1、*生态植物园、动物园建设项目可行性研究报告*园林建设有限公司二一五年五月目录第一章 项目总论11.1 项目概况11.2 编制依据、原则、内容21.3 研究的主要过程31.4 主要经济技术指标41.5 研究结论4第二章 项目建设背景62.1 政策62.2 社会72.3 经济7第三章 市场现状及发展前景分析83.1 市场发展现状分析83.2 目标客源市场定位113.3 景区市场规模预测13第四章 项目选址及建设条件154.1 项目选址154.2 建设条件17第五章 项目建设规划205.1 建设原则205.2 建设思路215.3 项目开发定位及发展目标215.4 项目建设内容225.5 电信规划282、5.6 标志系统与解说规划285.7 安全保障规划29第六章 建筑方案306.1 设计依据306.2 总平面布置306.3 竖向规划316.4 建筑结构及材料326.5 抗震设计及荷载取值326.6 共用工程33第七章 环境影响评价397.1 编制依据397.2 项目新增污染源分析407.3 环境影响分析407.4 项目污染防治对策要求及建议417.5 评价结论42第八章 劳动安全、卫生、消防、节能438.1 劳动安全438.2 卫生防护448.3 消防458.4 节能46第九章 水土保持方案509.1 水土保持提出的背景依据及范围509.2 水土流失的影响519.3 水土保持措施52第十章 3、组织机构及人力资源配置5310.1 组织机构设置5310.2 经营管理措施5510.3 管理模式及团队精神5610.4 人才策略56第十一章 项目组织管理与招投标5711.1 项目组织管理5711.2 工程项目的招标5811.3 项目实施计划59第十二章 投资估算与资金筹措6012.1 投资估算依据6012.2 投资估算6012.3 资金筹措方式与来源6112.4 建设规划及投资估算61第十三章 财务预测与分析6213.1 编制基准6213.2 基本假设6213.3 财务分析依据及说明6313.4 经营成本估算6313.5 经营收入估算6413.6 利税分析6413.7 财务评价指标6513.4、8 财务分析结论66第十四章 社会影响6614.1 社会影响效果分析6614.2 互适性分析6714.3 社会评价68第十五章 风险分析及规避措施6915.1 项目主要风险因素识别6915.2 风险程度分析7015.3 防范和降低风险措施70第十六章 结论与建议7116.1 结论7116.2 建议72第一章 项目总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称 *生态植物园、动物园建设项目1.1.2 项目单位 *园林建设有限公司1.1.3 项目建设地点 *1.1.4 项目总投资与资金来源 项目分两期建设，其中一期投资3000万元，二期投资2000万元，总投资5000万元。 资金来源：项目单位自筹2005、0万，融资3000万。1.1.5 项目建设规划 项目规划总占地面积300亩，其中第一期占地面积200亩，第二期占地面积100亩，本项目建设规划指标详见表1-1。表1-1 项目建设规划指标表序号项目单位设计指标备注1项目总占地面积亩3002植物园亩100南北各地珍奇树木3动物园亩304游乐场亩50摩天轮、过山车等5七夕文化园亩15七夕文化主题公园6风景园林亩20各类盆景、鲜花等7服务接待中心亩5含办公8停车场亩109餐饮购物中心亩1010其他亩60道路、健身设施、喷泉等1.1.6 建设周期 项目总建设为5年，分两期建设，其中一期3年，二期2年。建设起止时间为：2015年10月-2020年10月。6、1.2 编制依据、原则、内容1.2.1 编制依据（1）委托方提供的基础数据及有关资料；（2）承办单位编制项目可行性研究报告委托书；（3）国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法；（4）湖北省“十二五”规划纲要；（5）国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法；（6）国家农业综合开发办公室关于印发国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲的通知；（7）国家农业综合开发项目建设试行标准；（8）国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版（9）国家环保局建设项目环境保护管理条例；（10）国家发改委建设项目经济咨询评估指南；（11）财政部基本建设财务管理规定；（12）国家发改委、建设部7、工程勘察设计收费标准；（13）中华人民共和国节约能源法；（14）工业项目建设用地控制指标（试行）（国土资源部）；（15）*的有关法规、政策、各种收费标准的规定，项目建设的地方经济及市场的价格指标。1.2.2 编制原则（1）严格遵守国家和地方的有关政策、法规，认真执行国家行业和地方的有关规范、标准规定；（2）选择成熟、可靠、环保、节能、略带前瞻性的工艺技术路线，提高项目的竞争力和市场适应性；（3）结合项目所在地建设条件和环境要求，合理确定项目建设内容和规模，充分利用当地的资源条件、最大程度地发挥建设项目的经济效益、社会效益、环境效益；（4）合理安排建设周期及工程内容，使有限的资金发挥最大的效益；8、（5）结合当地实际情况，充分考虑社会发展需要，在设计上留有发展余地；（6）严格执行“三同时”原则，积极推行“安全文明清洁”生产工艺，做到环境保护、劳动安全卫生、消防设施与工程建设同步规划、同步实施、同步运行，注意可持续发展要求，具有可操作弹性；（7）充分估计工程各类风险，采取规避措施，满足工程可靠性要求。1.2.3 编制内容（1）项目建设背景及必要性，市场分析及预测；（2）项目建设规模与产品方案，项目选址与建设条件；（3）技术方案、设备方案和工程方案，总图运输及公用辅助工程；（4）节能、节水，环境影响评价，劳动安全卫生与消防；（5）组织机构与人力资源配置，项目组织管理与招投标；（6）投资估算与9、资金筹措，财务预测与分析；（7）项目风险分析及对策，结论与建议。1.3 研究的主要过程 根据*园林有限公司的委托和有关技术资料，我们组织有关专业技术人员对项目进行调查研究，重点对项目内容、总图布置、种养殖规划、深加工生产方案、生产工艺、安全环保、工业卫生、经济效益等进行了认真的研究、核算、讨论。并对生产实际进行考察了解，根据企业提供的有关数据，进行综合详细的分析论证，提出了如下要求：（1）在基建施工和设备选购、安装中，必须严格执行各相关标准和规定，使工程项目有一个科学、规范、完整的高起点。（2）本工程项目属于以高效农业为主导的生态观光旅游、科普、休闲项目，因此从项目的开始就必须将“安全第一，预10、防为主”的安全生产管理方针贯穿项目建设和运营的全过程，按照规范配备相应的安全生产设施，对新入厂的员工进行三级安全教育。将“安全生产”贯穿到项目的各个方面，落实到每个环节，确保“安全第一、以人为本”的思想指导项目建设和运营的全过程。1.4 主要经济技术指标 经测算，项目竣工投入运营后，年均经营收入可实现1971万元，年均经营成本990万元，年均利税总额981万元，年均纳税总额166.8万元，年均净利润总额约814.2万元；项目年均投资利润率约16.3%（税后），年均投资利税率19.6%（税前），投资回收期约为4.9年（不含建设期），主要经济技术指标如表1-2所示。表1-2 主要经济技术指标序号类11、别单位金额备注1收入万元19712支出万元9903税费万元166.85合计万元814.21.5 研究结论（1）项目区环境条件好、气候适宜、雨量充沛、土地资源、水资源丰富，可充分发展生态观光、植物园林等项目。本项目从现代园林生态示范考虑各子项目的综合开发利用，使项目总体上产生良性循环，变废为宝，并产生良好的经济效益，保护了环境，有显著的生态效益。（2）项目建成后，保证了当地土地资源及水资源的高效利用，使*的环境质量得以改善，真正做到对资源与生态环境的保护。（3）植物园是一个城市精神文明的窗口，是物质文明和精神文明发展水平的标志，也是生态旅游、植物博览观光、生物科普教育、学生实习和夏令营的极好去处12、，漂亮的植物园园景每到节假日总是游人如织，当然也可以在其中适度规划休闲、度假、疗养等高档次（国宾、白领和老年人）原生态人居场地。（4）有利于增加就业岗位，扩大社会就业。（5）本项目具备了设计、筹建、现场施工、调试投产、正常运行等各方面的技术和生产管理经验，这为本项目的扩建和投产提供了可靠的保证。（6）项目的经济效益、社会效益明显，财务评价指标均高于一般类似项目，项目是可行的。（7）项目有着良好经济效益和社会效益，该项目生产技术成熟、先进，市场前景广阔，在技术上、经济上是可行的。第二章 项目建设背景2.1 政策 休闲旅游产业作为颇具发展潜力的行业，早已进入党和国家政策支持的领域。近年来党和国家把13、立体生态型的休闲旅游产业等服务业作为重要的经济增长点，制订了一系列方针政策.中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划钢要（以下简称纲要）第十六章“大力发展生活性服务业”第二节积极发展旅游业中提出：“全面发展国内旅游，积极发展入境旅游，有序发展出境旅游。坚持旅游资源保护和开发并重，加强旅游基础设施建设，推进重点旅游区、旅游线路建设。推动旅游业特色化发展和旅游产品多样化发展，全面推动生态旅游，深度开发文化旅游，大力发展红色旅游。完善旅游服务体系，加强行业自律和诚信建设，提高旅游服务质量。” 党中央、国务院新近提出了“绿色发展战略”，把绿色经济、低碳经济、环保技术、生物医药等提到了更重要的地14、位。植物园（新型林场）的建设，是南水北调源头重点生态功能区体系的核心，是绿色产业的带动性项目；是生态、农林产品和原生态民族文化旅游、休闲度假胜地的绿色基础；更是文化和植物科学交流的重要平台。植物园、动物园建设是提高*生态、经济、文化、特色旅游、科技诸方面包容性发展的关键举措。2.2 社会 该工程地处城郊结合部，紧靠城区，交通便利，紧临*外环路，地理位置十分重要。该项目建成后不仅可以有效改善当地的生态环境，而且可以为广大中小学生和市民提供认识各类动植物的重要场所。可以提高人们对保护生态环境的意识，填补*没有动植物园的空白，提升*整体城市形象。2.3 经济 动植物园是一个城市精神文明的窗口，是物质15、文明和精神文明发展水平的标志，也是生态旅游、植物博览观光、生物科普教育、学生实习和夏令营的极好去处，漂亮的植物园园景每到节假日总是游人如织，这在给人们提供美丽休闲去处的同时也取得了良好的经济效益。 旅游业作为一种朝阳产业，能带动相关产业的发展，繁荣地方经济。*生态植物园、动物园项目投入运营后，预计年均实现产值约1971万元，上缴各项税收约166.8万元，项目财务盈利能力较强，经济效益显著，抗风险能力较强，项目的建设能对当地国民收入再分配作出积极的贡献。 *生态植物园、动物园建设项目符合国家生态环境建设中西部发展战略的要求，符合省委、省政府的政策要求，符合*创建生态园林化城市的总体目标的要求，符16、合构建和谐郧西的要求。第三章 市场现状及发展前景分析3.1 市场发展现状分析3.1.1 旅游业发展势头强劲 世界旅游组织预测21世纪旅游业将成为世界第一大产业，到2020年全球游客人数将达15亿，总收入达2万亿美元。据世界旅游组织的调查报告预测，无论是工业化国家还是发展中国家，旅游业作为经济支柱的地位不会改变，未来10年旅游业是世界经济领域发展最快的行业之一，生态旅游、探险旅游、文化旅游、远洋旅游和名目繁多的主题旅游项目将迅速崛起。 我国的旅游业近年发展速度也很快，已经成为世界第四大入镜旅游接待国，亚洲第一大出境旅游国，2006年实现了我国城乡居民人均出游一次的历史性跨越。当前是我国的旅游业的17、战略转型期，据联合国世界旅游组织预测，到2015年中国将成为世界上第一大入镜旅游接待国和第四大出境旅游客源国。届时入境过夜旅游人数可达1亿人次左右，国内旅游人数可达28亿人次左右，实现国内居民平均出游两次，旅游总收入可达2万亿人民币。 随着我国旅游业的开放发展，对旅游的投资需求将进一步扩大，预计十一五期间，我国将规划建设的旅游项目达到1.3万个。总投资1.8万亿元，年均增长15%。因此，我国旅游业的发展空间极大。 在旅游业态中，生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游，也是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个：生态旅游是一种18、对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，以达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的；生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。 近年来，伴随全球生态旅游产业化发展，人们发现，生态旅游不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的自然环境中放松自己。 因此，我国旅游市场前景广阔，尤其是以19、绿色养生的为主的旅游业态发展潜力无限。3.1.2 旅游市场需求旺盛 现代旅游业是现代经济和现代社会发展的伴生物。19世纪，伴随着英国工业革命，社会化的旅游业开始萌芽。二次大战以后，世界经济进入发展高峰，随着工业化进程的推进，人们收入的增加，工作时间由每周72小时减少到不足40小时，加上有了铁路、飞机、汽车等交通工具，旅游逐渐成为工业国家大众比较普遍的生活方式。70年代以来，大约60%的英国人每年度过一个包括4个夜晚或更多时间的外出度假期；瑞士83%的人每年度假一次，瑞典为80%，挪威和芬兰为70%。80年代以来，在多数发达国家的居民家庭消费结构中，旅游都在支出项目的前7项之中。全世界的年出国旅20、游人数从1950年的2500多万，增加到现在的6亿多人，国际旅游收入则从21亿美元猛增到4000多亿美元。 我国现在旅游业的状况，正处于发达国家六、七十年代的阶段，旅游已成为我国群众的生活新需求。英国未来学家预测，继农业、工业、服务业和信息业驱动的经济变革浪潮后，在本世纪，人类至少还将经历由休闲、生命科学、超级材料、新的原子时代和新的航天时代驱动的五次浪潮，而休闲时代在2015年将处于主导地位。从国外情况看，人均年收入500800美元，是旅游消费的急剧扩张期。目前，中国人均年收入已达到500美元左右，有的城市已超过1000美元，这为外出旅游奠定了经济基础，而长假期的出现成为旅游热的推进剂。据测21、算，假期每增加一天，旅游客源就增加10%。随着经济基础的变化，我国人民的生活需求发生着质变，进入小康的城市居民已不再满足于家电、美食这样的物质消费，而教育、医疗、养老保险、休假、娱乐等消费上升为人们越来越迫切的新的基本需求，假日旅游热就是这种需求质变的直接反映。在一个快节奏的社会中，人们更看重闲暇的自由，更崇尚回归自然，这是未来社会生活的一种大趋势，生态旅游、休闲旅游正成为旅游业发展的主导潮流。3.2 目标客源市场定位3.2.1 目标客源市场定位需考虑的因素 *生态植物园、动物园项目在进行目标客源市场定位时，应充分考虑下列因素：（1）旅游需求 包括家庭结构、人均收入、文化水平、旅游欲望与偏好等22、要素。一般来说，人口多，人均收入高、增长快，且旅游欲望强烈，则旅游需求大，从而旅游市场客源充足。（2）旅游消费特点 不同的潜在的旅游者，由于其性别、年龄、职业、收入、性格、文化背景、习惯等的不同，其旅游消费的特点业存在着差异。（3）旅游目的地吸引力 人们为何被吸引到不同的旅游目的地，是因为那里可以为旅游者提供某些他们在自己住所或其他地方不能得到的东西。1）旅游资源品质：旅游资源或旅游产品越有品味、越有特色、对游客的吸引力就越大。2）区位条件：包括空间距离、交通条件等因素。一般来说，在收入和交通条件既定的情况下，距离较近的旅游区能吸引较多的客源，距离较远的旅游区则相反。交通条件是游客可达性的前提23、。交通越便捷，可达性越强，则越能吸引旅游者，客源市场就会扩大：否则，客源规模就会受到限制。3）服务设施、服务水平和制度环境的供给能力：服务设施的好坏，服务水平的高低，无疑是影响旅游者满意度的重要因素，因而它是吸引游客的条件之一。除此之外，目的地的管理制度建设、管理工作效率、安全保障、旅游环境等，都是影响客源地市场的重要因素。产品的市场竞争力 在旅游资源或旅游产品同质化的情况下，会形成争夺客源的竞争局面，游客会被分流，进而影响客源规模。但在旅游资源或旅游产品异质化的情况下，不同特色的旅游项目难以被替代，就会形成互补关系，这有利于客源的聚集和规模的扩展。因此，要求旅游区建设项目富有创意，旅游产品应24、突出特色，突出亮点，以增强对旅游者的吸引力和在旅游市场中的竞争力。3.2.2 目标客源市场的定位于选择（1）客源市场区域分布定位 *生态植物园、动物园目标客源市场的定位不应是单一目标，而应是多目标的；不应是固定的，而应是动态的，随着客源市场的变化而变化。 将周边十堰、商南、山阳、镇安、旬阳、白河等地定位本项目的一级客源市场。将前往“龙潭河风景区”、“五龙河景区”、“郧西天河旅游区”等当地已有的旅游热线游客作为本项目的二级客源市场。“龙潭河风景区”、“五龙河景区”、“郧西天河旅游区”等旅游线日益受旅游者欢迎，成为当地炙手可热的旅游线路，但是从旅游业宏观发展来看、热点应该带动温点、冷点一起上。本项25、目有较好的区位优势，可与这些旅游景点相互结合，加上本项目的生态旅游主题特征优势，倘若组织得当，旅游线路安排合理，形成一条*境内游线路，在现有景点热线的带动下，必将有更多的游客来访。以本项目为中心，方圆300公里的范围覆盖了众多城市，如宜昌、襄阳等地，这些城市游客均能便捷的到达本项目所在地，将这些城市作为三级客源市场。 根据以上分析，初步预测一级市场占55%、二级市场占35%、三级市场占10%的市场结构特征。（2）出游动机和出游目的定位 近期应定位于休闲度假游市场；中、远期定位逐步扩大到自然生态旅游、户外运动休闲游及其它客源市场。 根据目前旅游客源市场现状分析中对游客出游动机和目的地调查，以休闲26、度假和疗养为出游日的游客最多。因此近期内应继续发展节假日休闲度假旅游稳固已有的客源市场。 中远期随着景区业态的深度开发与发展，其旅游产品更加丰富，品牌特色更为明显，在此基础上，自然生态体验、户外运动休闲等客源市场将随着项目的建设完成来逐步开发。（3）游客年龄结构定位 近期及中远期都将主要定位于中青年及儿童市场。旅游既要有经济实力，又要有时间、激情和精力。故旅游活动主要是中青年的一种生活方式，他们最具有开发潜力。根据*其它景点的调查结果显示，目前，前往*旅游的游客以1545岁年龄段的游客最多。该景区的旅游资源特色能够满足这部分人对环境的要求。 上述目标市场定位是从不同角度、不同方面进行的，是一种27、立体型的市场定位。根据这些市场定位的情况，采取切实可行的市场营销措施，将上述潜在的目标市场变为现实的目标市场，既定的战略目标就有可能实现。3.3 景区市场规模预测3.3.1 影响市场发展的因素根据*生态植物园、动物园项目建设计划情况，将对未来游客发展规模做出预测。对景区未来游客规模预测时，应充分参考以下因素：（1）市场发展的促进因素：1）大型项目的启动效应和景区的全面开发建设。2）新的宣传和市场推广带来的景区知名度的提高。3）旅游线路的联合、大型节日的造势将使游客量在短期内爆发式增长。（2）市场发展的抑制因素：1）旅游环境容量对客流量可能会造成一定程度的限制。2）周边其他同质旅游目的地对本区客28、源的分散。3.3.2 旅游消费水平预测 旅游消费水平的预测综合考虑以下几个因素：1）*生态植物园、动物园项目现状。2）主要客源地的居民可支配收入水平和消费水平的高低。3）*生态植物园、动物园项目分期开发的战略、建设情况以及主要景观的生命周期变化。4）旅游消费构成比例随时间的变化。5）社会上旅游消费热点的变化。6）不同类型旅游者之间消费水平的差异。 根据景区的景点分期战略部署，*生态植物园、动物园项目在新建并投入运营的前两年，由于新建景区知名度低，景区功能尚未完善，游客人数不会很多，而且游客消费水平提高缓慢，旅游收入增加不明显。近期旅游消费构成为：景区门票10元/人，餐饮20元/人，购物30元/29、人，娱乐30元/人，综合考虑其它影响因素，预计前两年游客人均消费水平为90元/人/天。3.3.3 游客规模预测 根据旅游环境容量和承载力分析，综合考虑市场定位和各规划期的发展要求,对其游客规模年际变化做出预测。预计项目建成后日平均接待游客量可达600人，全年接待量可达219000人第四章 项目选址及建设条件4.1 项目选址4.1.1 选址原则 项目建设场地遵循以下原则：（1）良好的交通环境 本项目为*生态植物园、动物园开发项目，需要有良好的内外交通环境。因此项目宜选择在主要交通干道附近，交通便利，场地开阔，符合景区规划要求的地块。（2）良好的基础设施依托 项目建成后活动人员密集，对环境、卫生、30、消防、安全等要求高，因此需要有完善的供水、供电、通讯和排污等基础设施。土地的完整性（3）项目规模较大，从用地布局的合理性来看，需要相对比较完整的地块，同时需要考虑较小的拆迁量和土地平整量。4.1.2 项目选址 本项目选址*城关镇车家沟村，选址选于此，有着非常积极的前瞻性质显著的优越性，主要表现在：（1）具有良好的城市依托条件。（2）地理位置优越，交通便利、风景秀丽、自然环境保护较好。（3）基础设施可保证供应。周围道路、水电、邮政、电信等各种公用设施正在配套完善。4.1.3 *生态植物园、动物园区位4.2 建设条件4.2.1 地理位置 *位于湖北省十堰市西北部，鄂陕交界，鄂西北边塞顶点，南临汉江31、，北依秦岭，西南接川陕边境的大巴山脉，因地处郧县西而得名。沿顺时针方向，*西南部与陕西省安康市的白河县、旬阳县接壤；西北部与陕西省商洛市的镇安县、山阳县相邻；东北部与陕西省商洛市的商南县交界；东南部与同处十堰市郧阳区为邻。4.2.2 气候条件 郧西处于华北自然区域和华中自然区域之间，是过渡地带，属于“副热带北界大陆性季风气候。”特点是：四季分明，雨量适中（一般年总降水量是700-800毫米，除个别自然灾害年代外），日照充足，气候温和，无霜期长，严冬时间短。由于东西部地区跨度长（125公里），*气候不够平衡，有较大差异。如庙川（今湖北口）金银山10月可以下雪，而县城人还在穿夹衣。全年平均温度为132、5.4度，最高是7月为27.8度，极端高温为41.9度，极端低温是元月份，月平均为2.5度，年均日照为1.874小时。4.2.3 地形地貌 地势西北高，东南低，史称“依山带江”。除东部天河沿岸为海拔250500米的丘陵盆地外，大部分海拔在7001200米，西北部的湖北大梁（金盆梁），海拔1832米，为县境最高峰。汉江流经南部边境，有天河、金钱河、仙河等支流自北向南注入汉江。4.2.4 自然资源（1）植物资源 *桐油产量达1244吨，居中国第二位，被誉为“桐油之乡”；黄姜基地居中国之最，年产量占中国三分之一，研发的黄姜病虫害防治技术、黄姜有性繁殖技术、黄姜直接酸解技术填补了国家空白，获得国家专利33、；烟叶质量与希腊并列世界第一，成为中国第一个香料烟基地，香料烟年产量过万担；杜仲基地跻身中国“四大杜仲基地”之列。（2）矿产资源 截止到2013年已探明有矿产50余种，其中金属矿25种，非金属矿23种。重晶石矿*储量达15万吨，其品位高达12.5%99.5%。（3）水能资源 *有大小河流1557条，其中30公里以上的有5条，汉江流域经我县西南9个乡镇，长125公里外，其余较大河流有金钱河、天河、归仙河、泥河、兰河、仙河等。这些河流中50公里2条，3050公里12条，510公里以下的山沟1438条，还有毛沟小岔1941条。纵贯南北的金钱河、天河、仙河属汉江一级支流。*年平均流量10.3亿方，可利34、用水量24.3亿方。水能理论蕴藏量64.5万千瓦，可开发63万千瓦。（4）农产资源 *以黄姜、蔬菜、烟叶、畜牧为主的特色产业基本形成规模化，*一直把黄姜产业作为县域经济支柱产业来培植。蔬菜种植面积15万亩，实现产值1.8亿元；烟叶种植面积2.2万亩，产量2046吨，实现税收426万元；畜牧实现收入2.1亿元；新建以核桃、板栗、柿子、茶叶四大骨干品种为主的林特基地3.4万亩。农村经济总收入达16.7亿元，比上年增长9.9%，农民人均纯收入为1580元，比上年增长3.53%。4.2.4 人口 截止到2014年末*总人口为50.66万人，其中，男性26.85万人，女性23.81万人。2014年*人口35、出生率12.18，死亡率5.91，自然增长率为6.27。4.2.5 交通 襄渝铁路沿境而过，距县城45公里，209国道线贯穿南北。县乡公路南抵车城十堰，北达古都西安，汉江航道直通长江，可达武汉、上海。汉江公路索道桥密切了鄂陕两省六县的经济交往，铁路、公路、水路相结合的交通网络，使郧西成为鄂西北重要的交通枢纽和商品集散地，油路路达到目的554公里。 高速公路方面，福银高速公路自东向西依次穿过*的河夹镇、城关镇、土门镇、香口乡、上津镇，连接了湖北省十堰市和陕西省商洛市这两个相邻的地级市，进而将武汉、西安这两个特大城市连接起来。 十堰武当山机场即将投入使用，郧西通过福银高速公路距离机场约42km，届36、时对外交通将更加便利。4.2.6 经济 2014年，*完成生产总值52.5亿元，增长14.1%；财政收入3.5亿元；地方公共财政预算收入2.5亿元；全社会固定资产投资57亿元；社会消费品零售总额32亿元；外贸出口942万美元；城镇居民可支配收入13900元；农民人均纯收入4880元。第五章 项目建设规划5.1 建设原则 根据其优越的交通地理条件，为满足今后发展的需要，按照高起点规划、高标准建设的总体目标组织实施。将*生态植物园、动物园项目建设成为功能完善、布局合理、设备齐全、环境优美的群众文化、娱乐、旅游基地。 按照*生态植物园、动物园项目总体规划要求，建设方案坚持高起点、高标准，力求建筑格调37、新颖，布局合理，功能齐全，配套完善，质量一流。坚持“以人为本”的原则，充分考虑项目使用对象的组成结构及其要求的多样性和活动规律的变化趋势，应用现代规划、设计手段，通过精心构思，精心规划，精心设计，力求创造一个布局合理、用地经济、设施完善、方便舒适、环境优美的现代化生态旅游景区。注重建筑的个性和特色塑造，充分利用现有地形地貌，增强基地建筑的识别性和品质感，提高建筑周边生态环境质量，营造绿化网络空间。建立便捷、安全的道路交通系统，安排足够停车场地，寻求车行、步行恰当分离的途径。 结合社会、经济、科技的要求，导入可持续发展的观念，考虑物业管理社会化及办公生活服务信息化的要求。注重建筑的科技含量，利用38、新技术、新材料、新产品，节约用地，节省材料，节约投资，降低能耗。5.2 建设思路 强调基地建设的整体性，包括功能布局、道路系统、绿化系统、活动空间分布与基础设施，统一规划，形成统一整体。在整体布局的基础上结合本项目实际，在兼顾整体性的同时强化规划的独立性，包括功能、规模与组团景观。以环境造景建设为重点，充分利用规划区块范围内自然环境，以广场、绿带、中心绿地及标志性建筑等内容为载体，点、线、面互为串联，全方位营造高品位建筑环境。规划、建筑及景观风格具有鲜明的文化与时代特色。在整体风格协调的前提下，建筑具有清晰的可识别性，单位建筑具有一定的差异特征，尤其是资源分享尽量均匀。尽量考虑经济性及可操作性39、，提高建筑的质量与使用价值，在此基础上尽量创造良好的空间及景观环境。5.3 项目开发定位及发展目标5.3.1 项目定位 带动一个新的产业链的形成和发展，实施产业集群战略，吸引区域内外投资商，为此创造出一流商业信息交流平台。以*生态植物园、动物园项目的开发为龙头，将*现有资源予以最充分、最宝贵的利用，以此来带动当地经济的发展，能够有效的改善传统产业模式和经济增长方式。*生态植物园、动物园的开发及发展，必然带动餐饮、交通运输及服务业的发展，而这种服务业的兴起和发展，必然带动餐饮及其服务业的发展，而这种服务业的兴起和发展则会在很大程度上解决当地的就业问题，而它有从另一个侧面推动当地产业结构的调整。为40、使*旅游经济得到发展，政府便会从旅游基础设施的完善等出发，建立相对完善的旅游经济发展体系，使其形成较为完整的产业。5.3.2 发展目标 整个项目规划目标是：以植物动物园的建设为核心，提升园区周边景观环境，以植物为主打景观，构建具有全省吸引力的生态休闲度假景区。通过植物园的景观营造，将景区建成为集花海观赏、植物观赏、动物观赏、生态保护、旅游度假于一体的生态旅游度假区；通过生态保护，促进生态系统的物质与能量循环，保持系统平衡并向生物更加多样化的方向演替。开展生态观光、旅游度假、运动游憩、教育科普等类型的旅游活动，将景区建设成*的度假基地、湖北省的郊野游憩基地；落实生态文明建设，通过景区建设以及生态41、化旅游综合开发，优化当地旅游资源。通过景区建设，吸引周边农村剩余劳动力就业，提高农民收入。 项目建成后将成为一个旅游、休闲、观光、度假、餐饮、娱乐的多元化综合服务体系，将满足项目地区及周边居民户外活动、度假休闲、观光游乐等需求，促进项目区经济效益、生态效益、社会效益和谐发展。5.4 项目建设内容表51 项目建设规划指标表序号项 目单位设计指标备 注1项目总占地面积亩3002植物园亩100南北各地珍奇树木3动物园亩304游乐场亩50摩天轮、过山车等5七夕文化园亩15七夕文化主题公园6风景园林亩20各类盆景、鲜花等7服务接待中心亩5含办公8停车场亩109餐饮购物中心亩1010其他亩60道路、健身设42、施、喷泉等5.4.1 植物园（1）珍稀植物收集区：占地约30亩，以植物科研、科普、游赏为目的。1）珍稀濒危树种园：占地约10亩，收集保存我国亚热带分布的国家级和省级重点保护树种50种，伴生以多种本域生态植物；2）中华国宝园占地：约10亩，收集保存国家一级保护树种10种（桫椤、银杉、水杉、梵净山冷杉、秃杉、金叶秃杉、珙桐(即鸽子树)、红豆杉、伯乐树、金花茶，以雷公山地区乡土树种秃杉和金叶台湾杉为主景，打造成观赏景点；3）世界名木园：占地约10亩，收集保存世界五大名木（金钱松、北美红杉、雪松、日本金松、南洋杉）以我国特有的金钱松为主景打造成观赏景点。（2）森林氧吧 占地约50亩，以杉、松、柏类为主43、的绿色植物种植区，主要种植在山坡地带，起到绿化、造氧的作用。（3）曲径廊道园林植物展示带长1500米，平均宽3米，两边各15米，占地约20亩。包括：芳香植物、彩叶植物、彩花植物、模纹植物、绿（护）墙（篱）植物、藤本攀缘植物、爬墙垂吊植物、草本植物（含球根、地茎植物）、整形植物、植物雕塑与造型等。图5-1 植物园5.4.2 动物园结合园区的自然生态环境优势，将在园区内建造一座占地面积30亩的动物园。主要圈养鹿、羊驼、猴子、狼、骆驼、熊等动物，通过参观野生动物，对旅游者进行科普教育，为人类认识这些野生动物提供了很好的渠道。同时，引导越来越多的人深入的认识、了解了这些动物、这些动物的故事，才会发自内44、心的喜爱他们、关心他们、关注他们野生种群的生存现状，促使人们意识到人类目前的行为给野生动物、给生态环境、给我们的地球造成的的伤害，唤起更多的人参与到保护动物和保护生态环境中去。图5-2 动物园5.4.3 风景园林风景园林包括：茶花园、梅花园（梅、腊梅、桃、李、杏、樱）、玫瑰园（月季、玫瑰、蔷薇、刺梨）、杜鹃园、海棠园、锦葵园、假山翠竹园、盆景园、牡丹芍药园、菊园、苋园、石竹园、鸢尾园、百合园、兰花园、莲花池（睡莲、荷花），沿公路和游步道两侧林间空地随机布局，占地约20亩。图5-3 风景园林图5.4.4 游乐场游乐场主要针对人群为年轻人及儿童，该区域集休闲、娱乐、健身为一体。主要项目包括：旋转木45、马1处；摩天轮1处；大摆锤1处；海盗船1处；碰碰车1处；飓风飞椅1处；在山顶处安装投币式天文望远镜5台；其他如套圈、钓鱼游戏、儿童滑梯等若干；该游乐区共占地约20亩。图5-4 游乐场5.4.5 七夕文化园 郧西是七夕文化的重要发源地和传承地。近年来，*实施“旅游立县”战略，大力发展文化旅游业，建设中国“七夕文化之乡”。通过举办“七夕文化节”等重大活动，极大提升了郧西乃至十堰旅游业知名度和美誉度，促进了郧西旅游业的长足发展。七夕文化园主要是以七夕为背景打造，突出牛郎与织女的爱情故事，塑造牛郎织女传说中勤劳坚韧、无私奉献的“神牛”形象。打造出展现牛郎织女凄美爱情故事的时空隧道与牛郎与织女爱情的各类46、雕塑及演出。在七夕文化园内可以看到到绚丽多彩的景观灯、耀眼夺目的LED彩带以及宛如流星雨般的景观树亮化装饰灯，感受“火树银花不夜天，流光溢彩映仙城”，该区域占地约15亩。图5-5 七夕文化园5.4.6 服务接待中心 主要用于园区办公、游客事务接待、投诉受理、园区管理等，该中心占地约5亩，建筑面积2000平方米，双层混泥土框架结构。外观绘以彩色植物、动物图案与园区景色融为一体。接待中心一层为游客接待处、投诉处、医疗室等，二层主要用于园区办公。5.4.7 停车场 停车场位于园区入口处，占地面积约10亩，合约6667平方米，可提供车位350个。停车场地面以水泥硬化，喷涂白色油漆。5.4.8 餐饮及购47、物中心 餐饮中心位于园区内，占地面积约10亩，建筑面积约5000平方米，单层混泥土框架结构，是一个集游客餐饮及商品售卖为一体的服务场所。5.4.9 其他工程 其他工程主包括园区道路、喷泉、园区大门、健身区等，占地面积共约60亩，建筑面积约1000平方米。5.5 电信规划（1）邮政规划 规划邮筒2处，位于植物园与动物园。方便游客寄印有自己相片爱的花语明信片或花签给爱人、朋友。（2）规划光缆干线经园区下道路连接所有区域，与*的电讯网络联成一体。无线通讯发射基站均设在景区范围之外，与景区距离不少于1000米。（3）完全WIFI覆盖景区，保证无线网络传输速度的快捷迅速，发射器设置与服务区、购物网点、景48、观平台等相结合，注意隐蔽。5.6 标志系统与解说规划（1）景区标识系统 在*主要交通要道设置若干标牌，户外宣传板，展示景区的几大标志性产品及特色旅游景观，提高景区的旅游形象。各种引导标识（包括导游全景图、导览图、标识牌、景物介绍牌等）造型有特色，主要分布在各个景点、道路节点。1）配备导游全景图，要正确标识出主要景点及旅游服务设施的位置，包括各个主要景点、游客中心、厕所、出入口、医务室、公用电话、停车场等，并明示咨询、投诉、救援电话；2）景区内交叉路口设置导览图，准确标明游客所在位置及周边景点和服务设施图示；3）配备景物介绍牌和标识牌；4）设计与制作精美，维护良好，无脱落、无毛剌、无腐蚀等；中外49、文对照（3种不同语言），信息明确无误，文图相符。（2）解说系统 前期主要为定点解说：在游客中心设置咨询台，帮助游客解决旅行、线路、餐饮、住宿等咨询服务。在游客服务中心放置多媒体触摸屏，为游客提供景区介绍、重要节点的声像资料、旅游线路选择、往返景区的交通、景区服务设施说明等信息。5.7 安全保障规划（1）防洪安全规划 根据景区条件，实行洪水预警程序，做好洪水风险分析，制定发生超防标准洪水时的紧急措施方案。（2）交通安全规划 对接待游客的车辆要定期维修和保养。驾驶员应经过严格的相关培训。停车场应有足够面积，以免造成道路阻塞。（3）消防安全规划1）建筑工程防火安全措施 景区的各类建筑，特别是餐饮购物50、中心，每栋建筑之间保留足够防火间距，并保持消防通道通畅。2）景区防火通道建设 结合景区内的车行道系统，划出明确的消防通道。当发生火灾时，为游客及管理人员提供便利的疏散道路，同时也方便消防人员及设施迅速到达出事地点，及时实施灭火工作。第六章 建筑方案6.1 设计依据（1）建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001；（2）建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006年版）；（3）砌体结构设计规范GB50003-2001；（4）混凝土结构设计规范GB50010-2002；（5）建筑抗震设计规范GB50011-2001（2008年版）；（6）建筑地基基础规范GB50007-2002；6.51、2 总平面布置6.2.1 总平面布置原则（1）合理确定功能分区，适合的规模并便于分期开发兴建及后期运行和管理。（2）注重生态景观，尊重现状地形地貌，注重环境保护和合理改造，减少对自然环境及原有植被的破坏，巧借自然生态营造景观层次，形成错落有致的建筑群。（3）有明显的空间及功能分区，合理安排各个子项目的区位，并且将公共建筑及配套设施穿插其中。使所有建筑都在公建的有效服务半径之内，再通过广场、雕塑、道路与绿化等规划技术设施进行隔离，取得很好的空间分隔和围透效果，并且方便管理。（4）采用科学化管理与人车分流模式，形成半围合空间，再巧妙结合景区沿线本身的围合性，营造出规划合理、统一，又具有安全性的景区52、特点。（5）景区所有建筑均以南北向为基准，采光充足，对流通风，能很好的满足建筑卫生防御的要求。6.2.2 总平面布置 以动植物园为主线，充分利用周边资源，分为多个相互独立又相互联系的区域，结合各区域地块的各自优势，穿插建设不同的子项目。相应设有生态绿化和主体建筑，能有效扩大视野增加美感，同时在空间序列的表述上有一个完整的交代。整个景区建设规划有餐厅、植物园、动物园、游乐场、停车场、办公区域和游客服务中心等，将其变成一个有机联系的整体，方便今后建设和规划组合的调整。6.3 竖向规划6.3.1 竖向布置原则（1）与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地；（2）满足道路及管线敷设对高程的要求；53、（3）合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小；（4）满足各区间的便利联系；（5）保护生态环境。6.3.2 竖向布置 项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入城市排水管网。场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。注重加强项目区环境美化、绿化。在设计上保证景观格局的系统性与完整性。6.4 建筑结构及材料6.4.1 结构选型 为满足适用安全、经济、施工方便，选用的抗震结构体系应具有必要的强度，良好的变形能力和耗能能力，合理的地震传递途径。该景区建筑主要以钢筋混泥土结构，建筑设计使用年限50年，工程结构的安全等级为二级，地基基础设计等级为乙级，抗震设防类别乙类。654、.4.2 结构材料 本项目拟建场地抗震设防烈度为6度，场地类别为类场地，属抗震有利地段。因本工程尚无地质勘探资料，根据现场踏勘及类比附近同类场地情况，因此，初步考虑采用独立柱基础。采用现浇钢筋混凝土楼板，梁、板、柱砼强度等级均为C30，钢筋选用HRB335级，HRB400级，钢筋强度设计值分别为:Fy=300KN/mm, Fy=360KN/mm。为减轻建筑物总重量及构件截面尺寸，除外围护墙采用实体隔热材料墙体外，内墙均采用轻质砌块分隔。6.5 抗震设计及荷载取值（1）抗震设计烈度：6度（2）场院土地类别：类（3）根据建筑物重要性，建筑抗震类别为乙类建筑。（4）抗震等级：砖混为三级；框架为二级。55、（5）永久荷载：各层楼面面层按实际作法取值。（6）楼面活荷载标准值 办公室楼面活荷载：2.0KN/m 走廊活荷载：2.5KN/m 车道及车库活荷载：4.0KN/m 餐饮购物中心活荷载：2.0KN/m 厕所活荷载：2.0KN/m 接待中心活荷载：12.0KN/m 电梯机房活荷载：7.0KN/m 栏杆水平荷载：1.0KN/m 楼梯：3.5KN/m（7）屋面活荷载 上人屋面活荷载：2.0KN/m 不上人屋面活荷载：0.7KN/m（8）基本风压W0：0.40KN/m（9）基本雪压S0：0.55KN/m6.6 共用工程6.6.1 给排水（1）设计依据 建筑给水排水设计规范GB50015-2003； 住宅56、设计规范GB50096-1999； 室外给水设计规范GB50013-2006； 室外排水设计规范GB5004-2006； 建筑设计防火规范GB50016-2006； 自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001； 建筑灭火器配置设计规范GB500140-2005。（2）设计范围1）本工程红线以内室外和室内给水排水及消防系统。2）本工程水表井与城市给水管的连接管段和最末检查井与城市污水管及雨水管的连接。（3）水源1）本工程水源利用现有*供水网络，供水压力0.35MPa。2）本工程铺设有DN80供水管道一条，由山顶20吨无塔供水压力管供给。（4）给水 给水管网接自城市供水管网，进口外设计量水表57、，且表后设“倒流防止器”。给水系统为生活、消防共用给水系统，根据建筑设计防火规范，供水管道可采用枝状布置，管径小于DN80mm时，采用钢塑复合管，丝扣连接；管径大于或等于DN80mm时，采用管内壁涂塑球墨给水铸铁管，橡胶圈接口。并设支墩。 *地下水丰质好，地表水水质也不错，均优于城市自来水。给水分为地表水和地下水两方面。给水规划详情如下：1）利用现有*供水网络。2）随着旅游开发水平的不断提高，用水量将有所增长，规划景区增加机井1眼，50吨无塔供水压力灌，铺设输水管线连接原有DN80，沿规划道路向植物园和动物园输水。3）植物园、景观花园，利用铺设管网，固定取水口，人工辅助软水管浇灌。（5）排水158、）景区排水规划采用雨污分流制。2）景区生活污水经统一收集后，进入生物化粪池降解处理，处理后的中水通过管道排入城市污水处理系统。3）动物园污水及雨水经统一收集后，进入生物化粪池降解处理，处理后的中水通过管道经统排水沟统一收入林中池塘，灌溉林木。（6）消防1）室外消防用水量为25L/s，火灾延续时间按2h计，一次灭火用水量180m3。2）室外消防采用低压制给水系统，由城市自来水直接供水，发生火灾时，由城市消防车从现场室外消火栓取水经加压进行灭火或经消防水泵接合器供室内消防灭火用水。3）本工程应设消火栓系统和自动喷水灭火系统，按中危险级级进行设计。4）室内消防火灾持续时间消火栓系统按2h计，自动喷水59、灭火系统按1h计，一次灭火用水量216m3。6.6.2 供电（1）负荷等级1）消防用电设备（消防控制室、消防水泵、电梯、正压风机等）、安全防范系统、潜水泵、生活水泵、应急照明及疏散指示等为一级负荷。2）办公、空调用电为三级负荷。（2）电源将10KV的电源引入场地变配电室，经高压柜配电后，高压电缆以放射式引入各变压器。为满足消防、安防用电的要求，再在变配电室边另设一台600KVA的柴油发电机。（3）设计依据中华人民共和国现行主要标准及法规：建筑设计防火规范GB50016-2006；民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；低压配电设计规范GB50054-95；建筑物防雷设计规范GB50057-960、4（2000年版）；供配电系统设计规范GB50052-95；建筑照明设计标准GB50034-2004；（4）设计范围1）供配电；2）动力设计、电力布置及控制；3）照明设计；4）防雷及接地系统设计。（5）配电1）植物园向西道路新增一处1000KV变压器，主要供预留植物园、动物园、景观设施、游客服务中心、路灯用电。2）游乐场东侧道路新增一处750KV变压器，主要供游乐场区域用电。3）景区大门入口新增一处750KV变压器，主要供餐饮服务中心及停车场、路灯等用电。4）其他区域设置配电箱对接原有园区铺设电缆。5）照明a光源 一般场所为荧光灯或节能型光源,有装修要求的场所视装修要求商定。植物园、动物园路灯61、采用独立的供电系统。照明系统采用电力加太阳能等绿色照明。并采用人工及光电控相结合方式。采用集中设置室外照明箱方式，路灯线路采用铠装全塑电缆直埋敷设。为保证整体旅游视线，对景区内所有架空管线实施埋地敷设，美化旅游环境。b应急照明 变配电所、消防控制室、（消防）水泵房、（消防）楼梯间，采用220V电源供电，应急时能迅速点亮的光源，采用现场控制开关。c疏散指示 在大空间用房、走廊、安全出口、楼梯间及其前室、电梯间及其前室、景区主要出入口等场所设置疏散指示（采用区域集中式供电应急照明系统，其连续供电时间不小于20分钟），采用220V电源供电，光源为寿命长的节能灯管。d节日/室外照明 本工程设立面照明，62、作兼节日照明；在室外绿地，设草坪灯，在道路两侧适当位置设道路照明，采用220V电源供电，采用值班室集中控制。（6）防雷与接地1）本工程预计雷击次数Ng=0.047，按第三类防雷措施设防；2）在屋顶及山顶设避雷带和避雷针由其混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体；3）为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连；4）在整个屋面组成20m20m或24m16m的网格；5）强弱电共用联合接地装置，要求接地电阻应小于1欧姆；6）电梯机房、消防控制室、计算机网络机房、电讯机房、安防控制室、建筑设备监控室等弱电，设备用房的接地63、利用大楼统一接地装置，独立设引下线，采用BV-lx25PC32。6.6.3 弱电（1）设计范围 本设计包括红线内的以下内容： 有线电视;有线广播系统（包括背景音乐及应急广播）；安全防范系统；综合布线系统（电话、计算机）（不涉及网络设备）；呼叫系统。（2）通信系统1）本工程总机房设置在综合搂；2）引至本工程的市政弱电线由大楼的东南部位穿管埋地引入；3）电话布线系统纳入大楼综合布线系统，穿管沿顶板暗（明）敷；4）总机房设局部等电位箱，接地装置与大楼防雷接地装置共用，接地电阻不大于1。电话进线处的用户总配线架装设专用保安器。（3）一般布置 办公室内设置电话、电脑插座各一个，酒店房间设置电视、电话、电64、脑插座各一个，并在房间内设置呼叫系统直通值班室。在景区内的围墙上设置红外对射装置，在景区建筑物内及室外适当位置设置摄像仪器。对景区实行监控。6.6.4 采暖通风与空气调节（1）设计范围 各建筑物的空调、采暖、通风及防排烟系统设计等。（2）通风1）建筑物的办公室、教室及卧室、起居室等均采用自然通风方式通风。2）卫生间均设计换气扇及防倒流通风竖井，换气扇支管安装70防火调节阀。3）厨房设计防倒流排油烟风道。（3）消防、防排烟1）本工程按建筑设计防火规范GB50016-2006设计防火及排烟系统。2）楼梯间和电梯间前室及内走廊均符合自然排烟条件，采用自然放排烟方式。 3）卫生间换气扇支管安装70防火65、调节阀。4）制冷机房设置选用防爆通风机进行排风，通风机设置静电接地装置，通风机的通风量正常按通风机房换气次数不少于6次/时，事故通风按通风机房换气次数不少于12次/时确定。第七章 环境影响评价 根据国家环境保护法，坚持环境保护与经济、社会发展相协调，努力改善生态环境，实现经济效益、社会效益和环境效益并重的原则。环境保护实行以防为主，综合治理，化害为利，变废为宝，控、防、治、管并施，坚持“三同时”、“三效益”、“三统一”的方针，项目的生态建设走向良性循环的轨道。7.1 编制依据（1）中华人民共和国环境保护法；（2）大气污染综合排风标准；（3）环境空气质量标准；（4）污水综合排放标准；（5）城市区66、域环境噪声标准；（6）其它有关的标准和规范。7.2 项目新增污染源分析7.2.1 施工期（1）大气污染源主要是扬尘，包括施工机械挖土的扬尘、废弃土堆放的土堆扬尘、运输装卸过程中的扬尘和场地产生的扬尘，扬尘产生量主要施工强度及风速大小有关。（2）废水主要是生活污水，产生量与施工人数有关。（3）固废主要包括施工人员生活垃圾和建筑垃圾。（4）噪声源主要包括搅拌机、挖掘机、车辆噪声等，噪声值为8090Db(A)。7.2.2 运营期（1）本项目运营期主要废气为餐厅油烟。（2）本项目废水主要为动物园、餐厅等产生的污水和废水，污水经过化粪池处理，厨房废水经化粪池处理后排放到市政污水管网。（3）来源于机动车出67、入产生交通噪声和生活噪声。一般噪声不大于7OdB(A)。7.3 环境影响分析7.3.1 大气环境影响分析 施工期环境影响主要为工程土石方杂土扬尘、运输车辆产生的扬尘等。如管理不当，施工期土石方扬尘将影响居民和过往行人，特别是在春季大风季节施工，由于气候干燥，在风力的作用下，地面尘土被吹扬，加上运输材料车辆、石灰、沙料的拌和起尘，使空气中的TSP 含量和其它污染物浓度增加，污染空气环境。应注意防止施工扬尘对大气环境造成微污染。要采取地面洒水、及时清理施工现场、渣土运输车辆加盖毡布等措施，尽量减少施工扬尘及运输遗散。7.3.2 水环境影响分析 施工期间排放的生活污水主要是施工人员的生活污水，水中主68、要污染物包括油脂、COD、BOD、悬浮物等，为典型有机废水，如果随意排放将会对周围环境产生不良影响。7.3.3 噪声环境影响分析 施工期的主要噪声源是施工机械作业时产生的噪声和振动，出入施工场地车辆(主要是建筑材料运输车辆)产生的噪声。机械设备振动产生的噪声声压级低于9OdB，且随距离的衰减较快，其影响范围较小。因此对于机械振动对周围环境的影响不作具体分析，仅考虑噪声的影响。施工所需的主要工程机械设备为混凝土搅拌机、挖掘机、装载机、拖拉机、推土机等，这些机械设备运行时的声源声压级介于751O5dB之间，属于中低频间断噪声。7.3.4 固体废物影响分析 项目建设期间产生建筑垃圾主要有：废建材、包69、装袋、废钢材、土方等，这些建筑垃圾如处理不当，会占用场地，产生扬尘，破坏地表植被，影响人们视觉等。将按城管局的要求，运至建筑垃圾场或作辅路基等处理：对于施工期间产生的生活垃圾，可以经过统一收集，由环卫部门统一运往垃圾填埋场。7.4 项目污染防治对策要求及建议（1）餐厅厨房油烟废气经油烟净化器处理，处理率不低于85%。（2）要求生活污水经化粪池处理，厨房废水经隔油池处理后，一并排入市政污水管网，最终排入城市污水处理厂。（3）景区生活垃圾日产日清，及时送垃圾处理站。（4）施工过程中尽量减少对居民和行人的干扰，施工现场周围应按规定修筑防护墙、防护网，实行封闭施工。并按建筑行业安全文明生产的有关规定进70、行施工管理，建筑材料的装卸、堆存、使用及施工现场的清理、建筑垃圾的清运等施工过程应合理安排、规范操作。做到从管理入手减少各施工环节产生的环境污染。施工期应严格执行建筑施工场界噪声限值中规定的各施工阶段的噪声限值，并执行建筑施工噪声申报登记制度，在工程开工15日前填写建筑施工场地噪声管理审批表，向呼市环保局申报。（5）施工期严禁夜间22:00至6:00进行机械施工，严格控制噪声影响强的机械设备在夜间作业，避免产生扰民现象。若因特殊工艺需连续昼夜施工的必须经当地环保局审批同意后方可施工。（6）加强环境保护管理工作，提高施工人员及区内人员的环境意识，加强项目建设期和运营期的环境管理与监控工作。（7）71、做好项目竣工环保验收工作。（8）作为高水平、高档次的景区配套建设项目，室外场地环境是项目的重要组成部分，因而绿化系统是重点考虑的方面。建筑物周边建设绿地，强化三级绿化配置模式，栽花种草、营造建筑小品，形成绿化美化小生态点区。同时减弱噪声，净化空气，也形成工作人员与游客的有效休息场所。建筑物周边绿地与庭院各单元组团绿地共同构成颐乐城绿化配置，本项目按照35%的绿化率建设。7.5 评价结论该工程在建设和营运中严格按相应的治理措施和建议进行治理和管理，使本工程建成后对周围环境的影响控制在可接受范围内，从环保角度项目可行。第八章 劳动安全、卫生、消防、节能8.1 劳动安全8.1.1 概述 本项目在建设72、和今后运行中应严格执行国家有关规范标准，严格执行工作程序和努力改善工作条件和现有环境，严格执行劳动法和采取劳动安全保护措施，以确保工作人员的身体健康，维护正常的老年护理工作秩序，为*公益事业做出应有的贡献。8.1.2 施工中主要安全措施（1）严格按照国家建设标准和设计施工图方案的要求，严格施工、文明施工、安全施工。（2）严格按照施工图组织设计中的质量、进度要求执行，高标准严把质量关，按优良标准建设好本项目。（3）针对本项目的施工特点，各单元工程、分项工程要严格按施工顺序进行，合理科学地组织施工，加强人员安全施工教育，并制定出奖罚办法。（4）施工各阶段要设置各类警示安全标志，并建立各层次的安全员73、检查制度，以确保本项目施工中各项劳动安全措施制度的有力落实。8.1.3 运行使用中主要安全措施（1）严格按国家现行标准组织专家评审和试运行，做到使游客安全、舒适的游玩。（2）严格按照国家要求及酒店的各项规章制度进行操作，加强员工培训和教育，特殊岗位必要时实施持证上岗，制定奖罚制度，避免游客受伤等事故的发生。（3）各种大型用电设备做接零保护。（4）各类设备机械转动部位设防护罩。（5）地沟、地坑等均需加盖或设置栏杆，楼梯防护栏杆严格按有关规范标准设计、施工。（6）建筑物屋顶设防雷保护装置。8.2 卫生防护（1）项目建成运营，坚持弹性化、多样化的人力规划，积极举行职工的教育并以各种安全卫生教育训练为74、基础，重新建构安全的工作环境避免职业病发生、保障护理人员的安全。（2）制订工作用具使用、清洁、保养安全制度，定期对房间等局部排气装置、空气清净装置进行检查，对景区室外卫生进行检查，以期确定装置的有效率性、安全性防止职业病发生。（3）建立各项安全卫生管理稽核制度并列入常规管制工作。8.3 消防8.3.1 编制依据 本项目的建设和运行严格按照国家有关消防规范进行，认真贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针。消防设计的主要依据为：（1）建筑设计防火规范；（2）火灾自动报警系统设计规范)；（3）建筑灭火器配置设计规范；（4）建筑物防雷设计规范；（5）其它有关的规范和标准。8.3.2 耐火等级 规范规75、定民用建筑的耐火等级分为一、二、三、四级。根据建筑设计防火规范，酒店、餐厅、办公中心、服务中心建筑耐火等级按二级设置，最高建筑层数为5层。8.3.3 消防措施（1）总平面设计 本工程在进行总平面设计时，合理的确定了建筑物通道之间的距离为15米，符合规范规定的距离。而且在各建筑物的两边设置消防车道，以应付紧急情况。（2）安全疏散口 酒店、餐厅、办公中心、服务中心、葡萄酒庄园、玫瑰庄园防火分区的安全疏散口设置了两个以上，在各建筑物的两端和中央，安全出口之间的距离均大于5米，满足规范要求。（3）消防给水 本工程消防由*市政系统供给。（4）灭火系统1）所有楼内设有消火栓灭火系统和防排烟系统。2）楼内各76、部分的楼梯及室内，按防火规范要求设置手提式灭火器和干粉灭火器。3）景区室外合适位置，按防火规范要求设置相应灭火设备。（5）消防报警及联动控制系统1）在楼中设置火灾自动报警系统。2）设立消防控制中心，并在楼内设区域报警控制器。3）在主要房间、电梯前室和主要通道设烟感或温感探测器。4）楼内各主要部门设置独立的与本地消防部门联系电话。（6）消防教育和管理1）经常加强对职工的安全消防知识的教育，提高自我保护意识。2）对楼内消防设施的维护保管要落实到人，确保消防设施系统的正常运行。3）根据实际情况每年可举办一至二次全院消防演练。8.4 节能8.4.1 概述 随着我国经济快速发展，能源供应日益紧张。国家177、996年起实施新的节能50%的民用建筑节能设计标准的规定。为了实施可持续发展战略，1997年国家颁布了中华人民共和国节约能源法，2000年国家建设部发布了民用建筑节约能源规定。本项目应该从方案设计到建筑材料、设备选型等都要严格贯彻国家有关规定，使总体能耗水平有效下降，达到规定的标准。8.4.2 设计依据（1）关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇”编制及评估规定；（2）中华人民共和国节约能源法；（3）民用建筑节能管理规定；（4）节约能源暂行条例；（5）公共建筑节能设计标准；（6）采暖通风与空气调节设计规范；（7）外墙外保温工程技术规程；（8）建筑照明设计标准；（9）建筑采光设计标准；878、.4.3 设计原则（1）执行国家现行的节约能源的政策、法规、指令及有关标准，合理科学利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。（2）贯彻国家能源方针和因地制宜的原则。（3）设计中所选用原材料、设备应尽量采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定的淘汰的低效高耗能材料和设备。8.4.4 建筑节能（1）总体布局原则建筑总平面的布置和设计，宜充分利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季凉爽时段的自然通风。建筑的主要朝向宜选择最佳朝向，采用南北向，主要房间避免夏季受东、西向日晒。（2）外部环境设计在建筑设计中，应对建筑自身所处的具体的环境加以充分利用和改善，以创造能充分满足游客舒适条件的室内外环境。如在建筑79、周围种植树木、植被，可有效阻挡风沙，净化空气，同时起到遮阳、降噪的效果。（3）建筑外墙采用外保温体系，外墙出挑构件及附墙部件等均采取断桥和保温措施。（4）屋顶、外墙等部位围护结构节能设计 屋顶:平屋顶均采用120厚聚苯板保温材料。 外墙:均采用70厚聚苯板保温材料。 接触室外空气的楼板:均在室外楼板下喷硬泡聚氨脂保温材料。（5）外门窗、透明幕墙及屋顶采光窗、天窗协能设计 各朝向外门窗(包括透明幕墙)窗墙比:东0.17，南0.33，西0.41，北0.25。外门窗、透明幕墙、屋顶天窗构造及性能:外门窗:框料采用断桥铝合金，玻璃采用无色辅射率不大于25%的LOW-E 中空玻璃(间隔层不小于l2mm 80、空气层)。玻璃幕墙:框料采用断桥铝合金，玻璃采用无色辐射率不大于15的LOW-E 中空玻璃(间隔层不小于l2mm空气层)或无色中帘玻璃(间隔层不小于l2mm空气层)。屋顶天窗:框料采用断桥铝合金，玻璃采用辐射率不大于25%的LOW-E 中空玻璃(间隔层不小于l2mm 空气层)夹胶安全玻璃。外门除个别仅供消防疏散时使用的外门外均设置门斗或电热风幕设施。8.4.5 设备节能（1）给排水 合理、有效的利用市政给水管网水压。卫生间洗手盆等卫生洁具采用感应式龙头，以节约用水。所有用于卫生器具的角阀、冲洗阀和龙头的阀芯要求采用陶瓷阀芯。有水池和水箱要求有超高水位报警功能，防止进水管阀门故障时水池和水箱长时81、间溢流排水。用水采用微喷滴灌方式。水泵设置隔振基础，其进出水管设置可曲挠橡胶接头以减少振动和噪音传递。程污废水经化粪池处理后再排至市政污水管网以防止对市政污水管网造成淤塞。水池采用不锈钢材料制作，其人孔盖和溢流管、通气管出口要求设置锁具和防虫网罩。餐厅废水经隔油池处理后，排入场地污水系统，统一排放。（2）暖通 过渡季节充分利用室外新风，并采用余热回收技术。对于有稳定热需求的建筑，采用空调废热回收技术。设计按规范要求选择低噪声的空调设备，如冷却塔，通风机等，以避免对环境的影响。送、回风风管的进、出口均按需设置消声弯头、消声器或消音箱。设备夹层及管井内空调采暖管采用超细玻璃棉保温。（3）电气 降低82、损耗选用低损耗变压器。在0.4KV侧设电容器补偿，以减少无功损耗。照明光源和灯具基本采用高效节能型荧光灯及金属卤化物灯，均采用节能型快速启动电感镇流器或谐波含量较低的电子镇流器。（4）其它节能措施 加强公司员工节能教育和管理，防止跑、冒、滴、漏。并作为一项重要的教育内容，加强节约能源教育，提高员工和游客的节能意识。在污水和雨水排放上，首先是优化选线，充分利用地形地势，以减少污水提升而导致的电能消耗和管道布设施工工程量；应用经济杠杆和价格机制，按照市场经济的客观规律，对耗能制定合理、先进的能耗和用水指标，并加强监督、检查和考核，做到奖罚分明，不断提高员工的节约能源和水资源的意识，使节能和节水工作83、真正落到实处。第九章 水土保持方案9.1 水土保持提出的背景依据及范围 本项目的建设对地面扰动较大,施工过程中若不进行合理规划，将破坏原地貌、土地和植被，破坏原水土保持设施,加剧水土流失的现象和生态环境的恶化。如果不对此加以规划、治理，将会对沿线地区的生态环境以及道路的营运的安全造成不利影响。 根据中华人民共和国水土保持法的规定，凡在生产建设过程中造成水土流失的，都必须采取相应的防治措施对水土流失进行治理。水土保持法同时还规定水土保持工程必须与“主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用”。由于本项目涉及到山体开挖，不可避免的将对沿线水土保持造成影响，因此在工程设计和施工时必须进行水土保持设计和84、制定水土保持方案。本项目涉及到的水土保持部分有主体工程区、弃渣场区及临时工程用地区。（1）主体工程区 在本项目建设施工期，由于占用土地、开挖坡面、整修便道、机械碾压等原因，破坏沿线原有的地貌和植被，扰乱地表和地下径流系统，破坏土壤表层结构，使土壤的抗蚀、抗冲能力迅速下降，山坡失稳，土壤侵蚀加剧，在水力冲刷、风力、重力的作用下，必然导致水土流失的增加。（2）弃土场区 在本项目施工过程中，必然产生废渣弃渣，堆积了大量的松土,在水流冲刷作用下，也会产生新的水土流失。（3）临时工程用地区 在本项目工程施工过程中，施工区内的临时施工便道以及土石砂料的堆放,如果没有必要的水土保持措施,一遇暴雨或大风将不可85、避免的产生水土流失。9.2 水土流失的影响（1）对项目所在地的影响 由于项目在建设过程中破坏了当地原地貌状态和自然侵蚀状态下的水文网络系统，植被也受到破坏，极易诱发水土流失；其开挖、回填、碾压等建设活动，对原有坡面排水沟渠造成不同程度的破坏，同时施工裸地面积增加，扰动了原土层和岩层，为溅蚀、面蚀、细沟侵蚀等土壤侵蚀的产生创造了条件。施工中弃渣若得不到及时有效的防护治理，在降雨及人为因素作用下产生大量泥沙，泥沙随着水流进入山脚河道，将造成淤积沙滩，增加河水含沙量，污染水质等危害。（2）对项目区沿线水环境的影响 填方或挖方过程中造成的弃土、裸露挖方边坡和填方边坡若遇大雨冲刷，泥土随水流失，还会使沿86、线的河流、沟渠等水体的悬浮物增加，混浊时间延长，对饮用水源将有短期的不良影响。9.3 水土保持措施 在本项目施工和营运期过程中，通过布设水土保持工程和生物措施，使新增水土流失得到有效控制，项目区原有的水土流失得到有效治理，减少水土流失造成的危害。恢复和保护道路沿线水土保持设施，加大公路绿化里程，改善项目区现状生态环境。具体措施为：（1）主体工程防治区 主体工程区主要根据挖方、填方情况，对路基边坡防护、路基排水系统、路基压实和绿化工程进行防护措施，从而保护路基的稳定，排除路基路面积水，美化公路运行环境，保证公路的安全稳定运行。（2）弃土场防治区 应采取挡土墙、护坡工程以及综合排水工程和土地整治等87、水土保持措施。设置渣场排水系统，拦渣墙，堆渣后回填表土，表面平整，人工夯实，坡面植物防护，恢复植被。防治弃渣下泄，稳定边坡，恢复和改善土地生产力。（3）临时工程用地防治区 在施工中的临时占地，应将原有的地表有肥力土壤推至一旁，待施工完毕后，再将这些熟土推至恢复原有表层，以利于今后耕种。根据当地的自然情况，对裸露地除硬覆盖外，还应种植适合地区的长绿植物等美化措施，使道路建设造成的地表裸露面尽可能恢复植被。第十章 组织机构及人力资源配置10.1 组织机构设置 建设项目是一个系统工程，由于系统工程有其内在的规律，需要通过与之相适应的管理模式、管理程序、管理方法、管理技术去实现。就是说，需要有专门从事88、工程项目管理的组织为之服务。这种组织应该有与项目管理相应的功能、机构、程序、办法和技术；有相应的资质、人才、经验，能够为业主提供最优秀的项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效益。（1）实施投资项目法人制 1992年国家计委颁发了关于建设项目实行业主责任制的暂行规定，并随着推行项目法人责任制，国家在“十五”计划纲要又指出：全面实行投资项目法人责任制、招投标制、工程监理制、合同管理制，健全投资约束机制。这使我国建设项目管理体制改革向前迈进了一大步。 业主是项目的投资主体，在项目实施过程中有最大的决策权，能否正确决策取决于业主的素质。业主不一定必须是项目管理专家，但作为工程建设项目的业主应该具备必89、要的项目管理方面的知识。应该了解项目管理费用、进度、质量三大控制，应该懂得项目的费用不一定越低越好，费用低到不能保证工程质量的程度，工程就会出质量事故。进度也不一定越快越好，建设周期压缩到不合理程度，就会不得不增加费用或影响质量：质量也不定越高越好，质量的标准应是适宜和合格，质量过剩是一种浪费。（2）组织机构 实行总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合，传统与现代相结合的管理之路。（3）项目单位的人力资源 法人为公司总经理，中层管理人员采取按条件在社会择优招聘办法解决。营业90、人员及服务人员从市区下岗职工按规定考核择优录用。根据项目整体规模和接待目标，项目建成后预计需要各类从业人员80人左右，其中管理人员5人，植物园、景观区工作人员10人，动物园区工作人员10人，游乐场工作人员10人，餐饮购物区服务人员20人，后勤人员5人，景区游客服务中心工作人员5人，物业、保安、保洁、维修人员共15人，其中，具有大专以上文化节程度的达到50%以上。（4）员工培训 主要管理人员由单位组织外地考查学习和培训，工作人员由公司统一组织培训学习。定期组织员工到大专院校进行培训，并聘请有关专家举办专题讲座，提高员工业务水平。项目应重视人才，加强对人才的培养和使用，牢固确立根据本人的实际能力分91、配岗位，按劳取酬，形成强大的凝聚力。（5）管理机构和设置 本着机构精干，注重效率，各负其责，协调运转，有效制衡的园区治理结构原则，园区经营管理实行总经理负责制，下设总经理办公室、营销部、人力资源部、财务部等部门，各部门的主要职能是：1）总经理办公室负责完成综合性行政事务，包括各项规章制度的制定及实施，负责对主要区域的管理。2）财务部负责园区各项财务制度的制定和实施，负责财务记账及核算，严格执行各项财税规章制度和公司财务制度。负责企业的融资和投资工作。3）营销部负责市场分析预测、促销管理、销售推广、企业形象设计等。4）力资源部负责园区职工的招聘、培训，人事档案的管理。10.2 经营管理措施 本项92、目经营方式采取灵活多样的形式，在以提高经济效益为前提的条件下，最大程度地发挥经营者的积极性和主动性，为企业、社会创造更多的经济效益和社会效益。 内部管理实行岗位责任制和特定生产环节承包责任制度，签订合同，如供水、供电、消防等工作，年终考核，兑现奖惩；实行岗位工资成本与质量安全相结合的效益考核工资制度，管理人员、供销人员和生产人员的工资待遇和工作成绩挂钩。10.3 管理模式及团队精神 公司以创新为核心，结合研发生产型企业的特点，创造出自己特有管理模式；打造以满足顾客、市场需求为导向的产品研发和销售团队，力求实现组织结构的扁平化和柔性化。公司成立了运营管理中心，它既是园区的研发中心，又是实施运营和93、管理工作的中心。以合作化人性管理思想为指导，以目标管理为基础、以项目管理为核心，同时实施数字化管理、柔性管理、知识管理。 目标管理：将园区五年发展规划确定的目标层层分解、落实，明确责任，以目标为尺度进行考核。 数字化管理：利用先进的信息技术建立公司的内部网络，和对外营销网络平台，实现资源共享与信息的快速传递。 柔性管理：提倡“人性为本”，建立柔性组织，实行弹性工作，增强公司灵活性、适应性和创新性。 知识管理：知识经济时代，企业竞争优势来自对知识资源的开发和利用。公司将建立基于内部网络的知识库，完善知识共享机制，培养和提高公司的集体创造力。10.4 人才策略 人才是新经济时代的财富之源。新经济时94、代企业之间的竞争，是人才的竞争。园区奉行人本主义企业文化，以实现员工价值最大化为人力资源管理的目标。 建立科学合理的人才智力、时间结构，创造崭新的人才空间，实现人才的互补效应。建立公开、公平、公正的绩效考评体系与合理的薪酬制度。推行“优秀员工持股计划”，实现知识与资本的结合，构建利益共同体，增强园区发展的动力。 导入竞争机制，充分调动员工的积极性和发挥他们的创造性。积极开展员工培训工作，建立起集管理培训、技术和新员工上岗培训于一体的培训体系。提倡员工之间交叉互动式学习，同时，实现园区价值与员工价值的同步增长。第十一章 项目组织管理与招投标11.1 项目组织管理11.1.1 施工管理 为保证工程95、质量，节约建设投资，缩短建设周期，尽快使项目投入运营，早日实现投资效益，*生态植物园、动物园项目投资单位根据国家有关法律、法规，实行资本金制度，对具备条件的工程设计、施工、设备购置均实行招标制度，并实行工程质量监理制度。工程要落实建设工程质量管理条例，按照国家规定的建设程序履行报批手续，从事勘察设计，施工、监理的单位，必须具有相应的资质。项目的勘察设计、设备采购、施工均可采用招标方式进行，择优选用素质高、信誉好的专业机构和施工队伍，以保证工程质量和建设进度。项目建设期内应做到统筹安排，有计划有步骤进行。按照计划及时竣并最大程度节约费用。合理运用人、财、物、各种资源，使项目按照计划进度合理地建设96、和运营，做到建设一片、管理一片，边建设边经营，尽早实现项目效益。11.1.2 资金管理 项目资金的管理严格按照资金管理办法执行，实施项目法人责任制。项目建设依法实行全程监理和审计。强化资金和项目管理是工程项目顺利进行的保证。工程项目实行建设责任制，以责任状形式落实到个人。对工程建设资金落实、工程进展等情况建立全过程跟踪监督。同时建立项目监督评价及工程进度报表制度。对项目的财务、施工进度进行严格的监督。11.2 工程项目的招标 本项目建设对完善*公共基础设施，推进*及湖北省旅游业的发展，促进当地经济社会发展、改善当地居民的居住及经济收入有着重要的意义。所以要做为当地的重点项目来抓，严格项目管理，97、保证项目顺利实施。大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目必须进行招投标，本项目所有工程为大型基础设施项目，必须进行招投标。依据中华人民共和国招投标法为了保护国家利益，社会公众利益和招投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，本项目对工程设计、施工、设备及材料采购等内容进行招标。11.2.1 招标范围 本工程招标主要包括工程设计、建筑工程及设备材料采购。11.2.2 招标组织形式 招标工作小组由新组建项目公司委托具有法人资格的招标代理机构负责组成。11.2.3 招标方式 部分采用公开招标，部分采用邀请招标的方式。公开招标在国家或地方制定的报刊、信息网或其它媒体公告。11.2.4 98、工程分包 本工程分为建筑工程、设备采购及安装工程，管网工程及材料采购进行分包。本项目经与建设单位研究，有关招标范围、招标组织形式、招标方式等详见表11-1.表11-1 招标基本情况表单位名称招标范围招标组织形式招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘探/设计/建筑工程/安装工程/监理/设备仪器/其他/11.3 项目实施计划 本项目建设期为5年。根据项目的建设内容，其实施进度可分为前期准备阶段与项目实施阶段，前期准备包括可研报告的审批、工程设计；项目实施阶段包括土建施工、设备安装和调试、竣工验收等。第十二章 投资估算与资金筹措12.1 投资估算依据（1）本报告各专业提供的工99、程量和相关基础数据；（2）投资项目可行性研究指南（试用版）；（3）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4）建设项目投资估算编审规程2012；（5）全国市政工程投资估算指标2012；（6）湖北省建设工程计价依据及其各专业定额；（7）*投资估算概算定额和类似工程造价指标；（8）建设单位提供的有关资料和基础数据。12.2 投资估算 根据投资项目可行性研究指南和建设项目经济评价方法与参数（第三版）有关投资估算的规定，建设项目报批总投资由建设投资和铺底流动资金构成。根据项目实施进度安排，采用连续滚动方式建设。项目规划总投资总投资5000万元，其中工程建设费用4000万元，流动资金1000万元。12.100、3 资金筹措方式与来源 资金来源：项目单位自筹2000万，融资3000万。12.4 建设规划及投资估算12.4.1 建设规划 根据项目建设工期和实施进度计划，本项目建设期为5年，本项目建设资金根据各工程实施进度逐年投入，流动资金则在各工程投产运营年分别投入到位。 根据景区开发规划的总体目标和开发思路，本规划期限为2015年10月-2020年10月。结合规划期限，将景区规划划分为两个建设期：一期：2015年10月2018年10月二期：2018年11月2020年10月12.4.2 投资估算具体投资估算及建设时间详见表12-1。表121 投资估算表建设项目投资估算（万元）分期建设2015.10-20101、18.102018.11-2020.10植物园800动物园700游乐场500风景园林500服务接待中心200停车场100餐饮购物中心200其他1000第十三章 财务预测与分析13.1 编制基准 在充分考虑项目土建投资和设备购置造成的不利影响下，在经营得到有效执行，对公司项目投产后的利税做了严谨预测。其所采用的会计政策在所有重大方面均与本公司采用的会计政策一致。13.2 基本假设（1）本公司所遵循的我国有关法律、法规、规章和本公司所在地区的社会经济环境如现实状况无重大变动；（2）国际、国内市场行情如所预测的趋势而无重大改变；（3）本公司经营业务涉及的纳税基准或税率以及外汇汇率将在正常范围内波动；102、（4）无其他不可抗力因素及不可预见因素对本公司造成之重大不利影响。13.3 财务分析依据及说明（1）本项目财务评价依据建设项目经济评价方法与参数（第三版）进行编制。（2）建设与生产规划 项目建设周期5年，建成投产后及达产达标项目经济寿命期40年，不含建设期。（3）产品销售价格 产品销售价格是根据目前市场价格水平和发展趋势，并考虑项目生产期市场变化的可能性来确定。（4）销售税金及附加 本项目税金主要包括增值税、城建税和教育附加税，增值税为销项税减进项税，增值税税率17%，（在此增值税按总销售额的6%计算）城建税为增值税的7%，教育附加为增值税的4%。（5）所得税及公积金 所得税按25%的税率计算103、，公积金按税后利润的10%。13.4 经营成本估算 项目正式投入运营后，其经营成本主要包括水电费用，员工工资，推广宣传费用，管理经费，园区内植物、动物、场地、设施、设备维护保养费用等，详细经营成本见表131。表131年均总生产成本表序号类别单位金额备注1水电费用万元1002工资及附加费万元240按80人，每人每月2500元3折旧及摊销费用万元100按平均年限折旧法计算4广告宣传费用万元505管理费用万元306财务费用万元207园林维护费用万元100花草树木8动物饲养管理费万元1509设施设备保养费用万元50摩天轮、旋转木马等10场地维护万元50道路、绿地等11其他费用万元100总计万元9901104、3.5 经营收入估算 项目建成后客流量以600人/天计，即每年客流量为21.9万人。该景区门票价格以10元/人/张计，进入园区后除餐饮、购物、游乐场设施外，其他景点及项目全部免费，详见表13-2。表13-2 收入估算表序号类别单位金额备注1门票万元21910元/人/次2餐饮万元43820元/人/餐3购物万元65730元/人/次4娱乐万元65730元/人/次5合计万元1971项目投入运营后，年均经营收入1971万元。13.6 利税分析（1）项目总投资：5000万元，工程项目投资4000万元，流动资金1000万元。（2）项目运营后年均经营收入预计：1971万元（3）年均经营成本预计：990万元（4105、）年均利税总额预计：981万元（5）年均纳税额预计：166.8万元（6）年均净利润预计：814.2万元13.7 财务评价指标13.7.1 投资利润率 投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常年份的年利润总额或生产能力后的一下正常年份利润总额或生产经营期内年平均利润与投资总额的比率。它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。该项目年均投资利润率为： 年均投资利润率=（年平均利润总额/投资总额）100%16.3%13.7.2 投资利税率 投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常年份的年利税总额或生产经营期内年平均利税总额与投资总额的比率。它是反映项目单位投资盈利能力和对财政所做贡献标。该106、项目年均投资利税率为： 年均投资利税率=（年平均利税总额/投资总额）100%19.6%13.7.3 投资回收期 投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，其是财务上的投资回收能力的主要静态指针。公式中：CI为现金流入量C0为现金流出量（CICO）t为第t年的净现金流量 计算公式为：Pt（累计净现金流量出现正值的年份数-1）+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量经测算项目投资回收期为4.9年（不含建设期）。13.8 财务分析结论 预计项目竣工投入运营后，年均经营收入可实现1971万元，年均经营成本990万元，年均利税总额981万元，年均纳税总额166.8万元，年均净107、利润总额约814.2万元；项目年均投资利润率约16.3%（税后），年均投资利税率19.6%（税前），投资回收期约为4.9年（不含建设期）。 综上所述，该项目符合国家的产业政策，经济效益较好，具有一定的抗风险能力，项目可行性强。第十四章 社会影响14.1 社会影响效果分析图141 项目社会影响分析表序号社会因素影响范围、程度可能出现的后果1对居民收入的影响在项目投入运营后，将直接增加就业80人左右，员工收入将增加，若能达到预定的税收，将会对*居民的生活水平提高有一定正面影响。收入增加2对居民生活水平和生活质量的影响将会使项目所在地财政收入提高，内需拉动使居民的生活水平和生活质量提高。生活水平和生108、活质量提高3对居民就业的影响可间接解决附近居民就业近200人。就业机会增加4对不同利益群体的影响对不同利益群体没有明显负面影响，增加就业、增加税收、增加社会服务需求，会使当地居民普遍受益。当地居民普遍受益5对地区文化、教育、卫生的影响随着职工的需求，可引发职业培训和教育的普及，有利于提高当地居民的素质和文化水平，本项目选用了先进的设备，来自各地的技术人员在当地生活生活，会带来不同的文化，使各种文化互相交融，取长补短，对当地文化产生正面影响，有利于当地文化水平和职业教育水平的提高。当地文化教育水平会有较大提高6对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程等的影响本项目的进入将扩大服务容量，有利于当地109、基础设施和社会服务的进一步改进提高。利于基础建设和社会服务改造14.2 互适性分析 本项目互适性分析主要包括当地社会环境及人文环境对项目存在和发展的适应和接纳程度，考察项目与社会环境的相互适应关系，对可能出现的问题提出建议。14.2.1 当地居民对项目的适应或接受适度 本项目直接相关的利益群体是当地的居民，出于对增加就业、提高收入和知识技能的期盼，对项目的建设和运营持欢迎态度。当地居民在对项目的影响力方面处于弱势状态，建设项目应在项目环境保护等方面加大宣传力度和执行力度，当地居民勤劳、朴实，地区治安良好，非常适宜发展本项目在内的旅游业。14.2.2 当地技术文化条件对项目的支撑能力 本项目发展110、所需的技术文化基础是基本具备的，项目建成后将增加一定数量的就业岗位，对缓解项目地区的就业压力将产生积极的作用。14.2.3 当地基础设施及生活用品供应条件对项目的支撑能力 本项目周边地区基础设施已经具备，在*已经形成完备的生活用品服务系统，对项目施工阶段及以后的日常生活有充足的给予。本项目的建设将会带动更多相关的老年产业发展促进当地及周边地区的经济发展。14.3 社会评价14.3.1 完善产业化链条，促进产业的发展，建设现代旅游 本项目的建设过程包括植物园、动物园、游乐场等多项设施。在项目整个过程中，带动了当地旅游业、运输业、建筑业等行业的发展，解决了当地富余劳动力就业问题，并通过技术培训，使111、其掌握了现代旅游的建设过程，不但提高了收入，改善了生活水平，间接促进了当地市场的经济的发展，而且为当地旅游产业化进程的加速发展奠定了基础。14.3.2 项目对安置*就业效果明显 项目投入运营后，能直接安置近80名职员在景区工作，间接安置相关行业就业人员近200人，取得丰厚的工资收入，项目所延伸的旅游收益增值达20%以上。受项目影响的利益群体获得的效益明显。14.3.3 项目对改善旅游生态环境效果显著 项目充分利用荒山进行开发绿化、种植大量名贵花草树木，荒山是发展农林牧业生产的后备土地资源。该项目以植物园为主导的生态环境建设，能够使荒山开发取得很大的成绩，为景区带来优质的绿色环境。14.4.4 112、项目带来的社会效益显著 本项目有利于提高*旅游业的市场占有率和竞争力，并形成对周边地区及全省的有效辐射带动，对当地旅游经济的转型发展有着不可替代的作用通过项目建设，旅游基础设施得到根本改善，旅游劳动生产率可提高2-3倍，对丰富*旅游市场供给具有积极作用。将带动当地居民提高文化素质和组织纪律观念，从而促进郧西整体面貌和社会生活向文明和谐的方向发展。第十五章 风险分析及规避措施 旅游项目属于高预期回报投资类型，*生态植物园、动物园建设项目的投资主要依靠企业自筹资金和融资两部分，资金的归还主要依靠经营收入来解决，因此，在项目建设和经营中存在潜在风险。15.1 项目主要风险因素识别 分析在项目建设期和113、营业期可能存在下列潜在风险：（1）市场风险 市场风险主要来自旅游客源市场供需实际情况与预测值发生严重偏离，客源市场远远小于预测期望值，导致经营收入和利润减少，投资回报降低。（2）经营管理风险 由于经营管理制度不完善，管理体制不健全，员工素质不高，岗前培训和岗位管理不严，使管理效率降低，达不到预期目标，造成经营收入减少，成本提高，带来经营管理风险。（3）其它不可抗拒的风险 由于严重自然灾害、环境灾害事故、重大社会经济政策变动等原因可能造成不可抗拒的意外风险。15.2 风险程度分析 根据项目存在的潜在风险因素，采用简单估计法对各风险因素的影响程度作以简单分析可以看出，严重自然灾害会造成灾难性后果，114、但发生的可能性较小，旅游客源市场严重不足、价格较低、环境灾害事故造成的风险较大，但可以采取措施，降低发生的可能性，其它因素为一般风险因素。表15-1 风险因素和风险程度分析表序号风险因素风险程度说明灾难性严重较大一般1市场风险1.1客源市场1.2价格2经营管理风险2.1管理效率2.2人员素质3其它不可抗拒风险3.1严重自然灾害3.2环境灾害事故3.3政策风险15.3 防范和降低风险措施 在对风险因素和风险程度预测的基础上，对可控制的风险进行风险控制，降低风险发生的可能和减少风险损失，本可研提出以下建议。（1）加强市场调研，积极培育开发客源市场，建立广泛的市场信息网络，着力塑造旅游品牌形象，加大115、宣传促销力度，深入挖掘市场潜力，充分利用政策保护，化解市场风险。（2）建立健全管理规章和管理体制，加强全员素质教育和岗位技能培训，实行岗位责任制，严格业务技术指导，监督检查责任制落实情况，不断提高经营管理水平，降低经营管理风险发生频度。（3）强化正常情况下的经营管理，力争以正常运营的高效益、低成本来缓冲异常情况下的由于不可抗力因素造成的意外风险损失。（4）制定风险规避和预防措施，对经营过程中有可能出现的风险因素，逐一进行分析，科学地制定预防措施和补救措施、处理方案等。第十六章 结论与建议16.1 结论（1）本项目为*生态植物园、动物园建设项目，该项目的建设解决了企业的生存和可持续发展问题，同时116、，在追求经济效益、社会效益与生态效益并举的基础上达到旅游经济可持续发展的目的，符合当前国家和湖北省相关产业政策。（2）项目区环境条件好、气候适宜、雨量充沛、土地资源、水资源丰富，宜居、可充分发展旅游度假、休闲游乐、种养殖等多种项目。本项目从现代生态示范考虑各子项目的综合开发利用，使项目总体上产生良性循环，并产生良好的经济效益，同时保证了当地土地资源及水资源的高效利用，可使项目地区的环境质量得以改善，有显著的生态效益。（3）项目所在区域劳动力充足，交通、通讯、电力等基础设施完善，良好的自然条件和社会经济状况为景区开发与发展奠定了坚实的基础。项目选择适宜，市场需求稳定、发展潜力巨大，为本项目达到预117、期的经济效益和社会效益提供了保证。（4）设计方案执行建筑节能标准，建筑节能方案、措施较为合理，提高劳动生产率，降低能源消耗，增加了经济效益。（5）项目在建设施工过程中采用环保措施，避免施工过程中的环境污染和减少排放。建成后对周边生态和环境无重大影响。（6）项目所属行业与诸多行业关联性密切，具有一定的社会效益，有利于社会的和谐发展。 综上所述，本项目选址科学、花卉种植和动物养殖技术成熟、发展生态旅游条件优越，符合国家及地方产业政策、市场前景广阔、经济社会效益显著，因此项目是可行的。16.2 建议（1）项目的规划设计还需进一步进行细化，建设过程的要加强监督管理严格控制投资成本。（2）项目运营后要加强内部管理，严格把握产品质量，一定要严格执行国家旅游管理标准。（3）建议项目承办单位在项目实施阶段要统筹安排处理好投资、质量、进度、安全关系，节约和合理使用资金。（4）要认真做好项目宣传和市场营销工作，结合旅游业态使景区服务功能更加完善，不断推陈出新，增加景区的竞争力。（5）建议有关部门给予相应的支持，建设单位加快项目的前期工作进程，积极落实建设资金，尽早开工，保质保量按时完成工程建设，及时投入使用，尽快发挥项目应有的经济、社会、环境生态效益。71