1、看守所整体改造工程项目前看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告期建设条件评估报告*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司II目目录录第一章第一章 项目概况项目概况.11.1.项目背景.11.2.编制依据.11.3.项目建设规模及内容.21.4.研究目的.3第二章第二章 新建部分前期建设条件评估新建部分前期建设条件评估.42.1.场地环境评估.42.2.用地权属评估.182.3.规划条件评估.202.4.其他前期审批条件情况.222.5.人防设施评估.242.6.市政设施容量评估.252.7.地下管线情况评估.382.8.地质情况评估.382.9.特殊情况评估.482、2.10.造价影响评估.49第三章第三章 维修改造部分前期建设条件评估维修改造部分前期建设条件评估.513.1.场地环境评估.513.2.房地产权属评估.513.3.历史建设情况评估.54*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司III3.4.市政设施容量评估.58 3.5.维修改造内容评估.58 3.6.造价影响评估.63 第四章 结论与建议第四章 结论与建议.64 4.1.结论.64 4.2.建议.66*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司1第第一一章章 项项目目概概况况1.1.项项目目背背景景1 1.1 1.1 1.项项目目基基本本情情3、况况1 1.1 1.2 2项目名称：*省看守所整体改造工程。项目地点：*区*省看守所用地红线内。项目建设单位：项目使用单位：项目建设性质：改建。.编编制制单单位位单位名称：*市国际工程咨询公司。资信证书：91440101190479592X-18ZHJ18 和 91440101190479592X-18ZYJ18。1.2.编编制制依依据据1、省属代建项目前期建设条件评估工作指引（2019 年版）；2、*市城市环境总体规划（2014-2030 年）（穗府20175 号）；3、*市人民防空管理规定；4、*市城乡规划技术规定（*市人民政府令第 133 号）；5、岩土工程勘察规范GB50021-2004、1（2009 年版）；6、建筑地基基础设计规范GB50007-2011；7、我公司与*省代建项目管理局签订的合同；*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司28、与本项目有关的其他资料。1.3.项目建设规模及内容项目建设规模及内容*省看守所用地范围约 5.9 公顷(约 88.5 亩)，改造前总建筑面积为13005m2，整体改造后建筑面积为 18961m2。拟拆除老旧监区 2113 平方米，新建综合楼8444 平方米。本次*省看守所整体改造项目规划分为三部分，第一部份为建筑修缮改造工程，第二部分为拆旧建新工程，第三部分为室外改造工程。其中：1、修缮改造工程建设内容及规模：5、根据*省发改委关于省看守所整体改造工程项目建议书的复函（粤发改投资函20193034 号文），本项目维修改造建筑面积为 10517 平方米。在用监室总面积 5454m2，其中装修改造面积为 3911m2（其中，监区门廊楼 824m2、监区一层 2189m2、二层南边功能室 569m2、三层南边功能室 329m2），公用工程部分改造面积为 5454m2（包括监区功能用房升级改造、监室标准化改造、公共走廊修缮改造、配套设施改造、监区公用工程系统改造、监区绿化改造以及外立面改造）、门廊楼修缮改造 824m2（包括监区 AB 门及门廊改造、会见楼及审讯楼升级改造，外立面改造）、原民警备勤楼修缮改造 16、308m2（包括功能调整、室内墙地面改造、外立面修缮）、饭堂楼改造 981m2（包括室内改造、外立面修缮）、民警业务技术楼修缮改造 1843m2（包括功能用房改造、外立面修缮及防水补漏）、看守所大门修缮改造 107m2（包括室内功能改造、外立面修缮）等。2、拆旧建新工程建设内容及规模：拆除老旧监区 2113m2及在押人员旧伙房 375m2，新建执法办案综合楼 8444m2，其中地上 5884m2、地下 2560m2（含人防 1500m2）。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司33、室外改造工程建设内容及规模：室外面积共 52054m2，其中道路广场 27747m27、，绿化面积 24307m2。建设内容包括有新建道路广场、运动场地及绿化，道路广场改造、绿化改造、室外给排水系统改造、室外电气工程改造等。1.4.研究目的研究目的通过开展前期建设条件评估工作，全面、系统掌握项目的场地环境、权属情况、规划条件、人防设施、消防设施、市政设施、绿建设施、建筑物现状、社会人文环境等内外部条件和客观情况，明确其中存在的问题及解决措施，评估对项目建设产生的影响，以判断项目是否具有立即启动代建工作的条件，同时为下一步工作的开展打下坚实的基础，提高前期决策的系统性、科学性和专业性，最终提高项目推进的效率和质量。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司48、第第二二章章 新新建建部部分分前前期期建建设设条条件件评评估估2.1.场场地地环环境境评评估估2.1.1.现现状状场场地地、建建筑筑物物及及构构筑筑物物、临临时时设设施施、绿绿化化状状况况*省看守所主要负责关押省级机关经济和职务犯罪在押人员，以及港澳台和境外犯罪嫌疑人及中央督办案件、省检察院、省公安厅办理的案件本项目地址位于*市*区*。目前使用单位为*省看守所，使用性质或用途：根据中华人民共和国看守所条例规定，看守所是羁押被依法逮捕、刑事拘留的犯罪嫌疑人、被告人和余刑三个月以下罪犯的机关。看守所担负四项任务：一是依据国家法律对在押人员实行武装警戒看守，保障安全；二是对在押人员进行教育；三是管理9、在押人员的生活和卫生；四是保障侦查、起诉和审判工作的顺利进行。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司5图 2-1 项目地理位置图 2-2 项目区位图*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司61、看守所总体情况及现状*省看守所 1960 年代投入使用，2002 年原址重建使用至今。看守所内现有建筑主要包括民警备勤宿舍楼、民警食堂楼、当前在用监区以及老旧监区（建于 1965 年）等，占地面积约 88.5 亩。目前在用监区建筑装修较为陈旧，仅能勉强维持功能使用需求；现有基础设施、设备逐渐老化，业务技术用房不足，影响工作正常开展。表 2-1 现状分10、析表序号序号现有建筑现有建筑建筑面积（建筑面积（m2）一一监室监室5454二二监区门廊楼监区门廊楼（会见楼及询问楼会见楼及询问楼）824三三民警备勤楼民警备勤楼1308四四民警饭堂楼民警饭堂楼981五五民警业务技术楼民警业务技术楼1843六六看守所大门看守所大门107七七在押人员旧伙房（拟拆）在押人员旧伙房（拟拆）375八八老旧监区（拟拆）老旧监区（拟拆）2113九九总建筑面积总建筑面积130052、监区现状情况*省看守所 2002 年原址重建使用至今，监区建筑设施损耗严重，并存在安全隐患，现状详见下图。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司7图 2-3 监区走廊地11、板不防滑，极易滑倒图 2-4 监区首层走廊普通玻璃窗户安全性不高、隔音效果差图 2-5 监室内设施陈旧，窗户存在不安全因素图 2-6 监室放风门锈迹斑斑，放风场外破旧*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司8图 2-7 业务技术房墙面渗水、漏水严重图 2-8 监区业务技术房木门发霉、陈旧图 2-9 监区值班室天花渗漏图 2-10 监区门及围墙内通道绿化图 2-11 监区内巡道未装普通玻璃窗图 2-12 地板、尖角、电视角等安全*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司9隐患图 2-13 外墙漏水、天花铝板变形图 2-14 外墙渗水严重，漏水原因12、未明图 2-15 改造前监区绿化存在安全隐患3、监区外现状情况1）看守所大门：主体及配套设施未完善，外墙破损，且缺少规范的出入办证服务大厅，未满足使用需求。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司10图 2-16 看守所大门现状图图 2-17 出入大厅现状图2）民警业务技术楼：外立面外墙有裂缝并漏水，玻璃雨棚漏水，同时地面光面石材不防滑，因此需对外立面翻新、防水补漏，地面防滑处理。图 2-18 民警业务技术楼现状图3）室外场地及绿化景观：绿化参差不齐，果树太浓密、树下泥石裸露；*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司11垂榕空间隐蔽，遮挡视线13、；栏杆空洞不牢固，存在安全隐患；部分道路破旧、风格不一致；文体活动场地不足。图 2-19 室外现状图4）老旧监区建于 1965 年，建筑面积 2113m2，共两层，自看守所 2002年重建后停用，目前楼板开裂、渗水，且楼道狭窄、间隔密集，难以改造再利用。故本次拟拆除老旧监区，在原地新建执法办案综合楼。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司12图 2-20 老旧监区门图 2-21 老旧监区建筑5）原在押人员旧伙房位于监室建筑一侧，建筑面积 375m2，与监区相连，根据规范，监区应自成一区，封闭独立。因此在押人员旧伙房设置缺乏合理性，不便于管理。故本次拟拆除旧在押人员旧14、伙房，将在押人员伙房设置于民警饭堂楼。6）原饭堂楼：省公安厅现有民警饭堂楼建筑面积为 981m2，但因原食堂设计缺乏合理性，布局不够紧凑，造成空间浪费，同时室内装饰陈旧，需翻新更换。图 2-22 饭堂楼就餐区图 2-23 饭堂楼取餐区7）原备勤楼：现有民警备勤楼建筑面积为 1308m2，目前室内装饰陈旧，走廊墙面脱*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司13落，室外防盗网锈迹斑斑，立面破旧，需整体翻新、部分构件更换。图 2-24 室内走廊图 2-25 室外立面根据*华远博际建筑技术服务有限公司 2019 年 9 月份出具的房屋完损性鉴定报告，*省看守所办公楼、饭堂、监15、区和宿舍楼为基本完好房。旧监区为严重损坏房。正门保安亭为一般损坏房。本项目拟拆旧建新工程建设内容及规模：拆除老旧监区 2113m2及在押人员旧伙房 375m2以及部分相关燃气、排水等管道需进行重新设计。本项目不存在需要迁移或者保护的历史建筑物、树木等。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司14图 2-26 拟拆除建筑物位置示意图2.1.2.场地围蔽及安保现状场地围蔽及安保现状本场地现状无围蔽情况出现。考虑到本项目性质，本项目安保情况良好。2.1.3.三通一平情况三通一平情况目前现状场地已完成三通一平。根据建材*工程勘测院有限公司2019 年 9 月提供的*省看守所旧16、监区地块岩土工程勘察报告：拟建建筑物的工程重要性等级为二级（一般工程），场地复杂程度等级为二级，地基复杂程度等级为二级，岩土工程勘察等级为乙级。拟建场地不存在活动断裂等其他不良地质作用及地质灾害，场地基本稳定，基本适宜本工程建设；地基均匀性较差，经一定工程处理，可满足*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司15地基稳定性要求。根据中国地震动参数区划图（GB18306-2015），场地位于*区，场地类别为类。类场地地震动峰值加速度为 0.10g1.00=0.10g，场地基本地震动加速度反应谱特征周期为 0.35s，地震烈度为度；根据建筑抗震设计规范（GB50011-2017、10）（2016 年版），本场地抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度为 0.10g，设计特征周期查表5.1.4-2 为 0.35s。在多遇地震影响下水平地震影响系数最大值（max）为0.08，设计地震分组为第一组。本场地的地下水腐蚀性评价为：对混凝土结构具微腐蚀性，对混凝土结构中的钢筋具微腐蚀性。地表土腐蚀性评价为：对混凝土结构具微腐蚀性，对混凝土结构中的钢筋具微腐蚀性。根据拟建建筑结构、荷载特点，结合场地岩土工程条件，对于建议拟建多层工程优先选用“天然浅基础方案”，次为钻（冲）孔灌注桩方案。地基基础方案的实际选型应由设计人员根据技术可行、经济合理的原则，进行综合评估合理选用。新建地块旁18、山体土方外运，山体土方量约为 2500m3。本项目地形图详见下图。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司16图 2-27 本项目地形图*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司172.1.4.项目周边环境项目周边环境1、场地周边现状道路（含高速路、快速路、城市主干道、高架路桥等）、河涌、地铁、铁路、高压线、变配电站、加油加气站等市政交通和基础设施分布情况，以及其保护区/线范围，有无垃圾填埋场、焚烧厂、污水处理中心、产生污染的工业厂房等设施，对项目施工期和运营期可能产生的影响项目周边区域主要区域性道路包括广河高速、广汕一路等，通过华美路可以与广19、汕一路、广河高速联系，对外交通便捷。选址块现状对外交通主要以华美路为主，临近有多家学校、高校，平时交通较繁忙；节假日交通车辆较少，通行能力较好。本项目周边无河涌、地铁、铁路、高压线和加气加油站等市政交通和基础设施。本项目拟选址于*省看守所地段，目前，项目用电可由高增的 10KV 支线引入。根据城市轨道交通结构安全保护技术规范 第 3.1.2 规定”地下车站与隧道结构外边线外侧 50m内为控制保护区”，本项目从地图上测量与地铁 6 号线轨道线路最短直线距离约为 1 公里，不在地铁 6 号线控制保护区范围内。本项目对于地铁 6号线影响较小。本项目周边无垃圾填埋场、焚烧厂、污水处理中心、产生污染的工20、业厂房等设施。2、场地现状周边道路交通环境是否满足施工运输及围蔽要求，初步规划围蔽平面图和内外部交通运输线路图项目场址位于*区*，交通方面，能够有足够条件为建设用临电、临水提供了方便。但场地附近街道居民及车流较多，建议施工车辆及材料的运送车辆应提前组织计划，安排好进出场地时间，避免造成交*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司18通拥堵。同时施工期前应做好关押人员的安排与布置，合理避开施工区域。3、项目周边同一用地红线范围内的绿色建筑、海绵城市、新能源等技术的应用情况，对本项目设计方案的建议。根据*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告，建议本项目为绿色二星级标21、准。建筑设计以“绿色智能”为核心理念，在材料、工艺、设计等方面体现低碳、环保元素，在建筑管理、运行、安全防护等方面实现智能化、网络化，力求打造成为外观简洁、现代，内涵绿色、智能的特色建筑。2.2.用地权属评估用地权属评估本项目中新建执法办案综合楼位于看守所用地红线内，按照省属代建项目前期建设条件评估工作指引（2019 年修订版），对于新建项目的项目拆迁手续及进度问题并无涉及，也不存在土地出让金、新申请用地等问题，作为改造项目，也不存在建筑物或用地权属抵押情况，并无通过法院起诉产权争议情况。但由于历史遗留问题，本项目的用地性质和规划条件均存在缺陷，给项目带来不确定性。2.2.1.项目用地手续情况22、项目用地手续情况按照本项目立项批复意见及*省公安厅的规划，现状两层旧监舍拆除后新建综合楼，本项目不涉及新增用地需求，用地红线符合项目需求，不存在与周边其他单位现状用地重叠的情况，根据本项目建设用地规划许可证（穗规地换证字2000第 115 号），看守所用地红线范围共计 58998m2用地为拘留所用地。但由于历史遗留问题，现状的土地性质和用地规划存在争议。根据*市规划和自然资源局*区分局的核查发现，拟用于新建执法办案综合楼的部分用地期末规划被标识为“耕地”，面积约 6613 平方米，*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司19见图 2-28，造成新建综合楼建筑红线需占用23、耕地。按照*市、*区国土规划部门意见，*省公安厅需先将该部分耕地的用地性质转变为建设用地，然后才能申请地块的规划条件。目前，*省公安厅已向*区人民政府发函申请使用市级预留城乡建设用地规模，建议省公安厅加强与相关部门沟通对接，以得到区政府、市政府的支持，通过市级预留指标调整解决土地性质问题，由于涉及到耕地占补平衡和市政府上会审定程序，预计该过程至少需时 6 个月。图 2-28 土地利用总体规划示意图2.2.2.拆迁手续及进度拆迁手续及进度本项目不涉及拆迁。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司202.2.3.用地红线复核用地红线复核用地红线符合项目需求，可满足项目建设24、需要，与周边其他单位现状用地不存在红线重叠的情况；但项目用地南侧规划了一条市政道路，规划道路从省看守所大门、宿舍楼、饭堂楼出横穿，影响项目建设，具体见章节“2.3 规划条件评估”。2.2.4.土地功能复核土地功能复核本项目用地性质基本为安保用地，但有 6613 平方米土地使用性质为耕地，具体见“2.2.1.项目用地手续情况”。2.3.规划条件评估规划条件评估2.3.1.规划指标及手续办理情况规划指标及手续办理情况本项目目前办理了 建设用地规划许可证（穗规地换证字2000第 115号）和建设工程规划许可证（穗天规建20019 号），未办理后续的规划报建和验收以及房产登记手续。2.3.2.现状控规25、使用情况现状控规使用情况根据*市规划和自然资源局*区分局关于查询*省看守所地块控规情况的复函（穗规划资源天函20191062 号）中函复：省看守所地块（穗规地换证字2000第 115 号文建设用地规划许可证所指地块）用地性质为安保用地、城市道路用地、防护绿地、其他用地（村生活用地）。其中安保用地现行控规地块编码为 AT01122019，用地面积 50186 平方米，容积率、建设密度及绿地率等控制指标均为“”，规划建设要求可根据立项批准文件、*市城乡规划技术规定及相关规范在设计方案中确定。另外，控规图中显示看守所红线范围内除“安保用地”之外，还存在一条规划市政道路的“城市道路用地”，控规图与*省26、看守所 2001 年取*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司21的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证所示情况不尽相同，从 1998年取得房产证到项目的规划许可证，省看守所权属用地面积均为 58998m2，全部为拘留所用地。若按照控规的要求，地块南侧横穿一条市政道路，覆盖了看守所大门、宿舍楼、饭堂楼、变电房等已有建筑，直接影响改造工程甚至看守所日后的使用。针对控规指标缺失情况，会对本项目范围内的建构筑物各项指标产生影响，新建执法办案综合楼的建筑设计方案也面临不稳定，其位置、面积、高度等指标存在一定不确定性。建议省看守所一方面加强与相关规划部门的沟通协调完成控规调整27、，一方面委托具有资质的规划设计院编制修建性详细规划向规划部门报批，尽快稳定本项目的改造建设方案。对于市政道路的规划情况，也建议省看守所、规划部门协调相关部门调整该条道路的相关规划。图 2-29*省看守所地块控规情况的复函附图*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司222.3.3.管线综合规划管线综合规划*省看守所整体改造工程范围位于*省看守所用地红线范围内。本项目所在地块暂无管线规划资料。2.3.4.城市总体规划（生态保护规划）城市总体规划（生态保护规划）本项目不涉及总规三区四线（禁建区、限建区、适建区和城市绿线、蓝线、紫线、黄线）等空间管制的强制性。2.3.5.基础28、设施规划基础设施规划据*区国土规划部门反映，省看守所现状地块尚没有具体的修建性规划指标和条件，因此，立项批复方案中的新建综合楼工程，其位置、面积、高度等指标还需规划部门进一步复核批准，存在一定不确定性。另外，据*区国土规划部门提出意见，省看守所现状地块前边有一条 40 米宽的市政规划主干道，根据规划要求，主干道及退线范围内不得有建、构筑物，初步判断将影响本项目维修改造范围内的警察备勤楼、所区大门和部分室外配套设施。根据*省公安厅发出的关于商请调整涉*省看守所市政规划公路的函，为确保*省看守所整体改造工程顺利实施，以及省看守所市政规划的整体面貌和安全保密，现商请*市规划和自然资源局批准对市政规划29、主干道的规划条件进行调整。项目规划问题正协商解决中。2.4.其他前期审批条件情况其他前期审批条件情况其他建设审批条件情况调查主要是根据国家及地方相关法律法规的相关规定，在建设工程开工建设前必须取得相关审查批复文件，如项目建议书、节能报告和环保评估等。目前，本项目部分前期工作统计表如下表所示。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司23表表 2-2 本项目部分前期工作统计表本项目部分前期工作统计表序号序号内容内容前期进度前期进度1项目建议书根据发改委要求，为了保证项目的稳定性及合理性，项目论证及建议书编制已接近可行性研究报告的深度，为下阶段的审核工作打下了坚实基础。2地30、震评估根据中国地震局关于贯彻落实国务院清理规范第一批行政审批中介服务事项有关要求的通知中附件：需开展地震安全性评价确定抗震设防要求的建设工程目录（暂行）本项目不在需开展开展地震安全性评价确定抗震设防要求的建设工程目录中，经询代建局提供的联系人，本项目不需做地震评估。3环保评估根据建设项目环境影响评价分类管理名录中第三条本名录所称环境敏感区是指依法设立的各级各类保护区域和对建设项目产生的环境影响特别敏感的区域，主要包括生态保护红线范围内或者其外的下列区域：（一）自然保护区、风景名胜区、世界文化和自然遗产地、海洋特别保护区、饮用水水源保护区；（二）基本农田保护区、基本草原、森林公园、地质公园、重要31、湿地、天然林、野生动物重要栖息地、重点保护野生植物生长繁殖地、重要水生生物的自然产卵场、索饵场、越冬场和洄游通道、天然渔场、水土流失重点防治区、沙化土地封禁保护区、封闭及半封闭海域；（三）以居住、医疗卫生、文化教育、科研、行政办公等为主要功能的区域，以及文物保护单位。建设项目环境影响评价分类管理名录中并无明确约定看守所项目环保评估的要求且本项目不位于环境影响特别敏感的区域，经询代建局提供的联系人，本项目不需做环境评估及报表编制，项目获得批复后在环保部门网上备案即可。4节能报告根据固定资产投资项目节能审查办法国家发展和改革委员会令第 44 号，年综合能源消费量不满 1000 吨标准煤，且年电力消32、费量*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司24根据国家及地方相关法律法规的相关规定，对照项目实际情况，征询相关主管部门意见，结合我司相关经验。得出前期审批条件调查结论如下：1、项目建议书已编制完成并取得发改委相关批复；2、项目不需要地震评估；3、项目不需要做环境评估及报表编制，项目在环保部门网上备案即可；4、项目不需要单独进行节能审查。2.5.人防设施评估人防设施评估2.5.1.现状人防报建情况现状人防报建情况根据*市人民防空办公室关于不建防空地下室交易地建设费的复函穗人防建200128 号文的要求，根据*省实施（中华人民共和国人民防空法）办法及穗府199445 号33、文等有关规定，考虑到该项目使用性质及其建筑结构较特殊，修建防空地下室有一定困难，同意不建防空地下室交易地建设费的申请，由*市市人防办統一组织易地建设。人防报建手续办妥，同意报建。2.5.2.现状人防建设情况现状人防建设情况按照*市人民防空办公室关于缴纳易地建设费的通知穗人防建200128 号文的要求，本项目不需建设放空地下室，由*市人防办统一组织易地建设。根据*省实施（中华人民共和国人民防空法）办法及穗府199445 号文等有关规定，本工程按总建筑面积每平方米四十元缴交易地建设费，总建筑面积为 12094 平方米，故共应繳 483760 元（肆拾捌万叁任佰陆拾元整），目前本项目已缴纳相关人防易34、地建设费费用（但未保留相关已缴纳凭证或发票）。不满 500 万千瓦时的固定资产投资项目不单独进行节能审。项目不需要单独进行节能审查。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司252.5.3.项目应建的人防面积项目应建的人防面积根据*市人民防空管理办法规定：十层以上或者基础埋置深度三米以上的民用建筑，应当按照不低于地面首层建筑面积修建防空地下室。所以本项目需建设地下人防面积为 1500m2，与地下停车库合建，包含在地下停车库规模中。依据本项目项目建议书，本项目拟建设人防地下室（含人防 1500m2）。现有建筑已经缴齐“人防易地设施费”。2.6.市政设施容量评估市政设施容量35、评估2.6.1.消防设施情况消防设施情况现有建筑消防系统不合格，距离报建规范差距很大，主要问题如下：1、原有室外消火栓设置距离及动压不能满足规范要求。2、监仓、办公有消火栓系统，但原消火栓系统采用的是改园区高位水塔直接供水，水管为 PE 管，管道使用材料及消火栓动压静压均不能满足规范要求。3、园内其他建筑物均无设置任何系统，不能满足规范要求。4、现场无水泵房及消防水池。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司26图图 2-30*省看守所部分消防设施现状*省看守所部分消防设施现状*省看守所原有监区建筑墙体内消防水管渗漏严重，设施老化，经多次维修仍无法排查原因。因此，本项36、目拟对监区内消防管道进行检修、维护和更换，针对部分墙体内管道老化严重的进行更换，确保消防安全。新建执法办案综合楼用水由市政自来水管网供给，执法办案综合楼、看守所内室外及监区消防用水由市政给水管网供给，消防用水储存在消防水池中，经消防加压泵加压统一供给，保证室内的消防用水。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司27按建筑设计防火规范（GB50016-2018）计算，结合本项目之前原有建筑物和新建执法办案综合楼的消防用水需求。本项目消防用水量包括室外、室内消防栓用水。经测算，本项目一次灭火用水量为 396m3。消防给水系统由室外消防管网、室内环状管网及消防水池组成。本项37、目在执法办案综合楼设置消防水池，消防水池贮存一次灭火的全部室内外消防用水量，其有效容积为 396m3。在消防水池附近设置消防泵房，并配置消防栓消防增压泵。本项目在中央控制室、档案室、设备机房、变配电房等所有不能用水灭火的房间设置气体灭火系统，并配置专用消防报警控制系统，扑救电气火灾。本项目在 10kV 集中变配电房内设置一个消防控制中心，内设火灾自动报警及消防自动控制系统，对本项目的火灾信号和消防设备进行监视及控制。本项目暂无地下管线探测报告以及未来规划。2.6.2.给水设施情况给水设施情况1、结合地下管线探测报告，查询拟建项目周边的市政给水管道、水池、泵房等设施布置现状及未来规划情况，核算容38、量、面积等是否满足项目建设需要*区市政供水条件良好，项目用水可从看守所供水管网接入，目前看守所外葫芦岭大街的自来水供水工程正施工进行中。给水条件完全可以满足项目建设和使用需要。本项目暂无地下管线探测报告以及未来规划。2、明确市政给水点、水池、泵房等距离项目的距离，判断是否需要敷设管道等。*区市政供水条件良好，项目用水可从看守所供水管网接入，目前*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司28看守所外葫芦岭大街的自来水供水工程正施工进行中，敷设管道距离较短，根据本项目项目建议书，外水接入费用约为 5 万元。3、调查建筑物供水量、供水压力、供水管道、水池、泵房等设施现状以及未39、来规划情况、评估容量、面积等是否满足项目建设需要，是否需要增加管道敷设。1）本项目现状供水情况为通过打井取水，本工程的生活用水和消防用水均水源未来计划为城市自来水，供水压力 0.20Mpa；本项目从地块外自来水给水管引入一条 DN200 给水管进入建筑红线内供新建大楼消防、生活用水，供水管网采用环状管网。目前，项目地块附近市政自来水给水管网正逐步完善中，原有监区、民警业务技术楼、民警备勤楼、饭堂楼供水管网不在本项目改造范围内，新建水管仅考虑新建建筑。2）本项目用水量包括业务、生活、及绿化用水。为统筹考虑项目给水系统的整体性和合理性，本项目用水量按关押量 450 人和民警、工作人员、办案人员等人40、员共 200 人的规模预计。因此，本项目最高日用水量为143.89m/d。3）本项目民警综合楼和武警用房的生活给水系统采用并联给水方式，共分为两个压力分区。室内生活给水二层及以下由市政给水管直接供水，二层以上生活给水采用不锈钢水箱+变频调速供水设备联合供水。本项目水泵房设置于辅楼地下室。4）监区内每个监室的卫生间和放风场用水、室外消火栓、绿化、道路浇洒等利用市政压力直接供水。5）本项目各监室、民警宿舍的生活热水采用高效太阳能热水系统供给。其中办案中心楼用水人数为 120 人，用水定额为 80L/人d，采用开式系统24 小时供应生活热水；监室用水人数为 450 人，用水定额为 50L/人d，采*41、省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司29用开式系统定时供应生活热水。经测算，本项目最高日热水用量为78.06m3/d。2.6.3.排水排污设施情况排水排污设施情况1、结合地下管线探测报告，查询拟建项目周边的排水排污管道、污水处理等设施布置现状及未来规划情况，核算容量、面积是否满足项目建设需要。葫芦岭村的市政污水接口已经完善，污水排放管道已建成排水设施排入市政排水管网。排水条件完全可以满足项目建设和使用需要。本项目暂无地下管线探测报告以及未来规划。2、查询小区历次取得的排水设施设计条件咨询意见、排水许可证，明确现状排水体制，雨水污水排放去向。经前期协调已完成*省看守所42、污水排放接入市政排污管网，现正补办相关手续。目前，*省看守所雨污水接入市政排污管网点位于大门口外 20 米处，详见下图。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司30图图 2-31*省看守所雨污水接入市政排污管网现状图*省看守所雨污水接入市政排污管网现状图3、调查建筑物排水排污管道、污水处理等设施现状、及未来规划情况，排水许可证及有效期，评估容量、面积是否满足项目建设需要。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司31（1）雨水排水量估算本项目的雨水量采用以下公式计算10000QFqQ设计雨水流量（L/s）；径流系数，绿地取 0.30，其它取 043、.9；F汇水面积（ha）；q设计降雨强度（lshm2）；设计暴雨强度公式：q=3618.427（1+0.438lgP）/（t+11.259）0.750P设计重现期（a），采用 5 年。t降雨历时（min）；室内屋面排水采用 5min。室外排水系统按以下公式计算：t=t1+mt2式中：设计重现期：P=5a设计降雨历时：t=t1+mt2，m=2地面集水时间：t1=20min，t2为管渠内雨水流行时间汇水面积：F=75389m地面综合径流系数：取=0.65室外道路边适当位置设置平箅式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水。（2）雨水排放系统*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公44、司32室外雨水和屋面雨水进行有组织进行收集。屋面雨水通过天沟、雨水斗收集后采用重力流排放至室外雨水管道系统，场地雨水经路面雨水口收集后采用重力流排入到室外雨水管道系统。（3）污水水量计算本项目污水量按生活用水量的 90%计，看守所内污水日排放量为281.73m3/d。（4）污水排放系统本项目需要处理的污废水包含厨房餐饮污水、生活废水、生活污水等三种，根据不同的来源确定不同的处理方式。厨房内的餐饮污水经隔油隔渣处理后排入室外污水管网。室内生活废水与粪便污水分流排放，粪便污水经室外化粪池处理后再与生活废水汇合后直接排入室外污水管。化粪池按 24 小时化粪 360 天清掏周期考虑容积。2.6.4.电45、力设施情况电力设施情况1、结合地下管线探测报告，查询拟建项目周边的供电线路、供电路径、变电站、配电房等设施布置现状及未来规划情况，核算容量是否满足项目建设需要，变电站与项目接电位置的距离是否满足建设需要，是否需要增容或增加电力管线敷设，配电房面积是否满足需要。本项目拟选址于*省看守所地段，目前，项目用电可由高增的 10KV 支线引入，高低压变配电容量 500kW，暂能满足现状供电的需要。看守所配电房内已设置发电机（柴油发电机电容量 360kW），供必要时各类设施用电，但现状设施陈旧，且室内温度过高，因此本次需更新电房内老化配电设备，增设机柜开关，室内安装精密空调保障设备温度、安全。前期已经与*46、供电局办理完成供电合同更新，电力增容 1600kW，保证整体用电需求，由于电力增容需另行新建配电用房。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司33此外，经供电局确认，该场地情况无法实现双回路电源供电，因此通过安装大功率应急发电机组实现供电的保障。本项目暂无地下管线探测报告以及未来规划。图图 2-32*省看守所现有配电房*省看守所现有配电房2、调查建筑物供电容量、供电设施现状及及未来规划情况，与建筑物同一供电回路内周边其他建筑物用电情况，评估是否满足项目建设需要，是否需要增容或增加电力管线敷设，所需履行的报建手续及增加的费用。本项目高压供电电源拟由附近市政供电设施供电，47、通过埋设电缆管道方式引入 10kV 电源到变配电房（位于本项目西南方，进大门左下侧位置，）内，经变压后向其它单体建筑用电负荷供电。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司34图图 2-33*省看守所现有配电房位置示意图*省看守所现有配电房位置示意图本 项 目 电 房位置*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司35本项目为看守所，属特殊功能用途的建筑，设有监区、民警综合楼和武警用房等功能分区。本次*省看守所监区整体改造工程拟新建执法办案综合楼，应急疏散照明、消防按一级负荷供电，重要的医疗设备及场所按一级负荷供电，行政办公、监管用电及弱电机房用电48、按二级负荷供电，其余负荷均按三级负荷供电。本项目新建执法办案综合楼建筑面积约为 8444m（其中地上建筑面积5884m，地下建筑面积 2560m）。本项目负荷计算根据负荷性质按负荷密度进行估算，估算出本项目低压用电负荷约为 1647.3kW。本项目变配电房容量仅考虑满足项目的使用需要。根据负荷计算结果，项目有功计算负荷为 1303.88kW。省看守所现有电房内空间不足，需另行新建配电用房，用于加装变压器。原有配电房需更换电房内老化配电设备，并增设机柜开关，新旧配电房的室内均需安装精密空调保障设备温度、安全。根据本项目项目建议书，本项目需要增容和增加电力管线敷设，所需履行的报建手续及增加的费用约49、为 263 万元。2.6.5.通讯设施情况通讯设施情况1、结合地下管线探测报告，查询拟建项目周边的通讯设施布置现状及未来规划情况，小区通信运营商进驻情况及机房位置，核算是否满足项目建设需要，是否需要增加建设基站。本项目所在地区通信设施配套完善，通信条件完全能满足项目要求。本项目网络通信可从已有的设施接入，可以满足项目建设使用需要。目前已有设施位于本项目办公楼电讯房内，详见下图。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司36图图 2-34*省看守所网络通信已有的设施位置图*省看守所网络通信已有的设施位置图综上所述，项目选址地区交通方便，周边环境条件较好。给排水、供电、通信50、等基础设施条件能满足项目建设和使用需求。本项目暂无地下管线探测报告以及未来规划。2、调查建筑物通讯容量、机房位置、设施现状、运营商进驻情况及未来规划情况、评估是否满足项目建设需要，是否需要增设基站。本项目通讯容量满足项目建设需要，不需要增设基站。本项目暂未来规划。2.6.6.燃气、煤气及其他能源设施情况燃气、煤气及其他能源设施情况1、查询拟建项目周边的燃气、煤气及其他能源设施布置现状及未来规划情况，核算是否满足项目建设需要。本项目所在地块暂无规划资料。本项目周边区域为金葫工业区和居民区，近期周边区域暂无燃气需求快速增长的趋势。本项目地块周边两年前已有燃气管道覆盖，本项目用气从地块北侧燃气管道接51、入，经咨询燃气集*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司37团，供气量可满足本项目在饭堂楼的方案需求，后期到营业厅办理封管，换表等业务即可。图图 2-35*省看守所现有燃气设施情况*省看守所现有燃气设施情况2、摸查建筑物燃气、煤气及其他能源设施现状及未来规划情况，评估是否满足项目建设需要，建设范围内是否存在能源管道需要迁移或保护。本项目用气主要为民警、工作人员、办案人员、在押人员的饭堂烹调用气。项目设计押量为 450，民警及工作人员 100 人，执法办案人员 100 人。1）天然气参数。低热值：39.67 兆焦/立方米（9474 千卡/立方米）密度：0.802 公斤/52、立方米2）用气定额。用气按 65 万千卡/人年计算，未预见气量按总用量的 5考虑。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司383）用气量计算。（1）居民用气量 Q1Q1=6506500003659474=122.18m3/d。（2）未预见用气量 Q2Q2=122.180.05=6.11m3/d。（3）总用气量 Q总用气量 Q 为上述用气量之和，则 Q=Q1Q2=128.29m3/d，年用气量为 4.68 万 m3。4）高峰小时流量。考虑月、日、时不均匀系数 1.27、1.16、2.65，则高峰最大用气量为：339.51.271.162.65/24=20.87m3/d。53、由于项目场址周围目前已覆盖市政管道燃气供应，执法办案综合楼建设时可布管直接接入市政天然气管道，可满足本项目建设需求。建设范围内暂不存在能源管道需要迁移或保护。2.7.地下管线情况评估地下管线情况评估本项目暂无地下管线探测报告，在设计阶段应及时开展地下管线勘测。2.8.地质情况评估地质情况评估根据地质勘察报告，对拟新建地区域共布置钻孔 6 个，孔号为 ZK1ZK6，其中 4 个为控制性，2 个为一般性钻孔，钻孔间距 1630m，主要沿现有建筑物边线布设，见以下布设平面图。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司39图图 2-36 建筑物与勘探点平面布置图建筑物与勘探点平54、面布置图1、岩土层分布及特征根据野外钻探揭露情况，本场地自上而下分别为人工填土层（Q4ml）及燕山期（）花岗岩。风化规律较明显，自上而下风化程度减弱，在钻探深度内按风化程度不同可分为强风化、中风化共 2 个风化带。1）人工填土层（Q4ml）层，素填土：褐色、褐黄色、棕红色等，稍压实，干-湿，主要由人工堆填的粉质粘土、风化土以及块石组成。场区普遍分布，厚度：3.305.20m，平均 4.25m；层底标高：-0.050.03m，平均-0.01m；该层位于地表。2）燕山期（）花岗岩*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司40场地基岩为燕山期（）花岗岩，风化痕迹较明显，分为强55、风化带、中风化带。层，强风化花岗岩：褐黄、灰黄色、棕红色，原岩结构大部分破坏，岩芯呈半岩半土状或坚硬土状，局部地段岩芯遇水易崩解，下部岩芯风化为岩状，呈碎块状，局部夹中风化岩块。场区内均有揭露，厚度：10.8014.70m，平均 12.82m；层底标高：-5.22-3.33m，平均-4.26m；层底埋深：3.305.20m，平均 4.25m。强风化花岗岩为极软岩，极破碎，岩体基本质量等级分类为 V 级。层，中风化花岗岩灰褐、浅灰色，中粒花岗结构，块状构造，岩石风化裂隙发育，裂隙面多被铁锰质渲染，岩芯呈短柱状或柱状，质地坚硬，钻进较难。该层未穿透。该层场地内所有钻孔有揭露，厚度：5.005.3056、m，平均 5.15m；层底标高：-18.68-15.07m，平均-17.07m；层底埋深：15.1018.70m，平均17.07m。该层岩石属较硬岩，岩体完整程度为较完整，岩体基本质量等级为级。2、水文地质条件1）地下水由于本次勘察野外作业时间短，加之受到雨季降水的影响，测得的地下水稳定水位与长期地下水位可能存在一定差别。根据对周边场地地下水位的调查及走访，结合地区经验，本场地地下水常年的水位变化幅度约0.501.00m。表表 2-3 初见水位统计表初见水位统计表数据个数初见水位埋深（m）初见水位标高（m）最小值最大值平均值最小值最大值平均值64.104.404.25-4.45-4.08-4.57、26*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司412）地下水类型及其埋藏情况勘察期间，场地内各钻孔均见地下水。本场地主要地下水类型为第四系上层滞水与基岩裂隙水二类。（1）上层滞水主要赋存在填土层中，主要受大气降水影响，含水量不大，其补给来源主要为大气降水及地表水下渗补给，填土层中上层滞水水位主要受季节及大气降水影响。（2）深部基岩裂隙水受岩层破碎程度影响，由于裂隙与上层滞水水力联系良差，相对含水层较少，因此基岩裂隙水含水量可能比较少。3）水和土腐蚀性评价本场地位于潮湿的亚热带气候湿润区，场地地基土有强透水层。根据 岩土工程勘察规范(GB50021-2001)(2009 58、年版)第 12.2.2 条、第 12.2.4 条及附录 G，场地环境类型为 II 类，地下水类型为 B 类（强透水层中的地下水），所取土试样为 B 类（可塑状粘性土）。根据岩土工程勘察规范(GB50021-2001)(2009 年版)第 12.2.1 条“按环境类型水和土对混凝土结构的腐蚀性评价”、第 12.2.2 条“按地层渗透性水和土对混凝土结构的腐蚀性评价”、第 12.2.4 条“水和土对钢筋混凝土结构中钢筋的腐蚀性评价”。表表 2-4 地下水腐蚀性评价表地下水腐蚀性评价表腐蚀等级地下水对混凝土结构的腐蚀性评价地下水对砼结构中的钢筋按环境类型（II）按地层渗透性B 类强弱水层中的地下水长59、期浸水干湿交替腐蚀介质SO42-（mg/L）Mg2+（mg/L）NH4+（mg/L）OH-（mg/L）总矿化度（mg/)pH值侵蚀性CO2（mg/L）HCO3-（mmol/L）Cl-（mg/)Cl-（mg/L）ZK137.128.120.000.00228.966.970.002.0534.6834.68地下水腐蚀性评价微微微微微微微微微微*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司42根据上表，本场地的水腐蚀性综合评价为：对混凝土结构具微腐蚀性；对混凝土结构中的钢筋具微腐蚀性。表表 2-5 土的腐蚀性评价表土的腐蚀性评价表腐蚀等级土对混凝土结构的腐蚀性评价土对砼结构中的60、钢筋按环境类型（II）按地层渗透性B 类弱透水层AB腐蚀介质SO42-(mg/kg)Mg2+(mg/kg)pH 值Cl-(mg/kg)Cl-(mg/kg)ZK135.7910.226.95/33.15土的腐蚀性评价微微微/微根据上表，本场地的土腐蚀性综合评价为：对混凝土结构具微腐蚀性；对混凝土结构中的钢筋具微腐蚀性。水、土对建筑材料腐蚀的防护，应符合现行国家标准工业建筑防腐蚀设计标准（GB/T50046-2018）的规定。2.8.1.岩土工程分析评价岩土工程分析评价2.8.1.1.场地稳定性、适宜性评价场地稳定性、适宜性评价1、不良地质作用和地质灾害的影响及其防治措施建议根据地表踏勘及钻探揭露61、，本次勘察范围内未发现滑坡、危岩和崩塌、泥石流、采空区、地面沉降、活动断裂等不良地质作用及地质灾害。2、工程影响范围内的边坡稳定性分析拟建工程场地影响范围内，无陡斜边坡或潜在不稳定边坡存在。2.8.1.2.场地地震效应影响场地地震效应影响1、抗震设防类别根据 建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）6.0.11 条及 6.0.12条之规定，本工程建筑抗震设防类别划分为标准设防类（丙类），应按本*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司43地区抗震设防烈度确定其抗震措施和地震作用。2、抗震地段划分根据本场地揭露岩土性质和地形地貌特征，按国家标准建筑抗震设计规范62、GB50011-2010（2016 年版）第 4.1.1 条规定，场地划分为对建筑抗震一般地段，应按建筑抗震设计规范（GB50011-2010）（2016 年版）的要求采取相应措施。3、场地土类型及场地类别本次勘察选择 2 个代表钻孔进行波速计算，孔号分别为 ZK1、ZK6。根据测试统计成果，按国家标准建筑抗震设计规范GB50011-2010 第4.1.34.1.6 条相关规定。表表 2-6 场地内部分钻孔等效波速计算表场地内部分钻孔等效波速计算表层号岩土名称第 i 土层剪切波速（m/s）ZK1 号孔第i 土层厚度（m）ZK6 号孔第i 土层厚度（m）素填土1304.34.2强风化花岗岩48063、10.814.5计算深度（m）-15.118.7剪切波速 vse（m/s）-271.7321.3覆盖层厚度（m）-55土的类型-中硬土中硬土场地类别-综合上表各钻孔等效剪切波速的数值，判断场地土类型为中硬土，确定建筑场地类别为类。4、地震烈度及地震动参数根据中国地震动参数区划图（GB18306-2015），场地位于*区，场地类别为类。类场地地震动峰值加速度为 0.10g1.00=0.10g，场地基本地震动加速度反应谱特征周期为 0.35s，地震烈度为度；根据建筑抗震设计规范（GB50011-2010）（2016 年版），本场地*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司464、4抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度为 0.10g，设计特征周期查表5.1.4-2 为 0.35s。在多遇地震影响下水平地震影响系数最大值（max）为0.08，设计地震分组为第一组。上述依据两本不同规范给出了地震动参数，设计时应与结构抗震设计所依据的规范相协调，对上述两本规范结果取其中一种进行设计。5、地震液化判别根据场地地形、地貌及本次勘探揭露，本场地无饱和砂土层，不存在有场地液化问题。6、软土震陷可能性本场地不存在软土，可不考虑震陷影响。7、其他方面地震稳定性评价本次勘察场地内未发现有全新活动断裂及发震断裂，地震作用下也不存在影响拟建工程的滑坡和崩塌灾害。2.8.1.3.工程建设场65、地稳定性和适宜性评价工程建设场地稳定性和适宜性评价拟建场地覆盖层岩土种类较少，分布较均匀，广泛分布软弱土（素填土）；地形起伏小，地下水对工程建设影响较小；场地内未发现全新活动断裂及发震断裂，属抗震不利地段，不良地质作用和地质灾害影响小。综合上述，拟建场地稳定性为基本稳定。拟建场地平整较简单，地基条件和施工条件较好，因工程建设诱发的地质灾害机率不大。综合评判，拟建场地适宜性为基本适宜。人工填土层：未压实，土体中孔隙空洞多，土质松散，遇水易湿陷，稳定性较差，渗透性较弱。地基基础开挖时容易塌落，承载力低，压缩沉降较难控制，未经处理一般不能作为基础持力层，设计施工中应考虑其不*省看守所整体改造工程项目66、前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司45利影响。风化岩：场地内分布广泛，基岩为花岗岩，其风化岩层无膨胀性和湿陷性，属软质岩，其风化岩层在卸荷状态下，浸泡扰动后强度明显降低，具浸水软化、崩解的特性，用作预应力管桩持力层时，桩端土可能发生软化的现象，应封好桩底避免浸水；在灌注桩基础施工时应避免岩层浸水、风化，以免桩的侧摩阻力和端阻力会降低，从而降低桩的承载力。设计及施工应考虑特殊性岩土对基础施工的影响，并采取相应的措施。2.8.2.地基评价地基评价本次勘察根据钻孔揭露，场地内主要岩土大层为层人工填土层、层基岩层。其中：1、砂性素填土（层序号 1）：所有钻孔有揭露，主要由风化土含碎石块、碎砖块组67、成，结构较松散，均匀性较差，为人工回填，工程力学性质不稳定，不能作为拟建建筑物基础持力层。2、强风化花岗岩（层序号 2-1）：所有钻孔有揭露，埋深大，主要呈土状，力学性质较好，承载力高，均匀性较差，岩层面起伏较大，为较好的建筑物桩基础持力层。3、中风化花岗岩（层序号 2-2）：属较硬岩，强度较高，性质稳定，埋藏深，力学性质较好，承载力高，均匀性较差，岩层面起伏较大，为较好的建筑物桩基础持力层。整个场地地基土，在平面分布上部分地层分布不连续，同一埋深平面上承载力、压缩模量等力学指标往往有差异；在竖向分布中主要地层分布厚度也不均一，层面局部具一定坡度，竖向中各土层之间压缩性等变形指标差异明显，同一68、土性一般也表现为随着埋深加大，力学性质也趋于增强。综上所述，本场地的地基土均匀一般。对浅基础可能会产生差异沉降*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司46或过量沉降，对桩基础会将各处的桩基摩阻力或承载力相差较大，导致桩长或桩底标高相差较大。2.8.3.地基基础方案分析地基基础方案分析方案一：天然地基浅基础方案方案一：天然地基浅基础方案本场地浅部地基土有：素填土及强风化层，本项目设计若为低层建筑，建筑荷载不大，不存在软弱下卧层，当满足强度和变形需要时，可采用天然地基浅基础，基础类型可选用扩展基础（柱下独立基础或条形基础），以强风化岩作为基础持力层。建议强风化岩的承载力特69、征值 fak 取 600kPa。采用天然地基应注意的岩土工程问题与建议：1、基槽开挖应进行验槽，及时施工垫层封底，防止土体长时间暴露强度降低；2、基槽开挖应避免基底持力层扰动、被水浸泡软化，挖至基础底面标高时应及时进行基础施工；3、承载力特征值建议采用浅层平板载荷试验确定，进一步确定持力层承载力特征值 fak 及变形模量 Eo。方案二：桩基础方案方案二：桩基础方案适合本工程的可能桩型主要有预制桩和钻孔灌注桩。冲孔灌注桩：钻孔灌注桩：桩径一般可选用8001000mm，以 2-2层中风化岩层作桩端持力层，桩长应根据承载力要求、持力层埋藏深度和桩径具体确定。此种桩型在施工过程中有泥浆排出需作处理，持70、力层埋深较深，施工工期较长，造价相对较高，桩身质量较难保证，但其设备较轻*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司47便，施工灵活，无振动，单桩承载力高，对地层适应性较强，为非挤土桩，可考虑采用。表表 2-7 桩基设计参数建议值一览表桩基设计参数建议值一览表层序岩土名称及状态承载力特征值fak（kPa）灌注桩抗拔桩摩阻力折减系数qsa（kPa）qpa（kPa）1素填土，稍压实1109-0.662-1强风化花岗岩6008510000.73-2中风化泥质粉砂岩1800frk30.0MPa0.85根据拟建建筑结构、荷载特点，结合场地岩土工程条件，本项目拟新建 5 层执法办案综71、合楼，对于低层工程优先选用“天然浅基础方案”，次为钻（冲）孔灌注桩方案。地基基础方案的实际选型应由设计人员根据技术可行、经济合理的原则，进行综合评估合理选用。2.8.4.基坑支护方案分析基坑支护方案分析本项目地下室一层所需高度为 3 米，开挖深度较浅，如地质条件及周围环境许可，采用放坡开挖是较经济的，但地下 4 米深度开始出现地下水位，开挖过程中地下水将渗入基坑，不宜放坡开挖并应进行基坑支护和止水，保障施工安全。工程中常用的基坑围护结构有水泥土重力式挡墙、地下连续墙、灌注桩排桩围护结构、钢板桩、型钢水泥土搅拌墙、钢筋混凝土板桩等类型。结合本项目开挖深度，以确保施工期间周围的安全和施工场地人员的72、安全，同时兼顾经济合理因素，建议选择板式支护+止水帷幕形式，在初步设计阶段确定具体支护和止水方式，以减少基坑变形，减轻对周边的影响。拟建建筑与周边建筑距离较远，周边亦无河涌、地铁、铁路、高压线、变配电站、加油加气站等市政交通和基础设施，对临近建筑物基础不会产*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司48生影响。2.9.特殊情况评估特殊情况评估2.9.1.评估内容评估内容特殊情况评估主要针对除了国土、规划、市政容量、人防等因素之外的，其他可能会影响项目建设的因素进行评估，主要评估内容如下：1、对项目地块周边是否存在影响项目实施的历史文物建筑核查；2、核对建设项目是否在名城73、保护规划范围；3、核查有关航空管制对项目建筑高度的限制；4、珠江沿江保护线范围调查；5、军事设施情况调查。2.9.2.评估情况评估情况表表 2-8 其他影响项目建设因素调查表其他影响项目建设因素调查表序号评估类型评估因素及指标依据现状评估情况特殊情况调查历史文物保护项目周边无历史文物建筑有关历史文物保护要求应按照*市文化广电新闻出版局穗文物2014160号文办理/名城保护规划范围项目建设范围未进入名城保护规划范围查询*历史文化名城保护规划/航空管制项目建设范围未进入航空管制范围*军区空军后勤部关于建筑物建设高度（后营2009205 号）/珠江沿江保护线项目建设范围未进入珠江沿江保护线范围内临江74、边导则地块内建筑退让应当符合控规及*市城乡规划技术规定的要求/军事设施调查暂未发现不明权属的电缆、管线或者军事设施/*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司492.9.3.评估结论评估结论本项目现场调查，本项目地上地下无文物、历史建筑等；经查询*历史文化名城保护规划也未进入该范围；项目建设范围未进入航空管制范围；未进入珠江沿江保护线范围；暂未发现不明权属的电缆、管线或者军事设施。2.10.造价影响评估造价影响评估1、根据*省看守所整体改造工程项目建议书，本项目需拆除的老旧监区 2113m2及在押人员旧伙房 375m2，拆除涉及工程费用（如拆除、场地平整等费用）依据投资75、估算表约为 178.70 万元。2、根据*省看守所整体改造工程项目建议书，考虑到监区安防的特殊要求，监区改造时临时围蔽工程较多，本项目场地准备及临时设施费按工程费用的 2%计取，约为 13 万元。3、本项目对于建构筑物出现个别（水泵房、电房）与竣工图位置不一致的情况，推测主要原因在于项目在施工阶段根据现场实际情况调整，未更新竣工图所致。上述情况对本项目的工期、造价影响很小。4、因历史遗留问题，由于本项目建设完成后全部未进行验收并办理房产证手续，并按照现行工程建设审批制度规定，维修改造工程需将旧房产证注销，并完善后续规划和房产证登记手续后才能办理本次维修改造工程的规划和施工许可手续。建议尽快完善76、相关手续，并与相关部门进一步协调核实，完成应缴纳的相关费用。以上费用属于解决之前的项目的历史遗留问题，不应纳入本次项目的总投资，对本项目总投资影响较小。5、本项目涉及用地性质和和规划条件（与市政规划主干道有冲突）存在部分问题，但对本项目总投资影响较小。6、根据*省看守所整体改造工程项目建议书，本项目外水接入*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司50费用约为 5 万元。7、根据*省看守所整体改造工程项目建议书，本项目需要增容和增加电力管线敷设，所需履行的报建手续及增加的费用约为 263 万元。8、根据*省看守所整体改造工程项目建议书，本项目燃气管道接入费用约为 5 万77、元。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司51第三章第三章 维修改造部分前期建设条件评估维修改造部分前期建设条件评估3.1.场地环境评估场地环境评估3.1.1.现状场地、建筑物及构筑现状场地、建筑物及构筑 物、临时设施、绿化状况物、临时设施、绿化状况维修改造部分也位于省看守所红线范围内，场地环境评估情况详见“2.1场地环境评估”，本项目拟进行维修改造的建筑物未进行规划验收，此情况将在“3.3 历史建设情况评估”中另作阐述。3.1.2.场地围蔽环境场地围蔽环境本场地现状无围蔽情况出现。考虑到本项目性质，本项目安保情况良好。项目周边区域主要区域性道路包括广河高速、广汕二78、路等，通过华美路可以与广汕二路、广河高速联系，对外交通便捷。选址块现状对外交通主要以华美路为主，临近有多家学校、高校，平时交通较繁忙；节假日交通车辆较少，通行能力较好。考虑到监区安防的特殊要求，监区改造时临时围蔽工程较多，按工程费用的 2%计取，约为 13 万元。3.1.3.项目周边环境项目周边环境详见“2.1.4 项目周边环境”。3.2.房地产权属评估房地产权属评估项目用地红线及用地手续情况见“2.2 用地权属评估”，本项目建筑物权属属于*省公安厅，已获得房产证。但房产证于 1998 年 12 月 14 日核发，记载的建构筑物除本次拟拆除的两层旧监舍、武警营区等外，其余建构筑物已于 200079、 年拆除，本次改造的现状的建构筑物全部为 2001 年重新*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司52建设。目前重新建设之后的房产证尚未办理，因此现房产证中产权面积与现状房屋面积基本不相符。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司53图 3-1 现状建构筑物平面图图 3-2 房地产证中的宗地平面图*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司543.3.历史建设情况评估历史建设情况评估3.3.1.历史资料复核历史资料复核本项目现状各建构筑物分布平面图见下图 3-3，现状本项目涉及的建构筑物中，旧监区为 1998 年竣工验收80、，其余建构筑物于 2001 年竣工，竣工图纸完备，但当年未进行竣工各项验收，无相应的验收资料。2001 年建设竣工图见图 3-4，对比现状平面图可见，监区、旧监区、在押人员伙房、民警备勤楼等建筑物及其周边道路环境（含围墙）与本项目竣工图纸基本一致。现状有两处地方与竣工图纸不符，其中一处为变电房，现状变电房位于大门的西南方位置，而竣工图纸中的变电房位置位于民警饭堂楼的西侧。另外一处为原竣工图纸中有在老旧监区的西南方设置有水泵房，现状没有水泵房建筑物。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司55图 3-3 现状建构筑物平面图图 3-4 现状建构筑物竣工平面图*省看守所整体81、改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司56*省看守所内的建构筑物始建于 1998 年，根据 1998 年*市房管局核发的房地产证（穗房地证字第 215174 号），红线范围内有编号 1-编号23 共计 23 座建构筑物，总建筑面积为 10657.77m2。当时由于用地问题，有 1 号、2 号、11 号、12 号、13 号、14 号、16 号、17 号、23 号为违规建筑，之后省看守所于 2001 完成整体改造，根据 2001 年的房产证登记显示，全部违规建筑均已拆除；2001 年整体改造时，保留了 10 号、18 号、20 号、21 号、22 号、24 号、25 号、26 号、282、7 号建构筑物，同时新建了包括监仓、宿舍、饭堂综合楼、办公楼、犯人饭堂、入口大门在内总计建筑面积 12094m2的建筑物，加上保留部分建筑面积后总计建筑面积 15350m2，容积率 0.26。根据 2001 年的项目竣工图，保留建筑的建筑面积为 3256m2，但根据房地产证，保留建筑的建筑面积情况见表 3-1，保留建筑总计建筑面积为2579m2，比竣工图偏小 677m2。图 3-5 现状建构筑物规模一览（竣工图）图 3-6 2001 年新建建筑物规模一览（竣工图）表表 3-1 2001 年保留建筑物建筑面积一览表（房产证）年保留建筑物建筑面积一览表（房产证）编号编号现状使用功能现状使用功能建筑83、面积（建筑面积（m2）1022.18918旧监区2112.4662018.5522117.62022202.03324143.4512537.7232612.7622712.220合计2579.016*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司57对于建构筑物出现个别（水泵房、电房）与竣工图位置不一致的情况，推测主要原因在于项目在施工阶段根据现场实际情况调整，未更新竣工图所致。上述情况对本项目的工期、造价影响很小。3.3.2.历史建设合法性复核历史建设合法性复核根据*市违法建设查处条例（2012 年修订），“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建84、设的”为违法建设。根据*市违法建设查处条例（2001），“本条例所称违法建设，是指*市城市规划条例第六十三条规定的情形。建筑物、构筑物未经规划验收且有违法建设情形，给社会造成的直接危害仍然存在的，属于违法建设的继续状态”。根据*市城市规划条例（1997）第六十三条，“未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定进行建设的，属于违法建设”。*省看守所 2000 年获得*市城市规划局核发的 建设用地规划许可证（穗规地换证字2000第 115 号），建设用地 58998m2，并了办理建设工程规划许可证（穗天规建20019 号），但当时未按程序进行项目规划验收。3.3.3.规划报建情况规划报85、建情况详见“2.3 规划条件评估”。3.3.4.消防报建情况消防报建情况本项目拟改造的建筑物未进行过消防报建和消防验收，*省看守所已委托第三方进行消防设施评估，根据评估结果，现有建筑消防系统不合格，距离报建规范差距很大，主要问题如下：1、原有室外消火栓设置距离及动压不能满足规范要求。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司582、监仓、办公有消火栓系统，但原消火栓系统采用的是改园区高位水塔直接供水，水管为 PE 管，管道使用材料及消火栓动压静压均不能满足规范要求。3、园内其他建筑物均无设置任何系统，不能满足规范要求。4、现场无水泵房及消防水池。应进行消防改造，改造费用86、约 350 万元。项目建议书中新建大楼消防系统有开项 89 万元，现有建筑消防系统属缺项，应在本项目可行性研究报告中列项计入总投资。3.4.市政设施容量评估市政设施容量评估详见“2.6 市政设施容量评估”。3.5.维修改造内容评估维修改造内容评估3.5.1.建筑改造建筑改造3.5.1.1.改造内容改造内容根据已批复的项目建议书，本项目维修改造建筑面积为 10517 平方米。在用监室总面积 5454m2，其中装修改造面积为 3911m2（其中，监区门廊楼824m2、监区一层 2189m2、二层南边功能室 569m2、三层南边功能室 329m2），公用工程部分改造面积为 5454m2（包括监区功能87、用房升级改造、监室标准化改造、公共走廊修缮改造、配套设施改造、监区公用工程系统改造、监区绿化改造以及外立面改造）、门廊楼修缮改造 824m2（包括监区 AB 门及门廊改造、会见楼及审讯楼升级改造，外立面改造）、原民警备勤楼修缮改造 1308m2（包括功能调整、室内墙地面改造、外立面修缮）、饭堂楼改造 981m2（包括室内改造、外立面修缮）、民警业务技术楼修缮改造 1843m2（包括功能用房改造、外立面修缮及防水补漏）、看守所大门修缮改造*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司59107m2（包括室内功能改造、外立面修缮）等。在用监区修缮改造，包括更换太阳能热水系统，改88、造监室供水和排污系统；调整改造医务室等功能室设置；对监室按新标准进行翻新，并改造走廊地面及门窗，消除安全隐患；对律师会见及家属会见室、讯问室进行升级改造；监区内主体建筑正面外墙及监区门廊翻新；对监区内中央草坪及围墙内通道绿化进行重新规划布局。*省看守所地块内生活办公区域现有民警饭堂楼、民警备勤楼及民警业务技术楼等，本工程拟根据使用需求调整部分用房功能。1、改造原民警备勤宿舍楼作为省监察委（厅纪委）办案点使用，主要用于省监察委（厅纪委）办案点以及公、检、法、纪委监委办案民警备勤和宿舍。改造内容包括：室内布局调整，设施更换，地板、墙面、门窗更换、翻新处理，外立面修整。2、改造现有民警食堂楼作为在押89、人员伙房及民警、公检法办案人员、工作人员饭堂。改造内容包括：室内布局调整，改造排烟系统，室内地板防滑处理，墙面、门窗更换、翻新处理，外立面修整。3、现有民警业务技术楼外立面及广场改造、部分用房调整为办案及管理用房，改造内容包括：广场砖更换并防滑处理；室内布局调整，地面、墙面、门窗破损改造处理；外立面翻新、防水补漏、排查渗水问题。4、*省看守所大门及配套出入办证服务大厅改造，改造内容包括：对出入口办证大厅的室内布局进行装修改造，外立面翻新重做及增设室外显示屏。3.5.1.2.评估结果评估结果全部修缮改造按照公安部看守所建设新标准和省监察委留置专区试点工作要求进行，改造完成后满足看守所建设标准（建90、标2013126 号）、看守所技术建设规范（公监管2002160 号）及看守所建筑设计规范（JGJ127-2000）等规范标准。在改造过程中也可能根据实际施工情况和现场发现的不符合规范的问题，对改造内容进行适当调整，使各项修缮改造*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司60符合现行相关建设标准和建筑规范。按照*省看守所提供的房地产证记载，项目地块有 127 栋建构筑物，其中违建 1579.17 平方米，未办理用地手续 3329.35 平方米，该房地产证于 1998 年 12 月 14 日核发，其记载的建构筑物除本次拟拆除的两层旧监舍外，其余建构筑物已于 2000 年拆91、除，现状的建构筑物为 2001 年重新建设，目前仅办理了建设用地规划许可证，后续的规划报建和验收手续，以及房产登记手续均未办理。按照现行工程建设审批制度规定，维修改造工程需在房地产证中记载的违建和用地手续不全的建构筑物处置完成，以及将旧房地产证注销，并完善后续规划和房地产登记手续后，才能办理本次维修改造工程的规划和施工许可手续。根据*省人民政府办公厅关于省公安厅申请拆除省看守所旧监区及在押人员伙房的复函，*省人民政府同意省公安厅拆除省看守所旧监区（建筑面积 2033.344 平方米）、在押人员伙房（建筑面积约 375 平方米），建筑面积合计 2408.344 平方米。本项目拆除的程序已完成相关92、手续，具备拆除条件。3.5.2.结构改造结构改造3.5.2.1.改造内容改造内容*省看守所2019年9月委托*华远博际建筑技术服务有限公司对本项目所涉及的建构筑进行房屋完损性鉴定，根据鉴定报告，依照房屋完损等级评定标准（城住字84第 678 号），办公楼、民警饭堂楼、监区、民警备勤楼为“基本完好房”，应对楼板开裂、渗水构件、抹灰层损坏构件、存在耐久性损伤的混凝土构件进行修复处理；正门保安亭为“一般损坏房”，应对对存在耐久性损伤的混凝土构件进行修复处理、对存在开裂的构件进行裂缝封闭处理、对存在渗水渗漏痕迹的构件进行防水处理、对*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司6193、装修层损伤的部位进行修复处理；旧监区为“严重损坏房”，报告建议对房屋进行整体修缮或重建处理。3.5.2.2.评估结果评估结果经批复的项目建议书中，未对结构修复方案进行专篇论述，相关费用已包括在装饰改造内容中，改造范围内的各建构筑物暂不需结构加固，按照房屋完损性鉴定报告的相关结论，应对主体承重构件损伤缺陷进行修复处理，并应对房屋进行密切监察，若发现有异常情况，应及时采取有效措施并通知有关部门。3.5.3.消防改造消防改造1、调查现状各类消防设施能否正常使用，建筑周边消防车道、消防登高面能否正常使用；现状消防设施陈旧、仅监区和办公楼有少量室内消火栓，与现行消防规范严重不符，*省看守所已委托相关单位94、进行消防设施情况现场评估，现有建筑消防系统不合格，距离报建规范差距很大，主要问题如下：1）原有室外消火栓设置距离及动压不能满足规范要求。2）监仓、办公有消火栓系统，但原消火栓系统采用的是改园区高位水塔直接供水，水管为 PE 管，管道使用材料及消火栓动压静压均不能满足规范要求。3）园内其他建筑物均无设置任何系统，不能满足规范要求。4）现场无水泵房及消防水池。看守所红线内无高层建筑，无消防登高面，厂区现有环形消防车道，可正常使用。2、复核消防改造内容，评估是否满足现行规范要求，有无需要补充完*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司62善的内容，所需履行的报建程序，以及后续95、建设过程中需要特别关注的问题。按照本项目项目建议书的消防改造内容，*省看守所原有监区建筑墙体内消防水管渗漏严重，设施老化，经多次维修仍无法排查原因，拟对监区内消防管道进行检修、维护和更换，针对部分墙体内管道老化严重的进行更换，确保消防安全。未考虑到办公楼、宿舍楼、监区等建构筑物整体消防系统不合格，需要整体改造，此项消防改造费用约 350 万元。按照*市进一步深化工程建设项目审批制度改革实施方案的要求，本项目消防改造在施工图设计方案经过中介机构审查通过后，应向住房城乡建设部门申报消防设计审查，审查通过后即完成消防报建，再按照后续流程办理。3.5.4.电气改造电气改造本项目拟装修范围内，电气设施可96、正常使用，不涉及电气系统的整体改造，但由于个别建筑分隔的变化，相应开关、灯具位置可能会根据使用功能进行调整或更换。本项目电气改造主要为配电房改造和新建项目的电气工程，具体见“2.6.4 电力设施情况”。3.5.5.给排水、暖通改造给排水、暖通改造除监区给排水设施老化需要更新改造外，其余改造范围内建构物物水暖设施能满足正常使用。监区更换太阳能热水系统，改造监室供水和排污系统：1、监区现有太阳能热水系统已使用近十七年，故障频繁，且维修难度大、费用高，难以正常保障在押人员饮用水及生活热水供应。计划对太阳能热水系统进行更换，对现用供水管道进行配套改造，进一步保障在押人员饮用开水及生活热水供应。*省看守97、所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司632、监区以及各监室排污排水系统，由于原设计不合理且管道老化严重，经常出现管道堵塞、爆管渗漏等问题，维修维护难度大。计划进行升级改造，重新设计排污管道走向并更换部分排污设施，彻底解决管道堵塞导致的污水外溢和爆管渗漏的情况。同时，对消防管道进行检修、维护和更换，确保消防安全。3.5.6.人防设施人防设施按照*市人民防空办公室关于缴纳易地建设费的通知穗人防建200128 号文的要求，本项目不需建设防空地下室，由*市人防办统一组织易地建设。根据*省实施（中华人民共和国人民防空法）办法及穗府199445 号文等有关规定，本工程按总建筑面积每平98、方米四十元缴交易地建设费，总建筑面积为 12094 平方米，故共应繳 483760 元（肆拾捌万叁任佰陆拾元整），目前本项目已缴纳相关人防易地建设费费用（但未保留相关已缴纳凭证或发票）。人防设施相关情况见“2.5 人防设施评估”。3.6.造价影响评估造价影响评估1、按照本项目项目建议书的消防改造内容，*省看守所原有监区建筑墙体内消防水管渗漏严重，设施老化，经多次维修仍无法排查原因，拟对监区内消防管道进行检修、维护和更换，针对部分墙体内管道老化严重的进行更换，确保消防安全。未考虑到办公楼、宿舍楼、监区等建构筑物整体消防系统不合格，需要整体改造，此项消防改造费用约 350 万元。2、按照本项目项目99、建议书的内容，本项目在用监区修缮改造工程费用约 904 万元。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司64第四章第四章 结论与建议结论与建议4.1.4.1.结论结论经过评估，本项目初步具备前期启动代建的条件。具体评估结论如下：1、场地环境现状：场地上已有建筑物及构筑物，场地已进行三通一平。项目初步具备实施条件，暂考虑建设期施工车辆从项目南侧正门的入口进出施工场地。2、项目用地权属情况：本项目产权明晰，土地权属属于*省公安厅，已获得房产证。项目业主已取得房地产证、项目建议书批复等证件，但房产证于 1998 年 12 月 14 日核发，记载的建构筑物除本次拟拆除的两层旧监100、舍外，其余建构筑物已于 2000 年拆除，现状的建构筑物为 2001 年重新建设，目前重新建设之后的房产证尚未办理。需完善房产证登记手续后才能办理本次维修改造工程的规划和施工许可手续，目前在此问题在协商解决中。3、规划条件情况：本项目目前办理了建设用地规划许可证（穗规地换证字2000第 115 号）和建设工程规划许可证（穗天规建20019号），但由于该栋旧监舍建筑红线外围均为耕地，造成新建综合楼建筑红线需占用耕地。按照*市、*区国土规划部门意见，*省公安厅需先将该部分耕地的用地性质转变为建设用地，然后才能申请地块的规划条件，目前*省公安厅已发函*区人民政府关于商请使用市级预留城乡建设用地规模的101、函，项目用地手续问题正协商解决中。另外，据*区国土规划部门提出意见，省看守所现状地块前边有一条 40 米宽的市政规划主*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司65干道，根据规划要求，主干道及退线范围内不得有建、构筑物，初步判断将影响本项目维修改造范围内的警察备勤楼、所区大门和部分室外配套设施，*省公安厅现商请*市规划和自然资源局批准对市政规划主干道的规划条件进行调整。项目规划问题正协商解决中。4、市政设施情况：*区市政供水条件良好，项目用水可从看守所供水管网接入，目前看守所外葫芦岭大街的自来水供水工程正施工进行中，计划本项目从地块外自来水给水管引入一条 DN200 给102、水管进入建筑红线内，给水条件完全可以满足项目建设和使用需要。项目场址目前已有市政管道燃气铺设，本项目用气从地块北侧燃气管道接入，经咨询燃气集团，供气量可满足本项目的需求；本项目用电由高增的 10KV 支线引入，高低压变配电容量 500kW，暂能满足现状供电的需要。目前前期已经与*供电局办理完成供电合同更新，电力增容 1600kW，保证整体用电需求。5、人防工程设计：根据本项目整体改造项目建议书，本项目新建执法办案综合楼，配套拟建设人防地下室 1500m2，可满足本项目人防面积需求。按照穗人防建200128 号的要求，本项目不需建设放空地下室，由*市人防办统一组织易地建设。目前本项目已缴纳相应人103、防易地建设费。6、工程初勘：根据建材*工程勘测院有限公司 2019 年 9 月提供的*省看守所旧监区地块岩土工程勘察报告：拟建建筑物的工程重要性等级为二级（一般工程），场地复杂程度等级为二级，地基复杂程度等级为二级，岩土工程勘察等级为乙级。拟建场地不存在活动断裂等其他不良地质作用及地质灾害，场地基本稳定，基本适宜本工程建设；地基均匀性较差，经一定工程处理，可满足地基稳定性要求。7、其他前期审批条件情况：项目建议书已编制完成并取得发改委相关批复；项目不需要地震评估；项目不需要做环境评估及报表编制，项目在环保部门网上备案即可；项目不需要单独进行节能审查。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报104、告*市国际工程咨询公司664.2.4.2.建议建议1、因历史遗留问题，由于本项目拟改造的建构筑物与省看守所持有房产证上的建筑物完全不符，并且建设完成后全部未进行验收并办理房产证手续，并按照现行工程建设审批制度规定，维修改造工程需将旧房产证注销，并完善后续规划和房产证登记手续后才能办理本次维修改造工程的规划和施工许可手续。建议尽快完善相关手续，并与相关部门进一步协调核实，完成应缴纳的相关费用。2、地块缺乏相关规划指标，针对控规指标缺失情况，会对本项目范围内的建构筑物各项指标产生影响，新建执法办案综合楼的建筑设计方案也面临不稳定，建议省看守所一方面加强与相关规划部门的沟通协调完成控规调整，一方面委105、托具有资质的规划设计院编制修建性详细规划向规划部门报批，尽快稳定本项目的改造建设方案。3、对于市政道路的规划情况，建议省看守所、规划部门协调相关部门调整该条道路的相关规划。4、对于拟新建执法办案综合楼的部分用地期末规划被标识为“耕地”问题，建议省公安厅加强与相关部门沟通对接，以得到区政府、市政府的支持，通过市级预留指标调整解决土地性质问题。5、考虑本项目改造的特殊性，下一步施工组织应充分考虑安全隐患。6、监区建筑现状存在设施老化、功能配置情况不合理等情况，急需优先进行改造，因此，从项目的迫切性考虑，优先实施在用监区修缮改造，再进行监区外功能区改造。7、尽快理清和完善前期工作，开工建设。在施工阶段应注意把好建设质量关，保障日后使用安全。*省看守所整体改造工程项目前期建设条件评估报告*市国际工程咨询公司678、由于本项目之前未进行规划验收和质量安全检查验收，建议对本项目现有建构筑物进行全面的房屋结构安全性检测，以保证项目改造维修工程可以顺利实施。