1、泰禾新江湾城规划建筑设计 PLANNING&ARCHITECTURE SCHEMATIC DESIGN|任务书解读 ASSIGNMENT INTERPRETATION 本案地块位于上海市新江湾城。距离人民广场约10公里，距陆家嘴8.6公里，距虹桥枢纽约20公里。项目区位 PROJECT POSITION 基地 SITE 虹桥枢纽 HONGQIAO AIRPORT 人民广场 PEOPLE SQUARE 陆家嘴 LUJIAZUI 迪士尼乐园 DISNEY 共青公园 PARK 上海西站 RAILWAY STATION 8.6 KM 4 KM 场地分析 SITE ANALYSIS 本案基地 多层，高层2、混合住宅用地 低层，多层混合住宅用地 商业&办公用地 教育用地 地块周有多块城市绿地，同时西侧和东侧分布为高层和多层住宅用地，呈现西高东低的环境层次。场地分析 SITE ANALYSIS 安徒生童话乐园 新江湾生态展示馆 上海音乐学院试验学校 周边楼盘价格分析 SITE ANALYSIS 本案基地 单价 3000040000元/（地块周边90年代住宅区）4000050000元/（地块周边中端楼盘）5000060000元/（地块周边高端楼盘）6000095000元/（地块周边高端盘及独栋别墅）如何应对严峻的价格挑战？HOW TO FACE THIS CHALLENGE?开鲁一村开鲁一村 总价约总3、价约：303303万元万元 国和一村国和一村 总价约总价约：303303万元万元 开鲁二村开鲁二村 总价约总价约：303303万元万元 世和苑世和苑 总价约总价约：380380万元万元 龙腾公寓龙腾公寓 总价约总价约：345345万元万元 尚浦领世尚浦领世 总价约总价约：500500万元万元 盛世豪园盛世豪园 总价约总价约：393393万元万元 民庆嘉园民庆嘉园 总价约总价约：373373万元万元 世景花园世景花园 总价约总价约：373373万元万元 东方景园东方景园 总价约总价约：373373万元万元 新江湾花园新江湾花园 总价约总价约：458458万元万元 保利维拉嘉园保利维拉嘉园 总价约4、总价约：480480万元万元 保利维拉嘉园保利维拉嘉园 总价约总价约：480480万元万元 三湘七星府邸三湘七星府邸（独栋独栋）总价约总价约：58005800万元万元 星汇老外街星汇老外街 总价约总价约：600600万元万元 保利香景园保利香景园 总价约总价约：560560万元万元 九龙仓玺苑九龙仓玺苑 总价约总价约：580580万元万元 仁恒怡庭仁恒怡庭 总价约总价约：700700万元万元 东森花园东森花园 总价约总价约：550550万元万元 中建大公馆中建大公馆 总价约总价约：760760万元万元 加州水域加州水域 总价约总价约：500500万元万元 时代花园时代花园 总价约总价约：5005、500万元万元 财大小区财大小区 总价约总价约：390390万元万元 地下空间 UNDERGROUND SPACE LAND PRICE 土地价格 高地价社区设计的关键在于降低单位地价 Reducing unit cost is the key to high land-price community design 降低单位地价的最有效途径 是挖掘地下空间价值 Exploring underground value is the most efficient approach 地下空间 UNDERGROUND SPACE 案例 Existing Case 降低单位地价的最有效途径 是挖掘地下空6、间价值 Exploring underground value is the most efficient approach|设计思路 DESIGN APPROACH 配套 公租房 90平米住宅 90平米以上住宅 10000平米 20000平米 30000平米 40000平米 50000平米 60000平米 SITE 配套 公租房 90平米住宅 90平米以上住宅 10000平米 20000平米 30000平米 40000平米 50000平米 60000平米 SITE 90平米住宅 90平米以上住宅 联排 叠拼 大平层 160平米 独栋 220平米 180平米 200平米 洋房 160000 17、40000 120000 100000 80000 60000 90平米住宅 90平米以上住宅 联排 叠拼 大平层 160平米 独栋 220平米 180平米 200平米 洋房 160000 140000 120000 100000 80000 60000 9090 平米平米 10001000万万 90平米以上住宅 160000 140000 120000 100000 80000 60000 90平米住宅 9090 平米平米 10001000万万 9090 平米平米 10001000万万 13001300万万+160000 140000 120000 100000 80000 60000 908、平米住宅 私家停车库、专属电梯 四个私家庭院 四间卧房 近40平米豪华主卧 家庭室、佣人房 使用面积230平米 别墅 如何使90平米户型拥有1300万+的价值？HOW TO MAKE A 90-SQM UNIT WORTH 13000000+|90别墅产品 90 SQM VILLA|方案一 地下客厅方案 Option 1 地下二层平面 建筑面积：67.42 下沉庭院意向图片 90别墅户型平面 方案 一 90 FLOOR PLAN OP1 地下一层平面 建筑面积：68.54 厨房意向图片 餐厅意向图片 90别墅户型平面 方案 一 90 FLOOR PLAN OP1 餐厅区面积：20.15 地下一9、层平面 建筑面积：68.54 起居室意向图片 南侧下沉庭院意向图片 90别墅户型平面 方案 一 90 FLOOR PLAN OP1 客厅面积：19.00 庭院面积：19.20 一层平面 建筑面积：42.00 入户庭院意向图片 地上面积：90.67 地下面积：135.96 实际总建筑面积：226.63 90别墅户型平面 方案 一 90 FLOOR PLAN OP1 90别墅户型平面 方案 一 90 FLOOR PLAN OP1 二层平面 建筑面积：48.67 主卧室意向图片 露台意向图片 主卧区面积：34.69 两层地下室 按一层储藏及车库空间定义 48.67 226.63 68.54 67.410、2 42.00(实际建筑面积）60.61 29.36 89.97 二层卧室位置 定义为起居室上空。（最终报批面积）B2F B1F 1F 2F 方案一 剖透视图 90别墅户型 方案一 报批策略|90别墅产品|方案二 地面客厅方案 Option 2 90 SQM VILLA 地下二层平面 建筑面积：64.14 下沉庭院意向图片 90别墅户型平面 方案二 90 FLOOR PLAN OP2 庭院面积：3.4 地下一层平面 建筑面积：72.64 北侧下沉庭院意向图片 南侧下沉庭院意向图片 90别墅户型平面 方案二 90 FLOOR PLAN OP2 南侧庭院面积：6.30 北侧庭院面积：2.10 起居11、室意向图片 庭院意向图片 一层平面 建筑面积：64.20 起居室意向图片 地上面积：107.72 地下面积：136.78 实际总建筑面积：244.50 90别墅户型平面 方案二 90 FLOOR PLAN OP2 起居室面积：8.41 庭院面积：4.00 餐厅意向图片 一层平面 建筑面积：64.20 90别墅户型平面 方案二 90 FLOOR PLAN OP2 餐厅区面积：17.55 二层平面 建筑面积：43.52 南侧露台意向图片 主卧意向图片 90别墅户型平面 方案二 90 FLOOR PLAN OP2 主卧区面积：31.05 B2F B1F 1F 2F 两层地下室 按一层储藏及车库空间定12、义 244.50 72.64 64.14 64.20（实际建筑面积）43.52 64.20 25.26 89.46（最终报批面积）二层卧室位置 定义为起居室上空。方案二 剖透视图 90别墅户型 方案二 报批策略|规划篇 COMMUNITY PLANNING 方案一 总平面 MASTERPLAN DESIGN 合院-90产品 叠加产品 公租房产品 会所产品 产品 单套建筑面积 套 数 计容总面积 面积配比 单价 销售金额 合院-90 90 660 59400 52.0%15万/89.10亿元 叠加 180 294 52920 46.3%9万/47.63亿元 会所 1908.29 1908.29 13、1.6%总计 114228.29 136.73亿元 方案一 总平面 MASTERPLAN DESIGN 产品 单套建筑面积 套 数 计容总面积 面积配比 单价 销售金额 合院-90 90 660 59400 52.0%15万/89.10亿元 叠加 180 294 52920 46.3%9万/52.92亿元 会所 1908.29 1908.29 1.6%总计 114228.29 136.73亿元 方案二 方案一 方案二 方案一 方案二 产品 计容总面积 合院-90 59400 叠加 52920 产品 计容总面积 合院-90 51840 叠加 52920 公寓 7560 方案二 总平面 MASTE14、RPLAN DESIGN 产品 单套建筑面积 套 数 计容总面积 面积配比 单价 销售金额 合院-90 90 576 51840 45.38%15万/77.76亿元 叠加 180 294 52920 46.3%9万/47.63亿元 公寓 90 84 7560 6.62%7万/5.30亿元 会所 1908.29 1 1908.29 1.6%总计 114228.29 130.68亿元 方案三 方案二 方案二 方案三 产品 计容总面积 合院-90 35640 合院-180 3420 叠加 50760 公寓 23760 产品 计容总面积 合院-90 51840 叠加 52920 公寓 7560 方案三15、 总平面 MASTERPLAN DESIGN 产品 单套建筑面积 套数 计容总面积 面积配比 单价 销售金额 公寓 90 264 23760 20.8%7万/16.63亿元 合院-90 90 396 35640 31.2%15万/53.46亿元 合院-180 180 19 3420 2.99%15万/5.13亿元 叠加 180 282 50760 44.43%9万/45.68亿元 会所 648.29 1 648.29 0.56%总计 114228.29 120.91亿元 方案四 方案三 方案三 方案四 产品 计容总面积 合院-90 11970 合院-180 1260 叠加 51840 公寓 416、8600 产品 计容总面积 合院-90 35640 合院-180 3420 叠加 50760 公寓 23760 方案四 总平面 MASTERPLAN DESIGN 产品 单套建筑面积 套数 计容总面积 面积配比 单价 销售金额 公寓 90 540 48600 42.55%7万/34.02亿元 合院-90 90 133 11970 10.48%15万/17.96亿元 合院-180 180 7 1260 1.1%15万/1.89亿元 叠加 180 288 51840 45.38%9万/46.66亿元 会所 558.29 1 558.29 0.49%总计 114228.29 100.52亿元 方案比17、较-价值观差异 SCHEME COMPARISM 产品 计容总面积 总货值 覆盖率 合院-90 51840 130.68亿元 41%叠加 52920 公寓 7560 产品 计容总面积 总货值 覆盖率 合院-90 35640 120.91亿元 35%合院-180 3420 叠加 50760 公寓 23760 产品 计容总面积 总货值 覆盖率 合院-90 59400 136.73亿元 44%叠加 52920 产品 计容总面积 总货值 覆盖率 合院-90 11970 100.52亿元 25%合院-180 1260 叠加 51840 公寓 48600 方案一 方案二 方案三 方案四 方案三 总平面 M18、ASTERPLAN DESIGN 计容总建筑面积：148497.86 地下总建筑面积：126202.40 公寓建筑面积：23760(264户)合院-90产品建筑面积：35640（396户）合院-180产品建筑面积：3420（19户）叠加产品建筑面积：50760（282户）地面停车位：5个 地下停车位：1587个 建筑密度：35%方案三 总平面 MASTERPLAN DESIGN 合院-90产品 叠拼产品 公租房产品 会所产品 公寓产品 合院-180产品 产品净容积率 0.6 0.6 1.7 3.0 1.6 产品 单套建筑面积 套数 计容总面积 面积配比 单价 销售金额 公寓 90 264 2319、760 20.8%7万/16.63亿元 合院-90 90 396 35640 31.2%15万/53.46亿元 合院-180 180 19 3420 2.99%15万/5.13亿元 叠加 180 282 50760 44.43%9万/45.68亿元 会所 648.29 1 648.29 0.56%总计 114228.29 120.91亿元 方案三 交通分析 CIRCULATION ANALYSIS 基地入口 ENTRANCE 地下车库入口 GARAGE ENTRANCE 入户车行流线 CIRCULATION 消防流线 FIRETRUCK CIRCULATION 方案三 交通分析 CIRCULA20、TION ANALYSIS 叠拼组团地库平面 合院组团地库平面 方案三 人行分析 CIRCULATION ANALYSIS 行人入口 ENTRANCE 别墅区主人行流线 VILLA MAIN PEDESTRIAN 项目人行主流线 MAIN PEDESTRIAN 叠拼区流线 STACKING VILLA PEDESTRIAN 公寓区流线 APARTMENT PEDESTRIAN 方案三 景观概念 LANDSCAPE CONCEPT 景观碎片化 不强调集中性的景观，旨在将景观打碎使其元素渗透到各级空间甚至建筑内部，使绿色从整个组团中蔓生出来，如记忆海绵般形成稳固的景观系统。方案三 景观意向 LAN21、DSCAPE REFERENCE 景观都市主义 方案三 景观概念 LANDSCAPE CONCEPT 景观都市主义就是将城市理解成一个生态体系，强调景观是所有自然过程和人文过程的载体，并且把建筑看成是景观的延续，景观成为一个连续的基底，而建筑则从其上生长出来。方案三 景观意向 LANDSCAPE REFERENCE 方案三 示范区 DEMONSTRATION AREA 示范区以售楼处为中心，含有区内所有产品类型，便于作为实楼样板展示。售楼处在后期作为社区大堂及会所使用。通过对规划的模数化控制，使得180平米合院产品在数量上具有极大的弹性。如何考虑90平米以上产品的价格定位？HOW TO EVA22、LUATE THE PRICE OF 90+PRODUCT?合院 别墅 39060平米 叠拼 50760平米 90平米公寓 23760平米 160000 140000 120000 100000 80000 60000 合院 别墅 叠拼 90平米公寓 160000 140000 120000 100000 80000 60000 39060平米 50760平米 23760平米 0 10亿亿 20亿亿 30亿亿 40亿亿 50亿亿 60亿亿 70亿亿 80亿亿 90亿亿 100亿亿 110亿亿 120亿亿 130亿亿 140亿亿 150亿亿 160亿亿 单价单价 总货值总货值 63000 63023、00 63000 合院 别墅 叠拼 0 10亿亿 20亿亿 30亿亿 40亿亿 50亿亿 60亿亿 70亿亿 80亿亿 90亿亿 100亿亿 110亿亿 120亿亿 130亿亿 140亿亿 150亿亿 160亿亿 71.6亿元 90平米公寓 160000 140000 120000 100000 80000 60000 单价单价 总货值总货值 总价567万 总价567万 总价1134万 0 10亿亿 20亿亿 30亿亿 40亿亿 50亿亿 60亿亿 70亿亿 80亿亿 90亿亿 100亿亿 110亿亿 120亿亿 130亿亿 140亿亿 150亿亿 160亿亿 100000 100000 1024、0000 113.6亿元 71.6亿元 单价单价 总货值总货值 合院 别墅 叠拼 90平米公寓 160000 140000 120000 100000 80000 60000 用地容积率 1.125 楼板价 63000 合院产品净容积率 0.6 理论楼板价 118000 公寓产品净容积率 1.6 理论楼板价 44300 叠拼产品净容积率 1.7 理论楼板价 41600 总价900万 总价900万 总价1800万 0 10亿亿 20亿亿 30亿亿 40亿亿 50亿亿 60亿亿 70亿亿 80亿亿 90亿亿 100亿亿 110亿亿 120亿亿 130亿亿 140亿亿 150亿亿 160亿亿 15025、000 113.6亿元 76000 单价单价 总货值总货值 合院 别墅 叠拼 90平米公寓 70000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 71.6亿元 用地容积率 1.125 楼板价 63000 合院产品净容积率 0.6 理论楼板价 118000 公寓产品净容积率 1.6 理论楼板价 44300 叠拼产品净容积率 1.7 理论楼板价 41600 总价1350万 总价630万 总价1368万 0 10亿亿 20亿亿 30亿亿 40亿亿 50亿亿 60亿亿 70亿亿 80亿亿 90亿亿 100亿亿 110亿亿 120亿亿 130亿亿 140亿亿 15026、亿亿 160亿亿 113.6亿元 71.7亿元 90000 单价单价 总货值总货值 150000 合院 别墅 叠拼 90平米公寓 70000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 如何使高效率的叠拼产品 卖出90000+的单价？HOW TO ASSIGN 90000+/SQM TO HIGH-DENSITYSTACKING VILLA 120.9亿元 总价1350万 总价630万 总价1620万|叠拼产品 VILLA 起居室 下叠庭院 下叠 一层平面 LOWER UNIT 1ST FLOOR 地上：两套房+两房 销售面积：178.2 使用面积：199.27、0 销售面积：178.2 使用面积：199.0 地下附赠面积：144.9 庭院附赠面积：42.4 总体使用面积：343.9 下叠 二层平面 LOWER UNIT 2ND FLOOR 地上：两套房+两房 销售面积：178.2 使用面积：199.0 卧室 报批图纸此处为上空空间 销售面积：178.2 使用面积：199.0 地下附赠面积：144.9 庭院附赠面积：42.4 总体使用面积：343.9 下沉庭院 下叠 地下二层平面 LOWER UNIT B2ND FLOOR 地下附赠面积：144.9 庭院附赠面积：42.4 销售面积：178.2 使用面积：199.0 地下附赠面积：144.9 庭院附赠面28、积：42.4 总体使用面积：343.9 下沉庭院 下叠 地下一层平面 LOWER UNIT B1ST FLOOR 地下附赠面积：144.9 庭院附赠面积：42.4 销售面积：178.2 使用面积：199.0 地下附赠面积：144.9 庭院附赠面积：42.4 总体使用面积：343.9 餐厅 中叠 三层平面 MIDDLE UNIT 3RD FLOOR 地上：两套房+两房 销售面积：190.8 使用面积：210.7 销售面积：190.8 使用面积：210.7 地下附赠面积：77.3 庭院附赠面积：21.1 总体使用面积：288 中叠 四层平面 MIDDLE UNIT 4TH FLOOR 书房 地上：29、两套房+两房 销售面积：190.8 使用面积：210.7 报批图纸此处为上空空间 销售面积：190.8 使用面积：210.7 地下附赠面积：77.3 庭院附赠面积：21.1 总体使用面积：288 下沉庭院 中叠 地下二层平面 MIDDLE UNIT B2ND FLOOR 家庭室 地下附赠面积：77.3 庭院附赠面积：21.1 销售面积：190.8 使用面积：210.7 地下附赠面积：77.3 庭院附赠面积：21.1 总体使用面积：288 中叠 地下一层平面 MIDDLE UNIT B1ST FLOOR 下沉庭院 地下附赠面积：77.3 庭院附赠面积：21.1 销售面积：190.8 使用面积：230、10.7 地下附赠面积：77.3 庭院附赠面积：21.1 总体使用面积：288 起居室 上叠 五层平面 UP UNIT 5TH FLOOR 销售面积：168.8 使用面积：228.3 露台附赠面积：33.0 地下附赠面积：21.4 地上：一套房+四房 销售面积：168.8 使用面积：228.3 露台附赠面积：33.0 总体使用面积：249.7 露台花园 上叠 六层平面 UP UNIT 6TH FLOOR 地上：一套房+四房 销售面积：168.8 使用面积：228.3 露台附赠面积：33.0 报批图纸此处为上空空间 销售面积：168.8 使用面积：228.3 露台附赠面积：33.0 地下附赠面积31、：21.4 总体使用面积：249.7 阁楼 上叠 七层平面 UP UNIT 7TH FLOOR 储藏（地下二层）：21.4 地上：一套房+四房 销售面积：168.8 使用面积：228.3 露台附赠面积：33.0 此处为赠送阁楼 销售面积：168.8 使用面积：228.3 露台附赠面积：33.0 地下附赠面积：21.4 总体使用面积：249.7 叠墅-剖面 VILLA-SECTION|平层产品 VILLA 销售面积：206.6 使用面积：214.6 地下附赠面积：77.3 庭院附赠面积：21.1 地上：三套房+一房 销售面积：206.6 使用面积：214.6 中叠平层 三层平面 MIDDLE U32、NIT 4TH FLOOR 总体使用面积：291.9 中叠平层 四层平面 MIDDLE UNIT 4TH FLOOR 销售面积：206.6 使用面积：214.6 地下附赠面积：77.3 庭院附赠面积：21.1 地上：两套房+两房 销售面积：206.6 使用面积：214.6 总体使用面积：291.9 1-6层全叠拼 3-4层端套平层 3-4层全部平层 1-6层全叠拼 总户数 户数比 总面积 面积比 叠拼户型 282 100%50760 100%平层户型 0 0%0 0%3-4层端户平层 总户数 户数比 总面积 面积比 叠拼户型 234 83%41640 82%平层户型 48 17%9120 1833、%3-4层全部平层 总户数 户数比 总面积 面积比 叠拼户型 188 67%32900 65%平层户型 94 33%17860 35%优势：可根据分期开发来改变平层户型的配比 方案策略 低密度产品配比优势 SCHEME STRATEGY|公租房 RENTAL APARTMENT 公租房 标准层 RENTAL APARTMENT STANDARD FLOOR A1户型 建筑面积：64.95 套内面积：58.00 得房率：89.31%A1 B1 B2 B3 B2 B1户型 建筑面积：85.10 套内面积：76.00 得房率：89.31%B2户型 建筑面积：85.00 套内面积：75.99 得房率：34、89.31%B3户型 建筑面积：85.20 套内面积：76.05 得房率：89.31%|总结 S U M M A R Y 方案比较-价值观差异 SCHEME COMPARISM 产品 计容总面积 总货值 覆盖率 合院-90 51840 130.68亿元 41%叠加 52920 公寓 7560 产品 计容总面积 总货值 覆盖率 合院-90 35640 120.91亿元 35%合院-180 3420 叠加 50760 公寓 23760 产品 计容总面积 总货值 覆盖率 合院-90 59400 136.73亿元 44%叠加 52920 产品 计容总面积 总货值 覆盖率 合院-90 11970 100.52亿元 25%合院-180 1260 叠加 51840 公寓 48600 方案一 方案二 方案三 方案四 90别墅产品 超大赠送率 产品亮点总结 PRODUCT HIGH LIGHT 6层住宅产品 资源分配极致 T H A N K S