1、物业公司设施日常保养及清洁卫生管理服务手册编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 9.1公众制度及服务程序A.管理服务手册及应急处理程序(一)物业管理1、 管理处及其职能 (1) 物业管理公司为本小区之管理代理人，并执行花园之物业管理职能，享有并承担中规定物业管理人的各项权力、义务及责任。(2) 管理公司员工有职责为各用户提供物业管理服务，但请各用户不可要求各员工作私人服务，另请各用户勿赏赐任何利益给本处工作人员，各用户如有任何赐教，请与物业公司或管理处联系。(3) 管理处负责维持本物业范围之正常运作及在可能情况下协助各用2、户，处理各公共事务。2、 费用 (1) 为保障业主物业的长远利益，以达投保值的效果。各用户亦需承担本物业之保养、维修及日常管理开支。物业管理之各项支出包括但不限于：建筑物、道路、行人道、外围部分及其他公共地方之保养、清洁、维修和照明等费用，中央空调、给排水、消防及小区自动系统等之检修保养费用。此外，渠道及水管之维修费用，垃圾清理费、管理处之行政及管理费用以及管理员工之薪金、福利等均包括在内。所有支出均依据用户单元建筑面积按比例分摊。(2) 管理费是保持本物业管理正常运作之必备条件。故各用户务必按时缴交管理费。(3) 用户应于当月的首七天内到管理处或物业管理人指定的地点及方法缴交被要求支付之管理3、费及其他费用。逾期十天未交者，每日加收有关费用总额万分之五的滞纳金。(如有任何变动均以管理处最新公告为准)用户于入伙时须预缴交贰个月管理费及其他由管理处制定之合理费用。如公共设施/外墙翻新等大型工程费用，应按小区公约所指定管理份额，或单元建筑面积由各业主共同分担。管理帐目收支情况将由管理处按时公布。若管理费不足应付各项开支时，各用户须依据用户单元建筑面积按比例支付未足之数。若有盈余，则拨入下年度帐目。此外，各用户如有变化，请即以书面知会管理处。原用户应于业权转让时结算清楚所有应缴有关费用，已缴交的小区维修基金不予退还。(二)用户须知1、 用户对其购置之楼宇拥有使用权利，产权归发展商，土地所有权4、仍归国家。(1)用户需预先与管理处预约以便交收锁匙及单元。用户需负责对其接收单元的设备，作检验并核实所有设施、装修等皆合格并需在交收表上签署。2、 收楼时请查看单元设备、装修等是否妥善，并把缺点于当日内以书面或管理处特备之表格通知管理处，本处将代表发展商利益就该等缺点透过发展商向承建商要求解决，逾期者则以用户确认其单元设备及装修已是妥善而不须作跟进办理。3、 本物业仅作为指定用途(即：商住、办公)，不可作为货仓、工业或其他用途。4、 用户不可作出任何结构及可观性(如窗户、阳台、外墙等)更改，以维护物业之外观整齐、条理、美观，也不可霸占公共空间，妄顾公德(如设檐蓬、神位等)。5、 用户进行装修、5、维修等工程，以不防害其结构、公共设施及他人为原则。进行该等工程前需先获管理处批准及缴纳有关按金及费用。6、 凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌或扩建、拆建者，管理处除要求停止及恢复原貌外，同时保留报告政府当局及/或要求赔偿罚款之权利。7、 物业内禁存有任何违禁品。 (三)设施及日常保养 1、 各用户不得毁坏及干扰公共设备，否则需要赔偿损失。2、 请勿把废物丢入各渠道(如洗水间去水道等)，否则需对损坏/堵塞负责修理3、 请正当使用室内电器。失修/损坏/质劣电器品易导致火警。任何电器工程须由领有认可执照之合格技工进行。4、 请勿涂划/刮花小区内任何公共地方如墙等，亦不可随便吐痰或便溺。5、 请勿霸占任6、何公共地方(如堆放私人财物、神位、祭祀、晒晾等)，以免有碍观瞻，损人不利己及引人犯罪。6、 爱护公物存公德，若发现有刑事损坏事件，请报本处。(四)清洁卫生1、 公共地方之整洁用户不得放置任何物品、垃圾于消防通道、电梯门外、楼梯、走道、大堂等公众地方，任何在公众地方摆放的物品将会被搬走，其相关费用将由有关用户负责。2、 垃圾清理用户需负责将垃圾放置于由管理处指定的位置。任何于公众地方发现的垃圾将由管理处清运，其费用由有关用户承担。(五)保安1、 物业内24小时均有人当值，负责小区巡逻工作及协助各用户提出之要求(管理处办公时间为周一至周五8:30-17:30；周六8:30-13:30，周六下午、周7、日及国内假期休息，管理处有安排值班人员)。在办公时间以外，可联络当值保安人员。2、 管理处员工皆佩带工作证。如对来人怀疑，请召唤管理处。3、 为了用户之安全，用户出入小区必要时须配合管理人员要求请出示有效证件，来访者须做来访登记。(六)车场管理 本小区建有地面及地下停车场，为求停车场良好秩序，防止非法停车，阻塞通道，本处订有，以便使用停车场人仕依循。(七)防治灾害1、 请勿在物业范围内烧烤、燃放烟花、爆竹等。煤气炉要常检查，明火要小心，监管小孩勿玩火。2、 爱护公物及消防设备，常保公共空间通畅。3、 发生火警，即告本处及“119”报警。在安全情况下关掉总电掣、燃料掣及/或扑救或速行前往楼梯逃生8、。4、 当台风时，请关闭门窗，必要时，封贴玻璃，并固定易倒物品。(八)其他 用户请注意：1、 用户须监管其聘用之承办商及对其行为负责，若有损坏公共地方或公共设施或在公共地方遗下废物，该单位之用户为最终负责人，需承担赔偿责任。2、 滋扰他人行为如制造噪音、兜售商品、派发传单、广告或赠品，一律禁止。(九)应急程序 1、 紧急事故可能随时发生，本处必须为处理这些情况作好准备，以尽量减低人命及财产的损失，以下所提供的资料，是特别为协助用户预防和处理紧急事故而设。2、 紧急电话号码电话号码电话号码火警匪警市政府有线电视台市公安局派出所消防局街道办事处工商局香蜜居委会住宅局供电局煤气公司医院急救室3、 单9、位内物品处理请定期检查单位内存放之物品，以免造成阻塞，妨碍危急时逃生之通道。任何可能引起或促成火警或危害安全之物件如旧布、报纸或其他易燃物品等，均不应随便放置在室内。4、 意外(紧急医疗问题)当发生意外或紧急医疗问题：a) 尝试尽可能获取有关损伤的资料；b) 使伤者处于温暖及舒服的状况，并加以安慰；c) 拨电话要求急救医疗服务；d) 通知管理处详述意外情况，包括所属单位、地点、姓名、地址、电话号码、目击者等；e) 在任何情况下，应尽量保持镇定。 5、 罪案与保安 一个高档住宅小区，也可能会成为匪徒之对象，故偷窃、其他不法行为甚至抢劫或更严重的罪案，皆有可能在此发生，以下的建议对你可能有所帮助：10、a) 如遇偷窃或经常性盗窃，即向公安报告；b) 遇到抢劫、骚扰、袭击或其他严重罪案，即向公安报告；c) 所有案件均须知会管理处，并把已采取的行动告知职员；d) 遇到任何不寻常的事情，皆应通知公安及管理处；e) 如于本厦范围遇到形迹可疑之人物，应通知管理处。6、 火警发现(若发现火警)；通知(致电消防局及通知附近的人)；抑制(紧闭所有门窗)逃生(使用最安全的途径，离开火警现场) 用户必须熟悉小区内的灭火器、报警系统与本地消防局的电话号码：119a) 若是轻微失火(如废纸篮、烟灰碟等)，尽可能将火扑灭，但切勿冒险；b) 如人身安全已受到威胁，而火势亦不能即时受到控制，可将通往失火现场的门窗关闭，以11、隔离及控制火势；c) 通知消防局：i) 说出有关单位的名称、地点；ii) 火警蔓延的范围及位置；iii) 你的电话号码、姓名；d) 通知本小区管理处；e) 依从小区管理处职员的指示，尽可能通知所有用户；f) 如被火焰或高热所围困：i) 有可能的话，致电消防局求助；ii) 打破玻璃警报系统之玻璃片，使警报记号能发出，把门关闭，将火热的源头隔离；iii) 紧记烟和热空气都是向上升，接近地面的空气含氧量较高，温度亦较低，故应蹲着身子或爬行逃生；iv) 如有需要，打破窗子以求空气流通。g) 所有逃离火场的人，须在中心内指定之空旷地方聚集；h) 身处火场上层的人，应向天窗方向逃生，如身处火场下层者，则向12、外走，前往最邻近的出口逃生；i) 发生火警时，安全管理员会协助消防员和公安阻止公众人士进入有关单位，在管理人员或消防局宣布有关单位未安全之前，任何人等不得进入。7、 扑灭火警小区公共地方均设有手提式灭火器或灭火用具，用户可向管理处咨询灭火器或灭火用具的位置和用法。如有需要，可向管理处咨询。任何已扑灭的火警，必须向管理处或消防局报告，以便进行调查。8、 地震a) 保持镇定，切勿离开处身地方；b) 躲在桌子或坚固的结构寻求掩护；c) 远离窗户，玻璃隔板、架或悬挂的物件；d) 地震时不要躲在楼梯底下；e) 准备应付接连更多次的余震；f) 如单位受到破坏，立即通知管理处；g) 切勿散播谣言或夸大报告。13、9、 水浸 遇有可能发生水浸时：a) 有可能受损的贵重物品移往较高处； b) 在水浸出现前，切断电器用具的电源；c) 提防通电的电线；水浸之后：d) 检查财物以鉴定损失；e) 委派及监督负责清洁的员工；f) 逐渐抽去积水，以减少对楼宇结构造成的更大损害；g) 清除单位内、家具及其他地方的积水，避免破坏环境卫生；h) 做好提防抢掠的措施，须加强保安，防止盗贼进入单位。10、 台风在台风吹袭前，请采取下列防风措施：a) 所有花盆及可被风吹倒之物品应放回单元；b) 关紧所有门窗及在玻璃上加上胶条加强保护；c) 台风过后，应立即更换破裂之玻璃。11、 联络 用电话报案时，请提供以下所有资料：a) 报案14、人的姓名；b) 紧急事故的位置；c) 有人受伤与否；d) 紧急事故的分类、火警、罪案等；e) 待对方确定了资料后，方可挂断电话。 12、 小区撤离程序a) 当发生火警或任何其他紧急事故，所有人都应该完全撤离现场，不能有所例外；b) 在撤离单位或进行火警演习时，用户的贵重物品须自行负责，另外，离开时记紧把单元大门锁上；c) 开启由单元通往街外的大门前，先弄清楚是否汤手，如发现该门是热的，须慢慢开启，若情况许可，应前往预先指定的楼梯，然后跟随撤离程序逃生；d) 若因浓烟的关系未能通往屋外，则应关上门，放一条毛巾布在门底的门缝间，打开窗户保持空气流通，在窗外挂一块布，让消防员得知你仍在单位内，保持镇15、定等待消防员的拯救。13、 结语 有任何物业可以完全避免天灾人祸之发生，制定紧急程序计划可避免人命和财务损失，以及万一发生意外时，将损失减至最低，以上仅提供一套有系统和周全的步骤，以应付意外或灾难之突然来临。通过熟悉紧急情况应变措施及程序指引，一队受过训练的管理人员，再加上用户的合作，当万一发生紧急事故时，本处便更有信心能应付，纵使遇上从未预计的紧急情况，仍有一套基本的应变程序可以协助管理队伍及用户作出即时反应，以保障人身及财物安全。制定和贯彻执行紧急事故应变措施及程序计划，可以保护人身安全，保障用户的投资。然而，请必须紧记，无论以上指引或应变措施如何周详，仍需用户熟悉运用及时刻保持高度警觉，16、才可昼量避免意外发生，及达到本应急程序之目的。B. 管理服务守则 所有用户必须遵守包括及以下之条文。1、用户资料 用户必须填妥及交回另外分发之“用户联络资料登记表”以便本处存档。2、违例之室外建筑物 倘用户擅自在室外加建任何建筑，例如铁笼、詹篷、花架、阳台等，皆属违法及可伤及生命，故恳请各用户合作，除发展商提供之建议外，任何加建物均不能于天台或阳台进行。3、小区外墙 所有用户不得迁拆、更改或干扰小区外墙及公共设施，或改装任何排水喉管。为保持小区外观，任何招牌、铁笼、阳台、天线，皆不能擅自安装，请各用户遵守规则。4、电线安装倘阁下需要更改电线或增加时，请雇用持有合格资质执照之电器承包商进行安装，17、以确保安全。5、大门灯饰所在走廊及楼梯均已装上足够灯光，为保持走廊之外观起见，用户请勿在大门及走廊加设任何灯饰。6、电梯(1)严禁体积或重量超过要求的货物进入电梯，如搬运大件物品或装修材料，须向管理处申请，并在大堂内铺设防护板以保护地面；(2)火警发生时，切勿乘搭电梯；(3)勿让幼儿单独进入电梯。7、座厕请勿随意将垃圾抛进座厕，倘因此而引致去水喉闭塞，修理费用将由业户支付。8、灭火器公共地方安装有灭火筒及其他防火设备，请各用户敦促贵子女勿玩此等设备。9、神位为保持环境清洁与卫生，管理处禁止用户在门口及公众地方摆设任何神位及燃点香烛；如有发现，管理处将不作另行通知而将安于公共地方之神位清理，若涉18、及任何费用则由用户负责。10、垃圾清理管理处与清洁公司安排适当时间收集垃圾，各用户须以胶袋盛载垃圾，放于管理处指定的地方，否则，清洁工人将不能及时清理阁下之垃圾。 11、物业清洁管理处虽雇有清洁公司负责保持本物业的公用地方清洁，但仍有赖全体用户的通力合作，才可确保小区内地方清洁。切勿随意抛掷废物，或将物件由高处抛下以免伤害他人。12、休憩及公共地方为使大家能享有美好的生活环境，谨请各用户为自己及他人设想，必须通力合作，切勿随意攀摘花草，弃置垃圾或破坏公共设备。如目睹任何人有意破坏公物，请立即劝阻或通知管理处。13、保安本管理处已安排二十四小时由安全员在本物业站岗及巡逻以保障用户的安全，并防止罪19、案或意外发生。(1)防止罪案_当遇见或听见任何可疑人士声音，应立即向管理处报告。_在未清楚访客的身份前，千万别随意开启入口大门。_凡遇见自称为公安机关或政府人员，必须查验清楚其证件。_避免将贵重财物放在办公室中。(2)访客管理处所有管理员已受训令查询所有进入小区内之陌生人士身份，请各用户通知有关单位此项措施。本管理处对于查询时所引起的不便之处，先致谦意，亦请各用户明白，此举纯为保障各用户人身及财物不致受损。14、搬迁用户迁入迁出时，请与管理处联系，以登记用户之变更资料及方便管理员认识，防止陌生人混入。如用户迁出，在搬运家私前须先将运出之家私清单送管理处，便于管理员核实后方可运出，以防止盗贼及意20、外事故发生。15、用户交付费用之责任所有用户都应在接收单元前依时交付以下费用：(1)维修基金维修基金费用于竣工后交付使用保修期满一年后开始计算，根据法规由业主按月支付。(2)管理费用户应自觉按规定依时缴付每月管理费。(3)电费、水费、煤气及其他费用请参考另外由管理处发出之收费标准。16、材料、货品之运送(1)用户在需要运送材料/货品时，必须依照管理处所指定之入口及路线搬运 及使用指定货运电梯。(2)用户需为他们所聘请的运送工人的操守及行为而负责。所有因运输而对 小区造成之破坏，其修补费用由业主负责。17、二次装修规例仅提醒各用户必须留意及遵守管理处另发之装修规则。18、保险(1) 管理处为本物21、业公共设施购买了火灾及其它的保险，惟此保险受保范围并不包括各用户单元。因此，管理处建议阁下为其单元内的装修、家具、文仪器材等购买保险。(2) 用户不得作出或容许发生任何违反管理处为公共地方购买的保险或令保费增加之任何行为。19、管理收费用户须在管理处指定银行开设帐户，然后，填妥代收费合同，一切有关费用将会按银行内部按时自动转帐交付，如用户对以上安排有任何问题，请向管理处查询。20、单位用途(1) 用户在任何情况下不得将单位或容许该单位用作规定以外之用途。(2) 用户不得将单位或容许该单位进行违法或不道德等用途。(3) 用户不得将单位或容许该单位用作储存易燃或危险物品等用途。(4) 用户在任何原22、因下不得任意发出、产生或容许过大的噪音、震动等对其他用户造成滋扰。(5) 用户不得安装、放置任何生产设备等物件在单位地面或容许该等行为发生。(6) 用户不得在小区结构地板、天花或墙身等作出任何破坏、更改或附加建设等行为。 (7) 用户必须自费对其单位内的设备、装修等进行日常的维修、保养等以维持单位的正常用途。21、阳台用户不得于阳台加建铁栏，违者管理处有权即时清拆，不作另行通知，而有关费用由有关用户支付。C. 二次装修管理程序用户在内部装修开展前需留意并必须遵守以下条款：1、单元交收用户需预先与管理公司预约以便交收单位。用户需负责对其接收单元的设备，作检验并核实所有设施，装修等皆合格并需在交收23、表上签署及盖上公司印章。2、装修申请表用户需填妥附页的“装修申请表”及“装修承诺书”等文件交予管理处。3、装修图则及更改工程为保护物业公共设施，用户必需呈交2份其单元之装修图则、装修用料及机电技术资料与管理处审阅，未得到管理处书面批准装修图则前，任何有关二次装修工程不得开展。(1)图则之需求详情如下：A. 室内平面图清楚显示 (1:100)：1) 室内平面之布置。2) 室内装饰大样图 (1:50)。B. 天花平面清楚显示 (1:100)：(适用于商场)1) 照明灯盘之位置。2) 天花吊顶内之设施。C. 改动部分的室内电器布线图 (1:100):4、装修监管费及押金用户需在装修工程开展前呈交装修24、监管费，装修押金(根据市政府有关法规)及其它有关费用(费用由管理公司订定)。装修监管费所包含以下各项工作之开支。A. 审阅装修图纸及技术资料及提出建议。B. 额外之保安及清洁安排。C. 装修期间楼面及电梯所做之保护层。D. 装修垃圾的清运。装修完工后，经管理处审核，验查并满意后，押金在扣除装修管理费用后将不计利息发还予有关用户。装修监管费及押金以批准装修期90天计算，超过批准装修期90天之装修监管费及押金之额外费用另行由用户缴付后，始可继续进行装修工程。5、用户聘用承造商装修工作开展5天前，用户必需与其指定之装修承造商签定安全协议书及填妥所有参与装修工作人员之名单并交回管理公司，用户需保证及指25、示所聘用之工人在执行装修工程时与管理处员工充分合作，以免影响日常操作。用户指定聘用之装修承造商必须持有市建委规定及认可之有效施工营业证明文件，方可展开其装修工程。装修工作开展前，所有工人需向管理处申请工作证。在进入小区范围时，工人必需佩带工作证，管理处有最终决定权可以不批准持证人士进入小区工作。6、指定承造商 为确保所有公共设施能正常使用及避免系统受到有意或无意破坏，所有有关电力分布系统，给排水系统，燃气系统，公共天线系统，电话线路、中央空调系统之增加、删除及改动等工程或其他和小区系统连接上的工程都必需由管理处批准或指定承造商执行。7、总结最后，管理处再次提醒各用户必须在下列情况下，装修工作方26、能展开。A. 管理处已书面发出批准动工通知。B. 所有有关费用经已缴付。C. 所有工程并没有和国家法律有任何抵触。D. 消防机关之发出批准文件(如需要)。E. 已购买装修保险之证明文件。F. 填妥所有装修工程申请表格。G. 市建设局或广东省建委认可之有效资质证书。D. 装修规定用户必需留意并遵守以下装修规例及条款。 1、工作时间用户可进行装修工程之时间为星期一至星期五早上八时至下午六时，如需超时加班工作，必须向管理处事先提出申请。管理处有权随时停止一切产生噪音、震荡、强烈气味或对其他用户滋扰的工程。凡这类工程都应在管理处指定时间内或地点进行。2、后加设备、物件等在未得到管理处批准之前，用户不得27、安装任何空调机，天线或雨蓬等物件在小区外墙、窗户及阳台上。3、广告招牌在未经管理处批准前，用户不得展示，县挂任何带有广告性质及宣传之招牌或标语。4、更改/还原工程管理处保留权利要求用户对所有装修工程进行更改或还原，如该工程影响小区设施、装修结构，即使该工程在管理处批准下已完成。管理公司会发出书面通知，用户须在一个月之内完成对此等工程要求并负责一切之费用。如用户未能在指定时间内完工，管理处会安排该项工程，所需费用将会由用户承担。5、小区设施用户必须保持小区内所有设备及消防设施都不得封死以致不能维修和检查。所有检查活门、渠盖、门、百叶等都不能安装或放置任何物品以影响正常开启。垃圾/废料之清理装修期28、所有垃圾及泥头等物料都存放在用户单元内。小区公众地方绝不容许摆放任何物件。管理处会指定地方作临时垃圾收集站。管理处将安排把垃圾、泥头等运离小区。 6、材料运输用户所聘用之承造商在搬运材料时需严格遵从管理处安排之特定路线及程序。所有车辆在上落货后不能停泊在上落货区内。除管理处特别指定外，所有载客电梯及扶手梯不能用作载货。运送大量物件时，须预先与管理处联络安排载货电梯使用。用户在搬运货物时对小区设施与装修破坏负责修补费用。7、排水系统用户不得对小区公共设施的水喉、水管、阀门、设备等作出修改或增加接驳等工程。用户不得倾倒废物于排水系统内，并需对此行为所作出之有关破坏而赔偿。8、预防火灾施工场所消防安29、全需符合市政府消防规定，不得吸烟、做饭；承建商对施工现场消防工作负责，并以每50平方米2个4公升1211火器为标准配备灭火器。结构地面/分隔墙 不得在结构地面及分隔墙进行挖洞、钻孔等破坏性工程。此等工程会对原先铺设之防水材料破坏。用户需为此等行为造成之破坏负责。9、政府法例 用户需对其装修设计中涉及政府部门审批的项目自行申请并遵守各部门所发出之指引及规定。10、保险用户及其聘用之承造商需购买管理处认为足够之保险如火险，劳工赔偿及公众一切险等，并将有关之证明文件提交管理公司检查备案后，才可展开装修工作。11、施工人员之操守用户需对其聘请之工人在施工现场作出之行为而负责。用户需对此装修守则熟悉及遵30、守。管理处有权对违反规定者要求停止工作及截断其单元之电力供应或将有关人员逐出小区外。管理公司不会对此行动所引致其他后果负责。12、守则之实施用户部分或全部实施此装修手册者等于此手册之条款全部接受。13、管道煤气系统用户切不可随意改移喉管位置或干扰供应系统，改移位置须先向管理处咨询并向燃气公司申办，并须由燃气公司进行施工。*用户须遵守以上手册之内容，一切违反手册之行为均由客户自行负责。9.2管理处内部岗位责任岗位职责职位/岗位：管理处主任部门：总办汇报：上级领导工作概要 ：在上级公司的领导下带领全体员工努力完成各项经营、管理指标，全面提高管理处的服务质量及管理水平，不断提高管理处的经济效益及社会31、效益主要职责：1. 制定管理处的管理计划，方针及目标，并指挥实施2. 主持制定和完善各项规章制度，建立健全内部组织系统，协调各部门关系，建立内部合理而有效的运行机制3. 全面负责管理处的人力资源开发和计划财务工作4. 负责重要客人接待，保持与社会各界广泛联系，塑造企业良好的内外形象5. 负责中层以上管理人员的培养和分配，督导及提供专业员工培训工作6. 主持召开经理会议，检查并监督中层以上管理人员的工作7. 加强小区的消防、治安的防范与安全工作8. 传达政府及上级领导的指示、通知并监督执行9. 定期向上级管理公司汇报工作岗位职责职位/岗位：主任助理部门：总办汇报：管理处主任工作概要：负责管理处主32、任日常工作的安排，协助管理处主任督促检查各部门各项工作的落实，及时反馈各方面的信息等主要职责：1. 根据管理处主任的要求，协助起草管理有关报告、总结、计划、通知、命令等公文函件，并打印、发送、归档等工作2. 组织安排行政例会，做好记录，并检查各项决议，决定的贯彻执行情况3. 负责审核对外发送文件，做到文字通顺，符合公文规格4. 负责有关业务资料的收集，积累、分析、研究、掌握物业管理市场动态，为管理睡主任作决策提供参考资料5. 负责处理往来信件、传真并及时上传下达。接听电话并做留言记录6. 负责内部各类文件的签收、呈送、分类，做好记录，确保无遗漏7. 负责做好主任室的有关行政接待事务8. 管理处33、的主要文件档案的保管和借阅9. 完成管理处主任交办的其它工作岗位职责职位/岗位：财务部主管部门：财务部汇报：管理处主任工作概要：在管理处主任的领导下，对物业管理处财务工 作实施全面管理，负全部责任主要职责：1. 向管理处主任负责，具体主持管理处财务部的管理工作，做好管理处主任的助手。2. 组织财务部门的业务学习、法律法规学习；要求所有财会人员遵纪守法，按照政府的有关法例、法规管理好财务。3. 每月、每季审核各项会计报表和统计报表，并写出分析报告，送管理处主任审阅。4. 检查、督促各项费用的及时收缴和管理，保证公司的正常运转。5. 合理有效地经营好公司的金融资产，为公司创造更多的收入。6. 审核34、控制各项费用的支出，杜绝浪费。7. 组织拨定物业管理费等各项费用标准的预算方案，呈送管理处主任、业主管理委员会和相关主管部门审核。8. 研究熟悉各项工商、财会及税务管理制度，运用法律、政策手段保护公司的合法权益。9. 根据物业管理行业特点以及本公司的实际情况，制定财务管理制度的细则。10. 完成管理处主任交办的其他事项。岗位职责职位/岗位：出纳员部门：财务部汇报：主管会计工作概要：在财务主管的领导下，管好公司的银行存款现金，追收各项应收款项及各项费用的收缴主要职责：1. 对部门经理负责，服从领导安排，尽职尽责做好本职工作2. 严格遵守国家制定的财会制度和公司制定的财务管理细则，按制度管理好公35、司银行存款和库存现金3. 及时办理各项转帐、现金支票，并交主管会计做帐4. 及时追收各项应收的款项，保护公司利益不受损失5. 协助收缴物业管理费等各项费用6. 及时编制有关报表，送部门经理审核7. 完成上级交办的其他事项岗位职责职位/岗位：物业部主管部门：物业部汇报：管理处主任工作概要：在管理处主任的领导下对小区物业实施全面管理，负全部责任主要职责：1. 熟悉和掌握业户的全面情况，定期征询业户意见，搞好小区民主管理2. 负责制订、完善小区内各项规章制度、公约、守则并付诸落实执行3. 按照国家有关法规，协助管理处主任依程序成立业主委员会，配合展开工作4. 督导检查小区内的清洁卫生、环境绿化、创优36、美、舒适的居住环境5. 负责业主/租户的来访、投诉及给予解决处理6. 主持物业部的工作，安排物业主管的工作，定期报送各项报表7. 协助管理处主任、助理管理处主任处理解决消防、通讯、供电、供水及发展商、各分包商及有关主管部门的工作，协调好关系8. 配合协助工程部、安管部做好维修、安全工作9. 积极配合财务部做好业主/租户的各项费用的缴交工作10. 会同有关部门负责物业的接管验收工作，对验收中存在的问题及时与承建商联系并解决11. 按岗位职责定期对物业助理进行考核，提出培训、降职、晋升意见12. 完成管理处主任交办的其他工作岗位职责职位/岗位：物业客户助理部门：物业部汇报：物业主管工作概要：在物业37、主管的领导下负责物业部服务热线电话的接听，处理业户有关投诉、咨询，根据业户需要提供便民服务主要职责：1. 负责接听热线服务电话，授理业户关于工程维修、返修的投诉，通知相关部门作出处理2. 接受业户的有关投诉或建议，并做好记录，如实向上汇报3. 接受业户关于申办电话、煤气及服务项目的咨询4. 建立回访，主动征询业户意见，进一步提高管理水平5. 沟通管理处与业户之间的联系6. 对当月的投诉及维修项目进行分类统计并呈报上级领导7. 对有要帮助的业户提供便民服务：如代订牛奶、报刊、幼儿入托管8. 完成物业经理、客户主任交办的其它工作岗位职责职位/岗位：工程部主管部门：工程部汇报：管理处主任工作概要：在38、管理处主任的领导下，全面负责工程部工作的开展主要职责：1. 负责制定各类机电设备及房屋设施的日常维修、保养计划2. 将小区设备运行及各项保养、清洁、维修情况及时向管理处主任汇报3. 制定本部门的各项规章制度、操作规程4. 定期召开工程部工作会议，以及时了解、发现、处理工作中遇到的问题5. 定期检查工作情况及持证上岗。促员工加强安全意识，提高技术水平6. 组织本部员工参加业务技能培训7. 组织、检查各设备之定期保养及年检工作，保证各机电设备均能正常运行8. 奖罚设备运行、维修之有关人员，保证各项规章制度及措施的落实9. 小区内各机电设备运行发生事故，须立即向管理处主任汇报，分析检查原因，并制定处39、理。重大事故须向政府主管部门汇报，接受政府执法部门的监督、检查10. 负责接待上级及政府部门组织的工作检查11. 完成管理处主任交办的其它工作岗位职责职位/岗位：维修主任部门：工程部汇报：工程部主管工作概要：在工程经理的领导下，负责小区内各项设施、设备的维修统筹工作等主要职责：1. 负责小区内各设备、设施的维修统筹工作及维修记录存档2. 定期组织各小组工作人员检查、落实各设备、设施的运行情况3. 负责编制各设备、设施的维修档案4. 协助工程部主管监督各类设备、设施的工作维修情况5. 协助定期组织员工内部技术培训工作6. 制定维修材料的采购计划及落实实施7. 完成部门经理交办的其它工作岗位职责职40、位/岗位：维修组技术员部门：工程部汇报：维修主任工作概要：在维修主任的指导下，对小区内的各项设施、设备进行维修主要职责：1. 执行公司制定的机电设备管理工作手册和有关技术规程、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修保养方法，做一名合格的维修人员2. 按时完成机电设施、设备的各项维修、保养工作，并认真做好有关记录3. 定期清洁所管设备和设备房，确保设施、设备和机房的整洁4. 严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故5. 发生突发情况时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好6. 定期对设施设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理7. 负责各管理处和本部门计量器具的检41、定工作8. 积极完成上级交办的各项临时任务岗位职责职位/岗位：机电技术员部门：工程部汇报：机电工程师工作概要：在机电工程师领导下，执行小区内的供电系统、机电设备、管道正常运作及其维护、保养、年检工作主要职责：1. 负责对各小区机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与、协助设施、设备的维修保养工作，对发生的问题及时向管理组或经理汇报2. 值班人员必须熟悉小区的供水、供电、电梯、空调等设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施3. 定时巡视设备房和设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录4. 配合所在管理处的工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理5. 保持值班室 、高42、低压配电房和水泵房等设备房的清洁以及物品的有序摆放6. 负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各项违反设备房管理规定的行为7. 遇到突然停电或发生其它突发性事故时，应从容镇定，按规程操作，及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理8. 加强防范意识，做好配电房、水泵房的防水、防火、防小动物的安全管理工作9. 协同供电局抄表员确认用电总量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费10. 完成上级交办的各项临时任务岗位职责职位/岗位：安全主任部门：安管部汇报：管理处主任、物业部主管工作概要：在物业部主管的领导下，负责主持小区的全面安全管理工作，并对本部门的工作负领导责任主43、要职责：1. 负责计划、筹备物业安全管理的全面防范计划、措施2. 对整个物业小区内的安全防范作日常工作督导，向管理处及业主负责3. 布置下属熟悉市有关法律、消防法规，组织物业管理结构的培训工作4. 检查督促下属工作开展过程5. 定期对业主进行消防培训工作，安排特殊情况下的逃生演习6. 主待安全防务例会，传达管理处的有关规定、通知精神7. 培养员工对业主和客户的服务意识8. 协调社会有关部门的工作9. 向管理处主任汇报工作岗位职责职位/岗位：安全领班部门：安管部汇报：安全主任工作概要：负责当值本班的安全管理实施、检查和督促工作主要职责：1. 接受安全管理部主任的领导2. 带领下属与监控部门合作，44、注意发现可疑人，并及时盘查3. 督促下属在工作中注意发现安全、卫生、消防隐患等问题，并及时报告4. 发现卫生和公共设施损坏等，及时通知有关人员5. 熟悉住宅楼的建筑设施及用户情况，熟悉俱乐部公共场所的各项规章制度和位置6. 熟悉住宅楼管理的各项规章制度及安全应急方案7. 迅速、妥善处理处各类突发事件、事故，并及时向上司汇报8. 带领下属参加各项业务培训9. 和下属一起实行微笑礼貌服务，为用户排忧解难10. 主持班前、班后会议，完成工作任务，写好工作日记，认真做好交接班工作11. 别须协助消防操练、演习工作12. 完成上司下达的各项工作任务岗位职责职位/岗位：义务消防员部门：安管部汇报：安全主任45、工作概要：小区的防火、灭火工作主要职责：1. 贯彻“预防为主，防消结合”的方针，切实做好小区的防火、灭火工作2. 协助小区建立防火制度，定期或不定期时行防火检查，督促消除火险隐患，努力控制火灾的发生3. 开展消防宣传活动，普及消防知识，推动消防安全制度的贯彻落实4. 加强灭火技术、战斗训练，熟悉灭火工具的性能和操作方法5. 制定灭火作战方案，参加实地演练，不断提高业务素质和救火灾能力6. 建立训练执勤制度，每月集中学习消防知识和训练消防技能不少于一天7. 维护保养好消防器材装备，实行专人管理，定期保养，随时保持完整好用8. 小区发现火灾时，应立即报警并及时组织救火灾，抢救人员和物资9. 努力完46、成上级下达的各项任务岗位职责职位/岗位：消防监控中心领班部门：安管部汇报：安全主任工作概要：在安全主任的领导下，负责小区的消防工作及保安监控值班室的工作主要职责：1. 直接受主管消防工作的主任的指挥和督导，协助主任开展有关消防事务及监控中心工作，负责日常消防监控中心人员的安排和值班检查2. 协助主任及工程部有关人员定期检查和维护整个花园小区的消防闭路监控等有关设施、设备，使之完好率达96%以上3. 协助主任制定整个物业小区消防及监管制度4. 同消防部门、厂家保持好联系，设备出现故障时及时通知工程部与厂家取得联系，并尽快给予修复，尽可能不带故障作业5. 协助主任做好小区的消防知识宣传的筹备和实施47、6. 严格督导属下执行消防监控中心的值班制度，并按正规操作程序进行操作所有设施、设备7. 协助主任制定内部消防培训，演练等方案和计划，及组织实施8. 建立各类消防(监控)设施的检查档案，认真填写检查维护记录9. 爱护消防(监控)设施、设备，对发生的故障要及时向主任汇报，并做好维修跟进工作10. 在工作中多发现问题，并积极提出合理化建议11. 认真贯彻上级指示，勤检查值班记录并完成其它各项工作任务岗位职责职位/岗位：安全巡逻员部门：安管部汇报：安管领班工作概要：负责小区安全巡逻检查工作主要职责：1. 勤于巡逻，维持外围秩序，注意发现问题及不安全因素，制止不卫生、水文明行为2. 发现卫生和设施损坏48、等问题，及时通知有关人员解决3. 熟悉巡逻的路线及附近的岗位、地形、地物、建筑和安全设施4. 妥善处理好突发事故、事件，并向上级报告5. 上班时间，按规定着装整齐，注意仪表、仪容，并实行微笑礼貌服务6. 写好工作日记，认真做好交接班工作7. 完成上司下达的各项工作任务岗位职责职位/岗位：大堂值班员部门：安管部汇报：安管领班工作概要：负责小区大堂入口入值班工作主要职责：1. 严守大堂，对出入大堂的人员实行严格的验证和来访登记2. 严格控制违禁品和违反装修管理规定的工具、材料进入小区3. 对搬迁的业主(用户)，按照有关规定认真核准有关证件后才予以放行4. 上班时间开展微笑服务，积极为业主及客人解决49、困难，及时反馈业主(用户)提出的意见和建议5. 熟悉安全应急方案的程序和分工，在特殊情况下，如遇匪情、火灾、报警等，要坚守岗位，把好大门，协同其他保安人员共同作战，直到警报解除6. 上班时按规定着整齐，保持良好的仪表、仪容、仪态7. 做好工作日记及定期呈交报告8. 积极参加业务培训9. 完成上司下达的各项工作任务岗位职责职位/岗位：大门岗值班员部门：安管部汇报：安管领班工作概要：负责小区大门出入口的值班工作主要职责：1. 维持大门岗区域范围秩序，保证门口畅通，掌握进出小区的车辆及人员情况，劝阻衣冠不整者及闲散人员的进入2. 熟悉责任区内的地形、地物、安全设施的分布3. 制止责任区内的不讲卫生、50、不文明行为4. 熟练掌握应付突发事件的策略和方法5. 坚守工作岗位，明确工作任务，工作时间保持高度的警惕性和责任感；对行为表现可疑人员，要礼貌查询或监控，发现问题，及时向上级报告6. 上班时间按规定着装整齐，保持良好的仪表、仪容、仪态，开展微笔礼貌服务7. 积极参加业务培训8. 完成上司下达的各项工作任务岗位职责职位/岗位：绿化队领班部门：物业部(外判则由物业部管理)汇报：物业部主管工作概要：负责并主持小区绿化日常养护工作主要职责：1. 贯彻执行管理处提出的有关绿化养护及整改方案2. 尽职尽责，为业主/租户提供优美的绿化生活环境3. 参照绿化专业标准，按实际要求选择性的执行绿化管理工作4. 带51、头工作，以身作则，充分调动员工的积极性，高效率、高质量地完成各项工作5. 安排日常绿化工作，负责区内绿化及造型方案的设计，提出绿化所需原料采购计划，组织绿化施工6. 经常巡视绿地，发现问题及时处理，保证绿化质量，使绿化面积达到规划设计要求7. 组织有关业务培训工作，并定期进行业务水平考核8. 处理与绿化相关的其它事宜岗位职责职位/岗位：绿化队技术员部门：物业部汇报：绿化队长工作概要：负责小区绿化日常养护工作主要职责：1. 贯执行队长安排的有关绿化工作2. 熟记区内的绿化面积和布局，熟知花草树木的名称以及管理作业程序3. 承担区内的花草、树木的育苗、移栽、施肥、浇水、修剪和除草等养护管理工作4.52、 为业主(客户)提供花园木养护、换泥等有偿服务5. 每日对区内的绿地进行巡查，发现问题及时处理6. 负责对各责任区绿化进行管理，劝卫、纠正一切破坏绿化的行为7. 积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关绿化养护知识，提高个人素质8. 处理与绿化相关的其它事宜岗位职责职位/岗位：清洁公司现场经理(外判)部门：物业部汇报：物业部主管工作概要：主持并负责落实小区的清洁工作主要职责：1. 熟悉区内整体卫生情况，对小区内卫生全面负责2. 贯彻执行市爱国卫生委员会有关规定和管理处提出的卫生要求3. 负责日常工作安排，监督落实清洁员岗位职责4. 依据清洁专业标准，按实际要求选择性地执行清洁卫生管理工作。53、5. 安排日常清洁、保洁、垃圾清运、消杀等工作，提出月、季、年清洁工作计划6. 带头工作，以身作则，调动员工的积极性，高质量、高效率的完成责任区清洁工作7. 经常巡视区内环境，协调有关工作8. 组织有关业务培训工作，并定期进行业务水平考核9. 处理与清洁卫生相关的其它事宜岗位职责职位/岗位：清洁员(外判)部门：物业部汇报：清洁公司现场经理工作概要：负责小区日常的清洁工作主要职责：1. 坚守岗位，按时上下班，上班佩戴工作牌，做到服装整齐、干净2. 熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对所负责范围内卫生全面负责3. 每天按早晚一次将垃圾清运至垃圾房，并对垃圾房进行清洁4. 每日负责清扫公共走廊、楼梯、电梯内、绿地、公共设施周边环境等1-2次。每周清洁楼梯扶手两次，清洁公共场所门窗一次，并保持区内公共面积无纸屑、烟头、痰迹、污垢，保持清洁卫5. 每日巡视各责任范围的清洁卫生状况，发现问题及时处理6. 积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质7. 处理与清洁卫生相关的其它事宜