中国商业地产拿地的十六种模式（18页）.pdf-地产文库

中国商业地产拿地的十六种模式（18页）.pdf

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商业（其它）

上传人：新****库编号：102461 2021-04-22 18页 374.62KB

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1、拿地的十六种模式序号拿地方式拿地方式评述评述 1招招、拍拍、挂挂最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。问题问题1 1：土地闲置费问题：土地闲置费问题。（国税函【2010】220号、国税发【2009】31号）问题问题2 2：契税问题：契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号（一级开发情况下出现的问题）问题问题3 3：考虑拿地的主体问题：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目2、公司，税收问题很严重。问题问题4 4：返还的土地出让金问题：返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。思考：思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？问题问题5 5：以地补路问题：以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。类似的，企业所得税认为也应该照此办理。 2不是招拍挂不是招拍挂，创造招拍挂创造招拍挂（操纵政府操纵政府）例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开3、发用地后，准备将地转让给某开发企业。第一步第一步，国家将土地收储国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国税发1993149号文件、国税函【2008】277 号文件、国税函【2009】520号文件）不征税，土地增值税（条例和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118号文件，享受搬迁补偿纳税待遇）第二步第二步，国家二次招拍挂国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。第三步第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。总结：总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。 3购买转购买转让土地让土地买方：买方：直接按照支出款项作为成本费用

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