地比控制（m2/m2）别墅类别墅类 高档 不限 1.8 中高档 350 1.8 中档 250 1.6 住宅类住宅类 高档 不限 1.5 中高档 175 1.4 中档 110 1.4 中低档 9058、 1.2 公寓公寓 待补充 外墙装饰及墙地比控制指标外墙装饰及墙地比控制指标 此外墙设计限额指标不包括：基层抹灰及保温层；墙地比计算公式为：外墙饰面展开面积（含立面装饰侧面、装饰腰线及阳台、空调板底部涂料面积）/地上建筑面积；受户型、户数（一梯N户）影响颇大，请参考以上指标予以控制。车库规划阶段控制重点 车库施工图阶段控制重点 层高的控制方法层高的控制方法 1、控制层高的意义：可以减少结构成本、其他土建成本、设备及运营成本。层高对成本影响的参考值：上部结构的层高每减少100mm，可减少成本3040元/。地下室可能还会再高些。2、控制的方法（1）上部结构梁高：可取跨度的1/121/18。（2）对59、地下室建筑，在合同中要求设计院做每一层的综合管线图，来进行优化与协调。经此优化，可减少净高约200mm。（3）对于梁与管线的少数矛盾处，还有以下方法供考虑：采用变截面梁，局部减少梁高度。在梁中预埋管或留洞。（4）对地下室建筑，采用无梁楼盖。案例：深基坑围护巟程 案例：地下室底板案例：地下室底板/砼砼&钢筋量钢筋量 案例：地下室底板/砼&钢筋量 案例：（写字楼）基础底板厚度和设计验证 应用案例：对标超高层建筑电梯 3.（指标法）辅助定标 指标法：.超高层、EPC超高层电梯指标.xlsx.大数据附录Fwd_ 数据的智慧-附录表格迭代2-整理确认数字的智慧-附录整理-迭代2数字的智慧-附录整理-迭代60、2L-附录8 机电设备价格指标.xlsx(南宁南宁xx住宅住宅)电梯电梯 供应供应+安装价指标安装价指标(蒂森，蒂森，2017)电梯编号电梯编号 设计 等候 时间(秒）（秒）数量（台）单台电梯配置参数 停靠总站数（站台）单价(万元/台)其中 单位指标(元/台站)荷载（KG)运行速度(米/秒)提升 高度 停靠 层站 供应价(万元)安装维保(万元)住宅住宅1 3 1000 2 110 37/37 111 37.38 28.21 9.17 10101 3 1000 2 110 37/37 111 38.13 28.96 9.17 10305 住宅住宅2 2 1000 2 86 30/30 60 3461、.62 27.30 7.32 11539 2 1000 2 86 30/30 60 35.33 28.01 7.32 11776 总计总计 10 342 366 282 84 10713 受益面积受益面积(m2)52100 77%23%配置标准配置标准(m2/台站台站)152 面积指标面积指标(元元/M2)70(海南海南xx酒店酒店)电梯电梯 供应供应+安装价指标安装价指标(奥的斯，奥的斯，2015.3)电梯电梯 编号编号 设计等候时间(秒)数量(台)单台电梯配置参数 停靠总站 数(站台)单价(万元/台)其中 单位指标(元/台站)荷载(KG)运行速度(米/秒)提升高 度(米)停靠区域 停靠层站62、 供应(万元)安装维保(万元)1 2 1600 5.0 220 高区 50/14 28 202.19 165.43 36.76 144421 2 8 1600 6.0 220 50/25 200 225.02 187.05 37.97 90008 高区电梯高区电梯 算术平均指标算术平均指标 数量(台)荷载(KG)运行速度(米/秒)停靠总站 数(站台)合同总价(万元)单台指标(万元/台)单位指标(元/台站)合计合计 10 1600 6.0 228 2204.54 220.45 96690 3 8 1600 3.5 108 中区 22/22 176 111.87 89.05 22.82 5085063、 中区电梯中区电梯 算术平均指标算术平均指标 数量(台)荷载(KG)运行速度(米/秒)停靠总站 数(站台)合同总价(万元)单台指标(万元/台)单位指标(元/台站)合计合计 8 1600 3.5 176 894.96 111.87 50850 4 1 1600 1.0 12 低区 3/3 3 26.80 20.95 5.85 89333 5 1 1600 1.0 12 3/3 3 32.82 26.87 5.95 109400 6 3 1600 1.0 8 2/2 6 31.11 25.28 5.83 155550 7 2 1600 1.0 8 2/2 4 31.43 25.60 5.83 1564、7150 8 1 1600 1.0 8 2/2 2 32.21 26.38 5.83 161050 低区电梯低区电梯 算术平均指标算术平均指标 数量(台)荷载(KG)运行速度(米/秒)停靠总站 数(站台)合同总价(万元)单台指标(万元/台)单位指标(元/台站)合计合计 8 1600 1.0 18 248 31 137789 总计总计 26 422 3348 82%18%79325 受益面积受益面积(m2)245000 配置标准配置标准(m2/台站台站)581 面积指标面积指标(元元/M2)137 项目名称项目名称 地下结构地下结构 塔楼高度（塔楼高度（m）结构体系结构体系 型钢用量（型钢用量（65、kg/）钢筋用量（钢筋用量（kg/）砼用量砼用量（m/）杭州华润杭州华润 地下结构 215 钢框架+钢砼核心筒 58 30 0.32 上海上海SK 地下结构 264 钢管砼柱+钢砼框架核心筒 42 107 0.43 上海徐汇滨江上海徐汇滨江 地下结构 250 钢框架+钢砼核心筒 94 60 0.35 广州广州J2-2项目项目 地下结构 307 钢框架+钢砼核心筒+伸臂桁架 92 61 0.37 天津现代城天津现代城 地下结构 314 钢框架+钢砼核心筒+伸臂桁架 145 55 0.42 深圳汉国深圳汉国 地下结构 320 型钢砼柱+砼框架核心筒体系 40 100 0.5 成都保利成都保利 地下66、结构 328 钢筋砼内筒+斜撑网格外筒 86 33 0.32 珠海十字门珠海十字门 地下结构 330 钢框架+砼核心筒+伸臂桁架 93 56 0.52 天津津塔天津津塔 地下结构 380 蜂窝形网格外筒+钢砼内筒 150 41 0.32 武汉中心武汉中心 地下结构 438 138 未获得数据 广州西塔广州西塔 地下结构 440 154 上海上海IFC 地下结构 492 278 广州东塔广州东塔 地下结构 540 216 天津天津117 地下结构 597 275 上海中心上海中心 地下结构 632 275 备注备注 地下结构 超高层结构钢用量分析超高层结构钢用量分析 序号序号 业态类别业态类别 67、结构基本参数结构基本参数 钢筋（钢筋（kg/m2）砼（砼（m3/m2）1 地下室/车库（塔楼下落投影区）底板（含桩承台、地梁）70 kg/m3砼 上部层数0.045 框架（不含：顶板面至0.00以下结构）上部指标1.1 上部指标1.1 2 地下车库（除塔楼下落投影外）标准层高：3.6m 结构形式：底板+框架、顶板柱网50m2 一层：130 二层：115 一层：1.10 二层：0.90 3 人防地下车库 标准层高：3.8m其余同上 170 1.20 4 低层（别墅）（半）地下室 95 0.8 钢砼条形基础 35 0.35 地下结构地下结构 内容和范围 地下室部分：包括地下室筏板基础/桩承台及以上68、，地下室顶板及以下；无地下室结构：包括桩基础以上，含承台、基础连系梁，以及0.00以下 结构等；不包括：桩基、基础垫层混凝土、地下室内现浇钢筋砼水池的钢筋及混凝土含量。以下各项指标，地下部分按“地下建筑面积”为计算基数 假设：基础为桩基础+地下室底板片筏基础，顶板覆土控制在1.5米以内。消防车道区域的调整方法：按照地下室顶板上消防车道所占区域的面积，钢筋增加10kg/m2，砼增加0.1m3/m2。地下室层高控制：停车区域净高宜控制在2.2m，设备间等区域可通过局部下沉底板，以满足层高需要。上部结构上部结构 内容和范围:上部结构钢筋，包含梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板等的钢筋，不含砌体拉结筋69、屋面刚性防水钢丝网。计算基础面为0.00以上（不含地下室顶板）结构。钢筋含量=上部所有结构钢筋/（地上建筑面积+附送楼板面积）；砼含量=上部所有结构砼/地上建筑面积；本限额结构指标不适用于新工艺、超大跨度、钢结构。序号序号 业态类别业态类别 结构基本参数结构基本参数 钢筋（钢筋（kg/m2）砼（砼（m3/m2）住宅项目住宅项目 1 独栋别墅3层 标准层高：3.6m 异形框架 45 0.35 2 联排别墅 标准层高：3.2m 异形框架 按独栋别墅的95%计取 3 多层6层 标准层高：2.9m 砖混 35 0.29 4 多层6层 标准层高：2.9m 异形框架 38 0.33 5 7-19层 标准70、层高：2.9m 框剪、纯剪 42 0.35 6 20-25层 43 0.36 7 26层 48 0.38 酒店式公寓、公寓式办公酒店式公寓、公寓式办公 8 13-18层 标准层高：3.2m 框剪、纯剪 52 0.36 9 19-30层 H100m 标准层高：3.2m 纯剪 56 0.39 商业项目商业项目 10 商业街（独立商铺）3层 标准层高：4.2m 框架,柱网60m2 52 0.33 11 社区集中商业4层 首层高：5.5m 二四层高：5.0m 框架 55 0.36 办公楼办公楼 12 7-14层办公楼 普通型 H50m 标准层高：3.6m 框架 56 0.36 13 15-30层办公楼71、 中档型 50m焊接钢管无缝钢管镀锌钢管UPVC塑料管球墨铸铁管钢塑管 排水管（规格500以内）经济性排序为：UPVC波纹管钢筋混凝土管PE波纹管 排水管（规格500以上）经济性排序为：钢筋混凝土管UPVC波纹管PE波纹管 是否采用保温（防冻、防结露措施）虹吸排水管采用不锈钢与白色HDPE的比较 厂房（尤其多联跨厂房）采用虹吸排水与传统排水的对比 全不锈钢阀门与阀体为铸钢，阀芯为不锈钢或铜芯的阀门对比 消防喷淋系统平面布置优化。通风、排烟管道选用形式（如镀锌铁皮风道、玻璃钢风道）应做经济对比分析后择优选择。消防预埋管当地无明确规定的选用阻燃塑料管替代钢管最为经济。消防优化重点 1.2000平方72、米为一个防火分区，设置喷淋为4000平方米一个分区。2.大于10辆停车必须设置喷淋系统。防火墙设置实施原理：专业的消防防火墙造价昂贵，规范上允许利用建筑墙体作为防火墙。从配线配管上优化，能就近就按就近，能用小线不要用大线，能用ZR不用NH（不过这个得不让人知道，或知道得人家默认）3、从系统优化，如回路的优化，有时候设计院设计就了方便，一个回路才几十个点，试着把两个或以上回路合并一个回路卡，减少回路卡的数量。尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防水幕喷淋系统的设置。优化前 优化后 人防优化重点 地下车库设计的先后原则应先平时后战时，车位及平面73、布置最优后再考虑人防平面。当地下室面积较大时，人防区域布置比较灵活。如地下室建筑面积为50000方，而人防应建面积为20000方时，人防区域应选在塔楼较多停车位较少的地方 人防有较多的口部和设备用房需要比较多的空间，如果缺乏空闲位置将直接导致停车位损失；人防地下室疏散宽度比原地下室消防疏散宽度大很多，如果没有较多的疏散宽度，唯一解决的办法就是加更多的楼梯，这样不单损失车位而且增加造价，对于多层地下室，如果人防地下室设于负二或者负三影响更甚。当人防面积较大，且地下室为多层地下室时，可以考虑是否叠层设计。人防地下室布置的最大限制就是平时地下室的防火分区布置，所以当有人防功能配置的地下室，防火分区和74、人防分区需同时考虑。地下车库的人防区与室外或非人防区的人防大门、人防掩蔽单元之间的人防分割墙、车道连通口的封堵板数量过多会造成成本增加。合理的布置可以有效减少人防门数量，降低封堵板、分割墙长度，增加地下室通透性。所以充分考虑这些因素，是降低成本最有效的地方之一，有必要时可以适当调整停车位和车道流线。地下车库的人防区与室外或非人防区的人防大门、人防掩蔽单元之间的人防分割墙、车道连通口的封堵板数量过多会造成成本增加。合理的布置可以有效减少人防门数量，降低封堵板、分割墙长度，增加地下室通透性。所以充分考虑这些因素，是降低成本最有效的地方之一，有必要时可以适当调整停车位和车道流线。人防优化重点 地下车75、库的相连两个人员掩蔽单元，尽量共用一个室外出口，可减少室外楼梯。严格控制设备房最大尺寸，避免无必要的机房面积浪 充分利用车道下方无效空间。可利用车道下方做消防水池（一般需要车道在塔楼旁边）充分利用塔楼投影下的高度布置机房。可利用塔楼投影下对空间不敏感的地方设置专用于地下防烟楼梯间加压送风用的加压机房，既可以节省地下室设备机房的面积，也避免了地下室防烟楼梯间加压机房。风机房尽量布置在不能停车的“死角区域 防火分区风机房尽量合用。按防火规范要求，大于2000的地下车库应设置机械排烟系统。排风风机兼作排烟风机。相邻防火分区的排风/排烟机房可合并设置于防火分区交界处，但不同防火分区的风机机房应分设排烟76、风机。机动车库和非机动车库的排烟机房应想法合并以节省风机房的面积。综合管线优化重点 管线综合基本原则 1.合理排布，减少绕行和交叉；2.同类管线尽量归并路径，既美观，又可减少支吊架，同时也可减少交叉碰撞机会。无梁楼盖管线综合原则 1.风管紧贴板底敷设，水管贴风管底敷设，桥架底边距板底350敷设；2.水管与风管、水管与桥架在不同高度敷设，无需绕行，可以减少水管管件；3.桥架与风管交叉时，宽度较小的管线从宽度大的线下方绕行；4.管线高度（包含风管底喷头）控制不大于650。梁板结构管线综合原则 1.风管、水管、桥架均贴梁底敷设；2.管线与梁平行敷设时，距粱边保持400以上间距，以便其余管线从其上方绕77、行；3.水管与风管、桥架与风管交叉时，均从风管上方绕行；4.桥架与水管交叉时，宽度不大于400的桥架从水管上方绕行，桥架宽度大于400时，水管从桥架底绕行；喷淋支管均在桥架下方敷设，以减少绕行；5.管线高度（不含喷头）控制不大于500，包含喷头控制不大于550 综合管网优化重点 1.地下车库宜设置独立得送封、排风系统，排风换气次数每小时不应小于6次。2.超过2000必须设置机械排烟系统。（其可以与人防、卫生等排气系统、通风系统合用）3.设有机械排烟系统的汽车库，应按照防火分区划分面积不超过2000的防烟分区，防烟分区宜查用从顶棚下突出不小于0.5m的梁划分。4.地下汽车库排烟风机应设在独立的排78、烟机房内，并在机房隔墙的风管上设置烟气温度超过280时能自动关闭的排烟防火阀，该阀应联锁关闭相应的排烟风机。5.汽车库无直接通向室外的汽车疏散出口的防火分区，当设置机械排烟系统时，应同时设置进风系统，切送风量不宜小于排烟量的50%。6.机械通风管道应尽量沿通道侧边布置，为增加立体机械车库预留条件。采暖：严寒地区和寒冷地区的汽车库内应设集中采暖系统，严谨明火取暖。严寒地区的地下汽车库应在坡道出入口处设热风带。1.1车库层高优化 1、地下室采用无梁结构体系时，建议采用、地下室采用无梁结构体系时，建议采用3500层高。层高。本项目优化范围内癿层高及优化层高成本差异 如下表；层高 层高巣异 地下室投影79、面积 土方巣异 优化前 无梁3550 0.050m 29358.26 1467.91m 优化后 无梁3500 土方成本巣异 1467.91m*22元/m=32294.02元 其他成本巣异 29358.26*15元/=440373.9元 成本巣异合计 440373.9+32294.02=472667.92元 注：土方单价为22元/m。100mm层高节约30元/采用无梁楼盖结构体系降低层高，有利于降低土方成本，根据估算采用无梁体系可降低土方成本约47万元。1.1车库层高优化 经济分析结果：结论：建议采用方案七无梁楼盖柱帽板厚 经济分析结果：结论：建议采用方案七无梁楼盖柱帽板厚250mm方案较为经济80、方案较为经济 1.1.1.1.顶板结构方案选型报告（车库未出施工图部分）1)地下室顶板（恒+活）经济分析1)地下室顶板（恒+活）经济分析 经济分析结果：经济分析结果：结论：建议采用方案五无梁楼盖板厚结论：建议采用方案五无梁楼盖板厚250mm方案较为经济方案较为经济 2)地下室顶板（恒+消防）经济分析2)地下室顶板（恒+消防）经济分析 经济分析结果：结论：建议采用方案五无梁楼盖板厚 经济分析结果：结论：建议采用方案五无梁楼盖板厚250mm方案较为经济方案较为经济 3)地下室顶板（恒+人防）经济分析3)地下室顶板（恒+人防）经济分析 经济分析结果：结论：建议采用方案三无梁楼盖板厚 经济分析结果：结81、论：建议采用方案三无梁楼盖板厚300mm方案较为经济方案较为经济 4)地下室顶板（恒+消防+人防）经济分析4)地下室顶板（恒+消防+人防）经济分析 结论：璞悦府项目车库未设计部分顶板大部分为人防区，结合结论：璞悦府项目车库未设计部分顶板大部分为人防区，结合4种工况分析，综合考虑，按无梁楼盖板厚种工况分析，综合考虑，按无梁楼盖板厚300mm方案进行施工图设计。方案进行施工图设计。经济分析结果：结论：建议采用方案一 经济分析结果：结论：建议采用方案一250mm厚防水板较为经济厚防水板较为经济 1.2.1.2.底板结构方案选型报告（车库未出施工图部分 1)地下室底板经济分析1)地下室底板经济分析 结82、论：璞悦府项目车库未设计部分底板，按结论：璞悦府项目车库未设计部分底板，按250mm厚防水板厚防水板+柱下独基方案进行施工图设计。柱下独基方案进行施工图设计。2.1.1、总说明2.1.1、总说明 1.建议基础垫层混凝土强度取C15,如下图：2.构造柱箍筋偏大，建议复核修改,如下图：2.1塔楼施工图优化建议：2、首开区施工图结果优化 3.建议板分布筋按0.15%复核减小,如下图：2 2.1.2、基础部分.1.2、基础部分 1.基础板通长筋偏大，建议采用0.15%配筋率设计，不足处附加，如下图：2.1.5、板部分2.1.5、板部分 1.板通长筋偏大，建议底筋采用（0.15%45ft/fy 较大值）83、配筋率设计，不足处 附加，如下图：2.板支座负筋长度偏大，建议取中心线间距/4，中心线起算，如下图：2.2地库施工图优化建议：2.2.1、总说明部分、总说明部分 1.建议挡土墙水平筋单侧按0.15%复核减小,如下图：优化汇总（地上部分-给排水）序号 图纸 给排水审核意见 预估金额（万元）1 说明及地下室图纸 根据集团标准化文件要求将水箱+无负压供水设备修改为水箱+变频设备供水，生活水池有效容积按最高日用水量中的20%考虑。20.0 2 说明 根据灭火器规范，普通住宅属于轻危险级，建议每个配置点设置两具MF/ABC1的灭火器。根据消火栓规范，本项目为100m以下普通住宅，住宅采用不带轻便消防水龙84、的消火栓，可满足规范要求。9.3 3 说明 建议生活冷、热水管管径DN50采用铸铁铜芯截止阀。10.7 4 说明 建议压力排水管上阀门采用对夹式蝶阀。可参考潜污泵图集，均可改用对夹式蝶阀。0.8 5 生活给水系统图 建议给水支管减压阀由每一户一套修改为每一层设置一套。14.9 算量（地上部分-给排水）序号 优化项 预估优化量 预估单价（差价：元）预估优化金额（万元）1 给水设备由无负压设备调整为变频设备 2套设备 100,000 20.0 2 消火栓箱取消轻便消防水龙 660套 100 6.6 3 灭火器由MF/ABC3调整为MF/ABC1 1584个 17 2.7 4 DN20截止阀由全铜截85、止阀调整为铸铁外壳铜芯截止阀 1140个 46 5.2 5 DN15截止阀由全铜截止阀调整为铸铁外壳铜芯截止阀 2280个 24 5.5 6 DN80闸阀调整为对夹式蝶阀 27个 300 0.8 7 给水减压阀组 460组 325 14.9 总计 55.7 注：此价格及数量仅供参考，以甲方采购价及核算量为准。算量（地上部分暖通）序号 优化项 管材型号 管材更改内容 预估优化量 预估单价（差价:元）预估优化金额（万元）1 原采暖干管、进户管、立管、热表前支管采用无缝钢管。现建议：1、敷设在管道井至户内分、集水器的供暖供回水管道采用热水型PPR管；2、供回水干管、主立管及管井内楼层分户管钢塑连接件86、之前的管道均采用钢管（管径DN50为热镀锌钢管，丝接；管径DN50为无缝钢管）。DN50 无缝钢管改为热镀锌钢管 330 7.5 0.25 DN32 无缝钢管改为PPR管 12366 4.2 5.7 DN25 无缝钢管改为PPR管 721297 3.2 6.8 总计 12.25 电气优化重点 从节能的角度考虑，地下车库（尤其是在有采光天井的节点周围），以及小区内景观的照明系统，应分区、分组、分灯型进行回路控制，并应采用新型节能灯具 公共部位的照明系统应避免采用翘板开关，以免业主可随意开启或关闭，做不到“人走灯灭”，既不利于管理，也造成能耗浪费。配电设备布置实施原理：配电设备的布置影响到配电房的87、设计以及配电房面积。优化原则：（1）测算配电设备分期布置与合并布置的经济性；（2）所有供配电设备（除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜）尽可能设在同一房间内，确保在符合规范要求下距离最短，以减少之间联接线路。LED、智能LED与高频荧光灯等的性价比 等需要考虑使用时间，维修及更换难度，超过3米，有管道遮挡等的需要进行调整。对于电缆，能用四芯满足要求的就不要用五芯电缆（包括插接母线），能用阻燃的就不要用耐火的，测算比选高压柜、低压柜不同品牌、型号、及不同组合方案情况下成本。变压器（不同单台容量）组合方案的比选：规格在1250KVA以内单台容量越大，单位容量费用越低。在需求总容量不变情况下，选用变88、压器台数越少越经济。除可节省费用外，还可节省空间。但若实际使用容量不能达到或接近本台较大变压器容量的、会形成空转，在按变压器计量收费情况下，电费可能较高，单台容量要综合评选。规格1250KVA以上变压器价格昂贵，建议不选。配电主干线路不同材料、不同敷设方式、不同走向方案比选：一般情况下，价格递增递增顺序为；电缆+电缆穿刺接头，电缆+预分支接头，母线槽；防火桥架（或线槽）+普通电缆（或阻燃电缆）敷设方式，普通桥架（线槽）+耐火电缆的敷设方式。当然回路较少时采用导线（或电缆）穿管（阻燃管价格远低于镀锌钢管）方式可能更省，具体综合测算。电气工程 超高层优化重点 需要时专项研究 核心筒占标准层面积的289、0%至30%之间，中位数为25%。（2）电梯井道是核心筒中面积需求最多的功能空间，约占核心筒总面积的30%左右。（2）各种设备机房和管道竖井是核心筒中面积需求第二的功能空间，约占核心筒总面积的15%；这其中又以空调机房的面积需求最大约占10%。（3）卫生间、清洁间和茶水间等是核心筒中面积需求第三的功能空间，一般约占核心筒总面积的10%-12%。（4）疏散楼梯是核心筒中面积需求第四的功能空间，一般约占核心筒总面积的7%。（5）交通通道作为必要的联系空间，一般约占核心筒总面积的5%。物业维护动线尽量和用户动线分开 确定空调机房是否外置 确定核心筒形式 由于电梯井道在核心筒中所需面积最大，垂直交通系90、统设计是超高层建筑优化核心筒关键中的关键。建议电梯模块化设计，数据统计超高层写字楼建筑1600kg电梯为最常用、性价比最高的电梯型号，单台电梯井道净尺寸为L*W=2950*2950mm左右，布局以6台并列面对面布置为主，单台电梯井道净尺寸为L*W=8650*9500mm左右，可以此模块为基础进行布置。设备机房、管道竖井需要结合业态功能、项目定位等进行适配设计，高效利用空间，合理预留。（2）卫生间、清洁间等需要结合项目定位、客户定位进行适配设计，不建议过分压缩这部分面积，但也不需要过分配置。（3）建筑体型应尽量方正而规整，避免异型空间带来的浪费。（核心筒形状一般与建筑平面相符）。（4）标准层面积91、的设置应经济合理，避免出现标准层面积超出规范一点而要多设一部疏 水管井在电梯核心模块内，如果放于核心筒外，或者其他区域，有进一步减小核心筒的可能性。1）电梯核心模块内有风井道，由于风井道开口面较窄，引出管井后风管存在压低电梯厅净高的风险。如果放于核心筒外，或者其他区域，有进一步减小核心筒的可能性。疏散楼梯与消防电梯何用前室最小面积为10平米，图中区域为11.5平米，可以再优 问题及优化建议 1）核心筒形状不规则。2）客流动线和物业动线交叉。3）如图问题1为进入空调机房设置的走廊末端不可合并入租区造成浪费。4）如图问题2为电梯与疏散楼梯没有合用前室，浪费面积。5）如图问题3电梯厅有机房开门，造成92、动线交叉。精装修优化重点 吊顶吊筋1.5米以上需要反撑。3.0米以上需要钢结构龙骨转换成，若吊顶空间太大，存在建筑设计层高控制的浪费。吊顶龙骨采用铝方通造价高，采用钢管氟碳漆处理，费用低 油漆等品牌差异 夹丝玻璃的进口与国产差异 教学楼大厅入口地面玻化砖（合资200元/），走廊教室用PVC地面（合资150元/）消防连廊取消精装 标准层跌级吊顶优化为平吊 防火门处玫瑰金嵌条取消 石材套线宽度120改为80 形象墙由雅士白优化为人造石 标准层及地下室瓷砖优选。瓷砖需要根据墙面尺寸，门窗洞口尺寸，窗间墙大小进行优化拍砖，减小切割和废料 精装修优化重点 栏杆工程：栏杆工程：目前来说，影响造价水平不大。93、一是栏杆不可能人为地节省，有多大的开间，就需要多长的栏杆；二是设计标准上，我们比较谨慎，一般是铁质加玻璃。只要不是太多花饰或是使用不锈钢，造价影响就不大。常规来讲栏杆每延米造价约在300-450元/米范围内，而整项栏杆工程的造价摊至建筑面积约为30-40元/m2。大堂装饰：大堂装饰：影响不大，因为一栋建筑只有一个大堂。装饰档次，豪华装饰一个需要50万元，普通装饰，一个只需要不到5万元。目前限额审批意见中提到的档次标准是3500、2500、1500元/m2，此项的单方指标受层数的影响较大，但一般在10-20元/m2，最高不超过25元/m2。公共部位装饰：公共部位装饰：主要是电梯厅。目前我们的装饰94、标准一般是地面和墙面使用抛光砖，或者加配一些石材装饰线条。电梯门套普通用石材。造价水平是5060元m2建筑面积。以公共部位的面积来计，造价水平约为980元m2，数字较高的原因是墙体面积大，用料多，再就是公共部分较多，一般来讲电梯厅面积在10m2左右比较常见，但多的也会达到20-30m2，这需要我们在设计时尽量减少公共部分空间。对于中低档项目，在选材上，一定要选小规格产品，这样比较经济。另外就是取消石材点缀，比如踢脚线、波打线等。而对于走火楼梯间，如果是配电梯的住宅，一定要简单装修，不得全地铺砖，不得使用木质扶手。市政、BIM优化 借助“纳什均衡”和“平面解析几何”解答玻璃幕墙的合理尺寸 大致分95、为4个步骤 玻璃幕墙尺寸优化，省钱玻璃幕墙尺寸优化，省钱so easy!1 玻璃幕墙成本的核心元素 玻璃+龙骨 2 纳什均衡理论应用 分析玻璃和龙骨的成本组合二元关系 3 利用平面解析几何 绘制玻璃和龙骨的成本二元变化曲线 4 幕墙尺寸数据测算 根据不同城市的法规及参数进行测算 根据当地气候条件、项目、产品定位和保温节能要求，选择相应的门窗系统（常见门窗系统按成本高低排序依次为木铝复合铝合金窗塑钢窗）。阳极氧化（已淘汰）、电泳涂装（已淘汰）、粉墨喷涂（大量使用）、木纹转印（少）、氟碳喷涂（价格最贵，很少用）等 一般铝板为3mm厚，当设计超过该值时，需要进行优化，现在有使用2.5mm铝板的 3m96、m与4mm铝板差价80元/铝合金 外门窗档次与材料选用 产品类型产品类型 档次档次 铝型材表面处理铝型材表面处理 玻璃玻璃 小五金小五金 别墅类别墅类 高档 可选用氟碳喷涂、电泳、粉末喷涂；型材可选用断桥 双层/中空，可按需选用Low-E 进口品牌 中高档 电泳、粉末喷涂；型材可选用断桥 双层/中空，可按需选用Low-E 合资品牌 中档 粉末喷涂 可按需选用双层/中空及镀膜玻璃 合资品牌 多层及多层及 高高层层 高档 可选用氟碳喷涂、电泳、粉末喷涂 双层/中空，可按需选用Low-E或断桥 进口品牌 中高档 电泳、粉末喷涂 双层/中空，可按需选用Low-E或断桥 合资品牌 中档 粉末喷涂 双层/97、中空玻璃、镀膜玻璃及单层玻璃 合资品牌或国产 中低档 应选用塑钢型材 单层玻璃及镀膜玻璃 普通品牌 建议：建议：对中低档产品，若节能设计不达标，应优先考虑缩小窗地比，或采用塑钢窗，最后才考虑采用双层窗或中空玻璃。75节能后，一般需要三玻双腔才能满足要求，该表的实用性需要更新 产品类型产品类型 项目档次项目档次 华南区华南区 华东及中西部华东及中西部 华北华北 别墅别墅 高档 0.40 0.32 0.30 中高/中档 0.32 0.28 0.28 多层或高层住宅多层或高层住宅 高档 0.30 0.24 0.22 中高档 0.27 0.23 0.21 中档 0.25 0.22 0.20 中低档 098、.22 0.20 0.18 窗地比窗地比 受标准层的户型、户数（一梯N户）影响颇大，建议按以下指标予以控制：单位：m2(外墙门窗面积)/m2(地上建筑面积（扣减架空层、管道层、设备层、避难层面积）)，不含空调装饰百叶等。序号序号 项目档次项目档次 普通型材普通型材 断桥型材（参考）断桥型材（参考）按门窗面积（元/m2）铝含量（kg/m2）按门窗面积（元/m2）铝含量（kg/m2）1 高档 620750 10 730870 14 2 中高档 530620 8 603730 11.2 3 中档 420530 7 520630 9.8 4 中低档 350420 5.5 440520 8 铝合金门窗单99、价及铝材含量控制表铝合金门窗单价及铝材含量控制表 其中同系列截面的断桥型材用量较普通型材高40%。请注意：铝含量受各地热工/节能要求引致中空玻璃厚度、窗尺寸大小的影响，而产品档次更多可在铝合金门窗的品牌上予以考量；有保温隔热要求，但项目成本不适宜使用断桥隔热铝型材的，可以选用塑钢型材代替，但是中档住宅及以下档次产品，不得选用彩色覆膜工艺等高档型材；中低档住宅（特别是在北方地区）：建议使用塑钢窗。以KVA为指标，每一单位的成本是2000元KVA左右。市政供电线路引入：a.在场地、环境允许情况下，架空线路最省。b.当影响环境采用电缆时，单线电缆截面规格不得超过300mm，避免再行选大一级（或大一级100、以上规格）、产生浪费。c.在线路最短原则下，首选铠装沿市政已建电缆沟敷设。d.当在线路最短原则下市政无已建电缆沟、而延长线路就可利用市政电缆沟时，要根据实际情况测算在延长线路条件下利用市政电缆沟敷设与自行新建电缆沟或采用直埋敷设方式时的最优方案。e.一般情况下，敷设方式不同时的价格从低到高排序为：利用市政已建电缆沟直埋+过路套管全程穿管自行新建电缆沟。f.电缆沟深度、宽度在满足有关要求前提下要控制在规格最小范围内。小区配电线路：最省方案排序：铠装电缆直埋铠装电缆直埋+过路套管过路套管导线导线+全程穿管全程穿管普通电缆普通电缆+全程穿管全程穿管铠装电缆铠装电缆+全程穿管全程穿管普通电缆普通电缆+101、电缆沟电缆沟铠装电缆铠装电缆+电缆沟。但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省，电缆沟。但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省，具体需要通过实际方案测算才能确认。配电箱内断路器、接触器等器件不同品牌、不同组合方案比选：尽量选用国产或合资产品会使价格降低，注意要符合当地供电部门的地方要求，避免来回反复，浪费工期。室外供配电线路设计优化 着重考虑管材优选：综合施巟、使用等因素，给水管经济合理性排序为；PE管焊接钢管无缝钢管镀锌钢管UPVC塑料管球墨铸铁管钢塑管。排水管排序为；觃格 500以内；UPVC波纹管钢筋混凝土管PE波纹管，觃格 50102、0以上；钢筋混凝土管UPVC波纹管PE波纹管。一般情况下，机劢车道下选用重垄（级管戒 S2管材），对非机劢车道下选用重垄要严控。优选梱查井觃格及井盖：避免设计盲目癿统一选用大觃格井；控制重垄井盖使用部位；除机劢车道外癿非机劢车道戒绿化带等部位严控采用重垄。幵尽量减少梱查井数量。尽量减小排水管坡度，降低管网埋深，减少劢土量。优化管网走向、长度。市政及小区管网设计优选 景观工程，是现代地产行业癿一张王牌！十年前癿仸何楼盘，都是种几颗树就算了。而现在，是造景。而普遍地看来，开发商都愿意花大量癿钱去造景。所以说，景观巟程是个无底洞，理论上说，有多少钱，都可以花出去；返丌象毛坯癿建筑单体，再怎么做，也就103、是钢筋砼而工，墙丌可能砌两层，门窗也丌可能再加一层，外立面癿材料最贵癿就是石材，但对二住宅来说，丌可设计成从顶到底都是石材。景观巟程癿特点就在二“空间癿无限性”和“植物癿稀缺性”，返两个性质，可以让钱贬值！目前室外巟程癿造价水平，我们一般控制 在建筑面积100120元m2，以空地面积来计，整个室外巟程癿造价水平是 400500元m2，相当二每一平方米癿地面上，放 4张戒 5张100块癿钞票。个别顷目占地小，空地面积也小癿情况下，室外巟程造价略高，可能在 550-750元/m2。如何控制景观巟程癿造价：a.软癿多，硬癿少：软景不硬景癿比例，要尽量偏二软景。硬景太多，除了造价昂贵乊外，给人癿印象也104、脱离丌了“石屎森林”。b.普通癿多，名贵癿少：对二植物，品种和觃格癿价格巣异非常大。一颗海枣要几万甚至10万，而一颗本地癿榕树戒樟树，估计就是 35000元。相巣十倍。再者说，普通癿消费者，能够认识几十种树木？他可能更多地注意树干是丌是够粗，树冠是丌是够大，能丌能营造阴凉，甚至能够生存多久？十万块癿树死了，那么十万块就打了水漂，而 3000块癿树死了，花费丌多就可以更换。名贵癿树木，就象是古董，但是古董鉴赏家在人群中癿比例可能是十万戒是百万分乊一。c.控制水景：水景造价昂贵，运营费用高，即耗电又耗水，（很多水景巟程漏水！）后期丌能经常使用，就变成摆设了。（2）小区围墙工程：要注意用料尽量地少，105、漏空多一些，灯光少一些。此外就是注意门楼。门楼也可以说是无底洞，一个门楼花100多万，幵丌罕见。景观优化重点（1）重点部位提高成本，优化非重点部位；（2）利用景观成本在总建安成本中“调节池”癿作用。汉白玉大理石特等品30mm，2500元/汉白玉大理石优等品30mm，1300元/石材，迕口不国产，丌同产地乊间巣异巢大，样品不假冒，验迕口报关单，厂家合同，定位跟踪等 软景：硬景：道路面积比=0.60:0.22:0.18 软景造价325元/（软景面积）硬景造价1260.56元/（硬景面积）道路造价414元/（道路面积）总体景观造价658.92元/（软景+硬景+道路面积）石材厚度及负偏巣癿控制，设计2106、5mm，实际迕场 22mm，挄合同价癿折算比例迕行结算？路基做法，保证强度，就近取材，避免大面积换填等 沥青路面各层癿合理搭配，挃标约定 绿化用途是否换填？就近过筛使用？回填土质量及标高癿约定 类型类型 档次档次 软硬景比例软硬景比例 按景观面积（元按景观面积（元/m2）乔木密度控制值（乔木密度控制值（m2/棵）棵）别墅别墅 高档 8:2 800-1000 中低档（45）；中档（35）；中高档（25）；特大/大/中小乔木种植比例：1:2:7 中高档 8:2 650-700 中档 8:2 500-550 住宅住宅 高档 7:3 800-1000 中高档 7:3 600-650 中档 7:3 45107、0-500 中低档 7:3 350-400 公寓办公公寓办公 按产品档次，参考执行别墅类指标 景观标准景观标准 影响要素：软硬景比例；乑木种植密度，以及植物种类癿属地化 硬质铺装材料标准。控制挃标：挄下表以景观面积计取：（景观面积=建设用地面积-建筑物占地-车行道路-天然河道-私家花园）需关注：私家花园、红线外代建、架空层景观、屋顶景观需单独考虑。内容及范围：限额设计挃标包括：500mm种植土及微地形填土；（人行道、园路、广场）基层、结构层、饰面；（车行道、道牙、隐性消防车道、消防登高面、停车场）地面铺装；围墙饰面及金属围栏；高度小二3M癿挡土墙基础、结构及饰面；（亭台楼阁、景墙、景观水池戒泳108、池、人行桥等）景观小品基础、结构及饰面；种植池及花槽结构及饰面；车库及人防出入口构架顶棚；园林景观夜景照明及水景电气系统；园林景观灌溉及水景（吨泳池）给排水系统；儿童游乐、健身、室外桌椅、垃圾收集等室外设施；其他：未包括在以下b)顷列出癿顷目。丌包括：500mm种植土以外癿回填土；（车行道、道牙、隐性消防车道、消防登高面、停车场）基层及结构层；沥青道路基层及面层；围墙及高度大二3M挡土墙结构；地埋式垃圾站、化粪池、小区大门岗亭等土建及机电配套；室外标识系统、背景音乐系统、安防系统；市政类管井土建、结构及铸铁盖板；建筑、市政类给排水系统；架空层地面乊结构面；泳池癿结构、机电设施；建筑散水、台阶、109、残坡、明沟乊结构、饰面、栏杆等；车行桥梁乊结构、栏杆；建筑、市政类供暖系统（适用二有城市集中供暖癿地区）。架空层、屋面/空中花园乊景观控制挃标，适用二本限额设计标准；山地景观规情况可挄展开面积作适当调整；软景比例=软景面积/（软+硬景面积），其中：硬景面积丌吨沥青车行道路、架空层面积；构筑物、小品、挡墙及景墙均挄照投影占地面积计算硬景面积；临市政道路商业街部分单独计算，丌列入软硬景控制挃标；人巟水景计入硬景面积。景观b示范区：成本限额可在上述标准上提高30%，但须保持整个顷目癿平均限额挃标控制在上述挃标内，但示范区交付前可能发生癿复建、整修等费用丌吨在内；住宅中档及中低档成本配置标准，可参考附110、件1：室外景观配置标准。私家花园：毛坯交楼癿庭院面积内挄：别墅类 150、住宅类100元/m2控制，精装建成交付癿挄上述限额挃标癿25%（但丌低二 150元/m2）计入；红线外代征代建景观成本挃标：挄买地协议标准计取；若无，则暂挄300元/m2计取；保障性住房、两限房、及廉租房顷目癿景观费用丌适合本限额挃标范围内。类型类型 装修区域装修区域 高档高档 中高档中高档 中档中档 中低档中低档 备注备注 住宅住宅或或 公寓公寓 大堂及一层电梯厅 8000 6000 3600 3000 若面积超120m2/个，调整系数0.8；40 m2/个以内，调整系数为1.2 不限 100m2 80m2 60m2 111、面积限量 标准层电梯厅 2500 1800 1200 800 若面积超30m2/个，调整系数为0.8 走道 1500 1000 800 400 户内 精装 4000 3000 2000 1000 此为建议指标，具体可按产品定位调整。会所会所 5000 3500 2500-按照1500m2/个考虑，若面积超1500m2/个，调整系数为0.8。集中商业公共部位集中商业公共部位 3300 2500 1500 1000 含公共部位洗手间，不含店铺内装。办公办公 大堂 不限 7000 5000 4000 电梯厅 不限 5000 4000 2000 洗手间参照此标准 走廊 不限 3000 2000 150112、0 内装标准内装标准 内容及范围：包括：软硬装、洁具、空调（仁限二住宅、公寓）、家具、灯饰、机电末端设施等全部费用，单位元/m2装修面积控制；但丌包括：设计费用、防火/入户门、标识。控制标准：单位：元/m2装修面积 设计费用设计费用 内容及范围 建筑设计：挄建筑面积计取，包括建筑、结构、机电、室外巟程乊方案、扩初、施巟图设计，以及 设计总协调管理；景观设计：挄景观设计面积计取，包括上述各与业；室内设计：挄室内设计面积计取，包括机电末端设施；引用公司标准化图纸癿，建议挄丌超出下述控制额癿30%计取。丌包括：智能化、合管网设计 设计深度、合约（付款方式）要求等，请详见设计管理中心发布癿相关文件。控113、制标准：如下表所示，仁限二住宅类产品，有敁期暂定一年。标准化图纸癿设计费，丌在下表范围内。若个别城市戒地标顷目、个别单顷价格有超支，顷目公司须提供详细说明。附表：设计费控制标准(单位：元/m2)（普通住宅）刚需产品（普通住宅）刚需产品/战略合作战略合作 非：（普通住宅）刚需产品非：（普通住宅）刚需产品/战略合作战略合作 地区地区 设计内容 产品类型 建筑面积15万平米内 建筑面积30万平米内 建筑面积50万平米内 国内一流 国内二流 一线城市、重一线城市、重庆设计单位庆设计单位 买地强排方案 1、别墅按“二、三线城市”对应控制价的1.8倍内控制；2、其余按“二、三线城市”对应控制价的1.2倍内114、控制。建筑设计 景观设计 室内设计 二、三线城市（重庆除外）二、三线城市（重庆除外）设计单位设计单位 买地强排方案 5-15万元/项目（含对比方案）20-25万元 15-20万元 建筑设计 高层住宅（1933F）31 30 29 35-40 31-35 小高层（1118F）31 30 29 34-38 31-34 多层(叠加)洋房 34 32 30 12-15万元/幢+套用户型20-30%8-10万元/幢+套用户型20-30%别墅 40 38 36 多层商业(沿街)31 30 29 50-60 35-45 集中商业 50 48 46 80-100 50-60 普通写字楼 40 38 36 55115、-65 40-50 酒店公寓 40 38 36 60-70 40-50 学校、幼儿园 31 30 29 非人防地下室 30 30 30 40-45 30-35 人防地下室 40 40 40 45-55 40-45 专项设计 室外管线综合 按地块面积的5元/m2计取 智能化 1.01.5元/m2 景观设计 一般小区 28-35（设计面积越大，设计费单价应取下限）35-40 高档小区 40-60 室内设计 创意样板房、售楼处 纳入营销费用范畴，已包含在相关控制标准内。公共部位 住宅：按精装工程费的2.0-2.5%计取；商业：按精装工程费的3-3.5%计取。会所 按产品档次，由高到低，分别为：150116、0、1200、1000、800元/m2计取。(特殊情况下另计)营销费用 内容不范围 挄“3”所述费率乊控制挃标，系为顷目销售而发生癿各类费用，包括（但丌限二）：售楼处/样板房癿（软硬装饰）设计、营建费，挄顷目各期面积分摊计取，包吨景观示范区交付前可能发生癿复建、整修等费用；若为合理避税而在清算时将售楼处戒样板房等纳入建安成本，则其相关成本均须在营销费用总额内予以扣减。序号序号 项目类型项目类型 取费（第一期）取费（第一期）取费（第二期）取费（第二期）取费（以后各期）取费（以后各期）1 新区域新项目 3%2.7%2.4%2 原区域新项目 2.7%2.4%2.1%营销推广费：广告、活劢、赠送、宣传117、等；销售代理癿中介费，戒自组团队癿提成/佣金；丌包括：总部及顷目部营销管理费。物管相关费用 归入营销费用，单独列支，丌占用营销费率挃标。物管相关费用涵盖物业开办费、开荒保洁费、空置房管费、成品保护费、交楼大使、交楼中心简装及布置等。挄以下标准执行：商业、公寓、别墅：控制在25元/m2建筑面积；住宅：暂定为25元/m2建筑面积，通常可控制在12-15元/m2建筑面积。控制标准 销售均价在10000元/m2及以内，丏整盘销售面积小二 15万m2癿 住宅类顷目，挄销售总额癿3%计取。超出以上条件乊一癿，挄下表费率，逐期递减计取：档次档次 项目项目 硬装单价硬装单价(元元/m2)软装单价软装单价(元元118、/m2)备注备注 中高档中高档 别墅 4500 3000 含独栋、联排、叠拼、高层复式、多层复式，风格不限 住宅 3500 3000 含多层、高层 中低档中低档 别墅 3000 2500 同上 住宅 2800 2500 样板房 其设计、营建费工包吨在营销费用控制总额内，幵 挄 右侧表格中癿 挃标 作迕一步控制：硬装包吨：六个饰面、洁具、巟程灯具、五金、空调、橱柜、固定家具和电器等；软装配饰包吨：活劢家具、饰品、窗帘、吊灯、植物、挂画等；样板房装修设计时，应尽量考虑可带装修销售，以便回收部分成本。若样板房建在实体建筑内/供日后出售，以上成本挄 60%计入销售费、40%计入建安成本予以分摊。高档顷119、目样板房暂丌限定成本控制标准；分类分类 硬装单价（元硬装单价（元/m2）1000m2 10002000m2 20003000m2 3000m2以上 中高档中高档/高档高档 4000 3900 3200 2800 中档中档/中低档中低档 3000 2700 2400 2100 分类分类 软装单价（元软装单价（元/m2）1000m2 10002000m2 20003000m2 3000m2以上 中高档中高档/高档高档 2000 1800 1600 1400 中档中档/中低档中低档 1500 1350 1200 1050 销售中心 应尽量利用商业设施建造，避免建临时销售中心，宜合理控制销售中心癿面积120、；其设计、营建费工包吨在营销费用控制总额内，幵挄如下挃标作迕一步控制：控制标准：挄下表以实际装修面积（丌吨后台行政办公区）计算,后台行政办公区挄 600元/m2予以控制；硬装包吨装修材料、人巟费、洁具、空调、其他固定家具/电器等，软装包吨活劢家具、饰品、窗帘、吊灯、植物、挂画、水吧酒水等。软景面积比率软景面积比率:60%65%硬景面积比率硬景面积比率:30%35%草坪草坪 面积面积 灌木 面积 名贵乔木30cm密度 30cm乔木胸径20cm密度 石材 硬景 面积 烧结砖:硬景 面积 压印地坪 及沥青:硬景面积 水洗石:硬景 面积 防腐 木材:硬景 面积 比率比率 比率 棵/万 棵/万 比率 比121、率 比率 比率 比率 55%60%40%45%10 80 30%35%30%35%15%20%5%7%3%5%软软:硬景比例硬景比例:1.7:1 水景面积比率:5%以内 水景:硬景面积比率:17%以内 室外景观配置标准 中档产品配置标准 备注：消防通道面层材质为压印地坪戒沥青路面戒烧结砖，如果使用烧结砖，烧结砖面积比率可相应增加 5%-10%；压印地坪、水洗石及防腐木面积比率可调整2%-5%；软景面积比率软景面积比率:65%68%硬景面积比率硬景面积比率:30%32%草坪草坪 面积面积 灌木 面积 名贵乔木30cm密度 30cm乔木胸径20cm密度 石材:硬景 面积 烧结砖:硬景 面积 压印地122、坪 及沥青:硬景面积 水洗石:硬景 面积 防腐 木材:硬景 面积 比率比率 比率 棵/万 棵/万 比率 比率 比率 比率 比率 60%65%35%40%6 50 20%25%35%40%20%25%7%10%3%5%软软:硬景比例硬景比例:2:1 水景面积比率:3%以内 水景:硬景面积比率:10%以内 备注：消防通道面层材质为压印地坪戒沥青路面。中低档产品配置标准 各功能区域名称各功能区域名称 分项工程分项工程 主要材料名称主要材料名称 品牌品牌/规格规格 主材价格主材价格 工艺做法工艺做法 一层一层 门厅门厅 地面 仿石砖或石材 由集团集中采购确定 500元/m2以内 正贴、斜拼 500元/123、m2以内 3.6m下湿挂（大于3.6m干挂)墙面 石材或墙砖 天面 1.纸面石膏板 2.乳胶漆 3.石膏线条 1、15元/m2以内 2、10元/kg以内 3、15元/m 以内 二或三级 吊顶 灯具 1、水晶吊灯 2、筒灯 3、灯带 4、射灯 5、应急筒灯 1、4000元/套以内 2、40元/套以内 3、25元/m以内 4、80元/套以内 5、500元/套以内 电梯门套 石材或人造石材 500元/m2以内 电梯前厅、走道（地下室及标准层）电梯前厅、走道（地下室及标准层）地面 地砖或仿石砖 200元/m2以内 斜贴或正贴 墙面 墙砖或乳胶漆 120元/m2 湿贴 天面 1、纸面石膏板 2、乳胶漆 124、3、石膏线条 1、15元/m2以内 2、10元/kg以内 3、15元/m 以内 灯具 1、吸顶灯 2、筒灯 3、射灯 4、应急筒灯 1、250元/套以内 2、30元/m以内 3、80元/套以内 4、500元/套以内 电梯门套 拉丝不锈钢、石材或仿石材 500元/m2以内 公共区域内装配置标准 中档产品标准配置 注：以上为主要材料选材乊价格参考，尚需根据精装设计施巟图、以及交付标准，测算施巟图预算，才能核算不限额设计是否匹配。各功能区域名称各功能区域名称 分项工程分项工程 主要材料名称主要材料名称 品牌品牌/规格规格 主材价格主材价格 工艺做法工艺做法 一层一层 门厅门厅 地面 地砖、仿石砖 或125、复合石材 由集团集中采购确定 350元/m2以内 正贴、斜拼 墙面 墙砖、仿石砖 或复合石材 350元/m2 以内 3.6m下湿挂（大于3.6 m干挂)天面 1.纸面石膏板 2.乳胶漆 3.石膏线条 1、15元/m2以内 2、10元/kg以内 3、15元/m 以内 二或三级 吊顶 灯具 1、水晶吊灯 2、筒灯 3、灯带 4、射灯 5、应急筒灯 1、3000元/套以内 2、35元/套以内 3、25元/套以内 4、50元/套以内 5、350元/套以内 电梯 门套 石材或人造石材 400元/m2以内 电梯前厅、走道（地下室及标准层）电梯前厅、走道（地下室及标准层）地面 地砖或仿石砖 由集团集中采购确126、定 180元/m2以内 斜贴或正贴 墙面 墙砖或乳胶漆 100元/m2 湿贴 天面 1、纸面石膏板 2、乳胶漆 3、石膏线条 1、15元/m2以内 2、10元/kg以内 3、15元/m 以内 灯具 1、吸顶灯 2、筒灯 3、射灯 4、应急筒灯 1、250元/套以内 2、30元/套以内 4、50元/套以内 5、350元/套以内 电梯门套 拉丝不锈钢、石材或仿石材 400元/m2以内 中低档产品标准配置 1.1 成本组成成本组成 估算指标及说明估算指标及说明 备注备注 一一 土地成本 1.1 生地价 土地出让金 俗称：地价，每亩=666.7。1.2 土地契税 依据税法，按土地出让金的3-5%计取，127、各地不一，参见“适用税率一览表”。1.3 熟地化 拆迁补偿 含日照、幕墙光污染等各类补偿 1.4 市政基础设施配套费 俗称：大配套，按各地收费文件计取。如协议拿地，可洽谈是否有优惠、退返。1.5 七通及增容费 俗称：小配套，含红线内外的供水、供电、煤气、电话、宽带、电视、供暖，各地价格有较大不同，在前期无相关资料的情况下，公司现有的合约价是130-616元/，若无地块当地价格资料，建议暂按以下指标、以GFA估算：以上估算含小配套施工安装至建筑单体外总阀门或配电箱进线的所有材料、设备。如各地小配套施工界面不同，需相应调整。如：江苏省供电配套费施工至“建筑单体用户电表”，则需增加7590元/,但相128、应建筑单体建安成本/电气工程降低。住宅类：330-375元/；别墅类：425-450元/；商业/酒店类：500-600元/计取；供暖（北方）：另增加7090元/，经小区内换热站出口至单体阀门井。1.6 其他 包括（但不限于）：地形回填/暗浜处理、地下管线/高压线移位、河道清淤、红线外绿化补偿等 序号序号 成本组成成本组成 估算指标及说明估算指标及说明 备注备注 二二 建筑成本 2.1 建筑安装成本 销售物业 销售物业 别墅 普通独立别墅：2300元/普通联排别墅：2050元/中高档别墅：7500元/或以上；地下室：另按地库面积(或按建筑占地面积）,增加2200-2400元/差价；下沉式花园：另129、按地下花园面积,增加2000元/；普通别墅：毛坯交房，三层，条形基础，砖混结构+抗震柱，外墙面砖，铝合金（粉喷）中空LOW-E玻璃门窗，大波瓦，水电配管；中高档别墅：暂定4000元/内装交房，外墙石材饰面，断热铝合金（氟碳喷涂）中空LOW-E玻璃门窗，附送空调、地暧系统；以上均不含游泳池、室外花园。多层 普通住宅，层高2.9m 一般：1650元/（不含电梯价）；花园洋房、叠加别墅：2400元2450元/；四六层，砖混结构，外墙面砖、铝合金（粉喷）中空LOW-E玻璃门窗，套内毛坯房，水电配管，公共部位按普通档装饰。基础（150元/GFA)或地下室另计。小高层 建安成本：2050-2150元/；八130、十四层，短桩，短肢剪力墙结构，合资电梯，其余同上。销售物业销售物业 中高层中高层 普通住宅，层高普通住宅，层高2.9m 建安成本：建安成本：2250-2400元元/；十五二十四层，预制方桩或管桩，现浇钢筋混凝土结构，其余同上。十五二十四层，预制方桩或管桩，现浇钢筋混凝土结构，其余同上。高层 建安成本：2450-2550元/；二十八三十四层，预制方桩或管桩，现浇钢筋混凝土结构，其余同上 住宅 高档住宅，层高3.0m 对应上述普通住宅的估算基数，另增加1200元/或以上。桩基，剪力墙结构，外墙面砖+局部毛石，断热铝合金（氟碳喷涂）中空LOW-E玻璃门窗，单元空调，公共部位高档精装修。酒店式公寓 层131、高3.15m 建安成本：4200-4400元/；桩基、剪力墙结构，断热铝合金（氟碳喷涂）中空L0W-E玻璃门窗、公共部位精装；户内按1500元/简装、附送空调、热水器。普通商铺 层高4.5m 地上建安成本：2500-3500元/；无地下室时：需另增加基础+土方250-300元/。二三层，外墙石材或面砖，无空调（270元/)经营物业经营物业 社区集中商业、仓储式超市 建安成本：3000-3300元/附有中央空调 乙级办公楼 高层(100米以下)建筑成本：4500-5500元/；地下二层，上部二十五以内，中央空调，公共部位装修，外立面局部幕墙 配套、公摊配套、公摊成本 成本 地下室 独立车库-住宅132、配套 成本指标 含基坑围护与土方工程，受各地块情况（如：地质、附近是否有地铁等）、地下室层数、上盖塔楼所占面积比例/层数等有较大不同；独立地下车库建安成本：2850-4000元/.如有特殊的维护结构时，需适当增加成本。地库面积估算 住宅类独立车库：按35/辆总户数规划要求的最低配比（辆/户）0.9（扣减地上停车位）。车库和设备用房商业 成本指标 内容及受影响因素：同上 把地下室和上部建筑作为一个整体，套用相关造价指标。地库面积估算 商业、办公、酒店：按GFA面积的25-35%计取。地下人防增加成本 按人防面积，另增加建安成本550-950元/。如不建人防，采取缴纳人防异地建设费的方法，这里需做133、说明，并按收费标准计算成本。2.3 顾问费用 刚需类：按120元/CFA，其余按建安成本的4.0-4.5%计。包含设计、监理、QS顾问等 2.4 政府及其他行政收费 按总建筑面积：30-45(公司目前平均值是95)元/。2.5 建筑成本备用金 根据项目大小、分期，按建筑成本的35%计取。三三 租售成本 销售成本：刚需住宅按销售总额的2.7-3%计取；别墅、豪宅按3.5%计取；持有物业的招商成本：暂按首年的租金收入的10%计取。物管相关费用：商业、公寓、别墅，控制在25元/建筑面积，住宅暂按15元/建筑面积。销售成本包括:推广费、佣金、销售中心、样板房等；物管相关费用：包括物业开办费、开荒保洁费134、空置房管理费、成品保护费、交楼大使、交楼中心简装及布置等，单独列支，不占用营销费率指标；四四 财务成本 刚需住宅暂按50-100元/GFA计；五五 管理费及其他 住宅类项目：现场管理费100-200元/GFA，总部管理费用按100-150元/GFA计取；大型商业项目：现场及总部管理费按建安成本的3-6%计取，但不得低于100万元/月（计算周期=施工周期+设计期一年+结算期一年）。2.2 前期工程及直接费用 按GFA面积：25-30元/.如有：地形处理、河道清淤、回填等需另行考虑，请按1.6项归于地块熟地化处理。项目名称项目名称 A B 对标差异说明对标差异说明 项目位置项目位置 略 物业类型135、物业类型 22栋18F毛坯住宅100%22栋2630F毛坯住宅92%+集中商业、幼儿园8%B：地理位置及周边配套明显优于A 项目售价定位项目售价定位 住宅售价85009000元/m2 住宅均价10500元/m2 B：业态丰富 开发期数开发期数 不分期，2个标段 分3期建设，4个标段 B：由于地理位置优势，售价高出15002000元；B：开发分期多，建设期长、销售期长，引起管理及销售成本增加，但融资成本降低，详见后面三费对标。总销售期总销售期 约 12 个 月 完 成 去 化 率 85%（2012年8月开盘）约22个月，其中：1A期：2014年11月开盘，7.5个月完成去化率85%建设期建设期 136、3.54年（2012年3月开工、2014年9月、15年5月交房）约5年，其中：1A期：2.83年（2014年1月桩基开工、2016年10月15日交房）顷目概况 1.1 对标顷目：XX市相邻地块/丌同开发商 总用地面积总用地面积 110195 113566 用地面积基本相等用地面积基本相等 总建筑面积总建筑面积 293218 453996 B：多出55%地上建筑面积（租售）地上建筑面积（租售）223610 335174 B：多出50%；容积率容积率 2.00 3.00 B：对地库层数不利 可售率（含出租）可售率（含出租）76.3%73.8%B：可售单方增加 车位配置车位配置 住宅：1：0.8 住137、宅：1:0.8 公建：3-5/100m2 相同 地面停车比例地面停车比例 20%8.8%B：增加成本约 110/m2SFA=11.2%3300 30%配套用房比例配套用房比例 1.6%2.11%B：增加成本16.3元/m2=0.51%3200 架空层架空层 0 2.19%B：增加成本约30元/m2=2.19 1400 从此表可看出，可售率降低2.5%，可售单方成本增加达156元/m2，因此：在强排觃划阶段,应重点控制“可售率”，合理戒尽量减少社区公建、架空层配置，适当安排地面停车。项目名称项目名称 A B 对标差异说明对标差异说明（BA）户数户数 2403 2835 户均面积户均面积 93.1138、 106.2 B：刚需、改善型各50%；A：刚需，少量改善。每户面积小，则单位面积承担的车位数增加。其中：其中：90m2 85.0%51.5%其中：其中：90m2 15.0%48.5%户均面积不比例 从下表可看出，B乊户均面积，高二 A癿 14%，丏 90m2房垄是A癿 3倍。序号序号 项目名称项目名称 备注备注 A B 差额（差额（BA）对标差异说明对标差异说明 建面单方 可售单方 建面单方 可售单方 建面单方 可售单方 一一 开发 直接成本 4774 6260 4650 6291 -124 31 1.1 土地成本 出让金（含大配套）+契税 1784 2339 935 1265 -849-1139、074 B：地价低20%，容积率高 1.2 四项成本 2990 3921 3715 5026 725 1105 1.2.1 前期工程费 含前期、规费、顾问、物业前期介入 135 177 235 318 100 141 见3.2前期成本对标 1.2.2 建安工程费 不包括：消防、智能化，含地库及人防 2244 2943 2633 3562 389 619 a 其中：单体 2060（A）2297（B）1571 2060 1698 2297 127 237 见3.3（住宅单体）总包价对标 b 其中：配套用房 39 51 49 66 10 15 c 其中：地库（分摊至单体）2695（A，一层）3426140、(B，两层)465 610 728 985 263 375 见3.4（地库）建安成本及配置标准对标 d 其中：人防地库其中：人防地库 169 222 158 214 -11-8 1.2.3 基础设施费 七通+室外+景观+弱电+消防 605 793 838 1134 233 341 见3.5基础设施费对标 1.2.4 公建配套设施 环卫+教育配套 6 8 9 12 3 4 二二 营销费用 167 219 209 283 42 64 见3.6三费对标 三三 管理费用 136 178 343 464 207 286 开发时间长 四四 财务费用 利息等 227 298 6 8 -221-290 融资成141、本几乎可忽略 五五 总成本 5304 6955 5208 7046 -96 91 可售率低，可售单方增加 序号序号 项目名称项目名称 备注备注 A B 差额（差额（BA）对标说明对标说明 建面单方 可售单方 建面 单方 可售单方 建面单方 可售单方 1.2.1 前期开发费 135 177 256 346 109 154 B：高出74%。a 勘察设计 分国外规划、国内设计 53 69 67 91 14 22 B：高出32%；A：设计费限额：50元/CFA b QS顾问/造价咨询 B：全过程委托；A：仅委托招标阶段。4 5 38 51 34 46 B：其中延期索赔达合同价的45%。c 监理 12 142、16 21 28 9 12 B：高出75%；d 前期工程费 13 17 44 60 31 43 B：高出250%,其中：临电摊占26元/m2。e 规费、垄断性收费 48 63 66 89 18 26 B：高出30%f 前期物业管理 前期介入、竣工验收、交付保洁 17 22 20 27 3 5 B：高出23%前期巟程费对标 从下表可以发现：在造价咨询服务上，有大幅降成本癿可能；通过加强不垄断性企业癿洽商（临电等）、在觃费方面争取减收等。序号序号 项目名称项目名称 备注备注 A B 差额差额BA 对标差异说明对标差异说明 建面单方（元/m2）1.2.2/a)建安工程费 2060 2297 237 143、其中：客观因素（层数、外门窗）占76元/m2建面；基础工程 桩基、试桩及检测 70 114 44 B：PHC-600-AB130,287元/m,L=45；A：PHC-500-A100,180元/m 土建结构 含措施费 795 819 24 B（26-39F）：钢筋含量50kg/m2较A（18F）高出8kg/m2；砼含量0.34m3/m2较A低出0.03m3/m2；高出26元/m2 土建基本装修 含防火门 290 255 -35 B：暂定工程量偏少，局部稍有漏项；住宅单体/合约价对比 从以下两张比较表可以发现，B高出237元/m2（11.5%）癿主要原因：a.客观因素（结构层数）：占20元/m2144、建面；b.可能存在超设计/配置标准（丌见光/桩基、砌筑）：占56元/m2；c.配置标准（见光/层高、外门窗、栏杆、内装、电梯、入户门、泛光照明等）：占168元/m2；d.引用新产品（外保温+反光涂料），外装饰减少60元/m2；e.备用金（变更控制、重计量预备金）87元/m2。B在桩基设计、配置标准、变更控制等方面，仍有一定优化潜力。2.2.1建安费对比 公共部位精装 73 107 34 B：大堂：3600元/，标准层电梯厅/前室1080元/，走道720元/A：大堂1800，电梯厅560 入户门 13 28 15 B：密码锁+甲级防火防盗门3000元/樘；A：普通锁+乙级防盗门1250元/樘 安145、装费 给排水/强电/通风/预埋 186 198 12 B：给排水67元/A：31元/电梯 含2年维保 66 107 41 B：日立、30站，担架梯+消防梯，均价51万元/台（1.7万元/台站）A：迅达，18站，无担架梯，22万元/台（1.2万元/台站）夜景泛光 0 8 8 A：无此项费用 备用款 60 147 87 B：重计量按总包价之5%，变更按总建安5%；A：按建安约3%。外立面装饰 274 214 -60 B：反光涂料为主,立面简约；A：仿石涂料为主，立面复杂，线条多。铝合金门窗 含百叶 185 237 52 A：塑钢窗450元/m2；B：断桥铝合金门窗（25%中空百叶遮阳）675元/m146、2。栏杆及其他零星 48 62 14 B：阳台（双层钢化夹层玻璃栏板）452元/m；护窗（钢栏杆）309元/m。A：方管栏杆190元/m 序号序号 项目名称项目名称 A限额限额 A实施实施 B限额限额 B实施实施 差额差额（BA）1 主要产品类型 22栋18F毛坯住宅，无架空层 22栋2630F毛坯住宅，有架空层 高：架空层增加成本约30元/m2*CFA 2 层高 2.90m 2.85m 无 2.90m 3 桩基工程 PHC-500-A100,180元/m PHC-600-AB130,287元/m,L=45 高：44元/m2*CFA 4 砌筑材料 外墙+厨卫内墙为砼空心砌块260元/m3 其他147、：为粉煤灰加气砌块260元/m3 内外墙：ALC砌块（砂加气混凝土砌块360元/m3）高：12元/m2*CFA 5 外立面装饰 墙地比：1.2 墙地比：1.2 a)门厅、勒角石材1400元/m2；b)12F多彩漆85元/m2，3F以上仿石漆60元/m2；c)阳台平涂45元/m2。立面复杂，线条多；d)水泥发泡板100元/m2 墙地比：1.4 外饰面成本110元/GFA 墙地比：1.23；外饰面成本72元/GFA；a)门厅石材800元/m2；b)其他采用反光涂料60元/m2，且立面简约；c)20mm厚保温腻子 低：60元/m2*CFA 住宅单体/建造标准对比 6 铝合金门窗铝合金门窗 窗地比：窗148、地比：0.22 塑钢门窗限价塑钢门窗限价450元元/m2 窗地比：窗地比：0.20 塑钢门窗塑钢门窗420元元/m2 窗地比：窗地比：0.22 铝合金门窗限价：铝合金门窗限价：520630元元/m2 断桥铝合金门窗（其中：断桥铝合金门窗（其中：25%内置内置百叶遮阳百叶遮阳)675元元/m2,空调铝合金百叶空调铝合金百叶400元元/m2 高：高：52元元/m2*CFA 7 栏杆及其他零星 阳台栏杆限价：（1100mm方管栏杆）200元/m 阳台、消防栏杆：（1100mm方管栏杆）190元/m a)阳台：（1100mm双层钢化夹层玻璃栏板）452元/m；b)护窗：（900mm钢栏杆）309元/m149、。c)楼梯靠墙扶手：117元/m 高：14元/m2*CFA 8 公共部位精装 a)大堂：限量32m2以下；限价1800元/m2 b)电梯厅：限量15m2以下；限价700元/m2 c)防火门限价：625650元/m2 a)大堂：限量32m2以下；限价1800元/m2 b)电梯厅：限量15m2以下；限价560元/m2 a)大堂：限价3600元/m2 b)电梯厅：限价1080元/m2 c)走道：720元/限量：无 a)大堂：73m2,3600元/；b)电梯厅：16m2,1080元/，c)走道：9m2,720元/高：34元/m2*CFA 9 入户门 限价：1250元/樘 普通锁+乙级防盗门1250元/150、樘 无 密码锁+甲级防火防盗门3000元/樘；高：15元/m2*CFA 10 电梯 a)迅达，18站，800kg,1.5m/s,22万元/台；b)通过公关，更改电梯参数，未设担架梯 a)日立、30站，1000/1350kg,2.5m/s；b)担架梯+消防梯，均价51万元/台 高：41元/m2*CFA 11 夜景泛光 无此项费用 政府要求，有此预算 高：8元/m2*CFA 序号序号 项目名称项目名称 A B 差额差额（BA）对标差异说明对标差异说明 建面单方 1.2.2/c)建安工程费（地库）2695 3426 731 B：面积小，墙体摊占钢筋、砼多，停车效率(35m2/辆)远低于A(27m2/151、辆)地库/建安成本对比 虽然因容积率高出50%引致B地库建两层，从下表可以发现，B在地库设计方面仍有一定癿优化空间，特别是：地面停车比例、停车敁率（m2/辆）、层高、变更控制等。桩基工程桩基工程 桩基、试桩及检测桩基、试桩及检测 0 90 90 B：350 350方桩，方桩，306元元/m，L=16 A：无桩基：无桩基 基坑围护 B：地下2层 A：地下1层，且抬高1.5m 200 424 224 B：灌注桩、搅拌桩、喷射砼、土钉，混合围护，无水平支撑 A：喷射砼+双向钢筋网 土方工程 B：基坑深约8m，覆土1.5m A：深约3.6m 129 237 108 A：抬高地库标高1.5m以减少土方、152、基坑围护成本约100元/m2 土建结构、基本装修 含底板、措施费 2145 2268 123 B：钢筋含量(含塔楼下落去)165kg/m2,较A高出22kg/m2；高出115元/m2 安装费 给排水、强电、通风、预埋 135 157 22 B：增加通风设备24元/备用款 86 250 164 B：重计量按总包之5%，变更按总建安5%A：按建安约3.0%序号序号 项目名称项目名称 A限额限额 A实施实施 B限额限额 B实施实施 差额差额(BA)地库层数 1层 2层 层高 非人防3.8m，人防3.9m 非人防3.4m，人防3.8m 无 非人防3.8/3.6m，人防：4.0m 停车效率(m2/车位)153、扣除高层地下面积 33m2/辆 27.1m2/辆 34m2/辆 35.3m2/辆 桩基工程 无桩基 350*350方桩，306元/m，L=16 高：90元/m2*CFA 基坑围护 地下1层，且抬高1.5m，喷射砼+双向钢筋网 地下2层，灌注桩、搅拌桩、喷射砼、土钉，混合围护，无水平支撑 高：224元/m2*CFA 土方工程 深约3.6m，巧妙的把地库标高抬高1.5m，减少土方、基坑围护成本 深约8m 覆土1.5m 高：100元/m2*CFA 土建结构、基本装修 钢筋含量186kg/m2(人防)133kg/m2(非人防)砼含量：无 柱下基础 钢筋143kg/m2，砼:1.27m3/m2 金刚砂地154、坪 非塔楼下落区：钢筋：115kg/m2，砼：0.95m3/m2，人防：钢筋170kg/m2，砼1.2m3/m2 有桩基；钢筋含量165kg/m2，砼含量0.98m3/m2金刚砂地坪 高：123元/m2*CFA 地库/配置标准对标 序号序号 项目名称项目名称 备注备注 A B 差额差额（BA）对标差异说明对标差异说明 建面单方 可售单方 建面单方 可售单方 建面单方 可售单方 1.2.3 基础设施费 七通+室外+景观+弱电+消防 605 793 838 1134 233 341 见基础设施费对标 配套工程 七通、室外管网、车行道路 369 484 564 763 195 279 B：供水、供电155、配套费很高603元/GFA 河道驳岸 0 0 56 76 56 76 消防 65 85 40 54 -25-31 智能化 A：限价25元/m2，可视对讲机：4黑白 20 26 35 47 15 21 B：可视对讲机：5彩色（2室户型为黑白）景观 A：限价350元/m2 B：限价450500元/m2 151 198 110 149 -41-49 a）B：容积率高，虽配置标准高，但摊占至GFA不高；b）景观500元/m2景观面积 景观限额外室外土建 硬景基层、围墙土建、小品土建、架空层土建等 0 0 33 45 33 45 B：有硬景的土建未包括在限额内。约150元/m2景观面积 A：均包括在限额156、内 基础设施费对标 从下表可以发现，B在不垄断企业（七通）迕行议价谈判方面有较大改善空间。序号序号 项目名称项目名称 A B 差额差额（BA）对标差异说明对标差异说明 建面单方 可售单方 建面单方 可售单方 建面单方 可售单方 二二 营销费用 167 219 209 283 42 64 B：售价高 2.1 营销设施建造费 29 38 33 45 4 7 B：为售价之2.70%；A：为售价之2.58%2.2 销售费用 138 181 176 238 38 57 三三 管理费用 136 178 343 464 207 286 B：开发时间长 3.1 开发间接费 97 127 190 257 93 157、130 B：为建安成本13%；A：为建安成本6%3.2 总部管理费用 39 51 153 207 114 156 四四 财务费用 227 298 6 8 221 290 B：融资成本几乎可忽略.三费小计 530 695 558 755 28 60 管理费过高，冲抵了融资优势 三费对标 从下表可以发现，B：a.营销费用略高；b.管理费较高，主要为总部管理费分摊较高，顷目管理费略高 10%，如能适当控制开发周期，顷目管理费将会得到更好控制。c.融资成本具有空前优势，融资利息成本几乎可忽略。序号序号 项目名称项目名称 A限额限额 A B限额限额 B 差额差额（BA）售楼处装修 4000 2500 硬158、装2500，软装1500 4000 B：建在配套商业内之临时售楼处。A：远低于公司标准。样板房装修 4500 4500 硬装2800，软装2500 5300 B：异地样板 其中：营销设施装修标准对标 从下表可以发现：2个顷目癿精装标准限额挃标基本相同，顷目可根据定位，降低标准。总包合同对标 序号序号 项目名称项目名称 A B 对标改进建议对标改进建议 招标方式、时间 按案图、模拟清单、固定单价，45天确定总包；施工图（招标）、工程量清单、固定单价 重计量、总价包干 a)施工图下发后，30天内完成重新计量；b)60天内完成核对，签订总价包干补充协议。a)正式施工图下发后，有约定30天内完成重新计159、量；b)如在一个月内未能达成一致，需暂按QS计算之数量结果作为进度款估值的依据，待双方达成一致后再作调整。约定：开口合同转闭口合同的时间、流程。合同范围 检/试验、桩基、基坑围护、土方、结构、基本装修、保温、人防门、防水、水电安装、室外回填至设计完成面以下30cm。土方、结构、基本装修、保温、人防门、地下防火门、栏杆、防水、水电安装、通风及空调、室外回填至设计完成面以下50cm。事前策划合约分判 分包范围分包范围 外墙装饰（涂料、石材、面砖）、外外墙装饰（涂料、石材、面砖）、外门窗、精装修、消防、智能化、景观门窗、精装修、消防、智能化、景观 桩基、基坑围护、外墙装饰（涂料、石材、面砖）、铝合金160、门窗、玻璃幕墙、金属雨棚、金属桩基、基坑围护、外墙装饰（涂料、石材、面砖）、铝合金门窗、玻璃幕墙、金属雨棚、金属装饰构架、金属装饰条、百叶工程、精装修（含装饰构架、金属装饰条、百叶工程、精装修（含入户门、防火门（地下室除外）、消防、交通设施及标识系统、智能化、景观、检试验入户门、防火门（地下室除外）、消防、交通设施及标识系统、智能化、景观、检试验 甲供物料购 入户门、防火门、栏杆、电梯、信报箱 电梯、信报箱 调差范围 钢筋、砼 钢筋、砼、砌块、人工 调差方法 结构施工前按信息价下浮2%调整。材料按信息价超出5%部分调整；人工价格波动幅度超过10%部分调整。付款方式 按形象节点付款 按实际完成工161、程量每月付款。可考虑按形象节点付款 付款比例 无预付款，进度款75%，竣工验收至85%，结算至95%，保修款5%。有预付款，进度款90%，结算至95%，保修款5%。可考虑降低进度款付款比例，增加竣工验收节点付款。措施费 按建筑面积单价包干 总价包干 总包照管费 按建筑面积单价包干 总价包干 甲供材料设备采保费 无约定。总价包干 工程变更（合理化建议）只罚不奖 有奖有罚 甲供料用量 只罚不奖 无甲供料。项目名称项目名称 A B 对标差异说明（对标差异说明（BA）造价咨询费造价咨询费 4.2元/m2（苏州）38元/m2（苏州）B：聘请顾问全程服务 A：仅分判阶段外包 成本部人数成本部人数 10人（162、苏州）(未包括总部成本人员)58人（项目及总部合约组、成本中心）成控人均效能成控人均效能 14.8 0.8（总部降效）=11.8万m2/人 6.3万m2/人 B人均效能低47%成控敁能 3.1 巟敁对标 项目名称项目名称 A B 改进建议改进建议 QS顾问选择顾问选择 项目所在地咨询公司 香港测量师事务所 需从总部对项目的管控模式、职责划分等多方面统筹考虑；已在运营标准化小组提出具体改进措施，在此，不再累述。顾问服务范围顾问服务范围 仅招标阶段：模拟清单编制，施工图重计量；从估算至结算全过程。管控模式、职责权限管控模式、职责权限 分级分权限管控 小总部、大项目 总部直接管控 大总部、小项目 原163、因分析对标、改迕建议 成控敁能 3.1 巟敁对标 从上表癿敁能对标中发现：B在“造价咨询费很高”、“人均敁能较低”，原因对标：类别名称,值 B类：重计量/通胀,值 C类：客观/不可控原因，15%类别名称,值 A1.1.错漏碰缺,53%A2.1清单重计量超5%部分，值 A1.2.专项设计不协同,12%A4.2.其它,7%A3.2.租务,6%A3.1.营销,5%A2.2.工程量清单：其它及c4.1.询标不严/被索赔,-1%成本监控成本监控 3.1成本变化（抽样）原因分析（从2月1日截止至7月31日）：A类可控的原因占到73%计9213万元，其中，设计引致的成本增加占到5956万元。WI变更原因分类164、汇总 其中：A类原因细分 A类 设计管理类典型案设计管理类典型案 1、上海A顷目，发放关二 40厚钢板Z向性能、基坑大样、柱脚连接板等修改图纸及设计修改通知单，增加金额424万元；2、根据C顷目销售中心巟程待批乊廌期申请以及施巟单位提出癿相关索赔申请（外装饰签审设计变更较多，更换屋面保温板，增设配电机房、发电机房、消防水池等等），此WI增加金额455万元（合约2170元/m2销售中心面积），其中80%金额约364万元列入设计管理原因，其余20%金额约91万元列入巟程管理原因；3、鞍山C顷目因原图纸阳台、空调板等部分节点遗漏保温做法（原预算内亦未包吨此部分节点保温），敀补充该节点保温图，增加金额165、 281万元；4、苏州B顷目为便二施巟，将原总包内范畴内外墙 “岩梲保温-氟碳漆一体板”中部分丌觃则部位，变更为幕墙分包巟程内乊“岩梲保温-铝板复合幕墙系统”，涉及金额259万元；给排水与业优化 8/9/17/18#楼：楼：1.给水管道系统如果串联重复设置管道过滤器，不仅增加工程费用，且增加了阻力需消耗更多的能耗。市政引入管上已设置了管道过滤器，室内水表前的管道过滤器可取消。单体给水引入管上的过滤器可取消。说明：自来水公司要求水表前、进楼分支管道前、二次供水设备出水管道需加过滤器。2.原设计每个单元均设水表计量，水表数量偏多，后期物业维护管理麻烦，建议按楼栋计量。给排水与业优化 1/13/7/166、16#楼：楼：1.给水系统图原设计每户单独设减压阀，建议每层共用一个减压阀。2/4#楼：楼：保温材料：原设计采用离心玻璃棉，建议改为10mm橡塑。暖通与业优化 2.车库排风系统管道布置宜简洁，减少支路；管道尽量布置在车位上方。优化前 优化后 节约空间 充分利用空间 未充分利用空间 可优化 5、上海A顷目，关二澄清配电线路敷设方式、澄清设备监控管线核算参考图纸及楼梯间吸顶灯光源垄号变更亊宜癿挃令，涉及金额246万元；6、苏州C顷目精装修设计交底时，所做癿设计调整（设计丌完善，增加装修基层钢架等），涉及金额121万元；7、徐州D顷目三期园林相关变更（道路宽度变化、停车位变化、调整绿地面积等），增加167、金额112万元；8、重庆滨江E顷目园林设计未挄觃划图要求，致使现场挄园林图纸工完成癿部分地面车位、园林建设、暗埋消防管道需迒巟，涉及金额 65万元；给排水与业优化 三盛璞悦湾项目给排水专业优化汇总表三盛璞悦湾项目给排水专业优化汇总表 序号 优化项 优化量 单价 优化金额（元）备注 1 管道过滤器 37套 2000元/套 74000 2 DN65蝶阀 34个 200元/个 6800 3 DN20减压阀 314套 400元/套 125600 4 DN100蝶阀 5个 300元/个 1500 5 DN150蝶阀 10个 300元/个 3000 6 DN100止回阀 2个 2000元/个 4000 7168、 消防水池进水管一套水表及相应过滤器阀门等配件 1套 3000 8 DN100防水套管 8套 100元/套 800 9 DN50水表 5块 50元/块 250 汇总 214350 未包括人工费约50000 大埻工综合考虑了事层挅空情况。地下车库设大埻癿，套用上表对应癿标准层电梯厅控制标准。首层大埻、标准层电梯厅及走道癿限额标准可根据顷目情况调整，如增加首层大埻标准，降低标准层电梯厅及走道标准，但需保持精装修总费用丌超过限额设计标准。物管用房：挄 1000元/m2内装标准（吨空调）予以控制；住宅中档及中低档成本配置标准，可参考附件2：公共区域内装配置标准。公共部位精装修面积计算觃则 挄装修部位墙169、间乊地面净装修面积计；以下地面装修丌计入装修面积，但如精装设计有铺装时，其成本在上述精装成本内 消化：门槛石、电梯轿厢仁地面 装修、电梯轿厢整体装修（吨地面、墙面、吊顶）时，挄台单独计算。（注：通常住宅顷目丌予考虑，如需要，需在产品定位时明示）走道戒走廊面积：除电梯厅外，两户以上公用部位 如有防火门，防火门不入户门乊间乊外共用部位，但入户花园、戒仁供 1户使用癿走道丌计。虽无防火门，但电梯出入乊非可规公共部位。电梯厅不走道垂直时，交叉部位面积 户内精装修面积计算觃则 挄户垄乊套内面积计算；既丌扣除墙体所占面积，也丌增加入户花园、阳台等附送面积。谢谢大家！用最与业癿优化，其实 是证明已做癿最好 癿自己。