1、房地产开发公司行政人事、财务管理制度汇编编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目录一、行政管理制度：1、共 循 原 则 12、办公管理制度 233、公文处理制度 464、电话管理制度 75、会 议 制 度 86、车辆管理制度 9107、食堂管理制度 11138、办公用品管理制度 14159、印章管理制度 16二、人事管理制度：总 则 17251、劳保用品管理制度 26302、出勤管理制度 313、请假管理制度 32334、加班管理制度 345、工资奖金管理制度 35366、社会保险管理制度 37387、员工培训管理制度 2、39408、工牌佩带管理制度 419、人事档案管理制度 42三、财务管理制度：总 则 431、货币资金管理制度44462、报销管理制度47483、差旅费报销制度49544、个人借款管理制度 555、会计报表管理制度 566、固定资产管理制度57607、库存材料管理制度61628、低值易耗品管理制度639、仓库管理制度646910、物品验收管理制度 707311、采购管理制度 747812、物资报废管理制度 7983新疆xx房地产开发有限公司内部管理制度共循原则1.0 诚信做人，精明做事，为人要正直、诚实、守信、讲原则。2.0 走进XX公司门,学做XX公司人。3.0 经常关心公司的事务，凡事都要3、先想一步，三思而后行。4.0 不要与人纷争，亦不要卷入别人的纷争；先赢得别人的尊重，关爱自然随之而生。5.0 努力工作，提供优质服务。6.0 做事要积极，要有胆识，敢负责任。7.0 新员工应做到“三多一少”多看、多听、多干、少说。8.0 对事不对人。9.0 学习如何与他人沟通，使与你合作的人建立信心，争取做一个优秀的人。10.0 书面意见，以扼要为主。11.0 你代表的是公司整体，而非你自己。12.0 假若你想成长壮大，就应该放开胸襟，充分自由发挥聪明才智。13.0 像爱护自己的眼睛一样，爱护XX公司品牌。办公管理制度1.0 保持制服整洁清洁，仪表端庄，男性不敞怀、赤膊，女性不过于暴露，淡妆为4、宜。2.0 面部、手部等身体外露部分要清洁，头发要整洁。3.0 在外衣左胸处端正佩戴工作牌。4.0 办公室尽量使用普通话交流，交谈应控制音量，不得影响他人，不得有不文明语言。5.0 称呼：下级对上级在职务前冠姓；上级对下级或同事之间，称呼姓名、名，或某先生、某小姐等，或在职务前冠以姓或名。6.0 接听电话时，使用普通话，语调友善，坚持使用”您好，XX公司花园”或“谢谢”、“再见”等用语。7.0 对待、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此良好关系。8.0 必须严格遵守值班时间，按时上、下班（交接班），不得无故迟到、早退。9.0 不得在当值时间内为个别做职责范围以外及对私人服务的工作。15、0.0 不得参与楼宇买卖或租赁事务，若提出要求，应请其直接向公 司询问。11.0 不准损坏公司名誉和对公司有欺诈及不诚实行为。12.0 不得假借公司名义或利用职权对外做有损公司声誉或利益的事情。13.0 不得向或与公司业务有关的任何人士收受或索取任何形式的礼物或赏钱。14.0 所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财物，对各公物如有损坏，须负责赔偿。15.0 遇紧急或突发事件期间，各员工必须依时当值，坚守岗位，并按照公司所颁布之批示进行工作。16.0 必须遵守和执行公司所发出的一切通告，照章办事。17.0 公司实行上下班打卡制度。18.0 上班打卡后，须做好各自的环境卫生，尽快进入工作6、状态。19.0 下班前须整理好各自的办公桌面，检查电源、门窗是否关好后，方可打卡下班。20.0 办公桌面不得摆放与办公用品无关的物品；办公用品应摆放整齐有序、合理；爱护公物，若有损坏、丢失、污染等，应予以赔偿，并按违规处理。21.0 查阅与工作有关的报纸、杂志、信息等，需经部门负责人许可方可查阅；办公时间内，禁止看报、串岗、聊天。22.0 禁止在办公时间内做私事，或从事与公司无关的一切活动。23.0 禁止在办公室内吸烟、就餐（中午值班员除外）、吃零食、高声谈笑、喧哗。24.0 办公时间严禁私人会客，特殊情况可在接待区会见，但时间不得超过10分钟。25.0 禁止相互打听员工的收入情况和涉及公司机7、密的事项。26.0 不得参与外单位与本公司的竞争行为，一经查证，立即开除；造成损失者，视情节轻重，追究其责任。27.0 不论何时办公区一律严禁一切娱乐活动（公司正式组织开展的活动除外）。28.0 外来访客统一由服务台接待。接待小姐应热情、友好、真诚，具有良好的精神风貌。待询明客人来访目的后，尽快通知有关部门或人员。未经部门负责人同意，应婉劝客人不得进入办公区域。29.0 恪尽职守，认真踏实，尽心尽力，主动积极地做好本职工作。30.0 兢兢业业，精益求精，加强学习，不断提高自己的业务水平。 31.0 对工作中出现的问题不回避，不推诿，不互相指责，勇于承担属于自己的 过失和责任。遇到问题要积极主动8、地协商解决。32.0 服从指挥与安排，不推辞，不挑不选，不无故拖延，无论份内外的工作都应主动、热情、高速、高效完成。 33.0 本着“客户至上、服务第一”的基本原则，认真对待客户反映的问题，并及时解决，不推、不拒、不拖延，不当之处应耐心给予解释。34.0 随时巡视、检查工作或设施的运行运转情况，做好交接班工作和协调工作。35.0 互相学习，互相帮助，共同上进，提高处理解决问题的能力。公文处理制度1.0 公司文件处理工作，有其自身的规律和程序，关键在于跟踪文件的行程，监督和发挥文件本身应有的功能，起到完成行政管理的作用。2.0 公司文件处理必须经过下列程序：2.1 收文收文是指公文的收进，登记与9、传阅。文件入门，无论是邮寄件还是送达件，都必须专人仔细清点，接收。对于专人递送的机要、挂号及各种函件，要注意把住外查、验户、清点三关。.1外查，即对机要件、函件的信封信套进行外部检查，查看与发文薄或回执单是否相符。.2验户，即核对收件封套注明的收件单位和姓名是否有误。.3清点，即对投递清单上的件数与实收件数是否一致。签收时，一般都须注明收件的日期，分清责任。2.2 拟办拟办是指对来文进行阅读后提出初步处理意见，由办公室经理负责。收文登记后，要立即阅读，弄清文件的性质、内容、密级、阅读对象、来文份数和具体要求，并且考虑公司领导的分工，各部门的职能和其他实际情况，简明扼要地拟出初步处理意见，签署在10、文件处理单的拟办意见栏内。拟办意见应明确批阅对象、部门和阅读范围等。送阅（批）后的文件，应注意急件先处理。对特急的送批件，可提出处理时限，需送外单位的，应在信封上注明“急件”字样，限时送达或通知来取。2.3 批办批办是指按照职权范围与分工有权处理与文件相关事项的领导，在阅读文件和拟办意见后，对处理文件、办理文件相关事项提出意见。属办公室受理范围的文件，可由办公室主任批办。批办意见须明确、具体，要指明承办的部门，办法和承办的期限。需由几个部门共同完成的，须明确牵头或为主者。对已有拟办意见的呈批件，要批明是否同意拟办意见，有何补充或修正意见。2.4 承办承办是指根据拟办和批办意见，具体办理文件涉及11、的工作事项。承办有两种情况：.1阅知文件精神后，即行贯彻执行。.2须具文回复来文，或者形成文件以及指导具体工作，在接受承办任务后，应迅速根据批办意见，考虑执行的方案和计划（方案和计划需经领导批准同意的，要待批复后再办）。.3凡属几个部门联合承办的事项，由牵头部门主动做好协商工作，争取协办部门的积极配合，对于一段时间内的多项批办的事项，要注意优先处理紧要文件及工作事项。2.5 传阅传阅是指组织有关人员阅读一些不由他们承办的文件，也包括阅读单份或份数有限的文件。传阅一般采用轮辐式的方式，即依次传阅，不应“横传”。传阅文件须建立严格的制度，文件上要贴附文件传阅单，设置专用的卷宗或文件夹，属于机密、紧12、急的文件应在文件夹上加以区分，以鲜明的标记提醒阅件人。文件传阅过程中要进行必要的催阅，以防文件滞留。如漏阅、漏签，应及时补办。2.6 催办催办是指对文件承办工作的督促和检查，包括对内催办和对外催办两个方面。催办的文件主要有：需要办理的收文，要求回复的发文，与外单位合办的文件和送交领导审批的公文。催办的重点应放在对内催办和对急件、要件的催办上。催办形式可以视情况，或采用直接面询、电话问询、发函问询等方法；或采取检查、汇报、指导等办法。2.7 办复办复是指承办完毕后，将结果注明在文件处理单上，由办公室收回文件并报告有关领导。2.7.1公司办事效率在很大程度上取决于办复工作是否及时。凡投诉信件，上级13、或同级以及不相隶单位等需要答复的材料，承办完毕后，都要对来文单位或个人作一一答复。2.7.2对所需办复的文件、信件或来访，要件件有着落，事事有回音。凡是电复或面复的，还须注明当事人、时间、情况和答复意见，以便核查。2.7.3办复之后，有关文字材料即可归卷保管。3.0 归卷程序3.1 编制归卷类目，包括归卷类别和归卷条目。3.2 进行系统的排列，并按次序在归卷公文的箱柜或卷宗封面上编排代号。3.3 将整理好的案卷移交档案管理员归档，需对案卷按照一定顺序进行排列和编号，使卷与卷之间形成一定的联系，清晰地反映出公司的工作情况。3.4 案卷排列编号后，填写归档案卷移交目录，双方认真仔细清点、核对无误后14、，再办理签收手续。电话管理制度1.0 所有来电，务必在三响之内接听。对方挂断之后，方为通话完毕，任何时 候不许用力掷听筒。2.0 当接到外来电话时，应使用温和的礼貌用语，如：“您好，XX公司”；“谢谢”；“再见”等。0.0 0.0 通话过程中，应仔细倾听对方讲话，并以恰当的语气词给对方以认真的反馈。1.0 当对方发出邀请或会议通知时，应表示谢意。5.0 应注意讲话的语气、措辞，要热情诚恳、亲切友善，不得在电话里顶撞对方或使用粗俗语言及生硬语气。6.0 遇到重要来电，应在电话机旁作好记录，即左手接电话，右手记录有关事项，提高通话效率。 7.0 每个职员都有义务传送电话。如对方要找的职员不在公司，15、应将对方姓名、地址、电话号码等内容记下（对方认为不便时除外），并及时转告有关部门人员。8.0 上班时间原则不得使用电话谈私事，如确有急事须打私人电话，应简明扼要,一般不超过3分钟。9.0 用电话谈业务，应简明扼要，以免影响其他客户通话，通话时音量适度调低，并注意语气文明。10.0 一般员工业务联系使用长途电话，应填好话单，经部门负责人批准并报办公室核准后，方可使用，用毕应如实在“长话登记簿”上填写、签名。部门理人员使用长途电话联系业务。 12.0 12.0 未经批准擅自拨打长途电话者，一经查出，按话费的5-50倍罚款。 会议制度1.0 本公司规定，每周一上午8：30点为公司的工作例会时间。2.16、0 参加会议的人员必须按时进入会场就座，如因特殊原因不能准时出席会议应事先以书面形式或电话通知行政副总，并由工作人员记录在案。如无正当理由，行政副总有权拒绝其告假申请。3.0 3.0 到会者应按事先要求充分做好准备工作，做到心中有数，发言人应逻辑清晰，内容充实，言之有理、有据，力求会议务实。2.0 2.0 与会者必须穿着工作服，佩戴工作牌，仪态仪表令人赏心悦目，符合“规范化”要求。3.0 3.0 与会者应昂首挺胸，端坐于位，精神焕发，气色饱满，集中精力，悉心聆听，认真做好记录。禁止交头接耳，不准挖鼻孔、掏耳朵，双手应端端正正地放在笔记本上。传呼机应调到震动挡，手机一律关闭，确保会场气氛庄严肃静17、。会场内要减少走动，会议期间不要接电话、不会客、不办与开会无关的事情。4.0 4.0 树立讲真话、说实话、实事求是、开诚布公的会风。主持人应掌握会议程，合理分配时间，提高会议质量和效率。如无特殊情况，应于规定时间内结束会议。重要会议必须以会议纪要形式于会后三日内形成并送达与会者。5.0 5.0 对无故迟到、早退、缺席和违反会议规定的，无论职务高低，一律按下标准处罚并通报批评：迟到5分钟以内者（含5分钟），罚款100元人民币；迟到5分钟以上者，罚款200元人民币；早退者，视情节轻重，罚款200400元人民币；无故缺席者，罚款500元人民币，并扣除当月全部奖金。6.0 6.0 本制度适用于公司召开18、的各种不同类型的会议，办公室负责解释本规定并监督实施。车辆管理制度1.0 为加强公司车辆管理，确保工作用车，根据公司现有车辆情况，本着充分利用资源，节约经营成本的原则制定本制度。2.0 公司车辆统一由办公室管理。3.0 公司的车辆由办公室派专人负责保养、清洗和登记里程，并负责对各用车部门和人员用车里程表起止数的核定和油耗的考核。4.0 各部门人员因工作需要用车，应填写派车单，并由分管副总（部门负责人）签字后报办公室, 行政副总签字派车。用车到成都市外或当日不能返回公司，需经总经理批准后，办公室方可派车。5.0 外出办事的车辆应按时返回公司，并将派车单和钥匙交回办公室。若遇特殊情况，车辆不能按时19、返回公司，应事先说明或打电话告知办公室，得到认可后方可进行。6.0 驾驶人员领到派车单及钥匙后，应先对车况进行检查，发现问题及时报办公室。否则，出现问题后果自负。7.0 驾驶人员出车前，应核对里程表上起始公里数；用车返回后，记录实用公里数，并将起止公里数；用车返回后，记录实用公里数，并将起、止数如实填入派车单上。8.0 在公司确实无车可派，而办事人员急需办理公务的情况下，在征得办公室负责人同意后，办事人员可乘出租车。出租车票背书后，经部门负责人和办公室负责人同意，报总经理签字报销。9.0 公司车辆原则上不私用。若员工确因特殊情况需用车，需经行政副总经理同意后，办公室才可派车，但因用车所耗油料，20、以及车辆损坏得修理费均由用车人负担。10.0 公司车辆不得随意外借，公司业务关系单位需借车者，需经行政副总经理同意，由办公室安排。11.0 驾驶人员要自觉遵守交通法规，安全加强，文明行车，凡属违章，受到交通部门处罚，由驾驶员承担全部责任。12.0 因肇事或其他原因，造成车辆损坏，属我方人员责任的，一次修理费在300元以下者（含配件及工时费），由驾驶者全部赔偿；超过300元以上，由驾驶员赔偿20%90%。外借车辆，若非本公司人员驾驶造成车辆损坏，所有损失由租借者承担。13.0 驾驶人员要严格按照派车单的要求完成任务，对超出派车单上填写范围的要求，有权拒绝驾车。14.0 各部门人员外出办事，应本着21、节约的原则，近距离办事，尽量使用自行车。食堂管理制度1.0 就餐管理1.1 员工就餐时须佩带工作牌，领餐前将饭卡交给厨工，厨工应核实无误后划卡，并在就餐员工名册中记录，将饭卡交还给员工后发餐。无饭卡时，厨工应拒绝发餐。1.2 员工领餐时须依次排队，不得进入工作间自行拿取。1.3 未经办公室许可，严禁带外人到员工食堂就餐。1.4 因业务往来需在餐厅就餐的，须提前2小时通知餐厅准备，并到办公室办理登记手续，凭办公室开具的临时饭卡用餐。1.5 酌量盛饭，不浪费食物、纸巾、牙签等。1.6 不得在食堂内发泄个人情绪或喧哗嬉闹，餐具要轻拿轻放。1.7 若饭卡遗失须及时向行办公室申请补发，并到财务部交纳5元22、罚金；凭财务部门的收据由办公室文员补发饭卡，补发之日前每天午餐一律视为就餐。4.0 2.0 餐厅卫生及安全管理2.1 环境清洁管理将餐桌上的剩余物倒入垃圾筐内；将适量的洗洁精滴至餐桌上，并用洁净的抹布擦两次以上直至无水迹、油污；用扫帚将餐厅全部地面清扫两次以上，直至地面无垃圾；用拖把将餐厅全部地面拖两次以上，直至地面无水迹、油污等；清洗、拧干拖把、水桶、扫把后整齐放置地指定地点；每日开饭前后，厨工将餐桌、椅凳、纸筒、牙签摆放整齐；厨房窗户玻璃，每3天用干净的抹布擦拭一次；厨房门每天用干净的抹布擦拭一次；厨房墙壁、天花的清洁每月用干净的扫帚清洁一次。2.2 工作间、餐具、厨具清洁管理厨工每日开饭23、前完成工作间的清洁工作；用洁净的抹布将使用过的盛装佐、配料等的器皿清洁后，整齐的放置在指定的地点；2.2.3 清洁工作间地面、台面，并将垃圾到入垃圾筐内；2.2.4 用清洁抹布清洗厨具两次以上，直至洁净；2.2.5 用洁净、干爽的抹布将已清洁的厨具抹干，直至无水迹；2.2.6 将已抹干的厨具整齐地放入已清洁的消毒碗柜中；2.2.7 将厨具进行定期消毒；2.2.8 用洁净的抹布将工作间的全部台、柜表面擦拭干净；2.2.9 用清洁干净的拖布将工作间地面拖拭干净，直至无水迹。员工用餐后将剩余物到入泔水盆内，把托盘放在指定地点；厨工将待清洁的餐具拿入工作间内；先清洁餐具内的剩余物，然后放入清水，倒入适24、量洗洁精，用洁净抹布清洗餐具；将已清洗的餐具用水洗两次以上，直至物油渍；用干爽、洁净的抹布擦拭已清洁的餐具，直至无水渍；将洁净的餐具放入已清洁的消毒碗柜中；开启消毒柜，对餐具进行定时消毒。2.3 餐厅除害管理 餐厅发现有鼠迹、蚁迹现象时，应申购灭蚊、蝇、蟑螂、鼠、蚁等的药品； 药品购回后，餐厅负责人组织厨工在餐厅内喷药、放药，喷放次数、地点视情况而定；2.3.3 厨工须特别注意药品喷、放地点，小心喷、放，不得污染食物；2.3.4 厨工须及时清扫死亡害虫；2.3.5 厨工在喷、放药品及清扫害虫后，须及时将药品放置于指定的安全地点，保证员工不会误食；2.3.6 厨工在喷、放药品及清扫害虫后，须及时25、更换或清洗衣服、洁手，否则不得接触食物；2.3.7 餐厅负责人须严格监控实施全部过程，确保对食物不造成污染，对人体健康不造成危害。2.4 餐厅安全管理 餐厅地面须经常保持干净，以免员工用餐时摔倒受伤； 用餐人数多时，员工应自觉排队领餐； 厨工在清洁环境卫生时，须留意检查餐桌、凳是否牢固，做到及时修理，必要时予以更换；2.4.4 厨工使用工具时，应避免被锐器（刀、剪等）划伤及钝器挫伤、砸伤、碰伤；2.4.5 厨工应慎用化学调味剂；2.4.6 严把采购关，不使用过期、变质、不安全的蔬菜、调味品及肉制品；2.4.7 注意安全用电、用水，特别是电器设备按照设备保养规定定期保养；2.4.8 注意防火、防26、盗工作。办公用品管理制度1.0 为了加强公司办公用品的管理，严格库房的管理程序，特制定本制度。2.0 办公用品的采购程序2.1 每月26日27日各部门上报办公用品采购计划，经部门经理审核，库房、办公室核对后，总经理审批，然后由采购部门统一购买。2.2 申购单原件留申购部门，复印件一式三份，一份交采购部门，一份交 库房作为采购物品办理入库依据，一份交财务部门作为报销依据。2.3 总经理需要物品由办公室填写领用单，若库房没有，由办公室负责填写申 购单，采购部门采买。审批程序同一项，申购单份数同二项。2.3 2.4 临时需购买物品，应由申购部门填写申购单，审批程序同一项，申购单份数同二项。5.0 327、.0 办公用品的入库程序3.1 购回的物品，采购人员凭发票将物品交于部门负责人验收品质是否合格，库房验收数量、价格是否与发票相符。3.2 验收合格后，库房开入库单（一式三联），一联存根，二联会计联交采购人员，三联仓库联由仓库保管。入库单应有采购部门负责人签字。采购人员凭原始发票及会计联到财务中心报销。4.0 办公用品的领用程序4.1 各部门领用办公用品需填写“办公用品领用单”，经部门经理签字，办公室审批后，方可领取。4.2 库房凭手续齐全的领用单开出库单，并由部门经理签字确认，第二联交于财务记帐。5.0 办公用品管理措施5.1 每月25日盘点库存，核对帐实。库房填制盘点表，与会计帐物料用品余额28、核对，若有不符，应及时查明原因，并予以说明。5.2 办公室每月末根据库存余额，对余额为零的常用办公品作适量的补充。5.3 新到管理人员办公用品配备：签字笔（一支）、圆珠笔（一支）、铅笔（一支）、文件夹（一个）、笔记本（一本）、名片夹。计算器（按照岗位性质配备），公用办公用品比如：钉书机等按部门统一领取。5.4 周三上午为办公用品领用时间。5.5 每部门指定专人领用，其余人员不得私自到办公室领取。5.6 签字笔芯、圆珠笔芯一月每人只能领一次，一次只领用一只，且以旧换新。5.7 若办公用笔丢失，自行负责，不得从办公室补领。5.8 库房必须给每人建立“办公用品个人使用卡”一式二份，领用办公用品时，同29、时登记卡片；离职时凭使用卡办理交接手续。印章管理制度1.0 1.0 公司印章由办公室指定专人管理。凡公司发出的文件、公函，凭公司领导签发用印。2.0 2.0 便函用印，需先由部门负责人审查，经分管副总签字后，方可加盖公司印章发出。3.0 3.0 签订合同、协议、委托书等用印，须由部门负责人认真审核，经总经理同意并签字后，方可用印。4.0 4.0 公司报送有关单位的报表、数据资料等，在符合规定手续的情况下，经分管副总或授权部门负责人签字后，方可用印。5.0 公司职工需要开具介绍信、证明或其它私人事项用印，须经办公室负责人签字后，方可用印。6.0 为严格管理，确保用印规范、安全，由办公室设置“用印30、登记册”进行记载，所有用印均须登记。同时，用印人必须在登记册上签字。7.0 公司业务人员出差或外出联系业务需要携带合同章时，应持有公司总经理的授权委托书，到办公室印章管理人员处办理手续后，方可携带外出，携带合同章外出签订合同、协议的人员，使用权限一律不得超越授权委托书所规定的范围，违者，将由携印人承担责任。8.0 印章管理人员必须严格把好用印关，凡不符合上述规定的，一律不予用印。人事管理制度总则1.0 目的1.1 为了实现对公司员工的科学管理，做到队伍精简、素质优化、办事高效、流动灵活，促使公司顺利进步和发展，根据国家有关法律、法规和公司章程的有关规定，特制定本工作手册。1.2 1.2 公司人31、事管理原则是“以人为本、以德为先、量才使用、内外选拨、鼓励竞争”。坚持德才兼备、用才之能的用人标准，通过培训开发、激励、挖掘员工潜力。1.3 1.3 人事管理工作要坚持任人唯贤、公正合理、廉洁奉公的原则，努力搞好人才吸纳、挖潜人力资源，不断提高工作水平，为公司的发展作出贡献。2.0 人事管理职责2.1 公司人事管理工作由办公室负责，办公室在行政副总经理的领导下开展工作。2.2 人事管理主要工作职责：拟定公司的人事内部管理规章制度，并组织实施；负责对公司各部门员工的人事、劳资、福利待遇进行监督管理；负责员工的招聘、录用、考核、调配和任免辞退等工作；组织新员工入职培训和员工业务技能培训等；承办公司32、员工社会保险和其它福利事宜。3.0 员工的权利与义务3.1 公司员工享有下列权利：取得劳动报酬的权利；享受社会保险和福利的权利；休息、休假的权利；接受业务知识培训的权利；获得劳动安全卫生保护的权利；提出申诉和提请劳动争议处理的权利；法律规定的其它劳动权利。3.2 公司员工必须履行下列义务：遵守职业道德；遵守法律和法规；遵守公司规章制度；公正廉洁、克已奉公、服从命令、忠于职守、勤奋工作、尽职尽责；保守公司秘密，维护公司声誉和利益；提高业务能力和综合素质；执行劳动安全规程；法律、法规、公司章程规定的其它义务。4.0 职位及编制4.1 在公司确定的架构内，根据工作需要，遵循因事设岗、因岗定编的原则确33、定各类职务及编制数量。4.2 公司设下列职务：管理人员职级划分：.1一级总经理.2二级副总经理 A级副总经理 B级副总经理 C级副总经理.3三级总经理助理 A级总经理助理 B级总经理助理 C级总经理助理.4四级 公司部门经理 A级部门经理 B级部门经理 C级部门经理.5五级部门主管、主办会计 A级部门主管 B级部门主管 C级部门主管.6六级部门主管副职、办公室干事 A级部门副主管 B级部门副主管 C级部门副主管.7七级员工级 A级 骨干力量 B级 资深员工 C级 一般员工4.3 公司总部机构的增减和编制变化由总经理批准。5.0 聘用5.1 公司除由董事会聘用的高级管理人员以外，所有职位均面向社34、会公开招聘，择优录用。5.2 5.2 被录用人员必须满足以下条件：年龄：三十五岁以下（有特殊才能可适当放宽条件）；文化程度：大专学历以上（有特殊才能可适当放宽条件）；司机等后勤人员不受以上条件限制；基本素质要求：.1五官端正、身体健康、作风正派；.2有强烈的敬业精神和进取精神；.3具有职业道德，能保守公司秘密；.4遵守国家法律、法规及公司的规章制度。经过必要的测评过程且确信其具有相关岗位的工作能力；5.3 5.3 录用职员按下列程序进行：用人部门向办公室提出用人书面申请并经总经理同意；办公室通过参加招聘会、在新闻媒体上发布招聘广告、在人才信息网络查询或由个人推荐等方式进行初选；对初选合格人员进35、行资格审查和面试（学历、职称、仪容仪表、言谈举止、性格及在原单位的表现等）；对面试合格人员进行公开考试（心理素质、反应能力、写作能力等）；对考试合格人员由用人部门进行素质、工作能力与业务知识方面的考核；考核合格者由办公室报总经理批准；总经理批准后，办公室通知办理入职手续；自应聘人员递交应聘资料或公司组织面试之日起，公司将于15日之内将聘用与否的决定明确回复应聘者，以示尊重；未被录用者递交的复印资料不予退还，由公司存档。5.4 办公室要随时了解试用情况。5.5 被录用员工需要提供下列材料：履历表；健康诊断书（健康证或体检合格报告）；最终学校的毕业证书；资格证书（专业技术职称）；照片（三个月内近照36、）二张；身份证复印件；与原单位已解除劳动合同关系的证明；户口不在本地的需要提供暂住证；公司认为必要的其它材料。5.6 5.6 试用：新入职的员工，必须进行一至三个月试用。试用期间，由部门负责在以下几方面对其进行考核：是否具有敬业精神；是否符合岗位要求及胜任工作；是否遵守公司各项规章制度；是否以公司利益为重；在试用期间，是否有因工作失误给公司造成经济损失的情况。5.7 5.7 试用合格的，正式任职；不合格的，取消录用资格。5.8 5.8 新员工转正（或取消录用）程序：由员工提出申请，部门负责人签考核意见（取消录用由部门负责提出）报公司副总经理后由办公室发出正式任用或者是取消的通知，并由办公室备案37、存档。正式任职后，由办公室定期（每月）向所在部门了解其工作情况，并根据员工特长适当调整岗位。5.9 5.9 所有聘用人员除总经理特批可免试用外，都必须经过一至三个月的试用后才可正式录用。5.10 试用人员经试用考核合格后，可转为正式员工，公司根据其工作能力和岗 位重新定级定职，并给予其享受正式员工的各种待遇。5.11 公司各部门人员不许将自已的家属介绍、安排到公司，属特殊情况的需总经理批准，且介绍人必须立下保证书。5.12 公司各部门必须制定人员编制，编制的制定和修改的权限在办公室，用人必须控制在编制范围内，超编需上报总经理批准。5.13 公司各部门需增员时，由办公室统筹安排公开招聘，择优录用38、。内部员工引荐的条件相当的也需参加考试，合格才获准聘用，引荐人在被推荐人录用前必须立下保证书。5.14 试用人员一般不宜担任经济要害部门的工作，也不宜安排到具有重要经济责任的工作。5.15 试用员工在试用期内以是否敬业、是否遵守制度、是否符合岗位要求为考核标准。试用不合格的可视情况延长试用期或不予正式录用。5.16 转正员工可根据其工作业绩、表现，从发挥其特长、专业潜力合理安排岗位职级。6.0 职务升降、任免6.1 为了激励员工、调动员工的工作积极性，做到奖勤罚懒，公司实行员工职务（或工资）升降制度。6.2 公司员工职务（或工资）晋升，必须坚持德才兼备、任人唯贤的原则，注重工作实绩。晋升员工职39、务，原则上按照规定的职务序列逐级晋升。德才表现和工作实绩特别突出的，可越级晋升。6.3 员工晋升职务应当具备以下条件：遵守公司规章制度，具备很强的事业心和敬业精神；工作成绩突出，有超过现任职务的工作能力；具备拟任职务的资格条件；年度考核达到优秀。6.4 员工晋升工资应当具备以下条件：遵守公司规章制度，有事业心和敬业精神；胜任工作，在工作中能起模范作用；年度考核达优秀或称职。6.5 公司员工由总经理任免。6.6 公司员工有下列情形之一的，应当予以任职：新录用人员试用期满合格或提前合格的；晋升或者降低职务的（担任新职务）；因其他原因职务发生变化的。6.7 公司员工有下列情形之一的，应当予以免职：岗40、位变动晋升或降低职务的（免去原职务）；离职学习期限超过三个月的；业绩平平，工作不称职的；违反法律、法规和严重违反公司规章制度的；因健康原因不能坚持正常工作的；因其他原因职务发生变化的。6.8 公司员工在年度考核中被确定为不称职的，应当按照有关规定程序予以降职（降薪）或辞退6.9 员工的职务（或工资）升降，按照以下程序进行：非领导职务的升降，由部门负责人根据员工工作表现及工作能力提出申 请；领导职务的升降由公司领导职务层根据其工作业绩提出意见； 按照升降职务（或工资）所要求的条件由办公室进行审核并将结果上报总经理；由总经理审批； 由办公室书面通知本人并办理相关手续。 办公室根据公司员工职务的升降41、，按照相关规定调整其工资档次，并书面知会财务部门。6.10 职务任免程序：非领导职务的升降由部门负责人根据员工工作表现及变动情况提出书面申请交办公室；办公室进行考核并将结果上报总经理；总经理审批后，正式行文生效。7.0 离职7.1 离职方式：辞职、辞退、自动离职、开除等。7.2 公司员工辞职，须提前一周向本部门负责人和办公室提出书面申请，部门负责人在接到申请一周以内予以审批。审批期间，申请人不得擅自离职。7.3 对违反规定擅自离职的员工，给予开除处分。若给公司造成经济损失，由公司依法追究其责任。7.4 公司员工有下列情形之一的予以辞退：试用期间被证明不符合录用条件的；在考核中，被确定为不称职的42、；不胜任现职务，又不愿接受其他安排的；因公司调整、或者缩减编制名额需要调整工作，本人拒绝公司安排的；旷工连续超过三天的；不履行员工义务，不遵守公司纪律，经教育仍无转变的；严重违反公司规章制度的；泄露公司秘密经查证核实的；诽谤、抵毁公司员工或打击报复员工者；侵占公司财产的；有其它类似于以上情况的违反公司规定的不良行为。7.5 辞退员工由所在部门提出意见，办公室审核，总经理审批，并以书面形式通知人。7.6 员工辞职或辞退，离职前应当办理业务交接，中层以上管理人员及重要岗 位的员工必须接受财务审计。如因失职或违法乱纪给公司造成损失，公司将追究其经济责任及法律责任。7.7 移交手续： 工作移交：对现有43、工作岗位有清晰的交待，主要经营资料、技术资料、合同；现款、账表凭证、财产设备、器具、工具；印信、文件、记录、书籍、档案、办公用品及应交回的其他物品等。移交期限：5天内办妥（离职登记表所列内容）离职人员办理移交时应由部门指定接手人接收，移交清单应由经理审查，不妥之处及时更正，如离职人员走后再发现问题，由部门经理负责追索。7.7.4 各种移交手续办妥后，方可结算工资。7.8 工资结算： 离职人员移交手续完毕后，由办公室通知财务部门结算工资，按出勤计发正常工资，若自动离职则无工资。7.8 7.9 离职程序： 离职申请 经部门批准 到办公室填离职登记表 到所在部门办理交接、移交工作 接收人签字 部门负44、责人签署意见 到 办公室,凭卡退所领（借）办公用品、公物、工装 办公室退工牌、资料、书籍,收考勤卡 计算工资 到财务领取工资 8.0 流动8.1 公司每年应当有一定比例的员工进行不同形式的流动。8.2 公司员工可以在公司内部门之间流动，也可以与各成员单位之间进行流动。8.3 公司内部及成员单位接受员工转任和轮换，应当有相应的职位空缺。8.4 流动包括新录用、调动、轮换和挂职锻炼。 新录用：是指根据公司员工聘用管理办法所录用的员工入职。 调动：是指公司员工因工作需要及本人工作能力在公司及成员单位间进行调动，其人事劳资关系随之变动。.1公司员工的调动必须符合拟任职务规定的条件要求，经考核合格后，才45、能按规定的程序办理。8.4.3 轮换：是指公司对担任领导职务和某些工作特殊的非领导职务的员工有计划地实行职位轮换，其人事劳资关系随之变动。.1公司员工的职位轮换，按照员工管理权限，由办公室部和各成员单位负责组织。8.4.4 挂职锻炼：是指公司有计划地选派员工在一定时间内到成员单位担任一定的职务。员工在锻炼期间，不改变与公司的人事关系和工资关系。 9.0 回避9.1 公司员工之间有夫妻关系、直系关系、三代以内旁系以及近姻亲关系的，不得在公司担任直接隶属于同一领导的职务或者有上下级关系的职务。9.2 9.2 公司员工执行公务时，涉及本人或者涉及到与本人有亲属关系人员的利害关系的，必须回避。10.046、 申诉10.1员工对涉及本人的人事处理决定不服的，可以在接到处理决定之日起七日 内向办公室申诉。申诉期间，不停止对其处理决定的执行，办公室必须尽快复核作出处理。10.2 员工对其上级侵犯其合法利益或侵犯公司利益的，可以向总经理提出申诉。办公室负责进行核实并将结果上报总经理，由总经理作出决定。10.3 员工提出申诉，必须忠于事实，并对此负责。10.4 公司对员工处理错误的，应当及时进行纠正。 劳保用品（含工装）管理制度1.0 目的加强劳动保护用品的管理，保障员工的身心健康。明确工装使用年限、责任，合理配备工装，树立企业形象。2.0 范围 公司全体员工。 3.0 职责3.1 办公室负责制定各工种工47、装的配备明细、各工种劳保用品配备明细、使用年限；负责提供新到员工名单，并明确工种；负责编制劳保用品的采购计划及劳保用品的购买工作；负责在员工入职、离职时，填写发放、收回员工服装通知及离职人员工装折算工作；3.2 办公室负责办理工装和劳保用品的验收、入库、发放、建卡工作；3.3 办公室、各部门负责管理、监督、检查劳保用品的使用情况。4.0 劳保用品的工种配备、数量及使用年限见附表（一）5.0 工装的种类、数量及使用年限 见附表（二）6.0 劳保用品入库程序6.1 工装制作：由办公室联系厂商安排定做事宜，按员工实有数加制10%以备新进人员之用。采购程序根据人员定额和招聘人员时间，办公室提出采购计划48、，经总经理批准后按采购标准作业规程进行购置；6.2 其他劳保用品采购：由相关各部门按采购标准作业规程提出计划，办公室安排采购；6.3 库房管理员按库房标准作业规程办理入库。6.4 普通职工岗位、工种变更，由本人将未使用到期限的劳保用具（含工装）清洗干净、折叠整齐交库房。库房管理员按库房标准作业规程办理入库。7.0 劳保用品的发放程序7.1 新到职人员持办公室签发的到岗通知单、工装发放通知单，到库房建立个人服装使用卡、个人劳保用品记录卡，按岗位、工种领取劳保用品；7.2 库房管理员按库房标准作业规程办理出库。8.0 劳保用品管理措施8.1 办公室/各部门负责职工劳保用品的日常管理，并接受办公室的49、监督和检查。8.2 享受劳保的员工必须按规定使用，执行情况与人事的绩效考核相结合。8.3 各劳保用品严格按照规定的使用时间发放，凡在使用期限内劳保用品丢失、损坏的应自费购置。8.4 工作时间内必须按规定穿着工装，保持整洁、完好、统一。工装只限本人在工作状态下穿着，不准外借、送给他人使用（含亲属、朋友等）。8.5 违反着装规定者，按公司制度规定处罚。8.6 各工种的工作服到使用期限需要更换的，发放时间统一至：夏装：每年5月1日；秋冬装：每年10月1日。8.7 管理人员调职、离职时，按工装的原价格及使用时间（服装卡为依据）计算折旧金额。 计算公式：折旧金额=原价格/（365天*规定年限）*领用时间50、（天）应交金额=原价格-折旧金额8.8 服装更换期限是从员工个人领取服装之日算起，若员工领取的旧服装,更换服装的时间应是规定期限减已使用时间。8.9 普通员工离职时，应在办理手续前将服装清洗干净送回库房，公司方才退还服装押金。9.0 服装押金管理办法9.1 员工入职时，应依照公司管理规定，缴存服装押金。9.2 员工应缴存的服装押金金额如下：一般职员500元；9.3 服装押金一时难以缴足的，应按下列规定办理：由员工写出书面申请，公司于其每月工资中扣存（扣存金额固定为100-200元），累积至规定金额为止。9.4 员工在职期间，其服装押金不得发还，其发还均按照人事规定办理。9.5 员工若违反公司规51、章制度或将制服损坏、丢失，公司将用其服装押金作为赔偿。9.6 员工服装押金的保管：由公司财务部门负责存入银行保管，员工离职手续办理完毕后，凭办公室门出具的通知到财务部门退还。9.7 员工离职时，其服装押金在一周内退还；管理人员离职时，须自离职日起1个月，经公司查明确无未了事情后，方可退还。10.0 本制度未尽事宜，由办公室负责解释。10.0 附表：工装配备明细、劳保用品配备明细工装配备明细西服：2套 使用年限2年长袖衬衣2件 使用年限1年短袖衬衣2件 使用年限1年薄西裤2条 使用年限1年领带2条 使用年限1年劳保用品配置一、 一、 现场工程师：雨衣1件，使用年限1年雨鞋1双，使用年限1年二、 52、二、 司机：线手套1双，使用期限2个月洗衣粉1袋，使用期限1个月出勤管理制度1.0 为使员工养成守时习惯、准时出勤，特制定本制度。2.0 除公司一、二级管理人员外，其余员工一律按公司规定实行上、下班打卡制；3.0 行政班次上、下班时间为：9：0012：00，14：0017：30；4.0 一线员工的工作时间由相关部门和分管副总根据各岗位需要制定，报总经理批准后办公室备案；5.0 于规定的上班时间后打卡的为迟到；非因业务需要擅自于规定的下班时间前 打卡的为早退；工作时间内未经领导批准离开工作岗位的为擅离职守。6.0 打卡时将卡轻轻插入卡孔，听到“咔”声后取出，不能用力过猛，以免打卡 错位且损坏打卡53、机。7.0 上、下班未打卡，有正当理由的应及时打卡的经理级以下人员请部门负责人于二日之内签卡；公司各部门经理则由副总经理在出勤卡上确认。一个月内每张卡上的签字次数不能超过五次。未打卡且未签认的，视为旷工。8.0 员工上、下班均应亲自打卡，凡委托他人代打卡或代他人打卡的均视情节结合员工手册给予相应处罚。9.0 所有人员需先到公司打卡报到后，方能外出办事。有特殊情况的需部门经 理签卡批准。10.0 员工外出办理业务前需向部门经理申请，填写外出申请单申明原因、 返回时间、联系电话且由部门经理批准后在办公室备案方可外出，否则按外出办私事处理。11.0 违纪处理规定如下：迟到一次扣款10元，一月迟到三次54、（含三次）以上，每次扣款50元，一次迟到三十分钟视为半天事假；上班时间外出办私事者，一经发现即扣奖金；无故旷工半日的扣奖金并处分；旷工三日即辞退。12.0 考勤期为每月1日至当月31日。每月收、放卡时间为当月末晚8时以后， 超过此时不再接收，亦不再签卡。请假管理制度1.0 为严格考勤，规范员工请假制度，特制定办法。2.0 本公司以国家法定假日作为公休假日。3.0 员工请假分为以下几种：（一）假期的规定 1病假职工因病请假,必须凭市级以上医院出具的病假证明或县级以上医院急诊病情证明(急病情况)。2事假 职工因事确需本人亲自处理时,可请事假,事假应说明原因,出具假条,经批准并将工作安排好后,方可离55、开工作岗位,期满返回工作岗位要及时销假,因特殊情况未能按手续填写请假条者,应补办手续。 3探亲假 凡工作满一年的职工,配偶在外地的(成都市七区十二县在外),又不能在公休假日团聚的,可以享受探望配偶的待遇；未婚职工父母在外地的(成都市七区十二县在外),又不能在公休假日团聚的,可享受探望父母的待遇；但是职工与父亲或母亲一方能够在公休假日团聚的不能享受探望父母的待遇。职工探亲假期按下列标准执行： （1）职工探望配偶的,每年给予探亲一次,假期为三十天； （2）未婚职工探望父母,原则上每年给假一次,假期为二十天；如果因为工作需要,当年不能给予假期,或者职工自愿两年探亲一次的,可以两年给假一次,假期为四十56、五天； （3）已婚职工探望父母的,每四年给假一次,假期为二十天；（4）试用人员在试用期间暂不享受探亲待遇。 职工探亲假包括公休假日和法定节日在内。探亲往返时间,根据实际情况给予路程假。按照政策规定,探亲假原则上一次休完,不得分次休假和抵充事假。如遇特殊情况和工作需要,须经领导批准。4 年休假公司员工享受年休假的天数如下表所列：职 别休假数（天）董事长20总经理15副总经理15部门经理10部门主管7部门职员5 5生育假 职工在计划生育内休产假及人工流产,节育手术的,按下列规定执行: （1）产假(包括星期日及法定节假日在内)。女职工生产、顺产的,给假九十天;难产或双生产的,增加假期15天;怀孕不满57、七个月流产的,给假三十天; （2）晚育假。凡年满二十四周岁的晚育职工,除执行第一条规定的产假外,增加假期二十天; （3）计划生育假。安环给假三天;结扎凭医院出具的证明给假休息;采取了安环、女扎、男扎措施而受孕者,实行人流手术时按医院出具的证明给假休息。 6哺乳假 女职工在一岁以内的婴儿需要哺乳,每天给予哺乳时间一小时,时间不得连日集中使用。 7婚假 职工结婚,给予婚假五天;凡男年满二十五周岁,女年满二十三周岁的晚婚职工,增加假期十天。 8丧假 职工直系亲属(父母、配偶、子女和配偶父母)死亡,给假五天,需要去外地办理丧事的按实给予往返路程假。 9加班补假 职工确因工作需要,经领导批准需要在节假日58、加班的,原则上实行补休。 10复习考试假职工经公司批准参加各类学校进修、考试的,一律不得占用日常工作时间,参加复习考试时,可以凭教育部门出具的脱产复习证明方能休假,否则按旷工处理。（二）假期的待遇 1病假（1）病假一个月以内，按病假天数扣发50%的工资。（2）病假超过一个月，在两个月内的,按病假天数扣发70%的工资。（3）病假超过二个月的,当月无工资。 2事假 事假按日扣发工资(计算方法:本人月工资23.5天)。 3探亲假 探亲假期间工资照发,凡职工自愿放弃休探亲假的,公司每天给予相当公休日加班的补助; 4凡休年休假、计划生育假、婚假、丧假、复习考试假的职工,休假期间,工资、津贴照发。 （三）59、请假手续及批准权限 职工请假,需呈具请假条(婚假需呈具结婚证书)经部门领导同意并由办公室审查批准后给予休假通知书方能休假。具体执行,按下列原则办理: 1病假:需出具医院病假证明,并按月随考勤表送办公室,无假条休息的按事假处理; 2事假:需呈具请假条,经批准后方能休息,事假在一天以内的各部门领导审批,并按月将事假存根随考勤表送办公室;事假在二天至一周的经部门领导同意后由办公室审批,一周以上由主管副总审批。 3探亲假:需呈具假条,由部门领导同意后,由办公室审批;假满后分别向所在部门和办公室销假,并给予报销路费通知书。 4年休假:在享受年休假的部门或职员，在休假前需由部门经理或主管向总经理提交部门休60、假计划，并在办公室备案。各部门主管或经理需妥善安排部门休假顺序，以不影响部门工作正常开展为准。员工所休年休假为带薪假。 5生育假:需呈具结婚证书或部门领导同意后由办公室审批。 6婚假:需呈具医院证明或部门领导同意后由办公室审批。 7丧假:需呈具请假条(假前或假后)由办公室审批; 8复习考试假:需出具教育部门的证明,由部门领导同意后休假,假条随月考勤表送办公室; 9部门领导请假报经主管副总同意后办理手续; 10职工加班补休由所在部门领导批准,补休假条按月随考勤表送办公室。4.0 假期审批权限4.1 员工请假2天以内（含2天）由所在部门的经理审批。4.2员工请假5天以上（含5天），须经公司分管副总61、经理审批。4.3公司部门经理请假，均须总经理批准。5.0 请假程序：5.1请假人填写请假单；5.2部门经理审核；5.3办公室主任签字复核；5.4公司领导签批；5.5办公室备案。加班管理制度1.0 为规范公司员工的加班管理，特制定本员工加班管理制度。2.0 加班工时：普通员工在规定工作时间外，因本身工作需要或部门安排指定事项，必须连续工作2小时以上的视为加班，加班工时月累计2小时以上4小时以下的算半个工作日，加班工时月累计4个小时以上8小时以下的算1个工作日，以此类推。2.1 2.1 临时加班：因工作繁忙需要在规定时间外继续工作的。2.2 2.2 休息日加班：因工作繁忙需要在周六、周日工作的。262、.3 2.3 法定节假日加班：因工作需要必须安排在国家规定的节假日工作的。3.0 3.0 各部门员工因工作需要必须加班时，由部门经理统一安排填写加班申请 单，经分管副总经理或公司相关领导签认后送办公室汇总。4.0 4.0 员工在规定工作时间外需处理紧急工作加班的，先到部门接受工作安排，工作结束后补办加班手续。5.0 5.0 加班补贴。5.1 员工加班均按下列标准补发加班工资：加班工资=（基本工资+岗位工资+绩效工资）/出勤天数*加班天数6.0 6.0 不能报支加班补贴的人员：7.0 其它事项：7.1 员工加班后尽可能换休或轮休，如因工作需要无法休息的，则记作加班，月底以加班补贴形式给予补偿。763、.2 7.2 员工加班不能安排轮休、换休的，其工资待遇按国家劳动法规定执行。7.3 7.3 员工加班时不按规定工作，有偷懒、睡觉、擅离岗位等现象的，将予以从重处罚。7.4 7.4 次月1日各部门将加班申请、加班统计表、考勤表、补休单、绩效考评表等交办公室审核汇总。工资、奖金管理制度1.0 人事调动、工资核定权1.1 公司员工，由办公室核定、总经理审批； 2.0 工资项目2.1 基本工资2.2 2.2 岗位工资2.3 2.3 绩效工资2.4 2.4 通讯补贴2.5 2.5 误餐费2.6 2.6 加班工资2.7 2.7 其他补贴2.8 2.8 扣款3.0 3.0 工资计算3.1 实行月薪制：工资计64、算期为：每月1日至当月31日；工资计算以人民币元为单位。4.0 工资调整4.1 4.1 试用期满定级调整工资；4.2 不定期调整：政策性调整或晋级调整。5.0 工资发放5.1 每月5日发放上月工资，遇节假日提前一天发放；5.2 经核准离职人员于离职日起停薪。6.0 工资保密6.1 各级人员养成不探问他人工资的礼貌，不评价他人工资的风度。6.2 各级人员的工资除公司领导、人事、财务有关人员以外，一律保密，不得泄露，如有违反处罚如下：经手人私自外泄，另调他职；探询他人工资的罚款20元，如因而招惹是非的予以警告；吐露本人工资的罚款50元，如因而招惹是非的予以处分；若工资计算有不明之处，报经办公室、财65、务部经办人查明处理，不得自行理论。7.0 工资发放操作程序7.1 次月1日统计考勤卡，审核出勤、加班，填写考勤记录。7.2 进行计算机录入、修改、变动、核对、生成工资表，打印表格。7.3 上报财务部审核，送总经理签批。4.1 5.6出纳下账，发工资。4.2 5.7集中工资表格、考勤、加班资料，及时归档，妥善保存。8.0 工资计发有关规定8.1 基本工资计发基本工资为员工上岗基本待遇，最低标准统一。8.2 岗位工资计发各类人员岗位工资以所任工作按岗位确定，标准以技能定。8.3 绩效工资8.4 各种假别工资计发病、事假按请假天数，请假日无工资；婚、丧、产假、换休假不扣工资；迟到一次扣10元工资，三66、次（含三次）以上每次按50元扣工资。9.0 年终奖9.1 年终奖结合当年综合业绩考评，各管理处根据全年效益情况提出方案，上报公司讨论通过，总经理审核后执行。9.2 年终考核被评为优秀或被当年度评为优秀员工的，按规定发给最高档次年终奖金。员工的年终奖金由部门提出意见，各管理处评审发放。部门经理、各管理处主任的奖金由总经理直接发放。9.3 奖金发放情况不公布，员工之间不得相互传播和询问。10.0工资标准由办公室存档, 除公司领导、人事、财务有关人员以外，一律保密。员工社会保险管理制度1.0 为保障员工权益，特根据本市政府社会保险有关规定制定本制度。2.0 参加保险的对象及保险险种2.1 在本公司服67、务的正式员工，按国家有关规定应享受社会保险待遇。与原单位已脱离劳动关系的员工，公司将按照政府规定为其办理社会保险，未与原单位脱离劳动关系的员工不享受本制度规定的保险待遇。2.2 参保险种：基本养老保险、附加生育保险；基本医疗保险；工伤保险；失业保险。3.0 3.0 参保缴费工资标准：（即缴费工资基数）3.1 公司一、二级管理人员 元/月3.2 公司三、四级管理人员 元/月3.3 公司五、六级管理人员 元/月3.4 正式员工 元/月3.5 上述缴费工资标准将根据成都市今后的最低工资标准做相应调整。4.0 各险种缴费规定：4.1 基本养老保险单位按缴费工资的17.6%、个人按缴费工资的8%缴纳，其68、中个人部分在其工资中代扣；4.2 基本医疗保险单位按缴费工资的7.5%缴费，个人按缴费工资的2%缴费，其中个人部分在其工资中代扣；4.3 工伤保险按成都市上年月平均工资的0.6%由公司代缴；4.4 失业保险单位按申报缴费工资的2%缴纳，个人按申报缴费工资的1%缴纳，其中个人部分在基本工资中代扣。4.5 生育保险单位按申报缴费工资的0.6%缴纳。5.0 员工试用期满被录用为正式员工后，可持原单位开具的离职证明或解除劳动关系的证明，到人事审核办理增加、转移手续。6.0 员工离职后，社会保险关系在其离职当月停止，由办公室为其办理减少手续。如社保机关已收取了当月的保险费用，公司将在其离职工资中扣除或由69、其向财务补交。员工教育培训管理制度1.0 员工教育培训体系由以下两部分组成1.1 1.1 新员工入职教育培训；1.2 1.2 员工在岗教育培训。5.0 2.0 新员工入职培训2.1 新员工报到后接受公司组织的岗前培训，无正当理由不得拒绝参加，培训结果将为今后定职定级的参考。3.0 入职培训主要目的3.1 3.1 使新员工了解和掌握公司发展目标企业文化与经营理念、主要政策和规章制度、员工规范和行为准则。尽快融入到员工队伍中去，顺利开展工作；3.2 3.2 使新员工养成良好的习惯，增强合作精神；3.3 3.3 使新员工尽快掌握工作标准和工作程序，达到公司要求，完成工作任务。4.0 入职培训主要内容70、4.1 4.1 讲解公司概况；4.2 4.2 讲解企业文化和理念、组织机构和部门职能；4.3 4.3 讲解工作环境、工作流程和服务标准；4.4 4.4 讲解员工手册、各项管理制度；4.5 4.5 专业技要求较强的岗位，由各管理处、各部门根据需要另行组织岗前专培训。培训记录、考核结果报人力资源部，存入员工档案。5.0 在岗培训5.1 人力资源部根据各部门、物业公司年度员工培训要求，制定年度培训计划，组织实施，督促检查。6.0 在岗培训目的6.1 提高、完善和充实各项技能，使其具备多方面的才干和更高水平的工作能力；4.2 6.2 为工作轮换和横向调整，以及日后的晋升创造条件；4.3 6.3 减少工71、作中失误，预防事故发生，保障员工人身安全；4.4 6.4 减少员工工作中的消耗和浪费，提高工作质量和效率；4.5 6.5 提高工作热情，建立良好的工作环境。7.0 在岗培训的内容5.1 5.8 专业知识与技术培训；5.2 5.9 质量教育培训；5.3 5.10 礼仪规范培训；5.4 5.11 规章制度培训；5.5 5.12 素质教育培训；8.0 培训方法：笔试、口试、角色串演等。8.1 8.1 培训项目安排落实：由办公室和管理处协同组织安排。员工工牌管理制度1.0 为树立公司整体形象，提高员工荣誉感，增进员工之间的相互了解，特制定本制度。2.0 2.0 工牌只作为员工出入办公区域或管理社区时相72、互识别的标志，不作为其他身份证明。3.0 3.0 员工在办公区域或管理社区范围内，应按规定佩戴工牌，以便于识别。4.0 4.0 工牌一律挂在上衣左胸指定的位置上，不得挂于其它地方或以外衣遮盖，违者以未戴工牌处理。5.0 5.0 工牌若有遗失或损坏，应立即通知办公室补证，缴纳补证费用15元，并承担由此产生的不良后果。6.0 6.0 工牌不得转借他人。7.0 7.0 员工离职时，应将工牌交还办公室注销。8.0 8.0 工作时间内未佩戴工牌或未正确佩戴的将以每次罚款20元进行处罚。公司相关部门应督促员工正确佩戴工牌，如果一月内员工违反规定的累计人次超过该部门员工总数10%，该部门负责人亦以扣除当月奖73、金作为处罚。人事档案管理制度1.0 为确保人事档案的机密性、完整性和准确性，公司所有员工的人事档案由办公室指定专人负责管理。2.0 2.0 新员工第一次建档后，日后所有有关个人的人事资料都需随时归档。3.0 3.0 新员工报到后按员工档案资料编号顺序进行建档，记录内容如下：2.4 3.1 求职申请表（个人简历资料）；2.5 3.2 身份证复印件；2.6 3.3 学历证、职称证复印件；2.7 3.4 面试考试题；2.8 3.5 转正申请、职位变动表；2.9 3.6 奖、惩通知单；2.10 3.7 工作调整表；2.11 3.8 绩效考核表；2.12 3.9 培训记录；2.13 3.10 其他有关证74、件。3 4.0 人事档案管理3.1 4.1 公司员工及物业公司部门经理以上级人员的档案由办公室指定专人管理。所有人事档案都属于机密文件，应妥善保管，管理者不得随意泄密；3.2 4.2 新员工档案应于员工入职之日起建立；3.3 4.3 离职人员档案应于员工离职手续办理完毕后即清理、撤除备查。3.4 4.4 任何人不得借阅自己的档案；调阅个人档案须部门经理以上人员亲自借阅，且不得借阅不属于自已所负责部门员工的档案。财务制度总则1.0 1.0 为了规范本公司的财务行为，加强财务管理和健全财务约束机制，根据国家有关财经的方针、政策、法律、法规的精神，根据集团的管理要求，以本公司的经营工作为中心，发挥财75、务在公司的管理作用，结合本公司的实际情况，特制定本制度。1.1 1.1 本制度适用于本公司及所属物业管理处。1.2 1.2 财务管理的基本任务是：合理组织财务活动，为完成公司的经营任务服务；管好用好各项资金，提高资金使用效率；完善经济核算制，降低消耗增加效益；正确计算经营成果；实行财务监督，维护财经纪律。1.3 1.3 财务开支实行总经理“一支笔”审批制，没有总经理签批的开支，财务不得办理支款手续。货币资金管理制度1.0 货币资金是在经营过程中停留在货币形态的资金。主要是现金、银行存款。2.0 货币资金管理的主要任务2.1 正确贯彻执行国家有关货币管理法令和结算纪律；2.2 管好用好货币资金，76、确保其安全、完整，不受损失。3.0 现金管理3.1 现金使用范围支付职工工资、奖金、津贴及福利补助金； 个人劳动报酬；支付出差人员必须携带的差旅费；结算起点以下的零星开支（结算起点为1000元）； 国家允许支付给个人的其他开支。3.2 现金收支管理出纳与会计岗位要分设，现金出纳人员除负责现金日记帐和银行存款日记帐外，不得登记其他会计帐；会计人员不得经管现金。凡属经营有关（如预收服装费、房租、水电费等）的收入必须及时送存银行，不得“坐支”；非经营性（如退回差旅费）以及零星的现金收入，可以补充库存现金。各单位（部门）的一切收入都应上交财务，不准保留帐外公款私设“小金库”。到外地采购物资一律不得携带77、现金支付。库存现金限额经核定后，必须严格遵守，库存现金不足时，可向银行提取，超过限额时，须当日送存银行。一切现金收支，必须取得或填制原始凭证，出纳人员根据手续齐备的凭证办理现金收付。 现金日记帐应按审核后的合法凭证序时顺号登记，做到日清月结。3.3 3.3 现金的保管每日下班前，出纳人员应清点库存现金，并同现金日记帐余额核对，做到帐款相符。若不相符除认真查其原因外，并应及时向领导报告，不得随意“少垫”、“多取”。每月最后一天下班前，出纳员清点库存现金后，应编制“现金盘点报告表”，经财务负责人核实签章，出纳员妥善保管。出纳员应保管好现金，现金一律存放于保险柜内，并密码上锁，不得放于办公桌抽屉或其78、他不安全的地方。个人现金、物品不得存放于保险柜内。严禁用“白条”抵库或挪用现金。各部门如因业务关系需要周转现金时，可提出申请，经批准后财务部拨给周转金。到银行取送现金，必须二人或以上人同往，数额较大的，应派保安人员专车接送。取送现金的人员，不准在途中或公共场所逗留，不准将公款带回家中。出纳人员应具备验钞技能，对收到的现金均应用验钞机认真点验，防止假币。凡收进未验出的假币，其损失由个人负责。出纳人员丢失公款，应如数赔偿。3.4 库存现金的核查 为加强对现金、备用金的管理和监督，财务核算中心负责人应对本部门和 各单位（部门）的库存现金、备用金进行不定期的检查、抽查。4.0 银行存款管理4.1 凡实79、行独立核算的单位，可在当地银行开立“银行存款”帐户，办理有关款项的收付结算业务。4.2 凡在银行开立帐户的单位，必须设置银行存款日记帐，出纳人员根据审核后的合法凭证，序时顺号登记，做到日清月结。4.3 出纳人员必须在月终后七日内（年终后十日内）以银行对帐单同银行存款日记帐逐笔核对，如有不符，应及时查明原因，并编制“银行存款余额调节表”。4.4 “银行存款调节表”必须真实，如有掩饰真相或弄虚作假，视情节给予一定处分。4.5 “银行存款调节表”须经会计人员、财务负责人审阅签章，附在当月记帐凭证的最后一页。5.0 支票的管理5.1 出纳人员对支票和支票存根，要严加保管，不得丢失，如有丢失要及时向领导80、报告，采取补救措施。5.2 5.2 签发支票必须凭用款购物审批单及领导签批的原始凭证。5.3 5.3 签发支票必须将日期、用途、金额（大写及小写）填写清楚。如金额不能确定时，必须将日期、用途填写清楚，并规定限额，严禁签发空白支票。5.4 5.4 支票领取人应于支票存根及支票领用登记薄上签章。5.5 5.5 严禁“出租出借”银行帐户，不签发空头支票。6.0 6.0 收费员的货币资金管理6.1 对收入的现金、支票应同收款凭证所列金额相符，并于当日送存银行或解交财务部。6.2 收费员应建立收入日记帐，根据收款凭证逐笔登记，并同实收款项（现金、支票）核对，保持帐款一致。7.0 7.0 其他事项按本章有81、关规定执行。报销管理制度1.0 1.0 为了规范公司内部报销，付款程序，严格有关手续，根据财务制度有关规定，特制定本制度。2.0 2.0 公司所有财务结算，由财务部统一进行，集中管理。财务部根据总经理审批后的采购计划单，对各部门的开支情况进行总体控制，并在总经理的授权范围内办理公司内部往来结算、公司与其他单位的财务收支事项。3.0 3.0 报销手续3.1 原始凭证取得原始凭证.1原始凭证必须是公司经营业务活动中经正规渠道取得的合法、有效的凭 据，经税务部门监章的正式发票，经物价、财政部门监章的正式收据，公司与业务往来单位签定的合同（协议）。.2因特殊原因不能取得合法凭据的，须由经办人填写无证报82、销单，注明原因，经证明人证实，部门负责人签字，财务负责人审核，总经理批准签字，方可作为报销凭据。 原始凭证的种类：.1全国联运、货运统一发票；.2四川省成都市餐饮、娱乐业定额发票；.3非经营性结算统一收据；.4四川省成都市其他发票。 原始凭证必须具备以下主要内容：.1发票、收据应有：品名（收费项目），数量、单价（收费标准），金额，收款人签章（签字）。.2合同应有：有效数量、价款（酬金）、付款期限。 原始凭证不得涂改、伪造，不得索取空白发票、收据自己填制。 各种原始凭证必须是原件，复印件无效。取得的发票、收据在报销时，经办人必须在其背面签字，注明时间、物品用途、证明人证实签字。 经办人应在取得发83、票、收据等有效凭证后的三天内，及时到财务部报销。凡购物票据必须经实物负责人验收或办理入库手续后方能报销开支。按合同支付款项的，在首次付款时，应将合同交财务部备查。今后分次支付的款项，由财务审核并报总经理审批后，方可开支。3.2 报销凭证报销凭证名称：.1对外付款审批单.2费用报销单.3借款单.4差旅费报销单.5业务招待费报销单报销凭证粘贴：.1较小的票据，如停车费等，应粘贴在“报销单据粘贴单”的绿色方框内；.2较大的票据，粘贴在报销单的左边（左齐报销单边框，上齐报销单边沿）。将有关空白结算凭证粘贴在上面（如“较大票据”粘贴法），并准确、完整、清晰地填制。3.3 报销原则及过失责任坚持谁发生谁报84、销的原则，严禁代报。坚持报销人、审批人分权原则，财务人员必须拒绝报销审批人和报销人同为一人的费用。报销单的填写和签字，不能使用铅笔和圆珠笔，否则可视为无效单据，出纳员不予办理付款。总经理和副总经理费用报销实行交叉审批签字。凡在费用报销中有弄虚作假、虚报费用、虚构业务报销费用等行为者，一经查实，除收缴所报费用金额外，按虚报金额的2倍给予罚款，并给予行政处分，情节严重者追究法律责任；对于审批签字同意报销的各部门及管理处经理给予同等处罚。对于在费用报销中由于财务人员未坚持制度，审核不严，给公司造成损失的，应承担连带责任，处以不低于错报总额20%的罚款。3.4 报帐流程：经办人 部门负责人审查签字 会85、计审核签字 财务负责人审核签字 总经理审批签字 出纳员支付款项。差旅费报销制度1.0 程序1.2因公出差的员工在出差前须填写出差申请表（见附表4）。1.3 申请表须经部门经理签字同意、总经理签字审批后，由办公室备案。1.4 员工持经批准的申请单到财务借差旅费。1.5出差返回后5日内按规定报销差旅费，结清借款。如一月内借款未能结清，该款项将从其本月工资中扣除。2.0标准2.1 出差人员乘座的交通工具由总经理批准，未经批准越级乘座者，超标部分自理；未达到标准的，节约部分的30%返还（见附表1）。2.2 因公出差人员在目的地费用（住宿费、市内交通费、伙食补贴费）均实行包干（其标准见附表2、附表3）。86、2.3 凡带车到省内城市出差的，按同等城市的交通费、伙食补贴包干费用减半执行；出差当日返回的，只享受20元误餐补助。2.4出差天数按出差日至返回日期间天数扣减一天计算，即“算头不算尾”。2.5 在报销时，可享受包干标准费。凡提供住宿发票的（须注明住宿人与住宿时间），如住宿发票金额为包干标准的，则按全额报销；未达到包干标准的，则按包干标准给予结余部分80%的补贴；未提供住宿发票或住亲友家未发生住宿开支的，按住宿包干标准的50%补贴给个人。2.6 凡出差人员超出包干标准范围支出的，超出费用自理。（特殊情况由总经理批示的除外）2.7 到外地学习、参加会议，凭会议通知报销，组织单位已收取含食宿的会议费87、或组织单位提供免费食宿的，不再报销生活补助费；费用中未含食宿费用或组织单位未提供的按公司规定包干标准报销。2.8 外出学习人员住宿费按承办单位标准报销。3.0 其它3.1 因公出差人员，顺道（或绕道）探亲的，应向办公室提出申请，探亲期间不再给予补助，且发生的车船费、住宿自理。返程路费按从出差地直线返回的票价报销。3.2 出差期间发生的业务招待等各种费用，必须同差旅费同时报销，由总经理签字据实报销；凡单独报销者一律不予报销。3.3 出差归来后，据经办公室核实出差天数的出差申请单报销有关费用。4.0 本制度由财务部负责解释。5.0 附表1、附表2、附表3、附表4。附表2 住 宿 费 包 干 标 准88、 单位：元 级别地区部门主管物业公司部门经理部门经理副总经理总经理备 注沿海地区城市200250300350400含：北京、上海、广州、深圳、厦门、青岛、大连、汕头、北海、海南省外城市150180200250300省内地市、区110130150180200含：重庆省内各县8090110130150含：重庆各县附表1出 差 交 通 工 具 标准 标准职务火车轮船飞机硬卧软卧二等舱三等舱经济舱总经理副总经理部门经理物业公司部门经理部门主管附表3 交通费、伙食补贴包干标准 单位：元 级别地区部门主管物业公司部门经理部门经理副总经理总经理备 注沿海地区城市708090100120含：北京、上海、广州、89、深圳、厦门、青岛、大连、汕头、北海、海南省外城市50607080100省内地市、区2030405070含：重庆省内各县1520253050含：重庆各县附表4员工出差申请单出差人职 位工 作代理人工作是否交接好差 期年 月 日至 年 月 日出差地点交通工具 出差事由预借旅费核实天数（返回后填写）办公室签字 总经理财务负责人办公室主任 部门经理申请人注：此单填写一份，原件送办公室财务做借款凭证，复印件二份送办公室存档一份，报销时附一份。个人借款管理制度1.0 为了规范公司借款管理制度，督促借款人及时归还，使公司财务报表上反映的费用和利润精确，避免公司的资金损失和沉淀，特作此规定2.0 借款条件2.90、1 公司员工在处理业务往来、采购物资、出差、参加会议等各种业务时，经部门负责人财务总经理签批后，可暂时向公司借款3.0 借款原则3.1 实行“前清后借，前不清后不借”原则，特殊情况须经总经理特批方可借款。4.0 借款程序4.1 借款单需填列借款人、借款部门、借款事由、借款日期、借款金额、还款日期等内容；4.2 借款单由借款人、部门负责人、财务负责人、总经理签字后，出纳员方可办理款项支付；5.0 还款期限5.1 经办人的结算时间为五天（从借款日算起，如遇休息日可顺延）。5.2 借款人处理完业务回公司后五天内，必须到财务中心报销，冲抵借款。5.3 差旅费报销应于出差返回后四日内办理。5.4 备用金91、借款结算时间为一月。6.0 冲销原借款的费用报销及款项支付，应在填制凭证时注明“冲销借款”。财务人员应认真核对开支内容与原借款单上注明的用途是否相符，如不符，有权拒绝支付。7.0 财务监督7.1 财务每月底应根据员工欠款情况，列出明细，报总经理、部门负责人，并发出催款通知书，通知借款人限期到财务中心结算，逾期仍未报销者，则由财务每天按借款总额的1%计算罚息，并在工资中扣缴。会计报表制度1.0 会计报表是以货币为单位，利用日常的会计核算资料，全面地、系统地、总括地反映企业在报告期内经济活动情况的报告文件；2.0 本公司会计报表种类2.1 月报资产负债表；利润及利润分配表。2.2 年报资产负债表；92、利润及利润分配表；现金流量表。2.3 内部报表经营收支情况表；管理费用表；库存材料收付表；资金流量表；收费情况统计表。 3.0 会计报表的报送时间3.1 月、季报表：在次月8日前编好，10日前报出；3.2 年报表：在次年1月10日前编好报出。4.0 会计报表报送范围上级单位、公司领导及所属工商税务机关。5.0 会计报表的编制要求5.1 内容完整。按规定的报表种类、内容、项目编报，做到不缺表，不漏项。5.2 数字真实要照帐编表，帐表相符，表与表之间相同数字要一致，严禁以计划数或估计数编表。5.3 编写财务情况说明书。具体内容按照上级财政部门的规定编写。5.4 会计报表须经制表人、财务经理、总经理93、签章并加盖公章。固定资产管理制度1.0 固定资产管理的目的：规范管理、统一标准、防止混乱、发挥功能、有效使用、保值增值。其中心任务：强化对“物”的管理。2.0 固定资产管理原则：直线负责、分级管理、各司其职，主动协调。3.0 公司办公室、财务为固定资产的管理部门，主要负责公司房屋建筑类、车辆类、办公设备类等固定资产的管理。财务管理金额帐务，办公室管理实物台帐。4.0 固定资产标准按下列规定界定4.1 使用期超过一年，单位价值在2000元以上的房屋、建筑物、机器、运输工具以及与经营有关的设备、器具工具等；4.2 不属于经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，使用期超过两年的。5.0 固定资94、产分类5.1 房屋：指经营管理用房。5.2 机器设备：指用于经营服务的机器设备、供热设备、通讯设备、洗涤设备、维修设备、电子计算机等。5.3 电器设备：指用于经营服务和管理用的电视机、空调机等。5.4 家具设备：指用于经营服务和管理使用的沙发、组合家具等。5.5 交通运输工具：指用于经营服务和管理使用的各种车辆，如货车、客车、 小轿车等。5.6 其它设备：指不属于以上各类的其它经营管理、服务使用的固定资产。6.0 固定资产的计价6.1 原始价值：指在购置固定资产时所支付的货币总额。包括：买价；运输费、途中保险费、包装费；需要安装的固定资产的安装费；缴纳的增值税；购置车辆的附加费等；6.2 6.95、2 重置价值：指在目前情况下重新购建该项固定资产所需的全部支出。这种计价方法只限于接收捐赠的固定资产或国家规定对固定资产重新估价时使用。7.0 固定资产折旧方法7.1 固定资产折旧采取年限法，折旧年限见“固定资产目录”。7.2 净残值率为固定资产原值3%。7.3 折旧率和折旧额的计算公式 1-3% 年折旧率=-100% 折旧年限 月折旧率=年折旧率12 月折旧额=固定资产原值月折旧率1.4 7.4 固定资产折旧的计提时间：固定资产折旧从固定资产投入使用月份的次月起，按月计提折旧。8.0 不计提折旧的固定资产8.1 除房屋、建筑物以外的未使用和不需用的固定资产。8.2 经营租赁方式租入的固定资产96、。8.3 已提足折旧继续使用的逾龄固定资产。8.4 未提足折旧已经提前报废的固定资产，未提足折旧部分不再补提，其净损失计入营业外支出。9.0 固定资产修理发生的费用，直接计入有关成本、费用。数额较大的（如高 级 写字楼的共用设备维修费），为均衡成本，可采取分期摊销办法，分摊期限在十二个月以内的，列入“待摊费用”按月平均摊销；超过一年的作为“递延资产”处理。10.0 固定资产建档建卡。库房对所管辖的固定资产实施台帐管理，建档管理。10.1 实物台帐内容包括：名称、规格型号、功率、生产厂家、计量单位、数量、原值、购置日期、变动状况、所在地点（场所）、使用部门（个人）、责任人等。10.2 建档管理内97、容包括：产品说明书、使用手册、保修卡（单）、发标（复印件）、报批手续、交接变换单、各类图纸、附件程序盘、检修记录等全部资料。10.3 为了管好用好固定资产，按照公司各部门的职能，对固定资产实行归口管理的办法。办公室：负责交通运输工具、通讯设备、办公设备、经营用家具、厨房设备、文体娱乐设备等。 11.0 固定资产增减审批程序11.1 固定资产的增加需要增加固定资产时，使用单位（部门）必须编报购置计划，经办公室审核后，按公司规定的审批程序报批（10万元以下的报公司总经理批准，10万元以上的转请董事长批准）。 根据批准的购置计划，由办公室安排统一采购。 对购进的固定资产，使用单位及主管部门应认真验收98、，并同办公室办理交接手续，及时登记固定资产管理台帐。 财务根据签批的发票和固定资产交接单报销费用，进行帐务处理。11.2 固定资产的减少固定资产报废（正常性报废），应由使用单位填制固定资产报废申请表，经主管部门组织技术鉴定，按公司规定的审批程序报批（5 万元以下的报公司总经理批准，5万元以上报董事长批准）。固定资产盘亏和毁损，由使用单位查明原因，分清责任，提出处理意见， 经主管部门审查后，按第1项规定的审批程序报批。财务根据领导的批件处理财务。12.0 固定资产调拔（转移）程序12.1 固定资产在公司体系内调拔（转移），由办公室办理，并到办公室库房办理调拔（转移）手续。12.2 固定资产调拔（99、转移），由需方提出申请，经需方固定资产管理部门审批， 公司办公室审核，报总经理批准后办理调拔（转移）手续。12.3 所有固定资产的调拔（转移）都必须办理调拔手续，填写“固定资产调拔（转移）单”一式四联，双方固定资产管理部门，财务部门各一联，以便调整实物帐，做到帐物相符。13.0 固定资产实物对帐程序13.1 每年底，财务与各部门相互对帐，双方在帐本上交叉签章，做到帐实相符。 确需调整帐目应及时通知财务。 使用单位与使用人发生变化，要及时办理交接、转帐手续。14.0 固定资产报废程序14.1 报废条件：符合国家有关固定资产报费规定；符合本公司的具体情况；14.2 报废程序使用部门提出申请，注明报100、废原因；公司办公室及相关专业人员共同确认；报公司总经理或董事长审批；14.3 报废申请经审查、核实、批准后，方可实施报废，并归档备案。库存材料物资管理制度1.0 库存物资：是指为保证经营业务的正常运转所必须的材料、用具、物品等的正当储备。2.0 库存物资财务管理的主要任务：按计划采购，及满足需要又避免积压，保证资金合理使用；加强物资的入库、出库管理及清查盘点，保证帐实相符；加强物资的实物管理，做到物资不毁损、不变质，防止其损失。3.0 材料物资财务管理的一般原则：凡是工程维修、物业管理所消耗或使用的材料物品，均应经仓库收付管理；仓库应设专职（或兼职）保管人员，负责材料物资的管理；保管同采购应分101、离，不得互兼。4.0 材料物资的定额管理。为了使材料物资的管理做到既能及时满足需要，又要避免资金积压，必须实行定额管理办法。4.1 储备定额：是对每种材料物资核定的计划储备数量，用以调整采购计划和控制实际库存。4.2 资金定额：是各种材料物资储备定额的货币反映，用以控制考核实际库存资金的占用额。4.3 定额的核定由办公室、各部门共同进行。5.0 材料物资的分类。为了便于管理，材料物资按其性质和用途应进行分类保管与核算。5.1 建材类：指房屋、建筑物维修用的原材料。如钢材、木材、水泥、沙、砖等。5.2 水暖类：指上、下水、暖气设施维修用的材料配件。如水表、阀门、弯头， 洁具、暖气片等。5.3 电102、器类：指维修电器用的材料、配件。如各种插座、电器开关、灯管、灯泡、 电线等。5.4 五金类：指房屋、建筑物维修用的五金材料。如螺栓、螺丝、铁丁、门锁、插销等。5.5 土杂类：主要指清洁卫生等方面的杂品。如笤帚、拖布、簸箕、清洁剂、水桶等。5.6 劳保类：指为职工劳动保护方面的用品。如工作服、被褥、各种手套、毛巾、肥皂等。5.7 花木类：指为绿化用花草、树木、盆花等。5.8 其他：除以上各类以外的用品。如焊条、焊油、油漆等。6.0 材料物资的计价。材料物资按实际成本计价，材料物资入库时，按发货票或帐单所列货款计价，对大宗物资（如煤、建筑材料）还应包括运杂费。材料物资出库时按先进先出法计价。7.0103、 材料物资的采购参照采购管理制度执行。8.0 材料物资入库参照采购管理制度执行。9.0 9.0 材料物资出库参照采购管理制度执行。10.0 库存材料财务复核10.1月末保管员对存货要进行盘点，保持帐实相符。并按类别编制“库存材料收付余额表”，并据以核对财务帐，保持帐帐相符。10.2财务应于月末前到仓库复核材料保管帐，抽查实有数及核实“库存材料收付余额表”，并据以核对财务帐，保持帐帐相符。11.0 库存材料清查：为了保证材料物质的完整，除保管员精心保管外，总公司每年组织一次全面清查盘点。11.1 清查时间：年度财务决算前。11.2 清查方法：由财务拟出清查方案，办公室组织力量以帐对物逐一清点。1104、1.3 对盘亏、盘盈和报废的材料物资，办公室应查明原因，编制盘点明细表报总经理批准后，财务据以处理帐务。由于管理原因造成的盘亏、报废的材料物资，扣除过失人和残料价值后的净损失，计入管理费用；盘盈的材料物资的价值，冲减管理费用。属于不可抗力（自然灾害或意外事故）造成的净损失，列入营业外支出。低值易耗品管理制度1.0 低值易耗品。指不能作为固定资产的劳动资料，如家具（办公桌椅）、消防器具、管理用具（文件柜、验钞机）等。2.0 低值易耗品的摊销。采取五五摊销法，即在领用时摊销其价值的50%，报废时再摊销其余的50%。对新成立的物业小区筹备期购置的低值易耗品，因数额较大，其50%一次摊销影响当期成本时105、，也可列为“待摊费用”或“递延资产”分期摊销。3.0 低值易耗品主管部门及分工。为了管好用好低值易耗品，按照总公司各部门的职能，对低值易耗品实行归口管理的办法。其主管部门：3.1 办公室：负责通讯用具、办公用具、食堂用具、仓库用具（如计量、检斤用具）等低值易耗品；3.2 各部门：负责经营管理方面的低值易耗品；4.0 增加低值易耗品必须经过材料仓库的管理程序办理采购、入库、出库手续。5.0 低值易耗品的实物管理。使用单位（部门）应制定专人对低值易耗品进行管理，建立台帐及时登记，确保其完整无缺。6.0 低值易耗品的内部（单位之间）调剂，由办公室负责，库房办理调拨手续。开具调拨单一式四联，存根、调出106、调入单位、财务各一份，分别据以销帐或入帐。7.0 低值易耗品的清查。为了保证低值易耗品的完整，总公司每年组织一次全 面清查盘点。8.0 清查时间：年度财务决算前；9.0 清查办法：由财务拟出清查方案，办公室组织使用单位以帐对物逐一清点。10.0低值易耗品的报废、盘亏处理。低值易耗品报废盘亏时，程序参照废品处理及废品收入管理制度。11.0 对报废的低值易耗品实物，由库房回收处理。12.0 财务应设低值易耗品摊销明细帐，登记其增减变化。仓库管理制度1.0 目的规范仓库管理工作，确保对仓库物品进行安全、高效、有序的管理。2.0 适用范围适用于公司及下属各部门的仓库管理工作。3.0 职责3.1 公司107、采购员负责物品的采购工作。3.2 公司/部门负责人负责物品的验收。3.3 仓库管理员负责物品的入库、领用手续的办理和库存物品的保管。3.4 公司财务会计负责物品的核算。3.5 公司办公室负责仓库管理工作的监督。4.0 程序规程4.1 库存物品的限额标准 日常消耗物料的库存限额 a) 一般为每月平均消耗量；b) 特殊请况另行处理。 各部门库存物品的总额，应控制在该部门及其他各项经营收入的总和的10%以内。4.2 物品采购的申请 公司各部门在每月26日前，将下月采购计划交于库房管理员。 仓库管理员根据仓库的实际库存量和库存限额，审核采购计划。 仓库管理员在1个工作日内完成审核，交办公室主任和财务部108、经理处。 当仓库物品低于规定的库存限额时，应及时填制所需物品的采购计划。 公司财务部经理根据下列内容审核：a) 仓库实际库存量；b) 当月实际消耗量；c) 库存物品的限额标准；d) 下月预计消耗量；e) 下月资金预算。 采购计划在每月30日前报公司总经理审批。 总经理批准后，交采购员按照中的相关规定进行采购。4.3 物品入库程序 采购物品的入库程序a)采购人员应在物品采购回来的当日，将物品办理验收入库手续，特殊 情况不能当日入库的，需报总经办主任批准后另行处理；b)如采购人员通知物品供应商送货上门，采购员应陪同供应商一起到相关部门验货；c) 相关部门负责人应对符合采购计划的物品按照中的相关规定109、进行验收；d)经验收合格的物品，仓库管理员应开具，会计联交采购员，并将物品分类存放；e)仓库管理员根据当天的物品验收单和入库单仓库联，及时登记材料物品明细帐； 退回物品的入库程序a) 相关人员将未使用完的物品送到库房；b)仓库管理员根据核查结果，按照中的相关规定进行验收； 合格品，红字填写，在备注栏内填写“退回物品入库”字样，放入合格品存放区内； 不合格品，填写后，存放在不合格区等待处理。c) 仓库管理员在每日下班前，根据红字出库单，登记物品明细帐，并将出库单汇总后交财务部会计，进行相关帐务处理。 设备工具的入库程序a) 新采购的工具按物品的入库程序执行；b) 退还的设备工具入库程序 仓库管理110、员根据使用人的上的项目，逐项清点退还工具； 仓库管理员应按照中的相关规定对退回的设备工具进行验收； 仓库管理员应在上登记，并由使用人及其所在部门负责人签名确认后存档。 合格品，红字填写，在备注栏内填写“退回设备工具入库”字样，放如合格品存放区内； 不合格品，填写后，存放在不合格区等待处理。 仓库管理员在每日下班前，根据红字出库单，登记物品明细帐，并将出库单汇总后交财务部会计，进行相关帐务处理。c) 借用工具入库程序 工具借用人在工具送还仓库前必须把工具清理干净； 仓库管理员根据设备工具的领用记录，按照物品验收标准作业规程中的相关规定进行验收； 仓库管理员应及时在上登记。 工作装的入库程序a) 111、新做的工作装按物品的入库程序执行；b) 退还的工作装入库程序 工装使用人在工装退还仓库前必须把衣服清洗干净； 仓库管理员根据人力资源部和总经办收回服装的通知及使用人的上的项目，逐项清点退还工作装； 仓库管理员应按照中的相关规定对退回的工作装进行验收； 合格品，红字填写，在备注栏内填写“退回工作装入库”字样，放入合格品存放区内，同时标明已使用时间； 不合格品，填写后，存放在不合格区等待处理。 仓库管理员在每日下班前，根据红字出库单，登记物品明细帐，并将出库单汇总后交财务部会计，进行相关帐务处理； 仓库管理员应及时在上登记核销，并经使用人确 认。4.4 仓库物品的存放管理 物品存放库房区域划分：a112、) 合格物品存放区；b) 不合格物品存放区；c) 待检物品存放区。 仓库物品的分类a) 电器类（01）b) 水暖类（02）c) 五金类（03）d) 其 他（04）e) 土杂类（05）f) 劳保类（06）g) 工具类（07）h) 建材类（08）i) 花木类（09）4.5 仓库物品领用管理 物品领用程序 a) 物品领用人凭其所在的部门经理签字确认的到仓库办理材料 领用手续； b) 仓库管理员根据上所列的品种，逐一发放； c)仓库管理员根据的内容分类填写，并登记仓库物品明细帐； d) 仓库管理员于每日下班前，将会计联汇总后交财务部会计，进 行相关帐务处理。 工具领用管理a) 工具领用人凭其所在的部门113、经理签字确认的到仓库办理材料 领用手续；b) 仓库管理员根据使用人的记录，核对原卡上的领用工具是否有 重复现象； 如经核对，已有领用记录，但没有报废或其他处理记录，仓库管理员应拒绝发放； 如经核对，没有该工具领用记录，将工具发放给使用人后，并在其上登记。c) 仓库管理员于每日下班前，将会计联汇总后交财务部会计，进行相关帐务处理。 服装领用管理a) 新到岗员工由办公室提供岗位、工种，并填写中的“姓名、部门、职位、入职时间、原因”等内容；b) 办公室根据劳保管理制度中工装的配置，填写中“制服”的内容；c) 仓库管理员根据办公室签字的发放员工工装，同时登记，并经使用人确认；d) 仓库管理员根据填制；114、e) 仓库管理员于每日下班前，将会计联汇总后交财务部会计，进 行相关帐务处理。 仓库物品报废管理 物品报废标准a) 物品到有效期限；b) 客观原因造成物品工具已无使用价值；c) 按其他有关规定需报废。 物品报废程序参照制度执行。4.7 仓库物品的清点 每月25日，仓库管理员应对仓库内物品进行逐一清点； 根据清点结果，填写； 仓库管理员应将库存材料明细帐的余额和盘点表上的实物余额进行核对；a) 经核对无误的，仓库管理员应根据当月发生的出入库单，编制；b) 如经核对有误： 实物多于帐面余额的，应报财务部会计根据会计核算制度规定进行帐务处理； 实物少于帐面余额的，原则上视具体情况依据公司有关规定处理115、。 仓库管理员应在28日前将当月、报送财务会计审核； 财务会计应于每月25-31日对仓库进行抽样或全部核对，并于当月31日前将核对结果报办公室经理。4.8 仓库物品管理管理资料的保管仓库物品管理的财务资料交财务会计、部门经理审核无误后，加密在办公室长期保存。4.9 仓库物品的管理情况，作为办公室相关人员绩效考评的依据之一。物品验收管理制度1.0 目的规范采购物品的验收工作，确保入库物品符合规定要求。2.0 职责2.1 办公室采购员负责物品的采购。2.2 公司仓库管理员负责所购物品的验收，各部门协助。3.0 物品验收程序3.1 物品验证的要求 每次采购物品数量少于10个的，要求100%抽样验收；116、 每次采购物品数量多于10个的，要求抽样10%-50%验收； 采购物品必须具备合格证，特别是对批量购买的物品必须要验证合格证，物品的合格证由仓库管理员保存； 对目测无法验证的物品，必须使用相关工具进行验证； 对专业性较强的工具、设备的验证，必须由相关部门协助验收； 所验证物品的规格、数量等必须与采购计划上的内容相符； 仓库管理员应将常用物品的说明书、使用说明书及保修卡等资料在验证无误后交办公室保存、备查。3.2 物品验证的分类 应送计量所检定的物品-仪器仪表类 万用表； 钳形表； 其他。 应抽样验收合格证的物品 水暖类：水表； 电器类：电表； 清洁类：清洁剂、去污粉、洁厕灵等； 绿化类：肥料、117、药品、种籽等； 机械设备类：吸尘器、榨水机等； 仪器仪表类：水平仪、压力表等； 机械零件类：空调、水泵、电梯、发电机等设备的备用配件； 其他。 应抽样验证外观完好度、接触部位灵活度和壁厚均匀度验证的物品 水暖类：水龙头、阀门、弯头、铁管、接连管等； 电器类：开关、导线、接触器、灯管、灯泡、保险丝等； 易耗工具类：玻璃刮、扳手、钳子、修枝剪、小锄头等； 其他。 应抽样试用或通电验收的物品 油料类：油漆、涂料等； 机械设备类：吸尘器、疏通机、剪草机、水泵、电钻、电焊机等。 凡不属于上述范围的，应对其是否符合采购计划要求的规格、符号、数量等进行抽样或全部核对。3.3 物品验证的方法 物品包装的验证方118、法a) 仓库管理员应目视物品外包装平整光滑，密封包装无裂缝、无渗漏、无污染或破损痕迹；b) 注意核对物品包装上注明的生产日期和有效期限： 已过有效期限的，仓库管理员应拒绝验收入库； 离有效期限不足一个月的物品，由仓库管理员组织人员对其试用，检查该物品的有效程度是否合格，并要求采购员对该类物品限量采购。 物品的质量验证方法a) 仓库管理员应仔细检查物品表面有无擦伤、破损、裂痕或扭曲变形；b) 仓管员在验证铁制的物品时，应注意物品有无锈迹；c) 仔细检查物品接口部分，看连接处有无松动、滑丝现象，转动物品连接部位，检查其转动是否灵活，有无大的磨擦声；d) 验证物品的颜色、质地、规格、尺寸等是否符合购119、买要求；e) 检查物品附属件是否齐全。 物品的性能验证方法a) 仓库管理员应对物品的机械部分反复试动，检查其灵活性、准确性；b) 验收机械设备类必须进行“试用”验证方法，以便检查其性能情况；c) 验收电器物品时，应使用万用表测试；d) 国家规定的其他验证方法。3.4 物品验收程序 新采购物品的验收程序a) 采购员应将采购回来的物品及时送交仓库管理员处验收；b) 仓库管理员根据物品验证的相关规定，对物品进行验收； 验证合格的物品，由仓库管理员填写物品验收记录，然后填制入库单，并将物品按仓库管理制度中的相关规定进行存放； 验证不合格的物品：发现表面有瑕疵但不影响使用的，应填写不合格品处理表后，放置120、在待处理区域，等待处理；性能有问题的，不能使用或影响使用效果的，应拒绝入库； 对暂时无法检验的物品，应收入仓库“待检物品存放区”，等待相关部门或人员检验。 退回仓库的物品验证程序a) a) 退物品人员将未使用完需退回仓库的物品送交仓库验收；b) b) 仓库管理员应先对： 该物品的规格型号； 该物品的性能情况； 该物品的可利用价值； 该物品的其他特性。 c) 仓库管理员根据物品验证的相关规定进行验证： 经验证合格的，由仓库管理员按照库房管理制度中的相关规定进行入库存放； 经验证不合格的，由仓库管理员填写“不合格品处理表”后，存放在“不合格区”，等待处理。4.0 物品验证资料的保管4.1 仓库管理121、员应作好每次物品验证结果的记录。4.2 物品验证相关资料由仓库管理员按月归档长期保存。5.0 物品验证情况，作为仓库管理员绩效考核的依据之一。附表：不合格品处理表部门： 年 月 日 NO：不合格品名称规格型号单位数量入库时间检验时间备注不合格原因：年 月 日处理意见：年 月 日采购管理制度1.0 目的 规范公司采购管理工作，确保公司采购物品符合规定要求。1.0 2.0 职责1.1 2.1 办公室采购员负责物品采购工作。1.2 2.2 公司各部门负责物品申购计划的制订、物品的验收。 1.3 2.3 办公室负责物品的出、入库手续的办理及库存材料的保管与申购计划的审核。3.4 2.4 行政副总主任负122、责零星物品、应急物品申购单的审批。3.5 2.5 公司总经理负责申购计划，零星、应急物品申购单的审批。3.0 程序要点3.1 物品采购申请范围 凡公司为提供经营所需要的有形物料、工具等，均属采购申请范围。 每月消耗、维护保养、检修和更新所需的材料、配件、组件等。 特殊情况临时、急需所申购的材料等。3.2 物品采购的申报程序 计划采购物品的申报程序：a）公司各部门应于每月26日制定物品采购申报计划交库房管理员初审；b） 库房管理员在1个工作日内根据各部门的采购计划填写上月库存数，交部门经理、办公室主任审核；c） 部门经理、主任审核后的采购计划表交办公室，办公室主任在1个工作日内，根据库存数量完成123、对各部门采购计划的审核，并于每月最后一个工作日报总经理审批；d） 总经理审批同意的物品申购计划表于次月1日交采购人员按计划采购，并由办公室将采购计划表交各相关部门存档备查。 零星物品的申购：a） 零星物品的标准：-常用物品以外的；-数量较少的；-仓库中没有储存的。b） 申报程序：填写零星物品申购单库房审核报批采购员。 应急物品的申购程序：a） 应急物品标准：- 突发性急用物品；- 仓库无库存。a） b） 申报程序：填写应急物品申购单库房审核报批采购员。3.3 物品采购时效 计划物品的采购时效：原则上在当月前5个工作日内完成，特殊情况报办公室经理、管理处主任同意后另行处理。 零星物品的采购时效：124、原则上为收到采购清单的2个工作日内完成，特殊情况同上。 应急物品的采购时效：原则上为收到采购清单的半个工作日内完成，特殊情况同上。3.4 物品采购程序 按申购计划的数量、规格采购，货比三家做到物美价廉。 将采购回来的物品及时交付验收人员验收及填写验收单后协同仓库保管员办理入库手续。 采购价值在50元以上的物品时，采购员必须要求供应商提供正式的商品销售发票。 采购价格在1000元以上应以转帐支票结算。 大批量采购应与合格的供应商联系送货业务或定点在大型商场采购。 物品采购过程中发生的费用由采购员凭原始票据到财务核算中心办理报销手续。4.0 物品保管4.1 由库房负责保管物品，核算库存。4.2 库125、房保管员负责提供月末库存情况。5.0 此规定作为有关人员的绩效考评依据之一。6.0 附表：月采购计划、零星、应急物品请购单、物品验证记录表。 物 品 验 收 记 录 表编号：序号物品名称购货时间供货单位规格型号数量抽验数量验证内容合格数量合格率备注12345678910注：本表一式两份。库房一份，验收部门一份。审核人： 验收人：物 品 验 收 记 录 表编号：序号物品名称购货时间供货单位规格型号数量抽验数量验证内容合格数量合格率备注12345678910审核人： 验收人：零星、应急物品请购单请购部门请购时间使用时间请 购 物品 名 称请 购 原 因审 核会 签 栏请 购部 门 日 期部门领导 126、日 期库 房 日 期办公室 日 期公司领导 日 期物资报废管理制度1.0 公司固定资产1.1 概念：使用期超过一年，单位价值在2000元以上的房屋、建筑物、机器、运输工具及与经营有关的设备、器具工具等。1.2 报废程序 使用部门提出申请，填写“固定资产报废申请表”，注明报废原因（报废条件必须符合国家有关固定资产报废的规定及本公司的具体情况）。 主管部门、办公室组织相关专业人员进行技术鉴定，且共同确认。 价值5万元以下的报公司总经理批准，5万元以上的报集团董事长批准。 报废申请经审查、核实、批准后，方可实施报废。 固定资产报废申请表一式四份，使用单位、财务、办公室、库房各一份。 库房开出核销单，127、核销该固定资产，并归档库房、办公室备案。1.3 处理报废固定资产 使用部门可对批准实施报废的固定资产按废品进行处理，并填写“废品处理审批单”。 卖废品收入及期间发生的清理费用一律列入公司营业外收支。 废品处理审批单一式三份，使用部门、财务部、办公室各一份。2.0 公司低值易耗品2.1 概念：单位价值在100元（含100元）以上但不能作为固定资产的物品资料，如办公桌椅、消防器具、管理用具等。 2.2 报废程序 使用部门提出申请，填写“物品报废申请表”，注明报废原因。 经主管部门、办公室审核、鉴定（技术性强的须专业人员作出鉴定）后，报总经理批示。 总经理批示后的“物品报废申请表”，原件存财务作帐务128、处理，复印件一式三份，使用单位、办公室、库房各一份，分别据以销帐、存档。2.3 处理报废低值易耗品2.3.1 使用部门可对批准实施报废的低值易耗品按废品进行处理，并填写“废品处理审批单”。 “废品处理审批单”一式三份，使用部门、财务部、办公室各一份。 卖废品收入一律列入公司收入，冲抵费用。3.0 公司其他物品3.1 内容：单位价值在100元以下的低值易耗品及办公用品、材料物资等。3.2 报废程序 使用部门提出申请，填写“物品报废申请表”，注明报废原因。 经主管部门、办公室审核、鉴定（技术性强的须专业人员作出鉴定）后，报总经理批示。 总经理批示后的“物品报废申请表”，原件存财务部作帐务处理，复印129、件一式三份，使用单位、办公室、库房各一份，分别据以销帐、存档。3.3 处理报废物品 使用部门可对批准实施报废的物品按废品进行处理，并填写“废品处理审批单”。 “废品处理审批单”一式三份，使用部门、财务、办公室各一份。 变卖废品收入列入公司收入冲抵费用。4.0 非公司物品4.1 内容：包装纸箱、废纸等公司内外非公司管理核算范围的报废物品。4.2 负责处理废品的部门填写“废品处理审批单”。 “废品处理审批单”一式三份，处理废品部门、财务、办公室各一份。 变卖废品收入交回公司财务部，然后按收入的100%作为节约贡献奖返给负责处理废品的部门。 财务部建帐，管理此经费。 该经费主要用于部门员工的福利开支130、。 使用时需经部门经理、办公室主任、财务部经理签字同意。金额较大的需经总经理同意。 财务部每季度向该部门全体员工公布经费使用情况，接受监督。固定资产报废申请表名称规格型号购置时间生产（销售）单位原值净值使用部门责任人报废数量报废时间报废原因库房管理员专业人员鉴定签名部门经理办公室财务部总经理董事长确认报废时间成都大连XX公司投资管理有限公司废 品 处 理 审 批 单废品名称废品数量废品原值废品类别申请报废部门负责处理部门申请部门负责人处理部门负责人报废品处理方式建议估计变卖收入会签处理方式收入处理其他部门领导办公室财务部总经理填表人：物品报废申请表名称规格型号单位报废数量单价金额使用部门责任人131、购置时间报废时间报废原因库房管理专业人员鉴定签字主管领导办公室总经理确认报废时间填表人：部门职能、各级员工岗位职责 1.部门设置:公司设办公室、财务部、工程部、物业部和营销策划部等，五个职能部门设置详见XX地产（XX置业）组织机构图。 2.总经理 2.1岗位职责：代表董事会全权负责项目公司经营管理职责，直接对股东代表负责。对公司各部门直接管理，全权处置各部门各级员工聘用，任免和奖罚。按授予权限审批确认各类经营费用，权限外的财务审批与执行董事双签有效。 2.2任职资格： 工民建及相关专业，大学本科以上学历，十五年以上房地产及相关行业工作经验；五年以上大型城市综合体开发经验和经营管理经历； 熟悉房132、地产经营管理业务，有丰富的企业管理经验，担任商业地产和各集团公司副总经理以上管理岗位五年以上经历； 超强的沟通协调，领导执行能力和分析解决问题能力。 3.总经理助理 3.1岗位职责： 就具体的分管项目（XX商业中心和XX五星级酒店），协助总经理处理日常工作，协调各部门正常运行，督促公司决议事项的落实执行； 紧急突发事件的先期处理并及时报告总经理； 在总经理授权范围内，可行使部门经营管理职责； 作为商业和酒店后期运营管理代表提前介入项目建设事务； 落实总经理临时交办的其它事项。 3.2任职资格： 大学本科以上学历，十年以上房地产开发相关经验； 熟悉房地产经营管理业务，有一定的企业管理经验。 4.133、办公室职能 4.1负责公司行政后勤事务的管理、协调与监督，包括： 自用固定资产的管理与维护，办公环境和设施的维护、改善与保洁，办公用品及设备的采购、管理与发放，车辆的调派； 办公会议及一般性会议的组织、记录与资料保存，与政府部门及有关单位各种来往文件的收发、传阅及行政档案的收集、归档； 公司各类印鉴（除其他部门及财务专用印鉴外）的保管与依照规定程序使用； 负责公司股东会、董事会、监事会议记录及议案、纪要、决议的起草及会议记录保管； 员工因公务需要出境（国）学习、考察手续的办理； 负责公司对外接待工作及食宿的安排； 计划生育、安全保卫工作及员工工作纪律的检查、监督； 员工各种文体活动的组织，作息134、时间、节假日及值班安排； 4.2负责公司经营业务有关的各级政府部门公关关系维护工作，在公司其它部门配合下牵头完成公司前期“五证”，建设期间和后期的各项政府审批工作。 4.3负责公司档案管理工作，按“档案管理制度”分类收集、整理、归档公司经营过程中形成的所有档案。 5.办公室主任 5.1岗位职责 全面负责办公室日常管理工作，直接对总经理负责； 组织制定办公室年度工作计划和公司年度管理费用的预算方案，报总经理审批后在实施中进行有效控制； 负责协调公司的各种办公事务； 对管理部各种报告、报表的审核、呈报或在授权范围内批准； 负责制定公司人力资源规划与执行； 负责公司的后勤保证工作； 公司公共关系方案135、的执行； 完成总经理交办的各种工作。 5.2任职资格：大学本科及以上学历，五年以上工作经验；熟悉行政工作，有较强的组织协调能力；能熟练操作电脑，熟悉OFFICE软件、办公自动化软件的应用。 6.前期事务专员 6.1岗位职责： 具体负责项目前期“五证”的办理，需总工室和工程部技术支持； 具体负责销售期按揭、合同备案登记等手续办理，需财务部和营销售部业务支持； 具体负责项目后期各项目验收备案和产权登记等手续办理，需工程部和营销部业务支持。 完成办公室主任交办的其他工作。6.2任职资格：大专及以上学历毕业，有较强的沟通能力和应酬活动能力，三年以上相关工作经验，熟悉房地产开发流程及各项政府审批手续办理136、流程。 7.文员（兼档案管理员） 7.1岗位职责： 7.1.1负责以公司名义所发文字材料（包括文件、呈阅件、专题请示、讲话稿、报告、通知、年终总结等）的草拟或审核工作，公司各种简报的编写； 7.1.2负责发文的归类编号工作，文件、传真的收发、传阅工作，公司所有档案的整理、归档、立卷； 7.1.3负责公司工程档案业务，落实各种工程档案管理制度的实施； 7.1.4对公司工程技术档案的形成、积累、立卷、归档进行检查、督促，确保其完整、准确； 7.1.5从事收集、整理、编号、调卷、保管和利用公司各类科技档案等具体业务； 7.1.6负责向公司有关领导和各部门提供审定后各类设计、施工图纸等文件； 7.1.137、7管理公司各类技术书籍、期刊； 7.1.8负责公司对市档案局、市城建档案馆要求的各类技术档案的移交并收回公司交纳的档案押金； 7.1.9负责记录公司大事、要事； 7.1.10完成办公室主任交办的其他工作。 7.2任职资格：大专及以上学历毕业，有较强的写作能力，三年以上工作经验，熟悉OFFICE软件、办公自动化软件的应用。 8.驾驶员 8.1岗位职责： 8.1.1服从车辆调派人员的出车安排，严格按出车单行车，礼貌待人； 8.1.2做好出车前的检查，不开英雄车、赌气车，不酒后驾车； 8.1.3做好车辆的维修、年检，保持车辆的清洁，注意车辆易损部位的检修工作； 8.1.4不能擅自将车辆外借、私自出车138、，确有需要须经部门经理同意方可； 8.1.5协助采购办公用品； 8.1.6具体承办公司安全保卫工作； 8.1.7负责车辆养路费、保险费的缴交及相关手续的办理； 8.1.8完成办公室主任交办的其他工作。 8.2任职资格：初中以上文化程度，五年以上驾龄，无严重违反交通法规的不良记录，懂得汽车维修的一般知识，能处理简单的维修项目。 9.财务部的工作职责 9.1制定公司财务管理制度，审核各项费用支出，并根据公司的法展需要对财务管理制度进行合理修订； 9.2组织年度预算编制，对执行情况进行检查和监控，及时向经营层反馈执行信息； 9.3严格按会计准则，对公司各项收支、费用成本进行账务处理，做到帐表相符、账139、帐相符、帐实相符； 9.4按时完成公司财务报告编制，及时全面反映公司经营成果及财务状况，向债权人、股东、政府管理部门报送会计报表和财务报告，向公司决策层、经营层提交财务运行等管理会计报告，为公司经营决策提供财会资料分析；负责税务事项的处理，根据年度财务决算结果，提出利润分配预案； 9.5负责公司对外投资项目可行性研究阶段的财务分析工作；依据公司对外投资项目的合营合同、章程的规定，代表公司监控这些投资项目的财务状况、资金使用状况和财务制度执行的情况，审查其财务报表； 9.6配合审计、评估部门，落实审计、评估工作； 9.7负责资金筹备集与调度； 9.8严格按国家规定的有关银行及现金结算制度办理款项140、的收付，控制库存现金额。妥善保管库存现金、各种有价证劵和财务印章、空白凭票和收据。 9.9严格保密公司经营及财务状况和资料，未经经营层批准不得外透露任何情况； 9.10负责财务会计档案（包括电脑数据资料）的保管工作。 10.财务总监 10.1岗位职责： 10.1.1全面负责财务部工作，直接对总经理负责； 10.1.2组织制定财务部年度工作目标和工作计划； 10.1.3编制财务部年度费用预算，报总会计师审核和总经理批准，控制预算的执行； 10.1.4协助总会计师拟订公司财务制度并监督实施； 10.1.5财务部门各种报告、报表的审核、呈报或在授权范围内批准； 10.1.6对本部门需请示公司领导批准141、的事项，提出处理意见，报总会计师审批； 10.1.7运作和调度公司经营资金，审批业务资金的收支和费用预算支出；审核开发项目经营情况，提出财务运行状态分析、评价和预测报告或建议； 10.1.8按编制选择部门员工，监督和考核各岗位认真履行工作职责，并建立有效的工作协作关系；向总经理提出本部门人员招聘、奖惩、培训和任免建议； 10.1.9组织公司对外投资项目的审计、资产清查工作；审核公司对投资项目的财务报告、报表，审查其财务状况、资金使用情况和重大费用开支，监督其执行财务制度； 10.1.10妥善保管部分财务印章，严格按照规定用途使用财务印章； 10.1.11完成总经理临时交办的工作。 10.2责任142、资格： 10.2.1财会专业：大学本科及以上学历，十五年以上财务工作经验； 10.2.2组织协调能力强，财务统筹能力强，有会计师任职资格； 10.2.3能熟练操作电脑，熟悉财务软件的应用。 11.主办会计 11.1岗位职责： 11.1.1根据国家发布的成本管理及核算的有关规定，结合公司生产经营特点和管理要求，拟订公司的成本核算办法，做到成本核算有章可循，有据可依； 11.1.2认真审阅工程合同，按照合同的规定审核工程进度款和备料款的预算； 11.1.3根据公司开发经营计划和成本费用控制目标及各部门的费用预算，结合公司的实际情况，挖掘降低成本费用的潜力，编制成本费用的计划，并监督成本费用计划的落143、实； 11.1.4核算产品成本。按照行业财务制度规定，设置产品成本核算会计科目体系，正确计算、归集各项成本、费用，划清不同核算对象，正确办理待摊（递延）、预提费用的核算，划清完工工程成本与在建工程成本的界线，进行成本费用的分析和考核，提出降低成本、费用的措施和加强成本管理的建议及意见； 11.1.5编制成本费用凭证及报表； 11.1.6执行费用开支标准，加强费用控制； 11.1.7负责办理各项银行信贷，担保手续，负责公司评信工作； 11.1.8完成部门经理或总会计师交办的其他工作。 11.2任职资格：财会专业大专及以上学历毕业，五年以上财会工作经验，具有会计师任职资格，能熟练操作电脑，熟悉财务144、软件的应用。 12.销售会计 12.1岗位职责： 按行业财务制度规定，拟定公司的销售、利润核算办法，负责销售和利润的明细核算； 认真审查销售业务的有关凭证，严格按照销售合同及时办理销售款项的入账及核算、结算工作。根据房产租赁合同、对外投资项目的章程、合同条款，及时核算租金收入和投资收益； 定期清理往来账款，对逾期应收或应付账款应及时向财务部经理报告； 审定损益表和利润分配表，进行利润的分析和考核；审定现金流量表，及时分析公司财务状况变化，向财务部经理提出增收节支以及防范财务风险的建议和措施； 监督办理纳税申报及年度税收汇结算； 协助有关部门对商品房存货进行清查盘点； 完成部门经理或总会计师交办145、的其他工作。 12.2任职资格：财会专业大专及以上学历毕业，五年以上财会工作经验，具有会计师任职资格，能熟练操作电脑，熟悉财务软件的应用。 13.出纳（兼销售收银） 13.1岗位职责 严格按照国家规定有关现金管理、银行结算制度和公司规定，根据稽核人员和会计人员审核签章的收付款凭证，进行复核，办理款项收付。对不符合公司规定审批权限的人员的签章的收付款凭证，进行复核，办理款项收付。对不符合公司规定审批权限的人员的签章应拒绝受理并及时向部门经理汇报； 登记现金日和银行存款日记帐。根据已经办理完毕的收付款凭证，逐笔登记现金和银行存款日记帐并结出余额，保证正在使用中的现金、银行存款日记账相符； 定期盘点146、与核对现金和银行存款。现金的余额要与实际库存现金相符，每日终了必须进行结账和核对，做到日清月结。银行存款的账面余额要与银行对账单相符，月末编制“银行存款余额调节表”，使账面余额与对账单余额调节相符，要及时查询未达帐项； 严格管理空白收据、发票和支票，专设登记簿登记，认真办理领用、注销手续，严格禁止发无限额空白支票，及时催办已签发的支票的报账工作，设立备查簿进行逐笔登记、催办、注销。控制库存现金限额，不能以白条抵库； 保管库存现金和各种有价证劵，确保现金和各种有价证劵安全和完整无缺； 妥善保管部分财务印章，严格按照规定用途使用财务印章。保守保险柜密码的秘密，妥善保管保险柜钥匙，不得任意转交他人；147、 严格根据已生效的收付款凭证或通知，办理相应的开票、收付款工作； 完成部门经理交办的其他工作。 13.2任职资格： 财会专业中专级以上学历毕业，二年以上财会工作经验，具有会计员任职资格，能熟练操作电脑，熟悉财务软件的应用； 需由有固定居所、收入稳定且丰厚、无不良行为记录、有独立民事行为能力的人为其提供公司认可的连带责任担保。 14.工程部的工作职责 14.1总工室负责公司建设项目规划设计管理工作，包括： 负责项目从规划设计至施工图及各项专业设计跟踪协调管理，地形勘测、地质勘探委托及施工期间技术问题的协调处理工作； 负责公司房产租售和招商过程中客户要求或营销招商需要对产品设计的变更工作； 负责酒148、店筹备建期和超市等大型主力店开业筹备期设计协调跟踪管理工作。 14.2工程部负责项目施工管理工作，包括： 根据公司签订的与工程施工及设备材料订货与安装、监理等有关的各项合同，行使建设方（订货方）对这些合同旅行的组织、管理、协调工作； 负责公司建设项目专业管线在施工阶段的协调工作； 负责申办公司建设项目施工现场临时性供水、供电、排污及占用市政道路的手续；负责向施工单位收缴以我公司名义申请、由我公司垫付的施工现场（施工临时基地）内，各施工单位应按使用量分摊的水、电费用； 代表公司组织建设项目竣工验收、综合验收及报送备案工作。 14.3配合支持办公室进行建设项目手续办理及资料管理工作，包括： 配合支149、持开发项目与建设有关的各项手续的申办; 配合支持建设项目的征地、拆迁及安置补偿工作； 配合支持开发项目与建设有关的各类文件、资料、图纸、设计变更通知、决算资料的发放与保管，竣工资料的收集、审定、汇总、编制与保管； 配合支持建设项目中非营业性共建配套服务设施及室外市政配套设施，在竣工后向所有权人或管理部门办理移交手续。 15.总工程师（工程副总） 15.1岗位职责： 直接对总经理负责。协调总经理分管总工室和工程部，具体负责规划设计、技术管理工作，为公司技术负责人； 在授权范围内审核或签发公司工程技术和工程建设管理方面的各种报告、报表，负责工程招标采购技术部分管理工作。负责对接大主力店招商技术部分150、管理工作； 组织制订工程建设各阶段的进度、质量、投资控制目标，负责制订和组织实施工程建设各阶段的总体计划和阶段计划，负责组织开发项目的竣工验收和移交管理； 对公司总工室和工程部的设置和人员的配备、聘任提出方案，组织工程系列人员的业务培训和考核； 负责公司工程建设技术问题的分析处理负责审批施工组织设计和专项施工方案； 落实总经理临时交办的事项。 15.2任职资格： 建筑结构或机电专业：大学本科以上学历，十五年以上大型综合房地产开发项目工作经验； 有高级工程师任职资格，组织协调能力强，有丰富的工程规划、建设管理经验； 能熟练操作电脑，熟悉CAD绘图OFFICE软件软件的运用。 16.规划设计总监 151、16.1岗位职责 直接对总工程师（工程副总）负责。具体负责规划设计管理工作，全过程控制规划设计及各项专业设计进度和质量； 具体负责工程招标采购过程中技术支持和配合工作； 具体负责大力主店招商谈判过程中技术支持和配合工作； 具体负责施工过程中设计变更的协调处理工作。 16.2任职资格 规划或建筑专业大学本科以上学历，十年以上大型房地产项目工作经验； 国家注册建筑师任职资格有三年以上，有城市综合体规划设计管理工作经验以国际大型超商和品牌酒店管理商沟通经历；能熟练操作电脑，熟悉CAD绘图，OFFICE软件等。 .17酒店筹建总监 17.1岗位职责 直接对总工程师（工程副总）负责。具体负责国际酒店各项152、专业设计的跟踪衔接工作，确定酒店各项功能及经营参数，负责与国际品牌酒店运营管理商接洽； 具体负责确定国际酒店经营筹备期涉及招标、采购过程中，对各种材料、部品进行选样、确定和鉴别； 具体负责国际酒店试营业期的过渡衔接工作。 17.2任职资格 机电设备或结构专业大学本科以上学历，十年以上大型房地产工作经验； 工程师以上任职资格，有三年以上国际五星级酒店参建工作经历，以国际品牌酒店运营管理商良好沟通能力； 熟练各类酒店经营用品，参与全过程采购的技术支持经历。 18.工程部（正、副）经理 18.1岗位职责 直接对总工程师（工程副总）负责。在开工前深入了解，负责分管项目工程现场管理，对总经理负责熟悉项目153、的有关情况，包括： （1）地形、地貌、地质等自然条件，并组织各专业的建设管理人员认真审阅施工图，注意各专业施工图之间的关联关系（如对使用功能或视觉效果的影响），努力发现存在的问题，及时会同有关部门提请勘察设计单位完善； (2)施工合同、监理合同、安装合同条款及承包单位在投标函中所做的承诺、对我方的要求； （3）公司在该项目的经营策划意图以及对工程进度、质量、投资控制目标、总体计划、阶段计划的要求，对客户所做的承诺。 组织贯彻落实公司制订的工程建设阶段的进度、质量、投资控制目标及施工各阶段的总体计划、阶段计划，负责对公司开发项目施工过程中的质量、进度、成本控制实施全程监督，参与组织开发项目的中间154、验收、竣工验收和移交管理； 监督监理单位、施工单位、安装单位严格履行合同，及时采取有效措施确保工程施工质量与进度，负责售后保修的配合工作； 负责组织设计交底工作和工程款拨付的审核； 负责组织建筑管理人员在项目施工中及竣工后，及时对工程管理进行阶段性小结和总结，找出不足，提出整改措施，并在经后的工程管理中自觉改进； 完成总经理交办的其他工作。 18.2任职资格：建筑结构专业大专级以上学历毕业，十年以上工作经验，组织协调能力强，能熟练操作电脑，熟练应用CAD绘图技能。 19.安装工程师（水电、机电设备） 19.1岗位职责 在开工前深入了解、熟悉所监督的项目的有关情况，包括： (1)地下管网配套情况155、，并认真审阅本专业施工图，注意本专业与其他专业施工图的关联关系（如对使用功能或视觉效果的影响），努力发现存在的问题，及时报告部门经理并会同有关部门提请勘察设计单位完善； （2）施工合同、监理合同、安装合同条款及承包单位在投标函中所作的承诺、对我方的要求； （3）公司在该项目的营销策划意图以及对工程进度、质量、投资控制目标、总体计划、阶段计划的要求，对客户所做的承诺。 在施工中，监督监理单位、施工单位、安装单位严格履行合同，及时采取有效措施确保工程施工质量与进度，负责售后保修中管道与设备方面的配合工作； 参与组织开发项目的中间验收、竣工验收和移交管理，负责审核管道与设备方面的竣工资料、决算资料；156、 在项目施工中及竣工后及时对工程管理进行阶段性小结和总结，找出不足，提出整改措施，并在今后的工程管理中自觉改进； 完成工程部经理交办的其他工作。 19.2任职资格：给排水、电气、暖通专业大专及以上学历毕业，五年以上房地产及相关专业工作经验，能熟练操作电脑，熟练应用CAD绘图技能。 20.土建工程师 20.1岗位职责： 在开工前深入了解、熟悉所监管项目的有关情况，包括： （1）地形、地貌、地质等自然条件，认真审阅本专业施工图，注意本专业与其他专业施工图的关联关系（如对使用功能视觉效果的影响），努力发现存在的问题，即使报告部门经理并会同有关部门提请勘察设计单位完善； （2）施工合同、监理合同、安装157、合同条款及承包单位在投标函中所做的承诺、对我方的要求； （3）在公司该项目的营销策划意图以及对工程进度、质量、投标控制目标、总体计划、阶段计划的要求，对客户所做的承诺。 在施工中，监督监理单位、施工单位、安装单位严格履行合同，及时采取有效措施确保工程施工质量与进度，负责售后保修中土建方面的配合工作； 参与组织开发项目的中间验收、竣工验收和移交管理，负责审核土建方面的竣工资料、结算资料； 在项目施工中及竣工后及时对工程管理进行阶段性小结和总结，找出不足，提出整改措施，并在今后的工程管理中自觉改进； 完成工程部经理交办的其他工作。 20.2任职资格：建筑结构专业大专及以上学历毕业，五年以上房地产相158、关专业工作经验，能熟练操作电脑，熟悉应用CAD绘图技能。 21.成本部的工作职责： 21.1负责公司建设项目工程造价管理和成本核算工作，包括： 工程建设成本的测算与控制； 负责公司建设项目各阶级的招标组织、协调工作； 负责起草、发放、保管与工程建设有关的各项合同、协议，并负责这些合同、协议的履约监管，审定这些合同履行过程中合同总价款的调整； 负责与项目建设有关各项费用的审查、各阶段应付款项的审核及工作完成后的决算办理工作；21.2负责公司建设项目材料和设备采购工作，包括： 对甲供、甲控乙供和乙供材料进行全面管理和监控； 对甲供、甲控乙供和乙供机电设备进行全面管理和监控； 22.成本总监 21.159、1岗位职责： 全面负责成本部工作，直接对总经理负责，参与公司中长期开发规划和年度开发计划、工程建设中各阶段的进度、质量、投资控制目标的编制、审议； 负责组织人员收集、整理、分析与公司拟开发项目有关的工程建设发包与招标条件、各单位工程造价比较和工程造价组成部份的市场价格变化趋势，提出造价控制要点及技术经济比较的初步方案，负责开发项目的成本测算； 根据政府部门批准的项目规划建设条件及公司营销企业计划，负责组织项目建设各阶段的工程招标活动及合同的起草，在实施过程中负责协调并监督受托单位按质量及进度要求完成工作； 负责组织有关部门审查受托单位完成的工程量和工程进度款拨付，控制工程投资； 参加设计交底工160、作和工程竣工验收； 审核工程设计更改和签证的工程量造价增减； 完成总经理交办的其他工作。 21.2任职资格：公民建或建筑经济专业本科以上学历毕业，十年以上工程预决算工作经验；具有造价工程师执业资格，通过省级工程概预算人员资格考试；能熟练操作电脑，熟练应用工程造价管理软件。 22.土建（装饰）造价师 22.1岗位职责： 参与收集、整理、分析与公司开发拟开发项目有关的工程建设发包与招标条件、各单项工程造价比较和工程造价土建部份的市场价格变化趋势，提出造价控制要点及技术经济比较的初步方案，负责开发项目土建部份成本测算； 根据政府职能部门批准的项目规划建设条件及公司营销企划计划，参与组织项目建设各阶段161、的工程招标活动及合同条款的起草，在实施过程中负责协调并监督受托单位按质量及进度要求完成工作； 审查受托单位完成的土建部分工程量和价款，控制工程投资； 参加设计交底工作和工程竣工验收； 审查工程土建部分设计更改和签证的工程量造价核增核减； 完成成本总监交办的其他事项。 21.2任职资格：工民建或建筑经济专业大专以上学历毕业，五年以上工程预决算工作经验；通过省级工程概预算人员资格考试；能熟练操作电脑，熟练应用工程造价管理软件。 22安装造价师 22.1岗位职责： 参与收集、整理、分析、与公司拟开发项目有关的工程建设发包与招标条件、各单项工程造价比较的初步方案，负责开发项目建筑安装部分成本测算； 根162、据政府职能部门批准的项目规划建设条件及公司营销企划计划，参与组织项目建设各阶级的工程招标活动及合同款的起草，在实施过程中负责协调并监督受托单位按质量及进度要求完成工作； 审查受托单位完成的建筑安装部分工程量和价款，控制工程投资； 参加设计交底工作和工程竣工验收； 审查工程建筑安装部分设计更改个签证的工程量造价核增核减； 完成成本总监交办的其他工作。 22.2任职资格：建筑电气或给排水或建筑设备专业大专以上学历毕业，五年以上工程预决算工作经验、通过升级工程概预算人员资格考试；能熟练操作电脑，熟练应用工程造价管理软件。 23材料（设备）招标采购经理 23.1岗位职责： 23.1.1具体负责甲供材料163、和设备的采购工作，对甲供材料（设备）进行“计划、询价、采购招标、供需货及库存管理”等工作； 23.1.2具体对甲控乙供和乙供材料（设备）进行监控，对其品牌、质量进行跟踪监控； 23.2任职资格：建筑机电设备或材料专业大专以上学历毕业，五年以上相关采购工作经验，熟悉甲方材料（设备）采购工作流程，拥有三年以上大型酒店或综合地产项目大宗建筑材料和机电设备采购工作经验。 24.营销策划部 24.1负责公司开发经营项目的策划管理工作： 24.1.1收集整理房地产有关的信息资料并向经营层提交报告； 24.1.2负责公司投资项目的可行性分析、论证工作，组织拟定投资可行性研究报告或项目建议书。跟踪公司以投资领164、域的行业状况，并组织进行市场调查、分析，向经营层提交调查分析报告； 24.1.3参与开发项目的规划研究、设计方案讨论。负责组织公司开发项目的市场调查、营销策划工作，制定营销工作总体计划及阶段性促销活动计划并组织实施，负责各阶段营销工作分析，及时向经营层提出营销策略调整建议； 24.1.4负责公司各类广告设计、制作、发布的组织协调工作，依据广告代理合同的约定，对受托方进行监督，并审核代理费用的支付； 24.2负责公司开发经营项目的销售管理工作，对销售代理机构实施合同跟踪管理： 24.2.1负责接待拟承租、订购公司房产的意向客户，掌握客户心理，将客户的合理要求，及时向公司有关部门或人员反映，并将公165、司相应意见反馈客户，努力促成交易。 24.2.2在公司授权范围内与客户签订房产租赁、销售合同书及补充条款，并按规定向有关管理部门办理合同鉴证（公正）、登记备案、抵押贷款购房手续； 24.2.3负责房产租售合同的履约监控工作，及时催收应收款项； 24.2.4严格保密公司房产租售状况和客户资料，未经经营层批准不得对外透露任何情况； 24.2.5对公司委托其他企业代理的房产租售业务，依据代理合同的约定，对受托方进行监督，并审核代理费用的支付。 24.3负责公司开发经营项目的售后服务管理工作： 24.3.1受理对公司建设、经营项目的各类投诉，并负责牵头处理； 24.3.2负责公司租、售房产及附属物的管166、理（含水电费、产权申办费的收缴）工作； 24.3.3负责公司建设项目土地使用权证、免除商品房预售款监管、商品房预售许可证、各类房屋的产权证书的办理； 24.3.4负责向施工单位接收竣工后的项目中除非营业性公建配套服务设施及室外市政配套设施以外的项目，并按有关合同约定，向所有权人或管理部门办理移交手续，承担售后保修工作，负责办理启用各项设备配套设施的申请手续； 24.3.5参与工程施工、安装阶段的验收工作； 24.3.6工程竣工结算后，负责对施工单位留存于我公司的保修款进行管理； 24.3.7在项目竣工交付使用后，负责牵头成立业主委员会； 24.3.8对公司委托其他企业代理的小区物业管理业务，依167、据代理合同的约定，对受托方进行监督，并审核代理费用的支付。 24.4负责项目商业业态规划，布局和招商管理工作，对招商代理机构实施合同跟踪管理。 25营销策划总监 25.1岗位职责： 25.1.1全面负责营销策划部工作，直接对总经理负责； 25.1.2组织编制营销部年度销售工作目标、工作计划及费用预算，报总经理审批后，在实施中进行有效控制； 25.1.3对销售代理、招商代理和策划代理机构进行专业管理和评价； 25.1.4营销策划部各种报告、报表的草拟、审核、呈报或批准；对本部门需请示公司领导批准的事项，提出处理意见，报总经理审核； 25.1.5在总经理领导下，组织对公司拟对外投资项目的调研、评估168、工作，负责项目建议报告，销售定位、招商定位等； 25.1.6负责项目商业业态规划和招商管理工作。 25.1.7负责对公司计划投资的商品房项目进行可行性分析、论证，组织拟定投资可行性研究报告或项目建议书； 25.1.8负责公司拟投资的商品房项目的前期筹划组织与论证、参与规划设计的论证，审查这些项目的市场调查、推广、营销、公共关系协调方案的策划与实施； 25.1.9负责对本地广告公司、广告媒体情况的调研与分析，并与之保持密切联系； 25.2任职资格：大专以上学历毕业、具有房地产评估师或房地产经纪师职业资格者，十年以上房地产营销招商经验；组织协调能力强；熟练操作电脑，办公自动化软件的应用。 26销售169、主管 26.1岗位职责： 26.1.1监督代理公司对房产的租、售业务的客户接待、洽谈沟通、签约工作，以最佳的服务态度热情接待每一位顾客，不越权承诺； 26.1.2参与售楼人员的管理和培训工作； 26.1.3了解公司发展史、社会信誉及品牌优势，熟悉项目的特点、优势，积极寻找客源，向客户详细介绍项目的情况、特征，注意掌握客户心里，把握时机，积极引导，提高成交率； 26.1.4严格按公司制定的合同范本，负责租、售房合同及补充条款的缮写的签订，协助客户按公司租、购房流程，办理有关手续； 26.1.5认真接待客户投诉并及时按公司内部处理投诉的流程进行处理，及时将处理意见反馈给客户； 26.1.6对售后服170、务进行全程监控。协调售后服务中，公司与客户、关联单位（物业管理公司、施工单位）的协作关系； 26.1.7负责客户关系的管理、拓展和客户服务项目的开发、拓展与策划； 26.1.8负责办理商品房预售、预售房款监管、租赁房屋登记备案及审验、变更手续，房屋竣工后的权籍勘丈、测绘手续的办理及成果审核； 26.1.9及时办理具备条件的房产证的产权证书，敦促客户及时配合办理，努力保证公司在商品房销售合同的约定期限内，为客户办妥产权证书； 26.1.10根据公司与银行签订的楼宇按揭协议及配套服务协议书，及时为客户办理房产按揭手续。办理中，应根据按揭银行的要求仔细审查按揭银行的条件、资料，尽可能一次性告知客户需171、补充的资料及按揭申办中可能出现的问题，为客户办理按揭手续提供方便； 26.1.11负责每月底汇总、正廉洁办理进度及违约客户的情况后，向客户服务主办汇报。对公司担保期限内的按揭违约客户，应及时提醒客户整改，对严格违约者应及时向客户服务主办反映，提请公司解决。 26.2任职资格：大专以上学历毕业，大型房地产项目五年以上销售经验及销售管理工作经验，熟练操作电脑，熟悉办公自动化软件的应用。 27招商主管 27.1岗位职责： 27.1.1具体负责项目招商工作，对招商代理机构进行跟踪管理； 27.1.2具体项目招商条件、租赁合约的起草、制定和调整； 27.1.3具体负责项目商业业态规划、布局。 27.2任172、职资格：房地产经济类大专以上学历，大型商业房地产项目五年以上招商及招商管理工作经验. 28各部门在承担本部门具体工作职责的同时，还必须承担以下职责： 28.1本部门管理细则及工作目标、计划的制定与执行，费用预算的编制； 28.2按照公司业务培训总体计划，组织本部门人员进行岗位业务培训； 28.3积极、主动、及时配合其他部门开展工作； 28.4落实公司经营层临时交办的各项工作。人事管理制度1 人事基础管理1.1 员工录用 招聘招聘计划：办公室按公司组织机构图的人员编制负责组织制订人力资源招聘计划。招聘计划与项目开发过程中所需要的人力资源配备保持一致，根据实际情况进行人才招聘。招聘权限：总监以上人173、员的招聘由总经理和执行董事共同审批生效，其它员工由总经理按公司组织机构图的人员编制和经执行董事统一审批确定的薪资标准进行招聘。招聘实施：由办公室收集整理应聘人员材料，从初选人员中确定面试人员。初次面试由办公室和用人部门组织，初步确定候选人；复试由办公室组织总经理参加，在候选人当中进行，对候选者进一步详细的考察、宣传公司的福利待遇、发展空间等，达成录用意向。 试用经过初试和复试、确定需要引进的人员，按照权限审批后录用。对新引进员工一般试用期不超过三个月，特别优秀者可以提前转正。用人部门对其进行综合考察，达到岗位要求的可申请转为正式员工，不符合岗位要求的可以辞退。 正式签约办公室负责房员工转正手续174、办理，转正后的员工公司与其签订劳动合同，办理相关保险、公积金等手续，享受公司规定的福利待遇。1.2 员工管理 培训办公室负责各级员工的业务培训管理工作，制定年度业务培训计划，经总经理审批后作为年度员工培训管理的依据。 任免总监、经理级：由总经理和执行董事共同签批确定人员任命权和免职权。其它各级员工：由用人部门提名和建议，上报总经理签批确定人员任免。 基础管理公司各级人员的人事劳动关系与手续（含劳动合同签订、鉴证，劳动关系解除，社保和公积金转入转出手续，档案挂靠、人事代理手续等）办理、考勤、工资奖金报表编制、工资奖金发放、社保和公积金缴纳等分别由办公室和财务部会同办理。2 薪资标准和福利待遇2.175、1 工资标准由高、中、低三级职别薪资并细分为A、B、C三类岗位薪资标准。具体如下表： 职别岗位高级中级低级A类项目总经理项目副总经理兼职顾问B类总监副总监经理C类主管、业务主办高级文员初级文员2.1.1 月薪的组成解释以上月薪一律为税前工资，员工个人应依法缴交个人所得税，但公司在条件许可的情况下可为各级员工考虑个人所得税的降低筹划，同时一并考虑月薪以外的考核奖金的税收筹划问题。以上月薪标准不包含年终的“绩效考核奖金”。以上月薪标准已包含各级员工加班费，“司机、工程部和营销部“等经常加班的岗位在月薪内已考虑岗位补贴。2.1.2 标准工作制除“司机、工程部和营销部”等经常加班的工作岗位外，其它各级176、员工统一按国家规定采取“每周五天每天不少于40小时”工作制。各级员工遇节假日加班采取经其上一级管理人员审批调休的办法予以补偿。2.1.3 作息时间每个工作日采取8小时工作制。以“五一和十一”为界，“夏时制”上午8:00-12:00、下午14:00-18:00；“冬时制”上午8:30-12:00、下午13:00-17:30。2.2 福利待遇福利待遇指公司为员工提供的除工资奖金以外的报酬或便利，包括员工保险、住房、交通（用车）补贴、通讯补贴、节日礼品（购买券或实物）、生日礼品、带薪假期等。2.2.1 员工住宿公司为外来员工统一解决住宿问题。2.2.2 工作餐公司为全体员工统一安排工作午餐，在公司食177、堂未建立之前，提供8元/人天现金餐贴。2.2.3 员工保险户口在福安的本地聘用员工，按宁德地区（福安市）社会平均工资就地办理基本保险。公司不提供住房公积金。户口在外地（福州、厦门和泉州）的引进员工，按其户口所在地的社会平均工资标准异地办理基本保险，由员工自行办理，公司按相应标准进行现金补贴。2.2.4 带薪假期公司为工作满1年的员工提供5天/年的带薪年假，工作年限每增加1年加1天带薪年假，以10天/年为上限。2.2.5 外地引进员工交通补贴公司为从外地引进的员工（限福州、厦门和泉州市）提供每月一次的双程交通报销，并限定为高铁和公路交通形式。 其它福利如“通讯补贴”等其它福利在行政管理制度中规定178、。附件：员工录用审批确认表；员工转正审批表。计划管理制度建立公司综合计划管理体系，形成不同类型、不同阶段、不同层次的各类计划，并将计划内容分解落实到部门和个人，同时对计划完成情况进行检查考核，考核结果与激励机制挂钩。1 计划体系1.1 按层次划分分为公司计划、部门计划和个人计划。1.2 按内容划分分为营销计划（含销售、推广、招商计划）、开发建设计划（含设计、办证、工程进度、工程质量、竣工验收、交付计划）、成本控制计划（含工程开发建设成本、营销成本、管理成本、商业物业管理成本、财务成本等控制计划）、商业物业管理计划（含工作计划、成本资金计划、人事管理计划、商业物业品牌建设计划等）、财务计划（含资179、金平衡、使用、筹措，投资、融资，资产经营等计划）、行政管理计划（含人力资源开发、行政办公、后勤保障、品牌建设、公关活动、制度建设等计划）。1.3 按时间划分分为公司年度计划、季度计划、月度计划、周计划。另编制项目总体开发计划，内容包括：项目产品定位（含技术标准、档次）、营销策划、招商策略、销售节奏、成本目标、资金投入及平衡（含资金筹措方式）、开发建设时序等。2 计划编审2.1 项目总体开发计划公司总经理组织编制项目总体开发计划；营销、商业、技术、工程、成本、财务、物管等各专业人员集体论证，形成总体开发计划送审稿，经公司董事会确认，并经执行董事批准后作为项目一切工作的根本依据，也是对公司管理团队180、绩效考核的总依据。2.2 年度计划公司总经理组织各部门以项目总体开发计划为依据，起草年度开发建设计划（含上半个和下半年指标），内容包括：设计、办证、施工、招标、成本、资金、销售、招商和综合管理等。经公司董事会确认，并经执行董事批准后作为公司全年（含上半年和下半年）工作的依据，也是对公司管理团队年度绩效考核的依据。2.3 月度计划每月28日前，各部门根据审定的年度计划和实际情况起草下月度计划，报公司总经理批准后执行。公司总经理每月底组织各部门召开月度工作计划会，总结本月工作计划完成情况，提出存在问题及解决办法，讨论下月度工作计划，安排下月重点工作。各部门月度工作计划的实际完成情况作为对该部门绩效181、考核的依据。2.4 周计划各部门根据业务特点和实际需要，对重要工作、关键工作要求部门和个人制订周工作计划，以便监控计划执行。每周一上午由公司总经理组织各部门负责人召开“周例会”协调解决各方面问题。周计划工作完成情况作为各部门对员工绩效考核的依据。2.5 个人计划公司各级员工应将计划层层分解，最终落实到具体岗位和人员。员工根据所任岗位承担的计划，制订个人计划，计划包括工作内容和阶段性目标。个人计划以月度计划为主，可根据需要制订年度和周计划，个人计划由本人起草后，交上级修改审定，审定后的计划作为个人工作的依据。3 计划调整市场变化、政策调控、公司经营计划调整、客户要求变化等均可能导致必要的计划调整182、，公司及各部门根据客观实际认为需要调整或改变原计划，向公司总经理汇报，总经理组织相关人员讨论，作出修改或维持原计划的建议，经原计划批准人审批同意后执行。每年6月下旬，根据上半年计划执行情况，对全年计划目标进行系统的修订，修订后的年度计划作为下半年月度计划编制和年度计划考核的依据。4 计划执行公司各部门及各级员工是执行公司计划的责任者，应当严格按公司审批确认的计划组织各项工作。实现计划目标是公司经营管理最重要的工作目的，因此，各部门及其员工在计划执行过程中，对阻碍计划实施的问题，应及时向上一级负责人汇报，由总经理牵头协调处理，在第一时间内予以解决。5 计划考核公司董事会授权执行董事以事前审批确认183、的年度计划（含上半年和下半年计划指标）对管理团队进行年度考核（分为上半年和下半年考核）。年度绩效考核按照加权综合法计算考核总分。因客观原因导致某项计划无法完成的考核暂时不扣分，对各类考核指标设定、权重设置、打分细则等将在考核激励办法中规定。个人计划考核依据批准的个人计划进行，具体考核办法在个人绩效考核办法中规定。6 激励办法为贯彻落实公司经营管理目标，增强公司各部门及员工个人完成计划的积极性、主动性，对计划完成情况的考核结果与个人绩效奖金挂钩。公司管理团队及个人绩效奖励的具体管理办法在“考核管理制度”中规定。考核管理制度1 总则1.1 对经董事会确认并经股东代表批准的年度（含上半年和下半年）工184、作计划目标逐级分解落实，每一年度按上半年和下半年进行两次绩效考核，绩效考核结果与管理团队和员工个人绩效奖金挂钩。1.2 考核分为二部分：一、公司董事会授权股东代表对公司管理团队进行一年两次（分为上半年和下半年）的绩效考核，并以之前经董事会确认股东代表审批的年度计划为考核依据。二、各部门上级对下级的个人工作计划考核，每月进行一次，半将考核结果汇总平均，作业个人年度绩效奖励基数。2 分级考核2.1 考核指标确定：每月25日前公司各部门负责人向总经理，以及各部门员工向其负责人报送下月度计划，经审定沟通后经双方签字确认作为下月度考核依据。月度工作计划中包含了考核指标内容、指标目标值、指标权重。下年度工185、作计划在12月15日前由各部门上报总经理审定汇总，并由总经理编订形成年度工作计划责任书，上报董事会股东代表批准确认。2.2 月度考核：每月25日至月末，各部门员工向其部门负责人上报当月工作完成情况，各部门负责人对员工进行月度绩效考核。并汇总统计本部门本月计划完成情况（同时上报次月工作计划）上报公司总经理，总经理对各部门及其负责人进行月度绩效考核。累计半年的考核结果作为确定半年度绩效奖金的依据。2.3 年度考核：每年7月和12月份分两次汇总半年以来的月度考核结果并与年度工作计划责任书对比，进行综合考核评分，并按实际考核得分确定绩效奖金基数。公司总经理个人半处绩效与公司管理团队整体绩效考核挂钩，各186、部门负责人及其部门员工与各自月度考核结果的综合平均考核得分挂钩。2.4 考核内容：考核指标及权重见附件。3 对员工个人工作计划的考核3.1 考核指标确定：每月30日前员工个人根据部门工作计划，按照岗位职责，编排下月度工作计划，经上级审核确认后作为下月度考核依据。计划包含了计划目标值（完成时间及程度）、计划权重。3.2 员工个人计划考核评分：1、未能按时完成工作计划目标的得零分；2、完成时间略有推迟、但对工作未造成影响的，或按时完成但工作质量略低于规定要求的按该项满分的7085%评分；3、能按时完成且工作质量达到要求的按86100%评分。有客观原因或经同意改变该项计划的子项不参加评分。3.3 月187、度考核。每月初，每一名员工统计上月计划完成情况报上级，由上级进行打分、核定。每月10日前，上级将上月计划考核分数通知个人。各部门负责人负责员工个人考核分数的登记、汇总和存档。4 考核结果4.1 各部门对其员工的绩效考核实行月度考核，年终兑现，即每年下半年（次年1月）考核兑现绩效奖金，各部门各级员工的年度考核分数与其个人的年度奖金额挂钩。4.2 总经理对各部门的绩效考核分数作为该部门负责人的个人考核分数。4.3 董事会授权股东代表对管理团队进行一年两次考核，考核结果与总经理个人的半年绩效奖金挂钩。5 绩效奖金5.1 各级员工所得绩效奖金是其实际薪资收入的一部分。总监（经理）级以下的各级基层员工年188、终绩效奖金额度为：按其各自月薪计算的全年工资收入的50%乘以其实际考核得分率，年终兑现。各级员工年终考核实际总得分为60分以下不得奖金。5.2 总监（经理）级以上关键管理岗位人员。按董事会授权股东代表对团队的绩效考核，每年进行两次，于当年7月和次年1月进行考核和奖励兑现。总监（经理）级以上管理人员年终和半年绩效奖金额度为：按其各自月薪计算的全年（和半年）工资收入的50%乘以其实际考核得分率，年终和半年两次兑现。考核实际总得分为60分以下不得奖金。5.3 当管理团队年终总考核得分高于90分时，按当年经营利润的3%作为公司管理团队年度绩效奖金上限值。并按总经理占奖金总额的50%、中高层管理人员占4189、0%、基层员工占10%的比例进行分配，同时中高层管理人员和基层员工的具体分配比例按其个人年度考核得分率由总经理进行调整、分配。6 其它5.1 认为对其考核分数不公的部门和个人在接到分数通知后3天内向考评人提出申诉；逾期不申诉的认为接受考核分数。5.2 对员工个人考核分数实行保密制，负责管理考核分数的员工负有保密责任。发生泄密的按照公司有关规定处罚。附：年度绩效考核评分表各级员工个人计划考核表 年度绩效考核评分表考核内容主要指标权重（%）评分规则实际指标考核评分销售销售额上半年（ ）下半年（ ）10每超过计划目标5%，增加1分；每低于计划目标的5%，扣1分，扣完为止。低于60%，则考核总分为0。190、以签约合同销售额为准。上半年（ ）下半年（ ）回款销售回款率上半年（ ）下半年（ ）10每超过计划目标5%，增加2分；每低于计划目标5%，扣减1分，扣完为止。低于60%，则考核总分为0。按累计至考核期的实际回款与累计签约合同金额之比确定。上半年（ ）下半年（ ）招商招商内容（详见附件）10在招商计划中列出每项具体招商内容的完成时间及该项招商工作的权重。未完成的招商子项不得分。销售费用实际费用上半年（ ）下半年（ ）10分推广费用、销售费用、招商费用。对三类费用分别考核，每超过计划目标5%，扣1分，扣完为止。每节约5%，分数增加1分。上半年（ ）下半年（ ）五证办理领证时间（详见附件）10在工作191、计划中列出主要事项及完成时间，按各事项重要性确定权重。以附件“开发建设计划”评分依据。工程进度主要节点（详见附件）10工程质量工程质量（合格无事故）10以国家质量验收标准和当地质监站监察结果为依据，达到合格以上等级且无质量事故得满分，反之扣分。现场管理安全施工（达标）10以当地政府建设管理部门对现场安全文明施工的检查评定为准，达标得分，反之扣分。文明施工（达标）现场秩序（达标）成本控制建安投资额上半年（ ）下半年（ ）10未完成建安投资额，每低于估算指标5%扣0.5分；顺利完成投资指标得满分；超客完成建安投资额，每超额完成估算指标5%加0.5分。上半年（ ）下半年（ ）设计变更（低于限额）在无192、功能性变更及方案性变化前提下，按实际完成建安投资额的5%作为控制指标，实际统计指标低于或等于控制指标得满分，每超1%扣0.5分。工程签证（低于限额）政府税、规费（低于限额）低于或等于政府相应规定缴费指标得满分，每超1%扣0.5分。行政管理费用（低于限额）按实际完成建安投资额的3%作为控制指标，实际统计指标低于或等于控制指标得满分，每超1%扣0.5分。综合管理制度执行（无违规划）10遵守公司制度、不越权行事、工作有序、规范、高效。执行指令（令行禁止）及时完董事会下达的其它与公司经营相关的各项工作指令。团队建设（综合评估）员工士气、工作热情、团队凝聚力等。考核总分：董事会授权股东代表审批确认：个人193、计划考核表部门： 岗位： 月份： 年 月工作计划事项计划完成时间实际完成时间（未完成原因）权重（满分）自评分考评分合 计计划考核满分： ，实际得分： ，折合为100分满分，考核分数为：被考核人（签名）： 考评人（签名）： 财务管理制度1 货币资金1.1现金管理 使用范围1）员工工资，奖金，津贴，福利等开支；2）出差人员差旅费，备用金；3）零星采购金额在使用支票结算起点（1000元）以下的；4）业务、招待活动的零星支出；5）确实无法采用转账支付的其他支出。 现金库存限额标准1） 现金库存限额原则上核定10000元为标准。2）超过10000元的应于当天下班前送存银行。 现金收入与支出1）现金的收入194、支出和保管必须由出纳负责办理。2）不论何种来源收入的现金应于当日送存开户银行。3）支付现金应从库存现金中支付或从银行提取，不得从现金收入中坐支。4）现金收付必须有合法的原始凭证（如支票存根、合法收据、合法发票、报销单、借款单解款单等），出纳收付时要审核原始凭证是否合法、所列内容、手续是否齐全、数字是否正确。5）严格控制结算起点以下的现金支付，杜绝“化整为零”扩大现金支付范围。6） 所有超过规定使用范围的现金原则上不得支付。特殊情况必须说明原因，报公司总经理批准。 现金账目1） 财务部出纳员应建立健全现金日记账，逐笔登记现金收付，账目应日清月结，做到账账相符、账款相符。2） 实行账款分管原则，195、出纳管钱不管帐（现金、银行日记账除外）。3） 财务主管定期和不定期地（至少每月一次）对库存现金进行实地盘点。根据盘点结果编制“库存现金清查报告，列明实际帐存及长短款原因及处理意见，报告公司总经理。 处罚对违反本办法造成公司损失，视其情节轻重给予当事人处罚及经济赔偿。1.2银行存款 银行账目1) 财务部出纳员应建立健全银行存款日记账，逐笔登记银行收付，账目应日清月结；每天要查询各账户存款余额，编报存款余额表；每月与银行对账单核对，并编制银行余额调节表交财务主管审核，做到账账相符、账款相符。2) 未达账项必须在下月到达,不得久拖不决。3) 不得开具空头支票、远期支票。4)不得出具无填写日期、收款单196、位和金额的支票。5) 银行存款的收支必须有完整、合法的原始凭证及其支付依据。6)不得支付与经营无关的款项或为其他单位和个人提供与经营无关的资金。 银行印鉴管理1) 银行预留印鉴不得与银行空白票据一起存放、不得由一个人保管，银行预留印鉴应分开保管。2)支票专用章与银行空白票据应存放在保险柜内。 货币资金预算1) 货币资金应实行预算管理。2) 公司相关部门应根据项目(或年度)经营计划,结合本部门情况，分项目、分年、季、月编制资金收支预算报财务部汇总平衡，由财务部编制年、季、月现金流量预算。3) 财务部编制年、季、月现金流量预算经总经理审核报公司董事会批准后执行。4) 现金流量预算执行情况应定期向董197、事会(或股东董事)报告。2 预付、暂借款管理.2.1 管理范围预付款是指按公司签约合同规定须预付给供方的预付款项，包括：1) 预付货款、预付工程款；2) 订金；3) 各类押金、周转金；4) 其他代理，代垫性质的预付款。 暂借款是指因特定用途的临时性借款，包括：1) 经批准的差旅费借款；2) 经批准的其他临时性借款。2.2 支付程序与标准预付款支付1) 所有的预付款支付必须以合同、协议为依据。2） 经办人根据有关合同规定填制“付款申请单”列明付款原因，金额，合同编号，结算时间；3） “付款申请单”由合同执行部门经理审核后转财务部经理会审；4） 会审的“付款申请单” 报总经理审批后到财务部办理付款198、。 因公出差借款支付 1) 出差人应填写“职工出差报告单”,说明出差事由、地点、时间、交通工具等内容，报总经理批准。2） 由出差人根据已获准的“职工出差报告单” 填制“借款单”，由财务部核定借款金额； 3） 财务部以“借款单”为借款依据，以“职工出差报告单”和公司的差旅费标准为报销差旅费依据。 零星采购借款支付1) 由采购部门做出书面采购计划或采购申请报告；2) 采购计划经部门经理审查，总经理审批；3) 采购员凭已获准的采购计划书(或采购申请报告)填制“借款单”，注明预借金额，清结算时间；4) 采购员凭“借款单”到财务部办理备用金借款；5) 一般零星采购借款限额为2000元/次，固定的采购主办199、人员可申请定额备用金循环使用；6) 定额备用金标准由各部门经理拟定，转财务部审核后，报总经理批准； 其他零星因公借款支付1) 由借款部门提出申请，报总经理审批；2) 由经办人填制“借款单”，注明借款用途，金额；3) 经办人凭“借款单”到财务部办理备用金借款；2.3 预付、暂借款视不同情况由财务部决定使用现金、支票、汇票等支付方式。2.4 借款的清算期限 各类预付款每年六月份及年终要进行核对清理。合同执行完毕时付款经办人负责与财务同时结清预付款； 出差人员预借差旅费，按有关规定返回公司后一周内报销； 零星采购，其他因公借款使用后三天内结清；借款责任人应按规定期限及时报销，结算或还款。2.5 监督200、和处罚 借款人应按批准的用途使用借款，不得挪用，否则将视情节轻重追究当事人责任。 财务部门每月定期清理预付暂借款，对逾期未报、未结、未还者发给催办单，通知办理，仍未办理由工资扣除，逾期超过三个月按借款金额的日0.5%收取滞纳金。3 工程款审批3.1 工程设计、采购、工程施工及监理项目一律通过招投标小组按照工程招投标管理规定，实行招投标制度。3.2 工程款支付必须严格按福建XX房地产开发有限公司工程付款审批表（附后）要求的程序审批。3.3 施工单位按合同规定，根据工程实际进度提出付款申请。申请时必须提供完备的本期工程进度工程量清单，由公司委托的工程监理单位对提交的工程量清单进行初审，提出初审意见201、。3.4 公司工程部依据施工合同、监理合同、各相关资料及现场管理情况和监理公司初审意见填写审批表，负责审核施工单位报送的工程量是否准确，对付款理由做出必要的说明，并提出初审意见。3.5 预决算人员对工程部的初审进行复核。3.6 由公司财务部依据合同核对已付款及各项应扣款情况填写审核意见，核定本期实际应付款，并做出必要的说明。3.7 由公司总经理对工程付款做出审批。3.8 特殊情况下公司总经理可授权指定人员对工程付款做出审批。3.9 工程进度付款及工程竣工决算付款时施工单位应提供税务局的建安发票（工程决算还应提供决算报告），付款手续不完备，财务部不予受理。3.10任何人不得违反公司合同管理办法和202、本办法规定的工程合同付款手续，经办过程中如发现违反操作程序或马虎办事，给工作带来不利影响的，公司将予以行政处分，造成经济损失的还要负赔偿责任。4 成本费用管理4.1 成本费用预算 费用指营业费用、管理费用和财务费用；成本指开发成本和开发间接费。 成本费用实行预算管理，开发成本和开发间接费按项目编制预算并实行分年、季、月编制滚动预算；费用按费用项目编制预算并实行按年、季、月编制固定预算。 成本费用预算报经董事会批准后实施。预算不是开支额度，仍应本着节约的原则，努力降低成本费用，任何人不得以预算内额度为由而任意扩大开支范围和开支标准。特殊情况须调整预算或突破预算的，应重新上报董事会批准后实施。4.203、2 成本费用的支付 成本费用的支付严格执行预算控制，财务部门应每月向有关部门反馈预算执行情况，各有关部门原则上不得超预算支付任何款项。5 财产管理（另见公司行政管理办法）6 发票管理6.1 发票及税务统一收款收据由财务部发票管理员（可由出纳员兼）按税务部门的规定，统一向税务机关购领及管理。6.2 销售商品、提供劳务以及从事其他经营活动、发生经营业务收取款项必须开具发票。6.3 收款收据6.3.1 业务部门因对外收款需开具收款收据的人员应填写申请单，交出纳员开票；6.3.2 出纳员开票后将收据(客户联)交于申请人，在收款后才将收据(财务联)连同盖有银行转讫章的银行收帐通知单一并交于相关会计人员入204、帐；6.3.3 出纳员对已开出的收款收据未及时收款的要积极向相关人员催收，对超过一个月仍未收款的要查明原因并通报部门经理； 6.3.4 申请人在将收款收据交于付款人时应换取转帐支票（或现金等）。若收款收据未使用应于3天内交还出纳员。6.3.5 所有涉及税收事项的收入不得开出收据。6.4 服务性发票 因对外提供劳务和代理业务需开服务性发票的，经办人员应填写申请单，交会计审核后交出纳员开票； 6.4.2 出纳员开票后将发票(客户联)交于申请人，在收款后将发票(财务联)连同盖有银行转讫单的银行收帐通知联一并交会计入账，对已开票未收款的发票出纳应在月底前交会计入账；6.4.3 会计对已入账未收款的应积205、极催讨，对次月仍未收回的应查明原因并将情况通报部门经理。6.5 房地产经营发票 因对外销售、出租房屋等房产事项需开发票的人员应填写申请单，按单上的内容填写，经分管会计审核后交出纳员开票；6.5.2 出纳员开票后将发票(客户联)交于申请人，在收款后将发票(财务联)连同盖有银行转讫单的银行收帐通知联一并交会计入账，对已开票未收款的发票出纳应在月底前交会计入账；6.5.3 会计对已入账未收款的应积极催讨，对次月仍未收回的应查明原因并将情况通报部门经理；6.5.4 会计每月应根据合同核对收款情况，对未按合同条款收款的应及时通报相关部门人员和财务部经理。 6.6 发票领用 业务部门因商品房预售需要领用发206、票时，应由经办人填写发票领用审批表，说明用途、使用范围、预计缴回时间等。经业务部经理审批后转财务经理审核最后报总经理审批。6.6.2 业务部门和经办人员在领取发票时必向财务部发票管理员办理领用手续，并对领用的发票核对种类、数量以及是否联号。6.6.3 业务部门的经办人员要加强对发票的管理,对已填用的发票存根联应妥善保管，对填写错误的发票，应完整保存各联，不得私自销毁，丢失发票应及时上报财务部，以便及时上报税务机关，进行善后处理。6.6.4 发票使用完后，领用部门的经办人员应在七个工作日内将存根联上交财务部发票管理员审核并办理注销手续。6.6.5业务部门开出发票产生的收入应于当天下班前及时上缴公207、司财务部出纳员，若有现金收入应于当日送存公司财务部指定的开户银行。6.6.6 业务部门开出发票后应于当天及时将发票财务联单据送财务部做帐务处理。6.7 财务部发票管理员对所购发票应根据税务机关的要求定期进行清理、核销，发现问题应及时上报财务部经理，再由财务部经理报公司领导。6.8 任何部门、个人不得转借、转让、代开发票。未经税务机关批准，不得拆本使用发票，不得自行扩大发票使用范围。6.9凡违反发票管理规定的，视情节轻重，分别给予经济或行政处分。7 印鉴管理（见公司印信管理规定）8 会计档案管理8.1 会计档案指会计凭证、会计账簿、财务报告等会计核算专业材料，它是记录和反映企业经济业务的重要史料208、证据。8.2 财务部日常要指定专人管理会计档案（出纳不得兼管），每年形成的会计档案，都应当按照归档要求整理、立卷或装订成册。在本单位未设立档案室之前暂由财务部门保管，设立档案室后应移交档案室。8.3 会计档案必须科学管理，存放有序，查找方便，不得随意堆放，严防毁损，丢失和泄密。8.4 会计档案原则上不准对外借阅。关联单位要求提供会计档案需经分管领导批准后予以复制。要求回收的应限期归还。借阅手续应由本单位分管会计负责办理并查找，但不得将会计档案带离财务部。8.5 会计档案保管期限如表所示 单位：年序号档 案 名 称保管期限备 注一会计凭证类1会计凭证、记账凭证、汇总凭证15涉外永久2银行对账单、209、银行存款余额调节表5二会计账簿类1日记账15其中：现金及银行日记账252总账、明细账、辅助账簿15三会计报表类1主要财务指标快报32月、季会计报53年度会计报（决算）永久四其他1会计移交清册152会计档案保管清册、会计档案销毁清册258.6 会计档案保管期满，需要销毁时，由本单位档案室（未设档案室前，由公司指定的部门或人员）会同财务部共同鉴定，严格审查，编制会计档案销毁清册，并共同派人监销，其中未了债权、债务的原始凭证应单独抽出，另立卷保管，到结清债权、债务为止。销毁前，监销员应认真清查核对，销毁后，应在销毁清册上签名盖章，并将情况报告公司领导。9 会计人员交接手续9.1 会计人员工作调动或因210、故离职，必须将本人所经管的会计工作全部移交给接替人员，没有办清交接手续不得调动或离职。9.2 公司总经理、财务经理对会计人员退休、经批准工作调动、退职或其他原因不能履行会计岗位职责时应当及时指定接替人员，并督促及时办理移交手续。9.3 会计人员办理交接手续前必须及时完毕未了的会计事项，做好如下准备工作： 9.3.1 填制完整已经受理的经济业务的会计凭证。9.3.2 登记完毕未登记账目，并在最后一笔余额上加盖经办人印章。 9.3.3 对各项应移交的资料而未了事项，写出书面说明材料。9.4 编制移交清册，列明应当移交的会计凭证、会计账簿、会计报表、现金、有价证券、印章及其他会计用品等，清册上要注明211、单位名称、交接日期、交接双方及监交人的姓名，一式三份，交接双方各执一份，存档一份。9.5 移交人员要按移交清册列明的内容逐项移交，接替人员要逐项核对。交接完毕后交接双方和监交人要在交接清册上签名或盖章。9.6 会计电算化管理的有关电子数据应当在电子计算机上进行实际操作，以检查电子数据的运行和有关数据的情况。9.7 一般会计人员交接，由会计主管监交，会计主管交接，由单位领导监交，必要时，可由上级主管单位派人会同监交。9.8 移交人工作移交后，接替人因工作需要对原接替会计资料的不明事项进行查询时，移交人协助的义务。10 财务审批权限公司股东会、董事会授权执行董事负责财务审批，同时授权总经理负责日常212、经营管理，与执行董事实行财务双签。公司所有财务费审批权限：5万元以内由总经理签字审批有效；超过5万元以上的由总经理和执行董事双签有效。11 附则11.1 本规定解释权属公司总经理办公会议。11.2 本规定自执行董事批准后实施。 工程付款审批表年 月 日施工单位合同编号预算造价或合同价工程名称拟付款金 额本期工程进度（金额）工程部意见付款理由及工程完成量：现场管理人员签字：工程部经理审核意见：预决算人员意见：档案人员（工程竣工决算付款时）意见：财务部审核意见累计已付工程款本期实际应付款及说明：本期应扣款财务部总监签字：总经理审批执行董事审批业务接待、差旅、通讯费用管理制度1目的：为规范业务接待、213、差旅和移动通讯费用管理，保证公司业务开展，特制定本制度。2 适用范围：福建XX房地产开发有限公司全体员工。3 业务接待权限：部门负责人可以根据业务需要招待外部客户，但事先应填写相应的业务接待申请单（详见附表1），说明清楚招待对象、招待缘由、陪同人员及参加总人数，并报总经理批准。若因出差或其它原因，可事前电话请示，待事后报销时补填业务接待申请单。4 业务接待标准41业务接待参照如下标准表1：业务接待费用标准级别/类别公关招待董事长/总经理实报实销副总/总监250元/位以内经理150元/位以内普通人员100元/位以内42招待费标准应严格控制，超标应提交书面解释，经总经理批准方可报销，否则超标的费用214、由个人承担。43出差应酬应归集在差旅费中报支，执行标准依据招待费规定，出差人员应酬招待的不再享受相应的伙食补贴。44与业务不相关的人员原则上不参加陪同，特殊需要应报主陪同人员的上一级领导批准。45如无业务接待申请单，招待费用不予报销。5 差旅费用控制原则51部门负责人对部门差旅费用负责。52出差必须申请：员工出差须经直接上级审核，并报总经理批准。员工出差前须填写公务出差申请表，根据公务出差申请表上所规定的统一格式申请，出差任务完成后7个工作日内，填写差旅费报销单，并附公务出差申请表和原始单据到财务部报销相关费用。53出差须提交总结。员工出差返回应对其出差完成情况进行详细、认真的总结。其直接上级215、须对费用合理性及出差计划完成情况进行审核把关。6 出差借款 出差人于出差前需预支差旅费者，应填写借款单，并凭“公务出差申请表”，办理借款手续。借款须经直接上级审核，报财务复核、总经理批准后领取预支款。借支额度由财务参照出差的时间预估判断。7 报销：71各种费用报销时均须提供正式发票，并且所有发票原则上须以公司名义开具。72报销时，应同时附出差申请单及出差总结（报销时须附经有效签批的出差申请单，事情紧急而未有经批准的出差申请（事后申请需说明详细原因，并经上级批准）。73超标处理：由于特殊情况导致超出报销标准（单项），须书面申请，并经总经理审批后才能报销。8 差旅费用标准81城际交通费用811部门216、副经理以下员工出差，原则上不得乘坐飞机，确因工作必需要乘坐飞机的，在出差前报总经理批准812出差人员乘坐飞机必须乘坐经济舱，行政部负责甄选2-3家票务公司作为公司合作伙伴，原则上向这两家票务公司询价，并由行政部专人负责订购机票。82 员工住宿费：821 员工出差住宿标准如下表2：出差住宿补贴标准职务交通工具住宿控制标准（元）伙食补贴(元)省 外省 内A类B类C类省外（元/天）省内（元/天）董事长/总经理飞 机经济舱火车软卧实报实报实报实报实报豪华大巴副总、总监飞 机经济舱火车软卧55050045010050豪华大巴部门（副）经理、飞 机经济舱火车硬卧4504003508040空调大巴普通员工火217、车硬卧空调大巴3002502008040注：省内（如泉州等）基本当天来回，因此省内的出差按餐支付补贴，每天按两餐计。若由客户代订宾馆的，则住宿费用另提交特批。表3：区域分类明细地区类别城市A类经济特区、直辖市及广州、杭州、温州、南京、大连、成都等B类其他省会城市及大庆、青岛、烟台、秦皇岛、连云港、苏州、无锡、常州、南通、镇江、扬州、嘉兴、湖州、绍兴、宁波、台州、东莞、惠州、佛山、中山、北海等C类其他城市822住宿费用凭票在限额内实报实销，并且票据必须是正规发票，写明住宿日期、住宿天数等要素，否则，财务部拒绝审核并退回当事人补办手续（补办手续需提供住宿宾馆的电话号码方为有效）。住宿费用可在规定限218、额内累计实报实销。823遇特殊情况住宿费超标准，应说明理由，报总经理审批后，财务部方可予以报销。83伙食补贴员工出差的伙食补贴按出差日/餐计算，无需提供发票；但如在出差期间：发生业务招待餐、会议/培训期间提供用餐的，差旅报销时须按每餐40元，扣减当天的伙食补贴，领取了出差伙食补贴，则工资内的午餐补贴不能享受。84市内交通费用841出差人员往返机场（火车站、汽车站和轮船码头）时，原则上应乘坐经济型交通工具（如：机场大巴、公共交通工具等）。842往返机场（火车站/汽车站/轮船码头）的大巴费等，及出差城市的市内交通费用等按照实际发生的费用凭票报销，并需在车票后注明时间、起始地、事由。85招待费处理出219、差期间因工作需要须进行业务招待的，事先须经总经理批准。招待餐费须注明招待事由及相关人员。9 通讯费范围：手机话费基本额度费用10 报销额度：指各部门在年初预算时，根据业务需要确定手机的配备额度的岗位，同时参考公司发布的各类岗位移动通讯费报销额度标准，经总经理批准后，确定移动通讯费报销额度及人员清单。11 费用额度管理办法11.1各部门确定各岗位的移动通讯费报销额度，将相关人员名单报至行政部审核，财务部汇总、备案后执行。中途需要调整岗位手机话费额度的，须于调整当月月底报送至财务部备案。11.2有手机话费报销额度的岗位，新员工可报销的话费额度原则上按到岗工作之日起计算当月的手机话费额度。 11.3220、岗位调整的员工，新旧岗位的话费额度于岗位正式调整之日起开始或停止计算。12 手机使用和管理办法12.1手机号码的报备管理办法有手机话费报销额度员工须在到岗后10个工作日内将员工本人的手机号码报知行政部。员工手机号码变更时，应及时地修改的相关信息资料，并将新的号码报备财务部报销审核备案。12.2手机使用管理办法享受手机电话费报销待遇的手机使用人必须24小时保持开机状态。经公司批准报销移动通讯费的手机号不允许给他人使用，否则一经查出取消报销资格。 12.3节约费用的管理原则在办公区内拨打电话时要求优先使用固定电话；拨打长途时，应尽量使用IP电话。尽量优先考虑使用可打印话费发票的移动或联通的手机优惠221、卡。124原则上，每位员工报销只能登记一张卡，多卡或移动/联通+小灵通的方式不予以考虑。13 报销办法：13.1报销标准：表4：通讯话费报销标准岗位月控制标准（元/月）董事长、总经理实报副总经理500总监400经理/总工程师300副经理/工程师200主管/高级专员150普通员工100驾驶员15013.2报销发票：报销所附的发票须为正式的话费发票，报销人提交的话费发票须有姓名及已登记的电话号码。若遇因工作需要而临时充值的情况，则话费发票必须体现充值且发票总额扣除了充值金额，另提交手机充值定额发票并在额度内实报实销。13.3手机号码变更的当月，允许2个手机号码产生的实际话费在额度标准内实报实销，且222、号码变更应及时向财务部报销审核人员报备。13.4报销时间：13.4.1手机话费按月报销，每月10日报销上月话费。13.4.2员工应按时报销手机话费，逾期不超过1个月的扣除票面金额的5%后报销，超出一个月的扣除10%后报销，每超出一月，扣除比例适当增高，但最高不超出20%后报销。13.4.3离职人员应在工资结算之日起一个月时间内报销在职期间的手机话费，逾期不予以报销。14 有效期限：本规定自发布之日起生效执行。附表1：业务接待费申请表申请（事先） 说明（事后）申请人日 期招待缘由招待对象招待标准陪同人员地点金额（预估）部门负责人总经理附表2：公务出差申请表部 门出差人申请日期 年 月 日出差城市223、出行时间年 月 日 时按规定交通工 具拟乘交通工 具计划出差天数 天任务 出差人： 年 月 日部门经理意 见 年 月 日总经理批准意 见 年 月 日任务完成情 况 出差人： 年 月 日部门经理或总经理评 定 年 月 日附表3：移动通讯费部门费用补贴备案表序号员工编号姓名职务费用标准/月备注：超岗位标准说明印章管理制度1 总则1.1为规范公司印信管理，确保企业经营安全，特制定本规定。1.2公司印章的种类包括：房地产开发有限公司公章房地产开发有限公司合同章法定代表人章公司校对章财务专用章2 印章的保管2.1以上印章由公司法定代表人指定专人保管，并签署授权保管书。2.2各类印章的保管必须安全可靠，所224、有印章都应加锁，各授权保管人不得随意交给他人保管。2.3各类印章原则上不得由非指定保管人外带，特殊情况需经授权人批准。2.4银行备存的印鉴要求两枚以上（含两枚），并分人管理。一般由公司领导分别授权财务主管及出纳分开保管。2.5发现印章被盗或遗失，应保护现场，及时报告，协助查处，并登报声明作废。2.6由于被授权人保管不善而引起或造成公司损失，被授权人应承担相应经济与法律责任。3 印章的使用3.1使用公司印章，必须填写“使用印章申请单”，根据用印审签制度的规定经有关领导批准后，方可盖章。3.2用印审签制度凡涉及担保、贷款、资金等公司重大经济活动的重要文件材料须经法人代表或执行董事委托的负责人审签后225、方可用印。其他业务文件材料须经总经理或总经理委托的负责人审签后方可用印。收付款需要盖财务章时，要根据已经审核的单才可给予盖章。公司业务以外的材料及各种证明、介绍信、函件等由办公室主任审签。4 介绍信的管理4.1开具行政介绍信，须经部门负责人同意报分管领导审批后方可盖章，涉及人事方面的介绍信须经总经理审批。4.2个人事务须由单位出具证明的，经有关领导同意后方可办理。4.3禁止领用空白介绍信。禁止在空白纸张或文件空白纸上盖章。5 附则本规定经执行董事批准后执行，解释权属办公室。营销管理制度1 营销策划推行“全程营销”的管理机制，营销作为开发进程的工作主线、实现销售和招商计划指标是公司房地产业的根本226、目的，一切工作均要服从营销工作的需要。1.1 项目策划 开发决策在选定项目、确定开发策略前，项目策划先行，营销总监牵头委托房地产策划机构做市场调查和分析评价，对项目所处的市场环境、周围楼盘的销售状况、地区房市的走势、国家法律法规的领会等做出定量分析和定性评价，编制市场调查报告、可行性研究报告和项目开发建议书，建议书内容包括：市场定位、营销策略、建设时序、资金投入产出平衡、成本测算和效益估算。并经总经理审定，报董事会执行董事审批后，作为项目开发计划的依据。 产品定位营销部负责组织项目开发前的市场调研工作，搜集周围房地产项目销售信息、地区开发总量、竞争对手的产品特点、地区消费特征等诸多信息，进行综227、合分析，提出项目开发的产品定位议案，经总经理审批后，由总工室拟定方案设计任务书。 营销时序以总体营销策划方案为依据，由营销总监组织专业房地产策划机构，编制项目总体营销推广计划，计划内容包括：入市时间和策略、营销主题、推广诉求点、开盘日期等。经总经理、执行董事批准后，下达执行。1.2 营销策划 营销方案营销部组织专业房地产策划机构按照项目开发的市场定位和总体营销思路，制定营销策划、推广草案（包括营销推广方式、营销主题、价格策略、推盘的节点、销售招商目标、投入产出平衡点、广告策略、销售招商卖点及实施步骤等），报总经理、执行董事批准后，下达执行。 阶段策划根据项目开发进度和销售招商状况，营销部组织专228、业房地产策划机构在营销策划、推广方案的基础上进行阶段性分解，提供阶段性策划草案（包括媒体报道、广告投放、营销推广活动等），报总经理、执行董事批准后，下达执行。 策划效果评估营销部负责收集整理所有广告和宣传资料（含媒体广告和户外广告）的访客统计，每月做一次统计分析；每季度对营销策划工作的实际效果做一次评估、评价和考核，形成效果评估的书面报告，为今后销售决策提供依据。营销部将分析结果形成正式报告，上报总经理备案。 营销策略调整在项目开发建设过程中，若出现国家政策调控、市场消费需求重大改变等因素导致销售招商实际与计划出现较大偏差时，需要及时调整营销招商策略和价格策略，议定针对性营销招商策略（含价格策229、略），报总经理、执行董事批准后，下达执行。2 销售招商管理2.1 销售招商计划管理 总体销售招商计划营销部以项目总体营销策划方案为依据，编制整个项目总体销售招商计划草案（包括销售招商目标、资金回笼目标、价格策略、价格清单、销售招商节奏、投入产出平衡、人力资源计划、付款方式等），报总经理、执行董事批准后，下达执行。 年度销售招商计划以项目总体销售招商计划为依据，营销部起草年度（半年度）销售计划初稿（7月及12月中旬完成），内容包括：年度（半年度）销售额、销售面积、招商额、招商面积、价格表单、资金回笼计划、销售套数等，汇入公司年度（半年度）绩效考核责任书，由总经理上报执行董事批准后，作为全年销售招230、商工作的执行依据。年度销售招商计划在7月份修订一次，特殊情况（经营目标、战略调整，国家宏观调控，市场出现与预期较大的差别等）可即时修订，修订后计划按原计划审批流程审批。 月度销售招商计划在每月25日前，营销部编制月度销售计划（包括销售额、销售面积、招商额、招商面积、资金回笼、任务分解、保证措施等），报总经理备案。总经理组织专题讨论、核准月度销售招商计划，并经总经理审批后下达执行。 销售招商计划执行、销控委托的专业策划、销售及招商代理机构是执行计划的责任者，严格按公司下达的计划组织销售和招商。在计划执行过程中，对阻碍计划实施的问题，应及时向公司营销部汇报，由营销总监牵头处理，在第一时间内予以解决231、。代理公司逐月统计销售和招商计划完成情况，按公司统一制定的统计表格填报，在每月25日前上报公司营销部。营销部合理建立销控管理机制，对房源的推出和预留做精确考虑。 销售招商计划考核代理公司在每月月底前，对本月度销售和招商计划完成情况做出统计和自我评价，对未完成计划的原因做出分析，由公司营销部考核、评分，填制考核表，上报公司总经理确认、备案，作为评价代理公司营销和招商工作的依据。2.2 客服管理营销售部负责项目销售过程中的客户服务管理；负责登记客户来访信息资料，及购房客户资料管理，建立客户数据资料库，定期（至少半年一次）分析潜在客户和已购客户的构成及变化趋势，为及时调整营销方案提供必要的信息支持。232、营销部负责建立客户投诉处理制度，明确客户投诉的处理责任、权限、途径和要求。妥善处理每宗客户投诉，必须在第一时间解决客户提出的问题，塑造公司为用户服务的品牌形象。2.3 销售招商合同管理 销售招商合同标准版本营销部在国家规定的房地产销售合同范本的基础上，对补充条款和专项条款制定标准版本，由营销总监牵头组织工程、技术、营销、成本、物管等各专业人员集体论证销售合同条款，法律条款经公司法律顾问审核，最后经总经理批准后方可使用。营销部根据不同商业业态类型，制定招商合同标准版本，由营销总监牵头组织工程、技术、营销、成本、商业、物管等各专业人员集体论证招商合同条款，法律条款经公司法律顾问审核，最后经总经理批233、准后方可使用。 每户销售合同和每单招商合同根据公司批准的销售合同标准版本，与客户签订每户销售合同。每户销售合同的单价、总价、优惠幅度，付款方式等均需经公司财务部门审核确认，超出普通优惠条件的折扣需要有总经理、执行董事批准。每单招商合同按照授权权限，报总经理批准方可签订。2.4 解押营销部定期将需要解押的房源汇总后向财务部通报，后者在规定工作日内办理完解押手续，并即时通知营销部。营销部根据销售和招商计划，每月25日前向财务部门报告下月解押资金计划。2.5 回款回款是营销的最终目标和衡量销售招商业绩的最重要指标，因此必须想尽办法促进回款。营销部每月制订详细的回款计划并落实到个人，作为考核代理公司销234、售人员业绩的主要指标。财务部必须尽最大努力尽快办好解押手续，代理公司销售人员应立即通知已到约定签约时间的客户前来交款及签约。营销部与财务部紧密配合，将按揭办理情况和下款情况及时相互通报，财务部负责催促银行按揭款到位。对欠款客户进行统计并及时提醒催促，对催告三次仍未交款的客户可采取法律手段进行追款。2.6 工程、材料款抵房为促进销售和缓解工程款支付压力，对承包商、供应商可采取以房款抵扣应付工程款、材料款的政策。工程款抵房的申请报告由成本部负责办理，应付工程款金额由成本部和财务部审核，购房签约手续由营销部负责办理。以上部门不得拖延或推诿，必须紧密配合，相互间及时通报办理情况。如出现房屋产权落户于个235、人名下，工程、材料抵款单位必须提交书面落户申请，经公司法律顾问审核后并经总经理、执行董事审批后方可办理。3 营销成本3.1 营销预算的确定和管理营销预算分成两类：营销推广预算和销售招商预算，营销推广预算拟控制在销售额的12限额内，需经总经理批准确定。销售预算控制在销售额的6以内。营销招商预算总额不得超过销售额的2%。营销部以年度营销成本计划为依据，组织代理机构编制月度推广预算和销售招商成本支出计划，每月25日报总经理批准后执行。财务部每月末统计分析实际营销费用支出情况，以季度为单位对营销费用做总量平衡。3.2 营销成本控制 宣传推广费用控制公司要严格遵循“公开询价、招标评标、集体论证”的工作准236、则选定广告推广单位、确定合同价款，宣传推广费用的支付要严格执行审核程序。对营销推广预算的实际执行情况，营销总按月汇总、报备财务部审核营销预算执行情况。 销售招商成本控制营销部应当编制详细的销售成本执行方案，及时调整销售招商人员的数量和工资水平、控制日常销售招商工作的其它开支，按月统计分析销售招商的实际成本支出，对代理机构进行监督管理，将实际情况按月上报总经理备案。附件：公司营销标准、招商标准。技术管理制度1 设计管理1.1 规划方案 设计任务书公司总工室以开发策略、总体开发计划、营销策划方案等开发决策结论为依据，由总工程师牵头组织相关专业技术人员、相关专业造价工程师、营销部联席会议，集中讨论、237、统一意见，撰写规划方案设计任务书，报总经理批准。按招标工作程序组织委托方案设计。 规划方案评审规划方案完成后，由总工程师牵头组织专题技术评审会议，集中各方意见，提出书面调整意见书，报总经理批准。通过以上工作程序，减少规划方案修改的随机性和个人因素。对修改后的方案若需要再次论证（因规划报批或市场变化、调整开发思路等因素带来的调整）继续执行以上工作程序。 规划方案的审定规划方案的最终审定需经相关专业技术人员、相关专业造价工程师、营销部相关人员联席会议通过，并经总经理正式批准。1.2 初步设计 设计内容初步设计工作原则上继续委托规划方案设计单位，若因特殊原因，可以另行委托。加强初步设计的管理，真正发238、挥初步设计的作用，对初步设计的内容要求如下：严格执行国家设计规范关于初步设计的深度要求，除此之外，要编制详尽、可行的工程概算书，对各专业成本限额指标提出建议。初步设计的评审和审定仍执行规划方案的工作程序。 技术衔接初步设计作为施工图设计的依据，必须对施工图设计单位做技术交底和日常工作衔接。由总工程师牵头，组织初步设计单位和施工图设计单位召开专题技术衔接和交底工作会议，形成初步设计交底会议纪要，作为施工图设计的指导性文件。1.3 施工图设计 限额设计严格执行施工图限额设计制度，在施工图设计招标前，公司成本部和总工室均要收集、整理、分析各专业成本限额数据，由相关专业造价工程师和相关专业技术人员专题239、讨论，对各专业限额指标、对工程建设过程中设计变更的限额、对总成本的限额确定指标，经总经理批准后才能组织施工图设计招标工作。设计限额参照公司技术标准、成本标准。施工图设计单位在完成设计的同时应提交工程预算书，经公司成本部审核后才能支付其后的设计费。 图纸会审建立施工图纸内部会审制度，施工图完成后，总工室各专业技术人员、工程部工程管理人员和成本部造价工程师均要审阅施工图纸，限定时间提出书面意见，由总工程师召集相关人员集中会审、统一意见，减少施工期间的设计变更和造价的不确定因素。内部会审完成后才能组织设计单位、施工单位和监理单位的图纸会审和技术交底工作。 设计管理在工程建设期间，对设计变更和工程签证240、，要严格执行限额比例，逐月汇总、分析和报告。工程竣工后，汇总分析设计变更和工程签证，提交给施工图设计单位，作为支付施工图设计费尾款的依据。2 施工管理2.1 技术交底 技术标准在初步设计阶段，确定项目技术标准，各专业的材料、设备技术标准与项目总的品质定位相协调，落实在施工图设计中，在施工期间如果没有重大市场变化或经营决策的调整，严禁改变各专业技术标准；在开工前和施工期间总工室负责将采用的专业技术标准、材料设备技术性能、建筑立面效果、装饰效果和景观效果等向工程部工程管理人员和施工、监理单位进行技术交底。 技术交底工程施工前总工室要按专业、按阶段对工程部、成本部做技术交底工作，形成书面技术交底纪要241、经总经理批准，作为今后招标和采购的依据，原则上禁止施工期间的中途变更。对重要施工工艺、重要设备安装等关键工作，总工室要组织专题施工工艺交底，形成书面技术交底纪要，经总经理审定后执行。2.2 技术方案 施工技术方案论证施工过程中的重大施工技术方案与措施需经集体论证。论证由总工室组织施工单位、监理单位和设计单位相关技术人员（必要时可邀请有关专家）参加，对技术方案（措施）的安全性、经济性、实用性进行评审，未经评审的重大技术方案（措施）不得在施工中采用（工程抢险等紧急状态下的技术方案、措施除外）。 设计变更管理在施工过程中，设计变更应当严格遵守各项设计变更的限额比例，设计变更的审批权限和程序：变更提出242、部门阐述变更的必要性，总工室、工程部审核变更的必要性，成本部估算设计变更导致的成本增减额，统一上报总经理审批后执行。涉及到建筑效果、景观效果、设备功能的设计变更应由相关专业技术人员和相关专业造价工程师专题评审；营销部门相关人员对客户提出的设计变更须进行专题论证，提出书面意见。附件：公司技术标准。成本管理制度1 事前确定1.1 概算编审在项目正式立项前由成本部牵头、财务部参与对项目进行成本效益测算，编制项目完全成本计划，包括土地获取成本（含拆迁成本）、工程建设成本、管理成本、营销成本、财务成本等，并预留一定比例不可预见费用。该成本计划经总经理审核报执行董事审批后作为项目成本控制依据和考核根据。在243、工程开工前，由成本部编制工程概算，概算的立项要详尽，体现概算的三要素：“分项目、分专业、按时间”，工程建设的所有内容都应当有单项总额控制、都要有出处。概算编制完成后，由总经理批准后执行。在工程建设过程中，所有工程费用的支出都要有概算对比，按年、季、月核实概算的实际执行情况。1.2 限额设计定期分析已完工程的成本指标，收集整理建筑行业的同类项目的成本资料，建立成本信息库，及时测定成本限额指标。限额设计指标由总工室和成本部共同商议，经总经理批准后才能委托设计。1.3 限额施工采取限额施工招标的方式，由投标单位按照限额调整、优化施工图设计，经技术评审后，择优选定中标施工单位。施工单位按自己优化后的施244、工图进行清单报价。在施工中，严格执行确定的限额施工指标，若超过限额施工指标，由施工单位自负。把工程成本控制的责任落实到施工单位身上。2 过程控制2.1 设计变更建立施工图“集中内审”制度，开工前，总工室牵头组织集中审图，并要求施工单位认真做图纸会审准备，对施工单位的审图责任在施工合同中做专项约定，对设计单位出图质量在设计合同中也要做专项约定，减少施工期间的设计变更，开工前应当明确建筑内外装修做法和材料设备标准，减少“边施工边修改”的现象。对设计变更的限额：控制在工程造价的5%之内；成本部会同总工室、工程部按月汇总设计变更的额度。2.2 工程签证一切变更都是通过工程签证体现的，严格控制工程签证行245、为，实行“先批后签”制度。未事先按程序得到审批同意的签证一律不予认可（抢险、救灾等紧急情况下的工程签证可在征得审批人同意后补办签证审批单）。工程签证须要求施工单位月初汇总报送上月签证，逾期做自动放弃处理。工程签证在限额指标内消化。零星工程通过工程签证解决，逐步减少并杜绝。2.3 材料设备成本控制材料设备价格严格控制在施工图预算价格内，若超出施工预算指标，首先考虑如何替换或变更。对甲供材料设备通过招标和监测市场价格等办法降低采购价格，在材料设备供应合同和建筑施工合同中均须明确有关施工配合事宜（特别是配合费用的承担方和结算办法），减少扯皮、杜绝成本失控现象。对甲控乙供材料，在施工合同中应明确指定材246、料设备品牌和价格范围；具体询价则由成本部牵头，组织不少于两个部门（总工室、工程部）的至少三人共同进行；询价结果应该与施工单位协商，取得对方认可。建立健全统计分析制度，材料设备管理人员要按年、季、月汇总分析材料设备采购的执行情况，与概、预算作对比分析，使材料设备采购工作时刻控制在事前限定的概预算之内；各单项工作完工、整个工程竣工后及时汇总材料设备执行结果，与总成本计划做出对比分析。2.4 非工程成本控制对营销成本、管理成本、财务成本，每月和年终由财务部将实际发生额与计划额作对比分析，并预测成本变化情况形成“财务分析月报”，报总经理和执行董事审阅。在例会中及时提醒相关单位和部门采取降低成本措施。3247、 最终审定3.1 工程结算的编审程序工程结算标准的确定：工程决算前，成本部组织专题论证会议，对决算的标准、价格的确定、争议的解决等问题形成决议，经总经理批准后才能开始编制工程决算书。与施工单位的结算：由成本部根据事前审批确定的结算标准与施工单位做结算的初步洽谈。对洽谈中有争议的问题反馈至总经理，并经总经理和执行董事批准后进入最后结算。3.2 工程概算对比及结算审计工程结算数确定后，由成本部作概算与结算的对比，对超出概算的原因做出分析，形成报告正式上报总经理和执行董事。3.3 项目决算及审计在工程结算全部或基本完成后，对项目进行决算，对项目收益和成本进行确认（未出售部分收益进行预估或做资产入账，248、少部分未结算的费用进行预估），并与项目可研报告、完全成本计划、概算、预算分别进行分析对比，分析其偏差和偏差产生原因，指出成本控制的成功经验和不足之处，形成项目决算报告，总经理和执行董事审批存档。4 计划外成本管理成本管理是企业管理永恒的主题，而概、预算管理作为房地产企业管理的核心内容，其管理深度和广度是无止境的，在实际工作中仍会有计划外开支发生，对计划外发生的成本，管理程序如下：4.1 专题报告制度对一切计划外成本开支各部门在实施前，应向总经理专题报告，说明原因，并附预算和开支计划，权限内总经理直接批准，权限外上报执行董事批准后实施。4.2 单独立项制度对各部门计划外成本开支和概算外支出，财务249、部和成本部应分类单独统计、逐月汇总分析，并及时修正和调整概算。调整原则：总概算数不变，只对概算构成的子项目重新调整，经总经理审定，上报执行董事批准，作为考核和审计的依据。附件：公司成本标准；政府规费及税费汇总；设计变更审批单；工程签证单。招标与合同管理制度1 工作职责1.1 招标领导小组招标小组由成本部、总工室、工程部负责人、总经理和执行董事组成。其职责如下：对重大招标（工程施工超500万，材料设备采购超200万，勘察、设计、监理、营销超100万，其他服务超50万的招标）确定招标方式、邀标单位、技术标准、价格策略、谈判策略、评标原则和标准，决定中标单位。招标小组下设三个评审组：1、招标技术评审250、组。成员包括总经理、总工室和工程部技术人员。负责确定招标技术标准、评审技术标、参与合同技术条款谈判。不同专业的技术标准确定和技术标评审，由招标技术评审组对应的专业工程师具体负责。2、招标商务评审组。固定成员包括总经理和成本部，非固定成员（根据需要指定）包括委托的招标代理机构。招标商务评审组负责确定工程招标计价标准、标底、评审商务标、参与合同商务谈判。3、合同评审组。固定成员包括总经理、成本部、总工室、工程部、财务部及公司法律顾问。合同评审组分工负责审查合同条款：专业人员负责审查技术标准，造价人员负责审查计价方式、工程量、工程合同价格，采购人员负责审查材料设备价格，工程管理人员负责审查工程进度、251、施工组织管理、工程验收交付、工程质量保证，财务人员负责审查付款方式，法律顾问负责审查条款的法律效力与法律风险。1.2 招标、采购的常设管理机构成本部是公司工程招标和采购管理的职能部门，具体负责组织各项工程招标、采购和合同洽谈。对重大的承包项目，委托专业招标代理机构编制标底。2 招标工作组织2.1 招标文件和合同文本成本部负责统一编制各类招标文件和合同的标准版本，并组织相关部门专业人员进行审查修改，定期更新。根据每次招标的具体条件和要求，对招标文件标准版本进行补充、调整形成招标文件，经招标领导小组会签后发布。合同文本也在标准版本的基础上形成，由合同评审组会签后，与对方洽谈签订。招标文件和合同文本252、采用公司标准范本，详见附件。2.2 投标单位实行邀请招标，邀标单位的考察、筛选，由招标领导小组牵头组织，优先从合格供方名录选择投标单位，合格供方名录中没有或数量不足时，才可通过其它途径选择投标单位。公开招标的预选投标单位应不少于五家，邀请招标的预选单位一般应不少于三家，特殊情况下可以是二家。2.3 招标过程控制2.3.1 发标招标文件由成本部统一发放；统一组织现场勘察和答疑，现场勘察、招标答疑要做好记录工作，该记录将作为招标文件的附件一并发给投标单位。2.3.2 开标招标领导小组组织开标工作，现场拆封，该过程和内容需作好记录，参加开标的全体人员签字确认；开标后，招标领导小组组织相关人员进行标书253、分析。2.3.3 评标、定标严格执行“公开询价、集体论证”的原则，招标领导小组负责重大招标项目的评标工作。招标技术评审组和商务评审组的分别负责技术标和商务标评审，招标领导小组按照事先确定的评标原则和办法，综合技术标和商务标评审结果，确定中标单位或议标单位，经总经理和执行董事批准后进行商务谈判和合同签订。3 信息系统管理3.1 供方合格评定成本部负责收集合格供方信息和资料，进行分类整理，建立供方信息数据库；负责定向供方的合格评定，其它单位和部门配合成本部进行合格供方评定。 3.2 市场价格信息管理成本部对建筑安装材料设备应建立市场价格信息库，分门别类建立价格信息分析、汇总系统，随时掌握价格走势，254、定期分析、整理价格信息。3.3 建立健全统计分析制度成本部材料设备采购人员要按年、季、月汇总分析材料设备实际采购价款，送交工程预算人员作对比分析，使材料设备采购工作时刻控制在事前限定的概预算之内。4 合同管理4.1 合同办理1、成本部合同经办人负责对合同审定单主要内容的填写，除合同价款及付款方式必须准确填写外，对某些重要合同的订立的目的或背景、涉及的某些重要谈判结果必须填写清楚，必要时应将相关内容的复印件附在合同审定单后。经办人应该对自己所填写内容签字确认。2、合同初稿由经办人负责递交各相关人员会签，经办人有义务对会签人员的疑问予以解答说明。3、合同初稿会签完毕，经办人应对会签意见进行汇总，如255、某些会签意见不正确应及时与相关会签人员沟通解决，解决不了向上级汇报再做处理。最后，经办人应将正确的意见纳入合同文本，并在合同会签表上签字以示对会签意见已做修改，不能修改的部分应做出说明。4、经办人拿到公司正式定稿的合同后复印规定的份数，先在合同上加盖我公司骑缝章，然后交对方签字盖章，最后由我公司相关领导签字后盖章、交对应业务部门执行（经办人对最后盖章的合同内容与正式定稿的合同内容负责审核，内容应保持完全一致）。5、经办人应将最后正式定稿的合同的电子文本交办公室档案管理员存档。6、完成审批的合同，由执行董事和总经理双签加盖公司公章有生效。4.2 其它规定凡是与我司签订经济合同的单位，都必须具有相256、应的资格、资质，方能作为合法的履约主体，履行合同义务。具体规定如下：1、具有法人资格的单位应提供其法人营业执照复印件。2、不具法人资格的单位如分公司、分支机构等单位，经过核准注册的应提供经核准注册的营业执照及其所属总公司的营业执照复印件；未经核准注册的，应当提供其所属总公司的营业执照复印件及总公司对其委托授权书原件，委托授权书应载明授权经营的范围等重要事项，并加盖其总公司公章。3、要求特定资质的工程项目等还应提供直接承包方的相应资质证明复印件。4、以上证、照等的真实性由经办人负责审核，复印件作为公司签订经济合同的必要附件。5、严格禁止任何单位的职能部门作为我公司的各类项目的直接承包方。附件：公257、司“招标采购文件范本”；“合同范本”。工程质量管理制度1 质量内控1.1 质量标准与等级公司在建工程确定“合格、优良、优质、创杯”四个等级的工程质量标准。对建筑立面、门窗、主要景观等涉及商业效果的外观形象工程部位，在施工前，要做样品，由总工室、工程部验收封样后方可施工；对电梯、空调等影响使用功能的主要设备确定等级标准（如品牌、型号、主要性能指标）。详细参照公司技术标准。1.2 检查考核总工室、工程部定期或不定期检查、抽查重要部位或分部工程的施工质量，考核评定项目工程质量总体情况，督促监理单位、施工单位加强工程施工质量管理。对检查中发现的问题，工程部下发整改通知单，督促监理、施工单位整改。1.3258、 工程质量验收1.3.1 技术效果、功能验收对建筑立面、门窗、主要景观等项目外观形象的工程部位，施工完成后，由总工室进行技术效果验收；对主要设备安装调试和重要施工工艺，在完工后，也要总工室会同工程部进行技术功能验收。1.3.2 施工质量预验收建筑单体、某一专业工程、整个项目在交付建筑质监站正式验收前，工程部组织内部预验收，提出各专业整改意见，整改完成后才能通知质监站正式验收，务必一次性通过正式验收。2 对施工单位的管理2.1 在工程施工前，总工室和工程部对施工单位和监理单位做工程质量标准和等级要求交底，对涉及形象的、质量要求较高的工程要求施工单位做工程样板，并严格按照样板标准施工和验收。2.2259、 对建筑立面、门窗、主要景观等项目外观形象的工程部位以及其它重要分部分项工程，工程部在施工工程中加强检查监督，及时发现问题并通知施工单位整改。2.3 在施工合同中对工程质量做详细界定，制订对施工单位工程质量奖罚标准，在项目结算时严格执行。在监理合同中，要求监理单位履行工程质量管理监督职责，对工程质量负连带责任，并接受相应奖罚。竣工交房管理制度在设定的成本目标和效益目标下，保质保量、按时竣工交付使用，是房地产企业运营的根本目的，因竣工验收和交付使用是一项非常系统的工作，为保证开发建设与经营管理的顺利衔接过度特制定本制度。1 交房准备1.1 在竣工前四个月，由工程统一编制竣工交房准备工作计划，内容260、包括：分户验收的开始时间和完成时间，工程五大责任主体验收的组织和完成时间，消防人防等专业验收及规划验收的组织，最终通过竣工验收备案的时间，公司对物业公司的工作移交，交房次序等。1.2 以竣工交房准备工作计划为依据，工程部、营销部、物业（商业）公司分别编制各自职责范围内的竣工交房执行计划，报总经理批准后执行。由营销部牵头成立公司竣工交房领导小组，交房现场成立交房工作组，统一领导、集中组织交房工作。2 工作交接2.1 在公司竣工交房领导小组统一组织下，具体交房工作以物业（商业）公司为主，工程部、营销部共同配合，在交房前3个月，物业（商业）公司进驻现场做交房准备，在交房前1020天，工程部和营销部分261、别向物业公司办理工作交接。2.2 工程部向物业公司移交 责任移交：在竣工验收备案后、交房前的半个月内，工程部将工程竣工资料及各施工单位的保修内容、保修时间、保修负责人等，移交给物业（商业）公司，业主收房后，由物业（商业）公司组织正常情况下的工程整改和维修，由物业公司审核各施工单位工程保修金的返还；如果因工程验收遗留问题造成业主未收房或我们开发商自己提出的工程整改内容，仍由工程部负责。 费用移交：对施工现场的水电费，由工程部牵头，物业公司参加，组织各施工单位确认所有水电表的读数，对各施工单位承担的水电费做出界定，要求各施工单位签字确认。对工程验收后水电费公摊问题，由物业（商业）公司制定分摊办法并262、负责收缴。2.3 营销部向物业（商业）公司移交 业主信息移交：对每一住户或商家的资料、对销售承诺和招商约定、对每一户业主的具体要求等，整理成简要文字，打印统一表格，移交给物业（商业）公司。 交房时间表移交，由营销部、销售代理机构负责编制交房时间表，并按交房时间表逐户确认收房日期，将最后确认的交房时间重新编制交房时间表，移交给物业（商业）公司。由物业（商业）公司按照交房次序，分批清扫干净、统一保管钥匙。3 工作执行3.1 确保按时竣工：在工程竣工前4个月，工程部应编制确保竣工的执行方案：内容包括：各施工单位确保竣工的施工力量投入，需要集团各部门提供支持和协助解决的事项，分户验收、综合验收、规划验263、收、工程备案等关键节点的控制及验收的组织方法。3.2 提前完成工程备案：至少要在交房前15天通过竣工备案，工程备案表应当张贴在交房现场。3.3 物业（商业）运营准备：物业（商业）公司应提前3个月进驻施工现场，提前做物业（商业）运营的各项准备，内容包括：物业（商业）员工招聘、培训，在三个月内必须建立一支物业（商业）管理团队，建立物业（商业）运营管理制度，将管理制度作为员工培训的主要内容；制定物业（商业）运营成本执行方案。3.4 交房工作的组织：由营销部牵头成立公司竣工交房领导小组，对项目的竣工交房工作统一组织，在交房现场成立交房工作组。对交房程序、职责分工、重点事项等进行集中培训；对交房中可能出264、现的各种问题制定预案、统一说辞；对交房过程中反映出的工程整改问题及销售承诺履约问题等，集中研究，统一回答。对工程整改内容制定出整改时间表，对业主做出答复，切实履行。附件现场交房工作流程工程部物业（商业）公司营销部（销售代理机构）客服部工程维修部财务部通知业主收房业主到收房现场发放收房程序指南引领业主看房验房业主要求整改是否是确须整改否否填写整改承诺单验收遗留问题整改正常问题整改业主确认收房办理房款结算签订物管协议缴纳物管费发放钥匙和资料商业物业管理制度1 全程物业（商业）管理1.1 物业（商业）管理准备物业（商业）管理在工程竣工的三个月前，做好各项物业（商业）接管的准备工作，内容包括：制度准备265、成本预算准备、人力资源准备、培训上岗准备等。对每一项准备工作都要制定专题实施计划，报执行董事批准。制度准备：根据项目的物业（商业）管理特点，物业（商业）公司负责编制物业（商业）管理的各种规章制度，包括：管理公约、住户（租户）手册、住户（租户）守则、工程维修、装修规则、停车场规则、物业收楼文件、租约、保洁等。成本预算准备：物业（商业）公司负责编制项目36年总的物业（商业）管理成本计划书，每年年底，编制年度物业（商业）管理成本计划，报执行董事批准。物业（商业）管理成本控制以年度成本计划为依据。人力资源准备：作为物业（商业）管理准备工作的第一重点，要编制详细的人力资源需求计划、到岗时间、任职条件等266、，在工程竣工前分期到岗、分批培训。1.3 物业（商业）管理启动物业（商业）管理的全面启动是以物业（商业）公司参与工程最终验收为标志。物业（商业）公司参与工程内部预验收和最终验收，从物业（商业）管理的角度提出工程整改意见，并在工程整改中与工程部共同验收整改结果。工程正式竣工验收后，原则上在三十天内，工程部与物业（商业）公司办理移交，对物业（商业）公司提出的整改意见，由工程部组织施工单位严格按工程维修条款及时修缮；物业（商业）公司接受项目后，严格按物业（商业）管理的各项制度准备和人力准备实施规范的物业（商业）管理。物业（商业）管理全面贯彻为用户服务的宗旨，及时解决业主入住（商户进驻）时提出的各种问267、题，并加强沟通和宣传物业（商业）管理规定，以取得业主（商户）的理解支持并及时调整我们的物业（商业）管理方法。1.4 物业（商业）管理运行物业（商业）管理的日常运作最主要的内容包括日常综合管理服务的稳定与提高。具体包括：物业维修管理、设备维护保养管理、环境绿化管理、安全管理、为入住业主（进驻商户）提供优质服务等。为客户提供优质服务的同时，以管理公约及其他管理规定为依据，处理各种管理当中出现的问题并合理利用财务资源，做到开源节流，提高资金利用率，改善物业的使用功能。物业（商业）管理的复杂性、系统性、专业性的特点决定了管理的难度，良好的内外部环境对提高物业（商业）管理水平显得尤为重要。物业（商业）公268、司应对管理工作进行定期检讨、计划未来、训练员工及灌输新知识，为物业（商业）管理的提高打下基础。2 物业（商业）计划管理2.1 计划编制 物业（商业）前期准备计划在物业（商业）管理的前期准备阶段，物业（商业）公司负责编制物业（商业）准备计划（包括成本计划、人力资源计划、制度准备、培训计划等）。各项计划上报执行董事批准后作为整个项目物业（商业）准备的依据。 年度物业（商业）管理计划物业（商业）公司起草年度物业（商业）管理计划初稿，内容包括：年度成本计划、经营收入计划、设备维保计划、培训计划、服务计划等，上报执行董事批准后作为全年物业（商业）管理工作的依据。2.2 计划执行物业（商业）公司是执行计划269、的责任者，应当严格按审批确定的各项计划组织日常工作。物业（商业）公司在计划执行过程中，对阻碍计划实施的问题，应及时向执行董事汇报保证在第一时间内予以解决。物业（商业）公司逐月统计物业（商业）管理计划完成情况，上报执行董事审阅。3 物业（商业）成本管理3.1 物业（商业）管理成本计划每年年初，物业（商业）公司起草年度成本计划，上报执行董事审批确定后作为全年物业（商业）成本管理的依据。3.2 物业（商业）计划外成本管理“计划外成本”的执行，专题报告、单独立项处理。 档案管理制度1 目的为规范公司文件资料的管理，确保工程文件的适用性、安全性和有效性。2 适用范围适用于公司开发经营过程和工程现场所有文270、件的收集、标识、审核、执行、发放、查阅登记、回收、销毁及归档管理。3 术语和定义工程文件：在此特指我公司、监理单位、施工承包商在工程建设过程中产生的相关文件资料的总称。标识文件：给文件编号，并对其版本及修订状态进行标记的工作。4 职责公司文员（兼档案员）负责文件的接收、标识、登记、发放、回收、移交及归档管理，并协助完成工程竣工档案验收事务。成本部负责对合同、协议的发放进行登记，形成台帐。工程部负责接收日常文件移交及项目竣工后工程文件的移交。文件经办人包括工程部各专业工程师、造价部合同预算部管理人员、设计责任人及办公室前期事务人员，负责工程文件的形成、积累、送审、移交归档。3 工作程序3.1 文271、件收集公司本身产生的文件由文件经办人根据工程建设实际情况及项目报批报建情况，将产生的文件及时移交项目公司档案管理员登记归档，移交时文件要求必须是签字盖章手续完备的正式文本，移交时应填写附表11：文件档案交接表，由移交人与接收人签名确认。属于项目报批报建的申请文件及政府批文，一律交由公司档案管理员登记归档，使用部门可留复印件。3.2 文件登记标识公司档案管理员负责文件的登记标识，每份文件均要标注编号及版本标识。档案编制结构及方法如下：A、结构：全宗号案卷目录号案卷号件号B、方法：编号以英文缩写加流水号。（见附表1）C、档案编制表单参见附表。3.3 文件的发放、回收与失效文件销毁文件登记标识后，公272、司档案管理员填写发文簿（见附表），根据批示或职能发放给相关人员及单位，由接收人签名确认。当文件发生版本变动时，为确保文件的适用性与有效性，公司档案管理员要统一回收作废版本的文件，同时发放新生效版本，并由经手人签名确认。 公司档案管理员回收失效文件后留一份存档备查，要在首页及骑缝加盖“作废”印章，其余复本销毁。3.3 文件的归档和利用工程文件在标识清楚完备后，由公司档案管理员按分类编号存放，要有固定的文件夹，放入编有序号的资料柜中妥善保管。资料借用、调用、查阅要经批准并填写附表：文件、档案借阅登记表，调阅重要文件要复印存底。3.4 工程文件的移交工程竣工时，所有工程文件要按规定移交相关部门永久保存。公司档案管理员协助施工、监理单位整理并向当地城建档案管理部门移交工程竣工档案资料。向物业管理处移交一套工程竣工文件资料，移交物业管理处的资料需要报项目总经理批准。所有移交均要填写附表：文件档案交接登记表，由双方签字确认。附件：档案管理附表。