1、城市动植物园商铺开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月117可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论8第一节 项目概况8第二节 建设单位概况14第三节 可行性研究的依据、范围与原则15第二章 项目提出的背景及建设的必要性17第一节 项目提出的2、背景17第二节 项目建设的必要性20第三章 经济社会现状及发展目标25一、山东省概括25二、项目所在地情况26二、项目所在地资源情况26三、土地资源耗用29第四章 市场分析及建设规模30第一节 市场分析30第二节 建设规模40第五章 建设条件41一、建设条件41二、社会经济条件44三、旅游资源45四、基础设施条件46五、市政配套设施46六、项目区地址选择47第六章 建设方案49第一节 设计原则和设计依据49第二节 建设方案与工程内容51第三节 基础设施61第七章 环境影响分析与劳动安全67第一节 环境特征与参照标准67第一节 环境影响67第二节 安全防护70第七章 工程招标方案70一、招标依据3、71二、招标范围71三、招标组织形式71四、招标方式71五、标包划分71六、对投标单位的资质要求72七、招标基本情况表73本工程招标基本情况表73第八章 项目实施方案74第一节 实施方案74第二节 建设工期安排与实施计划75第三节 建设期组织机构76第四节 项目管理77第九章 节能评价79第一节 用能标准和节能规范79第二节 能耗状况和能耗指标分析81第三节 建筑节能81第四节 节能措施和节能效果评价84第十一章 投资估算与资金筹措87第一节 投资估算87第二节 资金筹措89第八章 经济效益分析90第一节 编制说明及成本费用估算90第二节 销售收入、税金、利润估算92第三节 财务盈利能力95第4、四节 酒店不确定性分析96盈亏平衡图96第五节 财务评价结论96第十二章 社会效益分析98第一节 项目社会影响分析98第二节 社会风险分析100第三节 社会评价结论100第十三章 结论与建议103一、结论103二、建议103 第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称XX动、植物园商铺开发项目二、项目建设单位山东XXXX物业管理公司三、项目建设内容及规模项目规划占地73.25亩，其中特色风情商业街（北边）占地19.5亩，主题酒店与文化艺术品商业街(路口北）占地28.5亩，童话城堡及商铺占地25.25亩。1、特色风情商业街（北边）占地19.5亩，建筑面积13461.7，打造一个休闲、餐饮商业街，5、其中风情酒吧街4000，主体酒吧5461.7，咖啡店、茶吧4000。2、主题酒店与文化艺术品商业街(路口北）占地28.5亩，建筑面积21450.4，打造一个以词人李清照为主题的文化酒店及文化艺术品商业街，其中主题酒店16450.4，集住宿、餐饮、康乐、会议、商务为一体的文化型现代精品酒店，酒店拥有宽敞的各类客房80间，床位150张，所有房间均在40平米以上；文化艺术品商业街5000，布置在省道244线以及埠村道路口北边。3、童话城堡及商铺占地25.25亩，建筑面积10479.8，其中童话城堡3000，文化创意商店4000，地方特色产品店3479.8。童话城堡有小飞象、旋转疯密、罐旋转木马、金龙6、滑车。童话城堡及商铺布置在省道244线以及埠村道路口东南边。项目建成后，其服务范围不仅立足当地，辐射整个华东地区。四、项目建设地点XX动物、植物园西门对面五、项目建设性质新建六、项目建设期2年七、项目投资规模及资金来源项目总投资17427.30万元，其中商铺及童话城堡出售部分投资9879.63万元，酒店经营投资7547.67万元。1、酒店项目投资总额7547.67万元，其中：建设投资7164.89 万元，建设期利息253万元,流动资金129.65万元。2、商铺及童话城堡出售部分总投资9879.63万元，其中土地费用1593万元，建筑安装工程费5558.89万元，基础设施费593.30万元，工程7、建设其他费1392.68万元，预备费125.85万元。资金来源：项目所需资金由建设单位自筹5427.30万元，贷款12000万元。七、主要技术经济指标商铺及童话城堡出售部分主要经济技术指标表序号指标名称单位指标一建设用地面积亩46.07 二总建筑面积平米28941.50 1特色风情商业街（北边）平米13461.70 风情酒吧街平米4000.00 主体酒吧平米5461.70 咖啡店、茶吧4000.00 2主题酒店与文化艺术品商业街(路口北）5000.00 工艺品商店5000.00 3主题游乐园（路口南）平米10479.80 童话城堡平米3000.00 文化创意商店平米4000.00 地方特色产品8、店平米3479.80 三容积率0.90 四建筑密度%35.6五绿地率%34七投资指标总投资万元9879.63 土地费用万元2802.22 建筑安装工程费万元5558.89 基础设施费万元593.30 工程建设其他费万元1392.68 预备费万元125.85 十经济效益销售收入万元14560.75 总成本万元10617.63 利税万元3943.12 利润万元2690.90 净投资利率(%)%17 税后内部收益率%22 投资利润率(%)%27 投资回收期年2.92酒店项目主要经济技术指标表序号指标名称单位数量备注一占地亩26.55 二建设规模m216450.40 主题酒店m216450.40 三容9、积率0.90 建筑密度%34.20 绿地率%35.60 四建设项目总投资万元7547.67 其中：固定资产投资万元7418.01 建设期利息万元253.13 流动资金万元129.65 五经济效益指标1正常年经营收入万元1422.43 2平均销售税万元78.94 3年平均利润总额万元659.89 4利润率%0.09 5利税率%0.10 6财务内部收益率%8.50 所得税后7财务净现值万元210.79 所得税后8投资回收期年9.92 借款偿还期年9.45 10盈亏平衡点年46%八、社会效益以风情商业街、李清照为主题的酒店及卡通为主题的游乐园建设项目，直接间接带动的产业可达上百个。据初步估算，项目将10、带动鲁中旅游产业总收入年均1亿元的增量，拉动旅游业增加值每年5000万元的增量。同时短期会带来格局调整，长期来看则会带动中国的原创动漫成长及历史文化的传承。第二节 建设单位概况山东XX共赢物业管理有限公司是山东能源章丘矿业集团有限责任公司埠村煤矿园区为全面推动企业可持续发展，按照“转产、转移、转方式”工作要求，以加快企业转型发展为目标，于2014年9月成立了山东XX共赢物业管理有限公司，注册资金1000万元，具备三级物业服务资质。XX市物业管理协会理事单位。公司成立以来,一直遵循“业主至上、服务第一”的企业宗旨,发扬“团结、务实、开拓、创新”的企业精神,树立了“以人为本-人性化管理、以客为尊-11、超越客户满意”的经营理念,创立了具有“XX共赢”特色的物业管理模式，实践物业管理企业多种经营新思路,业务发展势头良好,前景广阔。经营业务范围包含：物业管理；房屋租赁、维修；物业保安、园林工程、市政工程、环卫工程；酒店管理；会议咨询、会议接待；停车场管理；会场舞台设备租赁；国内广告设计、制作、代理、发布；水电暖安装；家政服务；装修装饰；餐饮服务、餐饮管理；等项目。自公司成立以来，先后在山东能源集团有限责任公司、新河矿业公司，内蒙古双欣矿业公司、黄陶乐盖煤业公司、世林化工公司和陕西正通煤业公司、亭南煤业公司及章丘市开发区建设银行等省内外各企业，分别承接了物业管理、园林绿化、后勤食堂管理等业务项目。12、在各项业务合作运营中，公司本着 客户至上 服务第一 质量为本 诚信为纲的原则，积极做好物业管理和企业美化服务活动，我们以推动行业的整体发展,致力于企业品牌内涵多向延伸为发展目标，得到了所在服务企业及单位的高度好评。在短短的2年的发展历程里,依托集团公司和埠矿园区强大的人才与资本优势,公司按照ISO9000质量管理体系初步建立起规范的管理运作模式,在企业管理与经营中取得了良好的社会与经济效益。展望未来,XX共赢物业将一如既往潜心打造自身品牌,不断提高企业的管理运作水平,赢得客户的信任与忠诚,赢得企业的持续稳健发展。以昨日的成功作为今日的起点,迈出新的步伐。智慧创造卓越，汗水浇筑辉煌。XX共赢物业13、公司全体员工，用诚心接待工作，希望您成为我们的客户，更希望您成为我们的朋友。第三节 可行性研究的依据、范围与原则一、可行性研究的依据（一）风景名胜区规划规范（GB50298-1999）（二）章丘市总体规划（三）建设单位提供的经济技术资料（四）建设项目经济评价方法与参数国家发展改革委员会、建设部（第三版）；（五）投资项目可行性研究指南；（六）山东半岛城市群总体规划（20062020年）；（七）山东省十二五城镇体系建设规划；（八）章丘市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（九）省、市建设工程收费依据和收费标准；（十）其它有关国家政策及信息资料。二、可行性研究的范围（一）项目背景和建设的必要性；14、（二）市场分析及建设规模；（三）建设条件及场址选择；（四）技术方案和建设方案；（五）环境保护和节能；（六）实施进度安排；（七）管理机构；（八）投资估算及社会效益分析；（九）研究结论和建议。三、可行性研究的原则（一）在建设中根据实际情况，充分利用各种有利条件，顾及长远，适度超前的原则。（二）坚持节约土地、统一规划、合理布局，并同时与给排水管线、电力电缆、电信电缆、照明、绿化等综合配套建设相结合。（三）根据城镇规模标准，本着经济、安全、实用、美观的原则考虑建设方案。（四）择优选择建设方案，尽可能采用新材料、新技术，以降低成本、节约投资。（五）建设中应同时考虑环境保护与绿化。第二章 项目提出的背景及15、建设的必要性第一节 项目提出的背景位于XX东部的县级市章丘，是省会XX的“东大门”和副中心城市，素有“小泉城”的美誉。章丘旅游资源可谓丰富，“一城生态山水，千年人文章丘”。于普通游客而言，章丘的“生态”通常让人联想到XX七十二名泉之一百脉泉，“人文”则易让人想到千古第一才女李清照和闯关东的拍摄地朱家峪。百脉泉和朱家峪这两处章丘最热门的旅游胜地确实为章丘带来了不少人气和不菲的经济效益，但“千年人文”之章丘的可探索之地其实还要丰富得多。新石器时代晚期的文化遗存龙山文化，仅次于万里长城的齐长城，分别被列入当年全国考古十大发现的城子崖遗址、西河文化遗址、洛庄汉墓、危山彩绘兵马俑等，都是极为珍贵的人文旅16、游资源。百脉泉公园位于章丘明水汇泉路，是全球优秀生态旅游景区、国家4A级景区和山东省服务名牌。与趵突泉齐名的XX名泉百脉泉、为纪念绝代女词人李清照而建的清照园均分布在其中。百脉泉公园中最惹人的风景当属百脉泉，它是章丘八景之一“百脉寒泉珍珠滚”所指，池内涌珠浮翠，出神入化，堪称奇观；居全国四处李清照纪念园之首的清照园，则有吟风榭、碑廊、漱玉堂、燕寝凝香、金石苑、易安楼等古香建筑，并镶嵌林列着知名书法家的书法碑刻，美不胜收。百脉泉公园在章丘旅游资源中居于绝对的龙头地位，诸如“清照故里，泉醉章丘”、“访清照故乡，品泉水盛宴”的宣传口号，位于章丘的百脉泉酒业及其旗下的清照系列酒，都可看出百脉泉和李清照17、于章丘而言的巨大品牌效应。朱家峪坐落于章丘市官庄乡境内，是山东唯一的“中国历史文化名村”。经过明代以来的六百年积淀，朱家峪完整地保存着古桥、古道、古祠、古庙、古宅、古校、古泉、古哨等建筑格局，被誉为“中国北方山村的活百科全书”，可为游客呈现古意盎然的归真之趣。闯关东、南下、靠山等多部优秀影视剧的拍摄，使朱家峪成为山东省十大影视拍摄地，闯关东的热播更使朱家峪着实火了一把。百脉泉和朱家峪成长为旅游产业龙头的轨迹，无一例外地与景观本身巨大的品牌效应和政府强大的实际支持有直接关系。同时，它们作为实力雄厚的旅游景观，又可带动与之相关的附加产业，如上文提到的百脉泉酒和朱家峪摄影基地，成为品牌效应的又一次提18、升，这使它们各自的整个旅游产业均进入成本越来越小而收益越来越高的良性循环。章丘还有许多其他亟待开发的人文旅游资源。有“小泰山”美誉的危山是历史上的章丘八景之首，位于危山半山腰上的汉代彩色兵马俑陪葬坑，打破了只有到西安才能目睹兵马俑风采的旅游格局；七星台曾是兵圣孙武的演兵场、曹操的品官阁、唐太宗李世民东征时纵马扬鞭的拦马摇，有齐长城、武圣门、鹊桥、七星阁等众多遗迹，更因风景秀丽、四季分明被称作“天然氧吧”。早在去年的章丘市政府工作报告中，章丘就提出了“全域旅游”的概念：南边是以三王峪、七星台、植物园等景区为代表的“大山水”；中部是以百脉泉、白云湖为代表的“大奇观”；北部是以洛庄汉墓、城子崖遗址为19、代表的“大文化”，这三大板块连同朱家峪、绣源河等项目，共同构造了章丘的大旅游。这样的“大旅游”愿景，无疑是章丘旅游市场未来最理想的走向。XX植物园位于XX市章丘市埠村街道，始建于1986年，1989年9月建成开放， 园区占地面积46.7公顷，植物分类采用克朗奎斯特系统进行植物配置，共有植物89科450种近20万株。新植物园建成后改名为泉城公园。新的XX植物园位于XX市章丘市埠村街道，即XX市区东郊35公里处，平均海拔159米。根据XX市园林局的规划方案，XX市野生动物园将迁建至XX植物园相邻的南部区域，占地约2230亩，迁建项目已于2015年10月1日试开园。据野生动物园迁建指挥部人员介绍，整20、个迁建工程分两期实施。一期工程投资约4.6亿元，主要为满足动物饲养展示、景区开放运营、旅游基本服务等功能需求的设施建设，现已已基本完成；二期工程包括大马戏表演馆、生态观、游乐场、亲子乐园及大型商业配套等服务设施，将通过招商引资方式吸引社会或企业资本投资建设。XX市野生动物园将于2015年10月1日完成并试开园。XX动的集中落户埠村，必将成为吸引全市乃至全省游客休闲娱乐的知名景点之一，客流量会进一步增加，景区内现有餐饮、游乐、商店酒店等将远远满足不了接待要求。为此，章丘市政府拟在“两园”周边开发商铺、酒店、游乐园、大型停车场等配套服务项目，充分利用“两园”资源，进一步促进旅游产业的发展。在此机遇21、下，埠村园区积极与章丘市政府对接，拟由山东XX共赢物业管理有限公司开发建设集“商铺、酒店、游乐园”为一体的综合服务商业旅游区，按照出售、出租两种方式进行运营。第一随着社会的发展以及人们生活水平的提高，旅游业高速发展，旅游配套设施也迎来事业的春天。其中，酒店的发展已步入黄金期，这给许多度假酒店的开发带来了更多的机遇和更大的挑战。旅游者消费阅历的不断深化、消费需求的日趋多样化，使得人们越来越追求个性，对酒店的品质和独特性也提出了更多的要求，尤其是需要酒店提供一种与众不同的体验，以及精神文化上的享受。第二随着我国国民经济的快速增长，城乡居民生活水平的日益提高，人民群众生活质量的不断提高，以及人们对现22、代社会时尚追求，使得大众旅游娱乐在不断产生变化，通过这一市场不断完善和扩大，必定使中国旅游娱乐走向更个性化和时尚化。游乐园突出“卡通主题”旅游的“有趣、探险、故事”的主题特色，建设主题游乐园。它满足当代青年多元化、时尚化、个性化、追求浪漫的需求。综上所述，根据丰富的旅游资源及地域优势，提出以商铺、“清照词主体”酒店及“卡通主题”的童话城堡建设项目，项目建设方案可行、发展前景看好。项目建设单位及其他有关部门在充分考察论证决定近期实施该项目,为了取得政府有关部门的支持和顺利融资，加快建设。特编制该项目可行性研究报告上报。第二节 项目建设的必要性一、有利于推动经济技术合作与交流，促进区域经济发展 223、1世纪的旅游主题是知识、休闲、健身的主题，与人们物质条件改善、追求精神文化需求、回归自然、休闲养生等主观意愿相吻合。“清照词主体”酒店不仅仅是提供餐饮住宿娱乐的消费场所，更是富于文化内涵气息的商业卖点，而主题是酒店所依托的根本。因此，寻找与确定主题是主题酒店创建的前提。在主题酒店建设中，主题的选择与确定过程即是为一家酒店注入灵魂，构建设计、装修、经营和管理基本架构的过程。寻找特色文化、挖掘特色文化、设计特色文化、制作主题产品和服务，是酒店管理者最重要、最具体、最花心思和精力的大事。主题立足于当地的资源与文化现状，特色鲜明的、优秀的地域文化是酒店可资利用的文化资源，而且这种立足于地域文化的主题特24、色往往是别地所没有的，也是难以模仿的。以“卡通游乐”为主题，以游乐园为媒介，招来八方宾朋，不仅为本地区带来大量服务收入，而且会带来经济科技信息的交流与合作机会，有利于引进资金、技术、人才，同时也有助于培育和开拓市场，提高当地产品的知名度，增加销售渠道。另外客流量增大，游客消费增长，不仅可以带动餐饮、旅馆、交通运输业，而且可以带动旅游纪念品加工业、工艺品制造和房地产业的发展。21世纪，人类已经步入一个全新的时代-知识经济时代。大家都知道，知识经济是一种知识密集型和智慧型的经济，它的核心是创新。面对高度信息化、知识化的社会，儿童教育必须按照未来社会对人才的需求去培养适应21世纪的建设者。 那么2125、世纪需要什么样的人呢？有教育专家指出：新的世纪需要10种人，即：一个自然的人、一个自主的人、一个社会的人、一个未来的人、一个竟争的人、一个学习的人、一个现代的人、一个科学的人、一个创造的人。为了实现这个目标，联合国教科文组织-国际21世纪教育委员会提出教育的四大支柱是：学会求知，学会做事，学会共处，学会做人。二、本项目的建设对周边地区发展具有积极的带动作用通过项目区的示范辐射作用，将带动旅游产业及相关产业的迅速发展，其产业带动作用是十分巨大的。三、促进城市产业转型，实现跨越式发展该项目的开发建设，有助于塑造城市建设的文化品位，对于推动章丘市加快实现产业转型，实现全面跨越式发展具有十分重要的意义26、。四、丰富当地的旅游产品旅游业经过数年的发展，已取得了长足的进步。然而，其旅游业主要是依托当地的自然风光资源，独具特色的人文旅游资源还没有很好地得到开发，因此旅游建设还有很大的发展空间。随着周边地区人们生活水平的不断提高，可支配收入的快速增加和带薪假期的不断增多使得外出旅游的需求越来越迫切。因此，开发建设独具特色的主题旅游项目是非常必要的。五、缓解地方就业压力、促进就业该项目属于第三产业，属劳动密集型产业，投产运营后需大量的维护、服务及管理人员，可以有效促进就业，缓解当前就业压力大的社会问题。项目公司本着发展市场，追求品质为目标，以诚信经营，共同发展为理念，力争把游乐园建成鲁中地区最大主题游乐27、园区，招商引资，逐步拓展国内市场及外销市场，为繁荣第三产业做出积极贡献。综上所述，本项目符合章丘市产业结构调整的迫切需要，项目建成后既能满足市场需求，又能促进企业自身的发展，同时还能促进本地经济的发展和减轻就业压力。因此，该项目具有良好的社会和经济效益，是可行且必要的。因此，项目的建设是十分必要和非常紧迫的。第三章 经济社会现状及发展目标该项目位于章丘市，该项目的建设将有利于改善章丘市的旅游配套设施，改善章丘市的生态环境，缓解景区道路的交通压力。加速该区域的经济发展及旅游资源开发，促进章丘市的旅游业发展，完善章丘市的基础设施建设，对加快章丘市的经济发展起着有力的推动作用。一、山东省概括山东省位28、于中国东部沿海地区，全省可分为半岛和内陆两部分，具有优越的地理位置。内陆地区北临北京、天津，西临河北、河南，南临江苏，沿海地区北隔渤海湾同辽宁半岛相望，向东隔黄海临近日本、朝鲜和韩国。山东下辖17个地市，共98个县和县级市，土地总面积为15.67万平方公里，约占全国总面积的1.65%。耕地面积12799.5万亩，多集中在黄河流域和沿海地区，南部地区多为山区。总人口8704.5万人，人口密度555.5人/平方公里。山东海岸线长达3100多公里，约占中国大陆海岸线长度的1/6。漫长的黄金海岸线上有众多秀丽的岛屿、远东最美的风景线和亚洲最大的沙滩浴场。主要港口有10余处，其中可建10万吨以上泊位的港29、址23处，目前已辟为港口的主要有青岛、烟台、龙口、蓬莱、威海、日照等。丰富的港口资源为山东与海外经济联系提供了良好的条件，有利于发展外向型经济。山东省是中国经济比较发达的省份之一，经济总量居全国前列。山东矿产资源丰富，是中国能源矿产、黄金、海盐、建材生产基地，境内的胜利油田是中国第二大油田，兖腾煤矿是中国十大煤矿基地之一。海洋资源丰富，盛产海参、鲍鱼、扇贝、对虾海珍品，海带产量居全国第一，是全国重要海产基地。山东历史悠久，旅游资源点多面广。主要有五岳之首的泰山，孔子故乡曲阜，泉城XX，避暑胜地青岛、烟台，人间仙境蓬莱等著名的人文、自然景观。二、项目所在地情况章丘市，位于山东省省会XX市的东部，30、距离XX市区不到40公里，是XX下辖的一个县级市，被誉为“小泉城”。1992年8月撤销原章丘县编制改为县级市，即章丘市，仍隶属于XX市。辖6个街道办事处，14个镇，人口106.42万。XX五大泉群之一的百脉泉位于章丘市境内，XX七十二名泉章丘市境内拥有6个。国家级明水经济开发区与XX高新区相邻。胶济铁路、济青高速贯穿境内，交通便利。本项目位于XX市植章丘埠村XX物园、野生动物园的西门对面。距XX遥墙国际机场90公里，东离青岛海运码头260公里。境内交通便利、路网完善，是鲁中地区重要的交通枢纽，地理和交通条件优越。二、项目所在地资源情况位于XX东部的县级市章丘，是省会XX的“东大门”和副中心城市31、，素有“小泉城”的美誉。章丘旅游资源可谓丰富，“一城生态山水，千年人文章丘”。于普通游客而言，章丘的“生态”通常让人联想到XX七十二名泉之一百脉泉，“人文”则易让人想到千古第一才女李清照和闯关东的拍摄地朱家峪。百脉泉和朱家峪这两处章丘最热门的旅游胜地确实为章丘带来了不少人气和不菲的经济效益，但“千年人文”之章丘的可探索之地其实还要丰富得多。新石器时代晚期的文化遗存龙山文化，仅次于万里长城的齐长城，分别被列入当年全国考古十大发现的城子崖遗址、西河文化遗址、洛庄汉墓、危山彩绘兵马俑等，都是极为珍贵的人文旅游资源。百脉泉公园位于章丘明水汇泉路，是全球优秀生态旅游景区、国家4A级景区和山东省服务名牌。32、与趵突泉齐名的XX名泉百脉泉、为纪念绝代女词人李清照而建的清照园均分布在其中。百脉泉公园中最惹人的风景当属百脉泉，它是章丘八景之一“百脉寒泉珍珠滚”所指，池内涌珠浮翠，出神入化，堪称奇观；居全国四处李清照纪念园之首的清照园，则有吟风榭、碑廊、漱玉堂、燕寝凝香、金石苑、易安楼等古香建筑，并镶嵌林列着知名书法家的书法碑刻，美不胜收。百脉泉公园在章丘旅游资源中居于绝对的龙头地位，诸如“清照故里，泉醉章丘”、“访清照故乡，品泉水盛宴”的宣传口号，位于章丘的百脉泉酒业及其旗下的清照系列酒，都可看出百脉泉和李清照于章丘而言的巨大品牌效应。朱家峪坐落于章丘市官庄乡境内，是山东唯一的“中国历史文化名村”。经过33、明代以来的六百年积淀，朱家峪完整地保存着古桥、古道、古祠、古庙、古宅、古校、古泉、古哨等建筑格局，被誉为“中国北方山村的活百科全书”，可为游客呈现古意盎然的归真之趣。闯关东、南下、靠山等多部优秀影视剧的拍摄，使朱家峪成为山东省十大影视拍摄地，闯关东的热播更使朱家峪着实火了一把。百脉泉和朱家峪成长为旅游产业龙头的轨迹，无一例外地与景观本身巨大的品牌效应和政府强大的实际支持有直接关系。同时，它们作为实力雄厚的旅游景观，又可带动与之相关的附加产业，如上文提到的百脉泉酒和朱家峪摄影基地，成为品牌效应的又一次提升，这使它们各自的整个旅游产业均进入成本越来越小而收益越来越高的良性循环。章丘还有许多其他亟待34、开发的人文旅游资源。有“小泰山”美誉的危山是历史上的章丘八景之首，位于危山半山腰上的汉代彩色兵马俑陪葬坑，打破了只有到西安才能目睹兵马俑风采的旅游格局；七星台曾是兵圣孙武的演兵场、曹操的品官阁、唐太宗李世民东征时纵马扬鞭的拦马摇，有齐长城、武圣门、鹊桥、七星阁等众多遗迹，更因风景秀丽、四季分明被称作“天然氧吧”。早在去年的章丘市政府工作报告中，章丘就提出了“全域旅游”的概念：南边是以三王峪、七星台、植物园等景区为代表的“大山水”；中部是以百脉泉、白云湖为代表的“大奇观”；北部是以洛庄汉墓、城子崖遗址为代表的“大文化”，这三大板块连同朱家峪、绣源河等项目，共同构造了章丘的大旅游。这样的“大旅游”35、愿景，无疑是章丘旅游市场未来最理想的走向。XX植物园位于XX市章丘市埠村街道，始建于1986年，1989年9月建成开放， 园区占地面积46.7公顷，植物分类采用克朗奎斯特系统进行植物配置，共有植物89科450种近20万株。新植物园建成后改名为泉城公园。新的XX植物园位于XX市章丘市埠村街道，即XX市区东郊35公里处，平均海拔159米。根据XX市园林局的规划方案，XX市野生动物园将迁建至XX植物园相邻的南部区域，占地约2230亩，迁建项目已于2015年10月1日试开园。据野生动物园迁建指挥部人员介绍，整个迁建工程分两期实施。一期工程投资约4.6亿元，主要为满足动物饲养展示、景区开放运营、旅游基本36、服务等功能需求的设施建设，现已已基本完成；二期工程包括大马戏表演馆、生态观、游乐场、亲子乐园及大型商业配套等服务设施，将通过招商引资方式吸引社会或企业资本投资建设。三、土地资源耗用本项目占地73.5亩，土地为征用章丘市埠村的建设用地，通过招拍挂征用土地，用地指标符合山东省建设用地集约利用控制标准的要求。第四章 市场分析及建设规模第一节 市场分析一、市场分析（一）房地产2015年上半年XX商品房共网签61049套，相较于去年的40136套增加了20913套，同比上涨52.1%；其中住宅成交41021套，同比上涨74%；储藏室14907套，车库1271套，其他1091套，商业用房1424套，办公937、60套，公寓357套，厂房18套。XX楼市1月发力，商品房成交量为10724套。进入2月，受春节影响，XX楼市仅成交5156套，环比下跌了108%。3月，XX楼市迎来小阳春，成交量大涨至11381套。4月楼市继续维稳，成交量较3月有所下降，减少千余套，但是仍旧接近万套大关。进入红五月，3.30新政落地、XX公积金新政正式实施，网签量突破12000套大关，成上半年成交新高。6月延续5月楼市高温，周成交量一路上升，开发商推盘热情也逐渐高涨。随着央行6.27双降的实施，XX下半年楼市可期。上半年多项楼市政策的实施，让XX楼市一路飘红，成交量居高。与14年上半年的XX楼市相比，2015年上半年XX楼市38、成交量波动较大，整体呈上升状态，大多数月份成交量都破万。 与楼市成交量大幅上涨相反的是，XX15年楼市上半年成交均价涨跌参半。据搜房网数据中心房价统计显示，2015年上半年房价波动较大，整体低于去年同期价格，同比下跌了1.76%。从上半年的新推项目来看，多为刚需型楼盘，也在一定程度上决定了上半年楼市均价的整体水平。5月，由于融创财富中心、中海天悦府、路劲东城等高端项目的入市，在一定程度上拉高了当月的成交价格，成交均价为8754元/平米，为上半年最高。虽然各项楼市政策接连落地，XX楼市成交量也维稳在一个较高水平，看涨声一片。但是，有业内人是表示，虽然楼市形势大好，但是库存压力依旧不容小觑，当下去39、库存依旧是市场主势，开发商也会抓住时机加大优惠力度去库存，涨价的可能性不大。（二）旅游市场人类社会的进步，有两方面的基本需求，首先是生活生存资料的需求，这主要是物质方面的；其次是精神欲望的需求，这主要是指文化方面的。其中，生活资料的需求是第一位的，生活资料得到了基本的满足以后，就会产生精神文化的需求。而精神文化的需求的适当满足，反过来又会进一步促进物质资料的生产。因此，旅游的产生，首先是人类物质生活出现富裕的结果，旅游产业的发展，是人类满足自身精神文化需求的必然，是人类社会文明进步的基本标志之一。“十二五”期间，我国旅游业进入大众化的全面发展阶段，面临更加有利的发展环境和发展条件，同时一些深层40、次的矛盾也更加凸显。随着我国经济社会的发展和增长方式的调整，民生基础更加稳固，国际国内旅游市场的消费需求和消费能力更加稳固。在国家和地方旅游发展战略，以及旅游法制化进程加快等利好政策的影响下，政府和社会各界发展旅游的积极性将更加高涨，资源和要素短缺的矛盾将得到有效的缓解。城市化进程的加快、高速交通体系的完善、信息化在旅游业的普及应用使游客的旅行、居住和相关消费变得更加方便。旅游标准化建设和政府对游客满意度的重视与保护让游客消费更加明白和放心。商业模式的创新和国际合作的深化等，都为旅游强国建设目标的实现提供了有力的支撑。现代旅游学认为，旅游可以分为若干的种类，比如山水旅游、探险旅游、民俗旅游等等41、。伴随着旅游产业的发展，各种各样的旅游都在竞相披上“文化”的外衣，比如草原文化旅游、酒文化旅游等等。这种现象的出现，首先得到证明的不是旅游产业本身对于文化这一外衣的需求，而是人类社会的对于通过旅游的方式吸纳精神文化食粮的发展趋势。如果说随着人类物质生活水平的提高，旅游产业的发展具有广阔的发展空间的话，那么，旅游产业中的文化旅游无疑就是最具发展潜力的劲旅。 当前，中国的旅游业正在慢慢转型，文化与生态旅游的结合也成为了一个新型的发展趋势，文化与生态相结合的旅游项目广泛受到游客和投资者的青睐。近年来，生态环境保护工作力度持续加大，生态旅游发展环境日渐优化，生态、低碳、环保的概念深入人心，自然保护区、42、生态功能保护区、风景名胜区、森林公园等生态资源不断丰富，生态旅游呈现多样化发展，为发展生态旅游带来了良好条件和机遇。目前，我国旅游产品结构主要是以观光产品为主，已不能适应我国休闲度假需求进入快速成长期的新形势。同时，旅游产品的参与体验性、娱乐性和文化性差，也难以适应旅游消费者求新、求乐、求知多样性的休闲消费需求。因此，面对日趋多元化的旅游市场，必须把握现代旅游市场的需求变化，破除单纯依靠观光旅游产品和传统旅游产品发展旅游产业的观念，以市场为导向，加快旅游产品创新步伐，注重旅游产品结构的多样化、系列化，从传统的观光型为主导的结构向生态观光、购物、文化、休闲旅游的复合型结构转变。到2015年，国内43、旅游人数达33亿人次，年均增长10%；入境过夜游客人数达9000万人次，年均增长8%；出境旅游人数达8300万人次，年均增长9%；城乡居民年均出游超过2次，旅游消费相当于居民消费总量的10%；旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%；每年新增旅游就业50万人。力争到2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。山东省是中国的旅游资源大省，深厚的历史文化，优美的自然风光和特色独具的现代风貌为旅游业发展提供了雄厚的物质基础。据最近进行的全省旅游资源遥感调查，并比照国家标准旅游资源分类、调查与评价的分类方法，山东省44、的旅游资源涵盖旅游资源分类体系中的全部8个大类，47个亚类中的39个，共有各类旅游景区或资源点639处，旅游资源存量、品位与等级在全国均属上乘，具有由“旅游大省”向“旅游强省”跨越的基本条件。对比一下全省旅游资源，主题旅游资源属于一项特色旅游资源。位于XX东部的县级市章丘，是省会XX的“东大门”和副中心城市，素有“小泉城”的美誉。章丘旅游资源可谓丰富，“一城生态山水，千年人文章丘”。于普通游客而言，章丘的“生态”通常让人联想到XX七十二名泉之一百脉泉，“人文”则易让人想到千古第一才女李清照和闯关东的拍摄地朱家峪。百脉泉和朱家峪这两处章丘最热门的旅游胜地确实为章丘带来了不少人气和不菲的经济效益，45、但“千年人文”之章丘的可探索之地其实还要丰富得多。XX植物园、野生动物园的集中落户埠村，必将成为吸引全市乃至全省游客休闲娱乐的知名景点之一，客流量会进一步增加。据调查，目前植物园的客流量情况是，工作日为300-500人次，周末为1000-2000人次，法定节假日游客人数为25000-30000人次。动物园开放后游客量会不断增加,按照XX植物园、野生动物园游客人数的30%计算,预计拟建主体游乐场游客人数年30万人次。项目单位进行深入调查，充分利用“两园”资源，拟建一个突出“卡通主题”以“有趣、探险、故事”为特色且XX植物园、野生动物园内没有的游乐园是非常有市场前景的。XX植物园、野生动物园景区内46、现有商业布置凌散，没有特色，也满足不了游客要求。旅游带动商业，项目单位看到商机，在“两园”周边开发商铺、大型停车场等配套服务项目，充分利用“两园”资源，进一步促进旅游产业的发展。在此机遇下，埠村园区积极与章丘市政府对接，拟开发建设集“旅游、游乐、食宿、购物”为一体的综合服务商业区，按照出售、经营两种方式进行运营。二、市场预测酒店是社会大环境的一部分，其生存与发展不能脱离所在的地域，主题酒店亦然。主题定位应当遵循以下原则：主题应当立足于当地的资源与文化现状，特色鲜明的、优秀的地域文化是酒店可资利用的文化资源，而且这种立足于地域文化的主题特色往往是别地所没有的，也是难以模仿的。其次，不同的地域环境47、下，人的消费活动会呈现不同的特征，酒店应当把握消费的特点和动向，经营者和管理者的思想也应当与时俱进。再次，主题定位应当与顾客的消费习俗和价值观念相符，当然这种适应性并不是单纯地迎合消费习俗，而应当主动出击,努力开创新的经营领域。景区度假酒店应在细分市场中找准自己的优势位置，找准客源市场，注入属于自己独特的主题文化。在明确了市场定位后，进一步深入研究目标群体的消费特征、消费心理，营造适合他们的主题文化。这种主题应当具有特色化、个性化的特点，是无形和有形的结合，能够向客人提供体验式的服务，满足客人追求特色体验、追寻特定人文环境的动机，由此形成差异化的市场，以独特魅力征服观光旅游者。在旅游景区建造度48、假酒店不必追求规模，而是应当把当地的特色以巧妙的形式融入到酒店中来，譬如驿捷在湖南凤凰古城以中式元素为主题建造的度假酒店并不奢华，相反恰恰与水乡的环境相适应，古朴、幽静的环境更能吸引人。另外，酒店可以就地取材，与酒店所在的景区环境相协调。因章丘是大词人李清照的故里，李清照，自号易安居士（10841156年），著名文学家李格非之女，是中国几千年灿烂的文学发展史上最负盛名的女诗人。酒店以中国首家词人李清照文化主题酒店，紧邻词人李清照故里，深厚的文化底蕴，成为章丘旅游瞩目的焦点，对于外来游客而言，到章丘不看词人李清照是一桩遗憾的事，而如何体验李清照？李清照故里是视听体验，酒店则是味觉与文化体验。“李49、清照酒店”在现代酒店的特点中融入文化的精神，把旅途的需求上升到精神层面。清照酒店酒店里有图书，营造一种舒适而充满书香氛围。酒店的图书将持续地不定期更新，让客人在匆匆的旅途中，享受到一片文化的绿荫，获得心灵的宁静。希望做的不仅仅是酒店，更是一种文化，是对现代人心灵呼唤的一种及时回应。童话城堡也是建造成本高的主题乐园之一，通过合作参股管理公司，将共同参与主题乐园和配套设施的投资、建设和经营管理。主题游乐园有经典白雪公主与七个小矮人、狮子王辛巴、狼外婆、西游记中的童话人物都将成为你的冒险伙伴。随着人们生活水平的提高，对生活品质的要求也越来越高，发展以童话为主题的项目较为新颖，必将吸引人们的眼球，得到50、人们的肯定和喜爱，如利用XX动物、植物园资源建设一童话城堡必然有广阔的市场前景。三、市场营销策略项目旅游市场的开拓将以山东省内市场（首先突破XX市、章丘市、章丘市、滨州市、泰安市的本地市场）为基础，以周边重点城市（XX、青岛、潍坊、临沂、泰安、烟台等）为主体，以京、津为代表的环渤海湾地区市场为主要增长区，兼顾部分海外专项市场。以XX植物园、野生动物园作为一个联合体，从整体上进行营销，使主题酒店、游乐园以独特旅游目的地形象，在山东省比较单纯主题的旅游项目中另辟蹊径，走出自己独特的市场发展道路，启动拓展相应市场，未来发展前景广阔。第二节 建设规模项目规划占地73.25亩，其中特色风情商业街（北边）51、占地19.5亩，主题酒店与文化艺术品商业街(路口北）占地28.5亩，童话城堡及商铺占地25.25亩。一、特色风情商业街（北边）占地19.5亩，建筑面积13461.7，打造一个休闲、餐饮商业街，其中风情酒吧街4000，主体酒吧5461.7，咖啡店、茶吧4000。二、主题酒店与文化艺术品商业街(路口北）占地28.5亩，建筑面积21450.4，打造一个以词人李清照为主题的文化酒店及文化艺术品商业街，其中主题酒店16450.4，集住宿、餐饮、康乐、会议、商务为一体的文化型现代精品酒店，酒店拥有宽敞的各类客房80间，床位150张，所有房间均在40平米以上；文化艺术品商业街5000，布置在省道244线以及52、埠村道路口北边。三、童话城堡及商铺占地25.25亩，建筑面积10479.8，其中童话城堡3000，文化创意商店4000，地方特色产品店3479.8。童话城堡有小飞象、旋转疯密、罐旋转木马、金龙滑车。童话城堡及商铺布置在省道244线以及埠村道路口东南边。项目建成后，其服务范围不仅立足当地，辐射整个华东地区。第五章 建设条件一、建设条件1、地理位置章丘市，位于山东省省会XX市的东部，距离XX市区不到40公里，是XX下辖的一个县级市，被誉为“小泉城”。1992年8月撤销原章丘县编制改为县级市，即章丘市，仍隶属于XX市。辖6个街道办事处，14个镇，人口106.42万。XX五大泉群之一的百脉泉位于章丘市53、境内，XX七十二名泉章丘市境内拥有6个。国家级明水经济开发区与XX高新区相邻。胶济铁路、济青高速贯穿境内，交通便利。本项目位于XX市植章丘埠村XX物园、野生动物园的西门对面。距XX遥墙国际机场90公里，东离青岛海运码头260公里。境内交通便利、路网完善，是鲁中地区重要的交通枢纽，地理和交通条件优越。2、气候条件XX市地处暖温带，年平均降水量为640.5毫米，属半湿润半干旱的大陆性气候。全市年平均气温12.3-13.1，年平均日照时数为2542.6-2832.6小时，年平均无霜期180-220天。太阳年辐射总量5183兆觉/，能够满足种植业不同轮作制度和多种林木果品生产的需要。全区年降水量平均为54、642.9毫升，降水季节分配不均，夏秋季降水集中，冬春降水较少，其中夏季降水占到全年降水量的62.5%，春旱和干热风危害较为突出。全区农业气象灾害主要是干旱、干热风、冰雹、暴雨、霜冻和大风，对农作物产生不同程度的影响和危害。地处中纬度，属暖温带季风区的大陆性气候。四季分明，雨热同季。春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。年均日照2647.6小时，日照率60%；年均气温12.8，高温年13.6，低温年11.7；年平均降水量600.8毫米，一般为500700毫米。季风，因受地势影响，反映不明显，相对湿度为65%，最高年均73%、最低年均59%。无霜期192天，最长218天、最短155、67天。3、地震根据国家1992年颁布的中国地震烈度区划图的划分，本项目区域属于宁静地带，地震烈度为7度。4、地质地貌南部属鲁西隆起区，北部为济阳凹陷区，属旋扭性构造鲁西系的外旋层部位，南北向与北西向压扭性断层发育。这些断层的垂直错动与水平侧移，严重破坏了古代沉积地层的连续性。特别是文祖断层，两盘南北向位移15公里，使断层两侧在地形、地质和地下水源等方面，形成显著的东西差异。地质构造形成普遍为单斜岩层，以块断为主，褶皱少见。岩层走向北西60，倾向北东30，倾角713。各地质时代的地层发育齐全。山区自南而北分布为变质岩、石灰岩、页岩、煤层、火山喷出岩等，丘陵河谷和冲积平原则广泛分布泥岩，下部为淡56、水灰岩，上部为砂砾石层及各种土类。5地处泰沂山区北麓，与华北平原接壤，长城岭绵延于南，长白山矗立于东。地形自东南向西北倾斜。自南而北依次为山区、丘陵、平原、洼地，分别占章丘市总面积的30.8%、25.9%、30.7%和12.6%。最高峰为南部的鸡爪顶，海拔924米；最低处系北部辛寨乡朱家洼一带，海拔15米。55、气候地处中纬度，属暖温带季风区的大陆性气候。四季分明，雨热同季。春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。年均日照2647.6小时，日照率60%；年均气温12.8，高温年13.6，低温年11.7；年平均降水量600.8毫米，一般为500700毫米。季风，因受地势影响，反映57、不明显，相对湿度为65%，最高年均73%、最低年均59%。无霜期192天，最长218天、最短167天。56、水系境内大部地区属小清河水系，东南部少数山区属大汶河水系。主要河流有黄河、小清河、绣江河，东、西巴漏河，漯河、巨野河等。黄河为西北界河，从历城区大沙滩西南入境，至黄河乡常家庄入邹平县，过境河段27.08公里，年均径流量425亿立方米。小清河位于西北部，从历城区北柴家庄东北入境，至水寨镇小贾庄入邹平县，过境河段18.8公里，年均径流量7.77亿立方米。绣江河，源于明水百脉泉，全长32.8公里，最后注入小清河。东巴漏河，在东南部，属季节河，源于章丘市博山区，由石门入境，至相公庄镇寨子入漯河，58、全长34.4公里。西巴漏河，在中南部，属季节河，源于垛庄镇四角城北坡，至绣惠镇金盘村北入绣江河，全长68.8公里。漯河，于相公庄镇龙湾头上接东巴漏河，至刁镇东北入芽庄湖，全长28公里。巨野河，西支源于历城区大龙堂拔槊泉，东支源于北曹范村西，两支在龙山镇北汇入杜张水库，全长46.8公里。主要湖泊白云湖，在西北部，总面积17.4平方公里，水面积7.5平方公里，水深13米。芽庄湖，在市东北角，总面积5.38平方公里，水面积2.17平方公里，水深一般1.9米。二、社会经济条件章丘市常住人口为106.42万人，与第五次全国人口普查2000年11月1日零时的97.73万人相比，十年共增加了常住人口8.6959、万人。增长8.89%，年平均增长0.86%。2013年章丘市生产总值755.2亿元，比2012年增长12.0%，其中：第一产业增加值77.2亿元，增长4.2%；第二产业增加值454.7亿元，增长14.3%；第三产业增加值223.4亿元，增长10.1%，三次产业结构比为10.2:60.2:29.6。章丘市地域财政总收入60.5亿元，下降1.0%。其中地方公共财政预算收入40.9亿元，增长2.7%。2013年国地税收入52.8亿元，增长5.8%。其中：国税27.3亿元，增长1.6%；地税25.6亿元，增长10.6%。2013年固定资产投资355.3亿元，比2012年增长22.1%。其中计划总投资亿60、元以上在建项目96个，完成投资162.1亿元，增长85.5%。2013年章丘市新增城镇就业6934人，农村富余劳动力转移就业1.27万人。城镇登记失业率为2.1%。三、旅游资源位于XX东部的县级市章丘，是省会XX的“东大门”和副中心城市，素有“小泉城”的美誉。章丘旅游资源可谓丰富，“一城生态山水，千年人文章丘”。于普通游客而言，章丘的“生态”通常让人联想到XX七十二名泉之一百脉泉，“人文”则易让人想到千古第一才女李清照和闯关东的拍摄地朱家峪。百脉泉和朱家峪这两处章丘最热门的旅游胜地确实为章丘带来了不少人气和不菲的经济效益，但“千年人文”之章丘的可探索之地其实还要丰富得多。新石器时代晚期的文化遗61、存龙山文化，仅次于万里长城的齐长城，分别被列入当年全国考古十大发现的城子崖遗址、西河文化遗址、洛庄汉墓、危山彩绘兵马俑等，都是极为珍贵的人文旅游资源。但现实中，这些人文资源却并未显现出各自应有的价值。百脉泉公园位于章丘明水汇泉路，是全球优秀生态旅游景区、国家4A级景区和山东省服务名牌。与趵突泉齐名的XX名泉百脉泉、为纪念绝代女词人李清照而建的清照园均分布在其中。百脉泉公园中最惹人的风景当属百脉泉，它是章丘八景之一“百脉寒泉珍珠滚”所指，池内涌珠浮翠，出神入化，堪称奇观；居全国四处李清照纪念园之首的清照园，则有吟风榭、碑廊、漱玉堂、燕寝凝香、金石苑、易安楼等古香建筑，并镶嵌林列着知名书法家的书法62、碑刻，美不胜收。百脉泉公园在章丘旅游资源中居于绝对的龙头地位，诸如“清照故里，泉醉章丘”、“访清照故乡，品泉水盛宴”的宣传口号，位于章丘的百脉泉酒业及其旗下的清照系列酒，都可看出百脉泉和李清照于章丘而言的巨大品牌效应。朱家峪坐落于章丘市官庄乡境内，是山东唯一的“中国历史文化名村”。经过明代以来的六百年积淀，朱家峪完整地保存着古桥、古道、古祠、古庙、古宅、古校、古泉、古哨等建筑格局，被誉为“中国北方山村的活百科全书”，可为游客呈现古意盎然的归真之趣。闯关东、南下、靠山等多部优秀影视剧的拍摄，使朱家峪成为山东省十大影视拍摄地，闯关东的热播更使朱家峪着实火了一把。四、基础设施条件章丘是山东省重要的交63、通枢纽城市。东西向的胶济铁路、济青高速公路、309国道和南北向的淄东(营)淄八(陡)铁路、滨(州)莱(芜)高速公路、205国道形成三个交通“十”字型主干贯穿全市。距XX国际机场和青岛港分别为70公里、210公里。总之，项目所处地域交通、通讯、信息发达，城市现代化水平高，经济发达，其优越的地理位置、自然、社会环境及社会经济条件，为本项目的建设奠定了良好的基础。五、市政配套设施（一）供电本项目供电由章丘供电局负责解决，项目区内线路只需从附近供电设备上接入即可。（二）供水、排水本项目所需水由章丘自来水公司负责解决可满足项目需要。项目污水排入项目区厌氧池经发酵后，经净化处理储存，通过铺设管网或自流用于64、园区绿化，可满足项目要求。（三）通讯全市电话交换机装机容量已突破100万门，可直拨全国各地和世界120多个国家和地区。移动电话和无线寻呼系统配套成网。本项目所需电信可由附近程控电话网电缆绞接箱接入，户外电话线采用直埋电缆线，通讯有保障。（四）供热本项目深加工区的供热主要为冬季取暖，由埠村煤矿自备电厂供热。六、项目区地址选择经研究论证，项目位地XX市植章丘埠村XX物园、野生动物园的西门对面，规划面积约73.5亩。从地理位置、自然条件、地理环境和社会经济条件及章丘市总体规划布局和完善的基础设施条件等分析，本项目建设环境条件好。第六章 建设方案第一节 设计原则和设计依据本规划设计以山东省十二五城镇体65、系建设规划和章丘市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要为主题，以21世纪初叶的经济发展水平为依据，积极采用新观念、新产品、新技术，在兼顾环境质量和社会经济效益的同时，力求创造区域性、舒适、安全、优美、便捷的旅游环境，促进地区经济的整体发展。一、设计原则（一）充分考虑地区和周围人文自然环境的特点，体现时代特点和地域风貌，引导地方文化形成，塑造有丰富文化内涵的、充满生机的旅游配套建筑风格。（二）应处理好建筑与自然景观环境之间关系，注重利用自然资源和条件，并减少对生态的影响，重视地方气候条件和景观因素。（三）道路绿化设计应结合交通安全、环境保护、城市美化等要求，选择种植位置、种植形式、种植规模，采66、用适当树种、草皮、花卉。道路绿化设计应处理好与道路照明、交通设施、地上杆线、地下管线等关系。道路绿化设计应综合考虑沿街建筑性质、环境、日照、通风等因素，分段种植。在同一路段内的树种、形态、高矮与色彩不宜变化过多，并做到整齐规则和谐一致。绿化布置应乔木与灌木、落叶与常绿、树木与花卉草皮相结合，色彩和谐，层次鲜明，四季景色不同。（四）基础设施照明设计，以保障交通安全、畅通，并对美化旅游区环境产生良好效果。（五）符合国家有关规定、规范。（六）设施布局力求紧凑、简洁、节约用地。（七）符合国家安全、消防规范的要求。二、设计依据（一）中华人民共和国道路城市道路绿化条例（二）公园设计规范（三）公路工程基本建67、设项目设计文件编制办法交通部公路发包（1995）1036号文（四）公路环境保护设计规范JTJ/T006-98（五）交通建设项目环境保护管理办法（六）公共建筑节能设计标准GB50189-2005；（七）建筑设计防火规范GB50016-2006（八）建筑给水排水设计规范GB50015-2003（九）建筑内部装修设计防火规范GB50222-95（十）建筑物防雷设计规范GB50057-2010（十一）采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003（十二）建筑采光设计标准GB/T50033-2001（十三）建筑照明设计标准GB50034-2004（十四）山东省园林绿化有关规定（十五）城市道路设计规范68、CJJ372012（十六）城市道路标志与标线GB57682009（十七）城市道路绿化规划与设计规范CJJ75-97第二节 建设方案与工程内容一、项目规划（一）规划思路为功能性酒店附加一个主题，制造出一个概念，首先在宣传营销上会有别于一般的酒店，为领先酒店的发展提供基础。但一个成功的主题酒店不仅仅是创造出一个概念那么简单，要使主题名副其实，乃至让主题串联一个产业，形成超附加值，则要深入研究酒店的区位及其文化底蕴、市场需求、酒店投资、企业文化等因素，使酒店的主题融入到区域文化环境之中、融入酒店投资企业文化之中和旅馆的心境及感官体验之中。童话城堡汇集国内顶尖艺术大师的精髓创意，将建筑、园林、摄影、摄69、像、音乐、童话人物等艺术形态综合呈现绝美体验，同时，以童话故事为核心，精心打造的集卡通、游乐、探险等特色为一体的乐园。引入国际服务模式，力争作中国旅游产业的改革者，城市幸福产业链供应商。在山东省精心打造童话王国，满足人们新奇、探索的需求。项目位于XX市植章丘埠村XX物园、野生动物园的西门对面，凭借这一独特的区位环境和便捷的交通路网，依托XX市丰厚的人文底蕴，将开创开发建设的新模式以风光带建设，注重旅游产业的培育，将章丘建设成名副其实的“旅游胜地”。（二）规划原则1、可持续发展原则为功能性酒店附加一个主题，制造出一个概念，首先在宣传营销上会有别于一般的酒店，为领先酒店的发展提供基础。但一个成功的70、主题酒店不仅仅是创造出一个概念那么简单，要使主题名副其实，乃至让主题串联一个产业，形成超附加值，则要深入研究酒店的区位及其文化底蕴、市场需求、酒店投资、企业文化等因素，使酒店的主题融入到区域文化环境之中、融入酒店投资企业文化之中和旅馆的心境及感官体验之中。主题游乐园的规划立足当前，充分考虑资源和环境的承载能力，合理确定产业项目及用地布局，充分利用地形，珍惜土地和水资源，高度重视生态建设加强环境保护，尊重原有地形地貌，突出生态、环保概念，保持并逐步创造良好的园区生态环境。规划充分结合实际情况，强调可操作性，为实施管理和下一步建设提供依据。2、统筹规划、分布实施、基础设施先行的原则园区规划应具有一71、定超前性，但盲目超前将造成不必要的资源浪费，因此必须结合地区实际，循序渐进，考虑经济的合理性与远期的整体性，考虑循序分期开发的操作性，合理规划园区。坚持区域整体协调发展，重视与周遍大规划的衔接。从大区域出发，认真分析发展的利弊和潜在优势，选择和制订适合自身发展的方向与目标。园区的开发建设与城市总体规划，土地利用规划相结合，与城市发展趋势相衔接，做到科学规划、准确定位、健全功能、合理布局、力求该项目和新型化、城市化互相促进，所以规划应实事求是、因地制宜、因产业制宜、统一规划、分布实施、滚动发展、成熟一片、开发一片、建设一片、发展一片、逐步做大做强、坚持基础设施先行、高起点、高标准地搞好基础配套建72、设。3、刚性与弹性原则刚性和弹性相结合，对园区重大基础设施提出刚性规定，对局部开发和建设提出引导，同时，在功能分区明确的基础上要有一定的弹性和灵活性。园区用地组织应保持足够的灵活性，应考虑不同类型用地及各功能分区之间的相容性，既要能满足开发中的阶段性现实要求，也要为未来的扩展留有适宜的空间，以适应不确定性的环境变化。4、集约利用与产业聚集的原则规划从利于产业关联度、培植产业群，形成产业链的角度出发，使资源得到有效利用，同时各个企业之间关系紧密，形成既有竞争又有协作的关系，要有利于聚集整合，突出特色产业，形成产业的群体规模优势。5、多业并举的原则规划用地布局中既要突出旅游产业、文化产业、创意产业73、，又要坚持多业并举，在主体产业发展的同时进一步推动服务行业和相关产业的发展，促进货物流通，市场及其他行业的繁荣和兴起，建设现化、生态化的游乐园，增强市场的凝聚力、吸引力、承载力和影响力，成为城市的新亮点。（三）规划目标1、环境优美，交通便利。2、走专业化、特色化、集中化、规模化道路，坚持科学发展观，努力营造良好的产业创新环境和发展平台。 3、区内配套根据功能不同，同时作为一个主题酒店、主题游乐园及风情街，建有购物区、休闲区、餐饮区等，停车便利。配备先进的多重智能化安保系统：周界红外线防盗系统、电子巡更系统、楼宇对讲系统，宽带入户确保业主的安全与工作效率。4、空间形态突出人工环境与自然环境相融合74、生态化；内部组织高效的人工环境“网络化”。（1）外围道路绿化、公共绿地形成生态走廊； （2）内部构建多层次的绿化体系，大面积栽培不同品种、颜色的花卉、树种，营造生态化、园林化的现代化新城环境，突出地域特色和文化内涵；（3）功能分区明确，各个分区通过规整、有序的道路网有机连接；（4）各分区形成高度协调的网络系统，实现产业布局集聚化、后勤服务社会化。二、建筑工程方案根据章丘发展规划，现规划用地周边的城市主干道为309国道、省道244，埠村道路。（一）主要建设内容在项目区内拟建设3个功能区，特色风情商业街（北边）占地19.5亩，主题酒店与文化艺术品商业街(路口北）占地28.5亩，主题游乐园（路口南）75、占地25.25亩。1、特色风情商业街（北边）占地19.5亩，一条街全长200米，建筑面积13461.7，打造一个休闲、餐饮商业街，其中风情酒吧街4000，主体酒吧5461.7，咖啡店、茶吧4000。该街以瑞士小镇风格建筑为主，经营餐厅、咖啡店、茶吧、酒吧及旅游工艺品、纪念品店等。2、酒店以中国首家词人李清照文化主题酒店，紧邻词人李清照故里，深厚的文化底蕴，成为章丘旅游瞩目的焦点，对于外来游客而言，到章丘不看词人李清照是一桩遗憾的事，而如何体验李清照？李清照故里是视听体验，酒店则是味觉与文化体验。主题酒店与文化艺术品商业街(路口北）占地28.5亩，酒店建筑面积1.645万平方米，豪华客房80间（76、套），其中标间50间、商务大床房30间，豪华套房及主题客房20套；有餐位2000余个：包括以如梦令、一剪梅、念奴娇、长寿乐、声声慢、长寿乐、点绛唇等词为主题的各式豪华包间15个，可同时容纳200人就餐的多功能厅1个。堂吃是游客体验风情的必到之处；2个设施先进的不同规格会议室和1个视听设备的多功能厅。另外商务中心、土特产商场、康乐休闲会所等一应俱全。酒店里到处有李清照文化的元素，在80间客房中，有一种是带有书房的套房，书房中放着李清照的诗词。酒店室内设计造型是提取当地具有代表性的元素进行抽象和变形，在展现美感的同时，使客人感受当地的艺术氛围。在设计中提取的元素有：李清照诗词、泉水。文化艺术品商业77、街5000，商业街设计要体现文化特色。3、童话城堡及商铺占地25.25亩，建筑面积10479.8，其中童话城堡3000，文化创意商店4000，地方特色产品店3479.8。童话城堡有小飞象、旋转疯密、罐旋转木马、金龙滑车。童话城堡及商铺布置在省道244线以及埠村道路口东南边。二、功能分区在项目区内拟建设3个功能区，特色风情商业街、主题酒店与文化艺术品商业街、童话城堡。功能区占地如下表：项目情况序号项目名称层数功能建筑面积1特色风情商业街（北边）13461.7售出风情酒吧街2店铺4000售出主体酒吧2店铺5461.7售出咖啡店、茶吧2店铺4000售出2主题酒店与文化艺术品商业街(路口北）2145078、.4主题酒店3酒店16450.4经营工艺品商店2店铺5000售出3童话城堡（路口南）10479.8童话城堡33000售出文化创意商店2店铺4000售出地方特色产品店2店铺3479.8售出合计45391.9售出（一）、商业沿街房特色风情商业街（北边）占地19.5亩，一条街全长200米，建筑面积13461.7，打造一个休闲、餐饮商业街，其中风情酒吧街4000，主体酒吧5461.7，咖啡店、茶吧4000。沿街建筑区作为休闲商业区，多为小型的独栋建筑，以主题鲜明，以独特文化吸引特定人群，建筑均2层，总建筑面积13461.7平方米。具有如下特点： 形成连续的商业界面； 与开放空间形成互动； 以酒吧、咖啡79、馆、创意小商铺类的业态为主； 主题鲜明、装修精致、富有情调；规模在二三百平米左右，精致、具有小资情调，中高档定位；也可以有档次较高的中式餐厅，干净、整洁，餐厅风格符合项目整体定位；建筑形式完全体现主体功能，均2层，整个风情街有主题、有情调、有文化气氛，是人们陶冶情操的集聚地。在街区景观节点的设计上，以模纹花坛、景观墙、欧式铁艺花架、水景喷泉、小泉雕塑、形成虚实对比、收放自如的多层空间形态。商业沿街房建设规模名称规模层数风情酒吧街40002主体酒吧5461.72咖啡店、茶吧40002合计13461.7（二）主题酒店与文化艺术品商业街“李清照酒店”在现代饭店的特点中融入文化的精神，把旅途的需求上升80、到精神层面。清照酒店宾馆里有图书，营造一种舒适而充满书香氛围。酒店的图书将持续地不定期更新，让客人在匆匆的旅途中，享受到一片文化的绿荫，获得心灵的宁静。希望做的不仅仅是酒店，更是一种文化，是对现代人心灵呼唤的一种及时回应。主题酒店与文化艺术品商业街(路口北）占地28.5亩，建筑面积21450.4，打造一个以词人李清照为主题的文化酒店及文化艺术品商业街，其中主题酒店16450.4，文化艺术品商业街5000。酒店主楼高3层，客房总数80间（套），有豪华大床房、双床房、时尚套房等房型。所有的房间根据客人喜好分类风格，如艺术类、音乐类、建筑类、怀旧类等。该酒店设计的80间风格迥异的主题客房， 80间客81、房，80个故事。心之所至，便能到达向往的地方，所有房间均在40平米以上。 每间房间精心布局， 部分房间配有户外阳台，可欣赏到户外美景。即舒适又奢华。现代化的设施齐全，无线上网等智能化服务系统体现了人性化的设计理念。一楼设有400多平方的休闲茶餐厅，在这里可以享受图书，音乐、咖啡、茶点及美食。酒店汇集天下美食，雅致的餐厅，配上周到的服务令人食欲大增。为您提供各式葡萄酒、特制饮料、咖啡，任君品赏。酒店设有大小各异的会议室二间，及多功能宴会厅一间。宴会厅拥有300余平方米的开阔空间，设置舞台和专用多媒体控制室，可同时容纳200名宾客，亦可分割为两个独立的空间区域，灵活多变，是举行各类国际，国内会议的82、理想场所。酒店设施齐全，环境舒适的设康体中心，包括SPA水浴中心、健身中心、美容美发中心、棋牌室、室内恒温游泳池、露天茶室、斯诺克室等各项康乐设施。是您全身心放松的理想之选。（三）童话城堡及商铺童话城堡及商铺占地25.25亩，建筑面积10479.8，其中童话城堡3000，文化创意商店4000，地方特色产品店3479.8。童话城堡有小飞象、旋转疯密、罐旋转木马、金龙滑车。童话城堡及商铺布置在省道244线以及埠村道路口东南边。根据著名童话故事分几个功能区，让小朋友参与童话故事里面去，其中心是一座令人叹为观止的旋转阶梯，引领游客开启一段“漫游童话时光”的旅程。在城堡地步的密室里，五光十色的喷泉将在水83、池中舞动，使游客沉浸在音乐和缤纷色彩之中。建筑为层次分明的尖屋顶，金碧辉煌，精雕细琢，成为百年标志性建筑。沿街建筑区作为休闲商业区，多为小型的独栋建筑，以主题鲜明，以独特文化吸引特定人群，建筑均2层，主要卖特产。三、交通组织园内分为二个级别的道路：园内一级道路4M宽，形成环形道路； 二级道路2-3M宽，连接园内各个景点。四、竖向布置规划范围内现状用地地势平坦，坡度较小。竖向规划本着在满足各项用地功能要求的条件下，应尽量避免高填、深挖，减少土方工程量。规划标高的确定：综合主用地周围道路现状标高及土方工程量等因素，合理确定道路、场地标高，做到既减少土方工程量，节约投资，又解决排水问题，坡向按由东向84、西，由南向北设计，适当增加变坡，道路纵坡控制在0.2%-1.1%之间。五、绿地景观规划1、景观轴线：游乐园强化主要景观轴童话城堡、防护绿化景观轴和一个湖区，贯穿整个游乐园方向的步行入口廊道是本方案的特色之一，景观规划过程中围绕“卡通、探险、魔幻”主题，打造唯美、魔幻的童话世界。2、景观节点：在步行入口景观轴上设置一系列重要的景观节点，充分营造生态绿地和湖岸的人工绿化，使自然绿地和人工绿化相映成趣、有机结合。通过道路、庭节点“点、线、面”的结合，逐层构筑优美的创意环境。游乐园内有乔木灌木40多个品种，主要是常绿阔叶树，落叶树种有落羽杉、灌木有山瑞香、龙船花等，游乐园内树木成荫，花繁草绿，。六、建85、筑形象极具特色的建筑风貌本身就是一种旅游资源，充分体现了传统特色，结合童话故事主题及当地“齐风琉韵”的文化特色，设计了具有文化底蕴的尖顶形式，将当地文化底蕴及传统建筑文化融合到建筑中，结合现代化的设计手法，使建筑单体既传承文化韵味，又富有现代气息。童话王国，绿树成荫的环境很好的整合到了一起。七、主要设备选型主要设备明细表序号设备名称单位数量1配电设备台102通讯设备台44水泵台55消防设备套106监控系统套4第三节 基础设施一、给排水1、给水(1)生活用水。生活用水标准按60升/人日。(2)消防用水。消防用水量，园区内同一时 间火灾次数按一次，室外消防用水量为10升/秒，供水时间按两小时。(486、)供水方式。园区内设供水泵房5座，设压力水罐2个。1、项目区用水量使用对象用水量标准单位使用数量单位 用水时间最高日给水量时变化系数最大时给水量ht/dKdt/h客房300l/床.d150床2445290.0 商场28941l/m2.d2m21058 1.269.5 冷确塔补水350t/h按循环水量1.5%计245 15.3 绿化浇灌2l/m2.次10000m2810110.0 消防水池补水800m34810110.0 未预见水量按最高日水量10%计10 15.4 总 计138 200.1 2、污水及雨水排放采用雨、污分流制。生活污水排放量按生活用水量的80%计，经处理后作为灌溉用水。雨水沿园87、区规划道路排入。3、管材传统的给水管材一般采用镀锌钢管，由于镀锌钢管易锈蚀，使用寿命短，用于输送生活用水不能满足水质卫生标准等缺点，建设部正大力推广塑料给水管的应用。给水用塑料管道主要有：硬聚氯乙烯（PVCU）、高密度聚乙烯（HDPE）、交联聚乙烯（PEX）、改性聚丙烯（PPR ，PPC）、聚丁烯（PB）、铝塑复合管（PEALPE，PEXALPEX）和钢塑复合管等。排水管材选用PVC-U排水塑料管，PVC-U排水塑料管已在建筑工程中得到广泛的应用，取得了成功的经验，但也存在缺点及不足。最大的问题是噪声远大于铸铁管，管壁隔音效果较差，对日常生活有一定的影响。为解决噪声问题，在PVC-U管内壁增加88、了凸起的螺旋型导流线，使水流条件得到改善，有效的降低了噪声，即目前市场上的PVC-U螺旋管。为解决管壁隔音效果较差的问题，又开发了PVC-U芯层发泡管（PSP管），不仅具有传统PVC-U实壁管的优点，还具有高抗冲击、隔音、阻燃、绝缘、热稳定性好的特性。因此，本工程排水管材采用PVC-U芯层发泡管。二、供配电园区内设有高压配电站，经终端变电室降压后，向各用电设备供电。设备用电源的电压偏差不应大于5，设计中采用稳压电源装置供电予以保证。主要设备用电均属三级用电负荷，其中应急照明，消防等用电设备属二级（应急）用电负荷。本工程消防用电设备、营业区照明，弱电系统等为一级负荷，其余均为三级负荷。2、项目用89、电量用电单位名称面积用电量计算装机容量计算（m2）用电指标（W/m2）总功率用电时间用电量(kWh)变压器装置指标（VA/m2）变压器容量（kVA）（kW）（h）商业街28942401157.68949511006.132501447.1主题酒店16450.445740.268912.5880807.0560987.024合计464001897.9481932706.392434.1241、电力、照明电力及照明系统的电源由变电室以50Hz，220/380V，TN-S系统供给。本项目内各建筑物的用电设备主要采用电缆线路供电，电缆采用铜芯绞联聚乙烯绝缘电缆在电缆桥架上敷设；配电设备采用动力配电箱、90、插座箱。排风机和消防水泵等重要负荷设备，由变电室以两路电源供电，其终端设双路电源互投装置进行自动切换。公共场所等照明灯具主要采用带电子镇流器的节能高效荧光灯；商铺照明灯具拟采用金卤灯或荧光灯带。公共走道平均照度为100LX(5W/M2)；商铺、平均照度为300LX(13W/M2);卖场照明为800LX(25W/M2)；主要设备机房照度为200LX(7W/M2)。疏散通道及主要出入口设应急指标灯；总体内设道照明及景观照明；沿街立面设广告照明及泛光照明。照明电源与电力电源分设，由变电室单独线路供电。照度要求根据不同需要确定。2、接地园内主要用电设备需以下5种接地：（1）保护、防静电接地（2）防电磁91、干扰接地（3）高频接地（4）高电压保护接地（5）测试接地对（1）、（4）种接地，采用与配电系统保护线（PE）线可靠连接的方式，接地电阻4。对（2）、（3）、（5）种接地，采用单独接地极的方式，接地电阻100。电气保护接地采用TN-S制系统。采用MEB总等电位联结及LEB局部等电位联结装置；采用SPD电涌保护装置，按第二类防雷建筑物设防。3、弱电系统（1）设通信网络系统。（2）设建筑设备监控系统。（3）设火灾自动报警系统。（4）设安全防范系统。（5）各单体一层设消防、安保中心机房及通信机房；各层按防火分区设置弱电机房和竖井。三、采暖冬季室内采暖温度为18。采暖方式为空调暖风采暖。童话城堡及商品房92、为高温水采暖，有城市管网供给。（一）采暖系统1、采暖热负荷估算方法采用城市热力网设计规范GJJ34-90中推荐的采暖热负荷计算方法：Qn=qA10-3其中：Qn-采暖热负荷（kw）；q -采暖热指标（w/）取q=30 w/32 w/、满足节能要求；A -采暖建筑物面积()。根据公共建筑节能设计标准DBJ14-037-2006，采暖热负荷设计取32W/。四、通信信息本项目通信要求包括：互联网络系统、通信系统、火灾报警系统与消防控制系统等内容。1、互联网络系统安装宽带网、ADSL等公共资源以实现与INTEL网的互联。2、通信系统为满足本项目对内、对外电话通信的要求，考虑到商家众多，各种其他设施比较93、完备，拟在园内配备1000门电话。3、火灾报警与消防控制系统按建筑物设计防火规范中商业的火灾危险性类别的划分原则，本项目的火灾危险性类别为“丁”类。采取的相应消防措施有：（1）建筑物的耐火等级按二级进行设计。（2）园区设置环行消防通道，并设置有环状室外消防给水管网的室外消防栓。（3）各建筑物的房间内设置火灾自动报警系统和室内消火栓。火灾自动报警系统由智能型感烟感温火灾自动报警控制装置、空气采样烟雾监测装置、总线式消防电话装置、总线式应急广播装置组成。消防控制系统有火灾自动报警和手动报警、消防水泵控制、水幕控制、水喷洒系统控制、空调机控制、火灾事故广播状态的控制、消防专用电话等。（4）采用充电蓄94、电池灯具作为疏散照明，其放电时间不小于20分钟。（5）空调风管保温材料采用非燃性材料。（6）CO2灭火器第七章 环境影响分析与劳动安全第一节 环境特征与参照标准第一节 环境影响项目本身没有产生“三废”的工业建设，实施了相关环境保护措施后，项目的运营不存在污染环境问题，相反还进一步优化周边企业和社区的自然环境和人文环境。一、概述本项目建在章丘市埠村，XX动物、植物园西门对面，周围环境状况良好，水体、气体、土壤和植被具有较强的净化能力。如再采取一些必要的措施，可完全达到国家规定的环保要求。二、项目区内珍贵人文景观及文物古迹保护目标本项目区现无文物古迹迹象，如建设期间发现有文物古迹，应及时报告通知有95、关文物管理部门进行保护和处理。三、影响环境因素分析1、可能产生的固体废弃物污染主要为以下几方面（1）建筑施工垃圾项目建设过程中会产生一定的建筑施工垃圾，对城区生态环境会造成少量影响。（2）生活垃圾项目的整体运营将会产生一定量的生活垃圾，将对周边环境造成少量污染。2、可能产生的废水污染项目运营过程中会产生一定的生活污水，处置不当会对环境造成污染。本项目水利工程主要是机井和灌溉用管道，采取喷灌和滴灌，不会对环境造成破坏。地下水靠降水自然补充，不会造成水土流失和质量破坏。3、空气污染（1）农药残留对环境影响本项目采用的是生物性农药和低毒低残留农药，对土壤和空气不会造成污染。（2）种植品对环境的影响本96、项目种植植物为玫瑰花，不但不会对环境造成不良影响，而且还会对空气净化起到良好影响，会形成天然氧吧，对环境美化及净化起到良好作用。四、环境保护措施本着保护与开发并重、可持续性发展的原则，针对以上影响环境的因素，应采取下列相应的环境保护措施：1、固体废弃物污染治理对项目建设过程中的建筑垃圾一定要进行及时的处理，建筑工地及运输道路，应采取隔离措施，从而把土木建筑建设过程对生态环境的影响降低到最小。 针对游客可能产生的生活垃圾，将设置多个垃圾箱、设置多座免冲环保旅游厕所等环卫建设。派专人负责及时清扫、分运、回收垃圾，对环境不会造成污染。生活垃圾由垃圾车运至专门的垃圾无害化处理场采用卫生填埋方式处理。297、生活污水污染治理在项目南侧建设地埋式小型WSZ-C污水处理站，以生物接触氧化为技术核心，辅以格栅除污及混合液回流硝化脱氮工艺。排出的水质符合污水综合排放标准二级标准。此污水处理站将随本项目建设同时扩建，完全能满足园区项目的污水处理要求。3、环境保护措施建筑物依据地形地势而建设，做好园区的环境卫生工作，严禁游人打碎玻璃，乱扔旅游垃圾。实行片区负责制，跟踪清扫。 项目的实施可能会对环境带来某些不利因素，但对项目的实施不构成限制性因素。项目建成后，还应加强环境保护工作的日常教育与培训，制订并公布具体的环境保护工作细则，安排好景区内各景点的垃圾收集、污水处理工作等日常的环境卫生工作并由管理部门负责监98、测。五、环境影响评价该玫瑰文化产业园建成后，既带动当地经济发展、又增加植被履盖、对周围生态环境起到很好的改善作用。在整个玫瑰深加工过程中，无排放污染，最后工序的废水、废渣是很好的有机肥料。对旅游、酒店、会所环节排放的污水、垃圾等，可采用最先进的生物制剂技术进行处理、净化后，污水变农业用水、垃圾变有机肥，可再次利用，不会对周边环境造成污染和危害。六、综合评价结论1、本项目建设符合国家和地方的相关产业政策；2、本项目选址与所在地的总体规划相符；3、本项目符合清洁生产原则；4、本项目能够满足国家和地方规定的污染物排放标准；5、本项目能维持当地环境质量，符合环境功能要求；6、本项目污染物排放总量能够得99、到平衡；7、当地群众支持本项目的建设。 第二节 安全防护本项目建成后，园区内应加强安全防护工作，管理机构应遵循“安全第一，预防为主”的原则，积极部署，重点做好防火防盗工作，采取部分防护措施： 1、各种公用电气设备必须由专业人员按规定进行定期维护保养。2、制定安全操作规程，严格按规程操作。3、用各种形势宣传，学习并掌握火灾隐患的防范措施。4、设专业治安员，加强警卫、巡逻等。5、保证消防通道畅通，定期检查消防设施、设备、工具。6、消防用水管网要保证压力、水量。第七章 工程招标方案根据国家有关招投标法律法规要求，为确保本项目建设的质量，缩短工期、节省投资，防范和化解工程建设中的违规、违法行为，保护国100、家利益，本项目的各主要实施环节应通过招标方式进行。结合本工程具体内容，对招标工作的初步安排如下：一、招标依据1、中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国招标投标法实施条例、山东省房屋建筑和市政工程招标投标办法。2、工程建设项目招标范围和规模标准规定。3、工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定。二、招标范围项目的招标主要包括建设勘察设计、建设监理、需购买主要设备、公用配套设备、设施、材料的采购、土建安装施工等。三、招标组织形式本项目的设计、监理、施工以及设施的采购、安装工程施工均采用委托招标形式，即委托具有相应资质的招标单位进行招标的形式。四、招标方式由于本项目专业性强，质101、量要求高，根据建设要求，在招标过程中，应遵循以下原则：项目的勘察设计采用邀请招标的方式，建设监理、需购买主要设备、设备仪器和公用的配套设备的采购、土建安装工程施工等均采用公开招标的方式，即在项目经批复同意后，招标代理机构在规定的媒体上发布招标公告。项目的招标、投标、评标、定标均按中华人民共和国招标投标法的规定和程序进行。五、标包划分按照施工建设和设备购置两个方面分别招标，主要内容如下：1、施工建设：建（构）筑物建设、道路工程、厂区绿化、公用配套工程等分开招标。2、设备购置：生产设备、辅助设备、变配电设备、办公设备及用品，监测设备分开招标。六、对投标单位的资质要求1、勘察设计招标本项目勘察设计方102、案采用国内邀请招标，其招标文件要明确写明项目简介、投资总额、进展阶段、设计要求。（1）满足本规划要求，并具备发展条件。（2）设计方案具有独特的设计品质和理念，功能完善，技术先进，标准适当超前。（3）严格控制投资，方案全部实行限额设计招标。2、施工招标本项目建安施工采用国内公开招标。明确招标内容和招标要求、工期要求。招标内容：根据施工图具体确定。施工招标要求：具有安装工程施工乙级以上企业资质。3、监理招标本项目施工监理采用国内公开招标。明确监理范围报名条件。报名时需提供下列证件和资料：（1）建设行政主管部门颁发的企业资质证书副本；（2）企业法人营业执照副本；企业法人代表证书。（3）拟派的总监理工103、程师（高级工程师、国家注册监理工程师）证书；（4）近几年企业及总监业绩、企业信誉方面的资料；4、配套设备材料招标本项目设备采用国内公开招标。其招标要求根据设计要求按专业分种类分别招标。投标人必须满足的基本条件：（1）具有在中华人民共和国境内注册的法人资格；（2）在本市内有售后服务点。（3）企业规模达到招标文件规定。（4）具有专业承包一级或以上资质。并提供近几年工程业绩。（5）制造商通过ISO系列质量认证。七、招标基本情况表本工程招标基本情况表项目名称招标范围招标组织形式招标方法不采用招标形式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘测设计土建工程安装工程监理主要设备主要原材料第八章 项104、目实施方案第一节 实施方案本项目的工程建设由建设单位组织专门机构管理，协调配合。工程施工、监理采用国内招标形式确定。工程应按照规范规定施工，对工程地质不良地段，应先进行换填或其他处理措施，再进行填筑作业。一、施工条件和特点施工时只要采取切实有效的环保措施，不会加剧沿线环境污染。对该地区农业生产及生态环境亦不会产生太大的影响。工程所在地附近筑路材料料场较为丰富，各料场有便道连接，运输条件较好，钢材、沥青、汽柴油等主要外购材料由章丘供应，工程所需材料、机械的运输通过现有道路来完成。项目所在地区属典型的大陆型气候,其特点春秋季多风,夏季酷热,冬季寒冷,四季分明,特定的自然环境及气候特点,为施工带来一105、定难度和困难。为确保施工质量,按预定工期完成施工,该项目在实施过程中应注意以下几点：（一）为保证拟建项目质量和进度,建议工程施工选用专业队伍,尽可能全部采用机械化作业。（二）应认真做好施工组织计划,合理安排工期,确保施工正常有序进行。（三）施工中应确保按规范严格进行，防止施工中和施工后出现质量和安全隐患。二、实施方案 （一）采用公开招标方式，认真选择施工设备好、技术力量强，建设道路有一定经验的施工单位承担施工任务。（二）严格按照菲迪克条款要求进行监理工作，确保工程质量和工程进度。（三）建设单位应加强施工管理与协调工作，必须有一批熟悉道路工程技术、具备一定施工管理经验的干部投入本项目工作，及时解106、决工程中问题。第二节 建设工期安排与实施计划一、开发建设模式项目建成后，由酒店自己经营，商业房及童话城堡进行出售、营运管理及相关配套服务。根据企业的需求和项目建设的可行性分析，确定本项目采用一次性整体建设方案，随着建设推进完工情况，各分项目区逐步投入运营。二、项目实施阶段项目计划于2015年10月开始项目前期准备工作，包括项目报批、规划土地手续办理、工程设计、招标等工作。建设期2年，计划于2015年11月开工建设，2017年12月建成投入运营。期间完成土建工程、设备订货安装、水电等配套设施施工等。项目实施计划进度表序号阶 段2015年2016年2017年10111212345678910111107、21申请报告编制与审批2规划、施工图设计3土建施工4设备采购5设备安装调试6装饰装修、招商7运营第三节 建设期组织机构为了把工程建成成本低、高质量的工程，并确保工程的顺利实施，在项目建设期应建立强有力的管理机构。本项目建设期由承建单位成立专门的管理机构，负责整个工程的、组织、管理和协调工作，并对工程投资、进度和质量进行监督和检查。一、项目实施单位项目实施由山东XXXX物业管理公司负责，成立项目建设办公室，对项目的策划、工程设计、工期和质量进行全方位管理。组成项目管理机构，下设工程技术、财务、预算等职能部门，负责项目建设、相关手续办理等工作。二、施工期管理该项目在施工过程中成立项目建设办公室，对108、建设项目进行严格管理，制定明确的管理办法。建立项目责任制和项目建设工程质量行政领导责任制，对项目建设进行全程监督，确保项目高标准、高质量、低消耗建成。按项目实施方案的计划进度落实完成项目任务，加强项目督促检查工作，实行定期检查和汇报制度，建立健全技术档案，做到平时有记录，月月有小结，年终有总结。项目完成后及时做好迎接验收的各种材料汇总和总结。第四节 项目管理在项目前期及建设过程中，实行公开招标和合同管理，严格按照项目法人制，建立施工管理制度，严格执行工程建设标准，做到建管并重。通过设计监理，施工监理和设备及重要原材料招投标等手段，加强对项目的施工进度，投资和质量的控制，实现有关的合同管理，资金109、管理及全面的组织协调，达到最优的投资和最好的工程质量，并获得良好的经济效益和社会效益。一、质量管理针对基础设施建设项目，应始终将建设高标准，高质量作为终极目标，要从各方面加强质量控制和管理，在工程的设计，施工、验收中，要严格执行我国现有各类规范，规程及法规，对我国规范没有规定的，要参照国际上较先进国家的标准进行实施。要建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化，要聘请设计监理施工监理，设专职质量检查员，形成质检网络，建立隐蔽工程验收记录和质量一票否决制度。二、资金管理项目建设实施，应认真执行财经政策，严格按照财务管理规定，加强工程资金的监督、管理和使用，做到专户存储，转账核算，专款专用，不允110、许截留、挪用和串用。资金的使用要接受同级和上级审计、财政、发改部门的监督。三、检查验收建立检查监督制度，结合本地实际情况制定具体的工程检查、监督管理办法，制定相应的奖惩措施，并建立健全工程定期检查、监督制度，定期上报计划执行情况和检查结果，及时反馈工程建设情况。并接受政府有和集团关部门对项目实行的跟踪稽查。第九章 节能评价第一节 用能标准和节能规范一、设计原则1、认真贯彻国家产业政策和行业设计规范，严格执行节能规定，努力做到合理利用能源和节约能源。2、采用先进的节能新工艺、新设备、新技术，严禁使用国家已公布淘汰的机电产品。3、提高自控、管理水平，加强计量。二、编制依据1、国家法律、法规和规划（111、1）中华人民共和国节约能源法（中华人民共和国主席令【1997】第90号）（2）中华人民共和国清洁生产促进法（中华人民共和国主席令【2002】第72号）（3）中华人民共和国可再生能源法（中华人民共和国主席令【2005】第33号）（4）中华人民共和国电力法（中华人民共和国主席令第【1995】60号）（5）清洁生产审核暂行办法（国家发展改革委、国家环保总局令第16号）（6）重点用能单位节能管理办法（原国家经贸委令第7号）（7）山东省节能监察办法（8）山东省企业技术改造项目节能评估审查暂行办法（9）节能中长期专项规划（发改环资【2004】2505号）2、产业政策和指导性文件（1）国务院办公厅关于开展资112、源节约活动的通知（2）国家发改委关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定（3）国务院关于发布促进产业结构调整暂行规定的通知（国发【2005】40号）（4）中国节能技术政策大纲（计交能【1996】905号）（5）国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委2005第65号）（6）产业结构调整指导目录（2011年本）3、管理及设计方面的标准和规范（1）工业企业能源管理导则GB/T15587-1995（2）用能单位能源计量器具配备和管理通则GB17167-2006（3）产品单位产量能源消耗定额编制通则GB/T17167-1997（4）综合能耗计算通则GB25113、89-2008（5）工业设备及管道绝热工程质量检验评定标准GB/50185-1993（6）动力机器基础设计规范GB/T50040-1996（7）低压配电设计规范GB/T50054-1996（8）供电系统设计规范GB/T50052-1996（9）通用设备配电设计规范GB/T50055-1993（10）建筑给排水设计规范GB/T50015-2003（11）建筑照明设计标准 GB50034-2004（12）建筑采光设计标准 GB/T50033-20014、工程项目有关文件（1）与该工程项目方案相关联的技术参考资料。（2）企业提供的有关项目设备的说明数据。第二节 能耗状况和能耗指标分析一、主要能源消耗114、种类及数量本项目用能主要是新鲜水、电能和柴油。新鲜水的消耗主要是生活用水和厂区清洗、消防、绿化用水，年消耗量32万m，由城市供水管网提供。电年消耗量112.62万kWh，由项目区供电线路接入厂区配电箱。蒸汽年消耗量3373260 mj，天然气16020 m3由当地采购。二、能耗数量序号能源名称实物量折标系数折标煤量单位数量单位系数数量(t)比例1电能万kWh193.00 tce/万kWh1.229237.20 36%2新鲜水kt74.71 tce/kt0.257119.21 3%3蒸汽mj6419832kce/mj0.03412219.04 33%4天然气m3150000tce/m30.001115、2180.00 27%合计655.45 100%项目合计综合能耗655.45吨标煤/年。第三节 建筑节能本项目在建设过程中，必须严格执行建设部民用建筑节能管理规定、公共建筑节能设计标准（GB501892005）和山东省建设厅颁布的公共建筑节能设计标准，必须达到公共建筑的节能标准为50。应推选优秀设计方案，并采用新技术、新工艺、新材料，以缩短工期，降低造价。一、执行标准1、民用建筑设计通则（GB50352-2005）2、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）3、民用建筑节能管理规定（建设部令第143号）4、山东省建设厅颁布的公共建筑节能设计标准。二、节能措施建筑节能包含两部分内容，一部116、分是加强围护结构的保温隔热能力，另一部分就是从供暖、供冷的热源、输送渠道及实现方式来节约能源。本项目在建设过程中，必须严格执行建设部民用建筑节能管理规定、公共建筑节能设计标准（GB501892005）和山东省建设厅颁布的公共建筑节能设计标准，必须达到公共建筑的节能标准为50。应推选优秀设计方案，并采用新技术、新工艺、新材料和新产品，以降低造价，减少能耗。应采取以下节能措施。（一）墙体节能技术措施的采用1、承重空心砌块。它由混凝土和多孔材料组成，具有高强、承重、保温、节能、导热系数低等特点。2、加气混凝土外墙。加气混凝土产品有粉煤灰加气和砂加气2种，有砌块、条板状，该类产品本身导热系数小，是建筑117、热工性能较好的一种新型墙体材料。3、内保温复合外墙。构造特点与单一材料墙相比，构造组合合理，有较高的热绝缘系数，能较好地发挥保温材料的作用，在满足承重要求的前提下，砖墙可适当减薄。4、夹心复合外墙。将墙体分为承重和保护部分，中间留有20-50 mm空隙，内填无机松散或块状保温材料如炉渣、膨胀珍珠岩等，也可不填材料做空气层。（二）门窗节能技术措施的采用在建筑外围护结构中，通过门窗缝隙空气渗透耗热量约占20%-25%。所以改善门窗的绝热性能是节能工作的重点。窗户是引起辐射热的有利方面，但又是传热损失冷风渗透损失都比较大的不利方面，即窗缝透气，玻璃和窗框的热阻太小，在符合窗墙面积比条件下其节能主要措118、施：1、采用传热系数小的窗体材料，就目前来讲，采用塑钢门窗，尽量减小开窗面积，以及夜间用保温窗帘、窗板等节能措施。2、减少冷风渗透，加设密封条，提高气密性，如泡沫聚氨脂，泡沫聚乙烯等。3、加强户门保温，户门采用填有聚苯板或岩棉板的保温防盗门。（三）屋面节能技术措施为了满足节能要求，高效保温材料已广泛应用于屋面，如水泥聚苯板等，采用该材料保温性能大大提高一般采用内保温。（四）设备选型1、所用设备必须采用符合国家有关规定的节能设备，选用新型高效节能型，室内采暖设备严格按设计安装。2、供水器具采用节水型，特别住宅卫生间要有节水措施，一要选用节水型卫生洁具，二要尽量使用净化后的污水。3、选用灯具以节能119、为主，主要照明灯具要使用节能灯，以利于节约能源。（五）加强管理总之，除以上措施外，物业管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各类设备、管道、器具进行检修，减少跑、冒、滴、漏等不必要的浪费。第四节 节能措施和节能效果评价一、能源选择原则1、项目设计时应综合考虑资源条件、地区能源产销平衡和合理流向，所采用的能源种类，品位与质量、耗量等，必须符合国家、地区及行业颁布的能源政策、法规、通则、规范及标准。2、在能满足产品质量前提下，应优先选用一次能源和低品位能源少用二次能源和优质能源。社会或本地区奇缺的能源尽可能不用或少用。3、耗用的能源品种，应因地制宜立足于本地区，不宜舍近求远，充分考虑供能承受120、力，保证用能可靠性、稳定性和连续性。4、尽可能减少自产能源的种类，充分利用社会的集中供能，如:瓶装气体、集中供热等。5、能源的综合利用应该是“技术上可行，经济上合理”。余热回收利用，应优先本工序、本车间、本部门。6、项目设计时应采用合理用能的新工艺、新设备、和新材料。对项目中属于国家规定淘汰的原有设备应予更新改造。凡设计中的新增设备，均应采用国家推荐的节能产品。二、本项目具体节能措施本项目设计中要严格遵循国家和地方有关合理用能标准，以及节能设计规范，积极采用新技术、新工艺、新设备、新材料。本项目的节能设计方案归纳如下：（一）流程设计简洁，技术先进，水、电、汽等公用工程介质参数选择合理。（二）选121、用先进的生产与配套设备1、设计中贯彻执行国务院第四号节能指令和国务院节能管理暂行条例中的有关规定。所有设备一律选用符合国家有关规定的节能型产品，绝不允许使用国家已公布淘汰的机电产品。2、采用先进节能型电气设备（1）电力变压器选择节能型产品。（2）电力电缆选择铜芯或阻燃交联电缆以降低线路损耗。（3）照明灯具采用绿色节能灯具。（4）变电所低压侧设功率因数补偿装置，补偿后的功率因数不低于0.9。（三）其它措施1、建筑设计采用有效的隔热保温措施，尽量减少建筑能耗，改善建筑热环境，以节能降耗。库房采用天窗自然通风。2、具有间断使用照明灯的场所，应做到人走灯灭。各建筑物走廊灯和楼梯灯采用声控自动开关。3、122、卫生间和洗刷间均采取节水措施。卫生间采用节水型卫生洁具。洗刷间选用陶瓷内芯水龙头。4、加强管理，完善各种规章制度，定期对各类设备、管道进行检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象的发生，减少不必要的浪费，以达到节能之目的。三、节能效果评价采取以上节能措施的，企业各种能源利用率将得到提高，完全符合国家节约能源、合理利用能源的政策，具有显著的综合经济效益。第十一章 投资估算与资金筹措第一节 投资估算一、投资估算（一）编制说明本项目投资是按项目构成的内容和设计专业提供的条件而编制的。1、土地费用。本项目用途为酒店、商铺及童话城堡。价格计算按土地取得价格计入开发成本，单价按60万元/亩计算。（二）项目建筑安装工程123、费用，该费用含主体建筑、水、电、暖、外部装饰工程费的费用平均计算。1、商铺及童话城堡建筑安装工程费用项目名称建筑面积（平方）平米造价（元）其中：工程造价（万元）建筑安装装修特色风情商业街（北边）风情酒吧街40001900.00 1200300400760 主体酒吧5461.71900.00 12003004001038 咖啡店、茶吧40001900.00 1200300400760 主题酒店与文化艺术品商业街(路口北）0 主题酒店00 工艺品商店50001900.00 1200300400950 主题游乐园（路口南）0 童话城堡30002100.00 1200300600630 文化创意商店4124、0001900.00 1200300400760 地方特色产品店3479.81900.00 1200300400661 合计5559 2、酒店建筑安装工程费用序号项目建筑面积（m2）单价合价1酒店16450.428004606.112（三）基础设施费。由供电、给排水、采暖管线、道路绿化、景观、智能化管理构成。（四）前期工程费由规划、可研、审批费用组成，按建筑安装工程费1.2%计取。（五）设计费每平米20元计取；工程招标代理费、造价服务费按取建筑安装工程费1%计取；工程监理费按取建筑安装工程费1%计取；工程保险费取建筑安装工程费0.5%；社会劳动保障费取建筑安装工程费2.6%；销售费用取销售收入125、的1%，城市建设配套费安216元/计取。（六）预备费按建筑工程费用及工程其他费用的3计取。二、编制依据（一）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数第三版；（二）山东省建筑工程消耗量定额；（三）山东省安装工程消耗量定额；（四）章丘市材料预算价格和本地类似工程造价；（五）现行投资估算的有关规定和政策；（六）参照执行国家、省、市有关政策和规定。三、估算范围本项目估算范围包括主题游乐园、商业用房以及道路、绿化及所有室外管道工程等。四、总投资估算项目总投资17427.30万元，其中商铺及童话城堡出售部分投资9879.63万元，酒店经营投资7547.67万元。1、酒店项目投资总额7547.67万元，126、其中：建设投资7164.89 万元，建设期利息253万元,流动资金129.65万元。2、商铺及童话城堡出售部分总投资9879.63万元，其中土地费用1593万元，建筑安装工程费5558.89万元，基础设施费593.30万元，工程建设其他费1392.68万元，预备费125.85万元。第二节 资金筹措项目总投资17427.30万元，其中商铺及童话城堡出售部分投资9879.63万元，商铺及童话城堡贷款7000万元，自筹2879.63万元；酒店经营投资7547.67万元，贷款5000万元，自筹2547.76万元。项目建设所需资金由建设单位自筹5427.30万元，贷款12000万元。符国发200927号127、国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知的精神要求。该项目投资按进度计划分期分批投入，并按实际情况调整，计划资金使用计划分2年投入。第八章 经济效益分析第一节 编制说明及成本费用估算一、经营类项目（一）编制说明1、编制依据为国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）。2、设备及材料价格按当前国内市场价格计取。3、水、电、汽、通讯等按当地统一规定的价格计取。4、各项消耗指标按技术方案确定的指标估算。5、工资福利，工资按每人每年2万元，福利费按工资的10%计算。6、折旧与摊销固定资产折旧采用直线法平均计算，残值率为5，根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）规定，为简化计算，将预128、备费纳入固定资产原值计算折旧费。各类固定资产计算折旧的最短年限如下：房屋建筑物 20年机器设备 10年其他 5年摊销费的估算，无形资产及其它资产从开始经营年份起分别按10年、5年摊销，不计残值。摊销费无形资产（其它资产）原值摊销年限7、修理费按每年按折旧费20%计算。8、其它费用包括其它制造费用、其它营业费用、其它管理费用。（二）成本费用估算总成本费用=外购原材料+外购燃料动力+工资及福利+折旧费 +修理费+摊销费+财务费用+销售费用+其它费用经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费-利息支出（二）出售类项目（一）经济效益分析编制的依据1、国家计委建设项目经济评价方法与参数；2、国家计委建设项目经129、济评价方法与参数实用手册；3、国家、省、市有关商品房开发的政策。二、成本估算编制依据（一）财政部施工、房地产开发企业财务制度。（二）山东省建筑工程消耗量定额、山东省安装工程消耗量定额等有关费用定额。（三）章丘市材料价目表和市场材料价格。（四）国家、省、市有关项目的收费标准。商铺开发成本估算单位：万元一建设投资9879.63 1.1土地费用2802.22 1.2配套费0.00 1.3前期费939.88 1.4开发费5558.89 1.5其间费72.80 1.6预备费125.85 1.7建设期利息380.00 二其它成本1990.22 2.1财务费738.00 2.2税金及附加1252.22 三开130、发成本11869.85 第二节 销售收入、税金、利润估算一、 营业收入估算主题酒店参照当地旅游区酒店及项目定位双人间每日200元，套间每日300元，豪华套房每日460元，主题酒店一层部分可以出租。商铺：拟建商铺的市场预期售价，调研了章丘市周边几家开发商，在建的立天唐人中心片区，百脉泉广场对面商铺售价在1-1.2万元/，日租金1.5-2元/；山水泉城南城，商铺的位置和户型不同售价在8000-9000元/不等，日租金1元/；圣井翡翠东郡现有的商铺销售价格69007500元/，日租金0.84元/；碧桂园凤凰城商铺售价10000元左右，日租金1元/，附近的诺贝尔城售、租价与其相当，埠村中心街地段的商铺131、售价4000元/，日租金0.6元/，对位于莱芜境内的雪野湖休闲旅游区进行实地考察，在建的恒大金碧别墅售价7000-8000元/，精装小高层约6000元/。参照以上几个片区几家开发商的售价分析，该规划片区内的预期售价估计在4500-5500元左右，按保守平均单价5000元/为基数推算所建商铺的经济效益。1、主题酒店经营收入单位：万元名称单位数量单价（元/床位）利用率合价1双人间床位10023065%545.682套间床位2030065%142.353豪华套房床位3046065%327.414餐饮收入1885一层沿街4000547.5219合计1422.432、商铺销售收入序号项目名称销售收入销售132、计划销售价格（元/平米）面积合价123451销售比例20%30%30%10%10%2销售收入2.1特色风情商业街（北边）0.000 0 0 0 0 0 风情酒吧街4000.002000 400 600 600 200 200 5000 主体酒吧5461.702731 546 819 819 273 273 5000 咖啡店、茶吧4000.002000 400 600 600 200 200 5000 2.2主题酒店与文化艺术品商业街(路口北）0.000 0 0 0 0 0 工艺品商店5000.002500 500 750 750 250 250 5000 2.3童话城堡（路口南）0.000 0133、 0 0 0 0 童话城堡3000.001590 318 477 477 159 159 5300 文化创意商店4000.002000 400 600 600 200 200 5000 地方特色产品店3479.801740 348 522 522 174 174 500014561 2912 4368 4368 1456 1456 二、税金估算营业税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加。城市建设维护税按营业税的7计取，教育费附加按增值税的4计取。企业所得税按年利润总额的25计取。营业收入、税金。三、利润估算（一）利润总额利润总额营业收入总成本税金（二）所得税后利润分配提取盈余公积金。企业每年134、按所得税后利润的10提取。第三节 财务盈利能力主题酒店全部所得税后财务内部收益率（FIRR）为8.44，大于同行业基准收益率；财务净现值（Ic8%）为167.96万元，大于零；总投资收益率10，投资回收期9.94年（含建设期），借款偿还期9.49年。上述指标说明该项目在财务上是可行的。商铺全部所得税后财务内部收益率（FIRR）为22，大于同行业基准收益率；财务净现值（Ic12%）为540万元，大于零；总投资收益率27，投资回收期2.92年（含建设期），借款偿还期5.00年。上述指标说明该项目在财务上是可行的。第四节 酒店不确定性分析不确定性分析主要考虑财务分析中有可能出现与实际情况不相符时，对135、项目效益的影响。一、盈亏平衡分析以建成后各年平均数计算的总生产能力利用率所表示的盈亏平衡点（BEP）:BEP（生产能力利用率）年总固定成本（年销售收入-年销售税金-年总可变成本）10040盈亏平衡图计算结果表明，生产负荷达到42时，企业就可以保本，由此可见本项目风险较小。第五节 财务评价结论主题酒店全部所得税后财务内部收益率（FIRR）为8.44，大于同行业基准收益率；财务净现值（Ic8%）为167.96万元，大于零；总投资收益率10，投资回收期9.94年（含建设期），借款偿还期9.49年。上述指标说明该项目在财务上是可行的。商铺全部所得税后财务内部收益率（FIRR）为22，大于同行业基准收益136、率；财务净现值（Ic12%）为540万元，大于零；总投资收益率27，投资回收期2.92年（含建设期），借款偿还期5.00年。上述指标说明该项目在财务上是可行的。由此可见，不论是动态指标还静态指标，都表明项目具有较强盈利能力。在项目经营期内，现金流量充裕，累计净现金大于零，项目可实现自身资金平衡，具有较强的财务生存能力。通过不定性分析，本项目在达到设计能力42时就可保本，即使在影响项目经营的主要指标变化时，项目仍可取得较好的盈利能力，说明抗风险能力较强。因此，项目从财务上讲是可行的。第十二章 社会效益分析第一节 项目社会影响分析一、社会影响效果分析本项目符合国家产业政策，具有较好的社会效益和环保137、效益，主要表现在以下几个方面。1、该项目建设符合国家、地方“十二五”规划的有关政策，项目建成后即能满足市场需求，促进本地经济的发展，又能促进企业自身的发展。因此，本项目的建设是可行的，而且将对章丘市当地的经济发展起到一定的推动作用。2、该项目将来的运营同样会为当地政府提供持续的财政收入，以发展当地经济，也将为当地政府发展相关产业提供契机。3、该项目生产设施在环境方面是安全的，而且产品符合环保要求。4、带动文化旅游集群、金融平台、时尚产业的蓬勃发展，从而打造以跨界营销为手段、以地产、文化创意为平台的顶层设计，带动周边经济、就业和税收的蓬勃发展。二、社会适应性分析本项目占地73.5亩，土地为征用章138、丘市埠村的建设用地，通过招拍挂征用土地，项目对周围居民没有明显的利害冲突。项目的建设会给当地直接提供部分就业机会和良好的经济效益，所以项目的建设，当地居民和政府会容易接纳的。项目单位应严格遵守国家和当地有关法律、法规和政策规定，妥善处理劳资关系，积极构建和谐社会。三、社会风险及对策分析项目的建设符合当地国民经济发展规划，城市发展总体规划和国家产业政策以及当地政府的有关规定。项目的建筑群，通常远离闹市区，保持原生态、安静环保。总之，项目的建设和运营与当地政府和居民没有明显的利益冲突因素，也就不会出现明显的投资风险。项目所在地章丘市地理位置优越，交通通讯便捷，配套设施完善，资源丰富，投资政策优惠。139、项目所在地优越的条件，为本项目的顺利建设和正常运营创造了良好的外部条件。项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度可能出现的后果1对居民生活水平与生活质量的影响项目实施后对该市旅游业发展起到了促进作用，当地居民的休闲、娱乐水平得到了提高对居民生活质量会有所提高2对居民就业的影响项目实施后由于需要部分后勤管理及教务人员，很大程度上为相关专业的人员提供了就业机会、解决了就业问题为社会减少了就业压力，保障了社会安定3对地区文化、旅游、教育的影响此项目实施后带动当地的经济发展，特别是对文化旅游事业会有很大程度的改善改善了环境，为当地的居民提供了更良好的休闲环境，使人民群众的文化水平的提高得到较好的140、保证4对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响项目实施后对项目区及周边地区有一定程度的影响有利于周边的开发建设，加快了城市化进程第二节 社会风险分析项目的风险贯穿于整个建设项目的建设和运营全过程。本项目给水、排水、电力、通讯等基础设施完善，完全适应项目的建设。本项目建成后，能够加快生态旅游业发展，促进当地国民经济的发展。因此，本项目主要风险因素为社会风险。 本项目的社会风险因素主要为所需地块的拆迁工作，该风险持续时间是在项目前期，该风险对项目成功实施的影响较小，可以通过仔细的现场调查并且制定详细的拆迁方案来减小项目的风险的影响。第三节 社会评价结论当前对于旅游业的界定有狭义和广义之分。按141、照中国国家标准国民经济行业分类与代码，根据国民经济各行业与旅游活动的关切度以及行业间的内在技术联系，将旅游相关的行业部门分为旅游直接影响、间接影响和引致影响三个层级。直接影响的行业主要有：地产、旅游业、餐饮业、旅馆业、公共设施服务业、铁路运输业(客运)、航空运输业(客运)及其他交通运输业、邮电通信业等14个，其中的旅游业指现行统计口径中的旅游业(旅行社业)，属狭义范畴旅游间接影响的行业有41个，旅游引致影响的行业有21个。一、旅游业对区域经济的积极影响是（一）直接影响-是换取外汇，回笼货币。1、国际旅游接待是一种就地“出口贸易”。2、发展旅游业是回笼/稳定市场有效途径。（二）间接影响-带动国民142、经济各部门各行业大发展。1、促进交通运输业大发展。2、促进建筑业的发展。3、促进工商业/农副产品/手工业等行业的发展。4,促进地方经济发展，提高区域经济水平。 二、对社会积极影响是（一）有助于改变传统观念和社会意识。（二）有助于文明的传播和良好社会风气的形成。三、对文化的影响是（一）旅游与文化有着不可分割的关系，而现代旅游本身就是一种大规模大文化交流。（二）旅游业的一个特殊贡献就是可使不同文化背景,不同价值观念的人群不期而遇,为之提供异域文化交流和思想沟通的机会和环境。 （三）旅游业促进文化教育事业的发展。本项目的建成必将对人类文化遗产的挖掘和传承、对丰富世界文化宝库都是一种巨大的贡献。它的建143、成，将对整合该市历史文化资源，繁荣文化旅游产业和相关产业，综合提升城市的旅游文化竞争力，改善居民生活环境，加快市容景观改变和城市基础设施的建设步伐，改善投资环境，加速经济的发展。有效提高社会效益和经济效益，促进社会和谐发展将产生重要作用。第十三章 结论与建议一、结论（一）拟建项目完善基础配套设施，提升章丘市的旅游行业服务能力；完善景区建设，提高景区的品位，加快旅游发展；有利于加快城镇化建设；有利于缓解地方就业压力、增加就业岗位；促进区域经济结构调整，推动产业转型；是加快淄川区旅游事业发展的需要，符合章丘市“环境立市”的战略精神。（二）拟建工程能够有效拉动区域的经济发展，提高区域土地利用价值，在144、经济效益上证明是可行的，并且有足够的抗风险能力。（三）本报告结论：拟建工程从各方面分析都是可行的。二、建议为保证本项目的顺利实施，提出如下建议：（一）为保证工程质量，建议应充分做好施工组织计划，完善工程施工管理体系。加强监督，组建与工程规模相适应的工程监理机构。（二）环境保护是我国的一项基本国策，工程建设需要加强环境保护，所以有必要进一步对项目区域的工程环境、社会环境等方面作深入的调查了解，并根据其影响程度，制定出相应的对策和措施。（三）工程建设期间由于采取边施工边通车，建议交通管理部门协助做好交通疏导工作，保障施工安全。（四）本项目建设要通过招标优化设计和施工队伍，实施工程监理制和项目法人责145、任制，要特别注意加强工程管理和工程质量监督，提高工程的综合效益。一、商铺附表项目总投资估算表附表1单位：万元单位：万元 序号项目名称投资额估算说明1土地费用2802.22 1.1征地费2802.22 1.2土地出让金1.3拆迁费用0.00 2建筑安装工程费5558.89 2.1特色风情商业街（北边）0.00 风情酒吧街760.00 主体酒吧1037.72 咖啡店、茶吧760.00 2.2主题酒店与文化艺术品商业街(路口北）0.00 主题酒店0.00 工艺品商店950.00 3.3主题游乐园（路口南）0.00 童话城堡630.00 文化创意商店760.00 地方特色产品店661.16 3基础设施146、费593.30 室外道路停车场绿化231.53 室外给排水供电供暖217.06 弱电系统86.82 消防57.88 4工程建设其他费1392.68 4.1前期工程费各项手续费27.79 取建筑安装工程费0.5%4.2工程招标代理费、造价服务费27.79 取建筑安装工程费1%4.3工程监理费28.94 取建筑安装工程费1.2%4.4勘察设计费57.88 每平米20元计取4.5工程保险费27.79 取建筑安装工程费0.5%4.6 社会劳动保障费144.53 取建筑安装工程费2.6%4.7销售费用72.80 销售收入的0.5%4.8财务费用380.00 4.9城市建设配套费625.14 5预备费12147、5.85 项目总投资9879.63 投资使用计划和资金筹措附表2单位：万元序号项目名称费用单位建设年度第1年度35%第2年度35%第3年度30%1建设投资9880 万元4940 4940 2964 1.1工程直接费5559 万元2779 2779 1668 1.2工程其他费用3815 万元1907 1907 1144 1.3工程预备费用126 万元63 63 38 1.4建设期利息380 万元190 190 114 1.5其它0 万元0 0 0 2资金筹措9880 万元4940 4940 2964 2.1单位自有2880 万元940 1940 2964 2.2销售收入14561 万元2912 148、4368 4368 2.3银行贷款7000 万元4000 3000 0 销售收入与销售税金及附加估算表附表3单位：万元序号项目名称合价计算期123451营业收入14561 2912 4368 4368 1456 1456 2土地增值税预交3%437 87 131 131 44 44 3营业税金及附加815 163 245 245 82 82 3.1营业税5%728 146 218 218 73 73 3.2城市建设维护税7%51 10 15 15 5 5 3.3教育费附加4%29 6 9 9 3 3 3.4水利建设基金1%7 1 2 2 1 1 投资及成本费用估算表附表4单位：万元序号项目名称149、合价计算期123451建设投资9879.63 4939.81 4939.81 0.00 0.00 0.00 2财务费用0.00 0.00 369.00 246.00 123.00 3运营费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 合计10617.63 4939.81 4939.81 369.00 246.00 123.00 损益和利润分配估算表附表5单位：万元序号项目名称 计算期123451营业收入14561 2912 4368 4368 1456 1456 2总成本费用10618 4940 4940 369 246 123 4营业税金及附加1252 250 376 376 150、125 125 5利润总额2691 -2278 -947 3624 1085 1208 6所得税25%1043 0 0 100 271 673 7税后利润1647 -2278 -947 3524 814 535 8提取盈余公积金10%165 0 0 30 81 54 9未分配利润1483 -2278 -947 3494 732 482 投资利润率=27% 投资净利税率=17%现金流量表附表6单位：万元序号项目名称合价计算期123451现金流入14561 2912 4368 4368 1456 1456 营业收入14561 2912 4368 4368 1456 1456 2现金流出12913 151、5190 5315 844 642 921 2.1建设成本10618 4940 4940 369 246 123 2.2营业税金及附加1252 250 376 376 125 125 2.3所得税1043 0 0 100 271 673 3净现金流量1647 -2278 -947 3524 814 535 4累计净现金流量0-2278 -3225 299 1112 1647 税后内部收益率（IRR）=22.05%税后投资回收期 年=2.92 净现值 NPV（=12%)=540序号项目利率(%)建设期还款期123451借款4000 3000 7380 4920 2460 1.1期初借款余额1.2152、当期还本付息4100 3280 2829 2706 2583 1.3其中：还本2460 2460 2460 1.4 付息5.00%100 280 369 246 123 1.5期末借款余额4100 3280 4920 2460 0 2偿还借款本金的资金来源2912 4368 4368 3销售收入2912 4368 4368 1456 1456 二、酒店附表 建设投资估算 附表1 单位：万元序号工程和费用名称估算价值建筑工程设备及安装安装费其他费用总值固定资产投资7165 1第一部分 工程费用493032905259 1.1主题酒店46063294935 1.2辅助工程00 街区景观4343 道153、路、停车场、绿化115115 室外配套9999 智能化系统3333 消防3535 第二部分 其他工程费用18351835 2.1土地费15931593 2.2勘察设计费3333 2.3前期工程费各项手续费1616 2.4工程招标代理费、造价服务费1111 2.5工程监理费2020 2.6工程保险费2626 2.7社会劳动保障费137137 3预备费用7171 3.1基本预备费7171 3.2涨价预备费00 4建设期利息253253 总 计4930 329 0 1906 7418.01 流动资金估算表附表2 单位：万元 序号项目天数次数3456-17生产负荷(%)001001001001001流154、动资产001381381381381.1应收帐款30121171171171171.2存货00151515151.2.1原材料301200001.2.2燃料3012151515151.2.3在产品301200001.2.4产成品301200001.3现金301266662流动负债301288882.1应付帐款301288883流动资金00129129129129产品销售收入和销售税金及附加估算表附表3 单位：万元序号项目34567891011121314151817生产负荷(%)100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%10155、0%1产品销售收入1422142214221422142214221422142214221422142214221422142214221.1销售收入1422142214221422142214221422142214221422142214221422142214222销售税金及附加7979797979797979797979797979792.1内销产品增值税0000000000000002.2营业税7171717171717171717171717171712.3城市建设维护税5555555555555552.4教育费附加333333333333333总成本费用估算表附表4 单位：万元156、序号项目34567891011121314171815生产负荷(%)100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1外购原材料3333333333333333333333333333331.1原材料3333333333333333333333333333332外购燃料及动力1031031031031031031031031031031031031031031033工资及福利费4040404040404040404040404040404修理费5353535353535353535353535353535折旧费267267157、2672672672672672672672672672672672672676摊销费159159159159159159159159159159000008其它费用1717171717171717171717171717179销售费用15151515151515151515151515151510总成本费用688688688688688688688688688688529529529529529其中:固定成本55255255255255255255255255255239339339339339311可变成本136136136136136136136136136136136136136136158、13612经营成本261261261261261261261261261261261261261261261利润及收益分配表附表5 单位：万元序号项目比率34567891011121314151617生产负荷(%)100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1产品销售收入1422142214221422142214221422142214221422142214221422142214222销售税金及附加7979797979797979797979797979793总成本费用6886886886886886886886159、886886885295295295295294利润总额6566566566566566566566566566568158158158158155所得税25%1641641641641641641641641641642042042042042046税后利润4924924924924924924924924924926116116116116117其他费用0000000000000008可供分配利润4924924924924924924924924924926116116116116118.1盈余公积金10%4949494949494949494961616161618.2公益金5%2525160、252525252525252531313131318.3未分配利润418418418418418418418418418418520520520520520累计未分配利润4188361254167220902508292633443762418047005219573962586778财务现金流量表(全部投资) 附表16 单位：万元序年份建设期生产期号项目123456789-16171现金流入142214221422142214221422142214221.1产品销售收入142214221422142214221422142214221.2回收固定资产余额00000002631.3回收流动161、资金00000001292现金流出3582 3582 5565825045045045045045442.1固定资产投资3582 3582 000000002.2流动资金52780000002.3经营成本2612612612612612612612612.4增值税、销售税金及附加79797979797979792.5所得税1641641641641641641642043净现金流量-3582 -3582 8668419189189189189188784累计净现金流量-3582 -7165 -6298-5458-4540-3622-2704-1785-86762795所得税前净现金流量-358162、2 -3582 103010041082108210821082108210826所得税前累计净现金流量-3582 -7165 -6135-5130-4048-2966-1884-8022808937计算指标所得税前:所得税后:财务内部收益率（%）：11.248.44财务净现值（i=8%）（万元）：1454.03187.96投资回收期（年）：8.749.94财务现金流量表(自有资金) 附表7 单位：万元序年份建设期生产期号项目123456789101114-171现金流入14221422142214221422142214221422142218151.1产品销售收入1422142214221163、4221422142214221422142214221.2回收固定资产余额000000002631.3回收流动资金000000001292现金流出114512731578153814971457141613769085045045442.1自有资金10821082000000002.2借款本金偿还811811811811811811384002.3借款利息支付6319126322218214110060192.4经营成本2612612612612612612612612612612.5增值税、销售税金及附加797979797979797979792.6所得税16416416416416416164、41641641642043净现金流量-1145-1273-156-115-75-3464751591891812714累计净现金流量-1145-2418-2574-2689-2764-2799-2792-2745-2231-1313-39435515所得税前净现金流量-1145-1273849891301702116791082108214746所得税前累计净现金流量-1145-2418-2410-2362-2272-2143-1973-1762-1083-110815801计算指标所得税前:所得税后:财务内部收益率（%）：13.098.26财务净现值（i=8%）（万元）：1211.3859165、.84投资回收期（年）：11.0011.43借款还本付息计算表附表8 单位：万元序号年份利率(%)建设期生 产 期项目1234567891借款及还本付息1.1年初借款本金累计5253.134441.663630.19 2818.72 2007.25 1195.78 384.31 1.1.1 本金1.1.2建设期利息253.13 62.50190.631.2本年借款2500.002500.001.3本年应计利息5.00%62.50190.63262.66222.08181.51140.94100.3659.7919.221.4本年还本付息2562.502690.631074.131033.559166、92.98952.41911.83871.26830.681.4.1还本811.47811.47811.47811.47811.47811.47811.471.4.2付息262.66222.08181.51140.94100.3659.7919.222偿还借款本金的资金来源811.47811.47811.47811.47811.47811.47811.472.1折旧费234.18234.18234.18234.18234.18234.18234.182.2摊销费159.28159.28159.28159.28159.28159.28159.282.3未分配利润418.01418.01418.0167、1418.01418.01418.01418.012.4其他资金0.00 0借款偿还期(年):9.47投资使用计划与资金筹措表 附表9 单位：万元序号年份合计建设期生 产 期项目1234561总投资75471291291291291.1固定资产投资7165358235821.2建设期利息253631911.3流动资金12901291291291292资金筹措75473645377300002.1自有资金108210820000其中：用于流动资金投资12900129129129129其中：用于固定资产投资71651082108200002.2借款02563269100002.2.1长期借款025168、63269100002.2.2流动资金借款00000002.2.3其他短期借款00000002.3政府扶持000固定资产折旧估算表 附表10 单位：万元序号项目年限原值3456789101112固定资产525900000000001房屋建筑2049301.1折旧费002342342342342342342342342342341.2净值0046964462422839933759352532913057282325882设备10329折旧费33333333333333333333净值2962632301971651329966330折旧费合计26726726726726726726726726169、7267净值合计4992472544584191392436573390312328552588无形资产及其他资产摊销估算表附表11 单位：万元序号项目年限原值34567891011121无形资产10159300000000001.1摊销001591591591591591591591591591591.2净值0014341274111595679663747831915902递延资产101000000000002.1摊销0011111000002.2净值0098765000003无形及递延资产合计0160300000000003.1摊销合计001601601601601601591591591591593.2净值合计001443128211229628016374783191590