1、上海保利/首创周浦项目Planning and designResidential Project of Zhoupu,Shanghai 2006五月花2010西塘越2013西岸2016我们创作了为周浦地王找到了最佳答案为我们带来了什么？15个业态混合，创造8万俱乐部应有的社区生态链15我们创造了7万的高溢价叠拼产品7W我们让28%的高层小户型转化为叠拼小户型28%那些叠拼小户型产品附送率达到45%45%价值 生活为开发者创造足够的价值为未来的主人创造高品质生活青浦项目产品我们从重新分析青浦锦庐项目中设计的4叠和6叠的产品开始。锦庐4叠产品优点：间距更小更接近地面，看起来就是别墅附加值均好，别2、墅体验缺点：较低的容积率4叠真的很亲切，但它就是多不起来！优点：较高的容积率缺点：间距较大，用地多类似6+1洋房的产品中间户低附加值6叠看起来就像6+1洋房产品，要称之为“墅”真是实在没底气！锦庐6叠产品是否有一种产品能兼顾4、6叠产品的优势又规避掉他们的劣势呢？间距小近地面均好性高容积?The answer is 的诞生诞生22.6M18.8M拿掉其中一层，原有面积在一层部分往北挤压，并不影响间距,由于层数的降低，顶部的退台，间距减小到与4叠时相同。22.6M22.6M4VS四叠四叠同样的间距五叠拥有更高的容积率。五叠五叠上面哪个才是5叠产品？真的很难分辨他们之间的尺度差别4VS6VS六叠北3、院中叠露台北院中叠遥远的北院北院露台家五叠下叠:附赠南院下叠:附赠地下室一层地下室采光天井！中叠：附赠北院中叠：附赠二层露台中叠：附赠地下室二层北院直达露台！上叠：附赠五层阁楼上叠：附赠四层露台上叠：附赠四层大阁楼！大阁楼改造大房间！南院地下一层下叠中叠地下二层北院露台上叠阁楼露台的附加值拥有舒适性、高附加值和高容积率三大特性容4、6叠的优势于一身亚马逊雨林一只蝴蝶翅膀偶尔振动，也许两周后就会引起美国得克萨斯州的一场龙卷风蝴蝶效应5用较小的间距排列像恒星般吸纳高层的容积率将无敌景观回馈给高层同时吸纳间距阳光城丽景湾楼栋间距为30-90m,缺少在绿化景观上的均好性。世贸云图楼栋间距为40-70m4、。因沿林海公路及相邻幼儿园均有噪音干扰，较好资源楼栋数量仅为2栋。中骏柏景湾楼栋间距为27-70m。而我们的邻居们还在高呼他们拥有70M的间距当然我们还有两个非常重要的产品18747自持住宅公共性最强的产品6425公租房 无价值贡献产品而且公共属性极强的持有住宅置于西侧会影响整个楼盘的私密性为了隔绝噪音和污染可以这样布置他们的位置BUT根本 隔绝不了土地价值将从这样变成这样高低所以我们采取了这样的布置方式将自持住宅置于东侧，这里是整个地块里公共属性最强的位置，让他在这里发挥最大的作用将公租房拉长、做低，巧妙隔绝噪音拥有多达15个社区业态不仅服务于自己，也服务周边，获取丰厚利益自持的一部分+可售5、的一部分转化为社区核也随之大大提高土地价值高低为22000提供了更多的用地18500朝向和隔音将被着重考虑走道隔绝噪音朝向无敌景观最后一步我们将售楼处置于南界面正中的位置未来，它也将是叠墅区的入口引起了规划上一系列的改变 使很多想法都变成可能鸟瞰图鸟瞰图鸟瞰图彩色总平面图MASTER PLAN经济技术指标ECONOMIC INDEX周浦镇A-03-11地块 综合经济技术指标序号项 目数值单位备注1建设用地面积69433.10 2总建筑面积187327.65 其中地上建筑面积（计容）124980.00 其中住宅123273.04 其中叠拼70179.60 高层住宅27920.00 自持住宅1876、48.00 总建面15%，（含配套970）保障房（公租房）6425.44 总建面5%商业及公建配套1706.96 其中社区商业617.00 公建配套1089.96 其中物业管理 249.96 689.96 总建面2且100（前期做为售楼处使用）老年康体活动320.00 80/千人、最小规模320（前期做为售楼处使用）社区服务 120.00 30/千人、最小规模120（前期做为售楼处使用）业委会30.00 30门卫10.00 居委会200.00 50/千人、最小规模200文化活动室30.00 30/千人、最小规模12治安联防站20.00 5/千人、最小规模20垃圾收集60.00 最小规模60/处7、物资回收站50.00 最小规模50地下建筑面积62347.65 其中地下机动车库56990.80 人防面积5076.85 10层以及9层的，且基础埋深3m按首层建筑面积配建，其余按地上总建筑面积的2%配建配电所150.00 最小规模150/处，设地下开闭所90.00 设地下业委会40.00 最小规模40/处，设地下3建筑限高50.00 M高度不大于50M4建筑占地面积23861.00 5建筑密度34%甲方确认可以突破30%6容积率1.80 7绿地面积25125.00 8绿地率0.35 其中集中绿地率10%9总户数1380 户10总人数4416 人户均人口按照3.2人/户11机动停车位1439 8、辆按照上海市建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准（2014）其中地面停车14 辆地下停车1425 辆12非机动停车1480 辆按照上海市建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准（2014）户型配比表类型面积（段）每层户数层数栋数户数户数比总面积面积比住宅销售住宅高层83.5 216516012%13360 27920 12%91.0 216516012%14560 12%五叠拼90.0 2111022016%19800 70180 16%114.5 4144032%50380 40%自持住宅（高层）61.7 916228821%17778 15%公租房57.4 8721128%6425 5%商9、业及公建配套社区商业销售商业617.0 111-1587 2677 自持配套970.0 111-690.0 公建配套公建配套（售楼处）400.0 111-1090 其他公建配套111-小计1380100%124980停车配比表停车配比表类型面积（段）面积户数机动系数机动车位非机动系数 非机动车位住宅销售住宅高层83.5 279201601.0 160 1.1 176 91.0 1601.0 160 1.1 176 五叠拼90.0 70180 2201.0 220 1.1 242 114.5 4401.2 528 0.9 396 自持住宅（高层）61.7 17778 2881.0 288 1.110、 317 公租房57.4 6425 1120.5 56 1.1 123 商业及公建配套社区商业销售商业617.0 1587-1.0 16 2.0 31 自持配套970.0-公建配套公建配套（售楼处）690.0 1090-1.0 11 1.8 19 其他公建配套400.0-小计123696.6 1380总机动车1439 1480 技术总图Technology General Layout功能分析FUNCTIONAL ANALYSIS会所公租自持高层叠墅商业功能分区FUNCTIONAL ANALYSIS公租区高层区社区核叠墅区12345678功能分布FUNCTIONAL ANALYSIS 房型分布11、6090110叠墅19800220户16%高层27920320户24%自持17778288户15%公租6425112户5%叠墅50380440户40%9060110动态交通分析Dynamic Traffic Analysis小区主入口城市道路人行区域地库出入口小区人行入口车行流线紧急消防口静态交通分析Static Traffic Analysis小区主入口城市道路地面停车区域地库出入口小区人行入口机动停车位-地面：14辆非机动车：1480量非机动车位静态交通分析Static Traffic Analysis地下停车区域机动停车位-地下：1425辆其中：普通停车位1252个无障碍车位29个充电桩12、车位144个场地剖消防分析Fire Analysis城市道路登高场地消防流线紧急消防口小区主入口入口仪式公园景观轴主轴防护景观区滨水公园次轴社区休闲区小区主入口小区人行入口景观分析Landscape Analysis结果由天正建筑日照分析得出上海市 冬至 9:0015:00满窗日照有效时间不少于连续一小时日照分析Sunlight Analysis上叠户型90 三房两厅一卫下叠户型113 三房两厅两卫中叠户型114三房两厅两卫户型产品分析5-叠拼别墅产品研究上述得知，我们需要一款能出高容积率但又不是那么占地一款叠拼产品。所以在确定我们要做一款5叠6户的产品后，就开始对每户产品面宽的均好性进行分析13、。1跃2+平层+4跃5下叠户型占用了南北庭院资源，中叠平层面宽资源小，且只有露台，下不着地，上不着天。资源垄断型五叠六户资源垄断型1跃2（2户）+平层+4跃5五叠八户高容积率，大面宽，下叠进深大，单户面宽资源小，庭院资源为下叠垄断。上述得知，我们需要一款能出高容积率但又不是那么占地一款叠拼产品。所以在确定我们要做一款5叠6户的产品后，就开始对每户产品面宽的均好性进行分析。1跃2+2跃3+平层+4跃5六叠七户平层虽然有面宽优势，然仅此而已，没有实实在在的赠送来的实惠。资源垄断型1跃2+2跃3+4跃5五叠六户下叠户型从南庭院入户，占用二层局部，中叠首层从北庭院入户，他们所占有资源均等（庭院、地库、14、面宽）。雨露均沾型每单元面宽16M进深19.8M逐层退台提供相当数量和种类的附加空间叠墅户型-下叠南侧独立花园入户附赠-1F超大阳光地下空间8M大面宽113三房两厅两卫下叠北院独立花园入户尊享双进入户庭院-2F超大地下空间8M大面宽114三房两厅两卫中叠21 13 南北附赠景观露台尊享双进入户庭院双阁楼附赠8M大面宽90三房两厅一卫上叠5-下叠首层平面 77.5下叠户型南院独立花园入户南院面积约24.3附赠超大地下空间4.6M大面宽客厅客厅、餐厅南北通透两层占三面宽赠送率：68.6%190 四房两厅三卫（改造后）别墅庭院下叠-首层平面 77.55-下叠上层平面 27.0占据二层一半面宽巧妙安排15、两户共用一部楼梯，减少户型被占用面积下叠户型113 三房两厅两卫5-下叠地下室平面 77.5附赠超大地下空间，面积约77.5通过户内楼梯直接下地下室，亦可从地下室直接电梯进入车库超大采光天井下叠户型113 三房两厅两卫5-中叠首层平面 39.6北院独立花园入户，北院面积约21北侧坐拥正气露台，露台面积约13.2附赠超大地下空间客厅、餐厅南北通透两层占三面宽中叠户型113 三房两厅两卫赠送率：47.4%166 三房两厅三卫（改造后）别墅庭院别墅露台别墅露台5-中叠二层平面 62.3卧室全安排在二层，动静分开附赠北侧露台，面积约6.3113 三房两厅两卫中叠户型别墅地下室5-中叠地下室平面 53.16、6附赠超大地下空间，面积约53.6地库通过电梯直达家门，亦可直接进入地下室，放松一天疲惫的身体。113 三房两厅两卫中叠户型5-上叠地下室平面 53.6南北附赠露台4.6M大面宽客厅两层占三面宽附赠两个阁楼上叠户型90 三房两厅一卫赠送率：28%115 3+1房两厅两卫（改造后）别墅客厅5-上叠二层平面 30.0附赠大露台，面积约15.6。四层、五层阁楼可使用面积约25上叠户型90 三房两厅一卫改造前别墅露台5-上叠阁楼平面 25.0附赠阁楼改造可获得约25面积上叠户型90 三房两厅一卫改造后别墅阁楼附赠两层地下室5.3M轻质材料垫层5-剖面5-叠墅空间展示5-叠墅立面展示5-叠墅立面图5-叠17、墅立面图5-别墅南立面高层户型平面端户为偏厅户型A:83.42 两房两厅两卫户型C:88.45 两房两厅两卫得房率：83.11%分厅模式，业主无需穿过连廊直接电梯厅入户每间卧室赠送飘窗南向宽景阳台厨房餐厅起居室一体化设计，南北通透。户型A户型C高层户型平面端户为经典户型户型A:83.79 两房两厅两卫户型B:89.64 两房两厅两卫得房率：82.74%分厅模式，业主无需穿过连廊直接电梯厅入户双卫生间设计南向宽景阳台厨房餐厅起居室一体化设计。9.5M7M户型A户型B高层平面一标准层平面户型A:83.79 两房两厅两卫户型B:89.64 两房两厅两卫得房率：82.74%南向三面宽每间卧室 赠送飘窗18、双卫设计南向宽景阳台厨房餐厅起居室卫生间通过回型通道串联创造高效利用空间主卧和书房可分可合高层户型平面端户为偏厅户型A:83.79 两房两厅两卫户型C:89.64 两房两厅两卫得房率：82.74%两个卧室占据南向两个面宽每间卧室赠送飘窗南向宽景阳台双卫设计，主卧带步入式更衣室。厨房餐厅起居室一体化设计。270度无敌景观飘窗5-高层立面展示5-高层立面图自持住宅标准层平面户型A:63.7 两房两厅一卫户型B:64.2 两房两厅一卫户型C:62.7 两房两厅一卫户型D:67.9 两房两厅一卫得房率：77.3%自持住宅标准层平面户型A:63.7 两房两厅一卫户型B:64.2 两房两厅一卫户型C:6219、.7 两房两厅一卫户型D:67.9 两房两厅一卫得房率：77.3%自持住宅标准层平面户型A:63.7 两房两厅一卫户型B:64.2 两房两厅一卫户型C:62.7 两房两厅一卫户型D:67.9 两房两厅一卫得房率：77.3%自持住宅标准层平面户型A:63.7 两房两厅一卫户型B:64.2 两房两厅一卫户型C:62.7 两房两厅一卫户型D:67.9 两房两厅一卫得房率：77.3%5-自持住宅立面展示5-自持住宅立面图标准层平面户型A:57.93 两房两厅一卫户型B:60.93 两房两厅一卫户型C:60.99 两房两厅一卫得房率：73.25%5-公租房户型平面标准层平面户型A:57.93 两房两厅一20、卫户型B:60.93 两房两厅一卫户型C:60.99 两房两厅一卫得房率：73.25%5-公租房户型平面标准层平面户型A:57.93 两房两厅一卫户型B:60.93 两房两厅一卫户型C:60.99 两房两厅一卫得房率：73.25%5-公租房户型平面5-公租房立面展示图组团PC研究组团单元A组团单元B组团PC产品：AAABBAABBABBABBABBBBABAB组团拼接示意售楼处平面总建筑面积约650。5-售楼处立面未来 我们的业主将会是怎样一群人？Who will be our customers？经济基础客群主观特性-本源的答案购房需求客群客观特性-HOME人生的30-40岁中环内拥有一套621、0-70平的房子追求生活品质的提升想要给家人更好的生活经济基础打算利用售出旧房子的资金，置换大房子。新房首付之外，还有结余，可以做适当的投资，或者置换新车。用工资或售房结余来偿还房贷。经济基础三口之家“生活起了幸福的变化”“想要迎接天使的到来”二人世界幸福的征兆成长空间购房需求经济基础人生的30-40工作打拼好多年拥有一套60-70平的房子追求生活品质的提升工作/生活/家庭/票子/车子三口之家成长空间2+2+2三代同堂天伦之乐“想要给宝贝成长的空间，爱和自由”“想要给父母舒适的环境，颐养天年”购房需求新的矛盾New Contradiction工作压力和精神需求的矛盾希望健康和忽视运动的矛盾三代22、人生活差异的矛盾家人的需求Needs业主的需求更大的家更好的小区环境更便利的配套设施更优良的社交圈层业主孩子的需求成长空间游戏空间学习空间美食餐饮业主父母的需求健身场所健康体检文化生活有益身心的绿化环境家的困境Home Dilemma空间拥挤安全难以保障生活设施匮乏凌乱的环境生活不便缺乏活动场地家不再仅仅是一处居所Homeis not just a house生活+配套生活+社交提供购物、餐饮、娱乐、医疗等配套设施提供集体休憩、交流、互动的空间。社区营造Lead a high quality life唤醒邻里意识，回归人文环境社区营造-便捷社Lead a high quality life8023、0超市，600沿街商业和零星的咖啡店、面包房、花店不出小区就可以把生活过得有滋有味社区营造-活力社Lead a high quality life200健身房为积极的生活方式和健康的身体提供保障。社区营造-联动社Lead a high quality life200亲自游乐场解放孩子的天性，增进亲自的感情社区营造-健康社Lead a high quality life地库大堂+游泳池提供尊贵生活享受体验。社区营造-联动社Lead a high quality life宽敞的开放空间、亲水平台好友聚会，邻里互动的好去处社区营造-尊享社Lead a high quality life地库大堂+游泳24、池提供尊贵生活享受体验。1000尊享体验不足6.5km本案中骏柏景林海公路收费站11min（6.4km）世茂云图阳光城丽景湾PLUS1500温情体验不足0便捷体验不足 周边竞品社区配套 The surrounding Community打造1600便捷、温情、尊贵体验俱佳的社区核尊享温情Single便捷生鲜超市+ATM机+药店+社区管家满足居住者生活购物及商务空间，提供安全便捷的生活用品及服务。公共厨房+餐厅+咖啡馆+亲子+养老提供消费休闲聚点，一个相对安逸的空间。地库大堂+游泳池提升社区品质，通透空间，仪式感强 社区解决方案 Community solutions以社交或垂直服务领域为切入点25、，逐渐渗透线下，包括生鲜超市、ATM机、药店、干洗以及线下家政、快递、租车、外卖等便民服务。居住社区解决方案 Community solutions半公共空间私密空间公共空间自持公寓的人群构成有可能是热爱交友的单身群体，也可能是住宅区的来访亲友，临时雇佣的保姆等。自持公寓为商业提供了最直接和多样性的消费群体，而社区配套也为自持公寓提供了空间，提升了价值，两者相辅相成共同打造社区商业的“生态闭环”。公寓人流支持提升价值社区 自持公寓社区需求解决方案 Community solutions面积及比例,销售,617,19%面积及比例,自持,2713.4,81%销售自持比例销售自持面积比例,餐饮,4026、5.4,12%面积比例,超市及零售,1466,44%面积比例,娱乐及其他,1461,44%业态比例餐饮超市及零售娱乐及其他 社区中心业态分析 Community center Spatial analysis沿街销售面积61757%1%42%零售面积比例若比邻生鲜超市花店沿街销售 社区中心空间分析 Community center Spatial analysis公共厨房140 社区中心空间分析 Community center Spatial analysis35%59%3%3%餐饮面积比例公共厨房餐厅咖啡面包房河滨餐厅240+160(室外)35%59%3%3%餐饮面积比例公共厨房餐厅咖啡面27、包房 社区中心空间分析 Community center Spatial analysis咖啡店12.7 社区中心空间分析 Community center Spatial analysis35%59%3%3%餐饮面积比例公共厨房餐厅咖啡面包房面包房12.7 社区中心空间分析 Community center Spatial analysis35%59%3%3%餐饮面积比例公共厨房餐厅咖啡面包房花店1157%1%42%零售面积比例若比邻生鲜超市花店沿街销售 社区中心空间分析 Community center Spatial analysisATM5 社区中心空间分析 Community cen28、ter Spatial analysis1%3%4%15%63%14%娱乐及其他面积比例自助洗衣房社区管家和熹会亲子泳池健身房自助洗衣房11 社区中心空间分析 Community center Spatial analysis1%3%4%15%63%14%娱乐及其他面积比例自助洗衣房社区管家和熹会亲子泳池健身房社区管家50 社区中心空间分析 Community center Spatial analysis1%3%4%15%63%14%娱乐及其他面积比例自助洗衣房社区管家和熹会亲子泳池健身房和熹会55 社区中心空间分析 Community center Spatial analysis1%3%29、4%15%63%14%娱乐及其他面积比例自助洗衣房社区管家和熹会亲子泳池健身房儿童娱乐2161%3%4%15%63%14%娱乐及其他面积比例自助洗衣房社区管家和熹会亲子泳池健身房 社区中心空间分析 Community center Spatial analysis若比邻生鲜超市82557%1%42%零售面积比例若比邻生鲜超市花店沿街销售 社区中心空间分析 Community center Spatial analysis1%3%4%15%63%14%娱乐及其他面积比例自助洗衣房社区管家和熹会亲子泳池健身房游泳池25mx15m 社区中心空间分析 Community center Spatial 30、analysis健身房209 社区中心空间分析 社区中心空间分析 Community center Spatial analysis1%3%4%15%63%14%娱乐及其他面积比例自助洗衣房社区管家和熹会亲子泳池健身房 社区中心空间分析 Community center Spatial analysis 社区中心空间分析 Community center Spatial analysis 社区中心空间分析 Community center Spatial analysis 社区中心空间分析 社区中心空间分析 Community center Spatial analysisX基本功能1-社区超31、市2-公共厨房3-亲子4-和熹会5-游泳池ATM机自助洗衣社区管家健身房花店服饰餐厅咖啡厅面包房家政15个业态混合，创造8万俱乐部应有的社区生态链15销售区策略结论：售楼处最理想的布局位置在2-南侧。若售楼处布局在地块东侧，看房流线如果从东侧走则容易被北侧其他竞品楼盘截流，从南侧走则流线过长过绕。因此东侧并不是售楼处最理想的布局位置。阳光城丽景湾PLUS售楼处布局本案世茂云图中骏柏景售楼处优势交通便捷性1可识别性较强2可重复利用3增强叠墅盘的尊贵感4样板房定位比较方案1：高层和叠拼的样板房都临时建设于西南角城市绿化带中，销售完后拆除。此方案可以使售楼展示性得到一定加强并且有利于车库的相对完整性。但是一方面会造成一定建设费用的浪费，另一方面会使样板房品质不高，看房流线容易被割裂，给整个楼盘销售带来不利影响。方案2：高层样板房放在售楼处二层，叠拼样板房位于沿街第一排叠墅，车库开挖仍会受一定影响，且景观打造范围有限，看房的品质不是最佳。方案3：高层样板房放在售楼处二层，叠拼样板房位于售楼处后侧第一排叠墅，观景流线最佳，景观打造效果最佳，车库完整性受一顶影响。结论：以售楼前期销售效果为优先考虑，应选方案3。11112，332看房流线1.下客接待区122.大堂迎宾区2.大堂内部34.内院景观区125.叠墅样板区34566.高层样板区看房流线售楼处平面图绿色节能THANKS!