1、物业公司财务、纳税及合同管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 3.财务管理办法3.1 总则 财务管理是物业管理的重要组成部份，正确处理好管理与理财关系是物业管理的首要问题。 财务管理的三方面任务:.1 有计划、合理的安排资金，为公司经营管理服务;.2 认真贯彻各项财经制度，维护财经纪律，实行财务监督; .3 加强经济核算，增收节支，提高经济效益。 配备专职财务人员，开户建账，建立一套完整的、切实可行的会计核算制度，做好公司的经济活动记录工作。 做好年度的财务预算，落实各项经济指标。 做好会计决算和利润分配报告，加2、强财务监督，改善经营管理，提高经济效益。 遵守国家及各项有关法律，法令和条例，接受当地税务、银行、工商等部门的监督。3.1.7 接受“会计师事务所”对企业会计账目审查。3.1.8 接受公司安排的各项内部审计。3.2 财务权限与职责3.2.1编制公司年度财务预算，制定各项经济指标，并报公司负责人审定。3.2.2监督公司的资金来源与运用情况，各项指标完成情况，检查各项制度执行情况。3.2.3公司的一切开支，由经手人阐明原因报各部门负责人签字外，经财务会计审核签字报公司负责人审批后方可报销。3.2.4财务负责人有权拒付违反财经纪律和违反管理处财务规定的开支。3.2.5建立完善的管理收费系统，及时足额3、收取管理费及其它费用。3.2.6建立固定资产登记制度，防止固定资产的流失。3.2.7建立完善的会计数据文件管理系统，保证会计资料的完整。3.2.8按公司规定，编制好各种财务报表，做好财务工作。3.2.9对超越财务权限，强行核销不合理开支，打击报复财务人员的行为，财务负责人有权及有责任向公司负责人报告申诉。3.3 财务管理有关规定3.3.1财务部应根据国家要求，结合有关规定，认真进行账务处理与会计核算，及时编报各类财务报表，做到认真、及时、准确、完整地反映管理处的财务状况和经营成果。3.3.2财务部应严格控制各种费用开支，交际、应酬费应根据需要，本着少花钱办大事的原则，采取实报实销的办法在交际费4、中列支。3.3.3财务部应严格内部管理制度，建立健全现金及各种存款的管理，做到日清月结、账账相符、账证相符、账实相符，及时清理未达账项，每日出纳报收款日报表，银行存款日报表，以便合理使用资金。 严格各种费用管理，杜绝假发票、空白条，杜绝不合理、不合法的费用支出。3.3.5公司发生的各种费用，应根据当月费用使用情况合理进入当期费用，按权责发出制的原则对公司发生的各种费用作预提费用和待摊费。低值易耗品的摊销原则上一次进入费用，但数额较大的可按使用期限分次摊销。 固定资产折旧的年限，按国家有关规定执行。3.3.7低值易耗批品的摊销原则上一次进入费用，但数额较大的可按使用期限分次摊销。3.4 业主临时5、规约的其中条款对物业管理的财务运作要求3.4.1 业主临时规约 3.4.1.1 当物业业权不是单一拥有，而是有超过一个业主时，需要有一份承诺书供各业主共同遵守，维护各业主之共同利益，明确定出各业主们的责任和义务，及授予管理公司权利执行物业之管理工作。最终以各业主临时规约为准。3.4.2 业主临时规约内订定的一些条款对物业管理的财务运作要求有如下：-(以下是一些一般性的条款) 3.4.2.1 管理费及其它费用： 3.4.2.1.1 “各业主需尽速如期付清因其拥有完全所有权的单元而产生的现有及将来的各种费用、税收、摊分费和支出； 3.4.2.2 追讨欠交管理费及其它费用： 3.4.2.2.1 各业6、主应按时(一般是每月第一日)将其单元应缴之当月管理费及其它有关费用付给管理者。若超出限期未支付者，各业主须按未付金额支付滞纳金(规约一般也设定了滞纳金的比率，或由管理者按合理情况决定)；3.4.2.2.2 管理者继而再向业主发出通告，详列所欠款项及清缴期限若再过期未付，管理者可采取进一步行动(如限制该欠款或违约之业主使用项目电梯、共享设施等)。 3.4.2.3 管理维修资金：房屋专项维修资金由开发商按照维修资金管理办法按程序在房地局制定开户银行开户，并发送收缴通知书。 3.4.2.4 业主进行其物业的内部装修 3.4.2.4.1 各业主在其单元进行任何装修工程前，必须取得管理者的书面同意，并须7、遵守有关之装修守则及将一笔管理者指定的款项以管理者指定的方式交付管理者作为违约赔偿金，方可展开工程。如进行装修工程的业主违反管理者订立的装修规则或因装修工程引起任何追讨、损失或法律责任，管理者可从该违约赔偿金中扣除管理者认为合适的款项作为赔偿。如有不足之数，管理者亦可向有关业主追讨。该保证金或其余款项会在装修工程完成后，免息发还给有关业主。若有和当地法律法规不同之处，依照法律法规。3.4.2.5 公司财务 3.4.2.5.1 公司应于每年12月31日前制订下一个年度的管理预算。项目运作应在此预算范围内。倘若管理者在任何时候发现该年度管理预算不足够支付实际支出，管理者可修改管理预算，届时管理费应8、作出相应的调整；若年度管理费用有剩余，应留作下年度管理开支。3.4.2.5.2 管理者处理项目的收、支： A: 收入：向各业主或其物业用户收取管理费及其它有关费用。B: 支出：根据巳批准之预算案支付所有管理项目的营运开支，有：设备维修及保养、共用地方的修理、共用地方和外墙清洁、花草种植、节日装饰、共用地方及设施的水电和电话及其它供应、秩序维护服务、营运中牵涉的税项、保险费、法律顾问费用、审计费用、办公室费用、管理运作费用、物业管理处固定资产项目的拆旧费用、低值易耗品的摊销费用、管理者酬金及所有其它有关为完善管理所必须的合理支出及费用。 3.4.2.6 维修资金管理 3.4.2.6.1 维修资金9、按照国家规定的维修基金管理办法执行。 以上须参照全国物业管理条例有关条款。3.5 税务事宜物业公司一般会牵涉的税项有： 个人所得税 营业税； 城建税 教育附加 防洪基金； 印花税； 企业所得税3.5.1 个人所得税3.5.1.1 个人所得税的征收范围中国大陆区的个人所得税，采取分类列举的办法确定个人所得税的征收范围，共十一类，现列举其中有关的一类：工资、薪金所得，具体内容包括个人因任职或受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或受雇有关的其它所得。3.5.1.2 税率个人所得税的税率根据不同的应税项目，分别采用了超额累进税率和比例税率。 3.5.1.2.1 工资、10、薪金所得，适用九级超额累进税率。最低税率为5%，最高税率为45%。(税率表见下表)：个人所得税税目税率表级数全月应纳税所得额税率(%)速算扣除数1不超过500元502超过500元至2,000元的部份10253超过2,000元至5,000元的部份151254超过5,000元至20,000元的部份203755超过20,000元至40,000元的部份251,3756超过40,000元至60,000元的部份303,3757超过60,000元至80,000元的部份356,3758超过80,000元至100,000元的部份4010,3759超过100,000元的部份4515,375备注：表中所列含税级距与11、不含税级距，均为按照税法规定减除有关费用后的所得额。 含税级距适用于由纳税人负担税款的工资、薪金所得；不含税的级距适用于由他人(单位)代付税款的工资、薪金所得。3.5.1.2.2 税额计算纳税人自行负担缴纳税款的，税额计算如下：人民币工资、薪金应纳税额=(纳税人之全月工资、薪金 - 费用扣除标准) x 适用税率 - 适用之速算扣除数* 费用扣除标准:a.工资、薪金所得，以每月收入扣除费用RMB2000元后的余额，为应纳税所得额。这也就是说个人所得税对个人工资、薪金所得的课税，只就纳税人每月收入超过RMB2000元以上的部份征税，如果个人每月的工资、薪金收入没有超过RMB2000元，则不需要交纳12、个人所得税。 b.对在中国境内无住所而在中国境内取得工资、薪金所得的 纳税人和中国境内有住所而在中国境外取得工资、薪金所得的纳税人以及华侨、港澳台同胞，可以根据其平均收入水平、生活水平以及汇率变化情况决定附加减除费用。 物业管理营运上，管理处需为国内员工和驻厦港职/外籍物业、工程经理申报和代扣代缴国内之个人所得税。3.5.2 营业税营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，就其取得的营业额征收的一种税。3.5.2.1 纳税义务人：根据条例规定，在中华人民共和国境内提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。3.5.2.2 营业税税目13、税率：营业税的税目、税率，依照条例所附的营业税税目、税率表(见下表)执行。税目、税率的调整，由国务院决定。营业税税目、税率表税项征收范围税率一、交通运输业 物业公司不适用二、建筑业建筑、安装、修缮、装饰及其它工程作业3%三、金融保险业 物业公司不适用四、邮电通信业 物业公司不适用五、文化体育业 物业公司不适用六、娱乐业 物业公司不适用七、服务业代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业及其它服务业。物业公司的营运乃属“服务业5%八、转让无形资产 物业公司不适用九、销售不动产 物业公司不适用3.5.2.3 营业税应纳税额的计算：营业税应纳税额的计算比较简单。纳税人提供应税劳务、转让14、无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式是：应纳税额 = 营业额 x 税率应纳税额以人民币计算。纳税人以外汇结算营业额的，应当按外汇市场价格折合成人民币计算。物业管理营运上向业户/租户所收取的管理费，为营业税项下的应纳税额。3.5.3 印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的凭证征收的一种税。征税对象为税法列举的各类经济合同、产权转移书据、营业帐簿和权利许可证照等，由凭证的书立人、领受人在书立、领受凭证时缴纳。这是一种兼有行为性质的凭证税。 在征收方法上，为了简便易行，改变了原来的盖印办法，而由国家统一印制印花税票，由纳税人自行购买并粘贴在应税凭证上15、注销完税。3.5.3.1 纳税义务人：印花税暂行条例规定：“在中华人民共和国境内书立，领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。 印花税的纳税义务人，根据不同纳税对象，分别称为立合同人，立帐簿人，立据人，领受人。3.5.3.2 税目、税率 (详见下表)：3.5.3.2.1 税目：印花税暂行条例规定的应纳税凭证包括五大类：* 合同或具有合同性质的凭证 * 产权转移书据* 营业帐簿* 权利许可证照* 经财政部确定征税的其它凭证3.5.3.2.2税率：(a) 比例税率印花税暂行条例规定，对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金帐簿等，都采用比例税率。 (b) 定额税率印花税暂行条例规定16、，对一些无法计算金额的凭证，如各种权利许可证照；或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理凭证，如其它帐簿等。印花税税目、税率表税目范围税率应纳税额的计算纳税义务人说明1.购销合同包括供应、预购、采购购销结合及协作、调剂、补偿、易货等合同按购销金额3o贴花购销金额 x 3o立合同人2.加工承揽合同物业公司不适用3.建设工程勘察设计合同物业公司不适用4.建筑安装工程承包合同包括建筑、安装工程承包合同按承包金额3o贴花承包总金额 x 3o立合同人5.财产租赁合同物业公司不适用6.货物运输合同物业公司不适用7.仓储保管合同物业公司不适用8.借款合同9.财产保险合同包括财产、责任、保证信用等保险合同按保17、险费 1贴花保险费金额 x 1立合同人单据作为合同使用的，按合同贴花10.技术合同包括技术开发、转让、咨询、服务等合同按所载金额3o贴花价款、报酬或使用费 x 3o立合同人11.产权转移书据物业公司不适用12.营业帐簿生产经营用帐册记载资金的帐簿，按“实收资本与“资本公积合计金额的5o贴花。其它帐簿按件贴花5元“实收资本+ “资本公积x 5o；立帐簿人按件贴花5元13.权利、许可证照包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证按件贴花5元只按件贴花5元领受人3.5.3.3 纳税办法有3种：3.5.3.3.1 自行贴花: 首先，纳税人要对照印花税税目、税率表，按规定18、的 税率计算出该凭证应纳的税额；其次，向当地税务机关或其它出售印花税票的处所购买印花税票;最后，在应纳税凭证上一次贴足印花，并加以注销。3.5.3.3.2 汇贴或汇缴：对同一类应税凭证需要频繁贴花的纳税义务人，可向主管税务机关提出书面申请，经批准后发给汇缴许可证，采用汇贴、汇缴的办法纳税。3.5.3.3.3 委托代征：由于印花税的征税对象广泛，涉及的部门较多，为了发挥有关权利机关和部门的作用，印花税除了由纳税人自行缴纳外，凡通过国家有关部门发放、鉴证、公证或仲裁的应税凭证，可由税务机关委托这些部门代征。税务机关应发给代征单位代征委托书。物业管理营运上，所签署的工程施工和保养合同、清洁服务合同、19、购买项目财产合同、工商营业执照、管理帐目的帐册等，都需购贴印花税票。3.5.4 企业所得税企业所得税是对国内企业的生产经营所得和其它所得征收的一种税。企业的生产、经营所得和其它所得，包括来源于中国境内、境外的所得。3.5.4.1 纳税义务人：实行独立经济核算的企业或组织，为企业所得税的纳税义人：国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业等。3.5.4.2 应纳税所得额的计算：纳税人每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额为应纳税所得额。应纳税所得额的计算公式是：应纳税得额 = *收入总额 *准予扣除项目金额*管理处的主要收入： A. 生产、经营收入 管理项目的物业管理费 B. 其20、它收入*准予扣除项目，是指与纳税人取得收入有关的成本、费用、税金和损失。3.5.4.3 亏损弥补：纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补；下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续补，但是延续弥补期最长不得超过5年。在5年内未弥补完的亏损，从第6年起应从企业税后利润或盈余公积中弥补。3.5.4.4 税率：新实施的企业所得税确定的税率很简单，只有一个25%的比例税率。(自2008年1月1日起正式实施)服务业 物业管理乃属于服务性行业外商投资企业和外国企业在中境内设立的机构、场所属于服务企业的，其应纳税所得额可以按下列计算公式计算：应纳税所得额 = *业务收入净额 + 营业外收入 营业21、外支出*业务收入净额 =业务收入总额 (业务收入税金 + 业务支出 + 管理费用 + 财务费用)会计核算的基本原则4 会计核算的基本原则4.1 会计核算应当依据会计法进行，认真执行企业财务通则、企业会计准则、物业管理企业财务管理规定。4.2 会计核算划分为月、季、年。会计年度自公历一月一日起至十二月三十一日止。4.3 会计核算工作以实际发生的经济业务为依据，根据权责发生制的原则记帐，做到记录准确、内容完整，方法正确、手续完备、符合时限。4.4 收入和费用的核算应当相互关联、配比，统一会计期间所取得的收入与其相关联的成本费用，应当在同一会计期间登记入帐。4.5 会计核算采用借贷记帐法，以人民币为22、记帐本位币，记帐文字为中文，财务会计报表可采用中英文对照。4.6 会计科目的设置按照2006年财政部制定的企业会计制度执行。按其反映的经济内容分为资产类、负债类、所有者权益类及损益类四大类。4.7 会计记帐的分类依据为原始凭证，各种原始凭证必须内容真实、完整、手续完备、数字准确、摘要清楚，各种帐单中的记录如需更正，必须严格按照会计人员工作规则进行。4.8 采用计算机管理系统进行会计核算，应具备安全、保密功能，存储的各种数据和资料应用备份，定期打印成书面形式保存。4.9 财务会计人员对不符合规定的原始凭证不予受理，帐单记录与实物款项不符时，按规定的工作程序报告处理，会计核算人员对违反财务制度的收23、支项目可按会计法的有关规定执行。4.10财务人员因故变动或离职时，应办理交接手续，列出交接清单，由财务经理负责监交，交接清楚后方可离开财会岗位，不得中断财务会计工作。财务管理专项管理制度5.1 现金管理制度、公司必须按照规定收付现金。、现金的使用范围：.1 职工个人的工资、奖金、津贴。.2 个人劳动报酬，包括劳务费、稿费、讲课费等。.3 各种社会保险费、福利费。.4 出差人员的差旅费。.5 预收押金的退付。.6 结算起点（人民币1000元）以下的零星采购支出。.7 确定需要现金支付的其它支出。 现金管理规定：.1 不准白条抵库或白条抵帐。.2 不准从收入款中坐支现金。.3 不准利用帐户代其他单24、位或私人存入或支取现金。.4 收入的现金必须当日（最晚于次日）送交银行。.5 库存现金不得超过批准的5000元限额。.6 现金必须当日清查盘点，月末编制“现金盘点表”。、现金预支规定：.1 现金预支，必须填写“借款单”，写明借款的部门、借款人、借款日期、用途、预计归还日期。.2 “借款单”经借款人部门负责人审批后，交公司财务会计及公司负责人审批后方可借出。.3 由公司出纳将款项预支给借款人，双方必须当面点清款项并签字。.4 借款人的借款必须按规定用途使用，按期归还，不得挪用。.5 预支期限一般不得超过7日（差旅费除外），由出纳员负责督促归还。.6 现金的预支必须为紧急采购支出或公司安排的员工出25、差、培训学习等支出，其余开支一律不予借款。.7 “借款单”在借款人归还借款或报销后，出纳退还给借款人。.8 借款人在上次借款尚未归还时，财务人员有权拒绝再次予以预支。、现金报销规定：.1 现金报销，必须由申请报销人填写“费用报销单”，金额必须与所附原始凭证相符。若所附原始凭证较多（如市内交通费）还必须填写“报销明细表”，写明具体的时间、地点、事由及详 情、金额、附件单据张数，以供财务人员审核。.2 报销人将填写完整的“费用报销单”、“报销明细表”报部门负责人审核。.3 报销人将经本部门主管经理审批后的“费用报销单”、“报销明细表”报公司会计审核。.4 财务会计审核“费用报销单”并签字。.5 出26、纳将“费用报销单”金额再次审核无误、审批手续齐全后汇总，报公司负责人审批。 .6 公司负责人审批后退回出纳处，出纳可据以付款报销并入帐。、现金管理其它规定：.1 大额现金的存取业务必须由公司安排专人（如内保）及专车（或乘座出租车）护送。5.1.6.2 公司所有现金必须存入出纳负责的保险柜保管。如遇财务出纳休假期间，应由财务会计负责保管保险柜钥匙。.3 退付的各项押金必须从账户提取，按照退还押金流程经审批后退付。.4 在公司收付现金的各项工作中，如根据工作需要必须办理移交或转移的情况下，必须要对所移交或转移的现金加封，并加盖经受人签章，方可办理有关手续。5.2、支票管理制度、支票受理管理规定：.27、1 管理处出纳员必须支票下方印鉴是否清楚、齐全，印鉴不齐全的支票不能受理。.2 本市支票的有效期为十日，自签发之日起至到期日。如遇节假日（指国务院规定的统一节假日）顺延一日，支票过期的不予受理。.3 支票字迹涂改、印鉴模糊不清、填写不齐全的不予受理。.4 支票日期延期的不予受理。.5 借用的支票（支票印鉴与发票抬头人不一致的视为借用）不予受理。.6 破损的支票不予受理。.7 支票金额填写应正确规范，大小写金额必须相符。、支票领用管理规定：.1 用款人领用支票时，需持批准后的付款申请表到财务申请领用支票。.2 财务会计再次核对资金、有否重复付款，审核无误后，由出纳将支票的日期、用途、金额填写齐全28、准确后，交公司负责人在支票头签字，然后交会计加盖银行预留印鉴。并在支票领用登记簿上进行登记，用款人分别在支票存根和支票登记簿上签字并承担支票使用责任。、支票管理的其他有关规定：.1、公司必须设专人（如出纳）签发、保管支票。.2、 出纳员必须分户保管、登记支票的领用、结存状况。.3、 出纳不得开具空白支票、空头支票、远期支票。支票上必须填写收款单位、支付日期、用途、限额等。付款完毕，必须及时将支票存根连同发票或有效原始凭证进行帐务处理。.4、出纳必须保管好已作废的支票及空白支票。.5、出纳必须严格执行银行规定的结算制度，按月与银行核对往来帐项，月末编制“银行存款余额调节表”，认真核对未达款项，29、发现差错及时更正。.6、公司会计必须复核出纳收取的支票，并督促出纳员及时送存银行。5.3、债权、债务的管理、 公司的各项债权、债务应按照应收、应付单位设置明细帐，按照会计权责发生制原则进行明细核算。、 公司财务应定期（按月）编制“应收帐款”、“其他应收款”、“应付帐款”、“其他应付款”、“预收帐款”等科目的余额表，及时与各往来单位对帐。、公司财务部应定期编制各项应收款帐龄分析表，及时清理债权、债务。、公司财务应协助其他部门严格按照处理欠缴管理费程序及时催收各项欠费，以减少坏帐损失。、公司对确属无法收回的各项应收款项应查明原因，追究责任，并按规定的程序报批后方可进行响应的帐务处理。、公司尤其应加30、强对应收各项费用的管理，财务部应每月按时准确计算应收物业管理费、代收水费、天然气费等各项费用，并发放帐单，协助客服部催收各项费用；对小业主/租户的各项欠费，应严格按照催缴管理费流程及时催收，避免造成长期欠费。、公司财务部在收费工作中，应搜集、整理以下资料：.1、所有单元的编号及实测面积（必须由发展商提供）；.2、每个单元的管理费起计日期（按照管理公约及发展商提供的入伙确认书）； .3、各单元每月应付各项费用的金额（由客服部按照发展商提供的各项资料自行计算）；.4、各业户的资料，如姓名、联络地址、电话、所拥有单元号（由发展商提供资料）；.5、楼盘当月的实际入住户数及空置户数（按照客服部统计资料）31、；.6、楼盘当月的空置单元的应收物业管理费金额（按照管理规约及国家有关条例执行）；.7、各小业主的各月缴费情况及欠费金额；.8、对各欠费小业主的滞纳金的起计日期，应收取的滞纳金金额；.9、各小业主应缴纳的各项费用的收费标准（必须要有经物价局备案、发展商确认或管理规约明确约定三条中之一）。5.4、库存材料管理制度、 公司各项库存材料按照取得时的实际成本核算。、 公司各项库存材料的日常核算采用永续盘存制。、 公司应设专人负责库存材料的日常管理。 公司应严格执行收、发、领、退制度，月末编制“库存材料盘点表”。、 公司对于发生的库存材料盘盈、盘亏或毁损，应及时分析原因，上报公司领导进行处理，经公司领导32、批准后计入当期损益。在扣除过失或保险赔偿款及残料价值后，计入有关经营费用或管理费用。 对于自然灾害和其他非常损失，扣除保险赔偿款和可收回的残值的净损失计入“营业外支出”。5.4.7、 由于陈旧或处理的库存材料，必须写出书面报告，上报公司领导审批后方可进行有关处理。5.4.8、 公司的低值易耗品应按类别设置明细帐并设专人建立实物台帐负责管理。管理处的低值易耗品采用一次性摊销法进行核算。、 公司所有库存材料应当于年末进行全面清查盘点。5.5、固定资产管理制度、 固定资产是指使用年限在一年以上的房屋、建筑物、机器、设备、工具等。不属于经营主要设备的物品，单位价值在人民币1,000元以上，使用年限超过33、两年的也应作为固定资产进行核算管理。、 固定资产以购买时的价值计价核算。、 固定资产折旧采用平均年限法，固定资产的预计残值为固定资产原值的3%，固定资产的使用年限按照物业管理企业固定资产的分类和使用年限的有关规定执行。、 固定资产折旧从投入使用月份的次月起按月计提，停用固定资产，自停用月份的次月起，停止计提折旧，固定资产折旧提足后可继续使用的，不再计提，提前报废的不补提折旧。、 发生的固定资产修理费用应当计入当期成本费用，修理费用应尽量不分摊，如数额较大的经公司批准可分期摊入成本费用。、 根据价值与实物相结合，使用与保管相结合的原则，确定固定资产的分级归口管理，建立固定资产卡片，年末对固定资产34、进行清查盘点并编制“固定资产盘点表”，以保证帐帐相符，帐卡相符，帐实相符。、 固定资产的采购由财务会计及公司负责人审核，不允许超出年度管理预算。、 固定资产的采购经公司领导批准后，由公司采购负责通过招投标的方式最终确定中标的供应商，并安排送货。、 公司对收到的固定资产应办理验收入库手续。、公司有关部门在领用固定资产时必须办理出库领用手续，按照有关规定保管使用。、固定资产的调出、变卖和因失去使用价值需要报废时，必须经专人检验，确认必须需要报废后，连同需报废的固定资产相片、报废申请表及书面报告报送公司，经公司有关领导批准后方可进行有关处理。、凡属人为原因造成固定资产报废或损坏，必须上报公司领导处理35、并追究责任人的责任进行相应处罚。、公司保管、使用的固定资产，不得擅自出租、出借、出售、转移、投资、抵押等。、任何违反固定资产管理制度的有关行为均将受到相应的处罚。5.6、其它资产的管理、无形资产包括专利权、商标权、非专利技术、商誉等。无形资产以原价计价，摊销年限按国家法律法规、有效合同、协议及有关的使用年限确定，使用期限难以预计的，按不少于10年的期限确定。5.7、成本、费用的管理、经营成本是指物业管理企业在物业管理活动中，为产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务而发生的各项实际支出。、 经营成本核算的对象应为：物业管理成本、物业经营成本、物业大修成本等。、 经营费用是指企业在整个经营环节中36、发生的各种费用；管理费用及财务费用是指企业行政管理部门为管理和组织物业服务经营活动而发生的各项费用。、下列支出不得列入成本、费用：为购置和建造固定资产、购入无形资产和其他资产的支出；对外投资的支出；被没收的财物；各项罚款、赞助、捐赠支出；以及国家规定不得列入成本、费用的其它支出。、 根据财务预算对成本、费用开支实行严格控制，划清费用界限、开支范围，按规定标准和帐务处理原则进行核算。、 公司各项费用开支必须取得合法的发票，不允许以假发票、空白条作为入帐的依据，杜绝不合理、不合法的费用支出。、 公司应严格控制费用，严禁在使用中假公济私。、 凡属费用开支范围内开支应按照管理处费用报销程序执行。5.837、收入、利润的管理、 主营业务收入是指在物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务而取得的各项收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。其它业务收入是指企业从事主营业务之外经营活动所取得的各种收入。、 主营业务利润是指主营业务收入减去主营业务成本、经营费用和营业税金及附加后的净额；其它业务利润是指其它业务收入减去其它业务支出和其它业务缴纳的税金及附加后的净额；营业利润是指主营业务利润加其它业务利润减去管理费用、财务费用后的净额。、 利润总额包括营业利润、投资净收益以及营业外收支净额。、 利润按照国家规定做相应的调整后，依法交纳所得税，并按规定顺序进行分配。5.9、38、发票及收据管理制度、发票及收据管理制度总则： .1、 管理处应按照中华人民共和国发票管理办法及其它有关规定保管和使用发票及收据。 .2、 本公司所有发票、收据（指有价值的收据）及相关票据均属本制度管理的范围。.3、 财务部统一负责各种票据的管理工作。.4、 各种票据的种类、使用范围由公司财务部规定。、各种票据的购买、领用 .1、 属国家统一规定的发票由公司财务部指定专人向有关税务部门购买。.2、公司应按照有关规定设专人负责领取发票。管理处财务人员在领用发票时，应详细清点数量、检查有无印刷错误。数量有误或印刷有错误的应请求更换。.3、 各种票据在领用的同时，请求公司财务部人员加盖公司财务章后方可39、使用。、各种票据的使用规定：.1、公司财务应设专人负责发票、收据的领用、登记、保管、开启工作。.2、 公司财务人员在验收领用的发票后，应按不同的票据登记验收日期、数量、起止号码等，并设专柜保管。.3、 公司财务部应设置各种票据领用登记簿，凡发放票据，必须登记领用的日期、数量、起止号码等，并由领用人签收。.4、 各种票据应当按照规定的时限、顺序，逐栏、全部联次一次性如实开具。.5、 各种票据只能按照规定的范围进行使用，不得转借、转让、跳号、拆本使用，或开具空白票据。.6、 管理处在开具票据时，必须按真实用途填写，如为代收款项必须予以注明“代收”。.7、 各种票据需交接使用时，应办理交接手续，写明40、交接时票据的号码。接收人在接收各种票据时，如发现所交接的票据存在问题，可拒绝接收，并立即报告财务负责人。、各种票据的检查和核销：.1、 公司财务部有权对各种票据的使用情况随时进行检查。.2、 使用完的票据必须立即向财务部进行核销。申请核销时，应将各种票据装订整齐、加具封皮、写明票据起止号码及张数、已开票据的明细金额及总金额，装订人签字。.3、 公司财务部在审核票据的使用情况后，应定期核查收款情况是否与票据金额相符。.4、 各种票据用毕后，存根应由财务部专人按照国家票据管理规定期限保管（必须不低于5年），不得擅自销毁。5.10、财务档案管理制度 会计档案是指会计凭证、会计帐簿和财务报告等会计核算41、专业材料，是记录和反映单位经济业务的重要史料和证据。具体包括：.1 会计凭证类：原始凭证，记帐凭证，汇总凭证，其他会计凭证。.2 会计帐簿类：总帐，明细帐，日记帐，固定资产卡片，辅助帐簿，其他会计帐簿。.3 财务报告类：月度、季度、年度财务报告，包括会计报表、附表、附注及文字说明，其他财务报告。.4 其他类：银行存款余额调节表，银行对帐单，其他应当保存的会计核算专业资料，会计档案移交清册，会计档案保管清册，会计档案销毁清册。 每年形成的会计档案，必须由财务部按照归档的要求，负责整理立卷，装订成册，编制会计档案保管清册。 管理期满之前，由公司财务部负责保管；管理期满后，必须由财务部编制移交清册，42、移交至公司或发展商负责保管。 财务出纳人员不得兼管会计档案。 公司的会计档案不得借出。如有特殊需要，需经公司有关领导批准，可以提供查阅或者复制，并必须办理登记手续。查阅或者复制会计档案的人员，严禁在会计档案上涂画、拆封和抽换。 管理处财务部必须建立健全会计档案查阅、复制登记制度。 会计档案的保管期限分为永久、定期两类。定期保管期限分为3年、5年、10年、15年、25年5类。会计档案的保管期限，从会计年度终了后的第一天算起。公司的会计档案按照会计档案保管期限表的规定期限保管。 会计档案的销毁按照有关规定执行。 保管期满但未结清的债权、债务原始凭证和涉及其他未了事项的原始凭证，不得销毁，必须单独抽43、出立卷，保管到未了事项完结时为止。单独抽出立卷的会计档案，必须在会计档案销毁清册和会计档案保管清册中列明。 采用电子计算机进行会计核算的管理处，必须保存打印出的纸质会计档案。5.11 合同管理制度 公司应当设专人负责有关合同的审批、登记、保管。 公司的外判合同应当执行公司颁布的各种合同的标准版本。合同中必备之基本条款及注意事项规定如下：.1 合同（协议）中的我方均为“陕西德仁物业服务管理有限责任公司”，并需加盖我司公章，而不得以其他名义签署。.2 合同（协议）中应详细写明服务地点。.3 应注明合同（协议）的有效期限。.4 在“合同（协议）的变更、解除”条款中，应备以下两个条款：.4.1、在本合44、同（协议）有效期内，如遇甲方（即陕西德仁物业服务管理有限责任公司）的前期物业管理合同终止，本合同（协议）自动终止，甲方不负赔偿责任。5.11.2.4.2、 在本合同（协议）有效期内，甲乙双方均有权提前解 除合同，唯需提前一个月以书面形式通知对方，可不负赔偿责任。.5 合同（协议）中应具备以下条款：.5.1 如乙方（即外判商）的工作未达到双方约定的标准（或国家有关标准），甲方应书面通知要求乙方限期 整改，如整改后仍未能达到标准，甲方有权扣除月服务费的 %，直至提前终止合同（协议），甲方不负赔偿责任。 .5.2 乙方（即外判商）应购买第三者保险 万， 劳工保险 万（保险金额要根据合同总价款来决定：45、合同总价款在10万元以下的，保险金额应为20万；合同总价款在10万50万，保险金额应为50万；合同金额在50万100万，保险金额应为100万。）如因乙方失误而造成甲方、第三者或乙方工作人员的人身伤害及所有财产损失，由乙方承担全部责任。.6 签约双方除在落款处盖章外，还须在合同正本的右侧页边处加盖骑缝章。 所有合同必须按照公司制定的合同审批流程进行审批。 所有合同必须经审批后加盖公司公章后方可生效。 公司的外判合同正本统一由公司行政部保管，公司财务保管合同复印件。5.12 财产清查盘点制度 公司所有财产均必须定期清查盘点。清查盘点的具体内容包括：.1、现金；.2、各项银行存款；.3、各项存货；.46、4、各项固定资产。.5、各项低值易耗品.6、各项其他资产 公司财务部负责财产清查盘点的组织工作。 各项财产清查盘点的期限和方法：.1、 现金：必须作到日清月结，月末编制现金盘点表；.2、 银行存款：必须定期与银行对帐，月末必须按照各开户银行打印的银行对帐单分别编制银行存款余额调节表；.3、各项存货：必须建立健全各项存货的出、入库手续，月末进行清查盘点，并编制存货盘点表；.4、各项固定资产：必须建立健全各项固定资产的购买、领用手续，建立固定资产保管卡片，年末进行清查盘点，并编制固定资产盘点表。.5、各项低值易耗品：必须建立健全各项低值易耗品的辅助帐，完善低值易耗品的购买、领用手续，月末进行清查盘47、点，并编制低值易耗品盘点表。 公司对于清查盘点后出现的各项资产的溢余或短缺情况，必须立即编制资产溢余报表及资产短缺报表，连同溢余或短缺资产的分析报告上报公司。经公司负责人批准后方可进行帐务处理。 公司财务负责人必须定期抽查各项财产的清查盘点情况，监督、检查各项财产在管理中存在的问题，及时加以解决。5.13 内部监控制度 公司必须建立健全内部牵制制度，制定财务工作岗位的岗位职责，组织好各财务岗位的分工。.1、财务出纳不能兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务帐目的登记工作。.2、财务出纳不能保管所有银行印鉴。.3、财务出纳对大额现金的提取、送存业务不能一人前往办理。.4、如采用财务软件进行48、会计核算，应设置核算权限，每人设置密码以分清责任进行会计核算。 公司必须建立健全稽核制度：.1、 财务会计定期核对财务出纳的现金日记帐、银行存款日记帐，稽核现金实存数，银行存款实存数；.2、财务会计定期检查由出纳负责保管的各种票据的使用、结存情况；5.14 预算管理制度、 公司必须按照管理年度编制管理预算。、必须按照公司财务部编制的财务预算格式编制年度预算。、管理预算的编制周期应与实质管理周期同步。、管理预算需提前两个月编制，以便公司审核、修改后报发展商审批。、 公司应严格按照经审批后的预算执行，凡预算范围内开支，均应按照付款审批流程经审批后付款；凡预算外开支，一律不予审批。、 凡公司财务状况49、不佳，收不抵支的，应按照管理合同规定的有关条款，请求发展商予以补贴。、公司每月编制的损益表中均必须有当月收支数字与当月预算数字的比较，实际与预算数字差额比例超过5%的项目应专门分析差异原因。5.15、公司采购制度、 公司采购制度总则：为了保证正常运营、节约资金、减少积压浪费、加速资金周转，公司实行各项物资的集中采购制度。、 公司采购供应商的臻选及考核：.1、 公司各部门应按照实际需要编制日常采购物资清单，上报公司，以便公司发标，臻选合格供应商。.2、 公司综合部根据收集的供应商资料（如营业执照、资质、业绩等）进行供应商的考核工作，综合部采购人员可根据需要上门考察各供应商，并上报公司有关领导审批50、。.3、 经公司领导确定供应商后，由综合部负责与选定的供应商签定有关协议。.4、经公司选定的供应商由采购人员负责组织考核评估，以便公司决定是否继续与供应商签定协议。 .5、公司将定期对各供应商进行响应的考核，定期根据实际情况增减供应商。、 公司采购的具体运作流程：.1、 公司各部门应于每月编制“采购申报表”，并于10日前上报公司。.2、 公司各部门填写“采购申报表”具体要求如下： .2.1、“采购申报表”由各部门按所需采购类别填写，采购类别分为：电工电料、水暖器材、工程材料、工具用具、办公用品、工服制作及洗涤、保洁用品、保安用品、园艺用品及其它类别。.2.2、上期公司采购价应按照所购物品近期公51、司采购价格一致。如采购物品为第一次申请，应注明“初次采购”。.2.3、采购物品应注明单位并与请购数量中单位一致。单位应以最小量为准。.2.4、各部门如对采购物品有特殊要求，应在备注中注明。.3、 公司采购人员在收到各部门于每月10日上报的“采购申报表”后首先应交给公司负责人审核。.4、 公司负责人审核，同意公司各部门的请购申请后由综合部采购人员传真至指定的三家或四家供应商，进行寻价。.5、 综合部部采购人员在供应商报价后进行货比三家，本着质量达标、价格合理、供货及时、服务信誉好的原则，确定供应商后将“采购申报表”上报公司财务审核。.6、 公司财务审核“采购申报表”并签字后，报公司负责人审批。公52、司采购人员根据“采购申请表”与供应商确认供货数量和价格后，通知供应商送货。、公司采购物品的结帐.1、公司在接受供应商的货物时，应按照供应商的送货清单设专人认真清点货物数量，验收货物外观有无破损，质量是否符合使用要求等。.2、采购人员应按照清点无误的物品办理响应的入库手续。.3、财务人员根据供应商的发货单及入库单进行相应的帐务处理。.4、 根据公司与供应商所签付款的协议规定，采购人员办理相应的请款手续、公司采购管理其他有关规定：.1、公司的所有物品采购必须执行公司的采购制度，不允许自行采购。.2、公司的采购人员如在采购过程中发现问题，应及时通知公司有关人员，不允许自行与供应商协商，要求供应商送货53、。.3、综合部应按照采购申请部门建立采购档案，并设专人负责保管。.4、公司员工有责任对公司采购价格保密。.5、公司对于紧急、突发事件需紧急采购物品时，必须填写“紧急采购审批表”，经公司负责人审批后方可自行采购。5.16、仓库管理制度、 为了加强、完善仓库的管理，提高工作效率，严格把好每一道关口，使工作更加统一化、程序化、规范化，特制定公司仓库管理制度。、 公司相关人员要以本单位利益为重，严格管理，认真执行公司颁布的各项规章制度及出入库管理细则。出入库管理细则如下：.1、入库的管理：.1.1、 公司各项经批准采购的物资必须办理入库手续。 .1.2、 公司各项物资在入库前必须设专人严格进行验收， 54、货物的名称、数量、型号、质量、价格必须与经批准的“采购申报表”内容相符。严禁私自换购物品。对货物数量大，且不便全部验收的物品必须按随机抽样法对货物进行抽验。.1.3、 货物的名称、型号、数量、质量、价格不符或审批手续不全的，仓库管理员有权拒收入库。5.16.2.1.4、 公司仓库管理员对验收合格的物品应在办理入库手 续时，必须签字，管理处财务部门应将经库管员签字验收的“入库单”作为依据之一办理报销及入帐。5.16.2.1.5、 管理处的“入库单”应一式三联：第一联：仓库存档，作为收货的记帐依据；第二联：随同发票报销（财务部保存）；第三联：由采购部门保存。.2、出库的管理：5.16.2.2.1、55、 公司所有已办理入库的物资在领用时必须办理领用出库手续。5.16.2.2.2、 公司各部门在领用办理出库手续时，必须提交部门负责人、公司负责人审批后的“物品申领单”，仓库管理员才能办理相应物资出库手续。5.16.2.2.3、 仓库管理员在办理出库手续时，必须认真审核“物品申领单”的内容及审批是否齐全，按照已审批的“物品申领单”所列明的材料名称、品牌、数量、规格发放。经涂改的“物品申领单”无效。5.16.2.2.4、 仓库管理员应根据“物品申领单”和实际领用物品填写“出库单”，并由领用人和仓库管理员签字。.2.5、“出库单”应一式三联：第一联：仓库存档，作为发货的记帐依据；第二联：转交财务部做帐56、第三联：由使用部门保存。5.16.2.2.6、 管理员在办理货物出库时，必须坚持按照发货程序发货：一查库存量；二先入先出；三当面点清。发货后及时登记库存明细帐。5.16.2.2.7、 已领用的物资，凡质量、规格不符合使用的，应允许使用部门退货。使用部门应办理退料销帐手续：填写一式三联的红字“出库单”，使用方法同“出库单”。5.16.2.2.8、 凡属个人领用的工具在办理出库手续时，仓库管理员必须填写个人保管工具清单，必须详细写明工具名称、规格型号、数量、领用日期、预计归还日期，并由领用人签字。5.16.2.2.9、 个人领用工具如因正常使用损坏，必须经部门经理及公司负责人批准后，到仓库办理以旧57、换新手续。由仓库管理员负责更新个人保管工具清单。、 仓库管理要严格执行防火、防水、防盗；定点、定位、定量管理的原则，并且要将普通货物与危险货物分开管理。、 仓库货物的摆放必须按品种、规格、型号分类编码，要整洁有序，必须保持通道的畅通。、 仓库管理员每日必须对库区内进行巡视，发现问题及时汇报，下班前要切断电源、锁好库门。、 任何人不得在库区内使用明火，无关人员不得在库区内长时间滞留。、 消防器材要定点摆放，并保证使用有效。无火灾情况下任何人不得随意挪动消防器材。、 所有进出仓库的货物，仓库管理员必须记录在帐（包括紧急情况下办理货物的出入库），并保证做到帐物相符。、 仓库钥匙应妥善保管，仓库管理员58、不得将钥匙交由其他人自行进入库房提取货物。、大型工具、设备更换主要部件，必须以旧换新。、仓库管理员对无审批手续的货物一律不予办理出库手续。如有紧急情况，需由公司负责人或驻场总经理批准可暂时外借材料、工具，但事后必须办理相关手续。、每月仓库管理员必须定期盘点所有库管物资，并按照物资类别编制“存货盘点表”上报管理处财务经理审核。、每月仓库管理员必须对公司的月度采购计划进行审核，提交意见。、仓库管理员对任何部门、任何人违反仓库管理制度的行为有权抵制，拒绝发放相关物资并及时向上级汇报。、凡属代管的有关物资，仓库管理员均必须办理相应出入库手续，并单独设帐登记并保管。、公司财务必须定期检查或抽查仓库的管理59、。5.17、财务印鉴管理制度、 管理处所有财务印鉴应设专人负责保管（目前财务印鉴统一由公司财务部保管）。、 公司的财务印鉴应按照内部牵制制度分人负责保管（如适用）。5.18 财务报告与分析制度、公司应当于年度终了编报年度财务会计报告。、公司编制财务会计报告，应当根据真实的交易、事项以及完整、准确的帐簿记录等资料，并按照国家统一的会计制度规定的编制基础、编制依据、编制原则和方法。、公司应当依据国家统一的会计制度规定，对会计报表中各项会计要素进行合理的确认和计量，不得随意改变会计要素的确认和计量标准。、财务应当根据公司规定的结帐日进行结帐，不得提前或者延迟。年度结帐日为公历年度每年的12月31日；60、每月结帐日为每月的最后一天。、公司在编报年度财务报告前，应当按照下列规定，全面清查资产、核实债务； .1、 结算款项，包括应收款项、应付款项、应交税金等是否存在，与往来单位的相应债务、债权金额是否一致； .2、库存材料的实际数量与帐面数量是否一致，是否有报废损失； .3、固定资产的实存数量与帐面数量是否一致； .4、需要核实、清查的其他内容。、公司在编制财务会计报告前，除应当全面清查资产、核实债务外，还应当完成下列工作： .1、核对各会计帐簿记录与会计凭证的内容、金额等是否一致，记帐方向是否相符； .2、结帐日进行结帐时，结出有关会计帐簿的余额和发生额，并核对各会计帐簿之间的余额； .3、检查61、相关的会计核算是否按照国家统一的会计制度的规定进行； .4、对于国家统一的会计制度没有规定统一核算方法的交易、事项，检查其是否按照会计核算的一般原则进行确认和计量以及相关帐务处理是否合理； .5、 检查是否存在因会计差错、会计政策变更等原因需要调整前期或者本期相关项目。、公司编制年度财务会计报告时，对查实后的资产、负债有变动的，应当按照资产、负债的确认和计量标准进行确认和计量，并按照国家统一的会计制度的规定进行相应的会计处理。、公司应当按照国家统一的会计制度规定的会计报表格式和内容，根据登记完整、核对无误的会计帐簿记录和其他有关资料编制会计报表，做到内容完整、数字真实、计算准确，不得漏报或者任意取舍。、会计报表之间、会计报表各项目之间，凡有对应关系的数字，应当相互一致；会计报表中本期与上期的有关数字应当相互衔接。、公司规定每月上报的财务会计报告包括： .1、资产负债表 .2、损益表 .13、应收、实收、预收、欠收管理费汇总表