1、物业公司客户接待投诉及设备设施管理制度汇编编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目录第一篇 日常物业管理制度5第一节 管理处工作人员行为标准5一、工作人员职业素养6二、工作人员工作要求6三、仪表仪容要求6四、礼节礼貌要求7五、服务规范用语8第二节 客户接待、投诉处理制度8一、客户接待制度8二、客户投诉处理制度9第三节 重要来宾接待工作规定12一、国内来宾接待工作12二、外事接待工作13三、接待安全保障工作14四、保密工作15五、对接待人员的要求15第四节 清洁服务标准及工作流程16一、清洁工仪容仪表及礼仪规定16二、清洁2、员工作要求16三、清洁卫生管理规程16四、清洁质量标准17五、保洁标准要求18六、场馆环境卫生管理规定19七、空调系统卫生管理19八、虫鼠害防治管理规程22第五节 装修管理规定25一、场馆装修管理规定25第六节 房屋建筑本体管理30一、目的30二、职责30三、房屋建筑本体维修养护的日常检查30四、房屋建筑本体的维修养护记录30五、房屋建筑本体的维修养护内容30第七节 场馆准入及退出制度37一、总 则37二、场内经营者37三、责任38第二篇 设备设施管理及维修养护制度39第一节 总则40一、委托对设施、设备进行维护的监督规定40二、巡检规定41三、设备管理规定43四、机房管理规定45五、设备机房3、防火规定46六、机房卫生管理规定47第二节 强电系统管理48一、层间配电房管理制度48二、转、停电通知用户工作规程48三、停电、限电管理规程48四、临时用电管理规程48五、供配电运行安全操作规程49六、供配电设备运行管理规程49七、电房倒闸操作制度50八、工作票制度51九、柴油发电机安全操作规程52十、柴油发电机运行管理规定53十一、柴油发电机维修保养规定53十二、供配电系统的维修养护54十三、配电房的维修养护56第三节 弱电系统管理78一、弱电系统管理规定78二、弱电系统维修保养规程78三、能源计费系统管理78四、楼宇自控系统管理79五、电脑网络管理80六、程控交换机管理80七、综合布线系统4、维修保养规程81八、直线电话系统运行管理规定81九、保安监视系统运行管理规定81十、消防设备运行规定82十一、紧急广播系统维修保养规程82十二、消防排烟系统、正压送风机维修保养规程82十三、防火卷闸维修保养规程83十四、应急灯、疏散指示灯检查保养制度83十五、弱电系统操作流程图83第四节 机管系统管理100一、安全用水、供水管理制度100二、场馆节水、用水措施100三、机电、工程管理室停水、限水管理制度100四、给排水设备（设施）操作规程101五、给排水系统运行管理规定101六、水池水箱管理规程101七、污水井管理规定102八、化粪池管理规定102九、水池清洗工作标准102十、给排水系统故障排5、除措施102十一、给排水系统的维修养护103十二、擦窗机操作规程106十三、蒸汽站及冷泵管理106十四、机管系统操作流程图106第五节 空调系统管理128一、风机房管理规定128二、空调系统检查巡视内容128三、空调系统操作规程128四、空调系统运行管理规定129五、空调系统的维修养护130第六节 电梯管理171一、电梯系统的管理规定171二、电梯系统操作规程171三、电梯运行管理规定172四、电扶梯运行管理规定172五、电梯设备维修管理制度172六、电梯系统的维修养护173第七节 消防系统管理180一、消防系统管理规定180二、消防系统的操作规程180三、消防系统运行情况分析181四、消防系6、统的维修养护181第三篇 消防安全管理制度189第一节 内部管理规程190一、值班工作管理规程190二、交接班管理规程191三、培训规程193四、警棍佩带和使用规定195五、对讲机使用规定195第二节 治安管理工作规程196一、治安管理的规定196二、人员出入管理196三、物品出入管理197四、值班中常见问题的处理199五、值班中对违规人员的处理199第三节 消防工作手册205一、临时动火、焊割作业安全管理规定205二、消防管理规定207三、消防工作制度208四、定期消防安全检查制度210五、消防隐患整改制度211六、消防教育培训制度212七、灭火器管理规定212八、消防监控中心工作守则2137、九、消防演习程序213十、消防报警信号处理程序214十一、初期火警处理程序215十二、火灾紧急处理方案216十三、失火事故调查程序216第四节 各岗位工作方法与技巧218一、保安218二、消防监控中心221第四篇 应急处理措施及预案223第一节 设备设施突发性事故应急措施224一、供电突发性事故的应急措施224二、给排水系统应急处理方案225三、中央空调系统应急处理方案227四、电梯故障应急处理方案228五、水浸处理程序230第二节 治安突发性事件应急处理232各类治安突发性事件处理程序232第三节 突发事件应急预案239一、总则239二、公共安全应急预案241三、公共卫生事件应急处理245第8、四节 企业集团应对突发事件的物资保障应急预案248一、总则248二、组织机构和职责248三、预警行动250四、应急响应251五、应急结束252六、后期处置252七、奖惩253第一篇 日常物业管理制度第一节 管理处工作人员行为标准一、工作人员职业素养1.廉洁自律、作风严谨、业务熟练、训练有素。2.保证良好的员工形象，工作态度谦和、服务热忱有礼。3.恪尽职守、勤奋工作、努力学习专业知识，不断提升个人素质和服务质量。4.正确、有效、及时地与同事、公司其他部门沟通意见看法。出现问题及时处理、不推卸责任，不能单独处理的要与同事相互配合协作，共同完成任务，共同建立互信互助的团队合作关系。二、工作人员工作要9、求1.每位工作人员应时刻谨记自己的态度行为代表公司，在任何地方任何时间都应维护公司形象和声誉。2.在物业的招租、装修验收等过程中应完全以租户、施工单位施工质量、工程报价等为决策依据；向有关单位购买产品或服务时，应完全以品质、价格和售后服务为决策依据，不得利用工作之便接受个别客户、租户、施工单位或代表其他相关的报酬、馈赠或其他特殊待遇。3.注重仪表、礼貌待客、举止得体，注意使用文明用语，禁止穿戴奇装异服，工作时严禁言语粗鲁。4.耐心解答客户提出的询问和要求，解决不了的问题要及时请示汇报。5.与客户相遇，要主动让路；与客户同行，应礼让客户先行；同乘电梯时，要礼让客户先行并为客户按住电梯开关，客户有10、需要时应主动帮助。6.严格遵守作息时间，不迟到、不早退。在岗工作时不得脱岗离岗、不从事与工作无关的事情，不得频繁或长时间接听拨打私人电话。7.实行首问责任制，有问题谁受理谁负责处理到底，如无法解决，先请客户稍侯，代为询问相应负责人，并协同相应人员跟进解决。如短时间无法解决，应记录客户联系方式，认真处理后答复客户。8.管理人员工作时间一律要戴工号牌上岗，衣着整齐，自觉接受监督。9.积极学习宣传国家有关场馆及物业管理的法规和政策。管理好场馆内的交易活动，维护市场经营秩序。10.调解交易活动中出现的一般性纠纷，及时制止交易活动中出现的打架、斗殴等突发事件。对违反有关法规的行为和事件及时报告领导，并协11、助有关部门进行处理。11.按时做好每月收取场馆各项规费的工作，认真完成场馆各项任务。12.做好场馆安全保卫工作，实行责任到人、岗位到人。安全保卫工作以防为主，综合治理。13.要经常对商户和员工进行安全防火教育，提高防范意识。14.做好安全用电的管理和巡查，商户使用的电器设备必须有安全合格证及保证不超负荷，不乱搭乱接，确保用电安全。15.工作中遇到一切问题严格执行本物业管理制度规定。三、仪表仪容要求1.头发清洁、梳理整齐，不留畸型发式，男士不留胡须和鬓角。2.双手清洁，指甲内不留污物，指甲不得过长。3.工作服整洁，扣齐钮扣，不得露胸露背，不得光脚或穿拖鞋上岗，不得喷洒味道过浓的香水，不得浓妆艳抹12、，女同志可化淡妆。4.佩戴工号卡。5.工作时注意做到三轻一快：走路轻、说话轻、操作轻，动作快。6.接待客户时姿态要端庄，不得叉腰抱胸、弯腰驼背，或将手放在兜内。7.工作中无论何种情况不同客户争吵，同事间发生矛盾应内部解决，不得在客户面前表现出影响公司形象的一切行为。8.在客户面前不挖耳、不剔牙、不抓头发、不抠鼻子、不吃零食、不打哈欠。在不吸烟的客户面前不能吸烟。9.保持头发、身体和口腔气味清洁。10.岗前岗中禁止饮酒或含有酒精的饮料。11.工作台柜、各类文件、电脑、仪器应外观整洁、放置恰当。四、礼节礼貌要求1.举止文雅大方，姿态端庄，保持真情、热情、心平气和的态度；遇见客人主动打招呼，礼貌在先13、，请字当头，谢字随口。2.适时运用您好、欢迎、请、谢谢、对不起、请稍候、打扰了等礼貌用语。3.称呼得当，不得用哎、喂等不礼貌用语，在得知客户姓氏时应尊称姓氏。4.工作中交谈时语调亲切，音量适度，语言简洁、明确，说话力求语意完整，合乎语法，不粗言粗语，高声喊叫。5.礼貌用语，恰到好处。注意人物对象、时间、地点、距离、场合，给人一种亲切感，慎防热情过头，每件事要有分寸和尺度。6.同客户讲话时，精神要集中，眼睛注视对方，要细心倾听，不东张西望，左顾右盼，讲话时不要离客户太近，应保持1米左右的距离。7.不与客户争吵，客户优先。路遇熟悉的客户主动打招呼：在走廊、过道、电梯或活动时与客户相遇，应主动礼让。14、如有客户不礼貌，不遵守卫生，应有礼貌地向他宣传，或者自动捡起垃圾。8.对客户的要求无法满足时，应说对不起，表示抱歉。9.热情服务，不得将情绪带到工作中，即使客户无理也严禁辱骂侮辱客户。10.工作时以不打扰客户买卖交易为前提，如遇此种情况应等待或先回避，待客户洽谈完毕后再进行工作。11.不擅自掺与客户间的交谈，不得打听客户商业机密。12.交际场合要给予他人发表意见的机会，严禁以自我为主，喋喋不休。他人发表意见时保持对对方的尊重，不轻易打断、不左顾右盼、不转移话题或心不在焉、不做出不耐烦、不经心的动作。13.同外国友人交谈严禁询问年龄、收入等敏感话题，不得使用侮辱性话语，尤其在遇见黑色人种的情况下15、，严禁使用“黑鬼”、 “Black man”、“Nigger”等侮辱性词语。14.与客户有所约定一定要遵循守时守矩的原则，尽量避免在休息时间打扰客户。15.遇到特殊情况，例如发现外商进入仓库的时候需用英语规劝其离开，如不懂英文则请其他人员代为转达。五、服务规范用语1.日常礼貌用语：请：您好；谢谢：对不起：请原谅：欢迎光临：请当心：请留步；您走好：再见。2.称呼用语：先生；夫人；女士；小姐；小朋友。3.工作用语：让您久等了；给您添麻烦了；希望您满意；需要帮助吗？我再想想办法。4.客户服务用语： 很高兴为您服务；这是我应该做的；请随时与我们联系。5.护卫人员用语： 欢迎光临；请问您有什么事?请问您16、找谁?请您登记；有什么需要我帮忙吗？6.工程人员用语：请问能帮您做些什么？我们将尽快为您修复；您试一下是否可以了；如果有什么问题，请再与我们联系。第二节 客户接待、投诉处理制度一、客户接待制度1.客户来电接待（1）应保持报修和投诉电话的畅通。（2）一般要求在电话铃声响3次前接听电话。（3）接听电话时，应先说：“您好，场馆。”语速适中，吐字清楚。（4）做好来电接待记录。（5）如客户来电要找的服务人员不在，如需转告应做好记录及时代为转达。2.客户来访接待（1）客户来访时，应立即起身，主动招呼。（2）面带微笑请客户入座，双手端上茶水。（3）如遇不熟悉的客户，礼貌询问客户的姓名、所租的商铺。（4）仔细17、耐心地听取客户来访事由，一般不要打断客户的说话；当听不清或听不明白时，应礼貌地说：“对不起，我没有听清楚，请您再说一遍，好吗?”（5）认真做好记录，能处理的事情应立即落实解决。（6）事情不能处理时，应对客户说：“对不起，我马上向领导汇报，会尽快给您一个答复。”（7）对无法立即处理的应做好记录，以便日后及时跟进。3.客户信访受理（1）对客户的书面意见或建议，做好登记并及时回复。（2）对于客户的书面投诉，做好登记和调查：应由本部门解决的，应及时处理并做好回访工作：由其他部门解决的，应及时告知相关部门并跟踪处理结果：对于不属于本公司解决的问题，应向客户做好解释工作。（3）对公司转发的投诉意见，处理18、结束后，应将结果以书面形式向公司汇报。（4）对上级领导批示的重大投诉信件，应及时处理，并将处理结果及时向上级汇报。（5）跟踪最终处理结果，并做好回访工作。二、客户投诉处理制度（一）总则1.目的为及时、高效地处理好客户投诉案件，维护公司形象与信誉，促进公司质量改善与售后服务升级，特制定本制度。2.管理范围。包括客户投诉的调查处理、追踪改善、处理期限，核决权限及处理逾期反映等项目。（二）场馆工作人员管理职责1.了解投诉要求及确认投诉理由。2.协助客户解决疑难或提供必要的参考资料。3.投诉案件登记、处理时效管理及逾期管理。4.协助有关部门进行投诉的调查及妥善处理。5.迅速传达处理结果。6.定期进行投19、诉回访。（三）客户投诉处理程序1.客户投诉登记客户投诉可能采用电话投诉、书面投诉或当面投诉，不论哪种投诉，接待人员都应详细填写客户投诉登记表，记录客户投诉的日期、时间、物业编号、联系电话、投诉代码、投诉内容、投诉人、接待人员、记录人员。2.客户投诉处理根据客户投诉的内容进行分类，开出客户投诉处理单，分别递送到有关部门处理。 要求有关部门在规定时间内及时处理。3.投诉处理情况跟踪不管将投诉最后转到其他什么部门，首位服务接待人员都要进行跟踪，了解处理情况。4.投诉处理情况登记（1）及时登记投诉处理情况。（2）整理、存档已处理的投诉资料。5.客户投诉统计分析（1）对客户投诉内容进行分类。如工程维修类20、客服类、安全服务类、环境类等。（2）整理客户投诉清单。（3）每半年对客户投诉资料进行统计和比较。各业务部门要检查各投诉项目改善的对策及处理结果，及时总结经验教训，提高企业的服务质量，提升企业的品牌形象。（四）客户投诉接待注意事项1.客户电话投诉接待注意事项（1）接听电话时，发音清楚，音调适中：“您好，场馆，需要我为您服务吗？”（2）投诉人说话含糊不清时，应注意倾听，保持耐心，问清问题。（3）投诉人情绪激动时，应保持冷静和镇定：首先对对方表示同情，并表示给他造成的不快道歉；了解情况时，适当向对方澄清一些事实。（4）如投诉人需要帮助，立即作出反应：我马上联系有关人员，他们会尽快赶到。对不起，我们21、没有这项服务。不过，我可以给您一个电话号码，或许对您有帮助。（5）如需审查来电者，态度应礼貌：请问您是哪位？能告诉我您的电话号码吗？（6）客户投诉完毕后，必须对来电者表示感谢：“谢谢您将此事告知我们。”并等投诉人先挂电话，方能轻放电话。2.客户当面投诉接待注意事项（1）接待客户投诉时，态度应友好诚恳。（2）仔细倾听客户诉说，不带任何评价。（3）保持眼睛与客户对视，表明在专心听讲，以示尊重。（4）即使认为自己是没有错的，也应对客户的不快表示歉意和同情。（5）为掌握最准确的事实，可用委婉的方式向客户提问，给客户进一步解释的机会。 （6）客户投诉完后，应向客户表示谢意，应说“谢谢您将此事告知我们。”22、（7）处理投诉必须及时迅速，在短时间内给客户满意的结果和答复。（8）如因客观原因无法及时解决时，应与客户联络，告知原委及预计完成的时间，以取得客户的谅解。（9）投诉处理完毕应尽快上门或致电客户询问对处理结果是否满意。（五）客户投诉处理步骤1.客户投诉处理步骤（1）接受投诉要求接待人员迅速受理，绝不拖延，这是投诉处理的第一个要素。接待人员应在第一时间记录客户投诉事项，避免对客户说“请您等一下”。（2）平息怨气客户在投诉时，多带有强烈的感情色彩，具有发泄性质，因此要平息其怨气。接待人员必须能够在客户盛怒的情况下，采取低姿态，承认错误，平息其怒气，让客户在理智的情况下，分析、解决问题。（3）澄清问题23、A.接待人员提问题时应把投诉的客户由情绪带入事件。B.引导客户讲述事实，提供资料。C.当客户讲完整个事情的过程以后，明确询问及确定客户投诉的关键问题所在。（4）探讨解决接待人员要首先主动征求客户的解决方案，了解客户需求。（5）责任确认接待人员对客户投诉资料进行整理、分析，确定责任部门。（6）投诉解决根据客户的要求并综合各部门的处理意见，向客户提出公司的解决方案，并迅速对客户投诉的问题进行有效解决。（7）感谢客户感谢客户是最关键的一步，是维护客户的一个重要手段和技巧。接待人员需要用3句话来表达3种不同的意思。A.第一句话是再次为给客户带来的不便表示歉意。B.第二句话是感谢客户对于企业的信任和惠顾24、。C.第三句话是向客户表决心，让客户知道我们会努力改进工作。（六）特殊客户投诉处理1.特殊客户投诉处理内容（1）特殊客户类型A.脾气暴躁、易怒的客户。B.言行不文明的客户。C.酗酒的客户。D.喋喋不休的客户E.霸道的客户。F.爱争辩的客户。G.矜持的客户。H.古怪的客户。（2）特殊客户应对方法A.说话不触及个人。接待人员在说话的时候，始终不能触及到个人。必须要记住一点，客户不是对你有意见，而是对你的服务有意见。B.对事不对人。接待人员要做一个问题的解决者，永远提醒自己：“我的工作是解决问题。”C.征求对方意见。征询意见的目的，是了解客户的实际想法。D.礼貌的重复。当客户坚持其无理要求时，不要直25、接回绝。应不断重复地告诉他你能做什么，而不能做什么。第三节 重要来宾接待工作规定一、国内来宾接待工作1.接待工作等级区分（1）接待工作分为公司接待和部门接待。（2）凡来公司参观、访问、学习交流的宾客由办公室负责总体统筹和协调。属公司接待的由办办公室具体组织，对于可由部门接待的，由各相关部门具体负责接待工作。2.接待前的准备工作（1）办公室要及时了解来宾的基本情况，包括姓名、工作单位、职务、人数、时间、车辆数量、来访目的及要求等；明确属公司接待或由部门接待并通知参与接待部门。（2）接待部门需准备好公司简介、宣传光碟及光盘播放设备并预定播放地点。（3）物业经营管理中心需根据来宾及陪同人员的车辆数量26、预留车位；需提前做好预留电梯，设施卫生清洁等工作。（4）接待部门根据来宾参观目的和要求制定参观路线、安全保卫措施；并根据工作需要安排现场拍照和摆放欢迎水牌。3.接待礼遇规格（1）市局部门领导由公司分管副职领导或公司有关部门负责人陪同。（2）市局级（或以上）领导由公司正职领导和参与接待部门负责人陪同。4.接待参与部门（1）属公司接待的，参与部门及工作分工办公室（负责人一人）陪同公司领导迎送来宾、播放公司宣传光盘，派发公司简介等宣传资料、撰写情况反映；安全部（负责人一人）陪同公司领导迎送来宾,指挥督导员做好现场安全保卫工作；营业部（负责人一人）陪同公司领导迎送来宾，并根据具体接待需要派出礼仪小姐参27、加接待工作；物业经营管理中心（部门负责人一人）要做好现场车辆停放的指挥、服务工作；除上述部门外，公司可根据接待需要另行指定其他有关部门参与接待工作；场馆要做好商品陈列、商品推介服务工作，场馆经理或助理需在现场。（2）属部门或分、子公司接待的，可根据需要由部门或分、子公司派发公司简介等宣传资料、播放宣传光盘、陪同来宾到场馆参观购物。二、外事接待工作1.外事接待的原则和总体要求遵循国际惯例，采用先进标准，体现中国特色，展示商业风貌，保证接待质量，确保外宾安全。所有涉外接待工作应遵循“五个一”原则：一个接待领导小组包括总负责人（公司正职、副职、总值班经理），会同办公室、营业部、安全生产监督部、储运部28、等部门及场馆负责人，组成公司外事接待工作领导小组，并配备适量的工作人员，在上级部门的领导和协助下负责整个外事接待工作；一个文明、优雅的接待环境。场馆、通道等应该保持清洁、卫生、整齐、雅观；一条合理的参观购物线路。按照外事办的要求，安排外宾的参观购物线路，既要尊重外宾的个人意愿，又要充分反映企业的精神风貌和购物特色；一份精致的企业简介宣传小册子。回答外宾的提问应不亢不卑；一套行之有效的安全保卫制度，确保外宾的人身安全和公司运营的顺利进行。2.接待前的准备工作办公室负责外事接待工作的总体统筹和协调。（1）接到有关部门的外事接待任务后，办公室要及时了解来访者的情况，包括来访者的国家和地区的名称、来宾29、人数及车辆、具体时间及警卫级别、来访的目的和要求等。（2）凡属三级警卫（含）以上外事接待，需上报公司分管领导，并做好统筹和协调工作。（3）公司任何部门接到上级外事接待通知后，都须先报办公室。3.接待程序和礼宾规格（1）接待程序与参与部门办公室除按要求做好接待前的准备工作外，必须会同安全生产监督部制定出参观路线，必要时还需制定接待计划，开会布置。凡二级警卫以上的外事接待需安排现场拍照。储运部需根据外宾及陪同人员车辆数量预留好车位，要注意做好现场车辆停放的指挥、服务等工作。物业部必须提前做好预留电梯，设施卫生清洁等工作；安全生产监督部负责现场安全保卫工作，并指定一名助理以上职位人员担任外宾参观路线30、的向导。营业部负责通知场馆做好来宾的购物接待等工作。财务部负责外宾使用外币购物时的兑换或换算服务。（2）礼遇安排一级警卫外事接待：由公司正职、分管副职、总值班经理负责接待，办公室以及参与部门参加，并各自做好相关工作。二级警卫外事接待：由公司副职、总值班经理负责接待，办公室以及参与部门参加，并各自做好相关工作。三级警卫外事接待：一般由总值班经理负责接待，办公室以及参与部门参加，并各自做好相关工作。无警卫级别外事接待：由总值班经理或办公室主任负责接待，参与部门参加，并各自做好相关工作。（3）迎接、陪同、送客外事接待迎宾时间、地点：参与接待人员应于外宾到达前15分钟在商贸区门口集合迎宾。办公室人员需31、提前30分钟到达，先期做好有关衔接工作。陪同外宾参观、购物时，由接待总负责人陪同介绍情况，由场管经理作购物向导。外宾参观结束，所有参与接待人员必须欢送外宾直至车辆离开。三、接待安全保障工作安全保卫工作要严格执行中央、省、市的有关规定，根据情况增加外部警戒和内部巡查人员，做到确保安全，万无一失。1.一般贵宾接待范围：市局部门领导、二级及以下警卫外事接待（1）贵宾到来前要检查设备设施的工作情况，确保不出故障。（2）维护接待室周边秩序，保持贵宾通道时刻畅通。（3）场馆内外维持正常的公共秩序。2.重要贵宾接待范围：市局级（或以上）领导、一级警卫外事接待（1）贵宾到来前要检查设备设施的工作情况，确保不出32、故障。（2）维护接待室周边秩序，保持贵宾通道时刻畅通。（3）在贵宾通道增设固定岗，加强接待区域附近的巡查。（4）监控中习时刻监视实时动态。（5）巡逻保安与监控中习时刻保持联系，阻止不明身份人员靠近接待区域。（5）应急分队随时待命。四、保密工作接待来宾要严格执行国家有关保密规定，确保党和国家的机密安全，确保公司的商业秘密不外涉。五、对接待人员的要求参与接待的人员要不断提高自己的政治和业务素质，加强自身修养。要落落大方，谦虚谨慎，以礼相待，不卑不亢。平时应养成良好的生活、卫生和着装习惯，外事接待时服装应着工作服装，佩戴工章。第四节 清洁服务标准及工作流程一、清洁工仪容仪表及礼仪规定1.必须统一着装33、，佩戴工作证或识别卡。2.经常注意检查和保持仪表整洁，精神饱满，姿态端庄，身体及工具无异味，注意不留长发、蓄胡子、留长指甲等。3.注意文明礼貌，工作时间内不得口出污言，不能有酗酒、赌博、吸毒、打架、偷窃、破坏等违章违法行为。4.清洁过程中如遇客户或顾客应先暂停工作，为他人让道，待顾客走后再进行清洁。5.搬运垃圾过程中尽量远离客户或顾客，如无法避免应提醒他人注意，发现异味立即清理。6.工作中注意基本礼仪，主动为客户或顾客让路，不抢行，不做出与他人争吵、辱骂他人等影响公司形象的行为。7.清洁疏通厕所前应先确认无人，将清洁醒示牌放于厕所门外后开始打扫，打扫完成后放置标有“小心地滑”的醒示牌。二、清洁34、员工作要求1.必须服从管理处的工作安排，在安排的保洁区域保洁，不准串岗、离岗。确因工作需要离岗，应事先说明，得到同意。2.工作时不允许做与本职工作无关的事，工作时间内不准喝酒，不允许在非休息时间和地点休息，工作时，应保持良好的精神状态。3.按时到岗，不得无故迟到、早退、旷工，有私事须提前一天向管理处请假。4.除工作上需要或事先获得批准，在工作时间内严禁擅入专业市场内不属于清洁保养的地方，或从事保洁工作以外的其他工作。5.在清洁过程中，不得损坏场内各项设施设备。三、清洁卫生管理规程1物业管理主管负责检查监督清洁承包商的卫生清洁2物业管理员以清洁质量标准为依据，检查场馆各区域的卫生状况，对清洁质量35、作出评估，记录于每日清洁检查评估表内。3物业管理主管每周会同清洁公司主管巡查场馆各区域的卫生状况，巡查结果记录于每周公共区域卫生清洁抽查表内，双方签认。4管理员在清洁卫生的检查过程中，凡发现不符合清洁质量标准的，应迅速通知清洁公司处理，并进行复检。5月末，物业管理主管根据每日清洁检查评估表进行统计，以评定当月清洁公司的清洁质量，将统计结果记录于清洁质量月总结表。6物业管理主管将清洁质量月总结表交清洁公司，反馈存在的问题并上报公司领导。四、清洁质量标准1正门、广场花槽：槽内无垃圾、无杂物，槽体侧面及槽边无污迹、无积尘。地面：无污迹、无水泥迹、无香口胶迹、无积水、无堆放杂物。阶梯：无污迹、无水泥迹36、无香口胶迹、无积水、无堆放杂物。扶手：无污迹、无水迹。墙面：无污迹、无乱张贴物。门户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。指示牌（包括场馆招牌）：无污迹、无积尘、无乱张贴物。消防栓：无污迹、无积尘。出人口栏杆：无污物、无阻塞。2洗手间地面：无污迹、无水泥迹、无香口胶迹、无积水、无堆放杂物。墙面：无污迹、无乱张贴物。天花：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。光管罩：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。窗户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。镜台：无污迹、无积尘、无乱张贴物。洗手盆：表面光洁、无污迹。镜面：无污迹、无积尘、无乱张贴物。排气口：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。尿槽：表面光洁、无尿迹、无污迹、无水锈37、迹、无烟头、无杂物、无异味。厕座：厕盖及厕体内外表面光洁，其内无尿迹、无污迹、无水锈迹、无堵塞。厕纸箱：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。手纸箱：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。门户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。地漏及水沟：无污物积聚、无堵塞。3茶间地面：无污迹、无水泥迹、无香口胶迹、无积水、无堆放杂物。墙面：无污迹、无张贴物。天花：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。光管罩：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。洗手盆：无污积、无茶叶及杂物。垃圾桶：垃圾不可超过桶盖。地漏及水沟：无污物积聚、无堵塞。4电梯厅及走廊地面：无脚印、无污迹、。无水泥迹、无香口胶迹、无积水、无堆放杂物、：无垃圾。天花：无38、污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。光管罩：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。墙面：无污迹、无张贴物。铜牌：无污迹、无积尘、无铜油迹。水牌及指示牌：无污迹、无积尘、无乱张贴物。门户（管井门、隔烟门、厕所门）：无污迹、无积尘、无乱张贴物。垃圾桶：桶体光洁无污迹、无瘴迹；烟灰缸盖上无烟头、杂物；桶内垃圾不得超过桶口。消防栓：无污迹、无积尘、无乱张贴物。5露台（包括天台、平台、阳台）消防栓：无污迹、无积尘、无乱张贴物。地漏及水沟：无污物积聚、无堵塞。地面：无杂物堆放、无垃圾、无污迹。6场馆幕墙玻璃表面光洁无迹、无明显尘积、无张贴物、无悬挂物，窗户保持关闭。7垃圾房无堆积垃圾。垃圾做到日产日清。做好垃圾袋39、装化，将所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散放垃圾。可作废品回收的垃圾，要另行放置。垃圾间保持清洁、无异味，经常喷洒药水，防止发生虫害。五、保洁标准要求范围序号保洁项目和内容保洁要求商 场 总 体 服 务1整个场馆公共区域地面除尘、拖净污渍每天2次2收集及清理所有垃圾箱、烟灰缸及花槽内的垃圾每天2次3清洁垃圾箱、烟灰缸的外面每天2次4场内标识牌、镜面、灭火器箱表面的擦拭、除污渍每天2次5清洁入口大门，所有不锈钢及玻璃、装饰物每天1次6清除所有手印及污渍、包括楼梯墙壁、防烟门等每天1次7清除所有扶手、栏杆及玻璃表面每天2次8清理积聚于天台的垃圾每天1次9打扫空调风口、灯盘、风扇、照40、明灯片、电灯箱等表面积尘第月1次10全部地台表面打蜡每月1次11清洁打扫公共区域天花每月1次12拖尽全部地面后，巡查整个区域不限次数卫生间、茶水间1抹净所有门每天1次2抹、冲及洗净所有洗手间设备每天2次3抹净所有洗手间镜面每天2次4抹净地台表面每天2次5清理卫生桶脏物每天2次6天花板及照明设备表面除尘每月1次7抹净抽气扇每月2次扶手电梯1抹净扶手带表面及两侧安全板每天1次2踏脚板、梯级表面吸尘每天1次3扶手两侧安全板表面打蜡每周1次垂直电梯1抹净及清擦电梯表面每天1次2抹净电梯内壁、门面及指示板每天1次3电梯间天花板表面除尘每天1次4电梯门缝吸尘每天1次5抹净电梯通风口及照明灯片每天1次6电梯41、表面涂上保护膜每周1次7清扫电梯槽底垃圾随时清理人行楼梯1扫净和拖抹所有楼梯每天2次2抹净扶手和栏杆每天2次3清洁楼梯表面每天2次六、场馆环境卫生管理规定1.场馆经营人员必须严格遵守场馆的卫生管理规定，保持环境卫生整洁。做到不乱扔杂物，在指定地点堆放垃圾，不随地吐痰，不随手泼饮料茶水等，店内垃圾可自己倒入垃圾桶或当清洁人员清洁到商铺通道外时提醒清洁人员清理。2.公共场地不得乱涂乱画、乱张贴、乱搭挂物品，违者须限期清理及现场复原。3.场馆设立的禁烟区，商户有责任制止顾客的抽烟行为，任何人等不得在市场禁烟区吸烟。4.各商铺货物要摆放整齐，不得乱堆乱放，不得超高和占用消防通道。5.客户在装修过程中必42、须进行好围避措施，不得将装修垃圾及废物弃于走廊及公共区域，不得与日常垃圾混放，保持环境清洁。6.不制造噪音，不肆意喧闹，如需使用音响，应事先向管理处申请。7.不得将有散发性刺激性气味的物品放于店内，不得在非指定时间进行有刺激性气味和粉尘污染较大的装修工程。七、空调系统卫生管理1.凡设有空调的各类公共场所必须加强空调系统卫生管理工作，并设专人负责。2.各类空调场所必须有足够的新风供应，新风量不得低于20立方米/人/h；新风口必须设在室外并远离污染源，新风口应定期清洗。3.空调系统的各处过滤器的滤网必须每周清洗，不得积尘，保持干净完整，清洗的频次视滤网的清洁状况而定。4.回风口、出风口、排风口等处43、应每周清洗，保持干净，不得积尘，保持完整不破损。出风口四周不应有黑烟迹。5.风机房内应保持干净整洁，无杂物，不能做仓库用或其他用途用。风机房内不得积水。6.设立空调系统清洗记录簿和检查记录簿，记录每次清洗及检查的情况。7.各类空调场所必须重视排气，采用机械排气的，排气扇及入风口应保持清洁干净，不积尘，排气扇应能正常运转。操作流程图按清洁质量标准巡查场馆公共地方清洁质量发现清洁未达到清洁质量标准，即通知清洁公司处理每次清洁检查的情况记录于每日清洁表内每周同清洁主管巡查场馆卫生状况，记录于每周公共区域卫生清洁抽查表内对当月场馆整体清洁质量作评估，记录在清洁质量评估月总结表，提交清洁公司改进工作图144、1 清洁监督流程图记录表格表11 每日清洁检查评估表项目/日期12345678931礼貌仪容服务态度定时清洁完成情况洗手间茶水间公共地方每日小评巡楼管理员签名每月总评： 主任签名：备注：1、每项按实际情况评分，满分为5分。 2、每日小评（当日各项累加）：A-25分以上；B-2025分；C20分以下。 3、每月总评（每日小评累计）：优-25个A（含25个）以上；良20个B（含20个）以上；一般-20个B以下。表12 每周公共区域卫生情况抽查表地点卫生状况备注楼公共地方茶水间男洗手间女洗手间楼公共地方茶水间男洗手间女洗手间楼公共地方茶水间男洗手间女洗手间楼公共地方茶水间男洗手间女洗手间一周清洁质量45、小结：抽查时间：物业管理主管： 清洁公司主管：表13 清洁质量月总结表 年 月公共区域批示牌、灯箱重大清洁操作杀虫、灭蚊其他部门领导批语 报告人：部门主管签名：八、虫鼠害防治管理规程1.操作规程为保障场馆环境卫生，物业主管部门定期为场馆公共区域和用户室内杀虫。为规范管理，特制定如下管理规程：（1）物业管主管部门负责监督承包商的虫鼠防治工作。（2）承包商负责每月两次为场馆公共场所、每季一次为室内写字楼单元施药杀灭害虫。管理部也可根据用户的要求，提前一个工作日通知承包商为用户服务。（3）物业主管部门根据承包商每月提交的除“四害”记录表检查其工作完成情况，并以检查结果作为结算当月费用的依据。（4）物46、业主管部门在承包商工作后两个工作日内进行回访，了解承包商的工作质量和用户的满意度。用户满意，服务中心文员将用户意见处理记录表存档；用户不满意，部门主管查找原因后针对情况再次杀虫。（5）承包商每两季度向管理部提交一份“四害”密度监测数据报告，确保场馆的“四害”密度率符合国家卫生标准。操作流程图部门主管查找原因物业主管部门根据合同或用户的需求提前一格工作日通知承包商承包商按预约时间进行杀虫物业主管部门在两个工作日内进行杀毒效果回访用户满意物业主管部门将用户意见处理记录表存档否图12 虫鼠害防治工作流程图记录表格表14 除“四害”记录表楼层走火梯洗手间茶水间电方风机房管井房办公室内外围男女123。备47、注：以上楼层包括设备房（电房、空调机房、电话机房、控制中心等） 执行人： 验收人：表15 用户意见受理表投诉日期： 编号：公司名称房号用户姓名联系电话投诉时间投诉内容：处理方法及结果：被投诉用户意见： 被投诉用户：用户回馈意见：备注：用户签名： 处理人员： 第五节 装修管理规定一、场馆装修管理规定（一）办理手续1.租赁单位在签定租赁合同后如需进行相关的装修，须在规定范围内进行，并承诺遵守有关规定：国务院颁布的建设工程质量管理条例、建设工程安全生产管理条例和公司制定的装修管理规定。2.租赁单位在装修前必须向工程部进行申请登记，包括填写装修申请表、领取装修管理规定，根据约定在申请表上签字，缴纳装修48、管理押金，经批准后方可动工。3.租赁单位在装修完成以后，工程部组织验收，确认合格后方可开业并凭原押金发票退还装修押金。 租赁单位在装修前向工程部或市场管理处申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，租赁单位、施工队及工程部三方应在申请书上签字盖章。（二）安全管理1.装修单位应当自觉遵守并教育员工遵守法律、法规和公司制定的各项安全管理规定，落实安全检查制度。2.装修期间的安全监管工作由安监部安全主任、安全员负责，安全主任、安全员有权制止危害物业安全及违章操作的行为。3.各装修人员必须按规定使用施工临时证，使用过期、涂改或者他人的证章，一经发现予以没收同时管理处有权将此类人49、员送离市场，并对借与他人的予以违约扣罚。4.在装修范围内严禁贮藏枪支、炸药、雷管、汽油、化学物品、毒性溶剂等易燃、易爆和危害安全的物品。5.物业的消防管理工作贯彻“预防为主、防消结合”的方针，公司将依照有关消防法律、法规和规章在装修范围内逐级建立消防安全责任制，装修单位负责人要与公司或市场管理处订立消防安全责任书，负责其装修范围内的消防安全工作，领取并签收装修管理规定，装修前须向施工人员进行传达并存放于施工现场以供查阅。6.未经工程部或市场管理处同意，不得挪动或者损坏场内各种消防设备和灭火器材。凡造成消防设备损坏的，必须承担相应的法律责任。7.装修单位不得占用走火通道、消防楼梯、各通道口和公共50、区域摆放物品阻塞通道。凡违反本条例规定导致发生消防责任事故的，必须承担相应的法律责任。8.未经工程部或市场管理处书面批复同意，装修单位不得将任何装修材料运入场内，不得从事改动和装修，一切未经工程部或市场管理处书面批准之装修工程，工程部或市场管理处有权停止施工，由此而造成的损失概由租户负责。9.各类装修不得阻挡消防设施、设备房通道，不得遮挡空调通风口。（三）提交装修资料和填报装修申请书装修单位在装修报建时应向公司工程部或市场管理处提交下列装修资料：1.营业执照生产经营单位负责人安全生产管理培训合格证、安全主任合格证、特种安全操作证原件及复印件；2.图纸：平面图、电器平面图及负荷说明。并说明是否要51、现场烧焊、喷（油）漆；3.进场施工计划表、施工工期、施工时间、各装修部位使用的材料等；4.各类尺寸由工程部或市场管理处协调确定。工程部或市场管理处所提供的平面尺寸仅供设计之用，最终以实地丈量为准。上述全部申办资料一式二份用文件袋装载，文件袋面标明所在的租赁单位、装修联系人的电话和手机号码，到公司工程部填写装修申请书，工程部受理后三个工作日内批复。注：凡图纸、传真件或资料不全的，不接受申办。（四）施工现场管理1.凭工程部或市场管理处通知和施工计划，于进场前三天到工程部或市场管理处办理“施工临时证”（带施工人员身份证复印件），填报公司内部装修申请表并严格遵守公司制定的租户装修守则。需要电（气）焊作52、业的，办理动火证（带有效焊工证）。2缴交“装修押金”和清运余泥垃圾费。装修押金每户10004000元；余泥垃圾清运费收取标准：装修面积30及以下的收取200元；30以上50以下的收取300元；超过50以上的按6元/计收（大规模装修期间的余泥、垃圾清理工作须报工程部专人负责统一安排）。3.凡是夜间关门后要加班施工或运送材料、成品的，于当天12时前到工程部办理加班申请，批准后才能施工。4.施工中必须按审批的图纸、用材进行施工，严格遵守租户装修守则，服从工程部督导和工程管理人员的管理。对未经同意修改图纸和所用材料不符合规定的，工程部或市场管理处有权决定工程停工，由此引起的损失以及延误时间由施工单位负53、责。5.工程完工后，到公司工程部填写装修工程竣工验收申请表，公司将安排各专业主管、人员到场验收。验收合格后，退还“装修押金”和收回“施工临时证”。验收不合格的，由公司工程部发出装修整改通知书，整改合格后再申请复验，直至验收合格。6.施工现场必须配备便携式（2kg以上）ABC型干粉灭火器。配备标准：每100m2以配3支；不足100m2按100 m2计算。7.施工现场禁止使用明火烧杂物、弯胶管作业等。8.禁止将易燃、易爆、带腐蚀性、有毒等危险物品带入工地。9.装修工程所需有机溶剂、油漆等只允许带进当天装修所需用量，未用完的当天离开时一律带走，不得储存、堆放在工地内。10.严格遵守安全用电规定，接电54、拖板必须使用有护套（橡胶、阻燃塑料）的电线，不得乱拉乱接电线或超负荷用电。11.动明火烧焊的单位，在计划烧焊动火作业前须先向工程部提出申请，严格按动火安全规定作业。12.如因工程需要移动烟感器、喷淋头、紧急广播喇叭和消防栓等消防设备，先应报消防主管部门审批，并统一由工程部或市场管理处安排消防维保单位施工。13.装修施工不得遮挡消防设施、疏散指示标志及出口，不得妨碍消防设施和疏散走道的正常使用。14.每日施工结束离场前，须通知工程部到场进行场内消防安全检查，确认无安全隐患后方可离开。（五）装修材料和质量要求1.天花、间墙和地壁柜的制作必须使用阻燃材料。各种规格夹板、木枋必须全部采用广州市消防局认55、证的（如银信牌等）阻燃夹板和木枋（饰面板除外），并将购买阻燃夹板、木枋的发票复印件交市场管理处存档。凡发现用料不符的，不能进场施工或成品不能进场，责任自负。2.玻璃、镜面不能有划痕、崩裂，见光处必须磨边、切角或倒圆角，圆角半径不小于5mm。玻璃安装必须牢固，玻璃胶均匀平直。3.不锈钢、铁板构件等焊接要牢固，不得脱焊、虚焊，见光位要抛光打磨，不能有外露尖锋。4.防火胶板的粘贴必须与板材紧密结合，无气泡，无明显缝隙。胶板边应用锣机铣磨平滑，边角无损坏，无裂痕，表面要光滑平整。5.饰面板的板材须纹理一致，板质要结实，无明显的瑕疵缺陷，着色均匀。6.商铺外露背面要符合企业形象作装饰，并无明显接缝。7.56、施工单位使用的所有装修材料必须符合国家环保标准，并且提供相关材料的检测报告。8.施工单位必须严格执行，确保场馆内的空气质量、环境因素符合要求。（六）电器安装工程的规定和要求1.电器安装须具有广东省或广州市经贸委核发的1000伏及以下电压电器设备承装、承修技术认可证的施工单位进行施工。2.电器安装应符合广州供电部门制定的广州地区电器设备装置规范和市消防部门的有关规定。3.铺内电器总开关底边必须按规定距离地面高度1.8-2米，不得装在柜内，应方便操作，对日光灯、石英灯等光源所使用的镇流器要求必须使用“3C”认证产品。凡用电感式镇流器的灯具，必须加装相应的电容器补偿，功率因数大于0.9。4.使用的灯57、具、用电负荷需经工程部或市场管理处认定后安排施工。灯箱、灯具设计必须考虑便于维修。灯箱必须有散热孔。5.电器安装施工单位必须执行以下规定：（1）施工单位将资质证复印、加盖公章交工程部备案，并注明所承担的工程项目。施工人员必须持有国家安全生产监督管理局核发的有效电工证。（2）所有地柜、壁柜、灯箱的线路敷设必须穿金属线管、金属软管、金属接线盒，不能裸露电线。金属软管长度不能超过500，线管与线盒间必须有跨接地线。（3）电线必须使用阻燃双塑单支铜芯电线（ZR-BVV），可选用中联厂、庆丰厂、荔湾厂等的相应产品。（4）日光灯电子镇流器不得使用分体式电子镇流器支架。（5）饰柜中的镇流器不是安装在金属支架58、内的，必须要用铁箱承载并能方便取出维修，铁箱要有散热孔。（6）电线配线颜色规定：零线 黑色或白色；地线 黄绿双色；相线 其他颜色。三相供电系统配线，相线分别用红、绿、黄色线。（7）场馆内不得使用碘钨管灯具（小太阳）作商品照明和施工照明。（8）施工现场的临时用电，必须符合临时用电安装的有关规定。施工临时电源由市场管理处提供，各施工单位接电必须有地线，以保证施工安全。配电箱放置安全，开关插座完好。（9）施工使用的电动工具必须符合安全要求。施工完毕退场时必须关停电动设备和照明。（10）电器工程验收方法：.施工单位绘制电器平面、系统竣工图，并检测所安装的电器线路及设备，如实将结果填入“测试记录表”；.59、填写装修、电器“验收申报表”，工程负责人签名，加盖承装证所示单位的公章；.将竣工图和两份表格交公司申请验收，公司派员到现场检查验收。（以上操作，电器部分由工程部或市场管理处直接对被指定的电器施工单位）（七）施工违约扣罚：编号违 规 事 项违约金额1施工人员进入工地不佩带施工临时证50元/次2施工现场无配备消防器材50元/次3未经批准营业时间内进行天那水、喷漆作业，影响场馆营业，经口头、书面警告后，仍不整改的50元/次4未经批准营业时间内施工产生粉尘污染，影响场馆营业，经口头、书面警告后，仍不整改的50元/次5未经批准营业时间内使用电锯、电钻作业，影响场馆营业，经口头、书面警告后，仍不整改的5060、元/次6施工现场没有围蔽好，影响场馆营业，经口头、书面警告后，仍不整改的50元/次7在施工现场吸烟100元/次8不按要求清运余泥100元/次9不按规定使用电梯100元/次10乱倒余泥、渣滓、水泥浆、油漆等污染物100元/次11不按审批图纸要求施工，擅自加装、改装修，影响场馆布局按审批整改12不按审批图纸要求施工、阻碍公用设备房通道按审批整改13损坏场馆设施、设备按价赔偿14擅自拆除公共设备（烟感、喇叭、风口、值班灯等）按价赔偿15不服从施工管理人员管理100元/次回 执兹收到*发给的场馆（商铺）装修审批程序和管理规定一份，并承诺将该程序和规定告知有关人员遵照执行，如有违反愿自负其责。商铺单位名61、称： （ 层 铺）商铺负 责 人（盖章）： 联系电话： 发出日期： 年 月 日第六节 房屋建筑本体管理一、目的保证房屋的使用功能和安全，及时消除房屋建筑本体使用过程中所存在的问题或隐患，维护房屋外观完好，使房屋建筑本体能真正满足使用要求及服务需要，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值、增值。二、职责1.工程部主管负责编制房屋建筑本体维修养护计划。2.财务部、安全部经理参与审核房屋建筑本体维修养护计划。3.公司主管领导负责审批房屋建筑本体维修养护计划。4.维修人员负责根据房屋建筑本体维修保养计划进行维修、养护及运行操作，并做好标识及记录。三、房屋建筑本体维修养护的日常检查在日62、常检查过程中需对检查的内容、情况做好记录，填写房屋建筑本体日常检查表（表16），方便对房屋建筑本体时时为修养护。房屋建筑本体维修养护的日常检查内容，如表17所示。四、房屋建筑本体的维修养护记录对房屋建筑本体进行维修养护后，应填写房屋建筑本体维修养护记录表（表18），以便对房屋建筑本体的维修养护进行管理。五、房屋建筑本体的维修养护内容1.维修养护标准房屋建筑本体的维修养护标准如表19所示。2.定期维修养护内容定期维修养护的内容如表110所示。记录表格房屋建筑本体日常检查表（表16）房屋建筑本体维修养护的日常检查内容（表17）针对房屋建筑本体的维修养护记录表（表18）房屋建筑本体的维修养护标准（表63、19）定期维修养护的内容（表110）表16 房屋建筑本体日常检查表名称编号地址检查人负责人检查时间 年 月 日检查项目检查结果损坏原因1房屋承重及结构部位完好基本完好一般损坏严重损坏自然损坏人为损坏预防保养不善其他原因2内外墙面、公共通道、楼梯间3门厅、门窗4上下水主管道5屋面、楼地面检查方法整体建筑质量评定备注直观法 刺探法 仪器检测法 计算法 完好 基本完好 一般损坏 严重损坏 表17 房屋建筑本体维修养护的日常检查内容序号项目检查周期检查内容检查要点1楼底层大厅每周一次对楼底大厅的玻璃落地门（或不锈钢、塑钢落地门）进行检查 确保：落地门开启灵活，自动定位正确，关闭时间在315s范围内，无64、阻滞现象；落地门弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕；落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全，安装牢固每周一次对打楼门厅内照明、应急照明灯具进行检查 确保：照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺2楼 道每周一次 对楼道照明、应急照明灯具进行检查 确保：照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺每月一次 对楼道内防火门进行安全检查 确保：防火门保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击器，防火门玻璃无破损每月一次 对楼道、扶梯进行检查确保：扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设65、的地砖（大理石）无破损、起壳等现象，几时修补破损地砖（大理石）；楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整每季一次 随楼道墙面进行检查 确保：内墙表面粉刷无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金配件完好；各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象3外墙面每月一次对外墙面进行检查 4屋面每天一次 对屋面进行检查隔热层是否破损；防水层是否破损造成屋面渗漏；避雷网是否脱焊、间断；屋面是否积水 5其他每周一次 水箱、水池：信报箱；上、下雨污水管；设备房（水泵房、配电房、电梯房）；消防栓每季一次 散水坡、雨檐台、连廊；通66、风口；5消防栓的开箱试水（循环检查）半年一次 天面扶栏，避雷带；公共防盗网每年一次 梁、柱、板主体；墙体、墙面（马赛克、大理石、条砖、喷涂）；顶棚、公共门窗；楼梯、扶手、楼板、地面砖；屋面隔热层、防水层（雨季前必须另外检查）；所有消防栓（每年11月底至12月上旬检查）表18 房屋建筑本体的维修养护记录表序号维修养护时间维修养护项目维修养护情况负责人备注制表： 审核： 批准：表19 房屋建筑本体的维修养护标准序号项 目标 准1地基基础 有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降（肉眼观察无明显裂缝）2承重结构件：梁、板柱、承重墙 肉眼观察承重构件，平直牢固，无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀蚀3 67、非承重墙砖墙平直完好，无风化破损4公共屋面 不渗漏，防水层、隔热层、保温层完好，积尘甚少，排水畅通5 楼地面 砼块料面层平整、无碎裂6地下室顶板 不渗漏7广场地面砖 地面平整，无破损8 室外墙面装饰 完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝（风裂除外）9 室内墙面装饰 完整牢固，无破损，空鼓和裂缝（风裂除外）10门窗（含防火门、窗） 完整无损，开关灵活，接缝严密，不松动，玻璃、五金齐全，油漆完好（允许个别钢门、窗轻度锈蚀）11细木装修 完整，牢固，油漆完好12 公共通道、门厅、楼梯间 整洁，无缺损，无霉迹；扶手完好，无张贴痕迹表110 定期维修养护的内容序号项目时间间隔维修养护内容1地基基础半年检查68、地基有无超过允许范围的不均匀沉降检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损每季 适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁每年 检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况2承重结构梁每季 检查有无变形、裂缝、腐蚀每年 检查整体结构性能是否完好板每季 检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀每年检查整体结构性能是否完好柱每季 检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀每年检查整体结构性能是否完好承重墙每季 检查有无孔洞、裂缝、腐蚀每年检查整体结构性能是否完好 备注：对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，委托专家进行分析、计算，拟定维修方案，由专业公司69、实施处理3非承重墙每月 检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷每年 检查前提结构性能是否完好4楼地面每季 检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂 检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理更换大面积松脱、破损的地面饰面材料每年 检查楼地面面结构功能的完好性5公共屋面半年 检查屋面雨水口，疏通雨水口每年 检查避雷网，进行油漆，防治锈蚀；全面修补一次屋面隔热层板，重新勾缝、修补；检查层面防水层每2年 对隔热层进行养护一次，对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换、并对面砖表面用白水泥勾缝6公共通道、门厅等每周 检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松脱，发现异常及时修复 公共通道及门厅的墙面有无70、污迹和剥落，发现异常随时处理每半年 检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复 补换损坏的地板 修复空鼓的地板 对公共地面进行维护一次每年 油漆扶手7楼梯间每3年 检查踏步，发现问题及时维修养护（要求严格的，可每年进行一次） 检查楼梯间墙面，发现裂纹、龟裂、剥落等要全面修补、粉刷或喷涂 检查墙面内部，用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击，如发出空壳声，则有起壳现象，确定起壳范围后进行修补 楼梯扶手全面修补、粉刷一次8外墙面每月检查外墙面是否起鼓脱落；外墙面是否局部渗漏；外墙面是否大面积渗漏；外墙面损坏较大的是否及时翻新每半年 结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况 特别注意检查玻璃幕墙的玻璃是否有松71、动迹象每年 雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入 对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大 对重点部位进行清洗每3年 对外墙面进行全面清洗，在清洗时发现外墙面有脱落的应及时进行修补，恢复原样每5年大理石条砖、瓷面砖墙面备注 台风暴雨天气及时发布消息，提醒用户关好、锁好门窗 大风、台风、暴雨过后及时进行巡查 外墙清洗选用适宜的清洁剂 更换外墙饰面应按原设计要求进行9内墙面每3年 检查内墙面，发现有裂缝及时修补 对磁砖面裂缝较大的应予以更换 发现有空鼓的地方，进行更换10吊顶每周检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补每月 加强防水、防腐、防胀、防霉变工作，发现有水72、浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复每3年 揭开石膏板看吊顶钢丝，有生锈严重的应取下更换11门窗每月 检查木门门窗有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽，发现问题及时处理 检查防火门，发现有生锈或掉漆的，及时修补 门转轴或摩擦磨损部位加润滑油 （塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈每半年 更换门窗的易磨损部件每年 检查门窗框，对门窗框松动、翘曲的，应及时修补，翘曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进行矫正 对配件上油12（顶棚）天花每3年 全面养护、粉刷一次13公共防盗网每2年 油漆一次15木门每2年 油漆一次16信报箱每年 根据需要刷漆一次17房屋标识（栋号、单元号、楼层号）每年 重喷泻一次18设备房每73、年 刷漆一次19公共排演管道每半年 对屋面出烟口盖板及防护罩进行一次维护。防止由烟道内横隔板损坏及导流板安装不当造成回串烟和出烟口封闭不当造成漏烟20档雨棚每年 检修一次第七节 场馆准入及退出制度一、总 则1.为规范公司各场馆的经营活动，维护场馆经营秩序，保障消费者的合法权益，促进场馆又好又快地健康发展，进一步提高场馆经营产品质量，根据广州市商品交易市场管理规定等有关法律、法规，结合各市场实际，特制定场馆准入及退出制度。2.场馆开办方为公司，各场馆管理处系公司延伸管理机构，负责通过提供场地、设施以及服务，吸纳经营者进场经营等。本制度所称场内经营者，是指在场馆内以自己的名义独立从事商品交易活动的74、企业法人、个体工商户及其他经济组织。二、场内经营者1.场内经营者应当诚信、合法经营，公平竞争，遵守场馆管理制度，自觉维护场馆秩序。场内经营者不得经营法律、法规禁止经营的商品，不得从事法律、法规禁止的经营活动。2.场内经营者须提供本人居民身份证原件和复印件给场馆查验，复印件留管理处存档。外地来穗人员还须提供暂住证原件和复印件以及提供流动人口婚育证明原件和复印件给管理处查验，上述复印件交场馆管理处存档。3.场内经营者应当持证照经营，并在其经营场所的显著位置悬挂营业执照、税务登记证及其他许可证件。场内经营者在场馆规定的限期内向所属工商行政管理部门办理营业执照，向所属税务机关办理税务登记手续。办好上述75、证件后交原件给场馆管理处查验并提供原件复印件给场馆管理处存档。4.场内经营者须严格按照工商行政管理部门的规定。 5.场内经营者应当建立经营商品进货查验制度，索取产品的质量合格证明；购进并销售需持许可证件生产的产品，应当向供货方索取有效的生产许可证等证明文件，并留存加盖供应商印章的复印件备查。对进入场馆的产品要符合国家产品质量规定和要求。包括：商品来源有合法的证明；商品有中文标明的名称、产地、厂址、规格；商品有中文说明书；商品有符合国家规定的产品合格证和认证标志；对销售的产品应在经价格监督检查部门监制的明码标价牌（签）上标出品名、产地、规格、等级、计价单位、售价等，并做到一货一签、货签对位；经销76、国家规定可作处理品（含次品、等外品）的商品，上面要有标明“处理品”的字样。同时，提供相关资料给市场管理处存档，以便提供工商部门检查和场馆管理处查验。场内经营者与生产者通过合同规范买卖双方的契约关系，确保商品质量达到入市标准。经营者要通过协议约定的形式与供货厂商建立不合格商品退货机制，严格执行国家“三包”（所经营商品在有效期内包退、包换、包维修）规定和履行对消费者不经销“三无”（ 没有质量合格证明、没有产品名称、没有厂家厂址标识及标识不清的）产品的约定。同时提供相关资料给场馆管理处存档，以便提供工商部门检查和场馆管理处查验。6.场内经营者应当遵守关于保护商标权、专利权、著作权等知识产权的法律、法77、规。对标有注册商标、专利号或者专利、版权标记的商品的购进应当进行查验，建立备案制度。不得销售、展示、宣传冒充或假冒他人知识产权的产品。场内经营者未经授权不得以特约经销、总代理、总经销、专营专卖形式从事经营活动。 三、责任1.场内经营者有下列情形的，由政府相关职能管理部门和场馆开办方依法处罚：（1）提供与事实不符的资料；（2）经销假冒注册商标、商品产地、厂名、厂址、代号的商品和“三无”产品；（3）经销过期失效和变质、国家明令淘汰的产品；（4）经销违反国家质量管理要求的商品；（5）经销应当标明规格、等级、所含的主要成份和含量而未标明的商品；（6）经销标明的指标与实际不符的商品；（7）经销无合法来源78、手续的进口商品；（8）经销掺杂使假、以假乱真、以旧充新的商品；（9）经销以不合格商品冒充合格的商品；（10）以格式合同、通知、声明、店堂告示的方式作出对消费者不公平、不合理的规定；（11）作出引人误解的虚假宣传及表示。有以上行为及其他违法经营行为，被工商行政管理部门、质量技术监督部门、整治和规范场馆经济秩序领导小组办公室及场馆开办方发现和查处的，则视同经营者违约。经营者第一次违约，由场馆管理处对经营者在场内公示警告；第二次违约，场馆开办方无条件收回出租给经营者的物业，经营者作违约退场处理，除没收经营者的所有保证金外，并由经营者承担违约责任和赔偿责任及有关法律责任。2.场内经营者拒绝或者阻碍行政79、执法人员依法执行职务或者有其他违反治安管理行为的，依照国家相关法律规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二篇 设备设施管理及维修养护制度第一节 总则一、委托对设施、设备进行维护的监督规定对须持有政府部门颁发的资质证书方允许从事的专业，如消防自动报警系统的保养和定期试验，及某些专业性较强的项目，如化粪池清洗等，管理部门待公司批准后可将项目外判给承包商作业。（一）承包商监督规定为规范对承包项目的管理，特制定本规定。各项目审批、上报、实施均必须严格按照集团的相关文件之规定进行。1.严格审查承包商的资质证书和营业执照等，凡不具备相应资质等级证书和合格营业执照的保养维修商或承造商，均不与之进行业务洽80、谈。2.在选定承包商的过程中，主管编写工程报价分析表，经过副部长审批，建议最佳承包商人选。3.承包商进场前，必须提供工程蓝图、施工程序、工期计划各三套，经审查批准，且办理好合同、安全责任书及施工承诺等签定后（有动火作业的还需办理动火证），方允许入场。4.各主管应指定专人协调、监督承包商的工作，做好承包商到场作业记录。5.承包商及各施工单位进场作业期间，必须遵守公司的各项管理规定。6.督促承包商及各施工单位必须严格按国家规范（如环保、劳保条例等）及合同要求施工。7.承包商及各施工单位的用料，必须与合同条款规定的相一致。任何用料变更须事先经该工程主管签认，否则作违反合同处理。8.承包商及各施工单位81、因故需变更施工图纸或施工工艺，必须提出书面报告，经该主管签认并报副部长核准后，方允许实施。9.承包商的竣工报告、资料、图纸等，必须先交该主管检查核对，双方填写技改工程验收报告书，经由公司监察、财会部、工会等相关部门组成的联合验收组确认项目符合验收标准后，报请副部长、总经理审查批准后，方可通知财务结算。操作流程图 设备保养商工作监督维修保养过程中派员协助是否按合同条款及规范标准进行 是保养工作是否细致、故障处理效果及效率是否达标否要求保养商完善 是保养记录是否齐全清晰否退回保养商重做 是主管将有关情况报告*，作为付款或续约依据图13 设备保养商工作监督流程图记录表格设备保养商工作评估表(表21)82、表21设备保养商工作评估表保养商名称：保养设备名称：评估项目评估结果合同规定到场保养的次数实际到场保养的次数每次到场保养的人数保养时间保养内容工作质量保障响应速度工作效率保养记录综合评估评估人：日期：二、巡检规定（一）巡检规定为保证设备正常运行，及时发现并消除故障隐患，工程部必须对所辖设备、系统进行日常巡检。1.运行值班人员必须按本系统规定的时间、路线和项目巡视检查辖下的设备。2.运行值班人员外出巡检，必须随身携带对讲机，随时与当值主管保持联系。3.运行值班人员每次巡检均须在相应的运行日志上依顺序做好巡查情况和结果记录。4.运行值班人员必须执行巡检签到规定，在设备现场设置的签到表上依时签到。583、.运行值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对“手动”档运行的设备和有异苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。6.发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、湿度表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行7.发现有不正常的噪音、压力、湿度、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即告当值主管，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。8.主管每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人为则应追究当事人责任。操作流程图巡视检查流程图 (图21设备责任人巡查流程图(图22)巡视检查每小时一次每小时一次每小时一次每小84、时一次高压室、变压室、发电机房、低压室空调机房、电梯机房凉水塔垂直电房图21 巡视检查流程图了解自身责任范围内的设备按规定时间、次数对责任设备巡查开始巡查设备表面及机内清洁情况清洁不良 良好端子紧固情况紧固接口端子不良 良好是否存在告警查明原因有 无维修是否有异味、异声及过热有查明原因 无确认设备正常后完成巡查维修当值日志上记录图22 设备责任人巡查流程图三、设备管理规定（一）设备管理规定1.设备的检查保养分周、月度、季度、半年、年度，由各主管按保养项目、达标参数制订保养计划，交领班实施。2.各班组每次完成常规保养后，责任人和领班填写保养记录并存档。3.设备的维修分小修、中修、大修三种，由各主85、管根据设备的性能等规划编制维修方案，交领班执行。4.小修项目如一般的零部件修补或更换，由熟练技工负责；中修项目如较重要又有一定工艺难度的零部件检修或更换，由领班负责；大修项目如关键主件检修或更换，由主管负责。5.为切实保证工程质量，小修项目由领班检查验收；中修项目由主管监管验收；大修项目由副部长监督、验收。6.如巡查保养中发现有可导致严重故障的缺陷事项，必须立即填写记录表格，上报领班及主管整改。7.每日巡检保养后必须填写相应的表格，领班负责监督执行。 8.每月由副部长召集各主管巡查机电、工程管理室所辖范围，对设备、卫生、安全等状况进行评比，选出当月的优秀班组，对发现的问题，限时整改。巡检结果在86、机电、工程管理室每月评比表上公布。9.主管每月根据设备运行、维修、保养、异常变化等情况编写当月工程报告交副部长。10.副部长根据各设备的数据记录及各主管的意见，每年总结编写机电、工程管理室设备性能状况的评估。操作流程图设备保养工作流程图(图23)按预定保养计划进行被保养设备保养过程中是否需退出服务否 是设备退出服务是否影响用户日常办公否是是否可以于非办公时间进行提前通知服务中心，知会受影响的用户开始工作是否非办公时间进行保养清洁表面及机内灰尘，润滑轴承等机件紧固各接线端子检查是否过热、有异味，是否有警告是检查原因否工作完成后填写保养记录交文员存档维修图23 设备保养工作流程图四、机房管理规定工87、程部辖下的设备机房有两大类型：一类是生产机房如变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房等；另一类是监控管理中心如消防控制中心、紧急广櫃控制室、电讯机房筹。前者是生产重地，后者是机要重地。为规范各机房的管理，特制定本规定。1.机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，谢绝来访”或“生产重地请勿进入”的告示牌。2.凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。 3.各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。4.各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌。5.机房钥匙是专用钥匙，未经该主管批准并登记在册，88、任何员工不得持有或随意配制机房钥匙。6.未经部门领导批准，外来人员，包括参观学习和施工等，禁止进入机房；经批准进人机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导。7.政府职能部门如消防局、供电局、电讯局突然到场检查或抽查相应的机房如消防监控中心、变配电房、电讯机房等，当值人员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，做好记录，并应立即通知系统主管或部门领导。8.保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、睡觉、喧哗等不得有影响工作、分散注意力的行为。9.严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内89、进行动火类作业。 10.机房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。11.各机房工作员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记录必须齐全，工作记录应清晰明了。12.严禁在机房电脑终端上使用配套之外的软件；无书面指令不得更改工作程序或改动任何数据。五、设备机房防火规定（一）设备机房防火规定1.不得在机房内吸烟。2.维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。机房内不得存放易燃物品。3.需要动火作业时，由主管填写机房动火作业申请表，待部长、总经理签名同意后，方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，配备足够的灭火器材，设90、专人监督，施工后认真检查，确无火种方能离开。4.部门、班组管理人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救措施，并教导员工掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法。5.当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警器和消防设备的情况，及时报告、处理火警信号。6.机房内的楼梯、走道、出入口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。7.机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防火帘、防排烟设备、灭火器、防烟面罩、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。行政保卫室应每月检查、保养，确保使用时不出故障，并附相应记录上报总经理。8.发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火”原则；如油路发生火灾，应立即91、关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。9.火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好防火措施。 10.遇火灾时，要及时上报消防监控中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要详细记录火灾成因及灭火情况，书面上报公司领导。11.做好防水、防止小动物进入房内的措施。操作流程图防火安全检查流程图(图24)防火安全检查辖区内设备环境是否堆放杂物、易燃物是清理 否是否遗留火种是立刻清理防火责任人（每周一次） 否灭火器情况不良完善 良好费工作设备是否切断电源否切断电源 是是否存在火险隐患是整改隐患 否填写防火安全检查表图24防火安全检查流程图六、机房卫生管理规定为做好机房92、内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运行环境，特制定本卫生制度。1.机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。2.班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。3.机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。4.机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。5.机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。6.领班负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房做好防水、防止小动物进入房内及卫生负责。7.各主管定期抽查机房卫生清洁情况，发现严重卫生问题，立刻组织整改。8.机电、工程管理室每月组织一次巡检，对各系统所辖区域进行卫生检查评比。第二节 强电系统管理一、层间配电房管理制度1.层间配电房93、门及房内的电柜、电箱平时应锁闭，房间内各种开关应标志清晰。2.配电房内每周清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。3.机电、工程管理室每周一次检查内部设备，发现异常立刻维修。4.机电、工程管理室根据计划定期保养配电房内设施，重点做好设备清洁和紧固接线端子。5.检查和保养结束后填写楼层电房设备检查表。二、转、停电通知用户工作规程（一）计划转、停电1.供电局转、停电，机电、工程管理室接到通知后应立即报告总经理。2.因场馆施工需要停电，机电、工程管理室须至少提前24小时将停电计划书面上报总经理。3.总经理审批后，公司拟发转、停电通知书，由管理部门派至用户。4.转、停电通知书最迟应在事发前1小时送达用户，如不能94、在上述时限内送达，应报经总经理批准启用场馆广播系统紧急通知用户。（二）事故转、停电1.场馆因供电局故障发生停电，机电、工程管理室须立即向总经理报告，经总经理批准后，启用场馆广播系统向用户解释原因，同时立即安排人员开启发电机，迅速恢复场馆的照明供电。事后，机电、工程管理室应向供电局索取解释函，并转呈总经理。2.因场馆内部事故引起停电，机电、工程管理室应立即排除故障恢复供电，并即时口头向总经理报告，经总经理批准后，启用场馆广播系统向用户解释原因。机电、工程管理室于事后12小时内总经理提交书面报告。3.事故转、停电后24小时内，管理部门拟定解释函，送达各用户。三、停电、限电管理规程1.停电、限电的审95、批权限为副部长以上。2.收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电、限电，应马上报告总经理，并至少提前24小时书面通知受影响的用户。3.副部长应安排足够的人员处理转、停电工作。4.转、停电前应填写操作票，交主管签名。5.转、停电后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯机房、消防监控中心内设备的运行情况，发现异常立刻检修。6.有关转、停电的情况应记录在当值日志上。四、临时用电管理规程（一）用电申请用户应事先向管理部门以书面形式申请用电，并注明用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数及时间。（二）公司审批用电申请须经机电、工程管理室审批。（三）接线及送电 经公司或部门领导批准后，用户应96、按有关规程自行敷设好用电线路，经机电、工程管理室检查符合用电安全要求后方可送电，并由双方共同确认电表读数及填写电表启用单。（四）停电及拆线 用户终止用电，应事先通知机电、工程管理室。技术人员到场断电拆线，并由双方共同确认电表读数，填写电表停用单。（五）计费方式1.电表计费，由用户自备并按指定位置接线，每月计费一次，不足一月，按拆表时用量计费。2.无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。3.按供电局收费标准。4.按合同约定。五、供配电运行安全操作规程（一）双回路供电供电方式为一主一备，两路电源的进线柜即受电柜设电气联锁。当主供电源停电，只有在主供电源的受电开关分闸后，备用电源的受电开关方可合闸，并97、在主供开关上悬挂“严禁合闸”警示牌，同时在一次结线图板上正确反映供电运行方式。（二）电源转换1.停电应按先停低压后停高压，送电应按空载先高压后低压原则执行。当主供电源停电，投入备用电源前，应首先将主供电源退出运行状态，挂上“严禁合闸”的警示牌，然后把备用电源受电开关合闸受电。2.为避免变压器并列运行，当两路电源的某一路停电，需另一路电源实行全供，应首先将停电回路电源退出运行状态，挂上“严禁合闸”的警示牌；然后将联络柜进入运行状态，并合闸供电。电源转换的操作，应在3分钟内完成。完成后，应在一次结线图板上正确反映供电运行方式。（三）发电机供电1.为防止发电机向变压器倒送电，发电机输出线路的受电开关98、与市电的受电开关设有电气联锁。只有在市电的受电开关完全分闸后，发电机的受电开关方能合闸。当发电机供电时，市电主、备供受电开关应退出运行状态，并分别悬挂“严禁合闸”的警示牌。六、供配电设备运行管理规程1.每天定期巡查供配电系统设备，包括（高、低压室，变压器室，发电机房），并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。2.发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常，应马上查找原因，并通知主管安排处理。3.用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象，发现异常马上处理。4.未经主管同意，不得私自更改设备线路和运行设置。特殊情况下，须经主管批准并做记录。5.严格执行机房管理规定和交接班99、值班规定。6.高压工具应每年按规定送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。7.与系统有关的钥匙集中放置在钥匙箱中，交接班时清点数量，发现缺失立即追究。外借钥匙应做好登记并按时追收。七、电房倒闸操作制度1.倒闸操作必须根据主管或值班负责人命令，受令人复诵无误后执行。发布命令应准确、清晰，使用正规操作术语和设备双重名称，即设备名称和编号。发令全过程和听令报告时都要做好记录。 2.停电拉闸操作必须按照开关负荷侧刀闸母线侧刀闸顺序依次操作，送电合闸的顺序与此相反。如变压器需要停电时，应先停低压，后停高压；送电时先送高压，后送低压。严防带负荷拉合隔离开关(刀闸)。为防止误操作，高压电气设备都应加装防100、止误操作的闭锁装置。3.倒闸操作由操作人填写操作票，每张操作票只能填写一个操作任务。下列项目应填人操作票内：(1)应拉合的开关和刀闸。(2)检查开关和刀闸的位置。(3)检查接地线是否拆除。(4)检查负荷分配。(5)装拆接地线。(6)安装或拆除控制回路、电压互感器回路的保险器。(7)切换保护回路和检验是否确无电压等。4.操作票应用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改。操作人和监护人应根据模拟图板或接线图核对所填写的操作项目并分别签名，然后经值班负责人审核签名。5.操作前应核对设备名称、编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制。按操作顺序拧操作，每操作完一项，做一个记号“”，全部操作完毕后101、进行复查。6.倒闸操作应由两人执行，其中一人对设备较为熟悉者作监护。7.操作中发生疑问时，不准擅自更改操作票，不准随意解除闭锁装置，应立即向值班负责人或主管负责人报告，弄清楚后再操作。8.电气设备停电后，即使是事故停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措施以前，不得触及设备或进入遮拦，以防突然来电。9.下列各项工作可以不用操作票：(1)事故处理。(2)拉合开关的单一操作。(3)拉开接地刀闸或拆除全电房仅有的一组接地线。但上述操作均应记入操作记录簿内。10.操作票应先编号，按照编号顺序使用。作废的操作票应注明作废“字样，已操作的要注明（或盖章）“已执行”字样。上述操作票保存3个月。八、工作票制度1.在102、电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，其方式有下列三种：填用甲种工作票；填用乙种工作票；口头或电话命令。2.填用甲种工作票的工作为：高压设备上工作需要全部停电或部分停电者；高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者。3.填乙种工作票的工作为：带电作业和在带电设备外壳上的工作；控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上的工作；二次结线回路上的工作，无需将高压设备停电者；转动中的发电机上的工作。4.其他工作用口头或电话命令。口头或电话命令必须清楚正确，值班员应将发令人、负责人及工作任务详细记入操作记录簿中，并向发令人复诵核对一遍。5.工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份103、，应正确清楚，不得任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚。两份工作票中的一份必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，按值移交。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记人操作记录簿中。6.一个工作负责人只能发给一张工作票。工作票所列的工作地点，以一个电气连接部分为限。开工前工作票内的全部完全措施应一次做完。7.事故抢修工作可不用工作票，但应记入操作记录簿内。在开始工作前必须做好保证安全的技术措施并指定专人负责监护，即：停电，验电，装设接地线，悬挂指示牌和装设遮拦。8.甲、乙工作票的有效时间，以批准检修期为限。9.需要变更工作班中的成员时，须经工作负责104、人同意。10.工作票签发人由主管担任。工作负责人和允许办理工作票的值班员（工作许可人）由强电领班或资深技工担任。11.工作票所列人员的安全责任：(1)工作票签发人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正确完备；所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。(2)工作负责人（监护人）：正确安全地组织工作；结合实际进行安全思想教育；督促、监护工作人员遵守本规程，；负责检查工作票所载安全措施是否正确完备，值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件；工作前对工作人员交待安全事项。(3)工作许可人：负责审查工作票所列安全措施是否完备，是否符合现场条件；负责检查工作现场布置的安105、全措施是否完善；负责检查停电设备有无突然来电的危险；对工作票中所列内容即使发生很小疑问，也必须向工作票签发人询问清楚，必要时应要求做详细补充。(4)工作班成员：认真执行安全规程和现场安全措施，互相关心施工安全，并监督安全规程及措施的实施。九、柴油发电机安全操作规程（一）自动状态1.保持启动电动机的蓄电池组达到启动电压。2.保持散热器冷却水位正常，循环水阀常开。3.曲轴箱油位保持在量油尺刻线2cm的范围内。4.燃油箱油量在一半以上，燃油供油阀常开。5.发电机控制屏的“运行停止自动”开关放在“自动”位置。6.机组配电屏的模式开关打在“自动”位置。7.散热器风机开关打在“自动”位置。 8.机组收到市106、电失压的讯号后启动，确认市电失压，切开转换柜市电开关，合上转换柜发电开关，启动机房的进风和排风机。（二）手动启动1.室内气温低于20时，开启电加热器，对机器进行预热。2.检查机体及周围有无妨碍运转的杂物，如有应及时清走。3.检查曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位。如油位水位低于规定值，应补充至正常位置。4.检查燃油供油阀和冷却水截止阀是否处于开通位置。5.检查起动电动机的蓄电池组电压是否正常。6.检验配电屏的试验按钮，观察各报警指示灯有否接通发亮。7.检查配电屏各开关是否置于分闸位置，各仪表指示是否处于零位。8.启动进风和排风机。9.按动发动机的起动按钮，使其启动运转。如第一次起动失败，可按下107、配电屏上相应的复位按钮，待其警报消除、机组回复正常状态方可进行第二次启动。启动后，机器运转声音正常，冷却水泵运转指示灯亮及路仪表指示正常，启动成功。（三）手动操作并联供电1.待并车发电机的油温、水温、油压达到正常值，运转正常。2.等并车发电机的输出电压和频率的数值与母排上的数值相一致。 3.把待并车发电机的同步器手柄打在“合闸”位置。4.观察同步指示器的指示灯及指针。5.观察同步指示器的指示灯，完全熄灭时或指针旋转到零位，即可打上并电合闸开关。6.机组进入并车运行，随后把其同步器手柄旋回“关断”位置。7.如果同步器合闸后，同步器指针旋转太快或反时针旋转，则不允许并车，否则，将导致合闸失效。8.108、手动并车成功后，应立即与低压配电房联系，落实总配电屏馈出开关可否合闸送电后再行操作。（四）运行安全管理1.按照规定时间检查各指示仪表，注意润滑油的压力、水温是否有变化。润滑油的压力不得低于150 kPa，冷却水温度不得高于95。2.注意检查曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位，低于正常位置应予以补充。3.勤观察配电屏各仪表及各报警指示灯是否正常。凡红灯亮表示有故障，绿灯为正常运行指示灯。4.检查充电器是否正常充电。5.倾听机器的各部分运转声响是否正常。6.手摸机体外壳、轴承部位外壳、油管、水管，感觉温度是否正常。7.留意发动机或电器设备是否有焦糊等异味。8.发现有不良情况，应即时处理解决；严重的109、应停机处理。9.凡故障停机，须把故障消除，然后按动机组上的重复手掣，机组方可再进行运作。10.对各运行参数，每班记录不少于两次。（五）停车1.总控屏的输出馈电开关分闸，脱开电网。2.发电机空载运转10分钟后停车。3.停止机房的风机、冷却水泵等。十、柴油发电机运行管理规定1.每天定期巡查机房及机组设备。2每月空载试运行两次，每次15分钟，并检查电池液位、接线端子、外围设备运行情况，填写试运行记录表。3.油箱内燃油应至少储备1.5吨，发现储备不足立即通知主管订购。4.发电机置于自动状态，当市电全停，机组自动投入。如自投失效，马上由当值人员手动投入。5.发电机带负荷运行时，每小时抄录运行数据一次。6110、.当值员工每天打扫发电机房卫生一次，清洁机组及外围设备表面的灰尘。7.保持机房内的通风和照明设施良好。十一、柴油发电机维修保养规定1.场馆发电机组及控制屏由高压运行工协助发电机维修公司进行保养，并按运行情况提出大、中修建议。2.高压运行工按发电机保养合同要求协助及监督维修公司人员进行发电机机维修保养，并将工作过程和更换零件数目作详细记录，填写发电机试车腿行记录表。3.保养期内发生机组故障应即时通知维修公司，维修公司应负责24小时内排除故障；若在时限范围无法排除故障，应将实际情况报告主管，再由主管逐级上报，协调时间维修。4.工作内容如下：(1)润滑系统：检查液面、漏油；更换机油、机油滤清器。(2111、)冷却系统：检查散热器、喉管及连接器；水位，皮带张力及水泵等。(3)进风口系统：检查空气过滤器、管位及连接器；更换空气过滤器。(4)燃油系统：检查燃油液位、限速器、油管及连接器、燃油泵。排液（燃油缸及油水分离器沉淀物或水），更换柴油过滤器。(5)择气系统：检查排气阻塞、漏气；排放消声器积炭积水。(6)充电系统：检查电池充电器，电池电解液位、密度（每个月检查一次），仪表，总开关，接线管及指示灯。(7)发电机部分：检查进风口阻塞情况、接线端子、绝缘、振动及各部件是否正常。(8)自动控制装置：检查模拟供、停电，起动油机自动装置是否正常。 (9)视实际情况更换机油、各种油隔及空气隔。 (10)清洁机组112、，每月清洁冷却器外围。完成上列工作检查后，开动机组15分钟（或带负荷运行）。 (11)控制屏每月一次清洁及检查和实施维修保养工作。(12)发现问题，做出记录。十二、供配电系统的维修养护（一）供配电设备维修保养规程1.严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养。2.主管每年12月制订下一年度的设备保养计划。3.督促承判商对外判高压部分设备如期保养，并有详细记录。4.工作过程应严格遵守相关电气作业规程。5.根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作和防止小伙动物进入机房的措施。6、各系统的维修保养以不影响场馆正常营运为原则，特殊情况，须报告主管，及时通知受影响的用户。7.113、维修保养结束后，应将有关工作情况记录在高压电房设施检查表、变压器设备检查表、低压柜设备检查表、发电机房设备检查表和当值日志上。8.高压设备发生接地时，在室内不得接近故障点4米以内，在室外不得接近故障点8米以内，进入上述范围必须穿绝缘鞋；接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。 （二）供配电系统的维修养护工作标准 供配电系统的维修养护工作标准如表22所示。表22 供配电系统的维修养护工作标准序 号项 目周 期内容及标准变压器1巡查每日通风良好，无异常气味和噪声2年检1年保洁变压器机身、线圈、电缆支架和通风口；检查温控仪表和跳闸信号接线；测量高低压线圈及线圈间绝缘电阻不低于30M（用1000V兆欧表）高114、压环网柜1巡查每日柜体无灰尘，室内无异常气味、噪声，开关指示正常，通风良好2年检1年柜内各零部件，电缆头连接螺栓无松动断裂，无电击裂痕，保洁内部各部件；馈电开关操作灵活，和机械连锁可靠；跳闸线圈功能正常；熔断器上、下端硅胶膜无破裂凝固；测量相间接地电阻不低于500 M（1000V兆欧表）低压配电柜、箱1巡查每日低压配电室、各设备房、竖井，检查柜、箱体外观无灰尘（必要时保洁），无异常气味噪声；电表指示正常；低压抽屉柜电容补偿投入使用，功率因数在0.9以上2年检1年保洁柜（箱）体内灰尘（用吹风机保洁线圈、开关、接线端子上的灰尘）；紧固松动的的部件、接线端子；检查各元件、标记标号、电度表铅封是否完好115、；检查具备自动合闸功能开关是否正常照明器具、供电线路巡查每日发现灯具和线路问题，及时安排人员维修更换节约用电，做到人走灯灭，用户下班后，值班人员及时巡检，关闭不必要的照明。楼外射灯按规定的时间停送，并根据季节变化适当调整 （三）供配电系统的维修养护项目 供配电系统的定期维修养护项目如表23所示。表23 供配电系统的定期维修养护项目序号维修养护周期维修养护项目1每月一次检查各楼层和机房应急灯、疏散指示灯、楼梯灯、前室灯、电房照明。外广场路灯检查地下层排风机和送风机运行状况和机房照明发电机：机身清洁除尘、检查各螺钉有无松动、有无漏水漏油、机油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄电位、启动机组运行10mi116、n、停机后检查有无漏水漏油2每季一次各层配电母线槽接头：检测运行温度外立面泛光灯和外墙灯：检查镇流器、灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘喷水池灯：检查灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、潜水泵运行有无异响、更换密封不良灯座和老化电缆、开关箱清洁除尘公共大堂灯、招牌射灯和灯箱：检查灯座、灯泡、光管、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘3每年一次发电机：控制电箱和开关电箱接口除尘紧线、机架除锈油漆、机座防振弹簧打黄油地下层送风机：检查调校风机皮带，控制箱接口和电支机接口紧线，测量电机运行电流、设备除锈油漆建筑物外围射灯：铁架、线管除锈油漆天面尖灯顶灯和射灯：铁架、线管除锈油漆外围117、喷水池灯：开关箱紧线、消防接合器除锈油漆十三、配电房的维修养护 （一）配电房的维修管理规定1.高压柜跳闸或熔断器故障必须在51Omin内处理。2.楼层开关跳闸住户开关跳闸必须在1Omin内处理。3.计量箱、总开关和电表如需更换，强电井开关跳闸或需更换必须在半小时内处理。4.柴油发电机组必须常保正常待命，如一般机械线路故障，必须在1030min内解决，自动不行时需用手动。如大型需要必须在1h内解决问题，确保供电。5.配电房值班人员发现各有关回路在配电房跳闸必须在15min内迅速恢复送电。6.对配电房有关问题、事故的发生要作好记录，并吸取教训，尽量杜绝。 （二）配电房的维修养护工作标准 配电房的维118、修养护工作标准如表24所示表24 配电房的维修养护工作标准序号维修养护项目维修养护内容维修养护周期1配电屏环境清洁卫生2次/月2电气仪表外表清洁，触电完好，无过热现象，无焦点1次/月3控制回路 外表清洁，压接良好，无过热现象，无焦点2次/月4批示灯，按钮，转换 外表清洁，压接良好，标志清晰，固定可靠，绝缘良好，开关灵活1次/月5电容无功补偿 功率因素在0.95以上，电容接触器完好，电容补偿器三相平衡1次/月6配电屏对地测试 接地良好（阻值1）2次/月7备注：制表： 审核 （三）配电房的维修养护项目 配电房的定期维修养护项目如表25所示。表25 配电房的定期维修养护项目序号维修养护周期维修养护项119、目1每季一次清洁各层配电房：清洁母线槽表面；检测运行温度高压配电房：检查清洁直流屏、电流地下层送风机：检查电机风机轴承有无异响，轴承打黄油、清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘2半年一次各层配电母线槽接头：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按钮、各接线有无损坏和过载过热。动力箱电缆T接口和母线插接箱接口，电源开关接口有无过载过热低压配电房电柜：检测母牌接口、电缆接口、开关接口运行温度、检查电容器、避雷器瓷瓶、清扫电柜灰尘3每年一次 变压器房：紧固各接口螺丝、检查各接地线情况，清扫变压器灰尘 高压配电房：配电柜除尘、检查小车接口螺钉、开关触头、二次接线完好、试验开关分合闸 低压配电房电柜：母牌120、和电缆接口、电容器接口、避雷器瓷瓶连线、熔断器接口。开关等接口除尘紧线、试验开关分合闸 楼层配电房电源插接开关箱：除尘紧线 各层其他功能的设备配电房电箱：检查电源开关、触电器、指示灯、转换开关、按钮、各连线有无损坏和过载过热、动力箱T接口和总电源开关接口有无过载过热、清扫电箱内灰尘、接口除尘紧线 高压配电房：直流屏电池架除锈油漆操作流程图高压室巡查维修流程图 （图25）低压室巡查维修流程图 (图26)变压室巡查流程图 （图27）发电机房巡查流程图 (图28)发电机试运行流程图 (图29)转换电源操作流程图 (图210)转换电源操作流程图 (图211)高压室巡查信号继电器状态 动作检查原因维修 121、正常指示灯状态不正常检查灯泡不正常更换查明原因破损或缺少绝缘工具数据是否齐全、完好检查原因维修完善镉镍电池充电情况不正常检查电池不正常更换 正常不正常镉镍电池液位情况检查镇流器 正常 不正常加蒸馏水将有关数值记录于运行表格上维修图25 高压室巡查维修流程图低压室巡查应合闸的开关状态正常跳闸空调机组对应得电流表是否有正确读数过流过压过热检查原因维修是表头故障导线接头情况维修 否维修是互感器故障良好过热接头氧化或接触不良电容器运行情况空调主机意外停机不良 良好处理是否有异味要停电处理无是正常请求上级记录有关电压、电流、功率因数等数据与运行表格上检查气味安排合适时间过热膨胀确定故障点维修检查原因更换122、维修维修图26低压室巡查维修流程图变压室巡查有否异声有查明来源 正常散热风扇自启是否正常变压室温度维修 否 正常检查温升异常原因检查原因接头是否过热是放电是立刻停电检查 正常 否维修维修地缘子情况请示停电检查原因不 正常正有关数据记录在运行表格表上维修常破裂更换图27 变压室巡查流程图发电机房巡查机油粘度及油质是否符合要求否更换机油 是电池是否充足电否检查处理无电源恢复充电 是调整水位否电池液位是否正常否加蒸馏水是更换 是检查原因否柴油储量是否能支持运行2小时否通知主管外购柴油 是维修水箱水位是否正常 是控制柜指示状态是否正常图28 发电机房巡查流程图发电机试运行启动情况异常 正常散热水塔情况123、异常 正常机油压力异常 正常水温异常查明原因维修 正常电池电压异常 正常输出电压异常 正常有否异声、异味有 正常填写试运行记录图29 发电机试运行流程图切开低压各分开关切开市电转换开关切开各主变低压侧开关切开各主变高压侧开关切开主供进线开关合上供进线开关合各主变高压侧开关合各主变低压侧开关合市电转换开关合低压各分开关图210 转换电源操作流程图（停主供转备供电源供电）切开低压各分开关切开发电市电转换开关切开各主变低压侧开关检查自投开关正确退出切开各主变高压侧开关切开备供开关合主供开关合各主变高压侧开关合各主变低压侧开关合市电转换开关合低压各分开关设备供为自投图211 转换电源操作流程图（停备供124、转主供电源供电）记录表格楼层（电井）电房设备检查表 （表26）高压电房设备检查表 (表27)低压电柜设备检查表 (表28)变压器设备检查表 (表29)发电机房设备检查表 (表210)锅镍蓄电池直流电源屏检查表 (表211)电缆绝缘测试记录表 (表212)配电盘所关柜绝缘测试记录表 (表213)地极电阻测试记录表 (表214)变电房（高压房）工作票（甲种） (表215)变电房（高压房）工作票（乙种） (表216)高、低压倒闸操作票 (表217)表26 楼层（电井）电房设备检查表年月日 项目 地点空气开关标志空气开关接触插接式母线槽电缆普通电源正常照明总开关确保电源事故照明总开关配电箱电表清洁备 125、注操作者：领班员：表27 高压电房设备检查表年月日设备编号设备外观表计开关动作设备运行情况机房照明机房通风机房清洁消防装置防小动物装置备注本地遥控操作者：领班员：主管：表28 低压电柜设备检查表年月日设备编号配电柜外观表计开关动作确认无功补偿室温通风照明门窗运行情况备注操作者：领班员：主管：表29 变压器设备检查表 年 月 日设备编号外观接线室温清洁门窗照明通风运行情况备注操作者：领班员：主管：表210 发电机房设备检查表设备编号：年 月 日机房发电机组分体式冷却水箱随机备注门锁送风排风排烟管道环保设施机组外观自动电池机组操纵盘并车柜配电柜出线柜散热风扇冷却管道水阀操控电箱绝缘启动运行设备资料126、专用工具配件操作者：领班员：主管：表211 镉镍蓄电池直流电源屏蔽检查表年 月 日开关、按钮操作含紧固件（含接地）蓄电池组电解液单个电池浮充电压（1.3V）电池均衡充电电池组充电循环绝缘监察装置（25k报警）仪表状况清洁备注操作者：领班员：主管：表212电缆绝缘测试记录表天气状况： 室外湿度： 年 月 日测试仪器： 测试电压： 测试人： 电缆/开关柜连续性绝缘电阻L-EL-NN-ER-EY-EB-ER-NY-NB-NR-YR-BY-B备注：操作者： 领班员： 主管：表213 配电盘/开关柜绝缘测试记录表天气状况： 室外湿度： 年 月 日测试仪器： 测试电压： 测试人： 配电盘号： 分电路数目：127、 分电路号空气开关/熔断器额定电流（A）绝缘电阻L-EL-NN-ER-EY-EB-ER-NY-NB-NR-YR-BY-B备注：操作者： 领班员： 主管：表214 地极电阻测试记录表年 月 日天气状况： 室内湿度： 测试仪器： 测 试 人： 地极位置地极电阻（OHM）操作者： 领班员： 主管：表215 变电房（高压房）工作票（甲种）第 号1.强电压领班（监护人）： 班组： 2.工作班人员： 共 人3.工作内容及地点： 4.计划工作时间：自 年 月 日 时 分至 年 月 日 时 分5.安全措施：应标开关和刀闸（注明编号）应装接地线（注明确实地点）应设遮拦、应挂标示牌工作地点保留带电部分和补充之安全128、措施收到工作票时间值班主管签名强电高压领班签名6.许可开始工作时间： 7.工作负责人变动： 8.工作票延期，有效期延长到 年 月 日 时 分9.工作终结：全部工作于 年 月 日 时 分结束值班主管签名： 强电高压领班签名： 表216 变电房（高压房）工作票（乙种） 编号： 1强电高压领班（监护人）：班组：工作人员：2工作内容及地点： 3计划工作时间：自 年 月 日 时 分 至 年 月 日 时 分4工作条件（停电或不停电）： 5注意事项（安全措施）： 强电高压领班签名：6许可开始工作时间： 年 月 日 时 分强电高压领班签名： 值班主管签名： 7工作结束时间： 年 月 日 时 分强电高压领班签名129、： 值班主管签名： 8备注：主管签名： 表217 高、低压倒闸操作票操作开始时间： 年 月 日 时 分 终了时间： 日 时 分操作任务：顺序操作项目1234567891011121314151617181920备注：第三节 弱电系统管理一、弱电系统管理规定1.严格遵守系统各项设备运行管理规程，保证各设备处于良好状态，系统设置放于自动位置。2.各班将各设备运行情况记录于当值日志。3.根据保养计划做好各设备的保养。4.遇故障报警即时处理并记录于运行日志。5.对外判保养设备的承判商做好监督。6.各设备的元器件、参数不得随意更改。7.严禁于系统各计算机上使用自带软件。二、弱电系统维修保养规程1.弱电系130、统设备由弱电组负责维修保养。2.主管每年12月制订下一年度的保养计划并负责实施。3.工作过程注意做好防静电措施。4.对要抽出的部件和拆除的端子做好记录。5.对于有一主一备的设备不可同时退出主、备设备保养，一般是先主后备。6.对红外线、激光、微波等发射装置不能用湿式清洁剂清洗，应用吸尘器或小气泵进行清洁。7.根据系统特点重点做好清洁和紧固接线端口的工作。8.工作结束后要测试被保养设备并填写有关表格。三、能源计费系统管理（一）操作规程1记录查看开机双击能源计算输入正确用户名及密码双击记录察看选择月份察看2抄表开机双击能源计费输入正确用户名及密码双击直接抄表实时显示采样器电平开机双击能源计费输入正确131、用户名及密码双击实时显示输入部件编码以上操作均用鼠标完成（二）运行规程1.中央计算机保持开启，每小时抄表一次。2.每月抄表一次并打印收费表格呈交副部长。3.每月对抄表数据进行一次备份。4.各用户定义、收费单价等参数不得随意修改。5.每两周对读数很小的采样器进行检查，发现故障立即维修。6.保持设备表面清洁。7.严禁于计费电脑上使用自带软件及游戏。8.抄表仪、计费电脑故障应于4小时内修复；各采样器和线路故障应于8小时内修复。（三）维修保养规程1.每天使用相关软件工具扫描中央计算机硬盘。2.注意检查不问断电源后备电池充放电情况。3.发现有电平值不正常的采样器应立即检修。4.根据保养计划做系统保养。5132、.每半年做二次电表与抄表仪数据校正。6.计算机内抄表数据保存一年，以节省硬盘空间。7.维修保养工作结束后填写能源计费设备检查表。四、楼宇自控系统管理（一）运行规程1.控制计算机保持开启。2.每月对系统相关数据进行备份。3.控制点定义、预定日程表等参数不可随意修改。4.新增被控设备要注意继电器触点容量。5.保持设备表面清洁。6.严禁于控制电脑上运行自带软件及游戏。7.当有“危急告警”发生时立即查明及检修。8.一切元器件、线路不得随意更改。9.网络控制器、控制电脑故障应于4小时内修复；现场控制器、扩展模块故障应于8小时内修复；中巾间继电器故障应于2小时内修复。（二）维修保养规程 1.每天使用相应软133、件工具扫描控制电脑硬盘。2.根据保养计划做系统保养。3.每天监控NCU状态，发现不在线故障立刻处理。4.注意后备电池充放电情况，每天检查一次。5.注意电脑显示的各控制模块工作情况。6.NCU保养时应关闭电源，其余各DDC箱可带电作业。7.保养时着重检查端子接线情况及谷残捕件。8.保养时选择一定数量的控制点进行测试。9.保养情况记录于楼宇自控系统设备检查表上。五、电脑网络管理（一）运行管理规定1.所有网络设备保持24小时运行。2.每天用相应工具整理主、备服务器磁盘碎片。3.保持设备表面清洁。4.严禁于网络设备上运行自带软件及游戏。5.严禁私自接驳互联网系统。6.机房空调应保持开启。7.根据保养计134、划做设备保养。 8.各设备运行参数、接线、元器件不得随意更改。9.防火墙、服务器、主干交换机路由器故障应于4小时内修复；接入交换机及网络线故障应于8小时内修复。（二）维修保养规程1.接用户投诉故障后，须利用相应设备确认故障范围。2.留意后备电源电池充放电情况。3.保养时注意检查各插件情况，并填写网络设备检查表。4.维修保养时主、备服务器不可同时退出。5.服务器硬盘故障可于带电情况下更换，但只限于规格型号相同的情况下。6.扫描硬盘时若发现坏区，应尝试用软件修复，修复失败则将之隔离。7.DDN专线中断时应立即向互联网供应商报故障。六、程控交换机管理（一）运行管理规定 1.保证交换机工作电源的正常供135、应及机房中央空调的开启。2.当班技工注意运行情况，如发现有异声、异味、电压不稳现象马上检查维修。3.交换机机柜顶禁止摆放任何物件。4.未经主管同意，禁止修改机器参数。5.配线架的配线改动后必须修改配线资料。6.维护终端平时应关闭，使用时再开启。7.机器参数如有改动，必须记录在当值日志和保养表格上。8.涉及影响机器运行故障应于8小时内解决，一般的用户卡、中继卡的故障应于2个工作日内解决，并将有关维修情况记录在当值日志上。（二）维修保养规程1.机器的有关维修保养由弱电技工负责。2.主管每年12月制订下一年度的保养计划。3.接触功能卡前必须先戴上防静电带，作业过程须关闭交换机电源。4.清洁功能卡、机136、架、镇流器、散热栅的灰尘，紧固各接线端子，清洁功能卡和PAG卡上的接口。5.当功能卡发生故障时应先用备用卡更换，坏卡送厂家维修。6.当中央处理器发生故障又不能马上解决时，应立即通知厂家到场维修。7.所有的维修保养工作结束后，鐘测试系统是否正常，并填写电话总机房设备检查表。七、综合布线系统维修保养规程1.严格按照保养计划进行系统的保养。2.配线架跳线的压接只能使用专用工具。3.配线架没有用的跳线应拆除。 4.清除配线架、光纤机架、楼层配线架上灰尘，保持设备清洁。5.检查紧固有关的配线架和模块。6.检查配线架上的标志，发现缺失马上补充。7.工作元从后填写通讯线路设备检查表。八、直线电话系统运行管理137、规定1.任何直线电话的开通均须凭业主的有效书面委托或电话开通单。开通后用户在委托书或电话开通单上签收，施工人员将有关资料输入电脑并填写配线资料。2.禁止私自接驳直线电话。|3.配合电信局做线路调整，并将调整后的资料记录在当值日志和配线资料上。4.配合用户直线电话迁入场馆，并将有关资料记录在当值日志和配线资料上。5.凡属外线迁人场馆的用户，开通该电话必须凭业主签发的电话开通单。开通后用，户在开通单上签收，施工人员将有关资料输入电脑和填写配线资料。6.用户退租拆除电话须凭业主发出的拆线通知，拆线后修改电脑资料和配线资料。7.所有完成后的电话开通单和电话拆线单都应于当日交回机电、工程管理室办公室。九138、保安监视系统运行管理规定1.保证系统不问断电源的开启。2.系统的不间断电源严禁使用监视设备以外的负载。3.楼层摄像头的电源插座严禁使用其他负载。4.未经主管的同意，严禁修改系统参数。5.系统参数修改后应记录在当值日志上，并即时通知当值监控员。6.每天巡查系统运行情况一次，发现异常立即处理，并记录在当值日志上。7.系统有关的参数修改和重大维修都应记录在保养表格上。8.摄像头和红外报警器故障应于3小时内修复；矩阵开关故障应于8小时内修复，监视器和线路故障应于2个工作日内修复。有关的维修情况记录在当值日志上。十、消防设备运行规定1.监控中心值班员负责监控室内消防设备（报警系统、BTM系统、联动柜等139、）24小时运行操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往观察。确认火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。2.如有设备故障，监控中心值班人员及时通知设备维护单位进行维修处理。3.当值人员要负责监控室的清洁工作，保持地面、墙壁、设备无积尘，水渍，油渍。4.机电、工程管理室根据弱电系统设备保养规定和消防设备保养合同，对消防设备进行日常维护保养。5.机电、工程管理室和行政保卫室每月定期对场馆消防系统进行模拟检测，确保消防设备处于正常状态。6.消防系统如因维护或其他原因要暂时改变消防系统的状态（如手动自动等），应由机电、工程管理室书面通知行政保卫室，并提出相应的临时措施；确保场馆消防安140、全。十一、紧急广播系统维修保养规程1.按保养计划表做系统保养。2.保养时先断开系统电源。3.清洁录音座的磁头、压带轮、主导轴。4.清洁CD机激光头和机械部分。5.检查切换器背后的接线端子、插头和面板按钮。6.清洁扩音机散热器上的灰尘。7.保养结束后选择部分楼层作测试，并填写消防监控中心设备检查表。十二、消防排烟系统、正压送风机维修保养规程1.按保养计划进行机器的保养。2.手动盘动风机检查松紧度，发现异常马上检修。3.检查风机的风叶，清除表面灰尘。4.加注润滑油，检查紧固风机接线端子。5.清除控制箱表面和内部的灰尘，检查箱内器件。6.检查风机与风管间的软接，发现破损立刻更换。7.手动启动风机检查141、运行情况。8.工作结束后，填写消防风机检查表。十三、防火卷闸维修保养规程1.按保养计划进行系统保养。2.清除卷闸电机及传动链条表面灰尘，并加润滑油。3.检查控制箱内器件，紧固接线端子，清洁箱内及表面灰尘。4.检查手动开关控制盒，清洁按钮上的污物。5.检查卷闸上下行程开关，开关滑轨加润滑油。6.检查电动刹车手动开关和手动起闸装置。7.手动上升和下降防火闸，检查运行情况，并调整上下行程开关位置，令卷闸开启：或关闭处于适当的位置。测试过程严防卷闸冲顶或冲底。8.触发卷闸附近的烟感检查自动落闸功能，消防监控中心监控员在联动台上测试遥控落闸功能。9.工作结束后填写防火卷闸、门设备检查表。十四、应急灯、疏142、散指示灯检查保养制度1.各楼层应急灯、疏散指示灯不得私自拆除、移位和取用。2.对每盏应急照明灯进行编号。3.巡楼人员每天检查一次应急灯具，发现异常马上报机电、工程管理室维修，做好巡查结果记录（附表）。检查内容包括灯具是否正常发亮，表面玻璃有否破损，安装是否牢固，按下测试按钮是否仍然然发亮。4.应急灯具应保持清洁。5.每月安排持证上岗电工定期对各应急照明灯进行放电、充电（此项工作一般安排在场馆停止营业后进行）。6.发现灯具有破损或缺失应马上由机电、工程管理室更换备用应急照明灯补充，并报行政保卫室追查。十五、弱电系统操作流程图能源计费系统电度故障检修流程图 (图212)能源计费系统空调采样器故障检143、修流程图 (图213)楼宇自控系统故障维修流程图 (图214)保安监视系统故障检修流程图 (图215)消防栓系统操作流程图 (图216)1301 气体灭火系统操作流程图 (图217)电梯回降系统操作流程图 (图218)紧急广播系统操作流程图 (图219)消防排烟系统操作流程图 (图220)消防防火卷闸操作流程图 (图221)应急照明启动流程图 (图222)电表读数异常检查抄表仪用户卡异常更换 正常检查中继器异常更换 正常检查楼层电表脱落 转动正常不转重新固定检查电表内磁铁电表无负载异常 正常 是 否更换检查采样器在线电平转动机构卡死 正常 否检查母线接口电表损坏清楚异物 异常维修更换更换图21144、2能源计费系统电度故采样器读数异常检查母线接口异常检查在线电平 正常维修用户单元空调是否开启开启用户空调正常 是无 否检查采样器输入电压电平有否变化 正常 有更换采样器异正常常检查采样器线路接口图213 能源计费系统空调采样器故障检修流程图被控设备脱控控制电脑软件描述异常重新操控该设备 正常网络软件状态异常检查现场DDC箱电源 正常异常 正常控制现场继电器箱异常扩展模块更换 正常是否自动位置异常输出模块更换检查对应继电器异常更换继电器图214 楼宇自控系统故障维修流程图摄像头无图像红外报警器故障检查矩阵开关接口异常维修异常矩阵开关接口 正常摄像头电源异常维修异常报警器电源 正常传输线路异常维修145、异常传输线路 正常更换摄像头探测范围所有图像不能循环切换调整报警器微调电位器在操作键盘上重新设定正常更换报警器键盘脱控将矩阵开关电源关闭，10秒后再开启图215保安监视系统故障检修流程图使用消防栓两人操作按下消防栓旁火灾手动按钮消防栓泵启动使用水带使用消防卷盘一人将水带向欲射出水方向抛出一人拉出胶候指向射水方向将水枪接入水带，准备好后通知另外一人准备好后通知另一人另一人接通知后开启消防栓闸阀另外一人接通知后开启消防栓卷盘闸阀向欲射水方向射水图216消防栓系统操作流程图系统保护范围内发生火警自动状态手动状态烟/温感同时报警拉下手动放气掣防火卷闸自动下降警笛、警铃动作30秒后储瓶顶撞针动作喷气按下146、区域控制屏复位掣或将钥匙插入手动放弃掣，将系统复位手动升起防火闸图217 1301气体灭火系统操作流程图电梯系统需要紧急回降首层将回降匙插入消防监控中心电梯监控屏“火警紧急回归”控制匙孔将锁匙由“OFF”转向“MANUAL”位置，正常后转回“OFF”位置重复上述步骤，完成所有电梯回降派专人在首层电梯口向受影响用户解释原因利用紧急广播响楼层用户解释原因图218 电梯回降系统操作流程图使用紧急广播广播内容是否已录入光盘否 是开启光盘驱动器舱门并放进光盘开启广播咪头按下播放按钮广播送至各楼层对着咪头读出广播内容图219 紧急广播系统操作流程图消防主机开放“机器联动”探测终端运作对应的排烟阀开启否排烟147、风机是否自动启动 是联动台声光报警联动台对应得启动按钮是否完成排烟风机是否启动 检查不能自动启动的原因现场将主令开关放“手动”排烟风机是否启动否检查原因 是完成图220 消防排烟系统操作流程图防火闸附近烟/温感同时运作防火闸是否自动下降否 是完成将启动匙插入联动台对应位置并开启是防火闸是否下降否检查不能自动启动的原因现场将启动匙插入控制盒并启动防火闸是否自动下降否查明原因 是图221消防防火卷闸操作流程图市电全停或事故供电全停柴油发电机启动，正常输出电力通过低压配电装置传到确保电源母排确保母排插接箱下桩接各种断路器供应各区域公共走廊灯具，提供必要的应急照明供应走火梯灯具，提供必要的应急照明若因148、各种原因而导致公共区域灯具不能正常发亮，尚有通道口的紧急指示灯提供一小时以上的疏散指示图222 应急照明启动流程图记录表格通讯线路设备检查表 (表218)音响广播设备检查表 （表219）保安中心设备检查表 （表220）消防监控中心设备检查表 （表221）防火卷闸、门设备检查表 （表222）公共照明检查表 （表223）表2-18 通讯线路设备检查表 年 月 日设备编号主配线架楼层配线架光线配线架各紧固件接地清洁备注操作者：领班员：主管：表2-19 音响设备检查表 年 月 日设备编号功放机CD机录音机切换器电配箱咪头UPS装置清洁备注操作者：领班员：主管：表2-20 保安中心设备检查表年 月 日设149、备编号闭路电视监视器摄像头矩阵开关器键盘专用电源一体化摄像头双监报警器录像器操纵台备注操作者：领班员：主管：表2-21 消防监控中心设备检查表 年 月 日设备编号火灾自动报警装置消防控制联动柜录音设备CD机切放器前置放大咪头后备电源电梯显示水池水泵显示屏紧急广播空调机备注操作者：领班员：主管：表2-22 防火卷闸、门设备检查表 年 月 日项目位置 编号火灾自动报警装置消防控制联动柜录音设备CD机切放器前置放大咪头后备电源电梯显示水池水泵显示屏紧急广播空调机备注操作者：领班员：主管：表2-23 公共照明检查表 楼层： 年 月 日项目位置配电柜仪表（标志）开关、按钮操作绝缘测试管线接线盒灯具防水设150、备灯具座状况各紧固件状况清洁备注操作者：领班员：主管：第四节 机管系统管理一、安全用水、供水管理制度根据市安全用水管理的有关规定，结合本场馆的具体情况，对场馆供水管理规定如下：1.凡属场馆范围内的供水系统（即自来水公司向本场馆供水总表以内的）一律由管理部门管理。2.用户出门前应将水阀关闭，避免发生事故。3.用户不可随意更改场馆供水管道。4.有以下现象的均属偷水行为，管理部门将按下列规定处理：(1)私自装表接水或绕表接水者，除当场停用，按最大流量和使用时间加倍追计水费外，还要赔偿场馆损失。(2)私自启动水表的封印影响准确计量，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿公司损失。(3)私自启用水表的151、，不管停用时间长短，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿公司损失。5.用户违反安全用水规定，拒绝管理部门机电维修人员检查，不采纳安全用水意见及措施而造成事故，影响供水系统或对其他用户造成损失的，按实际情况赔偿损失。二、场馆节水、用水措施1.严格按照节水办所批复的用水量用水，不超标用水。2.在各洗手间、茶水间张贴节水标语，加强用户节水意识。3.安装感应式或延时式水龙头，防止用水后不关水源。4.每天抄录总水表读数，发现读数异常增大，马上追查原因。5.做好下水池、天面凉水塔、膨胀水箱的防漏措施。三、机电、工程管理室停水、限水管理制度1.所有的停水、限水审批权限为副部长以上。2.收到政府部门有关停152、水通知或决定需停、限水时应立即报告总经理，至少提前24小时书面通知受影响用户。3.主管应安排足够的人员处理停、限水工作。4.停水前应将地下水池注满。 5.停水期间工程人员应每两小时巡查一次地下水池水位，发现水位过低应关闭水泵以免水泵吸空，并立即通过紧急广播通知受影响的用户。6.当值人员应将停水、限水情况记录在当值日志上。四、给排水设备（设施）操作规程（一）生活水泵操作规程1.检查控制柜电压表是否指示正常位置。2.检查水池水位是否正常。3.检查水池液压进水阀是否正常。 4.检查水泵进出口阀门是否处于开合状态。5.仔细阅读交班记录。6.泵组选择开关每日轮换一次。7.将恒压泵开关打向自动(AUTO)153、位置，将主泵开关打向自动(AUTO)位置。8.观察电流是否正常，泵体是否有异声。9.待压力升至设定压力时，将其余副泵开关打向自动(AUTO)位置。10.每次开启主泵时应排气。11.严禁乱动其他开关和按钮。（二）污水泵操作规程1.控制箱上转换开关拨到“手动”位置。2.按控制箱上“启动”钮，开启水泵排水。3.按控制箱上“停止”钮，水泵停止排水。4.将水泵控制箱上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自动运行状态。五、给排水系统运行管理规定1.经常保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。2.每班检查水池的水位是否正常，水池盖、检查门必须锁好，无关人员不得借用钥匙。3.每班检查泵房供电是否正常，所有阀门应处于开154、启或关闭的正常状态。4.每班将转换开关转到“手动”位置，用手动试验主泵和备用泵运转是否正常，然后将转换开关转回“自动”位置。5.定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑油情况是否良好等。6.进行维修保养时，必须先切断电源，并挂上“有人工作，严禁合闸”的告示牌。7.发现有异常情况或自动失灵等，立即报告主管，并留在现场观察。8.每班对泵房进行检查后，在机管泵房巡检签到卡签名并认真填写机管系统巡查表。六、水池水箱管理规程1.水池水箱结构完整，加盖、加锁、出水口干净，并申办二次供水卫生合格证。2.由专业公司定期做水池水箱的清洁工作，并提供水质化验报告，经防疫站认可。3.清洗水池水箱人员须持健康证155、等有关证件，并经防疫站认可。4.水池水箱的入口和溢流口要有防蚊虫、弃物进入池内的装置。5.水池水箱清洗时如需停水，应至少提前24小时通知受影响的用户。6.定期检查水池水箱的状况，防止溢漏、渗漏。7.开启水池水箱盖须主管同意。七、污水井管理规定1.污水井口盖板应盖好，污水泵放在自动位置。2.严禁向污水井内抛杂物、小便。3.机电、工程管理室人员每天检查污水井及其设施一次，并将情况记录在当值日记上。4.发现污水井水位异常升高应马上追查原因并采取相应措施降低水位。5.污水井每年清洁一次，清除井底沉积物。6.污水泵每季度检查和保养一次。八、化粪池管理规定1.化粪池每年由指定的专业公司清洁一次。2.化粪池156、人口铁盖应盖好，并保证铁盖完好；未经主管批准不得开启化粪池盖。3.清理化粪池工作应安排在非办公时间的白天进行。4.化粪池开盖后要有专人看护并设置警示牌，清理后马上盖好。 5.化粪池内的沼气充分散发后才可作业，工作场地周围严禁烟火，以防爆燃。九、水池清洗工作标准1.排空水池，关闭进水和出水阀，打开池底排空阀，无排空阀时需用抽水泵。2.当水池排空到一定程度时，利用剩下的0.30.5 m水带水清洗，加清洗剂对池壁及池底进行洗刷，使池壁达到用手触摸无腻感，然后将洗刷后的污水排走，再用清水冲洗干净。3.对池壁进行消毒，用含氯量300克升的消毒药物喷于池壁周围，停留30分钟至1小时，然后用清水冲洗干净。4157、.放入自来水并投加维持消毒用的消毒药物。一般水消毒维持浓度为含氯0.3毫克升。5.检查池盖和溢流孔、排气孔等是否有防蚊、防尘纱网，池盖是否密封和加锁。6.清理水池上方和周围的杂物，使水池周围环境整洁。7.对清理后的水吃水采样，并送检。8.填写清洗记录，归档管理。十、给排水系统故障排除措施（一）给水系统故障处理.因给水泵故障影响供水时，把出现故障的打到“停止”位置，将备用水泵投入“自动”状态运行。.因给排水自动控制系统故障影响供水时，有两名几技工在上水池和下水池泵房采用手动状态定时供水，并用对讲机保持联系和现场监督，防止出现水浸事故，待自动控制系统修复正常使用后恢复自动控制状态。.因供水管网和供158、水阀影响供水时，应立即组织抢修，尽快恢复供水。（二）排水系统故障处理.排水管故障，先将该区域的供水管网关闭，用沙包拦截溢水区域，防止溢水流入电房和电梯间等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。.雨水管堵塞，先用沙包拦截，防止溢水流入电房和电梯间等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。如雨水较大，无法拦截时可将溢水从走火梯引走，排到街外。十一、给排水系统的维修养护（一）给排水系统维修保养规程1.给排水系统的日常维修保养由维修组技工负责。2.主管每年12月份负责制订和监督实施下年度的系统保养计划。3.维修及保养过程如要限、停水，需提前知会受影响用户。4.根据设备特点重点做好润滑、除尘工作。5.供水泵故障时马上159、停止故障泵，开后备用泵，以保证场馆供水。6.污水泵故障时应马上采取措施，降低集水井水位。7.所有系统的维修保养工作结束后应填写水泵房设备检查表、潜水泵设备检查表、消防泵房设备检查表。8.给排水设备的故障应于5小时内修复，无法解决的应马上通知受影响用户，并报告上级领导，限期修复。（二）给排水系统维修养护工作标准给排水系统维修养护的工作标准如表224所示。表224 给排水系统维修养护的工作标准生活水泵1巡查每日外表保洁，无锈蚀损坏，填料函松紧度适宜；紧固螺柱无松动断裂，附件齐全；运行无异常振动和噪声，轴承温升正常；压力表指针灵活，读数准确2巡查1个月主、备泵切换是否正常，控制柜电压电流是否正常，水160、池浮球是否完好；添加润滑油，紧固各部位螺柱3年检1年检查调整电机轴承，更换润滑油；添加或更换密封填料；测试绝缘电阻4大修3年包括年检内容；解体清洗，检查叶轮、泵体密封环、轴套、轴的磨损及冲蚀程度，修复或更换；更换泵及电机轴承，更换磨损零部件；检查基础牢固及完整程度，校正泵体纵横水平度排污泵1巡查每日检查控制箱有无异常，手动/自动运行平稳，排水畅通，无异常振动和噪声；单向阀位置正确2年检1年冲洗外表、滤网、支架上的杂物，作防腐处理；水管和泵体连接紧固；测试电机线圈电阻和绝缘情况，必要时拆开泵体处理水池、水箱1检查1个月检查水质、水位，浮球阀及附件等2清洗3个月清洁工作将委托具备资质的专业清洗公司161、进行，管理处负责配合和监督工作。清洗后取水样化验，达到国家标准井室巡查3个月井盖、井裙完整，起闭方便；防虫网完好无损；爬梯牢固，井底干净，流槽畅通水池、水箱1巡查每周发现问题（漏水、锈蚀等）及时处理2刷漆1年对公共部位的管网及支架进行除锈刷漆，保持漂亮的外观，延长设施的使用寿命（三）给排水系统的维修养护计划给排水系统的维修养护计划如表225所示。表225 给排水系统的维修养护计划序号维修养护项目维修养护周期维修养护内容1水泵房每日 检查各部的螺母、泵体与管路、截止阀、闸阀、轴承、地脚螺柱等机械部分连接是否松动及完好 水池水位的高低，浮球阀是否完好 启动开关柜内电气与仪表，接触器，开关是否完好，162、电流、电压、压力表是否正常 泵房内管路系统有无渗水现象 检查水泵有无跑冒滴漏现象保持水泵房及周围环境的干净整洁半个月长期不用泵中心轴时，将其定期盘动1个月 对水泵进行润滑，电机电流检测 对水泵房外观进行擦洗，除污 检查水泵自动/手动运行状况，工作指示灯，水泵密封、减速箱油位，泵房照明3个月机械润滑，加0号黄油 清洁管道、泵房，控制电箱、测试水泵故障自动转换（要求不高时可半年一次）半年对主回路控制回路进行测试，检查和紧固检查水泵或更换盘根填料对管道进行补漏，除锈和刷漆对阀门增加或更换盘根，不漏，除锈，刷漆和润滑检查水泵轴承运行有无异响、测试电源故障，水泵故障1年 给排水的控制箱接线口紧线、电机紧163、线、检测运行电流 水泵、管道、阀门除锈，刷油漆 注：常用机械（如生活用水水泵）最好交替使用，非常用机械（如消防泵）应定期试验2水箱每天 检查水箱的水位，是否有跑冒滴漏现象每月 a.检查浮球阀，在水箱检修时一并认真检修b.检查液位计，检验其性能状态；在水箱检修时一并认真检修c.对生活水箱清洗一次d.换水一次，每季度投放清洁药一次（410月份每2个月1次，全年共5次）3污水井每天 定期巡检污水井、隔油池一次；根据杂物、废油脂状况及时安排清淘每周 清理封堵在各个污水井内潜水泵口的杂物一次，化粪池每月清淘一次暴雨过后及时清理封堵在各雨水井潜水泵口的杂物4减压阀阀门每月记录减压阀的上端压力、下端压力、调164、校偏差的下端压力每年 清洗减压阀及隔滤网，除锈油漆5软接头、阀门半年 密闭性检修，通常安排在2月和8月6给水管道半年 锈蚀状况、联接处检查7卫生洁具每月 a.检查卫生间和茶水间的天花板、洗手盆、水便器、蹲厕、座厕、水龙头、洗手液盒、纸卷盒、干手器、开水器 b.调整水龙头，手动冲洗阀的出水量半年 锈蚀状况、联接处检查8排水口每月 消除杂物9排水管道半年锈蚀状况、联接处检查10集水井每月杂物清除、潜水泵进水口清洁11潜水泵半年电机电流、绝缘检测12潜水泵控制箱每年清扫、接线紧固、运行操作实验13上下水主管道每天 检查一遍，确保上下水畅通，无渗漏每年 a.对管道油漆维修养护一次b.检修一次，并紧固管165、道固定码c.每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分14粪池半年 粪池、管道和阀门除锈油漆十二、擦窗机操作规程1.凭借用擦窗机申请表。2.严格按安全规定正确操作擦窗机。3.注意电源线的安全操作范围。4.使用时如遇紧急情况或天气转恶劣，借用人必须停止使用并将擦窗机驶回指定的停泊位置，将擦窗机臂降到最低位置。5.擦窗机使用完后，须将钥匙交回机电、工程管理室，由机电、工程管理室检查后填写擦窗机交接检查表。十三、蒸汽站及冷泵管理1.保持蒸汽站内排风气良好。2.蒸发阀和蒸汽管道不得有跑、冒、滴、漏的现象，如有泄漏立即维修或更换。3.每天早上供蒸汽时，先将水阀的旁通阀打开，排除管内积水，完成后关闭旁通阀。166、4.每班检查冷冻水箱的回水温度，当回水温度过高时，检查各蒸汽部门减压阀和排水阀是否正常；若不正常，则立刻进行维修。5.冷冻水泵的自动控制系统应处于自动状态。6.每班用手动检查冷冻水泵的运转是否正常，止回阀动作是否灵活可靠，在机管系统设备检查表上做好记录，若发现不正时应通知领班进行维修。十四、机管系统操作流程图水泵房巡查流程图（图223）水表房巡查流程图（图224）污水设施巡查流程图 (图225)天面压力罐巡查流程图 (图226)擦窗机管理维修流程图 (图227)湿式报警阀房巡查流程图（图228）湿式报警阀常见故障处理（图229）给排水设备应急处理流程图（图230）给排水设备应急处理流程图(图2167、31)给排水设备应急处理流程图(图232)给排水设备应急处理流程图(图233)给排水设备应急处理流程图（图234）检查控制柜电压不正常检查线路通知主管主管 正常检查水池水位不正常检查水池进水阀 正常转成自动状态未开检查水池出水阀门 已开启转成自动状态不是检查水泵是否是自动状态运行 是检查水泵马达运行时是否有发出噪音、振动或过热，电流是否稳定不正常停泵换备用泵 正常正常检查压力检查 正常记录图223 水泵房巡查流程图水表房巡查未开检查闸阀向主管报告是未开 正常增加填料不足闸阀状态联系自来水公司否 正常连杆螺丝松维修是水表运转情况异常维修记录水表读数图224 水表巡查流程图图225 污水设施巡查流168、程图图226 天面压力罐巡查流程图图227 擦窗机管理维修流程图图228 湿式报警阀房巡查流程图图229 湿式报警阀常见故障处理异常将水泵转成手动根据网管压力，人手操控水泵启停安排维修水泵正常运行上报主管水泵运行异常改用备用泵停故障水泵正常维修报告记录并上交主管工程师自动状态下水泵异常将变频器复位管道排气图230 给排水设备应急处理流程图生活水泵故障处理图图231 给排水设备应急处理流程图气压罐故障处理图232 给排水设备应急处理流程图下水池管道故障处理图233 给排水设备应急处理流程图排水系统故障处理图234 给排水设备应急处理流程图排污管道故障处理记录表格水泵房设备检查表 （表226）湿式169、报警阀设备检查表 (表227)消防泵房设备检查表 (表228)消防栓设备检查表 (表229)给水立管设备检查表 (表230)潜水泵设备检查表 (表231)地下水池设备检查表 (表232)雨水立管设备检查表 (表233)排水立管设备检查表 (表234)喷淋立管设备检查表 (表235)消防栓立管设备检查表 (表236)消防栓、喷淋、给水、立管设备检查表(表237)排污、排粪、雨水、立管设备检查表 (表238)表226 水泵房设备检查表 年 月 日项目编号配电箱水泵外观闸阀压力表止回阀起动电流运行电流运行情况手/自运行急停掣水锤吸收器中区1#生活泵2#生活泵恒压泵上区1#生活泵2#生活泵3#生活泵4170、#生活泵恒压泵消防1#栓泵2#栓泵1#喷泵2#喷泵1#恒压泵2#恒压泵备注操作者: 领班员: 主管:表227 湿式报警阀设备检查表 年 月 日设备编号安装地点外观连接口水力警钟水掣电气部分漏水备注操作者: 领班员: 主管:表228 消防泵房设备检查表 年 月 日设备编号外号配电箱Y型过漏压力表止回阀闸阀手/自运行起动电流A运行电流A照明门窗清洁排水备注1#栓泵2#栓泵1#喷泵2#喷泵1#恒压泵 (栓)2#恒压泵 (栓)1#恒压泵 (喷)2#恒压泵 (喷)本层风柜台数:_操作者: 领班员: 主管:表229 消防栓设备检查表楼层: 年 月 日 项 编号位置门锁铭牌破玻警铃玻璃闸阀水枪水带面具漏水备171、注操作者: 领班员: 主管:表230 给水立管设备检查表 年 月 日地点外观连接口支架漏水备注操作者: 领班员: 主管:表231 潜水泵设备检查表 年 月 日设备编号安装地点外观配电箱运行情况管道安装情况备注启动电流A运行电流A噪音操作者: 领班员: 主管:表232 地下水池设备检查表 年 月 日设备编号水位仪器外观爬梯内壁液压浮球阀供水水表供水闸出水闸阀排水闸阀备注高位低位操作者: 领班员: 主管:表233 雨水立管设备检查表 年 月 日 地点外观连接口检查口支架漏水备注操作者: 领班员: 主管:表234 排水立管设备检查表 年 月 日地点外观连接口检查口透气管支架 漏水备注操作者: 领班员172、: 主管:表235 喷淋立管设备检查表年 月 日地点外观连接口漏水支架排水阀备注操作者: 领班员: 主管:表236 消防栓立管设备检查表 年 月 日地点连接口支架漏水排水阀外观备注操作者: 领班员: 主管:表237 消防栓、喷淋、给水、立管设备检查表 年 月 日编号项目外观支架漏水Y型过漏器检查口排水阀闸掣微动消防喷淋给水备注操作者: 领班员: 主管:表238 排污、排粪、雨水、立管设备检查表 年 月 日编号项目外观支架连接口漏水检查口透气管排污排粪雨水管备注操作者: 领班员: 主管:第五节 空调系统管理一、风机房管理规定1.严禁无关人员进入风机房。2.风机房设备由机电、工程管理室空调班负责维173、护维修及日常巡查3.风机房内必须保持整洁，各类标识清晰，.不得存放杂物和其他用途。4.进入风机房维修必须注意用电、防火安全。5.空调员工每天两次巡查风机房，发现问题及时维修，并记录在新风机形同检查表上。二、空调系统检查巡视内容1.设备巡查（1）巡查运行中的空调设备要注意观察运行状态，听有没有异常声音；观察电压、电流是否在正常范围；检查水位是否在正常位置，有没有漏水、渗水、溢流或缺水现象。（2）巡查设备是否在规定时间内运行或停止。2.空调机房（1）主机是否正常，油温是否在正常温度（5060），油位是否正常；三相电压是否正常；睡呀是否在正常压力（10kg13kg）.(2)巡查水泵运行状态，检查进出174、水压力、转运马达声音是否正常，运行中有无过热现象，检查阀门、Y型过滤器、软接头止回阀、压差继电器、水流开关有无漏水、损坏、不能开启等故障。（3）空调控制室内，观察模拟屏有无故障显示，水泵启动项有无故障显示，计算器有无故障报警蜂鸣。3.水塔、水箱检查（1）凉水塔：检查水箱有无溢流、缺水，风扇运行时是否发出噪音，风扇启动电柜有无故障指示。（2）膨胀水箱：检查有无溢流、缺水，浮球是否正常工作。4.风机等检查（1）新风机；检查运行时是否发出噪音，启动箱指示灯是否正常，走廊封口的风量是否足够，尘网有无堵塞，电梯厅盘管尘网是否干净，运行有无噪音。（2）分体机：运行时是否发出噪音，制冷能力是否良好，尘网有无175、堵塞，去水冷凝盘去水是否顺畅。三、空调系统操作规程（一）开机程序1.检查电源、三相电压是否有380V。2.检查并确保冷冻水、冷却水系统注满水，静水压力均为12kg每平方厘米。3.检查并确保需用主机冷冻水，冷却水出入水管阀门在开启状态。4.检查冷却水补给塔是否正常。5.检查并确保冷却塔出入水管阀门在开启状态。6.根据室外气温高低决定冷却塔风扇开启台数。主机运行中，冷却水出水温度升高至38是需要加开凉水塔风扇。7.检查膨胀水箱补水是否正常。8.检查并确保需用冷冻水泵，冷却水泵出入水管阀门在开启状态。9.启动冷冻水泵和冷却水泵。10.检查冷冻水泵和冷却水泵运行电流是否正常。11.检查并确保需用主机冷176、冻水管、冷却水管、电动阀门已经在开启位置。12.检查蒸发器、水凝器出入水压差（约1kg/每平方厘米）。13.检查主机油箱油位在上镜的半镜位置。14.检查主机、油温是否在5560之间。如果主机长时间停机，需要确保对主机供电6小时以上加热加油。15.启动主机（按主机控制屏AUTO按钮）。16.检查主机运行数据，待主机运行平稳后才可离开机房。（二）关机程序1.关机前记录主机运行数据。2.按停主机。3.主机完全停止后3分钟停冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机，也可根据需要继续运行冷冻水泵供冷。开启多少台主机，根据负荷和水温而定，每开一台主机应开一组水泵配合。四、空调系统运行管理规定1.当值人员必须熟悉空调177、机组操作规程、规范，严禁盲目操作。2.操作人员必须熟悉各配电柜、开火、阀门、水泵的联络操作程序和方法，确认无误后方可操作。3.保持机房整洁卫生，每周对机房、机组进行大扫除一次。4.空调系统的设备运行由空调组负责，主管进行监督。5.每班当值人员每小时巡查空调机组和外围设备一次，并将运行参数记录在空调系统运行表上，未经主管批准不得擅自更改运行参数。6.按场馆空调运行时间表准时启停空调系统。7.在不影响场馆正常运行定的前停下，积极探索并实施有效的节能方法。五、空调系统的维修养护（一）空调系统维修保养规程1.空调机组维修养护由专业公司负责。2.空调班负责场馆空调设备的维修，并按空调系统保养计划做好设备178、保养。3.主管每年12月制定下年度的系统保养计划，并负责组织实施。4.当值人员检查发现系统设备故障，应立即进行维修，并报告主管。5.设备维修过程所需要更换的零件，必须做好记录。6.根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。7.工作过程中注意环保，对有害气体、雪种等的排放必须加以限制。8.注意用电、防火安全、如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定。9.系统保养以不影响场馆正常营运为原则，对突发性故障应在4小时内排除，逾期应向上级报告以便及时通知受影响的用户。10.系统维修保养工作结束后应填写冷水机组检查表、冷却水泵检查表、冷冻水泵检查表和楼层鲜风机检查表。（二179、）空调系统的年度维修养护计划空调系统的年度维修养护计划如下表:表239 空调系统的年度维修养护计划月份项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月风机维修养护冷却塔养护只要阀门养护冷却塔控制柜养护空调柜机养护分体机养护（三）空调系统的定期维修养护内容1.月度维护养护项目（1）各层新风机和风柜机房：检查机房照明、风机运行状况、清洗尘网、清理排水沟地漏。（2）各层排风机：检查风机运行状况。（3）空调机房送风和排风机：检查运行状况。（4）空调机房和电房：检查机房电房照明、检查电源电压电流、打扫卫生。（5）检查冷冻管井道：有无漏水、锈蚀。（6）新风空调机的电动机、电磁阀门检修，隔尘网清洁180、，电动机润滑养护。（7）末端设备开关、机电、电磁阀门检修，隔尘网拆片清洁。2.季度维护养护项目（1）主机房和机房：电机水泵轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。（2）空调主机机房送风机和排风机：检查电机风机轴承有无异响、轴承打黄油。（3）冷却塔：冷却塔更换轴链黄油、连杆轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。（4）各层新风机和风柜机房：新风机（风柜）打黄油、检查轴承运行有无异响、清洁新风机（风柜）房。（5）各层公共盘管风机：检查风口、电动阀、清洗尘网。（6）租户房间盘管风机：清洗尘网。（7）主机房、机房：清洁管道机房、电柜电箱清洁除尘。（8）主机房电房：电柜清洁除尘、检测电缆接口运行温度、检测开关接口运181、行温度。（9）空调机房送风机和排风机：清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘。（10）冷却塔：清洁管道、冷却塔平台、调校水位控制器、电柜清洁除尘。（11）各层新风机和风柜机房：控制箱清洁除尘。3.半年维护养护项目（1）空调管井：检查管井管道、打扫卫生。（2）各层排风机：检查风道、风机轴承运行有元异响、调校风口百叶。4.年度维护保养项目（1）空调系统：更换冷冻水和冷却水。（2）主机房和机房：闸阀螺杆打黄油。（3）主机房和机房：修补设备保温层。（4）主机房、机房和冷却塔：控制箱、水泵电机和冷却塔电机接口紧线。（5）主机房电房：控制箱接线口紧线。（6）空调机房送风机和排风机：控制箱接线口紧线、电机紧线检测182、运行电流、检查调校皮带。（7）各层新风机和风柜机房：设备除锈油漆。（8）各层新风机和风柜机房：修补设备保温层。（9）空调分体机：压缩机、开关箱除尘紧线、清洁翅片、打扫室外室内机、检测运行状况。（10）各层新风机和风柜机房：电柜电机紧线、检查控制线路、检查调校皮带。（11）各层公共盘管风机：清洁除尘、开关紧线、检查电机、轴承。（12）各层排风机：控制箱接线口紧线、检测运行电流。（13）主机房：清洗Y隔滤网。（14）冷却塔：更换冷却塔减速箱机油。（15）机房：设备除锈油漆。（16）膨胀水箱：设备除锈油漆。（17）冷却塔：设备除锈油漆。（18）主机房、电房、送风机和排风机：设备除锈和地面油漆。（19183、）各层新风机和风柜机房：清洗翅片。（20）新风机房：开关柜清扫检修，坚固联接、操作试验；新风机组维修养护；仪表检测。操作流程图冷水机组巡查流程图（图235）凉水塔巡查流程图（图236）冷冻泵、冷去热泵巡查流程图（图237）冷水机组启停流程图（图238）冷水机组启停流程图（图239）用户室内盘管风机维修保养流程图（图240）中央空调系统应急处理流程图（图241）中央空调系统应急处理流程图（图242）中央空调系统应急处理流程图（图243）中央空调系统应急处理流程图（图244）中央空调系统应急处理流程图（图245）公共区域分体空调运行管理流程图（图246）按开机程序加开主机不正常是不正常通知保养商检184、查原因将有关参数记录在运行表格上检查出回水温度，决定是否需加开主机机组各种运行参数是否在正常值，如温度水压、油压、冷媒压力等有维修检查原因有否异响、漏水主机运行电源冷水机组巡查图223 冷水机组巡查流程图图235 冷水机组巡查流程图是维修异常否查明原因维修维修检查浮球在巡查表格上签名膨胀水箱阀门保持开启，水位正常有冷却水出水温度高于38时增开水塔风机运行有否异声水塔门是否破损并保持关闭水塔是否溢流是维修检查浮球调整位置图236 凉水塔巡查流程图维修维修是维修检查原因改开备用泵关闭对应阀门更换查明原因查明原因否有关数据记录于运行表格上否否否有是泵体、马达温度、噪音是否正常是水泵运行中突然大量渗漏185、或急停泵进出口压差是否在2kg左右正常冷冻泵、冷却泵巡查有否异声、渗漏软接是否有裂缝图237 冷冻泵、冷却泵巡查流程图主机启动运行平稳后，操作者才可离开机房正常启动主机不正常维修检查原因检查冷冻、冷却水压力开启冷冻泵确保冷冻阀各阀门的开启启动冷却水阀确保冷却阀各阀门的开启开启冷却塔散热风扇否维修检查原因确保冷却塔出入水管阀门在开启位置确保需用主机冷却、冷冻进出水管阀门在开启位置冷却、冷冻水管满水检查电源电压图238 冷水机组启停流程图开机按开机程序逆向操作按主机控制屏（STOP掣）图239 冷水机组启停流程图关机堵塞疏通检查盘管维修检查风机马达施工单返回工程部用户于工作单上签认清洁翅片维修检查186、温控不制冷固定是否轴承故障风机罩松动维修清除异物出水管堵塞检查保温每两月清洁尘网一次是盘管风机维修保养盘管漏水风机异响图240 用户室内盘管风机维修保养流程图维修报告运行中的机组故障报告主管工程师运行中的机组故障停故障机组开启备用机组图241 中央空调系统应急处理流程图冷水机组记录有关情况在当值日记上检修故障泵小故障，当场修复填写维修报告组织人员检修报告主管工程师大故障，不能当场修复启动备用机组停该泵对应机组开备用泵停故障泵发现运行中的水泵故障图242 中央空调系统应急处理流程图水泵（1）填写维修报告组织人员检修报告主管工程师有关情况记录在当值日记上小故障，当场修复大故障，不能当场修复检修故障187、电机开启备用电机停止故障电机电机故障填写维修报告组织人员维修报告主管工程师开备用水塔关闭漏水水塔平衡管阀门水塔穿底漏水（2）（3）填写维修报告组织人员维修报告主管工程师停止故障塔，开备用塔关闭对应补水开关浮球开关损坏有关情况记录在当值日记上修复检修浮球开关水塔溢漏图243 中央空调系统应急处理流程图凉水塔空调机房内的管道漏水（1）关闭冷水机组和水泵断开机组供电总开关用铁皮将裂口为主并用铁丝或绳索捆紧开启机房内管道底部排水口组织维修填写维修报告（2）填写维修报告组织维修报告主管工程师漏水停止后重开机组闸阀关不严将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口关闭破裂伸缩节上面的阀门停冷却水机组和水泵空调机房内伸缩节188、破裂图244 中央空调系统应急处理流程图空调机房内管网报告主管工程师填写维修报告组织人员维修水平管道漏水关闭事故楼层水平管网阀门用沙包拦住电梯口和用户单元门口用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧填写维修报告组织人员维修报告主管工程师开启空调机房内管道底部排水口400mm管道漏水关闭冷水机组和水泵现场用沙包栏在电梯口走廊上用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索图245 中央空调系统应急处理流程图管网系统是清理污物水盘堵塞维修检查原因是将有关情况记录于巡查表格上否维修是压缩机故障否是重新填充重设是雪种泄露设置错误检查原因是清洗不良否尘网每月清洗1次公共区域分体空调室温低于24停开分体机，夏天设室内温度为26189、每季度清洗翅片1次否良好机器是否漏水有制冷效果否机器高低压部分是否有异响图246 公共区域分体空调运行管理流程图记录表格空调主机设备检查表（表240）空调主机配电房设备检查表(表241)空调控制房设备检查表(表242)冷却塔检查表（表243）冷冻机检查表(表244)冷却塔设备检查表（表245）冷却水立管设备检查表(表246)冷冻水立管设备检查表(表247)空气处理系统检查表（表248）空气处理系统检查表（表249）新风机系统检查表（表250）新风机系统检查表(表251)送风机系统检查表(表252)排风机系统检查表(表253)轴流式排风机系统检查表(表254)离心式风机系统检查表（表255）离心190、式水泵检查表(表256)风机盘管检查表（表257）风柜设备检查表（表258）盘管风机设备检查表（表2-59）分体机检查表(表260)设备编号主机型号主机外观主机控制房电压V起动电流A运行电流A低压bar高压bar油压bar冷却水冷冻水油位显示油温轴承温度机房照明通风排气排水沟门窗清洁备注主机开关运行状态显示故障显示能量调节出水进水出水进水压力bar温度压力bar温度压力bar温度压力bar温度258空调主机设备检查表（表240）表241 空调主机配电房设备检查表年月日设备编号高压配电柜低压配电柜照明室内配套设施备注外观开关仪表继保外观开关仪表继保正常应急操作台通风空调门、窗清洁消防装置防鼠装置191、操作者： 领班员： 主管：表242 空调控制房设备检查表年 月 日序号设备名称正常异常清洁备注1计算机2主机网络3楼层网络4网络模拟屏5打印机6其他操作者： 领班员： 主管：表243 冷却塔检查表年月日序号项目1塔2塔3塔备注CT-1ACT-1BCT-2ACT-2BCT-3ACT-3BA塔机1外观2底盘3塔体支架4底座及避震5风扇6电动机7导流片填料8电动机/风扇支架9进风网10浮球11入水管12排污管13溢流管B管道类1闸阀/蝶阀2管道3管道支架C运转情况1电动机绝缘2噪音3水塔震动附注：261操作者：领班员：主管：表244 冷冻机检查表年 月 日冷冻机型号： 机组编号：序号项目满意不接受备192、注A泵体1冷凝器2蒸发器3压缩机4电动机5机油系统、油泵6排气装置7控制盘8辅助管道等9保温10底座及避震B管道类1Y型过滤器2蝶阀3软接头4逆止阀5温度计6压力表7水流开阀8恒温控制探头9保温10支架C配电类1柜外观2电器安装3操作机构安装4引线5接地6柜标示7柜内电气接线图8底座附注：操作者： 领班员： 主管：表245 冷却塔设备检查表 年 月 日设备编号风扇电机外观电动阀急停掣运行情况备注启动电流A运行电流A噪音操作者： 领班员： 主管：表246 冷却水立管设备检查表年 月 日安装地点外观连接口支架漏水备注操作者： 领班员： 主 管：表247 冷却水立管设备检查表年 月 日地点外观支架保193、温漏水自动排气阀备注操作者： 领班员： 主管：表248 空气处理系统检查表 年 月 日楼层： 空气处理机编号：序号项目满意不接受备注A机体1机壳2保温3制冷器4制冷器分水管5风机6过滤网7冷凝水盘及保温8支承架9避震10电机支承架11皮带及皮带轮12皮带保护壳B管道及配件1保温2进出水闸阀3冷凝水管走道4支承架5软接头6进水温度表7出水温度表8进水压力表9出水压力表10Y型过滤器C风管及配件1风管2保温3支承架4软接头5防火阀6新风量调节阀7风量调量阀附注：操作者：领班员：主管：表249 空气处理系统检查表年 月 日序号项目满意不接受备注D控制及供电1电动二通阀2温感器3控制箱4电箱开关5马达194、E机房1生活冷水供应点2地漏3地漏泼水试验4照明5照明开关6烟感头7墙面8地面9天花10机房门11机房门标志F运转情况1风机运转（就地开关）2风机运转（遥控）3噪音4电动机绝缘5空气处理机震动6风管漏风附注：操作者： 领班员： 主管：表250 新风机系统检查表年 月 日楼层： 空气处理机编号：序号项目满意不接受备注A机体1机壳2保温3制冷器4制冷器分水管5风机6过滤网7冷凝水盘及保温8支承架9避震10电机支承架11皮带及皮带轮12皮带保护壳B管道及配件1保温2进出水闸阀3冷凝水管走道4支承架5软接头6进水温度表7出水温度表8进水压力表9出水压力表10Y型过滤器C风管及配件1风管2保温3支承架4195、软接头5防火阀6风量调量阀附注：操作者： 领班员： 主管：表251 新风机系统检查表 年 月 日序号项目满意不接受备注D控制及供电1电动二通阀2温感器3控制箱4电箱开关5马达E机房1生活冷水供应点2地漏3地漏泼水试验4照明5照明开关6烟感头7墙面8地面9天花10机房门11机房门标志F运转情况1风机运转（就地开关）2风机运转（遥控）3噪音4电动机绝缘5空气处理机震动6风管漏风附注：操作者： 领班员： 主管：表252 送风机系统检查表序号项目送风机编号备注A机体1机身2风扇转动方向3电机4支承架5避震6皮带及皮带轮7皮带保护罩B风管道及配件1风管2支承架3软接头4防烟阀/防火阀C运转情况1控制箱2196、风机运转（就地）3风机运转（摇控）4电机绝缘5噪音6电流操作者： 领班员： 主管：表253 排风机系统检查表序号项目排风机编号备注A机体1机身2风扇转动方向3电机4支承架5避震6皮带及皮带轮7皮带保护罩B风管道及配件1风管2支承架3软接头4防烟阀/防火阀C运转情况1控制箱2风机运转（就地）3风机运转（摇控）4电机绝缘5噪音6电流操作者： 领班员： 主管：表254 轴流式排风机系统检查表年 月 日风机号： 位置：序号项目满意不接受备注A机体1机身2风扇转动方向3电机4支承架5避震B管道及配件1风管2支承架3软接头4防烟阀5电源开关F运转情况1风机运转（就地开关）2风机运转（遥控）3噪音4风管漏风197、附注：操作者： 领班员： 主管：表255 离心式风机系统检查表年 月 日风机号： 位置：序号项目满意不接受备注A机体1机壳2风扇转动方向3轴承及轴4电机支承架5皮带及皮带轮6皮带保护壳7电机8开关箱9电线管10启动器11软接头12风机基座13风机支承架14避震15防火阀F运转情况1风机运转（就地开关）2风机运转（遥控）3噪音4电机绝缘附注：操作者： 领班员： 主管：表256 离心式水泵检查表年 月 日水泵用途： 编号：序号项目满意不接受备注A泵体1机体清洁2转动方向3各部件固定牢靠4叶轮转动自由5轴6轴承7轴封8防护罩9底座10避震11润滑系统12电动机13水泵就地开关B管道类1闸阀2逆止阀3198、压力表4水锤消除器5软接头6过滤器C配电类1配电柜外观2配电柜标示3电器安装4操作机构安装5引线6接地7柜内电气接线图8底座附注：操作者： 领班员： 主管：表257 风机盘管检查表年 月 日地区型号三速制电动阀冷凝水出风温度回风温度楼层房号高中低干球()湿球()干球()湿球()操作者： 领班员： 主管：表258 风柜设备检查表楼层： 年 月 日编号地点型号风柜外观电机皮带风叶排水供回冻水管压力表温度计保温电动阀闸掣控制箱电源线机房排水备注本层风柜台数：操作者： 领班员： 主管：表259 盘管风机设备检查表年 月 日楼层风机噪音风机转速温控开电磁阀闸阀尘网备注高中低本层风柜台数：操作者： 领班员199、： 主管：表260 分体机检查表楼层： 年 月 日项目位置工作电流(A)冷媒压力开关、按钮操作配电管线各紧固件尘网清洁冷凝器清洁蒸发器清洁接水盘清洁备注高(kgf/cm2)低(kgf/cm2)消防监控中心南梯房北梯1#北梯2#操作者： 领班员： 主管：第六节 电梯管理一、电梯系统的管理规定1.保持电梯机房内干净通风，温度不超过400摄氏度，不得堆放易燃物品和腐蚀性物品，消防器材设备完好，紧急救援工具齐全，其他标示明确。2.保持轿厢内通风明亮，轿厢顶、底坑等干净无杂物。3.电梯的操作和维修必须由具有上岗资格者完成，电梯必须有明确维修养护责任人，电梯必须有明确的紧急困人解救小组和急救方案。4.电梯200、专用钥匙、专用工具由专人保管，造册登记，使用人必须经专业培训并取得相应资格证书。5.电梯维保时须设立防护措施，悬挂标示牌和护栏。6.电梯必须有完整的维修养护记录和其他相关记录。二、电梯系统操作规程 （一）电梯的操作规程。1.在电梯机房打开电梯电源总开关，并送上电梯轿厢照明电源。2.用钥匙打开轿厢内控制面板操作盒，将操作盒内选择开关打至FAN，LIGHT，RUNM, NORMAL, MDOOR, AUTO位置（客梯选择自动档，货梯选择司机档）3.关闭控制盒。4.几秒钟后，自动关门。内、外呼叫电梯，电梯即可自动运行。5.若有紧急情况发生，可通过梯内紧急对讲器、电话与机房、维修班组或保安中心联系，等201、待救援。6.若需专人驾驶电梯，只需将NORMAL选择开关打至HAND即可实现手动控制。7.若需停梯，在电梯停层并开门后，打开轿厢控制面板操作盒，将控制盒内选择开关打至FAN OFF.LIGHT OFF，STOP即可停止电梯运行。8.在火灾情况下，消防监控中心员工可于消防控制中心控制电梯回降至首层基站。（二）电动扶梯操作规程1.准备在梯头或梯尾的照明开关处用梯匙开电扶梯照明。2.启动1）检查确认梯级上无乘客且电扶梯周围无障碍物。2）在梯头或梯尾的启动开关处用梯匙启动电扶梯。 ；3）在达到额定转速前，检查电扶梯是否启动自如，若有异常，即按急停按钮停止。4）一切正常交付使用。3.应急停止紧急情况时，202、先通知乘客，后按急停按钮停止运行。4.转变行程方向1）检查确认扶梯级无乘客。2）停止电扶梯运行。3）待完全停止后，再转向启动。三、电梯运行管理规定1.机电、工程部负责电梯的日常管理，并监管电梯维修保养单位的工作。2.每天开梯后进行一次电梯全段运行状况检查。3.注意轿厢、井道等设施有无湿水情况。4.进行定期检查时，应通知管理员配合，并放置工作牌。5.升降机的任何改动，均须书面征询专业的设备维护单位意见后方可进行。6.搬运有可能超载的沉重物件时，应及时与设备维护单位联系，确定可行性，避免意外。7.故障及紧急急事故时，采取临时应变措施。8.日常清洁升降机，用较干洁具及无腐蚀性清洁剂清洁。9.年审标志203、张贴在轿厢内呼按钮上方。四、电扶梯运行管理规定1.电扶梯的日常运行管理由强电组或电梯维修组负责，维修保养由指定的设备维护单位负责。2.每天按预定时间表启/借电扶梯（临时调整时间由管理部门另行通知）。3.严格遵守电扶梯操作规程。 4.当值人员每班每两小时巡查扶梯一次。5.当发现或接报扶梯发生故障时应马上停止故障梯，并通知设备维护单位到场维修。五、电梯设备维修管理制度1.委托电梯保养的设备维护单位对电梯进行保养维修。2.工程部负责与设备维护单位联系，督促并协助其维修保养。特殊情况时其他部门可以直接与设备维护单位联系，并及时通知工程部维修组。 3.将维修保养情况记录于电梯设备维修记录表、电梯设备保养204、记录表，零部件更换及大修同时记录于电梯设备台账。4.每季度对电梯电源开关柜进行一次检查并做维护保养。5.主管对电梯设备的维修、保养进行检查监督。6.当电梯年检期到期前，督促设备维护单位做电梯年检年审。六、电梯系统的维修养护具体的维修养护内容与方法如表261所示。操作流程图 电梯机房巡查流程图（图247）电梯变速箱是否过热异常电压、电流是否正常 正常是开关是否过热查明原因维修 否是各接头是否过热 否有钢缆有无毛刺、断股 无是电机变速箱是否过热通知电梯承判商 否有有否异声、异味 否否机房空调是否正常通知维修组 是是室内是否有杂物清理 否于巡查表格上签名图2-47 电梯机房巡查流程图记录表格电梯系统205、的维修养护内容与方法表（表261）电梯设备检查表 (表262)电扶梯设备检查表 (表263)垂直梯设备检查表 (表264)紧急故障修理报告书（表265）电梯每日运行巡查记录表（266）电梯故障处理记录表（267）表261 电梯系统的维修养护内容序号项目维修养护计划维修养护内容频次1配电控制柜紧固联接、操作试验、清扫检修1次/月2呼梯按钮呼梯按钮及其电路板清扫检测1次/月3轿厢楼层指示、照明、风扇检测1次/月安全部件（光电、触板）功能检测轿门开关清洁，螺栓坚固、电线接点检查1次/周4井道轿厢顶部电气连接部位检查润滑部件润滑导轨、导靴等检修1次/月导轨检查，终端开关，巡全钳楔检查补偿链及导向装置检206、查、缓冲器检查螺栓紧固、轴承润滑、底坑检查1次/周5底坑缓冲器与基础、电气开关等全面检查1次/月有无渗水、漏油现象等和电气开关等检查1次/周6曳引机油量、齿轮齿合情况，螺栓紧固、吃面情况1次/周7层门清洁润滑，层门开关动作连杆机构注油，门锁开关动1次/周8门机动作检查，传动皮带检查，驱动链检查，减速齿轮检查，连杆机构检查1次/周9其他照明情况、辅助设备运行情况、开关情况1次/周表262 电梯设备检查表年 月 日电梯编号安装地点电梯型号层/站载 重备 注操作者： 领班员： 主管：表263 电扶梯设备检查表楼层： 年 月 日电梯编号安装地点电梯型号备 注操作者： 领班员： 主管：表264 垂直梯设备检查表年 月 日设备编号机 房井道轿厢厅外备 注消防设备清洁配电柜曳引机限速器排气扇盘管风机门窗照明厅门头