1、房地产建筑工程PPP项目运营单位绩效考核办法编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: XXPPP项目运营单位绩效考核办法为规范XX项目公司的运营管理行为，发挥政府监督机制，保障项目在建设、运营阶段的各项工作质量，提升服务品质，特制定本办法。第一条 本办法适用于对XX区XXPPP项目建设、运营工作实施监督考核。第二条 监督检查部门：由XX区规划建设局负责对项目运营单位实施督导、考核。第三条 监督考核模式：采用季度检查与不定期抽查相结合的监管模式。第四条 监督考核必须坚持“公平、公正、公开”原则，以事实为依据，保证考核结果的独立2、客观性。第五条 物业检查考核范围：包括不限于建设阶段的工程管理、施工进度、施工质量、安全管理，劳务纠纷等；运营管理阶段的租赁管理、商业配套情况、物业管理、设施维护、清洁绿化、安保、客户服务等。第六条 检查考核评分标准：XXPPP项目建设运营考核评分细则，详见附件一。第七条 具体考核内容 （包括但不限于以下内容）：（一）、建设阶段 检查项目各项报建手续是否齐全；进场材料的出厂证明、检验报告、规格是否与设计方案一致；施工进度的是否滞后；工程质量管理，是否按图纸施工、工程质量如何、整改是否及时；施工单位资质、相关技术人员要求持证上岗；是否建立安全管理制度，无安全事故发生；施工单位未经批准是否存在包分3、转包现象；工程验收是否达标等。（二）、项目运营管理阶段。1、租赁管理。检查是否按流程办理入住手续、住户信息收集建档、签订租赁合同；租户是否存在违规转租；配套商业招商状况；政府及业主单位有关工作配合情况等。2、客户服务。检查客服员工作礼节礼貌，培训管理、档案管理、投诉接待处理流程、岗位编制人数等；3、设施设备维护管理 。检查是否建立保养维修制度；设施、设备维修记录及巡查保养情况；岗配编制人数等。4、安防管理。门岗执勤形象，岗位专业知识熟悉程度，车辆、外来人员管控，保安培训、应急演练、安全事故控制、打架斗殴等处理、预防方案、保安岗位编制人数等；5、清洁绿化养护 。检查小区红线范围内的道路、广场、绿4、地、室内门厅、楼道、停车场的卫生和绿化养护情况；员工是否统一着装，人员编制情况等。第八条 物业服务检查考核工作流程（一）不定期检查1、监督检查部门根据需要不定期对项目的运营管理情况进行检查，不固定次数、时间。检查人员针对存在问题、隐患与运营单位确认，现场直接开记考核记录表（详见附件二）作扣分处理。2、项目运营单位不得以任何理由拒签考核记录表，属客观存在管理不到位、失职等拒签的问题直接按考核细则扣分，纳入季度考核成绩。（二）季度检查1、每个季度监督检查部门组织人员进行一次季度检查，检查时由项目运营单位现场人员陪同。重点检查建设阶段的工程质量、施工进度、工程安全管理等；运营管理阶段的租赁管理、清洁5、卫生、绿化养护、安全防卫、重大投诉、隐患排除等内容。2、检查人员对存在的问题登记在考核记录表上，由运营单位陪检人员确认签字并跟据考核细则扣分。3、季度检查结束后，若项目运营单位对考结果有异议，可在三个工作日内提出申诉，申诉时需提供相应证明文件体现不用扣分的依据，并由检查小组重新核实，决定是否取消扣分项减掉分值。如无则视为默认检查结果。（三）投诉问政项目运营单位被通过网络平台、电话投诉、企业拜访、领导检查等各种形式投诉，经监督检查单位核实后属实的，需作扣分处理，纳入季度考核成绩。第九条 月度检查考核结果评定的处理（一）、预设100分的考核评分： 90分（含）以上为合格；季度考核成绩低于90分，每6、低1分，将从本项目扣除运营单位的履约保证金1000元。计算公式为：季度考核扣款额=（90分-季度考核得分）1000元。（二）、连续2个季度考核低于80分或半年内出现2次以上重大投诉、事故，经监督检查单位发出书面整改通知书一个月后仍未整改达标的，业主方将保留单方解除本PPP项目合作合同。第十条 其它1、监督检查单位必须严格执行“三不讲”考核原则，做到三公考核原则、记录真实、评估客观，严禁徇私舞弊行为。2、鼓励对徇私舞弊行为进行举报，一经查实，给予严肃处理。附件：1、XXPPP项目建设运营考核评分细则2、XXPPP项目建设运营考核记录表 附件一： XXPPP项目建设运营考核评分细则 （第一部分）工7、程建设施工阶段项目检查标准内容扣分标准备 注工程管理1、未按规定办理相关报建手续、施工手续不齐直接施工。每违规一次扣2分2、施工材料无出厂证明、检验报告 ，使用与设计方案不一致的材料。每违规一次扣2分3、施工进度滞后于计划，不能及时完工取得验收合格证明的。每违规一次扣2分4、由于施工不当，导致后期需做重大方案变更。每违规一次扣5分5、施工现场未配备工程管理人员、监理人员。每违规一次扣2分6、未按设计方案施工或私自变更方案施工。每违规一次扣5分7、工程施工质量不达标，存在明显缺陷。每违规一次扣2分8、施工单位对监督部门提出的问题未及时整改的。每违规一次扣2分9、施工单位资质不符，相关工程管理人员8、技术人员未持证上岗的。每违规一次扣2分10、施工单位未制定工程管理制度，未采取相关防护措施。每违规一次扣2分11、施工期间发生安全事故，导致人员伤亡的。每违规一次扣10分12、施工单位对发生的安全事故，隐报瞒报的。每违规一次扣5分13、未经业主单位同意，私自将工程转包分包的。每违规一次扣2分14、施工单位违规施工，对周边群众生活造成影响，或被投诉到有关部门的。每违规一次扣2分15、建设施工单位存在拖欠工程款，存在劳务纠纷的。每违规一次扣2分（第二部分）运营管理阶段项 目检查标准内容扣分标准备 注租赁管理1、严格按要业务流程办理住户入住手续，收集住户信息并建档。每违规一次扣1分2、严格按照管委9、会指导价格与租户签订租赁合同，不得私自调整租金标准。每违规一次扣5分3、规范项目租赁管理，无租户私下转租行为。每违规一次扣2分4、项目商业招商配套到位，业态分布合理，满足小区的生活配套需求。每违规一次扣1分5、规范商业经营管理，督促经营单位办理各类经营证照。每违规一次扣1分6、加强项目的精神文明建设，对项目内的各种不文明加以劝阻。每违规一次扣1分7、积极配合管委会有关部门在项目内开展各项工作。每违规一次扣2分8、根据合同约定，按时向业主单位缴纳项目租金。每违规一次扣2分客服管理1、各部门工作人员统一工作服，戴工作牌，使用标准服务用语，面带微笑，工作规范；每违规一次扣1分2、推动社区公益宣传，定10、期举办社区活动，制定计划并实施，增添社区活力； 每违规一次扣1分3、客户有效投诉或网络问政投诉每违规一次扣2分4、建立24小时值班制度，设立投诉邮箱，设立服务电话接受报修、求助、询问、质疑、投诉等信息的收集反馈，及时处理，有相应的回访制度及记录；每违规一次扣1分5、落实便民服务，对有偿服务有码标价，零修、急修及时率100%，并有回访记录；每违规一次扣1分6、各部门人员编制合理，按编上岗，无缺岗现象。 每违规一次扣1分 7、做好项目工程、设备图纸及相关资料的存档工作。每违规一次扣1分 安全防范管理1、对一般外来访问、办事人员，建立询问登记制度，尤其对施工人员的办证登记；每违规一次扣1分 2、交通11、车辆管理，停车场要有明显的停车管理制度，对生活区自行车停放要规范，集中管理；每违规一次扣1分 3、要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。尤其对装修施工的监督；每违规一次扣1分 4、重要出入口（地下停车场、门禁处）24小时值班、24小时监控。物业区域做到24小时有安全护卫人员巡查。并且要有巡查点检记录；每违规一次扣1分 5、负责好防盗、防火工作，确保无重大火灾、刑事和交通事故发生。要有消防检查记录备查；、需有消防组织架构、及管理责任制，建立义务消防队伍，定期进行消防法规、消防知识技能培训，员工会使用消防器材，消防演习必须有记录并留存；确保消防控制中心系统配备齐全，完好，可随时启用；消防12、栓系统标识清楚，部件齐全，消防泵可随时启用；每违规一项扣1分 6、对突发事件有应急处理计划和措施，必要时及时报警并告相关责任人，防止事态进一步恶化，协助保护现场。突发应急预案必须在明显处悬挂；每违规一次扣5分 7、保安人员熟悉岗位流程、熟悉周边巡查重点、清楚监控范围；熟练使用安防系统及技巧；岗位职责清晰、巡查要求明确；每违规一次扣1分 8、监控室管理要指定专人负责，明确监控室职责、明确交接班制度、监控室与其他分控点时刻保持畅通；每违规一次扣1分 9、保安人员着装统一、整洁、行为规范、训练有素、服务用礼貌用语；保安指挥停车等手势规范；每违规一次扣1分10、责任区域内无重大刑事案件和资产（井盖、消13、防设施、设备、公用设施）丢失案件、交通事故、恶性案件发生率为O，一般性治安案件有效控制；每违规一次扣5分11、有突发应急处理方案，反应快捷，对区域内公共设施巡逻、防盗及时，没有监守自盗现象；每违规一次扣2分12、保安人员培训到位，熟悉岗位事务，对应急流程熟悉，每违规一次扣1分卫生保洁1、房屋立面、公共楼梯、标识牌、电梯、广场、道路整洁，无堆放杂物现象。每违规一次扣1分2、区域内、走道、公共场所、沟、井、地面定期清洁、保养，保持畅通、无堵塞；每违规一次扣1分3、按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁。清洁区域明确划分并落实责任人；每违规一次扣14、1分4、特别对卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。每违规一次扣1分5、垃圾的收集、清运，做到垃圾日产日清，统一按规定堆放到指定地点。每违规一次扣2分 6、定期杀灭蚊、蝇、定期检查报告白蚁虫害情况，并做到无滋生源。需留存相关记录；每违规一次扣2分 7、污水排放通畅，定期清理化粪池、垃圾箱、下水沟、雨水井、天面；每违规一次扣2分 8、大堂、电梯每天至少检查两次以上，电梯保持光亮，无污迹，大堂保持光亮；每违规一次扣1分 9、定期对供水箱、池进行清洗、消毒；水质定期抽样送检合格，做好卫生防疫工作。每违规一次扣1分绿化养护1、绿化长势良好，修剪整齐，无明显缺漏，及时补苗，如遇暴风雨等特殊情况，15、第一时间恢复；每违规一次扣1分 2、绿化养护定期松土、施肥、修剪、浇水、补种等；每违规一次扣2分 3、绿化工统一服装，带工作牌；每违规一次扣1分 4、有绿化养护制度及绿化保养记录；每违规一次扣1分 5、无大面积病虫害、无枯死、斑秃现象；每违规一次扣1分 6、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用等现象；每违规一次扣1分 7、花卉摆放更换养护及时； 每违规一次扣1分 8、保好树木的白蚁防治工作；每缺编一人扣2分 设施设备维护1、报修处理及时率达100%。需有相关维修记录；专业人员持证上岗； 每违规一次扣1分2、有供水、排水设施年度、季度、月度维护检修计划，有每日巡查记录及维修保养记录，所有资料整齐16、有序，方便查询； 每违规一次扣1分3、供水管道网络、设备阀门：无跑、冒、滴、漏现象；每违规一次扣2分4、供水系统（含水泵房设施设备、加压设备、管网等）定期清洗、除垢，做好记录；每违规一次扣1分6、发生水管爆裂或者因其他原因停水，5分钟内需到现场，做好通知、抢修、预防等工作； 每违规一次扣1分7、保持井盖数量、质量完好，无明显破裂、损坏现象；每违规一次扣1分8、设施设备技术资料、图纸等档案齐全，记录完整，清晰，有年度、季度、月度保养及维修责任人，运行、保养、维修记录完整；每违规一次扣1分9、制定设备安全运行指导书及岗位责任制度、定期巡检制、测试及监督维修制度，记录完整；每违规一次扣1分10、配电17、房、发电机房的消防设施完善，按照相关标准执行；临时、应急用电管理严格、规范；有可行的应急处理方案保证在较短的时间内启动应急电源；每违规一次扣1分11、弱电系统、弱电间公共布线规范，需定期检查，线头接触是否良好；弱电间设施标识清楚，规范；每违规一次扣1分12、中央空调设备有严格的管理制度，技术材料、图纸等齐全，有年度、季度、月度保养计划及责任人，日常有巡检记录可查，设备运转正常，有故障在5分钟内维修人员需到现场或维修；每违规一次扣1分13、电梯技术资料、图纸等档案齐全，有年度、季度、月度维修保养计划和责任人，运行、保养及维修记录完整，所有资料规范、完整；电梯机房制度明确、规范，设备无积尘、锈蚀、18、无油渍污物、油漆完好光洁，机房内消防器材齐备，禁止烟火标志醒目，保持清洁；电梯运行需做相关检查及维修记录；每违规一次扣1分14、做好节能降耗标识及节能降耗方案及措施；每违规一次扣1分15、所有设施设备标识清楚，对重点设备要建立设备履历表每违规一次扣1分16、对公共设施楼层、架空层、停车场、门窗、玻璃、内外墙面、地面、天花、应急照明、护栏、扶手、楼梯、避雷设施等要有维修保养计划，并定期巡检， 做好记录；每违规一次扣1分17、因设施设备保养不及时或监管不到位引起的安全事故每违规一次扣10分备注：（1）、预设100分的考核评分： 90分（含）以上为合格；季度考核成绩低于90分，每低1分，将从本项目扣除运营单位的履约保证金1000元。计算公式为：季度考核扣款额=（90分-季度考核得分）1000元。（2）、连续2个季度考核低于80分或半年内出现2次以上重大投诉、事故，经监督检查单位发出书面整改通知书一个月后仍未整改达标的，业主方将保留单方解除本PPP项目合作合同的权利。（3）、监督检查单位每季度定期及不定期组织相关工作人员进行巡检。 附件二、 XXPPP项目建设运营考核记录表检查项目检查日期检查人违规 事项 处理 意见经办人运营单位确认备注：此表适用于定期、不定期检查扣分记录，此表一式两份，双方各留存一份