1、 第一部分：序整体改造势在必行 第二部分：规划背景机遇与挑战并存 0第二部分：规划背景机遇与挑战并存 2第二部分：规划背景机遇与挑战并存 第三部分：条件分析不得不关注的发展条件 20第三部分：条件分析不得不关注的发展条件 2 22第三部分：条件分析不得不关注的发展条件 2 2第三部分：条件分析不得不关注的发展条件 2 2第三部分：条件分析不得不关注的发展条件 2 2第三部分：条件分析不得不关注的发展条件 2 0第三部分：条件分析不得不关注的发展条件 2第三部分：条件分析不得不关注的发展条件 第四部分：功能定位打造一张流光溢彩的名片 第四部分：功能定位打造一张流光溢彩的名片 0第四部分：功能定位2、打造一张流光溢彩的名片4.2 小梅沙的目标定位4.3 规划原则 4.4 小梅沙的功能板块4.4.1 案例借鉴居住案例：【香港浅水湾】区域位置 位于香港岛南部，占地约440公顷。北面以聂高信山南面引水道、深水湾道及大潭水塘道为界,东面大致与大潭郊野公园到舂坎角道界线重叠,南面含盖熨波洲多个海湾，西面以黄竹坑道及香港仔隧道南面进路为界线。北接香港仔郊野公园,东及大潭郊野公园，所以风景分外优美。住宅布局 该区丘陵起伏，山间深谷为林木所盖。大部分建设区是低密度住宅楼，主要位于寿臣山、浅水湾靠海一边及舂坎角赫阑道两旁。浅水湾道靠山一边和中湾后面山谷地块主要作为中等密度住宅发展,有一些高楼大厦。著名景点 3、最具代表性的沙滩，海滩绵长，滩床宽阔，且水清沙细，波平浪静。沙滩上建有中国古典色彩的镇海楼公园，门前塑有10多米高的天后娘娘及大慈大悲观音神像，旁边还有长寿桥等胜景。商业发展 由于现有道路容量有限，且此地带属于高档次低密度的住宅区，因此商业规模必须适中。重点功能是作为地方购物中心,为附近居民或泳客提供服务。用途可包括超级市场、商店及食肆。建筑不得超过两层以保持附近住宅区的景致。休憩用地 提供户外空间作各种动态及静态康乐用途配合当地居民和市民以及从全港各区来访的人士需要。四大泳滩吸引不少香港其他地区居民前往游玩，东北部的黄泥涌水塘,已发展成为一个水上活动公园。南风道及南湾坊的两个休憩花园以及海滩4、道的邻舍休憩用地；海滩道与丽海堤岸路交界处预留一块做儿童游乐场。【案例特点】高低层特色建筑颇具观赏性，著名景点吸引各地来往的游客。浅水湾的发展不是规划的结果，它随着时间的推移逐渐发展、成熟起来，其背后也有市政、环境、人文等多种综合因素。如今它确是香港最具代表性的美丽海湾。利用自然资源结合历史文化遗迹的城市自然发展状态。【项目可借鉴要素】保护环境协调发展保护自然资源包括山林、天然海岸线，与四周自然环境协调发展城市经营理念旅游购物、娱乐休闲、度假居住于一体的美丽海湾城市发展需要的模式高低层住宅相结合，更大程度的利用海景资源 2国际滨海旅游度假区中的自由创意工作城市经济发展到一定阶段，新的经济特征促5、使新行业、新阶级的产生，进一步催生了新的生活/工作方式，游业结合就是这种全新生活、工作方式的一种体现。当城市经济从要素驱动型向资本驱动、创新驱动型转变时，财富人群、创意人群渐渐在社会财富的创造中占据重要地位 从事艺术创作的自由工作者，创意产业的创新精英阶层等有闲阶级及富人阶层，逐渐引领新的生活理念与生活方式 游业结合，在美丽的风景中自由创意与工作、激发思维、结朋会友，阐释一种新的生活状态、生活方式 自由的艺术创作、思维创意，私密的商务会晤，需要舒适、放松、安静的场所与空间，传统的工作方式与氛围已不能满足需求创意产业案例借鉴【法国尼斯】概貌 位于法国南部，濒临地中海，是法国阿尔卑斯省的省会。尼斯6、总面积72.9平方公里，人口40万，是法国第五大城市。具有宜人的气候和秀丽的风光,成为全欧最具有魅力的度假胜地，与邻近的电影城戛纳、袖珍国摩纳哥并称为蓝色海岸的三大明珠。利用高认知度的文化氛围，引入文化产业，提升区域旅游及地产价值。旅游资源激发文化创意产业 位于景区的阿尔松别墅区(Villa Arson)是尼斯各类艺术创作场所中最著名的一家，也是独一无二的法国国立当代艺术机构。身处阿尔松别墅区，艺术创作者既能感受到明媚灿烂的阳光和湛蓝的海水，又有多国艺术氛围的交流环境。它最与众不同的是：别墅内同时设有一所国立高等艺术学院、一个国立当代艺术中心和一处艺术家创作公寓。文化创意产业提升旅游和地产价值7、 阿尔松别墅这一类艺术创作场所，对旅游者的吸引和对当地创意产业的推动，已经成为尼斯旅游度假中特有的吸引点，也成为尼斯经济发展的一个强大推力。学生、旅客们即可师从于治学严谨的高水平的美术教师，又可以观摩艺术大师们的创作过程。第四部分：功能定位打造一张流光溢彩的名片 4.4.2 项目筛选 第四部分：功能定位打造一张流光溢彩的名片4.4.3 开发规模与经济分析 第四部分：功能定位打造一张流光溢彩的名片4.5 节事策划 第五部分：控制指引控制与引导并重 05.1 规划理念第五部分：控制指引控制与引导并重 根据现状分析并结合原法定图则，本研究确定的小梅沙可改造用地不含天琴湾、武警用地、海关用地等。可改造8、范围为核心区范围（右图黄色区域），规划研究范围为整体性范围。核心区面积较小，约为30公顷，南北向距离约400米，东西向距离约为900米，尺度十分适宜步行，结合本次规划的设计理念，方案推演步骤如下：5.2 方案推演 2第五部分：控制指引控制与引导并重整体土地利用汇总表 整体土地利用指引图5.3.1 土地利用指引 各地块指标详见表5.3.1-1.统计范围与原法定图则的地块统计范围一致，均不含天琴湾别墅、武警用地、海关用地。5.3 整体控制指引表5.3.1-1 地块控制指标一览表 第五部分：控制指引控制与引导并重5.3.2 道路交通指引整体性道路交通指引断面形式图5.4.2-25.4.2-1现状规划9、现状规划 5.3.3 公共配套设施指引 按照本次规划的人口规模配置相关的公共配套设施，可供法定图则修编参考。公共配套设施一览表 公共配套设施图 第五部分：控制指引控制与引导并重5.3.4 市政设施指引 第五部分：控制指引控制与引导并重 0第五部分：控制指引控制与引导并重 2第五部分：控制指引控制与引导并重 5.4.1 核心区功能布局指引 小梅沙地区的功能布局体现了混合、多样的特征，通过混合的功能分布创造小梅沙的人气和活力。本次设计方案中，分为生态地产、独特文化创意及高端旅游接待三大板块，其中:生态地产板块位于西侧地块，包括小梅沙村的安置用地和小梅沙村南侧临天琴湾的地块，主要发展居住功能。独特文10、化创意板块位于中部，盐坝高速匝道西侧及滨海地块，主要发展创意文化、商业休闲等功能，局部地块可布置酒店、旅馆功能。高端旅游接待板块位于东侧，包括现状海上世界、小梅沙大酒店以东的地块，主要发展酒店功能。其中海上世界近期保留现状功能，远期可改造并作为酒店服务设施的一部分。规定性指引：小梅沙村用地在解决村民居住安置的同时，应当功能混合、紧凑布局，底层裙房布置商业服务功能。小梅沙村的宗祠保留以延续传统文化。其他居住用地的底层空间应多用途开发。海洋世界近期仍保持游乐功能，远期结合酒店的建设改造为酒店服务设施的一部分。【规划指引说明】本次研究的规划指引分为规定性指引和建议性指引两个方面。其中规定性指引指在法11、定图则或城市设计中应当严格遵守的规定性内容；建议性指引即在下一步工作中可根据实际情况（如开发意愿、开发可行性等）进一步研究确定，可以进行适当调整的指引性内容。5.4 核心区控制指引第五部分：控制指引控制与引导并重 建议性指引：轨道站地区的功能建议在下一步开展轨道选线专题研究后再予以确定，建议近期预留地面站的发展空间。小梅沙村南侧的居住用地可根据开发情况进行调整，如转为酒店功能，但需与土地权属情况相协调。酒店板块临沙滩的地块建议发展公共性商业服务功能，以提高沙滩的使用效率，可视具体开发情况进行调整。各板块的详细建议性指引见P68.第五部分：控制指引控制与引导并重 5.4.2 核心区土地使用指引 12、公共空间的主要形式为街道和广场。重点塑造街道空间，强调与滨海沙滩的步行联系，地块单元与地块单元之间的外部空间塑造。公共空间主轴为：盐坝高速下穿后的地面空间至滨海地区以及滨海沙滩为公共空间十字轴线，其节点为主要公共空间节点。5.4.3 核心区公共空间系统指引规定性指引：公共空间塑造的重点应为公共空间主轴和主要节点。内部地区主要塑造街道空间，控制街道界面、街道的高宽比、地面铺装、活动设施等。垂直于滨海沙滩应设置多条步行街道空间，采用二层连廊或地面信号控制等手段保证该方向的步行优先。地铁站附近应设置开放广场供人流集散。内部步行路应设置节点与登山道、盐田滨海步道系统相衔接。建议性指引：建议采用本研究的13、要点措施，盐梅路和盐坝高速均能下穿，若不能下穿，则需进一步研究能够保证盐梅路南北两侧，盐坝高速匝道东西两侧公共空间及步行通道连续性的其他措施。第五部分：控制指引控制与引导并重 5.4.4 核心区高度控制指引 05.4.5 核心区廊道控制指引第五部分：控制指引控制与引导并重 5.4.6 地下空间控制指引 25.4.7 核心区空间体量模型第五部分：控制指引控制与引导并重 深圳市盐田区03-02号片区小梅沙地区法定图则提出的规划性质中有几个关键词，如海洋文化主题、省级水准、休闲度假、接待会议。小梅沙在经过8年的发展之后，外部条件发生了一些变化，如生态控制线制定、城市总体规划修编、深盐二通道开通、部分14、土地权属确权、用地单位有了确定的发展意愿等。因此，本次研究根据功能定位分析研究，结合城市战略关于建设国际滨海旅游城市的发展要求，需要对原功能目标进行优化和提升,将小梅沙统一规划，统一管理，整合土地和旅游资源，积极推动小梅沙地区整体改造。较原法定图则变化的关键词在于国际性、竞争力、差异化。在具体内容上，涉及到环境容量、开发规模、公共配套、交通组织等内容的变化。环境容量：原法定图则确定合理环境容量为13120人，常住人口规模控制在2500-3000人。本次研究根据盐田区生态区建设规划研究报告对全区人口规模的控制（远期2020年21.4万）及小梅沙片区本地资源要素所占比重，计算出片区最大可承载的常住15、人口规模在0.6万左右。开发规模：原法定图则确定的开发总量约24万平方米，本次经济测算的结论为30万平方米，建议根据本次研究落实，主要的增加量为居住。（以上均未包括在建别墅用地、武警用地、海关用地和盐坝高速北侧的市政设施用地的开发量）。公共配套：结合专家意见，认为小梅沙规划应该作为“TOWN”，而不是“CITY”，社区配套不一定就地安排，可以延续原法定图则关于公共设施在梅沙片区共享的原则，进一步校核和落实相应得公共配套设施，对区域共享的公共服务设施提出协调建议。交通组织：因小梅沙现状人行与机动车交通有强烈的冲突，现状道路严重影响小梅沙景观，故提出以下3个建议。建议1：将盐梅路过境交通引到主要开16、发用地北侧、盐坝高速南侧，我们认为该种方式存在人行环境改善不充分，仍存在与机动车交通的冲突，同时在与盐坝高速匝道段穿越的可行性尚需深化研究；建议2：将盐梅路和盐坝高速段局部地段半下层、步行平台半上跨处理，我们认为该种方式使人行环境有一定改善，但属于系统工程，从长期利益看，不一定经济合理；建议3：将盐梅路和盐坝高速段局部地段完全下地处理，我们认为该种方式使人行环境彻底改善，同时可结合地下空间开发利用，用地集约经济，但工程量很大，需与土地利用开发、地下空间开发同步进行。本次研究从长远角度出发采用此方式，同时建议进一步编制交通专项研究，从工程和经济角度论证可行性。5.5 其他补充说明5.5.1 对原17、法定图则的优化调整 小梅沙村现有人口884人,其中本村居民112人,非本村居民772人,共327户。现状小梅沙村土地利用以居住、工业、商业服务业为主。小梅沙村宗地9个，其中合同产权用地有3块，红线用地5块，未办理合同产权和红线用地1块，主要为高速公路北侧的林地。可改造地块如右下图所示，总用地面积约3公顷。第五部分：控制指引控制与引导并重5.5.2 小梅沙村改造分析 本研究对小梅沙村的改造做了重点研究，处于梅沙旅游片区的小梅沙地区是特区内重点改造城中村的地区，改善城中村环境形象面貌，提升产业功能，全面满足滨海旅游度假区的发展要求是其改造发展的主导方向。本研究采用部门调研和小梅沙村征求意见的方式，18、认为小梅沙村采取整体拆建的模式具有可行性。（1）投入分析 在小梅沙30万总开发量中，用于小梅沙改造的建筑量为10万平方米，容积率3.0。（1999版小梅沙法定图则：小梅沙村所在地块的改造强度，居住性质地块的控制在1.8和2.4以下，旅馆业性质的地块控制在2.4以下。）根据深圳市城中村（旧村）改造暂行规定，砖混结构按拆1补1补偿住宅；框架结构按拆1补1.5补偿住宅；商业按拆1补2补偿住宅。其中砖混住宅面积8016.95M2，框架结构住宅面积18848.82M2，商业面积6889.24M2。应补偿的住宅面积为8016.95+18848.821.5+6889.242=50068.66M2。序号 项目19、 总投资（万元）一 土地费用（补地价款）（未算工业用地）1205 住宅：（762402.5/3.6）0+（762401.1/3.6）166520%775.6 商业：（300002.5/3.6）0+（300001.1/3.6）234220%429.4 二 建筑安装工程费 21248 地面以上：按 2000 元/M2计（1062402000=21248）三 过渡安置费用 1760.5 按现状建筑面积（40753 M2）每平方米平均每月租金 18 元计算（按建设周期为 2 年计）四 前期、勘察设计及策划广告、管理费用 1062.4 按建筑安装工程费的 5%计 五 财务费用 673.6 按一、二项总和20、的 3%计 六 不可预见费 336.8 按一、二项总和的 1.5%计 总计 26286.3 指标名称 数量 备注 规划用地面积 3.32ha 规划容积率 3.2 总建筑面积 106240M2 住宅建筑面积 76240M2 可销售面积为 26171.34M2 其中 商业建筑面积 30000M2 序号 项目 合计（万元）一 项目收益 31405.6 住宅部分销售收入 26171.341.2=31405.6 二 项目投入 26286.3 三 税前利润 5119.3 四 税前利润率 19%五 税后利润（税前利润85%）4351.4 六 税后利润率 17%（2）收益分析 采用改造后容积率3.0，大致核算21、改造后的利润收入,以说明此强度下改造的经济可行性。结论：1、基本上可以认为3.0以上的改造强度在经济上具有可行性。2、该开发强度需要进一步与小梅沙村进行沟通协调，并在政府指导下编制小梅沙村旧村改造专项规划，最终确定开发强度。3.0 小梅沙实际用于改造的土地约30公顷，由城市发展考虑和相关用地单位需要设置的功能，均需在此有限的空间内安排，未来不同阶层、不同生活方式和诉求的人群在此聚集，不同特征、不同强度的活动在此共存，产生多层次、多样化的需求，导致小梅沙发展功能的复杂性不断增强，以此引发的人流、车流不断在空间上积聚，增加了空间挤迫感，并给小梅沙各系统带来沉重压力。此外，未来的小梅沙要拾回往日的辉22、煌，将代表深圳滨海旅游特色、环境特色、人文特色，成为令人向往的理想旅游观光圣地。因此，小梅沙无疑是深圳滨海战略的重要体现承载地，公众关注力必然影响其发展的各个方面。顺其自然的，代表公众利益的政府主导、市场运作方式将成为其主要的开发模式。这种模式应能对小梅沙主体目标进行把关，在规模控制、空间引导、公共配置、开发模式等方面应该体现政府意图和公众利益，最终实现小梅沙开发改造的有序运作，良好运营，并在适应功能多元化趋势的前提下，通过小梅沙资源整合，使得未来各类功能和谐共处，相得益彰。策略1、目标定位策略强化高端旅游接待，以文化越界提高区域知名度 小梅沙比不上大梅沙的“大”，比不上其他东部滨海区的“静”23、，比不上东部华侨城的“精”。但随着城市的发展和区位变化，小梅沙已由一个相对独立的组团发展成一个与城市密切联系的地区，在获得更多的机遇和活力的同时，也面临周边地区快速发展造成的越来越多的挤压和冲击。周边地区“包抄式”的开发对小梅沙几成围堵之势，如何让小梅沙囊中羞涩的用地资源开发到极致，的确是一个难点。在小梅沙定位方面，寻求与大梅沙、东部华侨城的差异化发展，应该把握的是小梅沙的区位条件优势，以及其山海唇齿相依的资源，剔除用地集约的限制之外，小梅沙应该通过经营方面的精心策划，进行高端物业产品的物质组合，并融入具有顶级创意和文化活动，升华小梅沙的休闲度假氛围，注入高尚的灵魂，成为深圳乃至南中国的顶级创24、意和文化庆典高地。本研究提出小梅沙的功能定位为：以高端旅游接待业为主，融合独特文化创意产业与生态地产业的国际性滨海休闲度假区。实际上指出小梅沙应以国际化的视野和理念，通过特色“居、业”功能与“游”的有机融合，以游为核心，复合居、业，更好的促进旅游度假功能的能级提升，并以居（业）促游，激发景区活力，保证景区可持续性发展，实现旅游度假功能能级的提升。0 功能2、独特文化创意产业：创意产业灵活性、创造性、多样性的产业性质决定了其多层次融合的发展趋势，现代产业的细分化和纵深化，模糊了原有的产业边界；旅游影视传媒、旅游商品设计、旅游文化娱乐等多圈层融合产业的出现，逐渐模糊创意产业圈层概念。因此创意产业的25、多层次融合的发展趋势为本项目发展具有独占资源的旅游文化创意产业提供了契机。本研究通过对文化创意产业评价指标分析，得出本基地最合适发展的创意产业是：时尚设计、音乐创作、原创书画艺术创作。项目选址建议：安排在小梅沙中部地区，现状主要为公共停车场用地、商业服务业用地。，应通过用地整合统一规划，整体开发。项目形式建议：以文化艺术SOHO区、原创音乐CONDO部落为主题，借助发达的室内外商业服务，成为滨海特色的艺术家工作室、原创艺术基地、艺术交易、拍卖厅、艺术展览馆、文化观演、海洋餐厅酒吧等。启动时间建议：独特文化创意产业是小梅沙知名度提升的重要承载地，建议在酒店群落建设之后，实现全面提升，在二期进行整26、体包装开发。项目规模建议：鉴于该地区位于小梅沙中部，山海联系景观轴线之上，因此应以中低密度开发，开发强度控制在容积率为0.6的范围内，通过城市设计体现步行空间的尺度、舒适和活动的丰富。第六部分：开发实施策略强调政府主导作用 功能1、高端旅游接待业：从深圳市主要滨海地区酒店市场情况看，盐田区范围内的星级滨海酒店出租率目前仅为47.56，龙岗区范围内的出租率为39.18，列深圳市各区的后两位；但高星级酒店入住率均保持了较高水平，在70以上。现有大多数星级酒店较为陈旧，建筑规模与内部装潢已逐渐与星级标准不符，酒店内部设施较为陈旧，部分高星级酒店甚至无高速网络设施，很多酒店风格表现不足，仅是在形式上有27、所模仿，在酒店内部产品品质及服务上与所导入的主题差异较大，酒店功能的单一也是目前深圳滨海酒店的共有问题。总体上，自然资源是深圳滨海星级酒店增强其竞争力的核心资源，但多停留在景观层面，硬件设施的更新和创新及产品特色则相对不足。小梅沙高端旅游接待业应将酒店与自然景观完美融合，形成特色风貌，打造健康的度假方式，同时梯度构建酒店产品，满足中高端客群消费特征。项目选址建议：借助小梅沙酒店现有背山临海的优越区位，融合渔农居地块，利用其内湖生态优势，构筑具有一定规模的环境优雅的星级度假酒店。在小梅沙核心区的西侧，可以适当建设一些酒店，形成东侧合围的态势，强化旅游接待的份量。特别需要指出的是，现有小梅沙大酒店28、是小梅沙的地标，对其改造必须慎重，近期可以对其内部改造，远期即使在拆除重建的前提下，也应考虑延续其现有建筑形体形式，保留市民对其美好的记忆。项目形式建议：超五星海洋文化特色酒店（含国际会议中心）。应针对大型公司商务奖励团体、高端商务度假客群、高端旅游客群等高端客户，形成高级会议、论坛接待、海洋文化设施体验的知名酒店群落。现有的海洋世界的相应设施应与酒店接待融为一体，其环境和设施可成为区域内独一无二的设施资源。启动时间建议：超五星酒店将作为区域最重要的人气聚集项目，迅速提升区域功能辐射能级和等级，因此建议将作为首期先导开发项目。项目规模建议：由于整个小梅沙片区可用地规模大概在30ha左右，因此建29、议酒店规模适当控制，占地面积控制在45万平米，开发强度控制在容积率为1.2的范围内，体现酒店的高品质。功能3、生态地产业：房地产业随着旅游业的成功启动而产生，两者互成良性循环；只有旅游业成功启动，本项目房地产才有发展机会；只有地产业的推动，才能沉淀人口，扩大旅游效应；从深圳旅游地产发展阶段及趋势来看，旅游消费正在由假日经济向休闲经济转变，单一住宅产品开发不能够支持持续发展，旅游、地产相互融合是必然选择，主题城镇是未来方向；从片区地产市场分析，片区政策力较强、市场力支持尚可，但惯性力是短期难以改变的刚性因素，需采取旅游地产互融的综合开发策略，以第一居所、第二居所、旅游商业地产开发并举。根据GUN30、N“都市旅游环带模式”，区域的环带状模式分为四个旅游带，小梅沙属于近郊休闲旅游带，滨海景观资源条件好，适宜发展高档公寓、类别墅物业与集约型商务度假等高档物业产品。该类生态地产业的特征应该为拥有良好的天然景观、一流的物业管理、设计风格独特、非私密性强、足够的舒适性（除了要有巨大的面积，还必须拥有个性化、智能化的功能来保证居住者的舒适）、超前性（建筑材料、装饰以及应用在住宅中的全新技术能够让主人提前享受到未来生活的舒适与便捷，最大限度利用风能、太阳能以及可循环再利用的环保建筑材料）。项目选址建议：结合小梅沙村的改造，在核心地区西侧形成生态地产业板块，小梅沙村可作为生态地产运用于旧村改造，成为深圳市31、旧村改造的示范地。在小梅沙南侧可根据情况适当拓展建设。项目形式建议：多样化新生住宅产品（包括SOHO、酒店式公寓等）、超市,餐饮设施,健身会所,书吧等。启动时间建议：生态地产业类项目应该在小梅沙公共服务类项目建设之后，进行全面建 文化节事活动策划：文化创意产业的核心价值主要体现在创新基础上的知识产权、产业链的延伸和扩展以及对其他产业的渗透、融合作用等几个方面。由点线旅游体系转变成板块旅游体系是我国当前旅游业的一大特征，旅游载体正在变成一个城市，以景区开发为主转向旅游目的地开发，得到相关产业配合，旅游和文化进一步融合形成新的业态即文化创意产业。目前，我国旅游业中中出现的文化创意产业大致有四种形式32、：旅游文化演出、旅游文化主题公园、旅游文化街区、旅游文化节庆。旅游文化街区和旅游文化节庆已经成为重点发展的趋势。小梅沙可借助文化艺术SOHO区、原创音乐CONDO部落等空间载体来进一步拓展具有世界性的文化节事活动，类似于法国嘎纳的电影节，成为世界著名的滨海旅游度假区。文化节事活动构建的原则在于注入特色节事，平衡旅游波峰波谷以及基于核心资源构建旅游产品序列，通过重点导入春、冬淡季的旅游产品，起到淡季调峰作用，并充分开发室内与半室内等人造设施，减少天气限制，创造多元化的滨海旅游产品；还应结合民俗与文脉，导入节事活动，充分利用民众积极参与，提高旺盛滨海旅游人气。本次研究构建三大类文化节事活动如下：133、注入高端奢侈品展示推广活动，提高区域知名度 滨海区域节事活动策划应充分体现地域资源特征，将广阔滨海资源、山体景观浴室内展示区域结合，体现室内外整合展示功能。立足高端产品展示及推广活动，与区域总体功能定位保持一致性，既有效利用区域常住人口资源，同时与区域形成良性互动，将具有更高消费能力且针对性更强的高端人口导入，提高小梅沙的区域知名度。2、纯室内展示及推广活动：利用区域：酒店附属美术展示厅、酒店附属大型展示空间。活动类型：个人美术展、顶级私人珍藏品展、品味生活展、顶级首饰推广活动等。3、室内外互动节事及推广活动：利用区域：广场、沙滩、及酒店室内展示区域。活动类型：名车汇（建议在不同季节推出不同34、类型的车型展示，如跑车系列展示、古董车展示、越野车展示等）、酒文化节（建议根据不同季节推出不同的地域酒文化节事活动，如意大利酒节、匈牙利酒节等）。设，但小梅沙村旧村改造当务之急，为保障社会和谐、形成良好的整体运营开发环境，小梅沙村改造可选择在近期进行建设。项目规模建议：由于小梅沙村改造项目涉及到拆迁平衡，根据经济分析的初步结论，开发强度控制在容积率为3.0以上的范围内，并应根据空间设计最终确定其开发规模。其他用于拓展的生态地产类项目开发强度不应超过容积率3.0。总体上应该满足从北部向南部滨海地区逐步叠落的趋势。2第六部分：开发实施策略强调政府主导作用 策略2、规模控制策略坚持环境保护和更新发展35、并重，保持适度发展规模 小梅沙在经过20多年的开发之后，仍保留比较合理的人口发展规模，目前在小梅沙常驻人口仅小梅沙村和特发集团部分职工。根据掌握的小梅沙村数据统计，小梅沙村现有人口884人,其中本村居民112人,非本村居民772人,共327户，村中只有部分居民就业。特发集团部分职工的常驻人口数据无法统计。根据原法定图则测算，确定合理环境容量为13120人，常住人口规模控制在2500-3000人。本次研究收集到盐田区生态区建设规划研究报告，通过该报告可计算出小梅沙片区最大可承载的常住人口规模在0.6万左右。必须要指出的是，该人口规模仅是常驻人口的最大规模，在旅游高峰期内，人流大量涌入则无法通过数36、据来计算。为控制合理的瞬时人流量，保障良好的国际性滨海休闲度假区的环境品质，唯有通过收费等经营手段来实现。本研究重点对小梅沙村改造后的人口规模作出了计算。设定小梅沙村改造后为以生活居住为主功能的片区，可改造建设用地为3.0公顷。按照城市居住区规划设计规范（2002年版）中关于居住区用地平衡控制指标的规定，小区（按照规模设定本区为小区类）用地构成中：住宅用地占总用地的5565%。按照规范本位置属于建筑气候IV类地区，人均居住用地10-15M/人。由于本村未来可能作为小梅沙地区滨海居住功能的主要支撑片区，因此居住用地构成比例按标准上限取值，为65%。剔除小梅沙村原始次生林地块面积计算并且改造建设采37、取高层建筑形式，可计算出小梅沙村人口承载容量约1400-2100人。其他未来房地产开发带来的常驻人口总量宜在4600-5900人之内（应包括齐头岭开发单元）。以上数据并非表明一定要达到极限规模，应该根据用地条件的余地、以及给滨海休闲度假区带来良好的设施承载环境而综合确定。在研究过程中，争论的焦点是除了小梅沙村改造必须要带来的现有旧村常驻人口之外（根据本研究对小梅沙核心区、小梅沙村开发建设的经济分析数据表明，小梅沙村基本上可以按照3.0 的改造强度在经济上能保证适当的收益，税后收益率为13%），还需不需要进行其他房地产开发。本研究的理念之一为强调一定比例的人口沉淀来平滑旅游波峰波谷。因滨海旅游区38、淡季与旺季区别鲜明：旺季时沙滩、酒店人满为患，甚至影响景区形象；淡季大量物业闲置，造成经营性物业的非经济使用，形成资产无形流失。自20世纪中期，国际滨海旅游度假区便不断谋求与探索形成常年人口沉淀的途径，以实现现金流平衡，平滑淡季与旺季、波峰与波谷。为此，通过产权分割式/完全式售卖物业的发展，可解决旅游淡季带来的成本压力，同时为景区注入常年的持久活力。根据对小梅沙核心区经济分析结论，总开发量30万平方米，项目做投资测算期10年，总投资近44.7亿，IRR10.54%（收益率），大于基准收益率10，项目刚刚具备操作性。根据以上情况，本次研究能够基本确定的是，小梅沙核心区开发强度应该要保证30万平方39、米的建筑面积（不含天琴湾、武警用地、海关用地），其中小梅沙村为9万平方米。其他部分可根据进一步的市场性研究进行平衡划定（本次研究推荐各业态的开发规模为：居住建筑面积10.8万平米，商业建筑面积4.4万平米，商业性办公建筑面积2.0万平米，酒店建筑面积10.0万平米，游乐设施建筑面积1.7万平米，政府社团1.6万平米）。策略3、外部空间策略上山下海，保留绿色基质并合作改善外部环境 小梅沙核心区南北长350米，沙滩长度860米，实际可改造的区域面积十分狭小。常年以来，小梅沙发展较少受外部环境影响，形成以我为主、自我经营的方式，在大梅沙、东部华侨城等相继开发之后，既有的产品受到了强有力的冲击。在既有40、的空间载体中，从已有规划的考虑看需要承担的功能包括海洋世界、新的度假休闲设施、商业、办公、酒店、居住、市政设施、交通设施、轨道8号线和小梅沙站等，如果这么多功能都要在小梅沙落实的话，无疑建设一个国际性、高档次、高品位的滨海休闲度假区是不可能的。亡羊补牢，时尤未晚。本次规划期内，正是小梅沙所处的东部滨海地区发生重大变革的时期，小梅沙地区及周边地区都面临着前所未有的发展机遇。高瞻远瞩，运筹帷幄，在激变的潮流中涌进，本规划的责任应该首先放眼于区域发展的平台，一方面改善自身发展的外部环境，另一方面也为未来的发展争取更多的空间和资源。我们应有选择地继续承担必要的公共服务职责，为小梅沙寻求政府的支持以争取41、更大发展空间，为区域的协调合作发展搭建一个较好的平台。上山下海：实现山海景观连接与一体化：小梅沙地貌景观丰富，北部绿色山体围绕，有叠翠湖水库，树高林密，风景秀丽，南部被蜿蜒海湾所环抱，有海岸岬角、岩石沙滩、海光粼粼，一片南部滨海特色。小梅沙从南到北地势逐步抬高，呈现山海景观明显的空间序列，同时小梅沙东西两侧坐拥齐头岭和背仔岭，呈现环抱态势，将山海资源作为发展的基质背景是必然的选择。盐坝高速以北山林地区及背仔岭地区山体坡度较大，且用地相对局促，与东部华侨城广阔的用地资源不一样，目前从现有条件看不适合开发，同时受生态控制线所限定，建议按照其规定建议以生态恢复为主。目前盐田区正在积极开展的登山道、滨42、海栈道等工作，虽然并不直接涉及到小梅沙，但从小梅沙地形地貌看，是盐田区唯一一处适合山海连接的节点地区。因此，为保证区域资源有效整合，发挥整体资源优势，建议小梅沙下一步规划应特别注重与外部登山道、滨海栈道的连接，登山道应根据地形条件选择环叠翠湖水库地区并向北与东部华侨城东侧登山道直接相连，滨海栈道建议在齐头岭南侧滨海地带直接相连，并通过小梅沙沙滩后方陆域延伸至背仔岭滨海礁石地带。同时，根据小梅沙现状条件，宜选择小梅沙中部地区（现状海洋公园西侧）作为主要的视觉通廊和主要人流积聚地区，最好与未来轨道站设点位置统一规划，创造良好的山海空间主要连接节点。另外，需要注意的是，小梅沙湾内不适宜开发建设相关项43、目，并涉及到海洋局的审批权限。唯一有依据的是原法定图则确定一处游艇码头基地，可作为小梅沙海上活动的平台，并可以连接到大梅沙海域等其他地方，增强小梅沙滨海活动的丰富性。第六部分：开发实施策略强调政府主导作用 严控适配：争取区域交通政策的积极支持 现状小梅沙靠盐坝高速公路、盐梅路进出，并在海洋世界西侧设有盐坝高速公路匝道和收费站。从现状条件看，盐坝高速公路为市民主要进出小梅沙的通道，在休闲度假高峰期内，盐梅路承担了一部分疏解职能，但受小梅沙用地条件限制以及大梅沙景区大量车流的影响，盐梅路服务能力特别局促，并且因盐坝高速小梅沙段需要收费，盐梅路日常还承担了一定量的过境机动车交通。从深圳市道路交通的规44、划和相应道路的特征分析，盐坝高速是未来最主要的机动车进出通道，并向市区直接可连接深盐二通道、罗沙路和滨河路等主要干路，而盐梅路因其线形蜿蜒，穿越山脚和海岸沿线，沿路山体秀丽、海岸风光迷人，是深圳市境内为数不多的滨海景观道路，因此，应积极努力把盐梅路还原为滨海景观道路。建议1：在大梅沙、溪涌设置交通管制点，从小梅沙外围地区限制货柜车进出盐梅路，货柜车必须从盐坝高速进出，建议小梅沙段与大梅沙一样采用不收费的办法，进一步鼓励货柜车使用盐坝高速公路通行。建议2：在小梅沙与大梅沙相交接的地方，如齐头岭山底，积极拓展地下空间开发，为梅沙景区配建公共停车场库，缓解停车难的压力。建议3：寻求梅沙片区和东部华侨45、城设置专用公交一体化。从外围进入梅沙片区的公共交通，应及时截流在梅沙片区边缘地区大梅沙北侧用地之外，安排专用小型化电瓶车交通作为梅沙片区和东部华侨城地区内部的公交系统，既能有效合理的组织景区内部交通，又能增强环境保护。建议4：尽快落实轨道8号线线位、站点的详细设计，为保障城市设计国际招标做好基础性工作。建议轨道8号线安排在盐坝高速公路南侧50米范围之内，但需要进一步其核实用地条件和论证工程可行性。建议5：结合大梅沙海关的恢复，在大梅沙设置海上公共交通系统，可借助小梅沙游艇进行海上旅游线路和海上公共交通的组织，为争取和吸引香港客流创造更好的交通条件。互补共享：寻求政府的公共设施支持,保障高端开发46、意图 小梅沙用地局促，如果按照深圳市城市规划标准与准则根据人口规模去配套公共服务设施，必然会影响对未来打造高端旅游接待设施所需的用地规模，同时也会在很大程度上影响景区的休闲氛围。在研究过程中，有诸多关于小梅沙是作为“城”、“小镇”还是“独立社区”的争论，我们的概念在于小梅沙是梅沙片区的有机组成部分，因历史和行政划分的原因，使得小梅沙、大梅沙彼此独立。而大小梅沙近在咫尺，不可避免的有太多联系和相互依赖。正因为如此，规划编制更加需要打破行政划分的界限，以区域分工协作的统筹考虑，为形成良好的梅沙景区景观氛围，大梅沙必须需要在一定程度上作出“牺牲”，为小梅沙和东部华侨城承接更多的公共配套服务。为此，在47、发展的必要阶段，应重新审视大梅沙法定图则，尤其在公共资源设置方面作出相应的调整，增强区域服务的职能，大梅沙不仅应该成为一个出名的滨海度假区，还应成为梅沙片区（东部华侨城）旅游区的中间联结点和公共资源服务的中心。而小梅沙则能够“抽身”出来，以更加聚焦的视野，去安心打造一个真正国际性、服务高品质的山海一体化滨海休闲度假区。原小梅沙地区法定图则确定的公共服务设施如下表：第六部分：开发实施策略强调政府主导作用 整备土地、统一开发 为整体开发创造条件；积极促进片区活力 基于以上“一带一轴三板块”的整体布局结构，将核心区内的用地以土地权属的宗地线作为整理单元，将未来发展中具有相似性的地块予以整合，有效地从48、“分区”角度整体了解不同地块单位未来的发展要求和诉求，提出各分区的用地发展对策如下：“分区1”：该区位于盐坝高速北侧及背角仔地区，土地使用主体包括小梅沙村、特发集团、深圳海事局，绝大部分用地为未办理产权合同和未办理红线用地。根据深圳市基本生态控制线划定方案及管理规定，该区内新建项目应该为重大道路交通设施、市政公用设施、旅游设施、公园；对于已批未建项目需要重新上报市政府审议批准以保证其合法性和延续性；对于已建项目不得擅自改建和扩建。根据深圳市绿地系统规划，背角仔地区应该为规划中的区域绿地公园，可以作为独具滨海特色的滨海公园进行规划，同时根据深圳市盐田区03-02号片区小梅沙地区法定图则，该处应该49、安排游艇码头基地一处。“分区2”：盐坝高速公路的管理范围和现状盐梅路的使用范围。因现状机动车交通造成两侧建设用地切割，及与人行交通的强烈冲突，建议在本范围内对机动车道路进行局部改造，创造良好的山海休闲环境。特别需要指出的是，机动车交通改造不能从单一交通诉求的角度进行粗放式改造，应该与未来空间环境、地下空间开发、市政设施安排等统筹综合安排。“分区3”：该区为正在建设的天琴湾别墅区用地，具有合同产权，应该进行保留。“分区4”：该区为现状的滨海岬角山林地，属于政府接待办未办理合同产权和红线用地，因地形高差较大，具有一定生态敏感性，该处开发建设建议按照深圳市基本生态控制线划定方案及管理规定进行实施，以50、生态恢复为主。需要指出的是，未来开发建设如果有建设小梅沙地标性建筑物或者构筑物的需要，以强化景观环境的地标性，可以作为特殊的项目向相关部门申请，并需要编制环境影响评价的专题报告。“分区5”：该区为现状存在的山林地，属于已办理红线用地。因该区为具有较高生态价值的风水林，群落物种丰富，生物多样性高，树木大多数为地带性顶级森林群落阶段的中生性种类，内有国家二级保护植物香樟及白桂木、水石梓、华润楠、二色菠萝蜜、虎皮楠等珍稀树种，并存在一些热带森林的典型特征如茎花、板根等现象，故建议根据深圳市盐田区03-02号片区小梅沙地区法定图则划为公共绿地进行保留。“分区6”：该区为现状武警部队用地，属于已办理红线51、用地，建议保留其合法的土地使用用途。需要特别指出的是，该区内正在建设的高层建筑，属于非法建设，建议对其拆除。“分区7”：该区为小梅沙村居住、商业、工业的现状发展用地，属于已办理合同产权和红线用地。该区可作为未来小梅沙村改造的唯一建设用地。“分区8”：该区现状主要为停车场、商业、旅馆等，大部分用地属于未办理合同产权和红线用地，个别地块属于已办理合同产权或者红线用地（属于特发集团，为现状的职工宿舍或者办公、招待所）。根据对用地单位的意见，建议将其纳入统一规划的范围，整体开发。该区位于小梅沙中部，对未来小梅沙的形象有至关重要的影响，因此建议对该区加强控制和引导的力度，整体改造，保证未来小梅沙优良的滨52、海休闲度假区景观。“分区9”：该区为现状的小梅沙度假村用地，属于特发集团未办理合同产权和红线用地，结合特发集团的意愿，可按照整体规划构想，进行彻底改造。“分区10”：现状沙滩，建议保留。“分区11”：现状海洋公园用地，属于特发集团已办理合同产权用地。该区是小梅沙知名度较高的开发项目，根据相关规划要求，需要进一步提升其海洋文化的内涵，在未来开发建设中进一步提高品质。“分区12”：现状小梅沙大酒店，属于特发集团已办理合同产权用地。跟据对特发集团的访谈，该处应该进行高标准改造，改造形式可以拆除重建或者内部装修提升品质。小梅沙大酒店的重建可在建筑设计中延续现状的外观元素，重拾人们对小梅沙的记忆。“分区53、13”：现状渔农居发展项目，属于特发集团已办理合同产权用地。根据对特发集团的访谈，该处可作为高档次滨海酒店开发项目。“分区14”：现状山林地，特发集团已办理合同产权用地。综合基地特征，结合小梅沙西侧齐头岭已开发山林别墅区的现状，从打造山海景观一体化的休闲度假区景观，建议纳入“分区13”板块开发项目，作为山林顶级度假酒店，建设形式可以为低密度的别墅酒店。“分区15”：现状山林地，建议参考深圳市基本生态控制线划定方案及管理规定进行实施，以生态恢复为主。“分区16”：梅沙海关用地，建议保留其合法的土地使用用途。根据以上分区的用地发展对策，建议收回核心区内的部分土地。如下表所示：其中灰色表格内的用地为54、建议收回的用地，共14.82公顷。其他用地为小梅沙村用地共2.86公顷以及海洋世界有限公司和小梅沙旅游中心的用地共11.6公顷（编号36、38、39）。以上用地可以不必收回，但小梅沙村的改造应符合小梅沙地区的整体规划要求，酒店用地要符合小梅沙地区的统一规划建设要求。核心区范围内土地权属表 第六部分：开发实施策略强调政府主导作用各类用地的发展对策：居住用地：居住用地主要分布在生态地产板块，用地面积3.94公顷（含小梅沙村改造用地）占核心区总用地面积的13%。除小梅沙村安置住宅外，其他地产项目定位于高档居住区，应积极倡导良好的开发理念与创新意识，打造新的生态型房地产品牌。商业+商业性办公用地：商业55、和商业性办公用地主要分布在独特创意文化板块内，用地面积约5.12公顷，占总用地面积的17%。商业+旅馆业用地：主要分布在滨海商业休闲带，用地面积1.95公顷，占总用地面积的7%，主要为在沙滩活动的游客提供商业服务，并混合宾馆住宿功能。旅馆业用地：主要分布在高端旅游接待业板块内（包括小梅沙大酒店），用地面积8.91公顷，占总用地面积的29.7%。其中小梅沙大酒店的用地发展对策见“分区12”。文化设施用地：主要分布在独特创意文化板块内，用地面积0.56公顷，将建设小梅沙剧院，并为创意文化展示、时尚发布等提供活动场所。广场用地：主要为山海轴线的步行区域和各地块之间的步行区域，用地面积4.84公顷，占56、总用地面积的16%，广场用地可根据实际开发情况与周边地块进行合并。建议回收的用地共计14.82公顷，其中产权合同用地为0.88公顷。红线用地1.57公顷，未办理任何手续的用地12.37公顷。（见下图、表）步行优先、以公共空间为核心营造多样复合连续的步行公共空间网络 小梅沙的气质是“立体、步行、环境、品位”，而公共空间是人们感受地域气质的重要场所。通过与众多国际型滨海休闲地区（如嘎纳、威尼斯等）的等比例影像比较，小梅沙的尺度与这些“小城”、“小镇”更为相似，因此本次规划提出通过“街道生活”“滨海生活”的公共空间塑造主题来凸显小梅沙气质。同时，小梅沙山海环抱，环境宜人，是一个不可多得的山海综合型滨57、海休闲度假区，海湾具有领域感很强的特征，水上活动的组织也是强化其公共特征的重要发展要素。“要点1”：北、西、东面环山，应该强化山的绿色渗透，未来城市设计必须控制相应廊道，使得空间具有立体的感官特征。“要点2”：根据用地形态的关系，中部地带可形成山海景观一体化的核心区，建议形成活动多样、视觉丰富的广场步道系统，将环境、建筑、活动融为一体，该区应该安排小梅沙地标性构筑物或者建筑物。“要点3”：小梅沙中部的滨海地带是核心景观和公共开放空间的节点，应作为滨海欢乐广场加以规划，并考虑与重要自然景观、地标性建筑物、构筑物的对景关系以及与步行网络的联系。“要点4”：轨道8号线站点应该作为未来进入小梅沙主要人58、流的集散空间，该处是进入小梅沙的第一感官认知点，因此应该慎重考虑其建筑形式和安排相应活动内容，轨道站站前广场应该与中部南北向广场一体化设计。“要点5”：小梅沙人行系统从地铁站开始，在中部地带形成人流集散、活动的主要场所，内部应该直接连接各特色开发项目，向北通过上跨、下穿的方式，围绕叠翠湖水库周边形成登山道，向南与未来盐田区滨海步道形成完整的系统。“要点6”：海面的水上游览线路是区别于大梅沙的特色发展内容。“要点7”：内部街坊应通过建筑空间的围合使内外部空间的特征更为明显，内部行程半公共性、私密性的空间单元；外部形成较为开敞的空间单元。“要点8”：公共空间以街道、广场为主，形式应更为多样和灵活。59、“要点9”：建议街道的宽度满足消防要求即可，并且与街道两侧的沿街建筑高度相结合，控制街道高宽比，营造良好尺度的街道空间。“要点10”：建议街道采用彩色、具有趣味性的铺装形式和材料。“要点11”：步行空间应当将公共空间、重要节点广场等相串联。“要点12”：小梅沙现状地形有一定的高差变化，公共空间和步行系统应与地形紧密结合并设置台阶和坡道。0 道路与地下空间统一开发优化道路交通系统、积极利用地下空间 小梅沙与深圳市其它滨海度假区一样，节假日期间市民涌入造成交通拥挤。一方面度假区是由于自身的承载力不能满足大量人群的涌入，另一方面是区域机动车交通的组织管理方式存在一定问题，以及片区内交通组织不合理和交60、通设施不完善所造成。从小梅沙的情况看，因小梅沙地域狭小，加上对外交通道路的组织较为粗放，使得小梅沙交通问题的瓶颈日益凸现。为此，建议从集约用地及打造高档次滨海休闲度假区的角度出发，将交通改造提上日程。“要点1”：盐坝高速公路匝道直接切割东西两侧建设用地，并在与盐梅路交叉口处形成交通阻塞的瓶颈。建议将盐坝高速匝道进行改造。结合部门建议，提供以下三种方式供进一步研究。其一：将盐梅路过境交通引到主要开发用地背侧，盐坝高速南侧。评价：在与盐坝高速匝道段是否能满足净空要求尚需深化研究，且现状盐坝高速未留对接口。人行环境改善不充分，仍 存在与机动车交通的冲突。其二：将盐梅路和盐坝高速段局部地段半下层、步行61、平台半上跨处理。评价：人行环境有一定改善。但该处理也属于系统工程，从长期利益看，不一定经济合理。其三：将盐梅路和盐坝高速段局部地段完全下地处理。评价：人行环境彻底改善，同时可结合地下空间开发利用，用地集约经济。但工程量很大，需与土地利用开发、地下空间开发同步进行。本次研究从长远角度出发采用此方式，建议进一步编制交通专项研究，从工程和经济角度论证可行性。“要点2”：盐梅路东西两侧建设用地有接近3米的高差，使得通向滨海的人行连接不方便。建议将盐梅路后方陆地进行整体改造，结合地下空间开发，使南北两侧人行直接连接，在中部局部地段下穿处理，保证人行安全和步行环境。“要点3”：在盐梅路未下穿段，建议在建筑62、设计中将人行过街形式作重点处理，塑造良好的街道景观。“要点4”：在盐坝高速公路与盐梅路之间设置公共交通专用辅道，位于未来开发建设核心区北侧和西侧外围。“要点5”：在西侧边缘设置公共交通专用地面停车场和的士车站。“要点6”：对盐梅路北侧、海洋公园西侧进行整体地下空间开发，用于地下停车、市政设施安排，停车区按照消防分区要求综合划定各停车区域，分公共停车区域和专用停车区域。“要点7”：为保障停车方便和消防安全，建议设置地下专用公共道路，形成环路。“要点8”：地下停车的机动车出入口在其东西两侧各形成两个出入口。“要点9”：因轨道交通详细规划尚未编制，根据周边开发用地情况，建议在盐坝高速公路南侧预留地下63、线路，宽度控制30米，预留地下轨道车站。“要点10”：对于小梅沙度假酒店的开发板块，应形成各自独立的机动车系统，形成地面、地下两种静态交通形式。第六部分：开发实施策略强调政府主导作用 策略5、分期开发策略避虚就实、稳健务实，循序渐进 第一步：保护、收地、统一规划、与开发商洽谈严格控制生态控制线内用地，以生态恢复为主。生态控制线之外用地，海洋世界、风景林地、武警用地、海关用地、齐头岭开发用地应保留其合法的用地性质之外，剩下约30公顷用地应统一规划、整体开发。应采取分期实施、统一建设的理念，近期对滨海休闲商业、酒店、小梅沙村改造用地等进行开发，中期对文化创意艺术街区进行全面开发，远期可适当进行生态64、地产开发。第二步：分期实施 根据项目开发的带动性、重要性及区域功能的完善性，确定项目开发的时序。近期：休闲度假酒店、亲海休闲商业不仅与项目周边地区形成集聚效益性，更能在小梅沙地区形成引擎作用，以迅速满足近期旅游需求，应当作为小梅沙地区重点和优先发展。中期：文化创意娱乐功能作为中期开发，引爆人气，区域配套商业随后开发，完善区域功能，且对小梅沙片区开发经济效益提供很好的支撑作用。远期及远景：生态地产业、游艇码头等作为最终区域的配套功能，作为未来远期发展的项目。远景将海洋公园纳入高端酒店，作为其酒店设施的一部分，有利于小梅沙长期可持续发展。策略6、规划先行策略统一规划，统一开发 规划先行,谋定后动。65、规划前瞻性的特点使其理应走在城市发展的前面，引领城市建设和发展。在小梅沙地区的发展前景并不是特别清晰的状况下，应首先启动各专项规划研究、基础设施建设以及生态保护工作，时机成熟时便于快速启动项目。启动法定图则修编、同步委托市交通研究中心编制交通专项规划研究、之后启动城市设计国际咨询，2009年年底完成。划定责任区范围，明确政府建设、企业开发与管理的责任范围，并明确各地块单元的土地使用性质、开发容量。开发个体应该严格按照预先制定的开发要求进行高标准建设；严格控制公共资源用地（公共设施用地、公共开放空间、地下空间），对区域共享的公共设施进行统一调配和安排。有效疏解交通问题（保障公共交通主导和优先配置66、保障人行尺度及人行最大化）；应该大力加强市政基础设施的建设；制定生态环境保护对策并加强监控。将小梅沙村用地纳入整体规划范畴，统一开发。策略7、品牌带动策略以国际品牌促进高端发展 品牌带动效益，理念决定行动。在品牌带动战略的指导下，进一步确立了品牌建设的一些新理念。国内知名品牌项目如华侨城、欢乐谷等；国内与国际知名品牌的合作项目如上海崇明岛东滩生态城开发项目、天津滨海新区中新开发项目等；国际知名品牌的独立开发项目如迪士尼乐园等。以上知名品牌带来的品牌效应引人瞩目。同时，品牌也是小梅沙项目的有效推销手段和带动人气的重要方式之一。通过引入国内外著名开发机构，利用国内外先进理念、技术和资金，进一步提67、高开发与管理的水准与档次，确保旅游开发的高品位和高效益。设置产品准入门槛，引入休闲度假设施品牌的旗舰型项目。2 策略8、集中管理策略积极发挥领导小组职能 集中管理能够有效发挥领导小组的决策、统筹协调、管理监督等各项职能，避免各职能部门从各自角度出发考虑问题，在工作中产生扯皮推委的现象。从而实现统一规划、统一开发的目的，积极推动小梅沙的健康有序发展。领导小组作为小梅沙滨海度假区保护与开发的决策机构；领导小组下设管理办公室，作为市政府的常驻派出机构，负责旅游区日常的保护与开发工作，执行领导小组的有关决策；领导小组组长由副市长出任,各有关部门主要领导参加；通过市人大立法，制定小梅沙滨海度假区开发建设管理规定来确定管理办公室与地方政府的责、权、利以及资源保护与利用原则。领导小组和下设管理办公室具体职能：发展与决策职能、统筹与协调职能、规划与计划职能、管理与监督职能、招商与营运职能、推广与宣传职能、资讯与服务职能。