1、URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou,梅西片城市设计,湖州市太湖旅游度假区,技术路线,南太湖 山水 特色小镇新浙北 活力 度假天堂,此次汇报目录1.明晰整体发展思路思路回顾 策略汇总问题回复 2.打造梅西总体定位项目策划调整后设计方案开发模式方案评估3.分区详细设计主题分区分区一：时光（主题度假）小镇分区二：异域（郁金香）风情园分区三：康健生活家分区四：湿地综合区4.规划实施建议项目捆绑方式建议村庄迁并安置建议工作运作组织建议,调整前,4,明晰整体发展思路,思路回顾 策略汇总问题回复,1,地区整体功能定位：2、彰显城市文化、生态特色的（北进）滨湖功能板块,思路回顾,地区整体城市设计,明晰整体发展思路,市级行政文化中心,小梅口高端度假酒店区,生态综合利用区,小梅港,地区空间发展策略：点面成片，围绕两个核心，组织两条功能路径，互动整合的滨湖板块。,思路回顾,地区整体城市设计,竖立标杆,案例研究,三大趋势催生新的滨湖旅游度假区开发模式高端滨湖情境旅居度假区,情境旅居度假区,特色极化特色的塑造，唯一性的品牌情境度假全方位展现地域文化特色内涵四季均衡全季节的活动设置，突破依附资源的季节性限制项目集群核心项目外围辅助项目组合形成项目集群持续发展生态保护与人工环境完美结合,思路回顾,地区发展趋势展望,日内瓦湖畔的3、Evian Town,密歇根湖畔的Homestead度假区,日本箱根芦之湖,单纯“观光型”旅游转变为多元复合“体验型”度假“人文自然”双要素组合，强调旅游模式四季均衡复合型发展，游与栖(短时度假居住）趋于融合核心引领，逐次提升，循序渐进的运营建设过程,客源市场分析,思路回顾,地区发展趋势展望,南太湖地区是具备良好的度假旅游发展后发优势,思路回顾,地区发展策略,策略一：借力城市发展,策略二：打造环境品牌,策略三：旅居复合推动,策略四：湿地综合利用,策略五：项目集群运营,思路回顾,会议意见回复,意见一：品牌核心是什么？形象定位如何？,意见二：操作实施方面如何保障？包括对旧村的处理、经济可行性、操作4、时序问题,咨询了市场营销，推广方面的专业人士，针对湿地特色资源，确定新的主题，注入新的亮点项目与特色体验活动以延续主题，通过空间延续项目，使度假区发展更具特色，具有更广泛的市场吸引力，与区域度假需求相匹配。,结合城市设计方案的项目策划及湿地综合利用要求，提出村落的迁并整治建议；结合开发操作模式，通过对土地开发成本及发展商回报周期进行测算，解决财务平衡问题，调校方案主要技术指标，增加方案实施操作性。详见此次汇报的第三部分。,思路回顾,会议意见回复,意见三：如何综合利用弁山？,1）建议充分利用山上人文资源，恢复一些重点传统人文项目，如黄龙洞、道观等；2）修建登山步道，设计中结合游线组织预留了主要登5、山口；3）结合主要陡壁，可开展摩崖石刻进行修缮；4）同时对弁山的林相进行整治，调节四季颜色。,弁山利用,林相改造,修建游步道,修建寺观,摩崖石刻,思路回顾,会议意见回复,意见四：如何利用矿坑？,重点考虑了对矿坑的几种处理方式，需待根据市场实际运作选取合理方式。,矿坑利用,四季植物园,矿坑酒店,水主题游园,思路回顾,会议意见回复,高速公路度假区主路度假区支路步行路线水上路线车行、人行主入口社会停车场码头,意见五：如何解决交通集散及换乘？,结合主要旅游活动区域（项目集群）形成合理半径的步行单元，结合功能片区出入口，预留机动车换乘场地。,思路回顾,会议意见回复,参考了几种处理方式，白天为绿化覆盖，晚6、上为LED照明，形成度假区的独特风景线。,夜景处理,日景处理,意见六：对高速公路不利因素处理等,15,打造梅西,2,总体定位项目策划调整后设计方案基于项目布局的方案解读,总体功能定位回顾,南太湖 山水 特色小镇新浙北 活力 度假天堂,打造梅西,资源特色,城市品牌,打造梅西,以生态环境为本底、以休闲度假为主导，生态人文、休闲宜居、多元活力复合旅游度假目的地,梅西地区发展目标,情境地产现代生活度假方式的引领合一自然资源公共游憩、人文内涵的完美结合康体健身身、心、灵的互动,18,亲近自然,奢品享受,家庭聚会,亲子活动,社交聚会,商务活动,养生保健,发呆,关键问题Key issues,解决方案Solu7、tions,提升区域功能能级与发展潜力，结合项目内部资源营造差异化的旅游产品，明确地区形象定位，打造地区品牌效应，推动景区跨越式发展。通过对国际典型旅游度假目的地案例研究，结合项目本身资源禀赋，营造南太湖地区复合旅游度假新模式，形成大众与小众并存的旅游度假目的地。结合地区特殊开发模式要求，提供有吸引力的功能及项目组合建议，使地区蓝图具有现实操作性。结合财务评估和实施策略，统筹用地功能的空间布局与项目策划，通过对土地价值发挥的引导，最大程度保障政府地区目标的实现。,如何兼顾梅西地区的特殊生态环境要求，提升区域的旅游产品能级并符合区域发展的可持续性原则？如何结合旅游度假发展趋势，结合地区湿地、田园8、水系导入特色的旅游度假产品及活动，打造具有广泛吸引力的旅游度假目的地？如何在既定功能要求下，针对地区功能布局与项目策划，提出对整个区域开发项目的实施路径、操作方法？如何实现地区在现阶段下，保障规划与策划内容的可实施性，实质性启动梅西地区的开发？,在明确地区功能定位、目标之后,有产品、缺氛围旅游产品单一、老化，游客到此消费形式单一，尚未形成多层次、高附加值的旅游产业链。,有市场、缺形象湖州地处长三角核心区位，据上海仅两小时车程，未来旅游发展潜力巨大。但由于主题和区域形象的不完善，度假区发展仍处于初级的观光旅游阶段,良好的山水、湿地资源，但是资源的特色与周边地区相比，并无特别突出，文化感染力与影9、响力亟待挖掘和弘扬。有资源、缺主题,有环境、缺品味区域旅游市场已有基础，本地旅游市场已然启动。但整个市场氛围仍停滞于初级层面，尚未形成一定品味的区域旅游度假目的地,地区现状资源环境特点,太湖、湿地、弁山、温泉,客源市场分析,客源对象偏好分析,三大圈层,核心养育、缓冲开发、适当开放,项目策划回顾,打造梅西,项目策划回顾,打造梅西,打造梅西,六大主题功能区,主题度假小镇区,郁金香风情园,欢乐水岸休闲区,核心湿地保育区,温泉度假养生区,湿地康体休闲区,23,区域价值重新定义基于区域价值，修正度假产品构成公共休憩活动与现代生活方式引领,小梅沙 6S 金色天堂,我们的思考,太湖、湿地、弁山、温泉,24,10、区域价值重新定义，导入新奢侈主义度假内涵,梅西区域拥有良好的自然环境资源，区域尚未开发，区域定义模糊,区域特征,区域发展阶段,度假产品导向,起步期,重新定义区域价值，注入高端、私密度假元素,注入“庄园”概念，具备发展高端度假项目的潜力；创建新奢侈主义度假，将度假产品锁定长三角区域新生活方式的体验场所之一。针对本地区旅游休闲自住类需求，提倡回归与简约。,新奢侈主义度假,25,新奢侈主义、简约主义生活内涵,新奢侈主义不提倡盲目追求高价和张扬，而是更加注重品质和个性。在力所能及的范围内，对自己好一点，过自己所能过的最好生活，是新奢侈主义的真谛。,新简约主义它倡导的是一种生活态度，有钱但不奢侈，不追随11、时尚消费主义，新简约也不仅仅局限于外在生活的变化，它更提倡的是内心情感，人际关系的简约。,不在乎天长地久，只追求曾经拥有。,采菊东篱下，悠然现南山。,26,大众-提供公共休闲活动,小众-引领现代生活方式,小梅沙 6S 金色天堂,地区旅游度假发展的阶段转换,本地旅游休闲自住类,一流旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的resort，覆盖不同范围的客户群。不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。在同一层次的度假场所中，存在较大竞争。,按照国际标准，一流的旅游度假地因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为以下三类,区域旅游度假类,波西塔诺 地中海小镇,波西塔诺12、是被称为意大利南部阿玛尔菲海岸里最漂亮的小镇的。来波西塔诺避世兼度假,绝对是好选择,这里有舒服豪华的特色酒店。看到满山漂亮小屋,在一望无际地中海享受灿烂阳光,舒服得无话可说。无论是沙滩抑或酒店的泳池旁边,都满是优哉游哉享受日光浴的人士。设施：酒店、商店、餐馆。,小梅沙 6S 金色天堂,区域新度假生活方式及元素导入充实,新奢侈主义、简约主义生活内涵,巴厘宝格丽度假村,坐落在美丽的金巴兰湾，由世界知名建筑设计师AntonioCitterio倾力打造，既吸收了巴厘岛独特的建筑风格，又延续了意大利品牌宝格丽的浪漫风情。酒店比邻乌鲁瓦图海神庙，整个酒店中弥漫着不事张扬的宗教气质。设施：海景别墅、亭阁、商13、店、餐馆。,小梅沙 6S 金色天堂,区域新度假生活方式及元素导入充实,新奢侈主义、简约主义生活内涵,30,小梅沙 6S 金色天堂,区域新度假概念及生活方式导入充实,“庄园”,丽江悦榕庄,位于滇西北的丽江悦榕庄倚傍在风景迷人的玉龙雪山脚下，拥有独一无二的高原风光和少数民族风情。丽江悦榕庄的特色在于其建筑风格、所处地理位置既沿袭了悦榕营造优雅浪漫的度假风格，但整体建筑风格又非常地方化，建造按照丽江城市规划要求把丽江古城的建筑风格融会贯通其中。设施：别墅客房、书房、温泉、餐厅、会议厅等。,南太湖山水湿地同享的庄园古典与现代，中式与西式混搭的现代庄园风情。,31,金色普罗旺斯 Le Brave Cri14、llon,山谷中，葡萄园中已经燃起了庆祝丰收的篝火，空气中弥漫着木质醉人的香味。Crillon-le-Brave本身就是一个独特的、与众不同的村庄，那里的每一座石头房子都可以是您的第二个家。设施：宾馆、小酒馆、葡萄园、采块菌探险活动、出租的自行车登山、美容按摩。,南太湖山水湿地同享的庄园古典与现代，中式与西式混搭的现代庄园风情。,小梅沙 6S 金色天堂,区域新度假概念及生活方式导入充实,“庄园”,32,长三角新奢侈主义消费地南太湖有闲阶级生活方式的象征 Symbol of Leisure Classs Life Style,心灵休憩、吐纳身心的桃源胜境,和谐多彩、创意迸发的田园诗地,乐享现代生15、活的世外庄园,阳光Sun,湿地Everglade,太湖Lake,形象定位：太湖边上的三色海避世天堂,Blue,Green,Red,新度假元素导入后项目策划充实,打造梅西,打造梅西,主题对概念的延续：,1时光小镇,2异域（郁金香）风情园,3康健生活家,4田园诗地,5香槟庄园,6水上乐园,打造梅西,科普教育,项目对主题的延续：,新度假元素导入后项目策划充实,打造梅西,打造梅西,项目对主题的延续：,新度假元素导入后项目策划充实,打造梅西,打造梅西,科普教育,空间对主题的延续（不同对象下的活动引导）：,调整后设计方案,打造梅西,本地居民以及家庭游（以大众公共活动为主）,第二居所人群（以修养身心活动为主16、）,科普教育,空间对主题的延续（不同对象下的活动引导）：,调整后设计方案,打造梅西,商务人士（以高端小众活动为主）,自驾游人群（以时尚、休闲活动为主）,调整后设计方案,打造梅西,39,梅西片整体空间组合及交通组织示意,调整后设计方案,打造梅西,水塘,主要水面,主要水上航线,码头,主要交通换乘场地,步行单元（500m）,主要旅游交通线,40,分区详细设计,主题分区,主题分区分区一：时光（主题度假）小镇分区二：异域（郁金香）风情园分区三：康健生活家分区四：湿地综合区,香槟庄园田园诗地水上乐园,41,分区详细设计,基于项目布局的方案解读,以创意文化、生态旅居为主题特色的复合型社区。强调多元时尚要素的17、混搭。,时光小镇（主题度假）,42,项目配置及规模,分区详细设计,基于项目布局的方案解读,总建设规模：53.6万m2,总平面,打造梅西,地块在总图中的位置,时光小镇（主题度假）,43,分区详细设计,基于项目布局的方案解读,风情水岸酒吧街,创逸天地（花园洋房),生态主题度假酒店,风情商业街区,黄龙洞道家文化景区,漂浮花园,主题度假小镇,风情商业街区产权式酒店,黄龙洞道家文化景区,生态主题度假酒店,创逸天地（花园洋房）,风情水岸酒吧街,漂浮花园,打造梅西,地块在总图中的位置,时光小镇（主题度假）,香槟水岸街,44,分区详细设计,基于项目布局的方案解读,忘忧岛度假社区,创逸天地（花园洋房),生态主题18、度假酒店,风情商业街区,黄龙洞道家文化景区,风情酒吧街,主题度假小镇,用地面积：6.4ha建设规模：3.6万m2,用地面积：26.4ha建设规模：36.8万m2,用地面积：2.9ha建设规模：,用地面积：8.0ha建设规模：3.0万m2,用地面积：10.5ha建设规模：10.2万m2,用地面积：18.8ha建设规模：0.4万m2,依托滨水资源和大型居住社区，打造滨水时尚休闲街区,多元产品组合的景观房产,创意文化的展示基地及特色商业综合社区,围绕漂浮花园，设置酒吧街和商业步行带,中低密度的生态型度假酒店,以道家文化为主题的大型综合景区,地块在总图中的位置,时光小镇（主题度假）,45,分区详细设计19、,基于项目布局的方案解读,地块在总图中的位置,建设控制要点由东侧主入口进入梅西片区，风情水岸酒吧街建筑均控制在3层以下，以漂浮花园为视线焦点。南侧的商业街区和生态主题度假酒店，层高控制在4层以下。商业街区强调以滨水步行带的塑造。北侧地块考虑充分利用滨水景观优势及发挥居住用地土地价值，以多层为主，局部建筑可为小高层。,时光小镇（主题度假）,46,分区详细设计,基于项目布局的方案解读,异域（郁金香）风情园,以异域（北欧）风情为特色、面向公众休闲的主题乐园。可为家庭聚会、情侣婚庆提供特色场所。,地块在总图中的位置,47,古文化寻踪乐园,童话森林,四季花田,情境度假社区10.4万平方米,幽谷伴山疗养村20、4万平方米,极限场地,太湖人家（农家体验）,湿地风情商业广场1.9万平方米,蜜月岛主题度假社区4.4万平方米,项目配置及规模,打造梅西,基于项目布局的方案解读,总建设规模：37.4万m2,总平面,地块在总图中的位置,幽谷伴山疗养村8.8万平方米,四季花房4.8万平方米,古文化寻踪乐园,异域（郁金香）风情园,48,打造梅西,基于项目布局的方案解读,童话森林,情境度假社区,极限运动场,太湖人家（农家体验）,湿地风情商业广场,蜜月岛主题度假社区,幽谷伴山疗养村,四季花房,四季花田,幽谷伴山疗养村,古文化寻踪乐园,湿地风情商业广场,蜜月岛主题度假社区,幽谷伴山疗养村,四季花房,四季花田&极限场地,情境21、度假社区,郁金香风情园,童话森林,太湖人家,古文化寻踪乐园,打造梅西,地块在总图中的位置,异域（郁金香）风情园,49,打造梅西,基于项目布局的方案解读,湿地风情商业广场,蜜月岛主题度假社区,幽谷伴山疗养村,四季花房,四季花田,情境度假社区,郁金香风情园,童话森林,太湖人家,用地面积：2.0ha建设规模：1.9万m2,将现代时尚元素糅合传统江南生活，形成时尚的集聚地,用地面积：7.0ha建设规模：4.4万m2,构筑以婚庆为主题的蜜月岛主题度假社区,用地面积：7.8ha建设规模：10.4万m2,依靠基地北部背山面水的自然条件，以欧陆特色风貌为主基调，形成中西共生氛围的第二居所小镇,用地面积：9.422、ha建设规模：12.8万m2,用地面积：4.6ha建设规模：4.8万m2,构筑以温室花房为主题的商业服务区,用地面积：27.4ha建设规模：,依托基地西侧的山体、矿坑等独特资源，开发大型主题奇幻乐园，营造童话王国氛围，设置亲子体验活动,用地面积：47.9ha建设规模：,用地面积：10.8ha建设规模：7.6万m2,运用传统农具和民居特色打造民风居所,古文化寻踪乐园,用地面积：10.0ha建设规模：,挖掘湖州千年文化，主题博物馆形式给予历史体验,打造梅西,地块在总图中的位置,50,打造梅西,基于项目布局的方案解读,杨邱线以北的疗养村建筑均控制在4层，在建筑布局上应考虑了由湿地通向弁山的景观视线的23、通透。杨邱线以南的情境度假社区层高控制在6层以下。南侧的蜜月岛度假社区建筑控制在4层以下，强调湿地景观的均好性。西侧童话森林和四季花田强调建筑沿步道散落其间。,地块在总图中的位置,异域（郁金香）风情园,建设控制要点,51,打造梅西,基于项目布局的方案解读,（温泉）康健生活家,养身+养心+养性私密的、个性化的健康养生和休闲度假空间,地块在总图中的位置,打造梅西,52,打造梅西,基于项目布局的方案解读,总建设规模：26.1万m2,地块在总图中的位置,项目配置及规模,温泉养生社区11.1万平方米,养生馆5.4万平方米,湿地高尔夫练习场2.4万平方米,健康管理中心（入口服务区）7.2万平方米,法华寺,24、通往茶溪谷,通往高尔夫,温泉小镇,（温泉）康健生活家,打造梅西,53,打造梅西,基于项目布局的方案解读,温泉养生社区,养生馆,湿地高尔夫练习场,健康管理中心,温泉康体养生区,打造梅西,地块在总图中的位置,温泉养生社区,养生馆,湿地高尔夫练习场,健康管理中心,法华寺,通往茶溪谷,温泉小镇,（温泉）康健生活家,54,打造梅西,基于项目布局的方案解读,温泉养生社区,养生馆,湿地高尔夫练习场,健康管理中心,温泉康体养生区,打造梅西,地块在总图中的位置,用地面积：18.5ha建设规模：11.1万m2,用地面积：8.6ha建设规模：5.4万m2,利用基地的温泉资源和水资源，提供心旷神怡的养生康复环境,高端25、人士提供的为期14-21天的集中性健康训练生活营,用地面积：5.4ha建设规模：7.2万m2,提供整个康健区游客的接待、咨询、预检等服务,用地面积：4.8ha建设规模：2.4万m2,高尔夫球的学习、训练的场所,（温泉）康健生活家,55,打造梅西,基于项目布局的方案解读,打造梅西,地块在总图中的位置,整体应以低层或多层形式成组出现。道路东西策应预留绿地开放空间，并整合为地区的连续开放空间。地区应预留两条主要视线通廊。,（温泉）康健生活家,56,打造梅西,基于项目布局的方案解读,湿地综合区,打造梅西,地块在总图中的位置,地区空间发展策略：围绕三个主水面，形成三个主题片区。,总建设规模：10.6万m26、2,57,项目配置及规模,打造梅西,基于项目布局的方案解读,香槟庄园区,建设规模：8.7万m2,总平面,打造梅西,地块在总图中的位置,赛马会,庄园体验区,香槟岛,企业商务会所,神秘岛,垂钓区,科技生态体验基地,汽车营地,欢乐水岸,水幕电影,58,58,打造梅西,基于项目布局的方案解读,赛马会,企业商务会所,香槟岛,垂钓区,科技生态体验基地,庄园体验区,香槟庄园区,打造梅西,地块在总图中的位置,香槟庄园区,赛马会,欢乐水岸,科技生态体验基地,垂钓区,庄园体验区,香槟岛,欢乐水岸,水幕电影,汽车营地,神秘岛,企业商务会所,水幕电影,汽车营地,神秘岛,59,打造梅西,基于项目布局的方案解读,用地面积27、：0.9ha建设规模：0.6万m2,用地面积：4ha建设规模：2.4万m2,用地面积：4.4ha建设规模：2.4万m2,用地面积：0ha建设规模：-万m2,用地面积：2.7ha建设规模：1.2万m2,用地面积：0ha建设规模：-万m2,高端休闲体育活动,以高端小众的前沿度假活动为主，引领现代生活，休闲度假潮流。,结合湿地研究机构，利用高科技的互动方式，通过娱乐性和体验性强的科普活动，普及科学知识。,特色植物种植，寻幽探密之地。,以大众滨水游乐、室外亲水活动为主，滨水餐厅、水上表演。,打造梅西,地块在总图中的位置,香槟庄园区,赛马会,企业商务会所,神秘岛,垂钓区,科技生态体验基地,庄园体验区,欢28、乐水岸,水幕电影,汽车营地,用地面积：0ha建设规模：-万m2,用地面积：0ha建设规模：-万m2,用地面积：0.9ha建设规模：0.9万m2,香槟庄园区,建设规模：7.5万m2,60,大众-提供公共休闲活动,小众-引领现代生活方式,61,打造梅西,基于项目布局的方案解读,打造梅西,地块在总图中的位置,香槟庄园区,欢乐水岸建筑层高控制在3层以内，建筑风格应具有度假游乐风格，结合水幕电影与室外剧场形成相对开敞的空间组合。北侧为庄园体验区，为高度休闲娱乐综合区，建筑群体应按照街区化组织，强调内部街道与广场的穿插，总体建筑高度不超过4层。设计结合水面、水岸以及游船码头，设置亲水空间。,62,打造梅西29、,基于项目布局的方案解读,田园诗地区,以保持优化区域生态为主要功能，提供田园风情体验，与传统文化（渔文化、农耕文化等）回归。,63,项目配置,打造梅西,基于项目布局的方案解读,总平面,打造梅西,地块在总图中的位置,田园诗地区,四季田园,四季田园,四季田园,四季田园,采菱园,小鸟天堂,渔人农庄,塘浦圩田,浪漫乡村生活馆,珍珠岛,观鸟馆,江南乡肆、戏园、书画坊、磨坊、湖州记忆,建设规模：1.2万m2,64,64,打造梅西,基于项目布局的方案解读,打造梅西,地块在总图中的位置,核心职能是保护地区生态环境，主要建设以现状保留，村庄整治为主。,田园诗地区,65,打造梅西,基于项目布局的方案解读,水上乐园30、区,打造梅西,地块在总图中的位置,对接南侧城市体育公园，以水上极限运动为主题，将休闲、竞技、娱乐融为一体。并设置通往南侧体育公园的水上游线。,总建设规模：1.9万m2,总平面,水上极限天地,环湖自行车道,游船码头1000平方米,东部入口广场6000平方米,保留中学,保留网球馆,游船码头,水岸运动中心1.02万平方米,运动健身会所2400平方米,露营场地,66,梅西片整体鸟瞰示意图,调整后设计方案,打造梅西,67,梅西片整体鸟瞰模型环绕,调整后设计方案,打造梅西,城市设计土地利用,控规土地利用,调整后设计方案,打造梅西,城市设计方案总开发量为127.7万平米。,69,打造梅西,城市设计方案统计指31、标,控规统计指标,城市设计方案建筑总量：127.7万平方米,控规建筑总量：68.3万平方米,70,项目评估与测算,3,开发运营模式设计方案评估分区评估测算,71,大鹏半岛下沙滨海旅游度假区总平面布置示意图,长期目标：湖州滨湖板块的示范性开发，充分利用资源优势，建设成为高品质的旅游度假区、可持续发展示范区；在开发模式、管理模式、建设品质、政府与社会效益等方面都成为典范。（5年）近期目标：湖州城市的重要城市休闲度假与旅游接待基地，初具良好展示效果及旅游度假、公共休闲、会务接待能力的综合旅游度假区，展现“山水清远湖州”的重要名片。,开发运营模式,地区发展目标,打造梅西,打造梅西,72,“政府主导、分32、片打包、集群化开发运营”。,政府主导：政府提出整个片区的开发目标及整体定位，对土地进行必要整备，完成主要的市政基础设施建设，全程监督开发运营商的开发运营工作，使之符合地区的开发目标；分片打包：分片出让经营性用地土地使用权，并结合旅游项目策划进行捆绑打包；集群化开发运营：竞得土地的开发运营商需与相关部门签订土地使用合同；同时还需提供捆绑片区的集群化项目建设计划，与度假区管委会签订片区开发管理协议，由竞得者按照协议负责地区经营性用地和非经营性用地（含配套设施）的统一开发，履行日常维护管理义务和获取相应经营性设施收益。,开发运营模式,打造梅西,打造梅西,73,打造梅西,项目开发完成后的总价值,（政府33、）达成地区建设目标财务资金平衡或略有赢余,住宅类项目开发完成后的价值测算,酒店类项目开发完成后的价值测算,商业类项目开发完成后的价值测算,+,+,度假区财务平衡测算流程（以5年回报周期测算）：,政府部分（无利润）：最终获取地价大于投入即可,发展商投入与利润：长期赢利短期基本平衡或略有赢余,保障足够的市场吸引力：盈利目标短期回笼资金（住宅、产权酒店、商铺）,分片区平衡目标,1,2,3,扣除,扣除,4,74,各类土地及开发量供给状况,产权酒店用地,度假酒店用地,住宅用地,旅游服务用地,公益性用地,景区游乐用地,设计方案评估,打造梅西,75,打造梅西,项目开发完成后的总价值,度假酒店类项目(5年),34、总开发价值：价值,其中：a为酒店经营年净收益，r为折旧率（取值92），n为使用年期（取值5年，考虑建设期为3年），为酒店物业总开发价值,度假酒店项目5年开发价值：2.1亿,客房门市价：400元/间*天,年均开房率：40,客房数：640,客房数：555,客房数：540,客房数：180,设计方案评估,打造梅西,客房数：300,76,打造梅西,项目开发完成后的总价值,商业类（租赁）项目（5年）,前提假设：商业物业60采用租赁方式，40采用出售方式。,总开发价值：价值,其中：a为商业经营年净收益，r为还原率（取值7），n为使用年期（取值5年，考虑建设期为2年），为商业物业总开发价值,商业类（租赁）项目35、5年开发价值：5.8亿,租金：1000元/平方米*年,面积：21420m2,面积：66983m2,面积：45000m2,面积：8160m2,面积：91200m2,设计方案评估,打造梅西,项目开发完成后的总价值,短期回笼资金类项目（产权酒店项目+住宅类项目+可售商业类项目）,住宅类项目容积率分为两类：容积率0.8以下（含0.8）居住用地将以联排等低密度住宅为主；容积率大于0.8居住用地将以多层、小高层等普通住宅物业类型为主。,短期回笼资金项目开发完成后价值：44亿元,住宅面积：367800m2产权酒店面积：102000m2商业面积14280m2,住宅面积：158400m2产权酒店面积：4000036、m2商业面积：44655m2,商业面积：5440m2,商业面积：60800m2,排屋住宅销售单价：8000元/m2,普通住宅销售单价：4500元/m2,产权酒店销售单价：6500元/m2,商业销售单价：7000元/m2,设计方案评估,打造梅西,78,（5年期）项目开发完成后总价值51.9亿元,+,+,步骤1：,度假酒店,商业租赁类,短期回笼类,打造梅西,设计方案评估,打造梅西,79,主要土地整备费用测算 基础设施投入费用,道路建设,场地平整,公共绿地（湿地）整理,土地整备费用6.76亿元,设计方案评估,打造梅西,80,主要土地整备费用测算 搬迁安置费用,搬迁安置费用5.65亿元,打造梅西,设计37、方案评估,打造梅西,81,步骤2：,+,主要土地整备费用总计12.4亿元,打造梅西,设计方案评估,打造梅西,82,项目建设与利润经营性物业建设投入,经营性物业建设投入27.9亿元,打造梅西,设计方案评估,打造梅西,83,项目建设与利润 经营性物业利润,度假酒店项目、商业项目（出租）5年回报,价值,其中：a为商业经营年净收益，r为折旧率（取值92），n取2，扣除3年建设周期。,假设：发展商从短期回笼物业上获取利润率：50,不计核心旅游项目投入，发展商5年利润额：6.1亿元,打造梅西,设计方案评估,打造梅西,84,步骤4：,不计核心旅游项目投入，政府（管委会）收益：5.5亿元,测算结论：,核心旅游38、项目投入：11.6亿元,=,不计核心旅游项目投入，政府（管委会）收益：5.5亿元,+,不计核心旅游项目投入，发展商5年利润额：6.1亿元,依据目前测算，在保障度假区不额外投入，发展商短期平衡（5年）、长期盈利的目标下，总共可以有11.6亿元投入核心旅游项目开发。,打造梅西,设计方案评估,打造梅西,时光小镇（主题度假）开发完成后收益：8.5亿元郁金香风情园（不计核心旅游项目）开发完成后收益：4.7亿元（温泉）康健生活家完成后收益：-0.15亿元湿地综合区（不计核心旅游项目）开发完成后收益：-1.5亿元,85,分区评估测算,86,总平面示意图,本次方案土地利用规划图,控规土地利用规划图,分区详细设39、计,分区评估测算,地块在总图中的位置,经营性用地规模对比,小计：24.75亿元,建筑规模对比,成本测算,基础设施投入费用：10894.82万元,搬迁安置费用：27519.68万元,建安成本：124044万元,小计：16.25亿元,开发完成后总价值（5年）,度假酒店：2842.4万元,商业（出租）：5364.1万元,短期回笼项目：239338.7万元,用地调整不大，将原有酒店用地进行了规整；适度增加了酒店用地的开发规模,开发完成后收益：8.5亿元,时光小镇（主题度假）,87,打造梅西,分区评估测算,郁金香风情园,（不计核心旅游项目）开发完成后收益：4.7亿元,建筑规模对比,经营性用地规模对比,打40、造梅西,地块在总图中的位置,小计：15.95亿元,成本测算,基础设施投入费用：11366.7万元,搬迁安置费用：19249.22万元,建安成本：81476.4万元,小计：11.21亿元,开发完成后总价值（5年）,度假酒店：6063.9万元,商业（出租）：16773.9万元,短期回笼项目：136700.8万元,经营性物业中增加了住宅和酒店的建筑规模。,88,经营性用地规模对比,打造梅西,分区评估测算,打造梅西,地块在总图中的位置,完成后收益：-0.15亿元,建筑规模对比,小计：7.36亿元,成本测算,基础设施投入费用：9126.3万元,搬迁安置费用：9400万元,建安成本：56548.6万元,小41、计：7.51亿元,开发完成后总价值（5年）,度假酒店项目：10370.5万元,商业（出租）项目：22838.6万元,短期回笼资金项目：40432万元,各类用地规模调整不大，经营性物业中增加了住宅和酒店的建筑规模。,总平面示意图,本次方案土地利用规划图,控规土地利用规划图,（温泉）康健生活家,89,打造梅西,分区评估测算,湿地综合区,地块在总图中的位置,（不计核心旅游项目）开发完成后收益：-1.5亿元,建筑规模对比,经营性用地规模对比,总平面示意图,本次方案土地利用规划图,控规土地利用规划图,小计：3.86亿元,成本测算,基础设施投入费用：16167.2万元,搬迁安置费用：384万元,建安成本：42、16932万元,小计：5.35亿元,开发完成后总价值（5年）,度假酒店：1705.5万元,商业（出租）：13312.5万元,短期回笼项目：23567.6万元,湿地整治：2亿元,90,规划实施建议,4,项目捆绑方式建议村庄迁并安置建议工作运作组织建议,规划实施,捆绑打包方式建议,方式一：田园诗地整体打包,方式二：田园诗地分片打包,1,2,3,4,1,2,3,92,村庄迁并整治建议,现状村落分布,规划实施,长田漾范围内的旧村、太史湾村,综合整治,长田漾湿地范围外的旧村,拆迁安置,村庄迁并整治建议,新村安置地块能提供安置规模：,规划实施,案例借鉴：,案例借鉴目的：,工作历程：,地区开发所需的系统化解43、决方案以及相应运做组织,大鹏半岛下沙滨海旅游度假区整体开发方案,多层次、全方位的论证、研究、推介工作基础 2002年起，近10项围绕下沙地区展开的各层次规划咨询工作相继编制完成；2007年9月，龙岗区政府牵头组织开展规划研究；2007年12月，专业机构开展经济评估测算；2008年，拟定整体开发方案；2008年4月，龙岗区政府邀请规划、旅游、地产开发、市场营销策划等领域专家学者以及政府相关部门领导举行了大鹏半岛下沙滨海旅游度假区整体开发方案研讨会。2008年6月，向市主管领导汇报，并获得原则通过。2008年期间，与主要意向发展商进行协商推介。目前，待市府常务会最终确定。,深圳龙岗 滨海,组织运作44、建议,规划实施,95,主要工作成果,规划方案研究,1.,经济评估测算,2.,整体开发方案,3.,内容构成：,1.规划方案研究（政府）地区目标定位核心项目策划用地布局主要规划要求主要技术经济指标,2.经济评估测算市场调研分析核心项目门槛与标准设施投入测算拆迁安置测算土地价格、地区物业价值测算反馈规划方案、财务平衡目标实现,3.整体开发方案规划开发条件（项目）开发建设标准物业捆绑要求后期运营管理要求开发运营商门槛,规划实施,组织运作建议,96,运作组织及相应控制节点：【开发前期准备阶段】,开发运营模式,(政府)地区开发目标,规划设计方案,核心项目策划,主要经济技术指标,主要规划设计要求,经济评估测45、算,市场调研分析,地区项目投入门槛、标准,基础设施、拆迁安置投入,物业销售运营收益,发展目标的空间落实,市府审议、修正、确认,市场推广实施,土地出让办法制定（国土）,主管领导沟通,反馈校核,国土部门沟通衔接,片区整体开发运作流程,发展目标的财务平衡,政府：实现地区目标，不额外投入发展商：具有足够市场吸引力,市场发展意向调查,1,2,3,4,（度假区）土地整备指引（意向发展商）项目（集群）建设方案,1.开发模式与地区发展目标报市府审定 开展土地整备,2.经济技术指标 规划布局要求 核心项目策划（发展商项目校核）,专门机构详细测算 核心项目测算土地价格估算,3.筹备专家研讨会 统筹开发方案 拟订土46、地出让条件,4.市府审定开发方案，提出相应诉求 协助国土制定招拍挂文件 制定管理运营协议,核心工作内容,组织运作建议,规划实施,建议下一步开展的工作,98,梅西片城市设计下阶段工作内容,完善城市设计方案2.落实各地块调校后指标3.反馈地区上位规划（控规）4.编制地块城市设计导则,100,开发运营目标,雷迪森酒店,全年平均房价：480.1元,全年客房出租率：29.13,床位数：315,紫金山庄,全年平均房价：368元,全年客房出租率：28,床位数：60,101,主要土地整备费用测算搬迁安置费用,白雀立水泥厂,三狮水泥厂,单位：万元,单位：万元,102,土地开发成本测算水泥厂搬迁安置费用,“名牌折47、扣中心”项目成本测算,“郁金香基地”项目成本测算,103,土地开发成本测算村民拆迁安置费用与村落整治费用,104,项目开发完成后的总价值酒店类项目开发完成后的价值测算,度假酒店类项目,总开发价值：价值,其中：a为酒店经营年净收益，r为还原率（取值8），n为剩余使用年期（取值37年，考虑建设期为3年），为酒店物业总开发价值,回报周期：10年,酒店物业总开发价值：16.2亿,总投入费用：S,回报周期：n,Log(r)(1-),S(1-r)a,其中：a为酒店经营年净收益，r为折旧率（取值92），S为酒店物业总投入费用,105,项目开发完成后的总价值商业类项目开发完成后的价值测算,商业类项目（出租）,48、前提假设：商业物业40采用租赁方式，60采用出售方式。,总开发价值：价值,其中：a为商业经营年净收益，r为还原率（取值7），n为剩余使用年期（取值38年，考虑建设期为2年），为商业物业总开发价值,回报周期：1.4年,商业类总开发价值：27.9亿,总投入费用：S,回报周期：n,Log(r)(1-),S(1-r)a,其中：a为酒店经营年净收益，r为折旧率（取值92），S为酒店物业总投入费用,106,项目开发完成后的总价值短期回笼资金类项目开发完成后的价值测算,短期回笼资金类项目（产权酒店项目+住宅类项目+可售商业类项目）,住宅类项目容积率分为两类：容积率0.8以下（含0.8）居住用地将以联排等低密度住宅为主；容积率大于0.8居住用地将以多层、小高层等普通住宅物业类型为主。,项目开发完成后总价值：88.1亿元,