1、可行性研究报迎宾馆整体改造工程项目告建设单位：编制单位：编制时间：二二二年六月I录第章总论1.1 项背景-41.2 编制依据与原则-51.3 项概况-71.4 项总投资及资来源构成-101.5 研究范围-101.6 初步结论-11第章建设背景2.1 xx市经济社会基本情况-12第三章市场分析3.1 酒店业发展状况及趋势-173.2 市场需求分析-213.3 竞争优势分析-22第四章项建设条件4.1 建设场址条件-244.2 结论-26第五章建筑案5.1 建筑设计思路与原则-275.2 项总体规划案-285.3 建筑案-325.4 主要设备-345.5 配套设施-36第六章节能节6.1 设计依据2、-426.2 设计采的节能标准-42II6.3 节能措施-426.4 节能机构-43第七章环境保护7.1 编制依据-457.2 设计采标准-457.3 环境现状-457.4 基本原则-477.5 主要污染源和污染物-487.6 污染治理措施-487.7 态保护-507.8 绿化-517.9 环境管理和监测-517.10 环境影响分析-51第章劳动安全卫与消防8.1 职业安全卫-538.2 消防-578.3 消防给-59第九章投资估算与资筹措9.1 投资估算-629.2 资筹措-66第章招标案10.1 招标依据-6710.2 招标作原则-6710.3 项概况-6810.4 招标范围-6810.53、 招标组织形式和招标式-6910.6 招标基本情况表-69III第章社会稳定险分析11.1 编制依据及要求-7011.2 险调查-7111.3 险识别-7211.4 险估计及初始险等级判断-7311.5 险防范措施-7511.6 险分析结论-77第章财务评价12.1 财务分析-79第三章结论和建议13.1 结论-8113.2 建议-814第章总论1.1 项背景1.1.1 项名称、建设地址、开发单位及法代表xx迎宾馆酒店管理有限公司成于上世纪七年代，原名为xx市委招待所，2021 年 8，原xx市委招待所完成了企业改制，更名为xx迎宾馆酒店管理有限公司（以下简称xx迎宾馆），由原监管关系正式成为4、市城投集团下属全资公司。xx迎宾馆从事酒店餐饮、住宿服务等业务，主要承担市委、市政府的公务接待任务，兼营对外业务，其地理位置优越，园林式的建筑设计，环境优雅，是我市持续经营时间最的酒店之，在我市享有较的知名度1、项名称：xx迎宾馆整体改造程项2、开发单位：3、单位地址：4、法代表：5、项联系：联系电话：6、建设性质：整体升级改造7、建设阶段：可性研究1.1.2 建设单位背景。51.2 编制依据与原则1.2.1 项编制依据1、有关法律法规（1）中华共和国地管理法（2019 年修订版）；（2）中华共和国城乡规划法（2019 年修订版）；（3）中华共和国环境保护法（2015 年修订版）；（4）中华共5、和国消防法（2019 年修订版）；（5）中华共和国节约能源法（2018 年修订版）；（6）中华共和国环境影响评价法（2018 年修订版）；（7）中华共和国固体废物污染环境防治法（2020 年修订版）；（8）中华共和国环境噪声污染防治法（2018 年修订版）；2、有关规范、标准建筑设计通则（GB50352-2005）；建筑设计防规范（GB50016-2014）（2018 年修订版）；建筑设计防规范（GB50016-2014）（2018 年修订版）；建筑内部装修设计防规范（GB50222-2017）；公共建筑节能设计规范（GB650189-2015）；建筑热设计规范（GB50176-2016）建筑6、与市政程障碍通规范（GB 55019-2021）污综合排放标准（GB89781996）；6建筑结构荷载规范（GB50009-2012）；屋程技术规范（GB50345-2012）；混凝结构设计规范（GB50010-2010）（2015 年修订版）；建筑地基基础设计规范（GB5007-2011）；建筑抗震设计规范（GB50011-2010）（2016 年修订版）；建筑结构可靠度设计统标准（GB50068-2018）；建筑给排设计规范（GB500152019）；动喷灭系统设计规范（GB50084-2017）；室外给设计规范（GB50013-2018）；室外排设计规范（GB50014-2006）（207、14 年修订版）；建筑灭器配置设计规范（GB50140-2005）；建筑中设计规范（GB50336-2018）；建筑电设计规范（JGJ16-2008）；建筑照明设计标准（GB50034-2013）；智能建筑设计标准（GB/T50314-2015）；建筑物防雷设计规范（GB500572010）；灾动报警系统设计规范（GB50116-2013）；3、有关规划、件（1）中华共和国国经济和社会发展第四个五年规划和 2035 年远景标纲要；（2）东省实施办法；7（3）xx市国经济和社会发展第四个五年规划和 2035年远景标纲要；（4）xx市城市总体规划（2011-2035 年）；（5）xx迎宾馆酒店管理8、有限公司提供的其它相关资料。1.2.2 编制原则1、独、客观、公正、科学原则；2、谨慎性原则；3、合理预期原则；4、社会效益与经济效益并重原则。1.3 项概况1.3.1 地理位置“xx迎宾馆整体改造程项”项位于xx市迎宾路南侧，地处繁荣商业区的脏地带，交通四通达，商务中、铁站、旅游胜地近在咫尺。1.3.2 建设规模与内容项地积 38605.2 平，总建筑积 39375 平，其中地上建筑积 28875 平，地下建筑积 10500 平。项由东、区组成。东区保留原有建筑的基础上进改造升级，进步完善功能形象；区拆除原有建筑后新建餐饮楼（3 层）、客房楼 1（9 层）、客房楼 2（11 层）；建设园内道9、路、绿化、连廊、消防、等配套设备程。8表 1-1建设规模与内容序名称单位数量备注1地积38605.22总建筑积393753地上建筑积28875区餐饮楼建筑积5035区客房楼建筑积19515东区建筑积43254地下建筑积105005建筑基地89006建筑密度%0.237容积率0.758绿化率%509体420010机动停位个242地上停位17地下停位22511机动停位个27091.3.3 建设期项的建设期是指从项项到程竣验收及交付使所需的全部时间。经研究，前期准备作时间为 3 个，即 2022年 7 9；施期 16 个，2022 年 10 2024 年 1 底竣；2024 年 7 验收及交付使。110、.3.4 项合作模式根据市委、市政府的作部署，市城投集团近年来直积极推进xx迎宾馆的升级改造作，最终确定与州岭南商旅投资集团有限公司进合作投资，致打造xx接待品质标杆及产业招商城市会客厅。州岭南商旅投资集团有限公司为州市属国有企业，以旅游和品为核主业，致于发展“旅游、酒店、品和会展”四产业平台。州岭南国际酒店管理有限公司（以下简称岭南酒店）为其旗下集团化、专业化酒店品牌输出平台，拥有包括花园酒店、中国酒店、东宾馆、岭南东酒店及州宾馆等在内的多个核品牌。覆盖五星、精品旅、休闲度假和城央商务等业态，被中国旅游饭店业协会授予“中国饭店集团60 强”称号。本次合作将把花园酒店的品牌引进xx迎宾馆，2011、22年 2 16，市城投集团与岭南集团签订了合作协议，岭南酒店意向投 5000 万，共同投资xx迎宾馆整体改造程项。项投运营后，岭南酒店在授权范围内负责xx迎宾馆的经营管理，并按合作双商定的年度经营标完成情况领取报酬及管理费。101.4 项总投资及资来源构成1.4.1 项总投资经研究，项估算总投资 50000.00 万元。其中：建安程费34433.78 万元，设备购置及安装费 7920.02 万元，建设程其他费5274.21 万元，预备费 2371.99 万元。各项费详表 1-2。表 1-2各项费估算情况简表序号项名称额(万元)备注1建安程费34433.782设备购置及安装费7920.023程12、建设其他费5274.214预备费2371.995合计50000.001.4.2 资来源构成项估算总投资 50000 万元，其中岭南集团投 5000 万元，市城投集团投 45000 万元，资来源为筹。1.5 研究范围本研究报告对企业现状和项建设的可性、必要性及承办条件进了调查、分析；对产品的业市场需求情况进了分析和预测，确定了本项的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等提出了建设措施和建议；对程投资，经营成本和经济效11益等进算分析并作出总的评价；对项建设及运营出现险因素做出分析，重点阐述规避对策。1.6 初步结论1、项xx后，主要承担市委、市政府的公务接待任务，兼营对外业务，实现迎宾馆的社会价值13、。2、项完整保留馆内的三棵古榕树，通过串联古榕、湖亭、景台，打造精巧典雅的现代岭南园林，在保留园区记忆的同时，打造古今建筑相交融的整体形象，留住xx中的情怀。3、项选址符合xx市规划的相关要求。综上所述，该项市场前景看好，社会效益、经济效益显著，因此，应加项扶持度，建议项。12第章建设背景2.1 xx市经济社会基本情况1、城市概况xx市位于中国南海之滨，地处东省南部，背靠祖国南。东毗阳江，临xx，北连云浮和壮族治区，南临南海。东北距州约 360 公，南距xx约 120 公。现辖茂南区、电区，并代管州市、信宜市、xx市，全市陆地总积 11458 平公，约占全省陆地积的 6.4%。2021年末，全14、市常住 621.97万，城镇常住 280.26 万。xx是中国综合实百强城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、全国创建明城市先进市、东省明城市和东省卫城市。东省已将xx定位为省域副中城市、区域中城市和东两翼规划发展的三个特型城市之予以发展，持xx发展化产业和临港重化业，把xx打造成为东省重要的重化业基地和“粤经济强市”。2、经济实近年来，xx的国经济和社会各项事业持续快速健康发展，综合实不断增强。xx已成为全国最的果产基地和北运菜产基地、全国最的原油加基地之，东省重要的能源、原材料和重化业基地。xx市实施“业市”战略，能源化、烯加、电、冶等产业的发展逐步促成xx逐渐向业强市转变，房地产、商贸、15、产性服务、物流等第三产业的崛起更带动xx经济进步壮。2021 年xx实现地区产总值（初步核算数）3698.10亿元，上13年增 7.6。第产业增加值 648.85 亿元，增 6.8；第产业增加值 1319.24 亿元，增 7.8；第三产业增加值 1730.01 亿元，增7.9%。三次产业结构重为 17.5:35.7:46.8。均地区产总值 59648元（按年平均汇率折算为 9245美元），增 6.8%。143、交通状况xx是东省与南的陆路交通要冲和南出海的重要通道，公路、铁路、路、管道等综合交通体系运输完备，距离xx机场不到个时程，基本形成体交通络。形成以港为头、铁路和线公路为架、城市道和普通16、公路为基础、管道运输和轻轨客运为补充，对外交通与市区交通相互衔接配合的综合交通体系。港定位为地区性重要港，东省部及其腹地重要的对外开放岸和物流中。包括东港区、北岭港区和博贺港区；铁路与枢纽系统包括三茂铁路、河茂铁路、洛湛铁路、茂湛铁路、沿海客运铁路、东港铁路专线、北岭港区铁路线；形成“五横六纵”路，包括新 325 国道、湛速（沿海速并线）、茂南道281省道、北环路沙沙线、疏港快速路、包茂速、新 280省道、路、291省道公南线。同时形成 19个客货运枢纽站。4、环境xx市旅游资源丰富，发掘潜较。旅游景点有州洗太庙、宝光塔、电旧城址、信宜洪国皇宫、xx楼等。然景区有东湾省级旅游度假区、雾岭省级然17、保护区（主峰顶 1704，是全省第峰）、浮岭、蟠坑仙洞、江温泉、麻岗热温泉等，其中东湾旅游度假区有“南北戴河”之美称，与其隔海相望的放鸡岛，周围下能度达 8，居世界第位，被誉为罕的“海底公园”。发展海滨休闲度假、态农业观光、现代业观摩为特点的旅游业有可为。5、城市总体规划15xx市城市总体规划（2011-2035 年）中确定xx市是粤综合性枢纽城市，也是重要的港和化基地，总体规划的实施要尊重和顺应城市发展规律，统筹做好xx市城乡规划、建设和管理的各项作，把xx市建设成为世界级化基地、全国特现代农业基地和宜居宜业宜游的滨海绿城；城市发展标为“粤及东省的特城市，现代化的宜居海滨城市，全国重要的重化18、业强市和粤经济强市。到 2020 年市域城镇化平达到 58%、市区城市化平达到 68%”。根据规划，城市规划区内总 2010 年和 2020 年分别为 170 万、290 万；中城区城市 2010 年和 2020 年分别为 94 万、150万。预期全市产总值年均增 8-10%，到 2020 年达到 3072-3691亿元。在空间发展战略上，引导城市组团化发展，促进xx中城区空间结构由“单中紧凑发展”逐步向“多中组团发展”格局演进，形成南、北、东三组团。未来 5年，xx将以北组团河东区为依托，发展公路东侧局部区及茂南城郊经济开发试验区茂南道以北区；继续完善河东区的基础配套设施建设，提升城市形象；19、中组团围绕化业园区程先期投基础设施建设；南组团以港、旅游产业、产业转移园区及沿海防护隔离带的建设为主导，带动南组团的发展，努实现“南拓东移，梯度推进，东居，渐进靠海”的空间发展标。综上分析，可以总结出xx城市发展具有以下优势：（1）区位优势明显。xx市的城市定位是华南地区重要的能源化业基地，重要的港城市，粤地区中城市；（2）经济总量持续壮。2021 年xx实现地区产总值（初步核算数）3698.10 亿元，上年增 7.6。第产业增加值 648.85 亿16元，增 6.8；第产业增加值 1319.24亿元，增 7.8；第三产业增加值 1730.01 亿元，增 7.9%。三次产业结构重为 17.5:20、35.7:46.8。均地区产总值 59648 元（按年平均汇率折算为 9245美元），增6.8%。说明xx经济发展平和居活平已经处于粤东北的前列；（3）xx众多，密度。2021 年末，全市常住 621.97万，城镇常住 280.26万。前xx已经形成了便捷的活圈，随着经济社会的发展以及城市化进程的加快，将会有越来越多周边县市的到市区置业；（4）xx化和烯项带来了量的技术才，这部分收较，是xx体育、休闲、娱乐、化等事业的重要消费者；（5）旅游资源丰富，发展发掘潜巨。17第三章市场分析3.1 酒店业发展状况及趋势3.1.1 国内业状况新冠疫情发以来，酒店业正在发剧烈变，旅游市场幅收缩，酒店业可持续21、发展临巨挑战，同时也蕴含新的商业机会。疫情前，随着我国经济的增、居活品质的提升等，们的旅游消费越来越，消费升级带动需求增加，刺激着酒店业需求的增。但是受新冠肺炎疫情影响，报告数据显示，2022年中国陆地区共拥有住宿设施总数为 36.1 万家，较 2020年减少了 8.6万家，其中酒店住宿业较 2020 年减少了 2.7 万家，其他住宿业较 2020 年减少了5.9 万家，疫情对酒店业造成了巨影响。但伴随着国家发改委、化和旅游部等 14 个部联合出台关于促进服务业领域困难业恢复发展的若政策，提出 3 个 43条具体措施，度空前，进疫情以来度最的纾困政策周期，也显示出政府纾困的决。从全国酒店业城市22、级别分布的总体情况来看，线城市酒店、副省级城市及省会城市酒店、其它城市酒店这三区域的设施数分别是1.8万家、7.3 万家、16.1万家，所占重分别是 7%、29%、64%。经济型(星级及以下)酒店连锁化率占 28%，中档(三星级)酒店连锁化率占 48%，档(四星级)酒店连锁化率占 38%，豪华(五星级)酒店连锁化率占 53%。由此可，从数量上看，我国绝部分的酒店都分布在除线城市和副省级城市及省会城市之外的其它城市区域，我国酒店业产业规模巨，但区域、规模和档次、产品结构等分布尚不均衡，在管理、服务、品牌建设、连锁发展、价值驱动等尚有较提升空间。18线城市，经济型酒店速发展的时期可能已经过去，连锁23、化市场接近饱和，但量的单店规模在 15-69 间房左右规模酒店，连锁化率偏低，仍有定的发展空间。三四线城市，经济酒店的市场还是刚需的产品，市场竞争的格局才刚刚显露，未来年还有较的成空间，数字化驱动的连锁化管理模式也是未来的趋势。3.1.2 东省内业状况随着经济增，旅游规模取得稳步增。从我国旅游业发展来看，改开放以来，随着中国经济与国收的增，旅游不再只是特定阶层和少数的享受，逐步成为国众常活常态。国旅游消费需求，从刺激了酒店业的发展。从地区来看，根据旅部数据显示，2019年东共有 586家星级酒店。近五年来，东省星级酒店整体数量呈现下降趋势。五年共减少 149 家星级酒店。19从星级酒店构成来看24、，三星级酒店占据东星级酒店较市场，2019年东共有 309 家三星级酒店，130家四星级酒店，103 家五星级酒店，另外星级和星级酒店分别为 1 家和 43家。从经营情况来看，2019 年东省星级酒店实现营业收 196.24亿元，全国排名第。202019 年，东星级酒店实现利润总额为 15.59 亿元，东利润总额全排名第三，均实现利润 1.88 万元。在平均房价上，2019 年，东省星级酒店平均房价为 415.25 元/间夜，平均房价于全国平均平 353 元/间夜。21在平均出租率上，2019 年，东省星级酒店出租率为 59.87%，平均出租率于全国平均平 55.18%。3.1.3 xx市业状25、况2021 年全市接待游客 1111.20 万次，上年增 38.7%，其中过夜游客 555.75万次，增 3.7%。旅游总收 102.02亿元，增 15.1%，旅游外汇收 321.95 万美元，增 1.5%。3.2 市场需求分析（）庞的潜在市场规模xx市众多，个家庭休闲度假消费需求旺盛；政府、企业、社会团体的会议需求量极；结婚登记数持续稳定上升，星级酒店婚宴服务市场开阔。现代都市的作活节奏越来越快，每天对城市楼、拥挤不堪的交通，部分需要回到然态环境放松情，享受休闲度22假的乐趣，xx迎宾馆迎合了现代都会群的需要，环湖建为们提供的酒店式别墅更是经典之作。（）标客户分析xx迎宾馆是商界进业务洽谈、26、加强感情交流的重要社交场所，是身份的象征，中型企业经常要举办年会、新闻发布会等商业聚会，为了展示企业形象和实，它们希望到较雅、安静的地举。所以本项标客户群主要定位于：1、政府政务接待；2、中型企事业单位；3、收的商界；4、收的职业经理；5、律师等收专业；6、追求层次娱乐且具备消费能的年轻；7、追求品质婚宴服务群。3.3 竞争优势分析（）全的配套娱乐设施娱乐项与配套设施设置的多少直接关系到们消费的欲望。通过对收、消费阶层的消费状况调查，我们发现项设置少，配套设施不完善往往造成客户兴趣消失；综合项越多，配套设施越趋完善，可以延客户停留时间，另可以引起客户兴趣，并直接影响到营业收。（）创新的“型湖酒27、店式别墅”经营模式围绕湖建设的酒店式湖景别墅项整体形象突出，各类建筑23设计格独特，服务内容丰富，功能全，各类配套设施完备，具备良好的硬件条件，与其它项优势互补，联合经营，形成资源共享，酒店以优美的环境、众多独具特的经营休闲项衬托出酒店式湖景别墅的潜在价值。（三）引进优秀的合作伙伴，打造本地业标杆根据xx市市委、市政府的作部署，xx市城投集团近年来直积极推进xx迎宾馆的升级改造作，最终确定与州岭南商旅投资集团有限公司进合作投资，致打造xx接待品质标杆及产业招商城市会客厅。24第四章项建设条件4.1 建设场址条件4.1.1 项位置xx市迎宾路南侧，地处繁荣商业区的脏地带，交通四通达，商务中、铁站28、旅游胜地近在咫尺。4.1.2 地形、地貌条件项建设地形常平坦，壤属于粘性，场地开阔，可以满项建设的需要。4.1.3 程地质结构、地质条件根据根据东省地震区划图（1990）及有关资料记载，项25所在地区域地震活动性不明显，属 VI 度地震区，按 VII 度设防。项的建设场址地势以平地为主，现为平地，建筑地段内未发现不良物理地质作，建筑场地稳定。4.1.4 周边建筑物与环境条件项建设的地址位于迎宾路南侧，场地开阔，采光条件分理想，噪完全可以符合标准，环境状况良好。4.1.4 候特征及建筑象参数xx濒临南海，在云开脉以南，属南部热带亚热候，昼夜温差不。全年冬严寒、夏天漫、为时超过半年，其主要建筑象29、参数如下：全年绝对温介于 1.5 38之间,平均温度为 23。全年最相对湿度 100%，平均相对湿度 82.4%。xx城区主导向东南，冬季北兼北，夏季东南，夏季速为 2.5m/s，冬季速 1.8m/s，平均速 3.2m/s，瞬时最速 47m/s（离地 10m 处）。降量为 15001800m 之间，年最降量 2493.2mm，季分为46和 79 两段降量峰期，降量占全年降的 80%，46 为前讯期，降量集中，同时维持时间较，79 为后讯期，主要是台的影响造成较的降。雷电，平均 80 天，年最多 115天。4.1.5 施条件施所需的电条件具备，且有道路可达建设地，各种所需建材及装饰材均可在当地采30、购，xx市范围内有可靠实的施单位承担项的施任务，以上条件完全满建设项的施要求。264.1.6 供条件项施过程中与投使后，由市供管提供，可满项需要。4.1.7 供电条件项建设地点供电条件已具备，可满施电以及项xx后电的需求。4.1.8 通讯条件中国电信、中国移动、中国联通站健全。通讯便捷、畅通。4.2 结论综上所述，项建设符合xx市城市总体规划（2011-2035 年）及xx市相关规划的要求，项选址条件良好，、电等各项设施配套全，候条件、地形条件、社会条件均有利于项建设，项建设得到了相关部的批准，项的建设是可的。27第五章建筑案5.1 建筑设计思路与原则5.1.1 设计思路（1）完整保留迎宾楼的31、基础上进改造升级，进步完善功能与形象。（2）保留场地原有三棵古榕，通过串联古榕、湖亭、景台打造精巧典雅的现代岭南园林。（3）以迎宾楼作为规划设计的核，打造古今建筑相交融整体建筑形象。（4）以新中式格为切点，打造既有地域特，具时代息的品质标杆酒店5.1.2 设计原则（1）贯彻“以为本”的思想，体察“的场所”之多元性要求，追求“布局合理、地经济、设施完备、活便、便于管理、环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化、满居健身、交往、娱乐等不同的常活的要求，创造个布局合理、功能备、交通便捷、绿意盎然、活便、具有丰富内涵底蕴的现代级酒店。（2）注重居住地的态环境和居住的活质量，合理分配和使各项资源，全32、体现可持续发展思想，把提居住环境质量、活品质作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终的。（3）尊重然、保护环境、尽可能动态整合所有要素，结合地状况，依据然因素及为因素进合理调整，尽可能避免不良因素，强化最佳特点。（4）以“夹湖筑屋”为择地特点，以环境为基础，以景观为导向，28以为背景，强调“”与居活活动的融合，将酒店与环境、景观、湖景融为体。（5）沿袭地化，体现现代明，创造内函丰富的岭南化环境。（6）以的休闲、度假为作为中事件，试图通过对酒店空间的组织，酒店周围环境的塑造，来探讨适合容纳各种不同群的各种休闲度假娱乐事件的综合空间，营造既温馨、浪漫、优雅迷的度假酒店氛围。（7）保护环境，作好绿化33、态，做到“三同时”。（8）本项建筑按五星级饭店标准建设和装修。5.2 项总体规划案5.2.1 总平布置和功能要求本项xx市区内，地势平坦，地块形状为四形。项地积 38605.2 平，总建筑积 39375 平，其中地上建筑积 28875 平，地下建筑积 10500 平。项由东、区组成。东区保留原有建筑的基础上进改造升级，进步完善功能形象；区拆除原有建筑后新建餐饮楼（3 层）、客房楼 1（9层）、客房楼 2（11 层）；建设园内道路、绿化、连廊、消防、等配套设备程。29规划总平图 1：30规划总平图 2：31规划总平图 3：区：1、场位于区的北端，酒店后退道路红线 20m，可减少建筑对道路的影响34、。场既作为酒店流的集散空间，结合酒店牌坊、酒店厅、绿地及湖景，可形成酒店场景观，铺地采仿地砖。322、酒店区由 A 楼、B、C 楼三个单体建筑通过连廊组成整体，总建筑积 24550.00 平。（1）A 楼为餐饮楼，内设中餐厅、中餐包房、会议室、多功能厅、会议休息区、600宴会厅、宴会贵宾房等。（2）B、C 楼为客房楼，内设酒店堂、堂吧、全制餐厅、商务中、棋牌中、SPA 及休闲、边际泳池、健身房、亲娱乐间、标准客房、政套房等。东区：厅、迎宾楼（1 层）、接待别墅（3层）、接待餐饮楼（3层）、会议楼（2 层）、客房楼（4层），建筑积合计 4325平。5.2.2 道路、绿化及系全场地进绿化，绿化积不35、于总积的 40%。本项道路设计采分流的交通布局原则。场区的东侧为主道，作为流通道，场区的侧道为次道，作为消防及流通道。5.2.3 出本项设有两个出，布置在场区东南端，临黟公路，主出布置在酒店南向，作为游客及辆。次出布置酒店侧，作为消防及作员出。5.3 建筑案5.3.1 建筑案描述（1）建筑艺术与格建筑的形式美先体现在对内部空间的合理组织上，也蕴含于完33美例的推敲和细部的雕琢上，各类建筑均求在此三个达到完美的结合。从当地特有的徽派建筑中提取典型的建筑语汇和符号。在典雅的例，装饰物品，彩的控制，屋顶的尺度中创造种基本的建筑意象。整体造型求简洁统，含蓄不张扬。努把建筑格与徽化结合起来。创造种真正富36、有感染的建筑形象。设计采中式别墅与岭南建筑相结合，互为补充，互相融合的设计法，把中式别墅内敛的院落式布局要素与徽派建筑的粉墙、黛瓦、头墙相揉合，形成乍新还旧的独具特的新格。设计的酒店外观整体性和美感很强，墙封闭，头翘，昂云天，起伏交错；墙线错落有致，粉墙瓦，鳞次栉，彩典雅。在装饰，采砖、雕艺，如砖雕的罩，雕的漏窗，雕的窗棂，楹柱等，使整个建筑精美如诗。融古雅、简洁、富丽为体，使建筑保持独有艺术采。整体建筑格为现代岭南建筑形式，着重处理好酒店主楼的建筑效果。通过串联古榕、湖亭、景台将精巧典雅的现代岭南园林展现在每位游客眼中。5.3.2 建筑特征与结构酒店地处岭南粤xx市，集旅游度假、餐饮、娱乐、37、休闲为体的五星级酒店。建筑装饰：整个建筑按五星级宾馆标准装饰。铝合窗、级，吊顶采轻钢膏板吊顶，室内古建式装饰，A 楼层地贴档理，墙乳胶漆，为级理贴，堂柱为级雕装饰；、三层和夹层地铺地毯，墙贴墙纸，B 楼层34餐厅轻钢膏板吊顶、古式装饰、地铺地毯，操作间、厨房瓷砖贴，不锈钢吊顶，层、三层均为轻钢膏板吊顶、墙贴墙纸、古建式装饰、铺地毯；C、D 楼轻钢膏板吊顶，墙贴墙纸、室内古建式装饰，铺地毯。5.3.3 建（构）筑物程表表 5-1 建（构）筑物览表序号 名称 积（m2）层数 结构类型 层（m）备注1 A 楼 3528.58 三 钢混 底层 6.1,、三层 3.9，夹层 2.2 不含夹层 735m238、2 B 楼 2559.20 三 框混 底层和三层 4.5，层 3.93 C 楼 6751.24 五 框混 3.34 D 楼 5039.39 五 框混 3.35 E 楼 2410 四 框混 底层 4.52、3、4 层 3.36 F 楼 2968 三 框混 底层 4.22、3、4 层 3.9计 23256.415.4 主要设备表 5-2 主要设备明细表序号 设备名称 型号规格 数量 电量（KW）量（t/h）汽量（t/h）单价35(万元)总额(万元)备注 中央空调及电锅炉系统均采环保蓄能产品1 基载冷热泵机组 制冷量 660KW，制热量 690KW 1 150KW 68 68台佳2 双况机组 制冷 39、550KW，制冰况制冷 350KW 1 110KW 3636 台佳3 蓄冰装置 有效容积 65m31120KW 5555 美国 CRYOGEL4 冷却塔 流量 120t/h 1 10 10 良机、5 机盘管 Q=80m3/tH=20m 450 120 凯泉，创新6 泵 Q=120m3，H=20m 9100KW 0.86 7.74 凯泉，创新7 供冷板式换热器 换热量 890KW 1 2.5 2.5 维克斯8 供暖板式换热器 换热量 360KW换热温差 5 1 1.56 1.56 瑞典舒瑞普9 电蒸汽锅炉 LSS0.5-0.7-D 1360KW 8.5 8.5 州10 燃油蒸汽锅炉 LSS0.540、-0.7-Y 1 6.96 6.96 州备11 蓄能卫热箱 钢制、内置铜盘管式 40m3110 10东xx程咨询有限公司3612 全动控制系统 PLC动控制+触摸屏 1套 3335 德国，美国CRYOGEL13 备柴油发电机组 60计 421.26 其它设备1 全动洗机 XGQ-50F 1套 36 上海航星2 智能化监控系统 1 套 703 会议响系统 6 984 通讯设备 655 变压器及配电 800KVA 2 286 信息中 30 含软件计 327合计 748.265.5 配套设施5.5.1 给、排（1）给a.量本项设计最量为 601.48吨。表 5-3 量序号 名称 定额 使数 量 m341、 备注1 会所 100L/.540 542 酒店客房 800L/.600 480东xx程咨询有限公司373 浇洒及绿化 1.2L/m2.次 16000m2 19.24 不可预量 48.28 10%合计 601.48b.源本项所需活由xx市来公司供应。c.质压要求（1）质要求：职活及产应符合活饮卫标准GB5479-85要求。（2）压要求：依据上述质、压、量要求，按照公司产区的供能设计采活产消防联合供的管形式。来公司管 场区管 消防池点室内消防管室外消栓 点（3）排项排采污分流制。部分地经过地形然排放系，不易然排处可设置，将汇总后通过管排附近域。活污经有动污处理装置处理达到 GB8978-200242、级标准后部分排附近名溪中，另部分再经深化处理后于浇洒道路绿化。为了防受纳体的富营养化，需进脱氮除磷处理。a.排放量本项量 601.48 吨/天，污排放系数为 0.8，则废产量 465.8吨/天，年废发量为 17.0 万吨。排分为污排放及防洪排个系统。东xx程咨询有限公司38b.活污：活污包括餐饮污，客房卫间污等。景区内排问题分重要，不能因景区开发污染环境，因此，所有污必须经污处理设施处理达到污综合排放标准 GB8978-2002 级标准后，部分中回，作为绿化和冲洗。活污处理按以下流程进：污化粪池型体化污处理设备中回。本项新建污处理池 337.5。c.防洪排：本项市区，地形简单，量充沛，度假村的43、开发必须考虑在暴来临时对地湖流作有组织地排放，不造成流失，不使场地积。结合原有沟、冲沟、河道作为排设施，并将其加固改造后利，以节约投资。部分区段更可作为景景观或场区内绿化相结合，以组成更丰富的然景观。5.5.2 供电（1）供电设计a.电负荷等级：按本项性质和供电规程，特殊要求，其电按级负荷考虑；b.供电系统：本项电均由变配电房供给。电缆可架空或埋地引电点；c.电线路敷设应考虑场区内照明、电防爆、防腐的要求；d.设置功率因素动补偿屏，平均功率因素 COS0.9；e.采变压计量，在变电房压侧设总计量柜，低压侧设照明计量装置，各电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核电指标。（2）过电压及接地保护东44、xx程咨询有限公司39为了使变电房及各电设备安全运，在变电房设作接地及过电压接地保护，并连成体，做成环状接地，从降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距变电房距离于 50 的均设置重复接地装置。进户后采 TN-C-S 系统。变电房接地电阻 R10。（3）电设计负荷计算及变压器容量选择根据各专业所需的电条件，电设备分类按需系数分别计算，然后综合确定本项电负荷。动安装容量：840KW活照明安装容量：465.13KW合计：1305.13KW取负荷系数 0.80，装机容量为 1044.10KW，考虑到期程施需要，本项设置 2 台 800VA 变压器。变配电房 70平。设置应急柴油发电机组，以保证在 145、0KV 系统发故障停电或计划检修时，酒店中的重要负荷供电：如通讯设施，事故照明电和堂炊事、冷藏冰柜电等，柴油发电机容量按实际需要配置。并在供电线路设计上考虑能够灵活切换，以保证重点电并应与变电所供电的开关连锁，防倒送电，本项设发电机房 30平。（4）电源及电压本项 10KV 电源由外压线路直接引场区配电房。场区动及照明均采三相四线（380V/220V），供给电源进场区后，经总配电柜、各分配电柜引各电设备，电点般采放射树式供电式，对容量的电设备采降压起动的式以减少起动电流对线东xx程咨询有限公司40路电压质量的影响。内部动线路采 BV 铜芯穿焊接钢管或 UPVC管明设或暗设，或沿桥架敷设。（5）46、照明设计场区照明和动为同线路，进户后分开铺设。照明电源由变电房照明配电柜引出专线。各建筑物照明采 PZ30JR 型配电箱，照明配线系统均为放射树混合系统。照明线路配线采 BV 铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据建筑电设计技术规程的推荐值并结合具体情况确定。场地照明采荧光灯，空间净超过 6m 时采压汞灯和压钠灯的混光照明。潮湿场所，采防潮型荧光灯。浴室和淋浴间采防型灯具。办公室、活房照明采光灯。路灯般采 80-125W 压汞灯或 110W 压钠灯，集中控制。积的场地照明控制开关分集中布置。各类场地最低照度不同，场地于 100LX，库房、锅炉房、办公室等场所于 50LX。547、.5.3 通讯设施a.通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），数据络和消防监控。b.在场区内装设光缆通讯设施和宽带传输设施。c.有线电视（CATV）系统尽量利地电视讯号，同时建卫星电视接收系统以丰富游客化活。东xx程咨询有限公司41d.场区内设置消防灭设施和消防监控中。所有客房和娱乐活动场所都装设感烟、感温等情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通排烟，喷淋等动控制设施。e.场区内设置有线电视监视系统。在各个建筑的、廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。g.通讯设施费分别计艺设备，消防费中。5.5.6 公系统消耗电：1044.10KW：601.48 吨/东xx程咨48、询有限公司42第六章节能节6.1 设计依据（1）国务院国发（1996）4号节约能源管理暂条例；（2）国家计委、国家经委、建设部关于基本建设和技术改造程项可性研究报告增列“节能篇章”的暂规定的通知；（3）国家计委、经委、统计局（84）统物字第 7号关于能源节约测量法（试稿）的通知6.2 设计采的节能标准（1）设备热效率计算通则GB2588-87（2）综合能耗计算通则GB2589-87（3）企业能量平衡通则GB3484-83（4）能量平衡技术考核验收标准GB3794-83（5）评价企业合理电技术导则GB3484-83（6）评价企业合理热导则GB3486-83（7）业蒸汽锅炉参数系列GB1921-849、1（8）设备及管道保温技术导则GB4272-846.3 节能措施6.3.1 总图艺设备节能（1）总图布置充分考虑到物流畅通，运输路线短捷；（2）设计中，设备选择于国内先进、节能型设备，并充分考虑合理利能源，提能源的利效率和复率；本项采中央空调系统配有蓄冰装置，是具有世界领先 COP值，超强节能环保型设备。可避开电峰，充分使低电，储能东xx程咨询有限公司43降耗。电蒸汽锅炉采国际先进的超强节能环保型设备。可避开电峰，充分使低电，储能降耗。可实现供汽状态的动调节，使锅炉始终处于最佳状态，既节约没有烟尘排放，起到节能环保双功效。且普通的同类产品更易于操作，噪更低，更省电。6.3.2 给排节能（1）在50、供系统的各个环节上均设表计量，以便分级核算成本，达到节的。（2）在设备选型上，采效节能的设备，以节约能源。（3）设备冷却循环使。（4）污处理站处理的达标废回，作为绿化、冲洗。6.3.3 电节能措施（1）根据负荷合理选各级配电线路，考虑变压器的运经济合理，能耗低的原则，确定变压器型号。（2）采集中与分散相结合的电容补偿式使功率因数提到92%以上，减少功损耗。（3）除了电总计量外，在各主要电场所设分计量，以加强电的考核与管理。（4）照明灯具以节能型荧光灯为主，光效，功率因数，节约能源消耗。廊照明采菲普节能灯。（5）将电设备负荷均匀接在三相络上，供电络的电流不平衡度于 5%。6.4 节能机构为使节能51、作落到实处，建议公司确定位副总经理负责酒店节东xx程咨询有限公司44能节领导作，在政部内设节能办公室，负责节能节常管理作。东xx程咨询有限公司45第七章环境保护7.1 编制依据（1）中华共和国环境保护法（2）国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定（2005年 12 3）（3）国务院（98）第 253号建设项环境保护管理条例（4）国家计委、国务院环委（87）国环字第 002号建设项环境保护设计规定（5）国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第 003 号关于颁发“建设项环境保护管理办法”的通知7.2 设计采标准（1）环境质量标准环境执 GB3095-1996环境质52、量标准的级标准。（2）污染物排放标准a.废污执 GB8978-1996污综合排放标准的级标准。b.废执 GB16297-1996 污染物综合排放标准 的级标准。（3）噪声执 GB12348-90业企业界噪声标准的级标准和卫部、国家劳动总局颁发的业企业噪声卫标准（试草案）。7.3 环境现状东xx程咨询有限公司46酒店四周业废及其它有害体和灰尘，空质量达到GB3095-1999规定的级标准，环境噪声达到GB3096-1993 规定的标准，地环境质量达到 GB3838-2002 的规定。周围绿，业污染。环境现状项所在地为xx市，地内有型湖，量充沛，质清澈。该区域类活动较少，没有业企业，活污染源很少，53、因此拟建项周围地表质较好。表 7-1 地表质（mg/l）项样品号、时间 氨氮（mg/l）油类（mg/l）DO(mg/l)CODcr(mg/l)SS(mg/l)BOD5（mg/l）表 7-1可知，该地区符合 GB3838-2002 地表环境质量标准 III类标准，有部分指标可达 I、II 类质要求。（2）环境质量现状根据xx市环境保护监测站对环境空质量的监测，可知项周围环境质量总体上属级平。表 7-2 环境空监测结果表（mg/m3）项点位、样品号 SO2东xx程咨询有限公司47（mg/m3）TSP（mg/m3）迎宾馆内 1-0719-19：00 0.009(L)0.0191-0719-16：0054、 0.009(L)0.019迎宾馆外 200m 2-0719-9：000.009(L)0.0192-0719-16：00 0.009(L)0.019（3）声环境质量现状该建设项周围噪声源主要来源于项的施噪声、迎宾路的交通噪声。根据xx市环境保护监测站对该区域声环境的监测，可知项周围声环境良好，可以达到城市区域环境噪声标准（GB3096-93）中的 2 类标准。表 7-3 声环境监测结果表（dBA）时间点位 2005.4.58:0016:001#南边界 43.346.32#东边界 55.256.23#北边界 56.853.44#边界 42.248.17.4 基本原则（1）设计中贯彻执防治环境污染55、及其它公害设施与建设项程同时设计、同时施、同时投产的“三同时”制度。（2）坚持经济效益与环境效益相统的原则，在设备选型上选科技、新技术、环保节能低噪的先进设备。（3）贯彻因地制宜的原则，采综合利与回收技术，避免次污东xx程咨询有限公司48染。7.5 主要污染源和污染物（1）废主要是活废。（2）噪声噪声主要来泵房，空调冷冻机组，冷却塔，变配电间和楼通设备等。（3）废主要来餐饮部以及旅客和作员常产的活垃圾。7.6 污染治理措施7.6.1 污治理措施xx迎宾馆有客房 300 间，冲洗、公设施、餐厅等量共 601.48吨/天，除绿化不产污外，其余部分均产污，污排放系数为 0.8，则废产量 481.2 56、吨/天，年废发量为 17.0 万吨，CODcr浓度为 300mg/l,NH3-N 浓度为 30mg/l,CODCr 产量为 0.1397t/d、51t/a,NH3-N 产量为 0.01397t/d、5.1t/a，废经有动活污处理装置处理达到污综合排放标准（GB8978-2002）级标准后排附近名溪（建议将部分污进再净化于浇洒地和绿化之）。处理艺如下：废 化粪池格栅井 厌氧池 物接触氧化池厨房废 隔油池排放 采样井 沉淀池污排放进纳污体后，污在化学、化降解共同作下进步东xx程咨询有限公司49得到净化。7.6.2 噪声治理措施噪声主要来泵房、锅炉房、空调冷冻机组、冷却塔、变配电间、楼通设备噪声等，57、各噪声源的声级值如表 7-5所示。表 7-4 主要噪声源源强污染源 声源名称 噪声值（dB）区内部 群交谈、招呼 60-80响设备 75-95冷冻机组 95锅炉房 90配变电房 71-73外界 过往辆 69-72从声源分布及环境保护的度来考虑，项的主要噪声源如泵房、冷热机组、变配电房和楼通设备，这些设备应设置在建筑物的远离群的地，并采取相应的吸隔声、减振措施，做到合理布局。噪声防治措施如下：（1）对锅炉房的窗应作为隔声和隔声窗，其总隔声量不得于30dB(A)，同时，锅炉房作业时窗不得随意开启。（2）厨房油烟机通安装时考虑其底部设减振垫，应朝内侧，且安装消声器，通机应设隔声罩，同时通机械敏感侧设58、不低于0.7m 的隔声屏障，这样通机的噪声在场界排放可控制在国家相应标准之内。（3）各楼内所有通设备宜选低噪声型号，设备基础设减振垫，机进出与管采软连接，应安装消声器。这样噪声对周围环境不会造成太的影响，植被状况良好，因此噪声东xx程咨询有限公司50对周围环境影响不。7.6.3 废治理措施由于xx迎宾馆内设置餐厅，这些餐饮服务场所厨房将产油烟废。油烟废发量约为 1.3kg/d，年产油烟中油的含量约为 0.478吨。根据（GB18483-2001）饮业油烟排放标准，规定油烟废排放浓度不得超过 2.0mg/l,本项采环保部推荐的油烟综合处理装置，达标排放。油烟中可燃物燃烧，热量回收利。7.6.4 59、固体废弃物治理措施xx迎宾馆xx并投使后，其主要固体废弃物来于厨房垃圾以及住宿员和作员常活所产的活垃圾。应加强固废的管理，合理布设垃圾收集点，保持环境整洁。对固体废弃物实分类管理，对包装废弃物、办公废纸等应进回收利。由于餐饮等活垃圾极易腐化变质，尤其是夏天，易产臭异味，污染环境，因此对餐饮固体废弃物等委托市环保部及时运附近垃圾填埋场所进填埋处理。7.7 态保护本项对周围态环境可能造成定的影响，因此应积极地采取保护和减缓措施，制定详细的保护计划。消减开发动对物的负影响可以从避免、减、矫正、保护和补偿五个考虑。主要应考虑以下个：（1）在程的设计和施过程中，建筑景物和电管尽量避免在现状然植被优良的林60、密集区，减少对动物繁殖、筑巢的影响。对施破坏的地植被和表层壤，要及时恢复。施移的表层壤要分别储存，完后回填原地，减少态损失。（2）绿化过程中，最好不要将原有的植被彻底清除，让其有然东xx程咨询有限公司51适应和演替的机会。同时保护野植被的存权利。在植被管理中，尽量采态综合控制的法防治病害，避免化学合成农药、除草剂及化肥的量使，减少污染。（3）在建设的同时要作好科学设计，加强程固定措施，减少施程对态系统的危害，维持地貌特征的稳定。绿化选态效益好和观赏价值的物种。（4）只要在施和营运期从避免、减、矫正、保护和补偿五个考虑，可以把本项对周围的态环境影响降低到最低程度。7.8 绿化本项将态绿化与景观绿61、化相结合，平景观与体景观相辉映，将对环境的绿化分个层次。（1）的热带树作为建筑周围的点景；（2）布置较为低矮的灌，营造园林环境；（3）采规整的草坪和、硬地相结合，喷池、花池、雕塑点缀，漫步其中情趣。（4）把绿景观引室内，在室内造景，使在室内仍能够呼吸到然的息。（5）以抬的草坡来分隔建筑与周边的环境不是围墙。这样形成的多层次、复合型、态型的绿景观，使建筑能够在绿环境中由“呼吸”，整个建筑如孕于绿之中。绿化率应超过 40%。7.9 环境管理和监测：本项xx后，配备专职环保管理员，负责本项的环保作。7.10 环境影响分析本项xx后，各种污染物、源，已有相应处理措施，不会对周围环境造成污染。东xx程咨62、询有限公司52环保投资已计总投资中。东xx程咨询有限公司53第章劳动安全卫与消防8.1 职业安全卫8.1.1 设计依据（1）劳动部劳字（1988）48 号关于产性建设项职业安全卫监察的暂规定（2）业企业设计卫标准TJ36-79（3）业企业噪声控制设计规范GBJ87-85（4）建筑设计防规范GBJ16-87本项对营运过程中可能产的灰尘、噪、温、机械伤害等事故，采取切实可的防护措施，以做到安全明产。本项职业安全卫作严格按照国家有关法律法规进，从保护劳动者身健康，保证安全、效产的度进防范作。8.1.2 职业危害因素分析产服务过程均毒、害。职业危害因素为：餐饮部厨房产的油烟。空调机房、发电机房产的噪声63、。锅炉房、洗房产的温以及机械伤害。8.1.3 主要防护措施（1）油烟针对餐饮部产的油烟，安装环保部推荐的油烟处理装置处理，可以保证有个良好的操作环境，且对外界不产污染。（2）防噪声按业企业噪声控制规范设计，对噪声源、振动设备要采取消声、隔、吸声、减振措施。本项主要噪声源为空调机组、锅炉东xx程咨询有限公司54房、发电机组，设计中将主要噪声源设备隔离在单独房间，墙采隔、吸声材料，对振动的设备采取减振处理措施。（3）防烫伤对于产温的设备采取局部送冷措施，温管道容器采保温材料包裹内外表，醒颜标出温区，以防烫伤。（4）防机械伤害配配全传动系统安全防护装置，严格按有关操作规范进操作，操作须经安全教育并经64、考核确认合格后持证上岗。同时要求严格按以下操作规程操作，防机械伤害。a.不了解设备结构、性能和操作程序不准擅开动机器。b.当机器出现故障时，应停分析原因，设法排除，不得带故障投产。c.机械运过程中，不得进检查。（5）防在总平布置中考虑到了消防通道，以便发灾时消防可深现场。对各建筑物的间距按防规范要求设置。建筑内，设安全出，消防通道等。（6）防电伤害对于电装置和电设备，严格按电安全保护规范进可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作员免遭电击伤害。（7）个防护a.凡从事服务及有关员，应严格遵守卫制度。定期进健康检查，取得卫监督机构颁发的体检合格证者，能从事饮服务作。发现有开放性或活动性肺结核、传染65、性肝炎、流性感冒、肠道东xx程咨询有限公司55传染病或带菌者、化脓性或渗出性肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务作。b.餐厅作员必须穿戴作服和作帽，不得穿作服和作鞋上街或离开作场所。c.严禁在作时间吸烟和吃品。d.注意个卫，做到勤洗澡、勤换服、勤剪指甲、理发。培养良好的卫习惯。定期进健康检查，进保健知识教育。8.1.4 卫要求（1）场址卫要求a.通照良好，空清新，地势燥；b.场区内外壤清洁并适于绿化；c.能源供应充，并有清洁的源；d.交通便，但必须与公路、路有定的间距；e.场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满游客卫要求；f.给排系统应能适应活需要，设施合理有效。污排放应符合国家规66、定的标准；g.污物远离产活区，且不得位于活区上向。（2）平布置卫要求场内布局先必须注意污染及被污染的问题，的是防外环境对活区的污染。a.活场地应有单独的院落。b.场区周围和场内的道路以泥、柏油等不漏易清扫的材料铺装，并保持定坡度，以利于雪的排放。东xx程咨询有限公司56c.建筑物密度不可过，以利通。d.必须配备活卫室：更室、洗房、浴室、容器洗消室；活卫室：堂、厕所、休息室、活动室。（3）卧室卫要求a.卧室结构本身应便于清洗消毒，能防蝇、防尘、防、防。b.保证室内有良好的候，应避免夏季过热，冬季过冷。c.卧室应有充的然光和照明。8.1.5 预期效果及评价通过以上系列安全防护措施，加强管理，加强安67、全教育，制订严格的操作规程，将会减少危害事故发的可能性。使游客和作员在个清洁舒适的环境中操作。同时配套有劳保卫设施，对作员的身体健康起着保障作。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职的安全保护意识，将会使本项的职业安全卫达到较的平。8.1.6 机构设置、员配备应设置全场性职业安全卫领导机构，酒店级领导分管，并配备职业安全卫管理员（兼职）。8.1.7 投资估算职业安全卫投资已分别归列于给排、暖通、艺设备、建筑程等相关专业中。8.2 消防8.2.1 设计依据（1）建筑设计防规范GBJ16-87（1997修订版）（2）灾动报警系统设计规范GB50116-98东xx程咨询有限公司57（368、）建筑灭器配置设计规范GBJ140-908.2.2 概述本项位于xx市，本项是五星级酒店，建筑耐等级为、级。现酒店占地积 38605.2平，建筑积 39375平，按照规范要求，酒店所有建筑，周边道路均在本次消防设计范围之内。8.2.3 总图(1)酒店四周为环形通道。(2)根据卫要求，、物严格分流，防交叉污染。结合酒店地形特点，在酒店内的不同位设置 2个主要出，即流出和货流出，并以酒店区为核组成环形通道，路宽主道 6，道 4，满消防要求。（3）本项建筑耐等级均为级，其房物间距设计应满建筑防规范要求。8.2.4 建筑（1）建筑物结构类别为钢筋混凝框架结构，主体构件为现浇钢筋混凝柱、楼板、屋板、楼梯69、建筑物耐等级为级。（2）建筑平中设置多处出，作为疏散出，各建筑有机联系。各建筑内设置的安全出，其疏散距离、数量和宽度应满防规范要求。（3）办公室层与层楼之间采防楼板隔离。（4）办公楼层内锅炉房、空调机房、变配电房、洗房之间采防墙隔离。（5）建筑物装修材料均为阻燃材料。东xx程咨询有限公司58（6）锅炉房按建筑设计防规范要求进防爆设计。8.2.5 电消防（1）全场供电线路采多级动开关保护，在电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采穿钢管保护敷设式，防灾，安全可靠。（2）配电箱（柜）外壳，各建筑物内所有正常带电设备外壳均可靠接地。（3）各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范70、采取相应的防雷措施。（4）灾事故照明和疏散指示标志可采蓄电池作备电源，连续供电时间不应少于 20mim。（5）消防电设备应采单独的供电回路，当发灾切断产、活电时，应仍能保证消防电，其配电设备应有明显标志。（6）建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于 0.5LX。变电站设置事故应急灯，以保证在停电及灾情况下，员疏散及操作变配电设备。（7）在建筑内设置灾动报警系统，灾动报警系统采TA1000系统并配备应急电源。（8）局部有爆炸危险的场所，电设备尽量安装在爆炸危险场所之外，需要现场操作的电设备，其电装置根据爆炸危险等级及可能引起爆炸的介质情况选择适当的、能保证安全的防爆设备。（9）在锅炉房爆炸71、危险场所内，设置可燃体报警器，在爆炸体达到定浓度时，即发出报警信号，以便及时采取措施，避免可能发的危险。东xx程咨询有限公司59（10）有防爆要求的房间的排机，电机均防爆。8.2.6 林区防（1）春、秋旅游旺季，对进酒店周围活动的游客严格控制旅游线路，严禁。（2）道选择在疏林地带开辟，以避开林茂盛区域。8.3 消防给本项的消防给般与产、活给管合并，采合流给系统。依据有关规范及现场条件，本设计采临时压消防系统。当采压给系统消防时，管道的压应保证总量达到最且枪在任何建筑的最处时，枪的充实柱仍不于 10m；室内两股柱量保证同时达到室内任何部位，管道内压保证枪出充实柱不于 10m。8.3.1 消防源依72、据现场条件，本项消防源为市政管源、消防池供源。消防池与喷池合建。8.3.2 消防量室外消防给管设环形状，设地上式消栓，量按 30 升/秒，室内消栓量按 10升/秒设计。同时发灾次数为次，灾延续时间按 2时计。室外消防量：303.62=216室内消防量：103.62=72总消防量：288灾时最消防流量为 103.6+303.6=144/时8.3.3 消防设施东xx程咨询有限公司60（1）室外消栓本设计在场区内设环状给管，管径不于 DN100。在酒店内设室外地上式消栓，间距不于 120，保护半径不于 150，以提供消防量保护整个场区。（2）室内消栓依据 GBJ16-87规定，室内消防量为 10升/73、秒，股柱。室内消栓采 DN65型，出量 5升/秒，消防箱采铝合制，暗装。消栓布置应保证有两只枪的充实柱同时到达室内任何部位。客房内设动喷淋灭系统。（3）消防池在场区内设有 400的消防池并与区景点喷池合建。配设BJ 抬式机动消防泵 2台。（4）建筑内设灭器，建筑灭器采 3kg 磷酸铵盐粉灭器（提式），提氧化碳灭器，化物灭器和动灾报警按钮。（5）依据有关规范及现场条件，本设计采如下给消防市政管源 室外消防管室内消栓系统 室内动喷淋灭系统建筑灭器 点消防压栓压应于 0.2Mpa，动喷淋喷头压应于0.1Mpa。灾时最消防流量 180m3/时。（5）设全场灾集中报警系统，根据不同场合分别采动报警及动报74、警，并建消防监控制度。（6）锅炉房内宜设蒸汽灭系统。东xx程咨询有限公司61第九章投资估算与资筹措9.1 投资估算9.1.1 编制依据该项总投资包括建筑安装程费、设备购置费、程建设其他费、预备费、流动资、贷款利息等，参照当地实际建筑安装程定额，依据国家发改委和建设部联合颁布的建设项经济评价法与参数第三版、投资项评价指南中的新建和改扩建项评价法进投资估算。编制依据如下:（1）各专业设计提供的有关单项程量，包括基础设施、设备及安装程;（2）省内外当前同类型程的参考价格（3）近期建筑材料及设备的市场价格（4）有关费率选取参照农业项建设程投资估算编制规定（5）国家发改委关于建设项前期作咨询收费暂规定的75、通知（6）国家发改委、建设部关于发布程勘察设计收费管理的通知（计价格200210号）（7）关于印发建设程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007670 号）（8）中华共和国财政部令第 81 号公布的基本建设财务规则。东xx程咨询有限公司629.1.2 建设内容区：1、场位于区的北端，酒店后退道路红线 20m，可减少建筑对道路的影响。场既作为酒店流的集散空间，结合酒店牌坊、酒店厅、绿地及湖景，可形成酒店场景观，铺地采仿地砖。2、酒店区由 A 楼、B、C 楼三个单体建筑通过连廊组成整体，总建筑积 24550.00 平。（1）A 楼为餐饮楼，内设中餐厅、中餐包房、会议室、多功能厅、会议休息76、区、600宴会厅、宴会贵宾房等。（2）B、C 楼为客房楼，内设酒店堂、堂吧、全制餐厅、商务中、棋牌中、SPA 及休闲、边际泳池、健身房、亲娱乐间、标准客房、政套房等。东区：厅、迎宾楼（1 层）、接待别墅（3层）、接待餐饮楼（3层）、会议楼（2 层）、客房楼（4 层），建筑积合计 4325平。9.1.3 总投资估算项总投资为 50000.00 万元。其中建筑程费 34433.78万元，设备购置及安装费 7920.02 万元，程建设其他费 5274.21 万元，预备费2371.99 万元。东xx程咨询有限公司63投资估算表 9-1序号程或费名称投资额（万元）数量（）占（%）建筑安装程费42353.77、80396501整体拆除部分404.93134972地下部分8452.50105002.1建筑程7245.002.2设备购置及安装1207.503酒店部分20977.39193203.1建筑程16475.813.2设备购置及安装4501.564餐饮部分2450.9336154.1建筑程1626.754.2设备购置及安装824.185商务部分315.233155.1建筑程173.255.2设备购置及安装141.986东区部分（新增）3270.6042006.1建筑程2452.006.2设备购置及安装818.607东区保留建筑改造部分606.404007.1建筑程400.00东xx程咨询有限公司678、47.2设备购置及安装206.408后勤部分655.3013008.1建筑程435.508.2设备购置及安装219.809室外及其他程5220.5439650程建设其他费5274.211可性研究报告编制74.632编制环境影响报告书22.453绿建筑程咨询费50.004建设单位管理费532.795程勘察费342.26程测量费5.157程设计费1117.988程监理费747.499施图设计件审查费94.9110竣图编制费89.4411施阶段全过程程咨询费366.0012招标代理服务费46.9413检验监测费855.4914蚁防治费11.9015程保险费128.3216可靠性供电费90.72东xx79、程咨询有限公司6517房屋鉴定费335.0018城市基础建设配套费224.0019BIM 费138.80三程预备费2371.991基本预备费2371.99四建设总投资合计50000.00396509.2 资筹措项估算总投资 50000 万元，其中岭南集团投 5000 万元，市城投集团投 45000 万元，资来源为筹。东xx程咨询有限公司66第章招标案10.1 招标依据1、中华共和国招标投标法；2、中华共和国政府采购法；3、中华共和国招标投标法实施条例（国务院第 613号令）；4、国家计委关于进步贯彻的通知（国家发展计划委员会计政策20011400 号）；5、程建设项招标范围和规模标准规定（国家80、发展计划委员会令 2000年第 3 号）；6、程建设项可性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂规定（国家发展计划委员会令 2001年第 9 号）；7、招标公告发布暂办法（国家发展计划委员会令 2000年第4 号）；8、东省办法；9、关于贯彻执东省实施办法的通知（茂府200962号）；10、关于调整xx市招标投标及政府采购有关条款的通知（茂府201240 号）。10.2 招标作原则招标作原则招标作原则（1）公开原则依法必须进招标的项的招标公告，应当通过国家指定的报东xx程咨询有限公司67刊、信息络或者其他媒介发布，招标投标过程公开，开标时都应当当众予以拆封、宣读。中标确定后，招标应当在向中标发出81、中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标。（2）公平原则要求给予所有投标平等的机会，使其享有同等的权利，履同等的义务。（3）公正原则投标及评标委员会必须按统标准进评审，市场监管机构对各参与都应依法监督，视同仁。（4）诚实信原则招投标双必须以诚实、守信的态度使权利和履义务，以维护双的利益平衡和社会利益的平衡。10.3 项概况项投资估算范围主要包括：程建设费、程建设其他费及预备费等。项属于房屋建筑项，根据程建设项招标范围和规模标准规定（国家发展计划委员会令 2000 年第 3 号）、程建设项可性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂规定（国家发展计划委员会令 2001 年第 9 号）、东省办82、法以及茂府200962号和茂府201240号有关规定，项属于房屋建筑项，需采公开招标式。10.4 招标范围项施招标范围为：建筑程、安装程及监理。东xx程咨询有限公司6810.5 招标组织形式和招标式由招标委托招标代理机构办理招标事宜，采公开招标式，编制招标件，采资格后审，组织开标、评标活动，体现公开、公平、公正、依法和诚实信的原则。评标由依法产的评标委员会负责，依据评标办法进评标，向招标提交评标报告，最后确定中标，发出中标通知和中标结果通知。项施承建企业的招标，可在具有相应资质等级的各施企业中邀请招标，便于确保施进度和程质量。10.6 招标基本情况表建设项招标基本情况表 10-1项招标范围招标83、组织形式招标式不采招标式招标估算额（万元）全部招标部分招标招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建安程监理设备其他东xx程咨询有限公司69第章社会稳定险分析11.1 编制依据及要求11.1.1 编制依据1、国家发展改委重固定资产投资项社会稳定险评估暂办法（发改投资20122492 号）；2、国家发展改委办公厅关于印发重固定资产投资项社会稳定险分析篇章和评估报告编制纲（试）的通知（发改办投资2013428号）；3、东省发展改委关于印发重项社会稳定险评估暂办法的通知（粤发改重点20121095 号）。11.1.2 编制要求1、坚持以为本，贯彻落实科学发展观。以维护群众的根本利益为出发点和落脚点，充分84、考虑居、单位的合法权益、合理诉求，及早发现影响社会稳定的隐患，有针对性地采取措施，从源头上预防和减少盾，防范和化解社会稳定险，保障项的顺利实施。2、强调公众参与，泛征求各意。应按照公开透明的原则，向受到项实施影响的各类利益相关提供项的有关信息；采取召开座谈会、重点访谈、实地调研、问卷调查等多种式，征求各利益相关特别是直接利益受损群体的意。东xx程咨询有限公司70坚持全调查与重点核查相结合，掌握第资料，基础数据真实可靠，尽可能全、完整地了解和把握真实情况。3、全分析、科学判断。采取定性分析与定量分析相结合、综合性分析和专业性分析性相结合、经验总结与科学预测相结合的法，对涉稳险因素进全位的分析评价85、，确保分析结论的准确性、防范措施的可性和应急预案的有效性。4、重点关注险等级。全分析有关各所关注的涉及社会稳定险的问题；明确界定受项影响的利益相关者范围；重点揭示项实施可能引发社会不稳定的因素。按照项实施对社会稳定可能造成的险程度，对拟采取的险预防、化解和处置等管理措施进可性和有效性分析，经综合分析作出采取措施后项险等级的评判结论，提出项能否实施的建议。11.2 险调查11.2.1 险调查法1、问卷法；2、访谈法；3、实地观察法；4、献法。11.2.2 险调查重点项为商品房项，必须对环境影响以及对周边建筑质量的影响东xx程咨询有限公司71进险调查。主要有以下点：1、项规划设计的合理性，与周边敏86、感标之间的位置关系等的影响；2、项建设期间引起周边房屋和地下管线受损，施管理不当造成空污染、噪声、粉尘等环境保护的问题以及重事故造成的社会稳定险；3、项运对周边交通出的影响。11.3 险识别在险调查的基础上，针对后可能引发不稳定事件的事项，全、全程查找可能引发社会稳定险的各种险因素。并根据各项险因素的成因，影响程度、发可能性等，对险因素进分类梳理，确定主要险。1、政策险政策险主要是指社会经济条件发展重变化或者政府政策做出重调整，导致项原定标难以实现甚法实现。2、资险资险主要为筹措资不到位或者原定的融资案发变化以及资运不当造成的资短缺，导致项期拖延甚被迫终。3、技术险技术险主要为地质勘探、设计技87、术、施技术、产艺、应设备、原材料等原因产的技术险；以及承包商的资质和经验、东xx程咨询有限公司72供应商的信和管理、外来破坏、盗窃等产的为险。4、环境险环境险主要为项在施、运营期中产的“三废”及对周边然环境影响的险。5、外部协作条件险外部协作险主要为交通运输、供、供电、通讯等主要外部协作配套条件发重变化，给项建设和运营带来困难。6、社会敏感险社会险主要为社会敏感条件与环境发变化（如居条件等），给该项建设和运营带来的损失。表 11-1 项主要险因素识别表序号险因素发阶段险类型备注1政策因素前期决策程险期2资因素项准备程险短期3技术因素项实施程险短期4环境影响因素项实施程险期5外部协作因素项实施项88、与社会适应期6社会敏感因素实施、运营项与社会适应期11.4险估计及初始险等级判断项采定性分析与定量分析相结合的险分析法，对筛选和归纳的主要险因素进分析，估计项整体险，并与险等级评判标准进对，确定险等级和防范险优先顺序的过程。东xx程咨询有限公司73表11-2项险因素概率及影响评判表序号险因素险概率等级定量标准定性标准险影响等级影响程度险程度险等级1政策因素较低21%40%发的可能性很可忽略影响在当地造成很影响，可消除40%20%=8%较2资因素较低21%40%发的可能性很中等影响在当地造成定影响，需要通过定时间才能消除，并需付出定代价30%50%=15%较3技术因素较低21%40%发的可能性很89、中等影响在当地造成定影响，需要通过定时间才能消除，并需付出定代价30%50%=15%较4环境影响因素很低0%20%发的可能性很，乎不发较影响在当地造成定影响，但在短期内消除20%30%=6%较5外部协作因素较低21%40%发的可能性很较影响在当地造成定影响，但在短期内消除30%30%=9%较6社会敏感因素很低0%20%发的可能性很，乎不发可忽略影响在当地造成很影响，可消除20%20%=4%微注：1、险概率（p）五个档次：很（81%100%）、较（61%80%）、中等（41%60%）、较低（21%40%）、很低（0%20%）；2、影响程度（q）五个等级：严重（定量标准 81%100%）、较（6190、%80%）、中等（41%60%）、较（21%40%）、可忽略（0%20%）；3、险程度（R）：重（R=pq64%）、较（R=pq36%）、般（R=pq16%）、较（R=pq4%）、微（R=pq0%）。东xx程咨询有限公司74表11-3项社会稳定险等级参考标准表险等级险中险低险单因素险程度评判标准2个及以上重或5个及以上较单因素险1个重或 2到 4个较单因素险1个较或1到4个般单因素险综合险指数评判标准0.640.360.640.36由项社会稳定险等级参考标准表可知，项单因素险于0.36，项属于低险类项，因此，项建设是可的。11.5 险防范措施（1）资筹措项资能否及时到位是项能否顺利进的关键。若91、项资筹措遇到困难，项后期的作将法正常开展。本项资为企业筹，企业在项前期要做好资的调度作，并尽快与合作伙伴达成协议，以实现险与报酬的最优组合。（2）噪声治理噪声的污染防治是个总体程，从最初的环境规划，到程设计、管理，到最后的污染防治，是个整体的防治系统，只有各个环节均做到良好的控制，施沿线的噪声影响才可以达到最低限度。因此，本项的建设应严格执噪声环境保护施措施。（3）程进度可能造成程进度拖延的因素主要有资不到位、项管理失误、成本超、建设单位违约，不可抗等。东xx程咨询有限公司75先，应科学办法来编制程进度计划，要充分考虑当地正常的季和其他恶劣天影响，使期不受正常的天环境影响。其次，要在管理上下功92、夫，严格按照程进度计划来进施，并聘请具有良好业绩的监理公司对项进监理，获得政府部的持，办理程保险以转移不可预因素带来的险。（4）程质量建筑程质量是本建设项重点关注的问题，因此，针对质量险，在项前期，应招标优质、经验丰富，深受客户认可的设计单位、施以及监理公司，建设单位要与设计单位做好沟通作，以便设计出符合施要求和实际需求的图纸。项在实施过程中，业主要时时关项的进展情况，加强与施和监理公司的联系。项竣时，做好竣验收的作，坚决抵制质量不达标的程；同时，在材料设备采购以及程建设、监理等均采取公开招标的式，提投标企业之间的竞争性，秉承公平公正的原则选择最优的单位，保证程的质量。（5）成本超本项的成本险93、源主要是建筑材料的上涨造成成本的提，同时也有为决策失误导致成本上升，所以承包商将是主要的险承担主体。项的成本超会加公司的经济负担，不利于公司的良性经营。建设单位应加强财务管理，在施前期做好概预算，合理按需运资，项建设期对耗材的采购严格把关，合理控制成本，运科学办法来编制程进度计划，建效的组织管理机构，委托造价咨东xx程咨询有限公司76询公司进对每个阶段的造价进控制，保证资能够及时到位，使项按计划顺利进。（6）销售险本项主要建设酒店及配套设施，旨在解决当地的餐饮住宿问题。建设单位为国资建设单位联合品牌酒店，在管理有够的经验，本项市场险较低。（7）运营管理险本项管理的好坏是企业关注的重点，若管理不94、善，不利于企业正常运营、可持续发展，对居及作员造成不利影响，导致社会不稳定。11.6险分析结论1、拟建项主要险因素为资筹措、招投标险、噪声、程进度、程质量、成本超、销售险、管理险等。2、本项应对险措施在充分考虑项特点、险因素特征及项所在地已发过的险事件特征的基础上提出，以保护群众利益、规范程建设、确保程顺利实施为的，将各个险因素降最低，具有较强的可性和有效性。3、预期养料，项实施险措施后，项预期险等级等级为低险。且各险因素的发概率、影响程度均有所降低，险程度相应降低。4、经综合评定，本项可能引发的社会稳定险较，但也不能忽视任何在项建设和运营中出现的不利于社会稳定性的问题，对东xx程咨询有限公司95、77施中产的任何问题，按照群众利益事、实事求是和“谁损害、谁负责”的原则进处理，启动快速处理机制。各有关部需紧密配合，做好程建设的秩序稳定作，针对企业煽动群众扰正常程建设的，加强监控，及时加以控制，可防事态扩化。东xx程咨询有限公司78第章财务评价12.1 财务分析经测算，项xx后每年能实现营业收约 13681 万元，年可实现经营利润 4642万元，项投资回报率为 9.3%，预计 11年左右可回收全部投资（详附件）。xx迎宾馆升级改造项经济测算项运营期每年收估算序号收项名称数量使率平均单位销售价（元）年销售额（万元）1客房收3100.845040732会务会展收80.6600010513餐饮厢96、房250.8180013144宴会收600.5380041615餐厅收300.85504826饼销售收8007其他收1800合计13681东xx程咨询有限公司79项运营期每年成本估算序号项名称计算标准年成本（万元）占收百分备注1折旧及维护50000*5%250018.3%包括设施、景观的维护、更新2常损耗按年收的6%计算8206%包括电燃3餐饮材按餐饮销售额 40%计算270319.8%4客房耗材按客房开房数量计算1811.3%每间房 20 元/天5成本按 200，均 6000 元计算144010.5%含五险6税费按营收 8%计算10958%含增值税、所得税、营业税及附加7管理费3002.2%97、合计903966.1%项经济效益估算序号项名称经营指标（万元）备注1总投资500002年营业收136813年运营成本90394年经营利润46425营业利润33.9%6投资回报率9.28%7投资回收期10.77年东xx程咨询有限公司80第三章结论和建议13.1 结论xx迎宾馆项，地理位置好，交通便利，价格定位适中，建设规模适中，有较强的竞争优势和消费变现能，借款偿还期较短，偿债能较强，市场险较；该项环境优美，标准的园林绿化设计，舒适的住宿空间；质量的管理都将吸引批有品位、收状况良好的前来消费。经过对项投资的必要性、建设条件和技术的可能性、经济效益的合理性等的详尽分析，认为该项价格定位合理，项盈利98、能较强，抗险能较好，消费前景乐观，xx后将对周边环境、经济发展起到良性的推动作，同时也将对xx市酒店业品质起到提升作。评估研究结论：xx迎宾馆项赢利空间较，项可。13.2 建议该项程量较，但其产的社会影响较，因此，要运先进的程技术，加强科学管理度，提作效率是项实施的指导思想。具体实施建议如下:1、早落实资问题，保证按时到位，以便项早开建设。2、可性研究报告编制完成后，建议尽快报送政府投资主管部审批项，争取尽快进下作阶段。3、对该项应选择具有相应施资质的优秀企业进施，同东xx程咨询有限公司81时加强程施监理，以保证项建设程的质量。同时运价值程理念，强化造价管理，寻求项建设程功能完善和投资节省的协调统。4、求社会效益、环境效益相协调。在项建设和营运期间应尽可能减少对环境的影响，严格执环境保护的“三同时”制度，将项对周围的影响降到最低。