1、XX-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（XX科创中心）可行性研究报告二二二三年九月二三年九月目录第一章 概述.11.1 项目概况.11.2 建设单位概况.31.3 编制依据.41.4 主要结论.4第二章 项目建设背景、需求分析及产出方案.62.1 规划政策符合性.62.2 项目市场需求分析.212.3 项目建设内容、规模和产出方案.252.4 项目商业模式.28第三章 项目选址与要素保障.353.1 项目选址.353.2 项目建设条件.373.3 要素保障分析.40第四章 项目建设方案.434.1 工程方案.434.2 数字化方案.884.3 建设管理方案.92第五章 项目运营方案.10152、.1 生产经营方案.1015.2 安全保障方案.102第六章 项目投融资与财务方案.1056.1 投资估算.1056.2 盈利能力分析.113第七章 项目影响效果分析.1187.1 经济影响分析.1187.2 社会影响分析.1187.3 生态环境影响分析.1197.4 资源和能源利用效果分析.122第八章 项目风险管控方案.1258.1 风险识别与评价.1258.2 风险管控方案.1278.3 风险应急预案.128第九章 研究结论与建议.1319.1 主要研究结论.1319.2 建议.132财务附表.133GDIECCXX-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（XX科创中心）可行性研究报告第一章3、 概1述1.1 项目概况1.1.1 项目名称XX-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（XX科创中心）1.1.2 项目地点项目总用地面积 16993 平方米，可建设用地面积 15977.25 平方米，总建筑面积 63790 平方米，容积率 4.0。建筑基地面积 7080 平方米，建筑密度 44%，绿地面积 1597.7 平方米，绿地率 10%项目选址于广州市花XX。1.1.3 项目建设内容与规模。新建 2 栋生产综合楼约 44860 平方米，新建 1 栋高标准厂房约9200 平方米，新建 2 栋产业园配套设施 9730 平方米。地下建筑面积10080 平方米。工程内容包括土建工程、给排水工程、电4、气安装工程、消防设施、防雷、高低压配电、室外道路、绿化工程等项目。打造5G 网联数智双新产业园，用于汽车智造、新能源、智能制造、新一代信息技术等先进制造企业生产经营。项目主要经济技术指标表如下。GDIECCXX-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（XX科创中心）可行性研究报告主要经济技术指标2表表 1-1序号名称单位备注一总用地面积二可建设用地面积三总建筑面积四数值1699315977637906379计容建筑面积0生产+办（一）公1920厂房+办公 A05F，标准层 1840m21200厂房+办公 B012F，标准层 1000m3办公 C850010F，标准层 600m4厂房+办公 D1685、0012F，标准层 1400m5办公 E756012F，标准层 700m（二）公寓部分6人才公寓 140008F，标准层 500m736808F，标准层 480m人才公寓 2管理部（三）分890招商中心0未来改生活中心9100商业配套0（四）配套部分102门卫0115配电室0128物管用房0不计容建筑面积地下 1层五1100801008地下车库0六建筑基底面积 7080，规划指标要求不大于 45建筑密度%七道路广场面积八绿地面积九447299.31597.74.容积率0十25机动停车位6按照广州市建设项目停车配建指标规定工业建筑：0.3 辆/100，宿舍：0.4 辆/100个地上机动车停车位16、个2425地下机动车停车位2个十一103非机动车停车位6按照广州市建设项目停车配建指标规定工业建筑：1 辆/100，宿舍：9 辆/100个1.1.4 项目建设工期项目建设期 2 年，2024 年 1 月-2025 年 12 月。包括工程可行性研究报告、方案设计、初步设计、施工图设计及招标文件编制、施工等。GDIECCXX-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（XX科创中心）可行性研究报告1.1.5 项目运营模3式本项目主要通过向入驻企业提供物业管理服务产品，收取工业用房、配套办公、配套人才公寓、配套商业租金收入，并结合不同入驻企业诉求，根据实际情况收取物业管理费。1.1.6 项目投资项目建设投资7、估算 30767.86 万元，其中工程费用 24214.03 万元，工程建设其他费用 5211.98 万元（含建设用地费 2589 万元），预备费用 1341.85 万元。另外，项目建设期利息 1075 万元，铺底流动资金约 70 万元，项目总投资约 31913 万元。1.1.7 项目财务分析在本项目财务测算的 20 年运营期内，项目预计可实现资本金内部收益率 5.35%，大于预期收益 4.2%，资本金投资回收期约 16.32 年，项目具备较好的盈利能力。1.2 建设单位概况本项目建设单位为：广州花都车城建设投资开发有限公司广州花都车城建设投资开发有限公司成立于 2022 年，是广州花都汽车城8、发展有限公司的全资子公司，位于花都中心城区西南部广州花都（国际）汽车产业基地内，是广州市花都汽车城管理委员会下属国有企业，主要负责广州花都（国际）汽车产业基地的招商引资、企GDIECCXX-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（XX科创中心）可行性研究报告业服务、园区规划及基础设施建设等工作4。广州花都（国际）汽车产业基地作为广州汽车产业板块的重要组成部分，是广州第一个实现工业总产值超千亿元的制造业基地，是目前广州日系三强中成长速度最快、发展最活跃、产业链最完整、集聚能力最强的汽车版块。1.3 编制依据1.投资项目可行性研究指南（试用版）；2.建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3.国家发展和9、改革委关于印发投资项目可行性研究报告编写大纲及说明的通知（发改投资规2023304 号）4.广州市规划和自然资源局关于印发广州市建设项目停车泊位配建指标规定的通知（穗规划资源规字20235 号）；5.其他相关法律、法规、专业设计规范及标准等。建设单位提供的本项目相关资料。1.4 主要结论本项目因地制宜发挥地理优势，积极主动融入花都区智能汽车以及人工智能和数字经济规划，以着重建设汽车智造功能区，加快发展着重建设汽车智造功能区，加快发展智能装备、智能装备、XXXX、新能源汽车、新能源汽车为目标，致力于打造汽车智造功能区打造汽车智造功能区，为广州市高质量发展提供重要支撑，同时项目具有较好的社会效GD10、IECCXX-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（XX科创中心）可行性研究报告益和经济效益，项目建设是必要的。经方案论证、技术分析和财务分析，项目的建设是可行的5。GDIECCXX-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（XX科创中心）可行性研究报告第二章 项目建设背景、需求分析及产出方案2.1 规划政策符合性2.1.1 广州市国民经济和社会发展第十四个五年规6划1.主要发展目标实现老城市新活力，推动“四个出新出彩”取得决定性重大成就，国家中心城市和综合性门户城市建设上新水平，国际商贸中心、综合交通枢纽、科技教育文化医疗中心功能大幅增强，省会城市、产业发展、科技创新和宜居环境功能全面强化，城市发展11、能级和核心竞争力显著提升，粤港澳大湾区区域发展核心引擎作用充分彰显，枢纽之城、实力之城、创新之城、智慧之城、机遇之城、品质之城更加令人向往。2.产业体系把发展壮大战略性新兴产业作为经济工作的“首要工程”，推动战略性新兴产业跨越式发展，成为经济高质量发展的重要支撑。将新一代信息技术、智能与新能源汽车、生物医药与健康产业打造成为新兴支柱产业，促进新一代信息技术产业赋能智能与新能源汽车、生物医药与健康产业。智能与新能源汽车产业着力实施电动化、智能化、网联化战略，构建“研发设计关键零部件生产整车制造测试评价共享出行”全产业链集群，规划建设XX汽车电子集成系统产业综合基地，争创国家级车联网先导区，开展自12、动驾驶商业化运营试点，打造全国领先的智能汽车平台和生态圈，建成全球知名“智车GDIECCXX-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（XX科创中心）可行性研究报告之城”。广州花都（国际）汽车产业基地被列入智能与新能源汽车产业的重点平台之一7。3.优化城市空间布局以珠江为脉络，立足北部山林、中部都会、南部滨海自然地理禀赋，优化枢纽型网络城市格局。中部突出数字牵引、国际都会功能，着重优化中心城区功能，加快城市发展向内涵提升转变，提升行政管理、科教文卫、数字经济、高端服务等核心功能，增强高端资源配置能力，建设与国际大都市相匹配的世界一流城市中心。南部突出科创引领、湾区门户功能，着重提升南沙城市副中心，建13、设综合性国家科学中心主要承载区，打造高水平对外开放门户枢纽，深化与深圳西部及佛山、珠海、中山联通发展，创建广深“双城”联动先行示范区。高品质规划建设莲花湾片区，打造连接广深港、广珠澳科技创新走廊的重要节点。东部突出知识创新、智造高地功能，着重建设黄埔区、广州开发区高质量发展核心引擎，打造国家知识中心和中国智造中心，做强增城现代化中等规模生态城区，促进与深圳优质资源要素畅通流动，积极推动与东莞融合发展。西部突出区域联动、同城示范功能，着重加快广佛全方位深度融合发展，强化交界区结对合作，提升广佛极点辐射力，加快打造广州南站门户枢纽。北部突出城乡融合、生态屏障功能，着重做优做强生态功能、绿色经济，高14、水平发展临空经济，加快建设国家城乡融合发展试验区广清接合片区，提升乡村振兴和城乡融合发展质量。优化城市生态网络、交通网络和生产生活网GDIECCXX-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（XX科创中心）可行性研究报告络，促进枢纽、城区、郊区新城之间互联互通和功能互补，完善“中心城区副中心外围城区新型城镇美丽乡村”城乡体系8。综合各区资源禀赋、区位优势和产业基础，科学确定各区主体功能定位，明确主导产业和发展重点，形成横向错位发展、纵向分工协作的联动发展新局面。其中，对花都区的功能定位为建设广州北部人口经济重要承载区和经济增长极，建成空铁融合枢纽型都市区。发展重点包括：推动智能与新能源汽车全产业链研15、发和产业化，打造 2500亿级汽车产业集群。发展芯片制造、新一代电子信息等新兴产业。发展飞机维修、飞机租赁、航空物流、临空会展等高端临空服务业，打造千亿级临空经济产业集群。发展绿色金融、绿色建筑，打造千亿级绿色产业集群。促进生态旅游、现代商贸、时尚创意等产业深度融合。4.建设国家城乡融合发展试验区健全城乡融合发展体制机制和政策体系，深化国家城乡融合发展试验区广清接合片区建设，塑造跨区域城乡融合发展合作典范。加强中心镇、特大镇等新型城镇规划建设，提升综合服务和产业集聚功能，建成服务农民的区域中心。加快北部地区产业型、功能型、体制创新型特色小镇发展，先行承接城乡融合发展相关改革试验，开展供地用地方16、式改革和投融资机制改革。2.1.2 广州市城市总体规划（20172035 年）1.目标愿景：美丽宜居花城、活力全球城市2.城市性质：广东省省会，国家重要中心城市、历史文化名城，GDIECCXX-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（XX科创中心）可行性研究报告国际综合交通枢纽、商贸中心、交往中心、科技产业创新中心，逐步建设成为中国特色社会主义引领型全球城市9。3.分阶段目标：2035 年建成社会主义现代化先行区，成为经济实力、科技实力、宜居水平达到世界一流城市水平的活力全球城市；2050年全面建成中国特色社会主义引领型全球城市，实现高水平社会主义现代化。成为向世界展示中国特色社会主义制度巨大优越17、性，富裕文明、安定和谐、令人向往的美丽宜居花城、活力全球城市。4.城市空间结构：以山水城田海为基底，以珠江水系为发展脉络，以生态廊道相隔离，以交通骨架为支撑，聚焦航空、航运和科技创新三大国际战略枢纽，强化多点支撑，构建枢纽型网络城市空间结构。图 2.1-1 三大国际战略枢纽图GDIECCXX-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（XX科创中心）可行性研究报告形成“主城区副中心外围城区新型城镇乡村”的城乡空间网络体系，其中“外围城区”（包括花都城区、空港经济区、知识城、番禺南部城区、从化城区和增城城区）重在扩容提质，重点促进城乡融合发展，提升综合承载能力与内生动力，增强对周边城镇的辐射带动作用，明18、确主导发展方向，加大人口集聚力度，积极引导主城区疏散和来穗人口合理分布。2.1.3 花都区发展规划战略大纲（2017-2035 年10）1.发展定位建设国国际际空空铁铁枢枢纽纽、高高端端产产业业基基地地、休休闲闲旅旅游游绿绿港港、幸幸福福美美丽丽花花都都，打造创新创业创造宜居宜业的枢纽型幸福美丽花都，高质量高水平全面建成小康社会。展望 2035 年，奋力建成广广州州北北部部现现代代化化城城区区。到本世纪中叶，全面建成广州展示中国特色社会主义引领型全球城市风貌的重要窗口。（1）国际空铁枢纽依托广州白云国际机场，构建世界级综合交通枢纽，并充分发挥国际枢纽中心优势，承接和整合广州东部知识创新产业板块19、，重点发展临空商务、临空知识创新和技术研发、临空会展商贸、总部经济、现代物流等现代临空服务业，形成具有较强国际影响力的国际航空枢纽门户。（2）高端产业基地重点发展先进制造业和临空产业，进一步提升花都区制造业的区GDIECCXX-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（XX科创中心）可行性研究报告域竞争力和国际影响力。做大做强交通装备制造业，重点发展汽车制造、电动汽车及主体零部件、大功率机车修造、城市有轨电车制造等先进制造业；依托广州国际空港经济区的建设，重点发展飞机维修制造及零部件、电子信息、精密机械等临空指向型制造业，积极发展声光电和新能源等新型产业11。（3）休闲旅游绿港重点发展文化生态旅游产20、业，依托花都文旅城等重点文化旅游平台，重点培育休闲度假、文化体验、生态农业和生态旅游等功能，发展文化生态旅游产业。（4）幸福美丽花都按照“城港一体、产城一体、城乡一体”的要求，大力推进空港经济区域花都城区融合发展，完善公共配套设施，加强环境综合整治和生态基础设施建设，提升综合服务能力，加快扩容提质，带动镇街协调发展，建设成为广州北部大型高端城区。2.发展规模结合广州总规提出的“中心城区减量，外围地区增量”的思路，花都中心组团完善配套，进一步承担人口疏解；外围组团以产业发展为动力，带动人口增长，至 2035 年，低方案预测常住人口约 230-250万人（其中先进制造组团 20-25 万人、炭步组21、团 10-15 万人、赤坭组团 5-8 万人），城镇化率约 90%。至 2035 年，规划城乡建设用地规模低方案控制在 300km2以内。GDIECCXX-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（XX科创中心）可行性研究报告12图 2.1-2 花都发展规模分区2.总体发展战略通过航空枢纽提升资源配置效率，增强集聚功能，推动产业升级，强化创新驱动、突出开放引领、彰显绿色宜居、实现协调共享。全面落实广州建设枢纽型网络城市的决策部署，实施“航空枢纽+高端产业”、“航空枢纽+大综合交通”、“航空枢纽+城市功能”三大战略，其中“航空枢纽+高端产业”战略简述如下：（1）面向全球，对接中国制造 2025、广州 22、IAB 计划，大力发展战略性新兴产业，打造三大先进制造业集群。其中，依托汽车产业基地、花都国际智能制造产业园，全力支持东风日产、东风启辰等龙头企业做大做强，大力发展新能源汽车和XX汽车，积极培育汽车金融、汽车租赁、检验检测等汽车服务业，进一步延伸产业链条，打造“两千亿汽车产业集群”。GDIECCXX-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（XX科创中心）可行性研究报告13图 2.1-3 三大先进制造业集群（2）双轮驱动，先进制造业由生产型向创新型转变，现代服务业向专业化和价值链高端延伸。运用互联网、大数据、人工智能改造提升传统制造产业，促进文化创意在产品研发、设计包装、品牌推广等领域的应用。3.功23、能布局优化城市空间布局，构建“一轴四带、一核多组团”空间布局结构。“一核”为“空铁融合发展核心区”，以白云国际机场、广州北站为支点，依托“空铁联运”大综合交通体系，向周边区域拓展经济和城市功能，形成高端要素集聚，打造高端高质高新的空铁经济圈。“一轴”为城市主轴，南起新雅街南部区域，北至芙蓉嶂水库，打造以总部经济、金融服务等高端现代服务业和公共服务集聚的轴线。“四带”包括：东部空港经济创新产业带、中部北站商务产业带、GDIECCXX-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（XX科创中心）可行性研究报告西部先进制造产业带、北部森林生态保护发展带。其中，西部先进制造业带依托现有的汽车基础，沿西部巴江河流24、域地区规划建设先进制造业基地。以高端高新为特色，大力吸收并集聚高端要素，积极对接中国制造 2025 战略、广州 IAB 计划，深入实施广州制造 2025 战略规划和工业转型升级行动计划，推动先进制造业提升发展。构建汽车（新能源汽车）及智能装备产业基地、国际先进装备制造产业园等产业平台，集中发展节能和新能源汽车、智能装备等先进制造业；依托大功率机车修造基地，大力发展轨道交通产业。通过产业带构筑一批产业集聚区，作为区域经济发展的新增点、产业发展的新制高点14。图 2.1-4 花都西部先进制造产业带3.产业发展规划发挥空铁枢纽带动作用，利用临空经济示范区、绿色金融、市场GDIECCXX-QCC03-25、1 地块厂房综合楼项目（XX科创中心）可行性研究报告采购贸易试点等政策优势，把花都打造成为广州实体经济与战略性新兴产业的主要承载地，建设广州北部产城融合发展的高端产业基地。加快建立以主导产业与科技产业创新为引领、先进制造业和现代服务业双轮驱动、产业集群集聚集约发展的高端高质高新现代化产业体系。规划“4+4”产业体系，包括 4 大主导产业：汽车产业、智能制造业、高新技术业以及现代服务业；4 大特色产业：绿色金融产业、声光电产业、时尚产业以及旅游产业。2.1.4 广州市花都区人民政府关于印发花都区国民经济和社会发展15第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要的通知广州市花都区人民政府关于印发花26、都区国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要的通知提出，要坚持把做实、做强、做优实体经济作为主攻方向，持续优化产业空间布局，做强做优先进制造业，大力推动优势传统产业转型升级，加速发展临空现代服务业，推动数字经济和实体经济深度融合，全面提升花都产业基础高端化和产业链现代化水平，构建先进制造业和现代服务业双轮驱动的更具竞争力的现代产业体系，打造品质花都。以“一核三区多组团”的城市空间布局为基础，结合新时期花都区产业发展特征，精准细化功能区主导产业定位，加快优化产业空间布局，筑建“一核引领、三带联动、六大功能区支撑”产业新格局，全力打造花都经济高质量发展增长极。其中，西部智造带27、作为“三带”的主要构成，要依托装备制造产业雄厚发展基础和交通优势，以花都国际先进装备制GDIECCXX-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（XX科创中心）可行性研究报告造产业园、交通装备制造产业园、赤坭中小企业园、皮革皮具产业创新园为主要载体，着重建设汽车智造功能区，加快发展智能装备、着重建设汽车智造功能区，加快发展智能装备、XXXX、新能源汽车。、新能源汽车。大力推动皮革皮具、化妆品、珠宝等传统优势产业数字化、智能化转型。在六大产业功能区方面，要打造汽车智造功能区打造汽车智造功能区，以花都汽车城为主体片区，巩固提升汽车整车及零部件制造，加快发展智能制造、新能源汽车、汽车电子、XX、共享汽车，28、以及围绕新能源及XX汽车的 5G、自动驾驶仿真测试、虚拟现实和 AI（人工智能）等数字技术，加快打造粤港澳大湾区“XX和新能源车汽车产业基地16”。图 2.1-5 花都“一核三带六大功能区”产业新格局本项目位于汽车智造功能区，项目建成后以XX汽车为产业招商重点，促进产业链上下游聚集，有利于花都区加快打造粤港澳大GDIECCXX-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（XX科创中心）可行性研究报告湾区“XX和新能源车汽车产业基地”，符合广州市花都区人民政府关于印发花都区国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要的通知有关要求。2.1.5 广州花都经济开发区产业发展规划（2023-229、02517年）广州花都经济开发区产业发展规划（2023-2025 年）提出要立足花都经济开发区产业基础和发展重点，结合产业发展空间需求，优化园区总体布局。以营造产业生态、推动产城融合、加强区域联动为导向，优化花都经济开发区总体空间结构，布局若干产业集群，形成空铁聚力、产城融合、片区协同、共荣发展格局，建设成为生产有序、生活便利、生态低碳、创新引领的现代化国家级经济技术开发区。在总体布局上，综合考虑到花都经济开发区现状三大片区分散分布的特征、各片区分别承担的带动东西部板块协同高质量发展的重任，以及各片区产城融合发展的需求、现状土地利用状况及衔接相关规划，将园区整体统筹打造成为“一区两翼三片”的空30、间分布格局。其中，“一区”即花都经济技术开发区；“两翼”包括东翼和西翼；“三片”即西翼的南北两大片区和以东翼为整体的东片区。以以西西部部汽汽车车城城相相应应地地块块为为西西翼翼，充分发挥花都汽车产业基地产业集中、规模大、产业链完整、基础好的多重优势，加强与周边地区的联动，集中打造世界级汽车产业主战场，培育汽车新能源产业，加快光伏+储能产业发展速度。西部汽车城片区沿白坭水道分为南北两片的现状，将整个花都经济开发区集中打造为东、北、南三大片区，分别为西部的汽车GDIECCXX-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告城北片区（9.75 平方千米）、汽车城南片区（2.5531、 平方千米）及临空数智港东翼为核心的东片区（2.70 平方千米）18。图 2.1-6 花都经济开发区总体结构布局示意图：一区两翼三片根据广州花都经济开发区产业发展规划（2023-2025 年）相关要求，北部片区要打造国家级汽车产业集群，重点布局高附加值汽车零配件产业、新能源汽车产业、智能网联汽车产业等。本项目拟建设产业园定位为智能网联汽车产业相关产业园，重点引入环境感知、决策控制、车用通信、云控平台与信息安全等智能网联汽车领域企业入驻。同时为传感器、控制芯片、高精度定位、激光雷达、高性能计算控制器、毫米波雷达、车外信息交换设备、高精度地图、人机交互、智能悬架系统、操作系统等核心技术研发及产业化32、提供产业载体与服务支持。GDIECCXX-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告2.1.6 花都区人工智能与数字经济“十四五”发展规19划智能网联汽车产业是花都区立足已有坚实的产业基础，面向数字经济转型的重要产业。花都区人工智能与数字经济“十四五”发展规划提出要在 2025 年形成与人工智能、数字经济发展相适应的政策体系和营商环境，产业规模效应优势明显，全区数字经济增加值持续提升，新产业新业态成为实现高质量发展的重要动能，成为粤港澳大湾区经济数字化转型示范区。文件提出要形成“一廊三园（港）六区”产业布局，打造空铁融合数创金廊，着力建设智智能能网网联联汽汽车车产产业33、业园园、绿色价值创新园和东部临空数智云港，推动数字经济与传统时尚产业、绿色产业总部、文化创意产业、现代物流产业、装备制造业和现代农业的融合发展，形成六个数字经济融合发展区，初步形成“一廊三园（港）六区”的人工智能与数字经济空间格局。图 2.1-7 花都区数字经济“一廊三园（港）六区”分布GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告20智能网联汽车产业园以花都汽车城为主体片区，整合花都高新技术产业开发区、经济开发区两个省级平台改革创新优势，立足大数据、5G 技术、自动驾驶技术和智慧交通网联，加快推动花都经济开发区升级为国家级开发区，集中优势资源发展优势34、产业。聚焦新能源和智能网联的发展方向，全力支持东风日产、东风启辰、大运汽车等龙头企业提升竞争力，大力引进造车新势力，加快强链补链延链，积极发展电池、电机、电控三电系统，推动汽车企业和 5G 应用、互联网高科技、出行平台等企业深度合作，构建以整车制造为核心、零部件企业广泛集聚、智能创新企业汇聚的智能新能源汽车产业链体系。制定适合花都区汽车智能网联产业发展的政策体系，完善新能源智能网联汽车基础设施体系，推动园区开放道路等基础设施体系适应新一代无线通信网络，逐步实现新能源汽车、智能网联、出行服务、交通运输等产业与城市建设深度融合，形成智能网联汽车与智慧交通出行产业示范区。本项目位于智能网联汽车产业园35、，项目建成后以智能网联汽车产业相关企业为主要招商对象，符合花都区人工智能与数字经济“十四五”发展规划有关要求，有利于推动花都区人工智能与数字经济有关产业聚集和高质量发展。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告212.2 项目市场需求分析2.2.1 花都经济社会发展情况花都区经济发展韧性十足。花都区经济发展韧性十足。2022 年全区实现生产总值 1770.81亿元，同比下降 1.1%。其中，第一产业增加值 52.06 亿元，同比增长4.4%；第二产业增加值 762.20 亿元，同比下降 3.3%；第三产业增加值 956.54 亿元，同比增长 0.36、3%。三次产业结构占比为 2.94：43.04：54.02。第一、第二、第三产业对经济的拉动作用分别为 0.1、-1.4 和0.2 个百分点。人口持续增长。人口持续增长。2022 年末花都区常住人口 170.62 万人。年末户籍人口 88.42 万人，比上年增长 2.4%，其中，城镇户籍人口 52.21 万人，乡村户籍人口 36.21 万人；男女性别比（以女性为 100）为 101.3，家庭户均人数 3.07 人。工业产值所有下降工业产值所有下降。全年规模以上工业总产值 2509.12 亿元，同比下降 7.1%，规模以上大中型工业企业全年完成工业总产值 1739.59亿元，同比下降 10.3%37、。服务业保持增长。服务业保持增长。全年现代服务业增加值 406.51 亿元，占地区生产总值比重为 23.0%，占第三产业增加值比重为 42.5%。全年规模以上服务业企业实现营业收入 359.57 亿元，同比增长 7.6%。社会消费持续向好。社会消费持续向好。2022 年全年社会消费品零售总额 788.15 亿元，同比增长 10.4%。其中，限额以上批发和零售业零售额 457.06 亿元，同比增长 13.7%；限额以上住宿和餐饮业零售额 11.70 亿元，同GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告22比下降 7.2%。全区限额以上批发零售业通过公共38、网络实现商品零售额 345.78 亿元，同比增长 17.2%，占社会消费品零售总额的 43.9%。财政收入受影响较大财政收入受影响较大。全年一般公共预算收入 75.78 亿元，同比下降 12.2%，其中税收收入 43.13 亿元，占比 56.9%，同比下降 28.7%；非税收入 32.65 亿元，占比 43.1%，同比增长 26.7%。一般公共预算支出 148.87 亿元，同比下降 12.9%。2.2.2 花都汽车产业发展情况花都是“中国汽车之都”，经过 20 多年的发展，形成了以东风日产龙头带动、世界五百强零部件关联企业广泛集聚、智能创新企业汇聚的智能新能源汽车产业体系，汽车制造业产值占广州39、市近三分之一。花都目前集聚 150 多家零部件制造配套企业，其中采埃孚、佛吉亚、马瑞利、法雷奥、延锋、李尔等 40 家世界 500 强关联企业、15家总部经济企业、8 家全球汽车零部件供应商前 30 名企业聚集花都，涵盖发动机系统、变速箱系统、底盘及电子系统、车身部件系统、内外饰件系统、电子设备等全产业链条，整车与零部件产值比约 1：0.71，是国内汽车产业链最完整、产业配套最完善的汽车产业基地之一。2022 年，花都汽车产业产值 1524.52 亿元，汽车整车产值 1165.03 亿元。同年龙头企业东风日产成功达成 1500 万整车销量，成为全国最快达成的合资车企。花都区汽车产业集聚度高、产40、业配套完善、产业链完整，为抢抓时机、快速转型，花都区一直谋划发展汽车智能网联产业，重点打造GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告23以智能网联为主的电子信息产业，花都区目前已成功申报国家车联网先导区、住建部城市智慧汽车基础设施和机制建设工作试点区，9.4公里道路获批广州市首批智能网联汽车开放测试道路，占地 2300 亩的智能网联封闭测试场推动建设，预计 3 年内建成以空铁融合发展示范区为核心的开放智能网联示范区，花都区汽车智能网联产业生态圈已初具形态。此次签约项目将助力花都区推动智能网联汽车产业做优做强，培育经济转型发展新动能。目前，花都区依托41、广州花都经济开发区、广州花都高新技术产业开发区两个省级开发区平台，已签约落户东风日产技术中心、联友科技、联友出行、采埃孚华南研发中心、马瑞利汽车零部件项目、滴滴自动驾驶项目、中国电科技象总部暨物联网产业园项目，初步构建形成大湾区智能网联汽车创新高地。一是立足新能源智能网联一是立足新能源智能网联“高标位高标位”布局布局，激活高质量发展激活高质量发展“新新引擎引擎”。抓好产业发展新平台建设，聚焦“2+5+N”汽车产业平台，高标准建设西部智能新能源汽车城。充分发挥整车带动作用，加快推动东风日产花都一工厂燃油车生产线改造成新能源车生产线，将花都汽车城建成广州重要的新能源汽车生产基地。抢占智能网联汽车“42、新赛道”，集中优势推动智能网联汽车产业发展，全面铺开自动驾驶汽车的商业化运营，打造全国最大的智能网联汽车产业基地。促进存量企业提质增效，支持汽车零部件企业开拓数字化、智能化零部件领域，向新能源汽车、智能网联汽车方向拓展业务、转型升级。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告24二是对标招商引资二是对标招商引资“高精度高精度”定位定位，跑出高质量发展跑出高质量发展“加速度加速度”。重点开展智能与新能源汽车关键零部件补链引链，加快引进培育动力电池、驱动电机、电控系统等“三电”核心部件企业，推动产业集群化、系统化、上下游协同化引进和发展。突出汽车城三期43、四期、赤坭园区主战场地位，发挥好园区国资企业作用，支持鼓励汽车城公司逐宗盘活低效存量用地、闲置厂房，谋划建设专精特新产业园二期、三期项目，进一步释放优质产业发展空间。三是打造亲商助企三是打造亲商助企“高标准高标准”服务服务，积蓄高质量发展积蓄高质量发展“强动力强动力”。深入开展企业服务，严格落实区领导挂点联系及暖企专员工作机制，发挥区保供专班常态化统筹协调作用，重点关注企业生产要素保障情况。提高供应链管理水平，谋划建设供应链共享云仓，引导汽车重点企业在一般性库存基础上，适当调高重点企业电子、芯片等核心零部件的储备规模，着力提高企业生产保障能力和抗风险能力。积极保障项目建设，坚定不移落实项目首44、席制度，紧盯项目建设全生命周期，全力全速推进 2023 年度 45 个投资项目建设，推进重大项目早见成效见大成效。在此背景下，花都区将进一步壮大汽车产业，构建包括整车制造、汽车零配件、新能源汽车、新能源（储能）装备制造、智能网联汽车、节能汽车以及“汽车+”产业，吸引一大批汽车产业上下游产业及配套服务产业企业入驻，进而带动产城融合发展。因此，花都区需加快谋划一批产业载体，为企业入驻提供必要空间。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告252.3 项目建设内容、规模和产出方案根据本项目不动产权证粤（2023）广州市不动产权第 08049738号，项目45、地块面积为 15977.25 平方米，用地性质为工业用地。根据项目初步建设方案，本项目总建筑面积为 73870 平方米，其中计容建筑面积 63790 平方米，不计容建筑面积为 10080 平方米。计容部分主要包括生产+办公、配套人才公寓、配套管理用房以及辅助用房。不计容部分主要为地下车库。本项目主要建设内容为：新建 2 栋生产综合楼约 44860 平方米，新建 1 栋高标准厂房约 9200 平方米，新建 2 栋产业园配套设施 9730平方米。地下建筑面积 10080 平方米。工程内容包括土建工程、给排水工程、电气安装工程、消防设施、防雷、高低压配电、室外道路、绿化工程等项目。打造 5G 网联数46、智双新产业园，用于汽车智造、新能源、智能制造、新一代信息技术等先进制造企业生产经营。主要建设指标如下表所示。建设指标一览表表 2.3-1序号名称数值单位备注一总用地面积16993二可建设用地面积15977三总建筑面积63790四计容建筑面积63790（一）生产+办公1厂房+办公 A92005F，标准层 1840m2厂房+办公 B1200012F，标准层 1000m3办公 C850010F，标准层 600m4厂房+办公 D1680012F，标准层 1400m5办公 E756012F，标准层 700m（二）公寓部分GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究47、报告26序号名称数值单位备注6人才公寓 140008F，标准层 500m7人才公寓 236808F，标准层 480m（三）管理部分8招商中心900未来改生活中心9商业配套1000（四）配套部分10门卫2011配电室5012物管用房80五不计容建筑面积10080地下 1 层1地下车库10080六建筑密度44%建筑基底面积 7080，规划指标要求不大于 45%七道路广场面积7299.3八绿地面积1597.7九容积率4.0十机动停车位256个按照广州市建设项目停车配建指标规定工业建筑：0.3 辆/100，宿舍：0.4 辆/100 1地上机动车停车位4个2地下机动车停车位252个十一非机动车停车位1048、36个按照广州市建设项目停车配建指标规定工业建筑：1 辆/100，宿舍：9 辆/100 GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告27图 2.3-1 智能网联科创中心建筑布局情况示意图本项目建成后主要向市场提供物业租赁以及配套管理服务，充分发挥项目业主作为区属国企以及本地化智能网联汽车产业服务商的优势，综合利用政策、资金、资源、人才等渠道优势，为入驻企业提供高质量的物业管理服务。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告282.4 项目商业模式2.4.1 商业模式可行性分析本项目主要通过向入驻企业提供物49、业管理服务产品，收取工业用房、配套办公、配套人才公寓、配套商业租金收入，并结合不同入驻企业诉求，根据实际情况收取物业管理费。收入构成以各类物业的租金收入为主。国有企业自行出资通过公开出让方式获取工业用地，筹集资金投资建设产业园区并出租的商业模式较为普遍，且近年来在单纯的物业租赁基础上衍生出了投资、融资、策划等产业增值服务。如广州开发区投资集团全资二级集团南方美谷（广州）集团有限公司开发建设与招商运营的南方美谷产业园，其总占地面积约 40 万，总建设面积约 150 万，打通政策、产业联盟、基金、规划等 9个环节构建了南方美谷产业生态。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网50、联科创中心）可行性研究报告29图 2.4-1 南方美谷产业生态示意图又如广东广播电视台携手广州市城市建设投资集团有限公司，整合强势媒体资源与国企运营资源，共同打造的“广电城投 686 创意园”目前已与广东省音乐家协会、广东省模特行业协会、广州市音乐家协会、星海音乐学院创新创业学院教育实践基地、太平洋影音有限公司、广东广播电视教育开发有限公司、广州市城壹房地产顾问有限公司等多家单位签订战略合作协议，全方位撬动园区发展潜力，助力园区产业发展。与此同时，创意园还组建了产业服务配套资源，与粤港澳大湾区文化产业投资基金管理有限公司、广州市大湾区文化交流促进中GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综51、合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告30心等 10 多家战略合作机构，共同助推园区内企业高质量发展。图 2.4-2 广电城投 686 创意园综上，国有企业自行投资建设产业园，并自行招商引入企业入驻，取得租金收入、物业管理费收入的商业模式较为成熟，商业可行。2.4.2 金融机构可接受性分析本项目为国有企业利用自有资金开展市场化投资行为，还款来源主要为向入驻企业收取的租金及管理费用等市场化收入，不涉及依靠财政资金还款，不涉及形成政府中长期支出责任，不新增隐性债务。项目业主具备独立法人资格，项目投资不属于国家禁止性领域，资本金出资符合国家关于固定资产投资资本金管理规定，因此，项目合规。本项目产52、业定位为智能网联汽车产业园，是广州市、花都区鼓励GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告31类产业类型；项目地理位置较好，临风神大道、飞鹅岭地铁站等区内主要交通设施；项目业主股东是区内汽车产业主要区属国有企业，具备汽车产业上下游资源整合能力；因此，本项目预计具有较好的市场需求。本项目业主是花都区属全资国企，其控股股东为区内主要国有平台公司，专职负责花都汽车城片区的开发、建设、运营工作，项目业主资产负债水平良好，股东具有较强的资金实力和资源整合能力，因此，项目融资主体优良。综上，本项目不涉及新增隐性债务，项目定位属于政府鼓励类型，融资主体及其股东资53、产负债水平较优，预计金融机构可接受性良好。2.4.3 商业模式创新路径本项目由项目业主自行投资建设并自主招商运营，后续可通过以下方向进行商业模式创新：2.4.3.1 专业服务运营商除二级开发外，提供更完善的规划、招商、物业、企业外包等专业增值服务。开发商向园区服务运营商转型，从开发到运营、从增量到存量、从载体到服务，通过提供人才、金融、技术、信息、市场、商务、政策等增值性服务，建立产业配套服务体系，打造以企业为核心的良好产业生态环境。此类模式的典型代表为亿达中国。亿达中国已从初级阶段租售服务到行政服务的阶段，再从 BOT 模式的定制阶段到全产业链的整合GDIECCG08-QCC03-1 地块厂54、房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告32服务，直至今天的保姆式服务，其成功将园区开发和运营职能剥离，进而更专注以招商运营、物业管理、增值服务等轻资产运营的专业服务模式。亿达中国深耕大连、武汉，重点布局京津冀、长三角、大湾区、中西部及其他经济活跃区，先后开发和运营了 40 多个商务园项目，积累了丰富的商务园区开发运营和服务管理经验，形成了独特的商业模式和产业优势。亿达中国于 2014 年在香港联交所主板上市。在专业服务运营模式下，开发商可通过以下两种方式盈利：（1）一二级开发获利。随着轻资产运营的成熟，资源、客户、品牌不断累积，通过成功的项目运营赢取当地政府及产业客户良好口碑。而产业园55、区是个复杂系统，不具备足够体量的土地储备和可供租售物业，是没有话语权和主导权的，因此服务运营商在以轻资产方式增加盈利点，降低经营风险的同时，也可通过一二级土地开发获利。（2）提供专业增值服务获利。专业服务运营模式可以较小资金和较低风险实现园区规模化布局，可以快速新增可协同园区而实现规模效应，同时还易于培育新的增值服务营收增长点。2.4.3.2“产业+投资”运作模式“产业+投资”运作模式是指开发商除一二级开发外，同时还对园区内企业进行投资入股的业务模式。开发商不仅将资金投向产业地产，一般还会参与募集成立产业园投资基金，同时将资金投向具有市场前景的创新企业。这种方式有利于吸引大批创新企业入驻产业园56、，而同时股权投资也能在未来实现资本增值。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告33此类运作模式的典型代表为张江高科。张江高科提出以“科技投行”为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略。张江高科大力推动产业投资，重点实现从天使、VC、PE 到并购的全阶段投资布局，针对不同企业在不同时期的融资需求，公司以直接投资、参股基金投资、管理基金投资等多种方式精准投资。2018 年张江高科营业收入11.48 亿元，其中投资收入贡献接近 40%，利润贡献超过 50%，强化了投资在营收和利润贡献中的57、重要地位。在“产业+投资”运作模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：（1）产业园运作盈利。产业园业务仍为开发商主要业务之一，与传统地产开发模式和产业综合开发模式类似，开发商也可通过出让产业园土地、租售物业获得收益。（2）投资回报盈利。开发商充分发挥对入驻企业熟悉的优势，采用投资基金或物业入股的方式对成长型企业进行孵化培育，形成既当“房东”又当“股东”的模式，待企业成长上市或并购后获得资本增值。（3）基金管理收入。开发商参与管理发行的投资基金，作为 GP（一般合伙人）或其股东，可以获得基金管理费和业绩提成方面的相关收益。2.4.3.3 其他模式业主还可以通过引入投资者进行合作开发，利益共享、风险58、共担，GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告34各自发挥优势，提高产业园区的建设运营效益；通过全生命周期资产证券化，打通投建营融资金循环，提高资金运作速度，放大资金运作效益；还可通过资产租赁、厂房定制等方式进一步降低企业入驻门槛，发挥产业平台公司作用等方向进行商业模式创新GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告35第三章 项目选址与要素保障3.1 项目选址3.1.1 项目地理位置本项目地块位于广州市花都区风神大道以南、岭西路以西。地块东至岭西路，西至广州市众科电器有限公司，南至高新路，北至风神大道59、。项目地块所在位置如图 3.1-1 所示。图 3.1-1 项目地块地理位置3.1.2 项目权属及供地方式根据 广州市规划和自然资源局花都区分局国有建设用地使用权网上挂牌出让公告（穗规划资源花挂出告字202241 号）及招拍挂出让结果，本项目地块于 2022 年 12 月至 2023 年 1 月挂牌出让，由本项目建设单位广州花都车城建设投资开发有限公司以 2589 万元摘牌取得。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告363.1.3 项目地块土地利用情况项目用地现状为空地，无现状建构筑物，主要以草地、林地等为主。图 3.1-2 项目地块土地利用现状60、项目地块GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告373.1.4 项目规划条件根据 广州市规划和自然资源局花都区分局国有建设用地使用权网上挂牌出让公告（穗规划资源花挂出告字202241 号），本项目土地用途为一类工业用地（M1），土地面积 16993.98 平方米，土地出让年限为 50 年。本项目地块产业准入标准按照 广州市花都区工业用地准入指标控制表执行，产业类型要求依照花都区发展和改革局关于征询G11-QCC05 分地块二、G08-QCC03-1 地块等两宗政府储备用地拟发展产业类型意见的复函和花都区科技工业商务和信息化局关于征询 G11-QC61、C05 分地块二、G08-QCC03-1 地块等两宗政府储备用地拟发展产业类型意见的复函的产业意见执行。3.2 项目建设条件3.2.1 自然条件据花都气象台近年的资料显示，该区年平均气温 23.3 摄氏度年平均降雨量 1573.5mm，年平均相对湿度 77.3%。该地区冬季多北风，夏季多东南风。气候温暖，日照充沛，无霜期长，主要灾害性天气仅为春季的低温阴雨和秋季的寒露风。周边地理气候环境不存在对监管要求不利的因素。3.2.2 交通运输状况项目所在地为广州市花都区汽车城，交通便利，交通设施良好，具体详见下图。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告62、38花都是广州市、珠江三角洲通向中国内地的北大门，拥有国内罕有的水、陆、空立体交通网络。中国三大枢纽机场之一的广州新国际机场座落在花都，2004 年 8 月建成启用，首期工程年旅客输送量为2500 万人次，货运吞吐量为 100 万吨，最大规模可达每年 8000 万人次客运和 300 万吨货运。广州地区铁路三个始发站之一的广州火车北站设在花都，中国铁路大动脉京广铁路从此经过。最高时速达30 公里的武广快速铁路客运专线在花都设有车站。区内还有 105、106、107 三条国道和京珠、机场、广清、街北、广州北二环等五条高速公路穿境而过。国家二类口岸花都港，可供千吨货船直达香港、澳门，年吞吐量 30 63、万标准箱和 30 万吨散货，吞吐量可达 500 万吨。广州市正加快规划建设地铁，实现与花都的无缝对接。图 3.2-1 项目地块交通状况航拍图本项目所在地块北侧为花都区风神大道，风神大道为东西走向的城市主干道，沿风神大道至许广高速距离 5.2 公里；东侧为岭西路，GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告39南侧为高新路。项目所在地块距离飞鹅岭地铁站 1.5 公里，距离广州北站 6.4 公里，交通条件良好。3.2.3 社会经济状况根据广州市地区生产总值统一核算结果，2022 年花都区实现生产总值 1770.81 亿元，同比下降 1.1%。其中，第一产64、业增加值 52.06亿元，同比增长 4.4%；第二产业增加值 762.20 亿元，同比下降 3.3%；第三产业增加值 956.54 亿元，同比增长 0.3%。三次产业结构占比为2.94：43.04：54.02。第一、第二、三产业对经济的拉动作用分别为0.1、-1.4 和 0.2 个百分点。全年规模以上工业总产值 2509.12 亿元，同比下降 7.1%，规模以上大中型工业企业全年完成工业总产值 1739.59 亿元，同比下降10.3%。轻重工业产值比例为 17.4：82.6，轻工业占比较上年提升 2.1个百分点。规模以上工业产值前六大行业依次为：汽车制造业产值1524.52 亿元；计算机、通信65、和其他电子设备制造业产值 115.73 亿元；电气机械和器材制造业产值 100.12 亿元；化学原料和化学制品制造业产值 83.23 亿元；橡胶和塑料制品业产值 70.14 亿元；非金属矿物制品业产值 70.01 亿元。全年社会消费品零售总额 788.15 亿元，同比增长 10.4%。全年完成固定资产投资（项目在地）同比下降 4.1%。其中：建设改造投资同比下降 5.0%，房地产开发投资同比下降 2.5%。从投资主体的登记注册类型来看，外商经济投资和港澳台经济投资分别增长GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告4023.9%和 94.3%。从三次66、产业看，第一产业完成投资增长 1.3 倍，第二产业完成投资下降 8.1%，第三产业完成投资下降 4.0%。全年建设改造投资超亿元的项目 72 个，累计完成投资额 273.70亿元。房地产开发投资方面，国有经济投资、外商投资和港澳台投资同比分别增长 79.4%、9.0%和 1.8 倍；房屋竣工面积 46.45 万平方米，同比增长 1.3 倍，其中住宅面积 36.62 万平方米，同比增长 2.3 倍。年末商品房空置面积 181.96 万平方米，同比增长 1.4%。3.2.4 用地现状条件及公用工程条件本项目用地位于广州市花都区风神大道以南、岭西路以西，为出让用地，场址周边道路、给排水、供电等基础设67、施接入基本具备，本项目建设条件良好。项目用地周边配套的道路、排污管道、供电、供水、有线电话交接箱等基础设施完备，交通便利，市政水、电充足，通讯良好，中、小学、市场、医院、银行、信用社分布全区。3.2.5 施工条件项目所在地道路交通方便，施工用水、用电充足，通讯设施完备，当地劳动力充足，外来劳动力充足，施工材料、机械设备完善充足，施工条件良好。3.3 要素保障分析3.3.1 土地要素保障1.项目用地现状项目用地现状为空地，无现状建构筑物，主要以草地、林地等为GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告41主。图 3.3-1 项目用地现状2.项目用地控制68、指标在现行广州市城市总体规划中，地块为适建区。在现行广州市土地利用总体规划中，地块为建设用地。在现行广州市控制性详细规划中，地块规划主要为一类工业用地。项目红线范围内不涉及永久基本农田、历史文化街区、历史建筑等。项目用地控制性详细规划条件表 3.3-1位置广州市花都区用地性质一类工业用地容积率3.0总用地面积16993.98 平方米（25 亩）计容建筑面积47931 平方米可建设用地面积15977.26 平方米（24 亩）出让年限50 年GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告42图 3.3-2 项目用地现行控制性规划项目地块已申请核发规划条件并69、申请 G08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目建设用地规划许可证核发。3.3.2 资源环境要素保障项目不涉及环境敏感区和环境制约因素，周边水资源、能源、大气环境、生态等承载能力及其保障条件充足。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告43第四章 项目建设方案4.1 工程方案4.1.1 项目组成拟建项目总用地面积 16993 平方米，可建设用地面积 15977.25平方米，总建筑面积 63790 平方米，容积率 4.0。建筑基地面积 7080平方米，建筑密度 44%，绿地面积 1597.7 平方米，绿地率 10%。新建 2 栋生产综合楼约 44870、60 平方米，新建 1 栋高标准厂房约9200 平方米，新建 2 栋产业园配套设施 9730 平方米。地下建筑面积10080 平方米。工程内容包括土建工程、给排水工程、电气安装工程、消防设施、防雷、高低压配电、室外道路、绿化工程等项目。打造5G 网联数智双新产业园，用于汽车智造、新能源、智能制造、新一代信息技术等先进制造企业生产经营。具体建设内容及规模详见下表。项目建设内容与规模表表 5-1序号名称数值单位备注一总用地面积16993二可建设用地面积15977三总建筑面积63790四计容建筑面积63790（一）生产+办公1厂房+办公 A92005F，标准层 1840m2厂房+办公 B12000171、2F，标准层 1000m3办公 C850010F，标准层 600m4厂房+办公 D1680012F，标准层 1400m5办公 E756012F，标准层 700m（二）公寓部分GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告44序号名称数值单位备注6人才公寓 140008F，标准层 500m7人才公寓 236808F，标准层 480m（三）管理部分8招商中心900未来改生活中心9商业配套1000（四）配套部分10门卫2011配电室5012物管用房80五不计容建筑面积10080地下 1 层1地下车库10080六建筑密度44%建筑基底面积 7080，规划指标要72、求不大于 45%七道路广场面积7299.3八绿地面积1597.7九容积率4.0十机动停车位256个按照广州市建设项目停车配建指标规定工业建筑：0.3 辆/100，宿舍：0.4 辆/100 1地上机动车停车位4个2地下机动车停车位252个十一非机动车停车位1036个按照广州市建设项目停车配建指标规定工业建筑：1 辆/100，宿舍：9 辆/100 4.1.2 规划方案4.1.2.1 控制性详细规划在现行广州市控制性详细规划中，地块规划主要为一类工业用地。项目用地控制性详细规划条件表 4.1-1位置广州市花都区用地性质一类工业用地容积率3.0总用地面积16993.98 平方米（25 亩）计容建筑面积73、47931 平方米可建设用地面积15977.26 平方米（24 亩）出让年限50 年GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告454.1.2.2 总平面规划拟建地为较规则的四边形，呈南北向布置。地上最高建筑设置12 层，地下设置 1 层，建筑总平面规划与周围街区环境相结合。项目总平面规划图如下图所示。图 4.1-1 项目总平面规划图4.1.2.3 道路交通规划用地周边均为规划市政道路，本工程根据规划设计要点在地块西侧即岭西路设置园区南北共 2 个园区出入口与园区中部的人行出入口。园区四周布置宽度至少 5 米的环形消防车道。GDIECCG08-QCC74、03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告464.1.3 建筑方案4.1.3.1 编制依据1.民用建筑设计统一标准（GB50352-2019）；2.建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 年版）；3.办公建筑设计标准（JGJ/T67-2019）；4.工业企业总平面设计规范（GB50187-2012）；5.无障碍设计规范（GB 50763-2012）；6.商店建筑设计规范（JGJ48-2014）；7.车库建筑设计规范（JGJ100-2015）；8.汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）；9.公共建筑节能设计标准（GB50189-201575、）；10.建筑内部装修设计防火规范（GB50222-2017）；11.公 共 建 筑 节 能 设 计 标 准 广 东 省 实 施 细 则（DBJ15-51-2016）；12.民用建筑热工设计规范（GB50176-2016）；13.建筑设计资料集（第三版）；14.其他相关的国家、广东省、广州市规范、规定、标准等。15.建设单位关于本项目的设计要求。4.1.3.2 建筑设计理念1.以人为本贯彻“以人为本”的思想。规划以满足人们对现代生产、工作和生活环境所要求的舒适性、健康性、安全性和经济性为出发点，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美、GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项76、目（智能网联科创中心）可行性研究报告47节能化的园区，充分考虑现代人的生产、生活方式，形成一种绿意盎然、自然和谐的生产生活环境。2.注重品质追求“新建筑主义”的主题风格。充分满足园区员工的归属感与舒适感，全方位营造高品质生产生活空间，妥善处理建筑与生产、办公和生活环境之间的关系，让建筑融于环境，使景观衬托建筑，满足人们可参与性的要求。3.环保健康以创造安全、健康建筑为目的。以前期策划、地块选择、规划设计、建设施工、管理等一系列环节进行全过程、多环节、多方面的科学开发，以创造安全、健康的生产、办公和生活建筑为目的。4.人文融合体现“融合自然生命、倾注人文关怀”的开发理念。讲究人与环境的融合，建筑77、与整体规划布局的融合、生产行为与办公行为的融合，建筑与绿化、水环境的融合，使员工有强烈的归属感与自豪感，建设出环境优雅的园区。5.经济节能体现“合理利用、节约资源”的理念。本项目地块内地势平坦，在规划设计中结合场地原有的地势再创造，减少开发建设的前期工程量，达到合理利用资源及节约资源的目的。6.可持续发展实现园区的可持续发展。以实现人和自然协调统一的园区为目标，使社会经济和自然生态在更高水平上协调发展，建立人与自然共生共息，生态与经济共繁荣的持续发展关系，把生态环境保护、建筑持续发展作为潜在意识和行为准则。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告78、487.安全智能实现园区“安全性、智能化”的要求。合理的人车相对分流，避免造成时段性消极空间，确保车行系统与步行系统的利用率。针对不同出行设置道路及出入口，避免交叉干扰。8.根据规划设计技术规范及其相关要求，合理规划用地功能布局及道路结构，满足各项生产和生活等需求9.绿色建筑设计理念绿色建筑的设计从以下几方面考虑：全寿命设计原则；亲民宜人设计原则；灵活性设计原则；建筑与环境科学相结合原则。4.1.3.3 设计方案要点1.厂房组合不同企业厂房大小需求差异较，通过合理划分内部空间-可分合-达到多面积段生产车间，实现满足不同入驻企业所需厂房尺寸要求。2.生产场景项目打造集研发、技术转移、中试、仓库、79、生产等多功能为一体的生产体系。3.物流系统货流和卸货：货流主要沿基地外围布置，卸货场地布置在外圈，与内部人流互不干扰，高效运行。各单体卸货广场不小于 24m24m，单边卸货可做到 18m。主要车型 12m 货车（头 2.4m，车身 9.6m），站台外围区域的宽度设计不应低于 22m。主要车型 21.5m 货车（车头 4m，车身 17.5m)，站台外围区域的宽度设计不应低于 36m。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告49水平物流：通过明确的地面划线，直接醒目清晰明了，方便园区安全管理园区外的车行物流界定可达到人车分流的目；生产车间的物流界定，80、明确内部生产水平流线。4.智能化生活智能场景：基于大数据构建云端无缝园区服务系统，结合未来科技，形成智能园区生活岛。生产智能场景：生产场景的智能化是未来国家主推的发展方向，在设计过程中通过网络端口预留，给企业提供未来生产设备智能化改造的可能。5.安全管理随着云计算、物联网移动大数据智慧城市为代表的信息化新浪潮建设发展，在我们项目实施阶段将会面临着新一代智能化平台系统的更新。搭建基础网络等为代表的信息化设施是智慧城市重点，利用智能化系统打造慧园区后期融入城市。在设计过程中结合智慧园区理智能化机房、管井等基础设施。以智慧园区为基本点，能化系统在设计上多采用网络通讯接口，以在平台更新变化时产生最小的81、动。应用系统主要有：展示中心（数据驾驶舱、大屏）大数据基础（业务开发支撑平台、运营管理门户等）平台应用系统（楼宇服务、GIS 地图、物业管理招商、会议室管等）智慧应用（停车消防远程抄表、智慧灌溉）基础支撑系统（综合布线计算机网络、视频监控机房及数据中心等）。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告506.低碳管理项目采用多种节能技术，利用屋顶光伏太阳能技术，结合充电桩使用。建筑采用 LOW-E 玻璃等节能保温材料。场地内设置多处雨水花园，减少雨水对城市的冲击，降低内涝的可能性。4.1.3.4 建筑平面功能布置1.空间形态项目整体规划设计，打造和谐82、的空间形态。利用统一的建筑形体，与厂房办公建筑交互布置，形成各自的庭院空间，与城市界面形成空间渗透，让园区空间更加外放舒适。2.人货分流考虑到工业园区的特殊使用功能，将场地货运开口尽量集中设置，并形成最短的中庭卸货流线。外部形成人行流线，达到人货分流的同时，保证建筑沿城市界面的整洁性。3.经济、安全规划布局合理，通过土方平衡利用场地高差，做到安全、经济，设计合理。根据使用需求，形成层级分明的景观设计，做到功能与美观并行。4.综合开发本项目为工业生产产业园。旨在打造差异化、品牌化、模块化、智能化的先进制造业产业园区；园区的运营、驱动力和配套具有国际化的理念和视角，具备新要素、新平台、新环境和新产83、业四大特征。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告515.交通设计项目周边有三条道路上可设置机动车出入口，分别为地块北侧的风神大道，地块东侧的岭西路和地块南侧的高新路。4.1.4 建筑立面设计结合本项目智能网联科创中心与周围项目的外立面设计，从与周围建筑和谐、符合花都区汽车城定位的角度考虑，本项目外立面拟以白色、灰色为主色调，采用混凝土、砖墙、玻璃幕墙、立面涂料等作为外墙材料。外立面效果初步设计如图所示。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告52图 4.1-2 厂房立面效果图4.1.4.1 装饰84、方案1.室外装修外墙可采用 LOW-E 中空玻璃幕墙+铝合金板金属幕墙，幕墙保温部分铝背板夹 40 厚半硬质岩棉板；内隔墙采用 200mm、150mm 及100mm 厚加气砼砌块墙。本工程主体为钢筋混凝土框架结构，幕墙取主体单层弹性层间位移限值的 3 倍，即 1/267L。对应平面内变形性能为 2 级。建 筑 幕 墙 传 热 系 数 应 按 民 用 建 筑 热 工 设 计 规 范（GB50176-2016）的规定确定，并满足公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）、采暖居住建筑节能检验标准（JGJ132-2001）、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ134-2010）和夏热冬暖地85、区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2012）的要求。玻璃（或其他透明材料）幕墙遮阳系数应满足公共建筑节能设计标准GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告53（GB50189-2015）和夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2012）的要求。幕墙传热系数应按相关规范进行设计计算，幕墙在设计环境条件下应无结露现象；对热工性能有较高要求的建筑，可进行现场热工性能试验。本工程主要幕墙应达到的抗风压性能等级如下：幕墙抗风压性能等级表表 4.1-2结构类型玻璃幕墙墙面区Wk=2.85 KPa4 级墙角区Wk=2.14 KPa3 级2.地下室与屋面86、防水地下室防水等级为级，采用结构自防水和建筑构造防水相结合。地下室外墙建筑防水采用防水砼加合成高分子卷材防水，防水砼抗渗等级为 P8。主要屋面防水等级为级，种植屋面防水等级为级，小面积不上人屋面（如楼梯间等）防水等级为级。3.室内装修室内具体装修方案详见表 4.1-3，室内装修示意详见图 5-4。室内装修方案表 4.1-3区域名称地（楼）面 墙面墙裙或踢脚顶棚门窗备注地下室停车库卸货区坡道细石砼内掺加硬剂内墙涂料水泥砂浆踢脚无机涂料-1.除地下室地面、墙面和所有顶棚的装修材料燃烧性能为 A 级外，其余装饰材料为 B1 级。办公 办公大堂电梯厅 天然石材石材-叠级纸面石膏板-GDIECCG08-87、QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告54区域名称地（楼）面 墙面墙裙或踢脚顶棚门窗备注房会议、活动大厅地毯内 墙 涂料地砖踢脚内墙涂料 玻璃门企业办公卫生间、母婴室防滑防水地砖防 水 墙砖-铝合金板 木门室外平台、阳台 防滑防水地砖-铝合金板-露台厂房区域厂房毛坯毛坯毛坯毛坯防火门厂房暂按毛坯形式，根据实际用房需求自行装修。其他楼梯间水泥砂浆+成品防滑条内 墙 涂料水泥砂浆踢脚内墙涂料 防火门前室地砖内 墙 涂料地砖踢脚内墙涂料 防火门空调机房细石砼内 墙 涂料水泥砂浆踢脚内墙涂料 防火门电梯机房细石砼内 墙 涂料水泥砂浆踢脚内墙涂料 防火门消防水池防水地砖防 88、水 釉面砖-防霉涂料-货梯厅地砖墙砖地砖踢脚内墙涂料 玻璃门厂房厂房展厅展厅GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告55室内办公室办公室公共区域会议、发布会空间小型会议室餐厅大型办公空间公寓宿舍公寓宿舍图 4.1-3 装修效果示意图GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告564.1.5 结构方案4.1.5.1 编制依据1.建筑结构荷载规范（GB50009-2012）；2.建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；3.建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；4.混凝土结构设计规范（GB589、0010-2010）（2015 年版）；5.岩土工程勘察设计规范（GB50021-2001）（2009 年版）；6.建筑结构可靠性设计统一标准（GB50068-2018）；7.高层建筑混凝土结构技术规程（GB50010-2010）；8.广东省地基基础设计规范（DBJ15-31-2003）；9.建筑地基基础设计规范（JGJ94-2008）；10.预应力混凝土管桩基础技术规程（省标 DBJ/T15-22-98）；11.工业建筑防腐蚀设计规范（GB50046-2008）；12.建筑基桩检测技术规范（JGJ106-2014）；13.混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204-2015）；14.国家90、现行其他有关规范、规程、规定；15.业主有关要求及本工程有关资料。4.1.5.2 建筑物设计基准期限本工程建筑结构的设计基准期为 50 年；本工程建筑结构的设计使用年限为 50 年。4.1.5.3 设计荷载根据建筑结构荷载规范（GB 50009-2012）并结合广东省GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告57建筑结构荷载规范（DBJ15-2-90）中的有关条文规定取值如下：1.竖向荷载楼面均布活荷载：按建筑结构荷载规范第 5.1.l 条取值；屋面均布荷载：按建筑结构荷载规范第 5.3.l 条取值；特殊的设备荷载：按实际情况考虑；恒荷载：按实际计91、算。2.风荷载基本风压（50 年重现期）：W00.50kN/；地面粗糙度类别：B 类。4.1.5.4 结构设计安全等级1.结构安全等级根据建筑结构可靠性设计统一标准（GB50068-2018），本工程建筑结构安全等级为二级。2.地基基础设计等级根据建筑地基基础设计规范（GB50007-2011），地基基础设计等级为乙级。3.地震设防等级根据中国地震烈度区划图中国地震动参数区划图（GB18306-2001）及建筑抗震设计规范（GB50011-2010）可知：抗震设防烈度：7 度；设计基本地震加速度值：0.10g；GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究92、报告58设计地震分组：第一组；设计地下室地震设防类别：标准设防类（丙类）；裙房及塔楼地震设防类别：重点设防类（乙类）；建筑场地类别：类；设计特征周期：0.65s。备注：建筑场地类别、反应谱特征周期 Tg 以地勘报告内容为准。4.1.5.5 结构及基础形式1.结构选型结构选型及方案布置时，应力求做到结构的竖向和水平布置经济合理。（1）同一结构单元抗侧力构件的布置宜均匀、对称，结构质量中心与刚度中心宜重合。（2）抗侧力构件的侧向刚度沿竖向宜均匀变化、竖向抗侧力构件的截面尺寸和材料强度宜自下而上逐渐减小、避免侧向刚度和承载力突变。办公建筑结构体系一般采用筒体结构，具体分为框架筒体结构、筒中筒结构、束93、筒结构。本项目办公楼地下 1 层，地上最高 12 层，建议采用框架核心筒结构。主要理由如下：核心筒既是高层建筑结构中组成部分又是交通、水、电、通讯等设备集中区域，有利于设备的统一布置；核心筒基本尺度比较灵活，其面积约为标准层面积的20%-30%，有利于增加办公区域的整体利用率。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告592.基础形式结构设计应根据场地地质情况和上部结构荷载等条件确定合适的基础形式。4.1.5.6 结构材料选型1.混凝土本工程混凝土需要采用预拌混凝土。其中，基础垫层混凝土强度等级建议采用 C15/C20；地下结构部分需为防水混凝土，94、防水混凝土设计抗渗等级以地下工程防水技术规范GB 50108-2008 为准，防水混凝土强度等级建议为 C35-C60；地上结构部分混凝土强度等级建议为 C35-C60。2.钢筋钢筋技术指标应符合混凝土结构设计规范（GB50010-2010）（2015 年版）要求，其强度标准值应具有大于 95%的保证率。其中，结构梁、结构板、结构柱、剪力墙的钢筋采用 HRB400 及以上；电梯、预制构件等的吊钩钢筋采用 HPB300 热轧光圆钢筋，不得采用冷加工钢筋。3.砌筑材料建筑砌体墙可以采用加气混凝土砌块/墙板、轻钢龙骨板墙等做法，墙体的保温、防火、隔声性能应满足节能设计、防火工程及声环境设计的要求。其95、中，若采用加气混凝土板墙，容重应8.0KN/m3，强度等级应MU5.0（用于外墙）和MU3.5（用于内墙），砌筑砂浆GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告60强度等级不应低于 Ma5.0。4.1.6 给排水及消防方案4.1.6.1 编制依据1.建筑给水排水设计规范(GB50015-2003)（2009 年版）；2.室外给水设计规范(GB50013-2006)；3.高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95 2005 版）；4.建筑设计防火规范（GB50016-2014）；5.办公建筑设计规范（JGJ67-2006）；6.建筑与小区雨水利用工96、程技术规范（GB50400-2006）；7.室外给水设计规范（GB50013-2006）；8.民用建筑节水设计标准（GB50555-2010）；9.建筑中水设计规范（GB50336-2002）；10.建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；11.室外排水设计规范(GB50014-2006)(2014 年版）；12.自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）（2005 年版）；13.气体灭火系统设计规范（GB50370-2005）；14.汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）。4.1.6.2 给水系统1.水源：市政自来水管网。2.用水量估算（1）生活97、用水量：GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告61根据广东省地方标准批准发布公告（2021 年第 3 号）批准发布用水定额 第 3 部分：生活（DB44/T1461.32021），人均用水量指标 180 L/d，暂按公寓人均面积 30 平方米计。（2）生产用水量：根据广东省地方标准批准发布公告（2021 年第 3 号）批准发布用水定额 第 2 部分：工业（DB44/T1461.22021），根据不同类型的汽车制造业零部件及配件制造制定了用水定额。考虑本项目目前暂未确定具体生产企业，参考珠海市城市规划技术标准与准则（2021 版），新型产业用地用98、水指标为 38L/（d）。拟建工程日用水量估算详见表 4.1-4。项目用水量估算表表 4.1-4序号用途用水单位（）用水定额（L/m3天）最高日用水量（m3/天）年使用时间（天）年用水量（m3）备注1新型产业用地54060.008.00432.48249.00107687.52已扣除法定节假日2人才公寓980.006.005.88249.001464.12暂按人均面积 30 平方米计3道路广场2962.002.005.9252.00307.84每星期冲洗一次4绿地2116.001.503.1752.00164.84每星期浇灌一次5地下车库16197.001.5024.3052.001263.699、0每星期冲洗一次6小计471.75110887.92710%未预见47.1811088.798合计518.93121976.713.给水系统拟建功能建筑竖向实行分区供水：地下车库及首层为 1 区，由GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告62市政给水管直接供水，同时设一套备用变频泵组，当市政水流及水压不能满足要求时启用；地上 212 层为 2 区，为加压低区，由地下室水泵房低区变频加压给水设备供水。生活水池及泵房设于地下一层，生活水箱设置外置式自洁消毒设施。4.给水管道材料及敷设方法生活室外给水管采用符合国家标准、自来水公司要求的管材或者钢丝网骨100、架塑料复合管，管道采用热熔连接，管道埋地敷设；生活加压供水干管采用钢丝网骨架塑料复合管，管道采用热熔连接；水泵出口至泵房外给水干管采用给水薄壁不锈钢管，管道接口采用焊接；支管采用给水薄壁不锈钢管，管道接口采用锥螺纹连接。消防给水管采用内外壁热镀锌钢管，当管径DN50 时采用丝扣连接，当管径DN50时采用沟槽式连接（卡箍连接）。4.1.6.3 排水工程1.排水体制建筑物的排水系统采用分流制，即分为生活污水排水系统和雨水排水系统。项目内雨水经雨水管网排入市政雨水管道。2.排水量拟建工程项目污水排水量按建筑总用水量的 50%计算（暂按部分工业污水处理后排放，部分工业污水储存外运，90%的生活用水排放101、），排水量详见排水量表 4.1-5。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告63项目工程排水量表表 4.1-5序号内容排水量备注最大小时(m3/h)最高日（m3/d)1排水9.8235.9工业污水经预处理后排入市政污水管3.污水排水系统生活污水经化粪池处理，水质达到水污染物排放限值（DB44/26-2001）第二时段三级标准后排入市政污水管网，进入污水处理厂集中处理。首层及以上生活污水采用重力自流排水，就近排出室外。地下室废水通过排水沟、集水井收集，采用潜污泵提升排出室外。地上部分污水管采用 UPVC 排水管，胶水粘结。地下室压力流排水管采用内衬102、塑钢管，卡箍连接。地下室底板预埋排水管采用镀锌钢管，焊接。排污泵主要是地下室排水用，采用潜污泵。4.雨水排水系统天面雨水经天沟、雨水斗收集、阳台雨水由地漏收集至立管排至室外雨水检查井，小区内雨水由支管收集，雨水管道布置尽量利用自然地形坡度，尽可能扩大重力流排放雨水的范围，以最短的距离靠重力流排入雨水干管。建议建设单位根据实际情况，考虑对项目的屋顶雨水进行回收。屋顶雨水相对干净，杂质、泥沙及其他污染物少，可通过弃流和简单过滤后，直接排入蓄水系统，进行处理后将雨水用于景观、绿化及车库地面冲洗，减少新水使用量。5.排水管道材料及敷设方法GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联103、科创中心）可行性研究报告64生活污水排水立管及各排水单元内的排出管采用环氧树脂涂层离心浇筑铸铁排水管。雨水排水管道室内部分均采用 UPVC 塑料排水管，胶粘连接；污水排水管道在排水管道转换层部分的排水横吊管及横吊管以下的排水主管均采用排水铸铁管，卡箍连接。室外排水管采用内肋增强聚乙烯（PE）螺旋波纹管，管道连接采用热熔连接。4.1.6.4 消防系统本项目建筑耐火等级为一级，初步考虑设置室内、室外消火栓给水系统及自动喷水灭火系统。1.消防水源及消火栓系统本项目室外消防用水由市政给水管网供给。项目拟从市政路供水管引入 2 根 DN200 的给水管，在地块内形成两方向两路供水，以保障供水安全可靠。项104、目室内消防水源为建筑内消防水池。各楼房各层均设置室内消火栓。根据消防给水及消火栓系统技术规范（GB50974-2014）室内消火栓用水量采用 40L/S，火灾延续时间按 3 小时考虑；室外消火栓用水量采用 40L/S，火灾延续时间按 3 小时考虑；室内自动喷水灭火用水量 30L/S，火灾延续时间 1 小时。2.消防用水量项目消防用水量估算表表 4.1-6序号消防系统名称消防用水量火灾延续时间一次火灾用水量备注GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告65序号消防系统名称消防用水量火灾延续时间一次火灾用水量备注1室外消火栓系统40L/s(144m3/105、h)3h432m3由市政给水管网直供2室内消火栓系统40L/s（144m3/h）（按单体建筑计）3h432m3水池、水泵加压供给3自动喷水灭火系统30L/s（108m3/h）（按单体建筑计）1h108m3水池、水泵加压供给每栋厂房/公寓室内水消防系统包括室内消防栓系统和自动喷水灭火系统。消防水池内存贮室内消火栓系统、自动喷水灭火系统的用水量，有效容积为 540m3。3.消火栓系统（1）室内消火栓系统室内消火栓给水管网在各区域均呈环状布置，以提高系统的供水安全性。地下一层为车库区单独成环。地下消防水泵房设置室内消火栓加压泵供消火栓系统，每组消火栓加压泵有两台泵（一用一备）。发生火灾时由消火栓主泵106、向室内消火栓系统供水。初期消防水量和净水压力由屋面 50 m3的消防稳压水池供给。室内消火栓设置在走道、车道、楼梯口附近、地下室出入口等明显易于取用的地点，消火栓的间距应保证同层任何部位有两个消火栓的水枪充实水柱同时到达。消火栓的布置间距不大于 30m，水枪充实水柱不小于 10m。（2）室外消火栓系统室外消防管网采用低压给水系统，由市政给水管引入两路 DN200进水管，在室外形成环网。项目地块内的供水管网沿建筑周围道路呈环状布置，给水环管管径 DN200。沿道路每隔约 90 米设置一个室外GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告66消火栓，并在首107、层室外设地上式水泵接合器。水泵接合器直接供水到环状管网，每个区的水泵接合器分开设置。室外消火栓保护半径不超过 150 米，距水泵接合器 10-40 米。（3）自动喷水灭火系统在地下车库、发电机房，办公及公共活动场所等设置湿式自动喷水灭火系统。自动喷水灭火系统设置湿式报警阀，报警阀设在地下二层消防泵房内及报警阀间内。当发生火灾时，喷头爆破喷水灭火，湿式报警阀打开，报警阀后压力开关动作，发出信号，启动喷淋主泵。每个报警阀控制的最不利点喷头处设末端洒水装置，其他防火分区、楼层的最不利点喷头处设末端试水阀。（4）气体灭火系统在低压变配电房、环网室、20kV 高压配电房设置七氟丙烷全淹没灭火系统。共设置108、 1 套组合分配系统。4.灭火器及防毒面具设置按建筑灭火器配置设计规范要求，在本项目的公共场所、走道、地下车库、机电设备用房等处均设置手提式干粉灭火器，在地下车库增设推车型泡沫灭火器。5.火灾自动报警及消防控制系统本项目设置火灾自动报警及联动控制系统、火灾紧急广播系统及消防控制中心。火灾自动报警及消防控制系统由智能式烟感/温感探测器或红外GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告67光束感烟探测器、智能式火灾自动报警控制器、地址码监测模块、控制模块、报警按钮及警铃、联动控制装置组成。在每个防火分区，设火灾报警按钮及消防对讲电话插孔。每一防火分区内任109、何位置到最临近的一个手动火灾报警按钮的距离不应大于 30m。在消火栓箱内设消火栓报警按钮。在地下一层设置消防控制中心。消防控制中心接到火灾报警信号后，按程序自动控制室内消火栓系统、自动喷水灭火系统、防火卷烟系统以及消防联动系统，并发出报警信号，启动火灾紧急广播。消防水泵、排烟风机亦可在消防控制中心联动柜直接手动控制。4.1.7 电气方案4.1.7.1 编制依据1.供配电系统设计规范（GB50052-2009）；2.20kV 及以下变电所设计规范（GB50053-2013）；3.民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；4.低压配电设计规范（GB50054-2011）；5.建筑照明设计标准（110、GB50034-2013）；6.建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）；7.通用用电设备配电设计规范GB50055-2011;8.电力工程电缆设计规范（GB50217-2007）；9.高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95，2005 年版）；10.火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2013）；GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告6811.公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；12.民用建筑节能条例（2008 国务院第 530 号令）；13.建设单位提供的有关基础资料。4.1.7.2 变、配电系统1.负荷等级111、一级负荷：消防水泵，消防风机，消防卷帘，排水泵，消防电梯，应急照明，排水泵，消防控制室等消防电源，以及客梯，安防电源，生活水泵，备用照明等。二级负荷：垂直电梯、空调系统用电等。三级负荷：其它电力负荷及一般照明等。2.负荷估算建筑用电负荷按单位面积指标进行估算，拟建项目建筑视在功率为 11394kVA，主要包括厂房、商业中心、办公用房、地下停车库、地下设备用房以及室外道路等场所。充电桩用电负荷按快充 30kW/个估算，则拟建项目充电桩视在功率为 804 kVA，详见表 4.1-7、表4.1-8。因此，项目总用电视在功率为 12198kVA。建筑用电负荷估算表表 4.1-7序号功能区域面积（）单位112、负荷密度（W/）功率（kW）需要系数（kx）cos数tan数计算负荷Pjs(kW)Qjs(kVar)Sjs(kVA)1厂房38000200.007600.000.801.00 0.806080486477862商业1900100.00190.000.701.00 0.80133106170GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告69序号功能区域面积（）单位负荷密度（W/）功率（kW）需要系数（kx）cos数tan数计算负荷Pjs(kW)Qjs(kVar)Sjs(kVA)3办公用房1606080.001284.800.801.00 0.801028113、82213164地下停车场 1008040.00403.200.701.00 0.802822263615地下设备用房50440.0020.160.701.00 0.801411186室外道路广场7299.32.0014.600.801.00 0.801210167绿地1597.75.007.990.801.00 0.806588小计9520.757555.006044.009675.009取同时系数0.9010功率因数补偿至0.926799.505560.4811394.00充电桩用电负荷估算表表 4.1-8序号地下车库车位数（个）充电桩容量（kW/个）用电负荷（kW）需要系数 KXcos 114、tan计算负荷Pjs(kW)Qjs(kVar)Sjs(kVA)1地下一层1033030900.20.80.756184647732无功补偿0.90.756185158043.电源及变电所本工程拟采用 10kV 市电电源供电。根据负荷估算，本工程拟装设变压器总容量为 11394kVA，拟设 6 台 2500kVA 变压器，负荷率81.32%。4.备用电源系统为保证供电可靠性，本项目采用双回路供电。消防控制室、电子信息设备及机房、安防系统等用电除采用市电和柴油发电机双电源供电外，还采用不间断电源 UPS 作为备用电源。在需要消防应急照明的场所，选用配蓄电池作应急电源的照明灯具。GDIECCG08-115、QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告704.1.7.3 电力及照明设计1.电力设计拟建工程项目电力设计主要是空调通风系统、消防排烟、给水系统等设备的配电设计。电力电源电压为 10kV。各区域电力设备，由区域内的动力配电箱供电。对单机容量较大的用电设备或重要负荷，如：冷水机组、水泵房、电梯机房、消防中心等，由变电所低压配电柜直接供电。消防水泵、排烟风机、消防报警设备等重要负荷采用双电源供电，在用电设备末端自动切换。2.照明设计一般照明电源电压为 220V。主要场所设计照度：（1）大堂、会议：300lx（2）办公：300lx（3）走廊、车库：75lx（4）设备机房：116、50lx照明灯具的选型，根据使用环境并配合建筑景观要求，选用发光效率高、显色性好、使用寿命长、色温相宜、符合环保要求的光源。室外照明装置应限制对周围环境产生的光干扰。有装修要求的场所视装修要求确定。公共空间、办公及地下室照明选用 LED 照明灯具，一般场所以 LED 灯为主。在楼梯、电梯厅、GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告71疏散走道及出入口等重要场所均设置带镍镉电池的出口指示灯、疏散指示灯及应急照明灯，连续供电时间不少于 30min。4.1.7.4防雷与接地根据建筑物的年预计雷击次数及其使用性质，按第二类防雷建筑物设置防雷设施。1.防雷117、直击（1）在屋面，裙房屋面沿女儿墙、屋面机房及水池天面四周明敷接闪带（12 热镀锌圆钢），接闪带安装应符合建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）第 4.3.1 条的要求，接闪带固定支架采用12 热镀锌圆钢，接闪带固定支架高度不小于 150mm，接闪带固定支架水平及垂直敷设时间距不大于 1000mm，转弯处间距不大于500mm，同时利用屋面混凝土楼板内10的主筋做不大于10mX10m或 12mX8m 的接闪网格。在建筑物高度超过 45 米时，沿屋顶周边敷设的接闪带应将其接闪带的支架适当加长并斜弯至外墙的外表面或屋檐边垂直外表面。接闪带过伸缩缝时采用弧形连接。屋面不同层面的接闪器之间应相互118、连接。（2）高出屋面 0.5 米的非金属物体应装接闪器，并应与接闪带相连接。（3）突出屋面的金属物体、金属管道等均应与接闪带相连接。镀锌管道的连接应采用抱箍式连接卡，不得直接在镀锌管上焊接。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告722.防侧击雷本工程利用幕墙金属构件做防侧击雷，具体措施如下：（1）有幕墙的楼层，应层层设计均压环。（2）所有幕墙横向、竖向龙骨间应保持良好的电气贯通，将所有幕墙立柱均作为防雷引下线。（3）若存在兼用作防雷功能的幕顶压顶板，当采用铝合金板时厚度不小于 3mm 且截面积大于 70mm，幕墙压顶板体系与主体结构屋顶的防雷系119、统应保持良好的电气连接。（4）幕墙金属构件的上下边及侧边封口、沉降缝、伸缩缝、防震缝应采用柔性导线跨接，同时应明确金属导体的材料、截面积等，金属导体每侧应用不少于两颗 M6 以上的蜾栓进行固定。（5）幕墙金属龙骨采用扁形铝合金导体，要求其最小截面不小于 50mm，导体厚度不小于 2.5mm。（6）玻璃幕墙立柱的顶端要与屋面上的避雷带相连，在近地端要与防雷接地引上线相连。（7）建筑高于 45 米及以上部位，各表面上的尖物、墙角、边缘、设备以及显著突出的物体，应按屋顶的保护措施处理。物体为金属体时，其物体应与接闪带连接。物体为非金属体时，其物体应设接闪器。3.其他所有进出建筑物的金属管道、金属构件120、接地干线应在进出处作总等电位联结，并在连接处与可靠地联通导电。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告73为减少雷击电磁脉冲引起的过电流和过电压，在下列部位装设电涌保护器（SPD）：（1）在变压器 0.4kV 侧装设一组 SPD；（2）在向重要设备（包括重要的信息设备、火灾报警装置等）供电的末端配电箱各相母线上装设 SPD；（3）由室外引入建筑物的电力线路、信息线路等在其入口处的配电箱、控制箱、前端箱等的引入处装设 SPD。（4）对有重要电子设备的办公室等在其电源进线开关处和电子设备供电处根据设备的耐压能力装设多级 SPD。4.1.8 通风空调121、方案4.1.8.1 编制依据1.民用建筑供暖通风与空气调节设计规范(GB50736-2012)。2.建筑设计防火规范（GB 50016-2014）。3.公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）。4.高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)(2005 年版）；5.全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力（2009）6.公共建筑节能设计标准广东省实施细则（DBJ15-51-2016）。7.汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）8.建设单位的相关要求。4.1.8.2 设计参数1.室外设计参数室外设计参数GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智122、能网联科创中心）可行性研究报告74表 4.1-9参数季节干球温度（）湿球温度（）相对湿度（）平均风速（m/s）大气压力（KPa）空调通风夏季34.231.827.8681.7100.4冬季5.28.0/721.7101.92.室内设计参数室内设计参数表 4.1-10功能区域温度（）相对湿度（）新风量（m3/h.p）噪声dB(A)夏季冬季夏季冬季会议26-60-1445办公26-60-3045公共卫生间26-55共享空间/走道26-65-10554.1.8.3 空调系统形式及设备选型本项目可根据建筑功能区分布，考虑办公采用多联式空调机组或中央空调机组，生产区域采用中央空调或分体式空调。空调设备选123、型根据设计阶段及实际使用需求确定。4.1.8.4 空调系统冷负荷项目定位为办公厂房综合楼，本项目建筑主要功能为办公、生产及配套设施，因此项目办公用房冷负荷暂按办公室功能，指标取值为170W/m2，项目设置的生产用房冷负荷指标为 200W/m2。则项目空调总冷负荷约为 11618kW。4.1.8.5 通风系统项目设计时尽量利用自然通风，需要机械通风的主要是办公塔楼及地下空间。办公区域可利用中央空调配置的新风系统，地下室可采用低噪音送排风机，在各独立卫生间直接安装排风扇。防烟楼梯间、GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告75消防电梯前室均设置机械加124、压送风防烟系统。排烟风机和补风机采用离心式风机。1.厂房办公楼通风主要是高层厂房办公楼通风，为中央空调系统的配套设施，单位面积新风量为 3m3/（hm2），通风量约为 191370m3/h，参考公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）表 4.3.22，新风系统功单位风量耗功率按 0.24W/（m3/h）计，则本项目新风系统功率 45.93kW。新风系统主要由风机加过滤器组成，采用吊顶式，安装余热回收装置。风机选用离心式变频风机，以利于节能。室外的新鲜空气受到风处理机的吸引进入风柜，并经过过滤降温除湿后由风道送入每个房间，这时的新风不能满足室内的热湿负荷，仅能满足室内所需的新风量，随着室125、内风机盘管处理室内空气热湿负荷的同时，多余出来的空气通过回风机按阀门的开启比例一部分排出室外，一部分返回到进风口处以便再次循环利用。2.配套设施通风（1）各公共卫生间单设排风系统或设集中排风系统，集中回收至塔楼屋顶直接排至室外。（2）地下汽车库设平时通风系统与火灾时机械排烟系统，平时排风与机械排烟系统共用一套风管系统和箱式离心风机，平时排风，消防时排烟，在排烟风机房入口处设排烟防火调节阀，当消防排烟烟气温度超过 280，排烟防火调节阀自动关闭，并输出关闭排烟风机GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告76信号，联锁关闭排烟风机。在排风（排烟）的同126、时，设置机械送风系统，保证进风量不小于排风（排烟）量的 80%。（3）柴油发电机房、油箱间设独立排风系统，对应新风采用机械补风风机采用防爆风机。油箱应密闭，且设置通向室外的通气管，通气管设置带阻火器的呼吸阀。（4）发电机房设置工艺通风补风系统。工艺通风按同时满足燃烧所需空气量和散热所需空气量和设计排风。排烟系统设置湿式消烟箱。高温排烟经水沉淀后至裙房屋顶排放。排烟管采用双层不锈钢夹芯成品排烟管道。设置在建筑物内的柴油发电机房的燃料供给管道应在进入建筑物前和设备房内设置自动和手动切断阀。发电机房吊顶、内壁、门等采用完善的消声隔音做法。（5）通讯机房、智能化机房、弱电进线间：该房间设有气体灭火，且127、平时采用分体空调降温，故通风系统仅考虑满足灭火后排除房间废气通风换气要求，其换气次数为 5 次/h。（6）柴油发电机房、高压配电室、变配电室、弱电机房等采用气体灭火方式，此类房间需在通风管上设置相应的电动风阀，在火灾灭火时自动关闭，以保持房间密闭。待灭火完成后，电动打开该阀门及排风机，以排除室内废气。通风系统需在房间外设开启装置。4.1.9 智能化系统4.1.9.1 编制依据1.民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告772.建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范（GB50311-2007）；3.民用闭128、路监视电视系统工程技术规范（GB50198-2011）；4.智能建筑设计标准（GB/T50314-2015）；5.通信线路工程设计规范（YD5102-2010）；6.接入网工程设计规范（YDT5097-2001）；7.有线电视系统工程技术规范（GBT50200-1994）；8.公共广播系统工程技术规范（GBT50526-2010）；9.综合布线系统工程设计规范（GB50311-2007）；10.安全防范工程技术规范（GB50348-2004）；11.视频安防监控系统工程设计规范（GB50395-2007）；12.全国民用建筑工程设计技术措施（电气）(2009 年版）。4.1.9.2 主要智能化129、系统描述1.信息化应用系统（1）系统采用 IC 卡充当员工卡、物业卡、保安卡、访客卡，提供个人记录、身份凭证、公共服务、安全应用、卡账管理等社会服务功能，各类卡设置不同的标识系统与代码加以区别。（2）按照个性化需要设置门户网站系统，提供智能卡系统登录界面，实现各个应用服务模块的单点登录、统一身份认证，支持网上漫游，依据个人权限搜索、查询、打印相关信息与报表，执行相关操作功能。（3）设置身份认证系统，配置用户管理、机构管理、授权管理、GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告78维护管理、认证管理等模块与接口，提供用户身份认证、权限认证的操作与管理，130、记录相关操作日志，提供信息分析业务、异常报警功能、支持报表打印服务。（4）在监控中心设置安全管理系统，配套服务器、工作站、读写卡机、打印机、智能卡安全管理模块，提供智能卡的通行、安全管理授权，监控与联动各个安防子系统，满足公共安全管理需要。（5）在办公楼的首层大堂前台设置访客管理系统，配套操作站、身份证读写扫描机、智能卡发卡机、高清摄像机等一体化设施，集成接入视频监控系统，针对访客实施登记与发卡管理。（6）在办公楼的首层大堂电梯厅通道设置通道闸，与访客管理系统联动使用，允许获得授权的访客持卡进入，并在访客出行闸机上自动回收访客卡，满足针对访客的安全管理需要。2.信息设施系统（1）通信接入系统：131、针对来自建筑内外的信息实施接收、存储、处理、交换、传输，涉及语音电话、数字通信、广播电视、视听系统、多媒体业务等信息服务与基础设施，提供便利、快捷、有效的信息服务。（2）城市有线电视网络服务商自行将传输网引入本项目的电视进线机房，直接在其进线机房内接驳本项目的有线电视系统。建议将电视信号加载到运营商的网络上，实现三网融合接入。（3）项目提供从通信机房至商铺、出租办公室等业态的光缆接GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告79入网系统，从设备间的配线架引出无源全光线路分配网络，经由各栋电信间的光分配箱熔接分配，转换为两路碟形光纤接入各个户内信息箱，132、信息点预留在弱电间配线架上。3.综合布线系统为了满足物业单位的通信要求，将各个工作区的数字与语音信息点分别汇聚接入到网络机房、通信机房等设备间，接驳运营商的通信接入网，满足内部语音与网络通信系统的布线需求。采用开放式星形拓扑结构，实施模块化、标准化、规范化的布线模式，便于线路的安装、维护、检修，支持语音、数据、图像、多媒体业务对信息传输的要求，保障信息传输的稳定性、可靠性、安全性。语音部分的配线子系统采用六类线、信息点预留至弱电间内、设计预留公共通道的管槽与入户线管，干线子系统采用大对数三类线，弱电间配线端的配线架采用 RJ45 模块外，其他配线架均采用 110 模块式快速打线配线架。数据部分133、的配线子系统采用六类线、信息点预留至弱电间内、设计预留公共通道的管槽与入户线管，干线子系统采用多模光缆，要求在重要场合执行高阻燃标准的 UL 认证的 OFNP 标准。除了弱电间配线端的配线架采用 RJ45 模块外，其他弱电间、电信间、设备间内的配线架均采用 LC 光端模块。4.公共广播系统项目采用 IP 数字广播技术，通过网络提供日常宣传、业务通知、GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告80背景音乐等广播服务。在监控中心设置数字广播服务器，支持大容量、多节目广播，提供实时、定时、点播、分区等广播服务，具备广播、对讲、呼叫、监听等功能。配置独立接134、口，支持多路外接音源，并配套返听音箱。配置实时操作软件，提供音源、节目、播放、终端、系统、授权等管理业务。设置传声器、AM/FM 谐调器、CD 机、数字播放器等音源设备，丰富系统广播内容；分别在监控中心、办公室、调度指挥中心等部位设置网络呼叫站，及时发布应急广播通知；在监控中心设置编辑工作站，配置音频编辑软件，编辑各类广播节目；在火灾确认后，可以自动切换为消防广播。5.信息发布与显示系统项目在特定场所设置公共显示装置，通过网络传输，播报图文、动画、图像、视频、声音等多媒体信息，发布欢迎场景、广播通知、业务信息、文宣广告、传媒资讯、实况播报、电子地图、信息引导、应急疏导、信息查询、自助导览等公共135、信息。在网络机房设置管理服务器与工作站、配套软件，软件采用 B/S服务模式、中文简体图形操作界面，针对播放内容实施获取、处理、编辑、存储、播报等操作管理，针对网络环境、终端设备等实施自动检测、集中管理、统一控制，具有资源管理、播放设置、终端管理、用户管理、网络监控等主要功能。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告816.建筑设备管理系统该系统主要针对建筑物的风、光、水、电等建筑机电实施自动化控制，提供卫生、健康、舒适的建筑空间环境，通过精确调节控制、降低人力成本、控制建筑能耗，满足建筑物群的节能、绿色、智慧等运行需要。7.安全技术防范系统项目针136、对公共安全的突发事件设置应急与长效的技术防范措施，实现以人为本、平战结合、应急联动、安全可靠的运行管理目标。该系统主要包括安全管理系统、入侵报警系统、视频安防监控系统、出入口控制系统、IC 卡梯控系统、行人闸机系统、访客管理系统等。在监控中心设置安全管理系统，利用智能卡技术设置服务器、工作站、打印机，通过设备专网运行，针对各个安全技术防范系统实施集成化管理，满足建筑公共安全管理的需要。根据设计要求，在防护区与禁区内设置入侵报警系统，对各种闯入与误入设防区间的行为实施探测、报警、告知、吓阻等安防措施。根据设计要求，摄录建筑现场视频图像，集中监视、显示、记录、分析、报警、联动、回放等，并与安全管理137、系统实现集成联动服务，满足安防管理工作需要。根据纵深防护体系的设计要求，在防护区与禁区的出入口部位设置门禁、采用智能卡技术、通过设备专网通信，实施刷卡进/按钮出模式、联动现场视频监控，限制人流通行、避免外人意外闯入、防止GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告82他人非法闯入。4.1.10 绿色建筑方案4.1.10.1编制依据1.民用建筑绿色设计规范（JGJ/T 229-2010）；2.公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；3.绿色建筑评价标准（GB/T 50378-2019）；4.其他相关国家标准与行业规范。4.1.10.2绿色建筑138、绿色建筑设计从六个方面对绿色建筑制定了评价标准，具体从安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居、提高与创新等6 方面对建筑设计的合理性、节能性、环保性进行评价。根据 广州市建筑节能与墙材革新管理办公室关于新建建筑全面实施绿色建筑标准贯彻落实意见的函（穗墙建函201790 号），“单体建筑面积大于 2 万平方米的大型公共建筑应执行绿色建筑二星级及以上标准。”本项目采用 绿色建筑评价标准（GB/T 50378-2019）的民用建筑二星级标准。主要措施包括：1.整体建筑布局及建筑本体注意物候的特征节能，尽可能利用自然通风及自然采光，减少运行能源消耗。2.通过馆舍管理自动化系统，使空调、变配电139、系统、照明系统等处于最佳效率运行，最大限度节约能源。3.采用高效照明灯具，改善传统照明耗电大，发热高的缺点。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告834.合理选用变压器，提高其负荷率，使变压器处于经济运行状态。在变配电房的低压侧安装电容器，进行无功补偿，以提高变压器利用率及降低无功损耗。5.选用节水洁具，保护水资源。6.制定节能管理措施，严抓日常管理，避免人为的浪费。7.使用绿色建材。4.1.11 海绵城市4.1.11.1编制依据1.海绵城市建设技术指南低影响开发雨水系统构建（试行）（建城函2014275 号）；2.广州市建设项目雨水径流控制办140、法（广州市人民政府令第107 号）（2014 年）；3.广州市海绵城市建设工作方案；4.广州市海绵城市建设指标体系；5.广州市海绵城市规划建设管理暂行办法；6.广州市海绵城市专项规划（2016-2030）；7.广州市海绵城市建设管理办法（穗府办规202027 号）；8.广州市建设项目海绵城市建设管控指标分类指引（试行）（穗水河湖 2020 7 号）；9.4.广州市海绵城市规划设计导则（试行）（穗水2017247 号）；GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告8410.广州市海绵城市建设技术指引及标准图集（试行）（穗水201712 号）；11.建 141、筑 与 小 区 雨 水 控 制 及 利 用 工 程 技 术 规范（GB0400-2016）；12.建筑给水排水设计标准（GB50015-2019）；13.广州市房屋建筑工程海绵设施建设指引（试行）。4.1.11.2总体目标本项目海绵城市设计目标根据 广州市建设项目海绵城市建设管控指标分类指引（试行）（穗水河湖20207 号），本项目控制性指标有：年径流总量控制率70%，绿地率30%，硬化地面室外可渗透地面率40%，单位硬化面积调蓄容积500 立方米/ha，下沉式绿地率50%。广州市建设项目海绵城市建设管控指标分类指引（试行）分类项目指标体系和管控要素表 4.1-11GDIECCG08-QCC0142、3-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告854.1.11.3要素内容（1）主要目标：改变快排模式，雨水尽量走地面，尽量不快排，滞留、渗透、蓄存、净化以后再进雨水管道。实现雨污分流：建筑雨水立管断接、管道改造实现源头雨污分流。（2）海绵要素：立管断接、植草沟、下沉绿地、雨水花园、透GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告86水铺装、雨水罐、绿色屋顶等。4.1.11.4技术路径（1）屋顶坡度较小的建筑可采用绿色屋顶，绿色屋顶的设计应符合屋面工程技术规范（GB50345）的规定。（2）宜采取雨落管断接或设置集水井等方式将屋面雨水断接143、并引入周边绿地内小型、分散的低影响开发设施，或通过植草沟、雨水管渠将雨水引入场地内的集中调蓄设施。（3）绿地采用下沉式绿地，通过收集雨水进行下渗，溢流雨水输送至雨水管网。主要工艺：绿地雨水下沉式绿地室外雨水管道。4.1.11.5场地海绵设施设计经综合分析考虑，项目场地生态措施设计采用组合应用适宜的海绵城市建设设施和技术措施：绿化屋面、下沉式绿地。1.下沉式绿地下沉式绿地具有狭义和广义之分，狭义的下沉式绿地又叫下凹式绿地，指低于周边铺砌地面或道路在 200mm 以内的绿地；广义的下沉 式绿地泛指具有一定的调蓄容积（在以径流总量控制为目标进行目标 分解或设计计算时，不包括调节容积），且可用于调蓄和144、净化径流雨 水的绿地，包括生物滞留设施、渗透塘、湿塘、雨水湿地、调节塘等。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告87图 4.1-4 下沉式绿地示意图本项目绿地部分采用下沉式绿地。植物选用耐渍、耐淹、耐旱的品种，植物群落配置注重乔、灌、草等的层次搭配。2.绿色屋面绿色屋顶也称种植屋面、屋顶绿化等，根据种植基质深度和景观复杂程度，绿色屋顶又分为简单式和花园式，基质深度根据植物需求及屋顶荷载确定，简单式绿色屋顶的基质深度一般不大于 150mm，花园式绿色屋顶在种植乔木时基质深度可超过 600mm，绿色屋顶的设计可参考种植屋面工程技术规程（JGJ155145、）。绿色屋顶的典型构造如下图所示：图 4.1-5 绿色屋面典型构造示意图GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告884.2 数字化方案4.2.1 BIM 技术应用BIM 实施标准满足建筑信息模型设计交付标准（GB/T51301-2018）、广东省标准广东省建筑信息模型应用统一标准。(1)按照广州市民用建筑信息模型(BIM)设计技术规范 建筑信息模型应用统一标准（GB/T51212-2016）的要求和广州市 BIM实施标准、规范，结合本项目特点及难点，分析 BIM 技术在本 项目设计阶段中的应用，制定本项目设计阶段 BIM 实施方案。(2)根据 民146、用建筑信息模型（BIM）设计技术规范（DB4401/T9-2018）及建筑信息模型设计交付标准（GB/T 51301-2018）等BIM 实施标准，创建设计阶段 BIM 模型。(3)根据本项目本阶段的 BIM 应用特点，进行建筑性能模拟分析、提交各设计阶段 BIM 应用成果。对各专业施工图纸进行评估，提前发现错误并优化设计。4.2.1.1 BIM 技术组织框架及主要职责1.组织框架项目 BIM 团队由三个模块组成，分为土建、机电和后期效果展示，每一个模块有相应的专业负责人，组织框架如图。每个小组由土建、机电两个模块组成，每个模块的各个专业至少安排一位建模师，土建至少两位建模师，机电至少三位建模147、师，管线综合由机电负责人一起配合建模师完成。2.岗位职责GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告89岗位职责表表 4.2-1岗位职责BIM 总负责人1、与设计协调、沟通各项问题，落实每个节点问题对接，处理好项目中的问题；2、控制项目时间进度与成果质量，解决项目中的设计图纸表达不清晰、设计缺陷、优化模型等问题，推进项目按计划进行；3、统筹整个项目的各项工作，把控项目时间节点及交付内容，跟进甲 方不同时间节点的项目要求，合理分配技术人员，落实项目每个环节专业负责人1、汇总设计图纸与碰撞问题反馈报告文件，明确工作目标、内容、实施方法及步骤；2、与项目各148、专业设计负责人的对接，解决各专业存在的设计问题，避 免施工出现返工问题；3、确定 BIM 技术应用点，并组织实施，确保按照节点目标取得阶段 性成果，收集整理 BIM 技术各应用点的过程资料；4、根据项目实施阶段成果，编写 BIM 技术应用总结报告。建模人员1、根据项目各专业设计要求，结合 BIM 标准进行建模，汇总反馈各 专设计问题和碰撞问题，整理成报告提交给专业负责人内审；2、根据实施方案要求，编制各应用点具体实施流程，认真组织项目设 计人员进行 BIM 技术应用点的应用，将 BIM 技术应用落到实处；3、利用 BIM 模型进行技术交底。4.2.1.2 BIM 工作小组1.软硬件配置根据工作149、需求配置 BIM 软件，本项目中以欧特克相关软件为主，其他 BIM 类软件为辅。软件配置如下：软件配置表表 4.2-2类型型号备注技术组revitFuzorNavisworksPhotoshopPKPM效果组SketchUp、LumionCamtasia Studio本项目硬件配置本着满足日常所有需求的前提下，合理安排项目部资源，配置较好的工作站硬件设备。本项目中主要硬件配置如下：GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告90硬件配置表表 4.2-3用途配置要求数量建模机1.CPU：Intel 酷睿 i7-11700F 八核2.主板：惠普 8860150、3.内存：16GB(海力士 DDR4 3200MHz)4.硬盘：KXG60ZNV256G KIOXIA(256GB/固态硬盘)1 个，西数WD10EZEX-60WN4A2（1 TB/机械硬盘）1 个5.显卡：NVIDIA GeForce RTX 3060 Ti(8GB/惠普)6.显示器:冠捷 AOC2490 2490W1(23.8 英寸)2 个。2后期效果制作1.CPU：Intel 酷睿 i9-12900 十二核2.主板：微星 Z690 EDGE TI WIFI DDR4 刀锋3.内存：64GB（十铨 火神 16GBx4 DDR4 3200MHz）4.硬盘：西数 SN750SE(1TB/固态硬151、盘)1 个，希捷 酷鱼（2 TB 7200 转/机械硬盘）1 个5.显卡：七彩虹 iGame GeForce RTX 3080 Advanced OC 12GB6.显示器:戴尔 DELD0DA DELL P2419H（23.8 英寸）2 个。2硬盘和U 盘1.希捷睿翼便携式 4TB（STEA4000400）（用于 BIM 小组资料储存）2.希捷 Backup Plus Slim 2TB（STDR2000300）（用于项目资料备份和储存）2.技术人员配置技术人员配置表表 4.2-4类型内容数量技术组BIM 总负责人1土建负责人1土建建模人员2机电负责人1机电建模人员3效果组后期负责人1后期技术人152、员23.BIM 技术应用流程模型建立碰撞检查 图纸及模型审查模型修改（配合完成装配式预评价/上传 BIM 审查系统）确定管综方案 管综优化成果输出三维可视化交底成果总结（1）模型建立根据设计单位提供的施工图，建立各专业模型。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告91（2）碰撞检查在模型建立过程中发现明显的错漏碰缺问题，并填写碰撞报告；选用 BIM 软件进行模型整合，导出碰撞报告。（3）图纸及模型审查根据施工图、模型及碰撞报告，检查出图纸中的错误协助技术负责人与建设单位、设计单位进行沟通协调，提出优化建议供建设单位与设计单位参考，并进行追踪管理。153、（4）模型修改根据设计单位提供的设计变更图纸，对模型进行修改，并重新核对是否仍存在错漏碰缺问题，如有，则进一步出具书面报告进行沟通协调。（5）配合完成装配式预评价/上传 BIM 审查系统根据项目实际情况，配合完成装配式预评价的相关内容、导出线上施工图审查模型和原始模型等。（6）确定管综方案利用 BIM 技术对机电管线进行综合排布，生成净高分析报告和管综优化调整意见书，组织各专业负责人评估管综模型是否满足使用和设计需求，由设计和甲方确定最终排布管综方案。（7）管综优化成果输出由设计和甲方确定最终排布管综方案后，逐步提交预留洞口、预埋构件、输出 BIM 优化管综图纸等成果。GDIECCG08-QC154、C03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告92（8）三维可视化交底进行管综优化成果展示，制作漫游动画视频，使用第三方工具生成二维码文件，进行三维可视化技术交底。（9）项目成果总结对项目 BIM 应用的项目进行深究，并总结实施阶段成果，编写BIM 技术应用总结。4.3 建设管理方案4.3.1项目管理4.3.1.1 工程实施过程各阶段内容项目实施时期是指从开展项目前期工作、立项正式确定该建设项目到建成后建筑及配套设施正常使用的这段时间，这一时期包括项目实施准备、资金筹集安排、勘察设计和材料采购、施工准备、施工和使用准备、试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各155、项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响，前后紧密衔接的；也有些是同时开展、相互交叉进行的。因此需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划、综合平衡，做出合理而又切实可行的安排。1.建设单位其主要职能是建设前期准备阶段、规划、设计以及施工所需各项审批手续。办理勘察设计的委托手续及签订相应的合同和协议；提供GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告93设计必需的基础资料；项目初步设计及总概算一旦批准之后，即可着手进行施工准备，项目建设施工阶段中，项目实施管理机构对项目实施全面的质量、进度、成本、合同、信息、安全文明的控制管理，并组织协调好各方156、关系，直至竣工验收交付使用。具体是否开展初步设计应由当地规划部门批复为准。项目管理部具体负责组织项目的实施，主要任务是组织协调建设项目相关的各部门关系，办理整个建设过程的建设手续，组织招标确定施工、监理单位及签订相应的合同和协议；提供设计必需的基础资料；申请或订购设备和材料；管理工程施工直至竣工验收交付使用。2.工程建设准备阶段在工程建设准备阶段，落实核发建设用地规划许可证及规划设计条件，规划方案及初步设计审查和核发建设工程规划许可证等内容。同时落实有相应资质和技术能力的勘察设计单位进行工程勘察、图纸设计。3.施工准备项目初步设计及总概算一旦确定之后，即可着手进行施工准备。施工准备包括的主要工157、作内容有：通过招标或比选形式选择施工、监理、造价咨询服务机构等，并签订工程合同。此外，还需组织设备和材料订货；完成施工用水、用电和道路等工程；进行临时设施建设和报批开工报告等。施工单位要根据施工图编制详细的施工组织设计，监理单位编制工程建设监理大纲和细则，获得开工前各项批准文件。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告94本项目还应征求卫计局、国土、规划等部门的意见，以满足其出入口设置在其地块内的合法性。4.施工阶段管理施工阶段是项目实施时期的主要阶段，是项目从开工到竣工验收所经过的过程，此阶段的主要工作目标就是要在投资预算的范围内，按项目建设进158、度计划的要求，高质量地完成建筑工程、安装工程、室外工程、管线工程等施工，对项目实施全面的质量、进度、成本、合同、信息、安全文明的控制管理，并组织协调好各方关系。5.竣工验收这个阶段包括以下各项活动：工程使用前准备工作；竣工验收、交付使用。本项目按批准的设计文件规定的内容建设完毕，并经工程建设质量主管部门按照国家规定的质量标准，检查验收。合格后，签发验收报告。会同施工单位办理竣工结算，提交竣工验收资料，并整理归档，完成整个项目建设。4.3.1.2 工程建设管理方案1.资金管理项目在执行过程中，必须具有严格的资金计划，具备完善的资金管理制度，并凭借经济、行政和法律三种约束手段，把资金落到实处。2.159、监管工作（1）建设管理单位根据项目的管理特点和要求，确定项目高质量的管理人员，凡具备该资格的从业人员才有可能从事项目的管理工GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告95作。（2）充分利用经济合同法规定各级项目责任人的权利和义务，有效避免各级责任人间的冲突和矛盾，加强各级责任人间的协调与配合，使“责、权、利”相对等的原则得以充分体现。（3）招标采购工作是项目管理的核心环节，直接影响项目的进度和质量。需加强对项目招标采购的监督管理。3.建设管理建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度和工程投资。项目建设管理单位应做好项目的组织协调工作，确保项目按合同160、工期、投资、质量完成。（1）编制建设管理计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求，以及使用单位提出的一些特殊的功能和技术要求；（2）采用公开招标确定工程承建商，签订施工合同；（3）采用公开招标确定工程监理单位，签订监理合同；（4）审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实；（5）检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，做好投资、进度、质量和合同管理工作；（6）检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并做好其GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能161、网联科创中心）可行性研究报告96他材料的招标采购工作；（7）做好资金管理，按进度做好结算工程提款工作，节约投资；（8）根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程款；（9）组织竣工验收；（10）组织工程竣工决算的审查和审计；（11）审查接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立工程技术档案。4.投资管理项目的投资控制着重是在承发包阶段和施工阶段采取有效措施，随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在造价限额以内，以求在工程项目建设中取得较好的投资效益和社会效益。项目建设过程中，首先确定造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收162、集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证控制目标的实现。5.质量管理工程质量达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容主要有以下几个方面：（1）审查监理、施工单位的资格和质量保证条件；GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告97（2）组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；（3）对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；（4）质量事故的报告和处置；（5）督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；（6）督促、检查工程建设是否163、符合国家有关的规范要求；（7）督促、检查工程材料是否符合要求。6.进度管理在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。7.合同管理合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度质量的基本依据。由于建设工程投入涉及的单位多等原因，有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提164、高工程项目的经济效益和社会效益。因此，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告98在项目建设管理过程中，制定具体的合同管理办法，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。严格按照合同办事，在工程建设招标、材料供应招标、监理招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中165、标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、环保等目标，取得良好的社会和经济效益。8.组织协调协调工作是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键。在工程实施过程中，建设项目组织与外部各关联单位之间，建设项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及建设项目与周围环境、其它建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。因此，必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目的各项预期目标。9.安全建设管理首先，监督和要166、求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。必须建立有符合本项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监理、GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告99施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。其次，做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。10.资金管理项目建设资金开设专用账户，专款专用。制定每月用款计划，确保建设资金足额、恰当、适时用于工程建设。4.3.2建设工期项目建设周期约为 2024 年 1167、 月-2025 年 12 月，共 2 年。计划安排：包括工程可行性研究报告、方案设计、初步设计、施工图设计及招标文件编制、施工等。本项目自子项目进度按照各自计划进行建设。4.3.3招标内容及范围本项目建设内容有：建筑工程、安装工程。根据有关规定，本项目进行招标的内容为建筑工程、安装工程、勘察设计、工程监理、设备。建筑工程、安装工程、勘察设计、工程监理、设备的招标范围为全部招标。4.3.4招标的组织形式及方式本项目招标的组织形式为委托招标；建筑工程、安装工程、勘察GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告100设计、工程监理招标方式为公开招标。工程招168、标委托有资质的招标单位在当地建设工程交易中心进行招标，评标由建设单位依法组建的评标委员会负责。评标委员会由建设单位的代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员人数为 5 人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。招标基本情况表表 4.3-1招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计工程监理建筑工程安装工程设备重要材料其他4.3.5对投标方要求按有关规定具有相应资质和业绩的工程设计和施工企业。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告101第五章 项169、目运营方案5.1 生产经营方案本项目主要通过向入驻企业提供物业管理服务产品，收取工业用房、配套办公、配套人才公寓、配套商业租金收入，并结合不同入驻企业诉求，根据实际情况收取物业管理费。本项目为租赁项目，因此主要介绍 3 种不同的租赁运营模式。（1）整体租赁模式）整体租赁模式是指将物业整体出租给一家物业运营企业，由这家商业企业进行商业规划以及经营，每年收取租金。租金一般在第三第四年开始递增。前 23 年主要帮助企业培养市场，以实现项目的可持续发展；同时，企业需缴纳 23 月的租金押金。（2）分层分片区出租模式）分层分片区出租模式与整体出租模式相似，指的是按照市场需求，在确定主体功能后将各片区分别170、出租给不同租户。（3）分散出租）分散出租亦称零租，开发商在确定某一主题功能下对各个铺位进行招租，租期相对短些，一般为 25 年；开发商应帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记，甚至代开具销售发票、财务结算等。运营模式对比表表 5.1-1模式优点缺点整体租赁模式1.交易简单、结算方便；2.物业升值空间大；3.带租约有利于日后整体销售；4.不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员。1.收益低，租期长，套现的难度较大；2.对租户评估要求高。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告102模式优点缺点分层分片区出租模式1.租金相对整体出租较高；2.风险171、分散，租金相对有一定保证；3.对租户综合能力要求相对较低；4.业态、功能调整较为容易；风险相对分散。1.对前期商业策划（业态组合、功能定位、市场定位）等要求较高；2.面对租户相对较多；3.需设立相应的管理部门及配备有关的商业专才。分散出租模式1.租金高，开发商收益可最大化；2.物业升值空间大，容易出售表现；3.租期短，容易改变功能或调整经营。1.需设立专业的经营管理公司负责经营管理；2.需充分重视前期的市场定位，功能定位，功能定位的策划工作；3.招商能力的要求极高；4.日常经营能力的要求高；5.经营风险最大。考虑本项目实际情况，建议采用分层分片区出租模式分层分片区出租模式。5.2 安全保障方案172、5.2.1 项目运营危险因素识别1.场地、设备、设施类危害因素项目区域内各场地的安全性能以及在项目运营过程中管理是否规范是影响项目运营安全的重要因素。2.公共卫生类危害因素公共绿化区域属于有一定人流的场所，易于流传流行性疾病，是卫生防疫的重点区域之一。在项目运营过程中对排污等危害公共安全的危害因素防控是否得当对项目公共卫生安全至关重要。3.消防安全类危害因素用火用电安全、易燃易爆剧毒危险物品管理等的操作是诱发消防安全的关键因素。4.制度类危害因素针对各类安全隐患是否制定合理的安全防范措施并加以严格实GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告103施173、对项目的安全运营也至关重要。5.2.2 项目安全管理体系1.设备和材料类因素危害控制一是消除危险源，尽量减少和降低危险程度。通过采用原材料替代、工艺的替代、用无毒材料代替有毒材料、用生物技术代替工程技术等，都能达到消除和减少设备、材料类危险源的目的。二是限制能量或危险类物质。通过采用限制的技术措施将能量和危险物质控制在安全范围，如限位、限压、控温等。三是隔离。在时间和空间上采取分隔措施，或利用物理屏障措施局限和约束危险物质。2.卫生防护措施（1）本项目区域内设置的各种活动空间场所，其卫生防疫工作按国家有关规定进行，通过有关管理部门验收后才能运营。（2）严格岗位培训，管理人员必须熟悉卫生防护基本174、知识。（3）及时清除垃圾，保持环境整洁。（4）具有良好的排水、排污等设施。（5）定期喷洒消毒液，减少病毒和细菌感染概率。（6）加强管理，建立完善的公共卫生管理制度。3.消防安全设施公共绿化景观区域是人员相对集中的地方，消防工作关系到人民的生命财产安全，应有足够的重视和有效的措施，主要消防措施如下：（1）消防用水由给水管或水池供给。消防用水与其他用水共用GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告104的水池要采取一定技术措施确保消防用水量不作他用。（2）定灭火安全疏散方案和应急措施，定期组织消防演练，以达到全面消防要求。（3）实行防火安全责任制，确定175、各部门、岗位的消防安全责任人4.制度管理制定安全管理制度、安全管理奖惩制度等对日常运营进行科学的制度化管理，并制定安全培训计划，有针对性地进行安全防范意识培养、安全知识教育和安全技能训练；多开展不针对防火、防洪、地震等自然灾害的应急、逃生、自救、互救演练，提高安全防范能力。5.2.3 项目安全应急管理预案在发生意外情况下，根据意外事故的种类采取如下措施：（1）项目运营需要考虑事故疏散场所，需设置一个或多个通道。（2）人身事故：为最大限度地减少人身伤亡事故，所有运营管理人员均需进行急救培训。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告105第六章 项目176、投融资与财务方案6.1 投资估算6.1.1 投资估算编制范围本项目投资估算编制范围为智能网联科创中心（G08-QCC03-1地块）厂房综合楼及配套用房项目，包括土建工程、设备安装工程、室内外装饰工程及室外工程等费用。项目总用地面积 16993 平方米，总建筑面积 63790 平方米，地下车库 10080 平方米。6.1.2 投资估算编制依据1.国家发展改革委和建设部批准发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20061325 号）；2.原国家计委关于工程建筑其他项目划分暂行规定关于改进建筑安装工程费用项目划分的若干规定；3.广东省住房和城乡建设厅印发广东省建设工程计价依据的通知（粤177、建市201015 号），该文颁发的广东省建筑与装饰工程综合定额（2018 年）广东省安装工程综合定额（2018 年）广东省市政工程综合定额（2018 年）和广东省园林绿化工程综合定额（2018 年）；4.市政工程投资估算编制办法（建标2007164 号）；5.建设项目投资估算编审规程（CECA/GC1-2007）；GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告106同类工程造价指标。6.1.3 投资估算编制说明1.本项目土地通过公开出让获得，以此计算项目建设用地费；2.建设单位管理费根据财政部关于印发基本建设项目建设成本管理规定的通知（财建201650178、4 号）取值估算；3.可行性研究报告编制费、节能评估费、地质灾害危险性评估、地震安全性评价费、水土保持方案编制费及雷电风险评估费按市场价格估列；4.环境影响咨询费按国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125 号）及国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534 号）执行；5.工程勘察费设计费参考国家计委、建设部工程勘察设计收费管理规定（计价格200210 号文）执行；施工图预算编制费取设计费的 10%计取；竣工图编制费按设计费的 8%计取；设计咨询费按工程费用的 4计取；6.工程建设监理费根据建设工程监理与179、相关服务收费管理规定（发改价格2007670 号）计取；7.施工图技术审查费依据国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534号）计取；GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告1078.工程保险费按工程费用的 3估算；9.招标代理服务费根据国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980 号文）估算；10.关于调整我市工程检验监测费率的通知（穗建造价201938 号），检验监测费按工程费用的 2.0%计列；11.城市基础设施配套费按广州市住房和城乡建设局关于进一步加强城市基180、础设施配套费征收管理的通知（穗建规字20193号）计列；12.全过程造价咨询费依据关于调整我省建设工程造价咨询服务收费的复函（粤价函2011742 号）计取；13.白蚁防治费依据广东省物价局、广东省建设厅关于白蚁防治收费管理有关问题的通知（粤价2002370 号）计取；14.建筑信息模型（BIM）技术应用费根据广东省建筑信息模型（BIM）技术应用费用计价参考依据（粤建科2018136 号）三阶段应用计列；15.预备费包括基本预备费、涨价预备费。根据国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“涨价预备费”管理有关问题的通知（计投资19991340 号），涨价预备费费率取零。基本预备费按工程费用和181、其他费用（不含土地费用）之和的 5%估算。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告1086.1.4 投资估算本项目建设投资估算 30767.86 万元，其中工程费用 24214.03 万元，工程建设其他费用 5211.98 万元（含建设用地费 2589 万元），预备费用 1341.85 万元。具体项目建设估算详见表 8-1。另外，项目建设期利息 1075 万元，铺底流动资金约 70 万元，项目总投资约 31913 万元。6.1.5 投资使用计划根据项目进度计划，本项目总投资 30767.86 万元，预计分 2 年投入。GDIECCG08-QCC0182、3-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告109投资估算总表表 6.1-1序号工程和费用名称估算价值（万元）技术经济指标占投资额（%）备注建安工程费设备购置和安装其他费用合计单 位数量单价/元一一工程费用工程费用19812.624401.4124214.03738703277.9278.70%(一一)地下工程（地下工程（0.00 以以下）下）4233.604233.60100804200.0013.76%含安装工程、装饰装修1土建工程土建工程3578.403578.401.1地下室（含基础工程、基坑支护、降水、土方开挖）3578.403578.40100803550.00含含183、基础工程、基坑支护、降水、土方开挖，层高 4 米2装修工程装修工程352.80352.8010080350.00车库及设备用房。3安装工程安装工程302.40302.4010080300.00车库及设备用房，含电气、弱电、给排水、消防、空调及通风等。不含火灾自动报警系统(二二)地上工程（地上工程（0.00 以以上）上）15528.044401.4119929.45637903124.2364.77%含安装工程、装饰装修、室外配套1土建工程土建工程10095.4010095.40637901582.60包括：主体结构、墙体砌筑、屋面工程。1.1低层建筑（1-5 层）1665.001665.001184、11001500.001.2多层建筑（6-12 层）8430.408430.40526901600.002室内装修室内装修（办公办公、厂厂房、公寓配套）房、公寓配套）3189.503189.5063790500.003外立面装修外立面装修278.46278.467956350.00玻璃幕墙、外墙砖/涂料（真石漆等）GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告1104安装工程安装工程1913.701913.7063790300.00含电气、弱电、给排水、消防、空调及通风等，不含火灾自动报警系统5电梯工程电梯工程840840.005.1客梯525.005185、25.00部21250000.00暂按每栋建筑 3 部计5.2货梯315.00315.00部9350000.00暂按每栋厂房 3 部算6弱电及智能化工程弱电及智能化工程1084.431084.436.1信息设施系统382.74382.746379060.00包括：综合布线系统（含信息接入、电话交换、信息网络等），公共广播系统（含终端设备）等。6.2建筑设备管理系统318.95318.956379050.00包括：建筑设备监控系统、建筑能效监管系统。6.3公共安全系统382.74382.746379060.00包括：火灾自动报警系统。7室外工程室外工程651.38651.387.1绿化工程31.186、9531.951597.7200.007.2广场道路255.48255.487299.3350.007.3室外照明29.7429.74991330.007.4室外管网79.3079.30991380.00包括：给排水管、消防管、弱电7.5标识工程9.919.91991310.007.6围墙70.0070.00m7001000.00砖围墙、铁艺围墙7.7大门及入口25.0025.00项1250000.00暂估7.8外水工程50.0050.00项1500000.00暂估7.9外电工程100.00100.00项1#暂估8其他工程其他工程1825.601825.608.1供配电工程1481.22148187、1.22KVA113941300.00变压器GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告1118.2充电桩15.4515.45个1031500.00暂按车位总数 40%计8.3抗震支架255.16255.166379040.008.4热水系统38.4038.40768050.00暂按公寓建筑面积计8.5污水处理设施35.3735.37吨天235.81500.009场地准备费场地准备费50.9850.989.1现场围蔽及平整工程50.9850.981699330.00二二工程建设其他费用工程建设其他费用5211.985211.9816.94%1建设用地188、费建设用地费2589.002589.00含税费含税费2城市配套设施费城市配套设施费351.04351.04穗建规字20193 号3项目建设管理费项目建设管理费347.68347.68财政部财建2016504 号4前期工作费前期工作费117.46117.464.1编可行性研究报告47.1947.19计价格19991283 号4.2节能评估15.0015.00暂估4.3环境影响评价15.2715.27计价格2002125 号4.4地质灾害危险性评估15.0015.00暂估4.5地震安全性评价15.0015.00暂估4.6水土保持方案编制费10.0010.00暂估5工程勘察设计费工程勘察设计费811189、.59811.595.1工程勘察费213.08213.085.2工程设计费469.97469.97计价格200210 号5.3竣工图编制费30.0830.08计价格200210 号5.4设计咨询费98.4698.466工程监理费工程监理费159.49159.49发改价格2007670 号GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告1127施工图技术审查费施工图技术审查费35.5235.52发改价格2011534 号8检验监测费检验监测费387.42387.429招标代理服务费招标代理服务费51.9051.90发改价格2011534 号9.1施工招标3190、8.1038.109.2勘察设计招标11.5111.519.3监理招标2.292.2910工程保险费工程保险费72.6472.64工程费0.3%11白蚁防治费白蚁防治费25.5225.52637904.0012工程造价咨询服务工程造价咨询服务费费84.1184.1113BIM 相关费用相关费用178.61178.616379035.00三阶段应用第一、二部分合计第一、二部分合计19812.624401.415211.9829426.0195.64%三三预备费预备费1341.851341.854.36%1基本预备费1341.851341.855%2涨价预备费0.000.00四四建设投资合计（一建191、设投资合计（一+二二+三）三）19812.624401.416553.8330767.86637904823.30GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告1136.2 盈利能力分析6.2.1 编制依据1.财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636 号）；2.关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号）；3.中华人民共和国企业所得税法；4.国家发展改革委、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；5.市政公用设施建设项目经济评价方法与参数（建标200816192、2 号）；6.其他有关的政策法规及相关资料。6.2.2 财务测算基础参数1.评价期限本项目财务评价期限按 20 年考虑，其中建设期 2 年，运营期 18年。2.税率根据 财政部国家税务总局关于全面推开营业额改征增值税试点的通知（财税201636 号）及关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号），本项目适用的税率为 9%。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告1143.基准收益率及投资回报率考虑项目实际情况，项目基准收益率按银行长期贷款利率 4.20%计算。财务评价基本参数表表 6.2-1序号项目193、单位取值备注1 1评价期限评价期限年年2020其中：建设期年2运营期年182 2建设投资比例建设投资比例%100100其中：2023%502024%503 3融资资金成本-4.20%LPR4 4税率税率4.1增值税%9不动产租赁4.2城市维护建设税%74.3教育费附加%34.4地方教育费附加%24.5企业所得税%255 5基准收益率基准收益率%4.204.20%6.2.3 项目经营收入测算1.厂房租赁收入。本项目可出租厂房楼面积 25300，租金水平参考项目周边及同类的厂房，经市场比较法修正后得出运营期首年租赁价格水平为 33 元/月，每年增长 3%，出租率按运营首年 80%计算，第二年为 9194、0%，第三年 95%，最终出租率稳定在 98%。经测算，18 年运营期收入合计为 22714 万元。2.公寓及配套商业租赁收入。本项目可出租公寓及配套商业面积9580，首年租金参考 2022 年广州市房屋长租公寓租金的 70%，即GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告11520 元/月，每年增长 3%，出租率按运营首年 80%计算，第二年为90%，第三年 95%，最终出租率稳定在 98%。经测算，18 年运营期收入合计为 5463 万元。3.停车费收入本项目可出租停车位约 256 个，2025 年 1 月开始出租。停车费参考项目周边及同类停车场195、，运营期首年租赁价格水平为 300 元/泊/月，每 5 年增长 5%；出租率按运营首年 50%计算，第二年为 60%，第三年为 70%，第四年及后为 80%。经测算，运营期内地下停车费收入合计 1669 万元。4.物业管理费本项目物业管理费所有业态均按 2 元/月,费用单价每年增长3%，收取范围为地上出租物业。经测算，运营期内物业管理费合计为 2079 万元。5.厂房办公销售收入本项目可售厂房办公面积约 28760，约占项目总计容建筑面积的 50%，综合项目品质以及周边市场情况，按照 6500 元/预估出售收入约 18694 万元。各年收入估算见财务附表。6.2.4 项目总成本测算项目的成本费196、用主要由维修费、房产税、其他费用等组成。1.修理维护费：按固定资产原值的 0.01%计算。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告1162.房产税：按每年租赁收入的 12%计算。3.其他费用：按每年营业收入的 0.3%计算。4.土地使用费：根据广州市规划和自然资源局花都区分局国有建设用地使用权（穗规划资源花挂出告字202241 号）招拍挂出让结果,广州花都车城建设投资开发有限公司以 2589 万元摘牌取得。5.财务费用：银行贷款还本付息按最大还款能力方式计算，满足经营期内还清的要求。项目固定资产折旧、各年成本费用估算表详见财务附表。6.2.5 利197、润总额及利润分配计算期利润总额合计为 7660 万元，年均利润总额为 426 万元。企业所得税按 25%估算，法定盈余公积金按税后利润的 10%估算。利润和利润分配估算详见附表。6.2.6 盈利能力分析反映盈利能力的动态指标为财务内部收益率和财务净现值，静态指标为投资回收期、总投资收益率、项目资本金净利润率。本项目盈利能力指标表项目盈利能力指标表表 7.2-2序号指标名称单位指标1资本金内部收益率%5.35%2资本金投资回收期年16.32GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告1173项目投资内部收益率（税前）%6.12%4项目投资内部收益率（税198、后）%5.18%评价结论评价结论可行经测算，本项目资本金内部收益率 5.35%大于设定的 4.2%。财务评价结果表明本项目具有较好的盈利能力。详见本报告财务附表。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告118第七章 项目影响效果分析7.1 经济影响分析本项目主要为 G08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）建设，其中包括工业用房、办公用房建设。本项目的实施为建设单位提供稳定且持续增长的收益，可提升区域内产业类型，积极主动融入花都区智能汽车以及人工智能和数字经济规划，以着重建设汽车智造功能区，加快发展智能装备、智能网联、新能源汽199、车为目标，致力于打造汽车智造功能区。7.2 社会影响分析7.2.1 对所在地居民的影响项目运营的直接收入效应主要体现在，项目区域基础设施投资运营时需要雇佣本地大量的劳动力，这一收入效应通过劳动力成本体现出来。本项目将提升城市对产业和居民的吸引力，从而带来一定的就业需求，为当地居民提供就业岗位而获得收入，该部分投资的直接收入效应主要通过员工工资形式表现。因此，本项目对所在地居民有一定积极影响。7.2.2 对弱势群体利益的影响项目的建设对当地老人、妇女、儿童、残疾人等群体利益无负面影响。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告1197.2.3 对所在200、地文化教育卫生等方面的影响本项目将打造智能网联科创中心，提升花都区产业能力，进一步改善了片区的城市形象，有效地改善片区的投资环境。7.2.4 对所在地基础设施和公共服务的影响本项目着力于提高该片区工业生产功能及办公功能，有利于提高所在地基础设施和公共服务的供给能力。7.2.5 对少数民族风俗习惯和宗教的影响本项目不涉及对民族风俗和宗教等方面的不良影响。7.2.6 项目社会影响分析总体来看，本项目的建设对当地文化、经济、环境等方面具有一定的促进作用。项目社会影响分析表表 7.2-1序号社会影响因素影响的范围、程度1对所在地居民的影响一定程度提高居民收入，显著提高居民的生活质量，一定程度提高居民就201、业。2对弱势群体利益的影响无负面影响3对所在地文化教育卫生等方面的影响正面影响4对所在地基础设施和公共服务的影响显著提高基础社会和公共服务的供给能力5对少数民族风俗习惯和宗教的影响无负面影响7.3 生态环境影响分析7.3.1 运营期污染源分析1.污水项目营运期污水主要包含生活污水、生产废水、道路广场及绿化GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告120冲洗水、停车场冲洗水等。项目所排放的生活污水经三级化粪池处理、停车场冲洗水经隔渣池处理，达到广东省水污染排放限值（DB44/26-2001）（第二时段）三级标准，排入城市污水管网，交由就近污水处理厂处202、理。2.废气项目营运期的废气主要来源于生产废气、停车场机动车尾气，生活垃圾，油站产生的汽油气味等。生活垃圾及餐饮垃圾中含有各类易发酵的有机物，尤其是在夏季气温较高时，生活垃圾在堆存、压装、运输过程中会散发出较难闻的恶臭气体，这些恶臭物质主要包括氨、硫化氢、有机胺、甲烷等异味气体。3.噪声本项目噪声污染源主要为水泵、风机、变压器等机电设备、机动车进出噪声、车辆进出以及大院内装卸货噪声。4.固体废物本项目运营过程产生的固体废物主要包括生产废物、生活垃圾、办公废弃物，生活垃圾、办公废弃物主要来自办公活动，商场工作人员的餐饮饮食。7.3.2 运营期污染防治措施1.水污染保护措施1）项目所排放的生活污水203、经三级化粪池处理，停车场冲洗水、GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告121绿化用水等经隔油隔渣池处理，防止对城市污水管道造成淤塞，并达到广东省水污染排放限值（DB44/26-2001）（第二时段）三级标准，排入现状 DN300 污水管网，并交由就近污水处理厂处理。2）项目所排放的生产废水遵照有关规定执行，由有资质的污水处理公司外运处理或经厂区企业处理达标后外排。3）给水支管的水流速度采用措施不超过 1.0m/s，并在直线管段设置胀缩振动传递。4）空调机凝结水排水和机房宜设独立排水系统，排至排水明沟，以防其他排水管道的有污染气体窜入室内。2.大204、气污染保护措施1）为减少汽车尾气排放及油站汽油味的影响，最有效的措施是加强项目周边的绿化建设，选择具有防尘功能的速生树种，如罗汉松、无花果、棕榈、丝棉木、蚊母树、大叶黄杨、银杏、石楠、女贞、海桐等。机械停车库废气通过自然通风排至室外，通过植物本身对各种污染物的吸收、代谢和累积作用，能减轻污染，达到分解废气中有毒物质的目的，采取上述措施将减少对周围大气环境造成的不良影响。2）生活垃圾应当进行集中堆放，且布置在下风口，做到每天定时清理。3.噪声污染保护措施1）交通噪声影响防治措施，主要通过加强绿化建设，在沿市政道路一侧以及院内车流人流分界处设置绿化树木防护带，不仅可起声GDIECCG08-QCC0205、3-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告122障作用，而且绿化树木能有效地吸收对人听觉器官危害最大的频率；绿化带对交通噪声的降噪作用十分明显。2）机动车进出停车库和停车位时应放慢速度，小区内设置汽车减速缓冲带及禁鸣喇叭的标志牌，对周围声环境的影响较小。4.固体废物污染保护措施1）物业内产生的生活垃圾应进行分类收集，对废纸、废金属、塑料、橡胶等可回收的垃圾由指定部门统一回收，剩余的厨房垃圾、花草、灰土等可填埋的垃圾交环卫部门定期收集，当天垃圾当天运走，不会对周围环境造成污染。2）项目化粪池污泥应委托环卫部门定期进行清理和处置，并按有关标准和要求进行卫生填埋。3）建议物业管理部206、门应安排专人负责垃圾临时堆放点的定期消毒和清理工作。7.4 资源和能源利用效果分析7.4.1 能源供应项目建设位于广州市花都区汽车城范围内，运营范围内电力供应、水供应、条件完善。能够满足项目的运营管理需求。7.4.2 能源消耗能源紧缺是当今世界各国面临的共同问题，也是我国面临的重大课题，我国人口众多，能源紧缺，为促进能源的合理和有效使用，因此，节约能源已成为我国的一项基本国策。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告123本项目运营过程中能源消费种类主要是电、水。1.用电根据章节 4.1.7，本项目总视在功率为 12198kVA，按每天使用时长 207、10 小时计，本项目年耗电量约 3708.7 万 kWh。2.用水根据章节 4.1.6，本项目年总用水量 12.20 万吨。3.综合能耗本项目运营期间，年耗电量为 3708.7 万 kWh，年耗水量 12.20万立方米，项目总体综合能耗 4557.99 吨标准煤。综合能耗测算见表7.4-1。综合能耗测算表表 7.4-1能源种类年需要实物量折算标煤系数（当量值）当量/吨标煤折算标煤系数（等价值）等价标煤（t）数量单位数量单位数量单位电3708.7万 kWh1.229tce 万/kWh4557.992.9235tce/万 kWh10842.38水12.20万 t0.2571kgce/t3.140.208、2571kgce/t3.14总计4561.1310845.527.4.3 节能措施1.节电措施本项目用电主要是照明系统设施。照明系统节能主要措施是要选用高效、长寿、节能的光源和 LED 灯具，选用多组合控制开关，分区、分功能控制，按不同区域、不同时段、不同用途等实际需要对照明系统进行管理，在保证照明需要的同时尽可能减少浪费。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告1242.节水措施（1）合理选用节水器具，所有用水器具选择满足节水型生活用水器具（CJ164）及 节水型产品技术条件与管理通则（GB18870）规定的产品。给水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好209、，能限制出流率并经国家有关质量检测部门检测合格的节水水嘴。（2）经济许可条件下，建议考虑采用雨水回用等中水系统，将雨水收集和经过适当处理后适当回用于绿化、冲洗地面等，减少自来水耗费。（3）分别在生活给水系统、消防给水系统、绿化给水系统上安装计量装置，定期进行数据整理，及时发现问题，防止漏水等现象。3.节气措施（1）采用节能型灶具：传统的燃气灶具在燃烧过程中会产生大量热量和废气，浪费能源。而安装节能型灶具，如高压锅炉、压力蒸炉、集成式灶具等能够有效地减少能源的消耗。（2）使用热回收技术：在炉具和炊具的废气中回收热量，用于加热水或者空气，减少能源的消耗。（3）定期检测维修：定期对燃气设备进行检测，210、维修故障设备以减少不必要的燃气泄漏，从而减少能源的浪费。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告125第八章 项目风险管控方案8.1 风险识别与评价8.1.1 风险识别1、政策风险政策风险主要指国内外政治经济条件发生重大变化或者政府政策作出重大调整，项目原定目标难以实现甚至无法实现。2、工程技术风险项目采用技术的先进性、可靠性、适用性和可得性与预测方案发生重大变化，导致生产能力利用率降低，生产成本增加，工程质量达不到预期要求等。工程地质条件、水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加、投资增加。3、项目实施风险项目涉及面广，建设过程涉及设计单211、位、建材供应商、建筑施工单位等多家单位，并接受政府部门的监管，从而使得项目的进度、质量、投资控制的难度增大，一旦某个环节出现问题，将会直接或间接地对整个项目产生影响，导致项目建设成本增加或工期拖延。4、资金风险资金风险主要为资金供给不足或资金来源中断导致项目建设期延长，甚至被迫终止。5、外部协作条件风险GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告126交通运输、供水、供电等主要外部协作配套条件发生重大变化，给项目建设和运营带来困难。6、外部环境风险主要指社会环境、经济环境及自然环境等外部因素对本项目带来的风险。8.1.2 风险评价本项目主要涉及厂房办212、公楼及配套设施等，项目建设符合“制造业立市”政策导向，政策风险较小；同时，厂房办公楼建设工程技术较为成熟，相关施工单位经验丰富，工程技术风险及项目实施风险较小；项目总投资额较大，对企业资金要求较高，具有一定资金风险；花都区社会、经济、行政、自然等环境较为确定，外部协作条件风险和外部环境风险较低。综上，本项目主要风险因素及风险程度分析情况如下表所示。主要风险因素和风险程度分析表表 8.1-1风险因素产生原因影响对象发生概率影响程度政策风险政府政策作出重大调整项目进度项目运营较低较大工程技术风险采用技术的先进性、可靠性、适用性和可得性与预测方案发生重大变化项目质量项目进度较低较大项目实施风险与合作213、单位沟通或政府监督出现问题项目质量项目进度较低较大资金风险资金供给不足或资金来源中断项目进度一般较大外部协作条件风险外部协作配套条件发生重大变化项目进度项目运营较低较大外部环境风险社会、经济及自然环境等外部因素变化项目进度项目运营较低教大GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告1278.2 风险管控方案1.政策风险应对措施项目的建设符合国家、广东省、广州市的城乡融合发展需求，助力花都区改善城市公用设施，促进城乡公共设施联动发展，有利于健全城市可持续发展体制机制，提升城市发展质量，同时也贯彻了国家发改委关于印发2020 年新型城镇化建设和城乡融合发214、展重点任务的通知关于印发2021 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务的通知等文件精神，因此本项目在政策法规方面的风险较小。2.技术风险应对措施为防范和规避工程风险，项目应按照基建程序做好规划、勘察等前期工作，使工程技术风险有效降低。通过招标，确定具有良好施工经验的施工总包单位和专业队伍；对项目实施全过程进行管理和建设，加强项目质量、进度，投资、安全方面的控制；与材料供应商及监理方协调好，加强工期进度的控制。3.项目实施风险应对措施针对项目的实施风险，应在进一步提高项目决策科学化的前提下，一方面控制项目建设周期，均衡项目进度；另一方面，以质量标准体系和信息系统管理为手段，进一步提高管理水平，215、使建设周期可控并进一步缩短。同时，加强与各级政府主管部门及合作单位的联系和沟通，减少建设中间环节问题的出现，确保项目顺利实施。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告1284.资金风险应对措施积极引进融资资金，做好建设期的资金管理，尽量节省投资。另外，项目通过详细安排投资计划，加强对资金、成本、合同、招标采购、工程进度和质量安全的管理与控制，尽可能节省资金投入，降低项目总投资。5.外部协作条件风险应对措施做好项目前期准备工作，充分估计交通运输、供水、供电等主要外部协作配套条件发生重大变化给项目建设和运营带来的困难，做好应急方案。同时，项目建设单位216、应与当地有关职能部门保持密切联系，如果出现市政配套建设不能满足本项目建设进度的情况，应及时向有关职能部门反映解决。6.自然条件变化风险应对措施项目各参与方应重视勘察阶段报告成果，并对其中反映的问题予以充分重视。工程承包单位应认真审阅工程项目勘察报告并了解工程地质和水文地质情况，通过对勘察报告的研读、分析、掌握工程所在地的地质特点、预测可能出现的不利因素、制定有针对性的技术措施。工程施工单位必须重视自然环境因素的影响、提前做好调查研究、做好应对的技术措施、做好应急预案。通过以上措施可以有效防范自然条件变化风险。8.3 风险应急预案在项目建设过程中，工程风险是不可避免的。为了有效应对可能GDIEC217、CG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告129发生的各种工程风险，保障施工人员、工程师及周边人员的安全，应制定一份全面的应急预案。1.预警机制建立预警系统，通过监测施工现场的安全状况，及时发现潜在的风险因素。针对不同的风险类型，设定相应的预警标准，例如，危险物品存放不当、现场安全管理不善等。当预警系统发出警报时，应立即启动相应的应急响应流程。2.应急响应流程制定应急响应流程，包括事故上报、现场处置、责任追究等内容。在事故发生时，第一时间上报事故信息，并迅速采取措施进行现场处置。同时，明确责任追究制度，确保事故处理过程中的公正性和透明度。3.物资储备与调配规218、划应急物资储备方案，包括材料、器材、人员等。建立一套完备的物资储备体系，以确保在发生事故时，物资能够及时到位。此外，制定应急调配方案，确保各类物资在不同时间和地点之间得到合理分配。4.安全措施制定相关的安全措施，包括现场安全管理、施工人员安全培训、紧急疏散预案等。确保在发生事故时，施工人员能够有效地保护自己和周围的人员。同时，对参与应急演练的人员进行培训，提高其应对GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告130突发事件的能力。5.应急演练规划应急演练计划，包括时间、地点、演练内容等。并制定评估标准，确保应急演练的有效性。通过实际演练，检验应急预案219、的可行性和有效性，并针对存在的问题进行优化和改进GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告131第九章 研究结论与建议9.1 主要研究结论1.项目建设概况：本项目是 G08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心），主要新建 2 栋生产综合楼约 44860 平方米，新建 1 栋高标准厂房约 9200 平方米，新建 2 栋产业园配套设施 9730平方米。地下建筑面积 10080 平方米。工程内容包括土建工程、给排水工程、电气安装工程、消防设施、防雷、高低压配电、室外道路、绿化工程等项目。打造 5G 网联数智双新产业园，用于汽车智造、新能220、源、智能制造、新一代信息技术等先进制造企业生产经营。2.要素保障性：项目用地通过挂牌出让取得，地块现状为空地，无现状建构筑物，主要以草地、林地等为主。在现行广州市城市总体规划中，地块为适建区。在现行广州市土地利用总体规划中，地块为建设用地。在现行广州市控制性详细规划中，地块规划主要为一类工业用地。项目不涉及环境敏感区和环境制约因素，周边水资源、能源、大气环境、生态等承载能力及其保障条件充足。3.工程可行性：该项目技术上属于建筑工程项目，经方案设计和分析，项目采用可靠、成熟的技术方案，能够满足安全、实用、耐久、环保等要求，并且符合国家和地方相关技术标准和规范。4.运营有效性：本项目主要通过向入驻221、企业提供物业管理服务产品，收取工业用房、配套办公、配套人才公寓、配套商业租金收入，GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告132项目运营模式成熟可行。5.财务合理性：在本项目财务测算的 20 年运营期内，项目预计可实现资本金内部收益率 5.35%，大于预期收益 4.2%，资本金投资回收期约 16.32 年，项目具备较好的盈利能力。6.影响可持续性：项目建设具有良好的经济效益、社会效益，与广东省和广州市的社会和经济发展水平相适应，其影响是可持续的。7.风险可控性：本项目的风险较小，且通过采取相应的防范化解措施可以进一步减小风险概率和影响，项目风险是222、可控的。综上所述，本项目因地制宜发挥地理优势，积极主动融入花都区智能汽车以及人工智能和数字经济规划，以着重建设汽车智造功能着重建设汽车智造功能区区，加快发展智能装备加快发展智能装备、智能网联智能网联、新能源汽车新能源汽车为目标，致力于打造汽车智造功能区汽车智造功能区，为广州市高质量发展提供重要支撑，项目具有较好的社会效益和经济效益。本项目可行。9.2 建议1.由于项目改造内容较多，报批工作量大，涉及面广，当中涉及规划、住建、城管、治安、交警、公交、供水、供电、通讯、环保（排污）、消防、应急等多个政府部门的管理，建议建设前期工作预留充足的时间，避免影响工程进度。2.由于本项目资金投入较高，建议尽223、快确定融资方式，以便早日落实建设资金，保证项目建设顺利进行。GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告133财务附表资金筹措表GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告134收入表GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告135成本表GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告136利润表GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告137折旧摊销表序号年份项目年限原值计算224、期12345678910111213141516171819201原值318433184316787160011517114297134231254911675108019927905381797305643155574683380929352摊销150567868308748748748748748748748748748748748748748748742.1第一年摊销20150566996996996996996996996996996996996996996996996996992.2第二年摊销2087878787878787878787878787878787872.3第三年摊销20225、444444444444444444444444444444442.4第四年摊销204444444444444444444444444444442.5第五年摊销20000000000000002.6第六年摊销2000000000000003净值16787160011517114297134231254911675108019927905381797305643155574683380929352061GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告138流动资金表GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告139项目现金流量表GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告140资本金现金流量表GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告141财务现金流量表GDIECCG08-QCC03-1 地块厂房综合楼项目（智能网联科创中心）可行性研究报告142资产负债表