1、1 城市综合体产品案例分析 城市综合体定义 城市综合体研究样本集团 对本项目的借鉴意义 2 城市综合体的定义 城市综合体意味着多种功能共存于同一 空间，而且具有某种内在的联系，从而作为 一个整体而存在。它是多种不同使用功能的 综合，建筑内部所包含的多种功能相互提供 服务，互为补充，从而形成独立的功能体 系。 城市城市综合体是把城市中不同性质、 不同使用功能的社会生活空间相结合，统一 规划设计，统一开发和管理，充分发挥建筑 空间的共同作用，满足人们对于现代城市综 合、低能耗、高效率的要求，形成一个完整 的街区。其功能直接被接纳到城市功能体系 中，成为城市整体不可或缺的一个组成部分。 其他 酒店 2、商业步行街（底层商业） SOHO公寓 住宅公寓 写字楼 SHOPPING MALL 城市综合体 城市综合体项目构成 3 城市综合体项目选址 城市综合体项目选址 项目所在位置为城市核心区 有人流和消费基础 大部分为旧城改造用地 立面规划要求严格，容积率较高 项目位于城市商业副中心 区域为城市经济新增长点 社会各项配置资源广泛 市政规划和交通组织要求成本较高 位于新开发区 目前缺乏人流量和消费基础 需要较为长期的视野 和对城市功能布局的判断 以商业功能或购物中心为主 流动、个性、品位的广义客户群 住宅特性不突出 以商务集群建筑为主 繁华便利 商务资源突出 大型批发市场 对中小企业（商户） 吸引力强3、烈 4 城市综合体产品案例分析 城市综合体定义 城市综合体研究样本集团 对本项目的借鉴意义 5 集团历代产品比较分析 第一代第一代 第二代第二代 第三代第三代 产品种类 纯商业 纯商业 商业、酒店、写字楼、住宅 开发时间节点 2001年 2002年-2004年 2006年底 选址 核心商圈黄金地段 核心商圈黄金地段 城市副中心、城市的开发区及CBD 规模 5万 15万 4080万 业态 购物功能组合 购物功能组合 24小时不夜城+集成功能组合 主力商家 超市+家电+影院 超市+建材+家电+ 影院 百货+超市+家电+美食+影院 建筑形态 单个盒子式 组合式 综合体，盒子+街区+高层的组合 资金回笼模式 单店小商铺的销售 单店小商铺的销售 住宅与小型商业、写字楼的销售 案例 长沙、南昌、青岛 沈阳、天津 宁波、上海、北京、成都 6 商业地产的战略转变第三代产品 从单店到组合店再