1、城市副中心地块建设开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月54可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、目标地块基本情况6（一）目标地块区位6（二）周边配套10（三）规划设计条件10地块经济指标11二、目标地块出让相关信息11（一）出让安排11（二）招拍挂形式2、11三、目标地块市场分析与机会选择12（一）城市/区域发展概况12（二）房地产宏观市场概况14（三）房地产微观市场概况21（四） 可类比竞品概况24四、项目定位30（一）总体定位30（二）开发策略定位31（三）客户定位31（四）项目概念性规划方案32（五）产品竞争力研究39（六）价格定位40五、开发与销售计划41（一）开发节点安排41（二）销售计划41六、 成本分析41七、项目经济效益测算421、测算原则422、经济效益分析423、项目现金流量分析434、资金筹措方案435、税费筹划方案43八、投资风险评价441、竞争风险442、经营风险44九、拿地工作建议44附件1:项目开发建设周期表47附3、件2：项目成本测算表（首期土地溢价率0%时）48附件3：销售价格、周期及计划表49附件4：利润分析表52附件5：项目现金流量分析表53附件6：竞买事项及资金安排55一、目标地块基本情况（一）目标地块区位1、区域位置与交通条件7#、8#地块位于郑东新区XX板块，距XX鲁能公馆项目约3公里；其中：7号地块位于XX外环东路西、龙翼八街南；8号地块位于XX外环东路西、龙翼十街南。郑东XX副CBD区域距离郑东新区CBD约4.6公里，距XX火车站约11.7公里，距XX东站约5.2公里，距新郑机场约31.7公里。XX区域为城市未来发展的核心区域，未来城市价值最高的区域板块。XXCBD副中心未来将建成城市旅游4、休闲、高档居住、办公和商业为核心的新型区域，地块所处“一心、一轴、两环、四片”规划布局中“生活居住服务环”核心位置，具备开发高端住宅的潜力。区域内市政规划完备，目前XX内环路和中环路已通车，XX外环路路基正在施工过程中。临近项目的主要公共交通配套较为丰富，XX中环路沿线规划有轻轨2号线（XX线）、轨道交通4号线（2020年建成通车），轨道交通9号线，快速公交3号线。交通主干道初步呈现，后期随着XX下穿隧道及中央大道等道路的投入使用，交通通达性将进一步提高。2、四至范围与内部现状7号地北侧为绿地，南侧西侧为开发用地，东侧为道路；8号地南侧为河流，北侧为开发用地，东西两侧为道路，项目正南方为祭城安5、置区，周边情况如下图所示：目前项目地块内多土堆及杂草，开工前需要平整，东侧100米临近高铁线路。现状如下：（二）周边配套区域目前周边配套比较匮乏，目前周边仅建成有郑大一附院分院、龙翔小学中学，暂无其他生活配套。同时，区域未来规划定位较高，为XX乃至河南的金融商务中心、城市高端居住区，规划配套齐全，未来周边规划有以下配套。学校配套：龙翼九街小学、龙翼八街中学、龙翼高中；交通配套：轻轨二号线；商业配套：XX里商业中心、XX沿线商业等。区域周边配套详见所附图表。（三）规划设计条件7号地，占地39409.659（约59亩），城镇住宅用地，容积率3.0。8号地占地79619.123（约119亩），城镇住6、宅用地，容积率2.5。地块经济指标编号土地位置使用权面积（）土地用途规划指标要求出让年限（年）挂牌起始价（万元）开发程度容积率建筑密度（%）建筑高度（米）绿地率（%）投资总额（万元）7XX外环东路西、龙翼八街南39409.695城镇住宅1.0、3.0/7056013/8XX外环东路西、龙翼十街南79619.123城镇住宅1.0、2.5/70107312/二、目标地块出让相关信息（一）出让安排目前地块尚未进行招拍挂公示，但按照从政府获取的土地出让计划，7#、8#地块属于年底前出让土地，预计节点在10月推出，两块土地单独招拍挂。（二）招拍挂形式根据XX年9月14日发布的XX市关于促进房地产市场持续7、平稳健康发展的通知：郑东新区、XX经济开发区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”，即地价确定，参与网挂的竞买人现场 竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。市内五区及XX高新区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，参与网挂的竞买人进行最后一次现场 报价，依据挂牌须知等相关规定，确定竞得人。同时，除大棚户区改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地，土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%，溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。7#、8#地块出让将采取“限地价，竞房价”形式。三、目标地块市场分析与机会选择（一）城市/区域8、发展概况XX位于中原腹地，有京广铁路、陇海铁路等多条国家铁路及高铁通过，交通优势明显，未来XX将成为中国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心，形成以XX为中心的中原城市群“半小时经济圈”、中原经济区“1小时经济圈”和全国“3小时经济圈”。作为河南省省会，GDP及常住人口数量均居河南省第一名，2020年预计XX市常住人口将达到1500万人。2014年，XX市地区生产总值完成6783亿元，总量居河南省第一位、中西部第三位。、城市情况与发展预期宏观经济：（1）XX是中原经济区的主核心城市，是中原地区辐射中部的桥头堡，城市首位度高，未来XX要建设以国际商都为特征的国家中心城市。2015年XX市国9、民生产总值达到7315.19亿元，增速为7.94%，居全省首位，远高于河南省5.93%的增速，经济运行呈现“总体平稳、稳中向好、稳中趋优”态势。（2）2015年全年城镇居民人均可支配收入31625元，比上年增长9%，整体人均收入增长明显。（3）产业结构方面，XX市“二、三、一”产业格局稳固，第三产业增速明显，形成了二、三产业共同推动全市经济发展的格局，产业结构正加速朝着高层次的“三二一”产业序列演化，经济布局日趋合理。城市人口：XX市近五年常住人口增长迅速，截至2015年已达到957万人，年增产率2.0%，整体城镇化率68.3%，自然增长率5.9。随着XX辐射力的进一步增强，人口导入能力持续发10、挥，整体增速迅速，人口红利将持续存在，为房地产业的健康发展奠定了坚实的基础。根据政府规划，到2020年XX市总人口将达到1500万。表3-1XX市人口变动情况户籍人口（万人）常住人口（万人）常住人口增长率20117358862.3%20127419032.0%20137519191.8%20147609382.1%2015/9572.0%数据来源：XX市统计年鉴、XX市政府工作报告城市规划：构建“一主、三区、四组团”的多中心、组团式空间结构，以点带面整体发展，城市向东，生活向北，核心不断东移，重点发展郑东新区，形成“一枝独秀、多点开花”的局面，西区和南区更多依靠自身资源发展，速度与东区、北区相11、比相对较慢。图3-1XX城市规划布局示意图2、区域情况与发展预期项目所在区域属郑东新区，政策和资源的长期倾斜使其迅速成为中原地区的城市新区典范，被赋予XX发展、中原崛起“领舞者”的重任，是房地产市场发展的高端价值区域。目前区域开发时间相对较短，人口基数逐年增长，截至目前常驻人口超过100万，区域发展迅速，增长较快，未来仍有较大的提升空间。地块所属的高铁站片区，未来规划建成高档居住和办公的核心区域，且近两年土地供应量较少，周边高端住宅数量较多，市场对区域内住宅价格及潜力较为认可，具备开发高端住宅的先天优势。（二）房地产宏观市场概况XX年4月份以来，随着“降低首付比例、调整公积金存款利率、降低交易12、环节税费”等利好政策，市场成交量激增，出现多个日光盘。7月份XX地王频出，万科美景夺得郑纺机地块，成为XX新的双料地王（总价+单价）；经开区市场热度更是持续上涨，3天3地王；白沙组团也拍出楼面地价地王。8月融创拿下XX副CBD13号地块，成交楼面价36309.56元/。随后，中国金茂集团拿下14号地块，成交楼面地价36915.27元/，刷新XX楼市记录，成为总价和单价双料地王。XX市场进入了一个价格快速拉升、成交放量的阶段，出现“面粉贵于面包”，购房成“抢房”等现象。1、XX市商品住宅市场概况（1）市场现状分析：目前XX房地产市场整体供小于求，市场成交火爆，刚需住宅呈现出“开盘即清盘”状态。X13、X年1-8月份商品房供应面积972.63万，同比上涨32.5%，销售面积1161.74万，同比上涨100.6%。其中商品住宅供应面积727.82万，同比上涨47%，销售面积970.67万，同比上涨112.5%。截至XX年8月，XX市商品住宅库存量为235.93万，库存量持续走低，下滑速度较快。在不增加新供应的情况下，按照近一年的月均去化计算，去化周期仅需2.6个月。（2）供需关系：XX年1-8月份，XX楼市成交火热，库存量进一步降低。成交价格稳步增长，楼市整体趋稳，成交较为火爆。1-8月份供应面积727.82万，销售面积970.67万，供需比达到1:1.3，供小于求，市场需求较为旺盛。XX年月14、均去化110.14万2014年月均去化48.90万（3）去化速度：近五年，2014年月均去化48.90万商品房年均去化679.65万方。近8个月，商品房月均去化145.22万方，其中商品住宅月均去化80.3万方。在不增加新供应的情况下，按照近一年的 月均去化计算，去化周期仅需2.6个月。近5年全市商品住宅供需量价走势（4）主力产品成交结构：XX房地产市场成交主要以刚需、首改型产品为主，主力成交业态为高层产品，同时有少量的小高层、洋房、别墅产品。高层产品80-90仍为主流刚需面积段，110-140改善面积段成交集中，以两房、小三房为主，成交均价为9000-10000元/，成交总价区间为70-9015、万。XX市市场主力产品成交结构产品业态主力成交户型/产品类型主力成交面积区间（m2）主力成交单价区间(元/m2)主力成交总价区间（万元）高层两房、小三房80-1109000-1000070-902、XX市土地市场概况XX市由于大量城改地块出让，XX土地市场以住宅用地成交为主力，XX上半年住宅用地成交量同比2015年上半年增长64%。7月份XX地王频出，XX市总价地王、单价地王落地金水区，万科美景夺得郑纺机地块，成为XX新的双料地王。经开区三天出现三个地王、白沙组团楼面地价地王。进入8月，虽然未能延续7月“地王”频出的节奏，但是土地市场依然高温不降。8月融创在郑首次参与土地竞拍，进军北XX地王窝16、，拿下13号地块，成为新“地王”，随后金茂XX“处女地”诞生，35.1亿拿下北XX14号地块，再次刷新XX楼市“地王”记录。借助两宗“地王”之势，XX又掀起了一片“涨价潮”。（1）土地成交量价走势分析：近五年，XX市商品房用地供不应求，XX年1-8月份土地供应101宗，供应面积1348.44万。成交土地109总，成交面积1438.15万。土地成交价格整体呈现上升趋势，XX年上半年商品住宅楼面价成交均价为2780元/，8月份由于北XX金茂拿下三料地王，拉高了整体成交均价，商品住宅楼面均价为36658元/。（2）土地成交结构分析：近五年，XX市经营性土地成交以居住用地为主。XX上半年共成交土地1017、9宗，其中居住用地81宗，占比74%，商服用地成交28总，占比26%。根据近五年土地供应及成交趋势判断，居住用地将仍是未来土地供应主力，商服用地未来预期供应将保持平稳趋势。2012-XX上半年XX市土地市场成交结构分析（3）土地成交区域分析：XX市目前三环内地块越趋稀少，成交地块主要集中在三环四环之间。其中三环-四环XX年上半年共成交土地46宗，成交面积663.17万，占比46%；二环-三环共成交土地38宗，成交面积380.56万，占比26%；四环外成交土地19宗，成交面积293.09万，占比20%；二环内成交土地6宗，成交面积108.44万，占比8%。3、XX市商品住宅价格近五年，XX市商品18、住宅成交均价整体呈现上涨趋势，仅2015年下半年出现微跌。XX年1-8月份，商品住宅整体成交均价9998元/，同比上涨1.9%。（三）房地产微观市场概况1、区域市场概况自2012年北XX板块出现就一直受众多开发商追捧，该区域接二连三的出现地王，该区域被XX市场称之为地王窝；进入XX年区域价格更是节节攀升，从年初的小高层均价23000元/，洋房30000元/，到9月中旬小高层均价30000元/，洋房37000元/，价格突飞猛进。（1）价格方面涨幅较大，且后劲十足。年初的小高层均价23000元/，洋房30000元/，到9月中旬小高层均价30000元/，洋房37000元/，并且上涨趋势明显，未来1-19、2年内预计洋房价格会达到5万/价格，未来发展后劲十足。（2）从住宅各面积段供应情况看，片区供应主力为160-250改善型产品。200以上改善产品供应占比呈上升趋势，120-140首改产品逐渐减少。（3）片区商品住宅各面积段成交情况看，140-180占比较大，因为该片区目前项目较少，且呈供不用求现象，所以目前成交情况以片区主力面积为主，随着新项目入市，未来180以上产品将成为主要成交产品。（4）从近一年区域商品住宅各单价段成交情况看，成交主力单价小高层集中在21000-26000元/，洋房集中30000-36000元/，区域集中在北XX南岸。（5）从成交总价段看，小高层250-400万为主力区间20、，洋房500-700万成交占比较大。（6）从区域存量看，目前区域主要楼盘大约有7.94万住宅未推售，主要为恒大悦龙台、茉莉公馆等项目供应，存量较小。2、区域市场客群情况按户籍来源分析，外地客户占比最大，其次是金水区、郑东新区以及XX周边客户；高端项目的客户来源相对集中，有能力购房的有私营业主、企业高管、政府人员三大类。年龄集中在35-50岁的中年人群，置业目的以自住为主，纯投资客户相对较少；客户购买项目的关注点主要为产品和环境，其次是区位和交通。客户对价格承受能力较强。典型项目龙之梦客群情况分析：3、区域土地市场XX年1-8月份本项目周边共成交居住用地8块共666.73亩。2011-XX.8X21、X副CBD成交地块地块名称拿地日期用地性质占地（亩）容积率建筑面积成交总价每亩单价（万元）楼面地价开发商（万）（万元）（元/）正商善水上境住宅102.052.517.1189021184411066.8正商恒大悦龙台住宅108.882.518.15223100204912294恒大鲁能地王项目住宅78.992.814.748700011015900鲁能76.332.814.258400011005895雅居乐地块住宅74.2271.57.42179100243124127雅居乐荣盛地块住宅71.5571.57.16186300260426034荣盛融创地块住宅70.341.57.032554022、03630.9736309.56融创金茂地块201住宅83.91.79.513510004183.7536945.27金茂（四） 可类比竞品概况区域内主要竞品项目较少，主力产品业态为高端住宅，主力产品类型小高层及洋房产品，户型多为三室及三室以上。区域内市场竞争程度评价一般。区域主要竞品概况项目普罗旺世龙之梦永威上和院恒大悦龙台正商善水上境茉莉公馆占地面积（万）10.44.87.36.85.19容积率1.71.672.52.52计容体量（万）17.77.918.1517.110.38业态组成复式洋房洋房高层、洋房高层、洋房洋房、小高层开盘时间2013年10月（认购）/在售产品复式洋房/洋房、小高23、层销售动态暂无已排号约680组已排号约1470组前期咨询9.24展示区开放主力户型210三房260四房200三房270五房六房140-180三房四房200-220四房180-200四房128-141三房161-185四房XX年1-8月销售额（万元）54703/34912XX年1-8销售均价（元/）27462/高层2.9-3.2万，洋房4.1-4.5万/高层3万洋房3.6万1、普罗旺世龙之梦项目位于东风东路天时路交汇处，开发商为信和置业有限公司，项目占地10.4万，建筑面积17.7万，容积率1.7，整体规划为复式洋房。概念规划布局图销售情况：项目于2013年10月进行第一次开盘，目前产品基本售罄24、，毛坯，成交均价约27000元/，2015年销售金额35亿元。一期洋房面积210260，均价30000元/，XX年已完成0.95亿元。项目优势：项目位于北XX南部，周边配套完善，靠近CBD，双水环绕，业主居住舒适性较高，内部一所社区幼儿园，整体品质较高，宜居性较好。项目入市较早，开创了北XX高端项目的先河，目前已去化96%以上，可售产品较少。二期暂未入市。2、永威上和院项目位于朝阳路北,龙翔二街东，开发商为XX永隆置业有限公司；项目占地4.8万，建筑面积7.9万，容积率为1.67，整体规划为7层电梯洋房，现处于排号阶段，开盘时间待定。概念规划布局产品情况：项目为纯洋房社区，采用八重景观围合院落25、，规划12栋7+1层洋房，层高3.2米，2梯2户，一层送地下室及院子，七层带阁楼，共计319套房源，面积区间为190-500，190-290为主力面积段，户型为“3+2、4+1”套房设计。采用新中式建筑风格，内部配有1所下沉式会所，建面3600，高4.5m。销售情况：项目现处于认筹阶段，认筹交30万抵40万，目前已认筹约680组，具体开盘时间待定。项目优势：永威在东区开发有永威翡翠城、永威翰林居、永威东棠等项目，有一定的客户基础，且老业主比较认可。上和院作为永威的力作，邀请大师进行设计，产品比较多样化。3、恒大悦龙台项目位于XX外环路与龙翔八街交会处，开发商为河南恒龙置业有限公司。占地面积7.26、3万，建筑面积为18.15万，容积率为2.5。整体业态规划为高层、洋房。概念规划布局图产品情况：高层面积段140-180，洋房面积段200-220，高层精装修标准为3500元/，洋房精装修标准为4000元/。销售情况：项目7月份开始面市，8月6日开始交电商，洋房交1万享10万优惠，高层交5千享5万优惠，截止9月26日，洋房交电商约620组，高层交电商约850组，案场释放价格小高层售价29000-32000元/，洋房售价41000-45000元/。9月24日展示区已开放。项目优势：该项目属大盘开发项目，地处北XX东南片区，紧邻郑大一附院新区，周边教育、医疗等配套完善，项目地段、周边完善配套是本项27、目最大的优势和卖点。4、正商善水上境项目位于平安大道东风南路向东1000米路南。开发商为河南正商东华置业有限公司。占地面积6.8万，建筑面积17.1万，容积率为2.5。整体业态规划为高层与洋房。概念规划布局图产品情况：正商善水上境业态组成为6栋高层和12栋洋房，户型为180高层、200洋房，交房标准为毛坯房。销售情况：项目现处于前期咨询阶段，具体开盘时间待定。项目优势：项目靠近规划中的地铁8号线，附近的配套还在建设中，现在目前医院方面有郑大一附院，市儿童医院，学校方面有龙翔小学，龙翔中学，XX市四十七中，小区配套建设商业街，3000的会所。5、茉莉公馆项目位于XX外环路，龙翔六街，容积率2，建28、筑面积约10.38万平米。项目小高层、洋房产品，在客群上与区域其他项目有一定的差异化，相对竞争较小，高层5000元/精装修标准提升项目附加值。开发商亚新具有丰富的项目操作经验，有一定客户基础，能够保证后期的社区环境。产品情况：高层住宅面积130-180、洋房190-220，精装小高层成交价格为3-3.1万/，洋房中间层约3.6万/，一层约4.7万/。概念规划布局图销售情况：8月5号1#、2#、3#、5#、6#、12#开始排号认筹，截止9月14日共认筹约150组，高层20万入会，洋房50万入会，开盘优惠三个点.9月14日晚开盘推出高层房源44套，洋房6套，全部售罄。项目优势：项目紧邻XX和东风渠29、，生态环境资源丰富，开发商有丰富的项目操作经验及一定客户基础。四、项目定位（一）总体定位依托区域规划利好，利用鲁能的品牌资源和完善的产品系，区隔与其他项目竞争，项目整体定位于：精装豪宅 世家官邸本项目位于XXXX副CBD东部片区，距离恒大悦龙台约450米，距离茉莉公馆约550米，区域内所开发建设的产品大多数以洋房、别墅、大平层等高端住宅为主，区域内的客户多为改善性居住为主的富人阶层。根据周边竞品定位及本项目定位到产品规划都将奠定区域住宅市场未来发展方向，因此建议，7号地地块相对较小，3.0的容积率，所以建议做中高层住宅，并增加科技属性提升产品附加值，提升溢价；8号地相对较大，容积率2.5，建议30、洋房与中高层板式住宅结合的住宅项目，并增加科技属性提升产品附加值，提升溢价；本项目依托区域良好环境打造区域乃正XX市场科技豪宅典范，选择鲁能城市高端住宅产品系鲁能公馆系列，打造鲁能品牌落户XX的又一个标志性项目，续写片区鲁能项目传奇。（二）开发策略定位本项目为鲁能进入XX又一力作，为形成客户对鲁能品牌认知树立品牌市场地位，采用高举高打的开发策略，形成客户聚焦，为鲁能立足XX奠定品牌基础，为后续拿地奠定市场基础。开发策略（魏一腾，展开）。第一：高端标杆，提升形象。第二：营销前置，快销跑量。第三：品牌落地，城市起势，抢占市场话语权。（三）客户定位1、洋房客户定位产品目标客户为高端改善类客户，客户核31、心特征为注重项目环境及品质，能承受总价范围760-1000万，客户基本要求：环境佳、安静，交通便利，户型方正，赠送露台，顶层带阁楼，6-9层左右多层三室、四室户型，整体品质要高，同时注重后期的物业服务、生活便利性（购物、运动健身等）。2、高层/小高层客户定位产品目标客户为改善类客户，客户核心特征为经济实力较强，能承受总价范围360-630万，客户的基本要求：总价能够承受、客厅主卧朝阳，更偏好小高层的三室户型。统一规划的园林景观、配套社区商业中心、社区诊所、优质的物业服务等可提高项目品质及价值。（四）项目概念性规划方案1、规划布局（XX北7号地块规划）（XX北8号地块规划）以土地价值最大化、后期32、溢价保证为原则进行物业规划。2、产品配比与分布7号地地块相对较小且3.0的容积率，适宜打造中高层住宅，与周边平层住宅形式区隔竞争，产品建议120-135三房及140、160四房。8号地占地119亩，整体容积率2.5，适宜打造高低配组合的产品，整个地块涵盖小高层、中高层、洋房等多产品线，充分提升项目地块价值以及客群基础。针对区域发展趋势及周边项目定位，产品建议小高层中高层150-160为主力户型，洋房200为主力户型。产品配比如下：地块产品类型户型面积（）套数套数配比面积面积配比7号地高层120-135三房39048%4994944%140四房20826%2912026%160四房20826%333、328030%合计806100%112349100%8号地小高层120三房27623%3312017%150-160四房45639%7068037%180四房21618%3888020%洋房190-200四房14813%2960015%230四房403%92005%250复试403%100005%合计1176100%191480100%3、户型功能与平面图7号地120-135平米产品搭配为两梯四户设计，部分140、160平米产品为一梯两户设计。设计连廊，保证产品南北通透，同时实现中间户三面宽设计，保证产品的竞争力。8号地住宅部分毛坯交房，采用精装大堂交付，向外延伸设计公共前庭院，增加入户仪式感34、；户型设计全部为南北通透舒适房型，大面宽、多面宽朝南，全明采光户型设计；高层以三房为主，面积集中在150-160m2；洋房以190-230m2房型为主，可采用双主卧套间设计满足老年人居住要求，条件允许也可设三卫；为提高产品附加值，设计入户花园空间，卧室赠送飘窗，设计独立操作阳台；客厅与餐厅采用开敞空间设计。（1）7号地高层（26F）：135+120+120+135两梯四户（此为借鉴平面图，120建议双卫设计）（2）7号地高层（26F）：140+140一梯两户四室两厅两卫（3）7号地高层（26F）：160+160一梯两户四室两厅两卫（4）8号地小高层（18-23F）：120+120一梯两户三房两35、厅两卫（5）8号地小高层（18-23F）：160+160一梯两户3+1房两厅两卫（6）8号地洋房（6+1F）：200+200一梯两户四房两厅三卫4、社区配置社区契合生态宜居社区概念，引进WELL建筑标准认证，预留智能化家居弱电系统，配置新风系统、社区无线网络覆盖、综合立体降噪系统、紧急报警系统、水循环系统等提升居住品质的设施系统。围绕体育休闲中心，展开街区型商业服务配套，满足业主日常消费的便民店、银行网点、超市、咖啡馆、高档餐饮等，提升项目附加值，打造出宜居邻里空间。5、建筑及园林风格建筑风格：采用新古典风格，通过对古典建筑经典比例的提炼，简化设计语言，却又不失古典的韵味。园林风格：结合社区规36、划和周边景观资源，充分利用小区空间，打造全年龄运动+社区，配置儿童游乐运动区域、专业有氧跑道、漫步道，多层次组团园林绿化提升别墅级居住品质。图4-5建筑风格参考图6、地下室、停车方案按照住宅套数的90%规划，建筑面积约2.3万平米。考虑区域客群经济实力较强、户均1辆车以上、区域在售项目车位配比相对较高现状以及地下容积率，建议7号地规划1219个车位，10114地下室；8号地规划1553个停车位，21859地下室车。（五）产品竞争力研究核心观点：区域基础都一样，地块自然条件一般，不乏精装项目，单依靠产品户型、精装难以跳出市场，计划在产品精装、园林、展示体验、科技展示、物业服务等多方面进行提升，提37、升产品整体附加值及竞争力。第一、精装第二、园林，将7#地块北测绿地利用进行打造。第三、展示体验第四、科技展示第五、物业服务相对区域在售项目，本项目7号地容积率较高，又受到限高影响，产品类型单一，面积区间相对小，属于低总价产品，但是为保证品牌口碑传播效果，树立客户信心，应围绕项目地块条件，多从精装样板间、园林展示、工法展示、科技展示等方面发力，提升客户认知，展示产品核心竞争力。8号地2.5的容积率，属于洋房+高层搭配产品，为了进一步提成项目形象，在区域内形成无可比拟的竞争力，项目要从展示体验、工法展示、科技展示，物业服务等多方面入手，提升项目形象，提高客户认知，形成项目独有的尊贵感。（六）价格定38、位1、价格策略价格策略：项目作为高端改善楼盘，以高端品质感为核心策略；7号地首开以120-135高层户型为主入市，快速销售，打开市场，树立影响力，随着后期140-160大户型入市拉升价格。8号地首开以洋房入市，提高项目形象，实现项目溢价。客群策略：7号地以首次改善客户为主，辅以有品质改善客户，形成客群补充；8号地以高端改善型客群为主，后续逐步补充品质改善类客群。2、价格预测（整盘）售产品价格以及地块销售周期预计为18个月，7号地住宅全盘均价30000元/，8号地住宅全盘均价35000元/，具体见下表：地块物业类型销售面积（）开盘价整盘均价单价（万元/）总案值（万元）7号地高层11234929139、263337067.6地下室10114.7443690.454551.63车位1219个24000025万/个30476小计122464/3720958号地小高层142680339813.5499386洋房48800388354195361地下室21859.543690.459837车位1553个2425万/个38822小计213340/743406合计335804/1115501五、开发与销售计划（一）开发节点安排按照2017年二季度开盘的目标，主要开发节点安排如下：序号工作名称计划完成时间1取得国有土地使用权证XX年11月30日2取得建设用地规划许可证XX年12月5日3取得建设工程规划许可40、证XX年12月11日4取得建筑工程施工许可证2017年3月10日5确定总包单位2017年12月3日6出零米（首批开盘楼座）2017年3月20日7取得预售许可证（首批开盘楼座）2017年3月26日8首次开盘2017年4月1日9首期竣工2018年8月15日10首期交房2018年11月30日（二）销售计划住宅考虑周边典型项目月均约1.33万左右的去化速度，本项目定位于区域标杆大盘，计划分18个月进行销售，月均去化约1.7万。地块年度2017年2018年2019年合计7号地销售面积（）63118492320112349销售金额（万元）1859791510890337068销售回款（万元）154837141、53802284283370688号地销售面积（）121211702690191480销售金额（万元）4356112591350694746销售回款（万元）34830829743349004.86694746六、 成本分析预计项目总投入151419万元，可售单方成本6009元/平米（含税）：开发成本约为142447万元，5603元/，其中，土地获取价款及契税等为27509万元，1242.86元/；主体建筑安装工程费约74067万元，2513.99元/；资本化利息约1682.92万元，76.04元/；前期费用约14267万元，644.58元/；基础设施约13610万元，614.90元/；公共配套42、费6434.01万元，290.69元/；开发间接费约1625.67万元，73.45元/；不可预见费约3251.34万元，146.90元/。期间费用约为7173万元，合324元/,其中，管理费约1625.67万元，73.45元/；营销费用约5547.72万元，250.65元/。增值税及附加约422.35万元，19.08元/；土增税1376.48万元，62.19元/。具体内容见附件2：项目成本测算表七、项目经济效益测算1、测算原则销售利润率标准：根据协议出让底价及售价预期推算项目销售利润率。土地成本：按底价测算折现率：以%（暂定）进行经济测算。2、经济效益分析项目预计整盘住宅均价6111元/m2,43、销售周期XX-2018年，项目销售总收入为156022万元（除税）。按照155万元/亩地价计算，项目总地价约25763万元，综合楼面价约1162元/平米，利润总额约15683万元，销售利润率为10.05%。3、项目现金流量分析当土地溢价率0，基准折现率为8%时，项目现金流量分析如下：项目峰值现金流为39288万元，出现在项目开发第XX年3季度。项目现金流回正时间为2018年1季度财务净现值：2523万元。IRR（财务内部收益率）：IRR为9.92。项目静态投资回收期为1年。4、资金筹措方案根据该项目投资进度，XX年计划投入资金7.35亿元，其中土地款2.7亿元。峰值现金流39288万元，需要项44、目筹资6.7亿元，其中资本金2亿元(集团公司投入)，集团委托贷款2.3亿元,银行借款2.4亿元。5、税费筹划方案根据济南市土增税预缴政策规定的“普通住宅2%、非普通住宅3%”的最低预缴比例测算，首个地块须预缴土增税约3407万元。经多方案对比，确定“土地成本按建筑面积进行分摊”的筹划方案,最终清算口径需缴纳土增税1376万元。下一步，积极与税务部门沟通，争取将商业土地成本按照占地面积进行分摊，已达到提高商业部分清算成本，降低税款的目的。同时，对整个项目土增税清算提前做好规划，争取将资本化利息计入开发成本进行扣除。八、投资风险评价1、竞争风险区域市场及XX城市房地产不断升温，尤其是XX板块成为城45、市标杆、领涨板块，该板块成为众多开发商追捧的重点区域，且不乏有些开发商为了品牌或者提高影响力牺牲利润进行竞拍。2、经营风险第一，目前市场快速上涨，后期面临调控风险；第二，竞房价拍地，对开发及成本提出新的要求；第三，区域土地市场地王的不断频出，也意味着开发风险不断加大,对开发运作提出更高要求；第四，从意向地块而言，其为年内出让的唯一高容积率地块，项目对产品打造，附加值配置需要具有一定的考究，找到与客户对口的产品。九、拿地工作建议本项目对于集团公司布局中原，扩张战略版图和提升品牌影响力具有较大意义。建议：1、本着“保障利润，积极参与”的原则参加项目竞拍。2、各地块以利润率5%时地价作为投标控制线。46、3、当土地溢价超过50%，竞房价4、同时请集团财务资产部予以临时性资金支持，保证顺利报名。若竞买成功，请集团财务资产部做好后续资金支持。附件1.项目开发建设周期表2.项目投资测算表3.项目销售计划、价格与收入表4.项目利润分析表5.项目现金流量表6.竞买事项及资金安排附件1:项目开发建设周期表附件2：项目成本测算表（首期土地溢价率0%时）代码成本科目可售单方成本（元/m2）总成本（万元）进项税合计（不含进项税）高层小高层洋房商业地下室车位合计高层小高层洋房商业地下室车位合计建筑面积168300.0023874.0015360.0013800.0012690.0060977.00295001.047、0168300.0023874.0015360.0013800.0012690.0060977.00295001.00可售面积168300.0023874.0015360.0013800.0012309.3060977.00294620.30168300.0023874.0015360.0013800.0012309.3060977.00294620.30占地面积70177.0017710.0010780.0012000.00110667.0070177.0017710.0010780.0012000.000.000.00110667.0001开发成本52686075633168082459248、810560388661145059725939530271713514244710762.08131684.5701.01土地获得价款1036.481843.931744.532161.490.000.001242.8617444.034402.212679.612982.86275090.0027508.7101.02前期工程费644.58644.58644.58644.580.000.00644.5810848.351538.88990.08889.531426733413932.7301.03基础设施费614.90614.90614.90614.900.000.00614.90103449、8.841468.02944.49848.5713610154112068.7701.04建筑安装工程费2385.002385.002740.002800.002458.762810.002513.994014056944209386430271713574067813965927.9901.05公用配套费290.69290.69290.69290.690.000.00290.694892.35694.00446.50401.166434.016285805.5401.06开发间接费73.4573.4573.4573.450.000.0073.451236.14175.35112.82101.50、361625.671191506.5701.07资本化利息76.0476.0476.0476.040.000.0076.041279.67181.53116.79104.931682.921682.9201.08不可预见费146.90146.90146.90146.900.000.00146.902472.28350.70225.63202.723251.343251.3402期间费用3243243243240032454557744984477173317.556855.8402.01管理费用73.4573.4573.4573.450.000.0073.451236.14175.35112.51、82101.361625.671625.6702.02营销费用250.65250.65250.65250.650.000.00250.654218.42598.40385.00345.905547.72317.555230.1602.03财务费用0.000.000.000.000.000.000.000.0003税金818181810081136819412511217990.00179903.01土地增值税62.1962.1962.1962.190.000.0062.191046.66148.4795.5285.821376.481376.4803.02增值税及附加19.0819.0819.52、0819.080.000.0019.08321.1545.5629.3126.33422.35422.35项目总投资5673648167367213245928106009954841547210347995530271713515141911079.63140339.24附件3：销售价格、周期及计划表7号地块产品类型物业类型销售周期建筑面积（）可售面积（）开盘价（元/）销售均价（元/）销售额(万元)备注增值销项税不含税销售额销售型物业高层2017q2-2018q4117147.161123492912630000337067.6 地下室2018q310114.7410114.7445004553、004551.63 住宅车位2017q4-2018q41219个1219个24万/个25万/个30476小计122464372095销售均价为折合地上可售面积住宅均价30002地上建面均价28520全建面均价224038号地地块产品类型物业类型销售周期建筑面积（）可售面积（）开盘价（元/）销售均价（元/）销售额(万元)备注增值销项税不含税销售额销售型物业小高层2017q2-2018q4147092.781426803398135000499,386洋房2017q2-2018q150309.28488003883540000195,361地下室2018q32301021859.54500450054、6,804住宅车位2017q4-2018q41553个1553个24万/个25万/个38,822小计213340740373销售均价为折合地上可售面积住宅均价35194.51地上建面均价34950.18全建面均价27540.17XX北XX7号地销售周期及计划序号业态内容合计2017年2018年2019年q1q2q3q4q1q2q3q4q11高层销售面积（）112,349-41120.519064.5112932.516283.5122419.519064.5111464.02-销售单价（元/）212,226-29126.0030100.0030100.0030500.0030500.0030955、00.0031000.00-销售金额（万元）337,068-119767.6127284.1938926.8719164.7268379.5228009.3535538.48-销售回款（万元）337,068-23953.52101270.9329612.7234974.4429007.6860305.4829515.1728430.782储藏室销售面积（）10,115-10114.74-销售单价（元/）4,500-4500-销售金额（万元）4,552-4551.633-销售回款（万元）4,552-2275.81652275.8165-3住宅车位销售个数（）1,219-619-400-200-销56、售单价（元/）766,000-240000-255000-271000-销售金额（万元）30,476-14856-10200-5420-销售回款（万元）30,476-742874285100510027102710-合计销售面积（）123,682-41,1219,68412,9336,68432,5349,26511,464-销售单价（元/）-销售金额（万元）372,095-119,76842,14038,92729,36572,93133,42935,538-销售回款（万元）372,095-23,954108,69937,04140,07436,38365,29132,22528,431北X57、X8号地销售周期及计划序号业态内容合计2017年2018年2019年q1q2q3q4q1q2q3q4q11小高层销售面积（）142680.00-52376.2012040.5116555.709030.3824081.0112040.5116555.70-销售单价（元/）3.50-33981345003450035500355003650037000-销售金额（万元）499385.84-177979.5741539.7557117.1532057.8585487.5943947.8561256.08-销售回款（万元）499385.84-35595.91150691.6144655.23521058、5.2942743.8077179.6547409.4949004.862洋房销售面积（）48800-18835.098561.4012842.118561.40-销售单价（元/）4.00-38835395004050042500-销售金额（万元）195360.10-73146338185201136386-销售回款（万元）195360.10-1462965280374564888629109-3储藏室销售面积（）21859.5-21859.5-销售单价（元/）0.45-4500-销售金额（万元）6804-9837-销售回款（万元）6804-49184918-4住宅车位销售个数（）1553.059、0-653-500-400-销售单价（元/）25.00-240000-255000-260000-销售金额（万元）38822-15672-12750-10400-销售回款（万元）38822.00-78367836.006375637552005,200合计销售面积（）214,893-71,21120,60230,05117,59224,58133,90016,956-销售单价（元/）-销售金额（万元）743,406-251,12675,358124,80068,44498,23853,78571,656-销售回款（万元）743,406-50,225215,97289,947108,82778,60、22988,47357,52854,205附件4：利润分析表序号项目金额（万元）建面单方金额(元/)说明一、项目收入1560227049销售均价为折合地上可售面积高层销售收入925255650各物业类型的销售收入及销售均价小高层销售收入138455900洋房销售收入96916650商业销售收入1522512150地下室销售收入34333100车位销售收入213044200二、项目成本1316854464含资本化利息的开发成本三、经营税费179961折合建面单方金额增值税附加42214土地增值税137647四项目利润22539764五期间费用6856232其中：管理费用162655营销费用52361、0177财务费用00六税前利润15683532所得税（25%）3921133七税后利润11762399财务指标销售毛利率%14.45%项目利润/销售收入100%销售利润率%10.05%税前利润/销售收入100%销售净利率%7.54%项目净利润/销售收入100%总投资回报率%8.38%项目净利润/项目总投资100%附件5：项目现金流量分析表序号项目合计XX201720182019q1q2q3q4q1q2q3q4q1q2q3q4q1投资经营现金流一现金流入1547290001904814641125462650930382226402896315622001销售收入回款额154729000190462、814641125462650930382226402896315622002其他现金流入0二现金流出1497340039288130491347512735128781287412135108079930923533271土地费用27509002750900000000002土地熟化资金00000000000003前期费用14267001442190018991899132713271470128685885804基础设施费13610000204216331633245024501020102068168105建筑安装工程费740670075127512751275127512751265763、365736573595133276公共配套费64340000483483483483112511251125112507开发间接费16260027227213713713713713713713712008不可预见费32510054454427527527527527527527524009管理费用1626001701801951951941901901908141010销售费用5548001840600600600500500200200200220011税金188407401144011.1增值税金及附加4148000582447383810928691885477-1054011.2土64、地增值税1376000381293251530608453579312-2031011.3所得税39210000000000039210三全投资净现金流量2061700-3928859991166-189136311750810505181555692-9235-3327四累计净现金流量2061700-39288-33289-32124-32313-18681-1173933227488331792394420617五项目内部收益率（IRR)9.92%年度45.97%六项目累计净现值（NPV)2523筹资现金流一现金流入670000043000240000000000001资本金200000065、2000000000000002股东借款23000002300000000000003银行借款2400000024000000000000二现金流出48683009120146366366333010193193140000001利息1683009114636636633019319300002偿还股东借款本金23000000200000030000000003偿还银行借款本金24000000000010000014000000三资本金现金流量1893400-163799853800-5551030173161031341555692-9235-3327四资本金累计净现金流量1893400-166、6379-6526-5726-62814021113372164925805314962226218934五资本金项目内部收益率（IRR)季度28.3%年度170.69%六资本金项目累计净现值（NPV)9032所得税前净现金流量2453800-3928859991166-189136311750810505181555692-5314-3327所得税前累计净现金流量2453800-39288-33289-32124-32313-18681-1173933227488331792786524538附件6：竞买事项及资金安排阶段工作事项开始时间截止时间备注公告报名期限截止下午16时。参加竞买缴纳竞67、买保证金截止下午16时。准备竞买资料竞得人应当在网上交易结束后3个工作日内，持成交通知书及网上挂牌出让竞买须知规定的相关资料到出让人单位进行资格审核。确认竞买资格截止下午16时。竞买9时00分开始竞价。竞买成功签订成交确认书竞得人应当在网上挂牌出让活动结束后3个工作日内持网上挂牌出让成交通知书和确认材料到龙奥大厦进行资格审查，经审查通过的，方能与出让人签订成交确认书。签订国有建设用地使用权出让合同土地成交后10日内签订国有建设用地使用权出让合同。付款土地出让金定金竞买保证金不能自动转为土地出让金。竞得人申请将竞买保证金转为土地出让金的，应于国有建设用地使用权出让合同约定缴款期限截止5个工作日前提出书面申请。缴清土地出让金出让起始价在壹亿元以上的，出让起始价的50%和成交价款与出让起始价的差额部分作为首期土地出让价款须在合同签订30日内缴纳，余款在180日内缴清说明：此表按各地政府出让文件安排。（非竞买地块另行填写）