1、 设施设备维修保养与清洁卫生制度一、设备的运行管理：为正确操作设备，延长设备的使用年限，避免操作不当给设备造成损坏增加维修成本，针对银星大厦动力设备系统，特拟定如下工作重点：、了解银星大厦设备的详细技术档案资料，包括操作规程使用说明书、工作性能、适应范围、运行方式、连续运行时间、注意事项等等，对一些较为大型、复杂、技术要求较高的设备必须对操作使用人员先进行培训学习，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再独立操作。、管理人员、维修工、操作工都具有专业基础知识和操作技能，对一些特殊岗位，按照要求持证上岗，如电梯操作、消防、维修电工、电气焊作业等。、建立与健全各种设备运行制度、值班制度、交接班制度2、设备操作规程及设备操作使用人员岗位责任制。、由于设备设施的种类及使用时间不同，有的是日常使用运行的，如空调、电梯、生活泵，有的是在非正常情况下使用的设备如消防泵、自动报警中、事故照明切换柜等各类设备需要根据其实际情况，制定出相应的设备运行使用、操作制度并予实施。、对运行中的设备除了按规定制度例行检查、巡视、记录外，设备管理、维修人员做到一看、二摸、三闻、四分析、五动手、六汇报、七备案。看：看运行设备的外表、各种开关，操作机构位置，故障显示指示、油位、水位、温度、颜色等直观细微变化，及早发现设备运行故障的征兆。摸：即用手感觉来判断设备是否运行正常，其中包括电机的轴承温度，开关外壳绝缘导线运行及3、设备振动等。闻：即对嗅觉范围内的运行设备进行鉴别，通过闻，能确定电容器、开关、线路有问题（焦糊味），能判断空调机是否严重泄漏（有些漏油部位因被物体或箱盖挡住一般难以发现，而通过闻确能发现问题）。分析：通过一看、二摸、三闻，进行综合分析，最终确定设备故障与存在问题的地方。动手：就是在确定运行设备故障与存在问题后，动手解决问题，排除故障。对一些必须采取停止运行的设备当机立断退出运行，防止故障因进一步扩大而损坏设备。汇报：当事态严重，无法当时解决的问题应及时向上一级主管领导或部门汇报并请求支援解决。备案：对抢修更换过的设备设施，应有详细的资料留档备案，设备的维修技术档案资料对日后的运行保养维修起到十4、分重要的作用，同时也是重要的技术凭证和依据。二、设备的维修养护管理、机电设备保养计划表序号设备名称保养周期保养检查内容1生活水泵每月、半年泵体、阀门、管道、附件、电机、控制柜2消防、喷洒泵、补压、排水泵、潜水泵半年泵体、阀门、管道、附件、电机、控制柜3风机半年风机、风阀、电器回路、控制箱4电梯半月、月、季、半年、年机房、井道、轿箱、底坑5发电机季度每个月穿载试机半小时，检查蓄电池、过滤器、水箱、控制柜6干式变压器一年器身各螺丝、绝缘电阻测定、辅助部件检查，清扫7空调（冷水机组）半年主机、管道、水箱、阀门、制冷风机、盘管风机、控制器检查。8火灾报警系统每月、每年烟感、空感、手动报警按钮、疏散出口5、指示灯。9气体灭火器系统每月、每年灭火器、气瓶10消防联动控制柜一年操作按钮（手柄）信号灯、接线端子、各元件动接点11公共天线系统每月天台接收系统（支撑杆、天线架、线），放大系统（终端板、分支器、放大器）12低压配电柜每年柜面元件、开关、按钮、指示灯、表计13交通道闸每月档车杆、转动轴、齿轮箱14对讲监控系统每半年访客主机、管理主机、电源箱、解码器、手机、线路15防盗监视系统半年室外摄像系统、室内摄像系统、监视控制系统、养护管理养护管理包括定期检查、日常保养、维修制度、维修质量标准等，工作重点如下：、预防为主，坚持日常保养与按计划维修并重，使设备设施处于良好状态。、设备设施定期检查、巡视形成制6、度，对不同设备根据实际使用情况做到定人、定时、定期、定质的检查与养护，包括更换易损零件，添加润滑油、更换轴承、皮带、盘根、除锈补漆翻新保养等。、根据管理处维修人员的实际情况，实行专业人员维修与操作人员维修相结合。、常年使用运行与季节性使用的设备，合理制定安排维修保养期限和计划，完善设备管理维修保养规程并予实施、执行。、不经常使用、运行或正常情况下使用的设施设备，不忽略对其保养和检查。如发电机、消防泵、喷淋泵、消防排烟风机等。三、系统养护（一）保障部电力系统的维护保养要求及其运行管理、银星大厦的总配电系统、动力系统、照明系统的管理、安全运行、维修、保养实行全面负责，并做好记录。应严格执行安全用电7、管理规定，确保总配电系统故障停电次数不超过1次/套年。总配电系统的任何故障必需在12小时内解决。保障动力系统故障断电次数不超过2次。每层照明灯损坏率不超过3；、遇到突发性停电，备用发电机应在15秒内启动并接入应急电网。保障部设24小时电工值班，并将停、送电信息及时通知大厦相关人员；发电机组每月2次试运行，并按相关要求进行保养。、保障部在满足使用要求的前提下，按节能要求设定开启和关闭照明、动力等负荷的时间；、总供配电系统完好、安全运行符合国家有关规范要求：配电室无人值班但每天定时巡查，以月检及年度保养相接合。（）高压柜、变压器：运行时无异响，连接部位无松动发热现象。（）高、低压电缆：表面无损坏，8、接点和无过热变色现象。高压电缆不低于10兆欧。（）各低压配电柜：各仪表、指示灯工作正常。功率表计量正常。各配电柜柜门开、关灵活无损坏。各开关、断路器工作正常，运行无异常噪音，接线点无发热变色现象。各控制元件及边线点接头无松动无异常现象。（）功率因数补偿柜：自动补偿控制器运行正常。各控制元件及连线点接头无松动无异常现象。补偿电容无过热、漏油、击穿现象。各仪表、指示灯无损坏。功率因数不低于0.9。（）配电房：洁净、无杂物，消防器材配置齐全、性能完好。（）发电机：蓄电池电压在24以上，液压高于极片1015。润滑油位、水箱水位在标尺规定范围内。滤清器清洁无堵塞现象。随时能启动运行发电，运转无异常噪音，9、排烟为灰白色。配线无过热现象。燃料储备满足12小时以上运行。、动力系统完好、安全运行应符合以下要求：根据负荷大小及设备使用情况每36个月对动力配电箱及用电设备进行一次保养。（）各动力分开关：分、合灵活，接线无松动，无超负载发热现象。（）插座：单指敲击无松动，无破损，接线牢固。（）线路：绝缘0.5兆欧以上，表皮无损坏、老化，接点处无发热变色现象。、照明系统完好、安全运行应符合以下要求：每天由管理员对各楼层照明系统进行检查和巡视。（）照明开关：控制可靠分、合灵活，连接线无松动，无超负载发热现象。（）线路：绝缘0.5兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象。（）日光灯：不闪烁。无两头发黑、灯10、管不亮现象。（）白炽灯：灯口与灯泡接合不松动，应按不同要求合理安装不同功率的灯泡。室外照明：灯具无损坏，无漏雨进水现象。（二）电梯系统维护、保养标准及运行管理工作内容：（）保障部对管理、安全运行、维修、保养实行全面负责，严格执行江西省技术监督局规定，按时对电梯进行年审、并提供有效的电梯责任保险（年审及保险费用由使用方承担）。聘请电梯专业公司对电梯进行定期保养、维护。指定专业工程师负责监督、检查电梯的维护、保养及电梯的运行状况及审核电梯专业公司委派人员的资格。（）保障部提供24小时电梯安全运行服务，如遇停电或电梯故障，电梯内有人员被困时，管理处接报后，持有电梯维修证的专业人员立即（5分钟内）赶到11、现场，并严格按照电梯应急操作程序进行操作，解救被困人员，从接到通知起30分钟内必须将被困人员救出。同时应及时排除故障。一般性故障应在4小时内解决。特殊性故障：一般情况应在2天内解决，特殊情况应及时写出情况报告。（）保障部对电梯的安全运行负责。严格禁止电梯带故障隐患运行。严格按照各电梯维修保养手册定期对电梯进行维护、保养，并做好相应的检修记录。确保电梯2小时以上故障停机次数不超过1次/台/年。（）电梯完好、安全运行：轿箱照明（包括应急照明）、风扇完好无损坏；操纵盘按钮、厅门按钮功能完好；各处指示灯完好无损坏；轿厢站、厅门开闭灵活；地坎槽内无杂物；电梯运行平稳，无异常声响；报警装置功能完好；安全装12、置（安全触板、急停开关、安全窗、安全钳等），功能完好，能准确的起到安全保护作用；机房井道清洁无杂物。电梯维修人员每15天对电梯的上述等相关内容进行保养。管理员每天巡视、检查电梯的清洁、机箱的照明、按钮、指示灯及电梯的运行情况，发出异常及时与中控室值班员联系，并作相应记录。当值电工每月巡视检查电梯机房内的清洁、电气控制箱和空调运行情况，使机房保持相应的温度。（三）洗涤系统1、烫平机（1）为保证烫平机正常工作质量和延长使用寿命，烫平机所有相互摩擦的零件，必须经常及时加以润滑，机器各部件的织物积絮应经常清除，以保证正常运行和减少平烫织物的污垢。（2）娲轮减速器，采用20号机油飞溅润滑，每次加油时应加13、至油标油面上约10mm，1205，1207，1208轴承采用钙基润滑脂润滑，每月向油杯内加注一次；1218轴承采用复合钙基润滑脂润滑，每三个月更换机油；每半月向油杯内加油一次，链轮采用40号机油润滑，每三个月清洗一次并加油。（3）在烫平机工作一段时间后，应检查活络接头是否有漏气现象，有则更换石墨球面座与密封环。2、水洗机（1）没23月三角皮带应重新张紧，因为新皮带具有弹性，所以有不要这样做。否则皮带就会打滑，检查皮带是否已磨损和破裂。（2）经常检查进水口的过滤阀是否被杂物堵塞。（3）如果机器经常在脱水时停机，要检查超震开关的探头是否位于恰当位置，当机器空载时，探头与外缸之间的水平距离约为51014、mm。（4）如排水口堵塞，会产生频繁的脱水时停机现象，为确保机器安全工作，应保持排水通畅。（5）对气源处理三联过滤器应定期放水，油雾器油杯应及时补油，用油规格为10号或20号机械油。（6）经常检查主轴承座下部放水口是否通畅，以保证轴承无积水，延长轴承寿命。（7）虽然机器震动很小，但也引起螺栓、接、插件松动，所以要经常检查螺栓、螺钉等连接是否有松动，确保安全。（8）因变频器要求在干燥通风场合，因此，本机安装时要求通风设施良好。（9）用手动加油泵，对轴承座两端轴承加注含有10号机油的锂基润滑脂，一般每运行500小时加注一次。（10）常规的维护保养提高了机器的操作效率，降低了故障率，延长了机器的使用15、寿命，保障了机器安装运行。3、电热蒸汽发生器（1）首先打开控制台内的自动空开，打开控制面板上第一个开关，此时储水箱进水，水满时开始工作，绿指示灯亮。当发生器内胆水位高于极限水位电极时，开启第二个开关，发生器开始加热。即（一）档加热单元工作，水位达到水位电极时，水泵停止工作，指示绿灯“熄灭”。然后开启（二）（三）（四）档加热单元，切忌四档同时开启。此时如果水箱未注满水可继续注水，直至水箱高水位电极时，通过电磁阀自动关闭。如发生器内水位至底于底水位电极时，水泵又开始工作，此时，如储水箱里的水至低水位电极时，又打开电磁阀自动进水。水位低于极限水位时将会烧坏电热管。（2）加热系统设有四组加热单元，可根16、据用气量的多少，自行设定。即“（一）（二）（三）（四）”每增加一组便增加15KW加热功率。当蒸汽压力达到0.50MPa时，为节能和维持压力，后二组加热“（三）（四）”被自动断开，起到缓慢加热的功效。当蒸汽压力达到0.60MPa时，另二组加热单元被自动切断，发生器停止加热，当蒸汽压力降至0.50MPa时，前二组加热单元又开始工作，如继续降至0.40MPa时，后二组又开始工作。（3）在加热过程中，缺水可自动补水，因此要定期冲洗水位表。（4）用水必须符合GB1576标准的软化水。（5）每日工作结束后，首先关闭电源，打开发生器排污阀，将发生器内的水全部排空，也可以在每日工作前，将前一天沉淀下来的水污放17、清为止。（6）应积极配合劳动安全部门定期对安全阀、压力表进行检测。（7）平时应经常在切断电源的情况下，参照维修保养项目表进行例检。（8）严禁在带压时紧固零部件，以免造成安全事故及损坏设备。4、去渍台（1）清理大平面从面板上取下化学剂托盘和光亮的不锈钢面板；用蒸汽枪清洗滤网和孔罩；清除盘内的污物、线头和化学药品；使用尖状工具清理排污口，保证盘内形成的液体被真空吸走。（2）清理旋转袖板从盘后部的手指孔取下光亮的不锈钢面板和孔罩，然后用蒸汽枪清洗；清除盘内的污物、线头和化学药品；使用尖状工具清理排污口。（3）吸气密封环绕于立柱顶端的泡沫橡胶垫用于密封顶端，保证很强吸风，若胶垫松弛，在该位置重新粘喝。18、（4）排污阀清洗检查位于排污桶上方的排污阀，来自立柱排气管中从吸风排气分离出来的液体自动通过排污阀排出，并取下排污桶倒空。（5）上下滑动在旋转臂上下滑道面上滴几滴油，使其操作更灵活。（四）中央空调系统1、保障部对中央空调系统的管理、安全运行、维修、保养实行全面负责，并做好记录。2、中央空调系统开启应按空调机组安全操作规程运行。当冷却泵、冷却水温升至30时，开冷却塔风机；检查冷却水泵系统及冷却塔运行是否正常；开冷冻水泵，检查冷冻水泵是否正常；检查冷水机组油分离器油位是否在1/3以上的范围内。3、中央空调系统完好、安全运行符合国家有关规定要求，对机组每天定时巡查，月度和季度保养相结合。4、保障部在19、满足使用的前提下，按节能要求设定开启和关闭照明、动力等负荷的时间。5、中央空调主机系统完好，安全运行符合国家有关规定要求，月检和年检相结合。（1）检查机组电压、电流是否正常。（2）冷水机组油分离器是否正常。（3）电脑控制中心主业各参数是否正常。（4）清洁控制柜内所有元器外壳。（5）检查、紧固所有接线头。（6）检查柜内所有线头的号码是否清晰，是否有脱落。（7）信号灯、指示灯是否指示正常。（8）检查自动空开绝缘电阻，在客观闭合和断开的过程中应无卡位现象，触头表面清除干净。6、冷却塔系统完好，安全运行符合国家有关规定，月检和年检保养相结合。（1）冷却塔电机是否正常。（2）检查塔臂有无阻碍现象，轴承加20、黄油。（3）检查皮带是否开裂或磨损严重。（4）检查布水器布水是否均匀，否则应清洗管道及喷嘴。（5）清洗冷却塔，包括填料及集水槽。（6）清洗风扇、风叶。7、电机、风机盘管系统完好，安全运行符合国家有关规定，月检和年检保养相结合。（1）清洗风机盘管及空气过滤网。（2）检查房内风机盘管向机转动是否有阻滞现象。（3）检查冷温水管、冷却水管、冷凝保温层是否破损，是否有滴漏现象。（4）空调系统中所有阀类开启状态，是否漏水，是否锈死。（5）电机外观应整洁完好，接地线连接好。（6）电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。（7）电机轴承有无阻滞或异常声响，电动机风叶有无碰壳现象。（8）外壳是否脱漆严重，若严重应21、重新油漆。（9）冷冻水管、冷却水管进行清洗。（10）所有大水管Y型过滤器清洗。（11）各楼层盘管过滤器清洗。（五）给、排水系统1、保障部对给、排水系统的管理、安全运行、维修、保养实行全面负责，并做好记录。2、给、排水系统完好，安全运行符合国家有关规定，月检和年检保养相结合。3、给、排水系统在满足使用要求的前提下，按节能要求设定开启和关闭时间。4、给、排水设备完好，安全运行符合国家有关规定，月检和年检保养相结合。（1）水泵房有无异常的声响或大的振动。（2）压力表指示是否正常。（3）电机控制柜指示灯是否正常。风扇是否正常运行。（4）闸阀及连接处是否漏水，止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠。（522、）泵房室内环境是否干净，确保泵房地面和设备外表的清洁。（6）保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。5、水泵及电机完好，安全运行符合国家有关规定，月检和年检保养相结合。（1）检查水泵轴承是否灵活。如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常摩擦声响，则应更换同型号、规格的轴承。（2）水泵叶轮如有卡住、碰撞现象，则应更换同规格水泵叶轮。（3）如轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴。（4）检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根。（5）清洁水泵外表。若水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除后重新刷油漆。（6）检查电动机与水泵弹性连轴器有无损坏，如损坏则应更换。（7）检查机组螺栓是否紧固，如23、松弛则应拧紧。（8）生活水泵每星期至少轮换一次，消防水泵每月自动和手动操作一次，确保消防水泵在事故状态下正常启动。（9）电机外观应整洁完好，接地线连接良好。（10）用摇表检测绝缘电阻，电阻应不低于0.5兆欧，否则应做烘干处理。（11）电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。（12）检查电机轴承有无阻滞或异常声响，电动机风叶有无碰壳现象。（13）外壳是否脱落严重，若严重应重新刷油漆。6、各管道、阀门及附件完好，安全运行符合国家有关规定，月检和年检保养相结合。（1）检查闸阀密封胶垫是否漏水，如有应更换。（2）检查黄油麻绳处是否漏水，如有漏水应重新加压黄油麻绳。（3）对阀杆加黄油润滑，锈蚀严重者应重24、新油漆。（4）止回阀的维修养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏，弹簧弹力是否足够，油漆是否脱落。（5）浮球阀的维修养护应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。（6）液位控制器应检查密封圈，密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换。（7）清除压力室内污物，疏通控制水道，检查控制杆两端螺母是否紧固，紧固所有螺母。7、水箱完好，安全运行符合国家有关规定，月检和年检保养相结合。（1）检查进水管、出水管、溢流管、泻水管、通气管、水泵自控装置、水位信号及报警装置等。（2）检查生活及消防用水各阀门开启情况，发现问题及时排除。（3）清洁水箱，对池壁、池底洗刷不少于3遍。（4）检查浮球阀工作情况，必要时进行调整或更换。（六）锅炉25、系统1、保障部对锅炉系统的管理、安全运行、维修、保养实行全面负责，并做好记录，严格按照锅炉安全运行规定进行操作。2、锅炉系统完好，安全运行符合国家有关规定，月检和年检保养相结合。3、在满足使用要求的前提下，按节能要求设定开启和关闭时间。4、锅炉本体完好，安全运行符合国家有关规定，月检和年检保养相结合。（1）安全阀、压力表、温度计等灵敏可靠。（2）输油管内无空气、无水分、油过滤器干净无杂质。（3）油加热器、燃料输送装置、油喷嘴。（4）自动启停装置、控制装置、互锁装置和电路等。（5）对燃烧室、烟道、管道等进行清扫。（6）检查锅炉外表有无腐蚀和裂纹，接缝处有无漏水现象。（7）电气控制、安全保护系统装26、置齐全完好。5、各管道、阀门及附件完好，安全运行符合国家有关规定，月检和年检保养相结合。（1）锅炉本体、附体、地面等清洁，控制柜、水泵等清洁。（2）锅炉房内气、油、烟、水管等无泄漏。（3）铺机、附件和仪表齐全完整、运行良好。（4）管线完整畅通、接地可靠，熔断及热元件正常，配电箱及配线整洁。（5）各控制阀门装置齐全。各阀门无漏水、无漏电、无锈蚀。（七）弱电系统1、保障部对弱电系统的管理、安全运行、维修、保养实行全面负责，并做好记录，严格按照锅炉安全运行规定进行操作。2、弱电系统完好，安全运行符合国家有关规定，月检和年检保养相结合。（1）清扫机房，保持机房清洁。（2）对主机连接线进行清理，并检查主27、要导线压线情况。（3）对蓄电池组进行清洁，检查有无渗漏现象。（4）对功放、CD播放机、卡座、调音台等控制设备、背景音乐音源及紧急广播切换装置进行设备表面及内部除尘。（5）对上述设备的主要性能进行检测，调至最佳状态。（6）检查连接插头和插座是否牢靠。（7）线路板及元器件无燃糊现象，开机后无异味。（8）电源指示灯、电平指示灯是否正常。（9）扬声器、连接线检查，高、中、低音域单独测试，是否有杂音。（10）对电视系统设备进行检测，各种插件紧固，连接线无虚焊和锈斑。（11）对电视系统接收装置各竖井分配箱进行检查。（12）对放大器、衰诚器、分支器和分配器除尘，紧固接头。3、在满足使用要求的前提下，按节能要28、求设定开启和关闭时间。第七章 保障部服务质量标准一、工程管理服务质量标准（一）维修调度服务质量标准程 序服 务 标 准派工1、维修项目分类明确。验收1、维修单号与派工单号相符；2、验收中维修人与派工单维修人相符；3、按定效记件评分标准计算。回收点击位置准确。统计1、 回收的维修单保存一个月，以便备查；2、 每天的维修单当天有备查。（二）巡视检查服务质量标准程 序服 务 标 准巡视水电1、 记录填写详细准确；2、 变压器无异响、无异味、无漏油现象；配电柜无异味、异响；3、 配电房内卫生环境良好，各种器械摆放有序，不得存放无关物品；4、 该项检查每日一次，时间为上午8：15分。巡视空调1、 记录填29、写详细准确；2、 空调机组、水泵无异响、异味；3、 出水温度在4-9摄氏度之间，控制机组的开关不过热，电机不过热；4、 空调房内卫生环境良好，各种器械摆放有序，不得存放无关物品；5、 该项检查每日一次，时间为上午8：30分。巡视锅炉1、 记录填写详细、准确；2、 大楼热水温度为55-65摄氏度之间；3、 运行锅炉水位表显示的水位在下限与上限之间；4、 工作场所内卫生环境良好，各种器械摆放有序，不得存放无关物品；5、 该项检查每日一次，时间为上午8：45分。统计1、 了解异常情况发生的时间、地点、原因、种类及处理方法；2、让本班组领班了解异常情况发生的真情；3、掌握设备运行情况。填写工作日志记录30、详细，准确。检查落实花卉摆放1、 表格记录清楚准确；2、 落实会议摆花通知单情况；3、 保障花卉鲜艳，合理安排花卉摆放及时；4、 花房花卉摆放整齐，不得存放无关物品；5、 该项检查每日两次，时间为上午8：10分与下午2：40分。检查落实卫生保洁每日上午8：15分检查，尽早发现问题，及时督促人员落实处理。检查落实木工维修1、 是否及时接单处理维修情况；2、了解情况原因，提示用户要求；3、工作场地卫生环境良好，注重消防安全、生产安全；4、该项检查每日一次，时间为每日下午3：00。检查落实电焊维修1、 是否及时接单处理维修情况；2、 了解情况原因，提示用户要求；3、 工作场地卫生环境良好，注重消防安31、全、生产安全；4、 该项检查每日一次，时间为每日下午3：00。检查落实电视维修1、 是否及时接单处理维修情况；2、 了解情况原因，提示用户要求；3、 工作场地卫生环境良好，注重消防安全、生产安全；4、 该项检查每日一次，时间为每日下午3：30分。检查落实电话维修1、 是否及时接单处理维修情况；2、 了解情况原因，提示用户要求；3、 工作场地卫生环境良好，注重消防安全、生产安全；4、 该项检查每日一次，时间为每日下午3：30分。落实统计1、 记录检查时间、地点、原因、处理方法；2、 了解异常情况发生实情，慎重处理问题；3、 掌握运行轻、重、急。（三）电话维修服务质量标准程 序服 务 标 准准备工32、作1、 按规定着装；2、准时上班，工具齐全。巡视检查认真、仔细、安全。接 单维修及时。维修保养1、 掌握先进技术，准确判断故障原因；2、按时、按量、按要求完成。维修材料1、 材料数据准确；2、材料购置手续齐全。验 收符合用户要求，工作质量凭据。（四）电视维修服务质量标准程 序服 务 标 准准备工作1、 按规定着装；2、准时上班，工具齐全。接单维修及时。维修保养1、 掌握先进技术，准确判断故障原因；2、按时按量、按要求完成。维修材料1、 材料数据准确；2、材料购置手续齐全。验收符合用户要求，工作质量凭据。（五）高压房值班服务质量标准程 序服 务 标 准准备工作1、 不迟到；2、按规定着装。接班工33、作1、 工作记录必须详细准确；2、运行中设备必须运行正常；3、数量达标，质量可靠；4、地面整洁，器材摆放有序。巡视设备1、 设备运行正常，无异响，无异味，油浸电缆不得漏油；2、 无异响，无异味，无火花，无漏电现象；3、 运行正常，无异味异响，接头处紧固，无拉弧现象；4、 每小时抄一表一次，总功率不得超过950KW，一旦超过，须采取响应措施。调度派工记录详细明了，派工迅速有时。交班1、 运行正常；2、数量达标，质量可靠；3、地面整洁，设备及器材摆放有序；4、记录清晰、详细、准确。（六）水电维修服务质量标准程 序服 务 标 准准备工作1、 不迟到；2、按规定着装；3、通讯器材性能良好。接单1、 坚34、守岗位，不得四处走动；2、 15分钟内到达现场，紧急情况下5分钟到达。灯具正常照明插座能够正常安全使用断电安全操作，正常供电笼头1、 不滴水；2、松紧自如；3、不渗水卫生洁具（脸盆）（浴缸）（水箱）（马桶）1、 流水通畅； 2、无漏水、渗水等现象； 3、正常使用。排风扇正常使用，无噪音，无异味。注意事项按大厦相关规定进行操作。消单反馈及时，不拖欠，若有问题及时反映。交班1、 未完成的应说明原因。2、通讯工具齐全，完好。（七）空调维修服务质量标准程 序服 务 标 准准备工作按规定着装。操作按大厦规章制度执行。空调效果不好（操作）1、 打开，运转；2、清洗，疏通进出水（天冷热，天热冷）；3、排空，35、天冷热，天热冷。4、重新固定；5、清洗干净；5、总管排污，天冷热，天热冷；6、温度在5-9摄氏度之间。空调异响（操作）1、 固定；2、无异响；3、无松动。空调滴水（操作）1、 无滴水；2、过滤器完好；3、排水正常；4、完好。交班1、 无维修单；2、工具及传呼齐全，完好。（八）电焊服务质量标准程 序服 务 标 准准备工作1、 工作服整洁，工号牌端正；2、准时上班，工具良好。接受任务维修及时，小修不过夜。检查设备及时、准确查找出损坏原因。配备材料1、 节约开支，废旧利用；2、保证购置的材料准确无误。维修操作1、 加强人员管理；2、加强消防安全措施；3、安全使用电器设备；4、安全操作；5、保持工作场36、地整洁，安全。电焊制作1、 规格准确，切割细致；2、安全使用电器设备；2、 加强消防安全措施；4、安全、质量两不误；5、工作场地整洁，安全。验收符合用户要求。（九）锁具维修服务质量标准程 序服 务 标 准准备工作1、 按规定着装；2、准时上班，工具完好。接单维修及时。检查维修部件及时、准确查找出损坏原因。进行维修1、 维修及时、彻底，场地要清洁、卫生；2、 针对维修难点，对症下药，维修技术要全面、精通，才能及时准确完成维修任务。准备材料保证零部件能正常供应。验收保证用户正常使用，并有利于调度员进行记件及统计。（十）电梯巡视服务质量标准程 序服 务 标 准准备工作1、 上班不迟到；2、按规定着装37、。巡检设备1、 保持机房清洁；2、机房间除规定的电梯设备外，不得存放其它物品；3、控制系统安全可靠；4、轿厢内灯光明亮；5、安全标志在醒目位置，设在轿厢内控制盘上方；6、控制盘各显示仪正常。检修设备1、 保证人身及设备安全；2、按规定的操作程序操作。工作记录记录详细准确。（十一）木工服务质量标准程 序服 务 标 准准备工作1、按规定着装。2、准时上班，工具完好。接 单1、接单后515分钟赶往维修点；2、维修紧急时分类处理；3、明确工作要求；4、制作图表数据准确。查找原因及时、准确查找原因。准备材料准确填写购物单，及时领取材料。维修操作1、 维修尽量回避客人。2、技术全面且精湛。3、保证工作场地38、整洁和安全。木工制作1、材料准确、完整。2、工艺要细致。3、划割精确，切口平整，注意安全操作。4、工作场地整洁，消防安全到位。验 收保证用户正常使用。二、物业管理服务标准（一）接收处理服务质量标准程 序服 务 标 准领导指示1、 请示内容详细、准确；2、领会领导意图。督办单迅速组织相关人员落实，及时反馈督办情况。投诉情况认真分析投诉情况，正确对待，积极改进。班组报告了解班组工作动态，加强班组管理力度。材料落实检查材料质量、数量是否备齐到位；并且按有关标准限制规定，由部门经理批准申购。分析情况注重记录数据，查找原因。工作立案可行、合理派工1、 电脑打单；2、及时派工；3、按工作量、质派工。现场督39、导参加工作现场的指导，督促工作质量进度。协调主动、热情、耐心、细致。（二）部门行文服务质量标准程 序服 务 标 准拟稿1、 对行文内容，认真听取介绍；2、按行文规范确定所写文件的科类；3、查找类似文件，作为参考。编辑1、 题目能概括所写行文的内容；2、正文能够将行文内容叙述清楚。审核1、 无错别字；2、语法通顺，流畅；3、行文符合领导意图；4、表达意思准确。定稿1、确保行文准确无误；2、重要文件存盘备查。（三）部门材料领用服务质量标准程 序服 务 标 准申购1、所购物品的名称、规格、数量填写清楚；2紧急情况下，可先申购后补单。入库1所购进的材料，质量符合申购要求；2、 按规定出库手续办理领取手40、续。统计1、 材料摆放整齐，便于领取；2、工具发放后及时登记；3、部门仓库材料要确保维修费用。发放降低维修成本，减少不必要的浪费。（四）环境卫生管理服务质量标准程 序服 务 标 准检查工作尽早发现工作中的问题，出现问题能及时督促人员尽快解决。签定合同合同必须周全、严谨、价格合理，以便更好的工作。督办工作1、 处理及时；2、紧急情况采取应急措施；3、保证卫生责任区清洁。收集反馈情 况记 录资料妥善保管（五）防治“四害”管理服务质量标准程 序服 务 标 准检查工作尽早发现工作中的问题，出现问题能及时督促人员尽快解决。签定合同合同必须周全、严谨、价格合理，以便更好的工作。督办工作1、 处理及时；2、41、紧急情况采取应急措施；3、加强虫害管理，控制危害程度。收集反馈情 况记 录资料妥善保管（六）水电费统计服务质量标准程 序服 务 标 准查 抄宿舍区水电表每月查抄一次。统 计1、 每月25日查抄的数据作为本月宿舍院内消耗的水电费用；2、 每月15日查抄的宿舍水电费数据作为上月消耗的水电费。上 报1、 计算数据准确；2、每月2日前将上月水电费报财务部；3、每月10日前将宿舍区水电费报财务部。（七）费用核算服务质量标准程 序服 务 标 准计划计划要有可实施性。核对1、 领料单完整不能缺少；2、核对准确不能遗漏；3、发现问题及时解决。分类分类合理便于统计。统计统计要准确。登账账目清晰。反馈有关人员随时42、掌握并合理利用费用。存档账目妥善保管。（八） VIP会议服务质量标准程 序服 务 标 准水电1、 联系及时，确保用电。2、人员安排到位及时。空调认真、仔细检查。花卉花卉摆放合理、及时。木工认真、仔细、及时。电梯1、 认真、仔细检查。2、人员安排到位、及时，确保在岗。环卫地面整洁、干净、卫生，保洁不间断进行。部门检查认真、仔细。（九）保洁设备保养服务质量标准程 序服 务 标 准日常维护工作中，严格按操作规程使用设备，发现问题及时处理。一级保养（月保/季保）1、 设备使用500100小时或1-3个月就应一保一次；2、 一保由操作者或维修工负责，电气设备由维修电工负责；3、 特种设备或精密设备指定专43、人负责；4、 一保要有记录。二级保养（年保）1、设备使用2500+-500小时或1-2年应二保一次，二保由维修工负责；2、二保应有计划进行，完成后填写完成单并存入设备档案。（十）保洁员大堂服务质量标准程 序服 务 标 准1、地面清洁（1）夜间对大堂地面进行彻底清扫，做镜面处理；（2）白天用地坪拖把循环迂回拖擦，维护地面清洁；（3）拖擦地坪按规定路线进到终点时，抖清依附在拖把上的尘灰；（4）避开客人和客人聚集的区域，客人离散后，再补拖；（5）客人进出频繁和容易脏的区域重点拖并增加次数；（6）遇到下雨和下雪天在大堂进出口放置踏垫及“小心地滑”告示牌；2、门庭清洁（1）夜间对酒店门口清扫，地毯冲洗；44、（2）夜间对门庭口标牌、门窗玻璃擦抹，揩去花盆叶面浮灰，拣去花盆内烟蒂、杂物；（3）白天对玻璃门指印、脏渍进行揩擦、消毒。3、电梯清洁（1）夜间对大堂电梯进行彻底清洁；（2）揩擦电梯门、擦梯内四壁、梯内境面、天花板及电话；（3）白天对电梯进行循环清洁维护，做到随时打扫、消毒。4、大堂墙面、柱面清洁（1）夜间对墙面、柱面进行掸擦；（2）掸蜘蛛网。5、大堂家具清洁（1）夜间对大堂公用电话、休息室桌、椅、报刊架等，标牌和示意牌，立式烟筒、烟缸、消防箱进行清洁打扫、消毒；（2）白天及时倾倒并揩清立式烟筒；（3）勤换客用烟缸，确保烟蒂不超过3个；（4）桌子、地面有纸屑等杂物，及时拣起擦清、消毒。（十一）45、PA工地面镜面处理服务质量标准程 序服 务 标 准1、准备（1）查：先检查机器设备的运转情况，调配好镜面处理的云石晶硬粉水溶合剂。（2）看：巡看一遍大厅大理石地面的污渍情况。2、清洁（1）洗：用打磨机把大厅大理石地面污渍重的地方用水清洗一遍。（2）吸：用吸水机把清洗的污水吸去。3、镜面处理（1）磨：把云石硬粉溶合剂倒在已清洁的地面上，用打磨机不间断的一块一块地把大理石地面做好，直到地面产生灯光反光。（2）看：侧视看一下已做好的大理石地面是否有无没有做到位的地方。（3）补：把没有做到位的地方重新做好。4、清洁、入库做好地面以后，把打磨机、吸水机、打磨垫清洁干净以备下次使用，放入库房。5、结束镜面46、处理工作结束。（十二）保洁员大厦院内服务质量标准程 序服 务 标 准准备工作1、按规定着装；2、准时上班，工具完好。清扫路面1、保证地面无纸屑、烟头、瓜皮果壳、杂物等。2、保证地面无堆积的垃圾。清扫院内草坪1、保证草坪内无纸屑、杂物等。2、保证草坪、护栏杆完好无损。3、保证护栏杆损坏后及时修复。保 洁保证地面、草坪无垃圾。清运垃圾1、保证院内、外垃圾桶内垃圾不溢地面；2、保证垃圾房内不堆积垃圾；3、及时清运垃圾。清洗垃圾桶1、保持垃圾桶清洁、无污渍、异味；2、保管好垃圾桶，以免丢失。做好交接班及时落实部门事宜。（十三）保洁员大厦走廊、办公室服务质量标准程 序服 务 标 准准备工作1、按规定着装47、；2、准时上班，工具完好。清扫办公室1、空气清新；2、烟盂、纸篓无烟灰、杂物；3、茶杯干净明亮、无茶渍；4、桌、椅、窗台无尘灰；5、地面干净明亮。清扫走廊1、走廊干净明亮；2、垃圾桶、痰桶干净无内容物；3、电梯门厅干净整洁。清扫楼梯1、楼梯干净明亮；2、扶手无灰明亮；3、垃圾桶、痰桶无内容物。（十四）保洁员宿舍院内服务质量标准程 序服 务 标 准准备工作1、按规定着装；2、准时上班，工具完好。清扫路面1、 保证地面无纸屑、烟头、瓜皮果壳、杂物等；2、 保证地面无堆积的垃圾。清扫草坪1、保证草坪内无纸屑、杂物等；2、保证草坪内无堆积的垃圾。清理阴沟1、保证阴沟无纸屑、杂物等；2、保证阴沟随时畅通48、。清理灯柱1、保证灯柱清洁、光亮；2、保证灯柱的正常、安全的使用。保 洁保证地面无垃圾。管理草坪1、保证草坪、护栏杆完好无损；2、保证护栏杆损坏后及时修复。清理垃圾桶1、保证垃圾桶无污渍、异味；2、保证垃圾桶随时完好。清理楼道1、地面干净无杂物；2、扶手无灰尘；3、顶棚无蜘蛛网。做好交接班及时落实部门事宜。（十五）保洁员公用洗手间清洁服务质量标准程 序服 务 标 准1、准备（1）提前5分钟上岗；（2）仪容仪表：按规定着装，a、着工作服；b、工号牌佩戴左胸前；c头发梳理整齐，不戴首饰；d、化淡妆。（3）备好清洁器材：专用抹布、刷子、卫生球、盘香、香皂、卫生卷纸。2、清洁（1）将便池、马桶冲水。（49、2）清理纸娄脏物。（3）清洁便池、马桶并消毒。（4）擦拭厕所内门、窗、墙面。（5）按顺序擦拭清洁烟缸、面盆、水笼头、台面、镜面。（6）增添用品、香皂、卫生卷纸、卫生球、空气清新剂（VIP会议摆放鲜花）。（7）刷洗地面，并擦干净。（8）检查有无漏项。3、检查设备的完好情况（1）门锁是否正常，开关是否顺利，有无吱吱声，门框是否完好，门板有无变形。（2）电灯开关是否完好，灯光、排风扇是否正常。（3）烘手机是否牢固，出风是否正常。（4）天花板、检修口有无错位，线条是否完好。（5）墙面、地面有无破损，护墙条是否完好。（6）水笼头、便池、蹲位开关是否正常，下水道是否通畅。三、洗衣房管理服务标准（一）洗衣房50、值班服务质量标准程 序服 务 标 准准备工作1、 不迟到；2、按规定着装接班工作1、 工作记录必须详细准确。2、设备运行中必须运行正常。3、周边环境卫生整洁，布草摆放整齐有序。洗涤操作认真仔细更班工作1、 设备运行正常。2、 数量达标、质量可靠。3、 地面整洁，布草摆放有序。4、 记录详细、准确、清晰。（二）布草收发服务质量标准程 序服 务 标 准接收布草1、 按不同颜色、种类分别收发。2、 认真清点数量，布草里如有杂物应送洗衣部门清理干净。3、 做好标记和交接记录。发放布草1、 凭单发放，按本部实点数发放。2、 破损的不发，未洗净的不发，整烫不平的不发，有异味的不发3、 每天对破损布草进行登51、记，月底盘点后上报部门。注意事项（三）水洗涤操作服务质量标准程 序服 务 标 准清洁准备按步骤正常开机，遵守机器操作程序。分类根据布草的不同颜色、不同质地、不同部门、脏污程度进行认真、仔细分类。检查1、 是否有脏损、残缺、染色、脱色、夹带遗留物。2、对易脱色、颜色较深的物品，分类洗涤。洗涤1、 选择不同程序、不同洗涤剂、不同温度、时间、脱水速度进行洗涤。2、 立即停机，及时上报。3、 符合原料配量投放时间水位水温。4、 漂白时用低水位、漂洗时用高水位，原料应在水位达到要求后再投放。5、 机械脱水后必须让内胆完全停止转动，方能打开机门。注意事项（四）烫平操作服务质量标准程 序服 务 标 准1、清52、洁准备按步骤开机，正常工作气压为4-6公斤2、过烫烫平后，布草必须达到无不规则烫痕，无湿润感，无传送带脏印。对各业务单位的布草必须分开熨烫，做到熨烫后布草分类清楚，数目必须核对无误。3、打包整理4、停机必须严格按工作步骤进行操作。第八章 保障部工作技术标准说明书一、锅炉工工作技术标准:1、负责燃料节约、水电节约、水质的质量验收和评估。2、严格按照操作规程，做好水质管理确保锅炉的安全运行。3、做好锅炉及其附属设备（包括分汽缸的阀门、供水泵水处理设备）的维护保养和年度检修工作。4、坚守工件岗位，任何时候都不能擅自离开工作岗位，按照规定巡视，并做好各种运行参数的记录。5、做好锅炉房日常维护保养工作，53、杜绝“跑”、“冒”、“滴”、“漏”的现象。6、不断学习新技术，提高司炉水平，做到勤检查，勤调节，保持锅炉压力稳定，做好节能工作。7、在运行中锅炉或附属设备出现严重故障，应立即向领班汇报，并一起参与故障的排除。二、弱电工工作技术标准：1、负责管理大厦内所有电视、音响、监控、通讯（包括电话交换机）消防安全设施及其它弱电设备设施的维修保养并保证其正常运行。2、管理大厦范围内所有弱电设备设施的安全操作程序和维修保养范围并按要求进行。3、制定弱电设备设施的年度、月度的预防性维修保养计划，提出自己的建议并保证计划按规定的要求和规范按时完成。4、掌握弱电设备设施运行情况，制定巡视巡检制度，保证大厦背景音乐、54、电视节目的正常播放以及电话的畅通。5、按经营需要提出更新改造设备的合理化建议并配合主管、领班负责弱电设备设施的选型选购协助安装调试验收使用。三、配电工工作技术标准：1、接受水电领班的指导，负责大厦配电房的工作。2、严格按照配电操作规程，负责配电设备的运行监护，严守配电房的值班、交接班和人员进出配电房的有关规定，杜绝闲杂人员进入配电房，确保配电设备的安全运行。3、按照配电设备维修保养规程，进行日常维护和例行保养。4、坚守岗位，定期巡视检查配电运行仪表，认真抄录填写各种报表和运行记录。5、负责做好配电房的安全防范措施，如门、窗、消防器材等，同时做好防范小动物的工作，确保安全运行。6、当发生停电事件时，立即与供电部门联系，问明停电原因和恢复时间，并做好准确记录。7、发生事故时，值班人员应保持清醒头脑，按照操作规程及时排除故障。四、空调工工作技术标准：1、负责水暖空调的工作，生活热水的供应。2、严格按工作程序，保证维修单指定的工作及时、准确地完成。3、负责大厦水暖空调系统、给排水系统管道、阀门及其辅件的维修保养。4、每日对大厦的水、电、油等能耗情况做好统计。5、负责大厦水箱及辅件等的维修保养。6、按维修保养计划对空调系统、生活热水系进行维护、保养。